RIS309055 Bijlage 1

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

28

modaal, geen uitschieters, bevolking veelal altijd in Den Haag gewoond, breder aanbod van woningen en prijsklassen voor huur en koop, rustig en voor elk wat wils, ook gezinnen. Cluster 4: gearriveerd Dit is de Vogelwijk. De bewoners zijn zeer bemiddeld en zeer tevreden. Klagen zelfs niet over het parkeren of over de gemeente. Het zijn vooral gezinnen met kinderen. De wi jk is duur, met bijna geen winkels voor de dagelijkse boodschappen en rustig. Cluster 5: bewust stedelijk Het centrum en de wijken daar ten westen van, in ieder geval ten noorden van de kades. De bewoners weten waar ze voor kiezen. De meeste kunnen er ook voor kiezen. Ze zijn tevreden waar anderen overlast zouden ervaren. In ieder geval voor de tijd dat ze van plan zijn hier te wonen. Behoorlijk veel huur, inkomens modaal, een derde niet wester s maar belangrijkste kenmerk is ‘jong en alleenstaand’. Cluster 6: tevreden suburbaan Dit is alleen Mariahoeve en Marlot. Deze wijk onderscheidt zich met een zeer vergrijsde maar niet verzuurde bevolking want behoorlijk tevreden over wijk en omgeving. Veel huurwoningen en het is er rustig. Voor een derde niet westerse huishoudens. De inkomens zijn er niet heel hoog maar de lasten ook niet. Cluster 7: dagelijkse worsteling De wijken ten zuiden van het centrum tot het Laakkanaal. Van oudsher volksbuurten . Nu nog steeds maar voor tweederde niet westers.

Lage inkomens, zeer veel huurwoningen, er gebeurt veel op straat, mensen zijn maar nauwelijks tevreden, er is altijd wel wat om je aan te storen en dat wordt niet gecompenseerd met woonkwaliteit. Heel veel gezinnen met jonge kinderen die niet goed weten hoe zich te verbeteren. Cluster 8: basaal suburbaan De wijken van Zuidwest en het Laakkwartier en Spoorwijk. De bewoners lopen niet over van tevredenheid. Hebben weinig keuzemogelijkheden. Zeer veel huurwoningen. Veel gezinnen met kinderen, ook wat oudere kinderen. Iets meer dan de helft is niet westers. De inkomens zijn laag. Het winkelaanbod is ruim en toegesneden op de inkomensgroep. Wat wel opmerkelijk is aan cluster 8 is dat ondanks de grote problemen in de wijk de waardering gemiddeld op een krappe voldoende uitkomt en gemiddeld nog altijd hoger ligt dan in cluster 7. Er is daarmee een basis, inwoners lijken de wijk het voordeel van de twijfel te geven. Het kan ook zijn dat de mensen die zijn aangewezen op de huurvoorraad in deze wijken er ook het beste van willen maken want de wijk verlaten is niet voor iedereen een alternatief. De migratiegraad in cluster 7 is ook veel hoger. Mensen zijn ontevreden maar lossen dat blijkbaar ook op door te verhuizen. Confrontatie met aantrekkingskracht In tabel 7 zijn de functies die buurten hebben in de wooncarrière afgezet tegen d e wijktypering (voor Vogelwijk is geen informatie).

Er zijn natuurlijk meer wijken dan buurten en geen enkele wijk is homogeen wat de buurtfuncties betreft. Er zijn twee belangrijke aanknopingspunten voor de wijken in Zuidwest. De buurten zijn: 1.

(op één na) geen uitstroombuurten zoals in de dagelijkse worsteling wijken;

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

29

Dat wil niet zeggen dat er geen mensen de stad verlaten uit Zuidwest maar het typeert de wijken niet. Mensen verlaten over het algemeen Den Haag niet via Zuidwest. Dat betekent dat de mensen in Zuidwest niet alleen blijven kiezen voor Den Haag maar ook behouden kunnen blijven voor de wijk met een aantrekkelijk nieuw aanbod. In een deel van de gevallen zal het overigens wel zo zijn dat mensen ook niet kunnen vertrekken omdat ze geen perspectief hebben op verbetering in inkomen en daarmee op een volgende stap in de woon carrière. Echter, om dat op te lossen zijn andere interventies nodig. In het eerste hoofdstuk zagen we trouwens dat meer dan 50% van de bewoners in Zuidwest binnen 10 jaar wel verhuist. 2.

er zijn geen settelaarsbuurten.

Bij 1 hierboven opperen we de kans dat mensen uit Zuidwest de volgende stap in de eigen wijk kunnen zetten maar wat verder nog ontbreekt is het serieus nemen van Zuidwest als plek waar je langere tijd blijft. Het gezin helemaal laat opgroeien, of als empty nester naar toe gaat. Dat mensen langer blijven wonen niet door gebrek aan opties maar als keuze . Wat over het algemeen de betrokkenheid bij en de leefbaarheid van de wijken ten goede komt. Zijn er voorbeelden voor Zuidwest om op te schuiven richting een settelaarsbuurt. Zich spiegelen aan de gelijkmatige ‘beau monde’ buurten lijkt geen optie. Het strand en de levendigheid is lastig te kopiëren. Veel meer mogelijkheden bieden de ‘onder ons’ wijken waar mensen settelen. Dat zijn er vier waarvan 2 in Ypenburg (als voorbeeld voor nieuwbouw) en Houtwijk in Loosduinen tegen Morgenstond aan (en daarmee een blauwdruk voor de ‘verloosduinisering’ van Zuidwest) en Nieuw-Waldeck. Deze voorbeelden kunnen helpen om doelgroep 6a te verleiden. Een andere lijn is de bewoners een perspectief bieden wat blijkbaar in Mariahoeve is gevonden. In dat geval worden wijken in Zuidwest als doorstroomwijken gepositioneerd, bijvoorbeeld voor de groep 5a maar ook voor de doorstroming uit Zuidwest zelf. tabel 7 aantrekkingskracht buurten verdeeld over de wijktypering wijktypering

beau monde

residentieel onder ons

bewust stedelijk

tevreden suburbaan dagelijkse basaal (Mariahoeve) worsteling suburbaan

Total

aantrekkingskracht gelijkmatige buurten

settelaarsbuurten

Totaal

7

3

4

0

1

0

5

20

2

8

4

0

0

1

0

15

startersbuurten

0

0

0

5

0

0

2

7

uitstroombuurten

0

0

0

0

0

6

1

7

doorstroombuurten

0

0

2

2

2

3

6

15

[andere buurten]

0

0

3

3

0

0

2

8

9

11

13

10

3

10

16

72

De starters gaan duidelijk voor bewust stedelijk. Als deze groep als onderdeel van een transformatiestrategie naar Zuidwest gelokt zou worden dan moet er een deel van de wijken verstedelijken.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

30

Concluderende beschouwing Bevolkingsprognose en behoefteraming Den Haag groeit en blijft groeien. De trend van de afgelopen jaren is dat gezinnen met kinderen per saldo Den Haag verlaten en dat er per sald o een toename is van de groep tussen de twintig en de dertig die in Den Haag huishoudens vormen en daar ook kinderen krijgen. Deze trend wordt versterkt voortgezet in de toeko mst. De plus bovenop het saldo dat we nu waarnemen zit in buitenlandse migratie alsmede studenten en scholieren. Het zijn jonge mensen die zich vestigen. Een deel zal weer vertrekken, maar alles bij elkaar wordt er forse groei verwacht, meer nog dan de afgelopen tien jaar. Dit uiteraard onder voorwaarde dat er voldoende wordt gebouwd om de groeipotentie te benutten. Alles bij elkaar kan het gaan om 50.000 extra huishoudens in ongeveer 48.000 extra woningen in de periode 2018-2035. De gevoeligheid en daarmee de onzekerheid zit hem in de migratie. In de demografische prognose (Primos) wordt uitgegaan van jaarlijks rond de 21.000 vestigers uit de rest van Nederland en bijna net zoveel uit het buitenland. Vijftien jaar lang 1.000 extra vestigers per jaar, van wie een deel ook weer vertrekt, levert uiteindelijk 6.000 extra huishoudens op in 2035. Maar het kunnen er ook gemakkelijk 6.000 minder worden. Een en ander hangt ook af van de vraag of Den Haag zijn positie in de regio verder versterkt.

In de prognose wordt hier wel van uitgegaan. In de regio zijn Leidschendam-Voorburg en Rijswijk de belangrijke bestemmingen, met Westland als goede derde. Kansen voor transformatie We verwachten voor Den Haag als geheel een groei in behoefte aan alle woningtypes en prijsklassen. Dat betekent dat voor Zuidwest de gemeente veel in eigen hand heeft. Op de 48.000 toe te voegen woningen voor Den Haag als geheel is 10.000 in Zuidwest slechts een vijfde deel. Kwalitatief hoeven die 10.000 bovendien geen afspiegeling te zijn van de gemeentelijk behoefte. De totale gemeentelijke behoefte aan duurdere huur (vrije sector, grondgebonden en appartementen, een kleine 7.000 in de periode 2018-2035) zou bij wijze van spreken in zijn geheel in Zuidwest kunnen worden gerealiseerd. Kijken we los van de prijsklassen naar de behoefte aan één tot drie kamerappartementen in de buiten centrum wijken de komende ruim vijftien jaar, dan is dat afhankelijk van de trend (zoals kleiner wonen) tussen de 12.000 en 18.000 en zou ook voor een groot deel in Zuidwest kunnen worden gerealiseerd. We concluderen dat er op gebied van bevolking en woningbehoefte geen belemmeringen zijn voor de ontwikkelingen in Zuidwest. Relevant is verder dat we verwachten dat 40% van de Haagse huishoudens uit 2035 nu nog niet in Den Haag wonen.

Dat houdt in dat niet alleen hoeft te worden uitgegaan van de huidige marktverhoudingen en de doelgroepen die zich anno 2019 manifesteren. Door middel van natuurlijk verloop kunnen geleidelijk aan heel andere doelgroepen worden aangeboord, in Den Haag als geheel en ook in Zuidwest. Historisch gezien is dat voor Zuidwest geen probleem. Elke 10 jaar ‘ververst’ de helft van de bevolking. Verdringen lijkt niet aan de orde. Hoogstens concurrentie binnen Den Haag. Door de aanwezigheid van goedkope huurwoningen is er wel een groep die niet bewust gekozen heeft voor Zuidwest en als ze het zouden willen niet kunnen vertrekken uit Zuidwest. Zij zijn niet geholpen met nieuwbouw, maar met andere interventies. Indirect betekent een instroom van meer draagkrachtigen dat het relatieve aandeel van mensen die het niet op

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

31

eigen kracht kunnen kleiner wordt. Er komen meer mensen waarop ze een beroep kunnen doen. Verhuisdynamiek en selectieve aantrekkingskracht De verhuisdynamiek in de stad wordt gedomineerd door twintigers en begin -dertigers. Wie op zijn veertigste nog in de stad woont, vertrekt m eestal niet meer. Wie na zijn dertigste binnen Den Haag verhuist, doet dat meestal om te settelen. Zo beschouwd vormen twintigers en dertigers de sleutels in een eventuele transformatie. Binnen Den Haag zijn onder andere startersbuurten, doorstroombuurten en settlersbuurten te onderscheiden, elk met een leeftijdsspecifieke aantrekkingskracht. Zo is het Zeelheldenkwartier de starterswijk. Maar het is maar de vraag hoe reëel het is om delen van Zuidwest (Morgenstond-West bijvoorbeeld) daaraan te spiegelen. In Zuidwest zijn er buurten die op alle drie (starten, doorstromen, settelen) de profielen goed scoren maar vooral als doorstroomwijken. Meer op starters richten, draagt bij aan de gewenste trendbreuk maar kan niet meteen worden gerealiseerd. Immers op dit m oment zijn starters nog niet geïnteresseerd in Zuidwest. De transformatie op korte termijn moet het hebben van de huidige doorstromers (zie ook de volgende paragraaf).

Maar er zijn kansen, op de langere termijn lijken vooral de delen van Zuidwest die geografisch het dichts tegen het centrum aanliggen (Morgenstond West , Moerwijk) het meest kansrijk om te ‘verstedelijken’, in de zin dat de nu reeds enigszins zichtbare aantrekkingskracht op huishoudens rond de dertig kan worden versterkt. Hiervoor is een zichzelf versterkend proces nodig. Indien een kritische massa ‘stedelingen’ kan worden aangetrokken/ vastgehouden, al is het maar voor het nog niet-gesettelde deel van hun leven, ontstaat vanzelf draagvlak voor typisch stedelijke voorzieningen (horeca, cultuur, fitness, deelauto’s, gespecialiseerde supermarkten, et cetera), wat deze buurten weer aantrekkelijker maakt voor jonge stedelingen . In de verder van het centrum gelegen delen van Zuidwest is de kans op een dergelijk e transformatie kleiner, behalve wellicht in de vorm van ‘enclaves’ waar wel die kritische massa kan worden gecreëerd. Denk bij een kritische massa aan een niet eens zo heel grote toename jongere alleenstaande huishoudens waaronder westerse expats. Het gaat dan om een paar 100 huishoudens extra (en op termijn niet meer dan 500 extra) voor wie in de bestaande woningvoorraad een aantrekkelijk concept moet worden gevonden. Voor het overige maakt een vorm van suburbaan wonen, gericht op gesettelde huishoudens (‘urban villagers’), in Bouwlust en Vrederust meer kans.

Dit kan gaan wringen met extreme vormen van verdichting ten koste van groen en gratis parkeren. Dus dat betekent dat de wijken in Zuidwest uit elkaar gaan groeien. Doelgroepen en hun voorkeuren anno 2019 Terwijl de kansen voor transformatie volgens ‘natuurlijk verloop’ op langere termijn zeker aanwezig zijn, heeft Zuidwest op korte termijn te maken met de woningzoekenden van nu. Om een indruk te krijgen van de mogelijkheden en risico ’s is gekeken naar woningzoekenden uit Den Haag die al een woning hebben (doorstromers) en die op zoek zijn naar een woning in de marktsector buiten het centrum. Blijkens het Woononderzoek Nederland 2018 gaat het hierom circa 32.000 huishoudens (doelgroep 6), van wie ongeveer 25.000 met een bovenmodaal inkomen (doelgroep 6a).

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

32

Behalve naar leeftijdsspecifieke aantrekkingskracht, kunnen delen van Den Haag ook worden getypeerd naar kwaliteit en tevredenheid. Kijken naar de aldus getypeerde woongebieden, dan liggen de typen ‘Residentieel’ en ‘Onder ons’ binnen het bereik en de wensen van bovengenoemde doelgroep 6a. Het type ‘Onder ons’ is dan voor Zuidwest het meest geschikt om als referentie of spiegel te dienen. Het gaat er ook om wat je dan voor concurrerend aanbod kan creëren. Wat kan in Zuidwest wat elders niet kan (en ook niet in Rijswijk) maar deze groep nog steeds verleidt? Het zijn mensen die in de stad willen blijven, niet in het centrum, met hun kinderen, geen jaren twintig woning willen (60% wil een woning van na 2000), die niet groter hoeft te zijn dan de huidige woning (gelijkblijvend oppervlak in de loop van de wooncarrière is ook een vorm van relatief kleiner gaan wonen) maar goed ingedeeld en het liefst koop. Een subdoelgroep van de bovengenoemde zijn doorstromers uit de sociale huur (doelgroep 5). Dit zijn er meteen veel minder (circa 7.000), van wie nog minder met een bovenmodaal inkomen (doelgroep 5a, circa 4.000 woningzoekenden). Doorstromen vanuit de sociale huur naar de marktsector zal in de toekomst waarschijnlijk steeds lastiger worden.

Door passen d toewijzen en toestroom van bijzondere doelgroepen bestaat de instroom in de sociale huur steeds meer uit huishoudens met weinig perspectief op inkomensstijging. Huurders die dat perspectief wel hadden, hebben in het verleden die stap al gemaakt. Het is d an ook onwaarschijnlijk dat de vele sociale huurwoningen in Zuidwest voldoende doorstromers leveren om de transitie naar een meer gedifferentieerde voorraad mogelijk te maken. Het is waarschijnlijk de laatste lichting. Van alle onderscheiden doelgroepen is 5a wel de groep met meest te verleiden is met grote appartementen met een scherpe prijs (ook al zoeken zij in meerderheid eengezins koop) om daar dan een gezin te beginnen. Dat kan lukken in Zuidwest hoewel deze groep dan wel wat meer zou moeten betalen dan ze nu aangeven te kunnen of willen want voor die prijzen is momenteel geen nieuwbouw aan te bieden. Een alternatief is deze groep te verleiden met goedkoper aanbod (verkoop corporatiewoningen, transformatie van functies) in de bestaande bouw. Ook voor deze doelgroep is het wijktype ‘Onder ons’ een relevante referentie. Andere clusters (typen) zijn of te duur, of te stedelijk. Conclusies 

De prognoses geven aan dat Den Haag groeit, meer dan ooit, dominant in de regio en dat deze groei aanhoudt. Dat er in alle segmenten groei wordt verwacht maar in absolute zin het minst vrije sector huur. Dat daardoor cijfermatig het voorziene nieuwbouw aanbod in Zuidwest van 10.000 woningen op meerdere manieren kan worden ingevuld ;



De prognoses geven ook aan dat in 2035 bijna de helft van de inwoners nu nog niet in Den Haag woont en voor wie de transformatie dus een gegeven is en geen verandering;



Er is nu geen belangstelling van starters (waaronder EU-migranten) of meer ‘urban’ empty nesters die willen settelen in Zuidwest maar hun aanwezigheid zou het voorzieningenniveau en daarmee de kansen voor de wijk een boost kunnen geven. Tijdens de transformatie is daarom aandacht voor deze groepen van belang ook al is dat in de bestaande bouw;



Voor de starters gaat het dan om Morgenstond West en Moerwijk. Voor de urban villagers (die dan meeliften op de voorzieningen die zich op starters richten) om het noorden van Bouwlust/Vrederust tegen Loosduinen aan ;



De huidige inwoners die willen doorstromen in Den Haag op zoek naar duurdere huur of koop willen in meerderheid een grondgebonden woning. Zeker als het buiten -centrum is en de doorstromer meer dan anderhalf maal modaal verdiend. Die wens is moeilijk te

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

33

realiseren in Zuidwest met traditioneel aanbod maar wellicht wel met een nieuw s oort van gezinswoning (grondgebonden in hoge dichtheid); 

Iets van 40% (van doelgroep 6a, rond de 10.000 huishoudens) zoekt nog wel een appartement. Dat doen ze echter op dit ogenblik niet in Zuidwest, ook omdat het aanbod er niet is. Maar Zuidwest biedt wel kansen qua prijzen en oppervlakte in vergelijking met andere wijken. Het blijft echter een uitdaging om doorstromers te verleiden met een appartement omdat ze daar minder voor over hebben dan de markt vraagt ;



Dan geldt in nog grotere mate voor de stijgers uit de sociale huur (doelgroep 5a). Die kunnen eventueel wel worden verleid om naar Zuidwest te komen maar dan analoog aan de starters in de bestaande bouw (kopen van corporatiebezit) om het draagvlak voor voorzieningen te vergroten. Dit is overigens een kleine groep die ook aan het verdwijnen is door het beleid van passend toewijzen. In de toekomst zullen er veel minder stijgers zijn afkomstig uit de sociale huur (uit Zuidwest zelf). Niet dat de mensen zelf zullen verdwijnen maar ze zullen meer aangewezen zijn op vrije sector huur en daardoor minder in staat vermogen op te bouwen om te kopen.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

34