Document · PDF

RIS307513 Bijlage 2

Gemeenteraad 10 juni 2021, gemeente Den HaagBij agendapunt: Collegebesluit: Haagse referentienormen maatschappelijke voorzieningen (RIS307513)13.892 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

intensivering maatschappelijke voorzieningen central innovation district

DeZwarteHond.

De grote verstedelijkingsopgave in Den Haag (ca. 50.000

voor exploitatie en beheer. Leren van andere projecten kan

woningen en aantal banen) leidt bij de diensten OCW en

wanneer hiervoor goede referenties zijn en deze als leidraad

DSO tot bezorgdheid of er wel voldoende ruimte is en blijft

voor onderzoek en inspiratie kunnen gelden.

om de stad ook voldoende maatschappelijke voorzieningen te kunnen blijven bieden. Dit is van cruciaal belang voor

De centrale vraag is om mogelijke innovaties in

het functioneren en de aantrekkelijkheid van Den Haag als

ruimtegebruik van maatschappelijke voorzieningen in een

geheel.

verdichtende stad helder in beeld te krijgen. Deze opgave bestaat uit twee componenten. Te weten:

Met de toename van binnenstedelijke transformaties neemt de verdichting van stedelijke gebieden toe en worden

1. Inspirerende voorbeelden van intensief ruimtegebruik

nieuwe woon-werkmilieus gerealiseerd. In hoogstedelijke

door een palet aan maatschappelijke functies te bundelen

gebieden wordt de combinatie van wonen, werken en

in een publicatie.

voorzieningen steeds belangrijker voor goed functionerende gebieden. De aandacht is daarbij verbreed van de

2. Aanduiding van de mate van intensivering en de mate van

productie van vastgoed voor nieuwe functies naar het

innovatie van deze voorbeelden

maken, gebruiken, exploiteren en beheren van gebouwen en gebieden. Dat geldt met name voor nieuwe thema’s

Inspiratiedocument:

als energie, duurzaamheid en mobiliteit, maar ook in

Dit document is een verdiepende studie op de

toenemende mate voor collectief gebruik van ruimte(n) en

Voorzieningenkaart (DeZwarteHond, oktober 2019).

voorzieningen. Naast commerciële voorzieningen moet in deze stedelijke context ook zorg gedragen worden voor maatschappelijke en niet-commerciële functies. Traditioneel is dit een opgave voor de gemeentelijke overheid of heeft zij hierbij een belang door bijvoorbeeld publieke financiering. De

2 december 2019

ontwikkeling en realisatie van deze functies vraagt om een andere kijk op inpassing, gebruik en beheer. Nieuwe inzichten zijn daarbij noodzakelijk om zorg te kunnen dragen voor een adequate inpassing. Het kan dan gaan om andere kaders voor ontwerp en ontwikkeling, maar ook

Maatschappelijke voorzieningen

Den Haag CID

Conclusies

1 2 3

Indien er geen keuze wordt gemaakt, zal de markt impliciet keuzes maken De gemeente is verantwoordelijk voor het huisvesten van maatschappelijke voorzieningen en doet dat in verschillende hoedanigheden: randvoorwaardenscheppend, toetsend, financier en soms/vaak eigenaar. In de regel verwacht de maatschappij (marktpartijen en burgers) dat de overheid deze taak goed uitvoert. Het inpassen van maatschappelijke voorzieningen is in een hoogstedelijke context complexer dan in een uitbreidingslocatie. Dit maakt dat de gemeente op voorhand na moet denken en communiceren over de beoogde voorzieningen. Hierbij geldt dat onderscheid gemaakt moet worden naar: welke voorzieningen zijn noodzakelijk, welke voorzieningen zijn wenselijk en welke voorzieningen “nice to have”?

Functie mengen biedt ruimtewinst in uitgeefbaar gebied, niet in bvo De Floor Space Index (FSI) is een indicator die aangeeft hoeveel bebouwde vierkante meters worden gebruikt t.o.v. het uitgeefbaar gebied. Indien een plot bebouwd wordt met een school en een 3-laags appartementencomplex, of een 4-laags gebouw met in de plint een schoolfunctie, zullen er in beide voorbeelden effectief evenveel meters gebouwd moeten worden. In het tweede voorbeeld is de footprint (bebouwde hoeveelheid meters grond) van de gebouwen substantieel kleiner aangezien deze zijn gestapeld. Indien er synergie ontstaat tussen functies (twee sportscholen met één entree) zal het aantal bebouwde meters ook afnemen.

Hoe generieker het vastgoed, hoe beter het te transformeren is Een gebouw zonder vooraf vastgestelde bestemming en een lichte overmaat is aantrekkelijker voor meerdere functies. Zo kan het gebouw makkelijk veranderen van functie. Dit heeft een hogere toekomstwaarde.

4 5 6

Er moet een paradigmaswitch komen binnen de gemeente Er wordt nog teveel sectoraal gewerkt terwijl integraler werken meer oplevert voor hetzelfde geld. Dit krijgt met de komst van de omgevingswet ook meer sturing. Door vanuit integrale principes (bijvoorbeeld gezamelijke sociale waarden) opgaven aan te pakken kunnen geldstromen gebundeld worden. Zo dient er ook meer aandacht te zijn voor de maatschappelijke baten (zachte kant) die integraal werken met zich meebrengt. Deze kunnen een grotere investering aan de voorkant rechtvaardigen. Om dit voor elkaar te krijgen is het aantrekkelijk om op te trekken met gemeenten die met dezelfde kwestie worstelen.

Des te complexer, des te meer waarde Mengen kan op verschillende manieren. Daarbij geldt dat des te complexer de functiemix, des te meer het oplevert. Scheiden van functies is makkelijker aan de voorkant, maar kostbaarder op langer termijn. Er zijn zes manieren van functiemenging: niet doen, bij de buren, nevenschikken, achter elkaar, stapelen en oplossen (zie pagina 14).

PlintBV is noodzakelijk Zoals eerder beschreven is de PlintBV in verschillende vormen in te zetten, het is een gradient van verschillende kleuren. De PlintBV of plintregisseur biedt de mogelijkheid om een eigendomsstructuur te introduceren die horizontaal te werk gaat. De plinten (binnen een afgekaderd gebied) worden door één eigenaar beheerd en op totaalniveau gemanaged. Hierbij kan uitgangspunt zijn, dat minimaal 25% van de verhuurde meters een maatschappelijke doelstelling heeft. Op deze wijze worden de financieel lager gewaardeerde functies verdisconteerd in de totale minimale huuropbrengst van de overige 75%.

Waarom intensiveren

Voordelen van functiemenging Ruimte voor nieuwe woningen en arbeidsplaatsen vraagt ook om ruimte

Investeer in nabijheid

Geeft omliggende gebieden een impuls. Concentratie van functies heeft iets te bieden voor de buren en andersom.

voor verblijf, voorzieningen, energie, water en groen en ontmoeting. Op het eerste oog lijkt het vaak dat deze thema’s zo veel ruimte gaan vragen dat de verdichtingsopgave onmogelijk wordt. Het omgekeerde is echter waar:

Is leefbaarder

Voordelen van mengen

Verschillende functies vullen elkaar op verschillende momenten in de dag aan.

Gemengde gebieden stimuleren kruisbestuiving tussen bedrijven en innovatie, zorgen voor een reductie van de gemiddelde forensafstand, zijn leefbaarder, zijn adaptiever in hun ontwikkeling, maken het delen van

Bereikbaarheid is geen doel, maar een middel om andere maatschappelijke doelen mee te bereiken. Slimme investeringen beperken de mobiliteitsvraag en creëren een hoogwaardiger gebruik van dure mobiliteitsinfrastructuur en dragen bij aan een concurrerende stad en duurzame leefomgeving. Investeer daarom eerst in nabijheid en verblijfskwaliteit door het concentreren en mixen van functies. Begin pas daarna aan het ingrijpen in mobiliteit.

in een succesvol hoogstedelijk gemengd gebied is de opgave van de een de oplossing voor de ander.

lopen

Reduceert mobiliteit

Verruim capaciteit HWN

Versoepel ritjes deur-tot-deur

Vergroten van nabijheid van wonenfuncties vergroot de keuzevrijheid om naar werk te lopen/fietsen.

Maak het OV aantrekkelijker

Verbeter fietsverbindingen

Vergroot nabijheid

Nabijheid is de nieuwe bereikbaarheid.

Is adaptiever Schokbestendigheid wordt vergroot door niet te wedden op één paard.

voorzieningen en investeringen makkelijker, zijn gewild in de markt, nemen minder ruimte in beslag en zijn in staat om omliggende wijken een impuls te geven.

Maakt delen makkelijker Meer draagvlak betekent dat meer mogelijk is. Delen = vermenigvuldigen.

Metro Mix

Hoe gemengde hoogstedelijke milieus met meerwaarde voor Nederland te ontwikkelen

Guiding Principles

Stimuleert kruisbestuiving en innovatie Zie ook Guiding Principles MetroMix door het College van Rijksadviseurs (april 2019) over hoe gemengde hoogstedelijke milieus met meerwaarde voor Nederland te ontwikkelen.

Kennisuitwisseling is makkelijker als je dichterbij elkaar zit.

Maatschappelijke voorzieningen

Den Haag CID

Is gewild Superconcentratie leidt tot een groter bereik en kwaliteit en trekt talenten aan.

Bespaart ruimte Door ruimtebesparing wordt meer mogelijk. Meer voor hetzelfde geld.

Andere manier van werken

Cultuuromslag binnen de gebiedsontwikkeling

De opgaven voortkomend uit duurzaamheid, energie(transitie) en mobiliteit zijn onderdeel van de gebiedsontwikkeling. Hierbij horen nieuwe businesscases en exploitatiemodellen. Haalbare oplossingen voor deze nieuwe businesscases (waaronder financiering) zijn essentieel voor transformatie van binnenstedelijke gebieden en daarmee voor versnelling

In de afgelopen tien jaar is gebiedsontwikkeling veranderd van een

van de woningbouwopgave.

proces dat sterk gericht was op productie van functies (woningen, bedrijfsterreinen e.d.) naar een proces waarin optimaal gebruik van

Ook het combineren van nieuwe maatschappelijke voorzieningen zijn

onze (stedelijke) ruimte centraal staat. Processen rond herschikking van

belangrijk. Hiervoor moeten naast verdienmodellen ook exploitanten en

grond en vastgoed gaan samen met tijdelijkheid en ander gebruik van

nieuwe ondernemers instappen in gebiedsontwikkeling. Wanneer zij dat

bestaande bouw. Er is bij iedereen het besef dat de gebiedsontwikkeling

doen, nemen ze een deel van de investeringen en risico’s op zich en

en transformatie anders en (mogelijk) complexer zijn dan

kunnen gebiedsontwikkelaars zich meer op grond- en vastgoedontwikkeling

verstedelijkingsopgaves uit het verleden. Vanuit de financiële haalbaarheid

en realisatie richten. Gebiedsontwikkeling is daarmee ook de organisatie,

gaat gebiedsontwikkeling steeds meer over opbrengsten uit en kosten

afstemming en het haalbaar maken van tal van deelexploitaties geworden,

voor realisatie (lees: productie) van nieuwe programma’s en kasstromen

sommige meer gericht op productie en ander meer gericht op exploitatie,

uit exploitatie van gebouwen, grond en voorzieningen. Door op grotere

beheer en management van onderdelen van grond en vastgoed. De

schaal en over een langere periode verevening mogelijk te maken kan de

gemeente speelt hier voor het maatschappelijke vastgoed een essentiële

beoogde maatschappelijke meerwaarde worden bereikt.

rol.

Als er op een integrale wijze naar nieuwe gebieden wordt gekeken, is het noodzakelijk om bestaande en nieuwe behoeftes in kaart te brengen.

De focus is verschoven van gebiedsontwikkeling naar gebiedsexploitatie. Belangrijke aanjager daarvoor is enerzijds het beter benutten van het bestaande en/of nieuwe functies geven aan vastgoed en plekken. Net zo belangrijk is de transitie van onze maatschappij die zichtbaar wordt in andere woonvormen en nieuwe collectieven die zich richten op samen energie produceren, zorg inkopen, autodelen etc. Binnen gebiedsontwikkelingen vraagt dit om nieuwe organisatie- en exploitatiemodellen. In veel gevallen is duidelijk dat met name vernieuwing en het opzetten van organisaties rond innovaties moeilijk tot stand komt. De lokale overheid kan in dit soort trajecten altijd procesmatig een kartrekkersrol op zich nemen, indien nodig kan de overheid zelfs een risicodragende rol op zich nemen m.b.t. realisatie en exploitatie.

Maatschappelijke voorzieningen

Den Haag CID

Instrumenten

Om deze cultuuromslag mogelijk te maken, is het noodzakelijk om onze denkkaders aan te passen en nieuw instrumentatrium te introduceren Hiernaast word een aantal nieuwe instrumenten beschreven welke toepasbaar zijn voor de gemeente. De instrumenten geven geen garantie voor een financieel haalbare businesscase; maar dragen hier wel aan bij.

Robuuste ontwikkelstrategie

Mogelijke wijze van alternatieve bekostiging

Verevening op gebiedsniveau

Eigendommen, eigenaarschap en aansprakelijkheid

Plintregisseur

Robuuste ontwikkelstrategie

Verevening op gebiedsniveau

Het is noodzakelijk om vanuit de gemeente met de verschillende afdelingen samen tot een gedragen ontwikkelstrategie cq beleid, met betrekking tot (maatschappelijke) voorzieningen, te komen. Dit houdt in dat de gemeente een samenhangend verhaal ontwikkelt richting de ontwikkelaars. Het is hierbij belangrijk om realistisch te programmeren én flexibiliteit en onzekerheid in de ontwikkelstrategie te incorporeren. Ontwikkel een strategie waarin deelplannen op zichzelf haalbaar zijn, kunnen functioneren en worden ontwikkeld (programma inclusief openbare ruimte en maatschappelijke functies) zodat steeds leefbare buurten worden ontwikkeld.

De traditionele gebiedsontwikkeling maakt al gebruik van vereveningssystematiek, denk hierbij aan een kostenverhaalstructuur. Door verrekenen en verevenen (mogelijk maken en) te stimuleren tussen commerciëlere en minder commerciële programma’s. Als er in hogere dichtheden wordt gebouwd, lopen openbare ruimte en private gebouwen meer door elkaar heen. Voorbeelden zijn een basketbalkooi bovenop een dak van een horecafunctie, een logistieke hof onder hoogbouw en een basisschool in de plint van een groot gebouw.

Zorg voor voldoende ruimte voor tijdelijke activiteiten en experimenten en incorporeer dit in het totaalprogramma. Draag zo nodig zorg voor een aandeel in het programma met goedkope vierkante meters en creëer voldoende flexibiliteit door een deel van het programma geen functie te geven en zo lang mogelijk ongedefinieerd te laten. Op gebouwniveau kan dit betekenen dat er generieke ruimtes ontwikkeld worden die breed inzetbaar zullen zijn. Geef zones aan waarin bepaalde functies zeker moeten worden gerealiseerd en laat de rest meer open voor meer specifieke keuzes in de toekomst.

Flexibel omgaan met bekostigen openbare ruimte

Draag daarnaast zorg voor zogenoemde ‘specials’ in het gebied. Plekken en gebouwen waar juist interessante doelstellingen op worden geprogrammeerd en deze een prominente plek te geven in de toekomstige ontwikkeling.

Maatschappelijke voorzieningen 10

11 Den Haag CID

Bij langjarige gebiedsontwikkeling/transformatie ontwikkelt het te realiseren programma zich ook in de tijd. Alle partijen binnen een gebied moeten zorg dragen voor het totaal te realiseren programma qua differentiatie en de locatie van commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Bij een nieuwe ontwikkeling heeft de gemeente het primaat om (vanuit goede ruimtelijke ordening) deze locaties aan te wijzen. Maar vaak draagt een dergelijke werkwijze niet bij aan de samenwerking. Indien een verreken- of vereveningssysteem wordt ingezet waarbinnen deze functies evenredig wordt verdeelt, zal elke eigenaar naar ratio minder renderende functies realiseren. Of juist wat meer afdragen ten bate van anderen. De huidige systematiek is te weinig dynamisch en biedt daarbij te weinig mogelijkheden. Kortom, verken de mogelijkheden van een publiekrechtelijke regeling voor het financieel verrekenen en verevenen op gebiedsniveau voor transformatiegebieden waar geïnvesteerd moet worden in menging en/of wanneer deze zich concentreert op bepaalde plekken. Stadkwadraat heeft gewerkt aan een soortgelijke systematiek in opdracht van de gemeente voor Rhijnhuizen in Nieuwegein.

Plintregisseur

Mogelijke wijze van alternatieve bekostiging

Eigendommen, eigenaarschap en aansprakelijkheid

Flexibel omgaan met bekostigen openbare ruimte

Organiseer de exploitatie gezamenlijk met een plintregisseur

Noodzakelijke investeringen in openbare ruimte, sport- en cultuurvoorzieningen maar ook gebiedsmanagement leiden tot waardecreatie waarvan bestaand en nieuw vastgoed profiteren. Maar vaak moet voor-geïnvesteerd worden voordat ontwikkelingen op gang komen die deze kosten dekken. Daarnaast is het meermaals bewezen dat bestaande functies en vastgoed profiteren van deze investeringen. De mogelijkheden om deze waardecreatie in een gebied te laten circuleren of te herinvesteren moeten op voorhand onderzocht worden. De condities (publiek- en privaatrechtelijk) waarbinnen ontwikkelaars mogen bouwen bieden daarnaast ook mogelijkheden voor alternatieve bekostiging. Het is denkbaar dat ontwikkelaars extra vloeroppervlak mogen realiseren, als zij daarnaast verantwoording nemen voor de bouw van hoogwaardige (inpasbare) maatschappelijke voorzieningen.

Door de nieuwe vormen van inpassen, ontstaan er ook nieuwe vragen rondom eigendomsstructuren en aansprakelijkheid. Hierbij is iedere situatie uniek. Maatschappelijke voorzieningen hebben verschillende ruimtebehoeftes en worden met een bepaalde tijdshorizon gerealiseerd. Het is belangrijk om bewust te zijn van deze horizon en de mogelijkheden die mengen met zich mee brengt.

Openbare ruimte wordt veelal bekostigd door het verkopen van vierkante meters grond voor realisatie van bebouwing. In gebieden waar de ruimte schaars is, zoals bijvoorbeeld Seagram Plaza in New York City, bestaat de mogelijkheid flexibel om te gaan met bouwhoogtes ten einde een groter aandeel openbare ruimte te creëren. Het principe hierbij is dat de hoeveelheid bebouwing (aantal vierkante meters BVO) gelijk blijft, maar de footprint kan variëren. Door het realiseren van een rankere, hogere toren is ruimte ontstaan voor het aanleggen van een plein. In Vancouver City wordt een andere systematiek gehanteerd. Hierbij heeft de lokale overheid aangegeven dat de ruimte rondom waterpartijen (bijvoorbeeld een meer of rivier etc.) publiek toegankelijk moet zijn. De aanleg moet worden bekostigd door (private) nieuwbouwontwikkelingen. Voor wat betreft de exploitatie (onderhoud etc.) geldt dat dit wordt bekostigd door middel van een extra bijdrage in de VVE.

De meeste gebouweigenaren en beleggers zijn vooral goed in het verhuren of verkopen van een vastgoedproduct in één type markt: woningen of kantoren of bedrijfsruimten. Als de plint van een gebouw een andere functie heeft dan de bovenbouw, wordt die gauw stiefmoederlijk behandeld, terwijl die plint wel een essentiële bijdrage aan het succes van een gebied kan leveren, met name in de gebieden waar reuring gewenst is. Een oplossing hiervoor kan zijn om gezamenlijk de exploitatie van de plinten uit te besteden aan een derde partij, een plintregisseur namens de gebouweigenaren. Zo kunnen mono-ontwikkelaars toch mixed-use gebouwen en gebieden ontwikkelen. Hierbij zijn verschillende gradaties mogelijk: van enkel samen de marketing oppakken, tot gezamenlijke verhuur, management, inkomstendeling en eigendom. En dit kan in verschillende organisatievormen, zoals in een soort Plint VVE of een Plint BV, die optreedt als regisseur door de juiste functie op de juiste plek te programmeren. Door verevening op gebiedsniveau kunnen onrendabele maar leuke functies, zoals die succesvolle placemaker, zich toch op prominente plekken (blijven) vestigen. Ook kunnen gebruikers makkelijk doorstromen en verhuizen, waarbij de waardevolle mix met pioniers en meer commerciële functies behouden blijven. Daarnaast is het goed om dubbelgebruik toe te passen, met een langere gebruikstijd van de dag in plinten.

Hierdoor nemen kosten (management) en baten (rendement door gebruik) toe, maar is ook bezetting van gebouwen en beheerders beter. Dit leidt tot actievere gebieden, meer comfort en veiligheid. Gebouweigenaren nemen mogelijk genoegen met lagere huurinkomsten als de meerwaarde van goed functionerende plinten voor hun vastgoed evident is.

Indien een maatschappelijke functie verplaatst moet worden naar een nieuwe hoogstedelijke locatie, is het wenselijk om de mogelijke opbrengsten van de voormalige locatie in te zetten. Zo heeft de gemeente meer middelen om de functies in te passen. Hiervoor is het wel noodzakelijk naar de huidige boekhoudkundige spelregels binnen de gemeentelijke organisaties te kijken. Het is zelfs denkbaar om een stap verder te gaan. In deze situatie worden alle middelen die vrij bij het afstoten van maatschappelijk vastgoed apart gelabeld voor nieuwe ontwikkelingen. Indien een mogelijke ontwikkeling van hoogstedelijke maatschappelijke voorziening financieel onhaalbaar is, kan er (onder goede voorwaarden en afspraken) aanspraak gedaan worden op dit interne fonds.

Maatschappelijke voorzieningen 12

De gemeente is verantwoordelijk voor de huisvesting van scholen en heeft daarom middelen beschikbaar gesteld om deze taak op een goede wijze uit te voeren. In een traditionele situatie is de gemeente eigenaar van een solitaire basisschool. De gemeente is eigenaar van de grond, begeleid haar eigen aanbestedingstraject en kiest hierbij een geschikte bouwer. De school wordt gerealiseerd, het schoolplein wordt aangelegd, en dit complex wordt voor (mogelijk) tientallenjaren geëxploiteerd. De gemeente heeft hierbij een verantwoordelijkheid voor het onderhoud van deze locatie, en zal hier budgetten voor reserveren. Deze situatie is voor de gemeente bekend. Het toekomstige schoolbestuur treed als enige stakeholder op, en hierdoor is het proces overzichtelijk. Indien de school ingepast wordt in een hoogstedelijke context, ontstaat er echter een ander speelveld. De school zal onderdeel worden van een gebouw met andere functies. De acties die in de traditionele werkwijze beschreven zijn, moeten in deze situatie ook uitgevoerd worden. Echter zijn er meerdere stakeholders, met andere verwachtingen, eigendomsstructuren en een andere tijdshorizon. Maar er is ook sprake van wet- en regelgeving, die in dit specifieke geval een gezamenlijke aanbesteding verbiedt. Het is noodzakelijk om de verschillende eigendommen een aansprakelijkheidsstructuur op voorhand in te kaderen.

Met hoogstedelijke functiemix ontstaat een nieuw speelveld met uitdagingen en kansen. De school kan zo ingericht worden dat dubbelgebruik de regel wordt. Het schoolplein wordt ’s avonds als tuin gebruikt door de bewoners, het theater en sportzalen worden separaat verhuurd. Al deze veranderingen hebben effect op de exploitatie van de school, er worden hogere opbrengsten gerealiseerd en mogelijke kosten worden gedeeld.

13 Den Haag CID

Haagse voorbeelden

In Den Haag zijn al voorbeelden van intensiveren

•

• •

• 03 Gebouw in Rivierenbuurt: school, wijkcentrum, kinderopvang, speelveld, sportdak

• •

O3 gebouw in Rivierenbuurt (school, wijkcentrum, kinderopvang, speelveld, sportdak) – Was openbaar plantsoen Binckbox (concept in lagen werken: huiskamervoorziening); Combinatie Rubenshoek (gezondheidscentrum, maar ook verhuur kamers aan practicanten, schuldhulpverlening). Moerwijk (basisschool, sbo, sportveld ook overdag gebruikt, kinderopvang, bibliotheek, sporttuin); Brede buurtschool Moerwijk (van. Ruysenbroekstraat) Dakota Zuid57: cultuur, filmhuis, sportvereniging, urban runners Brede buurtschool Vrederust (twee scholen met bouwblok ertussen, gezamenlijk schoolplein) = Kleurrijk (MFR, buurtbibliotheek)

•

Stadsdeelkantoor Leyweg (erboven woningen / particulier eigendom) Zuiderpark: samenwerking Mondriaan, HHS, gemeente

Maatschappelijke voorzieningen 14

15 Den Haag CID

De Gantel (ruimtebiedend centrum tegenover school, zit in een, eerst welzijnswerk, 80% overgenomen voor een CJG, afgesplitst jongerencentrum. Erboven zitten nu woningen; Stadsdeelkantoor Scheveningen (pandencomplex dat kan veranderen met de tijd) -> Gemeente eigendom, woningen Stadsdeelkantoor Leyweg (erboven woningen / particulier eigendom), ambtenarenhuisvesting, bibliotheek; VvE. Ingewikkeld = ja; Gebruiks- en exploitatieafspraken is een crime. Belangen verschillen erg; Alle PvE’s worden samengevoegd, per m2 handig = meerwaarde, ruimtes die je kan uitwisselen; Zuiderpark (samenwerking Mondriaan, HHS, gemeente) (sport) = inleidend verhaal conclusie mooie voorbeelden in Den Haag Amare

Dakota Zuid57: cultuur, filmhuis, sportvereniging, urban runners

Nevenschikken

Stapelen

Oplossen

Zes typen van intensiveren

Des te complexer, des te meer waarde

Compacte brede school

Meer dan een school

Mengen kan op verschillende manieren. Daarbij geldt dat des te hoger de complexiteit van het mengen, des te hoger de meerwaarde (zie het schema hieronder). Deze typering helpt bij vaststellen van het ambitieniveau. In dit document zijn verschillende voorbeelden verzameld. Op de pagina hiernaast zijn deze in één overzicht en de mate van intensivering te vinden.

Plaats: Partijen:

Den Haag -

• • • • •

Niet bouwen (De behoefte ter discussie stellen: hoe belangrijk is het dat het wordt gebouwd? Dit biedt ook ruimte om elders steviger te intensiveren.) Bij de buren (Bestaande voorzieningen elders gebruiken: denk aan sportverenigingen in de omgeving die op zoek zijn naar nieuwe leden.) Nevenschikken (Functies naast elkaar plaatsen: hierdoor ga je dichter bij elkaar zitten, maar zijn functies nog wel van elkaar fysiek te scheiden) Achter elkaar (Delen door gebruik op andere momenten: sportzaal overdag voor de school, ‘s avond verhuren) Stapelen (Verschillende functies in één gebouw stapelen: optimale ruimtebesparing, flexibiliteit en samenwerking, mogelijk eigen entrees) Oplossen (de meest integrale oplossing met hoge toekomstwaarde: denk aan bestemmingloos bouwen waarbij het gebouw later makkelijk een andere functie kan huisvesten)

Concentratie Cultuur

Plaats: Partijen:

Rotterdam Arconiko, Jeugd Onderwijs en samenleving Rotterdam,

Innovatie:

Ruimtebesparing door Schoolplein op het dak van Brede school.

Innovatie: Schole gecombineerd met andere maatschappelijke Multifunctionele ontmoetingsplek

Stichting Kinderopvang het steigertje, J.P. van Eesteren Multifunctionele infrastructuur

De brede school is een school gecombineerd met multifunctionele ruimtes die met andere maatschappelijke functies op stads-/buurtniveau gedeeld worden. Hierbij kan worden gedacht aan een schoolgebouw waarin bijvoorbeeld de gymzaal buiten lestijden tevens wordt gebruikt door lokale sportverenigingen. Het concept van de brede school is begonnen in de periode 1995-2000. Het concept is bedacht met idee dat instellingen samenwerken om zo de ontwikkelingskansen van een kind te vergroten. Aanleiding voor het oprichten van deze scholen was achterstandsbestrijding, waardoor er een behoefte kwam aan een intensief samenwerkingsverband. Brede scholen die stammen uit de beginperiode hebben veel aandacht voor achterstand, zorg en talenten. Tegenwoordig ligt de focus meer op de opvang en de wens een goed voorzieningenaanbod in de wijk te regelen.

voorzieningen en buurtfuncties

•

Superconcentratie

Scholen gestapeld

Zorg en Sport

Kulturhuset Amare Den Haag Tivoli Vredenburg

Plaats: Stockholm Partijen: Peter Celsing

Park bovenop spoordak

Multifunctioneel Park

Voorzieningen en park

Grant Park Chicago Regents park Londen

Plaats: Chicago, Londen Partijen: Edward H. Bennett

Innovatie: Intensieve stapeling van cultureel programma Multifunctionele ontmoetingsplek

Innovatie: Combinatie van park met openbare voorzieningen Superconcentratie

Intensief gebouw met een stapeling van verschillende culturele voorzieningen. In het gebouw zit het Stockholm Stadstheater, conferentiezalen, concertruimtes, expositieruimten, een bioscoop, een bibliotheek en restaurants. Zie ook Tivoli, Spuitheater, Kunstenpand

Zuiderpark Een stadspark met diverse openbare functies zoalsSportcampus musea, sportfaciliteiten, tuinen, plekken voor evenementen, kunst en haven voorzieningen. De functies zijn openbaar en allemaal onderdeel van het openbaar toegankelijk park. Iedereen kan gebruik maken van de voorzieningen. Op deze manier wordt de openbare ruimte efficiënt gebruikt.

Jonas. buurthuiskamer, filmzaal, wonen

Concentratie sport

Fase:

Mix: Intensief / Combi met andere maatschappelijke programma’s

Mix: Intensief

Mix: Intensief / Combi met andere maatschappelijke voorzieningen

Type: Gebouwd / Onderwijs / Sport

Type: Gebouwd / Kunst & Cultuur

Type: Openbaar groen

Status: Praktijkvoorbeeld

Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Omvang maatschappelijke voorziening: Stadspark

Stapeling van onderwijs, kinderopvang, en wonen

Intensieve stapeling van gevangenisOmvang maatschappelijke voorziening: Stapeling sport Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw Gebouw Commercieel programma en

Plaats: Heemskerk Plaats: Jardin Atlantique, Parijs Plaats: Amsterdam Plaats: Den Haag Partijen: Heliomare, Gemeente Heemskerk, Marlies Rohmer Architects, voorzieningen 30 Partijen: Francois Brun Site ROC Mondriaan Maatschappelijke Maatschappelijke voorzieningen 28 Partijen: Orange Architects, Amvest, ABT, Felixx, Floor Ziegler, Maatschappelijke voorzieningen 40 Partijen: gemeente Den Haag, De Haagse Hogeschool en Maatschappelijke voorzieningen 44 Pelikaan Innovatie:stapelen Openbaar park met sportvoorzieningen bovenop treinsporen. Innovatie: Slim onder, combineren van veel verschillende functies in een gebouw Innovatie: Concentratie van sportvoorzieningen en bijzondere samenwerking Gescheiden Maatschappelijk wonen boven Multifunctionele infrastructuur Innovatie: Slim combineren van veel verschillende functies in een gebouw

Stapelen

Sportvereniging op Ikea

Chicago Correctional Center In Heliomare worden diensten rondom kinderen en jongeren met een

Een park gebouwd bovenop de treinsporen van het Gare Montparnasse in Parijs. Het park boven maaiveld beslaat een gebied van 3,4 hectare en is in 1994 ontworpen door landschapsarchitect François Brun. He treinstation dient voor veel reizigers als vertrekpunt richting het Westen, het verbindt Parijs met de Atlantische oceaan, de naam van het park is hierop gebaseerd. Dit idee is tevens terug te vinden in het ontwerp van het park, er zijn verschillende soorten vegetatie geplant, waar de ene zijde Europa en de andere zijde Amerika moet voorstellen.

beperking gecombineerd. Het centrum heeft tegelijkertijd een buurtfunctie. Er zijn 4 sportzalen en een zwembad in geïntegreerd. Het gebouw, met een publieke plaza met restaurant, vergaderfaciliteiten, patio en rondom een veranda, is een intermediair tussen leeromgeving en buitenwereld. De omringende openbare ruimte heeft speelplekken en parkeerplaatsen voor busjes. (Tekst: Marlies Rohmer Architects & Urbanists) Mix: Intensief / Combi met andere maatschappelijke programma’s Type: Gebouwd / Zorg & Welzijn / Sport / Horeca / Onderwijs

Mix: Intensief / Combi met andere maatschappelijke programma’s

Stapeling horeca en sport Type: Openbaar groen

Status: Praktijkvoorbeeld

Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Omvang maatschappelijke voorziening: Bouwblok

Plaats: Chicago Partijen: Harry Weese Innovatie: Intensief ruimte gebruik door stapeling

Maatschappelijk onder, wonen boven Multifunctioneel gebouw met woningen, kantoren, horeca, een filmzaal en een publieke huiskamer. Ook de buitenruimte heeft een multifunctioneel karakter; Aan de voorzijde van het gebouw ligt een openbaar plein dat wordt begrensd door een houten ‘rots’ met trappen. Deze rots, die tevens de ingang van de parkeergarage is, fungeert als driedimensionale speelplek en kan tevens dienst doen als tribune bij evenementen en voorstellingen. Het plein wordt voltooid met een informele groenplek en (in de zomer) een stadsstrand.

School, brug en park - Oog in Al

De Sportcampus Zuiderpark is een stadion met sportveldencomplex voor zaalsport, strandsporten en andere sporten, die ook binnen worden beoefend, in het Zuiderpark in Den Haag. Het heeft de functie van een topsportcentrum. Het is op de plaats gebouwd waar tot 2007 het Zuiderparkstadion van ADO Den Haag stond.

Mix: Combi met wonen / Combi met commercieel programma

Mix: intensief

Omvang maatschappelijke voorziening:

Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Type: Gebouwd / Kunst & Cultuur Gebouwd / Sport Stapeling van Ontmoetingsfuncties, verschillende openbare voorStapeling Parkeren Type: en sport Status: Praktijkvoorbeeld zieningen,Status: sportPraktijkvoorbeeld

Plaats: Utrecht Plaats: Utrecht Plaats: Den Haag Partijen: Next Architects, Gemeente Utrecht, Rudy Uytenhaak, Ikea Beheer BV, Knevel Architecten, ASK Romein, SV Faja Lobi voorzieningen Aronsohn Constructies, BAM,Maatschappelijke Vesteda, Gemeente Gescheiden Multifunctionele ontmoetingsplek Gescheiden stapelen Ippel Civiele Betonbouw, STRABAG BV, Klaassen Maatschappelijke voorzieningen 34 Partijen: stapelen Maatschappelijke 20 Partijen: Rudy Uytenhaak, voorzieningen 38 B+B, Arup, Maatschappelijke voorzieningen 42 Innovatie: Slimme stapeling van winkel, parkeren en sportfaciliteiten Den Haag Beheer BV, Roelofs Innovatie: Innovatie: Slim combineren van fietsroute, park en school

Basketbar. Cafe met sportdak

Midden in Chicago staat een gestapelde gevangenis. Een gebouw van 28 verdiepingen met een sportveld op het dak. Een voorbeeld van intensief ruimtegebruik.

Een compacte combinatie van verschillende programma onderdelen. Een uitbreiding van de IKEA, het behouden en integreren van een voetbalvereniging en het toevoegen van een drie laagse parkeergarage vormen samen een goed ingepast blok.

Achter elkaar

Ku.be House / Public Condensor

Een gemengd gebouw met maatschappelijk programma zoals een school of bibliotheek en daarboven woningen. Bij een verticale stapeling van programma moeten nieuwe samenwerkings- en eigendomsvormen worden geïntroduceerd

Parkeergarage met sportdak

In een vloeiende beweging worden fietsroute, park en school samengebracht tot een samenhangend geheel van infrastructuur, bouwwerk en landschap. Het ontwerp daagt de ontwerpende partijen van alle onderdelen uit tot een intensief samenwerkingsverband en een heldere interne afstemming. (Tekst: NEXT architects)

Fase: Mix: Combi met commercieel programma / Intensief

Mix: Intensief

Buurthuis en ondernemersruimte (zonder subsidie) Type: Gebouwd / Sport

Type: Gebouwd

Oplossen

Status: Praktijkvoorbeeld

Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Tijd

Rechtbank Rotterdam

Meerwaarde

Achter elkaar Tijd

Nevenschikken

Het Wijkpaleis

Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Plaats: Frederiksberg, Denemarken Plaats: Park ‘n Play, Copenhagen Partijen: MVRDV, Danish Foundation of Culture and sports Facilities, Partijen: JAJA Architects, Uno, Berliner, Nike Grind, UrbanPlay Instrument Municipality of Frederiksberg, Realdania Foundation Maatschappelijke voorzieningen 52 Innovatie: Multifunctioneel ruimtegebruik van parkeergarage. Maatschappelijke voorzieningen 18 Innovatie: Slim combineren van veel verschillende functies in een gebouw

Seagram Plaza.

In Nordhavn, een gebiedsontwikkeling met hoge dichtheid, staat een parkeergebouw met een supermarkt en bovenop een openbaar ruimte met sport en spelfaciliteiten. Op deze manier worden parkeerhuizen beter onderdeel van de stad en krijgen ze een extra functie.

Mix: Combi met commercieel programma

Mix: Intensief / Combi met andere maatschappelijke programma’s

Mix: Intensief

Type: Gebouwd / Sport / Horeca

Type: Gebouwd / Openbare ruimte / Sport

Status: Praktijkvoorbeeld

Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Plaats: Rotterdam Partijen: Rechtbank Rotterdam, Rijksvastgoedbedrijf, Dura Vermeer, Fokkema & Partners Architecten

Plaats: Rotterdam Partijen: Gemeente Rotterdam, ... Innovatie: Combinatie van buurthuis, een school en ondernemingen Maatschappelijke voorzieningen 26

Omgebouwd schoolgebouw naar Wijkpaleis. In het gebouw zijn beschikbare ruimtes voor ondernemende makers, een winkel, een kookruimte, een eetruimte, een klus- en knutselwerkplaats enz. De bovenste verdieping wordt verhuurd aan de mariaschool.

Mix:

Mix: Combi met andere maatschappelijke programma’s

Type:

Type: Gebouwd / Onderwijs / Kunst & Cultuur

Status:

Status: Praktijkvoorbeeld

Omvang maatschappelijke voorziening:

Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Plaats: New York City Partijen: Innovatie: Tijdelijk ander gebruik van de openbare ruimte Maatschappelijke voorzieningen 50

Maatschappelijke voorzieningen 16

Status: Praktijkvoorbeeld

Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Compacte bundeling van verschillende programma’s. Een ontmoetingsplek voor verschillende doelgroepen uit de stad. Educatie, Kantoren, winkels, sport, een auditorium, wellness en cultureel programma worden met elkaar gemengd.

Het karaktervolle Wilhelminahof verbeeldde bij de bouw in 1995 zowel de stedenbouwkundige ontwikkelingen aan de Kop van Zuid als de nieuwe norm voor rijkskantoren, flexibel en doelmatig. Het complex bestaat uit drie gebouwen: het gerechtsgebouw, de Wilhelminatoren en het kantoorgebouw voor de belastingdienst en de rechtspraak. De rechtbank Rotterdam zetelt in het 14 verdiepingen tellende kantoorgebouw. Het langgerekte gebouw kenmerkt zich door de terracotta kleurige baksteen gevel en een enorme poort. Onder het Wilhelminahof ligt een metrostation. Een galerij verbindt het kantoorgebouw met de Wilhelminatoren, met het gerechtsgebouw en met het hieronder gelegen metrostation.

Complexiteit

Type: Onderwijs / infrastructuur / Openbaar groen

Status: Binnenkort in de praktijk

Het stapelen van een bar en een basketbal court voor intensiever ruimtegebruik. Als onderdeel van de campus van de Universiteit Utrecht is er een ontspannen ontmoetingsplek voor professsors, onderzoekers en studenten gerealiseerd. Het is een 15 bij 15 meter uitbreiding van de bestaande boekenwinkel.

Car Free Saturday, NYC Innovatie: Kantoren los te koppelen van rechtbank Venstertijden Terrasvlonders

Niet

Mix: Intensief / Combi met andere maatschappelijke programma’s

Type: Hergebrruik / Openbare ruimte

Plaats: Utrecht Partijen: NL Architects, West 8, ABT Velp, Multifunctionele ontmoetingsplek Maatschappelijke voorzieningen 54 Innovatie: Slimme stapeling van winkel, parkeren en sportfaciliteiten Maatschappelijke voorzieningen 22

Stapelen

Bij de buren

Mix: Intensief / Combi met wonen

Plaats: New York City Partijen: Gemeente en ontwikkelaar Multifunctioneel Park Maatschappelijke voorzieningen 32 Innovatie: Publieke ruimte in private handen

Dierentuin en park

Maatschappelijke voorzieningen 24

Publieke ruimte in private handen. Bij het ontwerp van het Seagram Building van Mies van de Rohe in New York, was het maken van een groot publiek plein binnen de plot een belangrijk onderdeel van het plan. Dit plein werkte zo goed als ontmoetingsplek dat de gemeente opnam in het Zoneringsplan. Het gaf de ontwikkelaar een optie om een publieke ruimte te maken in privaat eigendom.

Plaats: Chicago Partijen: ... Innovatie: ...

Maatschappelijke voorzieningen 36

Maatschappelijke voorzieningen 56

In New York wordt ieder jaar een evenement gehouden waarbij straten worden afgesloten voor autoverkeer. Hiermee wordt tijdelijk laten zien hoe de atmosfeer veranderd als de straten en avenues alleen voor voetgangers en fietsers zijn. Het gaat dan om een stuk stad van 30 blokken uit het grid waar autoverkeer van 9:00 tot 15:00 niet toegestaan is. Verschillende partijen verzorgen programma met het thema klimaatverandering en duurzaamheid. Om 15:00 openen de straten weer voor autoverkeer.

De Lincoln Park Zoo is integraal onderdeel van het Lincoln park en is vrij toegankelijk. Er staan geen dichte hekken rondom de dierentuin wat zorgt voor een doorwaadbaar en toegankelijk park voor iedereen.

Fase: -

Fase:

Mix: Tijdsaspect en tijdelijkheid

Mix: Combi met ander maatschappelijk programma

Type: Buiten

Type: Openbaar groen

Status: Praktijkvoorbeeld

Omvang maatschappelijke voorziening: Wijk

Omvang maatschappelijke voorziening: Park

17 Den Haag CID

Inspiraties

Toelichting op de voorbeelden De situationele context waarom er gekozen is voor het

Ontwerp

combineren van verschillende functies

Alle beschreven voorbeelden zijn op een bepaald moment in de tijd ontworpen, ontwikkeld, gerealiseerd en worden beheerd/geëxploiteerd. Om context te bieden in dit proces en de afwegingen van de belanghebbende partijen, wordt dit proces voor ieder voorbeeld op hoofdlijnen beschreven. soortgelijke projecten

subcategorie

Superconcentratie

Concentratie Cultuur

Kulturhuset Amare Den Haag Tivoli Vredenburg

Plaats: Stockholm Partijen: Peter Celsing Innovatie: Intensieve stapeling van cultureel programma

Ontwikkeling

de stedelijke context Realisatie

Op welke wijze de functies gebouwd zijn.

Beheer en exploitatie

Welke afspraken zijn er gemaakt rondom het beheer & exploitatie.

ontwerp tot exploitatie cyclus +

Ontwerp Door de opkomst van de auto werd, voor het inmengen van de nieuwe ontwikkeling, een voetgangersplein ontworpen onder de doorgaande weg zodat het gebied te voet en met de auto in verbinding stond met de rest van de stad. Mede door deze binnenstedelijke inpassing heeft architect Peter Celsing met zijn ‘Kulturhuset’ (Cultuurhuis) in 1972 de Kasper Salin prijs geworden, de meest prestigieuze architectenprijs in Zweden.

Ontwikkeling Na de tweede wereldoorlog was, door de enorme bevolkingsgroei, het centrum van Stockholm niet toereikend genoeg wat betreft voorzieningen. Destijds kwam er een radicaal moderniseringstraject van de grond om een deel van de oude binnenstad te transformeren in het nieuwe moderne hart van Stockholm. Bij deze ontwikkeling werd voornamelijk commercieel en zakelijk vastgoed gebouwd. Om niet een monotoon district te ontwikkelen werd in deze ontwikkeling tevens ruimte ingepland voor een Cultuurcentrum. Tijdens de ontwikkeling heeft het gebouw tevens gediend als parlementshuis tijdens de bouw van een nieuw parlementsgebouw (jaren ’70), mede hierdoor was de toekomstige financieringsvraag veiliggesteld.

+/-

Realisatie De eerste fase, het tijdelijke parlementsgebouw, is gerealiseerd in 1971. Het gehele gebouw opende in 1974. Tijdens deze plotselinge verandering is de hoofdzaal van het theater in wording in een mum van tijd omgetoverd tot raadszaal.

+/-

Beheer & exploitatie Tegenwoordig vinden in het Kulturhuset verscheidene concerten, tentoonstellingen, en dergelijke plaats. Daarnaast bevinden zich een theater, bioscoop en bibliotheek in het Kulturhuset. Deze functies worden door verschillende publieke en private organisaties beheerd, zij voeren gezamenlijk de exploitatie van het gebouw.

Mix: Intensief

Conclusie Naar de ontwikkeling zal met gemengde gevoelens worden gekeken, waar het gebouw en de ontwikkeling staat voor een moderne, democratische, inclusieve en culturele stad heeft tegelijkertijd een deel van de oude binnenstad plaats moeten maken voor een dergelijke ontwikkeling.

Type: Gebouwd / Kunst & Cultuur Status: Praktijkvoorbeeld Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Conclusie

Zorg

Sport

Cultuur

Welke lessen kunnen er onttrokken worden uit dit voorbeeld. Nader onderzoek moet uitwijzen of ook toekomstwaarde een onderscheidende categorie is.

indicatie invloed op proceskosten gemeente

Naast de context van de projecten wordt er per voorbeeld een link gelegd naar de mogelijke effecten voor de gemeente Den Haag. Wij zien hierbij de verschillende afdelingen als één samenwerkend apparaat. Deze effecten worden doormiddel van iconen inzichtelijk gemaakt. Het huidige beleid van de gemeente Den Haag is als referentienorm gehanteerd. Het gaat hierbij om een indicatie, de effecten zijn in geen enkele wijze financieel getoetst.

Maatschappelijke voorzieningen 40 41 Den Haag CID

Bebouwd

Mate van intensivering Voor toelichting zie pagina 16

Categorie maatschappelijke voorziening

Welke afspraken er zijn gemaakt én hoe het ontwerp binnen

Onbebouwd

Onderwijs

De gekozen werkwijze maakt het mogelijk om minder proceskosten te maken óf deze werkwijze zorgt voor een opbrengstenstijging. De werkwijze is positief voor de gemeente Den Haag.

+/-

Het effect is in minimaal aanwezig, en wordt daarom neutraal ingeschat. De gekozen werkwijze heeft geen invloed op de mogelijke kosten cq. opbrengsten.

De gekozen werkwijze zorgt voor een kostenstijging binnen deze stap. Dit kan zowel procesmatig als in fysieke bouwkosten

Onderscheid tussen gebouwen en openbare ruimte/gebiedsontwikkelingen. Niet opgenomen in deze voorbeeldenreeks, maar wel als extra aanvulling: ‘1% regeling’ waarbij één procent van gebiedsontwikkeling wordt geïnvesteerd in kunst in de openbare ruimte. Succesvolle kunst in openbare ruimte: Flamingo, Alexander Calder & Cloud Gate ‘bean’, Anish Kapoor beide in Chicago ter inspiratie. Gebiedsontwikkeling met voornamelijk maatschappelijke voorzieningen: Museumpark Rotterdam, Zuiderpark sportcampus Den Haag, Erasmus MC Rotterdam.

Maatschappelijke voorzieningen 18

19 Den Haag CID

Multifunctionele infrastructuur

School, brug en park - Oog in Al

Ontwerp Uytenhaak en Partners heeft gezamenlijk met NEXT Architects, Arup en Bureau B+B het ontwerp van de Dafne Schippers-brug en de Montessorischool gecombineerd tot een innovatief stedenbouwkundig project. De brug die een snellere verbinding voor fietsverkeer over het Amsterdam-Rijnkanaal mogelijk maakt loopt met een boog uit op een levendige basisschool waar dit verkeer veilig door het slim ontworpen schoolplein meandert. Deze combinatie zorgt voor een optimaal ruimtegebruik waar tegelijkertijd veel plek is voor groen.

Ontwikkeling Opdrachtgever Gemeente Utrecht zocht naar een snellere verbinding tussen nieuwbouwwijk Leidsche-rijn en de bestaande stad. Daarnaast was op de ontwikkelde locatie het OBS Oog in Al gevestigd en toe aan een gebouw welke aan de eisen van deze tijd voldeed. Hierbij was het doel om een landschappelijk geheel te creëren dat de impact op de bestaande wijk Oog in Al zoveel mogelijk ontspant.

Realisatie De realisatie is uitbesteed aan een viertal aannemers - Ippel Civiele Betonbouw, STRABAG BV, Klaassen Beheer BV & Roelofs groep – hierbij is voor de omliggende woningen de overlast zo veel mogelijk beperkt. Tevens is het direct aan de ontwikkeling gelegen Victor Hugoplantsoen heringericht ten behoeve van de ontwikkeling.

Plaats: Utrecht Partijen: Next Architects, Gemeente Utrecht, Rudy Uytenhaak, B+B, Arup, Ippel Civiele Betonbouw, STRABAG BV, Klaassen Beheer BV, Roelofs Innovatie: Slim combineren van fietsroute, park en school

Mix: Intensief / Combi met andere maatschappelijke programma’s

+/- Beheer & exploitatie De montessorischool OBS Oog in Al besteedt veel aandacht aan natuuronderwijs. De door hen gewenste permacultuur-tuin bevindt zich samen met het dakterras op het lage deel van de school en vormt hier zowel een prettige extra buitenruimte als een groene buffer richting de fietsbrug. Het groene karakter van de school wordt verder benadrukt door het dak en gevels te laten begroeien, waardoor zowel school als plein samen met de aanbrug vloeiend overgaan in het aangrenzende park. Het lage hekwerk ontneemt geen zicht en zorgt voor een veilige scheiding tussen verkeer en school. +

Type: Onderwijs / infrastructuur / Openbaar groen Status: Praktijkvoorbeeld Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Maatschappelijke voorzieningen 20

21 Den Haag CID

Conclusie Een optimale combinatie van vraag en aanbod, levendigheid, leefbaarheid en tegelijkertijd infrastructuur

Multifunctionele infrastructuur

Park bovenop spoordak

+/- Ontwerp Dit park is bedoeld voor reizigers die moeten wachten op een trein, voor buurtbewoners die groen willen zien (dit arrondisement heeft weinig openbaar groen) en voor sportievelingen; er zijn tennisbanen en wat fitness-apparaten in het park. Verder is er voor liefhebbers van geschiedenis een klein museum. De omliggende kantoren zijn goed ontsloten door het treinstation en door de combinatie van het dak en het park is er in dit deel van de stad tegelijkertijd ruimte gecreëerd voor een leefbaardere en groenere stad. +/- Ontwikkeling Het park is ontwikkeld door middel van het bouwen van een betonnen constructie, waar vervolgens een park met eerder genoemde thematiek is aangelegd. -

Plaats: Jardin Atlantique, Parijs Partijen: Francois Brun Innovatie: Openbaar park met sportvoorzieningen bovenop treinsporen. Een park gebouwd bovenop de treinsporen van het Gare Montparnasse in Parijs. Het park boven maaiveld beslaat een gebied van 3,4 hectare en is in 1994 ontworpen door landschapsarchitect François Brun. He treinstation dient voor veel reizigers als vertrekpunt richting het Westen, het verbindt Parijs met de Atlantische oceaan, de naam van het park is hierop gebaseerd. Dit idee is tevens terug te vinden in het ontwerp van het park, er zijn verschillende soorten vegetatie geplant, waar de ene zijde Europa en de andere zijde Amerika moet voorstellen.

+/- Beheer & exploitatie Het park ligt op een betonnen constructie, zoals men kan verwachten is het aanleggen en onderhouden van groen op dit soort constructies iets anders als dat doen in de grond op maaiveld. Hierbij komen extra onderhoudskosten kijken, wel zou een ‘groen dak’ tegelijkertijd kostenbesparend kunnen bewerken door de isolatie die het biedt. Het park wordt beheerd door de stad Parijs. +

Mix: Intensief / Combi met andere maatschappelijke programma’s Type: Openbaar groen Status: Praktijkvoorbeeld Omvang maatschappelijke voorziening: Bouwblok

Maatschappelijke voorzieningen 22

Realisatie Het stadsbestuur van Parijs heeft na aanleg van het montparnasse treinstation in 1990 gekozen voor een vergroening in het versteende gebied door slim gebruik te maken van de ruimte.

23 Den Haag CID

Conclusie Een stukje groen om adem te kunnen halen te midden van alle drukte in het drukke woon- & werkverkeer rondom Montparnasse. Een manier van het mengen van infrastructuur met groen om de stad toch leefbaar te houden.

Gescheiden stapelen

Sportvereniging op Ikea

Plaats: Utrecht Partijen: Ikea Beheer BV, Knevel Architecten, ASK Romein, SV Faja Lobi Innovatie: Slimme stapeling van winkel, parkeren en sportfaciliteiten

Ontwerp Het ontwerp van de uitbreiding van Ikea en de voetbalvelden lag in hand van één architect, Knevel Architecten. De sportaccommodatie is geïntegreerd in het parkeergebouw en vormt de schakel tussen de recreatieve zone op maaiveld en de sport- en sociale activiteiten op ruim negen meter hoogte. Het is voorzien van een separate opgang en heeft een clubhuis met voorzieningen.

Ontwikkeling Ikea BV is opdrachtgever en initiatiefnemer voor de realisatie van de parkeergarage + voetbalvelden. Zij wilde haar vestiging in Utrecht graag uitbreiden, maar de naastgelegen sportvelden van SV Faja Lobi lagen in de weg.

Realisatie Ikea BV droeg als opdrachtgever solitair zorg voor de realisatie van de parkeergarage, realisatie van de velden en uitbreiding van winkel. De winkel is hierbij geen dag gesloten geweest.

Beheer & exploitatie Hoge hekken rondom voetbalveld, vegetatie aan de wanden van de parkeergarage om aansluiting te zoeken met het omliggend groen.

Conclusie Mooie mix met infrastuctuur onder de voetbalvelden door en een parkeergarage

Mix: Combi met commercieel programma / Intensief Type: Gebouwd / Sport Status: Praktijkvoorbeeld Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Maatschappelijke voorzieningen 24

25 Den Haag CID

Gescheiden stapelen

Parkeergarage met sportdak

Ontwerp JAJA Architects hebben met Hun Park ‘n’ Play vorm, functionaliteit en plezier met elkaar in verbinding gebracht. De parkeergarage is met het oog op de toekomst ontworpen. Deze garage neemt niet enkel ruimte in, maar geeft ook nieuwe faciliteiten terug aan het gebied én is op een goede manier ingepast. De parkeergarage biedt ruimte aan bedrijvigheid in de plint, voldoende parkeervoorziening voor het gebied én een openbare speelplaats op het dak van het gebouw.

Ontwikkeling De parkeergarage is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Nordhavn. De oude haven van Kopenhagen wordt in een periode van 40 jaar getransformeerd naar een moderne woon-werklocatie. In dit gebied worden verschillende gebouwen behouden en getransformeerd en daarnaast worden nieuwe gebouwen ontwikkeld. Konditaget Lüders is één van de nieuwe gebouwen. Die op een goede en met de toekomsitge gebruikers is ontwikkeld. Omdat het gebouw een grote oppervlakte heeft, is de schil van het gebouw zo speels mogelijk ingericht, om een menselijke schaal te creëren.

Realisatie Het gebouw is doormiddel van een ontwerpwedstrijd gerealiseerd. Uitgangspunt van deze wedstrijd was een conventionele parkeergarage. Hierbij moesten de architecten twee belangrijke ontwerpprincipes in acht nemen; een groene gevel en een openbare functie ontwerpen op het dak van de parkeergarage.

Plaats: Park ‘n Play, Copenhagen Partijen: JAJA Architects, Uno, Berliner, Nike Grind, UrbanPlay Innovatie: Multifunctioneel ruimtegebruik van parkeergarage.

Mix: Intensief Type: Gebouwd / Openbare ruimte / Sport Status: Praktijkvoorbeeld

+/- Beheer & exploitatie Konditaget Lüders is eigendom van By & Havn development (City & Port Development, CPD). Deze publieke organisatie, wordt als private onderneming gekenmerkt en werkt aan de totale ontwikkeling van Nordhavn. CPD heeft hierdoor de mogelijkheid om revenuen vanuit de vastgoedontwikkelingen te gebruiken om publieke ruimtes hoogwaardig in te richten. Als de gehele Nordhavn gerealiseerd is, zal deze ontwikkelende partij de openbare ruimte overdragen aan de stad Kopenhagen. Tot die tijd, is de parkeergarage inclusief speelplek eigendom van de ontwikkelaar. +

Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Maatschappelijke voorzieningen 26

27 Den Haag CID

Conclusie Doordat de gehele ontwikkeling in handen is van één eigenaar, is het mogelijk om publieke- en private ruimtes in elkaar over te laten lopen. De revenuen van de gehele ontwikkeling bieden mogelijkheden voor nieuwe openbare ruimtes.

Gescheiden stapelen

Basketbar. Cafe met sportdak

Plaats: Utrecht Partijen: NL Architects, West 8, ABT Velp, Innovatie: Slimme stapeling van winkel, parkeren en sportfaciliteiten

Ontwerp De Basketbar, gelegen in het geografische hart van het Utrecht Science Park, is ontworpen door NL Architects en bekroond met verschillende architectenprijzen. De centrale locatie ten opzichte van de omgeving maakt het een geschikte ontmoetingsplek. Het combineert een grand café dat aansluit op een boekenwinkel waarbij op het dak van het grand café een basketbalveld is gerealiseerd. Bij de realisatie is om een directe verbinding te maken met de bar en het veld een glazen middencirkel ontworpen die als dakraam voor de bar fungeert. Verder fungeert een deel van het veld als afdak voor het terras van de bar.

Ontwikkeling Het Basketbalveld maakte geen onderdeel uit van de initiële opdracht maar deed zich volgens NL Architects voor als kans vanwege de functie van de omliggende omgeving. De multifunctionele skate-trappen zorgen eveneens voor de rolstoeltoegankelijkheid van de aanliggende bar. Opdrachtgever was de Universiteit Utrecht en het project is uitgevoerd door Bouwbedrijf van den Hengel BV.

+/- Realisatie De realisatie van de multifunctionaliteit was een voorstel van de architect en is gebaseerd op het idee dat de campus van een mono-cultuur moest veranderen in iets dat men een ‘stad’ zou kunnen noemen. -

Beheer & exploitatie Wegens vandalisme is het veld een half jaar gesloten geweest in 2014, de vandalen hebben de middencirkel doen barsten. Naast het hoge hek om het hele basketbalveld is er daarom een afsluitbare poort geplaatst. De middelcirkel zou te glad zijn om veilig te kunnen basketballen. Deze glasplaat is in 2011, toen de bar gesloten was, zelfs eens naar beneden gevallen.

Conclusie Het innovatieve ontwerp en de bijbehorende bar zijn inmiddels een icoon op het Utrecht Science Park. Het project kent echter wel zijn beperkingen, deze overwegingen kunnen mee worden genomen bij vergelijkbare projecten. Wellicht was het meenemen van potentiële gebruikers in de ontwikkeling een goed idee geweest.

Mix: Combi met commercieel programma Type: Gebouwd / Sport / Horeca Status: Praktijkvoorbeeld Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Maatschappelijke voorzieningen 28

29 Den Haag CID

Compacte brede school

Scholen gestapeld

Ontwerp Architectenbureau Arconiko heeft in 2010 de Rotterdamse Architectuurprijs gewonnen met haar ontwerp voor de brede school. Het gebouw staat in het centrum van Rotterdam en is in de jaren ‘70 gebouwd als Sociale Academie. De transformatie naar brede school was, mede door het ontbreken van buitenruimte midden in de stad, een lastige opgaaf.

Ontwikkeling Door de plannen van de Markthal moesten de Willibrord- en de Jan Prinsschool op zoek naar nieuwe huisvesting. Omdat sloop en nieuwbouw in hartje stad een logistieke en kostbare aangelegenheid zijn, werd besloten om een bestaand gebouw, gelegen op steenworp afstand, drastisch te verbouwen en geschikt te maken voor de basisschoolleerlingen. Opdrachtgever Provast heeft deze ontwikkeling uitbesteed aan aannemer J.P. van Eesteren.

Realisatie Het oorspronkelijke gebouw had een patio, de architect heeft in deze buitenruimte een object bestaande uit extra ruimten rondom een overdekt atrium ontworpen. Veel van de oorspronkelijke bouwdelen van het pand zijn behouden, zoals de betonnen constructie, de gevels en de gevelkozijnen. Ook zijn de oorspronkelijk rondom de binnen-patio geplaatste kozijnen hergebruikt als binnenwanden.

Beheer & exploitatie De scholen zijn te onderscheiden door kleurgebruik in het interieur welke relatief simpel valt aan te passen. Het speelplein op het dak heeft veel glijen kliminstallaties en een flink aantal plantenbakken. Rondom staat een hoog hekwerk met netten.

Conclusie Een geslaagde transformatie waarbij lastige opgaven innovatieve ideeën teweeg brengen en zorgen voor een optimaal hergebruik van bestaande bebouwing.

Plaats: Partijen:

Rotterdam Arconiko, Jeugd Onderwijs en samenleving Rotterdam, Stichting Kinderopvang het steigertje, J.P. van Eesteren Innovatie: Ruimtebesparing door Schoolplein op het dak van Brede school.

Een gebouw met twee basisscholen, twee peuterspeelzalen, twee gymzalen en een buitenschoolse opvang. Op het dak ligt het schoolplein. Op deze manier is een compacte clustering gerealiseerd in hartje Rotterdam, waar ruimte schaars is. De sportzalen zijn via een eigen ingang te bereiken en kunnen onafhankelijk van de school ook door externe huurders worden gebruikt. Mix: Intensief / Combi met andere maatschappelijke programma’s Type: Gebouwd / Onderwijs / Sport Status: Praktijkvoorbeeld Omvang maatschappelijke voorziening: Gebouw

Maatschappelijke voorzieningen 30

31 Den Haag CID

Compacte brede school

Meer dan een school

+/- Ontwerp Architectenbureau KREUK heeft in Den Haag een Brede Buurtschool tussen twee bestaande basisscholen gebouwd. Het hart van het gebouw bestaat uit 250 m² multifunctionele ruimte. De Brede Buurtschool is een samenwerking van Erasmusschool en Petrus Dondersschool, stichting Mooi, Openbare Bibliotheek Den Haag, Dak Kindercentra en het wijkberaad. Flexibele ruimtes door middel van verplaatsbare wanden en het kleurgebruik geven een open, vrolijk, warm en veilig gevoel, passend bij de wereld van de kinderen maar tevens ook een fraaie uitstraling voor een gebouw wat ook buiten schooltijden bereikbaar is als buurtgebouw.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/9703173/1