RIS308749 Bijlage 11 - DWG randvoorwaardenkaart en profielen

Haagse hoogbouw

Eyeline en Skyline

15 november 2017

2

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

Haagse skyline. Foto: Bart van Vliet

INHOUD VOORWOORD5 SAMENVATTING7 1. INLEIDING 1.1 Waarom nu een nieuwe nota? 1.2 Samen stadmaken 1.3 De kansen en de uitdaging

11 11 11 11

2. DOEL, status en samenhang 2.1 Doel 2.2 Status 2.3 Juridische doorwerking 2.4 Samenhang met ander beleid

12 12 12 12 13

3. DE OPGAVEN 3.1 Agenda Ruimte voor de Stad 3.2 ‘Slim groeien’ 3.3 Wonen 3.4 Economie en voorzieningen 3.5 Duurzaamheid en groen 3.5.1 Gebouw en gebied 3.5.2 Buitenruimte en groen  3.5.3 Klimaatbestendig ontwerp 3.6 Mobiliteit

15 15 15 15 17 18 18 18 19 19

4. HISTORIE HAAGSE HOOGBOUW

20

5. HAAGSE HOOGBOUW ANNO NU 5.1 Wat is hoogbouw? 5.2 Waarom hoogbouw? 5.3 Waar wel en waar niet? 5.4 Identiteit Haagse hoogbouw 5.5 Maatschappelijke baten en voordelen

23 23 23 23 24 27

6. REGELS EN AMBITIES STADSBREED 6.1 Typologie 6.1.1 Stedelijke laag 6.1.2 Plint 6.1.3 Toren 6.1.4 Kroon 6.2 Duurzaamheid en groen  6.2.1 Duurzaam gebouw en gebied 6.2.2 Groen- en natuurinclusief gebouw en gebied 6.2.3 Buitenruimte  6.2.4 Klimaatbestendige gebouwen en buitenruimte  6.3 Microklimaat: zon, schaduw en wind 6.4 Wonen 6.5 Bergingen en afval 6.6 Parkeren 6.7 Veiligheid 6.8 Tijdelijke bouwplaats

29 29 29 31 33 35 36 36 37 37 39 39 41 41 41 43 43

7. INTENSIVERINGSGEBIEDEN 7.1 Het Central Innovation District 7.1.1 Nieuw Centrum  7.1.2 Omgeving Den Haag Centraal  7.1.3 Beatrixkwartier  7.1.4 Laakhaven Centraal 7.1.5 Schenkverbinding  7.2 Binckhorst 7.3 Den Haag Zuidwest 

45 45 46 47 49 50 51 52 55

8. VERVOLGSTAPPEN

57

BIJLAGE: Historie Haagse hoogbouw

59

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

3

4

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

Haagse hoogbouw is onderdeel van de stad geworden. Foto: Eric Vreedenburgh

VOORWOORD PM

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

5

6

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

Haagse vanaf Uitzicht skylinehet in Wijnhavenkwartier. relatie tot de historische Foto: binnenstad Bart van Vliet

SAMENVATTING Aanleiding voor de nota Haagse hoogbouw: Eyeline en Skyline zijn de ruimtelijke opgaven uit de Agenda Ruimte voor de Stad, vastgesteld door de raad in december 2016. Daarnaast vragen actuele ontwikkelingen en initiatieven om nieuwe regels en kaders voor hoogbouwontwikkelingen in Den Haag. De kansen en de uitdaging Hoe maken we Den Haag toekomstbestendig en bieden we voldoende woon- en werkruimte voor alle mensen die hier willen wonen, werken en studeren? Dan moet de stad kwaliteit bieden, met voldoende groen en een aantrekkelijke buitenruimte. Bewoners en bedrijven stellen immers hoge eisen aan een duurzame leefomgeving en een gezond vestigingsklimaat. Hoogbouw is één van de instrumenten die hiervoor -mits goed gekozen en vormgegeven- een oplossing kan bieden. We dagen de markt uit om te komen met creative en innovatieve concepten, zowel qua ontwerp, architectuur, als nieuwe businessmodellen. Verdichten, vergroenen en verduurzamen? Den Haag biedt hiervoor de ruimte en vraagt initiatiefnemers om deze uitdaging aan te gaan! Doel De inzet is om de ‘skyline’ van Den Haag te verbinden met de belevingskwaliteit van de stad op ooghoogte en de buitenruimte ter plekke: de ‘eyeline’. Hoogbouw is geen doel op zich, maar een middel om strategisch om te gaan met de beperkte ruimte die de stad nog heeft.

Doel is de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid van de stad op de lange termijn te waarborgen en het vestigingsklimaat te versterken. Door te intensiveren en door hogere bebouwing mogelijk te maken kan de stad de groei van het aantal inwoners faciliteren en voldoende en geschikte woon- en werkruimte bieden, met bijbehorende voorzieningen, nu en in de toekomst.

Waar wel en waar niet? In de Agenda Ruimte voor de Stad is gekozen voor het intensiveren rondom OV-knooppunten en concentraties van voorzieningen. Omdat ieder gebied weer een andere identiteit en dynamiek heeft, is het nodig om maatwerk te leveren en gebiedsspecifieke afwegingen te maken. In de (lopende) gebiedsverkenningen zal -in samenspraak met betrokkenende inzet en haalbaarheid van hoogbouw op de aangewezen locaties verder worden uitgewerkt. Het gaat om de volgende intensiveringsgebieden waar hoogbouw als kansrijk wordt gezien: • Central Innovation District, waaronder Nieuw Centrum, omgeving Den Haag Centraal, Beatrixkwartier, Laakhaven Centraal en de Schenkverbinding; • Binckhorst; • Den Haag Zuidwest, waaronder winkelcentrum De Stede, stadshart Leyweg en knoop Moerwijk. Voor de Driehoek Rosenburg is reeds een traject in gang gezet. De conclusies hieruit worden verwerkt in de lopende gebiedsverkenning. Voor de volgende gebieden is er wel een verdichtingsopgave, maar is hoogbouw nu niet aan de orde: op Scheveningen, rondom Madurodam, Mariahoeve en de Zuidwestflank (omgeving Westlandse Zoom, Lozerlaan). Voor de omgeving van het Prins Clausplein is hoogbouw vooralsnog niet aan de orde; dit gebied is een reservelocatie voor de langere termijn.

Status en juridische doorwerking Deze nota Haagse hoogbouw: Eyeline en Skyline vervangt de Agenda voor de Haagse Verdichting uit 2009, voorzover het hoogbouw betreft. Deze nota Haagse hoogbouw spreekt zich uit over beeldkwaliteitsaspecten en is daarmee een aanvulling op het welstandsbeleid. De nota biedt randvoorwaarden voor ontheffingsprocedures bij een bestemmingsplan (of t.z.t. omgevingsplan), Planuitwerkingskader, Nota van Uitgangspunten, of bij Wabo-procedures. Naast deze publiekrechtelijke instrumenten, kan de gemeente (met

wederzijdse instemming en indien niet strijdig met wet- en regelgeving) ook gebruik maken van privaatrechtelijke middelen, zoals contracten of overeenkomsten om de regels en ambities vast te leggen. Bij tenders kunnen initiatieven die het beste scoren op de gewenste ambities punten verdienen. De nota heeft in principe een looptijd tot en met 2025 en zal medio 2019 tussentijds worden geëvalueerd. De opgaven Slim groeien: Slim groeien is binnenstedelijk verdichten, maar ook geleidelijk transformeren, gebruiken en adaptief ontwikkelen. Slim groeien biedt kansen om de vestigingskwaliteit te versterken door innovatieve concepten voor duurzame stedelijke en gebiedsontwikkeling. Wonen, werken en voorzieningen: In totaal zijn er tot en met 2025 25.000 woningen nodig en in de periode daarna tot 2040 nog eens 25.000 woningen. De speerpunten voor wonen zijn: een sociaal-inclusieve stad, een attractieve en gastvrije stad met een toekomstbestendige woonvoorraad. Met de toename van het aantal inwoners, stijgt ook de behoefte aan banen, onderwijs en andere voorzieningen. Met een breed voorzieningenaanbod is Den Haag aantrekkelijk als stad om te wonen, te werken, als toeristische bestemming en als vestigingsplaats. De benodigde planvoorraad kantoren en de ambities voor een aantrekkelijk en concurrerend vestigingsklimaat zullen vooral in het CID gerealiseerd worden.

Duurzaamheid en groen: er moeten op gebouw- en gebiedsniveau duurzame maatregelen getroffen worden om een kwaliteitssprong te maken op weg naar een klimaatneutrale stad in 2040. Denk aan: een robuuste en aantrekkelijke (groene) buitenruimte, groen- en natuurinclusief bouwen, klimaatbestendig ontwerp. Flexibiliteit, functiemenging en overmaat in het ontwerp maken een gebouw duurzaam en daardoor ook toekomstbestendig(er). Lopen, fietsen en hoogwaardig OV worden gestimuleerd

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

7

omdat ze duurzaam en gezond zijn en weinig ruimte vragen. Om onnodig autogebruik en autobezit terug te dringen, zijn maatregelen nodig op het gebied van fiets- en autoparkeren. Het parkeren van auto’s moet op het eigen terrein worden opgelost, bij voorkeur ondergronds of in het talud.

De stedelijke laag Past bij de menselijke maat; bouwhoogte van minimaal 9 tot maximaal 25m; contact tussen binnen en buiten; de detaillering is onderscheidend van die van de toren; windhinder wordt beperkt en bezonning wordt geoptimaliseerd.

Haagse hoogbouw anno nu Deze nota biedt handvatten om hoogbouw op een verantwoorde en zorgvuldige manier in te passen in de structuur van de stad. Zeker daar waar er sprake is van gebieden met waardevolle stedenbouwkundige, architectonische, cultuurhistorische of landschappelijke kwaliteiten. Daarmee krijgen initiatiefnemers duidelijkheid en worden ze uitgedaagd om met hoogbouwontwikkelingen bij te dragen aan een groene en duurzame stad én om met innovatieve oplossingen te komen. De hoogbouw in Den Haag moet aantrekkelijk, passend en vernieuwend zijn.

De plint Bouwhoogte van minimaal 4,5m; minimaal 50% is transparant; overwegend publieke voorzieningen, dienstverlening en werkruimtes, met een duidelijke expressie van verschillende adressen en functies; diversiteit aan (interactieve) functies; publieke functies in de plint zijn openbaar toegankelijk; woningen in de plint hebben een afstand tot het openbaar gebied; de overgang van binnen naar buiten is zorgvuldig vormgegeven; utilitaire functies binnen de rooilijnen en zo min mogelijk aan de publieke zijdes; entrees naar P-voorzieningen binnen het gebouw met veilige in-/uitritten en ruimte voor laden en lossen; uitnodigend gebruik van materialen met een rijke en zorgvuldige detaillering.

Haagse hoogbouw ‘anno nu’ kenmerkt zich door: • een eigen Haagse signatuur: kwaliteit gaat boven hoogte; • een hoogte van meer dan 50 meter; • de menselijke maat: een aantrekkelijke stedelijke laag en levendige plint (de eyeline); • elegante en slanke torens met een herkenbare beëindiging: ‘een hoed, pet of kroon’ (de skyline); • herkenbare en samenhangende clusters van torens; • samengesteld bouwblok: stedelijke laag met torens; • maatwerk per gebied, gebiedseigen architectuur passend bij de omgeving; • verdichten, in combinatie met vergroenen en verduurzamen. Regels en ambities stadsbreed In de nota is onderscheid gemaakt tussen regels, die publiekrechtelijk meetbaar en toetsbaar zijn, en ambities waarvoor privaatrechtelijke instrumenten ingezet kunnen worden. De regels en ambities zijn hier per thema kort samengevat.

8

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

Haagse skyline en de stedelijke laag in relatie tot de straat. Foto: Bart van Vliet

De toren Slank en elegant; maximaal 50% van de footprint mag worden bebouwd; voor kleine kavels worden aanvullende eisen opgesteld passend bij de maat en schaal van het bouwvlak en zijn omgeving; tot 70m mag de footprint van de toren een diagonaal hebben van maximaal 56m; boven 70m is de diagonaal maximaal 45m; de torens hebben aan alle zijden een aantrekkelijk gevelbeeld; de gevels van de toren onderscheiden zich in opzet en/of detaillering van de stedelijke laag. De kroon Iedere toren heeft een ‘bekroning’, die bijdraagt bij aan de kwaliteit van de Haagse skyline; heeft een gebiedseigen architectuur en een bewust ontworpen dag- en nachtbeeld; technische zaken zijn aan het zicht onttrokken of geïntegreerd in de architectuur; de kroon is zo mogelijke openbaar toegankelijk.

Duurzaam en groen • gebouw en gebied: BREEAM-NL excellent (minimaal 4 sterren); GPR norm minimaal 8 voor de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde; voor energie is de norm 9; gasloos bouwen; overmaat in plint en stedelijke laag; flexibiliteit in functies; • groen- en natuurinclusief: minimaal 100% van de footprint komt terug als horizontale buitenruimte, waarvan minimaal 40% ingericht als groen dat bijdraagt aan biodiversiteit; toepassen maatregelen o.b.v. puntensysteem; toepassen van: horizontaal en verticaal groen (zichtbaar vanaf de straat en vanuit het gebouw); groen in het gebouw; groen en water in de (semi) publieke buitenruimte (zoveel mogelijk aansluitend op ecologische verbindingszones); aandacht voor groenbeheer en -onderhoud; treffen van maatregelen voor specifieke diersoorten relevant in het hoogbouwmilieu; • buitenruimte: een integraal ontworpen (groene) buitenruimte, die bijdraagt aan de interactie in het gebied en is afgestemd op de gebruiker; bevorderen van meer ‘publiek interieur’, semi-publieke ruimtes, waarbij de buitenruimte doorloopt tot in het gebouw; geen utilitaire functies voor afval en stalling in de buitenruimte; • klimaatbestendig ontwerp: waterneutraal ontwerpen; vasthouden regenwater op eigen terrein of in de directe omgeving; waterrobuust ontwerp (drempels, verhoogde vloer, geen vitale/kwetsbare functies in kelders);

negatieve effecten op de waterhuishouding moeten worden voorkomen of gecompenseerd; voorkom hitteeiland effecten en tref maatregelen ter verbetering van het microklimaat. Microklimaat: zon, schaduw en wind Hoogbouw moet voldoen aan de door de gemeente Den Haag vastgestelde normen voor windhinder en bezonning, gebaseerd op NEN-norm 8100; de initiatiefnemer moet in de schetsontwerpfase onderzoek (laten) doen naar windhinder

en bezonning; voorkom dat massa en hoogte teveel negatieve effecten hebben op de kwaliteit en het gebruik van de buitenruimtes; vooral intensief gebruikte ontmoetings- en verblijfsplekken (sunspots) moeten zoveel mogelijk gevrijwaard blijven van schaduwwerking en windhinder.

Wonen Gemengde complexen met een mix van sociale huur, middensegment en vrije markt; gedifferentieerde woningbouw met meerdere woningtypen en/of –groottes, geschikt voor meerdere doelgroepen (een gebouw > 60 woningen moet minimaal bestaan uit twee verschillende woningtypen/-groottes, waarbij geen enkel woningtype meer dan 60% van het totaal mag beslaan); flexibiliteit in bouw en functie; keuzevrijheid in de afwerking en indeling; realiseren van collectieve functies, voorzieningen en buitenruimtes. Bergingen en afval Bergingen, afvalinzameling en expeditie en de daarbij behorende logistiek dienen zorgvuldig te worden ingepast, zodanig dat het niet ten koste gaat van de kwaliteit van de eyeline; bij voorkeur gemeenschappelijke voorzieningen realiseren voor (bak)fietsen, scootmobielen e.d., eventueel in combinatie met individuele bergingen in de woning; afvalinzameling vindt ondergronds of inpandig plaats en is zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken; aandacht voor circulaire afvalverwerking en afvalscheiding. Parkeren Parkeren oplossen op eigen terrein, bij voorkeur ondergronds of in het talud; voorkom extra parkeerdruk op straat; parkeren mag geen visuele hinder opleveren vanaf de straat; realiseren van veilige in- en uitritten en ruimte voor laden en lossen; o.b.v.

de Nota Parkeernormen wordt de parkeerbehoefte bepaald; voldoende toegankelijke en bereikbare inpandige fietsparkeerruimte ook voor bakfietsen en scootmobielen; realiseren van vernieuwende fietsparkeer-concepten.

Veiligheid Brandveiligheid: Bouwbesluit is leidend; bij gebouwen tot 200m geldt de handreiking ‘Brandveiligheid in hoge gebouwen’, SBRCUR. Bouwveiligheid: de initiatiefnemer moet in de vooroverlegfase afspraken maken met de gemeente over een bouwveiligheidsplan. Tijdelijke bouwplaats Zorgen voor een goede uitstraling van de tijdelijke bouwplaats, goede invulling bij eventuele leegstand en een goede bereikbaarheid. Maatschappelijke baten De gestelde kwaliteitseisen waaraan Haagse hoogbouw moet voldoen, kosten geld, maar leveren ook maatschappelijk baten en voordelen op. Hiervan is een opsomming gegeven in paragraaf 5.5. Intensiveringsgebieden In hoofdstuk 7 is een beschrijving gegeven van de intensiveringsgebieden en welke gebiedskwaliteiten als basis dienen voor nadere gebiedsuitwerkingen, nieuwe initiatieven en concrete (hoogbouw) ontwikkelingen. Bij een aantal deelgebieden gelden gebiedsspecifieke regels en/of ambities in aanvulling op de generieke regels uit hoofdstuk 6. Vervolgstappen Het beleid uit deze nota wordt in de praktijk toegepast en verder uitgewerkt ten aanzien van een aantal punten die voortvloeien uit het gevolgde proces en de ontvangen reacties op de concept-nota Haagse hoogbouw. De vervolgstappen staan beschreven in hoofdstuk 8.

Na een periode van anderhalf jaar is het voornemen de nota medio 2019 te evalueren en het beleid op basis van de conclusies zonodig te actualiseren.

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

9

agenda ruimte voor de stad Samen stadmaken De Agenda Ruimte voor de Stad is samen met de stad tot stand gekomen. In een jaar tijd is geoefend met ‘samen stadmaken’. Door bottom-up stadsdeelverkenningen, stadsdebatten, stakeholdergesprekken en het stimuleren van kleinschalige initiatieven. Op de voorstellen uit de stad heeft het college doorgebouwd en deze zijn vertaald naar keuzes op hoofdlijnen. Daarmee geeft het college richting en biedt tegelijkertijd ruimte voor experiment en uitwerking van ideeën.

het Praat mee tijdens stadsatelier op 3 oktober Campus Den Haag

Stad in transitie Hoe kunnen we in Den Haag meer ruimte bieden aan wonen, werken, recreëren en groen? In een stad die in transitie is door veranderingen in de economie, in de technologie en in de samenleving. In een stad die tot 2040 groeit met zo’n 80.000 nieuwe inwoners, maar geen uitbreidingsmogelijkheden heeft. In een stad die in 2040 CO2-neutraal wil zijn. Over deze vraag heeft de gemeente Den Haag zich gebogen samen met Haagse stadmakers, inwoners,ondernemers, buurgemeenten en andere belanghebbenden.

We acteren op verschillende schaalniveaus We maken slim gebruik van de bestaande ruimte in de stad

www.ruimtevoordestad.nl

We werken vanuit bestaande kwaliteiten en cultuurhistorisch bewustzijn bijvoorbeeld door op cultuurhistorische waarden in te zetten bij gebiedsontwikkelingen

bijvoorbeeld door samen te werken met regionale partners aan een goede regionale en internationale bereikbaarheid

bijvoorbeeld door het combineren van functies in een gebouw en door het ondergronds brengen van infrastructuur

De agenda als basis De Agenda Ruimte voor de Stad benoemt thema’s en opgaven die belangrijk zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling van Den Haag richting 2040. Deze agenda is daarmee de nieuwe onderlegger voor ruimtelijk beleid en ruimtelijke plannen. De agenda bevat richtinggevende principes en keuzes op hoofdlijnen. De agenda is tegelijkertijd een uitnodiging aan burgers, bedrijven en instellingen om bij te dragen aan en mee te denken over de ontwikkeling van Den Haag. Dit noemen we samen stadmaken.

We investeren in een sociaal inclusieve stad

We bevorderen diversiteit en ontmoeting in de stad

bijvoorbeeld door te zorgen voor voldoende betaalbare woningen en door te investeren in werkgelegenheid

bijvoorbeeld door de buitenruimte in te richten voor gebruik door verschillende doelgroepen

We werken samen van uit de energie in de stad bijvoorbeeld door co-creatie en door het ondersteunen van initiatieven

bijvoorbeeld door een gevarieerd aanbod van werkruimten met meer ruimte voor innovatie

We investeren in nieuwe ruimtelijke structuren

We investeren in economische vitaliteit en duurzame groei

bijvoorbeeld door de grachten aantrekkelijker te maken voor recreatief gebruik en vervoer

bijvoorbeeld door in te zetten op toekomstbestendige next generation stadswijken en door kansen op het gebied van de next economy te benutten

Slim groeien Met Agenda Ruimte voor de Stad kiest Den Haag voor ‘slim groeien’. Door slim te groeien wordt Den Haag aantrekkelijker, leefbaarder en duurzamer. Slim groeien betekent onder andere: •

•

•

We geven richting en bieden ruimte voor initiatieven en experimenten

compacter bouwen in het centrum, in de Binckhorst en op Scheveningen en op goed bereikbare plekken, gecombineerd met meer groen in de buitenruimte. betere voorzieningen voor OV, fietsen en wandelen en slimme oplossingen voor de inpassing van wegen en parkeren, bijvoorbeeld ondergronds. meer aandacht voor de kwaliteit van leven in de stad. Voor cultuurhistorisch bewustzijn, leefbaarheid, duurzaamheid en de beleving van de voetganger.

Hoe nu verder? Het college van burgemeester en wethouders wil met de stad in gesprek blijven over de uitwerking van de Agenda Ruimte voor de Stad. De uitwerking en het gesprek met de stad krijgt vorm in verschillende trajecten: •

•

•

•

samenvatting “Placemat” Agenda Ruimte voor de Stad

10

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

evenementen en bijeenkomsten in het kader van Ruimte voor de Stad en Platform Stad, zoals Eerst Hulp bij Stadmaken en een jaarlijks terugkerend stadsatelier. thematische verkenningen, zoals een beeldkwaliteitsplan voor de eyeline & skyline van Den Haag, een verkenning naar ondergrondse parkeermogelijkheden en infrastructuur en een onderzoek naar compacte aantrekkelijke woonmilieus voor gezinnen. gebiedsgerichte verkenningen voor grote gebieden zoals het Central Innovation District, Den Haag Zuidwest en de internationale kust en voor kleinere locaties in de stad. opstellen nieuwe beleidsnota’s, zoals de woonvisie en de mobiliteitsagenda.

1. INLEIDING 1.1

Waarom nu een nieuwe nota?

Aanleiding voor de nota Haagse hoogbouw: Eyeline en Skyline zijn de ruimtelijke opgaven voor de stad Den Haag, zoals die in december 2016 door de raad zijn vastgesteld in de Agenda Ruimte voor de Stad (RIS 295016). Tegelijkertijd heeft de raad verzocht “een visie en beeldkwaliteitsplan voor de skyline van Den Haag op te stellen”. De stad groeit. In de Agenda heeft Den Haag gekozen om die groei binnenstedelijk op te vangen en de verdichting te concentreren bij OV-knooppunten en concentraties van voorzieningen. In deze gebieden wordt ruimte geboden voor de groei van het aantal inwoners in de stad door compacter te bouwen en door hogere bebouwing mogelijk te maken. Om dit te bereiken biedt de nota Haagse hoogbouw: Eyeline en Skyline regels en ambities voor hoogbouwontwikkelingen. De nota biedt ook kansen en uitdagingen, informatie en inspiratie en draagt bij aan het gesprek hierover met de stad. Door nieuwe ontwikkelingen en opgaven was de Agenda voor de Haagse Verdichting uit 2009 aan herijking toe. De condities zijn op dit moment gunstig: er dienen zich veel nieuwe initiatieven aan voor hoogbouw zowel voor woningen als voor kantoren. Dat maakt het urgent om nieuwe regels en randvoorwaarden voor hoogbouwontwikkelingen in Den Haag vast te stellen.

Zo zorgen we ervoor dat de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid van de stad op de lange termijn gewaarborgd blijft en dat hoogbouw in de stad ook echt Haagse hoogbouw is.

1.2

Samen stadmaken

Deze nota is tot stand gekomen in samenspraak met de stad. In drie bijeenkomsten is gesproken met bewoners, belangstellenden, belangenorganisaties, marktpartijen en andere stakeholders. Eind augustus is er een openbare werkbespreking gehouden met de Raadscommissie Ruimte. Daarnaast is er – in samenwerking met Platform Stad – een brede oploop

georganiseerd met de stad over Haagse hoogbouw. In het najaar wordt er jaarlijks een stadsatelier georganiseerd over actuele thema’s. Dit jaar is hoogbouw één van de onderwerpen. Ook is er tijdens het stadsatelier een consultatieronde gehouden met marktpartijen. Alle relevante input uit deze bijeenkomsten is verwerkt in deze nota (Noot: in de laatste definitieve versie).

1.3

De kansen en de uitdaging

We leven in een tijdperk waarin mondiale ontwikkelingen, zoals klimaatverandering, migratie, het nieuwe werken en veiligheid, een enorme impact hebben op hoe grote steden zich ontwikkelen en hoe mensen in die steden willen wonen en werken. De stad groeit en daar moeten we op voorbereid zijn. Hoe maken we Den Haag toekomstbestendig en bieden we voldoende woon- en werkruimte voor alle mensen die hier willen wonen, werken en studeren? Dan moet de stad kwaliteit bieden, met voldoende groen en een aantrekkelijke buitenruimte. Bewoners en bedrijven stellen immers hoge eisen aan een duurzame leefomgeving en een gezond vestigingsklimaat. Hoogbouw kan hiervoor -onder voorwaarden- uitstekende oplossingen bieden. Hoogbouw biedt namelijk kansen om de kwaliteit van de buitenruimte te verbeteren. Een andere kans is het vergroenen van de stad voor een prettig leefklimaat en om klimaatveranderingen het hoofd te kunnen bieden. Hoogbouw biedt ook kansen om duurzaamheid te versnellen. Kortom, hoogbouw is één van de instrumenten waarmee -mits goed gekozen- kwaliteit, identiteit en karakter kan worden gegeven aan selecte plekken in de stad. Resultaat is een inspirerend werk-, woon- en verblijfsklimaat, met uitstekende vestigingscondities. Hiermee weet Den Haag bedrijven, kennisinstellingen en talent aan te trekken en te binden aan de stad.

Dit betekent een kwaliteitsimpuls voor de stad en daarmee ook voor de economie.

Dit betekent ook dat hoogbouw in Den Haag aantrekkelijk, passend en vernieuwend moet zijn. Aantrekkelijk: het gaat om een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven, bezoekersklimaat voor toeristen en een aantrekkelijk woonklimaat voor specifieke doelgroepen, die zich thuis voelen in hoogbouw. Aantrekkelijk ook qua imago: hoogwaardige architectuur, een markante skyline en een aantrekkelijke eyeline (de plint). Juist door aantrekkelijke hoogbouw te maken, houden we ook ruimte voor traditionele woonvormen elders in de stad. Passend: hoogbouw in de bestaande stad is altijd een ingreep die ook een verandering inhoudt. Onder ‘passende hoogbouw’ verstaan we hoogbouw die architectonisch (kleur, materiaal, stijl) en functioneel de kwaliteit van het gebied versterkt, die aansluit op de Haagse hoogbouwtradities en die rekening houdt met de sociale en cultuurhistorische waarden van de omgeving, de buurten en wijken waar ze gerealiseerd wordt. Vernieuwend: nieuwe concepten zijn nodig om nieuwe leefstijlen en werkvormen te accommoderen (mengen van wonen, werken en voorzieningen, microlofts, desksharing, thuiswerken, stadslandbouw). In een dichtbebouwde stad als Den Haag kun je met behulp van hoogbouw lastige locaties tot ontwikkeling te brengen. Nieuwe ontwikkelingen maken het mogelijk om ambities op het gebied van groen (natuurinclusief bouwen) en duurzaamheid te realiseren.

Ook kunnen nieuwe processen en formules worden toegepast, zoals full service concepten onder één dak en mobiliteitsdiensten. Nieuwe ontwikkelingen en opgaven stellen ook nieuwe eisen aan hoogbouw. We dagen de markt uit om te komen met verrassende innovatieve concepten, zowel qua ontwerp, architectuur, als nieuwe businessmodellen. Verdichten, vergroenen en verduurzamen? Den Haag biedt hiervoor de ruimte en vraagt initiatiefnemers om deze uitdaging aan te gaan!

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

11

2. DOEL, STATUS EN SAMENHANG 2.1

Doel

De nota Haagse hoogbouw: Eyeline en Skyline draagt bij aan het realiseren van de doelstellingen van de agenda Ruimte voor de Stad als het gaat om ‘slim groeien’. De nota doet dat door regels te geven voor hoogbouw om daarmee de kwaliteit en duurzaamheid van de stad te versterken en te waarborgen en geeft daarmee richting aan nieuwe hoogbouwontwikkelingen. Verdichten, vergroenen en verduurzamen gaan daarbij hand in hand. De inzet is om de ‘skyline’ van Den Haag te verbinden met de belevingskwaliteit van de stad op ooghoogte en de buitenruimte ter plekke: de ‘eyeline’. Deze nota biedt handvatten om hoogbouw, als een bijzondere vorm van verdichting, op een verantwoorde en zorgvuldige manier in te passen in de structuur van de stad. Zeker waar er sprake is van gebieden met waardevolle stedenbouwkundige, architectonische, cultuurhistorische of landschappelijke kwaliteiten. Daarmee krijgen initiatiefnemers duidelijkheid èn worden ze uitgedaagd om met hoogbouw bij te dragen aan de versterking van de (vestigings)kwaliteit van de stad èn met innovatieve oplossingen te komen.

2.2

Status

De nota Haagse hoogbouw: Eyeline en Skyline is een uitwerking van de Agenda Ruimte voor de Stad. Deze nota vervangt de ‘Agenda voor de Haagse Verdichting’ uit 2009, voorzover het betrekking heeft op hoogbouw. In de Agenda voor de Haagse Verdichting verschoof de invalshoek ten opzichte van de ‘Hoogbouwvisie Den Haag’ uit 2001. Hoogbouw werd gezien als een belangrijk middel om te verdichten, noodzakelijk voor de ontwikkeling van Den Haag. De Verdichtingsagenda legde met betrekking tot hoogbouw vooral locaties en bouwhoogtes vast. In de nota Haagse hoogbouw: Eyeline en Skyline Den Haag is vooral de kwaliteit leidend. Deze nota gaat over de vraag hoe hoogbouw moet worden gerealiseerd

12

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

en aan welke kwaliteitseisen deze moet voldoen. De potentiële locaties zijn vastgelegd in de Agenda Ruimte voor de Stad. Daarin heeft Den Haag gekozen om de groei van de stad binnenstedelijk op te vangen en de verdichting te concentreren rondom OV-knooppunten en concentraties van voorzieningen. Dit betekent niet dat er hoogbouw komt in alle gebieden die in de Agenda Ruimte voor de Stad zijn aangewezen voor verdichting. Kansen voor hoogbouw zien we vooral rondom OV-knooppunten of concentraties van voorzieningen en in het Central Innovation District, de Binckhorst en in Den Haag Zuidwest. Voor die gebieden zal in het kader van de reeds lopende gebiedsverkenningen de inzet van hoogbouw nader worden onderzocht. De regels en ambities in deze nota gelden voor hoogbouwontwikkelingen in de hele stad en hebben in eerste instantie betrekking op de intensiveringsgebieden die in de Agenda Ruimte zijn vastgelegd. Mochten er in de toekomst locaties beschikbaar komen waarvan is vastgesteld dat hoogbouw daar past, dan zijn de regels en ambities uit deze nota ook daar van toepassing. De nota heeft in principe een looptijd tot en met 2025 en zal medio 2019 tussentijds worden geëvalueerd.

2.3

Juridische doorwerking

De nota maakt onderscheid tussen regels en ambities. Regels zijn publiekrechtelijk afdwingbaar en toetsbaar, zodat op basis daarvan bepaalde bouwinitiatieven of plannen wel of niet geaccepteerd worden. De gemeente geeft ambities mee bij bouwinitiatieven en -plannen, gericht op het behalen van de gestelde beleidsdoelen. Ze zijn juridisch gezien niet afdwingbaar, maar kunnen wel -met instemming van partijen en indien niet in strijd met wet- en regelgeving- worden opgenomen in privaatrechtelijke instrumenten of meetellen bij een tender.

Publiekrechtelijke instrumenten: De publiekrechtelijke instrumenten die ingezet kunnen worden, zijn: • het bestemmingsplan of te zijner tijd het omgevingsplan (bijvoorbeeld bouwhoogten van een stedelijke plint kunnen hierin opgenomen worden, of welke plintfuncties er (per bouwlaag) zijn toegestaan); • uitgebreide Wabo-procedure, waarbij deze nota onderbouwing biedt bij het formuleren van afwijkingsgronden voor het verlenen van een omgevingsvergunning; • Welstandsnota (bijvoorbeeld architectonische en esthetische aspecten kunnen worden getoetst door de Welstandscommissie); • beeldkwaliteitsplan (bijvoorbeeld over de vormgeving van de dakbeëindiging); • beleidsregels (bijvoorbeeld over groen). Voor een bepaald gebied of ontwikkeling kan ook gebruik worden gemaakt van een Planuitwerkingskader of van een Nota van Uitgangspunten. Hierin kan de gemeente in een vroeg stadium kaders opnemen, die bij een ontwikkeling of bouwplan in acht moeten worden genomen. Privaatrechtelijke instrumenten: Afgezien van publiekrechtelijke instrumenten kan de gemeente ook gebruik maken van privaatrechtelijke middelen. In contracten zoals een grondafname- of samenwerkingsovereenkomst kunnen ruimtelijke of kwalitatieve voorwaarden worden opgenomen (bijvoorbeeld over groen).

Het is mogelijk om in contracten een kettingbeding op te nemen, op grond waarvan ook toekomstige eigenaren gecommitteerd worden aan de in het contract opgenomen verplichtingen. Indien er een ontwikkeling plaatsvindt op gronden die in erfpacht zijn uitgegeven, dan kunnen specifieke voorwaarden in een erfpachtovereenkomst worden opgelegd.

Tender: Indien er sprake is van een tender, dan kunnen initiatieven die het beste scoren op de gewenste ambities punten verdienen. Op deze wijze wordt gestimuleerd dat ambities, die niet als harde voorwaarden kunnen worden opgelegd, toch in de planvorming worden meegenomen en bijdragen aan de realisatie van de gestelde beleidsdoelen. Juridische doorwerking: Voor zover deze tot meerkosten voor een ontwikkeling gaat leiden, is het noodzakelijk om te bepalen vanaf welk moment met de gevolgen van de nota rekening moet worden gehouden. Ten aanzien van de ruimtelijke aspecten geldt dat de doorwerking daarvan pas kan plaatsvinden bij het opnemen van daartoe strekkende regels in een bestemmingsof omgevingsplan. Elk ruimtelijk plan dat wordt vastgesteld nadat de nota Haagse hoogbouw: Eyeline en Skyline door de raad is aangenomen, zal uit de nota voortvloeiende ruimtelijke relevante regels moeten implementeren. Ook indien op basis van een buitenplanse afwijkingsbevoegdheid wordt afgeweken van een bestemmingsplan, zal de doorwerking van de relevante onderdelen van de nota moeten plaatsvinden. Ten aanzien van de esthetische onderdelen van de nota, zal doorwerking kunnen plaatsvinden nadat de daarop betrekking hebbende onderdelen in de Welstandsnota of een beeldkwaliteitsplan zijn verwerkt.

Voor onderdelen uit de nota die niet op een publiekrechtelijke wijze (kunnen) worden geborgd, vindt doorwerking plaats via het eventueel opnemen van daartoe strekkende voorwaarden in een akte, (erfpacht)contract of overeenkomst.

Milieueffectrapportage: De uitwerking van de kaders voor hoogbouwontwikkelingen in de stad vindt plaats in een bestemmingsplan of te zijner tijd het omgevingsplan, danwel via een vergunning op grond van de Wabo met buitenplanse afwijking. In het daartoe op te stellen ruimtelijk plan of in de vergunning zal door middel van een al dan niet vormvrije m.e.r.-beoordeling moeten worden aangetoond dat de beoogde ontwikkeling niet tot onevenredige milieugevolgen leidt.

2.4

Samenhang met ander beleid

Voor de opgaven, regels en ambities zijn onder andere de volgende beleidsstukken als vertrekpunt gebruikt: • • • •

• • • • • • • •

Agenda Ruimte voor de Stad (RIS 295016, 2016); Woonvisie Den Haag 2017-2030 (RIS 296833, 2017); de in ontwikkeling zijnde discussienotitie Haagse Mobiliteitsagenda (RIS 297140, 2017); Nota Parkeernormen (RIS 181571, 2011) Dit beleid is in 2015 aangevuld en op onderdelen gewijzigd (RIS 291425, 2016); Agenda Groen voor de Stad (RIS 294702, 2016); Den Haag Duurzaam Agenda 2015-2020 (RIS 283893, 2015); Welstandsnota Den Haag (2017, in ontwikkeling); Kadernota openbare ruimte Den Haag (RIS 249315, 2012); Nota Grondbeleid Den Haag (2017, in ontwikkeling); Kantorenvisie (2017, in ontwikkeling); Horecavisie Den Haag (RIS 288644, 2015); Kadernota detailhandel Den Haag; De Haagse hoofdwinkelstructuur centraal (2017, RIS 297200).

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

13

verdichten,vergroenen,verduurzamen

Ruimte voor stedelijk wonen

Ruimte voor de buitenruimte RUIMTE VOOR DE BUITENRUIMTE

RUIMTE VOOR STEDELIJK WONEN

Ruimte voor (nieuwe) economie en toerisme

Ruimte voor duurzame mobiliteit

Ruimte voor energietransitie en klimaatadaptatie RUIMTE VOOR DUURZAME MOBILITEIT

RUIMTE VOOR (NIEUWE) ECONOMIE EN TOERISME

Versterken waternetwerk

LEIDEN

Intensiveringsopgave

N IJ K N W Z E ON E E

L

A

A

E

Innoport Scheveningen haven

Duinen

Snelle OV ontsluiting economische hotspots

Snelle comfortabele fietsverbindingen

Versterken cultuurclusters en samenhang daartussen

Wonen aan de zee

T

IJ

K

WON

E

STE

Verbinding groen

Intensieve milieus rond voorzieningen- en ov-knopen

START

Vergroten aantrekkelijkheid binnenstad START

UP

CID

BLE

CI

START

UP

TY

A

A

Verbeteren fietsnetwerk

CID

Na-isolatie bestaande woning voorraad

A

Verbeteren ruimtelijke kwaliteit en intensief ruimtegebruik om stations (last mile)

Windmolenparken in zee als kans

Beter OV-ontsluiting regionale arbeidsmarkt, verbinding Westland

Ruimte voor circulaire economie

CIRCULAIRE ECONOMIE

P+R

Vermarkten regionaal voedsel

Park & Ride voorziening

P+R

HUB

Ruimte voor start-ups

Benutten platte daken voor zonneenergie en waterretentie

Verbeteren overstapmogelijkheden van auto naar OV en fiets

HUB

Ontwikkelen Central Innovation District

CIRCULAIRE

Optie wateruitlaat

Hoogstedelijk wonen in het CID

A

A LK

UP

Kansen voor nieuwe waterstructuur en watercapaciteit

T

R

UM

CID

Walkable city versterken in binnenstad/CID en in Scheveningen

HUB

HUB

Versterken Internationale Zone

Vergroenen buitenruimte & eigenaarschap organiseren

Kansen voor nieuwe stedelijkheid in omgeving Prins Clausplein

Kansgebieden aansluiting woningen op warmtenet

4 sporigheid OV-net + koppeling lightrail net

W

Toegang ontsluiting groen

Stadswijken rond de binnenstad met inventiseringskansen

N

D

E

S

L

AMSTERDAM

AMSTERDAM

Stadsparken & Landgoederen

(vergroten gebruiksmogelijkheden & toegankelijkheid parken)

RUIMTE VOOR ENERGIETRANSITIE EN KLIMAATADAPTATIE

Snelle OV-ontsluiting kust en internationale zone vanuit CS en de regio

SCHIPHOL

Versterken toeristisch programma kust

SCHIPHOL

In de gebieden liggen kansen om substantieel woningen toe te voegen. In deze gebieden is sprake van een schaalsprong, behoorlijke mate van intensivering of fundamentele functieverandering. Het karakter en de sfeer in deze gebieden zal in 2040 anders zijn dan nu.

E

D

LEIDEN

Groen buiten de stad

ECONOMIE

START

De kust

UP

ECONOMIE

Westland

Ruimte voor kleine ondernemers

C

E

N

In de luwe gebieden ligt het accent op het verbeteren van de leefomgeving en het verduurzamen en verbeteren van de woningvoorraad. Het karakter en de ruimtelijke betekenis van de gebieden zal in 2040 niet wezenlijk anders zijn dan nu. Wel is er ruimte voor initiatieven en ontwikkeling, dit is echter maatwerk.

P+R P+R

ZOETERMEER

Betere OV ontsluiting regionale arbeidsmarkt, verbinding Westland

UTRECHT

Stadslandbouw

CIRCULAIRE

Student City

Luwe gebieden

A

Geothermie

ZOETERMEER UTRECHT

Zeevoedsel CIRCULAIRE ECONOMIE

Ruimte voor circulaire economie en innovatie

CIRCULAIRE ECONOMIE

Groenstedelijk wonen langs de Lozerlaan

A W

Versterken leisure programma Vlietzone

A R

Wijken met een herstructureringsopgave

M

Leisure aan de kust

T E L E

Overige wijken

ID IN G T R

1

1,5

2

2,5

DELFT

3 km

ROTTERDAM

ROTTERDAM - THE HAGUE AIRPORT ROTTERDAM

•

•

•

Ruimte bieden aan de groei van het aantal inwoners in de stad door compact bouwen en het benutten van leegstaande gebouwen. Den Haag groeit met meer dan 4.000 inwoners per jaar door meer geboortes dan sterfgevallen en door buitenlandse migratie Ruimte zoeken voor het toevoegen van 50.000 woningen tot 2040. Het merendeel in stedelijke en centrum-stedelijke woonmilieus in de Centrale Zone en rond een aantal knooppunten van OV en voorzieningen Inzetten op aantrekkelijke woonmilieus, door verdichting en vergroening en daarmee het vergroten van draagvlak voor voorzieningen, zoals winkels en sportfaciliteiten. Zo wordt gewerkt aan aantrekkelijke gemengde stadswijken rondom de binnenstad. En groen en compact wonen in de vroeg na-oorlogse wijken Den Haag Zuidwest en Mariahoeve

0,5

•

•

•

•

•

1

1,5

2

2,5

Den Haag aantrekkelijker maken voor de voetganger met aantrekkelijke straten en pleinen met een mix van functies, zoals horeca, wonen, winkels, cultuur en werkruimten Meer ruimte voor de fiets met betere fietsvoorzieningen en brede fietspaden in de stad en naar de regio Anders omgaan met parkeren in de stad, waarbij de kwaliteit van de buitenruimte meer leidend wordt Onderzoek naar mogelijkheden voor ondergrondse infrastructuur en ondergronds parkeren Versterken waternetwerken en hier meer gebruik van maken. Zowel voor recreatief gebruik als voor vervoer

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

0,5

1

1,5

2

2,5

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3 km

3 km

3 km

samenvatting “Placemat” Agenda Ruimte voor de Stad

14

0

E

ROTTERDAM - THE HAGUE AIRPORT

DELFT

0

C

0,5

A

0

0

•

•

•

• •

Investeren in randvoorwaarden voor economische vernieuwing en werkgelegenheid Inzetten op een gevarieerd aanbod van inspirerende kantoorruimtes op toplocaties tot goedkope werkruimtes in de wijken en levendige bedrijfsverzamelgebouwen met meer ruimte voor experiment Ontwikkelen van het Central Innovation District, het gebied rond de stations Den Haag Centraal, Hollands Spoor en Laan van NOI, als de economische motor van Den Haag met ruimte voor gestapeld wonen en werken en voor ontmoeting en kennisuitwisseling Versterken Scheveningen en Centrum als

toeristische toplocaties Extra aandacht voor betaalbare werkruimten voor ondernemers, vooral in kwetsbare wijken

•

•

• •

Stimuleren van vormen van vervoer die weinig ruimte vragen en duurzaam en gezond zijn: met name lopen, fietsen en OV Toewerken naar een schaalsprong regionaal OV door een snellere OV-verbinding tussen de Scheveningse kust, de Internationale Zone, de Binckhorst en de regio en een betere bereikbaarheid van de regionale arbeidsmarkt vanuit Den Haag Zuid West Meer aantrekkelijke loop- en fietsroutes met veilige oversteekplekken bij wegen Onderzoeken van mogelijkheden om infrastructuur ondergronds te brengen of juist over een weg heen te bouwen

•

•

•

•

Versnellen van de energietransitie om ervoor te zorgen dat Den Haag in 2040 CO2-neutraal is, door beleid gericht op het: - isoleren van woningen - elektrificeren van het stadsverkeer - stimuleren van fietsgebruik - aansluiten van bestaande woonwijken op het warmtenet - benutten van platte daken voor zonne-energie - verkennen windmolenparken in de zee voor Den Haag Vergroenen van buitenruimte, betere groene daken om water-afvoer en wateroverlast en hittestress te voorkomen Inzetten op omschakeling naar een circulaire economie, die afval en grondstofstromen hergebruikt Stimuleren gezond en regionaal geproduceerd voedsel door het beter te vermarkten

0,5

1

1,5

2

2,5

3 km

3. DE OPGAVEN 3.1

Agenda Ruimte voor de Stad

Het inwonersaantal van Den Haag groeit en daarmee de vraag naar ruimte voor wonen, werken en voorzieningen. Om de duurzaamheid en de kwaliteit van de stad op de langere termijn te kunnen garanderen, is met de Agenda Ruimte voor de Stad gekozen voor het intensiveren rondom concentraties van voorzieningen en OV-knooppunten. Hoogbouw is geen doel op zich, maar een middel om ruimte te besparen en strategisch om te gaan met de ruimte die de stad nog heeft. Doel is het organiseren van kwaliteit in de stadsontwikkeling en het faciliteren van de groei van de stad. Door te intensiveren en door hogere bebouwing mogelijk te maken kan de stad voldoende en geschikte woon- en werkruimte (vooral kantoren) bieden voor nu en in de toekomst. Daaraan gekoppeld moet worden voorzien in de behoefte aan voorzieningen, zoals scholen, sport, recreatie, leisure en cultuur. Met de afspraken die internationaal zijn gemaakt om de opwarming van de aarde te beperken, worden ook de duurzaamheidsambities van Den Haag op scherp gesteld. De groei van de stad kan alléén succesvol plaatsvinden als daarmee ook een beslissende stap wordt gezet in het verduurzamen van Den Haag en het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Duurzame mobiliteit, energietransitie en klimaatadaptatie zijn daarbij de opgaven waarvoor is gekozen in de Agenda Ruimte voor de Stad.

Door verdichten, vergroenen en verduurzamen te combineren, ontstaan er aantrekkelijke woonmilieus voor verschillende doelgroepen en kan worden bijgedragen aan het beperken van de CO2-uitstoot. Dit alles stelt nieuwe eisen aan hoogbouw. Deze nota sluit aan bij deze nieuwe ontwikkelingen, biedt inspiratie om hieraan bij te dragen en daagt de markt uit om te innoveren.

3.2

‘Slim groeien’

Hoogbouw is een van de manieren om te verdichten. Bij de aanpak van verdichting en hoogbouw hanteert het college de principes voor stedelijke ontwikkeling, zoals vastgesteld in de Agenda Ruimte voor de Stad. Verdichting zal plaatsvinden met aandacht voor de cultuurhistorische waarden en de bestaande kwaliteiten van de stad. Het moet de diversiteit en ontmoeting in de stad bevorderen, ruimte bieden voor nieuwe initiatieven en slimme oplossingen. Door de verdichting te concentreren bij OV-knooppunten en concentraties van voorzieningen en dit te combineren met andere maatschappelijke opgaven, kan de stad ‘slim groeien’. Slim groeien biedt kansen om de vestigingskwaliteit te versterken door innovatieve concepten voor gebiedsontwikkeling: meervoudig ruimtegebruik, duurzame typologieën, overkluizen en herstructureren van verouderde infrastructuur, gebouwen die zelf bijdragen aan vergroening en duurzaamheid, vernieuwende exploitatieconcepten etc. Slim groeien is binnenstedelijk verdichten; dus niet weilanden opkopen en verkavelen met rijtjeshuizen. Slim groeien is ook niet oude bedrijfsterreinen opkopen, slopen, saneren en verkavelen. Maar geleidelijk transformeren, hergebruiken en adaptief ontwikkelen. Slim groeien biedt ook kansen voor duurzame (stads)ontwikkeling. Juist bij intensief bebouwde (oude) stadswijken kunnen schaalvoordelen worden bereikt.

Denk aan collectieve duurzame warmte/koude infrastructuur, schone vormen van mobiliteit en slimme technieken voor afvalinzameling en -verwerking. Met de verdichting van de stad, wordt de inrichting van de buitenruimte en de aanwezigheid van openbaar groen nog belangrijker, omdat de stad intensiever wordt gebruikt. Levendige straten, pleinen en parken zijn een aanwinst voor de stad en tegelijkertijd een randvoorwaarde om een aantrekkelijke en economisch sterke stad te creëren.

omslag Agenda Ruimte voor de Stad 2016

3.3

Wonen

Gezien de groei van de bevolking, de ontwikkelingen op de woningmarkt en de trend dat er gemiddeld steeds minder mensen in een woning wonen (toename van één en tweepersoonshuishoudens), zal tot 2040 een gemiddelde bouwproductie van 2.000 tot 2.500 woningen per jaar nodig zijn. In de Woonvisie, eind juni 2017 vastgesteld door de raad, zijn de speerpunten voor het wonen in Den Haag bepaald: een sociaal-inclusieve stad, een attractieve en gastvrije stad met een toekomstbestendige woningvoorraad. Deze speerpunten, vertaald naar hoogbouw, betekenen de volgende concrete uitgangspunten en randvoorwaarden. Betaalbaar aanbod en gemengde complexen In de woonvisie wordt ingezet op 30% sociale woningbouw. Ook hoogbouw dient een bijdrage te leveren aan de sociaalinclusieve stad en dus aan de sociale woningbouwopgave in Den Haag. In de Woonvisie wordt verder ingezet op 20% middeldure huur. Daarnaast zal een aanzienlijk deel van de koopwoningen in het middeldure segment gebouwd gaan worden. Ook voor

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

15

hoogbouw zijn deze percentages richtinggevend. Hoogbouw biedt kansen voor de bouw van gemengde complexen, met een mix van sociale huurwoningen, markthuur en woningen in het middensegment. Ruimte voor duur en luxe segment Het dure en luxe segment vraagt uitbreiding in Den Haag. Hoogbouw is aantrekkelijk voor hogere inkomens; deze doelgroep is veelal gericht op service en voorzieningen. Steeds vaker worden vooral in hoogbouw de voorzieningen onder één dak ondergebracht. Dat zijn meestal dagelijkse voorzieningen, maar ook aanvullende lifestyle voorzieningen, zoals een zwembad, fitnessruimte en werkunits. Bewoners kunnen veel tijd besparen doordat dergelijke voorzieningen in het complex aanwezig zijn. Deze full service concepten dragen bij aan de vestigingskwaliteit van de stad. Doelgroepen voor hoogbouw Hoogbouw is een interessante optie voor de volgende doelgroepen: young urban professionals, empty-nesters, expats en studenten, stedelijke gezinnen. Een- en tweepersoonshuishoudens Een- en tweepersoonshuishoudens in de leeftijdscategorie tussen 20-35 jaar is de groep met de grootste belangstelling voor hoogbouw. Jonge stedelingen zijn bereid genoegen te nemen met minder ruimte, maar dan moeten de locatie, de voorzieningen en kwaliteit wél top zijn.

Empty nesters Na een afname in vraag in de leeftijdscategorie 35-60 jaar neemt vanaf 60-65 jaar de belangstelling voor hoogbouw weer iets toe. Vooral veiligheid is een aspect dat hoogbouw voor ouderen aantrekkelijk kan maken en ook (dagelijkse) voorzieningen in het gebouw zijn een belangrijke trekker voor deze groep.

16

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

plint en stedelijke laag met gemende programmering. Foto: Bart van Vliet

Stedelijke gezinnen Behalve voor kleine huishoudens, biedt hoogbouw ook mogelijkheden en kansen om nieuwe woonconcepten te ontwikkelen die geschikt en aantrekkelijk zijn voor stedelijke gezinnen. Voor deze doelgroep geldt in het algemeen dat collectieve ruimten en voorzieningen belangrijk zijn. Dit vraagt specifieke kwaliteiten op het gebied van ruimte voor spelen, groen, kinderopvang; veilige gemeenschappelijke (afgesloten) tuinen en binnenstraten en voorzieningen in (of in de directe omgeving van) het complex. Wonen in de plint Een mogelijkheid is om woningen voor bijvoorbeeld gezinnen op straatniveau (in de plint) te realiseren. Dergelijke woningen moeten een afstand houden tot het openbaar gebied, bijvoorbeeld door een kleine (semi) privé buitenruimte bij de voordeuren, wellicht iets verhoogd via een paar traptreden. Dit heeft twee voordelen: het zorgt ervoor dat de bewoners hun ramen niet hermetisch afdekken/afsluiten en het nodigt bovendien uit om op de stoep te verblijven. Dit is goed voor de leefbaarheid en levendigheid op straatniveau. Flexibiliteit en gedifferentieerde woningbouw Flexibiliteit in bouw en functie is van belang. Een gebouw met een structuur die mogelijkheden biedt voor samenvoegen van (kleine) woningen, of het omzetten van woningen naar kantoorruimte en vice versa, maken een gebouw toekomstbestendig(er).

Aanpasbaar bouwen is van belang met het oog op langer vitaal thuis blijven wonen. Functiemenging, zoals een combinatie van wonen en werken, zorgt voor een levendig en attractief complex.

3.4

Economie en voorzieningen

Verdichting mag geen grootschalige uittocht van economische functies en een verlies van arbeidsplaatsen tot gevolg hebben. De economie van (over)morgen De ambitie van Den Haag is om de beste werkomgeving te bieden voor de economie van morgen. Dat is mogelijk als de markt innovatieve, duurzame concepten (denk aan smart buildings) ontwikkelt voor commercieel onroerend goed, die geschikt zijn voor overmorgen. In 2025 wil Den Haag bekend staan als een wereldstad die metropolitane dynamiek weet te koppelen aan hoge kwaliteit van wonen, werken en leven. De stad wil daarin internationaal onderscheidend zijn en als een magneet werken op jonge, innovatieve en creatieve mensen, die wonen en werken in het palet aan hoogwaardige gebieden die de stad rijk is. Den Haag doet dit door de Haagse clusters verder tot ontwikkeling te brengen en de economische structuur te verbreden door de groei van bestaande bedrijven, het aantrekken van meer starters en door nieuwe bedrijfsvestigingen. Flexibiliteit Aangezien economische voor- of tegenspoed, een grote of kleine overheid, het nieuwe werken en automatisering moeilijk te voorspellen zijn, is flexibiliteit cruciaal. Er is een (zachte) planvoorraad nodig van 200.000 m² kantoren voor de periode tot 2025. Hierbij gaat het om de planvoorraad in de internationale zone en vooral binnen het Central Innovation District rondom de intercitystations.

Omdat deze zachte planvoorraad niet eenvoudig te creëren is, is het zaak, dat de plannen die er zijn, flexibel worden ingezet, afhankelijk van de vraag. Voorzieningen De opgave betreft -naast wonen- ook werken, onderwijs en andere voorzieningen. Met de toename van het aantal inwoners, stijgt ook de behoefte aan banen en voorzieningen.

Denk aan scholen, sport-, speel- en groenvoorzieningen en voorzieningen op sociaal-maatschappelijk gebied. De ruimtevraag voor hoger onderwijs, hotelaccommodatie, debat- , congrescentra en leisure zijn voorbeelden van voorzieningen die minder goed voorspelbaar zijn. Ook voorzieningen op het gebied van cultuur zijn belangrijk, omdat zij een verbindend element in de samenleving zijn. Met een goed en breed cultuuraanbod is Den Haag aantrekkelijk als stad om te wonen en te werken en als toeristische bestemming, maar ook als vestigingsplaats voor bedrijven en (internationale) instellingen. Hoogbouw biedt kansen als het gaat om de programmering van onder meer de plint en andere (semi)publieke ruimten. Door een mix van functies ontstaat er een aantrekkelijke plek of gebied waar bedrijvigheid, voorzieningen en woningen zich presenteren aan de stad. Dit komt de dynamiek en levendigheid ten goede en kan daarmee een belangrijke rol vervullen in het welbevinden, ontmoeten en participatie van Haagse burgers. Central Innovation District Een belangrijke ambitie voor het Central Innovation District is het realiseren van een compleet, aantrekkelijk gebied met woningen, werkruimten, voorzieningen, maatschappelijke instellingen en cultuur, al dan niet in gebouwen met gemengde functies. Dat is nodig voor een aantrekkelijk, concurrerend vestigingsklimaat.

De opgave is om hier flexibel om te gaan met de hoogbouwplannen. De invulling daarvan moet zolang mogelijk (tijdens het ontwikkelproces en daarna) kunnen worden omgezet in verschillende functies. Alleen dan kan de opgave om banen te scheppen hand in hand gaan met wonen en een gemengd vestigingsklimaat. Als de gemeente een gemengd milieu nastreeft met verschillende voorzieningen, dan is het niet altijd mogelijk om voor de hoogste opbrengst te gaan. De opbrengst hiervan is namelijk veelal lager dan een woon- of hotelfunctie. Onderwijsfuncties of een andere maatschappelijke invulling zijn alleen haalbaar als ook gerekend wordt met de maatschappelijke opbrengsten.

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

17

3.5

Duurzaamheid en groen

Hoogbouw zoals Den Haag dat voor ogen heeft, biedt kansen om duurzaamheid te versnellen: energieneutraal, gasloos, beperkte afval stromen, vergroenen van de stad om klimaat veranderingen het hoofd te kunnen bieden en duurzame en gezonde vormen van mobiliteit. Duurzaamheid is essentieel voor de leefbaarheid, de kwaliteit en de toekomstbestendigheid van de stad. Door de schaal en de omvang biedt hoogbouw interessante kansen en uitdagingen om ingrijpende maatregelen te nemen en een kwaliteitssprong te maken op weg naar een klimaatneutrale stad in 2040. 3.5.1

Gebouw en gebied

Welke duurzame ambities op gebouw- en gebiedsniveau per hoogbouwlocatie waargemaakt kunnen en moeten worden, is vastgelegd in prestatie-instrumenten waarin integraal de duurzaamheid wordt gemeten (BREEAM, GPR, WELL, of een vergelijkbaar prestatie-instrument). Het is niet de bedoeling exact van tevoren vast te leggen welke ingrepen moeten plaatsvinden, maar wel om de prestaties te borgen. Initiatiefnemers krijgen de vrijheid voor een geschikte mix van maatregelen te kiezen, met de bedoeling daarmee ook innovatie te stimuleren, gericht op het halen van de gestelde duurzaamheidsdoelen. De initiatiefnemer kan hiermee een certificaat behalen. Dit blijkt in de (internationale) vastgoedwereld marktwaarde te hebben. Aandachtspunt in het gebouwontwerp is de flexibiliteit, functiecombinatie en overmaat. De structuur van een gebouw biedt voldoende flexibiliteit en overmaat voor meervoudig gebruik, zoals de transitie van wonen naar werken en andersom. Denk ook aan isolerende, waterbergende en energieopwekkende wanden en daken. Zo blijven gebouwen langer in gebruik en zijn toekomstbestendiger. Het investeringsniveau van hoogbouw moet duurzame

18

NOTA HAAGSE HOOGBOUW: EYELINE EN SKYLINE

investeringen mogelijk maken bij een langere exploitatietermijn (total cost of ownership en life cycle costs). Den Haag ziet kansen voor nieuwe business modellen met partijen die een belang hebben om duurzaamheid en kwaliteit te waarborgen op de lange termijn (zoals ontwikkelende beleggers, collectieve opdrachtgevers en coöperaties). Dit past ook beter bij stappen op weg naar een circulaire (bouw)economie. Een voorbeeld is het gebouw te zien als een grondstoffenbank, waarbij bouwmaterialen steeds opnieuw hergebruikt worden en/of een nieuwe economische waarde toevoegen aan een gebouw (upcycling). Speciale aandacht is nodig voor de ambities van de energietransitie. Ruim 20 jaar heeft Den Haag nog om klimaatneutraal te worden. Dan is iedere toevoeging van vastgoed minimaal duurzame energieleverend of energieneutraal en zonder aardgas. De leverende gebouwen kunnen dan helpen om de historische stad te verduurzamen. Monumentale stadsdelen zijn immers lastiger klimaatneutraal te maken. Het kabinet heeft aangekondigd uiterlijk eind 2020 de EPC-norm in het Bouwbesluit te vervangen door de energieprestatie voor bijna-energieneutrale gebouwen (BENG).

Deze wordt vastgelegd in een drietal voorlopige eisen: de maximale energiebehoefte van het gebouw (woningbouw 25 en utiliteitsbouw 50 kWh/m².jaar), het maximale primaire energiegebruik (25 kWh/m².jaar) en het minimale percentage hernieuwbare energie (50%). Overheidsnieuwbouw zal hier in 2018 al aan moeten voldoen. Vooral op het gebied van duurzame energie, maar ook voor de water- en materialenopgave kan het qua kosten effectiever zijn om gebiedsoplossingen te ontwerpen.

3.5.2

Buitenruimte en groen

Buitenruimte Hoogbouw als verdichtingsvorm biedt een kans om aantrekkelijke buitenruimten en groen toe te voegen, bijvoorbeeld door profielen te verbreden en door een extra palet aan buitenruimte toe te voegen. Denk aan openbaar toegankelijke atria, daktuinen e.d. Vooral in stedelijke milieus is een aantrekkelijke, open (groene) buitenruimte van groot belang, bij voorkeur aansluitend aan de publieke plint. Een dergelijke buitenruimte legt een relatie met de omgeving en biedt plaats voor ontmoeten, verblijven en bewegen. Een hogere dichtheid als gevolg van hoogbouw heeft een intensiever gebruik van de openbare ruimte tot gevolg. Door de vele functies van het gebouw en de grote hoeveelheid mensen die hier bij elkaar komen, is het van belang dat er voldoende ruimte is voor voetgangers en fietsers. De hoogte en massa van hoogbouw, de uitvoering en de vorm hebben invloed op de kwaliteit van de openbare ruimte en de beleving op straat. Hoogbouw vraagt daarom veel leefruimte op maaiveldniveau. Dit vraagt om een robuuste en integraal ontworpen buitenruimte met kwaliteit, karakter en betekenis, die in het begin van het planproces moet worden meegenomen in de ontwerp- en ontwikkelopgave. Naast de inrichting, vraagt verdichting om een intensief beheer van de buitenruimte. Groen in de buitenruimte is ook noodzakelijk voor het mitigeren van klimaateffecten: o.a.

voor het opnemen van regenwater, leveren van schaduw en opname van CO2. Groen- en natuurinclusief bouwen In dichtbebouwde gebieden is de noodzaak om groeninclusief te bouwen het grootst. Het oppervlak aan publieke groene ruimte, zoals stadsparken, is in hoogstedelijke gebieden immers vaak beperkt. Daarnaast streeft Den Haag naar meer biodiversiteit door natuurinclusief bouwen te bevorderen (zie de motie natuurinclusief bouwen, RIS288182). Het gaat bij groen-

en natuurinclusief bouwen enerzijds om relatief kleinschalige ingrepen als nestkasten voor bepaalde diersoorten en anderzijds om het creëren van daktuinen, groene gevels, platforms, tweede maaivelden, groene binnentuinen en buitenruimte. Daarbij is aandacht voor het type groen belangrijk. Zo is een sedumdak nauwelijks relevant voor de biodiversiteit, maar een íntensief groen dak wel. Er moet een aanpak komen voor groene daken en gevels bij hoogbouw, specifiek voor het klimaat in Den Haag. Deze aanpak moet resulteren in een hoogwaardige groenkwaliteit, die daadwerkelijk bijdraagt aan biodiversiteit, klimaatadaptatie, gezondheid en het voorkomen van hittestress. Om de ontwikkelaar keuzemogelijkheden te geven bij de toepassing van diverse maatregelen, ontwikkelt de gemeente Den Haag (samen met ingenieursbureau Arcadis) een instrument en puntensysteem voor groen- en natuurinclusief bouwen, waarin per stedenbouwkundige typologie een set van maatregelen wordt beschreven. Hoogbouw is daarbij één van de typologieën. De regels en ambities die hieruit voortvloeien zullen worden meegenomen bij nieuwe hoogbouwontwikkelingen. 3.5.3

Klimaatbestendig ontwerp

Als gevolg van klimaatverandering krijgt Den Haag vaker te maken met extreem weer. Om overlast en schade te voorkomen is het van belang bij nieuwe (hoogbouw)ontwikkelingen rekening hiermee te houden. Door goed na te denken over het ontwerp van nieuwe gebouwen en de inrichting van de openbare ruimte kunnen we toekomstige weersextremen het hoofd bieden. De voorkeur gaat uit naar het nemen van maatregelen die verschillende functies met elkaar combineren. Zo vangt een intensief groen - en waterbergend dak niet alleen het regenwater op; het brengt ook verkoeling, het vergroot de biodiversiteit én ziet er aantrekkelijk uit. Bij klimaatbestendige ontwerpen is het van belang om rekening te houden met:

1. Vasthouden van regenwater In Den Haag hanteren we de drietrapsstrategie ‘vasthoudenbergen-afvoeren’. Door het tijdelijk opvangen en vasthouden van regenwater op de plek waar het valt en het vertraagd afvoeren, voorkomen we dat het watersysteem overbelast raakt. Bij hoogbouw en verdichting wordt ingezet op het vasthouden van regenwater. Hiervoor kunnen verschillende maatregelen genomen worden (zie 6.2.4). 2. Waterrobuust ontwerp Ondanks het nemen van maatregelen om regenwater op te vangen, kan er bij extreme neerslag wateroverlast ontstaan. Een waterrobuust ontwerp kan ervoor zorgen dat waterschade wordt voorkomen. Bij hoogbouw en verdichting is het zaak om openingen van het gebouw op de begane grond waterrobuust te maken en geen vitale of kwetsbare functies in kelders te realiseren. In de openbare ruimte kan gedacht worden aan verdiepte plekken waar water tijdelijk zonder schade geborgen kan worden (bijvoorbeeld een plein). 3. Hitte-eiland effect en microklimaat Tijdens warme dagen stijgt de temperatuur in het stedelijk gebied meer dan in het omliggende landelijk gebied. Dit wordt het hitte-eiland effect genoemd. Ambitie is om bij nieuwe ontwikkelingen dit hitte-eiland effect te verminderen of te voorkomen. Hiervoor kunnen verschillende maatregelen worden genomen op het niveau van wijk/straat en op het niveau van het pand/perceel (zie 6.2.4).