RIS306824 Bijlage Zelfbouw en afkoopsom Den Haag - Rapportage

4.2

Privaatrechtelijke instrumenten Erfpachtvoorwaarden De gemeente kan aan de hand van erfpachtvoorwaarden bij uitgifte eisen stellen aan de (nieuwbouw)ontwikkeling, zoals bijvoorbeeld eisen aan de woningbouwprogrammering met betrekking tot het toevoegen van (sociale) betaalbare huurwoningen. Indien de ontwikkelende partij die de grond overneemt van de gemeente in de aanvraag van de omgevingsvergunning de gestelde eisen niet meeneemt, kan de grond pas uitgegeven worden als de gestelde eisen wel in de aanvraag van de omgevingsvergunning zijn verwerkt. Sturen via een privaatrechtelijke bestemming in de erfpachtvoorwaarden fungeert als een extra waarborg om te garanderen dat er geen verschil van mening ontstaat over hetgeen door de ontwikkelende partij wordt opgeleverd. Grondverwerving Het verwerven van grond betekent zelf aankopen van grond door de gemeente. De gemeente bezit door het verwerven van grond een goede onderhandelingspositie om meer betaalbare sociale huurwoningen gerealiseerd te krijgen. Bovendien is eigen grondbezit voor de gemeente een voorwaarde voor verschillende, andere instrumenten, waaronder bijvoorbeeld realisatieovereenkomsten en in ontwikkelingscompetities sturen. Daarnaast is het bezitten van grond voor de gemeente een belangrijke voorwaarde voor het bouwen van (betaalbare) woningen door de gemeente (zelfbouw), waarmee de gemeente nog meer eigen regie heeft.

De gemeente Rijswijk heeft 10 tot 12 jaar geleden bijvoorbeeld actief grond verworven in een toenmalig glastuinbouwgebied ten behoeve van verkleuring naar een woonbestemming. Destijds was het actief grond verwerven ongebruikelijk. De meeste gemeenten trokken zich in die periode juist terug uit actief grondbeleid door de laagconjunctuur en bijbehorende hoge en oplopende risico’s (zie kader paragraaf 3.2.4). Uitgifteovereenkomst en anterieure overeenkomst Indien de grond in eigendom is van de gemeente, kunnen bij overdracht van de grond nadere voorwaarden worden vastgelegd in de privaatrechtelijke uitgifteovereenkomst of erfpachtovereenkomst. De voorwaarden kunnen bijvoorbeeld gaan over het aantal vierkante meters, de aanvangshuurprijs en de jaarlijkse huurverhoging, maar er kan tevens een zelfbewoningsplicht en/of antispeculatiebeding voor koopwoningen in de betreffende overeenkomsten worden opgenomen.

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

22

Een anterieure overeenkomst is een set van afspraken tussen betrokken partijen bij een bouwontwikkeling. De afspraken gaan over verschillende onderwerpen, zoals een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen, die allen betrekking hebben op een projectontwikkeling. Gemeenten sluiten bijvoorbeeld anterieure overeenkomsten met de grondeigenaar als de grond niet in eigendom is van de gemeente. De anterieure overeenkomst wordt afgesloten voorafgaand aan een wijziging van het bestemmingsplan. Een anterieure overeenkomst is privaatrechtelijk van aard en wordt gesloten op basis van vrijwilligheid. Gemeenten maken met een anterieure overeenkomst inhoudelijk vergelijkbare afspraken als in een uitgifteovereenkomst of erfpachtovereenkomst. Indien er afspraken zijn gemaakt, past de gemeente het bestemmingsplan in overeenstemming met de anterieure overeenkomst aan, zodat kan worden gestart met de ontwikkeling. Een kanttekening hierbij is dat in een uitgifte overeenkomst ook zaken afgesproken kunnen worden die niet een bestemmingsplan worden opgenomen en de afdwingbaarheid/ handhaving van een anterieure overeenkomst is lastiger. De gemeente heeft met de anterieure overeenkomst, de uitgifteovereenkomst of de erfpachtovereenkomst de mogelijkheid om voorwaarden te stellen over de hoeveelheid betaalbare woningen die gerealiseerd moeten worden op de af te nemen grond.

De anterieure overeenkomst komt tot stand op basis van samenwerking en vrijwilligheid. Het is niet mogelijk om een hoeveelheid betaalbare woningen af te dwingen. Daarvoor is nodig dat de woningbouwcategorieën sociaal en middeldure huur in het bestemmingsplan worden vastgelegd, en in een exploitatieplan. Case: anterieure overeenkomsten in gemeente Amsterdam De gemeente Amsterdam past in de ontwikkelgebieden veel anterieure overeenkomsten toe, bijvoorbeeld in Amsterdam Zuidoost. In het betreffende gebied zijn vanouds veel kantoren en andere niet-wonen functies gelegen. Door de forse woningbouwopgave waar Amsterdam voor staat, worden steeds meer leegstaande kantoorpanden getransformeerd naar woningen. Omdat het daarbij gaat om private eigenaren, probeert de gemeente zo veel mogelijk anterieure overeenkomsten in te zetten zodat er transformatie naar de juiste typen woningen plaatsvinden. De gemeente werkt daarbij met projectleiders van het Amsterdamse projectmanagementbureau (PMB). De projectleiders treden in overleg met marktpartijen en zetten in op het realiseren van een passende woningbouwprogrammering met onder andere sociale huurwoningen.

Via eisen en gunningscriteria in ontwikkelingscompetities sturen De gemeente kan bij ontwikkelcompetities gunningscriteria stellen waar ontwikkelende partijen rekening mee moeten houden. Hierdoor kan de gemeente de partij kiezen die het best tegemoet komt aan de gunningscriteria van de gemeente. De kenmerken van het winnende plan worden vervolgens vastgelegd in een uitgifteovereenkomst of -erfpachtovereenkomst. Afkoopsom voor sociale huurwoningen Er zijn in Nederland gemeenten die het aandeel sociale huurwoningen laten afkopen door de ontwikkelende partij, indien er bouwplannen zijn waarin geen of onvoldoende sociale woningen (kunnen) worden gerealiseerd. De ontwikkelende partij draagt aan de hand van de afkoopsom bij aan een (verevenings)fonds van waaruit wordt bijgedragen/ meegefinancierd aan het realiseren van sociale huurwoningen in andere woningbouw-ontwikkelingen. Het doel is om een minimaal percentage sociale of betaalbare woningen te realiseren, in overeenstemming met de woonvisie of -beleid. De meest voorkomende norm daarbij is 30% sociaal. Daarnaast kan een afkoopsom een afschrikwekkende werking hebben om ontwikkelaars te stimuleren het aandeel sociaal wel te realiseren. De (on)mogelijkheden voor het hanteren van een afkoopsom voor sociale huurwoningen door de gemeente Den Haag worden toegelicht in hoofdstuk 5.

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

23

4.2.1 Privaatrechtelijke instrumenten onder de Omgevingswet De invoering van de Omgevingswet heeft tevens invloed op enkele privaatrechtelijke instrumenten. De anterieure grondexploitatieovereenkomst verdwijnt evenals het exploitatieplan onder de Omgevingswet. Daarnaast worden twee privaatrechtelijke instrumenten die van toepassing zijn onder de Wro in de Omgevingswet als publiekrechtelijke instrumenten meegenomen. In de Omgevingswet wordt vrijwillige stedelijke herverkaveling ingevoegd via een aanvullingswet Grondeigendom, hetgeen zoveel mogelijk wordt gebaseerd op vrijwillige kavelruil zoals opgenomen in de Wet inrichting landelijk gebied. Hierdoor ontstaat ook een publiekrechtelijk instrument om tot kavelruil over te gaan in stedelijk gebied. Tot slot wordt in de Omgevingswet de (publiekrechtelijk afdwingbare) financiële bijdrage geïntroduceerd. Dit onderdeel wordt in hoofdstuk 5 nader behandeld, daarom zullen wij deze hier niet nader toelichten.

4.2.2 Overige instrumenten Verlenen van subsidies Het verlenen van subsidies als financiële prikkel voor ontwikkelende partijen, kan leiden tot een toename van private ontwikkelaars die betaalbare (sociale) huurwoningen gaan realiseren. Het verlenen van een subsidie, bijvoorbeeld per opgeleverde sociale huurwoning, draagt bij aan de haalbaarheid van een ontwikkeling voor de ontwikkelaar. Tegelijkertijd zijn er wel kosten voor de gemeente verbonden aan het verlenen van de subsidies. Bovendien vallen subsidies van meer dan € 200.000,- onder staatssteun en moet eerst goedkeuring van de Europese Commissie gevraagd worden. Aanbieden van Koopgarant of startersleningen Woningcorporaties en projectontwikkelaars bieden al langere tijd woningen aan onder voorwaarden, bijvoorbeeld met Koopgarant. Koopgarant is een regeling die ervoor zorgt dat bijvoorbeeld starters eenvoudiger een eerste huis kunnen kopen. Bij de verkoop van een Koopgarantwoning wordt door een woningcorporatie of projectontwikkelaar een prijsverlaging aangeboden op de marktwaarde van de woning en tevens een terugkoopgarantie gegeven. Bij de terugkoop delen de woningcorporatie of projectontwikkelaar de waardeontwikkeling volgens een vaste formule met de eigenaar-bewoner.

De prijsverlaging bij verkoop, de zogenaamde 'koperskorting' heeft een directe relatie met het aandeel van de eigenaar-bewoner in de waardeontwikkeling van de woning bij terugverkoop. Hoe hoger de koperskorting, hoe lager het aandeel in de waardeontwikkeling voor de bewoner. Naast woningcorporaties en projectontwikkelaars overwegen gemeenten woningen onder voorwaarden aan te bieden, zoals bijvoorbeeld de gemeente Ede (zie kader paragraaf 3.2.2). Een gemeente kan, samen met Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn), koopstarters een lening met gunstige voorwaarden aanbieden, waarmee het verschil tussen het inkomen van een starter en de benodigde hypothecaire lening wordt overbrugd. De koper betaalt met de starterlening in de eerste drie jaar geen maandlasten. Na die drie jaar begint het betalen van rente en aflossing als het inkomen van de starter voldoende is gestegen. Op het moment dat de lasten niet gedragen kunnen worden, kan er een hertoets plaatsvinden. Bovendien kan (een deel van) de starterslening op ieder moment boetevrij afgelost worden. Uitnodigen van woningcorporaties Gemeenten kunnen woningcorporaties binnen het werkgebied uitnodigen om te investeren in woningbouwprojecten. De woningcorporaties rekenen met een ander rendement dan commerciële ontwikkelaars en zijn meer bereid om vanuit de maatschappelijke opgaven onrendabele toppen te

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

24

accepteren. Op deze wijze kan de gemeente samen met woningcorporaties komen tot het realiseren van betaalbare woningen. De gemeente Den Haag werkt reeds samen met marktpartijen en woningcorporaties aan de Haagse Tafel Wonen. Daarnaast vindt de samenwerking met woningcorporaties plaats via de jaarlijkse prestatieafspraken in de lokale driehoek en bijvoorbeeld het Convenant ‘Gaten dichten in Haaglanden 2017-2026)’. Flexibeler programma van eisen De gesprekken met gemeenten en marktpartijen laten zien dat een ‘stapeling van eisen’ of een integraal programma van eisen er meer dan eens voor zorgt dat de haalbaarheid van een nieuwbouwproject onder druk komt te staan. Bovendien zal de complexiteit toenemen als verschillende partijen zijn betrokken die verschillende woningbouwcategorieën realiseren, bijvoorbeeld als een nieuwbouwproject zowel vrije sectorwoningen door een commerciële ontwikkelaar als sociale huurwoningen door een woningcorporatie bevat. Een commerciële ontwikkelaar kan bijvoorbeeld moeite hebben om voldoende sociale huurwoningen in de woningbouwprogrammering van het betreffende project op te nemen en toch een sluitende business case te behouden. Een consequentie daarvan kan zijn dat het aantal sociale huurwoningen wordt verlaagd of dat de betreffende ontwikkelaar en de woningcorporatie in conflict komen over de kwaliteitseisen voor een sociale huurwoningen.

Welk oppervlakte heeft een sociale huurwoning bijvoorbeeld? De praktijk laat zien dat de commerciële ontwikkelaar -in het kader van de haalbaarheid- dan kan gaan sturen op kleinere sociale huurwoningen. Andere eisen die een complicerende factor kunnen zijn, zijn bijvoorbeeld de normen die ten aanzien van duurzaamheid en parkeren worden gesteld. Wanneer woningcorporaties of ontwikkelaars bijvoorbeeld (te) veel parkeerplaatsen moeten realiseren zonder dat er sprake is van een parkeerregime, kan het de kosten dusdanig beïnvloeden dat zij ervoor kiezen om minder sociale huurwoningen in de programmering op te nemen omdat anders het rendement te veel onder druk komt te staan. Amsterdam en Rotterdam gaan hier op innovatieve wijze mee om. De gemeente Den Haag hanteert eveneens flexibelere parkeernormen. De gemeente heeft bijvoorbeeld voor het gebied CID-Binckhorst besloten dat voor de nieuwe ontwikkelingen minder parkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers nodig zijn. Hierdoor blijft er meer ruimte over voor de fiets, voetgangers en het openbaar vervoer. Case: variabele parkeernormen in Amsterdam en Rotterdam De gemeente Amsterdam en Rotterdam realiseren zich dat (te) hoge parkeernormen bij nieuwbouw en transformaties een ongunstige invloed hebben op het aantal sociale huurwoningen. Daarom hebben zij een parkeerbeleid geïntroduceerd met variabele parkeernormen.

In de Amsterdamse Nota Parkeernormen Auto (2017) wordt geregeld dat bij nieuwbouw er helemaal geen parkeernorm geldt voor sociale huurwoningen en huurwoningen in de middenhuur. Op A-locaties (locaties nabij OV-knooppunten) geldt voor vrije sector huurwoningen ook geen parkeernorm. Op de overige locaties geldt een norm van respectievelijk 0,1 (tot 30 m2 bvo – alleen bij projecten met minder dan 100 woningen), 0,3 (30-60 m2 bo) en 0,6 (boven 60 m2 bvo).

De gemeente Rotterdam heeft met Beleidsregeling Parkeernormen Auto en Fiets gemeente Rotterdam (2018) een soortgelijke keuze gemaakt, maar wel minder revolutionair dan in Amsterdam. Tot 40 m2 bvo is de parkeernorm 0,1. Bij 40-65 m2 bvo stijgt de norm naar 0,4 in het centrum, 0,5 in de stadswijken en 0,60 in de overige gebieden. Bij 65-85 m2 bvo is de norm 0,6 in het centrum; 0,8 in de stadswijken en 1,4 in de overige gebieden. Vanaf 85 m2 bvo is de parkeernorm 1 of hoger, afhankelijk van de locatie. In de gemeente Rotterdam wordt een parkeervergunning op straat niet geweigerd, maar wordt een tijdelijke parkeervergunning toegekend in een nabij gelegen wijk. Zodra ruimte is voor parkeren in de eigen wijk, wordt een permante parkeervergunning toegekend.

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

25

De historisch lage parkeernormen van de gemeente Amsterdam maken het voor ontwikkelaars significant eenvoudiger om sociale huurwoningen in de programmering in te passen.

4.3

Conclusie De verschillende instrumenten, die zijn behandeld in de vorige paragrafen, zijn in meer of mindere mate geschikt om de realisatie van betaalbare woningen door de gemeente te sturen of te stimuleren. Opgemerkt dient te worden dat de gemeente Den Haag reeds een aanzienlijk aantal van de instrumenten inzet, waaronder vrijwel alle publiekrechtelijke instrumenten. Publiekrechtelijke instrumenten Voor het realiseren of stimuleren van betaalbare woningbouw is een deel publiekrechtelijk van aard. De meeste kansrijke publiekrechtelijke instrumenten zijn een grondprijsbeleid, het bestemmingsplan/de bestemmingsplanwijziging, het exploitatieplan en het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties. Opgemerkt dient te worden dat voor wat betreft onder andere het grondprijsbeleid en de prestatieafspraken met woningcorporaties grond in eigendom van de gemeente van belang is. De gemeente Den Haag heeft slechts beperkt grondposities, waardoor de gemeente via een grondprijsbeleid en de prestatieafspraken met woningcorporaties bescheiden kan sturen op het realiseren van betaalbare nieuwbouw. De Haagse woningcorporaties zullen zodoende een positie moeten verwerven in nieuwbouwontwikkelingen van marktpartijen. Om grond te verwerven kan de gemeente overgaan tot grondonteigening, hetgeen echter een kostbare instrument is.

Bovendien zal grondonteigening samengaan met langlopende (juridische) processen. Het is tevens van belang om onderscheid te maken tussen de instrumenten onder de huidige Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de instrumenten onder de Omgevingswet. Onder de Omgevingswet zal de mogelijkheid om woningbouwcategorieën vast te leggen in het omgevingsplan. Onder de Omgevingswet verdwijnen het exploitatieplan en de doelgroepenverordening. De twee instrumenten worden samengevoegd met het bestemmingsplan in het omgevingsplan, waardoor het omgevingsplan meer kracht krijgt als publiekrechtelijk instrument en de gemeente meer mogelijkheden heeft om te sturen. De gemeente Den Haag heeft recent een doelgroepenverordening vastgesteld. De verwachting is echter dat de Omgevingswet vanaf 1 juli 2022 wordt ingevoerd, waardoor de gemeente direct een stap kan maken naar een omgevingsplan, waarin tevens woningbouwcategorieën zijn vastgelegd. Privaatrechtelijke instrumenten Naast de publiekrechtelijke instrumenten zijn er tevens een aantal privaatrechtelijke instrumenten die kunnen worden ingezet. De gemeente Den Haag zou over kunnen gaan tot het verwerven van grond, maar opgemerkt te worden dat grondverwerving in een periode van hoogconjunctuur een uitdaging en tevens kostbaar zal zijn.

Indien de gemeente reeds grond in eigendom heeft kan gebruikgemaakt worden gemaakt van de uitgifte- of erfpachtovereenkomst. Sinds 1911 heeft de gemeente grond bij voorkeur in erfpacht gegeven, waardoor de gemeente het gebruik van de grond kan regelen en ongewenste veranderingen van het gebruik kan tegengaan. In 2008 heeft de gemeente Den Haag besloten dat voortaan de gemeente naar keuze grond in eigendom verkoopt of in erfpacht uitgeeft. De erfpachtovereenkomst kan bijvoorbeeld voor sociale huurwoningen helpen een meer fijnmazige gemeentelijke sturing mogelijk te maken, dan alleen via bestemmingsplannen mogelijk is. De erfpachtbestemming kan namelijk tot het specifieke gebruiksdoel worden beperkt, met een hierop aangepaste erfpachtcanon. Echter, omdat de grond in eigendom van de gemeente beperkt is, is het gebruiken van anterieure overeenkomsten voor de hand liggend. De anterieure overeenkomst wordt afgesloten voorafgaand aan een wijziging van het bestemmingsplan. Een anterieure overeenkomst wordt echter gesloten

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

26

op basis van vrijwilligheid, waardoor de mogelijkheden vanuit de gemeente daadwerkelijk te sturen gering zijn. De oplossing bevindt zich in de combinatie van het bestemmingsplan, exploitatieplan en de doelgroepenverordening onder het publiekrechtelijke instrumentarium. De combinatie van de betreffende instrumenten maakt het mogelijk publiekrechtelijk de invulling van een woningbouwprogramma af te dwingen. Overige instrumenten De gemeente Den Haag heeft een aanzienlijk deel van de alternatieve instrumenten reeds ingezet of zal de instrumenten gaan zetten. Tegelijkertijd laten de praktijkvoorbeelden en de gesprekken die zijn gevoerd voor het voorliggende onderzoek zien dat er met name winst te behalen is in het proces van samenwerking. Een voorbeeld betreft het vroegtijdig betrekken van woningcorporaties (en marktpartijen) bij het programma van eisen aan de hand van een kwaliteitsbeleid of iets vergelijkbaars. De praktijk laat zien dat woningcorporaties en commerciële marktpartijen bijvoorbeeld niet altijd een overeenkomstig beeld hebben van een sociale huurwoning, waarbij de commerciële marktpartij onder druk van de haalbaarheid kan gaan sturen op kleine(re) woningen. Het is over het algemeen aan te bevelen om de (generieke) eisen die worden gesteld aan een nieuwbouwproject per project en in het licht van de haalbaarheid te bezien.

Tot slot kan het verlenen van subsidies en het uitnodigen van woningbouwcorporaties leiden tot een nieuwe financiële impuls om betaalbare woningen te realiseren. Kortom, de gemeente Den Haag zet de belangrijkste publiek- en privaatrechtelijke instrumenten reeds in om te sturen op het realiseren van betaalbare woningen. Bovendien heeft de gemeente recent een doelgroepenverordening gepubliceerd. De doelgroepenverordening is een kansrijk instrument, dat voorheen nog niet werd ingezet, vooral in de combinatie doelgroepenverordening bestemmingsplan - exploitatieplan. Dat is in feite de spiegel van de anterieure overeenkomst en een pad dat wel succesvol lijkt te kunnen zijn waar het gaat om locaties waar het niet om een gemeentelijke grondpositie gaat. De gemeente treft intern voorbereidingen voor de invoering van de Omgevingswet, naar verwachting per 1 juli 2022. Het is aan te bevelen om de betekenis van de Omgevingswet voor de verschillende instrumenten in Den Haag verder inzichtelijk te maken en de invoering van de Omgevingswet te gebruiken om de realisatie van betaalbare woningbouw in de toekomst verder te borgen. Een meerwaarde kan worden bereikt in de samenwerking met zowel woningcorporaties als marktpartijen en de afstemming over een programma van eisen.

Hoe ziet een betaalbare of sociale huurwoning er uit? En welke eisen zetten de haalbaarheid onder druk of zorgen dat een project niet wordt gerealiseerd? Het is over het algemeen aan te bevelen om de (generieke) eisen die worden gesteld aan een nieuwbouwproject per project en in het licht van de haalbaarheid te bezien en een ‘stapeling van eisen’ te voorkomen.

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

27

5

Hanteren van een afkoopsom

5.1

Aanleiding Aanleiding voor het behandelen van het onderdeel afkoopsom is dat er in enkele projecten het niet gelukt is om sociale woningbouw (geëxploiteerd door een woningcorporatie) te realiseren. Reden voor de raad om in een motie (RIS 306824) te vragen om een onafhankelijk advies om te komen tot een ontmoedigende én objectiveerbare standaard afkoopsom per type sociale huurwoning, zodanig dat afkopen minder aantrekkelijk wordt dan bouwen. Daarnaast heeft de raad in een andere motie (RIS 306434) haar zorgen geuit over het ontstaan van een zeer eenzijdig woningaanbod in de lopende hoogbouwprojecten met zeer kleine appartementen voor zeer hoge vrije sector huren. In deze moties is het college o.a. gevraagd om ‘in beeld te brengen op welke wijze … een sluitend mechanisme kan worden ontwikkeld om tot compensatie te komen, waar het voldoen aan de betaalbaarheid wensen en kwaliteitswensen van Haagse woningzoekenden echt niet mogelijk is’.

5.2

De afkoopsom Wat is het? Het hanteren van een afkoopsom ten behoeve van sociale woningbouw (huur of koop) is een instrument om private partijen (ontwikkelaars/bouwers) te laten betalen (afkopen) op het moment dat zij het voorgeschreven percentage van 30% sociale woningbouw uit de Woonagenda 20202023 niet willen of kunnen realiseren. Veelal is de afkoopsom een vast bedrag per woning (dat het verschil vertegenwoordigd tussen de residuele grondwaarde van een vrije sector woning en de grondwaarde voor sociale woningbouw). Er zijn twee verschillende redenen om een afkoopsom te hanteren. Ten eerste als de ontwikkelaar het aandeel sociaal niet wil of kan realiseren. Dit kan bijvoorbeeld komen door een stapeling van beleidseisen waardoor de financiële business case onrendabel wordt. Dan kan een ontwikkelaar zeggen dat hij niet meewerkt met de plannen, tenzij het aandeel sociaal omlaag gaat. Hier kan de gemeente kiezen om de ontwikkelaar het aandeel sociaal af te laten kopen. Tevens kan het gaan om de omvang van het plan, waarbij het aantal sociale woningen te klein is (voor bijvoorbeeld woningcorporaties) om in beheer te kunnen nemen. Ten tweede kan een afkoopsom gehanteerd worden als de gemeente in samenspraak met een private partij om bepaalde redenen in een gebied geen sociaal wil of kan realiseren.

Deze situatie behandelen wij niet in dit onderzoek, aangezien de gemeente een verplichting heeft om 30% sociaal te realiseren en daarvoor (getuige de voorgaande hoofdstukken) de juiste instrumenten in handen heeft om dit te kunnen afdwingen. In dit onderzoek kijken we alleen naar de situatie waar de ontwikkelaar het aandeel sociaal niet wil realiseren.

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

28

Wat doet het? Er zijn gemeenten die een afkoopsom gebruiken als middel om ontwikkelaars te stimuleren wel sociale woningbouw te realiseren. Wanneer in situaties, zoals hierboven beschreven, ontwikkelaars niet het streefpercentage sociaal willen realiseren, moet het financiële effect (vanwege compensatie in andere plannen) niet op de gemeente afgewenteld worden. Het financiële nadeel moet gedragen worden door de ontwikkelaar van het nieuwbouwproject. Dit kan plaatsvinden door de ontwikkelaar in die situaties een afkoopsom te laten betalen. De gemeente neemt dit bedrag doorgaans op in een Sociaal Vereveningsfonds of een Fonds Sociale Woningbouw. Vanuit het betreffende fonds kan de gemeente geld vrijmaken om elders grondposities voor sociale woningbouw te verwerven.

Wordt het al toegepast? Een aantal gemeenten heeft het instrumentarium afkoopsom vastgelegd in beleid om ervoor te zorgen dat sociale woningbouw geborgd blijft en er beheersmaatregelen zijn, indien het niet gewenst is om sociale woningbouw te realiseren (met name bij kleine nieuwbouwprojecten). De gemeenten Heerde, Bloemendaal en Midden-Delfland hebben onder andere een afkoopsom in beleid vastgelegd. Bovendien hebben zij in het belang van de opgave de wijze waarop de afkoopsom wordt gehanteerd aangepast. De gemeente Heerde heeft bijvoorbeeld naar aanleiding van een onderzoek naar de behoefte van sociale woningbouw besloten om een afkoopsom te hanteren. De gemeente Bloemendaal hanteerde al een afkoopsom en heeft die verhoogd. De gemeenten Midden-Delfland en Leiderdorp hebben de regels met betrekking tot de grootte van het nieuwbouwproject aangepast om ontwikkelaars het aandeel sociaal in te kleine nieuwbouwprojecten af te laten kopen.

5.3

Juridisch perspectief In deze paragraaf beschrijven we de juridische context waarbinnen een afkoopsom geplaatst moet worden. Er kunnen hier kanttekeningen worden geplaatst bij de juridische houdbaarheid van de beoogde vorm van een afkoopregeling. Die kanttekeningen zien onder meer op de volgende aspecten: Ontbreken wettelijke basis Er is jurisprudentie rondom het kostenverhaal dat gerelateerd is aan ruimtelijke ordening en de gemeentelijke taakstelling daarbij. Hier valt het realiseren van sociale woningbouw door de gemeente eveneens onder. Vanuit jurisprudentie5 is namelijk bepaald dat het kostenverhaal wat aan de uitoefening van de gemeentelijke taak op het gebied van ruimtelijke ordening is verbonden, altijd een wettelijke basis moet hebben. Dit geldt eveneens voor het privaatrechtelijke kostenverhaal, waar de afkoopsom onder valt. Een afkoopsom in welke vorm dan ook heeft geen wettelijke basis in de Wro, hetgeen betekent dat er geen gemeentelijke afdwingbare regeling omtrent een afkoopsom mogelijk is. Privaatrechtelijk instrumentarium In de praktijk wordt de afkoopsom (door de hierboven beschreven gemeenten) vooral gebruikt onder faciliterend grondbeleid, waarbij de gemeente niet over het grondeigendom beschikt.

In de situatie dat de gemeente de grond wel in eigendom heeft (ofwel bij actief grondbeleid), neemt de gemeente het aandeel sociaal op als voorwaarde/ verplichting in de overeenkomst. Een afkoopsom is dan niet aan de orde.

5

HR-arrest Nunspeet (ECLI: NL:HR 2003: AF2848).

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

29

Daarnaast zien we in de praktijk dat een afkoopsom verwerkt wordt middels een anterieure overeenkomst. Op basis van wederzijdse instemming van partijen lijkt dit een toepasbaar instrument. Dit gaat echter gepaard met een risico voor de gemeente. Ook voor de anterieure overeenkomst ontbreekt de wettelijke basis in de wetgeving. Dit geldt onder zowel actief als faciliterend grondbeleid. Hetgeen betekent dat in het geval er met een ontwikkelende partij een anterieure overeenkomst wordt afgesloten (dus wanneer zowel gemeente als ontwikkelende partij instemmen dat er minder sociaal gerealiseerd wordt), omtrent een afkoopsom sociale woningbouw, deze partij na afloop van de ontwikkeling de overeenkomst kan aanvechten doordat er geen wettelijke basis is voor de afkoopsom. Dit zal niet snel gebeuren, maar is wel een risico voor de gemeente. Publiekrechtelijk instrumentarium In hoofdstuk 4 is o.a. het publiekrechtelijk instrumentarium dat de gemeente tot haar beschikking heeft om de realisatie van sociale huurwoningen te stimuleren toegelicht. De gemeente kan met een integraal gebruik van het instrumentarium publiekrechtelijk de realisatie van sociale woningbouw afdwingen. Onder de Wro6 kan in de regels van het bestemmingsplan een percentage te realiseren sociale huurwoningen dwingend worden vastgelegd op planniveau.

Met de gelijktijdige vaststelling van een exploitatieplan kan het exacte aantal en de situering bindend in de regels van een exploitatieplan worden vastgelegd7. Verder is een doelgroepenverordening randvoorwaardelijk om vast te stellen voor welke doelgroepen de woningen zijn bestemd. Vervolgens dient een omgevingsvergunning voor het bouwen te worden geweigerd bij strijd met onder meer de regels van het exploitatieplan8. Indien een eigenaar niet bereid is de gronden die zijn aangewezen voor sociale huurwoningen tijdig te realiseren, dan beschikt de gemeente over het instrument van onteigening (zie paragraaf 4.1). Dit instrumentarium maakt dat er geen aanleiding is een financiële afkoopregeling in te zetten. Het desondanks inzetten van een dergelijke regeling (zonder een wettelijke basis) komt er op neer dat de gemeente zelf bereid is af te zien van het inzetten van publiekrechtelijk instrumentarium in ruil voor een financiële vergoeding. (On)geoorloofde betaalplanologie Bij het gebruiken van een afkoopregeling, als voorwaarde voor planologische medewerking, bestaat het risico van ongeoorloofde betaalplanologie. Er is sprake van ongeoorloofde betaalplanologie als de gemeente de planologische medewerking afhankelijk stelt van het sluiten van een overeenkomst over kostenverhaal. Wederom gekeken naar bestaande jurisprudentie9 ontstaat hier het risico van misbruik van bevoegdheid.

De rechtbank heeft besloten dat er nooit sprake mag zijn van het ‘kopen’ van planologische medewerking, aangezien dat in strijd is met het wettelijke systeem van de Wro. Omgevingswet Tot slot wordt met de invoering van de Omgevingswet (verwacht per 1 juli 2022) de (publiekrechtelijk afdwingbare) financiële bijdrage geïntroduceerd. Deze nieuwe regeling is opgenomen in afdeling 13.7 van de Omgevingswet, wat ziet op het verhaal van zogenaamde “financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied”. Met de introductie van deze wettelijke regeling krijgt de gemeente hier de mogelijkheid om een financiële vereveningsregeling voor compensatie van sociale woningbouw toe te passen. Dit is een nieuw instrument voor de

6 7 8

9

Artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordering Artikel 6.2.10 sub a van het Besluit ruimtelijke ordening Artikel 2.10, eerste lid sub C van Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Vonnis Rechtbank Noord-Holland 30 augustus 2017 Koggenland, (ECLI:NL:RBNHO:2017:7279)

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

30

gemeente, waarmee zij ontwikkelaars kan verplichten een financiële bijdrage af te dragen aan de gemeente als deze ontwikkelaar niet het streefpercentage voor sociale woningbouw realiseert. In de volgende financiële paragraaf is verder ingegaan op de werking van het instrument, de verplichte berekeningswijze en het bijbehorend maximum op basis van macroaftopping. Voor de gemeente Den Haag is het van belang op te merken dat de (afdwingbare) financiële bijdrage op dit moment alleen van toepassing kan zijn op projecten waar meer dan 30 eengezinswoningen worden gerealiseerd of 80 meergezinswoningen. Aangezien dit de ondergrens is van verplichte sociale woningbouw, conform de Woonagenda 2020-2030. Totaalbeeld Samenvattend volgt dat onder het huidige recht er geen juridische basis is voor de beoogde afkoopregeling voor sociale huurwoningen. Dit komt door het ontbreken van een wettelijke basis voor deze vorm van kostenverhaal. Dit hoeft geen probleem te zijn, aangezien de gemeente beschikt over een publiekrechtelijk instrumentarium waarmee zij de taakstelling tot het realiseren van sociale woningbouw kan vastleggen en verplichten. Onder de nieuwe Omgevingswet ontstaat er een nieuwe mogelijkheid, om onder strikte voorwaarden financiële bijdragen in relatie tot compensatie van sociale huurwoningen af te dwingen.

In de Omgevingswet wordt daarmee een expliciete wettelijke basis gecreëerd voor een dergelijke vorm van kostenverhaal. In de volgende paragraaf (Financieel perspectief) gaan we hier dieper op in.

5.4

Financieel perspectief In deze paragraaf richten wij ons op de financiële bijdrage onder de nieuwe Omgevingswet. Afkoopsom onder de Wro Zoals in voorgaande paragraaf bepaalt, is de afkoopsom onder de Wro niet juridisch houdbaar. Daarom kijken we hier alleen naar de nieuwe werking van de afdwingbare financiële bijdrage onder de Omgevingswet. Omgevingswet De financiële werking van de afdwingbare financiële bijdrage onder de Omgevingswet is op basis van het financiële (onrendabele) resultaat van de ontwikkeling zelf. Dit bepaalt de hoogte van de bijdrage. In die zin is het dus geen afkoopregeling, maar een vorm van financiële verevening tussen locaties als gevolg van compensatie. Directe koppeling Er dient een directe koppeling plaats te vinden tussen de locatie waar minder sociale bouw (huur of koop) wordt gerealiseerd en de locatie waar het additionele deel sociaal naar toegaat (in het omgevingsplan) om een financiële bijdrage af te kunnen dwingen. Dit is een groot verschil met de huidige werking van de afkoopsom in de praktijk, aangezien onder de Omgevingswet concreet wordt bepaald waar het weggehaalde aandeel sociaal gerealiseerd moet worden voordat de ontwikkelingen mogen starten.

De afkoopsom die gemeenten in de praktijk hanteren is aan de hand van een vast afkoopbedrag per woning waarmee een pot met geld wordt gecreëerd om zelf als gemeente grondposities te verwerven voor sociale woningbouw. De locatie waar het niet-gerealiseerde deel sociale bouw naar toegaat, moet hierdoor te maken krijgen met een (extra) tekort in de gemeentelijke grondexploitatie of met een (extra) tekort in het kostenverhaal bij een particuliere exploitatie. Hierbij zijn zowel gemeente als marktpartij verantwoordelijk om dit op een juiste wijze te regelen.

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

31

Indien er geen sociaal (of minder sociaal) gerealiseerd kan worden, dan is er in feite geen sprake van een ‘afkoopsom’ maar van een ‘verevening’ van het ontstane tekort. De partij die minder of geen sociaal realiseert, betaalt een ‘bijdrage’ aan de gemeente. De gemeente ondersteunt de ontwikkelaar die het extra aandeel sociaal realiseert door minder kosten te innen middels het kostenverhaal. Er is hier dus geen sprake van een directe geldstroom van de gemeente naar de ontwikkelende partij. Maximum Het Ontwerpbesluit10 licht tevens toe dat er een maximum aan de bijdrage is verbonden. De financiële bijdrage staat gelijk aan het ontstane tekort op de (grond)exploitatie van een concrete locatie waar het extra aandeel sociaal wordt gerealiseerd, mits de extra waardevermeerdering (t.o.v. de huidige situatie) van het gebied waar het aandeel sociale woningbouw weggaat hoog genoeg is om dit hele tekort te bekostigen. In een geval waar de waardevermeerdering niet even hoog of hoger is dan het tekort, is de bijdrage zo hoog als de gerealiseerde waardevermeerdering. Totaalbeeld Onder de Omgevingswet worden gemeenten in staat gesteld om niet alleen publiekrechtelijk sociale woningbouw af te dwingen, maar ook onder voorwaarden financieel gezien bijdragen af te dwingen indien private partijen niet in staat zijn om sociale woningbouw mogelijk te maken.

In tegenstelling tot een afkoopsomregelingen die door sommige gemeenten worden gehanteerd, is er onder de Omgevingswet wel een wettelijke basis voor een afdwingbare financiële bijdrage. De belangrijkste randvoorwaarde hierbij is dat deze bijdrage financieel is gemaximeerd en er een directe koppeling wordt gemaakt tussen de locaties waar het aandeel sociaal weggaat en waar het additionele aandeel sociaal wordt toegevoegd.

5.5

Koppeling met zelfbouwen Om sociale woningbouw alsnog te realiseren werd in de motie van de raad o.a. gevraagd hoe de gemeente zelf woningen kan bouwen. In hoofdstuk 3 is bepaald dat een belangrijke reden waarom zelfbouwen lastig is voor de gemeente Den Haag, het beperkte eigen grondbezit is. Om grond in eigendom te verkrijgen, door middel van aankoop of onteigening, is naast een lange adem ook (veel) geld nodig. Met voorbeelden van een afkoopsom uit de praktijk leek hiervoor een fonds gecreëerd te kunnen worden waarin alle afkoopsommen van private partijen werden verzameld, om van daaruit gronden te kunnen verwerven. Hiervoor is aangegeven dat een dergelijke toepassing niet juridisch houdbaar is. Onder de toekomstige Omgevingswet ontstaat een wettelijke basis voor een specifieke vorm van kostenverhaal, maar die kent in dat geval een ander doel. Met de financiële bijdrage is het alleen mogelijk om een afdracht te ontvangen voor sociale woningbouw, als er een tekort ontstaat op de exploitatie van de projectontwikkeling waar het extra sociaal naartoe gaat. In deze vorm heeft de nieuwe regeling dus niet het karakter van een “stimuleringsregeling” om derden via een financiële prikkel aan te zetten tot het realiseren van meer sociale huurwoningen, maar als verevening tussen de ontwikkelingen waar meer en minder sociaal worden gerealiseerd.

De regeling kan betrekking hebben op zowel private ontwikkelingen (faciliterend grondbeleid) als gemeentelijke ontwikkelingen (actief grondbeleid).

10

art. 13.15, tweede lid, onder b en art. 13.18, tweede lid, onder a Omgevingswet

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

32

5.6

Conclusie afkoopsom In het onderdeel Afkoopsom is onderzocht op welke manier het mogelijk is om een afkoopsom in te zetten ter stimulering van sociale woningbouw, met inachtneming van de doelstellingen uit de Woonagenda en de doelgroepenverordening. Onder het huidige recht is er geen juridische basis voor een afkoopregeling met het doel om derden financieel af te schrikken tot het niet realiseren van sociale huurwoningen. Daarnaast ontbreekt ook de juridische basis om de afkoopsom als onderdeel van het grondbeleidsinstrumentarium (zijnde de anterieure overeenkomst) in te zetten. Dit geldt dan zowel voor actief als faciliterend grondbeleid. In de situatie dat de gemeente grond in eigendom heeft (ofwel bij actief grondbeleid), dwingt de gemeente het aandeel sociaal af als voorwaarde in de overeenkomst met een private partij. De gemeente Den Haag beschikt vanaf 1 juli 2022 over een nieuw publiekrechtelijk instrumentarium om de realisatie van sociale woningbouw af te dwingen: de Omgevingswet. Onder de Wro beschikt de gemeente al over de combinatie van het bestemmingsplan, exploitatieplan en de doelgroepenverordening. Onder de Omgevingswet wordt (middels de publiekrechtelijke afdwingbare bijdrage) een nieuw instrument toegevoegd aan het grondbeleidsinstrumentarium.

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

33

6

Conclusies en aanbevelingen

In dit hoofdstuk worden de gestelde onderzoeksvragen integraal beantwoord en kijken we daarna naar de toekomst met behulp van beleidsaanbevelingen gericht op het stimuleren van een grotere voorraad van betaalbare woningen in Den Haag.

6.1

Conclusies De belangrijkste conclusies zijn: 1.

Het realiseren van betaalbare woningen door de gemeente Den Haag biedt vanuit zowel de randvoorwaarden als het doelbereik bezien onvoldoende mogelijkheden.

De gemeente Den Haag wordt bij het realiseren van betaalbare woningen door middel van zelfbouw geconfronteerd met verschillende beperkende randvoorwaarden. De belangrijkste beperkende voorwaarden, die bepalen waarom zelf bouwen door de gemeente geen oplossing biedt zijn: •

De gemeente Den Haag heeft beperkt grondposities, waardoor voor het realiseren van woningen door de gemeente zelf een actief grondbeleid gevoerd moet worden. In de huidige conjunctuur is het verwerven van grond een uitdaging, omdat het verwerven van grondposities forse investeringen vraagt;

•

Binnen de gemeente Den Haag is er bereidheid vanuit de markt. Verschillende woningcorporaties zijn in toenemende mate bereid en in staat om te investeren in nieuwbouwwoningen. Bovendien zijn er verschillende private ontwikkelaars actief op de Haagse woningmarkt om betaalbare woningen te realiseren. De bereidheid van zowel marktpartijen en woningcorporaties maakt het vanuit juridisch perspectief, met name de herziene Woningwet, moeilijk om gemeentelijke inmenging te rechtvaardigen. Daarnaast is het de verwachting dat woningcorporaties vanuit kennis, expertise en ervaring en de beschikbaarheid van financiële middelen sneller en meer betaalbare woningen kunnen realiseren.

•

Het realiseren van nieuwbouw binnen Den Haag zal plaats moeten vinden in een stedelijke omgeving, onder andere aan de hand van verdichting. Het realiseren van nieuwbouw in een stedelijke omgeving is relatief duur, hetgeen vraagt om forse investeringen. De beschikbaarheid van financiële middelen, kennis/expertise en organisatorische capaciteit zijn eveneens thans niet gewaarborgd. Tegelijkertijd is het voor de gemeente niet noodzakelijk om een ontwikkelafdeling in te richten. De gemeente kan ervoor kiezen om kennis/expertise en capaciteit in te huren. De gemeente kan tevens financiële middelen, vreemd vermogen, aantrekken.

•

Het is echter de vraag of de mate van regie en financiële risico’s in verhouding staan tot het doelbereik.

•

Het feit dat de gemeente als gevolg van de Aanbestedingswet en de Wet Markt en overheid openbaar zal moeten aanbesteden, met name wanneer de woningen in beheer van de gemeente blijven, maakt de behoefte aan financiële middelen niet gunstiger.

•

Tot slot zijn er beperkingen in de woningtypen en (bouw)locaties. De praktijkvoorbeelden van andere gemeentelijke zelfbouw projecten hebben met name betrekking op (prefab)grondgebonden woningen. In de gemeente Den Haag zullen nieuwbouwwoningen hoofdzakelijk gerealiseerd worden in een complexe, stedelijke omgeving (CID, Binckhorst) Daarbij is geen sprake van grondgebonden woningen, maar van hoogbouw en maatwerk. De complexiteit en het maatwerk zorgen er samen voor dat het voor de gemeente significant lastiger zal zijn om nieuwbouw zelf te realiseren.

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

34

2.

De gemeente Den Haag heeft de belangrijkste publiek- en privaatrechtelijke instrumenten reeds in huis om te sturen op het realiseren van betaalbare woningen, maar benut ze nog niet volledig.

Zoals hiervoor is geconcludeerd is zelf bouwen voor de gemeente Den Haag niet mogelijk om sociale woningen te realiseren. De gemeente heeft hier wel een publiekrechtelijk instrumentarium voor dat geschikt is. Echter wordt de toolbox die de gemeente ter beschikking heeft niet volledig benut. Onder andere het exploitatieplan wordt weinig gebruikt door de gemeente. Daarbij is een ander ontbrekend instrument, de doelgroepenverordening, recent toegevoegd. Wanneer de gemeente het bestemmingplan i.c.m. het exploitatieplan en de doelgroepenverordening hanteert, kan zij de realisatie van sociale woningbouw afdwingen. Een overige meerwaarde is om meer te bereiken in de samenwerking met zowel woningcorporaties als marktpartijen en de afstemming over een programma van eisen. Hoe ziet een betaalbare of sociale huurwoning er uit? En welke eisen zetten de haalbaarheid onder druk of zorgen dat een project niet wordt gerealiseerd? Het is over het algemeen aan te bevelen om de (generieke) eisen die worden gesteld aan een nieuwbouwproject per project en in het licht van de haalbaarheid te bezien en een ‘stapeling van eisen’ te voorkomen. 3.

Het hanteren van een (afdwingbare) afkoopsom om sociale woningbouw te stimuleren biedt geen juridische basis

Er ontbreekt een juridische basis voor het vaststellen van een in te stellen afkoopregeling voor sociale huurwoningen onder het huidige recht. Dit geldt voor zowel actief als faciliterend grondbeleid. In de situatie dat de gemeente de grond in eigendom heeft (ofwel actief grondbeleid), kan de gemeente reeds het aandeel sociaal afdwingen, als voorwaarde in de overeenkomst met een private partij. 4.

De Omgevingswet biedt kansen om wel financiële bijdragen af te dwingen

Met de introductie van de nieuwe Omgevingswet wordt met de financieel afdwingbare bijdrage een nieuw instrument aangeboden, waarmee -naast de planologische afdwingbare mogelijkheden- het tevens mogelijk is om financiële bijdragen af te dwingen bij markpartijen als zij niet in staat zijn om het opgelegde aandeel sociale woningbouw te realiseren. Bovendien kan het instrument (financiële) kansen bieden voor marktpartijen die een extra aandeel sociale woningbouw willen realiseren, aangezien zij indirect (financieel) ondersteund kunnen worden door de gemeente.

6.2

Aanbevelingen Tevens hebben wij een aantal aanbevelingen geformuleerd die relevant zijn in het kader van de gestelde onderzoeksvragen, deze zijn: Continueren van het actief grondbeleid Eén van de belemmerende factoren voor de gemeente Den Haag bij het sturen op het realiseren van betaalbare woningen is het feit dat de gemeente beperkt grondposities heeft. Het is aan te bevelen om het reeds ingezette actieve grondbeleid te continueren. Waar liggen nog mogelijkheden voor de gemeente om in de toekomst grond te verwerven? Op welke wijze kan de gemeente grond verwerven? Daarnaast is het noodzakelijk om planologisch te sturen op het realiseren van betaalbare of sociale huurwoningen om een eenzijdige woningvoorraad in verschillende wijken te voorkomen.

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

35

Inzetten van de driehoek doelgroepenverordening – bestemmingsplan – exploitatieplan De analyse van juridische afdwingbaarheid van voldoende betaalbare woningen in nieuwbouwontwikkelingen laat zien dat met name het toepassen van de instrumenten doelgroepenverordening, bestemmingsplan én exploitatieplan de meest waterdichte oplossing vormt in het huidige wettelijkekader. Twee van de drie wettelijk gedefinieerde woningbouwcategorieën zullen door de gemeente Den Haag geborgd zijn, maar er wordt nog onvoldoende gebruik gemaakt van exploitatieplannen voor een effectieve combinatie van de drie genoemde instrumenten. Het advies is daarom om ervoor te kiezen om waar mogelijk ook het exploitatieplan in te zetten. Aanpassen van de woonagenda De gemeente heeft in de Woonagenda 2020-2023 vastgelegd dat ‘de gemeente een uitgifteovereenkomst of erfpachtvoorwaarden in kan zetten om het aandeel betaalbare woningbouw formeel af te dwingen. De 30% sociaal en 20% middenhuur regels gelden in principe per nieuwbouwproject’. De verplichting geldt echter pas bij nieuwbouwprojecten vanaf 80 meergezinswoningen of vanaf 30 eengezinswoningen. Het is aan te bevelen om de verplichting aan te passen naar nieuwbouwprojecten met meer dan één woning. Op deze wijze worden particulieren niet belast met de verplichting, maar worden de regels met betrekking tot 30% sociaal en 20% middenhuur geborgd.

Bovendien biedt het de gemeente meer mogelijkheden om een financieel afdwingbare bijdrage, zoals is bedoeld onder de Omgevingswet, te hanteren. Keuzes maken in programma van eisen op basis van pragmatisme, flexibiliteit en maatwerk Woningcorporaties en projectontwikkelaars worden steeds meer geconfronteerd met een ‘stapeling van (kwaliteits)eisen, met name voor duurzaamheid en parkeren. De ‘stapeling van eisen’ resulteert in een programma van eisen dat steeds minder mogelijkheden biedt voor het realiseren van voldoende betaalbare woningen. Daarbij is een meer pragmatisch programma van eisen noodzakelijk. Op dezelfde manier zorgt meer functiemening voor een toename van de complexiteit. Het is aan te bevelen om woningcorporaties en marktpartijen vroegtijdig bij het programma van eisen te betrekken aan de hand van een kwaliteitsbeleid of iets vergelijkbaars. Hoe ziet een sociale of betaalbare huurwoning voor de doelgroep eruit? Welke uitdagingen worden verwacht? En waar kan maatwerk worden geleverd? Als voorbeeld kan het versoepelen van of korting bieden op de parkeernorm worden genoemd als gebruik wordt gemaakt van deelmobiliteit of als het nieuwbouwproject is gelegen in de buurt van een knooppunt. Een ander voorbeeld is het beperken van aanvullende eisen voor duurzaamheid bovenop het Bouwbesluit.

Voorbereidingen treffen op invoering van de Omgevingswet De Omgevingswet gaat naar verwachting op 1 juli 2022 in werking en staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving. Zoals al is aangegeven zijn verschillende instrumenten onderhevig aan verandering als gevolg van de invoering van de Omgevingswet. Het is aan te bevelen om de betekenis van de Omgevingswet voor de verschillende instrumenten in Den Haag verder inzichtelijk te maken en de invoering van de Omgevingswet te gebruiken om de realisatie van betaalbare woningbouw in de toekomst verder te borgen. Aansluitend is het aan te raden om via een nieuwe pilot alvast te werken met een financiële bijdrage, zoals die is bedoeld onder de Omgevingswet.

Zelfbouw en afkoopsom: Mogelijkheden en randvoorwaarden

36

Over Ecorys

Ecorys is een toonaangevend internationaal onderzoeks- en adviesbureau dat zich richt op de belangrijkste maatschappelijke uitdagingen. Door middel van uitmuntend, op onderzoek gebaseerd advies, helpen wij publieke en private klanten bij het maken en uitvoeren van gefundeerde beslissingen die leiden tot een betere samenleving. Wij helpen opdrachtgevers met grondige analyses, inspirerende ideeën en praktische oplossingen voor complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken. Onze bedrijfsgeschiedenis begon in 1929, toen een aantal Nederlandse zakenlieden van wat nu beter bekend is als de Erasmus Universiteit, het Nederlands Economisch Instituut (NEI) oprichtten. Het doel van dit gerenommeerde instituut was om een brug te slaan tussen het bedrijfsleven en de wereld van economisch onderzoek. Het NEI is in 2000 uitgegroeid tot Ecorys. Door de jaren heen heeft Ecorys zich verspreid over de wereld met kantoren in Europa, Afrika, het Midden-Oosten en Azië. Wij werven personeel met verschillende culturele achtergronden en expertises, omdat wij ervan overtuigd zijn dat mensen met uiteenlopende eigenschappen een meerwaarde kunnen bieden voor ons bedrijf en onze klanten. Ecorys excelleert in zeven werkgebieden: •

Economic growth;

•

Social policy;

•

Natural resources;

•

Regions & Cities;

•

Transport & Infrastructure;

•

Public sector reform;

•

Security & Justice.

Ecorys biedt een duidelijk aanbod aan producten en diensten: •

voorbereiding en formulering van beleid;

•

programmamanagement;

•

communicatie;

•

capaciteitsopbouw (overheden);

•

monitoring en evaluatie.

Wij hechten waarde aan onze onafhankelijkheid, onze integriteit en onze partners. Ecorys geeft om het milieu en heeft een actief maatschappelijk verantwoord ondernemingsbeleid, gericht op meerwaarde voor de samenleving en de markt. Ecorys is in het bezit van een ISO14001-certificaat dat wordt ondersteund door al onze medewerkers.

HEE/RG 1001688rap

37

Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland

Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Nederland

T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E netherlands@ecorys.com K.v.K. nr. 24316726

W www.ecorys.nl

Sound analysis, inspiring ideas

BELGIË – BULGARIJE – INDIA – KROATIË - NEDERLAND – POLEN – SPANJE – TURKIJE - VERENIGD KONINKRIJK