RIS311093 Bijlage 1a Projectdocument DGZ fase I mv

20

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

6.

Milieu/Duurzaamheid

6.1. Groen Zuidwest is één van meest groene wijken van de stad, met haar ruime opzet van lanen, singels, parken en pleinen. Tijdens alle fasen van de participatie over de buurten naar voren gekomen dat het vele groen één van de belangrijkste kwaliteiten van de Dreven, Gaarden en Zichten is. Daarom is ‘de buurt groen houden’ binnen een verdichtingsopgave, een centraal thema geworden in de plantontwikkeling. De kwaliteit van onderhoud en gebruikskwaliteit van een groot deel van het groen, worden echter niet positief beoordeeld. Hier valt winst te behalen door het groen van grotere waarde voor de gebruikers te maken. Groen speelt een belangrijke rol bij ontmoeten, bewegen en spelen. Daarnaast is het groen ook van belang voor waterberging, voor klimaatadaptatie, voor het voorkomen van hittestress en voor ecologie. In de nota’s van uitgangspunten staat omschreven hoe een aantal stedenbouwkundige principes zijn doorgevoerd om te zorgen dat de wijk bij de grote verdichting niet versteend. Door meer te variëren met bouwhoogten, met gemiddeld meer dan de huidige vier verdiepingen, kan het verschil in ruimtegebruik tussen de oude en nieuwe bebouwing beperkt blijven. Door halfgesloten bouwblokken te maken rond collectieve binnentuinen kan meer verbinding tussen groen en de woningen worden gemaakt en een groter gevoel van eigenaarschap gecreëerd worden.

De auto’s kunnen onder deze binnentuinen parkeren zodat minder auto’s op straat geparkeerd staan. Zo ontstaat er meer ruimte voor groen in de straten, waar het principe “alleen verharden waar nodig” wordt toegepast. Het dak van de parkeervoorziening wordt zo gemaakt dat de tuinen die hierop uitkomen met volwaardig groen kunnen worden ingericht. Deze principes, en het belang van een groene buitenruimte voor leefkwaliteit in een verdichtende buurt, staan uitgebreid omschreven in de nota’s van uitgangspunten (RIS 308508). In tabel 6.1 is een analyse van het ruimtegebruik gemaakt op basis van de verdere uitwerking van de plannen openbare ruimte en bouwblokken, onderverdeeld naar functie en eigendom. Hieruit valt af te leiden dat de hoeveelheid ruimtegebruik voor groen en water in de nieuwe situatie licht toeneemt (van ca. 143.000m2 naar 145.000m2) ten opzichte van de huidige situatie. Het openbaar groen neemt met ca. 24.000m2 toe en het oppervlakte water met 10.000m2. De collectieve tuinen, die mogelijk worden door meervoudig ruimtegebruik, zijn meegerekend. De collectieve tuinen krijgen een deklaag van 1 meter grond zodat het groen daar goed in kan wortelen. Hiermee kunnen ze zich ook echt ontwikkelen tot weelderige groene tuinen met bomen tot 10 à 15 meter, heesters of een moestuin.

Grotere bomen kunnen op maaiveld in de volle grond worden geplant terwijl hun kronen boven de collectieve tuinen uitsteken via gaten in het parkeerdek. De collectieve tuinen zullen deels samen met de bewoners worden ingericht en kunnen gebruikt worden door bewoners om naar te kijken, elkaar te ontmoeten, in te recreëren of in te bewegen. De tuinen zullen overdag openbaar toegankelijk zijn. Overeenkomstig het geadviseerde in de nota Haagse referentienormen maatschappelijke voorzieningen streven we in de verdichtingsgebieden naar optimalisatie door dubbel ruimtegebruik en natuurinclusief bouwen (bijvoorbeeld met groenvoorzieningen op daken). Grondgebruik Dreven, Gaarden Zichten

Huidige situatie Nieuwe situatie

Verschil

totaal bebouwd verharding parkeerprivétuinen water groen corporatie m2's groen in Totaal Totaal groen plangebied (excl plaatsen openbaar openbaar groen collectieve Verharding & en water binnentuinen) binnentuinen Bebouwing 345.084 61.814 98.140 20.400 21.543 14.700 51.144 76.717 626 180.354 143.187 52,3% 41,5% 345.084 87.986 79.120 12.300 18.564 24.296 74.769 0 48.049 179.406 147.114 52,0% 42,6% 0

26.172

-19.020

-8.100

-2.979

9.596

23.625

-76.717

47.423

-948

Tabel 6.1

Voor de toetsing aan de maatschappelijke referentienormen voor gebruikersgroen is het uitgangspunt gehanteerd dat alleen het daadwerkelijke groen van de binnentuinen als volwaardig groen mag worden 21

3.927

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

meegerekend en niet de paden, of verharde zitplekken. Daarnaast is een reductie in het openbaar groen toegepast omdat een deel van het speel- en informele sportprogramma in het openbaar groen zal worden opgenomen. Met deze uitgangspunten wordt binnenplans voldaan aan de gestelde norm van 16.000m2 groen per woning (tabel 6.2). Toetsing maatschappelijke referentienormen gebruikersgroen

Toetsing maatschappelijke referentienormen gebruikersgroen

16.000 m2 per 1.000 woningen (gemengd stedelijk) Inclusief openbaar toegankelijke collectieve tuinen, exclusief omgevingsgroen 5.938 woningen in het plangebied m2 Openbaar groen 74.769 Aftrek verharde -7.517 speelvoorzieningen Collectief groen 48.049 Aftrek verharding binnentuinen -16.016 Subtotaal 99.285 m2 groen per 1000 woningen 16.720 m2

16.000 m2 per 1.000 woningen (gemengd stedelijk) Inclusief omgevingsgroen, exclusief openbaar toegankelijke collectieve tuinen 5.938 woningen in het plangebied m2 Openbaar groen 74.769 Aftrek verharde -7.517 speelvoorzieningen openbaar groen > 1 ha binnen 500 155.000 meter buiten plangebied Subtotaal 222.252 m2 groen per 1000 woningen 37.429 m2

Tabel 6.2

Tabel 6.3

Daarnaast wordt met het nieuwe openbaar groen ingezet op betere verbindingen met de grotere groenstructuren in de omgeving zoals het Uithofpark, het Sportpark Escamp (welke meer openbaar toegankelijk wordt) en het Marinipark. Volgens de definitie van 'de brede welvaart monitor’ voldoet openbaar groen dat tot max. 500 meter buiten het plangebied over de weg bereikbaar is, aan een gewenste kwaliteit van leven. Bij voorgaande berekening is nog niets van deze omliggende groenstructuren meegerekend. Door het aanleggen van nieuwe verbindingen vanuit de buurten naar het groene assenkruis en over de Lozerlaan naar het Uithofpark, komt een grote hoeveelheid groen binnen het bereik van de gestelde 500 meter. Als, in plaats van de collectieve binnentuinen, de omliggende groenstructuren meegerekend worden, is er ca. 37.000 m2 groen per woning beschikbaar (tabel 6.3). Behalve het realiseren van m2’s groen en het beter bereikbaar maken van de grotere groenstructuren in de nabijheid van het plan, kan conform de nota Haagse Referentienormen Maatschappelijke Voorzieningen ook worden geïnvesteerd in extra kwaliteit van het groen.

De ambitie is in Dreven, Gaarden Zichten de kwaliteit van het groen op een veel hoger niveau te brengen: ecologische verbindingszones zullen ecologischer worden ingericht, met natuurvriendelijke oevers zonder beschoeiingen en met ecologischer beplanting, het openbaar groen zal met minder gras en meer vaste planten en bloemen worden ingericht. Het bomenbestand zal diverser worden voor meer biodiversiteit en om ziekteverspreiding onder bomen te voorkomen en de collectieve binnentuinen zullen, in plaats van de huidige grasveldjes tussen de flats worden heringericht met meer beplanting, bloemen, bomen en ruimte voor moestuinen.

6.2. Ecologie De buurten worden omgeven door meerdere grote groenstructuren en alle buurten zelf worden geflankeerd door een ecologische verbindingszone. In de nota van uitgangspunten van de Dreven wordt ten onrechte gesteld dat de ecologische verbindingszone in de Dreven verplaatst moet worden. Dit is per abuis gekopieerd uit de Nota van Uitgangspunten van De Zichten. De ecozone langs de Lozerlaan wordt niet bebouwd maar zelfs uitgebreid. Dit is al bevestigd in een commissiebrief (RIS309489). Deze ingrepen vinden pas plaats in fase 2, dus na 2030. De ecozone langs de Gaarden blijft ook behouden. Het verkeersluw maken van de Steenhouwersgaarde biedt ook hier kansen voor versterking of vergroting van de ecozone. Dit zal in samenhang met de ontwikkelingen op Sportpark Escamp moeten worden beschouwd. Langs de Zichten, aan de zijde van het sportpark, zal de ecozone moeten opschuiven om de plannen te kunnen realiseren. De ecozone wordt minimaal 30m breed. De verplaatsing van de sloot in de ecozone biedt kansen 22

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

om natuurvriendelijke oevers te realiseren, waarbij er nu nog sprake is van harde beschoeiing. Deze ingreep valt binnen fase 1. Ook tussen de Zichten en het revalidatie centrum is sprake van een ecologische zone. In het SO Openbare Ruimte Zichten1 wordt nader ingegaan op de inrichting hiervan. Gelet op de grootschalige ontwikkelingen die de deelgebieden ondergaan, kan er plaatselijk veel druk komen te staan op de huidige natuur. De ontwikkelingen bieden ook veel kansen om de situatie te verbeteren ten opzichte van de huidige situatie. Adviesbureau ECOlogisch heeft een visie opgesteld waarin de kansen in beeld gebracht worden om de in de nieuwe situatie specifieke natuurwaarden te behouden en biodiversiteit te vergroten (bijlage 6). De ontwikkelingen moeten conform het besluit over het Puntensysteem Groen- en Natuurinclusief Bouwen (RIS 301953) worden uitgevoerd.

6.3. Klimaatadaptiviteit Klimaatadaptatiemaatregelen zijn zowel in de openbare ruimte als in en op de bebouwing nodig om de wijk klimaatadaptiever te maken, dat wil zeggen om wateroverlast en hittestress te voorkomen. In de NvU’s wordt uitgebreid benoemd welke maatregelen mogelijk en nodig zijn. De herontwikkeling moet voldoen aan het gestelde in de afspraken gemaakt in het ‘convenant Klimaatadaptief Bouwen Zuid-Holland’ (RIS 300633) ondertekend door o.a. gemeente, Hoogheemraadschap van Delfland en Heijmans, en aan de uitgangspunten zoals gesteld in de recent vastgestelde ‘Wegwijzer Den Haag Klimaatbestendig’ (RIS308745). Dat wordt onder andere gedaan door principes te hanteren als ‘groen inrichten tenzij verharding noodzakelijk is’, het aanleggen van natuurvriendelijke oevers, het aanleggen van groene daken, waterbergingsfaciliteiten, etc. In totaal zal in Dreven, Gaarden Zichten tussen de 8.000 en 10.000m2 extra oppervlakte water worden aangelegd. Ook in de beeldkwaliteitsplannen staat benoemd daken waar mogelijk groen in te richten in verband met klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en biodiversiteit maar ook voor een vanuit de woningen zichtbaar aantrekkelijk en deels toegankelijk daklandschap. De maatregelen in de openbare ruimte en de bebouwing hangen nauw met elkaar samen en kennen een wederzijdse afhankelijkheid.

In de nadere uitwerking zal worden verkend welke aspecten vragen om maatregelen op privaat terrein, maatregelen op openbaar gebied, of om een combinatie van beide. Doelstelling is om voor de waterberging gezamenlijk het grootst mogelijke maatschappelijk rendement te bereiken qua waarde, onderhoud, gezondheid, biodiversiteit en sociale aspecten. Er worden, ook binnen vve-kaders, afspraken worden gemaakt over beheer en onderhoud van privaat terrein, om te borgen dat het collectieve aangelegde groen en andere vasthoudmaatregelen duurzaam in stand worden gehouden. Deze afspraken dienen notarieel te worden vastgelegd.

6.4. Energie In de nota van uitgangspunten is gesteld dat alle nieuwbouw zelfvoorzienend moet zijn in warmte. Hiervoor zullen lokale WKO-netwerken worden ingericht. Omdat de verantwoording voor de warmtevoorziening bij de ontwikkelende partijen komt zal Staedion de marktbenadering en aanbesteding van de warmteleverantie

1

SO Openbare Ruimte Zichten (bijlage 5) volgt op korte termijn als nazending

23

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

verzorgen. De gemeente levert de randvoorwaarden zoals een bodemenergieplan, mogelijk een warmteplan en de toegestane tracés in de openbare ruimte. De gemeente gaat met Staedion in gesprek om de te bepalen of het haalbaar is om de te handhaven bebouwing mee te nemen in de marktbenadering.

7.

Stedenbouwkundige ontwerp

7.1. Stedenbouwkundig kader In de nota’s van uitgangspunten worden de ruimtelijke uitgangspunten en principes voor de Dreven, Gaarden en Zichten uitgebreid omschreven. Ten opzichte van de nota’s is er in de stedenbouwkundige opzet een aantal wijzigingen doorgevoerd: Zichten - Vanuit ontsluitingslogica, routes door de buurt, uit bezonningsoverwegingen, om verblijfklimaat in de binnentuinen te verbeteren en om stedenbouwkundig rekening te houden met de bestaande vrijstaande woning achter de kerk, zijn de openingen tussen de bouwblokken in het eerste blok langs Steenzicht andersom georiënteerd. - Om de onderlinge afstanden tussen de hoogteaccenten aan de oostrand van Zichten gelijkwaardiger te maken, is het hoge volume in het middelste blok langs Sportzicht iets anders gepositioneerd - Om een beter verblijfklimaat te creëren is de groene wig aan Het Zicht, tussen Vijverzicht en Veldzicht, omgewisseld met de rijbaan. Het nieuwe bruggetje aan de Vrederustlaan is hierdoor enkel voor langzaam verkeer.

Gaarden - De rooilijn aan de Erasmusweg is plaatselijk iets naar achteren verschoven om een differentiatie in de gevels te bereiken en meer ruimte te bieden aan het nieuwe ventwegprofiel met groene berm en breed trottoir. Dreven - Andere oplossing hoek Lozerlaan/Erasmusweg/Schoutendreef/Riddersdreef: • Betere bereikbaarheid en parkeergelegenheid voor de bestaande toren op de hoek Lozerlaan. • Het nieuwbouwvolume op de hoek voegt zich zowel in de reeksen van bouwblokken aan de Lozerlaan en aan de Erasmusweg en is daarmee een beter passtuk geworden. • De bebouwing staat aan de Lozerlaanzijde minder dicht op het water, waardoor de volwaardig groene oever niet onderbroken wordt en de ecozone meer ruimte krijgt. • Meer eenduidige binnentuin in het hoekblok; langzame doorsteek directer gekoppeld aan de pleintjes rond de hoek De Dreef-Pachtersdreef en aan de groene route richting Ambachtsgaarde, tussen Pachtersdreef en Erasmusweg. • bijkomende formele straat zorgt dat nieuwe bebouwing ten westen van De Dreef beter ontsloten kan worden. - De rooilijn aan de Erasmusweg is plaatselijk iets naar achteren verschoven om een differentiatie in de gevels te bereiken en meer ruimte te bieden aan het nieuwe ventwegprofiel met groene berm en breed trottoir.

- Iets andere spreiding van hoogteaccenten langs de Erasmusweg: consequenter ritme en betere integratie van bestaande hoektorens - Andere positionering van het parkeergebouw langs de Dreef/Erasmusweg. Deze ligt daardoor centraler in het gebied dat het bedient en staat in tweede lijn achter de Erasmusweg. Hierdoor verstoort het parkeergebouw de beoogde ritmiek en herhaling aan de Erasmusweg niet.

24

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

- Aanpassing positionering openingen in bouwblokken langs de Pachtersdreef: alle toegangen aan de autoluwe kanten. Dit maakt ook de schakeling van ruimtes helderder: binnentuin naar kleinere openbare groene ruimte naar grote openbare groene ruimte (singelplantsoen). Deze wijzigingen zijn doorgevoerd op de randvoorwaardenkaarten in bijlage 2

7.2. Beeldkwaliteitsplannen Na de vaststelling van de nota’s van uitgangspunten is per buurt een beeldkwaliteitsplan (BKP) opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan doet uitspraken over principes voor architectuur, materialisatie, inpassing van bouwplannen in de openbare ruimte, de binnentuinen, gevelindelingen, overgangen privé-openbaar, en met name de samenhang tussen de bebouwing onderling en met de openbare ruimte. De beeldkwaliteitsplannen moeten tot een gezamenlijk beeld leiden over de gewenste kwaliteiten van de buurten en hoe deze te realiseren. De BKP’s zullen als toetsingskader voor de welstand dienen bij het beoordelen van bouwplannen. Hierover heeft afstemming met de welstand plaatsgevonden. De BKP’s zijn gezamenlijk tot stand gekomen met Heijmans en Staedion en gelijktijdig opgesteld met het Schetsontwerp voor de Openbare Ruimte en met de uitwerking van de eerste twee bouwblokken door architecten. Dat heeft geleid tot breed gedragen en realistische BKP’s. De beeldkwaliteitsplannen zijn bijgevoegd in bijlage 7

7.3. Kwaliteitsborging De ruimtelijke kwaliteit in Dreven, Gaarden Zichten wordt, behalve vanuit het bestemmingsplan, geborgd door de Beeldkwaliteitsplannen (BKP’s) en bewaakt vanuit een nog op te richten kwaliteitsteam Zuidwest volgens de werkwijze met kwaliteitsteams bij grote gebiedsontwikkelingen zoals Den Haag Zuidwest is aangekondigd in de commissiebrief ruimtelijk kwaliteitssysteem (RIS307136, december 2020). Het kwaliteitsteam begeleidt, beoordeelt en adviseert bij de ontwikkeling van bouwplannen en inrichtingsplannen voor de buitenruimte op basis van de uitgangspunten van het BKP en doet dit vanaf de initiatief fase. De inbreng van het kwaliteitsteam aan de voorkant van het ontwerpproces vormt een waardevolle aanvulling op de formele toetsing door Welstand en ACOR. Kwaliteitsteam Zuidwest zal bestaan uit ambtelijke deskundigen op gebied van ruimtelijke kwaliteit plus de opsteller van de BKP’s voor de Dreven, Gaarden, Zichten. Het kwaliteitsteam zal worden ingesteld in samenhang met de besluitvorming over de genoemde BKP’s. Op termijn zal het werkgebied van het kwaliteitsteam worden uitgebreid tot geheel Zuidwest, wanneer daarvoor de kwaliteitskaders worden vastgesteld.

7.4. Ontwerpen Openbare Ruimte Voor de Zichten heeft ten opzichte van het de nota van uitgangspunten een verdiepingsslag plaatsgevonden voor de inrichting van de openbare ruimte. Hiervoor is een schetsontwerp openbare ruimte opgesteld (bijlage 5). Hier zijn onder andere uitwerkingen van de volgende thema’s te vinden: - visie op verschillende sferen binnen openbare ruimte - openbaar groen - ontsluiting en parkeren - fietsers en voetgangers - spelen - huishoudelijk afvalverwerking - een boombalans - sfeerbeelden - ruimtelijke inpassing en profielen - materialisatie ne verharding Voor de Dreven en de Gaarden is het SO openbare ruimte nog in ontwikkeling.

25

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

8.

Omgeving

8.1. Participatie Een belangrijke doelstelling van de aanpak voor de Dreven, Gaarden en Zichten is het maken van betere en fijnere buurten om in te leven voor huidige en nieuwe bewoners. Maar ook betere buurten om in te werken voor ondernemers of andere mensen die hier actief zijn. De sleutel tot dit succes ligt in een nauwe samenwerking, met bewoners, met maatschappelijke organisaties, met strategische partners zoals andere woningcorporaties en ontwikkelaars én met elkaar. Maar ook in oprechte aandacht en waar nodig het bieden van maatwerk. Al in 2017 is Staedion, vooruitlopend op de planontwikkeling, het gesprek aangegaan met haar bewoners. Om te onderzoeken wat zij belangrijk vinden bij herontwikkelingsplannen voor hun buurten en hoe zij de toekomst van hun woning zien. In 2019 hebben de gemeente, Staedion, Heijmans en bureau HBG gezamenlijk in alle drie de buurten identiteitssessies georganiseerd om te bepalen wat de kernwaarden van de huidige bewoners zijn en welke kenmerken van de wijken bewoners graag zouden terugzien in de nieuwe wijk. De signalen uit 2017 en 2019 zijn bepalend geweest bij het formuleren van de ambities voor het gebied. Signalen die in zijn terug gekomen zijn fundamenteel geweest voor het formuleren van de ambities voor de hele herstructurering: - Pak de woningen aan.

Ze voldoen niet meer qua wooncomfort; - De wens om in de buurt te kunnen blijven of terugkeren en hierbij aandacht voor sociale netwerken; - De behoefte aan betaalbare en levensloopbestendige woningen; - De wens om door te kunnen stromen naar een koopwoning in de buurt; - De waardering voor het groen. Een kwaliteit die niet verloren mag gaan; - Zorgdragen voor voldoende parkeergelegenheid; - De behoefte aan meer plekken voor ontmoeting (ook voor de jongeren); - Zorgen over de grote hoeveelheid mensen met problemen in de wijk. Voor de zomervakantie 2020 zijn op negen dagen de buurten bezocht met een ‘reizende informatietentoonstelling’ waarbij de plannen uit het ambitiedocument werden gepresenteerd, maar waar ook ingegaan werd op de wensen bij verdere uitwerking. Alle bewoners van het plangebied en de directe omgeving zijn hiervoor via een huis-aan-huis brief uitgenodigd. Medewerkers van de gemeente, Staedion en Heijmans hebben voor de Dreven, Gaarden en Zichten bij de negen bijeenkomsten in totaal ongeveer 1500 bewoners en ondernemers persoonlijk geïnformeerd en zijn in gesprek gegaan over hun mening over de plannen. Die persoonlijke aanpak werd erg gewaardeerd door zowel de medewerkers als bezoekers. Half oktober is de hele wijk ook schriftelijk uitgenodigd voor drie digitale ‘wandelingen’.

Tijdens deze wandelingen kon dieper ingegaan worden op bepaalde thema’s zoals behoud van de kracht van de huidige buurt, meerwaarde geven aan het groen, een buurt beter inrichten voor ontmoeting en sociaal contact, voorzieningenbehoefte, en het stimuleren van bewegen en spel. Vanaf 27 juli 2020 zijn er wekelijkse spreekuren in de wijkkantoren van Staedion waar iedereen terecht kan voor informatie, vragen of het geven van een mening, er is ook een e-mailadres waar mensen vragen kunnen stellen: vragen@eenbeterebuurt.nl Het participatie proces tot en met de vaststelling nota van de van uitgangspunten staat uitgebreid omschreven in hoofdstuk 2 en bijlage 5 van de nota van uitgangspunten (RIS308508). In bijlage 6 van het NvU-besluit “Communicatie- en participatieaanpak herstructurering de Dreven, Gaarden en Zichten” staat de aanpak voor het vervolg van de participatie omschreven.

26

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

Na de vaststelling van de nota’s van uitgangspunten is een drietal webinars, één per buurt, georganiseerd waarin de inhoud van de NvU’s is gepresenteerd en is toegelicht hoe is omgegaan met de input vanuit het doorlopen participatietraject tot dusver. Bewoners hadden de gelegenheid om in de chat vragen te stellen of te reageren. Na de webinars zijn per buurt workshops georganiseerd om het gesprek aan te gaan over meerdere inhoudelijke thema’s. Het doel van deze gesprekken was om input op te halen voor deze thema’s, te weten beeldkwaliteitsplannen, de inrichting van de openbare ruimte en het groen, de bouwplanontwikkeling, woningplattegronden en de sociale cohesie. Tevens was het doel om reacties op te halen voor de al wat concreter bouwplannen van Steenzicht en Ruimzicht. Deze inbreng is deels al geland in de beeldkwaliteitsplannen en het SO Openbare Ruimte en zal ook deels een pek krijgen inde nog te ontwikkelen ontwerpen voor bouwplannen en openbare ruimte. Daarnaast zijn veel signalen opgehaald die helpen om het proces van uithuizen en herhuisvesten beter in te richten naar de wensen van bewoners. Ook zijn er aandachtspunten opgehaald die niet direct binnen de scope van het project vallen maar wel opgenomen worden in actielijsten voor in andere domeinen.

Een overzicht van het doorlopen participatietraject richting dit projectdocument, de uitkomsten, conclusies en acties is opgenomen in bijlage 8. Na vaststelling van dit projectdocument is de participatie niet afgelopen. Het is een proces dat gedurende de hele ontwikkeling door zal gaan. Samen met bewoners, ondernemers en betrokkenen creëren we tijdens de gehele ontwikkel- en bouwfase een prettige en leefbare buurt. Dat geldt voor het ontwikkelen van bouwplannen en ontwerpen van de openbare ruimte maar ook bijvoorbeeld voor het leefbaar houden van de buurten tijdens de transitie of het organiseren van tijdelijke initiatieven. Co-creatie en meedenken Gaande weg organiseren we kleine themagerichte activiteiten om een specifiek onderwerp te bespreken met bewoners (huidige en toekomstige) om dieper op de materie in te gaan. De mogelijkheid creëren om doelgroepen mee te laten denken om woonproducten zo optimaal mogelijk te ontwerpen, denk aan seniorenwoningen of bijzondere co-living concepten. In co-creatie een binnentuin ontwerpen (en later zelfs inrichten) of nieuwe vormen van mobiliteit uitrollen. Dit kan in workshops en ateliers.

8.2. Communicatie en placemaking De communicatie met, en participatie van, bewoners is essentieel. Om dit vorm te geven is een communicatie & participatieaanpak opgesteld (RIS308508, bijlage 6). Deze communicatie & participatieaanpak beschrijft hoe gemeente, Staedion en Heijmans de bewoners, ondernemers en overige belangrijke stakeholders de komende 15 jaar zo goed mogelijk zal betrekken bij deze grootschalige transformatie. Met een persoonlijke en aantrekkelijke aanpak die aansluit bij de behoeften van bewoners en ondernemers uit de Dreven, Gaarden en Zichten én die nieuwe bewoners en ondernemers aantrekt. Uitgangspunt is dat we altijd duidelijke informatie verstrekken. Hiermee hebben we als doel om: Helderheid te geven over het proces van uitverhuizen. De planning & fasering van het bouw helder en eenvoudig uit te leggen. Visuele weergaven van veel gestelde vragen te maken, omdat een beeld meer zegt dan 1000 woorden. Daarom werken we met artist impressions om een concreet toekomstbeeld te scheppen. We communiceren over placemaking en andere initiatieven in de drie buurten om de buurten levendig en leefbaar te houden.

27

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

Om herkenbaar te maken waar de komende wijkvernieuwing voor staat, is de merknaam ‘Een Betere Buurt’ gelanceerd. Hiervoor is een betere buurt website ingericht, waar alle informatie te vinden is. We hebben het Betere Buurt Team opgericht, dat zoveel mogelijk naar mensen toe gaat in plaats van andersom. Het doel is om te bouwen aan vertrouwen, vragen te beantwoorden, mensen uit te nodigen om het gesprek aan te gaan en zo betrokkenheid te creëren. Dit doen we op de volgende wijzen: Een vaste plek in iedere buurt In de drie buurten is een vaste plek waar bewoners en ondernemers terecht kunnen. Dat begint met spreekuren met medewerkers van Staedion op de wijkkantoren van Staedion. Dit zal in de loop der jaren uitgroeien naar een buurthuiskamer (in samenwerking met partners) waar mensen persoonlijk informatie kunnen krijgen over de projecten, activiteiten worden georganiseerd, initiatieven starten en mensen elkaar kunnen ontmoeten. Het Betere Buurt projectteam zal hier ook een plek krijgen, zodat zij een bekend gezicht voor de buurt worden Campagnematig de buurt in Op cruciale momenten brengt het Betere Buurt Team een bezoek aan de buurt. Bij nieuwe informatie en nieuwe participatierondes om mensen zo goed mogelijk te informeren en te betrekken.

Maar ook bij belangrijke mijlpalen zoals besluiten, start sloop, start bouw om grote en kleine successen samen met bewoners en ondernemers te vieren. We organiseren een opvallende tentoonstelling Het Kijklab, waar bewoners terecht kunnen. Met het betere buurtbakkie fietsen we met een bakkie koffie en een bakfiets in de buurten op vaste tijden. We nodigen bewoners uit voor een kop koffie en bivakkeren op drukke plekken in de buurten om informatie te geven en mensen te vragen om mee te doen met initiatieven. Dit doen we om grote groepen bewoners op een persoonlijke manier te bereiken. Digitaal participeren Voor belangrijke communicatie- en participatiemomenten wordt ook een digitaal bijpraatmoment georganiseerd voor bewoners en ondernemers. De ervaring leert dat dit tegenwoordig ook prettig wordt gevonden door een kleine groep. 1-op1 en het bouwen aan sociale netwerken Een persoonlijk gesprek voeren tijdens activiteiten en op pleisterplekken. Denk aan samen schoffelen in de moestuin, koffie drinken in Pandje 4, basketballen op het Cruyff Court, Shalomkerk etc. Door aansluitend regelmatig activiteiten en bijeenkomsten te organiseren versterken we de community en bouwen we nieuwe communities op. Feestelijke momenten samen vieren Belangrijke momenten, zoals de start bouw, oplevering woonblok, ontwerp binnentuin is klaar etc., worden feestelijk gevierd.

Denk aan een etentje met de buurt, een (balkon-)muziekoptreden, ijsjes uitdelen, nieuwe planten voor de moestuin etc. Placemaking Om de buurten levendig te maken en daarmee de leefbaarheid in de buurten te vergroten zetten we ook in op placemaking. We starten in de Zichten met het uitwerken van het thema Make, Meet en Move. Hiervoor worden activiteiten uitgewerkt die hierin passen, zoals het Kijklab. Een ruimte waar mensen elkaar kunnen ontmoeten, elke dag welkom zijn en aan de hand van verhalen en foto’s afscheid kunnen nemen van hun buurt. Andere activiteiten zijn:

28

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

Masterpeace

eerste muurschildering gerealiseerd, 17 november 2021 feestelijke opening

Gebruik kopgevels

schildering kindervredesverdrag gerealiseerd november 2021 (kopgevel Erasmusweg Beresteinlaan)

Project Devjo

Tijdelijke huisvesting voor economische daklozen. Staedion wil dit faciliteren, wachten is op vergunning van de gemeente, bouwen tinyhouses op sportterrein

Pop-up museum

Gesprekken zijn lopend met Haags kunstmuseum om in tijdelijkheid een klein museum in de wijk te realiseren

Haags gemeente archief

op verzoek van het Haags gemeente archief, willen geschiedenis van de wijk in verhaal en beeld in de wijk brengen, eerste verhalen huis heeft in de shalomkerk plaatsgevonden. Willen ook de migratie geschiedenis in beeld brengen. aanleg wijkmoestuin samen met bewoners (groene matties)

Stadslandbouw Inspiratiebijeenkomst placemaking

digitale bijeenkomst voorjaar 2021 om placemaking binnen Den Haag een podium te geven

8.3. Herhuisvesting Uitgangspunt voor de hele herontwikkeling is dat elk huishouden dat in de wijk woont en wil blijven, moet kunnen terugkeren als de bewoners dit willen. Staedion biedt via het sociaal plan al haar huurders, die moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie van hun woning, de garantie om te mogen terug te keren in een nieuwe woning in de vertrouwde omgeving. Het kan bij terugkeer gaan om een sociale huurwoning, vrije sector huurwoning of om een koopwoning. Dit hangt af van de samenstelling van het huishouden en het gezinsinkomen op het moment van terugkeer. Bewoners hebben altijd voorrang, ook op de vrije sector huurwoning of koopwoning. Als men in de wijk wil blijven wonen, is het bij voorkeur mogelijk om in één keer naar een nieuwe definitieve woning te verhuizen. Dit zal in het begin van de ontwikkeling nog niet mogelijk zijn omdat er nog geen nieuwe woningen zijn opgeleverd. Voor mensen die in de buurt willen blijven, maar waar nog geen nieuwe woning voor beschikbaar is, wordt een mogelijkheid geboden om te verhuizen naar een tijdelijke woning, die verhuurd wordt onder de leegstandswet in Dreven, Gaarden en Zichten. Dit is een extra en vrijwillige optie. Aantrekkelijk voor mensen die graag in de buurt willen blijven wonen, bijvoorbeeld omdat zij kinderen hebben die in de buurt naar school gaan.

De fasering is wel zo opgezet dat de benodigde hoeveelheid dubbele verhuisbeweging zoveel mogelijk wordt beperkt. Terugkeer is ook mogelijk voor bewoners die op basis van de urgentie verhuisd zijn naar een reguliere woning buiten de wijk. Bewoners die terug willen keren, maken schriftelijk met Staedion afspraken over de terugkeergarantie. Mensen die terugkeren naar de nieuwbouw hoeven ook de laatste maand huur van de woning, waaruit zij vertrekken, niet te betalen om dubbele huur te voorkomen. Of dit nu vanuit een reguliere woning of vanuit een wisselwoning is maakt hierin niet uit. Staedion hanteert de wettelijke verhuisvergoeding. Alle huishoudens die hun woning moeten verlaten krijgen een persoonlijke begeleiding en maatwerkoplossing waar nodig. Ruim twee jaar voor sloop komt Staedion langs voor een “keukentafelgesprek”. In dit gesprek 29

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

wordt verteld wat er gaat gebeuren, wat de bewoner kan verwachten (verhuiskostenvergoeding, voorrangsverklaring, zoeken naar andere woning, etc) en wordt een klankbordgroep geformeerd. Met deze klankbordgroep wordt het sociaal plan doorgenomen en vastgesteld. Binnen een jaar komt Staedion weer langs om alle documenten voor de aanvraag van de voorrangsverklaring op te halen. Dan wordt helder voor welk type woning de bewoner in aanmerking komt en wordt voorgesorteerd om maatwerk daar waar nodig is te leveren. Als door de gemeente actiegebiedaanwijzing is gegeven gaat Staedion helpen bij het zoeken naar een andere woning. Meestal zoekt een bewoner zelf via Woonnet Haaglanden, bij vrije sector huurwoningen of specifieke huishoudens, zoals grote huishoudens of een huishouden dat regelmatig pleegkinderen opvangt, leveren we maatwerk. Voor elk huishouden wordt apart gemonitord dat dit goed verloopt.

8.4. Leefbaarheid tijdens de transitie Voor de complexen, die niet binnen vijf jaar op de planning staan voor sloop, heeft Staedion budget vrijgemaakt voor planmatig onderhoud om iedereen in het gebied een fatsoenlijk huis te blijven bieden tijdens de transformatie. Afhankelijk van de geplande termijn dat de woningen blijven staan worden ingrepen gedaan om het binnenklimaat te verbeteren, schilderwerk, gevelonderhoud, opknappen algemene ruimtes zoals portiek en bergingsgangen en vervangen verlichting door LED, maar bij complexen die nog lang blijven staan wordt bijvoorbeeld ook rekening gehouden met het aanbrengen van dubbelglas. De bewoners hebben hier in maart 2021 een brief over ontvangen en de planning is om de werkzaamheden de komende drie jaar uit te voeren. Bewoners zijn altijd welkom op de spreekuren om vragen te stellen over het onderhoud dat door Staedion uitgevoerd wordt. Tijdelijke leegstand moet tijdens de herstructurering geen voorbode voor achteruitgang zijn, maar wordt benut als kans om ruimte te bieden aan nieuwe doelgroepen en partijen die waarde toevoegen in een wijk. Daarom wordt samen met o.a. Stadmakers en vele organisaties die actief zijn in de wijk onderzocht hoe we de tijdelijkheid als kans kunnen benutten.

Hiermee kunnen we onder andere bottom-up initiatieven een kans op huisvesting geven die weer positief kunnen bijdragen aan de transformatie van de wijk. Door het tijdelijke karakter kunnen ze experimenteren en inspirerend werken naar toekomstige ontwikkelingen en verbindend werken tussen omgeving en transformatie.

8.5. Rapportage aan de raad De voortgang van de herhuisvesting zal half jaarlijks worden gerapporteerd aan de raad. Per project zal worden aangegeven: • Naam project en aantal woningen • Planning start actiegebied aanwijzing • Aantal huishoudens bezocht bij keukentafel gesprekken • Aantal grote gezinnen, aantal senioren • % hulp nodig en contact geregeld • Aantal bewoners dat heeft aangegeven terug te willen keren naar de nieuwbouw • Aantal bewoners dat sociaal blijft wonen (passend inkomen) • Aantal bewoners dat naar vrije sector of koop moet (hoger inkomen) Daarnaast komt er een totaal actueel overzicht van: • Aantal huuropzeggingen • Aantal huishoudens verhuisd • Aantal woningen bij leegstandsbeheerders (tijdelijke huurovereenkomst of beheerovereenkomst) • Woontevredenheidscijfer 30

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

8.6. Onafhankelijke bemiddelaar College en Staedion hechten er aan dat herhuisvesting en terugkeergarantie op een goede manier worden ingevuld. Mocht er bij bewoners onverhoopt toch onduidelijkheid of ontevredenheid over zijn moeten bewoners terecht kunnen bij een onafhankelijke bemiddelaar. Deze kan de bewoners bijstaan met advies en kan bemiddelen wanneer er een conflict dreigt te ontstaan of ontstaat met de gemeente, Staedion en/of Heijmans. Uitgangspunt daarbij is het principe van passend toewijzen, de terugkeergarantie en behoud van de sociale samenhang in de buurten. Het oordeel van deze onafhankelijke bemiddelaar in geval van een geschil, geldt als een gekwalificeerd advies.

31

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

9.

Uitvoeringsaspecten Grondexploitatie

9.1. Grondeigendommen De nieuw uit te geven kavels vallen voor een groot deel samen met de huidige verkaveling, waarbij alle uitgegeven grond nu in erfpacht is uitgegeven aan Staedion. Er zullen echter op meerdere plekken kleine aanpassingen nodig zijn. Op een aantal plekken (zoals rond de Schoutendreef) wordt het straatpatroon aangepast en zijn grotere aanpassingen aan de kadastrale grenzen nodig. In de nieuwe situatie zal een deel worden nieuwe erfpachtrechten gevestigd voor de nieuwe woningen voor de Staedion portefeuille en voor de marktwoningen. De binnentuinen worden mee uitgegeven met de woningen en zullen via en VVE-constructie beheerd worden. De Delftse stoepen, of eventuele voortuinen, worden mee uitgegeven met de woningen. Alle ander ruimte buiten de bouwblokken wordt openbaar.

9.2. Archeologie Voor zowel het deelgebied Gaarden als Dreven zijn ‘Bureauonderzoek archeologische waarde en Inventariserend veldonderzoek – boringen’ uitgevoerd. Uit het bureauonderzoek komt naar voren dat beide deelgebieden een archeologische verwachting heeft; deelgebied Zichten overigens niet. De booronderzoeken zijn uitgevoerd conform protocol 4003 IVO (landbodems). De uitgevoerde booronderzoeken maken duidelijk dat de archeologische verwachting grotendeels gehandhaafd blijft. Voor (vrijwel) de gehele deelgebied Gaarden en Dreven geldt dat een karterend booronderzoek wordt geadviseerd.

9.3. Sloop Staedion brengt de kavels gesloopt in de grondexploitatie. Hiervoor wordt een vergoeding inrekening gebracht vanuit de grex. Vanaf circa 1900 tot 1993 is asbest toegepast in bebouwing. Voor deze saneringskosten van deze asbest is een bedrag opgenomen in de berekende sloopkosten op basis van de tot nu toe verrichtte onderzoeken en ervaringen bij vergelijkbare opstallen. Alleen een volledige asbestinventarisatie in een lege woning kan uitsluitsel geven over de werkelijk te verwachten kosten voor een asbestsanering. Ten tijde van de bouw uit de jaren zestig is bekend dat er volop asbesthoudende materialen werden toegepast.

9.4. Bodem Uit bureauonderzoek blijkt dat in het gehele plangebied (diffuse) verontreinigingen met zware metalen, minerale olie, PAK en PCB worden verwacht in de toplaag van de bodem. De onderzoekslocatie wordt beschouwd als verdacht voor diffuse bodemverontreiniging met zware metalen, minerale olie, PAK en PCB in de toplaag van de bodem. Op een zestal locaties is mogelijk sprake van lokale verontreiniging als gevolg van verdachte activiteiten. Op de onderzoekslocatie kan asbest worden aangetroffen in de (puinhoudende) toplaag van de bodem. De locatie wordt beschouwd als verdacht voor verontreiniging met asbest in de toplaag van de bodem. Op de onderzoekslocatie kunnen ook verhoogde gehalten aan PFAS voorkomen in de (boven)grond. De locatie wordt beschouwd als verdacht voor verontreiniging met PFAS in de (boven)grond. Met het oog op de beoogde planontwikkeling op de locatie dient er rekening mee gehouden te worden dat een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd moet worden in het gehele plangebied. Vooruitlopende op de verkennende bodemonderzoeken zijn al indicatieve boringen uitgevoerd. 32

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

Dreven: Het inmiddels uitgevoerde indicatieve booronderzoek geeft voor dit gebied twee vervuilde deellocaties aan, verontreiniging met olie, PAK en metalen. Voor deze herontwikkeling dient de bodem op de gehele onderzoeklocatie nog onderzocht te worden volgens daarvoor geldende normen (NEN protocol 5740 en NEN 5707). Verder dient rekening te worden met het saneren van de bodem op de bovengenoemde twee verdachte deellocaties. Indien het voornemen bestaat tot grondverzet (overschot of herschikken) op de locatie gelden mogelijke beperkingen ten aanzien van het hergebruik van vrijkomende grond. Bij grondverzet is het Besluit bodemkwaliteit van toepassing. De wijze waarop en de locatie waarheen de grond wordt afgevoerd, dient te worden gemeld bij en akkoord bevonden door het bevoegd gezag Gaarden: Het inmiddels uitgevoerde indicatieve booronderzoek geeft voor dit gebied weinig risico’s aan, dus naar verwachting is geen sanering noodzakelijk. Ook voor deze herontwikkeling dient de bodem op de gehele onderzoekslocatie nog onderzocht te worden volgens daarvoor geldende normen (NEN protocol 5740 en NEN 5707). Voor grondverzet gelden dezelfde voorwaarden als omschreven bij de Dreven.

Zichten: Op het inmiddels plaatselijke uitgevoerde verkennend bodemonderzoek bij de deelgebieden 1A en 1B geeft voor dit gebied weinig risico’s aan, dus geen sterke verontreiniging aanwezig en naar verwachting geen sanering noodzakelijk. Ook voor deze herontwikkeling dient de bodem op de gehele onderzoekslocatie nog verder onderzocht worden volgens daarvoor geldende normen (NEN protocol 5740 en NEN 5707). Voor grondverzet gelden dezelfde voorwaarden als omschreven bij de Dreven.

9.5. Flora en fauna Voor alle buurten is een ecologische scan in het kader van de flora en fauna wet verricht. Binnen het projectgebied zijn mogelijk verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig in de bebouwing en in boomholtes. Daarnaast kunnen in delen van de bebouwing, of in bomen, in het projectgebied jaarrond beschermde nestlocaties van de meerdere beschermde vogelsoorten aanwezig zijn. Algemene amfibieën en zoogdieren zijn mogelijk aanwezig in de groenstructuren en in het water binnen het projectgebied. Per deellocatie wordt aanvullend onderzoek naar verblijfplaatsen van vleermuizen en nesten van beschermde vogels aanbevolen om deze aan te tonen, dan wel uit te sluiten. Indien verblijfplaatsen of nesten van beschermde soorten worden vastgesteld, zullen nader te specificeren mitigerende maatregelen getroffen dienen te worden. E.e.a. wordt nader omschreven in de rapporten van de ecologische quickscans. Hierin zijn ook aanbevelingen opgenomen voor de uitvoeringsmethodiek van maaien en struweel verwijderen. Er zijn mogelijk exemplaren van de schubvaren aanwezig op bebouwing met bakstenen. Indien aanvullend onderzoek de aanwezigheid van deze soort aantoont, dienen mitigerende maatregelen te worden getroffen. Voor het hele plan gebied is een bomenscan verricht. Er zijn 962 bomen in het projectgebied aanwezig.

Hiervan bevatten 43 bomen gebreken, aantastingen van schimmels of infecties. Het overgrote deel van de bomen heeft een normale conditie en een toekomstverwachting van > 15 jaar. Meer dan de helft van de bomen is slecht verplantbaar. Wanneer per straat of deelproject een bomeneffectenanalyse (BEA) wordt uitgevoerd, kan in een vroeg stadium inzichtelijk worden gemaakt of en hoe de bomen kunnen worden ingepast in de nieuwe situatie en 33

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

waar eventuele knelpunten liggen met ondergrondse infrastructuur. Bomen veroorzaken op veel plaatsen opdruk van trottoirs en trottoirbanden door oppervlakkig groeiende wortels. In verband met de uitvoeringsbreedte en de locaties van trottoirs en rijbanen moet dit worden meegenomen in de bomeneffectenanalyse (BEA). Als in een vroegtijdig stadium inzicht is in welke bomen niet gehandhaafd kunnen blijven, maar wel verplantbaar zijn, wordt aanbevolen tijdig met de voorbereidingen voor eventuele verplanting te starten.

9.6. Stikstofdepositie In het kader van de Wet natuurbescherming moet beoordeeld worden of het voornemen een verslechterend of significante gevolgen kan hebben op de nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Daarbij wordt onder meer gekeken naar de effecten van het voornemen op de stikstofdepositie in nabijgelegen Natura 2000-gebieden. Uit een eerste berekening uitgevoerd met AERIUS Calculator blijkt dat de verkeersbewegingen als gevolg van de herontwikkeling van Dreven, Gaarden en Zichten gecumuleerd toeneemt met maximaal 0,18 mol/ha/jr op Natura 2000-gebieden Solleveld & Kapittelduinen en Westduinpark & Wapendal. Dit betekent dat significante effecten op Natura 2000 niet op voorhand zijn uit te sluiten. Een ‘Passende Beoordeling’ moet worden opgesteld. Aangezien er voor Zuidwest (waar Dreven, Gaarden en Zichten onderdeel van zijn) een m.e.r.-procedure wordt doorlopen, wordt de Passende Beoordeling parallel daaraan op gesteld. Hierin wordt onderzocht welke mogelijkheden er zijn om intern of extern stikstofdepositie te salderen. Het vervangen van gasgestookte woningen door gasloze BENG-woningen kan zeker een afname van de totale stikstofdepositie teweeg brengen, maar of dit voldoende is kan worden onderzocht in de Passende Beoordeling. Alleen als de stikstofpuzzel opgelost kan worden is het mogelijk vergunningen te verlenen voor de beoogde ontwikkeling.

Mocht intern salderen onvoldoende blijken en zijn er ook geen mitigerende maatregelen meer voorhanden, dan zou dit kunnen leiden tot aanpassing van de ontwikkelambities.

9.7. Kabels, leidingen en riolering Om alle ontwikkelingen aan te kunnen moet zal een groot deel van de ondergrondse infrastructuur vernieuwd of verzwaard moeten worden. Concreet betekent dit dat er veel kabels en leidingen moeten worden vervangen of bijgelegd zoals bijvoorbeeld warmteleidingen. Dat heeft grote invloed op de ondergrondse ruimte die hiervoor nodig is. In de ontwerpen van de openbare ruimte wordt hier rekening mee gehouden. Een knelpunt daarbij is de huidige bomenstructuur; se wortels van de bomen zijn verstrengeld in de huidige kabels en leidingen tracés. Om te bekijken of er zoveel mogelijk bomen te behouden zijn zal een knelpuntenkaart worden opgesteld. Uitgangspunt is zoveel mogelijk bomen te behouden. Nutsbedrijven zijn gevraagd om de huidige ondergrondse infrastructuur in beeld te brengen en te toetsen op de toename van de hoeveelheid woningen in deze gebieden. Deze gevraagde informatie is op dit moment nog niet voorhanden. Aandachtspunt is het intact houden van de huidige netwerken bij de ontwikkeling van een deelgebied, om de woningen buiten het onderhanden deelgebied van de nuts te blijven voorzien. Dit geldt, ondanks het gasloos bouwen bij de herontwikkeling van een nieuw deelplan, ook voor het huidige gasnet.

Om deze netwerken in werking te houden, is daarom bij het onderdeel Bouwrijp maken per deelplan een bedrag opgenomen voor het aanpassen van Kabels en Leidingen. Hoe dan ook zullen er ingrepen in de bodem plaatsvinden, waardoor onderzoek naar kabels en leidingen noodzakelijk is. In dit geval dient een Klic-melding te worden gedaan, om de mogelijke aanwezigheid van kabels en leidingen te inventariseren. De huidige riolering is aangelegd in de jaren zestig van de vorige eeuw en heeft op zich voldoende capaciteit om de toename van 3500 woningen te kunnen opvangen. De huidige riolering is qua levensduur nog niet direct aan vervanging toe, maar in het kader van ‘werk met werk maken’ is het raadzaam en logisch om de riolering in 34

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

dit geval vervroegd af te schrijven en het huidige gemengde rioolsysteem te vervangen door een gescheiden riool systeem. Uitgangspunt is om nog voor de start van de nieuwbouw de hoofdstructuur van het gescheiden rioolstelsel aan te leggen.

9.8. Bereikbaarheid en bouwlogistiek Alle drie de deelgebieden zijn op meerdere locaties direct aangesloten op hoofdwegen zoals Gaarden op de Erasmusweg en Vrederustlaan, Dreven op Erasmusweg en Melis Stokelaan en Zichten op Hengelolaan en Vrederustlaan. Dit zorgt voor een snelle afwikkeling van bouwverkeer zonder belasting van (andere) woonwijken. De maatregelen, qua bebording en aanpassingen wegen, voor de bouwlogistiek zijn daardoor beperkt. De wegstructuur binnen de drie deelgebieden blijft grotendeels gehandhaafd. Omwille van flexibiliteit in de uitvoering (volgorde van deelplannen) en continuïteit voor de bereikbaarheid tijdens de uitvoering worden deze te handhaven wegstructuren apart en voorafgaand geprepareerd tot bouwwegen met plus kwaliteit (ook wel te noemen: ruggengraat van de wijk). Dit betekent dat wij voorafgaand het gescheiden rioolstelsel in deze wegen al aanbrengen, met uitleggers naar de nieuwe deelplannen. Hierdoor hoeft de wegverharding van deze ruggengraat niet steeds voor nieuwe aansluitingen te worden opgebroken. Anderzijds zijn geen tijdelijke rioolconstructies nodig, maar functioneert elk nieuw deel van het gescheiden rioolstelsel direct bij oplevering op de gewenste wijze.

Vanwege de hogere voertuigbelasting met bouwverkeer rusten wij de rijwegen van de ruggengraten robuust uit met her te gebruiken betonstraatstenen of asfalt (keuze nader uit te werken op basis van kosten, milieu effecten en technische eisen). Onverhoopt noodzakelijke ingrepen voor tijdelijke weg- en rioolaansluitingen en bijvoorbeeld tijdelijke parkeerplaatsen zijn gezien het voorgaande beperkt gehouden en in de ramingen voor het bouwrijp maken en woonrijp maken opgenomen onder faseringskosten.

35

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

10. Uitvoeringsmodel 10.1.

Samenwerkingsvorm

Voor de realisatie van deze grote integrale opgave is een intensieve duurzame samenwerking nodig tussen gemeente, corporatie en ontwikkelaar. De fysieke opgave bestaat een sociaal woonprogramma marktwoningen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsonroerendgoed, parkeeroplossingen en een complete herinrichting van de openbare ruimte. Voor de realisatie hiervan is gezocht samenwerkingsvorm waarbij partijen zoveel mogelijk hun kerncompetenties benutten, risico’s dragen die zij zelf het beste kunnen beheersen en elkaar versterken voor een optimaal resultaat voor de buurt. Een samenwerkingsvorm waarmee partijen zich voor een lange termijn aan de opgave committeren maar die ook voldoende flexibiliteit heeft om meet te kunnen bewegen met maatschappelijke en economische ontwikkelingen in de tijd. Het ontwikkelen en exploiteren van marktwoningen of commercieel vastgoed behoort niet tot de kerntaak en kerncompetenties van een woningcorporatie. Vanwege hun ervaring met integrale gebiedsontwikkeling en in het verleden geleverde kwaliteit heeft Staedion voor Dreven-Gaarden-Zichten Heijmans als haar ontwikkelpartner geselecteerd. Heijmans treedt op als gedelegeerd ontwikkelaar voor het Staedion programma en voor eigen rekening en risico als ontwikkelaar van het marktprogramma.

Mocht Staedion er voor kiezen om in een deelplan zelf haar eigen vastgoed te ontwikkelen, is de gemeente ook vrij om de gronden voor marktwoningen aan andere partijen uit te geven. Het principe is één ontwikkelaar per blok. Nagenoeg alle gronden die nodig zijn voor het realiseren van de herstructurering van het plangebied (met uitzondering van de openbare ruimte) heeft de Gemeente in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven aan Staedion. Om tot herstructurering te komen zal Staedion tegen een kostenvergoeding voor de boekwaarde en uitplaatsings- en sloopkosten, afstand doen van hun erfpachtrechten. De woningen worden gesloopt en ingebracht in een gemeentelijke grondexploitatie (grex). Om deze grex haalbaar te houden zal Staedion fors afboeken (ca. € 80 mln.) op het te slopen vastgoed. Na het verder bouwrijp maken van de kavel worden deze deels uitgegeven aan Staedion voor de ontwikkeling van hun nieuwe portefeuille en deels aan partner Heijmans voor de ontwikkeling van het marktprogramma. De gronden voor sociale huur worden uitgegeven conform de vastgestelde normgrondprijs. Bij de gronden voor de marktwoningen wordt gewerkt met marktconforme grondprijzen (residuele grondwaarde systematiek). In afwijking van de huidige grondprijzenbrief kan dit voor gebouwde parkeerplaatsen tot negatieve grondwaarden leiden.

Voor een aantal woningtypes wordt met de huidige residuele grondwaarden berekeningen niet de minimale grondwaarden uit grondprijzenbrief gehaald en zal nog een optimalisatie plaats vinden. Ondanks deze afwijkingen van de grondprijzenbrief is al zonder deze optimalisaties sprake van een haalbaar plan. De gemeente doet vanuit de grondexploitatie de herinrichting van de openbare ruimte (het woonrijp maken). Voor de uitvoering wordt een gezamenlijke projectorganisatie opgericht waarin partijen gezamenlijk ontwerpprocessen, bouwplantontwikkeling, uitvoeringszaken, tijdelijk beheer, participatie en communicatie aansturen en afstemmen. De manier van samenwerken wordt vastgelegd in een concept samenwerkingsovereenkomst die ter kennisname is bijgevoegd bij dit projectdocument (bijlage 15). Deze wordt voorafgaand aan ondertekening voor definitieve vaststelling voorgelegd aan het college.

36

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

10.2.

Risicobeheersing: gefaseerde uitvoering

De totale ontwikkeling is opgedeeld in deelplannen per ontwikkelveld (zie bijlage 9 – Ontwikkelstrategie). Per deelplan wordt een deelovereenkomst gesloten waarin partijen afspraken maken over het programma, de condities waaronder grond wordt ingebracht en de condities waaronder wordt uitgegeven (dus ook de uitgifteprijs). Pas na het sluiten van een deelovereenkomst kan nieuwe grond in de grondexploitatie worden ingebracht. Hiermee wordt de investering waarover de gemeente risico loopt beperkt tot de investeringen gedaan tussen het sluiten van de overeenkomst en de daadwerkelijke uitgifte en een aantal overkoepelende voorinvesteringen zoals bouwwegen of waterberging voor de hele buurt. Bij het sluiten van elke deelovereenkomst kan opnieuw herijkt worden in hoeverre de resultaten van dit deelplan het totale project zowel financieel als programmatisch op koers houden voor het gewenste eindresultaat. In bijlage 10 is te zien hoe het planproces per deelovereenkomst verloopt, wat de rollen van partijen hierbinnen zijn, en welke besluitvormingsmomenten hierbij doorlopen worden.

10.3.

Uitvoeringsorganisatie

Partijen streven er naar om voor de uitvoering van het project te werken in een gezamenlijke projectorganisatie. Binnen de vastgesteld kaders is deze organisatie verantwoordelijk voor de realisatie van de projectdoelstellingen. De organisatie stuurt bewaking van de voortgang, integraliteit, de programmatische kaders, kwaliteit en de financiën. De projectorganisatie zorgt voor inbedding in de omgeving en stuurt communicatie en participatie processen aan en bewaakt dat de uitvoering zo min mogelijk tot overlast leidt in de omgeving. Ze zijn fysiek in de wijk aanwezig en aanspreekbaar voor de omgeving. De projectorganisatie zorgt voor de afstemming van de processen die intern bij de verschillende partijen plaatsvinden in et kader van het project. De projectorganisatie is tactisch operationeel en treedt in deze rol opdrachtgevend op richting de backoffice in de eigen lijnorganisaties. Deze projectorganisatie legt verantwoording af aan een directieteam, met een directie vertegenwoordiging van alle drie de partijen. Het directieteam is het besluitvormend orgaan binnen de bestuurlijk vastgestelde kaders. Half jaarlijks vindt een bestuurlijk overleg plaats waarin voortgang en bijdrage aan bestuurlijke doelstellingen wordt bewaakt. Als er vanuit het project aanleiding wordt gezien om te vragen om aanpassingen van bestuurlijke kaders wordt dit via het bestuurlijk overleg geagendeerd.

Daadwerkelijke aanpassingen zullen altijd via de reguliere bestuurlijke besluitvormingsprocedures moeten lopen. In bijlage 11 staat een visualisatie van de uitvoeringsorganisatie.

10.4.

Staatssteun een aanbestedingsregels

Er is sprake van compensatie van een grondexploitatietekort met overheidsmiddelen. Het deel van het exploitatietekort dat aan het Staedion programma is toe te wijzen is vrijgesteld van aanmelding van de Europese Commissie. Het deel van het tekort dat is toe te wijzen aan het marktprogramma dient zekerheidshalve aangemeld te worden bij de Europese Commissie ter goedkeuring gelet op de feiten en omstandigheden in dit specifieke project alsook het belang daarvan. Het traject van aanmelding wordt in gang gezet. De rol van de gemeente in de samenwerking constitueert geen aanbestedingsplichtige overheidsopdracht voor werken of concessieopdracht voor werken, het betreft veeleer niet-aanbestedingsplichtige gronduitgiften.

37

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

Een recente uitspraak van de Hoge Raad (van 26 november jl.) handelt over gronduitgiftes. De uitspraak gaat kort gezegd over een casus waarbij een gemeente onderhands (zonder aanbesteding/het bieden van gelegenheid voor andere marktpartijen om mee te dingen) grond uitgeeft aan een marktpartij. De Hoge Raad meent dat onderhandse gunning wel mogelijk is als bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijs mag worden aangenomen, dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Naar verwachting verzet de uitspraak van de Hoge Raad zich niet tegen het sluiten van de SOK. In het onderhavige geval beschikt Staedion over de gronden/huidige erfpachtrechten. Staedion is niet gebonden aan het bestuursrechtelijke gelijkheidsbeginsel. Het feit dat de Gemeente Den Haag hier nieuwe erfpachtrechten aan Heijmans kan uitgeven is uitsluitend omdat Staedion daaraan medewerking verleent.

Wel dient er (zeer) waarschijnlijk een publicatie te worden vormgegeven. Nu dit een van de eerste projecten is waarin deze nieuwe jurisprudentie een rol speelt, wordt dit nader afgestemd met de juridische adviseurs.

11. Financiële paragraaf 11.1.

Grondexploitatie

Een grondexploitatiebegroting is de financiële vertaling van voorgenoemde plankaders, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd. De grondexploitatiebegroting wordt na bestuurlijke vaststelling jaarlijks geactualiseerd via de programmabegroting. De totale kosten zijn begroot op € 97,9 mln. (nominaal), de totale grondopbrengsten op €45,2 mln. (nominaal). Het nominale saldo komt hiermee op € 52,7 mln. negatief (nominaal). Deze grote onrendabele top is de consequentie van het realiseren van een groot sociaal en betaalbaar woonprogramma en het ontwikkelen in een sociaal/economisch achterblijvende wijk. Voor de dekking is een rijkssubsidie toegekend vanuit de woningbouwimpuls regeling van € 26,8 mln. Rekeninghoudend met deze bijdrage en de faseringsinvloeden tot einddatum (indexering, rente en discontovoet) bedraagt het saldo van de grex op eindwaarde € 32,5 mln. per 31-12-2032 negatief. De NCW (Netto Contante Waarde) per 1-1-2021 komt hierbij uit op € 26,7mln. negatief. Hiervoor wordt gemeentelijke dekking ingezet. De grondexploitatie en bijbehorend risicoprofiel wordt gedetailleerd omschreven in bijlage 13 Grondexploitatie fase 1, openbare deel en de vertrouwelijke bijlage 14 Grondexploitatie fase 1, geheim deel.

11.2.

Dekkingsvoorstel

Op 10 september 2020 heeft het ministerie de subsidieaanvraag goedgekeurd waarmee een bijdrage van € 26,8 miljoen is toegekend aan Dreven-Gaarden-Zichten. Voorwaarde voor de rijkssubsidie is een 50% cofinanciering door de gemeente. In het collegebesluit over de Woningbouwimpuls gelden is voorgesteld om een deel van de verkoopopbrengst van Eneco aan te wenden ter dekking van de voorgeschreven 50% gemeentelijke cofinanciering, onder voorbehoud van goedkeuring van de gemeenteraad. Vanuit de gevormde reserve ‘Verhogen kwaliteit in gebiedsontwikkelingen en sociale woningbouw onderdeel Zuidwest’ is € 25,2 miljoen beschikbaar en vanuit de ‘reserve Extra impuls voor betaalbaar wonen € 1,5 miljoen’. Voor de verplichte gemeentelijke cofinanciering van € 26,7 mln. wordt een dekking beoogd vanuit voorgenoemde reserves.

38

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

In de vertrouwelijk bijlage 14 is op basis van een risicoanalyse bepaalt dat er een negatieve impact op het benodigd weerstandsvermogen van de reserve grondbedrijf is van € 3,6 mln. Hiervoor is een bijdrage aan de Reserve Grondbedrijf toegekend van 3,6 mln. middels de begrotingsretraite 2021.

12. Planologische procedures Voor de structuurvisie Den Haag Zuidwest wordt een m.e.r.-procedure doorlopen. Als onderdeel van deze procedure is recent de Nota Reikwijdte en Detailniveau gepubliceerd. Hierin is opgenomen dat het milieueffectrapport (plan-MER) dat met de ontwerp-Structuurvisie ter inzage wordt gelegd, ook gebruikt wordt voor het omgevingsplan Dreven, Gaarden en Zichten. Het is naast een plan-MER bij de Structuurvisie Zuidwest een project-MER bij de ontwikkeling in Dreven, Gaarden en Zichten en is als basis te gebruiken voor eventuele vervolgbesluiten binnen het plangebied. Naar verwachting zullen in het eerste kwartaal van 2022 de planMER en de ontwerp-structuurvisie worden gepubliceerd. Dit impliceert dus ook dat dan de project-MER voor Dreven-Gaarden-Zichten gepubliceerd wordt. Voor de projecten Steenzicht en Ruimzicht wordt vooruitlopend op de structuurvisie een apart bestemmingsplan opgesteld. Er wordt voor dit bestemmingsplan een m.e.r.-beoordeling uitgevoerd in de vorm van een zgn. aanmeldnotitie. Uitkomsten uit dit onderzoek hebben een signaalfunctie voor het ontwikkelen van andere deelgebieden in Dreven, Gaarden, Zichten. De verwachting is echter dat deze m.e.r.-beoordeling geen knelpunten zal opleveren. Het ontwerp-bestemmingsplan Steenzicht en Ruimzicht zal nog voor de beoogde inwerkingtreding van de Omgevingswet (1 juli 2022) ter inzage worden gelegd.