RIS308380 bijlage

Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen Gemeente Den Haag

15 oktober 2020 x

DATUM

15 oktober 2020

TITEL

Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

OPDRACHTGEVER

Gemeente Den Haag

AUTEUR(S)

Jeroen Lijzenga

PROJECTNUMMER

518.109

STATUS

x

Inhoud Samenvattende conclusies en aanbevelingen

4

1

Inleiding 1.1 Aanleiding en vraag 1.2 Aanpak 1.3 Leeswijzer

8 8 9 10

2

Druk op het middeldure huursegment in Den Haag 2.1 Aanbod in het middenhuursegment 2.2 Ervaringen van geslaagde huurders en woningzoekenden 2.3 Verschillen binnen de stad 2.4 Ervaringen met de huisvestingsvergunning bij het vinden van een woning

11 11 12 14 14

3

Effectiviteit en (neven)effecten van de huisvestingsvergunning 3.1 Effecten voor huishoudens met een middeninkomen 3.2 Effecten voor andere groepen op de Haagse woningmarkt 3.3 Effecten op de bedrijfsvoering van verhuurders 3.4 Handhaving

16 16 19 20 22

4

Ervaringen met proces en communicatie 4.1 Bekendheid met de regels 4.2 Informatie en communicatie gericht op woningzoekenden en kandidaat-huurders 4.3 Informatie en communicatie gericht op verhuurders 4.4 Het vergunningproces voor huurders 4.5 Het vergunningproces voor verhuurders

23 23 23 24 25 25

5

Oordeel en verbetervoorstellen geslaagde huurders, woningzoekenden en verhuurders 27 5.1 Oordeel verhuurders over de huisvestingsvergunning 27 5.2 Oordeel geslaagde huurders over de huisvestingsvergunning 27 5.3 Verbetervoorstellen verhuurders, woningzoekenden en verhuurmakelaars 28 5.4 Verbetervoorstellen geslaagde huurders 29 5.5 Alternatieven om de positie van middeninkomens te verbeteren 30

6

Aandachtspunten en aanbevelingen

32

Samenvattende conclusies en aanbevelingen Aanleiding Den Haag heeft in haar huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen geregeld. De huisvestingsvergunning borgt dat woningen in het middeldure huursegment worden verhuurd aan huishoudens met een middeninkomen. De huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen is onderdeel van de Woonagenda 2020 - 2023. De gemeente voert nu een nulmeting van de evaluatie van de huisvestingsvergunning uit. Onderdeel daarvan is dit kwalitatieve onderzoek, dat inzicht geeft in de ervaringen van makelaars, verhuurders en geslaagde huurders met de huisvestingsvergunning, en hun beeld van de bijdrage van de huisvestingsvergunning aan het verbeteren van de positie van huurders met een middeninkomen op de Haagse woningmarkt.

Effectiviteit van de huisvestingsvergunning Verhuurders en verhuurmakelaars zijn verdeeld over de effectiviteit van de huisvestingsvergunning voor woningen met een middenhuur. • Een deel van hen geeft aan dat de huisvestingsvergunning er inderdaad voor zorgt dat huishoudens met een middeninkomen meer kans maken op het vinden van een woning omdat het deel van de voorraad dat onder de huisvestingsvergunning valt nu toegankelijk is voor een kleinere groep woningzoekenden. De slaagkans neemt dan toe. • Verhuurders en verhuurmakelaars die van mening zijn dat de huisvestingsvergunning niet effectief is, geven aan dat de markt zo krap is dat het ondanks de huisvestingsvergunning nog steeds erg moeilijk is voor huishoudens met een middeninkomen om een woning te vinden. Alleen het toevoegen van voldoende woningen biedt volgens deze verhuurders en verhuurmakelaars soelaas. Daarnaast wordt door een deel van de verhuurders en verhuurmakelaars aangegeven dat de huisvestingsvergunning helemaal geen effect heeft. • Toch blijkt uit de gevoerde gesprekken dat sommige verhuurders anticiperen op meer ruimte in het middenhuursegment door huren te verlagen. Voor geslaagde huurders en woningzoekenden is het moeilijk een beschouwing te geven op de effectiviteit van de huisvestingsvergunning.

Er wordt genoemd dat de huisvestingsvergunning er voor zorgt dat woningen die in de beleving van de betreffende huurders eerst automatisch naar de gegadigde met het hoogste inkomen zouden zijn gegaan, nu werden toegewezen aan een huurder met een middeninkomen. Er wordt genoemd dat huurders het beeld hebben dat zonder de huisvestingsvergunning alleen veel duurdere woningen beschikbaar zouden zijn. De meeste geslaagde huurders en woningzoekenden die zijn geïnterviewd, hebben geen beeld van het effect van de vergunning op hun kansen om een betaalbare huurwoning te vinden.

Neveneffecten Naast de beoogde effecten worden door verhuurders en verhuurmakelaars ook neveneffecten gesignaleerd: • Er wordt op gewezen dat door de huisvestingsvergunning huurders met een hoger inkomen die in een woning met een middenhuur wonen niet meer verhuizen. Immers, zij kunnen bij verhuizing alleen maar terecht in een woning met een dure huur. Het middenhuursegment raakt daardoor op

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

4

•

•

slot, er komen minder woningen vrij en de kansen voor huishoudens met een middeninkomen nemen daardoor in de optiek van de verhuurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd juist af. Verhuurders signaleren dat in het segment van woningen met net iets meer dan 185 WWS-punten de huren meteen veel hoger worden. Er ontstaat volgens hen als het ware een vacuüm in het segment boven 185 WWS-punten. Een deel van de verhuurders die zijn geïnterviewd, handelt zelf ook zo. Huishoudens die net op de grens zitten met hun inkomen, hebben daardoor volgens deze verhuurders zeer weinig mogelijkheden op de huurmarkt. Verhuurders en verhuurmakelaars wijzen er ook op dat huishoudens die de gemeente wil helpen nu zijn aangewezen op een dure woning omdat ze teveel verdienen. Zij doelen op huishoudens met twee kleine inkomens die samen net boven de inkomensgrens voor de huisvestingsvergunning uitkomen en daardoor geen vergunning kunnen krijgen; “de agent en de verpleegster die samenwonen”. Formeel behoren deze huishoudens volgens de inkomensgrenzen die de gemeente heeft gesteld niet tot de doelgroep voor het middenhuursegment. Als inderdaad sprake is van een vacuüm in het segment van woningen net boven 185 WWS-punten, is dit een groep die mogelijk moeilijker dan voorheen aan een woning komt.

Verschillende verhuurders en verhuurmakelaars wijzen op de situatie van huishoudens met een hoog bruto inkomen maar een naar verhouding laag besteedbaar inkomen. Zij noemen expats die een hoog inkomen hebben maar ook hoge lasten, omdat zij in het land van herkomst nog een woning hebben die ook moet worden betaald. Zij hebben ondanks het hoge inkomen dus minder bestedingsruimte en zijn vaak aangewezen op een woning met een middenhuur. Daartoe hebben zij echter geen toegang meer. Verhuurders geven aan dat expats hierdoor uitwijken naar Rijswijk en Voorburg. Dit zou er ook toe kunnen leiden dat de druk op het middenhuursegment in omliggende gemeenten toeneemt. Ook jonge net afgestudeerden met een hoog inkomen maar ook een grote studieschuld worden genoemd. Zij krijgen door de huisvestingsvergunning moeilijker een woning op de huurmarkt in Den Haag. Zij hebben geen toegang tot een woning met een middenhuur, maar houden onvoldoende besteedbaar inkomen over voor een dure huurwoning en komen vaak ook (nog) niet in aanmerking voor een koopwoning.

Betaalbaarheid van het middenhuursegment •

•

•

Een deel van de woningen met maximaal 185 WWS-punten heeft een huur die beduidend hoger ligt dan € 950. Deze vergunningplichtige woningen zijn daarom voor huishoudens met een laag middeninkomen erg duur. Hoe groot het deel van de woningen is dat op basis van de WWS-punten behoort tot het middenhuursegment, maar in feite een dure huur heeft, is niet bekend. Echter, verhuurders en verhuurmakelaars geven aan dat de markthuur van een woning met 185 WWSpunten in Den Haag eerder rond € 1.200 ligt dan op € 950. Verhuurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd, wijzen er op dat huishoudens met een hoog middeninkomen in de Haagse situatie vaker een woning met een voor hen betaalbare huur kunnen vinden dan huishoudens met een laag middeninkomen. Er wordt op gewezen dat juist het deel van de voorraad dat een feitelijke huur onder € 950 heeft, beperkt is. Het beeld van verhuurders en verhuurmakelaars is dat huishoudens met een lager middeninkomen echt op dit segment zijn aangewezen; huishoudens met een hoger middeninkomen zijn in hun beleving doorgaans in staat een hogere huur te betalen. De geslaagde huurders die zijn geïnterviewd verschillen van mening over de betaalbaarheid van hun woning. Hoewel de prijs-kwaliteitverhouding door de meesten als mager wordt bestempeld, geeft een deel van de geslaagde huurders aan de lasten goed te kunnen dragen. Andere geslaagde huurders

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

5

zijn van mening dat sprake is van een extreme situatie op de huurmarkt in Den Haag en dat de huurprijzen veel te hoog zijn. Perceptie van de groep waar het om gaat Veel geslaagde huurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd, lijken een ander beeld te hebben van de afbakening van de groep huishoudens met een middeninkomen en van de afbakening van het middenhuursegment dan de gemeente. De markthuur van een woning met 185 WWS-punten ligt in Den Haag volgens verhuurders veel hoger dan de € 950 volgens het WWS. Sinds de invoering van de huisvestingsvergunning kunnen verhuurders een woning met 185 WWS-punten en een huur van € 1.300 niet meer verhuren aan een huishouden met een inkomen dat in de beleving van verhuurders past bij dat bedrag, omdat het inkomen hoger is dan de grens die de gemeente hanteert. De genoemde samenwonende agent en verpleegster. Dat leidt ertoe dat er in de gesprekken geregeld wordt aangegeven dat de huisvestingsvergunning averechts werkt omdat “de groep waar het om gaat” in de beleving van de marktpartijen niet meer terecht kan in een woning met een middenhuur. Veel marktpartijen die zijn geïnterviewd, wijzen er op dat zij geregeld gegadigden teleurstellen omdat het inkomen te hoog is.

De afhandeltermijn •

•

•

Het beeld dat uit de gesprekken naar voren komt is dat de afhandeltermijn van vergunningaanvragen in de eerste maanden na de invoering van de huisvestingsvergunning langer was dan geslaagde huurders en verhuurders wensten. Knelpunten met betrekking tot de afhandeltermijn die door huurders en verhuurders worden genoemd hebben veelal betrekking op de beginperiode vanaf juli 2019. Zowel kandidaat-huurders als verhuurders hebben een groot belang bij een zo kort mogelijke afhandeltermijn van de vergunningaanvraag. Kandidaat-huurders moeten een inschatting maken tussen het moment van opzeggen van de vorige woning en het kunnen betrekken van de nieuwe woning. Verhuurders willen huurderving door tijdelijke leegstand terwijl op de vergunning wordt gewacht vermijden. Inmiddels is de afhandeltermijn van de vergunningaanvraag voor de meeste geslaagde huurders en verhuurders die zijn geïnterviewd acceptabel. Heldere communicatie door de gemeente over het moment dat de vergunning zal worden verleend wordt met name door kandidaat-huurders belangrijk gevonden.

De noodzaak van handhaving •

• • •

Verhuurders en verhuurmakelaars geven over het algemeen aan dat het in hun optiek nodig is om te controleren op het naleven van de vergunningplicht en op het uitvoeren van sancties als woningen in het middenhuursegment zonder huisvestingsvergunning worden bewoond. Het beeld is dat de hoge boete voor verhuurders afschrikt, maar dat dit alleen effectief is als ook actief wordt gehandhaafd. Een klein deel van de verhuurders geeft aan dat de vergunning onderdeel is geworden van hun proces en dat handhaving niet nodig is. Zij betrekken dit oordeel op zichzelf. Grotere bedrijfsmatige verhuurders hebben het beeld dat met name door kleine particuliere verhuurders geregeld woningen worden verhuurd zonder huisvestingsvergunning; mogelijk uit onwetendheid, mogelijk ook omdat men zich bewust niet aan de regels houdt.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

6

Verbetersuggesties geslaagde huurders, verhuurders en verhuurmakelaars Verhuurders en verhuurmakelaars • Door enkele verhuurders en verhuurmakelaars is de suggestie gedaan de prijs-kwaliteitverhouding in de vrije huursector te gaan reguleren, door het maximeren van huurprijzen in de vrije huursector zoals ook in de sociale huursector gebeurt. Dat vraagt in de optiek van verhuurders en verhuurmakelaars die dit noemen wel om een aangepaste puntentelling die recht doet aan de specifieke situatie in de vrije huursector. • Sommige verhuurders en verhuurmakelaars doen de suggestie om de inkomensgrens voor met name meerpersoonshuishoudens te verhogen. Dan krijgen huishoudens die nu een te hoog inkomen hebben toegang tot de woningen die weliswaar 185 WWS-punten hebben wel onder de huisvestingsvergunning vallen, maar een huur hebben van € 1.200 of € 1.300. • Corporaties wijzen er op dat er in de sociale huursector in de woningtoewijzing ruimte is om (beargumenteerd) af te wijken van de toewijzingseisen. Een klein deel van de voorraad kan vrij worden toegewezen. Bij de huisvestingsvergunning voor het middenhuursegment is die ruimte er niet. Dit zou in de optiek van de corporaties die zijn geïnterviewd wel wenselijk zijn. • Monumenten krijgen in het Woningwaarderingsstelsel een toeslag om te compenseren voor de extra (onderhouds)kosten die het beheren van een monument met zich meebrengt.

Sommige verhuurders geven aan dat de gemeente deze toeslag niet meerekent bij het bepalen of een woning vergunningplichtig is en pleiten ervoor hier eenduidig mee om te gaan. Geslaagde huurders • Geslaagde huurders doen de suggestie verhuurders de leidende rol te geven in de aanvraag van de huisvestingsvergunning. Dat scheelt individuele kandidaat-huurders in hun beleving veel uitzoekwerk en verhuurders controleren de inkomens van kandidaat-huurders toch al. • De doorlooptijd van de aanvraag is voor sommige geslaagde huurders een aandachtspunt. Zij vragen om een zo kort mogelijke doorlooptijd en het actief informeren van aanvragers over de status van de aanvraag. • Verder wordt voorgesteld de huisvestingsvergunning los te koppelen van de woning, en een soort ‘huurpas’ in te voeren die kan worden aangevraagd bij de gemeente en die wordt verstrekt als de kandidaat-huurder in aanmerking komt voor een middeldure huurwoning. Deze ‘huurpas,’ met uiteraard een bepaalde geldigheidstermijn, kan dan als verklaring aan verhuurders worden overlegd. • De suggestie wordt gedaan om niet met een harde inkomensgrens te werken, maar met een bandbreedte. Dit zou mensen met een wisselend inkomen helpen. • Er wordt op gewezen dat de informatie op de website over het berekenen van het inkomen duidelijker kan.

• De suggestie wordt gedaan om ook de mogelijkheid te bieden om de aanvraag telefonisch of face-toface met een medewerker van de gemeente in te vullen. • De suggestie wordt gedaan om verhuurders te verplichten bij advertenties van woningen die het betreft aan te geven dat een huisvestingsvergunning nodig is en een link te laten opnemen naar de gemeentelijke website met informatie. • De suggestie wordt gedaan om op de webpagina met informatie over de huisvestingsvergunning links op te nemen naar andere gemeentelijke webpagina’s over bijkomende kosten als afvalstoffenheffing en dergelijke. • De gemeente wordt gevraagd de huurprijzen te reguleren en ervoor te zorgen dat een woning met 185 WWS-punten ook een huur heeft van rond € 950.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

7

1 Inleiding 1.1 Aanleiding en vraag Aanleiding Den Haag heeft in haar huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen geregeld. De huisvestingsvergunning borgt dat woningen in het middeldure huursegment worden verhuurd aan huishoudens met een middeninkomen. De huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen is onderdeel van de Woonagenda 2020 - 2023. Na deze periode moet inzichtelijk worden gemaakt of de huisvestingsvergunning heeft bijgedragen aan het verbeteren van de concurrentiepositie van middeninkomens voor een middeldure huurwoning in Den Haag. Daarom start Den Haag een evaluatie van de effectiviteit van de huisvestingsvergunning. Delen van de evaluatie worden jaarlijks uitgevoerd, waardoor ontwikkelingen in de tijd inzichtelijk kunnen worden gemaakt. De gemeente voert nu een nulmeting van de evaluatie uit. Huisvestingsvergunning voor middeldure huurwoningen Met ingang van 1 juli 2019 is in Den Haag een huisvestingsvergunning nodig voor zelfstandige huurwoningen met 185 of minder WWS-punten (ongeacht de huurprijs) of een huurprijs van € 951,19 of minder (ook als de woning meer dan 185 WWS-punten heeft; prijspeil 2019).

De inkomensgrenzen voor het middeninkomen zijn eveneens precies afgebakend en zijn afhankelijk van de huishoudensgrootte (bij alleenstaanden is de grens € 58.583 belastbaar inkomen per jaar en bij meerpersoonshuishoudens € 68.583; prijspeil 2020).

Kwalitatief onderzoek De evaluatie bestaat uit verschillende onderdelen. Voor een kwantitatieve analyse van de effecten van de huisvestingsvergunning beschikt de gemeente zelf over de benodigde informatie. Dat deel van de evaluatie voert De Haag daarom zelf uit. Kwalitatief onderzoek onder betrokken partijen is uitbesteed aan Companen. Het kwalitatieve onderzoek geeft inzicht in de ervaringen van makelaars, verhuurders en geslaagde huurders die een huisvestingsvergunning hebben aangevraagd en gekregen, en hun beeld van de bijdrage van de huisvestingsvergunning aan het verbeteren van de positie van woningzoekenden met een middeninkomen op de Haagse woningmarkt. De beleidsvragen waar de evaluatie antwoord op moet geven zijn de volgende: 1. Is de huisvestingsvergunning behulpzaam voor middeninkomens en welke eventuele ongewenste effecten treden op? 2. Komen middeldure huurwoningen terecht bij huishoudens met een daarbij passend inkomen? 3. Is de middenhuur in Den Haag in de praktijk betaalbaar voor middeninkomens? 4. Is de afhandeltermijn van de vergunningaanvragen acceptabel? 5. Is handhaving noodzakelijk?

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

8

1.2 Aanpak Het kwalitatieve deel van het onderzoek is uitgevoerd door het houden van diepte-interviews en groepsgesprekken met betrokken huurders die een huisvestingsvergunning hebben aangevraagd en gekregen, woningzoekenden en marktpartijen. De volgende gesprekken zijn gehouden: Betrokkenen Woningzoekenden Geslaagde huurders Marktpartijen Verhuurders 6 – 19 woningen Verhuurders 20 – 49 woningen Verhuurders 50 – 99 woningen Verhuurders 100+ woningen Institutionele beleggers Woningcorporaties Verhuurmakelaars Totaal

Aantal diepte-interviews 5 6

Aantal groepsgesprekken 1 1

4 2 5 4 2 2 9 39

2

Er is voor gekozen om de allerkleinste verhuurders, met 1 tot 5 woningen, niet bij het onderzoek te betrekken. De achtergrond hiervan is een praktische. De huisvestingsvergunning voor het middenhuursegment is pas relatief kort in gebruik. De kans dat verhuurders met zeer weinig woningen in het afgelopen jaar al ervaringen hebben opgedaan met de huisvestingsvergunning is daarom beperkt. De consequentie van deze beperking van het onderzoek is dat de kleinste verhuurders in deze rapportage niet aan het woord komen. Geslaagde huurders De gemeente heeft een steekproef getrokken onder 400 huurders waaraan sinds de invoering van de huisvestingsvergunning voor het middenhuursegment een huisvestingsvergunning is verleend. De huurders in deze steekproef is gevraagd mee te werken aan een diepte-interview of een focusgroep. Zij konden zich daartoe online aanmelden. Woningzoekenden Om potentiële huurders van een woning met een middenhuur in Den Haag bij het onderzoek te betrekken is gebruik gemaakt van de diensten van Panel Inzicht. Panel Inzicht beschikt over een representatief landelijk panel. Allereerst is op basis van een analyse van het WoON 2018 bepaald waar recent verhuisden naar een woning in het middenhuursegment in Den Haag vandaan kwamen.

Uit deze analyse bleek dat naar verhouding veel huurders van een woning in het middenhuursegment uit de regio Haaglanden en overig Zuid-Holland komen, maar ook uit grote steden elders in het land waar een universiteit aanwezig is. Op basis van deze inzichten zijn leden van het panel benaderd met de vraag of zij van plan zijn op korte termijn te verhuizen naar een huurwoning in het middenhuursegment in Den Haag. De panelleden waarvoor dit gold zijn uitgenodigd voor een diepte-interview of een focusgroep. Verhuurders • Kleine en middelgrote verhuurders. Om in contact te komen met kleine en middelgrote verhuurders voor het maken van een afspraak voor een diepte-interview, is medewerking gevraagd aan Vastgoed Belang, de belangenorganisatie van particuliere verhuurders. De afdeling Zuid-West van Vastgoed Belang heeft onder aangesloten verhuurders de vraag uitgezet om aan het onderzoek mee te werken. Geïnteresseerde verhuurders zijn vervolgens door Companen benaderd voor een interview.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

9

•

•

Grote verhuurders. De contacten met grote verhuurders (meer dan 100 woningen) zijn tot stand gekomen door tussenkomst van Vastgoed Belang en via de ledenlijst van de IVBN, de belangenorganisatie van institutionele beleggers. Corporaties. Bij de gemeente is bekend welke woningcorporaties in Den Haag actief zijn in het middenhuursegment. Deze corporaties zijn benaderd voor een diepte-interview.

Verhuurmakelaars Door middel van deskresearch is een inventarisatie gemaakt van in Den Haag werkzame verhuurmakelaars die actief zijn in het middenhuursegment. Deze inventarisatie is uitgevoerd door een brede zoekactie via internet. In overleg met de gemeente is gekomen tot een selectie van partijen om mee te spreken.

1.3 Leeswijzer •

•

•

•

•

Hoofdstuk 2 van deze rapportage behandelt het beeld dat woningzoekenden, geslaagde huurders en marktpartijen hebben van de positie van huishoudens met een middeninkomen op de Haagse woningmarkt. Hoe verhoudt het aanbod in het middenhuursegment zich tot de vraag, zijn er specifieke groepen op de woningmarkt die minder makkelijk aan een woning komen dan andere, zijn er verschillen tussen delen van de stad, wat zijn de ervaringen van woningzoekenden en geslaagde huurders met het zoekproces, etc. Hoofdstuk 3 handelt over het beeld dat geslaagde huurders, woningzoekenden en marktpartijen hebben van de effectiviteit van de huisvestingsvergunning voor het middenhuursegment en over eventuele neveneffecten die zich voordoen, zowel in positieve als in negatieve zin. In dit hoofdstuk wordt ook ingegaan op de effecten van de huisvestingsvergunning op de bedrijfsvoering van verhuurders en verhuurmakelaars. Ten slotte komt in hoofdstuk 3 het beeld van de noodzaak tot handhaving van de huisvestingsvergunning aan bod. Hoofdstuk 4 gaat over de ervaringen van geslaagde huurders, woningzoekenden en marktpartijen met het proces van het aanvragen van de huisvestingsvergunning en met de informatievoorziening en communicatie door de gemeente.

In hoofdstuk 5 geven geslaagde huurders, woningzoekenden en marktpartijen hun oordeel over de huisvestingsvergunning voor het middenhuursegment in Den Haag en worden verbetervoorstellen van geslaagde huurders, woningzoekenden en marktpartijen beschreven. In hoofdstuk 6 benoemen wij ten slotte op basis van de verzamelde inzichten aandachtspunten en doen wij aanbevelingen.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

10

2 Druk op het middeldure huursegment in Den Haag Huishoudens met een middeninkomen komen lastig aan een huurwoning. Dat is de aanleiding voor de gemeente geweest om in te grijpen en de huisvestingsvergunning voor het middeldure huursegment te introduceren. Dit hoofdstuk gaat over het beeld van geslaagde huurders, woningzoekenden, verhuurders en verhuurmakelaars van de druk binnen dit huursegment in Den Haag en over de kansen van huishoudens met een middelinkomen op de Haagse woningmarkt.

2.1 Aanbod in het middenhuursegment Ervaren krapte Schaarste aan huurwoningen in het middeldure huursegment was de aanleiding voor de gemeente om met de huisvestingsvergunning de beschikbaarheid van deze woningen voor huishoudens met een middeninkomen te gaan reguleren. Zowel huurders als verhuurders geven aan dat de druk op het middensegment in Den Haag erg hoog is. Het beeld dat zowel geslaagde huurders als woningzoekenden geven, is dat het erg moeilijk is om aan een huurwoning in het middensegment te komen. Dat blijkt onder meer uit de grote drukte bij bezichtigingen die door de meeste huurders wordt genoemd. Huurders geven aan veel concurrentie ondervonden te hebben van andere gegadigden, geregeld ging de beoogde woning naar een andere gegadigde. Een proactieve instelling lijkt de kansen op het krijgen van een woning in de particuliere huursector te vergroten. Een van de geslaagde huurders die zijn geïnterviewd gaf aan ruim voor een geplande bezichtiging naar de betreffende woning te zijn gegaan en snel met de verhuurder tot overeenstemming te zijn gekomen over het huren van de woning. Gegadigden die later naar de bezichtiging kwamen visten achter het net. Toch zijn de meeste geslaagde huurders die zijn geïnterviewd er in geslaagd binnen enkele maanden hun woning te vinden.

De woningzoekenden zijn doorgaans al wat langer op zoek, maar niet bij elke woningzoekende die is geïnterviewd was de behoefte urgent. Een deel van hen had al een woning in Den Haag en kon het zich permitteren zich langer te oriënteren. Verhuurders en verhuurmakelaars geven aan dat de markt in het middenhuursegment in Den Haag erg krap is, maar dat dit al lange tijd het geval is. Toch geven de meeste verhuurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd aan dat de situatie de laatste jaren is verslechterd. Ook de corporaties die zijn geïnterviewd, zien dat de druk in het middeldure huursegment de laatste jaren oploopt. Het aantal reacties op woningen in het middenhuursegment loopt op. Zij voegen daar aan toe dat dit ook in het sociale huursegment het geval is.

Achtergronden bij de beleefde krapte De meeste verhuurders en verhuurmakelaars geven aan dat de discrepantie tussen vraag en aanbod in het middenhuursegment in Den Haag het gevolg is van een te lage bouwproductie. Er worden te weinig woningen gebouwd in Den Haag om aan de vraag te voldoen, ook in het middenhuursegment. Door een enkele verhuurder wordt gewezen op de gevolgen van het beleid van de gemeente om het bouwkundig splitsen van woningen tegen te gaan. Hierdoor zou een mogelijkheid zijn weggenomen om het woningaanbod in de stad te vergroten. Verhuurders en verhuurmakelaars wijzen ook op een andere achtergrond van de toegenomen krapte, namelijk de afgenomen mutatiegraad binnen het middenhuursegment in Den Haag. Zij geven aan dat er steeds minder woningen in het middenhuursegment vrij komen, waardoor toetreders veel minder mogelijkheden hebben om een

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

11

huurwoning in het middensegment te bemachtigen. De markt zit in de optiek van deze verhuurders en verhuurmakelaars op slot. Mensen verhuizen niet door omdat een betaalbare andere woning niet te vinden is. Corporaties ervaren eveneens dat doorstroming van huishoudens met een middeninkomen uit de sociale huursector naar het middenhuursegment stokt. Daarnaast wordt gewezen op de gestegen prijzen in de koopsector, waardoor doorstromen vanuit een huurwoning moeilijker is geworden. Ook corporaties ervaren dat het gat tussen de sociale huursector en de koopsector groter is geworden.

Verwachtingen voor de komende jaren Het beeld van de verhuurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd, is dat de krapte in het middenhuursegment de komende jaren blijft bestaan. De verwachting is dat ook de komende jaren onvoldoende woningen worden toegevoegd om in de vraag te voorzien. Overigens ervaart men wel een stagnatie in het dure huursegment, vanaf ongeveer € 1.400. In dit segment neemt de druk in hun beleving niet verder toe en stijgen de prijzen niet heel hard meer.

Invloed van corona Verhuurders en verhuurmakelaars verwachten dat de huidige coronacrisis aan de aanbodkant zorgt voor verder stagnatie in de woningbouw en dus voor een oplopende krapte in het middenhuursegment. Het beeld is dat de coronacrisis ervoor zorgt dat nog minder woningen worden gebouwd dan het geval was. Aan de vraagkant verwacht men wel ontspanning, door de teruglopende instroom van met name buitenlandse studenten en buitenlandse werknemers die zich richten op een woning in de middenhuur.

2.2 Ervaringen van geslaagde huurders en woningzoekenden Huishoudens met een middeninkomen komen lastig aan een huurwoning. Een deel van de verhuurders en verhuurmakelaars signaleert dat het voor sommige groepen op de woningmarkt nog lastiger is een woning te vinden dan voor andere groepen. Met name de groep huishoudens met een onzeker inkomen wordt genoemd. Het gaat veelal om ZZP-ers, een groep die vaak tot de middeninkomens behoort. Verhuurders in de vrije huursector stellen doorgaans strenge inkomenseisen. Een deel van de geslaagde huurders die zijn geïnterviewd, geeft aan dat deze overeenkomen met de eisen die een bank stelt aan het verstrekken van een hypotheek. De huidige economische situatie als gevolg van corona maakt volgens verhuurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd dat het de komende periode waarschijnlijk voor meer zelfstandigen moeilijk zal worden stabiele inkomensgegevens te overleggen. Dit beperkt de mogelijkheden van deze groep in de middeldure huursector verder. Ook starters komen in de beleving van partijen die zijn geïnterviewd vaak moeilijk aan een huurwoning in de vrije sector omdat zij wel een middeninkomen hebben maar vaak nog geen vast arbeidscontract.

Prijzen in het middenhuursegment De gemeente heeft als het middenhuursegment de woningen aangewezen met een huur vanaf de liberalisatiegrens (€ 737; prijspeil 2019) en een huur tot € 950 (prijspeil begin 2019) óf 185 of minder WWS-punten. In de praktijk hebben veel woningen weliswaar minder dan 185 WWS-punten, maar liggen de huurprijzen ver boven de € 950. Prijzen tot € 1.400 of € 1.500 worden in de interviews genoemd. Dat betekent dat een deel van de woningen die alleen mogen worden verhuurd aan huishoudens met een middeninkomen een huurprijs hebben die niet aansluit bij wat een huishouden met een middeninkomen kan betalen. Deze praktijk kan zich voordoen omdat verhuurders in de vrije huursector niet gebonden zijn aan een maximale huur in relatie tot de kwaliteit van de woning volgens de WWSpunten, zoals in de gereguleerde huursector het geval is.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

12

Doordat huurprijzen in het deel van de voorraad dat is bestemd voor huishoudens met een middeninkomen vaak moeilijk betaalbaar zijn voor deze groep, zijn er met name voor huishoudens met een laag middeninkomen weinig woningen beschikbaar. Verhuurders en verhuurmakelaars signaleren dat deze groep het extra lastig heeft bij het vinden van een huurwoning in Den Haag. Vaak hebben alleenstaande huishoudens de laagste middeninkomens (omdat zij per definitie maar één inkomen hebben). Deze groep wordt in de interviews geregeld genoemd. De corporaties die zijn geïnterviewd, gebruiken hun bezit in de middeldure huursector mede om doorstroming vanuit hun gereguleerde woningvoorraad te bevorderen. Zij proberen de goedkope scheefheid in het sociale huursegment te verminderen door huishoudens met een middeninkomen voorrang te geven bij het doorstromen naar een huurwoning in het middeldure huursegment. Het voorrang geven aan een specifieke groep heeft gevolgen voor de slaagkansen van de andere groepen op de woningmarkt. Er wordt in de interviews door verhuurders en verhuurmakelaars geregeld gewezen op andere groepen die door de invoering van de huisvestingsvergunning voor het middenhuursegment in Den Haag minder makkelijk aan een huurwoning komen. Dit betreft groepen die een hoger inkomen hebben en nu geen toegang meer hebben tot een deel van de huurvoorraad in Den Haag.

Op deze groepen wordt nader ingegaan in paragraaf 3.2 over de (neven)effecten van de huisvestingsvergunning.

Zoekproces De meeste van de geslaagde huurders die zijn geïnterviewd, hebben zich specifiek gericht op een huurwoning in Den Haag. De reden daarvoor is dat zij in Den Haag werk hadden gekregen. Slechts een van gesprekspartners heeft ook overwogen een woning buiten Den Haag te huren, namelijk in Rotterdam (omdat de partner daar werkte). Ook woningzoekenden richten zich vooral op Den Haag, hoewel een deel van deze groep ook open staat voor een woning in een van de omliggende gemeenten, mits de openbaarvervoerverbinding goed is. De websites van Funda en Pararius zijn de meest genoemde aanbodsites voor het vinden van een huurwoning in Den Haag. Via deze sites zijn veel geslaagde huurders die zijn geïnterviewd in contact gekomen met verhuurmakelaars die hen verder hebben geholpen. Daarnaast is Facebook genoemd en hebben geslaagde huurders rechtstreeks telefonisch contact opgenomen met verhuurmakelaars om naar hun mogelijkheden te informeren. Hoewel de druk op de markt als zeer hoog wordt ervaren, geven de meeste geslaagde huurders die zijn geïnterviewd aan dat zij het zoekproces als redelijk eenvoudig hebben ervaren. Zoals genoemd hebben de meesten ook redelijk snel hun woning gevonden. Sommige geslaagde huurders die zijn geïnterviewd, geven aan dat zij geconfronteerd werden met vervelende situaties tijdens het vinden van hun woning.

Dat varieerde van verhuurders en websites die een schimmige indruk maakten tot het moeten betalen van honderden euro’s bemiddelingskosten om een woning te mogen bezichtigen.

Tevredenheid over de gevonden woning Een deel van de geslaagde huurders die zijn geïnterviewd, geeft aan heel tevreden te zijn met de kwaliteit van hun woning, maar de meesten van hen geven aan daar ook een erg hoge huur voor te betalen. Een deel van de geslaagde huurders is niet tevreden over de kwaliteit van de woning, zeker niet in het licht van de huur die wordt betaald. Er worden voorbeelden genoemd van kleine en versleten woningen die voor huren boven € 1.200 worden verhuurd. Een van de huurders die zijn geïnterviewd, gaf aan dat de woning wordt gehuurd voor meer dan € 1.200, maar dat het balkon niet betreden kan worden omdat dit structureel niet veilig is. Het probleem wordt niet opgelost. Slechts een enkele huurder is echt tevreden over de prijs-kwaliteitverhouding van de gehuurde huurwoning.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

13

Verwachtingen rond het vinden van een woning Woningzoekenden die op zoek zijn naar een huurwoning in Den Haag zijn optimistisch dat het gaat lukken een woning te vinden. Wel verwachten woningzoekenden concessies te moeten doen ten aanzien van de woning zelf en/of de locatie van de woning. De meest gewilde wijken zijn het centrum en de buurten rond het centrum. Woningzoekenden twijfelen of het mogelijk zal zijn hier een woning te vinden. Er wordt op gewezen dat er in hun beleving nauwelijks nieuwbouwwoningen zijn in het prijssegment tussen € 737 en € 950 in Den Haag. Een goede en duurzame nieuwbouwwoning is daarom niet te vinden is hun verwachting. Verhuurders geven overigens aan dat dergelijke woningen wel degelijk ontwikkeld worden in Den Haag.

Huren of kopen? Een deel van de geslaagde huurders en de woningzoekenden zou de voorkeur geven aan het kopen van een woning. Bij het kopen van een woning wordt vermogen opgebouwd. De reden dat men toch kiest voor huren is meestal dat een koopwoning in Den Haag niet bereikbaar is. Huurders die specifiek kiezen voor huren doen dat meestal omdat zij flexibiliteit wensen, bijvoorbeeld omdat zij een tijdelijk arbeidscontract hebben en verwachten met enkele jaren weer elders te werken (geregeld ook in het buitenland).

2.3 Verschillen binnen de stad Verhuurmakelaars en verhuurders is gevraagd naar spreiding in de druk op het middenhuursegment in Den Haag. De beelden die zij hebben verschillen. Een aantal partijen die zijn geïnterviewd, geeft aan dat de druk op het middenhuursegment in Den Haag over de hele linie hoog is en dat er geen echte verschillen zijn tussen gebieden binnen de stad. Anderen geven aan dat er bepaalde wijken in de stad zijn die minder gewild zijn, waar de druk minder hoog is. In het centrum en de omliggende gebieden is de druk het hoogst. Het gevolg is in de beleving van verhuurders die zijn geïnterviewd dat wijken verder van het centrum populairder worden onder woningzoekenden met een middeninkomen. Doordat mensen met geld ‘uitwaaieren’ over de stad gaan mindere wijken er naar hun idee op vooruit. Dat zou kunnen duiden op een proces van gentrification in deze delen van de stad. De corporaties die zijn geïnterviewd, ervaren dat in de meer gewilde buurten de druk groter is, maar ook in de minder gewilde buurten is sprake van wachtlijsten.

2.4 Ervaringen met de huisvestingsvergunning bij het vinden van een woning Geslaagde huurders die zijn geïnterviewd, hebben zowel positieve als negatieve ervaringen met de huisvestingsvergunning bij het vinden van hun woning. Er is aangegeven dat bij een bezichtiging met meerdere gegadigden de woning door de invoering van de huisvestingsvergunning naar de huurder met het middeninkomen ging omdat alle andere gegadigden een te hoog inkomen hadden. Het beeld was dat vóór de invoering van de huisvestingsvergunning de woning per definitie naar de gegadigde met het hoogste inkomen zou zijn gegaan. Maar er worden ook negatieve ervaringen genoemd. Die hebben met name betrekking op het kennisniveau van verhuurders en verhuurmakelaars over de huisvestingsvergunning. Huurders geven aan dat er veel onduidelijkheid was over de huurprijsklasse en de inkomensgrenzen. Een van de huurders liep bijna een woning mis omdat het afhandelingsproces van de vergunningaanvraag de verhuurder te lang duurde. Een andere huurder gaf aan bijna op straat te zijn komen staan

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

14

omdat pas op het allerlaatste moment de vergunning rond kwam. De huur van de oude woning was opgezegd, maar het duurde langer dan ingeschat voor de huisvestingsvergunning voor de nieuwe woning werd verleend, wat zorgde voor veel stress. Een geslaagde huurder die ZZP-er is, geeft aan dat het voor hem lastig was de inkomensgegevens te verstrekken omdat voor hem onduidelijk was hoe het inkomen in zijn situatie berekend moest worden. Hier staan overigens geslaagde huurders tegenover die aangeven dat het proces met de vergunningaanvraag probleemloos verliep.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

15

3 Effectiviteit en (neven)effecten van de huisvestingsvergunning In dit hoofdstuk komen geslaagde huurders, woningzoekenden, verhuurders en verhuurmakelaars aan het woord over hun beeld van de werking van de huisvestingsvergunning voor het middenhuursegment en de eventuele nevenaffecten die zij zien.

3.1 Effecten voor huishoudens met een middeninkomen Het vinden van een huis Verhuurders en verhuurmakelaars zijn verdeeld over de effectiviteit van de huisvestingsvergunning voor woningen met een middenhuur. Een deel van hen geeft aan dat de huisvestingsvergunning er inderdaad voor zorgt dat huishoudens met een middeninkomen meer kans maken op het vinden van een woning omdat het deel van de voorraad dat onder de huisvestingsvergunning valt nu toegankelijk is voor een kleinere groep woningzoekenden. De slaagkans neemt dan toe. Verhuurders en verhuurmakelaars die van mening zijn dat de huisvestingsvergunning niet effectief is noemen de volgende argumenten: • De markt is zo krap dat het ondanks de huisvestingsvergunning nog steeds erg moeilijk is voor huishoudens met een middeninkomen om een woning te vinden. Alleen het toevoegen van voldoende woningen biedt volgens deze verhuurders en verhuurmakelaars soelaas. • Door een deel van de verhuurders en verhuurmakelaars is aangegeven dat de huisvestingsvergunning helemaal geen effect heeft. • Er wordt op gewezen dat door de huisvestingsvergunning huurders met een hoger inkomen die in een woning met een middenhuur wonen, niet meer verhuizen. Immers, zij kunnen bij verhuizing alleen maar terecht in een woning met een dure huur.

Het middenhuursegment raakt daardoor op slot, er komen minder woningen vrij en de kansen voor huishoudens met een middeninkomen nemen daardoor in de optiek van de verhuurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd juist af. • Verhuurders signaleren dat in het segment van woningen met net iets meer dan 185 WWS-punten de huren meteen veel hoger worden. Er ontstaat volgens hen als het ware een vacuüm in het segment boven 185 WWS-punten. Een deel van de verhuurders die zijn geïnterviewd, handelt zelf ook zo. Huishoudens die net op de grens zitten met hun inkomen, hebben daardoor volgens deze verhuurders zeer weinig mogelijkheden op de huurmarkt. • Tevens wordt gesignaleerd dat de huisvestingsvergunning kan leiden tot een kleiner middenhuursegment. Een deel van de verhuurders maakt de afweging tussen lagere huuropbrengsten (vanwege de huisvestingsvergunning) dan in de huidige markt mogelijk zouden zijn en de opbrengst van de woning bij verkoop. Overigens wordt dit scenario door lang niet alle verhuurders die zijn geïnterviewd herkend. Veel verhuurders geven aan dat de rendementen nog steeds dusdanig zijn dat zij niet overwegen hun bezit te verkopen. Het is wenselijk nader te monitoren of deze ontwikkeling zich gaat voordoen. • Ook wordt gesignaleerd dat woningen met een puntenaantal in de buurt van 185 WWS-punten over die grens worden getild door kwaliteit toe te voegen.

Een deel van de verhuurders die zijn geïnterviewd geeft aan dat zij het verbeteren van het uitrustingsniveau van de woning gebruiken om de woning een puntenaantal boven 185 te geven, waardoor de woning niet langer vergunningplichtig is. Een beperkte investering in de kwaliteit van de woning loont snel als de huur vervolgens sterk kan

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

16

worden verhoogd omdat er in de huidige markt voldoende gegadigden zijn die een hoge huur kunnen betalen voor een dergelijke woning. Inkomensgrenzen Er is vanuit verhuurders en verhuurmakelaars kritiek op de inkomensgrenzen (bij alleenstaanden is de grens € 58.583 belastbaar inkomen per jaar en bij meerpersoonshuishoudens € 68.583; prijspeil 2020) die de gemeente heeft gekozen. Die kritiek heeft betrekking op verschillende aspecten. • Ten eerste zijn er verhuurders en verhuurmakelaars die aangeven dat huishoudens met een middeninkomen een hoger bedrag aan de huur kunnen en willen uitgeven dan de € 950 die overeenkomt met 185 WWS-punten. Overigens wijzen de corporaties die zijn geïnterviewd er op dat in hun beleving bij de gekozen inkomensgrenzen huishoudens die een woning met een middenhuur huren te maken hebben met forse woonquoten; met andere woorden een naar verhouding groot deel van hun inkomen uitgeven aan het wonen. • Ten tweede wijzen verhuurders en verhuurmakelaars er op dat huishoudens met een te hoog inkomen geen toegang hebben tot huurwoningen met een huur die past bij hun inkomen. Ze doelen op woningen die weliswaar minder dan 185 WWS-punten hebben en dus vergunningplichtig zijn, maar een huur hebben die hoger is dan € 950. De huishoudens in die situatie vallen volgens deze verhuurders buiten de boot in Den Haag.

• Ten derde wordt er op gewezen dat de inkomensgrenzen voor alleenstaande en voor meerpersoonshuishoudens te dicht bij elkaar liggen. Dat zou er toe leiden dat de huisvestingsvergunning voor alleenstaanden een oplossing biedt, maar voor meerpersoonshuishoudens niet. Verhuurders en verhuurmakelaars geven aan dat meerpersoonshuishoudens in hun ervaring al snel een inkomen hebben dat boven de inkomensgrens voor de huisvestingsvergunning uitkomt. Hierbij geldt opnieuw dat dit formeel om huishoudens gaat die volgens de grenzen die de gemeente heeft gesteld teveel verdienen. Perceptie van de groep waar het om gaat Veel geslaagde huurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd, lijken een ander beeld te hebben van de afbakening van de groep huishoudens met een middeninkomen en van de afbakening van het middenhuursegment dan de gemeente. De markthuur van een woning met 185 WWS-punten ligt in Den Haag volgens verhuurders veel hoger dan de € 950 volgens het WWS. Sinds de invoering van de huisvestingsvergunning kunnen verhuurders een woning met 185 WWS-punten en een huur van € 1.300 niet meer verhuren aan een huishouden met een inkomen dat in de beleving van verhuurders past bij dat bedrag, omdat het inkomen hoger is dan de grens die de gemeente hanteert. Als voorbeeld worden de samenwonende agent en verpleegster genoemd.

Dat leidt ertoe dat er in de gesprekken geregeld wordt aangegeven dat de huisvestingsvergunning averechts werkt omdat “de groep waar het om gaat” in de beleving van de marktpartijen niet meer terecht kan in een woning met een middenhuur. Veel marktpartijen die zijn geïnterviewd, wijzen er op dat zij geregeld gegadigden teleurstellen omdat het inkomen te hoog is.

Het vinden van een betaalbaar huis Als de huisvestingsvergunning bijdraagt aan het vergroten van de mogelijkheden van huishoudens met een middeninkomen om een woning te vinden die volgens de definitie van de gemeente behoort tot het middenhuursegment, is vervolgens de vraag in hoeverre de beschikbare woningen voor de betreffende geslaagde huurders daadwerkelijk betaalbaar zijn. Omdat een deel van de woningen met maximaal 185 WWS-punten een huur heeft die beduidend hoger ligt dan € 950 (prijspeil eerste helft 2019), is het de vraag of deze vergunningplichtige woningen voor huishoudens met een laag middeninkomen betaalbaar zijn. Verhuurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd, wijzen er op dat huishoudens met een hoog middeninkomen in de Haagse situatie vaker een woning met een voor hen betaalbare huur kunnen vinden

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

17

dan huishoudens met een laag middeninkomen. Er wordt op gewezen dat juist het deel van de voorraad dat een feitelijke huur heeft onder € 950 beperkt is. Het beeld van verhuurders en verhuurmakelaars is dat huishoudens met een lager middeninkomen echt op dit segment zijn aangewezen; huishoudens met een hoger middeninkomen zijn in hun beleving doorgaans in staat een hogere huur te betalen. Beleving van markthuren Sommige verhuurders wijzen er op dat in hun beleving een woning met 185 WWS-punten in de huidige markt een markthuur heeft die eerder rond € 1.200 ligt dan op € 950. Daarbij speelt mee dat ook de verkoopprijzen van woningen hoog zijn. Een commerciële verhuurder maakt een exploitatieberekening op basis van het gewenste rendement van een woning. Naarmate de aankoopprijs van een woning en de eventuele kosten voor externe financiering hoger zijn, wordt ook gerekend met een hogere huur om het gewenste rendement te realiseren.

De geslaagde huurders die zijn geïnterviewd verschillen van mening over de betaalbaarheid van hun woning. Hoewel de prijs-kwaliteitverhouding door de meesten als mager wordt bestempeld, geeft een deel van de geslaagde huurders aan de lasten goed te kunnen dragen. Andere geslaagde huurders zijn van mening dat sprake is van een extreme situatie op de huurmarkt in Den Haag en dat de huurprijzen veel te hoog zijn.

Huurverlagingen? De huisvestingsvergunning zou er in theorie toe kunnen leiden dat verhuurders hun huren verlagen omdat het moeilijker wordt om huurders met een passend inkomen te vinden voor huurwoningen waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is. Een deel van de verhuurders geeft aan dat dit ook wel gebeurt, een deel doet dit pertinent niet. Als de huren worden verlaagd is dit omdat het toch moeilijker wordt een huurder te vinden. Verhuurders die de huren niet verlagen geven aan dat er nog steeds zoveel gegadigden zijn dat hoge huren worden betaald. Er is volgens hen geen sprake van leegstand en dus geen noodzaak om huren te verlagen. Een enkele verhuurder die is geïnterviewd, geeft aan dat het soms wat langer duurt voor een huurder wordt gevonden, maar dat er geen noodzaak wordt gevoeld de huren te verlagen. De positie van corporaties in het niet-DAEB-segment De corporaties die zijn geïnterviewd, geven aan voor de woningen in het middenhuursegment een huur te vragen die ligt rond de huur die past bij 185 WWS-punten; ongeveer € 950. Maar corporaties opereren in het niet-DAEB-segment (het segment dat niet tot de kerntaak van corporaties behoort en waarin de financiering niet door het WSW is geborgd) als een commerciële verhuurder en voor een deel van de niet-DAEB-woningen wordt een markthuur gevraagd die hoger ligt.

Het enige verschil met een commerciële verhuurder is volgens deze corporaties dat het sociale beheer en de aandacht voor leefbaarheid bij corporaties beter is dan bij puur commerciële verhuurders. Maar verder zijn de verschillen klein, ook voor een corporatie geldt in de vrije sector dat in principe de markthuur wordt gevraagd voor een woning. Overigens ervaren de corporaties die zijn geïnterviewd wel dat voor de woningen die in een hoger segment zijn gepositioneerd, het aantal gegadigden lager is.

Extra lasten voor huurders Geslaagde huurders geven aan dat de huisvestingsvergunning voor hen ook tot extra lasten leidt. Om de vergunning te kunnen aanvragen moet in de beleving van de meeste geslaagde huurders en verhuurders/verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd een getekend huurcontract worden meegestuurd 1. Het komt voor dat hierdoor een situatie ontstaat waarin dubbele huur moet worden betaald. De kandidaat-huurder woont nog in de vorige woning en betaalt daar huur voor. Het huurcontract van de nieuwe woning is al ingegaan en de verhuurder verwacht dat meteen huur wordt betaald. Ondertussen

1 Formeel kan ook een verhuurdersverklaring worden meegestuurd, maar dit blijkt bij vrijwel geen van de geslaagde

huurders, verhuurders en verhuurmakelaars die zijn geïnterviewd bekend te zijn of te worden toegepast. In hoofdstuk 4 over proces en communicatie wordt hier nader op ingegaan.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

18

is de kandidaat-huurder enkele weken in afwachting van het verlenen van de huisvestingsvergunning. Deze situatie is in de gesprekken incidenteel naar voren gebracht. Onduidelijk is op welke schaal het speelt.

Voorkeur voor huurders die kort blijven Hoewel het geen direct verband houdt met de huisvestingsvergunning, wordt door makelaars gesignaleerd dat verhuurders in toenemende mate een voorkeur lijken te hebben voor het verhuren van woningen aan huurders die binnen afzienbare termijn weer vertrekken, zoals buitenlandse kenniswerkers en expats. Een hoge doorloopsnelheid in het bezit betekent dat er vaker de mogelijkheid is bij een bewonerswissel de huur sterk te verhogen.

Mogelijkheden in de nieuwbouw De belangrijkste oorzaak voor de situatie in de vrije huursector in Den Haag is volgens partijen die zijn geïnterviewd de grote vraag ten opzichte van het relatief beperkte aanbod. Het toevoegen van nieuwbouwwoningen zou hierin meer balans moeten brengen. Verhuurders en verhuurmakelaars wijzen in dit verband op de 185 WWS-punten die als grens worden gebruikt voor het afbakenen van het middenhuursegment waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is. Marktpartijen die zijn geïnterviewd, geven aan dat kleine appartementen in de middenhuur zijn te realiseren met maximaal 185 punten, een eengezinswoning heeft al snel een puntenwaardering die daar (beduidend) boven ligt. Het toevoegen van woningen door nieuwbouw lijkt daarmee een potentiële oplossing voor kleine huishoudens met een middeninkomen, maar niet voor gezinnen. Daarbij geven verhuurders aan dat de huisvestingsvergunning het middenhuursegment voor hen minder aantrekkelijk maakt. De animo om te investeren in woningen in het middenhuursegment is minder groot dan om te investeren in het dure segment.

3.2 Effecten voor andere groepen op de Haagse woningmarkt Huishoudens met een hoog bruto inkomen maar een laag besteedbaar inkomen Verhuurders en verhuurmakelaars wijzen op de gevolgen van de huisvestingsvergunning voor huishoudens met een hoog bruto inkomen, maar een naar verhouding laag besteedbaar inkomen. Deze huishoudens hebben op grond van hun inkomen geen recht op een woning in het middenhuursegment, maar kunnen vanwege een laag besteedbaar inkomen niet meer huur betalen. Expats Verschillende verhuurders en verhuurmakelaars wijzen op de situatie van expats sinds de invoering van de huisvestingsvergunning voor woningen met een middenhuur. Deze groep heeft vaak een hoog inkomen, maar heeft vaak ook hoge lasten omdat zij in het land van herkomst nog een woning hebben die ook moet worden betaald. Zij hebben ondanks het hoge inkomen dus minder bestedingsruimte en zijn vaak aangewezen op een woning met een middenhuur. Daartoe hebben zij echter geen toegang meer. Verhuurders geven aan dat expats hierdoor uitwijken naar Rijswijk en Voorburg. Dit zou er ook toe kunnen leiden dat de druk op het middenhuursegment in omliggende gemeenten toeneemt. Jonge huishoudens met een te hoog inkomen Verhuurders en verhuurmakelaars zien dat jonge, net afgestudeerden met een hoog inkomen maar ook een grote studieschuld door de huisvestingsvergunning het moeilijker krijgen op de huurmarkt in Den

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

19

Haag. Zij hebben geen toegang tot een woning met een middenhuur, maar houden onvoldoende besteedbaar inkomen over voor een dure huurwoning en komen vaak ook (nog) niet in aanmerking voor een koopwoning.

Huishoudens met twee kleine inkomens Verhuurders en verhuurmakelaars wijzen er op dat huishoudens met twee kleine inkomens nu vaak zijn aangewezen op een dure woning omdat ze teveel verdienen. Zij doelen op huishoudens met twee kleine inkomens die samen net boven de inkomensgrens voor de huisvestingsvergunning uitkomen en daardoor geen vergunning kunnen krijgen; “de agent en de verpleegster die samenwonen”. Formeel behoren deze huishoudens volgens de inkomensgrenzen die de gemeente heeft gesteld niet tot de doelgroep voor het middenhuursegment en is het terecht dat zij hiervoor niet in aanmerking komen. In de beleving van deze verhuurders en verhuurmakelaars is dit de groep die de gemeente wil helpen.

3.3 Effecten op de bedrijfsvoering van verhuurders Gevraagd naar de effecten van de huisvestingsvergunning voor het middenhuursegment op de eigen bedrijfsvoering, geven de meeste verhuurders en verhuurmakelaars als eerste aan dat het vooral tot extra werk heeft geleid. Dat geldt ook voor een van de corporaties die zijn geïnterviewd. De andere corporatie gaf aan dat het geen grote extra inspanning vroeg. Dat zat vooral in het uitzoeken van de regels en het informeren van gegadigden voor een huurwoning. Met name in de eerste periode was dit intensief, ook omdat het beeld was dat de regels nog niet helemaal waren uitgekristalliseerd. Voor verhuurmakelaars geldt dat zij ook de nodige tijd gestoken hebben in het informeren van verhuurders over de nieuwe regeling. Sommige verhuurders geven aan dat zij veel tijd hebben moeten steken in het bepalen van de WWSpunten van hun woningen om vast te stellen of de woningen onder de huisvestingsvergunning vallen of niet. Met name kleinere verhuurders noemen dit, maar ook bij grote verhuurders heeft dit gespeeld. Soms is extra personeel ingehuurd om alle WWS-berekeningen te doen. De corporaties hadden de puntentelling van hun bezit al inzichtelijk. Verhuurders en verhuurmakelaars geven soms ook aan dat de huisvestingsvergunning ertoe heeft geleid dat zij meer inspanning moesten leveren om een woning verhuurd te krijgen.

Doordat minder gegadigden voor een woning in het middenhuursegment in aanmerking komen, is de ‘vijver’ met potentiële huurders kleiner. Deze uitspraak verhoudt zich niet helemaal met het geschetste beeld dat de huisvestingsvergunning maar weinig effect zou hebben. Sommige verhuurders geven aan dat zij door de huisvestingsvergunning geregeld een maand huurderving hadden omdat de termijn voor de afhandeling van de huisvestingsvergunning te lang is. Deze situatie lijkt de laatste tijd te zijn verbeterd. Ten slotte wordt door sommige verhuurmakelaars aangegeven dat kandidaat-huurders de procedure lastig vinden en van de verhuurmakelaar verwachten dat zij dit kosteloos regelen.

Aanpassing van het huurbeleid Een deel van de verhuurders die zijn geïnterviewd, heeft het eigen huurbeleid als gevolg van de invoering van de huisvestingsvergunning aangepast. Genoemde maatregelen: • Verplichting huisvestingsvergunning standaard opnemen in advertentie bij woningen die het betreft. • Huren verlaagd om woningen bereikbaar te maken voor huishoudens met een middeninkomen. Zowel corporaties als commerciële verhuurders noemen dit.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

20

•

Woningen met meer dan 185 WWS-punten die voor een middenhuur worden verhuurd (tot ongeveer € 1.000) krijgen bij mutatie een huurverhoging en worden in het dure segment verhuurd. • Woningen met maximaal 185 WWS-punten worden bij mutatie verbeterd om ze boven 185 WWSpunten te brengen en in het dure huursegment te verhuren. Veel verhuurders geven aan hun huurbeleid niet te hebben gewijzigd. Een van de corporaties die zijn geïnterviewd, kijkt ook scherp naar de woningkwaliteit in relatie tot de grens van 185 WWS-punten. Als een woning meer dan 185 WWS-punten heeft, geeft dat meer beleidsruimte. Dat heeft de voorkeur boven het regime van de huisvestingsvergunning. Verhuurmakelaars geven aan dat verhuurders die de huurprijzen in het middenhuursegment verlagen, geregeld sturen op een tijdelijke verbintenis met een huurder in de hoop dat de huisvestingsvergunning op termijn weer verdwijnt. En zoals aangegeven is een tijdelijk contract voor verhuurders in een krappe woningmarkt ook aantrekkelijk omdat een hoge doorloopsnelheid vaker de mogelijkheid biedt de huur te verhogen. Ook wordt genoemd dat het voorkomt dat verhuurders woningen met een puntenaantal in de buurt van 185 WWS-punten zonder vergunning verhuren omdat hier naar hun inschatting niet op is te handhaven.

Niet genoemd als een aanpassing van het eigen huurbeleid is het verlagen van huren omdat het door de huisvestingsvergunning moeilijker is geworden snel een nieuwe huurder te vinden die aan de criteria voldoet. Zoals in paragraaf 3.1 beschreven, komt dit in de praktijk wel voor.

Effect op het rendement Sommige verhuurders geven aan dat de invoering effect heeft op het rendement dat zij maken op hun woningbezit. Gevraagd naar de achtergronden wordt gewezen op de toegenomen administratieve werklast (“tijd die we daar in steken kunnen we niet gebruiken om geld te verdienen”). Verder wijst een enkele verhuurder op het derven van rendement door huurverlagingen.

Positieve effecten Noch verhuurders, noch verhuurmakelaars zien positieve effecten van de huisvestingsvergunning voor de eigen bedrijfsvoering.

Inkomenstoets bij corporaties In de sociale huursector in Den Haag wordt al langer gewerkt met een huisvestingsvergunning. De woningcorporaties hebben een mandaat om huisvestingsvergunningen te verlenen. Dit mandaat geldt ook voor het middenhuursegment. In die zin was de huisvestingsvergunning voor woningen in het middenhuursegment geen grote overgang voor de corporaties. Een van de corporaties die zijn geïnterviewd liep aan tegen verschillen van inzicht met de gemeente over hoe een inkomen moet worden vastgesteld. Deze corporatie geeft aan dat de gemeente alleen naar het inkomen kijkt op basis van de laatste drie loonstroken, terwijl de corporatie ook kijkt naar het laatste jaarinkomen (net als bij de woningtoewijzing in de sociale huursector). Er is behoefte hierover nader af te stemmen met de gemeente.

518.109 | Huisvestingsvergunning middeldure huurwoningen – ervaringen van betrokkenen

21

3.4 Handhaving Meningen van marktpartijen over handhaving Over de effectiviteit en de noodzaak van handhaving van de naleving van huisvestingsvergunning zijn verhuurders en verhuurmakelaars verdeeld. Genoemde meningen: • De boetes voor verhuurders zijn hoog, dat schrikt af en zorgt ervoor dat men zich aan de regels houdt. • De vergunning is nu onderdeel van het proces, handhaving is niet nodig. • Als je regels instelt moet je ook handhaven. • Handhaving is nodig om iedereen bij de les te houden. Er gaat een grote waarschuwing vanuit als boetes worden uitgedeeld en huurders die zonder vergunning wonen uit hun woning worden gezet. • Geen voorstander van handhaving van regelgeving waar men niet achter staat. • Handhaving is nodig bij kleinere en particuliere verhuurders, maar niet bij institutionele beleggers en corporaties die al nauw met de gemeente samenwerken. Verhuurders en verhuurmakelaars wijzen er geregeld op dat handhaving nog niet op grote schaal plaatsvindt of dat zij daar in elk geval weinig van merken. Een deel van de marktpartijen die zijn geïnterviewd, verwacht dat handhaving gericht op huurders effectief zal zijn. Zij verwachten dat de boete afschrikt. Maar er wordt ook op gewezen dat in de beeldvorming van de verhuurder of verhuurmakelaar de huurder helemaal niet weet dat er een sanctie staat op het niet naleven van de vergunningplicht.