RIS311093 Bijlage 1a Projectdocument DGZ fase I mv

Projectdocument

Herstructurering Dreven, Gaarden en Zichten

Datum

Versie

Status

December 2021

versie 2.1

Definitief

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

Inhoudsopgave 1.

Inleiding .......................................................................................................................................................... 4

2.

Maatschappelijke effecten ............................................................................................................................. 6

3.

Projectkader/randvoorwaarden ..................................................................................................................... 6

4.

Programma en ruimtegebruik....................................................................................................................... 10 4.1.

4.1.1.

Woonprogramma Fase 1 ............................................................................................................ 10

4.1.2.

Woningtypologieën..................................................................................................................... 12

4.1.3.

Betaalbaarheid van woningen .................................................................................................... 14

4.2.

5.

6.

7.

8.

9.

Wonen ................................................................................................................................................. 10

Voorzieningen ...................................................................................................................................... 14

4.2.1.

Bedrijvigheid, horeca en retail .................................................................................................... 15

4.2.2.

Maatschappelijk vastgoed .......................................................................................................... 16

Mobiliteit en parkeren .................................................................................................................................. 19 5.1.

Analyse verkeersontsluiting................................................................................................................. 20

5.2.

Parkeren .............................................................................................................................................. 20

Milieu/Duurzaamheid ................................................................................................................................... 21 6.1.

Groen ................................................................................................................................................... 21

6.2.

Ecologie ............................................................................................................................................... 22

6.3.

Klimaatadaptiviteit .............................................................................................................................. 23

6.4.

Energie ................................................................................................................................................. 23

Stedenbouwkundige ontwerp ...................................................................................................................... 24 7.1.

Stedenbouwkundig kader .................................................................................................................... 24

7.2.

Beeldkwaliteitsplannen ....................................................................................................................... 25

7.3.

Kwaliteitsborging ................................................................................................................................. 25

7.4.

Ontwerpen Openbare Ruimte ............................................................................................................. 25

Omgeving...................................................................................................................................................... 26 8.1.

Participatie........................................................................................................................................... 26

8.2.

Communicatie en placemaking ......................................................................................................... 277

8.3.

Herhuisvesting ..................................................................................................................................... 29

8.4.

Leefbaarheid tijdens de transitie ......................................................................................................... 30

8.5.

Rapportage aan de raad .................................................................................................................... 300

8.6.

Onafhankelijke bemiddelaar ............................................................................................................... 31

Uitvoeringsaspecten Grondexploitatie ......................................................................................................... 32 9.1.

Grondeigendommen ........................................................................................................................... 32

9.2.

Archeologie .......................................................................................................................................... 32 2

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

9.3.

Sloop .................................................................................................................................................... 32

9.4.

Bodem ................................................................................................................................................. 32

9.5.

Flora en fauna ...................................................................................................................................... 33

9.6.

Stikstofdepositie .................................................................................................................................. 34

9.7.

Kabels, leidingen en riolering .............................................................................................................. 34

9.8.

Bereikbaarheid en bouwlogistiek ........................................................................................................ 35

10. Uitvoeringsmodel ......................................................................................................................................... 36 10.1.

Samenwerkingsvorm ........................................................................................................................... 36

10.2.

Risicobeheersing: gefaseerde uitvoering............................................................................................. 37

10.3.

Uitvoeringsorganisatie ......................................................................................................................... 37

10.4.

Staatssteun een aanbestedingsregels ................................................................................................. 37

11. Financiële paragraaf ..................................................................................................................................... 38 11.1.

Grondexploitatie .................................................................................................................................. 38

11.2.

Dekkingsvoorstel ................................................................................................................................. 38

12. Planologische procedures ............................................................................................................................. 39 Bijlagen .................................................................................................................................................................. 40

3

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

1.

Inleiding

De Dreven, De Gaarden en De Zichten zijn drie buurten in Den Haag Zuidwest waar de woningvoorraad sterk is verouderd en die buurten kampen met grote sociaal-maatschappelijke problemen. Dit vraagt om een krachtige integrale aanpak zoals voor Zuidwest is afgesproken in het college-akkoord ‘Samen voor de Stad’. Een aanpak waarbij de toekomst van de bewoners centraal staat. De huidige woonvoorraad, die binnen de plangrenzen valt, bestaat vrijwel geheel uit Staedion bezit uit de jaren ’50 en is aan grootschalige, ingrijpende renovatie of vernieuwing toe. De gemeente, Staedion en haar ontwikkelaar Heijmans hebben een plan ontwikkelt om deze opgave aan te pakken. Centraal bij deze aanpak staat dat er voor alle bewoners die nu in de buurten wonen plek moet zijn in de nieuwe buurten. De sociale voorraad wordt geheel gecompenseerd en zelfs uitgebreid, en er wordt ook een significant en divers programma aan betaalbare koop- en huurwoningen toegevoegd. Die kunnen niet alleen nieuwe mensen naar de buurten trekken, maar ook een wooncarrière in de eigen buurt mogelijk maken. Deze aanpak van differentiatie en uitbreiding van de sociale voorraad vraagt om een aanzienlijke verdichting. In het totale plan worden ca. 2000 woningen gesloopt of gerenoveerd en in totaal ca. 5.500 nieuwe woningen in het gebied gebouwd. Naast het woonprogramma wordt ca.

15.000m2 aan bedrijfsruimte toegevoegd om de wijkeconomie te versterken en wordt voorzien in ca. 7.000m2 maatschappelijke voorzieningen. De herstructurering gaat gepaard met een opwaardering van de openbare ruimte en de groenvoorzieningen. De nieuwbouw levert een belangrijke bijdrage aan de energietransitie in Zuidwest. Deze ambities zijn juli 2020 vastgelegd in het ambitiedocument Dreven-Gaarden-Zichten (RIS305714). Voor de samenwerking tussen de partijen tijdens de planontwikkelingsfase is een overeenkomst gesloten (RIS305715). Op 20 april 2021 zijn de nota's van uitgangspunten voor de drie buurten vastgesteld door het college (RIS308508). De benodigde investeringen in deze buurten kennen een grote onrendabele top. Ter dekking van de onrendabele top in de eerste 10 jaar van deze gebiedsontwikkeling (ca. 50% van het programma) is een bijdrage uit de woningbouwimpulsgelden bij BZK aangevraagd van ca. €27 mln. Deze aanvraag is toegewezen waarmee er een harde deadline voor de start bouw is gesteld, namelijk 10 september 2023. Dit projectdocument is een uitvoeringsbesluit voor de eerste 10 jaar van deze ontwikkeling; Dreven-GaardenZichten Fase 1. De afbakening is op onderstaande figuur te zien en gedetailleerder weergegeven in bijlage 1. Samenhang met structuurvisie Zuidwest De structuurvisie Den Haag Zuidwest is nog in ontwikkeling.

De planvorming van Dreven-Gaarden-Zichten loopt parallel met die van de structuurvisie. Het vertrekpunt van het proces van de structuurvisie is de gebiedsverkenning Bestemming Zuidwest (RIS 302569). Momenteel wordt gewerkt aan het opstellen van de integrale structuurvisie Zuidwest waarbij het accent ligt op ruimtelijk-fysieke maatregelen, maar die komen wel voort uit sociaal-economische ambities en opgaven die bij het programma Zuidwest centraal staan. In de recent gepubliceerde Notitie reikwijdte en detailniveau van de structuurvisie staat omschreven dat het milieueffectrapport dat met de ontwerp-Structuurvisie ter inzage wordt gelegd ook zal worden gebruikt voor het omgevingsplan Dreven, Gaarden en Zichten. Het is naast een plan-MER bij de structuurvisie Zuidwest een project-MER bij de ontwikkeling in Dreven, Gaarden en Zichten en als basis te gebruiken voor eventuele vervolgbesluiten binnen het plangebied.

4

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

5

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

2.

Maatschappelijke effecten

Gemeente en Rijk hebben samen een overeenkomst gesloten over de integrale aanpak van het woningtekort en sociaal-maatschappelijke problemen in de regio: de Woondeal Zuidelijke Randstad (RIS 302724). Binnen dit partnerschap is afgesproken om in te zetten op het intensiveren van het woningbouwprogramma in Zuidwest en de achterstand op het gebied van wonen, inkomen en onderwijs om te buigen naar het G4 gemiddelde. Buurten worden aardgasvrij gemaakt en de woningen verduurzaamd. Hierbij worden allianties met marktpartijen en maatschappelijke ondernemers gesloten om zo, in samenhang met het programma van de regiodeal (RIS 301876), te komen tot een integrale sociaal-economische en ruimtelijke aanpak. De plannen voor Dreven-Gaarden-Zichten moeten zorgen dat het fijnere buurten worden voor de huidige bewoners en bieden ook kansen voor nieuwe bewoners op de woningmarkt. De concrete doelstellingen zijn: • voorkomen dat buurten verder in een neerwaartse spiraal komen • bijdragen aan een evenwichtigere bevolkingsopbouw in Den Haag Zuidwest, met een grotere differentiatie in inkomensopbouw • het wooncomfort van de bestaande voorraad sociale woningen naar een niveau brengen die past bij deze tijd. • een bijdrage wordt geleverd aan het terugdringen van het tekort aan betaalbaar wonen in Den Haag, zowel sociaal, als middenhuur als betaalbare koop.

• de gebruikswaarde, belevingswaarde en ecologische waarde van het groen in de wijk verbeteren • met ruimtelijke ingrepen bijdragen aan ontmoeting en sociale cohesie • bijdrage aan de leefbaarheid en veiligheid in de buurten • verduurzamen van de woningvoorraad en vormgeven van de noodzakelijke energietransitie • bijdragen aan het versterken van de wijkeconomie • zorgdragen voor meer draagvlak voor voorzieningen zodat deze behouden of uitgebreid kunnen worden • bijdragen aan de mobiliteitstransitie Deze ambities staan uitgebreid verwoord in het in juli 2020 vastgestelde Ambitiedocument Dreven-GaardenZichten (RIS305714). Uitgangspunt voor de hele herontwikkeling is dat er voor iedereen die in de buurten woont en wil blijven wonen, ook in de getransformeerde buurt een betaalbare en betere woning moet terugkomen. Daarom garandeert Staedion bewoners die (tijdelijk) moeten verhuizen vanwege sloop of ingrijpende renovatie van hun woning, allemaal de mogelijkheid om terug te keren in de vertrouwde omgeving. Voor alle typen huishoudens is plek in de toekomstige buurten. Ook voor (grote) gezinnen komen meer woningen terug dan in de huidige situatie.

Wel zullen de typologieën vaak anders zijn dan de woningen die nu in de buurten staan: er komen onder meer één- of twee-laags appartementen met voldoende slaapkamers en een eigen buitenruimte, rondom openbaar toegankelijke, kindvriendelijke, collectieve binnentuin, maar ook een aantal grondgebonden eengezinswoningen.

3.

Projectkader/randvoorwaarden

Geïntegreerd beleidskader In april 2021 is er voor elk van de drie buurten een nota van uitgangspunten (NvU) vastgesteld. Deze NvU’s vormen een geïntegreerd beleidskader. Bij de totstandkoming is een uitgebreid participatietraject ingezet om inbreng uit de buurten op te halen (zie §8.1). Deze NvU’s zijn onverkort van toepassing bij dit projectdocument, met uitzondering van de hieronder genoemde aanpassingen. 6

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

Nieuwe randvoorwaardenkaarten Sinds deze vaststelling is er door gewerkt aan een verdere verfijning van het stedenbouwkundig plan. Naar aanleiding van nadere bevindingen op het gebied van windhinder, bezonning, input uit de participatie en nieuwe inzichten van architecten die aan de eerste bouwplannen werken zijn er een aantal aanpassingen doorgevoerd in de randvoorwaarden kaarten. De aangepaste randvoorwaardenkaarten zijn bijgevoegd in bijlage 2. De belangrijkste aanpassingen staan omschreven in hoofdstuk 7. Randvoorwaarden buiten scope besluit projectdocument Sociaal maatschappelijke investeringen De herstructurering van de drie buurten is een integrale opgave waarvan het succes mede bepaald zal worden door investeringen in sociaal maatschappelijke programma’s op het gebied van werkgelegenheid, onderwijs, sociale cohesie, veiligheid en gezondheid. Om de achterstanden die op dit gebied aanwezig zijn weg te werken is bij het Rijk hiervoor het programma Leefbaarheid en Veiligheid opgezet. Het rijk heeft 15 gemeenten gevraagd om een programma hiervoor op te zetten. Den Haag doet dit voor Zuidwest. De onderdelen van dit programma die in Bouwlust-Vrederust zullen landen moeten in nauwe samenwerking met de fysieke aanpak van Dreven-Gaarden-Zichten worden ontwikkeld.

Invoering parkeerregime In de huidige situatie wordt de volledige parkeerbehoefte van de buurten opgelost in de openbare straten. Omdat in de wijken drie tot vier keer zoveel woningen komen, en een kwalitatief goede en groene openbare ruimte van belang is voor de leefbaarheid, zal het niet langer mogelijk zijn deze behoefte volledig op straat op te vangen. Daarom is het uitgangspunt om de parkeerbehoefte voor de nieuwbouwwoningen vrijwel volledig op te lossen binnen de bouwblokken of in centrale collectieve gebouwde voorzieningen. Parkeren op straat is primair bedoeld voor bezoekers, deelauto’s, speciale plekken en voor de bestaande woningen die geen gebouwde oplossing hebben. Om te kunnen sturen op het beoogde gebruik van een groot aandeel private gebouwde voorzieningen is het invoeren van een parkeerregime in geheel Den Haag Zuidwest voorwaardelijk, om een waterbedeffect te voorkomen. Bewoners in de bestaande flats krijgen de mogelijkheid om een parkeervergunning aan te vragen om op straat te parkeren. Bewoners van nieuwbouw, met eigen parkeervoorzieningen krijgen geen recht voor een vergunning op straat, maar wel op een bezoekersvergunning. Het parkeren van bezoekers vindt grotendeels op straat plaats, hiervoor kunnen bewoners een bezoekersvergunning aanvragen.

Hierdoor kan parkeren op eigen terrein worden afgedwongen waardoor er minder parkeerplaatsen in de openbare ruimte nodig zijn. Zo ontstaat er meer ruimte voor langzaam verkeer, duurzame en slimme mobiliteit, fietsvoorzieningen en deelmobiliteit. Parallel aan deze gebiedsontwikkeling zal een bewustwordingscampagne worden opgestart om mobiliteitsgedrag te beïnvloeden. Ook zal een mobiliteitsvisie worden opgesteld die zich richt op het betaalbaar houden van de mobiliteitsbehoefte van bewoners. Intrekken status beschermd stadsgezicht De Dreven De Dreven is een buurt die kenmerkende is voor na-oorlogse uitbreidingswijken. De nog grotendeels in oorspronkelijke staat zijnde architectuur, in combinatie met het unieke bouwsysteem en de bijzondere verkaveling was aanleiding om deze buurt in 2004 aan te wijzen als gemeentelijk beschermd stadgezicht (RIS120560). De bebouwing voldoet echter niet meer aan de huidige wooneisen, er zijn grote sociaal maatschappelijke problemen en er liggen opgaven in het kader van de energietransitie. Veel woningen zijn niet meer op het kwaliteitsniveau van nu te brengen. In het ambitiedocument (RIS305714) is geconstateerd dat er behoefte is aan woningdifferentiatie door verdichting en dat er behoefte is aan meer interactie tussen bebouwing en openbare ruimte. Hiervoor zijn meerdere stedenbouwkundige oplossingen onderzocht. In eerste instantie zijn 7

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

twee varianten in de geest van de oorspronkelijke open verkavelingsstructuur onderzocht: Een ‘minimale tuinstadvariant’ met weinig sloop en veel renovatie (toevoeging ca. 350 woningen) en een ‘maximale tuinstadvariant’, waar binnen de open verkavelingsstructuur 600 woningen werden toegevoegd. Deze ‘tuinstad-max’ variant viel af omdat deze ondanks de open verkavelingsstructuur geacht werd de cultuurhistorische waarden nog teveel aan te tasten, maar gelijktijdig ook vanwege de grote investering in verhouding tot een gering extra realiseerbaar programma voor Staedion dat derhalve onvoldoende volkshuisvestelijk rendement opleverde. Het zou een onvoldoende kwalitatief en onvoldoende gedifferentieerd betaalbaar programma opleveren. Ook beleidsmatig bleven er twijfels of het kleine aandeel marktwoningen wat toegevoegd kon worden, wel genoeg impact op de buurt had om hier een daadwerkelijk sociaal-maatschappelijke verandering te laten optreden. Deze variant werd dus door niemand als wenselijk gezien. De ‘minimale tuinstad’ variant respecteert voldoende de monumentale waarden van het beschermde stadsgezicht en had een iets minder groot financieel tekort dan de ‘maximale tuinstad variant’. Maar ook bij deze variant vraagt de ingreep om een dergelijk aantal woningen uit te huizen, gecombineerd met het financiële resultaat, teveel in verhouding tot wat deze variant oplevert.

Het resultaat laat nauwelijks ruimte om woningen toe te voegen en levert als resultaat een eenzijdig programma, dat te veel lijkt op de huidige situatie: 76% zou sociale huurwoningen zijn, en hiervan zou 70% bestaan uit gerenoveerde portiekflats. Conclusie was dat het niet mogelijk is om de gewenste woningdifferentiatie aan te brengen met behoud van het huidige sociale huurprogramma zonder een aanzienlijk sloop-/nieuwbouwprogramma en zonder een aanzienlijke verdichting. Daarom is een plan ontwikkeld dat uitgaat van een grootschalige herstructurering waardoor met name de open verkavelingsstructuur en de bestaande bebouwingstypologie voor een belangrijk deel zal transformeren. Daarbij wordt ingezet op het behoud van een aantal kwaliteiten van het huidige beschermde stadsgezicht; - bestaande bouw en nieuwbouw combineren tot een ‘gelaagd stadsbeeld’ - een aantal architectonische waarden behouden zoals de karakteristieke voormalige winkelbebouwing met portiekwoningen langs De Dreef. Deze bebouwing zal worden gerenoveerd.

- het orthogonale straten- en bebouwingspatroon en de herhaling en afwisseling van langs- en kopgevels met groene ruimte en diagonale zichtlijnen tussen gebouwen terug laten komen in de nieuwe opzet - de fraaie singel met bajonet in het hart van de wijk met mooie brug behouden en uit te breiden - de singelstructuur langs de Lozerlaan en bijzondere positionering van de bebouwing hierlangs laten terugkeren. Zo ontstaat een gelaagd stadsbeeld met een eigen, uniek nieuw imago dat deels bestaat uit de bestaande kwaliteiten van het beschermd stadsgezicht en deels uit een herinterpretatie daarvan tot een hedendaagse woonkwaliteit en ligging van woningen ten opzichte van de openbare ruimte. Er is door de gewenste verdichting sprake van een grootschalige herstructurering waardoor een aantal kernkwaliteiten die in 2004 aanleiding waren om de Drevenbuurt aan te wijzen tot gemeentelijk beschermd stadgezicht zullen verdwijnen. Dit betreft met name de open verkavelingsstructuur en de architectuur en het bouwsysteem van de huidige portiekflats. Dit staat omschreven in de vastgestelde nota van uitgangspunten (RIS308508) Het is uiteraard te betreuren dat ingrijpende maatschappelijke ontwikkelingen soms een zodanige herstructurering vergen dat niet langer binnen de context en structuur van het beschermde stadsgezicht kan worden gewerkt.

Met de beoogde stedenbouwkundige ingrepen, het in beeldkwaliteit laten terugkeren van een herinterpretatie van de wederopbouw architectuur en het aanwijzen van een aantal van de meest aansprekende blokken tot gemeentelijk monument, blijven de oorspronkelijke waarden echter op onderdelen beleefbaar én wordt de wijk getransformeerd naar een toekomstbestendige woonomgeving die de forse Haagse woningopgaven zo goed mogelijk faciliteert. Dit leefbaarheid in de wijk gaat hiermee vooruit en er

8

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

wordt een belangrijke stap gezet in de vereiste verduurzaming van de woningvoorraad. Bovendien komt zo een uiterst betaalbaar en kwalitatief woningprogramma tot stand, waarmee huidige bewoners – blijvers, stijgers en doorstromers – kunnen worden bediend. Een woonprogramma dat weer minstens een halve eeuw mee kan. Daarom heeft het college een voordracht aan de raad gedaan tot intrekking van de aanwijzing van De Dreven tot beschermde stadsgezicht (RIS310286). Dit besluit wordt samen met het besluit over het projectdocument voorgelegd aan de raad. Sportpark Escamp De Zichten en de Gaarden grenzen aan het ‘groene assenkruis’ van Zuidwest, waarop het Sportpark Escamp I en II gevestigd zijn. De sportcomplexen zijn geen openbaar terrein en zodoende door sloten en hekken grotendeels afgesloten. De entrees van het Sportpark zijn dusdanig gesitueerd dat het sportpark vanuit de Zichten en de Gaarden niet direct toegankelijk. In de plannen voor de gebiedsvisie en het ambitiedocument Dreven-Gaarden-Zichten (RIS305714) is de ambitie gesteld om het sportpark, zonder dat dit ten koste gaat van de bestaande georganiseerde sport toegankelijker te maken voor voetgangers uit de buurten en qua programmering beter te laten aansluiten op de sport- en beweegbehoeften van omwonenden.

Door het sportpark ook geschikt te maken voor recreatief sporten, bewegen, spelen en ontmoeten, wordt het sportpark van grotere waarde voor alle mensen in de wijk, ook die niet lid zijn van een vereniging. Inwoners van Den Haag Zuidwest kampen met meer en grotere gezondheidsachterstanden dan andere inwoners van Den Haag. 55 % van de inwoners van Zuidwest voelt zich gezond tegenover 69 % in Den Haag. Sporten, bewegen én ontmoeten kunnen een bijdrage leveren aan het verbeteren van de gezondheidsbeleving. Mensen aanzetten tot sporten, bewegen en ontmoeten vraagt om een beweegvriendelijke omgeving en een meer divers aanbod van georganiseerde sport. Hiertoe is verkend hoe op het sportpark ruimte gevonden kan worden voor recreatief (ook wel: ongeorganiseerd) sporten, bewegen, spelen en ontmoeten. Uit de verkenning blijkt dat de bestaande ruimte en ruggengraat op het sportpark benut kunnen worden om diverse voorzieningen voor georganiseerd sporten toe te voegen (o.a. bootcamp, een tiktok-podium, calisthenics, padel, basketball courts en outdoor gym) en loop- en fietsroutes én betere aansluitingen op de omliggende wijken te realiseren. Bovendien bestaat de mogelijkheid om aanvullende maatschappelijke voorzieningen te combineren met de (nieuwbouw van) club-/kleedgebouwen.

En tot slot worden de mogelijkheden onderzocht om de georganiseerde sport via intensiveringsmaatregelen meer divers te maken. Bijvoorbeeld door een hockeyvereniging te huisvesten binnen Escamp I of II. Om het bovenstaande te realiseren is voor het totale sportpark een aanzienlijke kwaliteitsimpuls noodzakelijk. Niet alleen om de intensiveringsmaatregelen te kunnen realiseren, maar ook om de voorzieningen voor de georganiseerde sport mogelijk te maken. De stedenbouwkundige opzet van de Zichten zoals opgenomen in de nota van uitgangspunten (RIS308508), bevat een rooilijnverschuiving richting de velden om halfgesloten bouwblokken mogelijk te maken in plaats van de huidige schijf bebouwing. Tussen de bouwblokken in komen groene wiggen die uitmonden op het sportpark waarmee met voorzieningen voor informeel sporten en bewegen het sportpark ook de wijk ingetrokken kan worden. Gezien het feit dat in Zuidwest een uitbreiding met 10.000 woningen plaatsvindt en er geen mogelijkheden zijn om nieuwe ruimte voor georganiseerde sport, conform referentienormen, toe te voegen c.q. te compenseren, is het belangrijk om voldoende ruimte voor sport te blijven faciliteren.

Een deel van de velden is nu weliswaar niet in vast gebruik is door een vereniging, maar door de toestroom van nieuwe bewoners kunnen bestaande clubs groeien (wat nu al het geval is bij rugby) en ontstaan kansen om sportdeelname te verhogen bij onder andere meisjes/vrouwen door nieuwe sporten zoals hockey te introduceren en promoten. De kwaliteitsimpuls en herindeling van velden is inhoudelijk geen onderdeel van de scope van Dreven-GaardenZichten maar er wordt wel een financiële bijdrage geleverd van € 4mln.. De aanpassing van het sportpark is namelijk essentieel voor de nieuwe Zichten buurt omdat:

9

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

- De nieuwe woningen zo dicht op de sloot komen dat verplaatsing van de sloot wenselijk is om de woningen fatsoenlijk te kunnen ontsluiten; - De groene strook tussen de sloot en de huidige bebouwing een ecologische zone is. Bij de rooilijn verschuiving moet deze gecompenseerd worden; - Vanuit geluidsnormen een afstand van 30m tussen sportvelden en woningen wordt aangehouden. De ecozone kan samenvallen met deze bufferzone; - De groene wiggen, als verbinder tussen het sportpark en de buurt, uitgaan van een doorzetting van (loop)routes in het park en niet kunnen doodlopen op een hek of sloot; - De grote dichtheid aan woningen maken het noodzakelijk dat deze open groene ruimte betekenis krijgt voor de hele buurt, en niet alleen voor verenigingsleden. Het sportpark een aantrekkelijke en goed toegankelijke plek te maken waar de mensen willen zijn om te sporten, bewegen en ontmoeten wordt onderdeel van het programma Zuidwest en zal worden opgenomen in de structuurvisie.

4.

Programma en ruimtegebruik

4.1. Wonen De opgaven voor Zuidwest zijn ingezet met Agenda Ruimte voor de Stad (RIS 295016) en nader uitgewerkt in de Verkenning Zuidwest (RIS 302569). In de met het rijk gesloten Woondeal Zuidelijke Randstad (RIS 302724) worden Dreven, Gaarden en Zichten expliciet genoemd als locatie waar ingezet wordt op het intensiveren van het woningbouwprogramma en de aanpak van sociaal maatschappelijke achterstand. Het uitgangspunt is om netto 10.000 woningen in Den Haag Zuidwest toe te voegen in de komende 15-20 jaar. De nota’s van uitgangspunten voor Dreven-Gaarden-Zichten voorzien in een netto toevoeging van circa 3.500 woningen voor het totale plangebied. Bij de invulling hiervan wordt het beleid uit de woonagenda 2019-2023 gevolgd (RIS 301880). De woningvoorraad in Dreven-Gaarden-Zichten is nu erg eenzijdig. Binnen het plangebied zijn vrijwel alle woningen Staedion bezit. Ca. 90% zijn portiek flats en ca. 10% eengezinswoningen. Doelstelling is om een veel gedifferentieerder woningvoorraad in de buurten te creëren zonder dat dit ten koste gaat van de hoeveelheid sociale huur en de huidige bewoners.

De absolute hoeveelheid sociale huurwoningen neemt significant toe maar, door een groot aanbod aan verschillende andere woning categorieën toe te voegen, verkleurt het plangebied door deze gebiedsontwikkeling van vrijwel geheel sociale huur in 2020, naar 56% sociaal en 44% marktwoningen in 2040. Met deze transformatie wordt zowel een duurzame slag als een kwaliteitsslag gemaakt en meer differentiatie en diversiteit beoogd. De huidige bewoners kunnen in hun wijk terugkeren of doorstromen naar een meer passende woning en de wijk wordt aantrekkelijk voor nieuwkomers. De gemeente en Staedion stemmen het herhuisvestingsbeleid met elkaar af. 4.1.1. Woonprogramma Fase 1 In de nota’s van uitgangspunten (RIS308508) staat een uitgebreide omschrijving van de verdeling van het woningbouwprogramma en de verdeling naar typologie en categorie. Onderstaande figuren uit de nota’s geven een overzicht van het totale woonprogramma van Dreven-Gaarden Zichten van ca. 5.500 woningen, waarvan ruim 3.000 sociaal en veel andere in betaalbare categorieën. Volgens de door het ministerie gehanteerde definities valt ca. 90% onder de noemer ‘betaalbaar wonen’.

10

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

Fase 1 behelst meer dan de helft van de totale productie. Het betreft de sloop van ca. 1.100 woningen, renovatie van ca. 150 woningen en de bouw van ca. 3.200 woningen. Dit betekent een netto toevoeging van ca. 2.100 woningen. Binnen de kaders van de nota’s van uitgangspunten is een proefverkaveling gemaakt die als basis dient voor de grondexploitatie. Tabel 4.1 geeft de woningaantallen weer volgens deze proefverkaveling. Bij deze verkaveling is de verdeling van de woningbouw categorieën, als percentage van het netto toegevoegde aantal woningen, als volgt: - Sociale huur 29% - Middenhuur 31 % - Betaalbare koop 26% - Vrije sector huur 7% - Vrije sector koop 7% Voor de sociale huur zit in de uitwerking dus nog een optimalisatie opgaaf om ca. 20 middenhuur of betaalbare koopwoningen om te zetten naar sociale huur.

11

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

Programma DGZ totaal

Dreven

Wonen

Fase 1

Gaarden

Zichten

Totaal fase 1 %

Bes taa nd

596

339

202

1.137

Sl oop

520

339

136

995

72

148

Renovatie Appartementen Soci a l e huur

76

4,5%

Nieuw Programma Appartementen Soci a l e huur

748

509

348

1.605 49,2%

Mi ddenhuur (< € 1.000)

306

139

218

663 20,3%

Vri je s ector huur

41

46

59

146

betaa l ba re koop < € 325.000

214

182

95

491 15,0%

4,5%

Vri j s ector koop > €325.000

37

0

59

96

2,9%

Betaa l ba re koop <325.000

27

27

54

1,7%

Vri j s ector koop >325.000

38

22

60

1,8%

1.487

925

851

3.263

891

586

649

2.126

Verdichting

249%

273%

421%

287%

Betaalbaar

1.371

857

733

2.961

percentage betaalbaar

92%

93%

86%

91%

percentage sociaal

55%

55%

49%

54%

Grondgebonden

Totaal wonen Netto toevoeging

Tabel 4.1 Woningbouwprogramma conform proefverkaveling en grex

4.1.2. Woningtypologieën Het is een duidelijk streven om niet alleen in categorie, maar ook in typologie, een grote differentiatie aan te bieden. In de nota’s van uitgangspunten wordt uitgebreider ingegaan op de doelgroepen voor zowel de marktwoningen als de sociale huurwoningen. Woningen voor gezinnen Voor gezinnen komen o.a. twee-laagse maisonnettes van 80-100 m2 met drie slaapkamers, gelijkvloerse appartementen die geschikt zijn voor gezinnen en een beperkt aandeel grondgebonden eengezinswoningen beschikbaar. In totaal houden we er rekening mee dat mogelijk ca. 30% van de nieuwbouwwoningen geschikt moet zijn voor gezinnen. Woningen voor grote gezinnen Binnen fase 1 zijn er in het gehele plangebied 155 eengezinswoningen en ca. 50 appartementen voor grote gezinnen die worden gesloopt. Deze worden op dit moment deels geliberaliseerd verhuurd, voor een (beperkt) deel nog aan grote gezinnen. Staedion gaat bij het nieuwe programma uit van ca. 10% nieuwbouwwoningen voor grote gezinnen (4 kamers of meer en > 80m2). Volgens het huidige programma zouden dit ca. 170 sociale 12

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

huurwoningen in fase 1 worden. Ook in de middeldure huur en betaalbare koop komen er 90 grotere (een)gezinswoningen en in de vrije sector nog eens ca. 170 appartementen voor grote gezinnen en ca. 115 grondgebonden eengezinswoningen. Van de actief zoekende huishoudens zijn ongeveer 1,1% een groot gezin.

Kleine woningen De exacte woningverdeling per typologie moet nog bepaald worden en zal enige flexibiliteit nodig hebben om in de tijd te kunnen meebewegen met de vraag. Op dit moment is er gerekend met minder dan 10% van de woningen in kleine woningen, of “studio’s”, voor doelgroepen zoals studenten of starters. Dit is ruim onder het plafond gesteld op 20% in de woonagenda. Bijzondere woonvormen De Woonagenda stelt tot doel om een aandeel van de 20% betaalbare woningen (10%) te realiseren in de vorm van bijzondere woonvormen zoals (collectief) particulier opdrachtgeverschap, groepswonen, ouderenhuisvesting, coöperatiehuur, huurkoop of kluswoningen. Het betreft een minimaal percentage met een inspanningsverplichting om dit te realiseren. Het college en Staedion hechten er belang aan deze woonvormen ook te faciliteren voor de doelgroepen die zijn aangewezen op de sociale huur. Daarom is in de Nota van Uitgangspunten ruimte gemaakt om naast bijzondere woonvormen in de betaalbare markt sector, ook maximaal 8% van het totale sociale segment te realiseren in deze bijzondere woonvormen. Er is dus geen sprake van een kleinere hoeveelheid woningen voor de doelgroep, alleen meer keuzevrijheid in woonproducten. Mochten de projecten voor bijzondere doelgroepen/ woonvormen niet van de grond komen dan zullen die worden gerealiseerd als reguliere sociale huurwoningen.

13

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

4.1.3. Betaalbaarheid van woningen Staedion realiseert sociale huurwoningen onder de liberalisatiegrens en onder zowel de eerste als de tweede aftoppingsgrens. Van de 1.750 sociale huurwoningen in fase 1 wordt in de businesscase nu gerekend met circa 70% onder de 2e of 1e aftoppingsgrens. In absolute aantallen neemt dit aanbod flink toe ten opzichte van de huidige situatie. De middeninkomens kunnen huren bij een corporatie voor geliberaliseerde huurprijzen >€752,33, in de particuliere huursector €752,33 - €1.000 of een betaalbare koopwoning kopen <€325.000 (prijspeil 2021). Om te borgen dat de betaalbare koopwoningen ook voor langere tijd beschikbaar blijven voor de juiste doelgroep worden verschillende maatregelen genomen. De betaalbare koopwoningen (woningen onder de NHG-grens) worden als woningbouwcategorie opgenomen in het omgevingsplan, met daaraan gekoppeld het zelfbewoningsbeding en de verkoopprijs onder NHG-grens. Bij uitgifte van grond voor nieuwe woningen, of wijziging erfpacht bij transformaties, wordt het zelfbewoningsbeding bekrachtigd in de erfpachtvoorwaarden. Deze is voor onbepaalde duur. De woning mag wel verkocht worden, zolang de nieuwe eigenaar er maar in gaat wonen. Voor de betaalbare koopwoningen wordt in het de erfpachtvoorwaarden een antispeculatiebeding opgenomen.

Hierin wordt afgedwongen dat de woning niet boven de dan geldende NHGgrens mag worden verkocht.

4.2. Voorzieningen Een gezonde buurt bestaat niet alleen uit woningen en openbare ruimte, maar ook uit een mix van bedrijvigheid, dienstverlening, winkels, horeca en sociaal-maatschappelijke voorzieningen. Welke in deze buurten beleidsmatig wenselijk zijn staat nader omschreven in de nota’s van uitgangspunten. Een gezonde wijkeconomie geeft kansen op de arbeidsmarkt, draagt bij aan de leefbaarheid, zorgt voor sociale controle en helpt de mobiliteitstransitie. Door op de juiste plekken ruimte te reserveren voor de ontwikkeling van een goede wijkeconomie kan er een kanteling in de dynamiek en aantrekkingskracht van deze wijken worden bewerkstelligd. Voor fase 1 is het volgende programma aan bedrijfsonroerend goed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG) opgenomen: Fase 1 Voorzieningen Bestaand Sloop

Zichten

Dreven

Gaarden Totaal

1.852

1.553

0

3.405

0

0

0

0

1.852

1.553

Renovatie BOG/MOG (oude winkel plint)

3.405

BOG solitair

0

Nieuw Programma Uitbreiding Ruimzicht BOG (in plint)

2.225 0

BOG solitair (combi P-garage) MOG (in plint)

0

Maatschappelijk (school)

0

Totaal voorzieningen

4.077

2.225 2.751

1.635

4.386

1.280

1.280

669

669 0

6.253

14

1.635

11.965

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

In bijlage 3 is een overzicht opgenomen waar in de plannen de locaties voor bedrijfsonroerendgoed en maatschappelijk onroerend goed nu voorzien zijn. Daarnaast staat per locatie weergegeven: planning, omvang, profiel locatie, branchering/programma en locatiekenmerken. 4.2.1. Bedrijvigheid, horeca en retail Kleinschalige bedrijvigheid Een speerpunt van een gezonde wijkeconomie is ‘kleinschalige bedrijvigheid’, zoals omschreven in het actieprogramma kleinschalige bedrijvigheid (RIS297199). Hiermee bedoelen we bedrijvigheid in de ambachtelijke sector, dus de sector waarbij er veel gemaakt wordt, eventueel ook met een verkoopfunctie, zoals loodgieters, elektriciens, fietsenmakers, meubelmakers, timmerbedrijven, etc. Aan huisvestingsmogelijkheden van dit type ondernemers is een groot tekort, terwijl deze belangrijk is voor Zuidwest; juist in deze sector komen namelijk veel praktisch opgeleide banen voor die de mensen uit de buurt ten goede kunnen komen. Voor dit segment worden mogelijkheden gezien in de plinten van collectieve parkeervoorzieningen, renovatie van de huidige bedrijfshuisvesting en transformatie van voormalige winkelplinten. Staedion is voornemens een intentieovereenkomst te sluiten met Stichting Het Goed over de mogelijke realisatie van een vestiging van Het Goed ergens in de wijk.

Het Goed is een organisatie die streeft naar duurzaam hergebruik van huishoudelijke goederen, boeken en kleding. Het Goed werkt bij de uitvoering van deze activiteiten veel met mensen die -om welke reden dan ook- een achterstand hebben op de arbeidsmarkt. Het Goed zoekt een ruimte voor een sorteercentrum en distributiepunt (winkel) in Den Haag Zuidwest, mogelijk in combinatie met een circulair ambachtscentrum. Gezamenlijk zullen de partijen de mogelijke locaties voor de vestiging van een sorteercentrum en distributiepunt ter hand nemen. Zeker de goed bereikbare locaties aan de Erasmuslaan lijken mogelijkheden te bieden. Daarbij wordt ook de concentraties van soortgelijke bedrijven en voorzieningen onderzocht waardoor ene “Social Hub” zou kunnen ontstaan. Tevens worden de mogelijkheden verkend voor een tijdelijke locaties, vooruitlopende op definitieve huisvesting. Ruimzicht In het hart van de Zichten liggen twee blokken aan de straten Ruimzicht en Het Zicht. Deze blokken hebben woningen boven winkel- en bedrijfsruimtes. Deze twee blokken worden middels een casco-renovatie weer toekomstbestendig gemaakt. In het middengebied wordt “organisch bebouwen” gefaciliteerd. Stapsgewijs en in lijn met de ontwikkeling van de buurt wordt programma gerealiseerd in het middengebied.

In het beginstadium worden er in de ruimte tussen de bouwblokken mogelijkheden geboden voor activiteiten en evenementen voor de buurt. Gaandeweg zal er echter meer bedrijfs- en maatschappelijke ruimtes worden toegevoegd en kunnen de plinten van beide bouwblokken aan elkaar groeien. In de eindsituatie zal er ca. 3.500 m2 beschikbaar zijn voor kleinschalige bedrijvigheid en voorzieningen. Deze ruimtes worden door Staedion verhuurd aan ondernemers, met een binding met de wijk binnen een concept van ‘make, move meet. “Make” bestaat uit kleinschalige maak- en reparatie bedrijfjes, bij “Move” kan gedacht worden aan kleine ondernemers rond sport, beweging en voeding en onder ”Meet”” valt onder andere de ruimte voor begeleiding van een leerwerktraject, een infocentrum DGZ, kleinschalige (dag)horeca en ruimte voor buurtactiviteiten. Het gebouw zal een woon/werk/leerconcept faciliteren: Skills in de Stad. De ondernemers committeren zich bij het aangaan van een huurcontract om binnen hun bedrijf ruimte te bieden aan jongeren uit zo’n traject. Op de eerste verdieping transformeert Staedion een aantal portiekwoningen tot studio’s om deze jongeren te huisvesten. Binnen het Skills concept komen gemeenschappelijke ruimte(s) waar de jongeren naar toe kunnen komen voor begeleiding, in combinatie met een ontmoetingsfunctie voor de buurt.

De gemeente en Staedion zullen gezamenlijk hierover afspraken maken met welzijns- en onderwijsinstellingen. De taken en verantwoordelijkheden hierbinnen en de bijbehorende businesscase, zullen naar verwachting medio 2022

15

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

worden verankerd in de betreffende deelovereenkomst die gesloten wordt conform de SOK Dreven-GaardenZichten. Retail en horeca Het retailbeleid van de gemeente gaat uit van het versterken van de ‘hoofdwinkelstructuur’. Winkelcentrum De Stede en Ambachtsgaarde vallen onder deze structuur. De toevoegingen van nieuwe woningen en daarmee nieuwe inwoners zal de bestaande ondernemers in de winkelcentra meer ‘vet op de botten’ geven. Bij deze winkelcentra kan desgewenst ruimte worden gereserveerd om winkelruimte uit te breiden als er sprake is van voldoende vraag. De Dreven, Gaarden en Zichten zijn geen aangewezen horecagebieden. Middelzware en zware horeca zijn hier dan ook niet toegestaan. Wel is horeca in de categorie ‘licht’ rond de winkelgebieden toegestaan. De buurten hebben nu een beperkt aanbod aan koffiezaken, lunchrooms en terrassen. Met hun wijkverzorgende karakter kunnen deze de leefbaarheid van de directe woonomgeving vergroten. Ook kan dergelijke horeca in de buurt het vestigingsklimaat voor de, vanuit buurteconomie gewenste, kleinschalige bedrijvigheid versterken en omgekeerd. Uitgangspunt voor horeca in woonwijken en buurten is dat horeca in de woonwijken de leefbaarheid niet mag aantasten maar hier juist aan moet bijdragen. In de nota’s van uitgangspunten worden horeca en retailbeleid nader toegelicht. 4.2.2.

Maatschappelijke voorzieningen Naast het toevoegen van woningen en bedrijfsonroerendgoed is het nodig ook het voorzieningenniveau op peil te brengen en te houden, om zodoende zorg te dragen voor een leefbare en aantrekkelijke stad. In bijlage 4 is een overzicht ogenomen waar het maatschappelijk voorzieningenprogramma wordt gespiegeld aan de ‘Haagse Referentienormen Maatschappelijke Voorzieningen’ (RIS307513). In fase 1 zullen ruim 2.100 woningen worden toegevoegd, maar het zal tot ca. 2027 duren voor er daadwerkelijk sprake is van een netto toename van woningen.

Zorg en Welzijn Volgens de Haagse referentienormen is er in de eerste fase behoefte aan ca. 765m2 BVO voor huisartsen, tandartsen, fysio’s, verloskundigen en apotheken. In fase 1 is voorzien in ruim 2.000 m2 MOG in de Dreven, maar ook de BOG in de plinten van woongebouwen (zoals in de Gaarden langs de Erasmusweg) kan prima 16

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

ingezet worden voor eerste-lijnszorg omdat zorgpartijen vaak huurprijzen kunnen opbrengen die passen bij nieuwbouw onder woningen. De vierkante meters maatschappelijk onroerendgoed bieden voldoende ruimte voor de geprognotiseerde zorgvoorzieningen zoals huisartsen, tandartsen, fysio’s en apotheken. Het initiatief voor de daadwerkelijke stichting hiervan ligt bij de markt. In de directe omgeving is er in winkelcentrum Ambachtsgaarde een apotheek en aan de Goudsmitgaarde is een gezondheidscentrum. In Den Haag zijn acht Centra voor Jeugd en Gezin (CJG). Twee hiervan zijn in Escamp. Er zijn geen plannen voor een derde CJG is Escamp. Uit de participatie blijkt dat er een grote behoefte is aan ontmoetingsruimtes, buurthuizen en voorzieningen voor de jeugd. In de Zichten wordt hier vorm aangegeven binnen het eerder omschreven Ruimzicht concept. Hier komt het programma waarbij kwetsbare jongeren, zonder huis, zonder werk of opleiding, worden gehuisvest op een plek waar ze ook kunnen werken, leren, leven en sporten, om vandaaruit met betere papieren en ervaringen de juiste vervolgstappen te kunnen nemen in hun leven. Binnen dit concept is ook een centrale ruimte waar niet alleen de jongeren terecht kunnen voor begeleiding maar die ook als een ontmoetingsplek voor de buurt moet dienen. Een plek waar activiteiten samenkomen en waar verbindingen worden gelegd, voor en door de buurt.

Binnen het Skills concept in Ruimzicht wordt er rekening gehouden met ca. 12 studio’s en 4 friends-woningen (3 jongeren per woning) om de deelnemers aan het leer-/werktraject te huisvesten. Uitgangspunt is dat de gemeenschappelijke ruimte(s) door de gemeente en/of eventuele welzijnsorganisatie wordt gehuurd, gefaciliteerd en ‘bemenst’. De gemeente zorgt voor de coaching van de jongeren enerzijds en voor de programmering van deze ruimte(s) anderzijds. De aanloopkosten zijn gedekt uit regiodealbudgetten. De onrendabele toppen op het vastgoed zijn onderdeel van de grondexploitatie. Voor de structurele exploitatiekosten (begeleiding werken en wonen) moeten nog middelen gezocht worden. In de Gaarden wordt meer ingezet op ontmoetingsruimtes op complexniveau in de vorm van een collectieve ruimte zoals een ‘buurt huiskamer’. De collectieve tuinen kunnen ook een belangrijke bijdrage geven aan ontmoeting, met bijvoorbeeld gezamenlijke moestuinen. In de Dreven wordt in de plint van de renovatiepanden rekening gehouden met buurtontmoetingsfuncties zoals Pandje 4 en zijn plannen voor een eigen jeugdhonk. Om snel al iets voor de jeugd te kunnen betekenen wordt binnen vrijkomend vastgoed gekeken of dit jeugdhonk al een plek kan krijgen in een tijdelijke vorm vooruitlopend op de transformatie. Bij succes van het concept kan deze doorverhuizen naar één van de permanente MOG locaties.

Onderwijs Voor basis onderwijs wordt ruimtelijk rekening gehouden met een nieuwe school in de Zichten (2.700m2 BVO en 1.200m2 buitenruimte). Als dit in combinatie gaat met een kinderdagverblijf is er nog 500m2 extra nodig. Volgens de huidige prognose is deze rond 2033 nodig. Daarom zit de realisatie ook pas in fase 2 en niet in deze grondexploitatie. De uitgangspunten voor deze school staan omschreven in de nota van uitgangspunten Zichten (RIS308508). De stichtingskosten (ca. € 6,6 mln.) zullen met een eigen besluitvormingstraject in het volgende IHP worden opgenomen, maar zijn nu nog niet beschikbaar. In de Gaarden staan twee basis scholen die in het IHP 2020-2030 als onderzoeklocatie benoemd zijn: de Petrus Dondersschool en de Erasmusschool. Bij eventuele nieuwbouw zal qua capaciteit rekening gehouden worden met de bevolkingsgroei in de Dreven en de Gaarden. Tussen deze scholen bevindt zich de brede buurtschool voorziening ‘Kleurrijk’ met onder andere een buitenschoolse opvang, kinderdienstencentrum, peuterspeelzaal en jeugd- en jongerenwerkers. Binnen de Dreven is een locatie benoemd (D10) die geschikt is voor uitbreiding van het aanbod van kinder- of buitenschoolse opvang eventueel in combinatie met een culturele functie. Het initiatief voor een dergelijke voorziening ligt bij de markt. In de Zichten kan een opvanglocatie gecombineerd 17

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

worden met de basisschool om zo als brede buurtvoorziening te functioneren. Dit is ruimtelijk inpasbaar. Ook combinaties met programmering in sportpark Escamp zijn denkbaar om kinderen ook overdag een actief sportaanbod te bieden en het gebruik van de sportvoorzieningen te stimuleren en optimaliseren. Een brede voortgezet onderwijsschool is nog niet opportuun omdat scholen in de omgeving forse leegstand hebben. Wel draagt de verdichting bij aan draagvlak voor een toekomstige nieuwe VO school in Den Haags Zuid West. De toekenning van middelen loopt via het programma Onderwijshuisvesting, dat jaarlijks door het college wordt vastgesteld binnen de kaders van de begroting. Het betreffen onrendabele investeringen die voortkomen uit de wettelijke taak van de gemeente. Sport en spelen De toename in bevolking genereert volgens de referentienormen een vraag naar ca. 0,35 sporthal (0,2 in fase 1). In de commissiebrief “Op weg naar een Integraal Huisvestingsplan Sport” (RIS309471) wordt geconcludeerd dat een extra sporthal nodig is in Zuidwest. Binnen het plan Dreven-Gaarden-Zichten zijn twee locaties die hiervoor in aanmerking komen; de nieuwbouw op de kop van winkelcentrum de Stede (ST1) of de nieuwbouw op Erasmusweg Beresteinlaan (D12).

Beide locaties gaan uit van een ontwikkeling met woningen boven de sporthal en zijn onderdeel van fase 2 en hiermee nog niet van de voorliggende grex en uitvoeringsbesluit. In het IHP zal op basis van de concrete planvorming en behoefte tot 2032 de komst van nieuwe sporthallen worden uitgewerkt. Indien hieruit blijkt dat de behoefte voor Zuidwest al voor 2030 groot is kan een aanpassing van de fasering worden overwogen. De stichtingskosten van een sporthal zijn ca. € 10 mln. en dit is met een normale bezetting een rendabele investering. De huidige bespelingsgraad van de vereniging op Sportpark Escamp I en II is laag. De deelname aan georganiseerde sport gaat gepaard met organisatiegraad/draagkracht/vitaliteit van de vereniging. Het huisvesten van sterkere schouders in de buurten verhoogt de kans op stabiele organisatie van verenigingen en een stijging van het aantal spelende leden. Op Escamp III (langs de Melis Stokelaan) is de bezetting groter met een vitale rugbyclub die graag zou uitbreiden. Er loopt vanuit de eerder genoemde verkenning Sportpark Escamp onderzoek naar de mogelijkheid om de monocultuur van voetbal te doorbreken door andere vormen van georganiseerde sport te plaatsen in Escamp I of II. Het inwonertal van Den Haag Zuidwest is sinds de jaren ’60 afgenomen van ruim 100.000 naar ca. 70.000 in 2020.

De nieuwe huishoudens bieden een kans om de huidige verenigingen meer levensvatbaar te maken en efficiënter gebruik te kunnen maken van de georganiseerde buitensportaccommodaties. Daarnaast biedt de revitalisatie van Sportpark Escamp I en II en de herinrichting van de openbare ruimte binnen de buurten, kansen om het sportaanbod breder te maken en beter te laten aansluiten op de veranderde vraag vanuit de buurten. Omdat deze heroriëntatie van het sportpark een essentiële voorziening vormt voor de nieuwe, dichter bevolkte buurten wordt vanuit de grondexploitatie een bijdrage van € 4 mln. geleverd aan de herindeling van het sportpark. Daarnaast wordt er in de openbare ruimte binnen de buurten, meer ruimte gemaakt voor individueel en ongeorganiseerd sporten (ca. 3.500m2, waarvan ca. 2.000 m2 in fase 1, exclusief het te handhaven Cruijff Court aan de Pachterdreef). Deze investeringen voor ongeorganiseerde sport in de openbare ruimte zijn onderdeel van de grondexploitatie. Binnen Dreven, Gaarden Zichten worden de locatiemogelijkheden onderzocht voor de realisatie van een Centre for Urban Sports (skateboarden, free-running, steppen) and Arts (DJ-studio’s, hip-hop, graffiti, kunst). Dit zijn voorzieningen die aansluiten bij de interesses van jongeren in de wijk en waarbij samenwerking wordt gezocht met ROC en Sportcampus (Olympisch Programma Skateboarden).

In dit concept zijn werkervaringsplekken voor jongeren te creëren op het gebied van ontwerp en realisatie van urban sports- en artsvoorzieningen, maar ook administratieve taken en ondersteunende horeca (hospitality).

18

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

Daarnaast is Staedion in gesprek met de YETS (Youth Empowerment Through Sports) foundation; een stichting die in de regio Rotterdam actief is om sport in te zetten als middel om kwetsbare jongeren te ondersteunen in hun ontwikkeling en te begeleiden naar een positieve rol in hun gemeenschap. Speelvoorzieningen zullen worden aangebracht conform de geldende referentienormen. In principe gebeurt dit in de openbare ruimte. Een deel van de speelvoorzieningen voor de allerkleinste (0-6 jaar) kunnen landen in de openbaar toegankelijk, maar uitgegeven collectieve binnentuinen. Hier is goed zicht op de kinderen vanuit de woningen. Een deel van de ‘speelvoorzieningen’ voor oudere jeugd (13-18 jaar) zal een overlap hebben met de individuele sportvoorzieningen, bijvoorbeeld een basketbalveld of skatebaan. Investeringen in speelvoorzieningen komen uit de grondexploitatie of uit de vastgoedexploitatie als deze zich in de binnentuinen bevinden. Kunst en cultuur In Bouwlust/Vrederust zijn nu nog weinig cultuurvoorzieningen. Aan de Zuid Larenstraat in Morgenstond is Zuid 57 (met theater Dakota en het filmhuis) het cultuuranker voor Zuidwest, maar voor veel bewoners van Bouwlust-Vrederust is de afstand te groot.

Om de creatieve rijkdom te delen en de culturele activiteiten toegankelijker te maken voor deze buurten, is het voornemen om in de Dreven een satellietlocatie van dit cultuuranker te realiseren in De Dreven (ca. 600m2). Op het plein voor deze voorziening kan een laagdrempelige podium gerealiseerd worden in de vorm van een muziekkoepel, of iets gelijkwaardigs. Een beoogde locatie hiervoor bevindt zicht aan het nieuwe centrale pleintje in het hart van de wijk (D10) in fase 2 van de ontwikkeling. Als er op kortere termijn behoefte is zou ook locatie aan de Beresteinlaan tegenover het winkelcentrum Ambachtsgaarde geschikt zijn (D2). De investeringen in gemeentelijke cultuurpanden komen niet uit de grondexploitatie maar zullen incidenteel ter beschikking gesteld moeten worden. Hiervoor zal een apart plan, inclusief dekking, ter besluitvorming voorgelegd worden aan het college. In de tweede fase de ontwikkeling zou in de nieuwbouw bij de Stede (locaties ST1 of ST2) kunst naar de wijk gebracht kunnen worden door plaats te bieden aan een dependance van het Kunstmuseum Den Haag, die de bewoners van Den Haag Zuidwest een plaats wil bieden waar zij hun creativiteit kwijt kunnen én geïnspireerd kunnen worden. Aan de Eekhoornrade is recent een nieuwe bibliotheek Bouwlust/Vrederust geopend. Hiermee wordt voorzien in de vraag voor Dreven, Gaarden of Zichten.

5.

Mobiliteit en parkeren

De stad de komende decennia bereikbaar, leefbaar en verkeersveilig bij de beoogde verdichting maakt het noodzakelijk om anders om anders om te gaan met de mobiliteitsbehoefte; “de mobiliteitstransitie”. De opgave behelst niet alleen in ruimtelijke inpassing of gedragsverandering, maar ook het voor iedereen financieel bereikbaar houden van diverse mobiliteitsvormen. Hoe in Dreven, Gaarden en Zichten wordt omgegaan met de mobiliteitstransitie staat uitgebreid omschreven in §5.4 van de nota’s van uitgangspunten. Basis principe is dat bij de indeling van ruimte voor infrastructuur voorrang wordt gegeven aan lopen, fietsen, deelmobiliteit en openbaar vervoer boven autoverkeer. Bij organiseren van mobiliteit wordt de gebruiker centraal gesteld en de verschillende mobiliteitsoplossingen worden integraler en van deur-tot-deur georganiseerd.

19

Projectdocument Dreven, Gaarden en Zichten

5.1. Analyse verkeersontsluiting Zowel bij De Zichten als bij Dreven en Gaarden zijn veel basisvoorzieningen zoals winkels, scholen, openbaar vervoer en sport op loop en/of fietsafstand aanwezig. In het project kijken we naar de kwaliteit van deze loopen fietsroutes en waar nodig worden deze routes verbeterd. In de verschillende nieuwbouwblokken wordt aandacht besteed aan het parkeren van de fiets en de ontsluiting van deze fietsparkeervoorziening op straat en het netwerk. De Melis Stokelaan is een sterfietsroute en de Hengelolaan en Erasmusweg zijn hoofdfietsroutes. Het plangebied sluit in alle wijken aan op één van deze hoofdfietsroutes. Het openbaar vervoer netwerk is in Bouwlust/Vrederust relatief fijnmazig met de aanwezigheid van de tramlijnen 4, 9 en 16 en diverse buslijnen. Tijdens de participatie hoorden wij van bewoners dat wijkaansluitingen op de hoofdwegen vaak voor opstoppingen zorgt. De bewoners zijn bezorgd dat extra woningen zorgen voor een verslechtering van de verkeerssituatie. In de huidige situatie lijken de verkeersproblemen vooral te ontstaan door het langsparkeren op bijvoorbeeld Vijverzicht. Hierdoor wordt de aansluiting versmald en moet in- en uitrijdend verkeer op elkaar wachten. Bij de inrichtingsplannen voor de openbare ruimte wordt hiermee rekening gehouden en voldoende breedte voor toegangswegen gerealiseerd.

Ook wordt een verkeersonderzoek uitgevoerd om te bepalen of de omliggende wegen het extra verkeersaanbod kunnen verwerken. Daarnaast zetten we in op de mobiliteitstransitie om het aantal extra verkeersbewegingen met de auto te minimaliseren.

5.2. Parkeren Uitgangspunt is dat parkeren voor de bewoners van de nieuwbouw wordt opgelost binnen het bouwblok, onder de collectieve tuinen. Deze mensen hebben dan ook geen recht op een vergunning op straat. De aanwezige plekken op straat zijn bedoeld voor bezoekers, bijzondere plekken (algemene gehandicapten, laden & lossen, deelauto, etc.) en voor de te handhaven bebouwing (particuliere woningen of renovaties). Binnen de deelplannen met een grote hoeveelheid woningen is het niet mogelijk om de volledige parkeeropgave op te lossen binnen de bouwblokken. Daarom is in de plannen rekening gehouden met enkele solitaire collectieve parkeergarages met in de plint voorzieningen. Deze parkeergebouwen moeten tijdig worden gerealiseerd zodat wordt voorkomen dat er tijdelijk een te hoge parkeerdruk op de openbare ruimte ontstaat. Hiermee wordt flexibiliteit in de plannen ingebouwd om mee te kunnen bewegen met de werkelijke ontwikkelingen rond autobezit. De parkeergebouwen kunnen getransformeerd worden tot andere functies indien overbodig, of anders geprogrammeerd worden als autobezit drastisch afneemt. Door de collectieve garages voor zowel bewoners- als bezoekersparkeren in te zetten kan de bezetting door dubbelgebruik worden geoptimaliseerd.

Bovenstaande parkeeroplossing is alleen mogelijk met invoering van een parkeerregime waar door middel van vergunningen gestuurd kan worden op het gebruik van de verschillende parkeeroplossingen. Om investeringsmiddelen te genereren voor de bouw van de collectieve garage wordt onderzocht hoe binnen het project een parkeerfonds ingericht kan worden waaraan de verschillende plannen met een parkeertekort moeten bijdragen. Voor alle buurten zijn voorlopige parkeerbalansen opgesteld, die bij elke deelplanontwikkeling worden bijgesteld. Hierbij is voor alle buurten het uitgangspunt dat een er een fors aandeel deelmobiliteit wordt gerealiseerd. Dit is alleen haalbaar bij invoering van een parkeerregime. De inzet van een deelbakfiets heeft ook invloed (max 10% reductie parkeerbehoefte in gebieden met parkeerregime), maar is nu nog buiten beschouwing gelaten. Per bouwblok mag niet meer dan 50% deelmobiliteit worden toegepast. Bij het invoeren van (vormen van) deelmobiliteit wordt ingezet op keuzevrijheid, betaalbaarheid van alternatieven en voorzien in de mobiliteitsbehoefte van bewoners. De invulling hiervan zal door partijen nader worden onderzocht en uitgewerkt.