RIS308380 bijlage

Ten slotte geeft een deel van de verhuurders aan dat handhaving bij huurders niet nodig is, omdat zij er als verhuurder of verhuurmakelaar voor zorgen dat alles keurig in orde is. Een van de corporaties die zijn geïnterviewd, pleit voor een volledig gelijk speelveld voor alle verhuurders, waarbij iedereen op dezelfde manier wordt gecontroleerd en bij misstanden wordt beboet.

Effectieve handhaving volgens marktpartijen Gevraagd naar wat effectieve vormen van handhaving zijn worden boetes en het verhogen van de pakkans genoemd. Veel verhuurders en verhuurmakelaars geven aan dat handhaving van de vergunningsplicht in hun ogen zeer lastig zal zijn voor de gemeente, om te beginnen omdat het volgens hen lastig is om te bepalen welke woningen nu precies tot het middensegment gerekend moeten worden. Marktpartijen die wel mogelijkheden zien om te controleren en te handhaven wijzen op de mogelijkheden van het koppelen van databronnen om verdachte gevallen te signaleren en vervolgens gericht te controleren.

Motivatie huurders om vergunning aan te vragen Zowel de geslaagde huurders als de woningzoekenden die zijn geïnterviewd, geven aan niet getwijfeld te hebben of te twijfelen over het aanvragen van de huisvestingsvergunning. Het is verplicht, dus men doet het. Ten aanzien van de geslaagde huurders moet worden aangetekend dat zij zijn geselecteerd door een steekproef onder huurders die het afgelopen jaar een vergunning hebben aangevraagd, en dus per definitie behoren tot de groep die zich aan de regels houdt.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

22

4 Ervaringen met proces en communicatie Geslaagde huurders, woningzoekenden en marktpartijen is gevraagd naar hun ervaringen met het proces van de aanvraag van de huisvestingsvergunning en de communicatie door de gemeente hierover.

4.1 Bekendheid met de regels Verhuurders en verhuurmakelaars De meeste verhuurders en verhuurmakelaars geven aan goed op de hoogte te zijn van de regelgeving rond de huisvestingsvergunning. Dit blijkt ook tijdens de gesprekken. Wel wordt aangegeven dat er op detailniveau soms nog onduidelijkheden zijn. Sommige kleine verhuurders geven aan minder goed op de hoogte te zijn van de precieze regels en geven ook aan dat de inspanning om dat allemaal bij te houden voor hen te groot is. Zij werken doorgaans met verhuurmakelaars die wel goed op de hoogte zijn.

Geslaagde huurders Geslaagde huurders die inmiddels met een huisvestingsvergunning wonen in een woning met een middenhuur, waren toen zij startten met het zoeken van hun woning meestal nog niet op de hoogte van de noodzaak om een huisvestingsvergunning aan te vragen. Zij werden doorgaans geïnformeerd door de verhuurmakelaar of doordat er in de advertentie voor de woning melding van werd gemaakt. Veel geslaagde huurders bevestigen dat de verhuurder of de verhuurmakelaar hen er op heeft gewezen dat ze een huisvestingsvergunning nodig hadden en dat ze dit anders niet hadden geweten.

Woningzoekenden Niet alle woningzoekenden die zijn geïnterviewd, waren op de hoogte van de verplichting van een huisvestingsvergunning voor het mogen huren van een woning met een middenhuur in Den Haag. Sommigen hebben er van gehoord maar zich er nog niet in verdiept, anderen zijn gaan kijken naar aanleiding van de uitnodiging om aan dit onderzoek mee te werken. Als men wel op de hoogte is van de huisvestingsvergunning, blijkt men ook niet altijd scherp te hebben hoe de regels precies zijn. Een van de woningzoekenden die zijn geïnterviewd, was er bijvoorbeeld van overtuigd dat de vergunningplicht niet voor hem zou gelden omdat er vrijstelling zou zijn voor mensen van 65 jaar of ouder.

4.2 Informatie en communicatie gericht op woningzoekenden en kandidaat-huurders Volgens marktpartijen De gemeentelijke website met uitleg over de huisvestingsvergunning is volgens een groot deel van de verhuurders en verhuurmakelaars duidelijk. Kleine verhuurders kunnen dit niet altijd beoordelen omdat de verhuurmakelaar het meeste contact met de potentiële huurders heeft, ook over de huisvestingsvergunning. Een deel van de verhuurmakelaars geeft aan dat zij een belangrijke rol spelen bij het informeren van huurders. De website is duidelijk, maar veel woningzoekenden weten niet dat voor delen van de huurvoorraad in Den Haag een huisvestingsvergunning nodig is en vinden dan ook de website niet. Sommige verhuurders en verhuurmakelaars vinden de website niet duidelijk. Er wordt vooral gewezen op de grens van 185 WWS-punten die in de beleving van deze marktpartijen voor woningzoekenden

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

23

onduidelijk is. Ook wordt gesignaleerd dat woningzoekenden van buiten Den Haag doorgaans niet weten van de huisvestingsvergunning.

Volgens geslaagde huurders De gemeentelijke website over de huisvestingsvergunning wordt door de geslaagde huurders duidelijk gevonden. Wel is er kritiek op de informatieverstrekking door de gemeente tijdens het proces van de afhandeling van de vergunningaanvraag. Geslaagde huurders hebben ervaren dat dit lang duurt en dat zij zelf veel moesten bellen om op de hoogte te blijven van de voortgang en de status. Medewerkers van de gemeente konden in de ervaring van meerdere geslaagde huurders die zijn geïnterviewd niet aangeven hoe lang het proces van de aanvraag nog zou duren. Hierbij speelt mee dat de afhandelingsperiode voor kandidaat-huurders spanning oplevert omdat het mogen bewonen van de woning die zij in moeilijke marktomstandigheden hebben bemachtigd ervan afhangt. Men wil snel weten waar men aan toe is. Een ander punt van kritiek van de geslaagde huurders is dat het via de website niet voldoende duidelijk zou zijn hoe het inkomen van een ZZP-er moet worden berekend. Ten slotte noemt een van de geslaagde huurders dat de vergunningaanvraag langer duurde dan nodig en gewenst was omdat de medewerker van de gemeente die een handtekening moest zetten met vakantie was.

Volgens woningzoekenden Meerdere woningzoekenden gaven aan de uitleg over de inkomenseisen op de website niet helemaal duidelijk te vinden. Specifiek wordt weer de situatie genoemd van ZZP-ers en wordt onduidelijkheid over het meerekenen van onregelmatigheidstoeslagen genoemd. Woningzoekenden die telefonisch navraag hebben gedaan hierover hebben ervaren dat de gemeente ook dan niet altijd uitsluitsel kon geven. De meeste woningzoekenden waren ook niet goed op de hoogte van de betekenis van de 185 WWSpunten. Vaak had men wel iets gelezen of gehoord, maar het niet precies begrepen. De rol van het huurteam In Den Haag is een huurteam actief dat huurders en aspirant-huurders kan helpen met de informatievoorziening over het huren van een woning in de stad en kan ondersteunen in het proces met de verhuurder en eventueel de gemeente. Het huurteam is bijvoorbeeld actief bij het ondersteunen van huurders die een conflict hebben met hun verhuurder. Geslaagde huurders en woningzoekenden is gevraagd of zij van het huurteam hebben gehoord en of zij weten welke ondersteuning het huurteam kan bieden. Geen van de geslaagde huurders en woningzoekenden die zijn geïnterviewd had gehoord van het huurteam in Den Haag.

Dat wil niet zeggen dat het huurteam geen rol speelt bij het ondersteunen van huurders in de middeldure huursector in Den Haag (dit onderzoek is immers een kwalitatief onderzoek), maar het is wel een aanwijzing dat de bekendheid van het huurteam onder huurders in het middensegment een aandachtspunt is.

4.3 Informatie en communicatie gericht op verhuurders Verhuurders en verhuurmakelaars hebben gemengde gevoelens bij de informatievoorziening door de gemeente en de wijze waarop is gecommuniceerd. Er wordt aangegeven dat in de eerste maanden veel nog niet duidelijk was. Sommige marktpartijen die zijn geïnterviewd hadden de indruk dat de gemeente de regels moest maken aan de hand van de vragen die er uit de markt kwamen. Voor een deel van de verhuurders is nog steeds niet alles duidelijk. Het gaat dan met name om uitzonderingssituaties, bijvoorbeeld hoe de regels zijn als er iemand intrekt bij een bestaande huurder, hoe moet worden omgegaan met wisselende inkomens en welke onderdelen van een inkomen meetellen (reiskostenvergoeding, provisie, de 30%-regeling voor expats, etc.). Institutionele beleggers die zijn geïnterviewd, geven aan dat zij eerder bij het proces van de invoering van de huisvestingsvergunning betrokken hadden willen zijn. Dit gebeurde in hun beleving in een heel laat

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

24

stadium. Het beeld dat grote verhuurders en verhuurmakelaars hebben, is dat zij goed op de hoogte zijn maar dat dat niet voor alle kleinere particuliere verhuurders geldt. De kleine particuliere verhuurders die zijn geïnterviewd, geven aan dat de regels voor hen duidelijk zijn en dat de communicatie door de gemeente goed is. Onduidelijkheid over noodzaak getekend huurcontract Zowel de geslaagde huurders als de verhuurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd, zijn in de veronderstelling dat de huisvestingsvergunning alleen kan worden aangevraagd als een getekend huurcontract wordt voorgelegd. Deze veronderstelling speelt breed onder de partijen die zijn geïnterviewd. Op de website voor de huisvestingsvergunning is weliswaar aangegeven dat ook een schriftelijke verklaring van de verhuurder volstaat, maar kennelijk is dit niet duidelijk voor partijen. De passage op de website over de benodigdheden voor de aanvraag begint met ‘Een kopie van het huurcontract, ondertekend door de huurder en verhuurder.’ Daarna volgt een zin over de schriftelijke verklaring van de verhuurder als alternatief, maar deze zin wordt kennelijk niet gelezen of niet goed begrepen. Het herschrijven van dit onderdeel van de website zou voor veel duidelijkheid kunnen zorgen en veel onrust kunnen wegnemen.

4.4 Het vergunningproces voor huurders De geslaagde huurders die zijn geïnterviewd, zijn wat verdeeld over het verloop van het vergunningproces. Voor een deel van hen verliep het soepel en was de afhandelingstermijn naar tevredenheid. Voor anderen liep het minder goed. Een van de huurders die zijn geïnterviewd, kwam moeilijk uit het aanvraagformulier op de website omdat voor deze persoon onduidelijk was hoe sommige vragen beantwoord moesten worden. Deze persoon had graag de mogelijkheid gehad het formulier samen met een medewerker van de gemeente telefonisch of face-to-face in te vullen. Het beeld is dat in de periode vlak na de invoering van de huisvestingsvergunning de doorlooptijden nog wat langer waren. Geslaagde huurders die in die periode de huisvestingsvergunning hebben aangevraagd wijzen ook op lange doorlooptijden, van 6 weken of meer. Maar geslaagde huurders die later de vergunning hebben aangevraagd zijn toch verdeeld. Voor sommigen is een doorlooptijd van drie tot vier weken prima acceptabel, anderen geven aan veel stress te hebben ondervonden omdat het wel drie weken duurde voor de vergunning werd verstrekt. Het hangt ook samen met de afspraken die de huurder heeft gemaakt met de verhuurder van de woning die bij verhuizing wordt achtergelaten. Huurders proberen een dubbele maandhuur te vermijden en plannen de overgang krap in.

Dan ontstaat spanning als niet precies kan worden aangegeven wanneer de huisvestingsvergunning zal worden verstrekt.

4.5 Het vergunningproces voor verhuurders De meeste verhuurders en verhuurmakelaars gaan als volgt te werk: • De kandidaat-huurder wordt gevraagd aan te tonen dat het inkomen valt binnen de inkomensgrenzen die gelden voor de huisvestingsvergunning. • Als de verhuurder/verhuurmakelaar er van is overtuigd dat het inkomen passend is, wordt het huurcontract getekend. • De kandidaat-huurder is verantwoordelijk voor het aanvragen van de huisvestingsvergunning. Het getekende huurcontract wordt volgens de regels meegestuurd bij de aanvraag van de vergunning. • De verhuurder overhandigt de sleutel pas als de huisvestingsvergunning kan worden overlegd. • Als de vergunning onverhoopt toch niet wordt verstrekt, wordt het huurcontract ontbonden.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

25

De corporaties hebben een mandaat om zelf de huisvestingsvergunning te verlenen als aan de inkomenseisen wordt voldaan. Als dit het geval is wordt de vergunning verstrekt en gelijk het contract getekend.

Verantwoordelijkheid en rolopvatting De verhuurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd, zijn unaniem van mening dat de uiteindelijke verantwoordelijkheid voor de aanvraag van de huisvestingsvergunning bij de kandidaat-huurder ligt. Sommige marktpartijen ontzorgen hierbij weliswaar, maar zijn niet eindverantwoordelijk. • Een van de verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd, gaat verder in de dienstverlening en regelt de aanvraag van de huisvestingsvergunning voor de kandidaat-huurder. Deze partij betaalt ook de kosten voor de huisvestingsvergunning bij de gemeente voor de kandidaat-huurder. • Ook zijn er verhuurders die de aanvraag voor de kandidaat-huurder klaarmaken en de kandidaathuurder vervolgens vragen de aanvraag in te dienen bij de gemeente. • Daarnaast zijn er verhuurders en verhuurmakelaars die de kandidaat-huurder de aanvraag laten opstellen, maar deze voor verzending nog een keer checken voor de kandidaat-huurder. Verhuurders geven aan zelf verantwoordelijk te zijn om er voor te zorgen dat er geen vergunningplichtige woningen worden verhuurd zonder huisvestingsvergunning. Daarbij wordt ook weer gewezen op de boete die aan verhuurders kan worden opgelegd. Verhuurmakelaars zien het als hun verantwoordelijkheid om kandidaat-huurders goed te informeren over de verplichting een huisvestingsvergunning aan te vragen.

Misstanden? Verhuurders en verhuurmakelaars is gevraagd naar hun beelden over de mate waarin het voorkomt dat zonder huisvestingsvergunning woningen in het middenhuursegment in Den Haag worden verhuurd. Een deel van de partijen die zijn geïnterviewd, geeft aan hier geen antwoord op te kunnen geven omdat men er geen beeld van heeft. Een aantal speculeert dat het voorkomt zonder te bevestigen dat men hier echt weet van heeft. Een aantal geeft aan te weten dat dit gebeurt en een aantal geeft aan te weten dat het niet gebeurt of heeft in elk geval nooit iets gemerkt. Verhuurders en verhuurmakelaars die het beeld hebben dat het voorkomt dat woningen in het middenhuursegment zonder huisvestingsvergunning worden verhuurd, wijzen met name naar de (kleinere) particuliere verhuurders, die niet bedrijfsmatig verhuren. Ook is het bij verhuurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd bekend dat kandidaathuurders er soms op aandringen een vergunningplichtige woning te verhuren zonder huisvestingsvergunning omdat zij niet aan de inkomenseisen voldoen.

Wens mandaat grote verhuurders Woningcorporaties zijn in Den Haag zoals aangegeven gemandateerd huisvestingsvergunningen te verstrekken. Institutionele beleggers die zijn geïnterviewd, wijzen er op dat zij het logisch zouden vinden als zij ook gemandateerd zouden worden om zelf de huisvestingsvergunning te verstrekken. Dat maakt het proces voor hen en hun kandidaat-huurders efficiënter en beter beheersbaar. Zij wijzen er daarbij ook op dat woningcorporaties een onkostenvergoeding krijgen voor het afhandelen van de huisvestingsvergunning, terwijl commerciële verhuurders niet gecompenseerd worden voor hun inspanningen rond de aanvraag. Er wordt op gewezen dat op dit punt een gelijk speelveld nodig is.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

26

5 Oordeel en verbetervoorstellen geslaagde huurders, woningzoekenden en verhuurders Ter afsluiting van de interviews is geslaagde huurders en marktpartijen gevraagd hun overall oordeel te geven over de huisvestingsvergunning in het licht van de doelen die ermee worden beoogd en is hen gevraagd naar verbetervoorstellen.

5.1 Oordeel verhuurders over de huisvestingsvergunning Verhuurders en verhuurmakelaars zijn overwegend maar beperkt positief of zelfs negatief over de huisvestingsvergunning: • De huisvestingsvergunning helpt volgens een deel van de verhuurders en verhuurmakelaars wel iets voor huishoudens met een middeninkomen, maar gezien de situatie in Den Haag is het een druppel op een gloeiende plaat. • De huisvestingsvergunning zou volgens sommige verhuurders kunnen werken, maar of dat echt het geval is moet de komende jaren gaan blijken. Het is te vroeg om er iets over te zeggen. • De huisvestingsvergunning is volgens sommige verhuurders en verhuurmakelaars positief voor de huurder, negatief voor de verhuurder. • Een deel van de verhuurders is principieel tegen regulering in de vrije huursector. • De huisvestingsvergunning is volgens een deel van de verhuurders en verhuurmakelaars niet te handhaven en leidt daardoor tot oneerlijke situaties. • Er wordt op gewezen dat de huisvestingsvergunning een negatief effect op de doorstroming in de middenhuur heeft doordat huurders die teveel verdienen voor een middeldure huurwoning niet meer verhuizen. • De huisvestingsvergunning dupeert volgens een deel van de gesprekspartners verhuurders en verhuurmakelaars doordat het meer administratief werk oplevert en doordat het aantal beschikbare kandidaat-huurders afneemt.

• De huisvestingsvergunning zorgt er volgens sommige verhuurders en verhuurmakelaars voor dat expats niet meer terecht kunnen in het middeldure huursegment en uitwijken naar omliggende gemeenten. • Corporaties wijzen er op dat er bij de huisvestingsvergunning voor het middenhuursegment geen enkele ruimte is voor vrije toewijzing. In het gereguleerde huursegment hebben corporaties de beleidsruimte om een klein deel van de vrijkomende voorraad toe te wijzen aan huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. Ook bij passend toewijzen is een 5% foutmarge van toepassing. Bij de huisvestingsvergunning zoals de gemeente Den Haag die heeft ingesteld voor het middenhuursegment, is er geen enkele marge. Dit wordt als een knelpunt ervaren.

5.2 Oordeel geslaagde huurders over de huisvestingsvergunning Geslaagde huurders die zijn geïnterviewd zijn deels positief over de mate waarin de huisvestingsvergunning hen heeft geholpen bij het kunnen huren van hun woning in het middenhuursegment:

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

27

•

Een van de geslaagde huurders heeft ervaren dat voor de huisvestingsvergunning werd ingevoerd, de woning altijd naar de gegadigde met het hoogste inkomen ging. Toen de huisvestingsvergunning werd ingevoerd slaagde deze persoon wel snel omdat andere gegadigden een te hoog inkomen hadden. • Een van de geslaagde huurders verwacht dat zonder de huisvestingsvergunning alleen veel duurdere woningen beschikbaar zouden zijn. Maar ze zijn ook kritisch of weten het niet: • Een deel van de geslaagde huurders ziet geen verband tussen de huisvestingsvergunning en het vinden van een woning. De vergunning is iets wat moet, maar het doel ervan en de bijdrage aan de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen is niet duidelijk.

5.3 Verbetervoorstellen verhuurders, woningzoekenden en verhuurmakelaars Reguleren prijs-kwaliteitverhouding In het beeld van sommige verhuurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd, is in Den Haag de balans tussen de huurprijs die wordt betaald in relatie tot de kwaliteit van de woning uit balans. Door de betreffende verhuurders en verhuurmakelaars is de suggestie gedaan de prijs-kwaliteitverhouding in de vrije huursector te gaan reguleren, door het maximeren van huurprijzen in de vrije huursector zoals ook in de sociale huursector gebeurt. Dat vraagt in de optiek van verhuurders en verhuurmakelaars die dit noemen wel om een aangepaste puntentelling die recht doet aan de specifieke situatie in de vrije huursector. Zij wijzen op het belang van het op de juiste wijze waarderen van gemeubileerde woningen, maar ook op het feit dat het huidige Woningwaarderingsstelsel geen punten toekent aan een moderne WKO-installatie. Een woningwaarderingsstelsel voor het middenhuursegment is overigens niet iets wat op het niveau van de gemeente Den Haag geregeld kan worden, maar vraagt aanpassing van de landelijke wet- en regelgeving. Een van de corporaties die zijn geïnterviewd, waarschuwt voor het uitbreiden van de grens van de gereguleerde huursector naar boven omdat dit mogelijk ook leidt tot prijsstijgingen in het sociale segment (“Dan wordt € 950 de nieuwe liberalisatiegrens”).

Inkomensgrenzen aanpassen Sommige verhuurders en verhuurmakelaars doen de suggestie om de inkomensgrens voor met name meerpersoonshuishoudens te verhogen. Dan krijgen huishoudens die nu een te hoog inkomen hebben toegang tot de woningen die weliswaar 185 WWS-punten hebben en onder de huisvestingsvergunning vallen, maar een huur hebben van € 1.200 of € 1.300.

Afstemmen over inkomenstoets Corporaties die zijn geïnterviewd, hebben behoefte om nader met de gemeente af te stemmen over hoe het inkomen van aspirant-huurders wordt getoetst. Zij hebben zoals beschreven een iets andere benadering (die ook in de gereguleerde huursector wordt gehanteerd) en wijzen op het belang van een eenduidige methode.

Ruimte om beargumenteerd te mogen afwijken Corporaties wijzen er op dat er in de sociale huursector in de woningtoewijzing ruimte is om (beargumenteerd) af te wijken van de toewijzingseisen. Een klein deel van de voorraad kan vrij worden toegewezen.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

28

Bij de huisvestingsvergunning voor het middenhuursegment is die ruimte er niet. Dit zou in de optiek van de corporaties die zijn geïnterviewd wel wenselijk zijn.

Langere geldigheidsduur vergunning Het komt volgens verhuurders en verhuurmakelaars bij nieuwbouwprojecten voor dat de periode tussen het tekenen van het huurcontract en het betrekken van de woning langer is dan de geldigheid van de huisvestingsvergunning. Sommige verhuurders die zijn geïnterviewd, hebben het beeld dat in dat geval een tweede keer een huisvestingsvergunning moet worden aangevraagd. Overigens heeft de gemeente het beleid dat nooit een tweede vergunningaanvraag nodig is bij nieuwbouw, maar kennelijk is dit bij de betreffende verhuurders niet bekend.

Eenduidig omgaan met puntentelling monumenten Monumenten krijgen in het Woningwaarderingsstelsel een toeslag om te compenseren voor de extra (onderhouds)kosten die het beheren van een monument met zich meebrengt. Sommige verhuurders geven aan dat de gemeente deze toeslag niet meerekent bij het bepalen of een woning vergunningplichtig is en pleiten ervoor hier eenduidig mee om te gaan.

5.4 Verbetervoorstellen geslaagde huurders Verhuurders vergunning laten aanvragen Geslaagde huurders doen de suggestie verhuurders de leidende rol te geven in de aanvraag van de huisvestingsvergunning. Dat scheelt individuele kandidaat-huurders in hun beleving veel uitzoekwerk en verhuurders controleren de inkomens van kandidaat-huurders toch al.

Korte afhandelingsperiode vergunning De doorlooptijd van de aanvraag is voor sommige geslaagde huurders een aandachtspunt. Zij vragen om een zo kort mogelijke doorlooptijd en het actief informeren van aanvragers over de status van de aanvraag.

Vergunning loskoppelen van woning Verder wordt voorgesteld de huisvestingsvergunning los te koppelen van de woning, en een soort ‘huurpas’ in te voeren die kan worden aangevraagd bij de gemeente en die wordt verstrekt als de kandidaathuurder in aanmerking komt voor een middeldure huurwoning. Deze ‘huurpas,’ met uiteraard een bepaalde geldigheidstermijn, kan dan als verklaring aan verhuurders worden overlegd. Geslaagde huurders geven aan dat dan voorkomen zou worden dat er al een huurcontract getekend moet worden voor zeker is dat de kandidaat-huurder de woning ook mag gaan bewonen. Dit is een situatie die bevreemdend is voor geslaagde huurders die zijn geïnterviewd. Overigens klopt de aanname niet dat er al een getekend huurcontract moet zijn om een huisvestingsvergunning aan te kunnen vragen. Echter is dit bij veel geslaagde huurders en verhuurders niet bekend (zie ook paragraaf 4.3).

Flexibeler omgaan met inkomensgrens De suggestie wordt gedaan om niet met een harde inkomensgrens te werken, maar met een bandbreedte. Dit zou mensen met een wisselend inkomen helpen.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

29

Inzicht in regionaal aanbod Er wordt gevraagd om een regionaal inschrijfsysteem met een centrale website. Het is nu voor woningzoekenden erg veel werk om alle verschillende websites in de gaten te kunnen houden en snel genoeg te kunnen reageren.

Betere informatie over berekenen inkomen Er wordt op gewezen dat de informatie op de website over het berekenen van het inkomen duidelijker kan.

Telefonisch en face-to-face inschrijven De suggestie wordt gedaan om ook de mogelijkheid te bieden om de aanvraag telefonisch of face-to-face met een medewerker van de gemeente in te vullen. Dat maakt het voor sommige kandidaat-huurders veel eenvoudiger omdat vragen direct kunnen worden beantwoord.

Vergunning noemen in advertenties De suggestie wordt gedaan om verhuurders te verplichten bij advertenties van woningen die het betreft aan te geven dat een huisvestingsvergunning nodig is en een link te laten opnemen naar de gemeentelijke website met informatie.

Informatie linken aan webpagina gemeente De suggestie wordt gedaan om op de webpagina met informatie over de huisvestingsvergunning links op te nemen naar andere gemeentelijke webpagina’s over bijkomende kosten als afvalstoffenheffing en dergelijke.

Daadwerkelijk handhaven De suggestie wordt gedaan om daadwerkelijk te gaan handhaven om er zo voor te zorgen dat “een echt eerlijke situatie ontstaat”.

Duidelijkheid over bijkomende kosten De suggestie wordt gedaan om verhuurders te verplichten duidelijk te communiceren over bijkomende kosten zoals servicekosten.

Huurprijzen reguleren en beperken kosten De gemeente wordt gevraagd de huurprijzen te reguleren en ervoor te zorgen dat een woning met 185 WWS-punten ook een huur heeft van rond € 950. De suggestie wordt gedaan er als gemeente voor te zorgen dat verhuurders en verhuurmakelaars geen honderden euro’s administratie- en bemiddelingskosten in rekening kunnen brengen. Ook de kosten die een kandidaat-huurder aan de gemeente moet betalen voor de aanvraag van de huisvestingsvergunning worden door sommige van de geïnterviewde geslaagde huurders hoog gevonden. De suggestie wordt gedaan om, net als in Berlijn, de huren in de vrije sector voor een aantal jaar te bevriezen om verdere stijging tegen te gaan.

5.5 Alternatieven om de positie van middeninkomens te verbeteren Verhuurders en verhuurmakelaars is gevraagd om aan te geven of zij alternatieven zien voor de huisvestingsvergunning om de concurrentiepositie van huishoudens met een middeninkomen in Den Haag te

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

30

verbeteren. Veel van de suggesties die worden gedaan, hebben betrekking op het toevoegen van meer aanbod, in de vorm van nieuwbouw en transformatie en door terug te komen op de beslissing om het splitsen van grote woningen niet toe te staan. Verhuurders wijzen er op dat de gemeente met de grondkosten kan sturen op het mogelijk maken van het toevoegen van woningen met een lagere huurprijs. Grote verhuurders wijzen op de mogelijkheid bij grotere bouwprojecten heldere afspraken te maken over het percentage middenhuur en over de periode dat deze woningen in het middenhuursegment moeten blijven.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

31

6 Aandachtspunten en aanbevelingen Op basis van de verzamelde inzichten doen wij enkele aanbevelingen. •

•

•

•

•

•

Het beeld dat uit dit kwalitatieve onderzoek naar voren komt, is dat er in Den Haag sprake is van een breed onderschreven grote krapte in het middenhuursegment. De vraag is groot en het aanbod relatief beperkt. Daarbij is het belangrijk in het oog te houden dat veel woningen die door de gemeente op basis van het aantal WWS-punten gerekend worden tot het middenhuursegment, een feitelijke huurprijs hebben in het dure huursegment. Dit betekent dat het voor huishoudens met een middeninkomen betaalbare deel van het middenhuursegment nog kleiner is en dat het zeer aannemelijk is dat veel huishoudens met een middeninkomen hoge tot zeer hoge woonquotes hebben2. Het toevoegen van woningen in het middenhuursegment is daarom de belangrijkste manier om de huidige krapte te verminderen. Uit de gesprekken komt naar voren dat de huren van woningen met een puntenaantal vlak boven 185 vaak relatief hoog zijn omdat deze woningen niet onder de vergunningsplicht vallen. Hierdoor zou een gat ontstaan in de beschikbaarheid van woningen met meer dan 185 WWS-punten en een huur net boven de grens van de middenhuur.

Als dat aan de orde is, heeft dat een negatief effect op de mogelijkheden van huishoudens met een inkomen net boven de grens voor de huisvestingsvergunning en zou dat remmend kunnen werken op de doorstroming van mensen met een hoger inkomen vanuit de middeldure huursector naar de dure huursector. Het is belangrijk verder te onderzoeken op welke schaal dit daadwerkelijk speelt. Verhuurders geven aan dat huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens voor een woning in het middenhuursegment door de huisvestingsvergunning tussen wal en schip vallen. Dit heeft er mee te maken dat veel woningen die op grond van het aantal WWS-punten vergunningplichtig zijn, verhuurd worden voor een hogere huur. Deze huurders hebben daardoor geen toegang tot een deel van de huurwoningvoorraad die op basis van de gevraagde markthuur past bij hun inkomen. Dit is een groep die aandacht behoeft. Een belangrijk aandachtspunt bij het toevoegen van woningen in het middenhuursegment is dat ook de woonkwaliteit aansluit bij de behoefte van de doelgroepen. Het is eenvoudiger om kleine woningen met een puntenaantal van 185 of minder toe te voegen, dan grote woningen.

Zoals uit de gesprekken naar voren komt, betreft het grootste deel van de vraag naar woningen in het middenhuursegment kleinere huishoudens; toch ervaren verhuurders en verhuurmakelaars ook onder gezinnen behoefte aan woningen met een middenhuur. Deze behoefte blijkt ook uit analyses op basis van het WoON 2018. De scherpe inkomensgrenzen die worden gehanteerd, zorgen er volgens verhuurders en verhuurmakelaars voor dat huishoudens met een hoog bruto salaris en een relatief laag besteedbaar inkomen moeilijker een voor hen betaalbare woning in Den Haag kunnen vinden. Meerdere marktpartijen signaleren zoals beschreven dat expats zich voor woonruimte richten op omliggende gemeenten en dat jonge mensen met een hoge studieschuld tussen wal en schip raken. Dit is een ontwikkeling die aandacht behoeft. Kandidaat-huurders worden door verhuurders en verhuurmakelaars geïnformeerd over de huisvestingsvergunning, maar in het begin van het zoekstadium, als zij zich vooral via websites oriënteren op een huurwoning in Den Haag, weten veel woningzoekenden nog niet van de eis om een huisvestingsvergunning aan te vragen voor een woning met een middenhuur. Als verhuurders en verhuurmakelaars bij woningen die het betreft in de advertentie duidelijk aangeven dat voor de

2 Analyses op basis van het WoON 2018 bevestigen dit.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

32

•

•

•

•

•

•

•

woning een huisvestingsvergunning is vereist, zou dat voor veel duidelijkheid bij gegadigden zorgen. Verzoek daarom als gemeente verhuurders en verhuurmakelaars om dit op te nemen. Zowel de geslaagde huurders als de verhuurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd, zijn in de veronderstelling dat de huisvestingsvergunning alleen kan worden aangevraagd als een getekend huurcontract wordt voorgelegd. Deze veronderstelling speelt breed onder de partijen die zijn geïnterviewd. Op de website voor de huisvestingsvergunning is weliswaar aangegeven dat ook een schriftelijke verklaring van de verhuurder volstaat, maar kennelijk is dit niet duidelijk voor partijen. Het herschrijven van dit onderdeel van de website zou voor veel duidelijkheid kunnen zorgen en veel onrust kunnen wegnemen. Met name in het geval van ZZP-ers blijkt niet altijd duidelijk te zijn hoe het inkomen voor de inkomenstoets moet worden berekend. Zowel geslaagde huurders als verhuurders/verhuurmakelaars noemen dit. De informatievoorziening behoeft op dit punt kennelijk verbetering, zodat het voor kandidaathuurders en verhuurders in elke situatie duidelijk is hoe het inkomen berekend moet worden.

De huisvestingsvergunning zorgt soms voor extra onzekerheid bij kandidaat-huurders die in moeilijke marktomstandigheden een woning hebben gevonden en niet helemaal zeker weten of ze ook toestemming krijgen die woning te gaan bewonen. Duidelijke communicatie over de termijn waarbinnen de vergunningaanvraag wordt afgehandeld en dus over het moment dat de toekenning of afwijzing zal worden gegeven, geeft doorstromende huurders de mogelijkheid om het moment van het opzeggen van de huur van de oude woning zo voordelig mogelijk te plannen. Tijdens de gesprekken is naar voren gekomen dat in het geval van nieuwbouwprojecten het moment tussen het tekenen van het huurcontract/de aanvraag van de huisvestingsvergunning en de daadwerkelijke oplevering van de woning langer is dan de geldigheid van de huisvestingsvergunning. Sommige verhuurders die zijn geïnterviewd hebben het beeld dat in dat geval een tweede keer een huisvestingsvergunning moet worden aangevraagd. Het verdient aanbeveling verhuurders op dit punt nader te informeren. Zowel geslaagde huurders als verhuurders geven aan dat handhaving nodig is om ervoor te zorgen dat iedereen zich aan de regels houdt. Zichtbare handhaving maakt dat van sancties werkelijk een preventieve werking uitgaat.

Gedacht kan worden aan steekproefsgewijze controle van verhuringen waar geen vergunning is aangevraagd en waar uit gemeentelijke data blijkt dat mogelijk sprake is van een woning die tot het middenhuursegment behoort. Het blijkt dat corporaties die zijn geïnterviewd een wat andere benadering hebben bij het bepalen van het toetsinkomen voor de huisvestingsvergunning. Zij hanteren dezelfde benadering als voor kandidaat-huurders die in aanmerking willen komen voor een sociale huurwoning. Er is behoefte aan nadere afstemming hierover. Het blijkt uit de gevoerde gesprekken dat woningzoekenden slecht bekend zijn met het huurteam in Den Haag. Als het huurteam een rol van betekenis moet spelen voor huurders die zich richten op het middenhuursegment, moeten het huurteam en de diensten die het biedt onder deze groep voldoende bekend zijn. Dat vraagt aandacht.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

33