RIS309055 Bijlage 1

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORTAGE

Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest Ingrediënten voor een investeringsstrategie

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORTAGE

Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest Ingrediënten voor een investeringsstrategie Opdrachtgever Gemeente Den Haag, DSO

Contactpersonen Bob van Meijeren Wim van Bogerijen Sanna Schuiling

Projectnummer P40330

Datum 16 maart 2020

Auteurs Martin Damen; martin.damen@rigo.nl; 020 522 11 64 André Buys; andre.buys@rigo.nl; 020 522 11 73

Inhoud 0.

Samenvatting

1

Inleiding

5

De Haagse woningbehoefte tot 2035

7

Woningbehoefte kwantitatief

7

Den Haag in de regio

8

Verversing

10

Woningbehoefte kwalitatief

11

Woonwensen anno 2018

16

Woonwensen

16

Doelgroepen

20

Typering Haagse buurten naar aantrekkingskracht

21

Aantrekkingskracht naar levensfase

21

Clusters van buurten met vergelijkbaar profiel

24

Typering Haagse buurten naar waardering

27

Waardering en kwaliteit

27

Typering naar bewoners

28

Concluderende beschouwing

31

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

0. Samenvatting Achtergrond De traditionele middenklasse verdwijnt uit de wijken in Den Haag Zuidwest. Met als gevolg dat het draagvlak voor voorzieningen afneemt en de wijken minder aantrekkelijk worden om te wonen en te verblijven. Om deze vicieuze cirkel te doorbreken willen gemeente, corporaties en marktpartijen per saldo tienduizend woningen toevoegen in het gebied. Het gaat zowel om een kwaliteitsverbetering van sociale huurwoningen (door renovatie en sloop/nieuwbouw) als om het toevoegen van nieuwe segmenten in de duurdere huur en koop. De gemeente Den Haag heeft RIGO gevraagd om inzicht te bieden in de potentie van Zuidwest en om aanknopingspunten te zoeken voor een op transformatie gerichte strategie. Hiertoe zijn drie sporen gevolgd. Ten eerste is gekeken naar de ontwikkeling van de woningbehoefte in Den Haag als geheel op de langere termijn (tot 2035). Ten tweede zijn de woonwensen op de korte termijn geanalyseerd, met speciale aandacht voor groepen die moge lijk in Zuidwest kunnen worden bediend. En ten slotte is gekeken naar de positie van delen van Zuidwest in de verhuisdynamiek van twintiger en dertigers. Alle drie de invalshoeken geven aanknopingspunten voor een strategie. De langere termijn Den Haag groeit en blijft groeien.

De trend van de afgelopen jaren is dat gezinnen met kinderen per saldo Den Haag verlaten en dat er per saldo een toename is van de groep tussen de twintig en de dertig die in Den Haag huishoudens vormen en daar ook kinderen krijgen. Ook migratie uit het buitenland zorgt per saldo voor bevolkingsgroei. Alles bij elkaar kan het gaan om 50.000 extra huishoudens in ongeveer 48.000 extra woningen in de periode 2018 2035. Dat betekent dat voor Zuidwest de gemeente veel in eigen hand heeft. Op een behoefte van 48.000 toe te voegen woningen voor Den Haag als geheel is 10.000 in Zuidwest slechts een vijfde deel. Tegelijkertijd zal een groot deel van de huishoudens verversen. Primos veronderstelt een instroom uit overig Nederland baar Den Haag van jaarlijks gemiddeld 21.500 personen. Velen daarvan zullen weer vertrekken, al dan niet in gezel schap van partner en kinderen maar anderen zullen blijven, huishoudens vormen en kinderen krijgen. Alles in aanmerking genomen hebben we het dan in 2035 over 130.000 huishoudens die momenteel nog niet in Den Haag wonen. Dat is 42% van het aantal huishoudens dat in 2035 in Den Haag wordt verwacht. Dat houdt in dat niet alleen hoeft te worden uitgegaan van de huidige marktverhoudingen en de doelgroepen die zich anno nu manifesteren.

Door middel van natuurlijk verloop kunnen geleidelijk aan heel andere doelgroepen worden aangeboord, in Den Haag als geheel en ook in Zuidwest. Daarmee kan worden aangestuurd op een geleidelijke transformatie van Zuidwest via ‘natuurlijk verloop’. We verwachten voor Den Haag als geheel een groei in behoefte aan alle woningtypes en prijsklassen. Twee kanttekeningen zijn daarbij van belang. Om te beginnen is er nog een substantiële behoefte aan eengezinswoningen. Dit kan op gespannen voet komen te staan met de wens om te verdichten. Wat gaan die liefhebbers van eengezinswoningen doen als ze in Den Haag niet kunnen slagen? Een hernieuwde suburbanisatie is niet uit te sluiten, hetgeen ook zal doorwerken in een andere bevolkingssamenstelling d an nu wordt verwacht.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

1

Tweede kanttekening is dat een aanzienlijk deel van de behoefte uitgaat naar koopwoningen. De trendmatig berekende behoefte aan huurwoningen in de vrije sector is gering. Dit lijkt in tegenspraak met de goede verhuurbaarheid in dit se gment op dit moment. Het is ook een waarschuwing. Mensen nemen hun toevlucht tot (middel)dure huur omdat er momenteel nu eenmaal weinig alternatieven zijn, maar zodra de markt ontspant zullen ze eerder voor (betaalbare) koop kiezen. Er is voorts een trend zichtbaar naar kleiner wonen. Voor Den Haag betekent dit een accentverschuiving naar kleinere appartementen. Of d eze trend doorzet is nog onzeker. Ook deze trend lijkt vooral ingegeven door nood (betaalbaarheid en beschikbaarheid) en niet door woonwensen. Doelgroepen anno nu Voor de korte termijn is in het Woononderzoek Nederland (WoON 2018) gezocht naar potentiele doorstromers uit Den Haag, die binnen twee jaar een woning in de marktsector zoeken (niet zijnde sociale huur), met mogelijk interesse in aanbod buiten het centrum. Er zijn zeker twee interessante groepen doorstromers uit Den Haag te identificeren. Er is een brede groep die al wat verder in de wooncarrière is en nog een stap buiten het centrum wil zetten naar koop of duurdere huur. Deze groep is in potentie ongeveer 25.000 huishoudens groot.

Daarnaast is er een veel kleinere groep die nu nog sociaal huurt, maar op zoek is naar meer kwaliteit buiten het centrum en die dat ook kan betalen. Dit zijn er ongeveer 4.000. In de praktijk zal van al deze verhuisgeneigden slechts een kleine deel daadwerkelijk verhuizen. De eerste (grotere) groep zijn mensen die in de stad willen blijven, maar niet in het centrum, met hun kinderen, geen jaren twintig woning willen (60% wil een woning van na 2000), die niet groter hoeft te zijn dan de huidige woning (gelijkblijvend oppervlak in de loop van de wooncarrière is ook een vorm van relatief kleiner gaan wonen) maar goed ingedeeld en het liefst koop. De tweede groep is zo klein, dat mag worden geconcludeerd dat doorstromers uit de sociale huur een te smalle voedingsbodem vormen om de transformatie van Zuidwest aan op te hangen. Daar komt bij dat de instroom in de sociale huur in toenemende mate bestaat uit huishoudens zonder veel perspectief op inkomensstijging. Het potentieel aan doorstromers van sociale huur naar de marktsector zal dan ook in de toekomst eerder kleiner dan groter worden. Anders gezegd: de doelgroep voor marktsectorwoningen in Zuidwest zal voor het grootste deel van buiten Zuidwest moeten komen. Om dit te bereiken zal Zuidwest op het netvlies van woningzoekenden uit de rest van de stad moeten komen te staan.

De marktpositie van Zuidwest Gegeven het voorgaande, is gekeken naar de positie die Zuidwest momenteel inneemt in de wooncarrières van twintigers en dertigers. In deze levensfase maken mensen de keuze om ergens te settelen en zijn ze beïnvloedbaar met nieuw aanbod. Wie op zijn veertigste nog in Den Haag woont verhuist meestal niet meer. Kijken we naar leeftijdsspecifieke verhuisstromen tussen buurten binnen Den Haag, dan valt Zuidwest grofweg uiteen in twee gedeelten. De delen rond het Zuiderpark vallen in hetzelfde cluster als bijvoorbeeld Rustenburg en Oostbroek. Twintigers komen hier wel wonen, maar stromen ook snel weer uit. Dit biedt aanknopingsp unten voor versterking van het stedelijk karakter met vooral op stedelijke twintigers gerichte voorzieningen. De doelgroep is in

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

2

potentie aanwezig en de afstand tot het centrum is gering. Deze doelgroep kan ook als pioniers worden gelokt met aantrekkelijk aanbod in de bestaande bouw om in ieder geval een start te maken met het herstellen van het voorzieningenniveau. De ‘verder weg’ gelegen delen van Zuidwest hebben een meer gelijkmatige aantrekkingskracht. Niet bijzonder in trek bij jonge stedelingen, ook n iet bij ‘settelaars’ (zoals de Vinexwijken). Het zal lastiger zijn om deze delen op de kaart te krijgen, behalve bij degenen die er al wonen, de wijken kennen en bij mensen die een sociale huurwoning zoeken en die feitelijk weinig keuze hebben. De eerste twee groepen, kiezen nu ook voor Rijswijk of blijven binnen Loosduinen en Waldeck. Daar zit de concurrentie. Als wordt getypeerd naar tevredenheid komt Zuidwest er bijna als één cluster uit. Dat maakt het lastig om geschikte referenties elders in Den Haag te vinden. Deze typering bevestigt wel het enigszins geïsoleerde en amorfe karakter van Zuidwest in de ogen van de Haagse bevolking. Aanknopingspunten voor een strategie Het slagen van de transformatie van Zuidwest is afhankelijk van de aantrekkingskracht op mensen die van buiten de wijk komen. Doorstroming uit Zuidwest zelf zal onvoldoende zijn, want moeilijk te betalen voor de huidige bewoners. De huishoudens die als eerste verleid moeten worden zijn de doorstromers uit Den Haag zelf.

Vervolgens biedt de voorspelde aanwas van studenten en jongeren uit de rest van Nederland en de EU een nieuwe voedingsbodem voor transformatie. Het gaat om de huishoudens die nog niet zijn gesetteld, die nog volop aan het verhuizen zijn en met hun komst de gewenste trendbreuk mede kunnen vormgeven. Om doorstromers te verleiden en daarmee de wijken ook direct interessant te maken voor toekomstige bewoners moet het voorzieningenniveau omhoog. Dat kan door het aantrekken van een kritische massa jonge stedelingen. De kwaliteitsimpuls in de sociale huur in de plannen speelt ook een belangrijke rol. Het imago van de wijken is belangrijk om jonge startende stedelingen te trekken en een belangrijk onderdeel van die beeldvorming is de tevredenheid van de huidige bewoners. Als die een impuls krijgt door het toevoegen van kwaliteit is de eerste stap gezet. De tweede stap is de wijken rond het Zuiderpark interessant te maken voor starters die niet meer in de sociale huur terecht kunnen en die het financieel moeilijk gaan krijgen als ze aangewezen zijn op vrije sector huur. Dat kan met aantrekkelijk geprijsde nieuwbouw (met een ‘pionierspremie’) of via de verkoop van corporatiewoningen. De kritische massa is bereikt als de meer mainstream stedelijke voorzieningen zich beginnen te vestigen in d e wijk. Denk aan koffieketens een sportschoolketens.

Schroom ook niet deze ketens te betrekken bij de transformatie. In het kielzog van de pioniers kan worden ingezet op het verleiden van doorstromers die geïnteresseerd zijn in de duurdere huur en vooral koop. Er is tijd voor dit proces. Het natuurlijk verloop in de wijken en de voorspelde aanwas van nieuwe huishoudens geeft die tijd, ook voor experimenten om te zien wat aanslaat. De transformatie zal zich zo als een olievlek kunnen uitbreiden en in d e tijd van karakter veranderen. Voor de ‘verder weg’ gelegen delen van Zuidwest lijkt een vorm van suburbaan wonen, gericht op gesettelde huishoudens (‘urban villagers’) meer kans te maken. Dit kan gaan wrin-

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

3

gen met extreme vormen van verdichting ten koste van groen en gratis parkeren. Die overgang kan op bepaalde plekken scherp zijn. Een pijnpunt kan het parkeren zijn. Gratis parkeren op straat verhoudt zich slecht tot verdichting. De huidige bewoners hechten veel waarde aan gratis op straat parkeren en de huidige lichting doorstromers kent ook een hoog autobezit. Echter, jonge stedelingen en meer dan waarschijnlijk de nieuwe aanwas zal minder hechten aan autobezit. Ze zullen wel auto’s gebruiken maar meer in deelconcepten. De opgave is om tijdens de transformatie oog te houden voor randvoorwaarden voor tevredenheid van huidige bewoners (zoals het parkeren). Aanbevelingen  Neem de tijd voor de transformatie van Zuidwest. De woningbehoefte in Den Haag droogt voorlopig niet op en via natuurlijk verloop kunnen nieuwe doelgroepen worden aangeboord zonder oude te hoeven verdringen.  Verwacht niet te veel van koopkrachtige vraag uit Zuidwest zelf. De toekomst is aan de jonge generatie settelaars uit de hele stad. Twintigers en jonge dertigers laten zich nog sturen en brengen draagvlak voor typisch stedelijke voorzieningen met zich mee.  Deel Zuidwest op in deelgebieden met een bijbehorende strategie. In de delen rond het Zuiderpark maakt verstedelijking, inclusief bijbehorende voorzieningen, meer kans dan in de ‘verder weg’ gelegen delen.

 Zorg binnen de grotere deelgebieden voor kleinere enclaves / concepten met een eigen identiteit. Bij gebleken succes kunnen concepten worden herhaald. Betrek ook aanbieders bij het uitwerken van deze concepten.  Experimenteer in Bouwlust en Vrederust met gezinsvriendelijke vormen van gestapeld wonen. De grootste vraag van settelaars / doorstromers gaat nog altijd uit naar grondgebonden wonen. Het succes van de Vinex kan niet in die vorm worden herhaald, maar een gezinswoning hoeft niet altijd een rijtjeshuis met tuin te zijn.  Lok (en beloon) pioniers met een premie, bijvoorbeeld in de vorm van een zeer gunstige prijs / kwaliteitverhouding.  Wees zuinig op het groen. Groen wordt door vrijwel alle typen doorstromers belangrijk gevonden.  Varieer met de parkeernorm. In nieuwe stedelijk enclaves kan deze veel lager zijn dan aan de rand van Zuidwest. Verminder gratis parkeren op straat stukje bij beetje. Als de parkeerdruk toeneemt, stijgt ook het draagvlak voor betaald parkeren.  Bewaak de kwaliteit en daarmee de toekomstwaarde van appartementen in de vrije huursector. Als de markt ontspant en koopwoningen worden betaalbaarder (ook in de regio), zou de vraag naar kleine (middel)dure huurwoningen wel eens snel kunnen verminderen. Probeer waar dat kan liever betaalbare koopwoningen te realiseren.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

4

Inleiding De traditionele middenklasse verdwijnt uit de wijken in Den Haag Zuidwest. Met als gevolg dat het draagvlak voor voorzieningen afneemt en de wijken onaantrekkelijk worden om te wonen en te verblijven. Om deze vicieuze cirkel te doorbreken willen gemeente, corporaties en marktpartijen per saldo tienduizend woningen toevoegen in het gebied . Deze grootschalige verdichting brengt naar verwachting nieuwe mogelijkheden en voorzieningen met zich mee. RIGO keek naar de vraag naar woningen op korte en lange termijn en naar de huidige positie van Zuidwest binnen Den Haag om te bepalen hoe en of een dergelijke investering succesvol kan zijn. Vicieuze cirkel doorbreken De wijken Moerwijk, Morgenstond en Bouwlust/Vrederust (samen in deze rapportage Den Haag Zuidwest) zijn ooit gebouwd als woongebied met betaalbaar corporatiebezit en goede voorzieningen om een groeiende middenklasse kansen te bieden. Momenteel is Zuidwest, juist door het betaalbare aanbod, de plek waar kwetsbare groepen en lagere inkomens op zijn aangewezen. De huidige bewoners hebben overwegend een laag inkomen, zijn relatief laagopgeleid, laaggeletterd en hebben vaker te maken met psychische problemen, fysieke gezondheidsproblemen en schulden. Deze concentratie is mede een gevolg van het landelijk beleid dat heeft ingezet op een kleinere sociale huursector alleen voor de laagste inkomens.

Met deze bevolkingssamenstelling staat het voorzieningenniveau onder druk. Winkels en winkelcentra hebben het moeilijk en scholen voor hogere vormen van onderwijs zijn verdwenen met als gevolg dat het gebied steeds minder aantrekkelijk wordt voor nieuwe bewoners en voor de niet-kwetsbare bewoners uit de wijk zelf. De problemen in Zuidwest zijn natuurlijk niet onopgemerkt gebleven. Er zijn talrijke trajecten gestart op het gebied van onderwijs, veiligheid en werkgelegenheid. Echter, de problemen zijn hardnekkig en hoewel de interventies zijn gericht op het verbeteren van de positie van de bewoners (en niet op het verdunnen van de problemen) blijft het voorzieningenniveau een zorgenkind. De gemeente, marktpartijen en corporaties laten zich dan ook niet onbetuigd. Momenteel wordt door deze partijen de samenwerking gezocht om per saldo 10.000 nieuwe woningen toe te voegen voor nieuwe instroom en doorstromers uit het gebied zelf. Om de vicieuze cirkel te doorbreken zal een deel van die woningen in een ander segment worden gerealiseerd dan de sociale huur. Een ander deel bestaat uit nieuwe sociale huurwoningen met meer kwaliteit (door sloop nieuwbouw verdwijnt er ook een deel van de bestaande huurwoningen).

Met bovenstaande ambitie in het achterhoofd, heeft de gemeente Den Haag aan RIGO gevraagd om inzicht te geven in de potentie om woningen in andere segmenten dan sociaal toe te voegen en daarmee nieuwe groepen aan te trekken. Om deze vraag te kunnen beantwoorden heeft RIGO gekeken naar de verwachte demografische ontwikkelingen op langere termijn, de wensen van verhuisgeneigden op korte termijn en de huidige positie van en waardering voor Zuidwest. In deze rapportage vatten we onze bevindingen samen op basis van de stappen die hieronder kort beschreven staan.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

5

Stappen in het onderzoek We hebben voor heel Den Haag en omgeving de woningbehoefte op langere termijn bepaald gebaseerd op de ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de bevolking en de manier waarop zij in de toekomst willen of kunnen wonen. Vooral om vast te stellen hoe 10.000 extra woningen zich verhouden tot de verwachte bevolkingsgroei en hoe die groei is samengesteld. Vervolgens hebben we in het WoON gekeken naar de kwalitatieve behoefte van de huidige woningzoekenden en dan met name de doorstromers uit Den Haag zelf die interesse tonen in buiten-centrum wijken. Wat zijn dit voor mensen en wat zoeken ze? Is dat te realiseren en onder welke voorwaarden? Tot slot hebben we bepaald welke plek Den Haag Zuidwest inneemt op de Haags woningmarkt en hoe Zuidwest wordt gewaardeerd. Wat zijn (concurrerende) buurten met een vergelijkbaar profiel? Wat betekent dat voor het aantrekken van nieuwe en het vasthouden van huidige bewoners? Kan dat samen? Kan dat elkaar versterken of juist niet?

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

6

De Haagse woningbehoefte tot 2035 Het is zinvol om voor wat betreft de vraag naar woningen onderscheid te maken tussen de huidige woningzoekenden, dat wil zeggen degenen die op korte termijn een (andere) woning zoeken en de ontwikkeling van de woningbehoefte op langere termijn. De woningbehoefte op langere termijn wordt vooral bepaald door de ontwikkeling van de omvang en samenstelling van de bevolking en de manier waarop zij in de toekomst zullen (willen of kunnen) wonen. Dit biedt volop ruimte voor verandering. De huishoudens van 2035 moeten immers voor een belangrijk deel nog gevormd worden en/of van buiten de stad komen.

Woningbehoefte kwantitatief Kwantitatief moet rekening worden gehouden met een gestaag toenemende behoefte aan extra woningen in Den Haag. De woningbehoefte mag min of meer gelijk worden gesteld aan de te verwachten toename van het aantal huishoudens. Volgens de meest recente Primos prognose (uit 2019) neemt het aantal huishoudens in Den Haag voorlopig (tot 2035) nog met ongeveer 3.000 per jaar toe. Dat is aanzienlijk meer dan in de afgelopen jaren. Sinds het begin deze eeuw bedroeg de groei van het aantal huishoudens slechts een kleine 2.000 per jaar. figuur 1 Ontwikkeling van het aantal huishoudens in Den Haag

360.000

a a ntal huishoudens

340.000 320.000 300.000

feitelijk

280.000

Primos CBS / PBL

260.000

CBS / PBL bovengrens 240.000 220.000

200.000 2000

2010

2020

2030

2040

2050

Primos rekent voor Haaglanden als geheel op een structureel vestigingsoverschot met het buitenland (meer immigratie dan emigratie), waarvan het grootste deel in de stad Den Haag terechtkomt. Hiermee wordt de trend van de laatste jaren, te weten een forse instroom uit het buitenland, doorgetrokken. Ook blijft Den Haag vestigers uit de rest van Nederland aantrekken. Weliswaar vertrekken er ook weer veel inwoners naar overig Nederland, de vestigers dragen ook bij aan een hoog aantal geboorten. Mede hierdoor groeit Den Haag harder dan de rest van Haaglanden.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

7

figuur 2 Componenten van de bevolkingsontwikkeling in Den H aag, feitelijk tot en met 2019 (CBS) en verwacht vanaf 2019 (Primos)

25.000

20.000

Vertrek Vestiging

15.000

Immigratie Emigratie

10.000

Geboorte

Sterfte

5.000

-

2003

2008

2013

2018

2023

2028

2033

Onzekerheden Deze groeiverwachting is wel met de nodige onzekerheden omgeven. Randvoorwaarde is uiteraard dat er voldoende woningen bijkomen. Worden er onvoldoende woningen gebouwd, dan zal ook de huishoudensprognose niet uitkomen. Maar omgekeerd is het niet zo dat de prognose gegarandeerd uitkomt als er maar genoeg wordt gebouwd. De onzekerheid zit hem vooral in een combinatie van twee factoren, te weten de migratie uit het buitenland en de trek naar de stad (uit binnen- en buitenland). Hoe verder weg in de tijd, deze te onzekerder zijn prognoses. Een alternatieve prognose, van het Planbureau voor de Leefomgeving en het Centraal Bureau Statistiek ( PBL/CBS) loopt voor Den Haag in de eerste jaren vrijwel gelijk op met Primos, maar komt op de langere termijn aanzienlijk lager uit. Een nadere beschouwing leert dat de PBL/CBS prognose ook voor heel Haaglanden lager uitkomst dan Primos en voorts binnen Haaglanden het aandeel van Den Haag nauwelijks ziet toenemen. Vanwege de grote onzekerheid zijn door de makers van deze PBL/CBS prognose ook een hoge en een lage variant gepubliceerd. De hoge variant (‘bovengrens’) komt weer iets hoger uit dan Primos. Kortom, een groei met 3.000 huishoudens per jaar tot het jaar 2035, zoals Primos voorspelt, is aan de hoge kant, maar niet ondenkbaar. Veel hangt af van de migratie en van de positie van de stad in de regio.

Den Haag in de regio Zoals ter sprake kwam wordt voor de toekomst rekening mee gehouden met ee n aanhoudend negatief binnenlands migratiesaldo (zie figuur 2). Dit roept de vraag op waar de vertrekkers dan naar toe gaan. In figuur 3 zijn de gemeenten weergegeven waarmee Den Haag de sterkste migratiere laties onderhoudt, gerangschikt naar aflopende relatieve sterkte. Kijken we naar de vertrekstromen, dan zien we dat Leidschendam-Voorburg en Rijswijk de belangrijkste bestemmingen zijn. Ongeveer de helft van de vestigers in deze twee gemeenten is afkomstig uit Den Haag. Dat aandeel is zo groot, dat je zonder veel overdrijven, kunt stellen dat de inwoners van de

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

8

drie gemeenten het als één woningmarktgebied beschouwen waarbij gemeentegrenzen er minder toe doen. Dit geldt in mindere mate ook voor Westland, Was senaar en Zoetermeer. Overigens zijn dit gemeenten waaruit ook relatief veel ve rtrekkers in Den Haag terechtkomen, maar de vertrekbinding is sterker. figuur 3 Top-25 van gemeenten waarmee Den Haag de sterkste migratierelatie had in de jaren 2015-2017 (CBS)

bestemming vertrekkers

absloluut relatief *)

1 Leidschendam-Voorburg 2 Rijswijk 3 Westland 4 Wassenaar 5 Zoetermeer 6 Pijnacker-Nootdorp 7 Delft 8 Voorschoten 9 Midden-Delfland 10 Leiden 11 Lansingerland 12 Alphen aan den Rijn 13 Maassluis 14 Rotterdam 15 Teylingen 16 Gouda 17 Katwijk 18 Zoeterwoude 19 Oegstgeest 20 Vlaardingen 21 Waddinxveen 22 Kaag en Braassem 23 Noordwijk 24 Schiedam 25 Bodegraven-Reeuwijk

6.679 6.337 4.338 1.664 4.407 2.345 3.603 469 299 1.892 551 706 217 4.364 314 486 275 68 223 372 191 145 165 508 159

naar overig Nederland totaal

24.485 65.262

50,4% 47,5% 43,5% 38,7% 31,8% 27,4% 19,7% 12,1% 10,2% 7,8% 6,8% 6,2% 5,8% 5,5% 5,3% 5,2% 5,0% 4,9% 4,5% 4,4% 4,3% 4,3% 4,3% 4,3% 4,2%

*) aandeel Den Haag in de instroom op bestemming

herkomst vestigers

absloluut relatief *)

1 Rijswijk 2 Leidschendam-Voorburg 3 Westland 4 Wassenaar 5 Zoetermeer 6 Pijnacker-Nootdorp 7 Delft 8 Pekela 9 Leiden 10 Voorschoten 11 Katwijk 12 Midden-Delfland 13 Lansingerland 14 Teylingen 15 Alphen aan den Rijn 16 Oegstgeest 17 Rotterdam 18 Maassluis 19 Waddinxveen 20 Zoeterwoude 21 Noordwijk 22 Utrechtse Heuvelrug 23 Gouda 24 Schiedam 25 Leiderdorp

4.058 4.883 2.774 877 3.830 1.553 3.575 333 2.581 281 390 148 392 299 568 230 4.063 177 148 55 170 452 375 498 176

uit overig Nederland totaal

28.852 61.738

40,5% 38,6% 32,6% 26,5% 26,3% 22,4% 17,9% 11,2% **) 11,1% 8,1% 6,3% 6,3% 6,3% 5,7% 5,4% 5,4% 5,2% 5,0% 5,0% 5,0% 4,6% 4,5% 4,3% 4,2% 4,1%

*) aandeel van Den Haag als bestemming **) inclusief doorstroom uit AZC

In figuur 4 is te zien dat de vertrekstromen naar Rijswijk en Westland recent zijn toegenomen, terwijl die naar Zoetermeer min of meer constant is gebleven. In relatie tot Den Haag Zuidwest is vooral de positie van Rijswijk en Westland van belang, aangezien deze gemeenten geografisch grenzen aan Zuidwest. Rijswijk kent bovendien een enigszins met Zuidwest vergelijkbaar woonmilieu, een combinatie van laagbouw en flats uit de jaren zestig en zeventig. Voor woningzoekenden die zich oriënteren in Zuidwest zou Rijswijk een alternatief kunnen zijn, of vice versa. Dat vice versa is natuurlijk een opgave. Kunnen vertrekkers uit Den Haag worden verleid om in de stad te blijven en kan Zuidwest een rol in spelen in het vasthouden van huishoudens uit Zuidwest of andere Haagse wijken? In het volgende hoofdstuk kijken we daarom ook naar de wensen van huishoudens die in Den Haag willen blijven en in hoeverre die wensen zijn te realiseren.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

9

figuur 4 Vertrekstromen vanuit Den Haag naar omliggende gemeenten (CBS)

a a ntal vertrokken personen

2.500

2.000 Leidschendam-Voorburg 1.500

Rijswijk (ZH.)

Westland 1.000

Zoetermeer Wassenaar

500

-

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Verversing Los van hoe de groei van het aantal huishoudens uiteindelijk uitpakt, is er op termijn in ieder geval sprake van een aanzienlijke ‘verversing’ of vernieuwing van de bevolking. Als gevolg van migratie verandert de Haagse bevolking voortdurend. Om een indruk geven: Primos veronderstelt een instroom uit overig Nederland van jaarlijks gemiddeld 21.500 personen. Velen daarvan zullen weer vertrekken, al dan niet in gezelschap van partner en kinderen. Maar anderen zullen blijven, huishoudens vormen en kinderen krijgen. Alles in aanmerking genomen hebben we het dan in 2035 over ruim 270.000 inwoners (dat zijn 130.000 huishoudens) die momenteel (in 2019) nog niet in Den Haag wonen. Dat is 42 % van het aantal huishoudens dat in 2035 in Den Haag wordt verwacht. En dat is alleen nog maar het aandeel dat van binnen Nederland komt en blijft hangen. Voor Den Haag - alle wijken - is dat overigens geen raar verschijnsel. Zie de vestigingsduur op het huidig adres voor Zuidwest in figuur 5 waaruit blijkt dat meer dan de helft van de bevolking in 2019 minder dan tien jaar woont op het huidig adres. Historisch gezien is dat ook consistent. In 1999 woonde zelfs meer dan 60% korter d an 10 jaar op hetzelfde adres. Als vuistregel kan worden gesteld dat maar 10% van de personen (exclusief kinderen geboren op het adres) langer dan 20 jaar gevestigd blijven op hetzelfde adres.

Voor het stadsdeel Escamp geldt wel dat de helft van de nieuwe bewoners uit het Stadsdeel zelf afkomstig zijn.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

10

figuur 5 Vestigingsduur personen op huidig adres in Den Haag Zuidwest (bewerking RIGO van DHiC); altijd gewoond zijn kinderen vanaf geboorte ingeschreven op het huidig adres

Terug naar de prognose, naarmate de tijd vordert, zullen de nieuwkomers een steeds groter stempel drukken op de Haagse woningmarkt. Anders gezegd: wat nu wordt gebouwd, is niet alleen voor de huidige woningzoekenden, maar ook voor de huishoudens van de toekomst.

Woningbehoefte kwalitatief Als we uitgaan van de drieduizend woningen per jaar die volgens Primos moeten worden toegevoegd, dan luidt de volgende vraag die we moeten beantwoorden: wat voor woningen moeten dat dan zijn? Om hier een schatting van te maken, is aan de hand van het Woononderzoek Nederland (WoON 2018) gekeken hoe huishoudens anno 2018 in Den Haag wonen. Vervolgens is verondersteld dat gelijksoortige huishoudens (qua levensfase en inkomen) in de toekomst in grote lijnen op dezelfde manier zullen (wille n en kunnen) wonen als hun ‘soortgenoten’ in 2018. Impliciet wordt daarbij aangenomen dat wat acceptabel is in 2018, ook in de toekomst acceptabel en haalbaar zal zijn voor soortgelijke huishoudens. Daarnaast is rekening gehouden met enkele trends, zoals d e trend dat senioren vaker over een eigen woning beschikken en jongeren tegenwoordig later overgaan tot het kopen van een woning dan voorgaande generaties. Tenslotte is voor de reële koopkrachtontwikkeling uitgegaan van 0,4% per jaar, zijnde het gemiddelde over de periode 2008-2018, dus inclusief crisis. In tabel 1 en tabel 2 is weergegeven hoe de woningvoorraad in 2018 is samengesteld en welke voorraad trendmatig zou passen bij de huishoudens van 2035. Het verschil is een indicatie van de gewenste netto verandering in de tussenliggende periode.

Let op, het gaat hier om de woningvoorraad die past bij een veranderende bevolking. Dus als een bepaalde bevolkingsgroep toeneemt in de tijd dan betekent dat er meer behoefte is aan de type woningen waar die groep nu in woont. Die behoefte is in de tabel weergegeven als ‘trend’. Dat

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

11

veronderstelt dat hetzelfde type aanbod in de toekomst nog steeds kan worden gerealiseerd. De verandering van behoefte hangt dus samen met de veranderende bevolkingssamenstelling (door vertrek en vestiging of vergrijzing bijvoorbeeld) en gaat uit van gelijkblijvende wensen per groep. Dat hoeft niet het geval te zijn. Uit nood kan het zijn dat de wensen veranderen. Als bijvoorbeeld de woningp rijzen sneller stijgen dan de koopkracht. Daarom is in de tabel ook een scenario ‘kleiner wonen’ opgenomen. We gaan daar later in dit hoofdstuk verder op in. De behoefte is voor heel Den Haag en is voldoende groot om in een specifiek deel van Den Haag zoals Zuidwest een trendbreuk te forceren (dus door daar ander aanbod te realiseren). tabel 1 Ontwikkeling van de woningbehoefte in Den Haag, 2018 -2035, naar eigendom en type 1

behoefte 2035 trend kleiner wonen

verschil 2018-2035 trend kleiner wonen

10.370 68.480 22.380 101.230

12.260 78.380 25.610 116.240

12.140 82.290 23.510 117.940

1.890 9.900 3.230 15.010

1.770 13.810 1.130 16.710

7.900 16.860 8.640 33.400

10.220 19.490 10.410 40.130

9.760 20.860 9.710 40.330

2.320 2.630 1.770 6.730

1.860 4.000 1.070 6.930

45.010 33.320 34.280 112.600

56.560 38.260 43.600 138.420

54.180 42.170 41.100 137.450

11.550 4.940 9.320 25.820

9.170 8.850 6.820 24.850

247.230 13.760 260.990

294.790 16.500 311.290

295.720 15.550 311.270

47.560 2.740 50.300

48.490 1.790 50.280

situatie 2018 bewoonde woningen sociale huur grondgebonden app t/m 3 kamers app.4+ kamers vrije sector huur grondgebonden app t/m 3 kamers app.4+ kamers koop grondgebonden app t/m 3 kamers app.4+ kamers

totaal bewoonde woningen onzelfstandig / inwonend totaal huishoudens

1

Als gevolg van afrondingen kunnen kleine verschillen voorkomen binnen en tussen tabellen.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

12

figuur 6 Haagse Woonmilieu -indeling in het WoON

In tabel 2 zijn de woonmilieus uit het WoON opgenomen en voor Den Haag geldt dat het overgrote deel van de buurten een ‘buiten centrum’ wijk is. Dat geeft niet heel veel differentiatie en maakt het bepalen van de potentie van Zuidwest met behulp van het WoON ingewikkelder maar in termen van de WoON-woonmilieutypologie is Den Haag (en de meeste Nederlandse steden) erg homogeen.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

13

tabel 2 Ontwikkeling van de woningbehoefte in Den H aag, 2018-2035, naar woningmilieu 2 en type

behoefte 2035 trend kleiner wonen

verschil 2018-2035 trend kleiner wonen

9.230 36.410 13.130 58.770

12.450 41.570 16.430 70.460

12.220 44.030 15.250 71.490

3.220 5.160 3.300 11.690

2.990 7.620 2.120 12.720

47.680 78.740 48.640 175.050

57.050 90.420 58.150 205.610

54.750 96.950 54.330 206.030

9.370 11.680 9.510 30.560

7.070 18.210 5.690 30.980

6.360 3.510 3.550 13.410

9.530 4.140 5.040 18.710

9.110 4.360 4.730 18.200

3.170 630 1.490 5.300

2.750 850 1.180 4.790

247.230 13.760 260.990

294.780 16.500 311.280

295.720 15.550 311.270

47.550 2.740 50.290

48.490 1.790 50.280

situatie 2018 bewoonde woningen centrum-stedelijk grondgebonden app t/m 3 kamers app.4+ kamers buiten-centrum grondgebonden app t/m 3 kamers app.4+ kamers groen-stedelijk grondgebonden app t/m 3 kamers app.4+ kamers

totaal bewoonde woningen onzelfstandig / inwonend totaal huishoudens

Zuidwest is een onderdeel van het buiten-centrumgebied waarbinnen tot 2035 een trendmatige behoefte is aan meer dan 30.000 woningen, waarvan ongeveer 20.000 appartementen. Kleiner wonen Niet alleen kwantitatief is de woningbehoefte omgeven met onzekerheid, ook kwalitatief is de toekomst onzeker. Kunnen huishoudens van de toekomst wel op dezelfde manier wonen als we nu van soortgelijke huishoudens gewend zijn? Voor Den Haag zou dit betekenen dat er nog substantiële aantallen eengezinshuizen (of eigenlijk: grondgebonden woningen) en ruime appartementen (4 kamers of groter) zouden moeten worden toegevoegd. In de praktijk zien we de laatste jaren een trend naar kleiner bouwen en kleiner wonen. Dit heeft meerdere oorzaken, zowel aan de aanbodkant (de grote uitleglocaties raken op) als aan de vraagkant (betaalbaarheid, voorkeur voor stedelijk wonen). Het is erg onzeker of de trend naar kleiner bouwen en kleiner wonen doorzet tot 2035. Nemen woningzoekenden echt genoegen met een kleiner appartement omdat ze dat zo graag willen of omdat er nu eenmaal niets anders wordt aangeboden? Voor Den Haag is dit wel een relevante vraag, want locaties voor eengezinswoningen zijn schaars. De toekomst zal het leren. Om een indruk te geven wat deze trend voor de woningbehoefte zou betekenen, is een alternatief doorgerekend, waarbij de landelijke trend naar kleiner wonen is doorgetrokken.

Dit levert voor Den Haag een aanzienlijk grotere behoefte aan appartementen tot 2

Het groen-stedelijk van de WoON indeling is dus niet gelijk aan het ‘groen-stedelijk’ woonmilieu uit de Haagse Woonvisie uit 2017.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

14

drie kamers op, ten koste van zowel grotere appartementen als eengezinswoningen. Ook verschuift het accent in de behoefte enigszins naar een centrum -stedelijk milieu en naar de huursector (vooral sociale huur). Toch blijft er ook in dit alternatieve scenario nog behoefte aan toevoeging van grondgebonden woningen.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

15

Woonwensen anno 2018 Los van de woningbehoefte op langere termijn zijn er nu woningzoekenden. Uit het Woononderzoek Nederland (2018) zijn diverse voor Zuidwest relevante doelgroepen te destilleren. Wat zijn dit voor mensen en wat zoeken ze? In het woononderzoek Nederland is gevraagd naar woonwensen. Hoewel deze vragen niet specifiek op Den Haag Zuidwest zijn gericht en ook nauwelijks ingaan op wensen ten aanzien van de woonomgeving is het toch nuttig om hier kennis va n te nemen. Uit figuur 7 blijkt dat op de wijk Rustenburg en Oostbroek na de wijken in Escamp en dus in ieder geval de wijken in Zuidwest een vestigingsoverschot hebben dat wordt verklaard door migratie binnen Den Haag. Dit geldt in Den Haag verder alleen maar voor het Stadsdeel Loosduinen. figuur 7 saldi vertrek en vestiging voor de wijken in Escamp voor verhuizingen binnen Den Haag (oranje) en voor verhuizingen naar en uit Den Haag (blauw)

Woonwensen De analyse in dit hoofdstuk richt zich daarom op doorstromers en dan specifiek om doorstromers naar de marktsector. Het idee hierachter is dat voor de vernieuwing van Den Haag Zuidwest juist deze groepen nodig zijn, zowel uit Zuidwest zelf als van buiten. Da t zou een trendbreuk zijn aangezien Zuidwest nu wel een doorstroomgebied is waar veel mensen uit de rest van Den Haag en de wijken zelf naar toe verhuizen (en niet starten) maar dan betreft het vooral de sociale huur. Op termijn kan een veranderd Zuidwest ook interessant worden voor starters maar dat is nu nog niet het geval. Kijkend naar de leeftijdsverdeling van de doelgroepen dan zijn er ook weinig seniore huishoudens die naar Zuidwest willen doorstromen (naar een levensloopbestendige woning). In het volgende hoofdstuk kijken we nog naar de hoe de wijken in de Den Haag passen in de wooncarrière. Omdat Zuidwest als zodanig niet uit het WoON is te halen (zie ook figuur 6) als zoekgebied dan wel bestemmingsgebied is geselecteerd op type woongebied. Er zijn zes doelgroepen onderscheiden, te weten:

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

16

doelgroep 1

omschrijving Doorstromers binnen DH uit duurdere huur of koop Op zoek naar duurdere huur of koop

aantal 47.000

2

Doorstromers binnen DH uit sociale huur Op zoek naar duurdere huur of koop

15.000

3

Doorstromers binnen DH uit duurdere huur of koop Op zoek naar duurdere huur of koop buiten-centrum

25.000

4

Doorstromers binnen DH uit sociale huur buiten centrum Op zoek naar duurdere huur of koop

9.000

5

Doorstromers binnen DH uit sociale huur Op zoek naar duurdere huur of koop buiten-centrum idem, maar dan alleen inkomens van modaal of hoger

7.000

Doorstromers binnen DH Op zoek naar duurdere huur of koop buiten-centrum idem, maar dan alleen inkomens van modaal of hoger

32.000

5a 6 6a

4.000

25.000

De aantallen staan dus voor momenteel in het WoON bekende verhuisgeneigde inwoners van Den Haag die in Den Haag willen blijven wonen. figuur 8 schematische weergave van de mate van overlap en verschil bij de zes verschillende doelgroepen

De doelgroepen zijn samengesteld door te kijken naar de huidige situatie en de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens. Soms hebben we dat heel ruim genomen (alle doorstromers) en soms ingezoomd (doorstromers van buiten het centrum in de sociale huur). Dit in- en uitzoomen is exemplarisch voor de zoektocht naar de doelgroep die het beste kan worden verleid om in Den Haag Zuidwest te zoeken. Het gevolg is ook dat de doelgroepen overlappen. Voor iets meer begrip, doelgroepen 1 en 2 bij elkaar opgeteld zijn alle doorstromers uit Den Haag die zoeken naar Dure Huur en Koop. Dat zijn er 47.000 die nu al in de Dure Huur en Koop wonen en 15.000 die nu in de Sociale Huur wonen. Dat maakt 62.000 in totaal. Van die groep van 62.000 zoeken 32.000 (doelgroep 6) buiten centrum. Van die 32.000 hebben 25.000 een hoger inkomen (doelgroep 6a, zie hierna).

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

17

Voor doelgroepen 5 en 6 is nog een onderscheid gemaakt naar huishoudens met een inkomen van minimaal modaal. De aantallen zijn alle woningzoekenden die hebben aangegeven binnen twee jaar een andere woningen te wensen, inclusief ‘misschien’-verhuisgeneigden. Hoe specifieker wordt ingezoomd op woningzoekenden uit buiten -centrumgebieden dan wel uit de sociale huur, des te kleiner is de doelgroep. In tabel 3 zijn de doelgroepen nader getypeerd, in tabel 4 zijn hun wensen weergegeven ten aanzien van de woning en in tabel 5 hun wensen ten aanzien van de woonomgeving. De meest interessante doelgroepen zijn omkaderd en bespreken we in de nadere paragrafen. tabel 3 Profiel van de zes doelgroepen

l eeftijd < 35 j. 35-55 j. 55 + s a mens tel l i ng hui s houden a l l eens taa nd meerp.z.k. hui s h.met.k. i nkomens kl a s s e < moda a l 1-1,5x moda a l > 1,5X moda a l

a utobezi t per hh. woonduur < 3j. op a dres 3-9 j. op a dres 10 + j. op a dres

1 30% 49% 21% 100%

2 65% 27% 8% 100%

3 29% 50% 21% 100%

doel groep 4 5 51% 57% 36% 31% 13% 12% 100% 100%

38% 25% 37% 100%

61% 16% 23% 100%

36% 24% 40% 100%

50% 19% 31% 100%

51% 18% 31% 100%

16% 25% 59% 100%

53% 34% 13% 100%

14% 29% 57% 100%

53% 30% 17% 100%

46% 38% 17% 100%

0,76

0,44

0,83

0,59

0,53

31% 30% 39% 100%

43% 40% 17% 100%

23% 37% 40% 100%

40% 37% 23% 100%

42% 32% 26% 100%

5a 48% 39% 12% 100% 0 33% 29% 37% 100% 0 0% 69% 31% 100% 0 0,83 0 38% 29% 34% 100%

6 35% 45% 19% 100% 39% 23% 38% 100% 22% 31% 48% 100% 0,75 27% 36% 37% 100%

6a 33% 48% 19% 100% 0 36% 25% 39% 100% 0 0% 39% 61% 100% 0 0,86 0 25% 37% 39% 100%

Van de wensen zoals weergegeven in de volgende tabel is moeilijk vast te stellen in hoeverr e de respondenten zich bij de beantwoording hebben laten leiden door wat ze echt willen of wat ze voor zichzelf in de markt haalbaar achten. Beide zullen voorkomen.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

18

tabel 4 Wensen ten aanzien van de woning

doel groep gewens t type en ei gendom huur eengezi ns a ppa rtement koop eengezi ns a ppa rtement

gewens te kooppri js eengezi ns a ppa rtement

1

2

3

4

5

5a

6

6a

7% 9%

12% 17%

4% 11%

12% 19%

13% 19%

15% 13%

6% 13%

7% 9%

52% 32% 100%

40% 31% 100%

56% 29% 100%

43% 26% 100%

44% 24% 100%

51% 21% 100%

53% 27% 100%

56% 29% 100%

€ 340.000 € 215.000 € 314.000 € 221.000 € 221.000 € 214.000 € 297.000 € 268.000 € 208.000 € 250.000 € 193.000 € 200.000 € 230.000 € 235.000

€ 304.000 € 252.000

a ppa rtementen: voorkeur a a ntal ka mers 1-3 ka mers 49% gem.oppervl a kte (m2) 68 4+ ka mers 51% gem.oppervl a kte (m2) 91

55% 58 45% 87

48% 69 52% 85

35% 63 65% 87

43% 63 57% 84

18% 42 82% 102

47% 67 53% 84

41% 66 59% 87

Oppervlakte in de tabel is Gebruiksoppervlakte (GBO)

Niet heel onverwacht, valt op dat de doorstromers die nu in een sociale huurwoning wonen (2, 4 en 5) veel minder kunnen of willen betalen voor een nieuwe koopwoning. Ook de groep met meer dan anderhalf modaal (5a). De prijzen die genoemd worden door deze groepen maakt het haast onmogelijk om nieuwbouw aan te bieden voor deze groep. Echter, een strategie waarbij ook corporatiebezit wordt verkocht om een transitie op gang te brengen is wel haalbaar voor bijvoorbeeld doelgroep 5a. tabel 5 Wensen ten aanzien van de woonomgeving

doel groep gewens t woonmi l i eu centrum-s tedel i jk bui ten-centrum groen-s tedel i jk of dorps

1 25% 54% 21%

2 33% 49% 18%

3 0% 100% 0%

4 8% 78% 14%

5 0% 100% 0%

5a 0% 100% 0%

6 0% 100% 0%

6a 0% 100% 0%

bel a ng va n voorzi eni ngen buurtwi nkel s openba a r vervoer ba s i s s chool

49% 40% 13%

45% 54% 13%

42% 44% 18%

43% 54% 19%

47% 58% 19%

54% 61% 28%

51% 48% 18%

50% 43% 19%

voorkeur bouwperi ode < 1945 1945-1999 > 2000

32% 18% 50%

14% 28% 59%

28% 12% 60%

9% 30% 61%

11% 31% 58%

9% 37% 53%

24% 16% 60%

22% 18% 60%

gewens te kenmerken woonomgevi ng overwegend l a a gbouw 47% veel groen i n de buurt 57% moderne a rchi tectuur 9%

31% 51% 8%

46% 60% 11%

34% 52% 5%

28% 45% 3%

29% 47% 5%

42% 57% 9%

42% 60% 11%

Verder valt op dat iets minder van de helft van de woningzoekenden op zoek is naar een appartement. In meer dan de helft van de gevallen is dat een ruim appartement (vier of meer

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

19

kamers). Doelgroep 2 stelt de minst hoge eisen. Dit zijn dan ook veelal jonge alleenstaanden met een beperkt budget. Hoewel niet weergegeven in het profiel in tabel 3 valt ook op dat als het om appartementen gaat er wel een grote verschuiving is van wonen in een tot 3 kam er appartement naar de wens een vierkamer appartement of groter te betrekken maar dat die vier kamer appartementen niet groter hoeven te zijn dan die nu al bewoond worden in de groep. Dit is waarschijnlijk realisme niet wat mensen echt willen. De uitzondering is groep 5a. Die zoeken wel grotere appartementen.

Doelgroepen Nu sociale huur en op zoek naar meer kwaliteit buiten centrum Doelgroep 5 is een deelverzameling van doelgroep 2, namelijk degenen die in een buiten centrummilieu zoeken. Voor Zuidwest lijkt dit een zeer interessante doelgroep. Ook deze groep wenst voor meer dan de helft een eengezinswoning. Gezien hun geringe autobezit hoeft daar niet altijd een parkeerplaats bij. Deze groep hecht ook relatief veel aan openbaar vervoer. En ze hechten minder dan de andere groepen aan groen in de buurt. Wordt er ingezoomd op de inkomens modaal in deze groep (5a) dan verandert het profiel aanzienlijk. Qua omvang is het meer dan de helft van 5. Het gaat om 4.000 huishoudens. Het zijn de gezinnen met nog net geen kinderen, zeer waarschijnlijk wel een gezin willen beginnen maar niet in een centrumwijk maar wel in Den Haag. Gemiddeld zijn deze huishoudens ook ouder dan overig doelgroep 5 en met een hoge graad van autobezit. Deze groep woont in overgrote meerderheid in een (klein) appartement. Ze willen voornamelijk verhuizen naar een eengezinswoning. Er is iets meer animo voor dure koopappartementen mits ze dan ook groot zijn. Al wat verder in de wooncarrière en nog een stap buiten centrum zetten Groep 6 en verbijzondering 6a zijn ook interessant. Al was het maar vanwege de omvang.

Het gaat om alle doorstromers op zoek naar duurdere huur of koop buiten centrum met als verbijzondering de hogere inkomens in deze groep. En dat is eigenlijk de bulk van deze groep. Het is de iets oudere versie van groep 5a. Die al een stap gezet hebben maar dat nog eens willen doen. Deze groep zoekt nauwelijks naar huurwoningen en een derde zoekt nog wel naar een appartement. Liefst vier kamers of meer waar ze redelijk wat voor willen betalen. Het is speculeren maar het lijkt dat de deze doelgroep al een duurdere vierkante meterprijs incalculeert bij het verwoorden van hun wensen. Zitten goed en op zoek naar echte verbetering Ook doelgroep 3 kan interessant zijn voor Zuidwest. Deze groep is nog wat verder gevorderd in de wooncarrière. Deze huishoudens hebben hogere inkomens, zoeken in de duurdere segmenten, maar stellen wel hun eisen. Gezien hun lange verblijf op hun huidige adres hebben ze een goed alternatief: blijven zitten.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

20

Typering Haagse buurten naar aantrekkingskracht Voor wie is Zuidwest Den Haag eigenlijk aantrekkelijk? Wat zijn (concurrerende) buurten met een vergelijkbaar profiel? Een indicatie hiervan kan worden verkregen uit het feitelijke verhuisgedrag van mensen in hun mobiele levensfase. Voor wie met woningaanbod wil inspelen op verhuisgedrag zijn vooral de keuzen van jonge huishoudens (twintigers en begin-dertigers) van belang. Twintigers zijn nog betrekkelijk flexibel in hun verhuisgedrag en geneigd tot compromissen. De sta ppen van begin-dertigers zijn meer gericht op settelen. Wie eind dertig eenmaal ergens woont, verhuist meestal niet meer. Buurten die in trek zijn bij twintigers zijn dat niet altijd voor dertigers. Sommige buurten hebben een uitgesproken aantrekkingskracht op een bepaalde leeftijdsklassen, andere zijn in alle levensfasen even (on)aantrekkelijk. In de nu volgende analyse wordt gekeken naar leeftijdsspecifieke aantrekkingskracht van buurten in de afgelopen tien jaar. Dit doen we in stappen van vijf jaar. 3 Deze analyse geeft de positie van delen van Zuidwest weer ten opzichte van andere Haagse buurten. Hieruit kan worden afgeleid welke buurten concurreren om huishoudens in dezelfde levensfase. Het kan ook worden gebruikt als inspiratie en referentie bij de zoe ktocht naar een ander profiel: op welke buurten zou Zuidwest kunnen gaan lijken (en op welke niet)?

Aantrekkingskracht naar levensfase Twintigers In bijgaande stippenkaart (figuur 9) is op de horizontale as de aantrekkingskracht op inwoners in de leeftijd 20-24 weergegeven en op de verticale as de aantrekkingskracht (of juist het gebrek daaraan) op inwoners in de leeftijd 25-29. De buurten van Zuidwest zijn donker gemarkeerd. De aantrekkingskracht is dus een maat in hoeverre een bep aalde leeftijdsgroep relatief veel of weinig in een wijk wordt aangetroffen. De redenen daarvoor kunnen divers zijn. Bijvoorbeeld omdat het de enige plek is die betaalbaar is of de enige plek waar grote woningen zijn te vinden. De buurten in het kwadrant rechtsonder trekken veel jonge twintigers, maar verliezen deze weer als ze vijf jaar ouder zijn. Dit zijn typische starters - dan wel studentenbuurten. Laakhaven-Oost is hiervan een typerend voorbeeld. Linksboven vinden we buurten die juist in trek zijn bij oudere jongeren en niet bij jonge twintigers. De buurten linksonder oefenen in het geheel geen aantrekkingskracht uit op twintigers en de buurten rechtsboven juist wel, zowel op jonge twintigers als op mensen achterin de twintig. Van dat laatste is de Zeeheldenbuurt een typerend voorbeeld.

3

Voor deze analyse zijn cohorten in de tijd gevolgd. Er is gekeken naar de aanwezigheid van een vijfjaarsklasse (bijvoorbeeld 25-29 jaar) ten opzichte van de vijf jaar jongere groep vijf jaa r eerder. Een verhouding groter dan 1,0 betekent dat er per saldo mensen van het betreffende cohort in de buurt zijn bijgekomen, bij een verhouding onder de 1,0 zijn er per saldo mensen uit het gebied verdwenen. Aangezien sterfte in deze leeftijdsklassen te verwaarlozen is, is de uitkomst (vrijwel) geheel toe te schrijven aan verhuizingen. De vergelijking heeft betrekking op de periode 2010 -2019 Alleen buurten met meer dan 75 inwoners in een gegeven leeftijdsklasse in het jaar 2010 zijn in de analyse opgeno men. Bron van de data is de gemeente Den Haag.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

21

figuur 9 Selectieve aantrekkingskracht van Haagse buurten op twintigers

Van de buurten in Zuidwest zijn Moerwijk-Oost en Morgenstond-Oost het meest in trek onder twintigers 4. Moerwijk-Zuid is extreem in trek bij jonge twintigers, minder bij eind -twintigers. Rond de dertig Rond de dertig vindt in Den Haag als geheel een omslag plaats van een per saldo winst naar een per saldo verlies van inwoners. Dit is de leeftijd waarop mensen beginnen te sette len en velen doen dat buiten de stad. Maar ook binnen Den Haag zijn er buurten die bij uitstek jonge dertigers aantrekken. In figuur 10 staat op de verticale as de aantrekkingskracht van buurten op begin -dertigers (30-34 jaar) en op de horizontale as die op eind-twintigers (25-29 jaar). Sommige buurten, zoals Rivierenbuurt-Zuid, trekken wel eind-twintigers, maar inwoners van vijf jaar ouder plegen weer te vertrekken. Ook de Zeeheldenbuurt, zeer in trek bij twintigers, verliest zijn a antrekkingskracht als bewoners vijf jaar ouder zijn. Het omgekeerde komt ook voor: buurten die pas aantrekkelijk (of toegankelijk) zijn voor mensen die de dertig zijn gepasseerd (De

4

In aanvulling op de vorige voetnoot. Omdat twintigers net op de markt komen zijn eigenlijk alle wijken populair want ze gaan overal voor het eerst wonen. Daarom ligt het omslagpunt in deze tabel op 1,2. Pas bij die ratio is een wijk bovengemiddeld aantrekkelijk. Mutatis mutandis speelt dat ook bij oudere doorstromers die normaal gesproken de stad verlaten. Bij hen is een wijk al bovengemiddeld aantrekkelijk met een ratio van 0,9.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

22

Vissen, De Bras). Opmerkelijk is het verschil tussen Laakhaven-West en Laakhaven-Oost. De eerste trekt mensen van rond de dertig aan, uit de tweede, waar ze eerst begin twintig massaal naartoe zijn verhuisd vertrekken ze juist weer. Binnen Zuidwest doen Moerwijk-Oost en Morgenstond-West het relatief goed onder mensen van rond de dertig. Morgenstond-Oost trekt wel eind-twintigers, maar weet deze minder goed vast te houden als ze vijf jaar ouder worden. figuur 10 Selectieve aantrekkingskracht van Haagse buurten op personen rond de dertig

Dertigers Wanneer nog vijf jaar verder wordt gekeken, blijkt dat buurten die bij uitstek jonge dertigers aantrekken ook veelal aantrekkelijk worden gevonden door eind dertigers. En buurten die verhoudingsgewijs weinig begin-dertigers aantrekken blijken evenmin in trek te zijn bij einddertigers. Dit is te zien in figuur 11 aan het feit dat de buurten min of meer op een lijn liggen van linksonder naar rechtsboven. De beide andere kwadranten zijn vrijwel niet gevuld. Van de buurten in Zuidwest is Morgenstond-West het meest in trek bij dertigers. Ook Dreven en Gaarden valt in het kwadrant rechtsboven. Moerwijk-Oost is wel in trek bij begindertigers, maar verliest dit weer enigszins bij de vijf jaar oudere groep. De overige delen van Zuidwest scoren op of onder gemiddeld. Dertigers, voor zover nog aanwezig, hebben de neiging uit deze buurten te vertrekken.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

23

figuur 11 Selectieve aantrekkingskracht van Haagse buurten op dertigers

Clusters van buurten met vergelijkbaar profiel De selectieve, leeftijdsspecifieke aantrekkingskracht van buurten zeg iets over de woningmarktpositie van deze buurten. Sommige buurten hebben een heel uitgesproken aantrekkingskracht op (jonge) twintigers, maar zien deze bewoners weer vertrekken als ze vijf jaar ouder zijn. In andere buurten stromen mensen pas in als ze de dertig gepasseerd zijn. Bij elkaar vullen de diverse buurten elkaar aan. Lang niet alle buurten hebben een uitgesproken aantrekkingskracht op één bepaalde leeftijdsklasse. Door middel van een clusteranalyse zijn buurten met een bijbehorende aantrekkingskracht op alle vier de hier onderscheiden leeftijdsgroepen (20 -24 jaar, 25-29 jaar, 30-34 jaar en 35-39 jaar) bij elkaar gezocht. Dan blijkt welke buurten min of meer vergelijkbare functie op de woningmarkt vervullen en dus deels in dezelfde vijver vissen. In totaal kunnen acht clusters worden onderscheiden, waarvan sommige heel specifiek. De grootste clusters worden hieronder kort omschreven. We nemen hierin ook de jong twintigers mee. Die maken weliswaar geen onderdeel uit van de doorstromers die in het vorige hoofdstuk zijn onderscheiden als interessante doelgroepen op korte termijn maar hun voorkeuren zijn wel een blauwdruk voor de mate van stedelijkheid om voldoende draagvlak te hebben voor voorzieningen.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

24

tabel 6 Clusters van buurten en hun mediane aantrekkingskracht op vier leeftijdsklassen

gelijkmatige buurten settelaarsbuurten startersbuurten uitstroombuurten doorstroombuurten

aantal 21 16 7 7 14

selectieve aantrekkingskracht 20-24 jaar 25-29 jaar 30-34 jaar 35-39 jaar 1,1 1,2 1,2 1,0 0,9 0,9 1,2 1,2 2,2 1,4 0,8 0,8 1,0 1,0 0,9 0,9 1,5 1,3 0,9 0,9

figuur 12 Ligging van de beschreven clusters

Gelijkmatige buurten In de stippenkaarten uit de vorige paragraaf springen de uitschieters in het oog, maar de meeste buurten scoren rond het gemiddelde. Het grootste cluster (21 buurten) scoort over de hele linie (alle leeftijdsgroepen) rond het gemiddelde. Die buurten zijn dus zowel voor twintigers als voor dertigers even (on)aantrekkelijk dan wel (on)toegankelijk. Startersbuurten Deze zeven buurten zijn sterk in trek onder twintigers, maar niet (meer) onder dertigers. Zeeheldenkwartier is hier het meest sprekende voorbeeld. Settelaarsbuurten Deze 16 buurten zijn minder in trek bij (of toegankelijk voor) twintigers, maa r trekken wel dertigers. Aangezien dit de leeftijdsklasse is waarop velen settelen heeft dit cluster het label settelaarsbuurten meegekregen. Alle recente uitleggebieden vallen in dit cluster, maar ook

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

25

bijvoorbeeld Bloemenbuurt-Oost. Enigszins verrassend is de positie van TransvaalkwartierMidden in dit cluster. Doorstroombuurten Deze buurten zijn enigszins in trek bij twintigers, maar niet zo extreem als de startersbuurten. Dertigers hebben de neiging te vertrekken, maar opnieuw niet zo extreem als bij de startersbuurten. Twintigers komen hier dus wel wonen, maar stromen ook weer door. Grote delen van Zuidwest vallen in dit cluster, maar ook bijvoorbeeld Rustenburg en Oostbroek. Uitstroombuurten Deze buurten zijn eigenlijk alleen bescheiden in trek onder jonge twintigers, maar daarna stromen inwoners per saldo uit. Deze buurten slagen er dus niet in om mensen vast te houden. In Zuidwest valt Venen, Oorden en Raden in dit cluster.

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

26

Typering Haagse buurten naar waardering Is er een patroon te herkennen hoe de wijken in Den Haag worden gewaardeerd door de verschillende groepen bewoners? En kan dat helpen een strategie te bepalen voor Zuidwest als gekeken wordt naar de huidige aantrekkingskracht van wijken per levensfase en de profielen van doelgroepen die op zoek zijn naar een buitencentrumwoning in Den Haag. In hoofdstuk 2 is al aangestipt dat de wijken in Zuidwest vooral doorstromers aantrekken uit Den Haag. Echter, dat kan voor een groot deel op het conto worden geschreven van het sociale huur aanbod. De vraag is of er ook een potentieel is voor een duurder aanbod. Daarom kijken we naar hoe verschillende doelgroepen de wijken in Den Haag waarderen . Als basis voor deze typering zijn de uitkomsten gebruikt van het meest recente Prettig wonen in Den Haag onderzoek dat de wijken waardeert met een rapportcijfer. Ook zijn de verdelingen bekend over populatiekenmerken van de groep die een hoog of een laag cijfer hebben gescoord. Dus bijvoorbeeld de verdeling in leeftijdsklassen per wijk die de wijk hoger dan een 7 heeft gegeven; het gaat dan om kenmerken als migratie achtergrond, leeftijd, huishoudensituatie, opleiding en inkomen. Verder hebben we bij deze typering gebruik gemaakt van de aan deze cijfers gekoppelde sociale kenmerken, kenmerken van de fysieke omgeving en veiligheidskenmerken.

Een hele reeks vingeroefeningen met alleen waarderingscijfers gesplitst naar huishoudenkenmerken lieten zien dat verschil in waardering werd gedomineerd door de huishoudenskenmerken en niet door de wijken. Alleenstaanden bleken all e wijken aanzienlijk minder te waarderen dan gezinnen. De verschillen in waardering tussen de wijken zijn daarbij vele malen kleiner dan de verschillen tussen hoe groepen huishoudens wijken waarderen. Op zich een interessante observatie maar geen basis voor een wijkclustering.

Waardering en kwaliteit De uiteindelijk gebruikte criteria zijn gekozen omdat ze de grootste spreiding over de wijken lieten zien en op verschillende manieren kwaliteit en tevredenheid in kaart brengen. Aangezien het appels en peren zijn, zijn de scores genormaliseerd (zogenaamde z-scores).      

WOZ-waarde (van alle woningen, ook huurwoningen) het aandeel (van alle) huurwoningen; aantal winkels voor dagelijkse boodschappen in een bepaalde straal ervaren parkeerproblemen meldingen overlast in de openbare ruimte rapportcijfer bewoners

De WOZ-waarde zien we als een indicator voor kwaliteit. We hebben geen gebruik gemaakt van WOZ per vierkante meter. Dus deze indicator is een mix van woning - en omgevingskwaliteit. Aangezien het aandeel huur in het Zuidwest het hoogst is van de stad nemen we dat mee om te zien hoe bepalend dat is voor clustering en waardering. De dichtheid van winkels voor dagelijkse boodschappen is een maat voor levendigheid maar ook van kansen voor ondernemers. Scholen, horeca en kinderopvang zijn niet meegenomen omdat die op een ander schaalniveau dan de wijk opereren in een stad. Kinderopvang is bijvoorbeeld of daar waar veel kinderen wonen of waar veel ouders werken. De meldingen

Rapportage Woningmarktverkenning Den Haag Zuidwest

27

overlast in de openbare ruimte (zeker in combinatie met het rapportcijfer) zijn en een maat voor tevredenheid met de buurt (of verwachtingen over de buurt) maar ook voor de betrokkenheid met de buurt. Dit gaf ons 8 clusters die over het algemeen geografisch zijn geconcentreerd (dus waardering en tevredenheid kent een geografische component). figuur 13 typering op basis van waardering en kwaliteit

Typering naar bewoners De verdere kwalitatieve typering is gebaseerd op huishoudenskenmerken (aandelen alleenstaand, gezinnen met kinderen, hoofd huishouden onder de 45, boven de 65, het aandeel sociaal minimum en tot slot de migratie achtergrond) en de aanwezigheid van kinderopvang, aantal personen per woning, tevredenheid over de leefbaarheidsaanpak van de gemeente en tevredenheid met de fysieke kwaliteit van de leefomgeving. Cluster 1: ‘beau monde’ Met een knipoog maar het is tenslotte aan het strand maar de Vruchtenbuurt valt hier ook onder. Haags, expats, tevreden in een levendige buurt met als grootste zorg parkeerproblemen (er is immers ook toerisme). Bemiddeld en wat ouder qua leeftijd. Weinig huurwoningen. Cluster 2: residentieel De vooroorlogse wijken ten noordwesten van de Laan van Meerdervoort aangevuld met de moderne varianten Wateringse Veld en Leidschenveen. Zeer tevreden maar dan in rustige buurten waar parkeren geen probleem is. Hogere inkomens en een mix van gezinnen en oudere huishoudens. Cluster 3: onder ons De wijken die op zichzelf zijn gericht. Saamhorig of zelfs eenkennig. Waar je je hele wooncarrière begint en afsluit. Hoewel dat van Ypenburg nog niet met zeker valt te zeggen. Heel