RIS311819 Bijlage 1 Vastgoedmonitor Den Haag 2021

•

5.2.4. Opname winkelruimte gemeente Den Haag Opname winkelmarkt Den Haag winkelruimte in m² w.v.o. 160.000

34.596

40.308

89.234

83.703

40.000

34.478

60.000

73.355

80.000

36.011

100.000

115.170

120.000

25.444

148.928

140.000

20.000 0 2016

•

7

2017

2018

2019

2020

Opname totaal

Opname centrum

Vijfjarig gemiddelde totaal

Vijfjarig gemiddelde centrum

De gemeente Den Haag liet in 2020 een daling zien in de opname van winkelruimte met 44% tot 83.700 m², dit is onder het vijfjarig gemiddelde van 102.100 m².

Opname winkelruimte gebaseerd op de mutatie tussen de jaarlijkse voorraadbestanden. Cushman & Wakefield

70

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

• • • • •

De daling in het opnamevolume van het Centrumgebied lag lager met 26%, de opname daalde tot 25.400 m² aan winkelruimte in 2020. De opname in 2020 binnen Den Haag vond voornamelijk plaats in het Centrumgebied met 30% van het totaal en het Centrumgebied van Scheveningen met 7%. Het hoge opnamevolume in 2019 van 148.900 m² vond voornamelijk plaats in het centrumgebied met 34.600 m² aan winkelruimte. In de winkelgebieden Megastores en Leijweg werd circa 3.500 m² en 3.300 m² aan winkelruimte opgenomen, ofwel 4% van het totale opnamevolume in 2020. In 2019 lieten de winkelgebieden Centrum, Leijweg en Megastores de hoogste aandelen zien in de totale winkelopname met 23%, 4% en 3%, ofwel 34.600 m², 5.400 m² en 3.900 m².

5.2.5. Top 10 grootste huurtransacties winkelruimte gemeente Den Haag Jaar

Gemeente

Winkelgebied

Adres

Huurder

Metrage

2020

Den Haag

Centrum Den Haag

Spuistraat 10

Scamm

1.490

2020

Den Haag

Centrum Den Haag

Dagelijkse Groenmarkt 26

Foodhallen Den Haag

1.100

2020

Den Haag

Megastores

Waldorpstraat 208

Woonpassie

1.030

2020

Den Haag

De Stede

De Stede 19

Action

1.000

2020

Den Haag

Centrum Den Haag

Grote Marktstraat 53

Pull & Bear

965

2020

Den Haag

Centrum Den Haag

Grote Marktstraat 30

Uniqlo

920

2020

Den Haag

Centrum Den Haag

Wagenstraat 14

ARKET

715

2020

Den Haag

Centrum Den Haag

Kon. Julianaplein 63

Albert Heijn To Go

600

2020

Den Haag

Centrum Den Haag

Grote Marktstraat 30-32

Jumbo City

600

2020

Den Haag

Centrum Den Haag

Venestraat 11

&other Stories

500

Bron: Cushman & Wakefield, 2021

Cushman & Wakefield

71

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

5.3 Huurprijzen 5.3.1. Huurprijsbandbreedtes van top 15 winkelstraten in Nederland Bandbreedtes huurprijzen beste winkelstraten “top 15” Nederlandse winkelsteden Euro per vierkante meter per jaar, peildatum 31 december Gemeente

Winkelgebied

2016

2017

2018

2019

2020

Amsterdam

Kalverstraat

2.300 - 3.000

2.500 - 3.000

2.500 - 2.900

2.300 - 2.750

2.100 - 2.600

Utrecht

Lange Elisabethstraat

1.400 - 1.600

1.400 - 1.600

1.300 - 1.600

1.150 - 1.500

850 - 1.350

Rotterdam

Lijnbaan

1.200 - 1.600

1.200 - 1.600

1.200 - 1.600

1.100 - 1.400

1.000 - 1.300

Den Haag

Spuistraat

850 - 1.500

800 - 1.400

800 - 1.350

750 - 1.200

650 - 1.100

Maastricht

Kleine Staat

1.300 - 1.600

1.250 - 1600

1.250 - 1600

1.250 - 1600

1.100 - 1450

Eindhoven

Demer

1.100 - 1.300

1.100 - 1.300

1.100 - 1.250

1.000 - 1.200

900 - 1.100

Arnhem

Ketelstraat

800 – 1.100

800 – 1.100

800 – 1.100

650 – 1.000

550 – 850

Groningen

Herestraat

800 – 1.100

800 – 1.100

800 – 1.100

800 – 1.100

750 – 1.025

Amstelveen

WC Binnenhof

600 – 1.300

600 – 1.300

600 – 1.250

600 – 1.150

600 – 1.050

Breda

Eindstraat

850 - 1.100

900 - 1.100

900 - 1.050

900 - 1.050

750 - 950

Zwolle

Diezerstraat

700 - 1.000

700 - 1.000

700 - 950

700 - 900

650 - 850

's-Hertogenbosch

Pensmarkt

800 - 1.000

800 - 1.000

800 - 1.000

800 - 1.000

775 - 1.000

Enschede

Kalanderstraat

800 - 1.000

800 - 1.000

775 - 975

675 - 875

525 - 750

Tilburg

Heuvelstraat

400 - 850

400 - 850

400 - 800

400 - 750

375 - 700

Haarlem

Grote Houtstraat

400 - 850

400 - 850

400 - 800

400 - 800

375 - 775

Bron: Cushman & Wakefield, 2021

• • • •

De duurste winkelstraat in Nederland is de Kalverstraat waar in 2020 een bandbreedte werd genoteerd van EUR 2.100,- tot EUR 2.600,- per vierkante meter per jaar. De Lange Elisabethstraat te Utrecht en de Lijnbaan te Rotterdam volgen op een afstand. Den Haag heeft met de Spuistraat de op drie naar duurste winkelstraat van Nederland. De huurprijzen liggen tussen de EUR 650,- en EUR 1.100,- per vierkante meter per jaar. In alle winkelstraten uit de top 15 zijn de huurprijzen gedaald. Doordat het aandeel online winkelen sterk toeneemt staan retailers onder druk, dit resulteert in een dalende trend van de huurprijzen. Met de uitbraak van COVID-19 is deze trend in een stroomversnelling gekomen.

5.3.2. Huurprijsbandbreedtes van de belangrijkste winkelstraten Den Haag Bandbreedtes huurprijzen belangrijkste winkelstraten in centrum Den Haag Euro per vierkante meter per jaar Winkelgebied Den Haag

2016

2017

2018

2019

2020

Spuistraat

850 - 1.500

800 - 1.400

800 - 1.350

750 - 1.200

650 - 1.100

Grote Marktstraat

800 - 1.250

775 - 1.200

750 - 1.100

700 - 1.000

700 - 1.000

Venestraat

700 - 950

700 - 900

650 - 900

650 - 875

650 - 850

Hoogstraat

700 - 1.100

700 - 1.100

700 - 1.050

700 - 1.000

700 - 1.000

Vlamingstraat

600 - 950

600 - 925

550 - 900

550 - 850

500 - 800

Bron: Cushman & Wakefield, 2021

•

De duurste winkelstraat in Den Haag is de Spuistraat, waar de huren over de volledige bandbreedte zijn gedaald ten opzichte van 2019.

Cushman & Wakefield

72

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

• •

Daarnaast lieten ook de Venestraat en de Vlamingstraat een daling zien van de huurprijzen. De huurprijzen in de winkelstraten Grote Marktstraat en Hoogstraat bleven stabiel.

5.3.3. Huurprijsbandbreedtes van centra buiten binnenstad en referentiesteden Bandbreedtes huurprijzen meubelcentra G4 Euro per vierkante meter per jaar Gemeente

Meubelcentrum

2016

2017

2018

2019

2020

Amsterdam

Villa ArenA

105 - 165

110 - 170

110 - 175

110 - 175

110 - 175

Rotterdam

Alexandrium III

110 - 180

110 - 180

110 - 185

110 - 185

105 - 180

Den Haag

Megastores

90 - 115

90 - 120

90 - 120

90 - 120

85 - 115

Utrecht

Woonboulevard Utrecht

70 - 140

70 - 140

70 - 140

70 - 140

70 - 135

Bron: Cushman & Wakefield, 2021

•

• •

Alexandrium III kent met EUR 180,- per vierkante meter per jaar de hoogste tophuurprijs voor een meubelcentra. Dit is een daling van EUR 5,- per vierkante meter per jaar ten opzichte van 2019. Naast Alexandrium III hebben kampen de gemeenten Den Haag en Utrecht ook met een daling van de huurprijzen. Bij Villa ArenA te Amsterdam bleven de huurprijzen stabiel.

5.4 Beleggingsmarkt 5.4.1. Aanvangsrendementen A1 winkelruimte gemeente Den Haag Bandbreedte rendementen winkeltransacties In BAR k.k. Locatie

Bandbreedte

2016

2017

2018

2019

2020

Centrum

Onder

4,10%

4,00%

4,00%

4,25%

4,75%

Boven

5,50%

5,25%

4,85%

5,25%

6,00%

Onder

7,35%

7,10%

6,85%

7,10%

7,35%

Boven

9,75%

9,50%

9,35%

9,60%

9,85%

Overig

Bron: Cushman & Wakefield, 2021

• •

•

•

Bij de inschatting van de bruto aanvangsrendementen wordt uitgegaan van nieuwe winkelruimte met een solvabele huurder en een tienjarig contract. De top aanvangsrendementen in het centrum zijn opgelopen voor winkelruimte met 60 basispunten tot 4,75% BAR k.k. voor de onderkant en met 75 basispunten voor de bovenkant tot 6,00% BAR k.k. Beleggers in winkelvastgoed hebben voornamelijk interesse in solitaire supermarkten en winkelcentra met een focus op dagelijkse levensbehoeften en met een zo laag mogelijk aandeel fashion. Ander winkelvastgoed is lastig tot niet te financieren voor beleggers, hierdoor komen alleen vermogende particulieren in aanmerking voor eventuele aankoop. Op de overige locaties is het aanvangsrendement voor eersteklas vastgoed verder opgelopen tot 7,35% BAR k.k. voor de onderkant en 9,85% BAR k.k. voor de bovenkant.

Cushman & Wakefield

73

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

5.4.2. Aanvangsrendementen A1 winkelruimte G4 Top rendementen winkeltransacties In BAR k.k. Locatie

2016

2017

2018

2019

2020

Amsterdam

3,30%

3,00%

2,85%

2,85%

3,55%

Rotterdam

3,80%

3,60%

3,50%

3,75%

4,45%

Den Haag

4,10%

4,00%

4,00%

4,25%

4,75%

Utrecht

4,50%

4,10%

3,85%

3,70%

4,45%

Bron: Cushman & Wakefield, 2021

• • •

Binnen de G4 laat de gemeente Den Haag het hoogste top bruto aanvangsrendement zien met 4,75% BAR k.k. Het top bruto aanvangsrendement ligt in Amsterdam het laagst met 3,55% BAR k.k., gevolgd door Rotterdam en Utrecht met beide 4,45% BAR k.k. Nagenoeg alle hoofdwinkelstraten in Nederland lieten een stijging zien van het top bruto aanvangsrendement. Dit hangt samen met het toenemende aandeel online retail, wat voornamelijk het fashion segment raakt, en de hierdoor afgenomen interesse vanuit beleggers voor dit type winkelvastgoed.

5.4.3. Top 10 grootste beleggingstransacties gemeente Den Haag in 2020 Qtr Segment

Adres

Project

Koopsom

Koopsom per m²

Koper

Verkoper

Haagsche Bluf Zeeman, Sissy Boy, Kruidvat, Bristol

€

51.110.375

€

4.331

Deka Immobilien

Geste Groep

€

16.600.000

€

2.433

Capricorn Capital Group B.V.

DELA Vastgoed B.V.

3 Binnenstad

Haagsche Bluf

1 Binnenstad

Grote Markt

2 Binnenstad

Kerkplein

Hof ter Hage

€

8.925.000

€

2.215

Portico Investments

n/a

4 Supermarket

Lorentzplein

Albert Heijn

€

5.050.000

€

2.261

Duinweide

Jahawi B.V.

Stichting Pensioenfonds van de Metalektro (PME) Urban Industrial

3 Supermarket

Theresiastraat

Albert Heijn

€

4.070.000

€

2.930

1 PDV/GDV

Zichtenburglaan

Sligro

€

3.300.000

€

733

Shabu to go, Zeeman

€

3.100.000

€

1.990

n/a

Belsimpel

€

2.500.000

€

9.058

SK7 B.V

4

Binnenstedelijke Fahrenheitstraat winkelstraat

3 Binnenstad

Spuistraat

Vastgoed Zèta (Platinum-Oost) B.V. H.P. Beheer B.V. APF International Stichting Alri

Bron: Cushman & Wakefield, 2021

In de gemeente Den Haag vonden er 8 beleggingstransacties plaats in 2020 met een koopprijs van minimaal EUR 1.000.000,-.

Cushman & Wakefield

74

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

5.5 Samenvatting winkelmarkt Den Haag Voorraad •

De gemeente Den Haag heeft na Rotterdam en Amsterdam de grootste winkelvoorraad van Nederland, met 1.037.000 m² aan winkelvloeroppervlak. Het aantal vierkante meter winkelruimte per inwoner in Den Haag ligt op 1,90 m² per inwoner in 2020, dit is het laagste niveau in de G4. Utrecht heeft het hoogste niveau met 2,18 m² per inwoner, gevolgd door Amsterdam (2,20 m² per inwoner) en Rotterdam (1,99 m² per inwoner).

Opname, aanbod en leegstand • • •

•

• •

• •

Het aanbod van winkelruimte in de gemeente Den Haag is licht toegenomen in 2020 met 6% tot 95.300 m², dit is boven het vijfjarig gemiddelde van 88.650 m². Het centrumgebied van Den Haag was goed voor circa 27% van het totale aanbod in 2020, ofwel 25.600 m² aan winkelruimte, hiervan lag 13.200 m² op de Grote Marktstraat. Het centrumgebied liet een stijging zien van 11% in vergelijking met 2019, hierbij liet de Grote Marktstraat de grootste stijging zien in het aanbod met 170%. Dit komt mede door het vertrek van Hudson’s Bay uit Nederland (circa 12.000 m²). Naast het centrumgebied van Den Haag is in het winkelcentrum Megastores het meeste aanbod te vinden, met 25.600 m² ofwel 27% van het totale aanbod. Dit is een toename van 11% in vergelijking met 2019. Het aantal leegstaande winkelmeters in de gemeente Den Haag bestaat uit winkelruimtes die langer dan één jaar leeg staan, hierin liet 2020 een stijging zien van 24% tot 58.500 m². Dit is een sterkere stijging dan de stijging in het totale aanbod van 6% in 2020, er kan dus worden gesteld dat er een hoger aantal winkelmeters langer dan één jaar leeg staat. Het leegstandspercentage liet ook een stijging zien van 124 basispunten tot 6,1% in 2020, dit is het op één na laagste niveau (na 2019; 4,8%) in de afgelopen vijf jaar.

Het leegstandspercentage inclusief frictieleegstand en verbouwing in 2020 bedroeg dit 9,2%: een stijging van 60 basispunten ten opzichte van voorgaand jaar. Dit is tevens de hoogste leegstand binnen de G4. De gemeente Den Haag liet in 2020 een daling zien in de opname van winkelruimte met 44% tot 83.700 m², dit is onder het vijfjarig gemiddelde van 102.100 m². De opname in 2020 binnen Den Haag vond voornamelijk plaats in het Centrumgebied met 30% van het totaal en het Centrumgebied van Scheveningen met 7%.

Huurprijzen •

•

De duurste winkelstraat in Nederland is de Kalverstraat waar in 2020 een bandbreedte werd genoteerd van EUR 2.100,- tot EUR 2.600,- per vierkante meter per jaar. Den Haag heeft met de Spuistraat de op drie naar duurste winkelstraat van Nederland. De huurprijzen liggen tussen de EUR 650,- en EUR 1.100,- per vierkante meter per jaar. In alle winkelstraten uit de top 15 zijn de huurprijzen gedaald. Doordat het aandeel online winkelen sterk toeneemt staan retailers onder druk, dit resulteert in een dalende trend van de huurprijzen. Met de uitbraak van COVID-19 is deze trend in een stroomversnelling gekomen.

Beleggingsmarkt •

•

De top aanvangsrendementen in het centrum van Den Haag zijn opgelopen voor winkelruimte met 60 basispunten tot 4,75% BAR k.k. voor de onderkant en met 75 basispunten voor de bovenkant tot 6,00% BAR k.k. Op de overige locaties is het aanvangsrendement voor eersteklas vastgoed verder opgelopen tot 7,35% BAR k.k. (onderkant) en 9,85% BAR k.k. (bovenkant). Nagenoeg alle hoofdwinkelstraten in Nederland lieten een stijging zien van het top bruto aanvangsrendement. Dit hangt samen met het groeiende aandeel online retail en impact op het fashion segment, waardoor de interesse vanuit beleggers voor dit type winkelvastgoed daalt.

Cushman & Wakefield

75

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

6. Begrippenlijst Kantoorruimte Ruimte bestemd voor de uitoefening van een bedrijf, beroep of dienst waarin geen product wordt vervaardigd, doch van waaruit uitsluitend dienstverlening wordt bedreven.

Bedrijfsruimte Ruimte bestemd voor productie, opslag en distributie van goederen. Ook bedrijfspaviljoens met een verhoogde kantoorcomponent - soms oplopend tot 50% van het totale vloeroppervlak - vallen hieronder. Binnen de vastgoedmonitor worden bedrijfsruimte gesplitst in Industrial en Logistiek.

Winkelruimte Ruimte bestemd voor de verkoop van goederen aan consumenten, evenals het consumeren van goederen. Binnen de vastgoedmonitor worden ook horeca, leisure & cultureel en diensten meegenomen in de winkelmarkt.

Voorraad en Voorraad in gebruik (kantoren) Voor de kantorenmarkt wordt onder voorraad het totaal verstaan van bestaande of in aanbouw zijnde kantoorruimte met een oppervlakte van 500 m² v.v.o. of meer. De kantorenvoorraad gegevens zijn afkomstig van R. Bak. Onder (kantoren)voorraad in gebruik wordt dat deel van de kantorenvoorraad gerekend dat op het moment van inventarisatie niet als aanbod geregistreerd staat. Het betreft hier dus een combinatie van gegevens van Bak (kantorenvoorraad) en Cushman & Wakefield (aanbod).

Voorraad en Aanbod-voorraad ratio (bedrijfsruimten) Voor de bedrijfsruimtemarkt wordt onder voorraad het totaal verstaan van bestaande of in aanbouw zijnde bedrijfsruimte met een oppervlakte van 500 m² v.v.o. of meer. De bedrijfsruimtevoorraad gegevens zijn afkomstig van Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem (IBIS). De aanbodvoorraad ratio drukt de verhouding tussen aanbod en voorraad uit in percentages. De voorraad bedrijfsruimten (in m²) is berekend door de voorraad bedrijventerreinen te verminderen met een bebouwingspercentage van 50%.

Voorraad (winkelruimte) Voor de winkelmarkt wordt onder voorraad het totaal verstaan van bestaande of in aanbouw zijnde winkelruimte, hierbij wordt geen ondergrens gehanteerd. De winkelvoorraad gegevens zijn afkomstig van Locatus en bewerkt door Cushman & Wakefield. De volgende categorieën zijn meegenomen voor de winkelmarkt van de gemeente Den Haag: Leegstand, Dagelijks, Mode & Luxe, Vrije Tijd, In/Om Huis, Detailhandel Overig, Cultuur & Ontspanning, Horeca en Diensten.

Cushman & Wakefield

76

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

Bestaande bouw Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen van twee jaar of ouder.

Nieuwbouw Kantoor-, bedrijfs- en/of winkelgebouwen, jonger dan twee jaar. Ook bestaande bouw, welke zeer ingrijpend gerenoveerd is of wordt en waarvan de werkzaamheden al zijn begonnen, wordt als nieuwbouw aangemerkt.

Eigenbouw Kantoor- en/of bedrijfsgebouwen die voor rekening van de gebruiker gerealiseerd worden.

Vrije markt De huur- en/of koopmarkt waarin projectontwikkelaars en beleggers kantoor-, bedrijfs- en/of winkelgebouwen aanbieden voor nog onbekende gebruikers.

Huurprijs kantoren, bedrijfsruimten en winkelruimten Prijzen per vierkante meter verhuurbaar oppervlak per jaar exclusief BTW, servicekosten en huurder specifieke inrichtingskosten.

Driedeling (kantoorruimte) Op basis van marktkennis en marktgevoel van lokale specialisten worden kantoren verdeeld in kansrijke, kanshebbende en kansarme kantoren. Deze kanslabels geven het perspectief van het betreffende kantoor in de huidige staat en in de huidige markt weer op het vinden van een gebruiker mocht het betreffende kantoor op de markt worden aangeboden. Kantoorruimte wordt als kansrijk aangemerkt wanneer het voorzieningenniveau hoog is, de locatie goed bereikbaar en in de huidige conditie op interesse van gebruikers kan rekenen. Met kanshebbend wordt gerefereerd naar kantoorruimte waarvan de locatie niet optimaal is of in de huidige conditie niet op interesse van gebruikers kan rekenen. Kansarme objecten liggen doorgaans op een locatie waar gebruikers niet in geïnteresseerd zijn en de kantoorruimte sterk verouderd is.

Opname Kantoor-, bedrijfsruimte en/of winkelruimte die op de ‘vrije markt’ gedurende elk kalenderjaar verhuurd en verkocht is, met uitzondering van sale-and-leaseback transacties en nieuwbouw ten behoeve van eigenaar-gebruikers (de zogenoemde eigenbouw). Opnamecijfers worden geregistreerd op het moment dat tussen betrokken partijen wilsovereenstemming bereikt is. Op de winkelmarkt is het opnamevolume gebaseerd op de mutatie tussen de jaarlijkse voorraadbestanden.

Cushman & Wakefield

77

A PROPOSAL FOR

Vastgoedmonitor gemeente Den Haag 2021

Aanbod Gebouwen waarin per ultimo van elk kalenderjaar minimaal 500 vierkante meter kantoorruimte dan wel 500 vierkante meter bedrijfsruimte beschikbaar is of komt. Het aanbod heeft uitsluitend betrekking op reeds opgeleverde of nog in aan bouw zijnde complexen. Projecten in voorbereiding worden niet meegeteld. Op de winkelmarkt bevat het aanbod ook verbouwingen, frictieleegstand, langdurige leegstand en structurele leegstand.

Leegstand Aangeboden ruimte in opgeleverde gebouwen die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Op de winkelmarkt worden voor de bepaling van de leegstand, langdurige leegstand en structurele leegstand meegenomen.

Structureel aanbod Bestaand aanbod, dat 3 jaar of langer op de markt achtereen wordt aangeboden.

b.v.o. Bruto vloeroppervlak

v.v.o. Verhuurbaar vloeroppervlak

w.v.o. Winkel vloeroppervlak

Cushman & Wakefield

78