RIS310282 bijlage 4 bijlage bij toelichting

Bestemmingsplan Maestro Ontwerp

bestemmingsplan Maestro (ontwerp)

Inhoudsopgave

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1

PUK vastgesteld

Bijlage 2

Monumentale bomen (lijst)

Bijlage 3

Monumentale bomen (kaart)

Bijlage 4

m.e.r.- aanmeldnotitie 230321

Bijlage 5

mer-beoordelingsbesluit 080921

Bijlage 6

Peutz EV onderzoek V3

Bijlage 7

advies Veiligheidsregio Haaglanden

Bijlage 8

Akoestischonderzoek LBP 010721

Bijlage 9

Maestro: natuurinclusiviteit 15 december 2020

Bijlage 10

Quickscan F&F

Bijlage 11

Vleermuizenonderzoek

Bijlage 12

Stikstofdepositieonderzoek V7

Bijlage 13

Aanvullend bodemonderzoek 300720

Bijlage 14

rapportage archeologie

Bijlage 15

Parkeerbalans V7

Bijlage 16

Verkeersgeneratie Lozerhof V7

Bijlage 17

Watersleutel

Bijlage 18

Windhinder V2

Bijlage 19

Bezonningsonderzoek 151220

1

Lozerhof

planuitwerkingskader

september 2019

De Lozerhof Randveen 64 - Den Haag

INHOUD 1. INLEIDING 1.1 Aanleiding  1.2 Status en doel 1.3 Opgave 1.4 Projectomschrijving  1.5 Leeswijzer 2. SAMEN DE STAD MAKEN 2.1 Proces van communicatie en aanpak 2.2 Betrokken stakeholders en standpunten 3. LOCATIE 3.1 Positie in de stad 3.2 Historie  3.3 Actuele ontwikkelingen en kansen 3.4 Knelpunten 4. RUIMTELIJKE VISIE 4.1 Verbinden 4.2 Typering stedelijk milieu 4.3 Vergroenen 4.4 Verduurzamen 4.5 Visie kaart 5. UITWERKING  5.1 Programma 5.2 Bouwregels 5.3 Logistiek en parkeren 5.4 Buitenruimte 5.5 Duurzaamheid 5.6 Beeldkwaliteit 6. SECTORALE KADERS 6.1 Stedenbouw & Planologie 6.2 Economie 6.3 Verkeer en parkeren 6.4 Waterparagraaf 6.5 Bezonning en windklimaat  6.6 Lucht- en geluidkwaliteit 6.7 Groen 6.8 Vigerend Juridisch kader 

5 5 5 5 5 5 7 7 7 13 13 13 17 17 19 19 19 19 21 21 23 23 23 25 25 27 29 31 31 32 33 33 34 34 34 34

6.9 Welstandbeleid 6.10 Archeologie 6.11 Bodem 6.12 Kabels en leidingen 6.13 Externe veiligheid 6.14 Wonen 6.15 Afval 7. FINANCIERING EN UITVOERINGSASPECTEN 7.1 Financiering 7.2 Juridische planologische procedure

34 34 35 35 35 36 36 37 37 37

B. BIJLAGE Haags Duurzaamheid Team C. BIJLAGE COMMUNICATIEPLAN

38 39

Vogelvlucht van de bestaande situatie

4

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

Eigenaar en ontwikkelaar Stebru heeft plannen uitgewerkt, waarin de locatie van het verzorgingstehuis De Lozerhof aan het Randveen 64 doormiddel van sloop-nieuwbouw wordt getransformeerd tot stedelijk bouwblok met woon- en zorg programma. Dit initiatief biedt de mogelijkheid om deze plek duurzaam te verankeren in de wijk door extra voorzieningen en een groot aantal woningen toe te voegen. De Lozerhof is een groot verpleeghuis, dat echter sterk verouderd en gedateerd is. Het rijksbeleid stimuleert al wat langer thuis wonen waardoor overcapaciteit is ontstaan en het bestaansrecht van sommige verzorgings- en verpleeghuizen niet meer vanzelfsprekend is. Vervangende nieuwbouw en functiewijziging naar een programma dat meer biedt dan enkel zorg is daarom kansrijk voor de verdere ontwikkeling van dit gebied. Het voorgestelde bouwvolume en de woonfunctie passen niet binnen het vigerende ‘bestemmingsplan Bouwlust’, maar de gemeente is in beginsel bereid haar medewerking te verlenen de huidige bestemming aan te passen. Dit sloop-nieuwbouw project is in lijn met de Haagse woningbouwopgave en sluit aan bij de ambitie om in Den Haag Zuidwest meer differentiatie binnen de woningvoorraad te creëren door een substantieel deel marktwoningen toe te voegen.

Het programma omvat eenheden ten behoeve van zorg en bijbehorende faciliteiten, vrije sector appartementen, commerciële ruimten en een parkeergarage. Het zorgprogramma van minimaal 110 en maximaal 132 eenheden in de ‘zware zorg’ (volgens de Wet langdurige zorg) komt overeen met eenvoor de naaste toekomst geformuleerde behoefte in het bijzonder voor een wijk die 15 % van de categorie ‘ouderen’ huisvest.

1.2

Status en doel

In dit plan uitwerkingskader (PUK) zijn de voorwaarden opgenomen waaraan het plan dient te voldoen om

gemeentelijke medewerking te verkrijgen. Het uiteindelijke document wordt vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders. Na vaststelling is het document 24 maanden geldig. De inhoud is ambtelijk afgestemd met de verschillende vakdisciplines. Het doel van dit PUK is drieledig: • Het biedt een ruimtelijke visie op hoofdlijnen voor de herontwikkeling van De Lozerhof in de stedenbouwkundige context. • Het biedt ruimtelijke en functionele randvoorwaarden. • Het functioneert als ruimtelijke onderbouwing voor een nog op te stellen bestemmingsplan wijziging of een nog te volgen WABO-procedure. Het initiatiefplan op basis waarvan dit PUK is opgesteld, is globaal van opzet, waardoor verschillende onderzoeken nog moeten worden uitgevoerd of bij verdere uitwerking om nadere verdieping vragen.

1.3

Opgave

De ambitie is om een aantrekkelijk en levendig woon- en leefmilieu te creëren in Den Haag Zuidwest. Het huidige coalitieakkoord 2018-2022 noemt Den Haag Zuidwest als een kansrijk en mooi gebied, bij uitstek geschikt voor het toevoegen van nieuwe woningen in een groene leefomgeving. Deze ambitie komt voort uit de Agenda Ruimte voor de Stad (RIS295016), waarin de woningbouwopgave voor Den Haag is omschreven en waarin is opgenomen dat de verdichtingsopgave samen gaat met verduurzamen en vergroenen. Na het vaststellen van de Agenda zijn verdere deelverkenningen uitgevoerd. De uitkomst van deze verkenning is volledige gepubliceerd en de vervolgstappen zijn aangekondigd, namelijk gebiedsvisie en gebiedsagenda’s. Belangrijk is dat het verder opschalen van de intensivering bovenop de eerder geformuleerde ambitie van 4.200 naar 10.000 extra woningen, een gunstige kanteling teweeg zou kunnen brengen in de eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad. Daarbij kan een meer gedifferentieerd

woonmilieu worden gemaakt. Een toename die niet alleen gunstig is voor de diversiteit aan woningen, maar die ook een grotere variatie en rijkdom aan voorzieningen teweeg zal brengen.

1.4

Projectomschrijving

Programma binnen projectgebied Het ingediende planinitiatief bestaat uit een compact bouwblok voorzien van een toren. Dit initiatief is een van de eerste projecten aan de rand van de Uithof en de Lozerlaan waar de transformatie van de stadsrand van Zuidwest vorm krijgt. Hoogte accenten dienen de bestaande structuur van het stedelijk weefsel te versterken. De Lozerhof is een plek waar de omgevingskwaliteit een verdichting met hoogbouw toelaat. Door de ligging nabij de kruising van de Hengelolaan met de Lozerlaan, een knooppunt van verkeersaders, en de zichtlocatie op de Uithof, is deze plek geschikt voor hoogbouw, waarbij de verknoping van de “lange lijnen” van Den Haag geaccentueerd wordt.

1.5

Leeswijzer

Het planuitwerkingskader bevat 7 hoofdstukken: • Hoofdstuk 1 gaat in op de aanleiding van de ontwikkeling, geeft een beschrijving van het planinitiatief, het bestaande relevante beleid en de overwegingen van de gemeente om het initiatief te faciliteren. • Hoofdstuk 2 bespreekt de communicatie. • Hoofdstuk 3 behandelt de bestaande situatie en context van het plangebied. • Hoofdstuk 4 schetst een beeld van de ruimtelijke visie op het gebied en de daarbij behorende achtergronden. • Hoofdstuk 5 geeft een omschrijving van de uitwerking. • Hoofdstuk 6 behandelt de kaders waar de nieuwe ontwikkeling aan moet voldoen zodat het leidt tot en gebaseerd is op een goede ruimtelijke ordening. • Hoofdstuk 7 behandelt de financiering en uitvoeringsaspecten.

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

5

grens visiegebied grens studiegebied grens projectgebied Begrenzing visiegebied, studiegebied en projectgebied

6

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

2. SAMEN DE STAD MAKEN 2.1

Proces van communicatie en aanpak

Het college van Burgemeester en Wethouders neemt de reacties van belanghebbenden mee in haar besluitvorming over bouwplanontwikkelingen. De initiatiefnemer moet dan ook kunnen aantonen hoe belanghebbenden worden geïnformeerd en hoe zij reageren op de voorstellen. Dit gebeurt op basis van een door initiatiefnemer op te stellen communicatieplan, dat ter beoordeling aan de gemeente Den Haag wordt voorgelegd. Bij particuliere initiatieven ligt de verantwoordelijkheid voor het betrekken van de buurt bij de ontwikkelende marktpartij. Om initiatiefnemers te helpen bij de communicatie met belanghebbenden heeft de gemeente een “Handreiking communicatie particuliere bouwinitiatieven” opgesteld. Deze is als bijlage aan dit plan uitwerkingskader toegevoegd. Samengevat zijn de belangrijkste stappen in de communicatie aanpak: • Breng alle belanghebbenden in kaart en inventariseer welk(e) belang(en) zij hebben bij het project. • Zoek eerst contact met de direct belanghebbenden zodat zij niet verrast zijn • Breng in kaart wat mogelijke gevoeligheden in het project zijn en bepaal hoe communicatie een bijdrage kan leveren om deze op te lossen. • Sta van te voren uitvoerig stil bij de vraag of de doelgroep mag meedenken of eventueel zelfs mag meebeslissen in de uitwerking van het project. Welke ruimte is er voor participatie? • Bepaal uw strategie op basis van voorgaande stappen.

Afhankelijk van de impact van het project en de belangen die er spelen kan in het ene geval een informatieve brief aan belanghebbenden toereikend zijn. In een ander geval zijn één of meerdere informatiebijeenkomsten of een participatietraject gepaste middelen; • Bedenk vooraf bij het organiseren van een informatiebijeenkomst of een bijeenkomst met plenaire

•

2.2

presentaties en vragenronde de voorkeur heeft, of dat juist een inloopbijeenkomst met informatiepanelen en meer 1-op-1 contact met de doelgroep handiger is. Betrek belanghebbenden bij de voortgang van het bouwproces en los overlast zo snel mogelijk op.

Betrokken stakeholders en standpunten

Er zijn een viertal stakeholders betrokken bij deze ontwikkeling, namelijk: 1. Stebru is ontwikkelaar en huidige eigenaar van het kavel en voornemens dit te ontwikkelen. 2. Saffier de Residentie, de zorginstelling van De Lozerhof. Tussen eigenaar en de zorginstelling zijn afspraken gemaakt om ontwikkeling mogelijk te maken van 110 zorgeenheden. 3. Omwonenden. Het betreft hier voornamelijk bewoners van De Lozerhof, het Laagveen, de Hengelolaan en het Randveen. Zij zijn tweemaal geïnformeerd over het plan en zijn in de gelegenheid gesteld hun zorgen en aandachtspunten mee te geven. 4. Stadsdeel Escamp. De beheerder van het sport en speelterrein Hengelopark Op dinsdag 26 juni 2018 is een presentatie aan de wijk georganiseerd door Stebru. Deze avond was goed bezocht en de omwonenden hebben de mix van vrije sector appartementen en appartementen voor ouderen als een positieve ontwikkeling in de buurt opgevat. Daarnaast zijn zorgpunten aangegeven die in de verdere planuitwerkingen zijn betrokken. De volgende reacties kwamen vanuit de buurt. Reactie 1 Bewoners: De toren van ca. 70 meter Een aantal van de aanwezige bewoners was van mening dat de hoogte van het gebouw niet hoger zou mogen zijn dan de bestaande bebouwing. Daarnaast werd een toren van 70 meter niet passend gevonden in de bestaande omgeving. Het argument dat dit een baken of herkenningspunt zou zijn voor

de Hengelolaan werd niet als doorslaggevend ervaren, maar eerder als onduidelijk. Reactie Gemeente Den Haag Hoogbouw van 70 meter heeft al incidenteel plaatsgevonden in Zuidwest. Voorbeelden zijn het Pharos gebouw aan de Loevesteinlaan en het stadsdeelkantoor aan de Leyweg. In Agenda Ruimte voor de Stad (sept. 2016) is een verdichtingsopgave benoemd voor Zuidwest, het toevoegen van 4.200 woningen. Tegelijkertijd kijkt de Gemeente naar de kansen voor verdergaande intensivering en differentiatie boven op de eerder geformuleerde ambitie van 4.200. Deze intensivering, waarmee het sociale aandeel 100% wordt teruggebouwd maar een markt aandeel wordt toegevoegd om de differentiatie in Zuidwest te vergroten, leidt tot andere typologieën en woningen. Tevens is De Lozerhof een locatie aan de Uithof met een uitzonderlijke omgevingskwaliteit. De nota Eyeline & Skyline, de hoogbouwvisie van de gemeente Den Haag, zegt er het volgende over: “Hoogteaccenten dienen de bestaande structuur van het stedelijke weefsel te versterken en aan te sluiten op de bestaande ruimtelijke en functionele context. De plekken waar hoogbouw kan komen zijn kruispunten van belangrijke verkeersaders, zichtlocaties gekoppeld aan de ‘lange lijnen’ van Den Haag en locaties die vanuit hun intrinsieke omgevingskwaliteit geschikt zijn voor verdichting met hoogbouw.

Hoogteaccenten op belangrijke kruispunten of in lange zichtlijnen dienen als oriëntatiepunten in deze vaak uitgestrekte wijken. Een voordeel van hoogbouw op locaties met intrinsieke omgevingskwaliteit, zoals aan de randen van het groen, is het uitzicht”. Reactie 2 Bewoners: Duurzaamheid en CO2 uitstoot Binnen het initiatief moet rekening worden gehouden met de opwarming van de aarde door de CO2 uitstoot te beperken voor de generaties na ons.

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

7

57

situering projectgebied

Zuidwestflank, Nota Agenda Ruitme voor de Stad, september 2016

8

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

Reactie Gemeente Den Haag Het initiatief moet aan de hoge ambities van duurzaamheid voldoen die de gemeente Den Haag heeft vastgesteld. Voor gebouw en gebied betekent dit het volgende (zie ook nota ’Haagse Hoogbouw Eyeline & Skyline’): • BREEAMNL excellent, minimaal 4 sterren; • of GPR-norm, minimaal 8 voor de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde, 9 voor energie. • gasloos bouwen. Daarnaast heeft de ontwikkelaar de intentie om het gebouw te verwarmen door aansluiting op het lokale warmtenet (geothermie) te zoeken. Reactie 3 Bewoners: De koppeling met het Hengelolaanpark De nieuwe entree vanuit De Lozerhof naar het Hengelolaanpark werd als niet wenselijk ervaren. De druk op het park/het speelterrein is nu al hoog, dus een rechtstreekse koppeling met de nieuwbouw ter plaatse van De Lozerhof zag men niet zitten. Dit werd gedeeld door gemeentelijke collega’s van het stadsdeel die ook bij deze avond aanwezig waren Reactie Gemeente Den Haag Naar aanleiding van deze opmerking zijn aanpassingen gedaan aan de uitgangspunten van het initiatief. Met name de koppeling met het Hengelolaanpark is uit het plan gehaald. Het initiatief geeft wel de mogelijkheid om in de toekomst een verbinding te maken, als dit wenselijk is. Reactie 4 Bewoners Parkeren Bij het bepalen van aantal beschikbare parkeerplaatsen niet alleen afgaan op parkeernormen.

Over het algemeen kan worden gesteld dat jonge stellen dikwijls over twee auto’s beschikken en private lease erg populair en laagdrempelig is.

Reactie Gemeente Den Haag Voor elk initiatief gaan we uit van de vastgestelde parkeernorm van de gemeente Den Haag. Per wijk wordt er rekening gehouden met de bestaande parkeerdruk. Verder moet elk nieuw initiatief het parkeren oplossen op eigen terrein. Wel zijn er omstandigheden waar naar gekeken kan worden, zoals deel concepten voor auto’s, elektrische fietsen en de halte plaatsen van het openbaar vervoer. Het huidige parkeerbeleid laat ook toe dat een deel van het parkeren mag worden opgelost op de openbare straat, indien de parkeerdruk dit toelaat. Het uitgangspunt van het parkeerbeleid is dat de initiatiefnemer een parkeerbalans laat opstellen voor zijn project. Op dinsdag 9 mei 2019 is een tweede presentatie aan de wijk georganiseerd door Stebru. Ook deze avond was goed bezocht. Opnieuw zijn zorgpunten aangegeven. De volgende reacties kwamen vanuit de buurt: 1.

Waarom geen sociale woningbouw?

Er wordt een toelichting gegeven op het beoogde woningbouwprogramma en op de wens om de wijk meer te differentiëren en dat gaat het beste met een woningbouwprogramma dat aanvullend is op de bestaande (eenzijdige) sociale woningvoorraad. 2.

Diverse klachten over spelende kinderen in het park;

Naar aanleiding van de vorige bijeenkomst is dit probleem opgepakt en met de coördinator spelen bij het stadsdeel Escamp besproken. Wat zich hier wreekt is dat er gewoond wordt aan de rand van het speel/sportpark dat heel populair is. Het wordt ook door de aangrenzende Anne Frankschool gebruikt. Met de school moeten er nadere afspraken gemaakt worden over het gebruik. 3. Bewoner woont in koopwoning EGW Laagveen, er zijn toezeggingen uit het verleden niet waargemaakt, waardoor woningwaarde achterblijft.

Bewoner refereert in haar betoog over het verleden en de garantiekaart waarbij de ambities voor de sloop en vervangende nieuwbouw uit het verleden met de bewoners destijds zijn gecommuniceerd. Bewoonster zei dat er destijds was beloofd dat er veel meer nieuwbouw zou komen waardoor de wijk Bouwlust ingrijpend vernieuwd zou gaan worden en de pioniers (lees kopers van een nieuwbouwwoning van het eerste uur) nu het gevoel hebben in de steek te zijn gelaten door de overheid. Er wordt daar antwoord op gegeven door te refereren aan de crisis en de problemen bij Vestia en de gevolgen hiervan voor de sector. Maar er is ook gezegd dat nu het weer beter gaat er in hun directe omgeving (Laagveen) de komende jaren wel ingrijpend vernieuwd zal gaan worden (de Venen e.o.) en dat er dus met vertraging alsnog tegemoet wordt gekomen aan de ambitie voor meer gemengde wijken. 4.

Mooi plan!

5.

Blijft gratis parkeren in de buurt behouden?

Er is nu geen plan om betaald parkeren in te voeren. De huidige bezettingsgraad is zodanig (laag) dat er zelfs ruimte is om een deel van de parkeereis op te vangen op de openbare straat! 6.

Is de parkeergarage openbaar?

Stebru geeft aan dat de parkeergarage niet openbaar is want deze is bedoeld als opvang voor de auto’s van de toekomstige bewoners. De architect geeft aan dat het aantal pp in de parking momenteel hoger ligt dan het aantal pp dat wordt geëist voor de toekomstige bewoners van het nieuwe complex. 7.

Waar is de toegang van de parkeergarage?

8.

Zal het Randveen een sluiproute worden?

9. Randveen nu eenrichtingsverkeer, wordt straks 2 richtingen? Let op veiligheid fietsers! Wat gebeurt er met de langsparkeerplaatsen?

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

9

De vragen 7, 8 en 9 zijn samenhangend en hebben dus te maken met de verkeersafwikkeling/ontsluiting. Toegelicht wordt waar de in/uitgang van de parking zit en dat het de bedoeling is dat er komend vanuit de garage weer teruggereden kan worden naar de Hengelolaan. Zo voorkomen we dat al het verkeer richting Laagveen /Meppelweg wordt geleid. Volgens de bewoners moet dan een deel van de Randveen worden heringericht en breder worden gemaakt om de afwikkeling mogelijk te maken. Als we geen parkeerplaatsen willen verliezen dan zal er ook iets met de rooilijn moeten gebeuren. Volgens de Architect gaat de bebouwing daar naar achteren dus is er de mogelijkheid om het profiel aan te passen/te herinrichten. De bewoners geven an dat dit dan onderdeel van het project moet worden. 10.

Wat zijn de exacte bouwhoogtes?

De architect geeft de hoogtes aan van de nieuwbouw in relatie tot de bestaande bouwhoogtes. Op sommige plekken zal de bouwhoogte iets lager worden maar op één plek gaan we fors de hoogte in (tot ca 70 meter aan de Hengelolaan). Wel is de toren slanker ontworpen waardoor deze minder zwaar oogt volgens de architect.

bewoners zijn hier zoveel mogelijk over geïnformeerd. De meeste zaken staan los van de nieuwbouw.

Dat is gedeeltelijk onvermijdelijk maar de insteek is om overlast behapbaar te houden.

14. Toegankelijkheid van binnengebied/dek voor mindervaliden. Naar aanleiding van de artist impression wordt gevraagd of het binnengebied ook bereikbaar is voor minder validen/mensen met een beperking. Architect geeft aan dat toegankelijkheid wordt geborgd via een interne route door het gebouw.

19.

15. Toegankelijkheid: ligging van het bruggetje t.o.v. kopwoning laagbouw. Liever terug naar oude plek en afsluitbaar maken. Deze discussie is de vorige keer ook gevoerd en gaat over de relatie tussen nieuwbouw en het sport/speelveld. De vorige keer is een directe relatie afgewezen waardoor nu angst bestaat dat de bewoners van de nieuwbouw die wel gebruik willen maken van het sport/speelveld allemaal langs de bestaande bebouwing aan de Hengelolaan gaan. Dit leidt in de discussie tot de suggestie om toch een relatie aan te brengen maar deze afsluitbaar te maken en mee te laten lopen in het beheer/de toegankelijkheid van het (beheerde) binnenterrein.

Hier is het stadsdeel Escamp mee bezig. 20.

Bewoner vindt de toren te hoog.

Deze bewoner heeft ook de vorige keer aangegeven niet overtuigd te zijn van nut en noodzaak van een dergelijk hoog baken. 12. Uitweiding over voormalige garantiekaart, beloftes uit het verleden (zie ook 3) 13.

Deze opmerking is doorgezet naar de Politie, maar er zijn op dit moment geen meldingen bekend van overlast in de buurt. Men gaat het monitoren. 17. Hoe wordt het dek ingericht? De architect geeft een toelichting.

Overlast in het park;

De opmerkingen/klachten over verschillende zaken in en rondom het park zijn neergelegd bij de desbetreffende medewerkers van het Stadsdeel Escamp op de Leyweg. De

10

16. Hangjeugd onder de toren van de nieuwbouw, tussen de kolommen?

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

De bedoeling is dat mensen/bewoners t.z.t. nog mee kunnen denken. 18.

Overlast tijdens de bouw?

Is er zicht op windhinder? Onderzoek?

Wordt meegenomen in de toetsing van het bouwplan met onderzoeken. 21. Ongedierte: tijdens de bouw komen er ratten vrij. Er is een plaag in Zuidwest! Deze vraag is uitgezet bij de milieumedewerkers van het stadsdeel Escamp. 22.

Extra bewonersavond?

Thema is aansluiting op openbare ruimte/verkeerssituatie; gemeente doet deze toezegging 23.

11.

Wat gebeurt er met de Afghaanse vereniging?

Restaurant? Horeca?

Enkel gekoppeld met het thema Zorg. Stebru staat open voor goede suggesties uit de buurt!

Conclusie: De herontwikkeling van de locatie De Lozerhof van een verouderd zorgcomplex naar een gecombineerd wooncomplex met zowel zorggerelateerde als middeldure woningen met enkele voorzieningen in de plint stuit niet op fundamentele bezwaren vanuit de buurt. Men ziet deze vernieuwing als noodzakelijk en verwelkomt de beoogde programmering met een andere dan louter sociale woningbouw. Wel is er enige scepsis over de beoogde bouwhoogte en de noodzaak om de hoogbouw in te zetten als landmark aan de Hengelolaan. Zorgpunten vanuit de omgeving zijn wel de relatie met het achterliggende sport/speelveld en de ontsluiting van de parkeergarage/het complex en de gevolgen van de verdichting voor het parkeren in de omgeving. Deze zorgpunten zullen in de verdere uitwerking naar een WABO-aanvraag door de initiatiefnemer moeten worden meegenomen.

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

11

1

2

4

12

3

5

6

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

7

8

9

Historie

3. LOCATIE

Stedenbouwkundig plan

In 1949 3.1 bedachtPositie stadsplanner Dudok een structuurplan dat uit 4 in de stad wijken zou bestaan. Namelijk Morgenstond, Bouwlust, Vrederust en DeDe Lozerhof is gelegen het stadsdeel aangroen. de Berestein. gemeente vond hetinplan te groot enEscamp, wilde meer Uiteindelijk F. van der Sluys een plan op waarbijkenmerkt Berestein randstelde van de Haagse wijk Bouwlust. Escamp gehalveerd en de Lozerlaan minderbevolkingssamenstelling, westelijk kwam te liggen. een De zichisdoor een multiculturele wijk Berestein werd samengevoegd met Bouwlust. Dit zorgde voor eenzijdige woningvoorraad met een groot aanbod aan sociale een onduidelijk en langgerekt centrum. huurwoningen (69,9%), en een hoeveelheid groen In de wijk werd veel ruimte gemaakt voorruime het eengezinshuis. Er werd waaronder twee grote groengebieden; het Zuiderpark en De verscheidenheid in richting en hoogte van de bouwstroken toegepast Uithof. te voorkomen. De wijk is een levendig stadsgezicht om eentonigheid doordat er voldoende ruimte voor gemeenschappelijke tuinen, groen en waterDen gemaakt Haag is. Zuidwest wordt gekenmerkt door een stapeling van sociaal-economische problemen. De oorzaken van deze

Oorspronkelijk had de wijk Bouwlust en Berestein een klassieke voornamelijk de eenzijdige opbouwproblematiek met een plintzijn en daklijst. Nu is te er herleiden vooral ratitot onalisati e en woningvoorraad waarin veel goedkope en verouderde systeembouw te zien. Er is gebruik gemaakt van hoog-voorkomen. en laagbouw. Om eenvan variati e in in sociale huurwoningen Een deel Escamp het ruimtebeeld te Zuidwest, verkrijgen.een Op knooppunten de verschillende Den Haag gebied dat ca.van 67.000 inwoners buurtenbevat, is hoogbouw Dit zijnvoor landmarks de buurt. is in detoegepast. Agenda Ruimte de Stadvan (RIS295016) Langs de Lozerlaan zijn in 1970 flatgebouwen van 16 verdiepingen benoemd als transformatiegebied. Zuidwest heeft de opgave gebouwd

Bouwtijden De is Lozerhof is maar een klein onderdeel van Bouwlust Bouwlust de wijk ten noorden van de Beresteinlaan. Deze wijk is gescheiden doorgekenmerkt middel van een groenstrook Vrederust. Later dat wordt door bouwblokken de vorm van De wijk Bouwlust is na de oorlog inmet kortein tijd gebouwd. Een groot deel van de bebouwing stamt uit de jaren ‘50 ontwikkeld en ‘60, in de vorm van pas werd het zuidelijke deel onder de Beresteinlaan waar stempels. Het projectgebied wordt ingesloten door Randveen, zogenaamde stempelwijken. Vanuit een eenduidig principe werd er ook de Lozerhof zich bevindt. Het plan Berestein werd samenvan met op grootschalige wijze antwoord gegeven op de woningvraag Hengelolaan, Laagveen en Beresteinlaan. De samenhang Vrederust-west uitgewerkt.destijds. In de loop der tijd is de wijk aangevuld met meer gebouwen,

tussen de bouwblokken isinin loop der jaren wat met name het de gebied rond het gebouw Lozerhof. Hier versnipperd is een mengelmoes van verschillende ingrepen aanwezig. geraakt door verschillende functies als scholen, sport clubs en andere nieuwbouw in het gebied. De structuur van singels en groene buurtwegen vormt één van de basisprincipes van de ruimtelijke opzet van Zuidwest. De royaal gedimensioneerde straatprofielen (zoals de Hengelolaan) waarin veel ruimte voor bomenrijen en singels met groene oevers is opgenomen, vertegenwoordigen een kwaliteit die moet worden behouden. Binnen het onbestemde blokgroen liggen er mogelijkheden om verder te verdichten en een kwalitatieve inpassing teweeg te brengen in de openbare ruimte.

Morgenstond Zichtenburg

Bouwlust Berestein

Vrederust De Uithof

Wippolder

Plan F. van der Sluys uit 1952

om te herstructureren. Deze herstructurering biedt kansen 3.2 Historie de 80 betrokken te vernieuwen Kopgevels en een stedelijke Eind jaren heeft er stadswijken renovatie plaatsgevonden. zijn ingepaktverdichting vanwege energiehuishouding. Ookvan de indeling van de puien te realiseren. Een deel de woningbouwopgave Zuidwest is direct zijn na de oorlog de stempel polder Escamp gebouwd. De buurten van Berestein vrijwel uitinéén opgebouwd is veranderd. van Den Haag kan in Zuidwest worden opgevangen. Dit biedt die 11 keer is. De randen rondom stempels hebben Het gerepeteerd gebied ligt tussen Loosduinen, hetde Zuiderpark en de De wijk Bouwlust. Bron: Gemeentearchief Den Haag Gebouwen met rondingen of onregelmatige vormen passen het een bijzondere vormgeving. superblok: strokenverkaveling met de mogelijkheid om een substantieel deel marktwoningen gemeentegrens met Het Rijswijk. Het uitbreidingsplan is ontworpen orthogonale karakter aan. Het beeld van losse bebouwing in een veel groen ertussen in het noordwesten. Langs de Lozerlaan de toegroene te voegen, waardoor de eenzijdige samenstelling van de door Dudok (1949),26waarbij de hoofdstructuur is gevormd door openbare ruimte moet vastgehouden worden. Stedenbouwkundig analyse Lozerhof - 16-01-2018 schuingeplaatste strokenverkaveling.

woningvoorraad doorbroken wordt en een meer gedifferentieerd lange doorgaande lijnen, die de bestaande stad verbinden woonmilieu ontstaat met meer draagvlak voor voorzieningen. met het aangrenzende landschap. Het ontwerp bestond uit Voornoemde ambities en doelstellingen laten de toekomstige veranderingen in Den Haag Zuidwest zien die ook op verschillende herontwikkelingslocaties zoals die van De Lozerhof van toepassing zijn. De plannen en gebiedsagenda’s zijn nog niet vastgesteld. Daarom is het belangrijk dat de randvoorwaarden in deze PUK flexibel zijn, zodat de herontwikkeling van De Lozerhof ook binnen de toekomstige doelstellingen voor herstructurering en verdichting past. Daarbij zijn de principes van het verder vergroenen en verduurzamen nog steeds essentiële uitgangspunten.

24

half open bouwblokken met veel ruimte voor groen, water en gemeenschappelijke tuinen. Het uiteindelijke uitwerkingsplan voor Bouwlust en Vrederust is opgesteld door F. van der Sluys in 1952. Hierbij is het profiel van de Beresteinlaan tot de helft teruggebracht waardoor de Lozerlaan minder westelijk kwam te liggen. Dit resulteerde in meer groen voor de wijk. De groen gebieden, hoofdwegen en waterlopen scheiden de wijken van elkaar. Het merendeel van de woningen werd binnen de toen geldende regelingen voor de volkshuisvesting tot stand gebracht. Dit heeft geleid tot grote eigendomsposities van verschillende woningcorporaties (ca.83 %).

Stedenbouwkundig analyse Lozerhof - 16-01-2018 PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

13

Verkavelingsstructuur Bouwlust De wijk Bouwlust ligt tussen de Meppelweg, de Dedemsvaartweg, de groenstrook ten noorden van de Melis Stokelaan en de Lozerlaan. Bouwlust vormde met Vrederust ooit het sluitstuk van het omvangrijke naoorlogse woongebied Den Haag Zuidwest. De wijk is opgebouwd met een stempel verkaveling. De stempel configuratie is elf keer gerepeteerd. De randen rondom de stempels hebben een bijzondere vorm gekregen. Rondom De Lozerhof is de stempel minder prominent aanwezig. Dit cluster kenmerkt zich door een menging van verschillende functies en stijlen waarbij onderdelen in verschillende decennia gerealiseerd zijn. De nieuwe Lozerhof ontwikkeling zal dit cluster een nieuwe identiteit meegeven. In Bouwlust is de strokenverkaveling ook wat meer aanwezig waarbij veel groen langs de randen opgenomen is. De verkavelingsstructuur van Den Haag Zuidwest laat van Moerwijk tot en met Bouwlust geleidelijk aan een verschuiving zien. In Moerwijk zijn het de woongebouwen van de verkaveling die de kwaliteit van de openbare ruimte bepalen en definiëren. Dit is veel minder het geval in Bouwlust en Vrederust, waarbij de gebouwen meer als losse ensembles in de ruimte zijn geplaatst.

Hier is de openbare ruimte bepaald door gebruik te maken van landschappelijke elementen, door de ruime opzet van wegprofielen voorzien van singels of bomenrijen, soms ondersteund door repetities van blokken, kopgevels of ensembles. De Lozerhof is gelegen aan Hengelolaan, nabij het kruispunt met de Lozerlaan. Deze twee belangrijke structurerende lijnen in Zuidwest zullen in de toekomst in uitstraling en betekenis veranderen. Het is de ambitie om de Hengelolaan te transformeren van een verkeersweg tot een groene laan met singels, bomenrijen en brede langzaam verkeer verbindingen. Mogelijke ontkoppeling van Hengelolaan van de Lozerlaan, maakt het in de toekomst mogelijk om de groene verbinding met de Uithof te versterken. De Lozerlaan vormt tot heden de stadsrand van Den Haag, een parkway met een zorgvuldig vormgegeven landschappelijke overgang van bebouwingsrand (de schuin geplaatste bebouwing van 4-5 lagen), waterpartijen en boomgroepen en een flauwe bocht in de weg, waardoor deze rand goed zichtbaar is. De Lozerhof is gepositioneerd Verkavelingsstructuur Bouwlust-Vrederust

14

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

in de tweede linie, achter de schuin geplaatste bebouwing. De Lozerhof vormt een landmark aan het eind van de Hengelolaan, als schakel punt en overgang tussen Zuidwest en park Uithof. Hoogbouw en typologieën in Zuidwest Omdat in het planinitiatief ook hoogbouw opgenomen is, wordt het opportuun ook de bestaande vormen van hoogbouw in Zuidwest te analyseren. Vanuit de nota ’Haagse Hoogbouw Eyeline & Skyline’ zijn kaders gesteld voor locaties waar hoogbouw in Den Haag toegestaan is. Voor Zuidwest geldt op dit moment dat hoogbouw vooral als een solitair bebouwingsaccent wordt opgevat in het orthogonale raamwerk van lanen en singels. Gelet op de intensiveringsopgave van Den Haag Zuidwest zijn solitaire hoogbouw typologieën (torens) bruikbare stedelijke objecten in relatie tot bestaande structuren. Om forse verdichtingen en een gedifferentieerd aanbod aan woningen te genereren is een bebouwingstypologie nodig met een stedelijke laag. Een verkavelingstypologie die in staat is forse aantallen te combineren met een aanzienlijke variatie in woningtypen. Die tegelijkertijd in staat is de openbare ruimte te vormen en af te zonderen van de meer privaat georiënteerde ruimten dicht bij de woningen. De verkavelingstypologieën die passen bij de stedenbouwkundige opzet en cultuur-historische waarden van dit gebied moeten nog verder worden uitgewerkt en onderbouwd.

Duidelijk is wel dat hoogbouw in torens alleen incidenteel en op markante plaatsten, zoals op de beëindigng van de lange lijnen in de stedelijke context voorstelbaar is. Voor Zuidwest geldt: • De kwaliteit van Zuidwest ligt vooral in de aanwezigheid van een ruime water- en groenstructuur. Deze belangrijke structuren moeten worden behouden, waar nodig worden versterkt en optimaal worden ingezet; • Verdichten binnen de bestaande structuren is goed mogelijk. Dit leidt tot nieuwe typologieën zoals een compact bouwblok en stedelijke (half open of gesloten) blokken.

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

15

Strategische conclusiekaart verkenning Zuidwest (bron: Gebiedsverkenning Zuidwest, RIS 302569)

16

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

3.3

Actuele ontwikkelingen en kansen

Er spelen diverse ontwikkelingen in Zuidwest die een enorme impuls zullen geven aan het gebied. Het nadenken over de noodzakelijke transformaties van het gebied heeft geleid tot de kaart (zie kaart op pag.16) waarin de verdichting vooral langs de lanen en singels plaatsvindt (Hengelolaan, Melis Stokelaan en Meppelweg). Op dit moment spelen de volgende voorbereidende werkzaamheden van de ontwikkelingen die van toepassing zijn op De Lozerhof: • Verkenning Zuidwest • Vergroenen van de Hengelolaan • Verdichten langs de stadstraten met woningen en voorzieningen • Verkenning Lozerlaan • Mogelijk afkoppelen Hengelolaan van Lozerlaan • Verbeteren oversteekbaarheid naar De Uithof • Verkenning de Venen • Verdichten en renoveren van de woningvoorraadvoord verschillende corporaties Verkenning Zuidwest (RIS302569) Na de vaststelling van de Agenda Ruimte voor de Stad, is een reeks van deelverkenningen gestart om te onderzoeken hoe de verdichting en het toevoegen van marktwoningen in Den Haag Zuidwest, het beste vorm kan krijgen en daarbij de gewenste kanteling teweeg kan brengen. Deze verkenningen hebben geleid tot een voorlopige, ruimtelijke conclusiekaart.

Het ruimtelijk programma bevat de volgende elementen: • versterking van de woningmarktpositie van Den Haag Zuidwest; • een versnelde energietransitie van het inmiddels verouderde corporatiebezit; • bij herstructurering van sociale woningbouw door middel van sloop en nieuwbouw, wordt naast 100% terugbrengen

•

• •

• •

sociale voorraad ingezet op een forse verdichting met marktwoningen. een hogere dichtheid en meer differentiatie is mogelijk bovenop de eerder geformuleerde ambitie 4.200 woningen toe te voegen; toevoegen van programma volgend op de woningbouw; voorzieningen en lokale werkgelegenheid; herontwikkeling van het winkelcentrum Leyweg tot een breed geschakeerd knooppunt van stedelijk voorzieningen met een regionale betekenis; aansluiten bij de beoogde stedelijke en regionale ‘schaalsprong openbaar vervoer’; een herijking van de waarde van het groen.

In deze verdichtingsaanpak is de herpositionering van het gebied in de regionale en stedelijke context een bedoeld neveneffect. Zittende bewoners blijven daarmee voor het gebied behouden, maar Zuidwest wordt bovendien interessant gemaakt voor woningzoekenden, ondernemers en instellingen uit andere delen van Den Haag en uit de omliggende regio. In de eerste ruimtelijke en functionele conclusies worden de lange, radiale lijnen naar de stad en de tangenten naar de regionale gebieden als belangrijke vervoerslijnen en functioneel gemengde stadsstraten gezien. Zij vormen, tezamen met de grote stadsparken, de belangrijke dragers van de nieuwe publieke, openbare ruimten en vormen een effectieve strategie voor verdere ontwikkeling Verkenning Lozerlaan Doel van de verkenning naar de ruimtelijke dimensionering van de Lozerlaan is de verbetering van de doorstroming van het auto verkeer naar de regio. Die verkenning is nog niet afgerond. Ook wordt onderzocht in hoeverre de inpassing van de Lozerlaan kan worden gekoppeld aan ruimtelijke inpassingen die de verbetering van de kwaliteit van de stadsrandzone van Zuidwest ten doel hebben. De gemeente en een team van experts doen in dit verband nader onderzoek om te kijken welke maatregelen passend en haalbaar zijn. In verschillende

scenario’s worden Hengelolaan en Melis Stokelaan afgekoppeld van de Lozerlaan, om de doorstroming te versnellen. Ook is een betere fietsverbinding over de Lozerlaan, naar het aangrenzende groene leisure-landschap van De Uithof nodig. Aantrekkelijke slowlanes en een meer intensief gebruik van de huidige waterstructuur op de Hengelolaan vormen de ingrediënten om de Hengelolaan te transformeren naar een aantrekkelijke, groene route voor het langzaam verkeer in de richting van het Zuiderpark

3.4

Knelpunten

Toekomstige loskoppeling Hengelolaan - Lozerlaan Indien de Lozerlaan tussen Erasmusweg en Meppelweg verkeerskundig zou worden losgekoppeld van de Hengelolaan en de Melis Stokelaan, ontstaan stedenbouwkundig en functioneel gezien andere uitgangspunten. De Hengelolaan zal als gevolg daarvan veranderen in profiel en karakter waarbij ook de wijkontsluiting van Bouwlust zal wijzigen. Dit heeft gevolgen voor de Randveen, die opnieuw ingericht moet worden om De Lozerhof en de wijk te ontsluiten. Een ander gevolg is dat de locatie De Lozerhof meer in “de luwte van de stad” zal komen te liggen. In de keuze voor het gebruik van woningtypen en de beoogde doelgroepen moet deze omstandigheid worden meegewogen. Verkeerskundige loskoppeling van de Lozerlaan heeft ook verandering van de betekenis van de Berensteinlaan tot gevolg. Deze wordt belangrijker als ontsluitingsweg, maar kan daardoor ook van betekenis veranderen. Het kan mogelijk meer een stadsstraat worden waar verschillende (extra) voorzieningen langs gepositioneerd kunnen worden.

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

17

LEGENDA Situering projectgebied

Onderzoekszone: bereikbaarheid bestaande functies, water, verbindingen Uithof Inpassing van de Lozerlaan Groene verbindingen fiets/voetgangers Versterking Regiopark de Uithof Vergroenen Hengelolaan Ambitie tot verdichten Revitaliseren bedrijven/functiemening Belangrijke kansrijke functies en programma’s Versterken recreatief en sport programma Mogelijke inpassing Erasmusvaart

Kansenkaart verkenning Lozerlaan/de Uithof -(bron: Gebiedsverkenning Zuidwest, RIS 302569)

18

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

4. RUIMTELIJKE VISIE 4.1

Verbinden

Den Haag Zuidwest is in de Agenda Ruimte voor de Stad (sept 2016) aangewezen als een verdichtings- en herstructureringsgebied. De conclusie kaart en de kansen voor Zuidwest zijn beknopt omschreven in hoofdstuk 3.8 ‘Actuele kansen en ontwikkelingen’. Voor De Lozerhof zijn de belangrijkste aanknopingspunten het vergroenen van de Hengelolaan en de verdichtingsopgave binnen Zuidwest, waarbij nieuwe typologieën en woningbouwprogramma’s nodig zijn om in Zuidwest een verandering tot stand te brengen. Deze veranderingen zijn onder andere het creëren van een divers woningaanbod met de daarbij behorende voorzieningen, het verbeteren van de groene kwaliteiten, versnelling en intensivering van het openbaar vervoer en het verduurzamen van Zuidwest. Ruimtelijke inpassing Het huidige verpleeghuis staat op een verhoging, is weinig uitnodigend, en slechts toegankelijk via een centrale entree met balie, waardoor het weinig of geen relatie met de omgeving heeft. Voor De Lozerhof is daarom een goede verankering in de omgeving van groot belang, met name de adressering aan de Hengelolaan. Bijzondere aandacht moet worden gegeven aan de publieke ruimte rondom het gebouw, de toegankelijkheid ervan en de wijze waarop het openbare karakter wordt vormgegeven. Belangrijke aspecten zijn de sociale veiligheid van het gebied en een van zelfsprekende scheiding tussen formele en informele ruimten.

4.2

Groen stedelijk milieu

Escamp is in de Agenda Ruimte voor de Stad aangewezen als één van de gebieden waar kansen voor ontwikkeling liggen. Waar rondom de voorzieningenconcentraties verdere verdichtingen plaatsvinden en betere relaties tussen het woongebied en het omliggende landschap kunnen worden gemaakt. Regionale voorzieningen in de Zuidwestflank zijn bijvoorbeeld: Kijkduin en het strand, De Uithof en het Haga ziekenhuis. Betere fietsverbindingen vanuit De Uithof naar het Zuiderpark zullen de groenstructuur in de wijk Bouwlust versterken Bouwlust wordt gekenmerkt door de overwegende aanwezigheid van sociale eengezinswoningen. Wat opvalt is dat in sommige gevallen juist achterkanten naar de straatzijde gekeerd zijn. Ook het Hengelolaanpark wordt begrensd door de privaat ingerichte achterkanten van woningen waarbij afscherming de eerste beweegreden was. Deze afwerende inrichting biedt nauwelijks levendigheid en een sociale controle op de activiteiten in het park ontbreekt. Het voorgestelde initiatief vormt de eerste fase naar een mogelijk herinrichting van dit gebied. De sociale cohesie kan versterkt worden door het activeren en openen van de plinten. Hierdoor ontstaat meer interactie met de straat en de omgeving. De openbare ruimte zal worden begrensd door actieve plinten waarbij functies als kleinschalige bedrijvigheid worden afgewisseld door woningen.

Het uitgangspunt is de locatie De Lozerhof te herontwikkelen binnen een aantrekkelijk, stedelijk blok, waarbij ingezet wordt op de volgende punten: • Het toevoegen van woningen en een meer gevarieerd programma in de stedelijke laag • Het realiseren van een ‘plint van commerciele voorzieningen’ die georiënteerd is op de Hengelolaan • Het realiseren van een ‘plint van zorg voorzieningen’ die

• • •

4.3

georiënteerd is op het Randveen Verdichting door het toevoegen van een toren boven op de stedelijke laag Verdere vergroening en verbetering van de toegankelijkheid van de buitenruimte Het creëren van een collectieve binnentuin

Vergroenen

Het planinitiatief is geplaatst aan de Hengelolaan. Een van de uitgangspunten uit de verkenning Zuidwest is om de Hengelolaan verder te vergroenen. Het gaat hierbij om water en groen, de situering en inrichting ervan, de positionering van de toren en om de toegankelijkheid van de publieke ruimte. Het verder vergroenen van het blok en de aangrenzende buitenruimte zal voor een levendig, groen en duurzaam milieu moeten zorgen. De buitenruimte langs de Hengelolaan en Randveen zal daarbij als een samenhangend geheel worden ontworpen dat aantrekkelijk is om in te verblijven. De mogelijkheid wordt open gehouden om in de toekomst het Hengelolaanpark te verbinden met De Lozerhof. Voor bewoners is de kwaliteit van de collectieve buitenruimte belangrijk. Maar ook het dakoppervlak van de toekomstige bebouwing vormt een goede gelegenheid voor de aanleg van een daktuin met verblijfsgroen. De groene daktuin kan zichtbaar zijn vanaf het straatniveau en draagt daarmee bij aan een groene uitstraling van het gebied en de nieuwe ontwikkeling. Bij de uitwerking zal rekening gehouden worden met: • Vergroenen op gebouwniveau d.m.v. groene daken en of verticale (gevel) tuinen • Groene verkavelingstypen in naoorlogse wijken • Vergroten soortendiversiteit in groen (verhoogde weerbaarheid) • Behoud van binnentuinen door opname in bestemmingsplannen

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

19

Ruimtelijk concept De Lozerhof (bron: KOW architecten)

20

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

•

• • •

4.4

Multifunctionele inrichting: combineren stedelijk gebruik en waterbuffering in stadsranden (ter ontlasting van het stedelijke boezemwater) Koesteren en versterken van de stedelijke groenstructuur ‘Zachte’ verstedelijking in voormalige stadsranden waarbij verharding wordt beperkt Waterbuffering combineren met landschapsontwikkeling en recreatie

Verduurzamen

Op gebouw- en gebiedsniveau zullen duurzame maatregelen getroffen worden om een kwaliteitssprong mogelijk te maken naar een klimaat neutrale stad in 2030. De gemeente biedt de initiatiefnemer de ruimte om in het deelgebied een eigen invulling te geven aan de duurzaamheidsambitie. De planvorming voor De Lozerhof is in een vroeg stadium op 17.10.2017 met het Haags Duurzaamheidsteam besproken. Hierbij zijn adviezen over verschillende thema’s ingebracht. Voor de uitwerking zal gewerkt worden met de doelstellingen zoals omschreven in de Nota Haagse hoogbouw: Eyeline & Skyline’ en GPR-norm als prestatie-instrument.

4.5

Visie kaart

De visiekaart vormt de ruimtelijke weergave van de hiervoor beschreven opzet van het plan. De visiekaart is verder uitgewerkt in een stedenbouwkundige randvoorwaarden kaart (zie hoofdstuk 5). De Hengelolaan als groene as Den Haag Zuidwest kenmerkt zich door lange, doorgaande lijnen die het raamwerk vormen waarbinnen ‘woonstempels’ zijn ontwikkeld. Door de Hengelolaan van de Lozerlaan te ontkoppelen, ontstaat de mogelijkheid om het groene karakter van de Hengelolaan te versterken en een langzaam verkeer route te introduceren. Zo wordt in de opzet van het raamwerk van Zuidwest meer onderscheid aangebracht tussen de verschillende lange lijnen bestaande uit de Meppelweg, Hengelolaan, Melis Stokelaan en Erasmusweg. Het Hengelolaan Park als omsloten stadspark De ontwikkeling van De nieuwe Lozerhof introduceert een meer uitgesproken relatie met het Hengelolaanpark mede door een levendige plint aan alle zijden van het blok. Dit park functioneert op dit moment al als een huiskamer van de buurt en biedt mogelijkheden voor sport en spel. Tegelijkertijd heeft de situering van het park in het hart van de stempelverkaveling, er voor gezorgd dat het veld louter omgegeven is door achterkanten van de bestaande bebouwing. Dat heeft een minder aantrekkelijk verblijfsklimaat opgeleverd.

De aantrekkelijkheid van het park kan verbeteren door twee ingegrepen: • Het creëren van een alzijdig blok met voorkanten aan het park. • Versterking van het informele netwerk aan routes door het gebied. Door het gebied doorwaadbaar te maken en de inrichting transparant te houden, wordt de sociale veiligheid vergroot.

In de huidige situatie is De Lozerhof en het park verbonden door een brug langs het water van de Hengelolaan. In de avond wordt het park voor publiek afgesloten. Verbijzondering van de toren De toren verspringt enigszins uit de rooilijn en accentueert het einde van de Hengelolaan. Tevens geeft de verspringing ruimte op de begane grond om het groene karakter aan het water te behouden. De uitgangspunten voor De Lozerhof zijn: • Het creëren van een alzijdig blok. • Het openen en activeren van de plint, met een sterke oriëntatie aan de Hengelolaan en de Randveen. • Verdichting door het toevoegen van een toren boven op de stedelijke laag. • Het creëren van een toegankelijke openbare buitenruimte (ook voor mindervaliden) rondom het gebouw. • Het vergroenen van de openbare ruimte. • Het creëren van een collectieve buitenruimte. • Het verbijzonderen van de toren doormiddel van het verspringen van de rooilijn. • Parkeren onder het maaiveld en uit het zicht. • Mogelijkheid tot een looproute en verbinding in de toekomst met het Hengelolaanpark.

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

21

LOZERHOF RANDVOORWAARDENKAART

en

LEGENDA

La

ag

ve

projectgebied bouwvlak stedelijke laag bouwvlak toren bijzondere verblijfsruimte voetgangersgebied voortuinen herinrichting Randveen uiterste rooilijn plint

<32 m

uiterste rooilijn toren toegang verblijfsruimte doorgang voetgangers doorgang voetgangers (onderzoek) passage (onderzoek)

18 - 25 m 18 - 25 m

min. en max. hoogte stedelijke laag

<75 m

max. hoogte toren

18 - 25 m

hoogteaccent

P

hoofdentree

ee

n

<75 m

ge lo la

dv

en

an

H

R

an

entree P

entree parkeergarage bebouwing bestaand groen bestaand water bestaand

Ruimtelijke randvoorwaarden De nieuwe Lozerhof

22

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

N

5. UITWERKING 5.1 Programma

De bebouwingstypologie De voorgestelde verkaveling bestaat uit een gesloten bouwblok voorzien van een hoogteaccent en een collectieve binnentuin. De programma omvat op deze locatie circa 360 wooneenheden en aanvullende voorzieningen in de plint. Stebru zal voor zorginstelling en verhuurder Saffier circa 132 zorgwooneenheden realiseren. Het woningprogramma bevat woningen die variëren van 60m² t/m 120m² gbo (behoudens enkele penthouses in de kroon van het gebouw) en is gericht op verschillende doelgroepen. Het initiatiefvoorstel voorziet daarnaast in het opnemen van ‘plint-functies’ in het woongebouw, ca. 400m², en is bestemd voor kleinschalige dienstverlening en maatschappelijk gerelateerde functies die ook voor de omgeving een toegevoegde waarde hebben. Daarnaast zijn ruimte voor een zorggerelateerd restaurant, koffiegelegenheid, een fysiopraktijk of apotheek als voorbeeld genoemd. Tot slot wordt er onder het bouwblok ook een parkeergarage gerealiseerd. De aanleg van een nieuwe informele route vanaf het Randveen naar het Hengelolaanpark en het Laagveen blijft in deze configuratie mogelijk. Deze verbindingen zullen openbaar toegankelijk moeten zijn, ook voor mindervaliden. Aanbeveling is zoveel mogelijk voordeuren aan de straatzijde op te nemen waardoor het gebouw alzijdig kan worden benaderd.

In het ontwerp moet de scheiding tussen de publieke en private ruimten helder en vanzelfsprekend zijn. Verdere uitgangspunten: • Een verdere functiemenging. In de plint van het gebouw (minimaal 3,5m) wordt een overmaat toegepast waardoor meerdere functies (zorgfuncties of kleinschalige dienstverlening e.d.) kunnen worden opgevangen. • Voor Zuidwest ligt er een differentiatieopgave waarbij de gemeente de veelal goedkope sociale woningvoorraad wil

• • •

aanvullen met duurdere woningtypen. Het is wenselijk om in het gedeelte van Escamp waar De Lozerhof gesitueerd is, het aandeel middel dure huurwoningen te vergroten. De gemeente stelt daarbij als uitgangspunt dat de woningen een minimumgrootte van 60 vierkante meter gbo moeten hebben. Zorgwooneenheden met bijbehorende voorzieningen en vrije sector appartementen. Centraal in het bouwblok is sprake van een bijzondere verblijfsruimte. Onder het bouwblok wordt een parkeergarage gerealiseerd met de inrit aan de Randveen.

5.2 Bouwregels Plint • Een minimale bouwhoogte van 3,5 meter voor de plint van het gebouw. • Het gevelontwerp van de plint zorgt voor een aantrekkelijke beleving op ooghoogte. Maak gebruik van materialen met een aangename tactiele waarde of natuurlijke uitstraling. Gevels zijn zorgvuldig gedetailleerd, met aandacht voor ritmiek en dieptewerking. Deze bepalen immers de opstanden van de openbare ruimte. • De plint krijgt waar mogelijk een transparante uitstraling zodat de publieke functies goed afleesbaar zijn. • De plint van het gebouw bevat de meer publieke of semipublieke voorzieningen, zoals dienstverlening of werkruimten. Adressering en expressie in het gevelbeeld ondersteunen de totale compositie. • Het gebruik van veranda’s, portico’s, luifels, terrassen, een Delfts-stoepje en verlichting kunnen middelen zijn om de overgang van buiten naar binnen goed en zorgvuldig vorm te geven waarbij ook het functioneren van het openbaar gebied wordt ondersteund. • Utilitaire functies moeten binnen de rooilijnen van het gebouw worden opgenomen en zo min mogelijk aan de publieke zijden van het gebouw.

•

•

De entrees naar de parkeervoorzieningen moeten binnen het gebouw worden opgenomen. Bij de vormgeving van parkeeroplossingen moet rekening worden gehouden met veilige in- en uitrit en voldoende ruimte voor veilig laden en lossen. Onderdeel van het plintontwerp is een reclameplan, zodat reclame-uitingen worden mee-ontworpen in het gevelbeeld.

Stedelijke laag • De bouwhoogte van de stedelijke laag varieert van minimaal 18 tot maximaal 25 meter hoog. In feite vormt deze laag het basement voor de hoogbouw. Het is tegelijkertijd ook de laag die bepalend is voor de beleving van het openbare gebied op ooghoogte. • De stedelijke laag is herkenbaar in de opbouw van de bouwmassa. • De gevels van de stedelijke laag bevatten detail en diepte die de schaal van het publieke domein vormgeven en de beleving op ooghoogte verrijken. • De volume opbouw is zodanig dat windhinder wordt beperkt en bezonning van de buitenruimte wordt geoptimaliseerd. Torens • De rooilijn van het bouwblok vormt de uiterste contour van de bebouwing. Omdat de Hengelolaan een zeer breed profiel kent, is voor de toren een uitzondering gemaakt: deze mag in beperkte mate de rooilijn overkragen. Hierdoor kan de toren zich, in navolging van de karakteristiek van het bestaande hoogbouw in Zuidwest, als een ‘solitair object’ onderscheiden. De afwijking krijgt een zeker subtiliteit door het brede profiel van de Hengelolaan. • Op de stedelijke laag staat één hoogbouw toren, aan de Hengelolaan en één hoogte accent van maximaal 10 lagen aan het Hengelolaanpark. De hoogte aan het Hengelolaanpark mag geen belemmering vormen voor het

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

23

kroon toren

70 m

stedelijke laag plint

-1

Wonen

7 - 25 m

min. 3,0 m min. 4,0 m

Voorzieningen

Wonen

Wonen

Voorzieningen/Wonen

Zorg Voorzieningen

Voorzieningen/ Wonen

Voorzienin

Voorzieningen

Voorzienin Hengelolaan

0

10

20

30

50

40

0

kroon

kroon

70 m

10

20

30

40

50

70 m

toren

0

Wonen

Wonen

min. 3,0 m

Zorg Voorzieningen

Voorzieningen/zorg

Binnentuin

min. 4,0 m

stedelijke laag plint

7 - 25 m

Voorzieningen

Wonen

Wonen Wonen

Wonen

Voorzieningen

Binnentuin Voorzieningen

Voorzieningen

Hengelolaanpark

Randveen 0

10

20

30

40

0

50

10

20

30

40

50

kroon

70 m

+1

Wonen

Wonen

Wonen

Voorzieningen

Binnentuin Voorzieningen

0

10

20

30

40

Hengelolaanpark

50

+2

Schematische uitwerking van het programma (Bron: KOW architecten)

24

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

•

• •

•

schoolgebouw aan het Laagveen. Volgens de nota ’Haagse Hoogbouw Eyeline & Skyline’ hebben torens een slank voorkomen en voldoen aan de volgende uitgangspunten: voor torens tot 70 meter geldt een maximale diagonaal van de footprint van de toren van 45 meter; voor de categorie torens hoger dan 70 meter zijn twee voorwaarden genoemd; voor de eerste 70 meter is de maximale diagonaal van de footprint van de toren 56 meter, vanaf 70 meter hoogte is de maximale diagonaal 45 meter. De torens hebben in alle gevallen een alzijdige oriëntatie.

parkeren. Het wordt bij voorkeur ondergronds opgelost of inpandig zodat de parkeerplaatsen uit het zicht zijn. Het parkeren op eigen terrein wordt ontsloten vanaf de Randveen. Bij het vormgeven van parkeeroplossingen moet rekening worden gehouden met veilige in- en uitritten en voldoende ruimte voor veilig laden en lossen, bij voorkeur op eigen terrein. Opstelruimte voor de entree naar de parkeeroplossing mag zich niet op de rijbaan bevinden. De Haagse parkeernorm voor het type woningen en de commerciële functies in dit deel van de stad is leidend. Binnen het blok wordt voorzien in een inpandige fietsparkeerruimte die makkelijk bruikbaar en toegankelijk is voor fietsen, bakfietsen, scootmobielen, etc. voor zowel bewoners als werknemers van de commerciële functies en bezoekers.

•

Afwijken parkeernormen Vanuit thema’s zoals duurzaamheid is het beperken van automobiliteit wenselijk. Hiervoor dient een mobiliteitsplan door de ontwikkelaar te worden ingediend om zodoende mogelijk deels tot vrijstelling van de parkeereis te komen. Voorwaarde is dat er een aannemelijk mobiliteitsplan komt en de uitvoering ervan geborgd is. Bij de uitwerking van het plan zal de gemeente nader beoordelen of het plan van de initiatiefnemer voldoet aan de voorwaarden voor een gedeeltelijke vrijstelling.

•

•

• • •

5.3 Logistiek en parkeren Binnen het plangebied dient voldoende ruimte te worden gereserveerd om in de eigen parkeerbehoefte (bewoners en bezoekers) te voorzien. Toetsingskader voor het bepalen van de parkeerbehoefte zijn de gemeentelijke (fiets)parkeernormen en het toetsingskader (RIS 181571 – RIS 291425 - RIS 294386). •

•

•

De ontsluiting van de woningen bevindt zich aan de Randveen, zoals in de bestaande situatie ook het geval is. Het verkeer komend van het bouwplan zal via de Hengelolaan moeten worden afgewikkeld met als voorwaarde dat het eerste deel van de Randveen, de locatie van het bouwplan, tweerichtingsverkeer wordt om zodoende te ontsluiten via de Hengelolaan. Mochten woningen zich alleen aan de Hengelolaan of het Hengelolaanpark bevinden dan worden deze vanaf deze zijde via een voetpad toegankelijk. Parkeren voor bewoners van het complex en werknemers van de commerciële of publieke functies dient plaats te vinden op eigen terrein. Parkeren wordt opgelost binnen het blok en is niet zichtbaar vanaf de straat. In het kader van maximale interactie tussen het gebouw en de straat is het niet wenselijk de onderste lagen te gebruiken voor

5.4 Buitenruimte •

•

Een goede inventarisatie van de bestaande bomen en het groen met bijbehorende waardering hiervan is noodzakelijk om in kaart te brengen. De opgave is het tot stand brengen van een integraal ontworpen en groen ingerichte, klimaatbestendige buitenruimte, afgestemd op de gebruiker en bevorderlijk voor de interactie in het gebied. De binnentuin is een collectieve ruimte, maar zal publiek toegankelijk zijn tussen

•

• •

•

• • • •

zonsopgang en zonsondergang. De toegankelijkheid voor mindervaliden moet worden geborgd. In het plan wordt de binnentuin toegankelijk voor mindervaliden middels een interne lift. Meer aandacht voor het verblijfsklimaat in de wegverkeer profielen: voldoende ruimte voor fietsers, voetgangers en groen in de straten en lanen die passen bij het toekomstige intensieve gebruik. Trottoir als voorruimte voor stedelijke functies en woningen. De vormgeving, uitvoering en beheer van de buitenruimte moet duurzaam en kwalitatief hoogwaardig zijn. Een vroegtijdig integraal ontwerp- en ontwikkelproces biedt daarvoor de meeste garantie. In het ontwerp van de bebouwing moeten alle effecten op de buitenruimte als gevolg van zon, schaduw, windhinder, geluid en luchtkwaliteit worden gemeten en meegenomen. De afvalinzameling moet voldoen aan het ‘Huishoudelijk afvalplan’( juni 2016) RIS 288629. Het vigerende Handboek Openbare Ruimte en de Kadernota Openbare Ruimte zijn van toepassing. Inrichtingsniveau: residentiekwaliteit. Waar mogelijk onderzoeken of hergebruik van bestaande materialen mogelijk is. Wanneer onder de openbare ruimte infrastructurele voorzieningen worden aangebracht, komen de kosten voor het aanhelen van de openbare ruimte en het verleggen van kabels en leidingen voor rekening van de initiatiefnemer. De sterkte van de weg moet na inrichting geschikt zijn voor alle verkeersklassen.

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

25

Impressies planuitwerking (Bron: KOW architecten)

26

PUK LOZERHOF - SEPTEMBER 2019

5.5 Duurzaamheid •

•

•

•

•

Als uitgangspunt voor duurzame stedelijke ontwikkeling is in Den Haag de combinatie van doestellingen verwoord als “verdichten, vergroenen en verduurzamen” Dit is in diverse nota’s uitgewerkt met integrale duurzaam bouwen prestatie-instrumenten. Daarmee biedt de gemeente de markt maximale ontwerpvrijheid én halen projecten bovenwettelijke duurzaamheidsambities. In de uitwerking staat het de partijen vrij om deze duurzaamheidambities via meerdere wegen te halen. Duurzaamheid is een belangrijk uitgangspunt voor toekomstige ontwikkelingen. Duurzaamheidsdoelen en ambities zijn omschreven in de nota ‘Haagse hoogbouw: Eyeline & Skyline’. Deze betreffen op niveau van gebouw en gebied: BREEAM-NL excellent (minimaal 4 sterren) of GPR-norm minimaal 8 voor de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde, 9 voor energie. Het instrument ‘Puntensysteem Groen- en natuurinclusief Bouwen dient te worden toegepast. Tevens dient klimaatadaptief gebouwd te worden. Op pagina 28 wordt dit verder toegelicht. Gasloos bouwen. Dit is sinds juli 2018 wettelijk verplicht. Op het gebied van energie is het zinvoller een ambitie te formuleren en pas daarna de (combinatie van) technieken te zoeken die deze ambitie zouden kunnen waarmaken. De ontwikkelaar onderzoekt met aanbieders zoals Eneco de mogelijkheid om aan te sluiten op het zeer duurzame Haagse Aardwarmte Leyweg B.V.