RIS310666 Bijlage 2

uit van de harde planvoorraad. Het kameraanbod van Pink Flamingo hebben we eveneens omgerekend naar vierpersoonskamers met tweepersoonsbedden.

de plannen) naar verwachting hoger uit dan onderstaand is weergegeven. Dit is op de volgende pagina nader toegelicht.

Op basis van onze ervaringen elders (zoals de looptijd van plannen, het percentage harde plannen dat uiteindelijk worden gerealiseerd, potentie voor marktvergrotende effecten) valt de netto marktruimte (na aftrek van

Figuur 3: Marktruimte per toekomstscenario Interpretatie marktruimte De marktruimte geeft de potentie weer om ‘regulier’ te kunnen groeien met het hotelaanbod (figuur 3). Uitgaande van de normbezetting van 65%70% en na vermindering van de ‘kei-harde’ en de ‘harde’ planvoorraad resteert er tot en met 2024 alleen nog marktruimte in het derde scenario (strategie toerisme). In de andere twee scenario’s is de (kei-)harde planvoorraad groter dan de marktruimte tot en met 2024.

BENODIGD EXTRA AANTAL KAMERS HOTELSECTOR IN 2024

KAMERNACHT EN 2024

EXTRA KAMERS 2024

HARDE PLANVOORRAAD (vanaf 1-12019)

MARKTRUIMTE

1. MARKTPROGNOSES

1.476.000

1.059

1.871

-812

2 TRENDEXTRAPOLATIE

1.571.000

1.446

1.871

-425

3. TOERISTISCHE STRATEGIE

1.749.000

2.167

1.871

296

PROGNOSE

42 41

Marktruimte tot en met 2024 versus (kei)harde planvoorraad in perspectief Als de reguliere marktruimte volledig wordt ingevuld betekent dit een toename van het aantal kamers tot en met 2024 van: •

Marktprognose: 21% tot en met 2024, ofwel gemiddeld 3,3% per jaar.

•

Trendextrapolatie: 29% tot en met 2024, ofwel gemiddeld 4,4% per jaar. Strategie Toerisme: 44% tot en met 2024, ofwel gemiddeld 6,2% per jaar.

•

De daadwerkelijke marktruimte is echter vooral afhankelijk in hoeverre de ‘harde’ plannen doorgang vinden. De praktijk leert dat een deel van de harde plannen niet op korte termijn gerealiseerd zal gaan worden. En daarbij geldt dat sommige nieuwe hotels (deels) een eigen markt bedienen. Voor een correcte interpretatie van de marktruimte moet daarom in het achterhoofd worden gehouden dat: • Niet alle ‘harde’ plannen worden uiteindelijk gerealiseerd. Voor circa 680 kamers in de ‘keiharde’ plannen en 1.871 kamers in harde plannen is nog geen exploitant in beeld. Bij deze 680 kamers is de realisatie op dit moment niet zeker. Het kan dus zijn dat een aantal van deze plannen uiteindelijk geen doorgang vinden, en er zodoende dus (iets) meer marktruimte ontstaat dan berekend. Dit geldt bijvoorbeeld voor het hotelplan in de Muzetoren (300 kamers). Juridisch kan op deze

Ter vergelijking: tussen 2007 en 2018 bedroeg de toename van het kameraanbod in de gemeente Den Haag gemiddeld circa 2% per jaar. In alle drie scenario is de jaarlijkse aanbodgroei dus groter dan de aanbodontwikkeling tussen 2007 en 2018. • Van deze marktruimte moeten de ‘kei-harde’ en de ‘harde’ plannen nog worden afgehaald. In twee scenario's is deze planvoorraad groter dan de verwachte groei van het aantal kamers en is de marktruime de facto negatief. In het geval dat alleen de ‘kei-harde’ plannen van de marktruimte worden afgehaald laten deze twee scenario’s een (kleine) groei aan nieuwe kamers zien.

locatie een hotel gerealiseerd worden, maar er zijn (nog) geen aanwijzingen dat dit op korte termijn gaat gebeuren. Er is momenteel noch een concreet plan, noch een exploitant in beeld. Er zit vaak een periode van 3 tot 5 jaar tussen het moment van vergunningverlening en/of bestemmingsplanwijziging en de daadwerkelijke opening van het hotel. Met andere woorden, het is de verwachting dat een (groot) deel van de harde plannen in het laatste deel van de komende vijf jaren of na deze periode gerealiseerd en geopend zijn.

43 42

•

•

Sommige plannen spelen vooral in op de short-stay markt, en zijn minder interessant voor de reguliere toeristische markt. Dit kan betekenen dat niet alle kamers ingevuld gaan worden door de reguliere hotelmarkt, en er dus meer marktruimte ontstaat. Een aantal (kei)harde plannen richt zich specifiek op de short-stay markt door het aanbieden van serviced appartements. Dit betreft ten minste 200 kamers uit de harde planvoorraad. Deels zullen deze concurreren met het reguliere hotelkameraanbod, maar deels zal dit nieuwe aanbod ook een eigen markt aantrekken. Voorbeelden van deze plannen zijn de Toren van Oud en het plan aan het stationsplein. Het is denkbaar dat een aantal van de harde plannen leidt tot marktvergrotende effecten. Dat wil zeggen, het hotelinitiatief is bijzonder door bijvoorbeeld een ondervertegenwoordigde concept en trekt gasten aan die zonder de aanwezigheid van dit plan niet of in mindere mate in Den Haag en omgeving overnachten. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld het plan voor een hotel in het Asian Business Court, dat vooral de Aziatische markt zal gaan bedienen.

Ongeveer een derde van de keiharde en harde plannen voldoet aan een van de bovengenoemde punten (nog nauwelijks concreet, focus op short-stay of een ondervertegenwoordigd concept). Een deel van het aanbod zal toegankelijk zijn voor de reguliere markt, maar een deel zal ook een marktvergrotend effect hebben. Het is belangrijk goed te monitoren in hoeverre deze plannen doorgang vinden, aangezien dit consequenties kan hebben voor de marktruimte. Meer voorbeelden van bepaalde type hotels met marktverruimende effecten worden nader toegelicht later in dit hoofdstuk.

44 43

3.8

Marktruimte kwalitatief

In deze paragraaf wordt een (indicatief) beeld geschetst welke locaties en welke type hotelconcepten waar moeten gaan landen. Vanuit de kwalitatieve trends en ontwikkelingen, de huidige aanbodsamenstelling en de diverse ontwikkelvisies wordt de kwantitatieve marktruimte op kwalitatieve wijze uitgedrukt. We gaan allereerst in op de huidige gebieds- en ontwikkelvisies. Hier worden kort de belangrijkste punten uit geresumeerd, aangevuld met relevante opmerkingen uit de gesprekken met de desbetreffende gebiedsmanagers. Achtereenvolgens komen aan de orde: de binnenstad, de Internationale Zone, het Central Innovation District (CID), Binckhorst en Kijkduin. Voor Scheveningen is geen actuele gebiedsvisie beschikbaar. De binnenstad (De binnenstad groeit! Agenda binnenstad 2018-2022) Voor de komende jaren wil de gemeente de ambitie doorzetten om aanzienlijk meer mensen in de binnenstad van Den Haag te laten wonen, werken, winkelen en recreëren. Met de komst van de Universiteit Leiden komen er ook steeds meer studenten naar Den Haag. Hierbij neemt ook de kans toe dat ouders/familie op bezoek komen en in een hotel gaan overnachten. Studeren maakt dus ook onderdeel uit van deze ambitie voor de binnenstad. 1

Minder vitale hotels kunnen op termijn voor extra marktruimte zorgen. Wanneer er problemen zijn bedrijfsopvolging of wanneer het hotel te koop staat, dan kan deze capaciteit beschikbaar komen

De gemeente heeft hiervoor drie speerpunten geformuleerd (bron: agenda binnenstad): • De bezoekersgroei zal verder doorzetten met 1 miljoen per jaar. Deze groei komt uit zowel de regio (grotere binding van regiobezoeker) als de (inter-)nationale toerist die gericht is op het hoogwaardige culturele, koninklijke en recreatieve aanbod dat de binnenstad te bieden heeft; •

•

De positie als banenmotor wordt steviger. Een sterk ondernemersen onderwijsklimaat wordt gefaciliteerd waarmee ondernemers, talent, instellingen en organisaties met een groeiagenda zich kunnen ontwikkelen; De perceptie van de binnenstad zal positief veranderen met een herkenbaar Haags DNA. Hierbij is de inzet gericht op een historische, koninklijke, gezellige, levendige, bereikbare en gastvrije binnenstad.

Hier hoort bij dat er (inter)nationaal concurrerend aanbod in retail, leisure, horeca, evenementen, hotels en cultuur door acquisitie en strategisch locatiebeleid aan de binnenstad wordt toegevoegd.

45 44

Gebiedsvisie Internationale Zone (2019) De Internationale Zone is het visitekaartje voor Den Haag als Internationale Stad van vrede en recht. Als VN-stad vervult Den Haag internationaal een toonaangevende rol in de ontwikkeling van de internationale rechtsorde. Naast groei van de gevestigde organisaties wil Den Haag nieuwe internationale organisaties aantrekken. De gemeente wil de groei goed, groen en duurzaam accommoderen. Het

Het Central Innovation District (CID) In ‘Den Haag, Stad van Kansen en Ambities. Coalitieakkoord 2018-2022’ is aangegeven dat het gebied tussen en rondom de stations Holland Spoort (HS), Centraal Station (CS) en Laan van NOI zich ontwikkelt tot een internationaal competitief economisch district. In dit gebied krijgt een groot deel van de stedelijke groei van de stad gestalte. Het CID is een duurzaam, economisch, leefbaar en inclusief

World Forum en het Conventionbureau geven aan dat er te weinig hotelcapaciteit is in de Internationale Zone. Deze economische sector draagt bij aan de verdiencapaciteit van Den Haag en zorgt voor meer werkgelegenheid.

hart van de stad met uitstekende bereikbaarheid en internationale aantrekkingskracht.

Een duidelijke profilering van de Internationale Zone draagt bij aan de authenticiteit en herkenbaarheid van het gebied. Door het concentreren van openbaar toegankelijke functies zoals musea en hotels en het concentreren van internationale organisaties ontstaan er twee clusters met specifieke ontwikkelgebieden. De twee clusters zijn verweven met elkaar door de gedeelde openbare ruime en gedeelde netwerken op gebied van bereikbaarheid en voorzieningen. Uitbreiding van de hotel- en congrescapaciteit in de International Zone is dan ook een beleidsambitie van de gemeente (bron: gebiedsvisie IZ). Daarnaast is de Internationale Zone een schakel/scharnierpunt tussen de binnenstad en de kustgebieden.

De stationsomgevingen zijn de ankerpunten van het CID. Het zijn de economische brandpunten met de hoogste bebouwingsdichtheden. In deze gebieden worden de komende jaren grote stappen gezet in de verbetering van de knooppuntwaarde, het versterken van de kenniseconomie, het realiseren van duurzame, centrum stedelijke woonmilieus, het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit en belevingswaarde en versterking van de sociale structuur en sociale samenhang.

6.000 - 11.000 m² aan voorzieningen zal in dit district worden toegevoegd (zoals dienstverlening, fitness, retail, horeca), inclusief hotelcapaciteit. Dit moet vooral gaan landen bij de stations CS en HS.

46 45

Binckhorst (gebiedsaanpak Binckhorst 2018) In het coalitieakkoord is opgenomen dat de ontwikkelingen in de Binckhorst goed op stoom zijn, dat er in de verschillende delen hard wordt gebouwd. Het omgevingsplan is daarbij het vertrekpunt. Door te blijven investeren ontstaat hier de komende jaren een levendige stadswijk vlak naast het centrum en nabij het CID. Hierbij geldt het uitgangspunt dat de markt investeert en de gemeente faciliteert. Hier is beleidsmatig en fysiek ruimte voor grootschalige ontwikkelingen. Het is een gebied van circa 130 hectare waar vooral wordt ingezet op de functies wonen, kantoren, bedrijven en startende (vooral creatieve) ondernemers. Binckhorst is opgebouwd uit verschillende ‘deelgebieden’. Één deelgebied is de Binckhorsthaven. Aan deze Binckhorsthaven verrijst een gebied waarin de oude jeugdherberg van Ockenburgh verwerkt wordt en dat ruimte biedt aan een hotel, bedrijvigheid, horeca, een parkeergarage en meer dan tweehonderd woningen. In onze optiek leent het hippe karakter van de Binckhorsthaven zich voor een niet-standaard (niche-)hotel. De OVverbindingen met het centrum zijn echter vooralsnog matig, waardoor ontwikkelingen in het CID zich waarschijnlijk beter lenen voor de realisatie van nieuw hotelaanbod.

Kijkduin (Visie op de openbare ruimte Kijkduin-Bad 2016) Voor Kijkduin heeft de gemeente drie concrete ambities: • Het versterken van de ruimtelijke, landschappelijke en ecologische kwaliteit van Kijkduin. • Het ontwikkelen van een unieke familiebadplaats met het accent op wellness, ontspanning en gezondheid. • Versterking van de woonfunctie, passend bij de identiteit en de landschappelijke kwaliteit van Kijkduin. Hierbij hoort ook dat er een betere verbinding gaat worden gecreëerd tussen het strand en de binnenstad, met als doel van Den Haag meer een toeristisch totaalproduct te maken dat aanleiding biedt voor meerdaags verblijf.

47 46

Op welke (ontwikkel-)locaties moet worden ingezet en welke type hotelconcepten passen hierbij? Deze vraag wordt op globale/richtinggevende wijze beantwoord. Dit is onder andere gebaseerd op de gebiedsvisies, het ambitiedocument, onze visie op de Haagse hotelmarkt en op de kwalitatieve trends en ontwikkelingen (zie bijlage 2). Zo komen de pijlers van de gemeente Den Haag, het inzetten op kwaliteit en families/gezinnen, hierin terug. Deze opsomming moet

Locaties en concepten • Toeristische kerngebieden Binnenstad en Scheveningen: In het huidige hotelbeleid van de gemeente Den Haag wordt actief ingezet op de toeristische kerngebieden Binnenstad en Scheveningen. De gemeente staat in beginsel positief tegenover initiatieven in deze kerngebieden. Gezien de aanbodconcentratie, de aanwezige vraag en doorgroeimogelijkheden (met name voor de binnenstad) moet dit

echter niet gezien worden als een uitputtende analyse. Bij de toevoeging van nieuwe concepten kan veel overgelaten worden aan de markt. Het is aan de initiatiefnemer om te overtuigen waarom een bepaald concept van meerwaarde is op de beoogde locatie, ofwel het concept moet matchen met de locatiekwaliteiten, de huidige en toekomstige doelgroepen en fysieke mogelijkheden in een gebied, met nadruk op kwaliteit, diversiteit en onderscheidend vermogen. Het beleid moet echter wel de handvatten bieden om initiatieven te toetsen en de beoogde ontwikkelrichting te schetsen voor marktpartijen om daarmee bij te dragen aan een doorontwikkeling en toekomstbestendige hotelsector in Den Haag, zowel kwantitatief als kwalitatief.

zo blijven. •

Gezien de beperkte fysieke en transformatiemogelijkheden, dient een focus in de Binnenstad te liggen op het toevoegen van kleinschalig-/boutique aanbod. Daarnaast zijn er andere concepten met een kans van slagen en matchen met binnenstadslocaties, zoals budgetaanbod of hostelconcepten.

•

Doordat de bezetting in Scheveningen iets achterblijft in vergelijking met de Binnenstad is het voor Scheveningen van essentieel belang dat nieuwe hotels een nieuwe markt aanboren en bijdragen aan seizoenspreiding. Dit kan door in te spelen op de familiemarkt door schakelbare kamers en hotelappartementen of door de fysieke koppeling van logies met nieuwe vormen van dagrecreatie

48 47

•

Stationsomgevingen Den Haag Centraal en Den Haag Holland Spoor, in het huidige beleid behorend tot de Binnenstad. Deze stations zijn belangrijke ‘brandpunten’ in de gebiedsvisie CID. In tegenstelling tot de binnenstad is onze verwachting dat grootschalige concepten (evt. van (inter-)nationaal keten) passen bij de stationsomgevingen Centraal Station of Holland Spoor. Uiteraard hebben, in aanvulling hierop, ook andere type concepten

•

Kijkduin. De beoogde doorontwikkeling tot familiebadplaats vergroot de verblijfsbehoefte. Denk aan de trend van hotels met schakelbare en flexibele hotelkamers/-appartementen. Nieuwe hotels horen bij deze ontwikkeling. Dergelijke hotels zijn vooral aantrekkelijk voor de toeristische markt. Scheveningen wordt hiermee ‘ontlast’, mede gezien de beperkte fysieke uitbreidingsmogelijkheden.

•

Snelweglocaties. Dit is in het huidige beleid benoemd. Na dit beleid (2012) is van der Valk Den Haag-Nootdorp uitgebreid met zo’n 50 kamers. Andere aanbodsimpulsen op snelweglocaties zijn er, voor zover ons bekend, niet geweest. Daarom blijft deze locatie kansrijk, vooral voor middenklasse/luxe aanbod (3-4*) op een zichtlocatie.

kans van slagen (bijv. kleinschalig, budget). •

Internationale Zone: Door in te zetten op nieuwe hotels in dit gebied wordt bijgedragen aan de groeipotenties in de MICE markt. Tevens kan dit gebied fungeren als ‘scharnierpunt’ tussen de Binnenstad en de kustgebieden en daarmee bijdragen aan de stad als aantrekkelijke en veelzijdige stad voor meerdaags verblijf. Ook in de Internationale Zone wordt een grootschalig hotel als goede aanvulling gezien. Dit vergroot de positie van Den Haag als destinatie voor grootschalige congressen en bijeenkomsten;

Regionale afstemming is een belangrijke randvoorwaarde. NB: Binckhorst is niet een voorkeursgebied. Dit wil niet zeggen dat hier per definitie geen hotelvestiging mogelijk is. We zien dit echter meer als een locatie voor een specifiek (niche-)hotel, bijvoorbeeld in aansluiting op de ‘hippe’ sfeer in het gebied (met name de Binckhorsthaven).

49 48

Marktvergrotende effecten Marktvergrotende effecten vinden plaats als een concept zodanig bijzonder of onderscheidend is, dat extra vraag wordt gecreëerd. Dit moet benadrukt worden (nadruk op kwaliteit, onderscheidend vermogen, diversiteit). Een aantal concepten op de vorige pagina’s hebben al de potentie om de markt te vergroten. Gasten worden aangetrokken die zonder de aanwezigheid van een hotel niet of in veel

•

mindere mate naar Den Haag en omgeving zouden komen. Dergelijk aanbod komt in bepaalde mate bovenop de marktruimte, zoals in dit hoofdstuk is gekwantificeerd. Ook kunnen minder vitale hotels zorgen voor extra marktruimte. Wanneer er problemen zijn met bedrijfsopvolging of het hotel te koop staat en dit leidt tot een veranderde bestemming, komt deze capaciteit beschikbaar. De

•

•

•

beoordeling van de vitaliteit is geen onderdeel van dit onderzoek1. • Op deze pagina gaan we hier expliciet op in, door de eerder genoemde concepten te relateren aan het belang van kwaliteit en onderscheidend vermogen.

2

In bepaalde stadsdelen kan relatief veel aanbod minder vitaal zijn of op korte termijn worden. Bijvoorbeeld in kustgebieden met een eenzijdige marktfocus (focus op toerisme), veel familiehotels en kleinschalig aanbod kan dit aan de orde zijn.

•

Een hotel inspelend op de gezinsmarkt met geschakelde en/of familiekamers, zie genoemde concepten in Scheveningen en Kijkduin (allebei met een sterk toeristisch profiel); Een hotel met grootschalige voorzieningen die een twee-eenheid vormt met deze voorziening (inpandig) of deze voorziening ligt op korte afstand (loopafstand) van het hotel, zoals een wellness- of kuurhotel, een golfhotel of een theaterhotel. Een ander voorbeeld is een hotelfunctie bij een (geplande) nieuwe attractie, zie ook de trend van verweving tussen dag- en verblijfsrecreatie in de bijlage. Een hotel met een bepaalde prijs-kwaliteitsverhouding die vooralsnog ondervertegenwoordigd is. Mogelijk past een kleinschalig- of boutique hotel in de Binnenstad of een ‘hip’ hotel in Binckhorst in deze categorie, beide genoemd op de vorige pagina. Hotels die door een reservering- of loyaltysysteem een eigen markt aantrekken. Het kan gaan om (inter)nationale ketens die nog niet in Den Haag e.o. zijn gevestigd en daardoor gasten met zich mee brengen; Tot slot zijn hotels te noemen gericht op nog ondervertegenwoordigde of specifieke groeimarkten. Uit het vorige hoofdstuk bleek dat het aantal Aziatische en Amerikaanse gasten iets achterblijft ten opzichte van bijvoorbeeld Rotterdam. Daarnaast is er in Den Haag is er bijvoorbeeld groeiende behoefte aan verblijfsmogelijkheden voor werknemers die wat langer verblijven.

Deze short-stay vraag komt aan de orde in hoofdstuk 4.

50 49

3.9

Marktruimte tot 2030 (indicatief)

In algemene zin beoordelen wij het perspectief van de hotelmarkt voor de langere termijn als vrij gunstig. In tegenstelling tot andere verblijfsvormen, zoals de kampeermarkt, groeit de hotelvraag. Dit leidt voor de hotelmarkt tot positieve vooruitzichten op langere termijn. De onzekerheidsmarge neemt echter ook toe naarmate er verder in de toekomst wordt gekeken. Zowel op- als neerwaartse bijstellingen zijn denkbaar. Voor de hotelmarkt in de gemeente Den Haag is voor alle marktsegmenten uitgegaan van positieve groeicijfers. Door de ontwikkelingen in de toeristische, zakelijke en MICE markt (zie uiteenzetting in voorgaande paragraven) is het reëel dat een dergelijke groeicurve ook doorzet na 2024. Er kan in een periode van 10 jaar echter veel gebeuren. Beoogde ontwikkelingen kunnen niet of minder grootschalig plaatsvinden, afketsen of er kunnen zich nieuwe vraag-genererende ontwikkelingen aandienen. Daarnaast heeft de economische situatie invloed op de hotelvraag. Doorgaans wordt zeven tot tien jaar voor een economische cyclus gerekend, met niet alleen groei maar ook enkele jaren van terugval, daarmee ook de komende 10 jaar beïnvloedend. Het is daarom belangrijk terug te kijken naar hoe de hotelvraag zich de afgelopen 10 jaar ontwikkeld heeft, aangezien hier perioden van hoog- en laagconjunctuur in verdisconteerd zijn.

Op deze wijze ondervangen we in onze doorrekening wisselende economische situaties of jaren met incidentele vraagpieken veroorzaakt door bijvoorbeeld grootschalige evenementen.

51 50

De toekomstige vraag naar hotelovernachtingen kan hoger uitvallen dan vastgesteld vanuit de historische groei. Hierbij kan gedacht worden aan het effect van nieuwe vraagimpulsen op de gemeente Den Haag. Zo kan het uitbreiden van het World Forum een sterke positieve invloed hebben op de vraagontwikkelingen in de MICE-markt en door dit uitgebreide aanbod ook nieuwe vraag creëren. De daadwerkelijke realisatie van deze uitbreiding is momenteel nog onzeker. Ditzelfde geldt voor de komst van nieuwe bedrijvigheid en dagattracties. Als de historische groeicijfers (namelijk 4,7% per jaar (toerisme) en 1,3% per jaar (zakelijk/MICE) worden toegepast op de periode tot en met 2029, dan zal het aantal overnachtingen in de periode 2018-2029 groeien met circa 44% (figuur 4). Dit leidt tot een gemiddelde groei van het kameraanbod van circa 4% per jaar. Vergeleken met de periode 2012-2018 zou dit een grotere aanbodtoename betekenen.

Figuur 4: Marktruimte per toekomstscenario BENODIGD EXTRA AANTAL KAMERS HOTELSECTOR IN 2024

PROGNOSE

Trendextrapolatie

KAMERNACH TEN 2029

EXTRA KAMERS 2029

HARDE PLANVOORRAAD (vanaf 1-12019)

1.860.000

2.628

1.871

MARKTRUIMTE

757

Uit de vorige berekening bleek dat vanuit de trendextrapolatie tot en met 2024 de marktruimte negatief is (meer planvoorraad dan marktruimte). Vanaf 2025 zal er echter in dit scenario wel marktruimte ontstaan voor nieuwe hotelinitiatieven. Hierbij gaan we uit dat de volledige ‘kei-harde’ en ‘harde’ planvoorraad is toegevoegd aan de markt. De marktruimte is ongeveer even groot als de huidige ‘zachte’ planvoorraad (namelijk 757 kamers marktruimte en de huidige planvoorraad zachte kamers bedraagt circa 745 kamers). Het is dus zeer belangrijk om goed te monitoren in hoeverre deze plannen doorgang vinden. Deze plannen hebben namelijk een invloed op de groeimogelijkheden op de langere termijn die resteert voor nieuwe plannen. Door goed te monitoren is het mogelijk te sturen op nieuwe plannen zodat het juiste plan zoveel mogelijk landt op de juiste plaats.

52 51

04 Ontwikkeling short-stay markt

53 52

4.1

Inleiding

Zoals gezegd wordt het vigerende hotelbeleid geëvalueerd aan de hand van de marktanalyse en aanwezige groeimogelijkheden. Dit kwam in de voorgaande twee hoofdstukken aan bod. Een apart punt van aandacht is de short-stay markt. Het vigerende hotelbeleid gaat beperkt in op deze markt, maar de gemeente ontvangt wel aanvragen voor dit specifieke verblijfstype. Voor een goede evaluatie van het hotelbeleid is daarom een verkenning uitgevoerd van de short-stay markt. Let op: het gaat hierbij niet om een uitputtende analyse, maar om een verkennend onderzoek. Dit verkennend onderzoek richt zich – conform afspraak met de gemeente Den Haag vooral op de doelgroepen die behoren tot de bovenkant van de markt en die tijdelijk in Den Haag verblijven, zoals expats en kennismigranten. Andere doelgroepen zoals arbeidsmigranten en studenten laten we buiten beschouwing. Dit hoofdstuk is als volgt opgebouwd: • Eerst presenteren we een afbakening van de vraag naar short-stay in Den Haag (4.2.); • Vervolgens zoomen we in op verschillende typen van short-stay aanbod. De lijst geeft een overzicht van de variatie in short-stay aanbod. Per type aanbieder zullen we een aantal eerste ideeën presenteren hoe hier beleidsmatig mee om te gaan (4.3.).

54 53

4.2

Afbakening

Het aanbod aan (betaalbare) woningen in Den Haag staat onder druk (bron: gemeente Den Haag, Woonagenda 2019-2023). Het is de prioriteit van de gemeente dat er geen woningen aan de woningvoorraad worden onttrokken voor tijdelijke verhuur (bron: gesprek ambtelijk betrokkenen). Momenteel geldt dat als panden met een woonbestemming flexibel worden ingezet, de gemeente dit beschouwt als onttrekking aan de woningvoorraad. Dit kan leiden tot boetes bij handhaving. Volgens de Wet Basisregistratie Personen (BRP) moet een persoon zich inschrijven in de Gemeentelijk Basisadministratie Persoonsgegevens (GBP) wanneer hij/zij er langer dan 4 aaneengesloten maanden verblijft. Bij het verhuren van kamers, woningen en appartementen lopen de motieven van aanbieders en gebruikers (doelgroepen) door elkaar heen. Denk bijvoorbeeld aan appartementen die voor langere tijd gehuurd kunnen

De Haagse (hotel)markt kent verschillende vormen van short-stay die in de behoefte voorzien van expats. Deze groep is onder meer werkzaam bij internationale organisaties, overheden, multinationals, etc. De verblijfsduur kan variëren van permanent/structureel tot een bepaalde periode van enkele dagen tot enkele weken/maanden. Expats die zich permanent in Nederland vestigen begeven zich na verloop van tijd op de reguliere woningmarkt (voor een huur- of koopwoning). Vaak maken ze een eerste periode in Den Haag voor korte of lange tijd gebruik van een short-stay optie. Volgens cijfers van het The Hague international Center zijn er circa 60.000 expats in Den Haag (inclusief partner en kinderen). Een deel van hen zijn gewone huurders die gedurende enkele jaren in woningen verblijven en ingeschreven staan in de BRP. Ook zijn er expats met een diplomatieke status waar andere regels voor gelden. In de verkenning van ZKA naar de short-stay

worden, maar die in de zomermaanden ook op Booking.com staan. Hierdoor ontstaat een zogenaamd grijs gebied tussen toeristisch en permanent gebruik, maar ook tussen het bedrijfsmatig aanbieden van logies of als nevenactiviteit.

markt uit 2011 wordt een aantal van 35.000 tot 50.000 expats gerapporteerd. Het aantal is dus sterk toegenomen. Elk jaar melden zich 4.500 nieuwe expats bij het bureau voor inschrijving en verdere informatie over de stad.

Voor een internationale stad als Den Haag is het belangrijk dat het een voldoende gevarieerd woningaanbod heeft, dat aansluit bij diverse wensen en

De nieuwe expats vormen deels een vervangingsmarkt en deels een uitbreidingsmarkt.

behoeften van hoogopgeleid personeel. Short-stay is hier een belangrijke schakel in. Voor grote bedrijven is het belangrijk dat er voldoende short-stay appartementen beschikbaar zijn. Een breed palet aan verschillende type woningaanbod draagt bij aan het bedrijfsklimaat van de stad.

• •

Vervangingsmarkt: Deze expats vervangen een groep huidige expats als gevolg van carrière moves, privé omstandigheden, etc. Uitbreidingsmarkt: Dit betreft nieuwe expats als gevolg van bedrijfsuitbreidingen, nieuwe internationale bedrijven en instellingen, etc.

55 54

4.3

Categorisering short-stay aanbod

Het short-stay aanbod in de vorm van (tijdelijke) appartementen is divers. Grosso modo kan er onderscheid gemaakt worden tussen 3 typen van logies. Deze zullen hieronder één voor één besproken worden, inclusief de vertaling naar het beleid. 1. Short-stay met logiesbestemming: Dit zijn aanbieders van short-stay met een hotelbestemming. In veel gevallen gaat om regulier hotelaanbod, met het verschil dat de kamers beter zijn uitgerust voor lang verblijf. In feite betreft het dus aanbod dat (ook) onderdeel is van de reguliere hotelmarkt. De kamers hebben de beschikking over een kitchenette en zijn vaak wat ruimer van opzet dan een reguliere hotelkamer (> 40m2). De meeste gasten gebruiken dit type logies voor enkele dagen tot een maand. Langer kan ook, er zit geen limiet aan de verblijfsduur. Dit is een duidelijke groeimarkt en veel van deze apart-hotels zijn de afgelopen jaren geopend. Voorbeelden in Den Haag zijn Novotel Suites, B-Apart en Staybridge. Indicatief; het hotelaanbod bestaat minimaal uit circa 400-600 hotelappartementen en bevindt zich daarmee (deels) op de short-stay markt.

Het aanbod is vooral interessant voor zakelijke gasten, maar het is ook toegankelijk voor regulier toeristische verhuur. Deze aanbieders spelen in op veranderende wensen van gasten. Er is een groeiende behoefte onder gasten die veel reizen voor hun werk om zelf te kunnen koken en niet elke dag naar een restaurant te hoeven. Deze gasten zijn op zoek naar een ‘thuisgevoel’. Meestal wordt er ook ontbijt geserveerd en zijn er uitgebreide opties voor het wassen en stomen van kleding. De meeste gasten verblijven een paar dagen tot een maand (maar kan ook langer) in dit type hotel. De kamers worden per nacht verhuurd. Het is niet mogelijk voor gasten om zich in te schrijven op het adres van het hotel. Eerste ideeën voor beleid Deze aanbieders functioneren momenteel onder een ‘logiesbestemming’. Dit beleid hoeft ons inziens niet aangepast te worden. De verblijfsduur is immers relatief kort (< 4 maanden). Indien expats zich voor langere duur in Den Haag vestigen, dan stappen zij na verloop van tijd over naar een andere vorm van short-stay aanbod.

56 55

2. Short Stay met een woonbestemming die door particuliere eigenaars/beleggers worden verhuurd (zoals Airbnb) Als kuststad heeft Den Haag een traditie van particuliere (onderhandse) verhuur van kamers/appartementen (denk aan het oude ‘Zimmer frei’). Het is vooral toeristisch kort verblijf dat hier gebruik van maakt(e). Vandaag de dag is deze klassieke vorm van tijdelijke verhuur verschoven naar online platforms zoals Airbnb. Inmiddels is Den Haag de tweede Airbnb stad van Nederland (bron: Colliers International, Airbnb in Nederland 2018). Betrouwbare cijfers over het aantal overnachtingen via Airbnb zijn niet beschikbaar, maar op basis van een vergelijking door middel van aanbodscans met andere grote Nederlandse steden lijkt het aandeel overnachtingen via Airbnb in Den Haag relatief groot te zijn. Wanneer het aanbod aan B&B’s wordt meegerekend, dan wordt het aandeel toeristisch woningverhuur nog groter.

Formeel mogen appartementen niet bedrijfsmatig verhuurd worden en moet er toeristenbelasting afgedragen worden. Vanwege dit laatste heeft de gemeente een groot deel van deze markt in beeld. Het is echter belangrijk dat de er grip op deze markt gehouden wordt. Momenteel is er bijvoorbeeld geen maximum verhuurtermijn voor Airbnb in Den Haag, waardoor deze, in vergelijking met andere grote steden, relatief veel nachten verhuurd worden (bron: Colliers International, Airbnb in Nederland 2018). Overlast veroorzaakt door gasten van AIrbnb is vooralsnog niet zozeer een probleem, maar wel het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad (bron: gesprekken ambtelijk betrokkenen). Naar verwachting is het totaal aantal overnachtingen van deze categorie nog omvangrijker. Woningen worden immers ook onderhands door particulieren verhuurd. Het gaat hierbij om het ‘via-via’ verhuren van een woning als de hoofdeigenaar hier (tijdelijk) geen gebruik van maakt. Concrete cijfers van deze vorm van short-stay verhuur zijn niet bekend. Gezien het aandeel in de totale markt en de verwachting dat de vraag verder doorontwikkelt, moet de gemeente in onze optiek (nog) meer grip krijgen op dit aanbodsegment en de regie houden. Hierdoor wordt een meer gelijk speelveld gecreëerd tussen hotels en short-stay aanbod met een woonbestemming die door particulieren wordt verhuurd. Dit wordt hierna verder uitgewerkt.

57 56

Eerste ideeën voor beleid Deze tweede categorie van short-stay aanbod bestaat uit aanbod dat beschikbaar is op online bookingplatforms (Airbnb) en onderhandse verhuur van woningen. Het aantal overnachtingen via Airbnb groeit hard in Den Haag. Dit kan mede komen door de soepele regels voor verhuur via Airbnb. In andere steden is dit inmiddels meer aan banden gelegd, of worden stappen in deze richting gemaakt. De soepele omgang met Airbnb maakt het aantrekkelijk om woningen te verhuren via Airbnb, met als een resultaat het onttrekken van woningen aan de reguliere woningvoorraad. Met het doel om grip te houden op de woningmarkt, is het belangrijk dat de gemeente Den Haag beleid gaat voeren op deze sector. Hier kan veel geleerd worden van ontwikkelingen en ervaringen op Rijksniveau en in andere grote steden. Gedacht kan worden aan onder meer de volgende maatregelen: maximum aantal dagen, maximum aantal woningen, alleen bepaalde periodes (vooral de drukke momenten) en vraag/marktgestuurd en gerelateerd aan bestaand toeristisch aanbod. Ook een registratieplicht (ongeacht het aantal dagen dat de woning verhuurd wordt) is een methode om meer grip te krijgen op het aanbod en om beter te kunnen handhaven in het geval van (toekomstig) overlast. Wij adviseren te bespreken in hoeverre (een deel van) deze maatregelen realistisch zijn, ook in relatie tot de noodzakelijke handhavingsinzet.

Daarnaast worden ook woningen onderhands verhuurd. Er zijn momenteel weinig gegevens bekend over de schaal waarop dit gebeurd. Gezien het groeiende belang van de short-stay sector in Den Haag, vergt het de aanbeveling de omvang van deze vorm van verhuur in kaart te brengen, alvorens concrete aanbevelingen gedaan kunnen worden.

58 57

3. Short Stay appartementen met een woonbestemming die door professionele aanbieders worden geëxploiteerd Dit zijn appartementen die voor tijdelijk gebruik worden aangeboden aan onder andere expats. Volgens ramingen zijn er ongeveer 400 tot 600 van dit type appartementen beschikbaar in Den Haag (bron: opgave gemeente Den Haag). Uit contact met verschillende professionele aanbieders van short-stay appartementen blijkt dat deze ieder circa 100 appartementen in portefeuille hebben. Een totaal aanbod van 400-600 short-stay appartementen lijkt ons dus aannemelijk. Deze appartementen hebben een woonbestemming. De objecten worden per week verhuurd, tot maximaal een jaar. Gasten kunnen zich er inschrijven. Expats gebruiken dit type appartementen vaak als tussenoplossing op zoek naar een permanent verblijf. Vooral voor gezinnen met kinderen in de expatmarkt is dit aanbod interessant, omdat het een volledig gemeubileerde woning betreft vaak in de buurt van OV-verbindingen en (internationale) scholen. Voor gezinnen is een hotel vaak geen optie om voor langere tijd te verblijven. Intermediairs of relocationbureaus vormen een belangrijke schakel tussen vraag en aanbod. De bureaus functioneren als een regulier verhuurbedrijf.

Normaal gesproken moet bij huur altijd een jaarcontract getekend worden, maar deze bureaus bieden andere voorwaarden aan waardoor ze hun aanbod kunnen wegzetten voor korte verhuur. Het is een ander businessmodel. Het type aanbod is wel hetzelfde, namelijk appartementen voor de verhuur.

59 58

Sommige bureaus bedienen uitsluitend de corporate markt, en hebben contracten met multinationals en internationale instanties voor het huisvesten van hun personeel. Andere bureaus verhuren hun appartementen in de zomermaanden ook op platforms als Booking.com. Hier zit dus ook enige overlap met de tweede vorm van short-stay verhuur. Eerste ideeën voor beleid Onbedoeld zorgt dit aanbod voor een ongelijk speelveld op de toeristische markt enerzijds en mogelijk voor druk op/onttrekking aan de reguliere woningmarkt anderzijds. Voor gasten die hier kort verblijven concurreert dit aanbod met hotels, voor gasten die langer verblijven kunnen woningen ook een alternatief zijn. Zoals gezegd is het belangrijk dat een internationale stad als Den Haag een breed palet aan (tijdelijke) huisvestingsopties aanbiedt. Dit moet wel in een zo’n gelijk mogelijk speelveld plaatsvinden. Momenteel zijn short-stay aanbieders toeristenbelasting verschuldigd wanneer men niet staat ingeschreven in Den Haag en voor maximaal 21 dagen. Een nadere inventarisatie is wenselijk met als doel te verifiëren of de 21-dagen grens correspondeert met de huidige verblijfsduur van gasten. Aangezien steeds meer hotels zich op de short-stay markt begeven is hier potentieel sprake van oneerlijke concurrentie met de hotelsector op het moment dat gasten langer dan drie weken in een hotel verblijven.

60 59

Onze suggestie is om geen onderscheid te maken tussen verschillende soorten gebruikers. Het moment van inschrijven in de Basisregistratie Personen (BRP) is hierbij leidend. De vier maanden grens dient hierbij als harde scheidslijn. Alles wat daaronder zit geldt als logies (korte (toeristische) verhuur) en moet dus ook toeristenbelasting afdragen. Als het verblijf langer is dan 4 maanden hoeft dit niet en kan de woonbestemming gehandhaafd worden. Dit betekent dat de bestemming van de drie type short-stay aanbod in lijn ligt bij het gebruik: • De eerste vorm betreft kort verhuur en heeft een logiesbestemming • De tweede vorm betreft woningen van particulieren/eigenaren met een woonbestemming • Bij de derde vorm gaat ook om verblijf van langer dan 4 maanden, deze vorm heeft ook een woonbestemming. Het huidige beleid creëert nog geen eerlijk speelveld. Cruciaal is hierbij de intentie van de verhuurder/eigenaar. Deze intentie van een shortstay aanbieder moet vanaf het begin duidelijk zijn. Wordt er uitsluitend gewoond of ook gericht op korter verblijf? Vooral voor de derde vorm, short stay met een woonbestemming door professionele aanbieders geëxploiteerd, is dit een belangrijk punt. Doelstelling is om een breed palet aan verblijfsmogelijkheden te creëren en het woon- en vestigingsklimaat te verbeteren binnen een gelijk speelveld voor de verschillende type aanbieders.

Om de intenties scherp te krijgen kan gedacht worden aan een eenmalige registratieplicht. Het idee hierachter is dat de aanbieder van een woonruimte voor toeristisch verhuur zich eenmalig gemeentelijk dient te registreren (kosteloos en digitaal) én dit registratienummer in het vervolg vermeld bij iedere aanbieding van woonruimte, ongeacht het medium waarop dit gebeurt. Dit geeft de gemeente inzicht wie, waar en welke woonruimte wordt aangeboden voor toeristische verhuur. Het blijkt namelijk dat dit gebrek aan inzicht de belangrijkste oorzaak is voor het niet kunnen handhaven. Tevens zorgt deze verplichting voor het gericht kunnen innen van toeristenbelasting, wat voor een gelijk speelveld met andere logiesaanbieders zorgt. Om te voorkomen dat veel nieuwe kamers/appartementen kort worden verhuurd en daarmee voor concurrentie zorgen voor de hotelmarkt, is het denkbaar om afspraken te maken over het maximaal aantal toeristisch te verhuren kamers. Door toeristenbelasting te heffen, kan gemonitord worden dat aan dit maximum wordt gehouden en er geen grote concurrenten voor hotels aan de markt worden toegevoegd als gebruik voor langere duur tegen blijkt te vallen.

61 60

Als een aanbieder zich vooral op long-stay richt (vanaf 4 maanden tot een jaar) verandert er in de praktijk weinig. Een gast moet zich hier gewoon inschrijven en onder een woonbestemming gebruik maken van de woning. Mocht de gast desondanks minder dan 4 maanden gebruik maken van de woning, dan kan dat ook. Consequentie is wel dat er dan over een langere periode van verblijf toeristenbelasting betaald moet gaan worden. Voor gebieden waar ernstige negatieve effecten van toeristische woningverhuur worden ervaren, kan een (kwantitatieve) beperking worden ingevoerd om deze effecten te beperken. Indien de eerder benoemde registratieplicht is ingevoerd, kan er een maximum aan aantal dagen per jaar verhuur gesteld worden en moet iedere toeristische verhuring gemeld worden. De inzet van deze maatregel moet echter proportioneel en goed onderbouwd zijn.

62 61

05 Conclusies en aanbevelingen

63 62

5.1

Conclusies

•

Uit de marktanalyse blijkt dat de hotelmarkt in de gemeente Den Haag zich voorspoedig heeft ontwikkeld. De vraag is (veel) harder gegroeid dan het aanbod. De bezetting nam, evenals het prijsniveau, toe en is structureel hoger dan het gemiddelde in Nederland;

•

Naar verwachting zijn niet alle harde plannen binnen vijf jaar gerealiseerd en zijn er ontwikkelingen die kunnen leiden tot een grotere diversiteit. Dit zorgt voor zogenaamde marktvergrotende effecten en leidt tot meer marktruimte.

•

Kijkend naar de samenstelling van de vraag valt op dat het belang van het toeristische segment groeit. De zakelijke markt, belangrijk op

•

Belangrijk is dat nieuwe plannen met het concept aansluiten bij de locatiekwaliteit van de locatie en de doelgroepen die ergens

doordeweekse dagen en daarmee zorgend voor een stabiele bezetting, is minder hard gegroeid. Vooral in de zomermaanden kan dit leiden tot krapte op de hotelmarkt; •

De markt heeft de aanbodimpulsen de afgelopen jaren goed geabsorbeerd. Voor de komende periode stijgt het aanbod verder door. De harde planvoorraad is met zo’n 1.870 kamers, ofwel 38% van de huidige 4.900 kamers, erg groot.

•

aanwezig zijn. Derhalve zien wij diverse type locaties die interessant zijn voor hotelontwikkelingen. Het is raadzaam dit in overweging te nemen en het hotelbeleid op punten uit te breiden (dit is in de volgende paragraaf met meer diepgang uitgewerkt), maar vast te blijven houden aan de kwaliteit en onderscheidend vermogen van het aanbod.

In alle drie marktsegmenten (zakelijk, toerisme en meerdaagse bijeenkomsten (MICE)) zijn er positieve groeiprognoses. Dit resulteert in een marktruimte tot en met 2024, variërend per scenario, van 1.059 tot 2.167 kamers. Met dit groeipotentieel is de jaarlijkse aanbodgroei in alle scenario’s sterker dan de aanbodontwikkeling gedurende het afgelopen decennium. Netto blijft er, na aftrek van de harde plannen, echter slechts marktruimte over als wordt uitgegaan van de ‘Strategie Toerisme’.

•

Na een verkenning van de short-stay markt wordt duidelijk dat een eerlijk speelveld niet altijd voldoende aanwezig is. Een goed en gevarieerd aanbod is belangrijk voor een goed woon- en vestigingsklimaat. Cruciaal is wel dat de intenties van de aanbieder duidelijk zijn (toeristisch verhuur en/of langer verblijf) duidelijk worden en hier zo nodig op geanticipeerd worden in beleid.

5.2

Aanbevelingen

64 63

In het vigerende hotelbeleid ‘Check In The Hague: Roomservice 2.0’ wordt ingezet op kwaliteit en diversiteit en niet op kwantiteit. Kernwoorden hierbij zijn

Op de volgende pagina zijn onze aanbevelingen uitgewerkt op basis van de marktanalyse, de aanwezige marktruimte en de verkenning van de short-stay markt.

‘kleinschalige formules, specifieke doelgroepen en

Volledigheidshalve is het huidige hotelbeleid hiernaast kernachtig

Daarnaast wordt, behalve naar de locatie, naar het concept

samengevat.

onderscheidende concepten’. Genoemd zijn boutique

Geïnteresseerde partijen worden actief op deze locaties gewezen. Voor transformatie wordt het ruimtelijk beleid in volle breedte toegepast: er wordt ruimte gegeven in bestemmingsplannen en functiewijzigingen worden mogelijk gemaakt.

hotels, short-stay aanbod of een hotel van een

perspectief is het wenselijk dat initiatiefnemers waar

2. De gemeente staat in beginsel positief tegenover initiatieven van private partijen in de toeristische kerngebieden Binnenstad en Scheveningen en faciliteert initiatieven in deze gebieden indien mogelijk. Het kan hierbij gaan om zowel bestaande hotels (uitbreiding, verbetering) als om nieuwe

mogelijk kiezen voor transformatie van bestaand,

initiatieven die daadwerkelijk iets toevoegen.

internationale keten die nog niet in Den Haag is gevestigd.

en de exploitant, gekeken. Belangrijk is dat een initiatief mede geïnitieerd is door een exploitant. Vanuit ruimtelijk

eventueel leegstaande, bebouwing. Er is oog voor de beperkte marktruimte. Dit uit zich door hotelinitiatieven te faciliteren in die gebieden waar de economie van de stad er het meest bij gebaat is. Dit is vertaald naar vier ‘sporen’: 1. Actief inzetten op strategische locaties binnen de toeristische kerngebieden Binnenstad en Scheveningen.

3. De gemeente is terughoudend bij het faciliteren van initiatieven buiten de toeristische kerngebieden. Voor de overige plekken in de stad (inclusief de Internationale Zone) geldt het ‘nee, tenzij principe’. De gemeente verleent geen medewerking aan noodzakelijke bestemmingsplanwijzigingen, tenzij een initiatief aantoonbaar een toegevoegde waarde heeft.

De gemeente wil hier de vestiging van een hotel actief stimuleren. In de binnenstad gaat het ook om de

stationsomgevingen van Den Haag Centraal en Den Haag Holland Spoor.

4. Conform vigerend hotelbeleid wordt er voor één of twee ‘snelweglocaties’ actief gezocht naar een hotelexploitant. Tot op heden zijn er op deze locaties nog geen nieuwe hotels gerealiseerd.

65 64

Reductie en kritischere omgang met harde plannen

Nieuwe vraagimpulsen nastreven in alle drie marktsegmenten

•

•

De scenario’s ‘marktprognose’ en ‘trendextrapolatie’ zijn in onze optiek momenteel de voorkeursscenario’s. In deze scenario’s is de huidige harde planvoorraad omvangrijk en groter dan de markruimte tot en met 2024. Beoordeeld moet worden of er harde plannen geschrapt kunnen worden, bijvoorbeeld langlopende plannen, plannen waarvoor geen marktpartij in beeld is of op een minder gewenste locatie. Door de harde plannen te reduceren, ontstaat meer ruimte voor nieuwe initiatieven op goede locaties.

•

termijn het scenario ‘Strategie Toerisme’ de marktsituatie het beste weergeeft en de marktruimte groter is dan de harde planvoorraad. •

De groei van de zakelijke markt blijft achter bij die van het toerisme. Dit verdient extra aandacht, zoals het acquireren van nieuwe bedrijvigheid met (inter)nationale contacten.

•

Doorontwikkeling van de MICE markt om de potentie – met name aanwezig in de Internationale Zone – daadwerkelijk te benutten. De uitbouw van het World Forum kan hier, in combinatie met meer hotelaanbod in dit gebied (zie ook navolgende aanbevelingen) al sterk aan bijdragen. Ook een intensieve samenwerking met

Wij opteren om nieuwe initiatieven uniform en zorgvuldig te beoordelen. Een zogenaamd ‘ontwikkelkader’ kan hierin voorzien. Bovendien moet kritischer worden omgegaan met bestemmingsplanprocedures en het afgeven van vergunningen, zodat er minder kamers ‘boven de markt’ komen te hangen en daarmee ruimte biedt aan onderscheidende plannen op potentiële vraag-generende locaties.

Ten aanzien van het toerisme zijn in de ‘Strategie Toerisme’ diverse ontwikkelingen genoemd (dagrecreatie, evenementen). Om de toeristische ambities daadwerkelijk te verzilveren, moeten diverse grote ontwikkelingen gericht op een minimaal bovenregionaal/ landelijk bereik worden toegevoegd. Dit kan betekenen dat op

universiteitssteden Delft en Leiden, die over relatief (te) weinig hotelaanbod beschikken voor grote congressen, kan voor impulsen zorgen.

66 65

Een terughoudend en op innovatie en diversiteit sturen beleid na te streven

•

met een bredere geografische scope.

De kansrijke concepten zijn uiteenlopend. Dit varieert van grootschalige concepten in stationsomgevingen of in de Internationale Zone, een focus op kleinschalig en meer persoonlijk aanbod in de Binnenstad of een middenklasse/luxe hotel langs de snelweg. Wij adviseren dit niet expliciet in het beleid vast te leggen, maar aan de markt over te laten om de meerwaarde van een initiatief en de match met de locatiekwaliteiten krachtig en overtuigend te onderbouwen.

•

Kwaliteit en diversiteit moet centraal blijven staan in het hotelbeleid, gezien het overstijgen van de marktruimte door de harde plannen in het scenario ‘marktprognose’ en ‘trendextrapolatie’. Dat wil zeggen, er moet ingezet worden op de meerwaarde en het onderscheidend vermogen.

•

In geografische zin moet het hotelbeleid niet beperkt blijven tot de Binnenstad en Scheveningen. Geadviseerd wordt om dit uit te breiden met de stationsomgeving Den Haag en Holland Spoor (voor zover deze nog geen onderdeel zijn van de Binnenstad), de Internationale Zone en Kijkduin. Ook één of twee nieuwe hotels op ‘snelweglocatie’ zijn een goede aanvulling, dit moet goed afgestemd worden met

Short-stay beleid opstellen •

Eerst een diepgaandere analyse te maken van deze markt gezien de beperkte hoeveelheid harde data hierover en het grote en nog steeds stijgende belang ervan voor de stad.

regiogemeenten.

•

Gezien het aantal aanvragen en het belang van een gelijk speelveld is het raadzaam om separate richtlijnen op te stellen voor de short-stay markt.

•

In deze richtlijnen moet het belang van duidelijke intenties worden benadrukt en kan een registratieplicht en hieraan gekoppeld het gericht

•

Gezien de korte afstanden tot andere stedelijke centra wordt aanbevolen om een regionaal (of op zuidelijk metropoolregio niveau) beleid te voeren en meer vanuit gezamenlijke afstemming te gaan opereren en derhalve optimale stappen te zetten voor de regionale hotelmarkt.

•

Gezien de veranderende, aantrekkende markt niet pro-actief in te zetten op transformatie van kantoor- en bedrijfsruimte.

innen van toeristenbelasting in overweging worden genomen. Dit geldt ook voor het maximeren van het aantal kamers/appartementen als een short-stay aanbieder zich (deels) richten op korte toeristische verhuur.

67 66

Periodieke monitoring met aandacht voor veranderende marktomstandigheden Dit onderzoek is gebaseerd op het huidige functioneren van de hotelmarkt in Den Haag en actuele ontwikkelingen/ambities per marktsegment. De hotelmarkt is echter voortdurend in beweging en afhankelijk van verschillende factoren (vraagimpulsen, meer/minder plannen, ontwikkelingen die de economische situatie beïnvloeden). Geadviseerd om de marktsituatie en, daarvan afgeleid de marktpotentie, periodiek te monitoren (circa 3 jaar) en te bepalen welk scenario voor de markruimte de juiste onderlegger biedt. NB: Diverse aanbevelingen moeten in samenhang geïnterpreteerd worden als dynamisch voorraadbeheer. Doel is een frequent en periodiek up-to-date beeld te krijgen van de markt door marktmonitoring, een actueel inzicht in het marktfunctioneren en de status van de planvoorraad.

68 67

06 Bijlagen

69 68

6.1

Bijlage 1. Overzicht kei-harde en harde planvoorraad in Den Haag (per 1-1-2019) Kei-harde planvoorraad Naam initiatief

Harde planvoorraad Aantal kamers

Naam initiatief

Aantal kamers

ASIAN BUSINESS COURT

120

VOCO (IHG)

150

MÖVENPICK

70

TOREN VAN OUD

34

ALOFT (STARWOOD/MARRIOTT)

177

STAAL

140

MOXY (MARRIOTT)

144

FLUWELEN BURGWAL 44

80

INNTEL

226

SPUI 275

33

PINK FLAMINGO HOSTEL*

33

HAAGSE BLUF

57

NH ATLANTIC

10

OSCARS

35

BEST WESTERN PLAZA PLUS*

78

BLACK PEARL

19

RIVA HOTEL*

119

MARRIOT THE HAGUE

46

MUZENTOREN

300

TOTAAL

894

TOTAAL

* = Zijn reeds in 2019 geopend

977

70 69

6.2

Bijlage 2. Kwalitatieve trends en ontwikkelingen

• Schaalvergroting, ketenvorming en professionalisering: Hotels in Nederland worden steeds groter; nieuwe vestigingen van hotelbedrijven beschikken doorgaans over meer kamers en regelmatig breiden bestaande hotels, zo mogelijk, uit (Bron: Hotelbouwplannen.nl, CBS). Aan de groter wordende hotels zijn vaak ook voorzieningen of zalen voor zakelijk verhuur gekoppeld. Hotelketens spelen een belangrijke rol in de schaalvergroting. Het

• Sterkere nadruk op diversiteit én uniciteit: Sommige consumenten zijn bereid te betalen voor verblijf in hotels met een gethematiseerd concept en een hoge belevingswaarde. Gevolg is dat het aanbod diverser en unieker wordt, met bijvoorbeeld meer (design)hotels met een hoog niveau aan luxe en beleving (zoals Stadsvilla Mozaic). Met name in stedelijke gebieden zien wij deze ontwikkeling terug. Aan de onderkant van de markt ontstaan, als verdere diversificatie,

aandeel ketenhotels in het totale aanbod wordt steeds omvangrijker. Door de toenemende schaal en ketenvorming professionaliseert de sector steeds verder. Beide ontwikkelingen gaan namelijk gepaard met een groei van de back office en, hiermee samenhangend, betere mogelijkheden om op de markt in te spelen. Deze ontwikkeling is ook duidelijk terug te zien in Den Haag, waar in

juist low-budget concepten met weinig voorzieningen (zoals het Easy Hotel). Ook via particuliere verhuursites als Airbnb en Wimdu beschikt de consument over nieuw en divers aanbod, en wordt de koppeling met andere doelgroepen (zoals studenten of mensen met een zorgbehoefte) gemaakt.

de (harde) planvoorraad de nodige initiatieven van ketenhotels zijn opgenomen. • Zakelijk werken: Hotels richten zich steeds meer op de zakelijke markt. Zo bieden ze onder andere werkplekken, vergader- en congresmogelijkheden aan. Een goede mix tussen zakelijke en toeristische overnachtingen wordt als meest ideaal beschouwd voor een gezonde exploitatie.

• Verweving verblijf en dagrecreatie: Steeds meer hotels bieden een koppeling tussen verblijfstoerisme en dagrecreatie op eenzelfde locatie. Ook in Den Haag is deze trend zichtbaar, met onder andere hotels met een sterke kustbeleving en met uitgebreide wellnessfaciliteiten (Hotel De Pier, Grand Hotel Amrâth Kurhaus). Maar ook werken hotels meer samen met lokale bedrijven, zoals een bierbrouwerij of theater. Dergelijke hotelconcepten kunnen zorgen voor marktvergroting, er worden specifieke bezoekmotieven aangesproken waardoor het hotel in bepaalde mate gasten trekt die zonder de aanwezigheid van dit hotel niet of in mindere mate in een gemeente of regio overnachten.

71 70

• Hotels vaker onderdeel van stedelijke en gebiedsontwikkelingen: Hotels zijn vaker een bepalend element in stedelijke of gebiedsontwikkelingen. Ze leveren een bijdrage aan de ‘gebiedsbranding’ of een aantrekkelijke binnenstad. Denk bijvoorbeeld aan het recent geopende Ibis Styles Den Haag City dat in een beeldbepalend (rijks)monumentaal pand in de binnenstad is gevestigd. Ook kunnen (nieuwe) hotels gebiedsontwikkelingen in de gemeente Den Haag aanjagen als ‘stuwende sector’. • Steeds belangrijkere rol voor buitenlandse toeristen: Buitenlandse toeristen zijn verantwoordelijk voor een groot deel van de groei naar hotelvraag in Nederland, waar de binnenlandse markt steeds meer een verdringingsmarkt wordt. Belangrijkste herkomstlanden zijn hierbij de buurlanden. Ook de vraag uit nieuwe opkomende economieën zoals de BRIC-landen groeit relatief hard, maar is qua omvang in de Nederlandse hotelmarkt nog bescheiden. Toeristen uit deze landen reizen vooral naar Noord- en Zuid-Holland (bron: CBS). BRIC-landen: Brazilië, Rusland, India en China.

• Meer vraag naar luxer toeristisch verblijf als gevolg van vergrijzing: Door vergrijzing in de samenleving is een verandering in de toeristische vraag merkbaar. Consumenten zoeken naar meer comfort en als gevolg hiervan heeft de kampeerbranche het zwaar, en kunnen de hotel- en bungalowsector profiteren, ook in de toekomst.

ZKA LEISURE CONSULTANTS Brugstraat 1A 5211 VS 's-Hertogenbosch

088 - 210 02 50 info@zka.nl www.zka.nl

Bennie Roelands Joost Gieling Ronald Haagen