RIS311091 Bijlage 2
Tekst van het document
Buy to let in Den Haag Onderzoek naar omvang en kenmerken in het kader van opkoopbescherming
Buy to let in Den Haag Onderzoek naar omvang en kenmerken in het kader van opkoopbescherming
Uitgevoerd in opdracht van Gemeente Den Haag - Dienst Stedelijke Ontwikkeling
Michael Stuart-Fox, Tom Kleinepier en Berry Blijie
29 oktober 2021 | r2021-0062MS | 21218-WON
ABF Research | Verwersdijk 8 | 2611 NH | Delft | 015 - 27 99 300
Copyright ABF Research 2021 De informatie in dit rapport is met de grootste zorg samengesteld. ABF Research aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van (onderdelen van) dit rapport is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld.
Inhoudsopgave 1
Inleiding en leeswijzer........................................................................................................................ 7
2
Data en methodiek.............................................................................................................................. 9
2.1
Gebruikte data ............................................................................................................................. 9
2.2
Definities en operationalisatie ...................................................................................................... 9
2.3
Voorbeelden praktijksituaties ..................................................................................................... 13
2.4
Aandachtspunten bij gebruik van cijfers .................................................................................... 14
3
Kenmerken woningen ...................................................................................................................... 17
3.1
Aantallen overgangen en transacties per jaar ........................................................................... 17
3.2
Woningtype, oppervlakte en omvang verhuurder ...................................................................... 20
3.3
WOZ-waarden en transactieprijzen ........................................................................................... 23
3.4
Ouder-kindrelatie tussen eigenaar en bewoner ......................................................................... 27
4
Overgangen en transacties per wijk ............................................................................................... 28
4.1
Aantallen buy to let en keep to let per wijk ................................................................................ 28
4.2
Aantallen transacties per wijk .................................................................................................... 28
4.3
Transacties naar WOZ-waarden ............................................................................................... 32
5
Kenmerken huishoudens ................................................................................................................. 37
5.1
Leeftijd en samenstelling huishouden........................................................................................ 37
5.2
Vorige woonlocatie en inkomen ................................................................................................. 39
r2021-0062MS | Buy to let in Den Haag
Inleiding en leeswijzer
1
Vanaf 2022 krijgen gemeenten de bevoegdheid om in de huisvestingsverordening een opkoopbescherming in te voeren. Gemeenten kunnen bepaalde wijken aanwijzen waar een verbod komt te gelden op de aankoop van goedkope en middeldure koopwoningen voor verhuur (buy to let). Op enkele (verplichte) uitzonderingen na, wordt de voorraad goedkope en middeldure koopwoningen hiermee ‘beschermd’ tegen omzetting naar huurwoningen. In bepaalde wijken kan dit gewenst zijn met oog op de schaarste aan goedkope en middeldure koop en/of de leefbaarheid. Gemeenten moeten wel onderbouwen dat er sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen en dat de opkoopbescherming een noodzakelijk en geschikt instrument is om die schaarste te bestrijden. Om te kunnen bepalen of er in Den Haag noodzaak is voor het invoeren van een opkoopbescherming wil de gemeente meer inzicht in de omvang en samenstelling van het fenomeen buy to let. Ook wil de gemeente inzicht in de verschillen tussen wijken en de prijsklassen op de koopwoningmarkt waar de concurrentie tussen beleggers en starters het grootst is. Deze inzichten kan de gemeente eventueel als input gebruiken bij het opstellen van de onderbouwing van de opkoopbescherming. In dit rapport beschrijven we de uitkomsten van analyses op CBS-microdata naar buy to let in Den Haag.
De uitkomsten gaan in op de bovengenoemde aspecten van buy to let en kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de opkoopbescherming.
Leeswijzer Het rapport is als volgt opgebouwd. ■
In hoofdstuk 2 (‘Data en methodiek’) lichten we toe welke brondata we hebben gebruikt en welke definities we hebben gehanteerd. Ook benoemen we welke kanttekeningen er gelden bij de gebruikte data.
■
Hoofdstuk 3 (‘Kenmerken woningen’) gaat in op de kenmerken van woningen die een overgang van eigendomsstatus hebben doorgemaakt en/of waarbij een transactie heeft plaatsgevonden. In dit hoofdstuk geven we inzicht in de (kwalitatieve) samenstelling van de verschillende stromen, waaronder buy-to-let.
■
In hoofdstuk 4 (‘Overgangen en transacties per wijk’) zijn de uitkomsten per wijk en stadsdeel opgenomen.
■
Hoofdstuk 5 (‘Kenmerken huishoudens’) beschrijft de kenmerken van huishoudens die in woningen wonen waarbij een transactie is geweest. In dit hoofdstuk geven we inzicht in de samenstelling van huishoudens in woningen die zijn gekocht door starters, doorstromers en buy-to-let-verhuurders.
r2021-0062MS | Buy to let in Den Haag
7
Data en methodiek
2 2.1
Gebruikte data
Het onderzoek is uitgevoerd op basis van de CBS-microdata. We hebben gebruikgemaakt van verschillende microdatabestanden met registergegevens op het niveau van woningen, huishoudens en personen. Voor de jaren 2012 t/m 2020 zijn de volgende kenmerken uit de microbestanden afkomstig: ■
Woningvoorraad o.b.v. BAG: kenmerken woningen (oppervlakte, woningtype)
■
Eigendom van woningvoorraad: typering eigendom (koop, corporatiehuur, overige huur) door CBS o.b.v. WOZ-registratie (t/m verslagjaar 2018) en Basisregistratie Kadaster (vanaf verslagjaar 2019)
■
WOZ-registratie: WOZ-waarde van woningen
■
Huishoudens o.b.v. BRP: kenmerken huishoudens (samenstelling, leeftijd en vorige woonlocatie huishouden)
■
Belastingdienst: besteedbare huishoudinkomens
Op basis van deze microbestanden zijn twee onderzoeksbestanden samengesteld: een bestand met de woningvoorraad en een bestand met de huishoudens in die woningen. Deze bestanden bevatten alle woningen en huishoudens die in de periode 1-1-2012 tot en met 1-1-2021 bestaan.
Naast deze microdata is gebruikgemaakt van het door de gemeente Den Haag (DPZ / Belastingzaken) aangeleverde bestand met woningtransacties. Dit betreft de transacties zoals geregistreerd door het Kadaster. Dit bestand is na controle geïmporteerd door CBS en gekoppeld aan het onderzoeksbestand. Alle transacties konden worden gekoppeld aan een woning: het koppelpercentage was 100%. Uit het transactiebestand zijn in het onderzoek de volgende kenmerken gebruikt: ■
Datum transactie: datum dat de leveringsakte van een woning is ingeschreven bij het Kadaster
■
Koopsom: transactieprijs
2.2
Definities en operationalisatie
In dit onderzoek worden twee verschillende invalshoeken gebruikt: de invalshoek van overgangen en de invalshoek van transacties. Met een overgang wordt bedoeld: een overgang (verandering) in de eigendomsstatus van woningen. In dit onderzoek betekent dat altijd: een overgang van de eigendomsstatus “overige huur” (alle huurwoningen niet van corporaties) naar “koop”. Met een transactie wordt bedoeld: een door het Kadaster geregistreerde woningtransactie. De totale aantallen transacties waar we in de analyses mee werken, is (nagenoeg) gelijk aan het aantal dat Kadaster en CBS publiceren.
Definities Er worden in totaal vier soorten overgangen onderscheiden: ■
Buy to let: van koop naar overige huur waarbij een transactie heeft plaatsgevonden
r2021-0062MS | Buy to let in Den Haag
9
■
Keep to let: van koop naar overige huur waarbij geen transactie heeft plaatsgevonden
■
Van overige huur naar koop met transactie
■
Van overige huur naar koop zonder transactie
Overal waar in dit rapport wordt gesproken van “huur” wordt bedoeld: huurwoningen niet in eigendom van woningcorporaties. In onderstaande tabel spreken we voor de volledigheid nog van “overige huur” (de term die CBS gebruikt voor huurwoningen niet in eigendom van corporaties), maar in de uitkomsten zelf (hoofdstuk 3 en verder) hebben we het meestal gewoon over “huur”.
In de volgende tabel is aangegeven welke definities we precies hanteren van de vier soorten overgangen.
Tabel 2-1: Definities van categorieën die bij de overgangen worden onderscheiden
Begrip
Definitie
Aandachtspunten
Buy to let
Een woning die:
Het
1)
op twee peilmomenten (1 januari en 1 januari jaar erna) tot de
“minimaal
woningvoorraad behoort,
door 1 persoon” zoals
een verandering van type eigendom van ‘koop’ (1 januari) naar
gehanteerd
in
het
‘overige huur’ (1 januari jaar erna) heeft doorgemaakt,
onderzoek
in
2019
waarbij tussen de peilmomenten een Kadaster-transactie heeft
wordt niet gehanteerd.
plaatsgevonden1,
De cijfers wijzen uit dat
4)
niet wordt bewoond door de eigenaar2 én
bij deze woningen (na
5)
waarvan de eigenaar niet is overleden.
2)
3)
•
Dit laatste criterium is voor de uitkomsten t/m 1-1-2018 extra toegepast. Bij de uitkomsten vanaf 1-1-2019 was dat niet meer nodig omdat CBS bij het maken van de eigendomsstatistiek vanaf verslagjaar 2019 zelf al corrigeert voor overleden eigenaren3.
•
criterium
van
bewoond
een overgang van type eigendom) vaak
relatief
een
Kadaster-
transactie
heeft
plaatsgevonden.
Dat
maakt de kans dat er daadwerkelijk
een
Voor de overgangen per begin 2018 (dus de overgangen die
verandering van type
gedurende 2017 hebben plaatsgevonden) zijn een deel van de
eigendom (en specifiek
overgangen buiten beschouwing gelaten omdat ze niet plausibel
buy to let) is geweest,
worden geacht: woningen waarbij er een Kadaster-transactie is
groter. Ook qua andere
geweest maar geen verandering van eigenaar4 en de woning op
woningkenmerken is er
1-1-2019 weer een koopwoning was. Bij deze woningen lijkt het
geen
erop alsof de typering ‘overige huur’ per 1-1-2018 niet klopt en er
onbewoonde
reden
om
1 De datum van de kooptransacties van Kadaster is het moment van de overdracht van de woning in de registraties van het Kadaster. In een enkel geval kan het voorkomen dat er sprake is van een overgang van eigendomsstatus volgens CBS (bijv. van koop naar overige huur) en de bijbehorende transactie pas na 1 januari door Kadaster wordt geregistreerd. In zo’n geval wordt ten onrechte geen transactie waargenomen, waardoor de woning ten onrechte als keep to let wordt bestempeld.
2 Door dit criterium wordt slechts een heel klein aantal woningen niet als buy to let beschouwd. Woningen die zijn getypeerd als overige huurwoningen, zouden namelijk überhaupt niet door de eigenaar bewoond mogen zijn.
3 Vanaf de cijfers 2019 wordt een woning als koopwoning getypeerd als de officiële partner (via huwelijk of geregistreerd partnerschap) van de overleden eigenaar in de woning woont. Dit geldt zowel voor de woningen waar de officiële partner als mede-eigenaar staat geregistreerd als de woningen waarbij dat niet het geval is.
4 In de microdata is per woning niet enkel het type eigendom (koop, corporatiehuur en overige huur) bekend, maar ook een geanonimiseerde eigenaarscode. Door deze codes van jaar op jaar met elkaar te vergelijken, is bepaald of de eigenaar van de woning is veranderd of niet.
10
r2021-0062MS
Keep to let
nooit een overgang is geweest. Deze woningen tellen dus niet
woningen niet mee te
mee als buy to let.
nemen.
Gelijke definitie als bij buy to let, met als verschil:
Idem: criterium van
1)
tussen de peilmomenten heeft geen Kadaster-transactie
bewoning is niet
plaatsgevonden
toegepast. Merk op: in de data is
•
Voor de overgangen per begin 2018 (dus de overgangen die
niet te zien of de
gedurende 2017 hebben plaatsgevonden) zijn een deel van de
woning daadwerkelijk
overgangen buiten beschouwing gelaten omdat ze niet plausibel
wordt verhuurd. Het
worden geacht: woningen waarbij er geen Kadaster-transactie is
CBS heeft de woning
geweest maar wel een verandering van eigenaar en de woning
weliswaar getypeerd
op 1-1-2019 weer een koopwoning was. Bij deze woningen lijkt
(ingedeeld) als
het erop alsof de typering ‘overige huur’ per 1-1-2018 niet klopt
‘huurwoning’ maar dat
en er nooit een overgang is geweest. Deze woningen tellen dus
betekent niet per
niet mee als keep to let.
definitie dat er daadwerkelijk sprake is van verhuur.
Van overige huur
1)
naar koop met transactie
Op twee peilmomenten (1 januari en 1 januari jaar erna) tot de woningvoorraad behoort,
2)
een verandering van type eigendom van ‘overige huur’ (1 januari) naar ‘koop’ (1 januari jaar erna) heeft doorgemaakt,
3)
waarbij tussen de peilmomenten een Kadaster-transactie heeft plaatsgevonden.
Van overige huur
Idem als boven maar bij criterium 3: waarbij tussen de peilmomenten
naar koop zonder
van Kadaster geen transactie heeft plaatsgevonden.
transactie
Bij de uitkomsten ten aanzien van transacties wordt onderscheid gemaakt naar de volgende categorieën. ■
Starter: woningen gekocht door eigenaar-bewoner jonger dan 35 jaar
■
Doorstromer: woningen gekocht door eigenaar-bewoner van 35 jaar of ouder
■
Buy to let: idem als bovenstaand
■
Transactie binnen overige huur: woningen waarbij binnen de overige huursector een transactie plaatsvindt
In de volgende tabel is aangegeven welke definities we precies hanteren van de vier soorten transacties.
Buy to let in Den Haag
11
Tabel 2-2: Definities van categorieën die bij de transacties worden onderscheiden
Begrip
Definitie
Aandachtspunten
Starter
Woning gekocht door eigenaar-bewoner5 (natuurlijk persoon) die op het
De definitie sluit aan
moment van de woningaankoop (datum transactie Kadaster) jonger is
bij de definitie van
dan 35 jaar.
‘starter’ gehanteerd bij
Het maakt niet uit welke eigendomsstatus (huur of koop) de woning vóór
de startersvrijstelling
de transactie had. Een deel van de woningen gekocht door starters was
van de
een overige huurwoning en valt daarmee, bij de invalshoek van
overdrachtsbelasting.
overgangen, in de categorie “Van overige huur naar koop met
De definitie wijkt wel af
transactie”.
de gebruikelijke
Er wordt ook niet gekeken naar of de eigenaar eerder al een
Kadaster-definitie van
koopwoning bezat of niet.
koopstarter.
Woning gekocht door eigenaar-bewoner (natuurlijk persoon) die op het
Idem.
Doorstromers
moment van de woningaankoop (datum transactie Kadaster) 35 jaar of ouder is. Het maakt niet uit welke eigendomsstatus (huur of koop) de woning vóór de transactie had. Een deel van de woningen gekocht door doorstromers was een overige huurwoning en valt daarmee, bij de invalshoek van overgangen, in de categorie “Van overige huur naar koop met transactie”. Er wordt ook niet gekeken naar of de eigenaar eerder al een koopwoning bezat of niet. Buy to let
Idem als bovenstaande tabel, dus dezelfde definitie als bij de overgangen .
Transactie
Woning
binnen overige
rechtspersoon, niet zijnde een woningcorporatie) van een andere
gekocht
door
een
verhuurder
(natuurlijk
persoon
of
huur
verhuurder. Bij deze categorie woningen heeft dus wel een transactie plaatsgevonden, maar is de eigendomsstatus “overige huur” niet veranderd.
Bij zowel de overgangen als transacties geldt: of een woning behoort tot één van de onderscheiden categorieën wordt alleen bepaald door twee opeenvolgende peildata (op 1 januari) met elkaar te vergelijken. Wat er in de jaren daarna met die woningen ‘gebeurt’ qua eigendomsstatus (huur of koop) of transacties, maakt niet uit. Bijvoorbeeld: bij woningen die tussen 1-1-2018 en 1-1-2019 na een transactie overgaan van koop naar huur (dus BTL-woningen), kan het zo zijn dat de eigendomsstatus op 1-1-2020 weer ‘koop’ is. Die woning telt per 1-1-2019 gewoon mee als BTL-woning.
Prijsklassen In dit rapport worden verschillende prijsklassen in de koopsector onderscheiden. Afhankelijk van de tabel, worden WOZ-waarden of transactieprijzen (koopsommen) soms ingedeeld in onderstaande prijsklassen.
5 In de microdata is van elke woning slechts één eigenaar bekend. In het geval dat een woning eigendom is van meerdere eigenaren, is enkel de hoofdeigenaar bekend. Op basis van de leeftijd van die persoon (op datum transactie) wordt bepaald of een woning in de categorie “Starter” of in de categorie “Doorstromer” valt.
12
r2021-0062MS
■
Goedkope koop: koopwoningen tot en met € 198.500 (prijspeil 2020, uit Haagse Woonagenda).
■
Middeldure koop: koopwoningen tussen € 198.500 en € 310.000 (NHG-grens) (prijspeil 2020, uit Haagse Woonagenda).
■
Koop tot € 400.000: grens vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters (grens geldig in 2021 maar hier gebruikt in combinatie met bovenstaande grenzen die prijspeil 2020 zijn).
■
Koop vanaf € 400.000: idem
In andere tabellen wordt een andere indeling in koopprijsklassen gebruikt. Die prijsgrenzen hebben geen beleidsmatige betekenis.
2.3
Voorbeelden praktijksituaties
Bovenstaande definities zijn nogal technisch en abstract van aard. In deze paragraaf geven we per ‘stroom’ een aantal praktijkvoorbeelden zodat duidelijker wordt wat voor soort situaties bij een bepaalde stroom horen. De praktijkvoorbeelden geven geen uitputtend overzicht.
Overgangen Buy to let ■
Een kleine particuliere belegger (natuurlijk persoon) koopt een woning van een eigenaar-bewoner om vervolgens tegen markthuur te verhuren
■
Een bedrijfsmatige belegger (BV) koopt een woning van een eigenaar-bewoner om vervolgens om te zetten naar kamers en tegen markthuur te verhuren
■
Een paar koopt een woning van een eigenaar-bewoner om vervolgens tegen een ‘familieprijs’ te verhuren aan hun studerende kind
Keep to let ■
Een paar gaat scheiden: de ene ex-partner blijft in de voormalige woning wonen waar de andere expartner eigenaar van is en blijft
■
Een paar gaat samenwonen: de voormalige woning van een van de partners blijft in eigendom van die partner en wordt verhuurd
■
Een persoon gaat voor een paar jaar naar het buitenland en houdt de eigen woning aan om te verhuren
■
Een paar is al verhuisd maar lukt het niet om de vorige woning (tegen de gewenste voorwaarden/prijs) te verkopen, daarom kiezen ze voor tijdelijke verhuur
Van huur naar koop met transactie ■
Een kleine particuliere belegger wil af van zijn huurwoning en verkoopt de woning aan de zittende huurder/bewoner die daarmee eigenaar-bewoner wordt
■
Een bedrijfsmatige investeerder wil de huurwoningportefeuille afbouwen en verkoopt de woning aan een ‘reguliere’ koper (bijvoorbeeld een starter of doorstromer) die er zelf gaat wonen (en dus eigenaarbewoner wordt)
Buy to let in Den Haag
13
Van huur naar koop zonder transactie ■
Een persoon komt terug uit het buitenland en gaat weer in de eigen woning wonen die een paar jaar tijdelijk was verhuurd
Transacties Starter ■
Een stel van 33 (vrouw) en 36 jaar (man) koopt een woning. De vrouw is de eigenaar van de woning. Omdat zij 33 jaar is, valt deze transactie in de categorie “Starter”. In de statistieken over huishoudens (hoofdstuk 5), valt het huishouden overigens in de categorie ‘35 jaar en ouder’ omdat de referentiepersoon van het huishouden (de man) in die leeftijdsklasse valt.
Doorstromer ■
Een stel van 34 (vrouw) en 37 (man) kopen samen een woning. De man wordt de hoofdeigenaar van de woning. Daarom valt deze transactie in de categorie “Doorstromer”.
Buy to let ■
Zie hierboven
Transactie binnen (overige) huur ■
Een klein bedrijf (BV) verkoopt de huurwoningportefeuille aan een kleine particuliere belegger (natuurlijk persoon) die de woningen in de verhuur houdt
■
Een kleine particuliere belegger koopt een verhuurde woning van een andere particulier (natuurlijk persoon) die de woning blijft verhuren
2.4
Aandachtspunten bij gebruik van cijfers
Er zijn enkele aandachtspunten bij het gebruik van de cijfers, met name bij vergelijkingen tussen jaren.
Correctie op cijfers 1-1-2018 Zoals hierboven in de tabel al is vermeld, is er voor de cijfers die gaan over de overgangen per 1-1-2018 (dus overgang tussen 1-1-2017 en 1-1-2018) een correctie toegepast. Dit leidt tot lagere aantallen overgangen dan zonder correctie het geval zou zijn geweest.
Trendbreuk in de data (eigendomsstatus) tussen 1-1-2018 en 1-1-2019 Het CBS is voor de cijfers vanaf 1-1-2019 overgestapt van de WOZ-registratie naar de Basisregistratie Kadaster
voor
het
bepalen
van
het
type
eigendom
per
woning.
Daarom
is
het
bij
eigendomsstatusovergangen tussen begin 2018 en begin 2019 niet duidelijk in hoeverre deze het gevolg zijn van deze trendbreuk of een ‘echte’ overgang zijn. De aantallen en kenmerken van de overgangen van koop naar overige huur (buy to let en keep to let) per begin 2019 lijken wel bruikbaar te zijn. In dit rapport worden deze cijfers gewoon gepresenteerd. De aantallen omgekeerde overgangen, dus van overige huur naar koop (zowel met als zonder transactie) per 1-1-2019, zijn niet bruikbaar.
14
r2021-0062MS
Woningen van Wijkontwikkelingsmaatschappij Den Haag Zuidwest (WOM) In het onderzoek uit 2019 werden enkele buurten met veel woningen van de WOM buiten beschouwing gelaten. Nader uitzoekwerk leert dat dat niet nodig is. In dit onderzoek zijn alle buurten en woningen in de voorraad gewoon meegenomen. De stroom “van koop naar overige huur” (buy to let) komt niet voor bij WOM-woningen. De omgekeerde stroom, “van overige huur (want zo worden de WOM-woningen door CBS getypeerd) naar koop” kan wel voorkomen bij WOM-woningen. In een select aantal buurten6 geldt dus dat bij die aantallen WOM-woningen kunnen zitten.
Cijfers niet direct vergelijkbaar met Kadaster-cijfers De cijfers uit het onderzoek zijn niet direct vergelijkbaar met cijfers van het Kadaster over buy to let. Er zijn meerdere verschillen in methodiek. Het Kadaster heeft in de loop de jaren verschillende onderzoeken en cijfers gepubliceerd over buy to let en keep to let. Bij de vergelijking van de uitkomsten van dit onderzoek met cijfers van het Kadaster (of andere bronnen) kunnen er verschillen optreden in: ■
■
Definitie van buy to let: •
Inclusief of exclusief tweede woningen7
•
Inclusief of exclusief rechtspersonen (bedrijfsmatige investeerders/verhuurders).
De noemer van de berekening van het aandeel buy to let ten opzichte van het totaal aantal verkopen (dus welke verkopen en aankopen worden meegenomen): •
Enkel woningen verkocht door eigenaren-bewoners of het totaal van verkochte woningen, dus door eigenaren-bewoners én andere eigenaren (verhuurders)
•
Enkel woningen die als losse aankopen worden gekocht (‘Funda-markt’) of ook de aankopen/woningen die samen met andere woningen worden gekocht (‘bulkaankopen’)
Daarnaast zijn er nog andere kleinere verschillen tussen dit onderzoek en cijfers van Kadaster: ■
Definitie woning: een door het Kadaster geregistreerde transactie telt in dit onderzoek pas mee (bij één van de categorieën: (1) buy to let, (2) van huur naar koop met transactie of (3) transactie zonder overgang) als de woning waar de transactie betrekking op heeft, op twee opeenvolgende 1 januaripeilmomenten tot de woningvoorraad behoort zoals CBS die afbakent op basis van de BAG. Bij het Kadaster speelt dit criterium geen rol in de uitkomsten.
Bovenstaande verschillen betekenen dat vergelijkingen met Kadaster-cijfers of andere data met voorzichtigheid moet gebeuren. In paragraaf 3.1 wordt hier verder op ingegaan.
Meerdere overgangen per jaar worden niet waargenomen Het is mogelijk dat een woning meerdere overgangen of transacties per jaar doormaakt: bijvoorbeeld van koop naar huur en van huur naar koop. In het onderzoek vergelijken we (zoals hierboven in de tabel al
6 Buurt 33-87: Venen, Oorden en Raden, buurt 34-88: Morgenstond-West, buurt 36-20: Moerwijk-Oost en buurt 36-37: Moerwijk-West 7 In sommige publicaties beschouwt Kadaster natuurlijke personen met in totaal twee woningen (1 voor verhuur en 1 woning waar men zelf in woont) als particuliere investeerders/verhuurders en dus als buy to let en in andere publicaties niet. De categorie ‘tweede woningen’ is namelijk een diverse en lastige categorie, waar ‘echte tweede woningen’ tussen zitten waar eigenaren zelf in wonen (pied-à-terre), maar ook woningen die wel degelijk verhuurd zijn. Het kunnen ook bouwkundig samengevoegde woningen zijn die (nog) niet juridisch zijn samengevoegd.
Buy to let in Den Haag
15
vermeld) telkens 1 januari van het ene jaar met 1 januari van het daaropvolgende jaar. Als het type eigendom op beide peildata gelijk is maar er in de tussentijd twee overgangen hebben plaatsgevonden, dan is dat in de data niet zichtbaar. Voorbeeld: als binnen één jaar een voormalige koopwoning na de overgang naar buy to let weer wordt verkocht en de volgende eigenaar is ook de bewoner, dan valt deze woning buiten de aantallen buy to let zoals hier gepresenteerd. Naar verwachting zal dit niet vaak voorkomen. Algemene ‘ruis’ in de registerdata Zoals in paragraaf 2.1 al werd benoemd zijn de gebruikte microdata en transactiegegevens afkomstig uit verschillende registers, waaronder de Basisregistratie Personen (BRP), de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG), het WOZ-register, Kadaster en Belastingdienst (inkomens). Alle vormen van “ruis” in die registers (onjuiste gegevens) komen ook terecht in de gebruikte microdatabestanden en kunnen een rol spelen in de uitkomsten. Voor dit onderzoek zijn met name onjuiste inschrijvingen op adressen in de BRP relevant.
16
r2021-0062MS
Kenmerken woningen
3
In dit hoofdstuk gaan we in op de kenmerken van woningen die een overgang hebben gemaakt van koop naar overige huur en andersom. Ook kijken we naar woningkenmerken vanuit de invalshoek van de transacties. Zowel bij de overgangen als de transacties maken we daarbij onderscheid naar de categorieën die in het vorige hoofdstuk zijn gedefinieerd. We starten in de eerste paragraaf met de totale aantallen overgangen en transacties per jaar (3.1). Vervolgens komen uitsplitsingen naar woningtype, oppervlakte en omvang van de verhuurder aan bod (3.2). Daarna kijken we naar de WOZ-waarden en transactieprijzen (koopsommen) van woningen die een overgang hebben gemaakt (3.3). Tot slot kijken we naar ouderkindrelaties tussen eigenaar en bewoner.
Alle uitkomsten in dit hoofdstuk zijn op het niveau van woningen. In alle tabellen hebben de aantallen dus betrekking op aantallen woningen. Als bij een woning in één jaar meerdere transacties zijn geweest, telt die woning in de tabellen maar één keer mee. Dat is direct de belangrijkste reden dat de totale aantallen transacties die in tabellen staan, lager liggen dan aantallen die Kadaster zelf publiceert 1. Die aantallen zijn immers op transactie- en niet op woningniveau. Tenzij anders aangegeven gaan de tabellen over zowel over bewoonde als (tijdelijk) leegstaande woningen. Bij de tabellen die gaan over meerdere jaren, waarin meerdere jaren bij elkaar zijn opgeteld, geldt dat de aantallen per jaar simpelweg bij elkaar zijn opgeteld. Woningen waarbij in meerdere jaren een overgang plaatsvindt, komen dan ook meerdere keren in de cijfers/aantallen voor.
3.1
Aantallen overgangen en transacties per jaar
Het aantal buy to let is in de loop der jaren toegenomen, van zo’n 360 per jaar in de eerste jaren tot ca. 900 in de laatste jaren. Het aantal keep to let fluctueert minder. Het aantal overgangen van huur naar koop met transactie neemt ook toe in de loop der jaren. Het aantal van dergelijke overgangen zonder transactie ligt hoger. In bijna elk jaar zijn er meer woningen die van koop naar huur gaan dan andersom. Per saldo groeide de huurvoorraad dus als gevolg van eigendomsstatusovergangen (Tabel 3-1).
1 Een andere (minder belangrijke) verklaring is dat een transactie in dit rapport pas meetelt als de woning op twee 1 januari-peilmomenten tot de door CBS afgebakende woningvoorraad behoort.
r2021-0062MS | Buy to let in Den Haag
17
Tabel 3-1: Aantal overgangen* per jaar, bron: CBS-microdata, bewerking ABF Totaal van koop Van overige huur naar overige naar koop met huur transactie
Van overige huur naar koop zonder transactie
Totaal van overige huur naar koop
Buy to let
Keep to let
Per 1-1-2013
360
2.270
2.630
580
1.550
2.130
Per 1-1-2014
360
2.460
2.820
470
1.550
2.020
Per 1-1-2015
460
2.290
2.750
650
1.690
2.340
Per 1-1-2016
640
2.440
3.090
820
1.760
2.580
Per 1-1-2017
850
1.980
2.840
1.100
1.790
2.900
Per 1-1-2018
1.090
1.920
3.010
1.160
1.970
3.140
Per 1-1-2019
840
2.510
3.350
Per 1-1-2020
940
2.140
3.090
970
1.490
2.460
5.550
18.030
23.570
Totaal
*Oranje markering: aantallen na correctie (zie hoofdstuk 2). Grijze markering: aantallen weggelaten vanwege trendbreuk in statistiek (zie hoofdstuk 2). In navolgende tabellen worden deze kleurmarkeringen niet meer weergegeven.
In onderstaande tabel is het aandeel van buy to let en de stroom van huur naar koop met transactie op het totaal aantal woningen met een transactie2 weergegeven. Het aandeel van buy to let neemt toe van 10% van het totaal tot 14% in het transactiejaar 2019.
Tabel 3-2: Aantal door Kadaster geregistreerde woningtransacties naar type, 1-1-2013 t/m 1-1-2020; bron: CBSmicrodata en Kadaster, bewerking ABF Totaal aantal transacties
Buy to let
Per 1-1-2013
2012
360
580
2.790
3.730
Per 1-1-2014
2013
360
470
2.650
3.470
Per 1-1-2015
2014
460
650
3.650
4.760
Per 1-1-2016
2015
640
820
4.300
5.770
Per 1-1-2017
2016
850
1.100
4.960
6.920
Per 1-1-2018
2017
1.090
1.160
5.260
7.510
Per 1-1-2019
2018
840
Per 1-1-2020
2019
940
970
4.590
6.500
5.540
28.200
46.030
Jaar transactie
Buy to let
Van overige huur Transactie naar koop met zonder overgang transactie
Totaal aantal transacties
Per 1-1-2013
2012
10%
16%
75%
100%
Per 1-1-2014
2013
10%
14%
76%
100%
Per 1-1-2015
2014
10%
14%
77%
100%
Per 1-1-2016
2015
11%
14%
75%
100%
Per 1-1-2017
2016
12%
16%
72%
100%
Per 1-1-2018
2017
15%
15%
70%
100%
Per 1-1-2019
2018
11%
Per 1-1-2020
2019
14%
15%
71%
Totaal
2 De totale aantallen transacties l
18
Van overige huur Transactie naar koop met zonder overgang transactie
Jaar transactie
r2021-0062MS
7.370
100% 100%
Het aandeel van buy to let valt hoger uit als de aantallen worden uitgedrukt als percentage van het totaal aantal woningen verkocht door eigenaren-bewoners. De noemer van de berekening is dan dus anders: niet meer alle woningen met een transactie, maar enkel de woningen met een transactie die zijn verkocht door eigenaren-bewoners. Een deel van de transacties betreft immers woningen aangeboden en verkocht door verhuurders (oftewel eigenaren anders dan eigenaren-bewoners). In Tabel 3-3 is te zien dat het aantal door eigenaren-bewoners verkochte woningen een kwart lager ligt dan het totaal aantal transacties. Met andere woorden: ongeveer een kwart van het totaal aantal transacties betreft woningen verkocht door verhuurders. Deze woningen worden soms verkocht aan andere verhuurders en soms aan eigenaren-bewoners. Wanneer de door verhuurders verkochte woningen bij de berekening van het aandeel buy to let buiten beschouwing blijven, is dat aandeel hoger. Dat is te zien aan de twee linker kolommen in het onderste deel van de tabel. Het aandeel buy to let komt de laatste jaren dan uit op bijna 20%. In de jaren rond 2013 was dat nog ca. 13%. Ter vergelijking is in de tabel ook een kolom ‘Kadaster’ opgenomen met buy to let3 als aandeel van alle door eigenaren-bewoners verkochte woningen in de G4-steden. Hierbij zijn tweede woningen niet meegenomen.
In de kolommen links daarvan die betrekking hebben op Den Haag, zijn tweede woningen wel meegenomen. Zoals in het vorige hoofdstuk vermeld, maken tweede woningen gewoon deel uit van de definitie buy to let (als verder aan alle criteria is voldaan). Omdat tweede woningen bij de Kadaster-kolom niet zijn meegenomen, valt het aandeel buy to let daar lager uit. Wel is in die kolom ook duidelijk de toename van buy to let in de loop der jaren te zien. Ook een vergelijking op wijkniveau (niet opgenomen in dit rapport) laat zien dat de wijken die in dit onderzoek naar voren komen als wijken waar buy to let relatief veel voorkomt, ook de wijken zijn die in Kadaster-onderzoek naar boven komen4.
3 Kadaster hanteert zelf vaak de term “aankopen door particuliere beleggers” waarbij particuliere beleggers natuurlijke personen of rechtspersonen zijn die (na de transactie) minimaal drie woningen hebben, waarvan eventueel één waarin zelf wordt gewoond.
4 Zie de interactieve online kaart bij het onderzoek “Kopen om te verhuren” van de RLI, uitgevoerd door Kadaster en te raadplegen via https://www.rli.nl/publicaties/2019/publicatie/kopen-om-te-verhuren.
Buy to let in Den Haag
19
Tabel 3-3: Aantal door Kadaster geregistreerde woningtransacties naar type, 1-1-2013 t/m 1-1-2020; bron: CBSmicrodata en Kadaster, bewerking ABF Totaal woningen verkocht door Totaal aantal transacties eigenaren-bewoners
Jaar transactie
Buy to let
Per 1-1-2013
2012
360
2.810
3.730
Per 1-1-2014
2013
360
2.640
3.470
Per 1-1-2015
2014
460
3.590
4.760
Per 1-1-2016
2015
640
4.460
5.770
Per 1-1-2017
2016
850
5.260
6.920
Per 1-1-2018
2017
1.090
5.650
7.510
Per 1-1-2019
2018
840
4.760
7.370
Per 1-1-2020
2019
940
5.090
6.500
Jaar transactie
Buy to let als % van totaal transacties
Per 1-1-2013
2012
10%
13%
Per 1-1-2014
2013
10%
14%
Per 1-1-2015
2014
10%
13%
Per 1-1-2016
2015
11%
14%
11%
Per 1-1-2017
2016
12%
16%
13%
Per 1-1-2018
2017
15%
19%
15%
Per 1-1-2019
2018
11%
18%
16%
Per 1-1-2020
2019
14%
19%
15%
3.2
Buy to let als % van Buy to let - Kadaster (G4) woningen verkocht (% van woningen door eigenaren- verkocht door eigenarenbewoners bewoners)
Woningtype, oppervlakte en omvang verhuurder
In deze paragraaf gaan we in op het woningtype, de oppervlakte en de omvang van de huurportefeuille van de verhuurder. We kijken daarbij telkens eerst naar de overgangen en daarna naar de transacties. De aantallen van alle jaren zijn bij elkaar opgeteld. De tabellen gaan in deze paragraaf dus telkens over de acht jaren als geheel.
90% van de buy-to-let-woningen (BTL) zijn meergezinswoningen. Dat is een duidelijk hoger aandeel dan bij de andere overgangen en de Haagse woningvoorraad als geheel (Tabel 3-4).
Tabel 3-4: Samenstelling overgangen naar woningtype, 1-1-2013 t/m 1-1-2020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF
20
Eengezins
Meergezins
Totaal
Buy to let
10%
90%
100%
Keep to let
17%
83%
100%
Totaal van koop naar overige huur
15%
85%
100%
Van overige huur naar koop met transactie
19%
81%
100%
Van overige huur naar koop zonder transactie
21%
79%
100%
Totaal van overige huur naar koop
20%
80%
100%
Totale woningvoorraad 2020 (geen overgang)
22%
74%
100%
r2021-0062MS
Koopstarters kopen vaker eengezinswoningen dan BTL-beleggers: zo’n 20% versus 10%. Doorstromers zijn, zoals mag worden verwacht, vaker actief in het segment eengezisnwoningen. Transacties binnen de huursector betreffen bijna uitsluitend meergezinswoningen (Tabel 3-5).
Tabel 3-5: Woningen met transactie per jaar, naar type eigenaar en woningtype, 1-1-2017 t/m 1-1-2020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF Peildatum
Jaar transactie
1-1-2017
2016
1-1-2018
1-1-2019
1-1-2020
2017
2018
2019
Eengezins
Meergezins
Totaal %
Totaal aantal
Starter
20%
80%
100%
2.180
Doorstromer
33%
67%
100%
3.320
Buy to let
10%
90%
100%
850
Transactie binnen huursector
6%
94%
100%
450
Starter
21%
79%
100%
1.910
Doorstromer
35%
65%
100%
3.250
Buy to let
8%
92%
100%
1.090
Transactie binnen huursector
10%
90%
100%
590
Starter
21%
79%
100%
2.080
Doorstromer
33%
67%
100%
3.870
Buy to let
9%
91%
100%
840
Transactie binnen huursector
6%
94%
100%
520
Starter
22%
78%
100%
1.770
Doorstromer
34%
66%
100%
3.340
Buy to let
10%
90%
100%
940
Transactie binnen huursector
6%
94%
100%
340
Ruim 30% van de BTL-woningen heeft een oppervlakte van minder dan 70 m² en 36% valt in de categorie 70 tot en met 89 m². BTL-woningen zijn daarmee duidelijk bovengemiddeld vaak relatief kleine woningen (Tabel 3-6). Tabel 3-6: Samenstelling overgangen naar woningoppervlakte, 1-1-2013 t/m 1-1-2020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF < 50 m²
50 - 69 m²
70 - 89 m² 90 - 119 m² 120 - 149 m² 150 - 199 m²
>200 m²
Totaal
Buy to let
4%
27%
36%
18%
7%
Keep to let
4%
22%
30%
20%
11%
4%
3%
100%
7%
6%
Totaal van koop naar overige huur
4%
23%
32%
20%
100%
10%
6%
5%
Van overige huur naar koop met transactie
2%
16%
28%
100%
26%
14%
8%
6%
Van overige huur naar koop zonder transactie
3%
18%
100%
27%
23%
13%
8%
7%
Totaal van overige huur naar koop
3%
100%
17%
28%
24%
13%
8%
7%
Voorraad 2020 (geen overgang)
10%
100%
23%
26%
21%
10%
6%
4%
100%
Starters en BTL-beleggers kopen allebei relatief vaak kleine woningen. BTL-kopers zijn nog wat vaker dan starters actief in het segment tot 70 m², hoewel dat verschil in de loop der jaren wel kleiner is geworden (Tabel 3-7).
Buy to let in Den Haag
21
Tabel 3-7: Woningen met transactie per jaar, naar type eigenaar en oppervlakte, 1-1-2017 t/m 1-1-2020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF Peildatum
Jaar transactie
1-1-2017
2016
1-1-2018
1-1-2019
1-1-2020
2017
2018
2019
< 50 m² 50 - 69 m² 70 - 89 m²
90 - 119 m²
120 - 149 m²
> 150 m²
Totaal aantal
Starter
2%
20%
35%
26%
11%
6%
2.180
Doorstromer
1%
10%
23%
26%
19%
21%
3.320
Buy to let
5%
29%
38%
14%
6%
9%
850
Transactie binnen huursector
6%
31%
35%
16%
6%
6%
450
Starter
2%
21%
34%
26%
11%
5%
1.910
Doorstromer
1%
11%
21%
26%
19%
22%
3.250
Buy to let
4%
31%
33%
18%
6%
7%
1.090
Transactie binnen huursector
4%
33%
34%
16%
7%
6%
590
Starter
2%
21%
33%
24%
13%
7%
2.080
Doorstromer
1%
9%
21%
27%
19%
22%
3.870
Buy to let
3%
24%
39%
20%
7%
7%
840
Transactie binnen huursector
4%
27%
38%
16%
8%
7%
520
Starter
2%
22%
31%
25%
14%
6%
1.770
Doorstromer
1%
10%
21%
27%
20%
21%
3.340
Buy to let
3%
23%
39%
20%
9%
6%
940
Transactie binnen huursector
5%
29%
35%
16%
6%
8%
340
BTL-woningen zijn in 27% van de gevallen eigendom van een rechtspersoon (zoals een bedrijf / BV). Bij ruim 70% is de eigenaar dus een natuurlijk persoon. Bij ruim 30% van de BTL-woningen bezit de eigenaar (natuurlijk persoon) in totaal slechts één huurwoning (namelijk die BTL-woning). Bij 13% van de BTLwoningen bezit de eigenaar in totaal twee huurwoningen. Bijna 10% van de BTL-woningen is in bezit van natuurlijke personen die 10 of meer woningen bezitten (Tabel 3-8).
Tabel 3-8: Samenstelling overgangen naar omvang huurportefeuille eigenaar*, 1-1-2013 t/m 1-1-2020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF 1 woning 2 woningen 3 woningen
4-9 woningen
10 - 29 woningen
30+ woningen
Rechtspersoon
Totaal
Buy to let
31%
13%
7%
13%
7%
2%
27%
100%
Keep to let
69%
9%
3%
3%
1%
1%
14%
100%
Totaal van koop naar overige huur
59%
10%
4%
6%
3%
1%
17%
100%
*Alle woningen in de categorieën anders dan “Rechtspersoon” zijn eigendom van natuurlijke personen.
22
r2021-0062MS
3.3
WOZ-waarden en transactieprijzen
In deze paragraaf kijken we naar de WOZ-waarden en transactieprijzen van woningen waarbij een overgang en/of transactie heeft plaatsgevonden. De WOZ-waarde heeft telkens betrekking op peildatum 1 januari direct volgend op het jaar waarin de transactie heeft plaatsgevonden. De waardepeildatum is bij WOZgegevens altijd t-1, dus het voorafgaande jaar. Een voorbeeld: van een woning waarvan de transactie op 5 oktober 2019 heeft plaatsgevonden, wordt in de tabel de WOZ-waarde van 1 januari 2020 gebruikt. De waardepeildatum van die WOZ-waarde is 1 januari 2019. Kortom: bij het interpreteren van de tabellen in het rapport die gaan over WOZ-data, moet rekening worden gehouden met het feit dat de WOZ-waarden achterlopen op de marktontwikkelingen. Voor alle jaren is dezelfde indeling in WOZ-waardeklassen gebruikt. Tenzij anders aangegeven zijn de WOZ-waarden niet geïndexeerd. Door het herstel van de koopwoningmarkt sinds medio 2013 zijn de kooprijzen en (met vertraging) WOZ-waarden gestegen. Dat betekent dat het aandeel transacties (bij BTL maar ook bij starters en doorstromers) in de laagste WOZklassen in de loop der jaren per definitie afneemt: niet omdat BTL-beleggers en andere kopers andere soort woningen kopen, maar simpelweg omdat het algehele prijsniveau op de (koop)woningmarkt is gestegen.
Van een klein aantal woningen is de WOZ-waarde onbekend. Daarom zijn de totalen (laatste kolom) in de tabellen met WOZ-waarden soms iets lager dan in de andere tabellen in dit hoofdstuk. 15% van de BTL-woningen had na de transactie – ergens in de transactiejaren 2012 t/m 2019 – een WOZwaarde van € 100.000 of minder en 33% een WOZ-waarde tussen € 100.000 en €150.000. Bij keep to let of woningen die van huur naar koop gaan, zijn die aandelen kleiner (Tabel 3-9). Tabel 3-9: Samenstelling overgangen naar WOZ-waarde (nominale bedragen*), 1-1-2013 t/m 1-1-2020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF tot € 100.000 - € 150.000 - € 200.000 - € 250.000 - € 350.000 € 100.000 € 150.000 € 200.000 € 250.000 € 350.000 € 450.000
€ 450.000 of meer
Totaal
Buy to let
15%
33%
19%
11%
10%
4%
7%
100%
Keep to let
13%
27%
18%
11%
13%
6%
11%
100%
Totaal van koop naar overige huur
14%
29%
18%
11%
12%
6%
10%
100%
Van overige huur naar koop met transactie
7%
25%
18%
14%
16%
7%
12%
100%
Van overige huur naar koop zonder transactie
11%
24%
17%
13%
15%
7%
13%
100%
Totaal van overige huur naar koop
10%
25%
17%
13%
15%
7%
13%
100%
Voorraad 2020 (geen overgang)
7%
22%
20%
14%
18%
8%
11%
100%
Buy to let in Den Haag
23
*De WOZ-waarden van eerdere jaren dan het meest recente jaar zijn niet geïndexeerd naar prijspeil 2020.
De woningen die door BTL-beleggers worden gekocht, vallen qua WOZ-waarde vaker in de laagste prijsklasse dan woningen die door starters worden gekocht. In 2019 had de helft van de door BTL-beleggers gekochte woningen een WOZ-waarde van maximaal € 198.500. Bij starters was dat 36%. Drie op de tien van de door BTL-beleggers gekochte woningen had een WOZ-waarde tussen de € 198.500 en € 300.000 (Tabel 3-10).
Tabel 3-10: Woningen met transactie naar WOZ-waarde (nominale bedragen*) en type eigenaar, 1-1-2017 t/m 11-2020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF Peildatum
Jaar transactie
1-1-2017
2016
1-1-2018
1-1-2019
1-1-2020
2017
2018
2019
tot € 198.500
€ 198.500 € 310.000
Starter
66%
24%
6%
4%
100%
Doorstromer
40%
28%
12%
20%
100%
Buy to let
78%
11%
4%
7%
100%
Transactie binnen huursector
76%
13%
5%
6%
100%
Starter
62%
26%
7%
5%
100%
Doorstromer
35%
28%
13%
24%
100%
Buy to let
71%
17%
5%
8%
100%
Transactie binnen huursector
70%
18%
5%
8%
100%
Starter
50%
30%
12%
9%
100%
Doorstromer
25%
29%
17%
29%
100%
Buy to let
60%
24%
7%
9%
100%
Transactie binnen huursector
63%
21%
7%
9%
100%
Starter
36%
35%
17%
12%
100%
Doorstromer
19%
28%
18%
34%
100%
Buy to let
50%
30%
8%
11%
100%
Transactie binnen huursector
55%
25%
8%
12%
100%
€ 310.000 - € 400.000 of € 400.000 meer
Totaal
*De WOZ-waarden van eerdere jaren dan het meest recente jaar zijn niet geïndexeerd naar prijspeil 2020.
In onderstaande tabel staan dezelfde uitkomsten, maar dan weergegeven in aantallen in plaats van percentages (Tabel 3-11). Tabel 3-11: Woningen met transactie naar WOZ-waarde (nominale bedragen*) en type eigenaar, 1-1-2017 t/m 11-2020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF Peildatum
Jaar transactie
1-1-2017
2016
1-1-2018
1-1-2019
1-1-2020
2017
2018
2019
tot € 198.500
€ 198.500 € 310.000
Starter
1.440
530
130
80
2.180
Doorstromer
1.340
930
390
670
3.320
Buy to let
660
100
30
60
850
Transactie binnen huursector
340
60
20
30
450
Starter
1.180
490
140
90
1.910
Doorstromer
1.140
910
420
770
3.240
Buy to let
770
180
50
90
1.090
Transactie binnen huursector
410
100
30
50
590
Starter
€ 310.000 - € 400.000 of € 400.000 meer
Totaal aantal
1.030
610
240
180
2.060
Doorstromer
950
1.110
640
1.120
3.820
Buy to let
510
200
60
70
840
Transactie binnen huursector
330
110
40
50
510
Starter
630
620
300
210
1.760
Doorstromer
630
940
620
1.150
3.340
Buy to let
470
280
80
110
940
Transactie binnen huursector
180
90
30
40
340
*De WOZ-waarden van eerdere jaren dan het meest recente jaar zijn niet geïndexeerd naar prijspeil 2020.
24
r2021-0062MS
Behalve de WOZ-waarde is ook de transactieprijs (koopsom) relevant. In het geval dat er meerdere transacties in één jaar zijn geweest, wordt de koopsom behorende bij de laatste transactie gebruikt. BTLtransacties vallen veel vaker in de prijsklasse van goedkope koop (tot € 198.500) dan woningen die van overige huur naar koop gaan of transacties waarbij er geen overgang in eigendomsstatus plaatsvindt (Tabel 3-12).
Tabel 3-12: Samenstelling overgangen naar transactieprijs (nominale bedragen*, grenzen prijsklassen jaar 2020), 1-1-2013 t/m 1-1-2020; bron: CBS-microdata en Kadaster, bewerking ABF
1-1-2013
1-1-2014
1-1-2015
1-1-2016
1-1-2017
1-1-2018
1-1-2019
1-1-2020
tot € 198.500
€ 198.500 € 310.000
Buy to let
66%
19%
7%
9%
100%
Van overige huur naar koop
62%
18%
8%
12%
100%
Transactie zonder overgang
61%
21%
8%
10%
100%
Buy to let
70%
16%
5%
9%
100%
Van overige huur naar koop
60%
21%
8%
11%
100%
Transactie zonder overgang
58%
23%
7%
12%
100%
Buy to let
75%
11%
5%
9%
100%
Van overige huur naar koop
50%
26%
9%
15%
100%
Transactie zonder overgang
56%
23%
8%
13%
100%
Buy to let
76%
14%
4%
6%
100%
Van overige huur naar koop
49%
25%
10%
16%
100%
Transactie zonder overgang
52%
25%
10%
13%
100%
Buy to let
74%
13%
4%
9%
100%
Van overige huur naar koop
46%
26%
13%
15%
100%
Transactie zonder overgang
49%
25%
11%
16%
100%
Buy to let
65%
19%
6%
10%
100%
Van overige huur naar koop
43%
28%
9%
20%
100%
Transactie zonder overgang
40%
28%
13%
19%
100%
Buy to let
53%
28%
9%
11%
100%
Van overige huur naar koop
26%
29%
16%
29%
100%
Transactie zonder overgang
29%
29%
16%
25%
100%
Buy to let
42%
36%
9%
13%
100%
Van overige huur naar koop
24%
32%
15%
29%
100%
Transactie zonder overgang
20%
31%
20%
30%
100%
€ 310.000 - € 400.000 of 400.000 meer
Totaal
*De transactieprijzen van eerdere jaren dan het meest recente jaar zijn niet geïndexeerd naar prijspeil 2020.
BTL-beleggers kopen hun woningen vaker in het laagste prijssegment dan starters. Van alle BTL-transacties die gedurende 2019 plaatsvonden, had 42% een koopsom tot € 198.500. Bij starters was dat 27% (Tabel 3-13).
Buy to let in Den Haag
25
Tabel 3-13: Woningen met transactie naar transactieprijs* en type eigenaar (na transactie), 1-1-2017 t/m 1-12020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF Peildatum
Jaar transactie
1-1-2017
2016
1-1-2018
1-1-2019
1-1-2020
2017
2018
2019
tot € 198.500
€ 198.500 € 310.000
Starter
61%
26%
Doorstromer
37%
26%
Buy to let
74%
13%
Transactie binnen huursector
74%
Starter Doorstromer
€ 310.000 € 400.000
€ 400.000 of meer
Totaal %
Totaal aantal
8%
5%
100%
2.180
14%
23%
100%
3.320
4%
9%
100%
850
13%
5%
8%
100%
450
54%
30%
10%
7%
100%
1.910
29%
28%
15%
28%
100%
3.250
Buy to let
65%
19%
6%
10%
100%
1.090
Transactie binnen huursector
64%
21%
5%
9%
100%
590
Starter
39%
34%
15%
13%
100%
2.080
Doorstromer
18%
27%
18%
36%
100%
3.870
Buy to let
53%
28%
9%
11%
100%
840
Transactie binnen huursector
57%
23%
9%
11%
100%
520
Starter
27%
38%
20%
15%
100%
1.770
Doorstromer
14%
27%
19%
40%
100%
3.340
Buy to let
42%
36%
9%
13%
100%
940
Transactie binnen huursector
50%
28%
10%
12%
100%
340
*De transactieprijzen van eerdere jaren dan het meest recente jaar zijn niet geïndexeerd naar prijspeil 2020.
In onderstaande tabel staan dezelfde uitkomsten, maar dan weergegeven in aantallen in plaats van percentages (Tabel 3-14). Tabel 3-14: Woningen met transactie naar transactieprijs* en type eigenaar (na transactie), 1-1-2017 t/m 1-12020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF Peildatum
Jaar transactie
1-1-2017
2016
1-1-2018
1-1-2019
1-1-2020
2017
2018
2019
tot € 198.500
€ 198.500 € 310.000
€ 310.000 € 400.000
€ 400.000 of meer
Totaal aantal
Starter
1.330
560
170
120
2.180
Doorstromer
1.220
870
470
770
3.320
Buy to let
630
110
40
80
850
Transactie binnen huursector
330
60
20
40
450
Starter
1.030
560
190
130
1.910
Doorstromer
930
920
480
920
3.250
Buy to let
710
210
60
110
1.090
Transactie binnen huursector
380
120
30
60
590
Starter
810
700
310
260
2.080
Doorstromer
710
1.060
710
1.380
3.870
Buy to let
440
230
70
90
840
Transactie binnen huursector
290
120
50
60
520
Starter
490
670
350
260
1.770
Doorstromer
470
900
650
1.330
3.340
Buy to let
400
340
90
120
940
Transactie binnen huursector
170
100
30
40
340
*De transactieprijzen van eerdere jaren dan het meest recente jaar zijn niet geïndexeerd naar prijspeil 2020.
26
r2021-0062MS
3.4
Ouder-kindrelatie tussen eigenaar en bewoner
Een verplichte uitzonderingsgrond in het kader van de opkoopbescherming betreft woningen verhuurd aan eerste- en tweedegraads bloed- en aanverwanten. Om globaal inzicht te geven in hoe vaak dit voor zou kunnen komen, is in onderstaande tabel aangeven bij hoeveel BTL-woningen er sprake is van een ouderkindrelatie tussen eigenaar en bewoner/huurder. Een woning valt in de categorie “Wel relatie” als de (hoofd)eigenaar van de woning de moeder of vader is van iemand die op dat adres staat ingeschreven in de BRP. In het geval van een paar, wordt dus gekeken naar de ouder(s) van beide personen. De tabel heeft enkel betrekking op bewoonde woningen: de jaarlijkse aantallen buy to let liggen daarom lager dan in de eerdere tabellen.
In elk van de onderscheiden jaren is bij ruim 10% van de (bewoonde) BTL-woningen sprake van een ouderkindrelatie tussen eigenaar en bewoner. Het gaat dan gemiddeld om zo’n 70 BTL-woningen per jaar (Tabel 3-15). Omdat de tabel geen inzicht geeft in alle mogelijke eerste- en tweedegraads relaties en de tabel alleen gaat over reeds bewoonde woningen, zijn de aantallen een onderschatting van het totaal aantal BTLwoningen waar een vergunning voor zou kunnen worden aangevraagd. Tabel 3-15: Bewoonde woningen met transactie per jaar naar geen/wel ouder-kindrelatie tussen eigenaar en bewoner; 1-1-2017 t/m 1-1-2020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF Peildatum
Jaar transactie
1-1-2017
2016
1-1-2018
1-1-2019
1-1-2020
2017
2018
2019
Geen relatie
Wel relatie
Geen relatie
Wel relatie
Totaal
Buy to let
89%
11%
520
70
590
Transactie binnen huursector
89%
11%
260
30
290
Buy to let
89%
11%
680
80
760
Transactie binnen huursector
93%
7%
440
30
470
Buy to let
89%
11%
500
60
560
Transactie binnen huursector
89%
11%
300
40
330
Buy to let
89%
11%
560
70
640
Transactie binnen huursector
93%
7%
220
20
230
Buy to let in Den Haag
27
Overgangen en transacties per wijk
4
In dit hoofdstuk bekijken we de overgangen en transacties per stadsdeel en per wijk.
4.1
Aantallen buy to let en keep to let per wijk
In de totale periode van acht jaar (1-1-2013 t/m 1-1-2020) is het absolute aantal BTL-overgangen het grootst geweest in de volgende tien wijken: Laakkwartier en Spoorwijk, Rustenburg en Oostbroek, Bezuidenhout, Leyenburg, Valkenboskwartier, Mariehoeve en Marlot, Scheveningen, Bomen- en Bloemenbuurt, Benoordenhout en Waldeck (Tabel 4-1).
Tabel 4-1: Aantal overgangen per wijk naar type, 1-1-2013 t/m 1-1-2020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF 1-1-2013 t/m 1-1-2020
1-1-2013 t/m 1-1-2020
Buy to let
Keep to let
Wijk 01 Oostduinen
0
0
Wijk 02 Belgisch Park
110
Wijk 03 Westbroekpark en Duttendel
Buy to let
Keep to let
Wijk 22 Zeeheldenkwartier
110
480
490
Wijk 23 Willemspark
20
170
40
110
Wijk 24 Haagse Bos
10
50
Wijk 04 Benoordenhout
220
900
Wijk 25 Mariahoeve en Marlot
270
570
Wijk 05 Archipelbuurt
100
520
Wijk 26 Bezuidenhout
410
1.020
Wijk 06 Van Stolkpark en Scheveningse Bos
10
50
Wijk 27 Stationsbuurt
50
240
Wijk 07 Scheveningen
260
1.110
Wijk 28 Centrum
190
920
Wijk 08 Duindorp
50
100
Wijk 29 Schildersbuurt
100
490
Wijk 09 Geuzen- en Statenkwartier
200
920
Wijk 30 Transvaalkwartier
90
540
0
20
Wijk 31 Rustenburg en Oostbroek
470
1.160
Wijk 11 Duinoord
90
480
Wijk 32 Leyenburg
330
540
Wijk 12 Bomen- en Bloemenbuurt
240
640
Wijk 33 Bouwlust en Vrederust
140
400
Wijk 13 Vogelwijk
30
130
Wijk 34 Morgenstond
110
260
Wijk 14 Bohemen en Meer en Bos
100
270
Wijk 35 Zuiderpark
0
0
Wijk 15 Kijkduin en Ockenburgh
0
60
Wijk 36 Moerwijk
130
330
Wijk 16 Kraayenstein en Vroondaal
40
100
Wijk 37 Groente- en Fruitmarkt
20
140
Wijk 17 Loosduinen
100
260
Wijk 38 Laakkwartier en Spoorwijk
590
1.590
Wijk 18 Waldeck
210
430
Wijk 39 Binckhorst
0
0
Wijk 19 Vruchtenbuurt
150
360
Wijk 40 Wateringse Veld
60
270
Wijk 20 Valkenboskwartier
300
890
Wijk 41 Hoornwijk
0
0
Wijk 21 Regentessekwartier
90
460
Wijk 10 Zorgvliet
4.2
Aantallen transacties per wijk
In onderstaande tabel is voor de afzonderlijke transactiejaren 2018 en 2019 per wijk achtereenvolgens aangegeven: het aantal BTL-woningen, het totaal aantal door eigenaren-bewoners verkochte woningen1 en het aandeel van BTL in die verkopen. Dat aandeel op gemeenteniveau is 18% en 19% in de twee jaren. Het aandeel BTL is in de twee meest recente jaren het hoogst in de volgende wijken (van hoog naar laag):
1 Dus niet alle woningtransacties, maar enkel de woningen die zijn verkocht door eigenaren-bewoners.
r2021-0062MS | Buy to let in Den Haag
28
Laakkwartier en Spoorwijk, Rustenburg en Oostbroek, Moerwijk, Schildersbuurt, Mariahoeve en Marlot, Bezuidenhout en Transvaalkwartier (Tabel 4-2). Cellen in de tabel die leeg zijn, bevatten eigenlijk een aantal tussen 0 en 9 woningen. Vanwege CBS-regels zijn deze lage aantallen niet weergegeven.
Tabel 4-2: Aantal door Kadaster geregistreerde woningtransacties van woningen verkocht door eigenarenbewoners, naar wijk, 1-1-2019 en 1-1-2020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF 1-1-2019 (2018)
1-1-2020 (2019)
Buy to let
Totaal
% buy to let
Buy to let
Totaal
% buy to let
18
112
16%
21
107
20%
Wijk 04 Benoordenhout
27
219
12%
24
227
11%
Wijk 05 Archipelbuurt
13
74
18%
10
62
16%
34
198
17%
48
239
20%
24
192
13%
44
195
23%
Wijk 01 Oostduinen Wijk 02 Belgisch Park Wijk 03 Westbroekpark en Duttendel
Wijk 06 Van Stolkpark en Scheveningse Bo Wijk 07 Scheveningen Wijk 08 Duindorp Wijk 09 Geuzen- en Statenkwartier Wijk 10 Zorgvliet Wijk 11 Duinoord
11
99
11%
18
124
15%
Wijk 12 Bomen- en Bloemenbuurt
28
205
14%
40
247
16%
24
90
27%
15
78
19%
Wijk 17 Loosduinen
11
170
6%
16
172
9%
Wijk 18 Waldeck
34
190
18%
35
213
16%
Wijk 19 Vruchtenbuurt
24
177
14%
24
200
12%
Wijk 20 Valkenboskwartier
52
262
20%
44
258
17%
Wijk 21 Regentessekwartier
16
104
15%
15
102
15%
Wijk 22 Zeeheldenkwartier
14
94
15%
13
82
16%
Wijk 25 Mariahoeve en Marlot
48
155
31%
44
181
24%
Wijk 26 Bezuidenhout
58
238
24%
59
239
25%
Wijk 28 Centrum
30
113
27%
23
111
21%
Wijk 29 Schildersbuurt
16
72
22%
22
63
35%
Wijk 30 Transvaalkwartier
13
56
23%
16
65
25%
Wijk 31 Rustenburg en Oostbroek
78
225
35%
91
245
37%
Wijk 32 Leyenburg
53
262
20%
71
267
27%
Wijk 33 Bouwlust en Vrederust
15
140
11%
17
140
12%
Wijk 34 Morgenstond
19
104
18%
18
121
15%
20
69
29%
32
93
34%
92
243
38%
111
282
39%
12
193
6%
12
224
5%
10
198
5%
12
229
5%
841
4.759
18%
942
5.088
19%
Wijk 13 Vogelwijk Wijk 14 Bohemen en Meer en Bos Wijk 15 Kijkduin en Ockenburgh Wijk 16 Kraayenstein en Vroondaal
Wijk 23 Willemspark Wijk 24 Haagse Bos
Wijk 27 Stationsbuurt
Wijk 35 Zuiderpark Wijk 36 Moerwijk Wijk 37 Groente- en Fruitmarkt Wijk 38 Laakkwartier en Spoorwijk Wijk 39 Binckhorst Wijk 40 Wateringse Veld Wijk 41 Hoornwijk Wijk 42 Ypenburg Wijk 42 Forepark Wijk 44 Leidschenveen Totaal
Buy to let in Den Haag
29
In onderstaande tabel is voor de afzonderlijke transactiejaren 2018 en 2019 per wijk achtereenvolgens aangegeven: het aantal door starters, doorstromers en BTL-beleggers gekochte woningen (Tabel 4-3). Het gaat daarbij om alle transacties, dus niet (zoals in de vorige tabel) enkel de door eigenaren-bewoners verkochte woningen. Het absolute aantal BTL-transacties was, gemiddeld in transactiejaren 2018 en 2019 samen, het hoogst in de volgende wijken: Laakkwartier en Spoorwijk, Rustenburg en Oostbroek, Leyenburg, Bezuidenhout, Valkenboskwartier en Mariahoeve en Marlot. Cellen in de tabel die leeg zijn, bevatten eigenlijk een aantal tussen 0 en 9 woningen. Vanwege CBS-regels zijn deze lage aantallen niet weergegeven.
In de tabel is onder meer te zien dat het aantal door starters gekochte woningen in 2019 lager ligt dan in 2018. Doordat het totaal aantal transacties ook is gedaald is het aandeel door starters gekochte woningen slechts heel licht gedaald (van 28% naar 27%). Het aantal en aandeel BTL-aankopen is gestegen (van 11% naar 14% van alle transacties2). In Fout! Verwijzingsbron niet gevonden. en Tabel 3-13 is het totaal aantal transacties per categorie weergegeven voor vier jaren (transactiejaren 2016 t/m 2019).
Uit de tabel blijkt ook dat in wijken met relatief veel aankopen door starters ook relatief veel BTL-aankopen plaatsvinden.
2 Dit is dus berekend ten opzichte van het totaal aantal transacties, inclusief woningen verkocht door verhuurders.
30
r2021-0062MS
Tabel 4-3: Aantal door Kadaster geregistreerde woningtransacties van alle verkochte woningen, naar wijk en type eigenaar, 1-1-2019 en 1-1-2020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF 1-1-2019 (2018)
1-1-2020 (2019)
Starter
Doorstromer
Buy to let
Starter
Doorstromer
Buy to let
25
142
18
20
95
21
Wijk 01 Oostduinen Wijk 02 Belgisch Park Wijk 03 Westbroekpark en Duttendel
34
30
Wijk 04 Benoordenhout
41
228
27
35
209
24
Wijk 05 Archipelbuurt
10
97
13
17
64
10
Wijk 07 Scheveningen
90
177
34
63
191
48
Wijk 08 Duindorp
25
25
Wijk 09 Geuzen- en Statenkwartier
38
210
Wijk 06 Van Stolkpark en Scheveningse Bo
Wijk 10 Zorgvliet
17
30
24
40
162
44
23
Wijk 11 Duinoord
43
141
11
41
93
18
Wijk 12 Bomen- en Bloemenbuurt
80
197
28
93
171
40
Wijk 13 Vogelwijk Wijk 14 Bohemen en Meer en Bos
76 23
Wijk 15 Kijkduin en Ockenburgh
82
67 24
12
24
Wijk 16 Kraayenstein en Vroondaal
20
65
Wijk 17 Loosduinen
68
121
Wijk 18 Waldeck
53
Wijk 19 Vruchtenbuurt
63
15
17 22
55
11
63
114
16
176
34
61
156
35
80
143
24
79
124
24
Wijk 20 Valkenboskwartier
155
158
52
146
123
44
Wijk 21 Regentessekwartier
66
64
16
45
69
15
Wijk 22 Zeeheldenkwartier
37
83
14
31
58
13
Wijk 23 Willemspark
10
39
Wijk 25 Mariahoeve en Marlot
77
109
48
59
117
44
Wijk 26 Bezuidenhout
149
157
58
109
113
59
Wijk 27 Stationsbuurt
20
30
17
17
Wijk 28 Centrum
63
98
30
46
92
23
Wijk 29 Schildersbuurt
47
40
16
32
31
22
Wijk 30 Transvaalkwartier
40
28
13
27
35
16
Wijk 31 Rustenburg en Oostbroek
124
91
78
110
93
91
Wijk 32 Leyenburg
164
144
53
117
119
71
Wijk 33 Bouwlust en Vrederust
88
86
15
62
80
17
Wijk 34 Morgenstond
57
75
19
50
71
18
Wijk 36 Moerwijk
35
34
20
35
36
32
Wijk 37 Groente- en Fruitmarkt
16
10
Wijk 38 Laakkwartier en Spoorwijk
112
117
92
98
108
111
72
170
12
57
170
12
75
194
10
71
175
12
65
136
841
1.770
3.344
Wijk 24 Haagse Bos
19
14
Wijk 35 Zuiderpark
13
Wijk 39 Binckhorst Wijk 40 Wateringse Veld Wijk 41 Hoornwijk Wijk 42 Ypenburg Wijk 42 Forepark Wijk 44 Leidschenveen Totaal
62
157
2.078
3.865
942
Buy to let in Den Haag
31
4.3
Transacties naar WOZ-waarden
In onderstaande tabel is per stadsdeel voor de vier meest recente beschikbare jaren het aantal transacties per WOZ-waardeklasse (op 1 januari na transactie) weergegeven. Hierbij moet bedacht worden dat de waardepeildata van de WOZ-waarden telkens één jaar eerder zijn (t-1). Er zijn duidelijk verschillen tussen de stadsdelen als het gaat om de verdeling van transacties, waaronder BTL-transacties, naar WOZ-klassen. In stadsdelen Laak en Escamp had in transactiejaar 2019 ruim 80% van de BTL-transacties per 1-1-2020 een WOZ-waarde van minder dan € 198.500. In de stadsdelen Scheveningen en Segbroek was dat aandeel met 17% respectievelijk 26% aanmerkelijk lager. Het aandeel BTL-transacties in 2019 met een WOZ-waarde van € 310.000 of meer, was het hoogst in Scheveningen (46%) en het laagst in Escamp (6%) en Laak 3. Deze percentages staan niet in de tabel zelf, maar zijn te berekenen op basis van de aantallen. Cellen in de tabel die leeg zijn, bevatten eigenlijk een aantal tussen 0 en 9 woningen. Vanwege CBS-regels zijn deze lage aantallen niet weergegeven. Tabel 4-4: Transacties naar type eigenaar en WOZ-waarde (na transactie, nominale bedragen*), 1-1-2017 t/m 1-12020; bron: CBS-microdata, bewerking ABF 1-1-2017 (transactiejaar 2016) tot € 198.500 € 198.500 € 310.000 1 Loosduinen
2 Escamp
3 Segbroek
4 Scheveningen
5 Centrum
6 Laak
1-1-2018 (transactiejaar 2017)
Vanaf tot € 198.500 € 310.000 € 198.500 € 310.000
Starter
124
47
13
110
39
Doorstromer
237
127
87
211
121
Buy to let
51
61
14
1-1-2019 (transactiejaar 2018)
Vanaf tot € 198.500 € 310.000 € 198.500 € 310.000
63
Vanaf tot € 198.500 € 310.000 € 198.500 € 310.000
96
50
18
83
51
23
152
133
121
160
123
37
30
10
53
15
330
217
159
Starter
420
77
11
431
92
26
396
100
43
256
105
69
Doorstromer
327
126
50
314
160
89
293
174
132
224
147
198
Buy to let
213
11
202
23
15
224
171
16
860
290
183
Starter
289
100
32
180
109
37
170
131
83
79
180
110
Doorstromer
221
143
159
154
157
179
138
219
273
46
202
303
Buy to let
93
12
13
113
34
13
60
45
21
32
68
25
368
395
377
Starter
114
65
47
81
55
44
70
74
79
33
61
90
Doorstromer
137
184
288
97
140
294
72
197
474
44
156
416
Buy to let
41
34
33
45
46
46
24
53
66
26
37
37
168
308
590
Starter
140
61
46
109
49
25
97
81
52
57
67
61
Doorstromer
121
80
169
108
63
177
86
96
235
58
90
179
Buy to let
55
15
21
82
23
22
41
28
27
45
33
23
228
210
310
Starter
140
139
13
94
15
68
26
Doorstromer
94
98
16
95
20
71
30
Buy to let
95
108
92
17
87 40
Starter
180
71
36
116
61
46
103
93
72
56
82
66
Doorstromer
167
107
170
135
109
205
80
132
288
62
93
291
Buy to let
111
10
15
130
43
37
41
58
29
8 LeidschenveenYpenburg Starter
63
45
27
246
270
387
31
101
27
18
76
42
68
66
50
85
Doorstromer
35
150
133
22
144
181
121
222
66
246
Buy to let
0
0
0
12
*De WOZ-waarden van eerdere jaren dan het meest recente jaar zijn niet geïndexeerd naar prijspeil 2020.
3 Het aantal BTL-transacties in 2019 in Laak in de WOZ-klasse vanaf € 310.000, was minder dan 10. Daarom is deze cel in de tabel weggelaten en kan het precieze percentage niet worden berekend.
32
Vanaf € 310.000
181
276 7 Haagse Hout
1-1-2020 (transactiejaar 2019)
r2021-0062MS
Tabel 4-5: Transacties naar type eigenaar en WOZ-waarde (na transactie, WOZ 1-1-2019 geïndexeerd naar prijspeil 2020), 1-1-2019 en 1-1-2020 samen (transactiejaren 2018 en 2019 samen); bron: CBS-microdata, bewerking ABF 1-1-2019 en 1-1-2020 samen (transactiejaren 2018 en 2019)
€ 198.500 € 310.000
Vanaf € 310.000
Starter
16
28 Wijk 22 Zeeheldenkwartier
Starter
25
35
Doorstromer
71
152
Doorstromer
39
92
Buy to let
18
20
Buy to let
14
11
17
45
tot € 198.500 Wijk 02 Belgisch Park
Wijk 03 Westbroekpark en Duttendel
€ 198.500 € 310.000
1-1-2019 en 1-1-2020 samen (transactiejaren 2018 en 2019)
Vanaf € 310.000
Starter
tot € 198.500
Wijk 23 Willemspark
Doorstromer Buy to let Wijk 04 Benoordenhout
Starter 43
Buy to let
65 Wijk 24 Haagse Bos
Starter
384
Doorstromer
40
Buy to let
10
14 Wijk 25 Mariahoeve en Marlot
Starter
106
20
26
125
Doorstromer
104
67
15
Buy to let
72
16
Starter
26
150
81
100
157
85
20
Starter
Wijk 26 Bezuidenhout 11
Doorstromer
Buy to let
Wijk 08 Duindorp
53
56 Wijk 27 Stationsbuurt