RIS309865 Bijlage
Tekst van het document
Duurzame mobiliteit Voor de ontwikkeling zijn duurzame mobiliteitsconcepten het uitgangspunt, zowel in de bebouwing als in het openbaar gebied. Er wordt ingezet op ruim baan voor voetgangers en fietsers waarbij de auto ‘te gast’ is in het gebied. Met een tot bewegen uitnodigende stedenbouw zijn er mogelijkheden tot aantrekkelijke en gezonde langzaam verkeerverbindingen in het groen en langs het water. Dit komt tot uiting met een herinrichting van de omliggende buitenruimte. In de gebouwen komen voldoende voorzieningen voor fietsen, E-bikes en elektrische deelauto’s. Om de mobiliteitsvraag te beperken of innovatief op te lossen moet onderzocht worden of op gebiedsniveau parkmanagement as a service mogelijk is voor energie, mobiliteit, water en (afval-)logistiek. Verwacht wordt dat initiatiefnemers mede participeren in dit onderzoek. Circulair bouwen Door in het ontwerp van een gebied of gebouw flexibiliteit in te bouwen, is het voor meerdere doeleinden geschikt en kan het, met alle gebruikte bouwmaterialen, langer in gebruik blijven. Gebouwen moeten eenvoudig zijn aan te passen als het gebruik daarom vraagt. Informatie over de gebruikte materialen zal dan moeten worden opgenomen in een Materialenpaspoort, zodat duidelijk is welke materialen zijn toegepast.
Begin 2022 wordt hierover in de Tweede Kamer een beslissing genomen, ten behoeve van de ambitie om in 2050 volledig circulair te bouwen. Bij gemeentelijke bouwopdrachten zal circulair bouwen een selectiecriterium zijn. Innovatieve ideeën uit de markt krijgen een kans. De nieuwe voetgangersbrug kan goed uiting geven aan deze duurzame werkwijze.
Voorbeeld van innovatieve & duurzame afvallogistiek
Een duurzame mobiliteitsoplossing
Referentie van een duurzame circulaire voetgangersbrug met verblijfsfunctie, door studio Evren Başbuğ Architects PLANUITWERKINGSKADER
27
28
Tijdens de bouw zullen de rondvaarten mogelijk blijven
In het Bellevue kunnen ook sportvoorzieningen voor de buurt komen
Speelaanleiding geïntegreerd in een stedelijke omgeving (Timbuktu colors)
Tijdens de bouw is de woonomgeving leefbaar
PLANUITWERKINGSKADER
4.7 Leefbaarheid Het gebied waar de ontwikkeling Bellevue op is geprojecteerd, bestaat voornamelijk uit kantoren en is nu een anoniem onderdeel van het stedelijk leven. In de omgeving wordt wel gewoond, in de binnenstad en bij New Babylon en de Resident in hoge dichtheden. De toevoeging van met name het grote programma aan woningen zal een positieve invloed hebben op de leefbaarheid. Door de combinatie met kantoren en andere voorzieningen ontstaat een altijd levendig gebied en sterkere sociale veiligheid. De toevoeging van het groen en de nieuwe (semi-)publieke ruimten en verbindingen in en om het Bellevue bieden meer ruimte voor gezond bewegen, meer biodiversiteit en klimaatbestendigheid. De voetgangersbrug in het verlengde van de Muzenstraat biedt de kans bewoners van het Bellevue eenvoudig via het Muzenplein te wandelen naar de binnenstad. Andersom biedt het ook Resident-bewoners
een comfortabele en intressante route naar de (winkel, horeca of dienstverlenende) voorzieningen in Bellevue en het stationsgebied. Huidige zaken die de leefbaarheid beinvloeden zijn de grote mate van verharding, de vele geparkeerde fietsen, auto’s en touringcars, de manier van vuilnis aanbieden en ophalen, weinig speelvoorzieningen, gesloten functies in de avond. In Bellevue is met name in de plint van het gebouw plaats voor voorzieningen (bijv. commerciële medische functies zoals een tandarts, apotheek, huisarts) die voorzien in de behoefte van de toekomstige bewoners, gebruikers en omwonenden. Ook zo kan de ontwikkeling bijdragen aan het behouden of versterken van de leefbaarheid. Het afval van Bellevue zal intern worden verzameld en worden aangeboden. Na de bouw van het Bellevue zal ook de omliggende openbare ruimte worden heringericht waarbij vergroening en een betere inrichting voor de voetganger en fietser bijdragen aan een verbetering van de leefbaarheid.
Door de beoogde hoge dichtheid en beperkte mogelijkheden om in het plangebied voldoende vergroening en voorzieningen zoals speelplaatsen te realiseren wordt met deze PUK voorgesteld daarbuiten flankerende maatregelen te onderzoeken op de haalbaarheid. Deze flankerende maatregelen betreffen veelal vergroening van de buitenruimtes in en rondom de Resident en het toevoegen van speelvoorzieningen. De bewonersorganisatie ‘Rondom het plein’ heeft dit geagendeerd en concrete voorstellen bedacht zoals ook genoemd in de ‘Visie vergroening rond het plein’. De effecten hebben zowel op de woningen in Bellevue als in de bestaande buurt een positief effect. Onderzocht moet worden of speel-voorzieningen of -aanleidingen in het groene binnenhof van Bellevue, het Muzenplein, de Koekamp en ook bij de nieuwe werf van Staatsbosbeheer, kunnen worden ingepast. Verwacht wordt dat door de Bellevue niet een grote druk op basisscholen in de omgeving ontstaat. Gezinnen zijn niet de hoofddoelgroep van de ontwikkeling. Een aantal basisscholen in de omgeving hebben de mogelijkheid uit te breiden en kunnen wel een toename opvangen. Het integraal huisvestingsplan voor onderwijs wordt om de vijf jaar herzien en kan zodoende inspelen op een grotere vraag. Voor sportverenigingen is de komst van nieuwe bewoners een welkome ontwikkeling. Daarnaast kan in de ontwikkeling ook een sportvoorziening (bijv.
een joga- en/of fitnessclub) komen. Bij projecten van deze grootte is overlast tijdens de sloop- en bouwfase te verwachten gedurende een lange duur. Het is van belang dat de impact ervan beperkt wordt. Hierover gaat paragraaf 8.5. Met het uitvoerend bouwbedrijf wordt een sloopen bouwplan gemaakt (BLVC-plan). De gemeente beoordeeld het BLVC-plan. De omgeving wordt geinformeerd.
De Haagse skyline vanuit Meijendel
PLANUITWERKINGSKADER
29
Zoekgebied parkeerontsluiting & logistiek Zoekgebied afstand torens Zoekgebied semi-openbare verbinding Zoekgebied hoogbouw 2 torens van 180m Zoekgebied mogelijkheid bouwhoogte 40m Kadastrale grens binnengebied
10m
20m
gh max 25m bh max 35m ,5m
KP
180
n.1
mi
Legenda
gh max 18m bh max 25m
Wandelstad Den Haag Voetgangerstoegang
,5m
KP
Flexibele rooilijn
40
Optie terugliggende plint
n.1
mi
Verbijzondering Cultuurhistorische gevels Daktuin laag Hoog/verticaal groen Vergroenen openbare ruimte Bestaande bomen Max. 1 bouwlaag Bouwvlak stedelijke laag m
1,2
KP
Zoekgebied parkeerontsluiting & logistiek Zoekgebied afstand torens Zoekgebied semi-openbare verbinding Zoekgebied hoogbouw 2 torens van 180m Zoekgebied mogelijkheid bouwhoogte 40m Kadastrale grens binnengebied
Stedenbouwkundige randvoorwaarden
30
PLANUITWERKINGSKADER
10m
20m
5. PLANUITWERKINGSKADER 5.1
Bestemming en programma
Algemeen Dit hoofdstuk vormt het toetsingskader voor de bouwaanvraag. Het PUK is bedoeld voor een integrale herontwikkeling van alle percelen in het plangebied voor bebouwing met twee hoogbouwtorens. Onafhankelijke ontwikkelingen zonder zicht op een gehele ontwikkeling doen het PUK vervallen. Deelname van de VvE Oranjehout is een mogelijkheid binnen dit PUK.
• •
• a. b.
Bestemming Met deze PUK worden de volgende functies voorzien (in afwijking van de bestaande Gemengde bestemming): •
• •
Het programma bovengronds heeft max.128.000 m² bvo. Tenminste 28.000 m² kantoor of economisch programma herleidbaar hieraan ondersteunend.
•
•
Rooilijnen De huidige rooilijnen worden grotendeels aangehouden met de volgende uitzonderingen: •
Bij de semi-openbare verbinding is een uitzondering
m
10
m
Programma
c.
• •
(blz.30) rooilijnen, zoekgebieden en bouwvlakken met bouwhoogtes (bh) en goothoogtes (gh) gespecificeerd. Het complex is alzijdig georiënteerd. Integratie van de cultuurhistorische gevels wordt aangeraden, in elk geval voor het monument. De omgeving is overal in gebruik en wordt gekenmerkt door allerlei kabels en leidingen en weg- en waterbouwkunstwerken, zoals bijvoorbeeld de Herenbrug of de Koningstunnel. Deze kunnen beperkingen opleggen aan het gebouwontwerp en de bouw(-wijze) en het ontwerp van kabels en leidingen i.v.m. de kunstwerken. Vroegtijdig dienen hiervoor (grond-)onderzoeken gedaan te worden en uitgangspunt is het beschikbaar houden van de bestaande verkeerstromen tijdens de bouw.
10
Op de begane grond en 1ste verdieping (de ‘plint’), en in de kelder, zijn de volgende bestemmingen mogelijk: cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening, leisure, horeca tot en met de categorie middelzwaar, sport, welzijnsvoorzieningen en kantoorfuncties met baliefunctie. • en functies ter ontsluiting/ ten dienste van functies op bovenliggende verdiepingen. • één en ander met de daarbij behorende wegen, groen, gebouwde/ ondergrondse parkeervoorzieningen tot twee lagen en overige voorzieningen. • Vanaf de 2de verdieping, en in de kelder, zijn de volgende bestemmingen mogelijk: kantoor, maatschappelijke, leisure, onderwijs, sport, wonen, hotel (vanaf 5.000 m²). • De kronen hebben een (semi-openbare) verbijzondering van het programma zoals; een gemeenschappelijke ruimte voor bewoners, een skybar, een dakappartement, enzovoort conform de nota Hoogbouw. Ten behoeve van de verbinding van de Muzenstraat met de voetgangers-doorsteek naar de Rijnstraat komt een functieaanduiding ‘brug’ bij de bestemming Water.
De leisure/sportfunctie wordt begrensd tot max.8.000 m². De detailhandelfunctie wordt begrensd tot max.3.500 m², en is hoofdzakelijk ontsloten aan de straatzijde (RijnstraatBezuidenhoutseweg). De Woonagenda wordt als volgt verwerkt: 30% sociale woningbouw conform de Woonagenda 20202023. 20% betaalbare woningen gerealiseerd. Deze woningen vallen wel binnen de vrije sector, maar zullen qua huurniveau vallen in de categorie €750 - €1000. Om deze woningen in de categorie betaalbaar te houden worden in de Anterieure Overeenkomst afspraken gemaakt over de indexatie over een periode van 20 jaar, waarbij de bepalingen ‘middenhuur’ dienaangaande uit de Woonagenda 2020-2023 uitgangspunt zijn. Een afwijking van het percentage woningen <40m2 naar max 40% in plaats van de gestelde 20% zal voldoen aan de uitzondering die de Woonagenda 2020-2023 mogelijk maakt, namelijk studentenwoningen, zorgwoningen en bijzondere concepten. Er wordt aandacht besteed om de kleine woningen (< 40 m² GBO) zoveel mogelijk te gelijkmatig verdelen over de diverse categorieën woningen (sociaal, middenhuur en overig). De woningen worden uitgevoerd volgens de kwalitatieve beschrijving van de woningen, zoals voorgesteld door Patrizia in de bijlage 6: “Urban Living at Bellevue”:A Room with View, A Living With Service” 17 June 2020
max. 250 min. 4800 ^
P
5.2
Bouwregels
Algemeen •
Bestaande toegang
De nieuwbouw zoekt middels een gesloten bouwblok en een geparcelleerde ‘stedelijke laag’ aansluiting op de bestaande binnenstedelijke bebouwing en de Resident en fungeert als schakel naar de grootschaligere bebouwing rond het Centraal Station. Hiervoor staan in de kaart
Flexibele rooilijn Semi-publieke verbinding+atrium Terugliggende plint Hoek verbijzondering Verbijzondering Parcelering
Stedenbouwkundige verbijzonderingen
Cultuurhistorische gevels Daktuin laag PLANUITWERKINGSKADER
31
•
•
mogelijk is. Dit sluit aan op de regel uit de Nota Hoogbouw: een intermediaire ruimte (voorhof, atrium, arcade, onderdoorgang) verankert de hoogbouw in de stedelijke omgeving. Aan de Rijnstraat kan de plint van het gebouw worden teruggelegd i.v.m. de beperkte voetgangersruimte, mogelijke windhinder, een intermediare ruimte. Aan de hoek Bezuidenhoutseweg-Rijnstraat wordt tenminste ‘de plint’ minimaal 10 m van de hoek afgeschuind/ afgerond om een obstakelvrije ruimte te geven aan de voetgangers. Alternatieven zoals bijvoorbeeld een over langere gevellengte gerende plintrooilijn aan weerzijden van de hoek zijn acceptabel indien deze leiden tot een verbetering van het comfort van,
en de begeleiding van, de voetgangersstroom. Aan de Oranjebuitensingel wordt de huidige rooilijn aangehouden waarbij t.b.v. de semi-openbare verbinding een uitzondering mogelijk is. De hoek met het ministeriegebouw zal eveneens t.b.v. een verbijzondering van de rooilijn krijgen.
•
De bouwhoogte van de ‘stedelijke laag’ is gedifferentieerd, waarbij aan de Rijnstraat boven een goothoogte van 25 m terugliggend tot 35 m bebouwing mogelijk is. De bebouwingshoogte van de stedelijke laag aan de Bezuidenhoutseweg en de singel krijgt een lagere goothoogte; 18 m. Daarboven kan de stedelijke laag met
•
•
•
Bouwhoogte •
een setback oplopen tot een hoogte van 25 m. •
•
•
• •
aanzicht 2
I
I
IV
II
•
IV
III
Bellevue hoogteopbouw Ooievaarsnest
I
aanzicht 1
•
Max. 1 bouwlaag
I
Max. 18-25 meter hoog
II III
Max. 25-35 meter hoog
IV
Max. 180 meter hoog
Max. 40 meter hoog
•
30 < 50 meter hoog 50 < 70 meter hoog 80 < 110 meter hoog 120 < 150 meter hoog Aandacht bezonning Aandacht windhinder Afstand houden tussen torens
Hoogteopbouw
32
PLANUITWERKINGSKADER
Stedelijk wonen
•
De bouwhoogte van de torens is op basis van de volumestudie begrensd op 180 m. De hoogbouw komt binnen het zoekgebied op de stedelijke laag. Max. 50% van de stedelijke laag mag bebouwd worden t.b.v. hoogbouw. Afwijkingen worden kwalitatief beoordeeld. De torens voldoen aan (de diagonalen van) de nota Hoogbouw. Boven de aangegeven hoogbouwhoogte mogen wel verjongende delen (i.v.m windhinder & bezonning) van de kroon gelegen zijn t.b.v. techniek en vormgeving. Binnen het ‘zoekgebied mogelijkheid bebouwing 40 m’ mag een hoogteaccent komen met een voet van max. 750m² , en indien het gehele plangebied ontwikkeld wordt, en dit qua bezonning en windhinder voldoet. De stedelijke laag is herkenbaar in de massaopbouw en/of het gevelbeeld middels setbacks van de hoogbouw. De volumestudie is getoetst aan de Haagse bezonningsnorm. De uitwerking dient geen verslechtering te laten zien ten opzichte van het bezonningsonderzoek in dit PUK. Dan kan met een brede belangenafweging voldaan worden aan het bezonningsbeleid. De bouwaanvraag dient met een bezonningsstudie te laten zien welk effect er op de buitenruimte is op 19 feb, 21 april en 21 juni, en dat voldaan wordt aan de norm. De volumeopbouw van de uitwerking is zodanig dat de windhinder voldoet aan de normen ‘goed’ voor het ‘doorloopgebied’ rondom Bellevue en het KJ-plein.
De norm voor de Koekamp is gesteld op tenminste ‘matig’ voor ‘slentergebied’. De gevels van de stedelijke laag bevatten veel detail en diepte, aansluitend bij de schaal van het publieke domein en de beleving op ooghoogte. Liftschachten, installaties en trappenhuizen worden geïntegreerd in het hoofdvolume en vormen nadrukkelijk geen niet-ontworpen losse volumes.
Plint • De ‘plint’ is ten minste 8 meter hoog en kan uit twee bouwlagen met vides bestaan, d.w.z. begane grond en 1ste verdieping. • Minimaal 50% van de plintgevel is ‘open’, bijvoorbeeld glas; zodat het interieur en publieke functies goed waarneembaar zijn.
Semi-openbare verbinding
Voetgangersbrug/ Muzenbrug
•
De semi-openbare verbinding is gelegen binnen het zoekgebied hiervoor.
•
De voetgangersbrug is gelegen in het verlengde van de semi-openbare verbinding door Bellevue.
•
De semi-openbare verbinding heeft aan de Rijnstraatgevel een stedenbouwkundige verbijzondering.
•
De voetgangersbrug is minimaal 3 m breed.
•
•
De semi-openbare verbinding heeft een minimale hoogte gelijk aan die van de plint.
De voetgangersbrug heeft een doorvaarthoogte van minimaal 1.5 m ten opzichte van KanaalPeil (KP) en over een breedte van tenminste 6 m.
•
De semi-openbare verbinding is voorzien van voldoende natuurlijke lichtinval.
•
De voetgangersbrug heeft een subtiele verblijfsfunctie en bij voorkeur een koppeling met een aanlegplaats voor boten.
•
De semi-openbare verbinding vormt een semipubliek interieur en heeft een open karakter. Oftewel is het het grootste deel van de dag toegankelijk en heeft (gedeeltelijk) verblijfskwaliteit en/of verblijfs-/ publieksfuncties eraan gesitueerd.
•
De aanlanding/ openbare ruimte is integraal onderdeel van de ontwerpopgave. .
Haagse Kroon
180m
•
140m
Haagse Kroon
De semi-openbare verbinding ligt in één lijn en heeft een ontmoetingsplek aangrenzend aan het groene binnenhof.
180m
140m
90m
70m
50m
50m
min.5m
min.6m
min.6m cult.hist.gevel
Aanzicht 1: vanaf de Oranjebuitensingel
max.25m
Rijnstraat
Koningin Julianaplein
max.25m max.18m
min.5m
Koekamp
Bezuidenhoutseweg
40m
max.18m
3m
Aanzicht 2: vanaf de Koekamp
Oranjebuitensingel
min.5m
70m
10m
8m
13,5m
3m
3m
cult.hist.gevel
PLANUITWERKINGSKADER
33
5.3
Mobiliteit
Voetganger De drukke loopstroom van de Rijnstraat naar de Herengracht is een van de twee hoofdroutes (naast Turfmarkt) van CS naar de binnenstad. Op dit moment is de ruimte voor voetgangers aan de Rijnstraat en Bezuidenhoutseweg beperkt qua breedte (respectievelijk 3,7m & 4-6m) en bevinden zich in de huidige toestand verschillende obstakels zoals verkeersborden, reclameschermen, fietsen, lichtmasten enz. Op de huidige 8 meter afgeschuinde hoek bevindt zich naast de toegang tot de Spar-winkel tevens reclameborden en pilaren ter ondersteuning van de uitkragende bovenbouw. Deze combinatie zorgt voor een blokkade van de doorstroming. Voor de herontwikkeling is het uitgangspunt om ter plaatse van de hoek Rijnstraat een grotere afschuining van de hoek aan te brengen die tevens obstakelvrij is. Het afschuinen of afronden van de hoek over een lengte van 10x10 m ten opzichte van de huidige kavelgrens zorgt hiervoor. Een alternatieve vormgeving
van de plint die hetzelfde bereikt op deze hoek en/of looproute is ook mogelijk. Aan de Rijnstraat wordt gevraagd om meer ruimte voor de voetganger door de plint als optie ca. 3 meter terug te leggen. Dit kan bijdragen aan een comfortabeler route vanwege het gewoonlijk beperkende effect op windhinder. Ten behoeve van de voetganger wordt ingezet op het maken van een semi-openbare verbinding die de Rijnstraat met de Oranjebuitensingel verbindt. Dit draagt bij aan de doorwaadbaarheid van de binnenstad voor voetgangers en het vergroten van de leefbaarheid voor de bewoners. Het Muzenplein verlevendigt hierdoor, hoewel het om een beperkte loopstroom zal gaan, de Herengracht en Turfmarkt zijn de hoofdroutes. Ook zullen passanten van het nieuwe semipublieke atrium en de voetgangersbrug richting Herengracht lopen. Deze ontspannen deels overdekte route biedt een en bijzondere grachtenstad-ervaring en zal met name genomen worden door bezoekers en bewoners die bekend zijn in dit gebied.
bestaande rooilijn op begane grond
.
min
0m
.1
min
Ruimte voor de voetgangersstroom (uitsnede uit stedenbouwkundige randvoorwaarden)
34
PLANUITWERKINGSKADER
gh max 25m
Ontsluiting & verkeerstructuur De grootte van het programma zal ondanks de excellente ligging ten opzichte van het OV-netwerk en fietsnetwerk ook automobiliteit genereren. Deze verkeersgeneratie wordt voor een groot deel veroorzaakt door werknemers en bewoners maar ook door leveranciers, pakketbezorging, afvalophaalservices, enz. Een toename van het aantal autobewegingen binnen het gebied ten gevolge van de planontwikkeling moet worden beperkt, zodat de beschikbare ruime ten goede komtaan ruimte efficiëntere wijze van mobiliteit zoals fietsen en lopen. Een van de mogelijkheden om de automobiliteit ten gevolge van de ontwikkeling te beperken is door in te zetten op deelmobiliteit en het stellen van een maximaal aantal parkeerplaatsen voor deze locatie zelf. In de volgende alinea wordt dit verder uitgewerkt. Autoparkeren Uitgangspunt is de Nota parkeernormen CID en Binckhorst Den Haag 2020 (RIS 306160), vastgesteld op 7 oktober 2020. Met deze nota wordt voorgesteld om bij nieuwbouw minder parkeerplaatsen aan te laten leggen dan de afgelopen 20 jaar uitgangspunt was. De stationsgebieden in het CID zijn bij uitstek geschikt om je te voet en te fiets te verplaatsen. Het OV is hier altijd dichtbij. Daarnaast kan een palet aan deelmobiliteit voorzien in een deel van de vervoervragen.
Het hebben van een eigen auto is hierdoor voor veel toekomstige bewoners en gebruikers van dit gebied minder noodzakelijk. Het voorzien in parkeerplaatsen betekent een toename van automobiliteit die in deze gebieden niet gewenst is vanwege de grote claim die dit legt op de beperkte ruimte. Het inzetten op voorzien in voldoende parkeergarages in de omgeving of in een nog te realiseren centrale parkeervoorziening op afstand heeft daarom de voorkeur. • Het gebruik van deelauto’s voor bewoners wordt aangemoedigd. Minimaal 10% en maximaal 50% van de parkeerbehoefte kan hier voor worden ingezet. • Specifiek voor dit plan wordt er in dit stadium van de planvorming een brandbreedte opgenomen voor het
•
maximale aantal parkeerplaatsen dat op de locatie zelf mag worden gerealiseerd. Dit is van 0 tot het huidige aantal parkeerplekken, dus gemaximaliseerd aan 221 stuks. De behoefte van de gemeente is om dit aantal in de verdere planvorming naar ongeveer de helft terug te brengen. De verwachting is dat met dit aantal de verkeersdruk in de directe omgeving acceptabel is voor een veilige verkeerssituatie en beoogde kwaliteit van de openbare ruimte. De parkeerbehoefte op basis van het huidige programma inclusief maximale inzet van deelauto’s en dubbelgebruik bedraagt ca.260 plekken. Dit betekent dat het verschil in aantal parkeerplekken op eigen terrein en de
•
•
parkeerbehoefte op afstand van de planlocatie moet worden opgelost (bijvoorbeeld huren in de omgeving). Een andere mogelijkheid betreft de afkoop van de parkeerplaatsverplichting zodat dit door de gemeente kan worden ingezet om vormen van deelmobiliteit in het gebied te realiseren dan wel te investeren in het verbeteren van de openbare ruimte ten goede van STOM-modaliteiten (Stappen, Trappen, OV, Mobiliteit as a Service). De invulling van de Mobiliteitsvraagstukken worden concreet uitgewerkt in een Anterieure Overeenkomst. Indien een parkeervoorziening wordt gerealiseerd op de locatie kan deze alleen worden ontsloten op de Oranjebuitensingel. Via de Rijnstraat of
^
P
ag
0/d
.00
0
50
max. 221
Semi-publieke verbinding met atrium
DEN HAAG CENTRAAL
Rondvaart Voetganger Fiets Auto Tramlijn Zoekgebied Treinstation Tram- & metrostation Busstation Toegang logistiek
^
P
^
P
226pp
Toegang parkeergarage Fietsenstalling bewoners + bezoekers Voetgangers
^
P
in
Ontsluiting
5m
346pp
•
Fietsparkeren Wat betreft het aantal fietsparkeerplaatsen moet worden voldaan aan de Beleidsregel Bergingen nieuwe woongebouwen Den Haag 2017 (RIS297288) en de beleidsregels Fietsparkeren (RIS 294386). Gelet op het programma en de focus op openbaar vervoer en langzaam verkeer in het CID is het noodzakelijk dat de fietsparkeervoorzieningen goed toegankelijk zijn en uitnodigen tot gebruik. Per definitie betekent dit dat de parkeervoorziening op de begane grond, -1 of +1 wordt gerealiseerd, als een gemeenschappelijke voorziening.
1248pp
0 0-1
•
Bezuidenhoutseweg is dat niet toegestaan in verband met de grote fiets- en voetgangersstromen van en naar het station. De ontsluiting van parkeren en logistiek leidt niet tot een significante verkeerstoename op de kruising Oranjebuitensingel-Bezuidenhoutseweg. Langs de Oranjebuitensingel is plek voor enkele gehandicaptenparkeerplaatsen. De garage moet E-Ready zijn. Dit betekent dat het aantal laadpunten voor elektrische auto’s in de garage en de daarvoor benodigde elektrische infrastructuur (transformatorcapaciteit, enz.) opschaalbaar is zodat alle parkeerplaatsen uiteindelijk kunnen worden voorzien van een laadpunt.
Voetgangerstoegang
De toegang is zichtbaar vanaf de openbare ruimte en voorziet tenminste in een luie trap met fietsgoten of lift/ hellingbaan. Het moet eenvoudig mogelijk zijn voor bezoekers om ook hier de fiets te stallen, in de openbare ruimte is hiervoor geen plek, dit stelt mogelijk eisen aan het toegangssysteem en regime. Gelet op de grootte van het programma is het gewenst een tweetal toegangen te maken, één aan de Rijnstraat en één aan de Oranjebuitensingel. De Bezuidenhoutseweg is hiervoor niet geschikt aangezien hier aan de zijde van de kavel een eenrichtingsfietspad ligt. Op grond van het huidige programma en verdeling in woninggroottes zijn ongeveer 2500 fietsparkeerplaatsen nodig.
Bestaande toegang Flexibele rooilijn
PLANUITWERKINGSKADER
35
Wanneer de fietsenstalling lager dan de -1 bouwlaag of hoger dan de +1 bouwlaag worden geplaatst is het gebruik van tapis roulant of een vergelijkbare oplossing nodig om het hoogteverschil te overbruggen en kan niet enkel worden volstaan met een luie trap met fietsgoten. De bruikbaarheid van de fietsenstalling komt anders in het geding waardoor het stallen van fietsen in de openbare ruimte of openbare fietsenstallingen onnodig toeneemt. Het voordeel van de toepassing van een tapis roulant is dat deze een hogere verwerkingscapaciteit heeft en ook extra comfort geeft voor de gebruikers van de fietsenstalling. Indien er etagerekken worden toegepast is een vrije hoogte van een minimaal 3 m noodzakelijk zodat fietsen het plafond niet raken. De toe te passen gangpadbreedte bij een dergelijke etagesysteem is minimaal 2,5 m zodat het in en uit parkeren van fietsen eenvoudig gaat. Voorzieningen voor scootmobielen, buitenformaat- en elektrische-fietsen moeten ook in de ontwikkeling op eigen terrein worden meegenomen. In de toekomst is een verdere vraag van openbaartoegankelijke fietsenstalling in het stationsgebied reëel, het is interessant om te onderzoeken of in de planuitwerking hier mogelijkheden zijn om één grote stallingsvoorziening te realiseren. Logistiek Bevoorrading en afvalophaalservice dient te gebeuren via de Oranjebuitensingel.
Gelet op de beperkte ruimte op de Oranjebuitensingel zal de logistiek en het aanbieden en ophalen van afval inpandig moeten worden opgelost. Het is niet mogelijk om de functies in de plint te bevoorraden via de Bezuidenhoutseweg of Rijnstraat. Voor de Bezuidenhoutseweg zal onderzocht worden of een beperkte laad- en losvoorziening voor een vrachtwagen (max.12m) met venstertijden (buiten ochtendspits) inpasbaar is tussen fietspad en bomenrij, op afstand van de kruisingen. Eventueel kan (voor dit hoogstedelijke gebied langs de singels) worden onderzocht of afval middels een boot kan worden opgehaald. Gelet op de grote hoeveelheid woningen is het op deze locatie noodzakelijk om voor pakketjes/ bezorging een centrale balie in te richten, op
36
PLANUITWERKINGSKADER
deze wijze blijven de vervoersbewegingen voor laden en lossen beperkt. Voor kort parkeren van bestelbusjes worden laad- en losplekken aangewezen langs de gracht. Coördineer vroegtijdig in het ontwerpproces hoe en waar het verzamelen, scheiden en ophalen van afval wordt georganiseerd binnen de ontwikkeling. Eventuele innovatieve oplossingen met betrekking tot de organisatie en ruimtegebruik worden zo vroeg mogelijk overlegd met de dienst stadsbeheer (DSB).
die aansluit op de bedoelingen van het Bouwbesluit. Het complex lijkt mogelijkheden te kunnen bieden bijvoorbeeld op de daktuinen of in de kroon. Dit moet in de uitwerking nader beoordeeld worden. De buitenruimte rond de locatie is integraal ontworpen voor groen, verblijf en alle vervoerstromen. Het vormt met name de loper voor voetgangers van het ontvangstdomein van Den Haag Centraal naar de Herengracht en binnenstad: •
5.4
Buitenruimte
In het plangebied bevindt zich openbare buitenruimte rondom het particulier gebied. Binnen het particulier gebied komt er semi-openbare ruimte, private buitenruimte, gemeenschappelijke en groene buitenruimte. Gezien de hoogbouw zijn balkons hoger gelegen dan 70 meter mogelijk niet comfortabel of zelfs gevaarlijk vanwege eventuele harde wind. Het Bouwbesluit vraagt niet specifiek om een balkon, het mag bijvoorbeeld ook een loggia zijn. Een private buitenruimte van tenminste 4m² bij elke woning is een verplichting vanuit het Bouwbesluit. Een buitenruimte bij een woning voorziet in de fundamentele menselijke behoefte om in contact te kunnen staan met de omgeving. Een buitenruimte is een ruimte waar licht en verse lucht vrijelijk in en uit kunnen stromen. Een dergelijke ruimte ligt dus buiten de thermische schil. Voorbeelden van buitenruimten zijn een tuin, een balkon, een loggia of een dakterras. Er zijn binnen het Bouwbesluit uitzonderingen, bijvoorbeeld voor woningen met een vloeroppervlakte aan verblijfsgebied van minder dan 50 m². Bij dergelijke woningen mag de buitenruimte gemeenschappelijk zijn en stelt het Bouwbesluit eisen aan de grootte hiervan. Om af te wijken van landelijke wetgeving door het niet voorzien in private buitenruimte bij de woning moet een vergelijkbaar en kwalitatief alternatief goedgekeurd worden door de gemeente.
Daartoe is de gemeente bereid als ter vervanging wordt voorzien in alternatieven die dezelfde ervaring bieden of een goede (gemeenschappelijke) (buiten-)ruimte(n) in het complex
•
•
•
De buitenruimte is gericht op ontmoeting en innovatie (van het Central Innovation District) en het programma (“policy”) is ook zichtbaar en voelbaar in de openbare ruimte. In de themakaart buitenruimte agenda staan de opgaven in het plangebied en de flankerende opgaven in de nabijheid ten behoeve van de leefbaarheid. Tijdens het ontwerpproces van het gebouw wordt de invloed op de omringende buitenruimte en de relatie tussen de plint van het gebouw en het maaiveld integraal opgepakt. Er wordt een Schetsontwerp voor de buitenruimte gemaakt door het IbDH zodra het Voorlopig ontwerp van het bouwplan bekend is. Dit SO en te nemen maatregelen worden onderdeel van de te sluiten Anterieure Overeenkomst. Daarbij worden ontwerp- en beheerafspraken met de gemeente gemaakt. De ontwikkeling en effecten van de voetgangersbrug zal
Foto: Bart van Vliet uit de nota Hoogbouw Eyeline & Skyline
•
•
•
•
•
in een project door de gemeente worden onderzocht en uitgevoerd. De verdeling van de kosten volgt in het verdere proces zoals beschreven in paragraaf 8.1. De toegankelijkheid (voor o.a. mindervaliden) van de bebouwing is goed door de begane grond te laten aansluiten op het peil van de buitenruimte. Er is geen ruimte voor afvalopslag en grootschalige stallingen in de buitenruimte. Hiervoor moet ruimte worden gereserveerd in het bouwplan. De afvalinzameling moet voldoen aan het ‘Huishoudelijk afvalplan, RIS288629’ van de gemeente. In (het Schetsontwerp voor) de buitenruimte wordt ruimte ontworpen voor het opstellen van nood- en hulpdiensten, en te evacueren gebruikers/bewoners. De inrichting en ontwerp van het maaiveld is conform de richtlijnen in ‘Kadernota’ (geeft Hofstadkwaliteit aan) en het ‘Handboek Openbare Ruimte’ die op dat moment vigerend zijn en de ‘Nota Straten, Wegen, Lanen’ (RIS 280303). Indien er nieuw (semi-)openbaar gebied ontstaat dienen
•
•
• •
•
hiervoor vroegtijdig ontwerp- en beheerafspraken met de gemeente gemaakt te worden. Voor de borging van de beplanting in het bouwplan dient er een landschapsplan gemaakt te worden als integraal onderdeel van het bouwplan. Door de aanleg van ondergrondse kabelgoten ontstaat meer ruimte voor groen en kunnen kabels later worden aangelegd zonder de hoofdlooproutes te verstoren. Nutsvoorzieningen zijn inpandig opgelost (let op checklist Gezondheid in Planvorming van de GGD). De bomenbalans is minimaal neutraal (nu 44 bomen in plangebied), zie verder paragraaf Groen- en natuurinclusief gebouw en gebied. De nota Hoogbouw Eyeline Skyline stelt dat minimaal 100% van de footprint van de stedelijke laag terugkomt als horizontale buitenruimtes zoals daktuinen. Daarvan moet minimaal 40% ingericht worden met groen dat een bijdrage levert aan de biodiversiteit’. Toegepast op deze ontwikkeling betekent dat het dakdeel van de
• •
•
stedelijke laag waar geen torens op staan, of lichthof onder ligt, voor 100% groen ingericht wordt. Daarvan wordt 40% t.b.v. ecologische biodiversiteit met voldoende groeiruimte ingericht. Delen van het dak worden ingericht als daktuinen met verblijfskwaliteit. Zonnepanelen kunnen worden gecombineerd met groene daken. De groenbalans van de openbare ruimte is minimaal neutraal voor wat betreft de oppervlakte. Met de ontwikkeling wordt meer ´publiek interieur´ gerealiseerd; semi-publieke ruimtes zoals atriums, waarbij de buitenruimte doorloopt tot in het gebouw. Voldoende aandacht moet gegeven worden aan zon, schaduw en wind. Zonplekken in de openbare ruimte zijn nodig voor hoogwaardige verblijfsplekken. Windhinder moet voorkomen worden en maatregelen ter mitigatie zullen worden gerealiseerd en beheerd binnen de eigen kavel/ontwikkeling; circulatie tussen bebouwing is noodzakelijk om frisse lucht toe te voeren en warme lucht af te voeren.
Buitenruimte agenda
1.
B
A Bestaande bebouwing
C
Bestaande overbouwing Nieuwe bebouwing Ontvangstdomein Den Haag CS + lopers Binnenstad Wandelstad Den Haag
1.
Grachtenstad Verblijfsplein Semi-publieke verbinding met atrium
De buitenruimte agenda geeft aan wat de belangrijkste ingrepen kunnen zijn in het plangebied. A: Rijnstraat vergroenen met bomen of ander groen. Kabelgoot onderzoeken. Anticiperen op een mogelijke Tophalte voor het openbaar vervoer. B: Bezuidenhoutseweg meer vrije ruimte voor voetgangers, bomen herplanten en onderzoeken of dubbele rij mogelijk is. Kabelgoot onderzoeken. 30-km-regime onderzoeken. Oversteekbaarheid voetgangers Herengracht verbeteren. C: Kades herinrichten met meer ruimte voor groen, natuur en verblijf, enkele plaatsen voor laad- en losplekken en kort parkeren. Kabelgoot onderzoeken. Voetgangersbrug maken en Herenbrug doorvaart verbeteren. 1: zoekgebieden voor het proces van te onderzoeken flankerende leefbaarheidsmaatregelen zoals speelplekken en ‘Visie vergroening rond het Plein’.
Rondvaart
Buitenruimte agenda
PLANUITWERKINGSKADER
37
5.5
Duurzaamheid
Energie
Groen- en natuurinclusief gebouw en gebied
•
•
Algemeen: De gemeente en initiatiefnemer stellen aan de nieuwe bebouwing hoge duurzaamheidseisen: •
•
In een op te stellen bestemmings- of Omgevingsplan of de uitgebreide Wabo-aanvraag staat een volledig ingevulde en gemotiveerde duurzaamheidsparagraaf conform het Gebiedsgericht milieubeleid (RIS 127626) en het bouwplan moet hieraan voldoen. In het ontwerp wordt rekening gehouden met het vermijden van geluidhinder en luchtverontreiniging. Schone lucht en voldoende plekken van relatieve stilte (relatief in een stedelijke context) zijn onderdeel van de ontwerpopgave.
•
•
•
Op gebouw- en gebiedsniveau geldt BREEAM-NL minimaal 4 sterren (excellent) of gelijkwaardig met een ander instrument. De gemeente eist voor het nieuwe gebouw een GPR van minimaal 8 voor de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Voor energie is de score 9. Voor meer informatie zie: www.gprgebouw.nl. Conform de eisen die op dat moment gelden in het bouwbesluit (nu hoofdstuk 5 technische voorschriften nieuwbouw voor energie zuinigheid en milieu); voor woningbouw epc = 0,4; op bouwaanvragen die vanaf 1 juli 2020 worden ingediend zijn de BENG-eisen (=Bijna Energieneutraal Gebouwen) van toepassing. Coördinatie is nodig tussen bouwplan en het gemeentelijke wijkenergieplan in de SO-fase van het bouwplan. Cultuurhistorische gevels Daktuin laag
•
•
•
Daktuin hoog Hoog/verticaal groen Brug met ecologische waarde Ecologisch water / muur Vergroenen openbare ruimte
•
Bestaande bomen Onderzoeken bomen toevoegen Nieuwe bomen
Zicht op groen Regenwaterretentie Water Onderzoeken toevoegen Ooievaarsnest ooievaarsnest
Max. 1 bouwlaag
•
Groen & ecologisch kader
38
PLANUITWERKINGSKADER
Door toepassing van maatregelen op basis van het puntensysteem ‘Groen- en natuurinclusief bouwen’ ontstaat er ruimte voor meer natuur in de stad. De opgave is om de benodigde score te behalen zoals die gesteld is in Bijlage 2 Natuurinclusief bouwen ambitie. Met nieuw groen wordt ecologisch aangesloten op de Koekamp door voor de grote vleermuiskolonie in het Waterhuis voorzieningen in dit project op te nemen. De Haagse corporaties hebben zich bij de bouw van sociale woningen gecommiteerd aan de mitigatiecatalogus van het Soortenmanagementplan. Het project voldoet aan de Wet Natuurbescherming, de Haagse woningcorporaties gebruiken samen een soortmanagementplan (SMP) om een wettelijke ontheffing te krijgen. Om opwarming te voorkomen is de ruimtelijk stedelijke opzet belangrijk, om verkoeling door de aanvoer van verse lucht en de afvoer van warme lucht mogelijk te maken. Daarnaast is het belangrijk om groen en bomen toe te voegen voor schaduw en verdamping. De kap en terugplanting van de bomen langs de Bezuidenhoutseweg is hoogstwaarschijnlijk. Deze moeten worden gecompenseerd in en om het plangebied. De bomen langs de Bezuidenhoutseweg staan op kabels waardoor verplanten niet mogelijk is omdat dan kabels en leidingen worden losgetrokken en er niet voldoende kluit kan worden gerealiseerd. Bij herplant dienen de kabels en leidingen op een andere plek te komen.
De daken worden ingezet voor vergroening i.c.m. eventuele voorzieningen voor opwekking van duurzame energie en onderhoudsinstallaties. Voor de vergroening van het perceel kunnen de volgende middelen worden ingezet: groene daktuinen en gevels, bomen, vergroting oppervlak groene binnenterrein, etc. Hiermee wordt bijgedragen aan de biodiversiteit. In vergelijking met de bestaande geheel verharde percelen neemt het percentage groen op het perceel flink toe.
• •
•
Delen van de daktuin wordt ingericht met verblijfsfuncties. Groen op en aan bebouwing is beleefbaar vanuit het gebouw en de openbare ruimte. De bebouwing moet goede groeiomstandigheden bieden: voldoende maat voor substraat, constructie, wortelruimte en vochtlevering. Hierbij moet rekening worden gehouden met voldoende groeiruimte en tenminste 1 meter gronddekking. De voetgangersbrug blokkeert niet de ecologische werking door de singelgracht en versterkt de ecologische waarde.
Flexibiliteit, materiaalgebruik en bouw •
• Klimaatbestendigheid •
•
•
•
Met de inrichting van de buitenruimte met klimaatbestendige maatregelen is deze voorbereid op extreme weersomstandigheden. Onderzocht kan worden of er bij pieken hemelwater direct op het oppervlaktewater kan worden afgewaterd. De buitenruimte wordt zo ingericht dat het optimaal kan blijven functioneren en beheerd kan worden bij veranderende klimaatomstandigheden, zoals hitte, droogte, wateroverlast en teruggang biodiversiteit. De inrichting en het niveau van de buitenruimte en de bebouwing, moet dusdanig worden afgestemd dat de schade door wateroverlast wordt beperkt. Minimale voorwaarde is dat negatieve effecten op de
•
•
•
•
waterhuishouding worden voorkomen of gecompenseerd. •
• •
Sinds 1 januari 2018 is het binnen Europa (Nederland) te voldoen aan de Milieu Prestatie eisen voor Gebouwen (MPG). Dit is een verplicht onderdeel van de vergunningsaanvraag binnen het bouwbesluit. De MPG is een geïntegreerd onderdeel binnen Breeam en GPR gebouw. Per 2021 worden de eisen verhoogd. Dit heeft met name invloed op de circulariteit van de materialen in het bouwplan. Circulair bouwen: bij sloop, nieuwbouw en verbouw komen materialen vrij. Het hergebruik van deze materialen wordt gestimuleerd. Voor nieuwe bouwmaterialen worden materialenpaspoorten opgesteld, met de intentie dat deze materialen in de toekomst hergebruikt kunnen worden. Materiaal en producten dienen een lage CO2-uitstoot te hebben, zoals bijvoorbeeld hout, groen/CEM III beton (Betonakkoord 2018). Overmaat in de verdiepingshoogte van de bouwlagen in de ‘stedelijke laag’ waardoor flexibiliteit ontstaat om in de toekomst meerdere functies op te vangen. Rekening houden met veranderingen, aanpassingen, onderhoud en vervanging van verschillende bouwonderdelen. Tijdens de sloop en op de bouwplaats wordt afval gescheiden en ingezameld ten behoeve van recycling. Bij bouwactiviteiten is gekeken naar duurzame en stille bouwlogistiek. Actieplan Maatschappelijk verantwoord Inkopen (RIS 299397) De voetgangerbrug is gebouwd volgens een circulaire bouwwijze.
Om wateroverlast te voorkomen is de ambitie regenwater vast te houden worden en vertraagd af te voeren gevoerd, met als doel piekbelastingen op het rioolsysteem en het oppervlaktewater te voorkomen. Een extreme bui (60 mm in 1 uur) kan worden opgevangen binnen de ontwikkeling en in de openbare ruimte (50% in het rioolsysteem en 50% vertraagd in de ondergrond of oppervlaktewater.). De lokale hittestress in dit project wordt verminderd door
•
het toepassen van begroeide of lichtkleurige daken.
Advies Haags Duurzaamheids Team (HDT) PATRIZIA heeft de duurzaamheidsambities gegeven in het rapport Duurzaamheidskader Sapphire, opgesteld door Arcadis, van 12 september 2019. Vanwege de complexiteit van de
Waterberging is conform richtlijnen (watertoets) van het Hoogheemraadschap van Delfland en goedgekeurd om wateroverlast te beperken en te voorkomen. (Beleidsnota 10-7-2014)
• •
Afvalinzameling vindt inpandig en gescheiden plaats, bij voorkeur circulair en grondstofgericht.
opgave, waaronder de bijzondere hoogte van het project, wordt gesteld dat het lastig is om deze te ‘scoren’ met GPR en BREEAM. Ook omdat belangrijke duurzaamheidsaspecten zoals (brand-)veiligheid, beheerbaarheid, lange levensduur en Total Cost of Ownership niet hierin worden gemeten. Het HDT-advies van 18 september 2019 betreft:
•
•
•
•
De ontwikkelende partij kan zelf kiezen met welk gezaghebbend duurzaamheidsinstrument (bijvoorbeeld GPR óf BREEAM of gelijkwaardig) ze de duurzaamheidsprestatie van het gebouw aantonen. Vanuit deze tools zijn protocollen opgesteld teneinde de duurzaamheidsambities te bewaken, welke dan ook gevolgd moeten worden. Voor Bellevue kan een ‘Bespoke-procedure’ gevolgd worden. ‘Bespoke’ wil zeggen dat vooraf met de organisaties van de instrumenten bepaald moet worden hoe een GPR of BREEAM of een gelijkwaardig meetinstrument kan worden ingezet. Het HDT adviseert de ontwikkelaar om zo snel mogelijk in gesprek te gaan met de ontwikkelaars van de Nederlandse instrumenten van BREEAM (Dutch Green Building Council) en/of GPR-gebouw (W-E adviseurs). Dit om op basis van het Duurzaamheidskader Sapphire de genoemde meetinstrumenten of een ander gangbaar instrument in te vullen en eventueel het instrument aan te passen. De marktpartijen kunnen bij licentiehouders ervaringen aanbieden en deelnemen aan het actualiseren van de instrumenten (zoals GPR en/of BREEAM) op dit type hoogbouw. Ook voor andere doelstellingen van de Nota Eyeline en Skyline zoals natuurinclusief bouwen, klimaatadapatie met waterberging en het 100% terugbouwen van groen, wordt geadviseerd gedurende het gehele ontwikkel- en realisatie proces te monitoren of de ambities gerealiseerd worden.
PLANUITWERKINGSKADER
39
5.6
Hoogbouw aangrijpingspunten verwoord. Aanvullend hierop wordt gestuurd op een gebouw dat in meerdere opzichten ‘iconische’ oplossingen biedt. Daarbij ligt de nadruk op het leggen van verbindingen en realiseren van samenhang tussen ogenschijnlijke uitersten: eigentijds én klassiek, grootschalig (qua bebouwing en openbare ruimte) én menselijke maat, levendig én ingetogen (in, op en rondom het gebouw).
Beeldkwaliteit
Op de uitwerking van het voorliggend ruimtelijk-programmatisch model voor deze locatie zijn de gemeentelijke Welstandnota en de nota Hoogbouw van toepassing. Daarnaast zal, na vaststelling, dit PUK mede als basis dienen voor de uitwerking tot een architectonische visie door de initiatiefnemer. Daarom is het van belang in dit PUK aanvullende kaders aan te geven voor de beoogde stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit. De gemeente, in de vorm van het kwaliteitsteam CID, wordt betrokken bij het definiëren van de ontwerpvisie. De architectonische ontwerpvisie en dit PUK vormen het beeldkwaliteitkader. Dit zal voor gemeente en de Welstandscommissie dienen als toetsingskader voor de beeldkwaliteit van de omgevingsvergunningaanvraag.
Structuur De locatie is een schakelpunt in de binnenstad. Enerzijds vormt het een overgang tussen de fijnschalige binnenstad - Nieuw Centrum en de grootschalige stationsomgeving van Den Haag Centraal, met de ontwikkelingen in CS Oost. Anderzijds vormt het een overgang tussen de intensieve bebouwing en programma van de stad en het parkachtige karakter van Koekamp/Malieveld. De nieuwe ontwikkeling zal hier in stedenbouwkundige opzet, bouwmassa en architectonische expressie een passend antwoord op moeten geven.
In deze paragraaf zijn beeldkwaliteitsuitgangspunten beschreven vanuit hun beoogde doel en effect, met de bedoeling om niet te beperken maar juist ruimte te bieden om boven de standaard uit te stijgen. Hiervoor staan al in de nota
De nieuwe ontwikkeling zal een actieve en attractieve toevoeging zijn aan de stadsentree en het ontvangstdomein van Den Haag Centraal. Tegelijk wordt er middels de nieuwbouw een hoogwaardige aankondiging en begeleiding gegeven aan deze (hoofdvoetgangers-)route naar de Haagse binnenstad. Aanvullend wordt de nieuwe ontwikkeling voorzien van een stedelijk interieur; een semi-openbaar atrium en/of doorgang met een hoge verblijfkwaliteit, die nieuwe functies ontsluit middels duidelijk herkenbare ingangen in de gevels van Rijnstraat, Bezuidenhoutseweg en Oranjebuitensingel.
De locatie is een uitloper van het hoogstedelijke gebied Nieuw Centrum, met zijn een intensief gemengd programma, zoals ministeries, onderwijsvoorzieningen, winkels, horeca, hotel, aangevuld met woningen en kantoren. In de opbouw en architectuur van de nieuwbouw zal de beoogde mix van openbare functies, werken en wonen als vanzelfsprekend gecombineerd en geïntegreerd moeten worden.
Massa
8
In de verdichtende stad vraagt de locatie, naast het centraal station, de binnenstad en het park bij uitstek om intensivering van de plek. Hoogbouw is passend in dit gebied en sluit aan bij de ruimtelijke en programmatische ambities voor het CID en de schaalvergroting die hier al enkele jaren geleden is ingezet. Echter de nieuwbouw gaat een relatie aan met de context van de historische stad met haar verfijndheid, korrelgrootte, traditionele bouwmaterialen en de typische opendicht verhouding van de gevels. Oud en nieuw kunnen elkaar wederzijds versterken. Deze symbiose tussen oud en nieuw vindt plaats in de architectonische zoektocht naar samenhang en contrast. Bijvoorbeeld via schaal, massa, ritme, materiaal, lijnvoering of vormentaal.
1 5
9
CS Oost
6
Binnenstad
Den Haag
Centraal 7b
4 3
12
11
7 10
Nieuw Centrum
2 Sfeergebieden beeldkwaliteit & belangrijke zichtpunten
40
PLANUITWERKINGSKADER
De typologische opbouw volgt uit de nota Hoogbouw; plint, stedelijke laag, torens met kronen. Zij zoekt middels een
geparceleerde ‘stedelijke laag’ aansluiting op de maat en schaal van de bestaande binnenstedelijke bebouwing en de Resident en maakt de overgang naar de grootschalige bebouwing rond het Centraal Station. Het volume is gedifferentieerd en bestaat uit verschillende architectonische elementen, met een duidelijke rooilijn. De plint van het gebouw krijgt een open en uitnodigend karakter en sluit goed aan op de verschillende type openbare ruimtes rondom het gebouw. De materialisering en de detaillering van de plint heeft een menselijke maat en draagt bij aan een levendig straatbeeld. De twee torens van het complex vormen samen een ensemble, een kenmerk van de Haagse hoogbouw dat meermaals in deze omgeving voorkomt. De hoogbouw is vanwege zijn bijzondere positie elegant en ingetogen. Zowel de onderbouw als de torens zijn alzijdig georiënteerd. Het is cruciaal om een juiste onderlinge relatie tussen de onderdelen te vinden qua verhouding, ligging, overgang, materialisering en detaillering zodat de hoogbouw een elegant silhouet in de horizon vormt en tevens in combinatie met de onderbouw een aantrekkelijk beeld op straatniveau oplevert. Een zorgvuldig ontworpen differentiatie op verschillende schaalniveaus moet zorgen voor een architectuur die zowel van dichtbij als veraf interessant is. De bekroning is daarbij bijzonder en voegt een nieuw herkenbaar element toe aan de Haagse skyline.
Expressie De torens en de onderbouw worden ontworpen met een duidelijke architectonische samenhang. De torens zijn aan elkaar verwant, vormen een koppel maar zijn niet noodzakelijk identiek. De gevels van de stedelijke laag en de hoogbouw krijgen een genuanceerde uitwerking om de bouwvolumes aan te laten sluiten bij de menselijke maat en de schaal van de binnenstad. Verticale geleding, plasticiteit en dieptewerking in de gevel
en elementen zoals balkons, erkers, setbacks en arcades dragen hieraan bij. Vlakke gevels die veelal resulteren in een anoniem en onaanraakbaar gebouw en passen niet bij de omgeving. Geheel transparante gevels sluiten evenmin aan op de signatuur van de stenige materialen van de binnenstad en missen veelal de gewenste dieptewerking en tactiliteit. De semi-openbare doorgang moet in zijn beeldkwaliteit, daglichttoetreding en ligging een expressiviteit krijgen die uitnodigt om er doorheen te gaan en ook te fungeren als ontmoetingsruimte. Omdat de torens uitkijken op het dak van de stedelijke laag, moet het dak als vijfde gevel vormgegeven worden met een groene uitstraling. Het dak levert extra verblijfsruimte en een groen en levendig beeld op dat ook bijdraagt aan de beleving op het straatniveau. Het programma van het gebouw als een woontoren op een stedelijke laag met kantoren en met een publieke begane grond en plint dient door de vormgeving van het gebouw en de dakvlakken afleesbaar te zijn.
spelen de kenmerkende kronen op de torens van de Haagse binnenstad een bijzondere rol. Een geïntegreerde verlichting is belangrijk vanwege de ligging aan de hoofdroutes voor voetgangers van CS naar de binnenstad (Eyeline), en vanwege de beoogde menging van functies zodat er altijd leven is en een veilige omgeving is. Daarnaast zijn verlichting èn natuurlijk licht een ontwerpmiddel om de semi-openbare verbinding goed vormgeven.
Zichtpunten De beschreven beeldkwaliteitsuitgangspunten kunnen worden beoordeeld vanuit verschillende bekende zichtpunten op de locatie. Verwacht wordt dat de uitwerking vanuit de verschillende zichtpunten wordt weergegeven als onderdeel van de ontwerpvisie en de omgevingsvergunning. Hierbij gaat het om het tonen van de bestaande en voorgestelde situatie (impressies) op basis van foto’s genomen vanaf: 1.
Koningskade-Lange Voorhout
2.
A12 bij afslag 3
3.
Vanaf de hoek Plaats-Hofvijver
4.
Herengracht
5.
Bezuidenhoutseweg
6.
uitgang Kon.Julianaplein
7.
CS uitgang Rijnstraat
Cultuurhistorisch erfgoed wat in het gebied aanwezig is, moet worden gekoesterd. Indien goed en zorgvuldig beargumenteerd en ontworpen kunnen deze geherinterpreteerd, veranderd of verschoven worden, op een manier dat de huidige situatie geëvenaard of overtroffen wordt.
8.
Malieveld
9.
Koekamp
Het nachtbeeld van dit complex is van groot belang gezien de ligging van het complex in de stationsomgeving en de Binnenstad en de invloed op de skyline van de stad. Hierbij
12. het Plein
Duurzaamheidsmaatregelen zoals zonnepanelen worden slim in het ontwerp toegepast, zodat het een integraal onderdeel van de architectuur wordt. De logistieke voorzieningen die nodig zijn om de nieuwe bebouwing te kunnen laten functioneren zijn duidelijk en herkenbaar maar niet dominant in het gevelbeeld. Het zijn geveldelen die integraal en als vanzelfsprekend onderdeel vormen van de plint en geen gesloten en inactieve uitstraling oproepen.
10. Zwarteweg-Turfmarkt 11. Muzenstraat
De plaats van de foto’s en de eventueel te gebruiken foto’s van de huidige situatie zijn opgenomen in bijlage 2.
PLANUITWERKINGSKADER
41
Uitsnede verbeelding bestemmingsplan Spuikwartier 2013
42
PLANUITWERKINGSKADER
6. SECTORALE KADERS 6.1
Doel hoofdstuk
Dit hoofdstuk somt het vigerend sectorale beleid op, vertaald wat van toepassing is op deze locatie en geeft de conclusies van reeds uitgevoerde onderzoeken. De stedenbouwkundige kaders in hoofdstuk 5 zijn grotendeels gebaseerd op hoofdstuk 6. Hoofdstuk 5 vormt het toetsingskader voor de uitwerking van de ontwikkeling naar een bouwplan.
6.2
Stedenbouw en planologie
De nieuwe bebouwing past niet in het bestemmingsplan Spuikwartier 2013 qua omvang niet in de maximale bouwhoogtes en bouwvlakken.
De locatie bevindt zich in een groter ontwikkelingsgebied rondom station Den Haag Centraal, de Policy Campus Centraal. Voor drie stationsomgevingen zijn in 2018 gebiedsagenda’s voor de ontwikkeling van de drie stationsgebieden opgesteld. Hierin worden de verschillende projecten in samenhang
Het vigerende bestemmingsplan bestemd alle percelen, behalve die van de VVE aan de Oranjebuitensingel, met Gemengde bestemmingen. Het bestemmingsvlak is ca.6.000 m² groot. Daar zijn de volgende bestemmingen mogelijk:
aangegeven, waaronder het project van PATRIZIA voor
•
cultuur en ontspanning, uitsluitend op de begane grond;
Innovation District. Inzet is dat de gebieden een aantrekkelijke,
•
detailhandel, uitsluitend op de begane grond;
•
dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
•
horeca tot en met de categorie middelzwaar, uitsluitend op de begane grond;
Bellevue. Daarbij staat ook aangegeven dat de gemeente veel waarde hecht aan de ruimtelijke kwaliteit. Samen vormen de drie de belangrijkste delen van de ontwikkeling van het Central groene buitenruimte krijgen. De structuurvisie voor het CID (RIS305178) is het overkoepelende beleidsdocument voor dit gebied en vormt de juridisch-planologische basis voor de verschillende gebieden en projecten. Voor bouwprojecten hoger dan 50m is de nota Haagse Hoogbouw (RIS-nummer 298448) van toepassing. De nota
•
kantoor;
•
sport, uitsluitend op de begane grond;
realiseren van de doelstellingen van Den Haag als het gaat
•
welzijnsvoorzieningen, uitsluitend op de begane grond;
om ‘slim groeien’. De potentiële hoogbouwgebieden zijn
•
wonen.
•
één en ander met de daarbij behorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen, groen, al dan niet gebouwde parkeervoorzieningen, ondergrondse parkeervoorzieningen tot twee lagen en overige voorzieningen.
Haagse hoogbouw: Eyeline en Skyline draagt bij aan het
vastgelegd hierin. Kansen voor hoogbouw zijn er vooral rondom OV-knooppunten of concentraties van voorzieningen en in het gebied van Policy Campus Centraal, waar de Bellevue locatie is gelegen. Elk ruimtelijk plan dat wordt vastgesteld nadat de nota Haagse hoogbouw: Eyeline en Skyline door de raad is aangenomen, zal uit de nota voortvloeiende ruimtelijke relevante regels
De VVE aan de Oranjebuitensingel heeft de bestemming
moeten implementeren. Er staan staan kwalitatieve regels
‘Wonen’ en is bestemd voor:
in voor de belangrijkste stedenbouwkundige onderdelen
•
wonen/woningen;
van hoogobuwplannen zoals regels voor de plint van het
•
ter plaatse van de aanduiding ‘ontsluiting’ (os) op de
met een afwijkingsbevoegdheid wordt afgeweken van een
plankaart tevens voor een ontsluiting;
bestemmingsplan, zal de doorwerking van de relevante
één en ander met de daarbij behorende hoofdgebouwen,
onderdelen van de nota moeten plaatsvinden. Monumentale
bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen, groen, water,
panden zijn beeldbepalend voor het eigen Haagse karakter
ondergrondse parkeervoorzieningen tot twee lagen en
en daarmee van grote waarde. Deze worden vastgelegd in
overige voorzieningen.
ruimtelijke kaders en een beeldkwaliteitsplan of paragraaf.
gebouw, de torens en de bekroning van de torens. Indien
•
PLANUITWERKINGSKADER
43
6.3
Economie
Economische Visie Economische ontwikkeling is cruciaal voor een aantrekkelijke, leefbare, gezonde stad waarin iedereen mee kan doen. Met de kadernota Economische Visie (RIS 302017, 2019) geeft Den Haag een extra impuls en een stevige meerjarenkoers aan voor de Haagse economie. Om op weg naar 2030 economisch beter te presteren richt Den Haag zich op (1) een attractieve stad voor bewoners, bezoekers en bedrijven, (2) een krachtige economische structuur, (3) een excellent ondernemersklimaat en (4) voldoende en aantrekkelijke ruimte voor bedrijven. Ingezet wordt om de Haagse economie te rusten op meer verschillende krachtige sectoren. Het Central Innovation District is hiervoor het nieuwe economische topmilieu van Den Haag en de groeimotor voor de Haagse en regionale economie. De spinoff van de rijksoverheid moet worden vergroot, onder andere door de Policy Campus Centraal rond het Centraal Station door te ontwikkelen. Rond het thema beleid, bestuur en recht liggen veel kansen om de economische spin-off te vergroten,
juist in combinatie met alle kennisinstellingen, ICT en nieuwe
CID: het nieuwe economische topmilieu van Den Haag
technologieën. De stuwende kracht van de aanwezige partijen
De Bellevue-locatie ligt in het Central Innovation District en
kan hier opgeschaald worden. Dit zijn echte innovatiemilieus,
meer specifiek in de Policy Campus Centraalvan Den Haag.
met veel interactie tussen stuwende bedrijven en overheden,
In de door het college van B&W vastgestelde gebiedsagenda
cultuur-, kennis- en onderwijsinstellingen, mkb en talent. Hier
Policy Campus Centraal is deze locatie opgenomen met de
en in de tussenliggende zones, zoals het Beatrixkwartier, is ook
status van perspectief (naast realisatie en agenda).
plek voor (inter-)nationale hoofdkantoren. De infrastructurele
Het economisch programma voor het Central Innovation District
barrières die de drie polen nu nog scheiden, zullen worden
houdt het volgende in:
geslecht, zodat één samenhangend district ontstaat.
1.
Het Haagse profiel intensiveert en krijgt verder vorm
Kortom, het CID werkt als een groeimotor om de Haagse
door specialisatie rondom security, impact, legal en
economie en werkgelegenheid op langere termijn een
policy. De ICT en kennisinstellingen dienen als smeerolie
structurele impuls te geven. Zoals gezegd, de stad moet
en aanjager. De markt (met name overheid en grote
attractiever, de economische structuur breder en het ondernemingsklimaat innovatiever. Het CID biedt de sleutel om
bedrijven) krijgt een meer stuwende rol; 2.
Er komen nieuwe internationale (hoofd)kantoren en
deze uitdaging op te pakken. Den Haag heeft als internationale
toonaangevende instellingen. Verder komt er versterking
stad van Vrede en Recht, in combinatie met sterke ICT-
en uitbreiding van de hubs en bedrijfsverzamelgebouwen,
kennis en bedrijvigheid, een unieke troef in handen. Deze
ruimte voor starters en nieuw MKB-ondernemerschap en
gaan we verder uitbouwen en economiseren in het CID. Het internationale DNA van de stad wordt hier doorontwikkeld en de
betaalbare ruimte om te experimenteren; 3.
Haagse branding krijgt hier karakter.
Het economisch ecosysteem breidt uit en de synergie tussen de markt (rijksoverheid, IO’s/NGO’s en hoofdkantoren) en het bedrijfsleven/mkb versterkt. Daarnaast worden living labs en campusachtige omgevingen gerealiseerd die zich richten op een open innovatie en ontwikkeling van kennisinstellingen, en verder op het aantrekken en opleiden van (jong) talent, organiserend vermogen en netwerken;
4.
Het CID wordt een bruisend en attractief gebied met volop ontmoetingsplekken en publiek trekkende functies. Denk daarbij aan toeristische trekkers, events, retail, horeca en mogelijk een tweede congres-/ evenementenlocatie.
Afstand houden tussen torens Stedelijk wonen
het bieden van ruimte aan nieuwe economische functies
Detailhandel / Horeca / Diensten
versterkt de internationale aantrekkingskracht van Den
Zonering detailhandel / Horeca / Diensten
Haag op nieuwe bedrijven en organisaties, talent en
Interactiemilieu Policy Campus Interactie-anker
44
PLANUITWERKINGSKADER
Het verbeteren van vestigingscondities voor bedrijven en
Hoogstedelijk wonen
Kennisinstelling
Economische kaders
5.
bewoners. De stationsgebieden van Den Haag, zoals de Policycampus, zijn nu al toplocaties in de Randstad maar
dat kan nog meer uitgebouwd worden. Hier bevinden
de markt (economie, wonen etc…)
zich de economische ankerfuncties: onderwijsinstituten,
een open en publiek karakter van de bebouwing met een
kennisinstellingen, bedrijfsleven en overheid. Het zijn
Naast de overheid en andere kantoorgebruikers dient een
beleving/placemaking die aansluit op de Policy Campus.
binnen het CID de locaties met de grootste concentraties
programma ontwikkeld te worden dat zorgt voor levendigheid
Functies variërend van een kapper, een galerie, fotostudio,
economische functies zoals kantoren, (arbeidsintensieve)
in de avond en een evenwichtige spreiding en gebruik
fysiotherapeut, een commerciële sportfunctie, fietsverhuur &
bedrijfsruimte, onderwijs, retail, horeca, voorzieningen,
gedurende de dag. Het gaat hierbij onder andere om leisure en
reparatie en bijvoorbeeld een broodjeszaak zijn allen mogelijk.
leisure en event-, debat- en congresruimte. Er gelden hoge
sportfaciliteiten met een hoge kwaliteit en uitstraling, horeca en
Door ook functies toe te voegen die ‘s avonds open zijn kan de
dichtheden en een zeer hoog niveau van functiemenging.