RIS308436 bijlage 1B Online bijlagen

Programmarekening 2020 Online bijlagen

financien.denhaag.nl

Inhoudsopgave

Grip op grote projecten

pag. 2

Kostenverdeelstaat per programma

pag. 46

Reserves per programma

pag. 50

Doelen, looptijden en maximale hoogte reserves

pag. 52

Voorzieningen per programma

pag. 57

Specificatie overlopende activa en passiva

pag. 58

Materiële vaste activa en kapitaallasten

pag. 62

Financiële vaste activa

pag. 63

Gemeentelijke tarieven

pag. 64

Begroting en realisatie per activiteit

pag. 66

Begroting en realisatie per taakveld

pag. 70

Stadsdeel per beleidsterrein

pag. 75

1

Grip op grote projecten Toelichting De rapportage ‘Grip op grote projecten’ heeft tot doel om de gemeenteraad een overzichtelijk beeld te geven van besluitvorming en de belangrijkste maatschappelijke, programmatische en financiële aspecten inclusief risico’s van grote projecten. De rapportages worden ten minste twee keer per jaar opgesteld: als bijlage bij de Programmarekening (openbaar deel) en bij de begroting (openbaar en geheim deel). De raad heeft de volgende projecten als groot project benoemd: -

Den Haag Nieuw Centraal (grondexploitatie)

-

Spuikwartier (investeringsproject Amare)

-

Spuikwartier (investeringsproject detailhandel/horeca)

-

Spuikwartier (grondexploitatie)

-

Scheveningen Haven

-

GEM Vroondaal (Verbonden partij)

-

GEM Vroondaal (gemeentelijke grondbank Vroondaal)

-

Rotterdamsebaan (investeringsproject)

Inhoudelijke toelichting De onderliggende rapportages geven informatie weer over de ontwikkeling binnen bovengenoemde projecten tot en met 31 december en eventuele majeure wijzigingen nadien. De stand die in deze rapportage gehanteerd is, betreft dezelfde stand als bij de Programmarekening 2020, of anders waar expliciet aangegeven. De stoplichten geven met name aan op welk vlak wijzigingen zijn doorgevoerd of worden verwacht ten opzichte van de vorige Grip rapportage. De stoplichten hebben de volgende betekenis: Groen = geen significante wijziging opgetreden ten opzichte van de vorige Grip-rapportage. Oranje = (nieuwe) aankondiging van een aanstaande wijziging die buiten het plankader valt of gerealiseerde wijzigingen die buiten het plankader vallen die vooraf bekend waren. Rood = gerealiseerde wijziging buiten de plankaders welke niet van te voren was aangekondigd. Aanstaande wijzigingen in de rapportage / gevraagd besluit Op 27 januari 2021 heeft een werksessie met de commissie Ruimte plaatsgevonden over de toekomst van de GRIP-rapportage. In navolging daarop werken de directie Projecten en de afdeling Planeconomie een verbetervoorstel uit voor de GRIP- rapportage 2.0, waarna het aan de raad wordt voorgelegd voordat de besluitvorming plaatsvindt.

De belangrijkste punten die verder onderzocht en uitgewerkt worden zijn, het verbeteren van de leesbaarheid en vormgeving mogelijk als dashboards, een betere en actuelere weergave van de risico’s en knelpunten eventueel door de rapportage momenten los te koppelen van de P&C cyclus, heldere selectiecriteria vastleggen voor projecten waarover gerapporteerd wordt in de GRIP. Voor de transparantie en volledigheid wordt ook een betere aansluiting op de andere rapportages/ processen gemaakt. Dit verbetertraject vraagt de nodige voorbereidingen en afstemming, daarom zal in de tussenliggende periode op de oude manier gerapporteerd worden.

2

Den Haag Nieuw Centraal (grondexploitatie) Algemeen

Financieel

Datum van gegevens

01-01-2021

Looptijd

2003-2023

Projectnaam

Den Haag Nieuw Centraal

Omzet

50,93 mln.

Projectkenmerk

Grondexploitatie

Planrealisatie

33,0%

Programma

Stadsontwikkeling en wonen

Saldo eindwaarde

3,77 mln. NEG

Portefeuillehouder

M. Balster

Risicoprofiel

1,2 mln. NEG

Samenvatting

30-04-2020

01-01-2021

Maatschappelijke effecten

GROEN

GROEN

Inhoudelijke kaders

GROEN

GROEN

Saldo

ORANJE

ORANJE

Risico's en bandbreedte saldo

ORANJE

ORANJE

Proces en informatie

GROEN

GROEN

Voortgang en planning

GROEN

GROEN

Wijzigingen: In het eerste kwartaal van 2021 vindt een herziening van de grondexploitatie plaats. Het resultaat op contante waarde verslechtert door extra kosten voor het bouwrijp opleveren van de kavel, door vertraging in de gronduitgifte en extra kwaliteit herinrichting openbare ruimte KJ-plein. De verslechtering wordt volledig afgedekt door de toegekende middelen uit het REIS. Omschrijving De grondexploitatie CE-53 Den Haag Nieuw Centraal betreft de (her)ontwikkeling van Den Haag Nieuw Centraal exclusief de OV-Terminal, te weten de deelgebieden Koningin Julianaplein, Babylon, het Anna van Buerenplein –en straat en het gedeelte aan de Rijnstraat direct aangrenzend aan het centraal station. Bij de start van het plan CE-53 Den Haag Nieuw Centraal voldeed het centraal station niet meer aan de eisen van een volwaardig vervoersknooppunt en werd besloten het station ingrijpend te verbouwen. De belangrijkste reden daarvoor was dat het aantal gebruikers van het station in de periode 2000 - 2020 naar verwachting zou verdubbelen. De centrale hal van het centraal station is al gereed: ruimer, lichter en overzichtelijker, met een duidelijk herkenbare plek voor alle vervoersvormen. De vele voorzieningen zoals winkels, horeca en andere functies waren al in de loop van 2015 geopend. Het nieuwe station voor de metrolijn naar Rotterdam is in de zomer van 2016 in gebruik genomen.

De deelgebieden Babylon en Anna van Buerenplein zijn inmiddels afgerond en maken daarom geen onderdeel meer uit van de grondexploitatie. Wel dient de Anna van Buerenstraat nog heringericht te worden. De ontwikkeling boven het Busplatform is niet meer uitgevoerd en maakt daarom ook geen deel meer uit van de grondexploitatie. In 2014 heeft een heroriëntatie op de ontwikkeling van het Koningin Julianaplein plaatsgevonden. Eind 2014 heeft het college de nieuwe uitgangspunten bekend gemaakt aan de raad (Uitgangspunten plankaderwijziging grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal, 18 december 2014, RIS 279743). Deze uitgangspunten vormden de basis voor een herziening van de grondexploitatie in 2015. Met de commissiebrieven RIS 288051, RIS 297794, RIS300274 en RIS 301436 is de raad over de laatste ontwikkelingen op het Koningin Julianaplein geïnformeerd. Voor de fietsenstalling is eind mei 2016 een DBM-overeenkomst met Mobilis gesloten. De totale capaciteit van de ondergrondse fietsenstalling (inclusief de bestaande stalling onder de stationshal) bedraagt 8.500 plekken. De bouw hiervan is gereed. Voor het gebouw op het plein is medio 2017 een grondafname- en realisatieovereenkomst gesloten met de Ontwikkelcombinatie Koningin Julianaplein (OCKJ). Het gebouw bestaat uit twee woontorens van circa 90 meter hoog en biedt straks ruimte aan circa 37.500 m² BVO wonen.

De omgevingsvergunning voor deze ontwikkeling is inmiddels verleend en onherroepelijk. De (grond)opbrengsten van deze ontwikkeling zijn verwerkt in de grondexploitatie. Voor de Anna van Buerenstraat is een voorlopig ontwerp gemaakt voor de herinrichting en in november 2020 door het college vastgesteld.

3

Leidraad Stadsentree Den Haag Centraal De integrale leidraad Stadsentree Den Haag CS is in het tweede kwartaal 2017 vastgesteld door het college en besproken in de raad. Deze leidraad geeft een stevige basis om de huidige en toekomstige plannen in dit gebied integraal te benaderen. De aanpassing van de kruising Bezuidenhoutseweg-Rijnstraat is onderdeel van deze Leidraad Stadsentree. In verband met de openstelling van de fietsenstalling is deze kruising tijdelijk heringericht. De inrichting van het Koningin Julianaplein is onderdeel van de grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal. Deze herinrichting zal plaatsvinden als de bovenbouw gereed is. De overige onderdelen van de Leidraad (Koekamp, Malieveld) zijn apart gefinancierd via het programma stadsentrees.

Maatschappelijke effecten

GROEN

Onderdeel in de programmabegroting Het project is onderdeel van programma 13 Stadsontwikkeling en Wonen. Met de herstructurering van het gebied ontstaat het belangrijkste geïntegreerde vervoersknooppunt van Den Haag waar tram, trein, metro (HSE) en bus/streekbus samen komen in één gebouw. Daar omheen bevindt zich een concentratie van hoogstedelijke functies: detailhandel in New Babylon, studeren bij de Leidse Universiteit, hotel/horeca, wonen in de torens van New Babylon, op het Anna van Buerenplein (studentenwoningen) en in de toekomst op het Koningin Julianaplein, en vooral ook werken. Cruciaal zijn de toegangsroutes die van alle kanten naar en door het station leiden: de Haagse Loper vanaf de Turfmarkt naar de Theresiastraat/Beatrixkwartier en de relatie vanaf het Koningin Julianaplein met de Koekamp en de Herengracht. Het gebied krijgt de allure die als entree van de regeringsstad Den Haag en de internationale stad van Vrede en Recht past. Relatie met doelen in beleidskaders Het Masterplan Den Haag Nieuw Centraal uit 2003 geeft de kaders voor de herinrichting van het gebied met het vernieuwde Centraal Station als middelpunt aan. Sloop van verouderde gebouwen, zoals de bovengrondse parkeergarage achter het station, en ruimte voor nieuwbouw van een groot aantal functies maken onderdeel uit van de kaders.

Het gebied is sinds het Bestuursakkoord 2014 – 2018 onderdeel van het beleid rond de zogenaamde stadsentrees. In het kader van het beleid rond fietsparkeren wordt momenteel de ondergrondse fietsenstalling aan het Koningin Julianaplein voor ca. 8.500 plaatsen (incl. de al bestaande fietsenkelder onder Stichthage) gerealiseerd. Deze is in 2020 geopend en in gebruik genomen. Het project levert met de bouw van appartementen in kwantitatieve en kwalitatieve zin een wezenlijke bijdrage aan het realiseren van de geraamde woningbehoefte tot 2030 in de regio. De landelijke WoONrapportage laat zien dat Den Haag tot de meest gespannen woningmarktgebieden van Nederland hoort. In de periode 2020-2025 moeten er bijna 37.000 woningen worden toegevoegd in Haaglanden, waarvan ruim 21.000 in Den Haag. Voor de periode 2025 – 2030 zijn deze cijfers respectievelijk ca. 30.000 voor Haaglanden waarvan 20.000 in Den Haag. Het project ligt in het ontwikkelgebied CID waarover met het Rijk en de PZH in 2019 afspraken zijn gemaakt in de Woondeal Zuidelijke Randstad en Verstedelijkingsstrategie Zuidelijke Randstad. Relatie met doelen in projectkaders De projectkaders zijn in de loop der jaren regelmatig aangepast. Uiteindelijk heeft dat ertoe geleid dat op het Anna van Buerenplein de huisvesting voor de Leidse Universiteit (incl.

400 studentenwoningen) is gerealiseerd en dat het oorspronkelijke ontwerp voor het zgn. M-gebouw op het Koningin Julianaplein in 2010 (ca. 70.000 m²) is afgeblazen. Vanaf 2015 heeft nieuwe planvorming voor het Koningin Julianaplein plaatsgevonden, wat geresulteerd heeft in een nieuw ontwerp voor de fietsenstalling en een nieuw ontwerp voor de bovengrondse bebouwing op het plein (ca. 400 appartementen in diverse categorieën). Na gereedkomen van de fietsenstalling en de bebouwing daarop, wordt het plein heringericht zodat het de uitstraling krijgt die hoort bij de stadsentree die het station voor Den Haag is: een publieksruimte die uitnodigt tot een aangenaam verblijf en de herkenbare start is van looproutes richting Koekamp en Herengracht. Wijzigingen Niet van toepassing.

4

Inhoudelijke kaders De grondexploitatie bestaat uit vier deelplannen:

GROEN

1) Bovenbouw Koningin Julianaplein Bij de uitwerking van de bovengrondse bebouwing is maximaal gebruik gemaakt van de expertise en creativiteit van marktpartijen, door een tender uit te schrijven op basis van het door de gemeente opgestelde Programma van Eisen. Het winnende ontwerp voorziet in 2 woontorens van circa 90 meter hoog, die door laagbouw verbonden worden. Het woningtype bestaat uit voornamelijk kleinere appartementen, die gericht zijn op starters en (jongere) expats. Het woonconcept biedt ook diverse collectieve voorzieningen. Het woonprogramma bestaat uit ca. 400 appartementen, waarbij er 51 goedkope huurwoningen zullen worden gerealiseerd. De onderste laag op de begane grond bevat veelal detailhandel en horeca die zorgt voor levendigheid in het gebied. Het college heeft het Koningin Julianaplein aangewezen als langzaam verkeer- en OV-georiënteerd gebied met parkeereis "nul" (RIS298120). Voor auto’s worden geen parkeervoorzieningen gerealiseerd. De bewoners van het toekomstige gebouw ontvangen ook geen parkeervergunning. De realisatie van het gebouw start nadat de fietsenstalling gereed is en de gronden bouwrijp zijn. Zie hiervoor de voortgangsbrief RIS301436. 2) New Babylon New Babylon is gemoderniseerd en uitgebreid met 375 appartementen. Het project is inmiddels opgeleverd.

De huidige eigenaar Icon Lightyear is in de tweede helft van 2017 gestart met een herbrancheering van het commerciële programma welke beter past bij het gebied. Dit proces is inmiddels afgerond. 3) Anna van Buerenplein De parkeergarage onder het Anna van Buerenplein en het gebouw van Leiden University College The Hague aan het Anna van Buerenplein zijn gerealiseerd. 4) Openbare Ruimte De openbare ruimte aan het Anna van Buerenplein is geheel gerealiseerd; de herinrichting van de Anna van Buerenstraat zal na de verbouwing van het busplatform plaatsvinden. Een voorlopig ontwerp is hiervoor gemaakt; in 2021 wordt gestart met de realisatie. Ook de openbare ruimte van het Koningin Julianaplein wordt opnieuw ingericht. Op het plein komt een appartementengebouw met op de begane grond horeca en winkels. Onder het plein is een van de grootste ondergrondse fietsenstallingen van Europa gerealiseerd. Daarnaast krijgt het plein een nieuwe inrichting met beplanting, een horecapaviljoen en terrassen. De groene inrichting van het plein krijgt een nadrukkelijke relatie met de Koekamp. Het plein is één van de stadsentrees die herkenbaar Haags moet zijn voor bewoners en bezoekers. Veel mensen komen op deze manier de stad binnen. De gemeente wil reizigers met dit plein gastvrij welkom heten in de stad Den Haag.

Ter hoogte van het plein en de Rijnstraat zal de maximumsnelheid op de Bezuidenhoutseweg worden verlaagd van 50km/uur naar 30km/uur, zodat fietsers en voetgangers eenvoudiger en veiliger kunnen oversteken. De herinrichting van het plein is gereed bij de oplevering van het gebouw op het plein. Het programma van de huidige grondexploitatie is in onderstaande tabellen weergegeven en dit bestaat uit: Woningbouw meergezinswoningen eengezinswoningen goedkoop middelduur duur

totaal 396 won. 51 won. 26 won. 319 won.

< 2021 -

2021 396 won. 51 won. 26 won. 319 won.

2022 -

2023 ev -

totaal woningen

396 won.

-

396 won.

-

-

Niet-Woningbouw kantoren horeca/retail

totaal 504 m² bvo 1.685 m² bvo

commercieel

263 m² bvo

totaal niet-woningbouw

2.452 m² bvo

< 2021 -

2021 504 m² bvo 1.685 m² bvo

2022

2023 ev -

-

-

-

263 m² bvo

5

-

2.452 m² bvo

Wijzigingen Gronduitgifte is vertraagd vanwege nieuwe afspraken ten aanzien van het bouwrijp opleveren aan ontwikkelaar. Programma van niet woningbouw is overeenkomstig de ingediende omgevingsvergunning verlaagd van 4.200 m² bvo naar 2.452 m² bvo. Saldo

ORANJE

Saldo

30-04-2020

01-01-2021

Verschil

Nominale waarde Contante waarde

€ 1,06 mln. NEG € 1,37 mln. NEG

€ 2,85 mln. NEG € 3,42 mln. NEG

€ - 1,79 mln. NEG. € - 2,05 mln. NEG

Eindwaarde

€ 1,49 mln. NEG

€ 3,77 mln. NEG

€ - 2,28 mln. NEG

Het saldo van de grondexploitatie bedraagt bij de programmarekening 2020 € 3,42 mln. negatief op netto contante waarde 1-1-2021. Het saldo bedroeg bij de begroting op 30-4-2020 € 1,37 mln. negatief op netto contante waarde. Het resultaat op contante waarde is met € 2,05 mln. verslechterd door extra kosten bouwrijp maken, hoger kwaliteitsniveau KJ plein en vertraging in de gronduitgifte. Wijzigingen In het eerste kwartaal van 2021 heeft de herziening van de grondexploitatie plaatsgevonden, die cijfermatig in deze rapportage zijn verwerkt.

Risico's en bandbreedte saldo De risico’s op de grondexploitatie worden gedekt door de Reserve Grondbedrijf.

ORANJE

30-04-2020

01-01-2021

Verschil

€ 1,41 mln. NEG.

€ 1,20 mln. NEG.

€ 0,21 mln. POS.

Best case saldo

€ 1,49 mln. NEG

€ 3,77 mln. NEG

€ -2,28 mln. NEG.

MPG scenario

€ 2,90 mln. NEG

€ 4,97 mln. NEG

€ -2,07 mln. NEG.

Worst case saldo

€ 5,33 mln. NEG

€ 6,02 mln. NEG

€ -0,69 mln. NEG.

Risicoprofiel Bandbreedte saldo (eindwaarde)*

Het risicoprofiel van de grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal is bij de programmarekening 2020 op €1,20 mln. negatief bepaald. De bandbreedte van het saldo ligt tussen € 6,02 mln. negatief (Worst case) en € 3,77 mln. negatief (Best case) op eindwaarde per 31-12-2024. Wijzigingen Er hebben zich wijzigingen voorgedaan in de bandbreedte van het risicoprofiel. De bandbreedte van het saldo lag bij de begroting tussen de € 5,33 mln. negatief en € 1,49 mln. negatief, terwijl nu de bandbreedte varieert tussen de € 6,02 mln. negatief en € 3,77 mln. negatief. Dit heeft met name te maken met de toename van de eindwaarde bij de programmarekening en de relatief hoge resterende risico's.

6

Proces en informatie

GROEN

Op 15-11-2011 is de herziene grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal (CE-53) door het college vastgesteld (RIS 181802). Dit is een herziening van de in juni 2004, door het college vastgestelde grondexploitatie voor Den Haag Nieuw Centraal (CE-53). In 2011 heeft een partiële herziening van het bestemmingsplan plaatsgevonden (RIS181048) mede om de volgende redenen: -

de overbouwing van de locatie busplatform (70.800 m2 bvo) verviel; de locatie Anna van Buerenplein is gewijzigd van kantoor, museum en dure woningen naar studentenwoningen en de Universiteit Leiden University College The Hague; de uitgangspunten van de locatie Koningin Julianaplein zijn gewijzigd na het niet doorgaan van de overeenkomst met ontwikkelaar Eurocommerce.

7

De grondexploitatie is in 2015 opnieuw herzien vanwege nieuwe uitgangspunten voor het Koningin Julianaplein (“Uitgangspunten plankaderwijziging grondexploitatie Den Haag Nieuw Centraal”, 18 december 2014, RIS 279743). De raad is hierover geïnformeerd via het herziene projectdocument 2015. In het eerste kwartaal van 2021 heeft een herziening van de grondexploitatie plaatsgevonden, waarvan de cijfers in deze rapportage zijn verwerkt. Wijzigingen In september 2020 is middels DSO besluit 10021934 Allonge XII met de ontwikkelaar vastgesteld. Tenslotte is november 2020 er een besluit genomen (DSO/10046476) inzake de afhandeling van de raakvlak VTW's (Voorstellen tot Wijzigingen), waar bouwer fietsenstalling en ontwikkelaar bovenbouw niet uitkwamen. De effecten van deze twee laatste besluiten zijn in de herziening verwerkt. Voortgang en planning Omzet Totaal kosten Totaal opbrengsten Totaal omzet Planrealisatie

ORANJE 30-04-2020 € 24,1 mln. € 23,1 mln. € 47,2 mln. 31 %

01-01-2021 € 26,9 mln. € 24,0 mln. € 50,9 mln. 33 %

Verschil + € 2,8 mln. + € 0,9 mln. + € 3,7 mln. + 2,0 %

Van de totale kosten is 61% gerealiseerd. Van de totale opbrengsten is 3% gerealiseerd. De totale realisatie ligt daarmee op 33%. De nog te maken kosten hebben hoofdzakelijk betrekking op de inrichting van de openbare ruimte van het Koningin Julianaplein, inrichting van de Anna van Buerenstraat, kosten voor het bouwrijp opleveren van de kavel en de interne uren van de gemeente. De opbrengsten (€ 24,04 mln.) hebben met name betrekking op de uitgifte van het Koningin Julianaplein (€ 22,5 mln.) waar reeds een contract is afgesloten met de ontwikkelaar. Wijzigingen De omzet is met 2% toegenomen. Dit wordt mede veroorzaakt door de gemaakte afspraken ten aanzien van raakvlak VTW's.

8

Spuikwartier (investeringsproject Amare) Algemeen

Financieel

Datum van gegevens

1-1-2021

Looptijd

2014-2021

Projectnaam

Investeringsproject Amare

Omzet

210,9 mln.

Projectkenmerk

Investeringsproject

Planrealisatie

92,5%

Programma

Cultuur en bibliotheek

Saldo eindwaarde

n.v.t.

Risicoprofiel

2,7 mln.

Samenvatting

1-6-2020

1-1-2021

Maatschappelijke effecten

GROEN

GROEN

Inhoudelijke kaders

GROEN

GROEN

Investeringen

GROEN

GROEN

Risico's en bandbreedte investering

GROEN

ORANJE

Proces en informatie

GROEN

GROEN

Voortgang en planning

GROEN

GROEN

Stadsontwikkeling en wonen Portefeuillehouder

A. Mulder

Wijzigingen: De omvang van de risicoreservering voor onvoorziene kosten is in de verslagperiode afgenomen. Omschrijving Het Spuikwartier omvat het investeringsproject Amare (voorheen ‘Onderwijs- en Cultuur Complex (OCC)’) het investeringsproject horeca/detailhandel in Amare en de grondexploitatie Spuikwartier met onder andere de gronduitgifte voor zowel Amare als voor het overig programma in het plangebied. Dit onderdeel is de Grip rapportage van het investeringsproject Amare. In november 2014 heeft de gemeenteraad het besluit genomen tot een nieuwe aanpak van de stedelijke ontwikkeling in dit deel van de stad (RIS 276520). De opgave om een plan en een ontwerp te laten maken voor een nieuw onderwijs- en cultuurgebouw in goede samenhang met de herontwikkeling van de tweede en laatste fase van Wijnhavenkwartier is met directe betrokkenheid van marktpartijen opgepakt. Door een integrale aanbesteding van zowel de gebouwontwikkeling als het opstellen van een gebiedsvisie is de markt uitgedaagd optimale samenhang te bewerkstelligen in zowel de ontwikkelingen in het gebied als van de verbindingen met de omliggende gebieden. Het resultaat van deze aanbesteding is de in september 2015 verstrekte opdracht aan de bouwcombinatie Cadanz: (Boele & van Eesteren i.c.m. Visser & Smit Bouw) tot het ontwerp, de bouw en onderhoud van het OCC (RIS 286109).

In juli 2018 is een Raadsvoorstel (RIS 300068) aangenomen betreffende enkele wijzigingen ten opzichte van het raadsvoorstel uit 2014 (RIS 276520), bestaande uit onder meer het doorvoeren van enkele scopeuitbreidingen en het aanvullend dekken daarvan. Amare wordt aan de Turfmarktzijde van het plangebied gepositioneerd op een deel van de huidige theaterkavels en op een deel van de locatie van de leegstaande laagbouw van het voormalige gebouw van het ministerie van Binnenlandse zaken en op een deel van de leegstaande kantoortoren van het voormalige gebouw van het ministerie van Justitie. De sloop van de bebouwing is volledig afgerond. De Dr. Anton Philipszaal en de danszaal van het Lucent danstheater zijn begin 2016 geamoveerd. De sloop van de voormalige ministeriegebouwen is eind november 2016 afgerond. Tijdens de bouw van Amare blijft de toneeltoren, het achtertoneel van het Lucent Danstheater en de kantoorvleugel nog gehandhaafd als ‘woonhuis’ van het NDT. De oplevering van Amare is in de eerste helft van 2021 voorzien en ingebruikname met de start van het nieuwe theaterseizoen in september 2021. Volledigheidshalve wordt vermeld dat op 3 juni 2020 het raadsvoorstel “Actualisering dekkingsbesluit Amare en verwacht resultaat bedrijfsexploitatie Amare” (RIS 304964) is aangenomen. Daarmee is het verwacht exploitatietekort van Amare van dekking wordt voorzien.

Het betreffende raadsvoorstel laat de kaders waarbinnen Amare wordt gerealiseerd ongewijzigd.

9

Maatschappelijke effecten

GROEN

Onderdeel in de programmabegroting Het project is onderdeel van Programma 5. Cultuur, Bibliotheek en monumentenzorg en Programma Stadsontwikkeling en Wonen. Relatie met doelen in beleidskaders In Raadsvoorstel 94 (rv94/RIS276520) 2014 is aangegeven dat de gebiedsontwikkeling in het Spuikwartier en de realisatie van Amare volop bijdraagt aan behoud en versterking van het culturele klimaat in Den Haag. Met het in juli 2018 aangenomen raadsvoorstel (RIS 300068) is hierin niets gewijzigd. De plannen voorzien in nieuwe huisvesting voor het Residentie Orkest, het Nederlands Dans Theater, het Koninklijk Conservatorium en de Stichting Dans- en Muziekcentrum. Ook leveren de plannen een bijdrage aan een levendig gebied dat aantrekkelijk is voor alle typen bezoekers overdag en ’s avonds: passanten op weg naar de binnenstad, culturele bezoekers, horecabezoekers, overnachters, studenten en toeristen. De investering in het nieuwe complex en de commerciële ontwikkeling die mogelijk gemaakt wordt, draagt bij aan versteviging van het culturele hart in de stad, behoud van de culturele instellingen, consumptieve bestedingen in de stad en een hogere vastgoedwaarde in de omgeving van het Spuikwartier. Relatie met doelen in projectkaders Kaders en Kredietaanvraag 2014 (RIS 276520): Er wordt meer gedaan dan alleen een gebouw ontwikkelen. Het Spuiplein blijft behouden en kan opnieuw ingericht worden.

Het Spuiplein is straks geschikt voor (culturele) evenementen en heeft een hoge verblijfskwaliteit. We ontwikkelen het Spuikwartier in samenhang met het Oude Centrum en de Rivierenbuurt inclusief extra bebouwingsmogelijkheden aan de Schedeldoekshaven. Het leegstaande ministerie kan sneller tot ontwikkeling worden gebracht. Door de gekozen aanbestedingsvorm voor de gebiedsontwikkeling in het Spuikwartier en realisatie van Amare is het mogelijk meer rekening te houden met specifieke aspecten zoals social return. Hiermee is het mogelijk om de met de voorbereiding en realisatie gemoeide werkgelegenheid voor een deel in Den Haag te laten neerslaan. Met het in juli 2018 aangenomen raadsvoorstel (RIS 300068) is hierin niets gewijzigd. Wijzigingen tot 1 januari 2021: Er zijn geen wijzigingen tot 1 januari 2021. Inhoudelijke kaders GROEN Voor Amare is gebruik gemaakt van het bestaande Programma van Eisen (PvE), zoals dit in 2013 is opgesteld ten behoeve van de bouw van het Spuiforum en nadien ten behoeve van de integrale aanbesteding is geactualiseerd en verfijnd in samenspraak met de vier instellingen. T.b.v. de aanbesteding is het programma verder uitgekristalliseerd. Het investeringsproject Amare houdt nu rekening met het realiseren van het gebouw met het volgende programma: -

circa 50.000 m2 bvo cultuur; circa 270 parkeerplaatsen (in bestaande Spuigarage); 1.500 stallingsplaatsen voor fietsen.

Voor Amare is gebruik gemaakt van het bestaande Programma van Eisen (PvE), zoals dit in 2013 was opgesteld ten behoeve van de bouw van het Spuiforum en nadien ten behoeve van de integrale aanbesteding is geactualiseerd en verfijnd in samenspraak met de vier instellingen. T.b.v. de aanbesteding is het programma verder uitgekristalliseerd. Het investeringsproject Amare omvat ca. 50.000 m2 cultuur. Daarnaast worden in de bestaande Spuigarage 266 parkeerplaatsen gerealiseerd en wordt voorzien in 1.500 stallingsplaatsen voor fietsen. De aankoop, verbouwing en verkoop van de Spuigarage is onderdeel van de grondexploitatie Spuikwartier. Hetzelfde geldt voor 600 van de 1.500 stallingsplaatsen voor fietsen. Zie daarvoor de separate GRIP-rapportage. Wijzigingen tot 1 1 januari 2021: Er zijn geen wijzigingen tot 1 januari 2021.

10

Investeringen GROEN Het uitvoeringsbudget voor Amare bedraagt conform RV94 (RIS 276520_141028) en het Raadsvoorstel van juli 2018 (RIS 300068) € 210,9 mln. 01-06-2020 01-01-2021 Verschil Uitvoeringsbudget Planrealisatie

€ 210,9 mln.

€ 210,9 mln.

€0

77,3%

92,5%

15,2%

Wijzigingen tot 1 januari 2021: Er zijn geen wijzigingen tot 1 januari 2021. Risico's en bandbreedte investering ORANJE De risico’s op het investeringsproject Amare worden gedekt uit risicoreserves en onvoorzien binnen het vastgestelde uitvoeringsbudget van € 210,9 mln. 1-6-2020 1-1-2021 Verschil Risicoreservering en onvoorzien (binnen het € 5,7 mln. € 2,7 mln. € 3,0 mln. vastgestelde uitvoeringsbudget) Risicoreservering t.o.v. resterende 11,9% 16,9% 5,0% planrealisatie Wijzigingen tot 1 januari 2021: De som van de realisatie, verplichtingen en prognose in alle kostensoorten bedraagt per heden € 208,2 mln. Dat betekent dat er binnen het projectbudget à € 210,9 mln. sprake is van een restant van € 2,7 mln. Dat geld is beschikbaar voor risico’s/onvoorziene kosten binnen het project. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen onvoorziene kosten die nu concreet in beeld zijn en resterende middelen voor risico’s onvoorziene kosten. De onvoorziene kosten die thans concreet in beeld zijn, hebben een omvang van € 2,2 mln. Na aftrek daarvan resteert nog € 0,5 mln. (uitgedrukt in de resterende planrealisatie is dat 3,1%). Zoals in de halfjaarrapportage Q2/Q3 2020 is aangegeven, is het, op grond van de stand per 30 september 2020, die wat dit betreft weinig afwijkt van de stand per 31 december 2020, waarschijnlijk dat aanvullende dekking nodig is voor onvoorziene kosten.

Proces en informatie GROEN Middels Grip-rapportages wordt de stand van zaken gerapporteerd. Tot en met Q3-2018 werd de gemeenteraad geïnformeerd middels kwartaalrapportages. Met ingang van Q4-2018 heeft de raad besloten dat dit gebeurt middels halfjaarrapportages. Voor het schema, zie de Grip-rapportage van de grondexploitatie Spuikwartier. Voortgang en planning De planning is als volgt:

GROEN

Amare •

Eind 2018 afronding ontwerpfase;

•

Oplevering in Q2 2021.

•

Er is op dit moment geen sprake van wijzigingen in de planning. Indien en zodra die zich wel voordoen, dan zal de raad hierover uiteraard geïnformeerd worden. Indien het aanmerkelijke gevolgen voor de totaalplanning betreft, zal daarmee niet gewacht worden tot de eerstvolgende Grip-rapportage.

Wijzigingen tot 1 januari 2021 Er zijn tot 1 januari 2021 geen wijzigingen. De huidige contractuele opleverdatum is 4 januari 2021, die niet is gehaald. Cadanz heeft de gemeente eind 2019 laten weten dat de opleverdatum minimaal verschoven dient te worden naar 3 mei 2021. Cadanz stuurt ook op die datum. De verschuiving van 4 januari 2021 naar 3 mei 2021 is echter nog niet formeel overeengekomen. Daarover, en ook over de consequenties van een dergelijke verschuiving, vinden nog gesprekken tussen de gemeente en Cadanz plaats. Ondertussen heeft de gemeente ook met de instellingen gesproken over de verwachte latere oplevering. Met de instellingen is in 2018 afgesproken dat zij vanaf 1 juni 2021 kunnen starten met inhuizen en verhuizen. De instellingen geven met de huidige inzichten aan dat de ingebruikname in september 2021 kan plaatsvinden met try-outs en proefdraaien.

11

Spuikwartier (investeringsproject detailhandel/horeca)

Algemeen

Financieel

Datum van gegevens

1-1-2021

Looptijd

2014-2022

Projectnaam

Investeringsproject detailhandel/horeca

Omzet

5,7 mln.

Projectkenmerk

Investeringsproject

Planrealisatie

47,88%

Programma

Stadsontwikkeling en wonen

Saldo eindwaarde

nihil

Portefeuillehouder

A. Mulder

Risicoprofiel

0,4 mln. NEG

Samenvatting

1-6-2020

1-1-2021

Maatschappelijke effecten

GROEN

GROEN

Inhoudelijke kaders

GROEN

GROEN

Investeringen

GROEN

ORANJE

Risico's en bandbreedte investering

GROEN

ORANJE

Proces en informatie

GROEN

GROEN

Voortgang en planning

GROEN

ORANJE

Wijzigingen: Er zijn in totaal negen commerciële ruimten (straatadressen) in Amare, waarbij er de mogelijkheid is om bepaalde ruimten met elkaar te koppelen. Niet alle negen ruimten zullen gelijktijdig beschikbaar en verhuurbaar zijn. Dit resulteert in een gewijzigde verhuur- en verkoopstrategie met een langere doorlooptijd met als gevolg dat het positieve resultaat is verdampt. Omschrijving Het Spuikwartier omvat het investeringsproject Amare (voorheen: Onderwijs- en Cultuur Complex - OCC) het investeringsproject horeca/detailhandel in Amare en de grondexploitatie Spuikwartier met onder andere de gronduitgifte voor zowel het gehele Amare als voor het overig programma in het plangebied. Dit onderdeel is de Grip rapportage van het investeringsproject detailhandel/horeca. Het investeringsproject detailhandel/horeca vormde onderdeel van de grondexploitatie Spuikwartier. Naar aanleiding van nieuwe regelgeving BBV 2016 (RIS 295701) is de vastgoedinvestering in een separaat investeringsproject opgenomen.

Maatschappelijke effecten Onderdeel in de programmabegroting Het project is onderdeel van Programma Stadsontwikkeling en Wonen.

GROEN

Wijzigingen tot 1 januari 2021: Er zijn tot 1 januari 2021 geen wijzigingen. Inhoudelijke kaders GROEN In gebouw Amare komt een aantal commerciële ruimten. Het gaat om totaal 1.267 m2, verdeeld over de begane grond en de 1e verdieping. In de vraagspecificatie is aan commerciële ruimte geëist: 1.250 m2 bvo, waarvan tenminste 800 m2 bvo op de begane grond is gesitueerd. De actuele m2 bvo zijn: 1.267 m2 bvo, waarvan 1.010 m2 bvo op de begane grond. Alle commerciële ruimten in Amare zijn functioneel gescheiden van de rest van het gebouw, behalve de doorloopbare commerciële ruimte aan de Turfmarkt, die onderdeel uitmaakt van de entreehal. Deze ruimte staat bekend als: semi-commercieel/doorloopbaar. De exploitatie van de commerciële ruimten maakt geen deel uit van de exploitatie van Amare door DMC. De opbrengsten van de commerciële ruimte (en dus ook van de doorloopbare commerciële ruimte) heeft dus geen invloed op de exploitatie van Amare en ook niet op de grondexploitatie Spuikwartier. De kosten (grondkosten en bouwkosten) en de baten van de commerciële ruimten maken deel uit van een separaat investeringsproject (‘investeringsproject detailhandel/horeca’).

12

Frisia heeft eerder een taxatie gedaan van alle commerciële ruimten, waarbij ook rekening is gehouden met de semi-commerciële, doorloopbare ruimte. Die zal per m2 een lagere huurprijs opleveren dan de overige ruimten. Wijzigingen en actualisatie tot 1 januari 2021: Er zijn in totaal negen commerciële ruimten (straatadressen) in Amare, waarbij er de mogelijkheid is om bepaalde ruimten met elkaar te koppelen. Niet alle negen ruimten zullen gelijktijdig beschikbaar en verhuurbaar zijn. Dit zal resulteren in een gewijzigde verhuur- en verkoopstrategie met een langere doorlooptijd. Zie hoofdstuk ‘voortgang en planning’ voor een nadere toelichting hierover. In Q4 2020 heeft er een aanbesteding plaatsgevonden om een verhuurmakelaar te selecteren, Local Joe is hieruit als beste naar voren gekomen. Sinds december 2020 staan de twee commerciële ruimten aan de Turfmarkt (gescheiden van Amare) op Funda. De overige ruimten worden gepubliceerd zodra er meer duidelijkheid is inzake de NUTS-aansluitingen en de bereikbaarheid. Daarnaast worden de twee doorloopbare commerciële ruimten aan de Turfmarkt mogelijk verhuurd aan DMC. Investeringen

Saldo Planrealisatie

ORANJE

1-1-2020 € 0,1 mln. POS 18,92%

1-6-2020 € 0,1 mln. POS 18,92%

1-1-2021 nihil 47,88%

Het verwachte saldo van het investeringsproject bij verkoop is nihil. Dit is opgebouwd uit € 2,8 mln. kosten (grondkosten € 1,1 mln. en bouwkosten € 1,7 mln.) en een verwachte verkoopopbrengst van € 2,9 mln. De omzet bedraagt in totaal € 5,7 mln. De grondkosten zijn afgerekend met de grondexploitatie, de ruwbouw is in 2020 gereed gekomen en betreffende kosten zijn verrekend met Amare. Dit vormt 47,88% van de totaal geraamde kosten en opbrengsten. Wijzigingen tot 1 januari 2021: Zoals aangegeven bij de inhoudelijke kaders wordt vooralsnog uitgegaan van verhuur van de ruimten gevolgd door (mogelijk) verkoop op termijn. Een ander scenario inzake verhuur op lange termijn wordt onderzocht. Gelet op de verwachte begeleiding van zowel verhuur als uiteindelijk verkoop wordt er geen licht positief saldo meer verwacht. Het saldo is gewijzigd naar nihil omdat de stichtingskosten mogelijk hoger zullen uitvallen dan de geraamde € 2,8 mln. De verwachting is dat de kosten circa 2,9 á 3,0 mln. zullen zijn, echter is dit nog niet vast te stellen wegens de nog te bepalen verhuur-/verkoopstrategie met de bijbehorende kosten en opbrengsten. Daarnaast is de verwachting dat eventuele hogere kosten opgevangen kunnen worden middels marktconforme verhuur- en of verkoopopbrengsten. Het streven is om mede door de verhuur- en/of verkoopopbrengst op een positief saldo uit te komen.

De bijkomende kosten zijn o.a. voor de verhuur- en (mogelijke) verkoopmakelaar, de aanvraag en aanleg van de NUTS-voorzieningen, een mogelijk tijdelijk trafostation en bijkomende advieskosten. Overigens wordt er getracht om (een deel van) de NUTS-gerelateerde kosten in rekening te brengen bij de toekomstige huurders en/of eigenaar van de commerciële ruimten. Risico's en bandbreedte investering De risico’s op het investeringsproject worden gedekt uit risicoreserves. 1-6-2020 1-1-2021 Risicovoorziening

€ 0,4 mln.

€ 0,4 mln.

ORANJE Verschil -

Wijzigingen tot 1 januari 2021: Het grootste risico, zoals al aangegeven in het hoofdstuk ‘investeringen’, betreft een mogelijke stijging in de stichtingskosten. De bijkomende kostenposten zijn nu nog niet vast te stellen wegens de nog te bepalen verhuur-/verkoopstrategie. Het risico omtrent de verhuur van de doorloopbare commerciële ruimten; omdat de twee doorloopbare commerciële ruimten niet gescheiden zijn van Amare en daardoor lastig te verhuren zijn aan een particuliere partij wordt er onderzocht in hoeverre de ruimtes verhuurd kunnen worden aan DMC tegen een kostprijsdekkende huur. Dit zal een lagere huuropbrengst met zich meebrengen dan in eerste instantie is

13

berekend volgens de taxatie, maar zal de gemaakte kosten wel dekken. Indien de kostprijsdekkende huur niet behaald wordt kan er mogelijk door een langere verhuur en een hogere verhuur-/ verkoopwaarde van de overige ruimten het mogelijk tekort gecompenseerd worden. Er wordt alles aan gedaan om dit beheersbaar te houden. Momenteel worden twee scenario’s onderzocht met bijbehorende onzekerheden (risico’s); de commerciële ruimten tijdelijk te verhuren tot alle ruimten beschikbaar zijn om vervolgens als geheel te verkopen aan één partij of het verhuren van alle commerciële ruimten voor een lange termijn. Bij tijdelijke verhuur en verkoop zullen de stichtingskosten goedgemaakt moeten worden door een klein deel verhuur en de uiteindelijke verkoop. De onzekerheid die daarbij speelt is de afzetbaarheid en de daarbij behorende verhuur- en verkoopopbrengst per ruimte. Bij langdurige verhuur zal er gekeken wordt naar de kostprijsdekkende huur. Dan kan er verwacht worden dat de exploitatiekosten (hierin zijn de stichtingskosten opgenomen) mogelijk gedekt kunnen worden. De verhuurprijzen moeten dan wel gerealiseerd kunnen worden. De kostprijsdekkende huur ligt nu een stuk lager dan de taxatie en marktconforme (door de huidige verhuurmakelaar) huurwaarde. De verwachting is dat de kostprijsdekkende huur wordt behaald.

De onzekerheid die hierbij speelt is de afzetbaarheid, met name de twee commerciële ruimtes op de eerste verdieping aan de Schedeldoekshaven. Deze twee ruimtes grenzen aan het nog te realiseren stadsbalkon. Hier hangen twee risico’s aan vast: -

De realisatie van het stadsbalkon, de verwachting is dat de bouw over circa 5 jaar kan starten, maar dit kan uitlopen tot wel 10 jaar. Hierdoor zijn de ruimtes niet (goed) bereikbaar en niet (goed) verhuurbaar.

-

Er is nog niet bepaald of het stadsbalkon wel of niet openbaar wordt. Dit heeft een invloed op de bereikbaarheid, verhuur- en verkoopbaarheid van de ruimtes.

Goedgemaakt door verhuur units, onzeker (rond 3mlj), ook in de verhuur de exploitatiekosten kunnen opvangen hiermee. Proces en informatie GROEN Middels Grip-rapportages wordt de stand van zaken gerapporteerd. Daarnaast wordt de gemeenteraad sinds Q4 2018 periodiek geïnformeerd middels halfjaarrapportage (voorheen kwartaalberichten). Voor het schema, zie de Grip-rapportage van de grondexploitatie Spuikwartier. Wijzigingen tot 1 januari 2021: Er zijn geen wijzigingen tot 1 januari 2021. Voortgang en planning ORANJE Omdat het programma horeca/detailhandel wordt gerealiseerd in Amare sluit de planning aan op die van het investeringsproject Amare, dus oplevering begin 2021 en in gebruik name medio 2021. Wijzigingen tot 1 januari 2021: De planning inzake de oplevering en in gebruik name van de commerciële ruimten sluit vooralsnog aan op die van het investeringsproject Amare. Er is echter een afwijking in het aantal commerciële ruimten dat aan de initiële planning voldoet. In totaal zijn er negen commerciële ruimten (straatadressen) binnen Amare, waarbij vijf van de negen commerciële ruimten niet verhuurd kunnen worden volgens de initiële planning. Dit heeft te maken met diverse redenen die hieronder nader toegelicht worden. De planning wordt aangepast en er wordt onderzocht wat de financiële gevolgen zijn. 1.

De bouwkundige voorziening voor de plaatsing van het distributiestation van Stedin die benodigd is om de commerciële ruimten te voorzien van elektriciteit kan pas in Q1 2022 gerealiseerd worden. Dit heeft impact op alle commerciële ruimten met een vertraging (t.a.v. de opening) van circa zes maanden. Er wordt in januari ‘21 onderzocht of er een aparte elektra-aansluiting gerealiseerd kan worden voor de vier commerciële ruimten aan de Turfmarkt, deze kunnen namelijk wel verhuurd worden volgens de initiële planning. 2. De twee commerciële ruimten aan het Spuiplein worden ontsloten door een bouwplaats wegens de sloop van het NDT en de aanheling van een deel van Amare. De vertraging van de twee commerciële ruimten betreft circa vijf maanden. 3. De commerciële ruimte aan de Turfhaven is niet (goed) bereikbaar omdat deze grenst aan de bouwput van Toren A. Door de zeer slechte bereikbaarheid kan de ruimte niet verhuurd worden. De verwachting is dat in Q2 2023 de openbare ruimte in dat gebied gereed is en de commerciële ruimte fatsoenlijk bereikbaar is waardoor verhuur mogelijk is. De vertraging bedraagt circa anderhalf jaar.

14

4. De twee commerciële ruimten op de eerste verdieping aan de Schedeldoekshaven zijn niet (goed) toegankelijk omdat het stadsbalkon nog niet gerealiseerd is, de verwachting is dat het betreffende gedeelte van het stadsbalkon over circa vijf jaar wordt gerealiseerd. Tevens kan de commerciële ruimte op de eerste verdieping (hoek Spuiplein) gekoppeld worden met de commerciële ruimte op de begane grond (Spuiplein). Hierdoor kan deze alsnog verhuurd worden. De vertraging bedraagt circa vijf jaar, de planning voor de realisatie van Toren C en het stadsbalkon zijn vooralsnog onzeker. Op basis van de bovenstaande afwijkingen kan de verkoop niet plaatsvinden zoals in het oorspronkelijke Plan van Aanpak d.d. 11-04-2020 is aangegeven: “Voor de verkoop van de commerciële ruimten is het de bedoeling dat alle ruimten worden verkocht voordat de daadwerkelijke huurperiode zal starten”.

15

Spuikwartier (grondexploitatie) Algemeen

Financieel

Datum van gegevens

31-12-2020

Looptijd

2014-2025

Projectnaam

Spuikwartier

Omzet

142,4 mln.

Projectkenmerk

Grondexploitatie

Planrealisatie

51%

Programma

Stadsontwikkeling en wonen

Saldo eindwaarde

11,2 mln. NEG

Portefeuillehouder

A. Mulder

Risicoprofiel

6,2 mln. NEG

Samenvatting

30-04-2020

01-01-2021

Maatschappelijke effecten

GROEN

GROEN

Inhoudelijke kaders

GROEN

GROEN

Saldo

GROEN

ORANJE

Risico's en bandbreedte saldo

GROEN

ORANJE

Proces en informatie

GROEN

GROEN

Voortgang en planning

GROEN

ORANJE

Wijzigingen In de afgelopen periode zijn zowel het projectsaldo als het risicoprofiel verslechterd. Omschrijving De grondexploitatie (GREX) Spuikwartier omvat de gronduitgifte voor de realisatie van drie torens met een gemengd programma, de gronduitgifte van het Amare complex, de renovatie van twee ondergrondse parkeervoorzieningen en de herinrichting van de openbare ruimte. Het geheel betreft een complexe gebiedsontwikkeling met veel relaties/afhankelijkheden tussen de verschillende projecten en met de GREX. Niet alleen wordt een aanzienlijk programma gerealiseerd op een relatief klein oppervlak en in een relatief kort tijdsbestek, maar de projecten zijn vaak ook fysiek, contractueel en qua ruimtebeslag (bouwterrein) onderling verbonden. De opgave voor de GREX is daardoor complex. Maatschappelijke effecten

GROEN

Onderdeel in de programmabegroting Het project is onderdeel van Programma Stadsontwikkeling en Wonen. Relatie met doelen in projectkaders: Het project omvat de productie van bouwgrond voor diverse gebouwen. Het programma dat op deze gronden gerealiseerd wordt bevat woningbouw, commerciële en sociaal-maatschappelijke voorzieningen, waaronder het project “Amare”. Hiermee wordt invulling gegeven aan de woningbouwambities en behoefte aan hoogwaardige voorzieningen in de stad. Daarnaast wordt de openbare ruimte opnieuw ingericht conform de meest recente standaarden, waarmee de ruimtelijke kwaliteit van het gebied verhoogd wordt. Wijzigingen: Er hebben zich geen wijzigingen voorgedaan.

16

Inhoudelijke kaders De grondexploitatie gaat uit van onderstaand uitgifteprogramma: Woningbouw meergezinswoningen eengezinswoningen duur extra duur totaal woningen Niet-Woningbouw horeca

totaal 514 won. 514 won. 514 won.

totaal nietwoningbouw

totaal 10.690 m² bvo 50.237 m² bvo 60.927 m² bvo

Parkeren parkeren

totaal 633 ppl.

maatschappelijk

GROEN

< 2020 456 won. 456 won. 456 won.

2020 -

2021 -

< 2020 2.932 m² bvo

2020

2021

50.237 m² bvo 53.169 m² bvo

< 2020 -

2020 -

2022 58 won. 58 won. 58 won.

-

-

-

-

-

-

2021

2022 7.758 m² bvo -

2023 -

2024 ev. -

2023

2024 ev. -

7.758 m² bvo 2022

- -

2023 -

-

-

-

-

2024 ev. 633 ppl.

Reeds uitgegeven: •

Amare (2017): 50.237 m² bvo maatschappelijk en 1.267m² bvo horeca/detailhandel;

•

Toren A (2019): 1.304 m² bvo commerciële ruimte en daar boven 268 commerciële huurwoningen;

•

Toren B (2019): 361 m² commerciële ruimte en 188 commerciële huurwoningen.

Nog uit te geven: •

Toren C (2022-2023): 7.758 m² bvo horeca (ca. 140 kamers) en 58 huurwoningen;

•

Turfmarktgarage (2024-2025): circa 266 parkeerplaatsen

•

Spui Centre garage (2024-2025): circa 367 parkeerplaatsen Deze garage bevat ook circa 600 fietsparkeerplaatsen welke onderdeel zijn van de 1.500 fietsparkeerplaatsen die vanuit de vastgoedexploitatie onder Amare worden gerealiseerd.

Toren C is de laatste van de ontwikkelplots die nog uitgegeven moeten worden. Het beoogde programma van deze locatie is een combinatie van hotel met woningbouw. Uitgifte is voorzien in 2022, maar het is niet zeker dat de gronduitgifte voor toren C in 2022 kan plaatsvinden. Eén van de sectoren die hard geraakt is door de Corona-crisis, is de horeca. Momenteel is nog onzeker of, en zo ja welke, gevolgen dit heeft voor de uitgifte van Toren C. Wijzigingen: Er hebben zich geen wijzigingen voorgedaan.

17

Saldo Saldo

30-04-2020

01-01-2021

Verschil

ORANJE

Nominale waarde

€ 7,20 mln. NEG

€ 8,45 mln. NEG

€ 1,25 mln. NEG

Contante waarde

€ 8,67 mln. NEG

€ 9,94 mln. NEG

€ 1,27 mln. NEG

Eindwaarde

€ 9,77 mln. NEG

€ 11,19 mln. NEG

€ 1,42 mln. NEG

Het saldo van de grondexploitatie is op contante waarde per 30-04-2020 met € 1,27 mln. nadeliger geworden tot € 9,94 mln. negatief. Wijzigingen: (alle wijzigingen zijn in nominale bedragen) Nadelige mutaties − Op de uitgegeven bouwkavel waren nog enkele kabels en leidingen aanwezig. Er is € 100.000 opgenomen voor het verplaatsen van deze kabels. − In verband met bouwterreinen voor de Toren A en B, zijn aanpassingen gedaan aan de Schedeldoekshaven. De HTM ondervindt hier schade van omdat zij langere rijtijden hebben. De schadeloosstelling van HTM is meerjarig opgenomen in de GREX, € 448.000 aan additionele kosten. Een risico die hiervoor gevormd was is komen te vervallen. − Er heeft een interne afdracht plaatsgevonden voor het gebruik van de openbare ruimte als bouwterrein. Deze kosten waren niet voorzien (€ 582.000). Een risico dat hiervoor gevormd was, is komen te vervallen. − Als gevolg van werkzaamheden en afsluitingen van de toegangstunnel loopt de Stadhuisgarage mogelijk enige omzet mis. Hiervoor is € 100.000 opgenomen in de GREX en een additioneel risico in het risicoprofiel. − Het project vergt als gevolg van de complexiteit een aanzienlijke inzet van het gemeentelijke apparaat. Daarnaast vereist het project op onderdelen specifieke kennis en expertise, welke extern ingehuurd moet worden. In de raming was opgenomen dat de inzet na 2020 afgebouwd zou kunnen worden.

De voortgang in het project is echter dusdanig dat een langere periode van intensieve inzet verwacht wordt. De ramingen zijn hierop aangepast, met als gevolg € 1,0 miljoen aan additionele plankosten. Een risico dat gevormd was inzake de plankosten is komen te vervallen. Voordelige mutaties: De exploitatie van de Turfmarktgarage was met een zeer conservatieve omzet opgenomen in de GREX. Ondanks dat de omzet het afgelopen jaar als gevolg van Corona sterk is teruggelopen, lijkt een minder conservatieve omzetverwachting voor de meerjarige exploitatie op zijn plaats. Vanaf 2022 is daarom een hogere omzet opgenomen. Vanwege de mogelijk gevolgen van de coronamaatregelen is dit voor 2021 nog niet doorgevoerd. De GREX vebetert hierdoor met circa € 1,3 miljoen. Als gevolg van de hogere omzet stijgt ook de afdracht aan Heijmans als mede-eigenaar van de garage.

18

Risico's bandbreedte saldo

ORANJE

. De risico’s op de grondexploitatie worden opgevangen door de Reserve Grondbedrijf. 30-04-2020

01-01-2021

Verschil

€ 5,7 mln. NEG

€ 6,2 mln. NEG

€ 0,6 mln. NEG

Best case saldo

€ 9,4 mln. NEG

€ 11,2 mln. NEG

€ 1,8 mln. NEG

MPG scenario

€ 15,4 mln. NEG

€ 17,4 mln. NEG

€ 2,0 mln. NEG

Worst case saldo

€ 21,8 mln. NEG

€ 23,3 mln. NEG

€ 1,5 mln. NEG

Impact (incl. pos. saldo) Bandbreedte (eindwaarde)

Het risicoprofiel van het project is met € 0,6 mln toegenomen tot € 6,2 mln. Wijzigingen: De volgende risico's zijn vervallen (voordelig voor het risicoprofiel): − Risico inzake schadevergoeding HTM, impact € 150.000. Heeft zich voor gedaan en is opgenomen in de begroting. − Tijdelijk beheer garages, impact € 75.000. Het beheer is in 2020 opnieuw aanbesteed, waarbij de beheerlasten zullen gaan dalen. − Kosten gebruik openbare ruimte, impact € 225.000. Heeft zich voor gedaan en is opgenomen in de begroting. − Onvoorzien over de plankosten, impact € 270.000. De plankosten zijn geactualiseerd, waarna dit onvoorzien niet meer nodig geacht wordt. Nieuwe risico's (nadelig voor risicoprofiel): − Uitwerken samenwerking ontwikkelende partijen, impact € 875.000. Er vinden een groot aantal bouwwerkzaamheden plaats direct naast en/of op elkaar. Werkzaamheden kunnen elkaar hierdoor hinderen of moeten anders uitgevoerd worden, waardoor de bouwkosten mogelijk toenemen. Hiervoor is een risico gevormd. − Op de geleverde kavels moesten na levering nog een beperkt aantal werkzaamheden uitgevoerd worden voordat hierop gebouwd kon worden. Het risico bestaat dat de koper van deze kavels hiervoor gecompenseerd moeten worden, impact € 53.000. − Ontwikkelende partijen hebben in het kader van de optimalisatie van Toren B en de daaronder gelegen Turfmarktgarage ook studies uitgevoerd naar de garage.

Het risico bestaat dat zij hiervoor gecompenseerd moeten worden, impact € 123.000. − In het kader van de realisatie van Toren B is ballast uit de Turfmarktgarage verplaats/afgevoerd door de ontwikkelende partij. Het risico bestaat dat zij hiervoor (gedeeltelijk) gecompenseerd moeten worden, impact € 109.000. − In de begroting is € 100.000 aan additionele raming opgenomen voor eventuele compensatie van de omzet verlies in de Stadhuisgarage als gevolg van werkzaamheden binnen het plangebied. Het risico bestaat dat additionele hinder ontstaat, impact € 38.000. Vervallen kans (nadelig voor risicoprofiel): − Er was een kans opgenomen inzake een hogere omzet in de Turfmarktgarage. Dit heeft zich voorgedaan en de ramingen in de begroting zijn aangepast. De kans komt hiermee te vervallen, impact € 90.000.

19

Proces en informatie

GROEN

Wijzigingen: Aan het schema zijn alle bestuurlijke stukken van 2020 toegevoegd.

20

Voortgang en planning Omzet 30-04-2020

01-01-2021

Verschil

ORANJE

Totaal kosten*

€ 72,9 mln.

€ 75,4 mln.

€ 2,5 mln.

Totaal opbrengsten

€ 65,8 mln.

€ 67,0 mln.

€ 1,2 mln.

Totaal omzet

€ 138,6 mln.

€ 142,4 mln.

€ 3,8 mln.

Planrealisatie

53%

51%

-/- 2 %

*exclusief te realiseren rentekosten Totale realisatie ligt op circa 51% van de geraamde omzet. Wijzigingen: Er hebben zich geen wijzigingen voorgedaan. Doordat de verwachte omzet als gevolg van de wijzigingen sterker gestegen is dan de boekwaarde, is het percentage licht afgenomen. Dit is een consequentie van de gekozen methodiek en is geen juiste weergave van de voortgang in het project.

21

Scheveningen Haven Algemeen

Financieel

Datum gegevens

31 december 2020

Looptijd

2020 - 2027

Projectnaam

Norfolk, A. Maasplein en NHH Boulevard

Omzet

€ 133,34 mln.

Projectkenmerk

Grondexploitatie

Planrealisatie

51 %

Programma

Stadsontwikkeling en wonen

Saldo eindwaarde

€ 34,76 mln. NEG

Portefeuillehouder

A. Mulder

Risicoprofiel (impact) € 0,36 mln. POS

Samenvatting

30-04-2020

31-12-2020

Maatschappelijke effecten

GROEN

GROEN

Inhoudelijke kaders

ORANJE

ORANJE

Saldo

GROEN

ORANJE

Risico's en bandbreedte saldo

GROEN

ORANJE

Proces en informatie

GROEN

GROEN

Voortgang en planning

ORANJE

ORANJE

Wijzigingen Naar aanleiding van het proces rond het Havenconvenant is met verschillende partijen in de haven gesproken over een programmawijziging van blok 3 op het voormalige Norfolkterrein. Besloten is om terug te vallen op de bestaande allonge op de realisatieovereenkomst. Dit onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. Daarom staat inhoudelijke kaders en risico's op oranje. Door de vertraging bij Amare, is het proces rondom het blok 3 (huidige Zuiderstrandtheater) ook vertraagd. Met De Zuid CV is een nieuwe planning afgesproken, maar wordt wel doorgesproken over een mogelijke schadeclaim als gevolg van deze vertraging. De planning kan op groen, maar het risico op een schadeclaim blijft op oranje. De nieuwe planning heeft een doorlooptijd tot 2027. Hierdoor nemen de plankosten toe en staat het saldo op oranje. De voortgang van het Noordelijk havenhoofd staat onder druk. De bouw van het hotel is inmiddels afgerond, de realisatie van de parkeergarage start echter later dan voorzien, namelijk in 2021. Hierdoor staat de voortgang en planning op oranje. Omschrijving

22

Het projectdocument Scheveningen Haven en bijbehorende stedenbouwkundig plan en grondexploitatie is op 17 februari 2012 door het college vastgesteld. Het bestemmingsplan is op 28 november 2013 vastgesteld door de gemeenteraad en op 15 juli 2015 onherroepelijk geworden. In 2013 zijn besluiten genomen en bestuurlijke afspraken gemaakt over de tijdelijke huisvesting van het Zuiderstrandtheater (ZST). Op 6 september 2016 is de herziening Scheveningen Haven 2016 vastgesteld door het college. In deze herziening zijn zowel de afspraken voor het Norfolkterrein als het Noordelijk havenhoofd opgenomen. Het gaat hier onder andere om: Norfolk De afspraken met De Zuid C.V. (samenwerking tussen MRP-D en Vorm Ontwikkeling) voor het Norfolk terrein voor de realisatie van de blokken 3, 4A, 4B en 4D zijn vastgelegd in een allonge op de realisatieovereenkomst. Hierbij is meer ruimte gecreërd voor havengebonden programma. De afspraken voor de ontwikkeling van blok 5 zijn vastgelegd met Stebru. Noordelijk havenhoofd De afspraken zijn vastgelegd in een gebiedsontwikkelingsovereenkomst (GOO) voor het Noordelijk havenhoofd met VolkerWessels Vastgoed (VWV) (blokken N1 tot en met N8). Deze GOO is 17 februari 2017 getekend.

23

Maatschappelijke effecten Onderdeel in de programmabegroting Het project valt onder programma Stadsontwikkeling en Wonen.

GROEN

Norfolk Voor het Norfolkterrein voert de gemeente de volledige grondexploitatie. De investeringen voor het herstel van de derde haven (kadeconstructies) is een zelfstandig investeringsproject. Noordelijk havenhoofd De ontwikkeling van het Noordelijk havenhoofd wordt door VolkerWessels uitgevoerd. In de grondexploitatie worden alleen de afspraken zoals vastgelegd in de grondontwikkelingsovereenkomst GOO verantwoord (uitgifte gronden en aanleg openbare ruimte). Relatie met doelen in beleidskaders Zoals opgenomen in diverse beleidskaders, zoals het Masterplan Scheveningen-Kust (RIS152547). Bij de stedelijke ontwikkeling van de gebieden rondom de haven is het accent meer op de economische functie van de haven gelegd. De inzet op maritieme economie leidt ook tot een andere vraag naar bedrijfsruimte. De uitwerking van het economische programma krijgt ten opzichte van eerdere plannen een verschuiving van retail en horeca naar bedrijfsruimte. Een andere economische functie stelt andere eisen aan de ruimte. De plannen worden aangepast aan de behoefte van de markt. Voor de locatie en de inpassing van het type bedrijfsactiviteiten moet een afweging plaatsvinden met het woningbouwprogramma. Het een en ander gebeurt binnen het kader van het vastgestelde bestemmingsplan. Voor het Noordelijk havenhoofd staat een omvangrijke gebiedsontwikkeling op stapel door VolkerWessels Vastgoed.

Dit betreft het bedrijfsprogramma voor het viscluster en voorziet in de ontwikkeling in een stedelijke programma met een hotel, restaurants, recreatiewoningen, bedrijfsruimte, leisure en een parkeergarage met een nader te bepalen programma op het dak. De aanleg van de openbare ruimte en de uitgifte van de gronden worden in de grex verantwoord. De investeringen met betrekking tot de visafslag (o.a. verbrede steiger langs het gebouw van de Visafslag) zijn zelfstandige investeringsprojecten. Relatie met doelen in projectkaders In 2012 is het projectdocument voor Scheveningen Haven vastgesteld. Daarna is er besluitvorming geweest rondom het tijdelijke Zuiderstrandtheater, voor de ontwikkeling van blok 6, een programmawijziging voor de blokken 7 en 8 en blok 4C. De ontwikkeling van maritieme bedrijvigheid, de planvorming voor het NHH en het naar voren trekken van de ontwikkeling van blok 5 zijn nu ook in het financiële kader opgenomen. Wijzigingen Niet van toepassing.

24

Inhoudelijke kaders

ORANJE

Het programma bestaat uit het 691 woningen, 47.680 m2 bvo niet-woningbouw programma en 1.847 gebouwde parkeerplaatsen. Het nog te realiseren programma omvat 250 woningen en 39.730 m2 nietwoningbouw. Norfolk

Het programma van het Norfolkterrein bestaat uit 691 woningen. 9,580 m² niet-woningbouw (ex woonwerkwoningen) en 900 parkeerplaatsen. De grondexploitatie heeft een doorlooptijd tot eind 2027 De blokken 4c, 6, 7 en 8 en verkoop van het voormalige Sluiswachtershuis zijn gerealiseerd. Blok 5 (Zeezicht) wordt in februari 2021 opgeleverd en blok 4a (Zuidhaven) rond de zomer 2021. Het programma in deze blokken bestaat uit: •

164 sociale woningen in blok 7 en 8 (Houtrustweg)

•

286 (extra) dure woningen in blok 4a, 4c, 7 en 8 (Kranenburgweg)

•

het zeilcentrum in blok 6 3.831 m² bvo bedrijfsruimte

•

680 m² bvo horeca, retail en kantoor in het Sluiswachtershuis

•

1104 m² bvo bedrijfs- en overige commerciele in blokken 4a en 5

Het programma in de blokken 3, 4b, 4d wordt momenteel in overleg met De Zuid uitgewerkt. Vooralsnog bestaat het programma uit: •

241 woningen

•

2.930 m² bvo maritieme bedrijvigheid

•

875 m² bvo horeca

•

375 m² bvo commercieel/kantoor

Belangrijke onderdelen zijn de uitwerking van havengebonden bedrijvigheid en parkeergarage onder blok 3. In de Realisatieovereenkomst en allonge hierop zijn afspraken gemaakt over een maximale bijdrage die de gemeente betaalt voor de parkeergarage

25

Verder zal de openbare ruimte op de Houtrustweg en de Kranenburgweg worden heringericht. Tevens is rekening gehouden met het aanpassen van de Hellingweg tot een 30km/uur straat en het aanpassen van de Duindorpdam. De vervanging van de kade van de 3e haven (investeringsproject) en de aanleg van een nieuwe warmtekoude-opslag-installatie (WKO) voor Duindorp door Vestia zijn van invloed op de uitvoerig van deze grondexploitatie. Het vervangen van de kade bestaat voor een deel uit een uitbreiding ten behoeve van de nieuwbouw. Herstel en uitbreiding zijn in de uitvoering een geheel dat lastig is te splitsen. Vanuit de grondexploitatie wordt een bijdrage gedaan aan het investeringsproject . Noordelijk Havenhoofd

Het te realiseren programma op het Noordelijk havenhoofd omvat 35.025 m²-bvo en 975 parkeerplaatsen Van dit programma is driesterrenhotel (10.800 m²-bvo) gerealiseerd. Van de bedrijfsruimten naast het hotel (3x Vis; 8.000 m²-bvo) is de eerst fase in aanbouw Voor de nieuwbouw van de KNRM (400 m²-bvo) aan het begin van Visafslagweg en de parkeergarage van een vergunning aangevraagd. Op basis van laatste normering zou een ovang van 840 plaatsen volstaan. Nader wordt bekeken of het wenselijk is de resterende 135 plaatsen op een later tijdstip te realiseren. Het resterende programma omvat 8.025 m² bvo horeca, bedrijfsruimten en kantoren (waaronder uitbreiding UFA) en 7.400 m² bvo recreatiewoningen. Verder zullen de Visafslagweg, Adriaan Maasplein en Boulevard worden heringericht. De renovatie Visafslaggebouw zelf en kade er achter zelf is geen onderdeel van de grondexploitatie Wijzigingen Na het MPG hebben geen wijzigingen plaats gevonden. Saldo Saldo

ORANJE 30 apr 2020

31 dec 2020

Verschil

MPG 2020

PR 2020

Nominale waarde

€ 29,35 mln. NEG

€ 30,67 mln. NEG

€ 1,33 mln. NEG

Contante waarde

€ 28,71 mln. NEG

€ 29,99 mln. NEG

€ 1,28 mln. NEG

Eindwaarde

€ 31,70 mln. NEG

€ 34,76 mln. NEG

€ 3,06 mln. NEG

Het gezamenlijk saldo van het Norfolkterrein en Noordelijk havenhoofd is bij het MPG 2020 € 29,99 mln. negatief op contante waarde. Dit saldo is gedekt door de Voorziening Negatieve Plannen (VNP). Ten opzichte van MPG 2020 is dit een nadelig verschil van € 1,28 mln.