RIS305643 Bijlage
Tekst van het document
Vastgoedmonitor 2019 Centrale Vastgoedorganisatie Den Haag
Samenvatting In de Vastgoedmonitor 2019 worden de ontwikkelingen in de gemeentelijke vastgoedportefeuille in 2019 beschreven. Op 31 december 2019 bestond de vastgoedportefeuille van de gemeente Den Haag uit 1.282 objecten. Dit totaal aantal objecten bestaat uit 787 panden, waarvan 714 panden in eigendom en 73 gehuurd, en 495 percelen grond. Ten opzichte van 31 december 2018 is het aantal panden dat in eigendom van de gemeente Den Haag is, of gehuurd wordt met 70 afgenomen. De daling van het aantal panden is gedeeltelijk administratief van aard. Een aantal panden die in het verleden als twee aparte panden waren opgenomen vanwege administratieve redenen zijn nu opgenomen als één pand. Een voorbeeld hiervan zijn zwembad en Sporthal De Blinkerd. Dit waren altijd administratief twee gescheiden panden, terwijl het feitelijk hetzelfde object is. Nu is dit opgenomen als één pand met twee verhuurbare eenheden (VHE’s). Een andere reden voor de afname van het aantal panden is dat er veel panden gesloopt zijn ten behoeve van stedelijke ontwikkeling. Deze zijn nu in de administratie opgenomen als grond. Het aantal percelen grond in eigendom of gehuurd door de gemeente Den Haag is mede daardoor met 25 toegenomen. Het bruto vloeroppervlakte (bvo) van alle panden in eigendom en gehuurd per 31 december 2019 bedraagt 1.027.577 m².
Dat is een daling ten opzichte van ultimo 2018 met 4,4 procent, toen het vergelijkbare bruto vloeroppervlakte van de gemeentelijke panden 1.075.421 m² bedroeg. Over heel 2019 heeft de gemeente Den Haag 14 panden of percelen verkocht en daarop een boekwinst gerealiseerd van € 2,4 miljoen. In het coalitieakkoord is een taakstelling opgelegd van € 9,4 miljoen boekwinst op te verkopen panden. Daarvan is tot en met 31 december 2019 € 4,7 miljoen gerealiseerd. Op 31 december 2019 was 53.345 m² bruto vloeroppervlakte (bvo) in panden van de gemeente niet verhuurd. Dat komt neer op een leegstandspercentage van 4,9 procent. Het leegstandspercentage is daarmee iets toegenomen ten opzichte van ultimo 2018 toen het leegstandspercentage 4,5 procent bedroeg. In absolute zin is de leegstand met circa 5.000 m² bvo toegenomen. Een belangrijke opgave bij het beheer van het gemeentelijk vastgoed de komende jaren is de verduur zaming. Op 17 mei 2018 heeft de gemeenteraad ingestemd met het raadsvoorstel inzake verduurza men gemeentelijk vastgoed (RIS299200), waarbij een uitvoeringsbudget van € 10 miljoen is toegekend. Hiermee is een begin gemaakt met de verduurzaming van de gemeentelijke kernportefeuille van circa 350 panden. Het is de ambitie om de hele gemeentelijke kernportefeuille voor 2030 te verduurzamen. Dit komt neer op circa 30 panden per jaar.
Daarnaast is de ambitie om in deze coalitieperiode de helft van het gemeentelijk vastgoed, in eigen gebruik, (bijna) energieneutraal te maken. Om inzicht te krijgen in het energieverbruik van de panden in portefeuille laat de gemeente jaarlijks van een groot aantal panden energielabelscans en maatwerkrapporten opstellen. In het tweede kwartaal van 2020 beschikken 386 panden, die in eigendom zijn van de gemeente, of door de gemeente gehuurd worden over een energielabel.
VASTGOEDMONITOR 2019 1
Inhoud 1. Inleiding
5
2. Kerncijfers Vastgoedportefeuille
7
2.1.
Inleiding
7
2.2.
Samenstelling vastgoedportefeuille
7
2.3.
Vastgoedportefeuille per beleidsprogramma
8
2.4.
Feitelijk gebruik
9
2.5.
Verkopen
11
2.6.
Aankopen
11
2.7.
Verhuur
13
2.8.
Leegstand Panden
13
2.9.
Braakliggende percelen
14
2.10. Weilanden
14
2.11. Benchmark
15
2.12. Onderhoud
15
2.13. Verduurzaming
16
2.14. Aanbesteding leegstandsbeheer
19
3. Ontwikkelingen per Programma
21
3.1.
Inleiding
21
3.2
Duurzaamheid, Milieu en Energietransitie (Programma 3)
21
3.3
Cultuur en Bibliotheek (Programma 5)
21
3.4.
Onderwijs (programma 6)
22
3.5.
Werk en inkomen (programma 7)
27
3.6.
Zorg, welzijn, jeugd en volksgezondheid (Programma 8)
27
3.7.
Buitenruimte (Programma 9)
28
3.8.
Sport (Programma 10)
28
3.9.
Economie (Programma 11)
28
3.10. Mobiliteit (Programma 12)
29
3.11. Stadsontwikkeling en Wonen (Programma 13)
29
3.12. Stadsdelen, Integratie en Dienstverlening (Programma 14)
31
3.13. Financiën (Programma 15)
31
3.14. Overhead
32
VASTGOEDMONITOR 2019 3
Stadhuis Spui
4 VASTGOEDMONITOR 2019
1. Inleiding In de Vastgoedmonitor 2019 worden de ontwikkelingen binnen de gemeentelijke vastgoedportefeuille over de periode 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019 beschreven. Om de verschillende beleids doelstellingen van de gemeente Den Haag te faciliteren bezit de gemeente een omvangrijke vastgoed portefeuille. Niet alleen is de gemeente in het bezit van kantoren die gebruikt worden voor de gemeen telijke bedrijfsvoering, zoals het Stadhuis aan het Spui en het stadsdeelkantoor aan de Leyweg, maar bestaat de gemeentelijke vastgoedportefeuille uit kinderdagverblijven, sporthallen en buurtcentra. Daarnaast heeft de gemeente panden en gronden in bezit die zijn aangekocht ten behoeve van stadsontwikkeling. In dat kader bezit de gemeente een groot aantal percelen in bijvoorbeeld Madestein (Vroondaal) en panden in de Binckhorst. Tenslotte is de gemeente nog eigenaar van diverse objecten (vaak met een historische waarde), zoals kerktorens, molens, diverse panden in Clingendael en andere monumenten. Het ontwikkelen, realiseren, efficiënt onderhouden en beheren van vastgoed vereist specialistische kennis en een goed inzicht in de totale vastgoedportefeuille. Het eigendom, de registratie en de aan- en verhuur van het gemeentelijke vastgoed zijn daarom gebundeld binnen de gemeentelijke organisatie.
Met uitzondering van vastgoed voor de ambtelijke huisvesting wordt al het (eigenaars) onderhoud en de vastgoedontwikkeling van gemeentelijk vastgoed uitgevoerd door de CVDH. De Vastgoedmonitor gaat niet over al het onroerend goed dat in eigendom of onder beheer van de gemeente Den Haag is. In deze monitor wordt niet ingegaan op ontwikkelingen bij gemeentelijk onroerend goed betreffende: • Onroerend goed dat een directe relatie heeft met de openbare ruimte (wegen, parken e.d.); • Regulier in erfpacht uitgegeven gronden; • Panden waarop de gemeente een zogenaamd economisch claimrecht heeft (met name schoolgebouwen); • Vastgoed waarvan de gemeente uitsluitend juridisch eigenaar is (zoals bijvoorbeeld panden die zijn ondergebracht bij een wijkontwikkelingsmaatschappij). Het economisch claimrecht heeft vrijwel uitsluitend betrekking op onderwijsgebouwen. Hiervoor geldt de wettelijke regel dat de schoolbesturen juridisch eigenaar zijn van de les- en gymnastiekgebouwen. Wanneer een schoolbestuur aangeeft dat een schoolgebouw niet langer gebruikt wordt, valt het juridisch eigendom, op grond van de onderwijswetgeving om niet terug aan de gemeente. In hoofdstuk 2 zal ingegaan worden op de belangrijkste interne en externe portefeuillebrede ontwikke lingen.
Dit betreft zowel de kwantitatieve ontwikkelingen binnen de portefeuille als ook interne ontwikkelingen die gericht zijn op een verbetering van het beheer van het vastgoed en (externe) juridische ontwikkelingen die van invloed zijn op het beheer van het gemeentelijk vastgoed. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de ontwikkelingen binnen de verschillende vastgoedprogramma’s. Er wordt gerapporteerd over de omvang, samenstelling, bezetting, ontwikkelingen en lopende of afgeronde projecten per programma.
VASTGOEDMONITOR 2019 5
Kindcentrum Helen Parkhurst
6 VASTGOEDMONITOR 2019
2. Kerncijfers Vastgoedportefeuille 2.1.
Inleiding
De vastgoedportefeuille van de gemeente Den Haag bestaat op 31 december 2019 uit 1.282 hoofd objecten en zelfstandige objecten. Een hoofdobject is een pand of een kavel grond die is onderverdeeld in meerdere verhuurbare eenheden. Een zelfstandig object bestaat uit één verhuurbare eenheid. Onder de vastgoedportefeuille van de gemeente Den Haag vallen niet alleen objecten die in eigendom zijn. Ook panden en gronden die door de gemeente Den Haag gehuurd worden, zijn hierin meegenomen. 2.2.
Samenstelling vastgoedportefeuille
De gemeentelijk vastgoedportefeuille per ultimo 2019 is onderverdeeld in 495 percelen grond en 787 panden. Van de panden zijn 714 in volle eigendom van de gemeente Den Haag en 73 panden worden gehuurd. Ook bij de gronden wordt onderscheid gemaakt in 490 gronden in volle eigendom en gronden die worden gehuurd of in bruikleen zijn gegeven aan de gemeente Den Haag (vijf percelen). Het aantal panden in eigendom en gehuurd door de gemeente bestaat uit 1.688 verhuurbare eenheden. Het aantal vierkante meter bruto vloeroppervlakte van het gemeentelijk vastgoed op 31 december 2019 bedraagt 1.027.577 m². Dit is een daling ten opzichte van 31 december 2018 met 4,45 procent. Op 31 december 2018 bedroeg het bruto vloeroppervlakte van de gemeentelijke vastgoedportefeuille 1.075.421 m². Figuur 1: Samenstelling Vastgoedportefeuille
5
Panden eigendom
490
Panden aanhuur
714
Grond eigendom Grond aanhuur en bruikleen
73
VASTGOEDMONITOR 2019 7
Eigendom De gemeente Den Haag voert een actief beleid om objecten die geen gemeentelijk beleidsdoel meer ondersteunen af te stoten. Het aantal panden in eigendom is in 2019 gedaald van 786 panden naar 714. Dat is een daling van 72 objecten. In 2019 hebben er 14 verkooptransactie plaatsgevonden. Daarbij gaat het om 10 panden en 4 percelen grond. Verder zijn er een aantal objecten gesloopt in Madestein en in de Binckhorst. Dat de afname van panden desondanks groter is wordt veroorzaakt doordat er een administratieve aanpassing heeft plaatsgevonden. In 2019 zijn een aantal panden die voorheen aangemerkt werden als zelfstandig pand, samengevoegd tot één pand met meerdere VHE’s, aangezien het fysiek één pand is met meerdere functies (bijvoorbeeld een zwembad met sporthal). Het aantal percelen grond in eigendom is daarentegen gestegen van 470 naar 490. Dit wordt veroor zaakt door de sloop van een aantal panden en het splitsen van percelen. Aanhuur De gemeente heeft per 31 december 2019 in totaal 73 panden gehuurd van externe partijen. Per saldo is het aantal aangehuurde panden daarmee met twee gestegen. De belangrijkste nieuwe aanhuurlocaties zijn een pand aan de Laurens Realstraat ten behoeve van een schoolwissellocatie en een pand aan het Westeinde ten behoeve van Veilig Thuis Haaglanden.
Bij de huurovereenkomsten die beëindigd zijn, ging het om kleine aanhuringen, zoals ruimtes voor de GGD en een bedrijfsruimte aan de Kerketuinenweg. Per ultimo 2019 huurt de gemeente Den Haag vier gronden en heeft het één perceel in bruikleen ten behoeve van de realisatie van de Rotterdamsebaan. 2.3.
Vastgoedportefeuille per beleidsprogramma
Het gemeentelijk vastgoedbeleid is ondersteunend aan door de gemeente vastgestelde beleidskaders en doelstellingen. Het ontwikkelen, aankopen, huren en in bezit hebben van vastgoed is voor de gemeente Den Haag geen doel op zich. In onderstaande tabel is het aantal panden en gronden in eigendom en door de gemeente gehuurd per beleidsprogramma weergegeven In hoofdstuk 3 zal nader ingegaan worden op de belangrijkste ontwikkelingen in 2019 per portefeuille.
8 VASTGOEDMONITOR 2019
Figuur 2: Objecten per beleidsprogramma
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50
Gronden
2.4.
Feitelijk gebruik
De meest voorkomende functies (feitelijk gebruik) van het gemeentelijk vastgoed in eigendom en gehuurd is in onderstaande tabel op een rij gezet. Het meest voorkomende gebruik binnen het gemeentelijke vastgoed is wonen. Een groot deel van deze woningen betreft de huisvesting van statushouders. Daarnaast zijn veel woningen in het verleden aangekocht in het kader van gebieds ontwikkelingen. Ten opzichte van 2018 zijn het aantal woningen wel afgenomen. Dit wordt veroorzaakt door de sloop van woningen in Madestein en de verkoop van vijf woningen. De daling van het aantal parkeergarages is volledig toe te schrijven aan het (administratief) samenvoegen van een aantal parkeergarages tot hoofdobjecten met daaronder verhuubare eenheden.
VASTGOEDMONITOR 2019 9
ad he
an Fi n 15
el sd ad St 14
Panden
Ov er
n cië
… gr at ie
en , In te
en g in ke l ik
nt w so ad 13
St
en
en W on
ili ob M 12
11
Ec on
om
te
it
ie
t or Sp
ui 09
Bu
ite
nr
ug n, je zij
08
Zo rg ,
w el
10
m te
… en d
ko m In n ke W er
07
Cu 05
en
ijs On 06
bl bi en ur ltu
de
th io
eu ili ,M id he m ur za a 03
Du
rw
ee
en
k
…
0
Figuur 3: Feitelijk gebruik gemeentelijke panden Feitelijk gebruik
Aantal panden
Woning
120
Parkeergarage
102
Kinderdagverblijf/ Buitenschoolse opvang
81
Kantoor
81
Wijk/buurtcentrum/clubhuis
57
sporthal/gymzaal/sportschool/zwembad
39
Onderwijspand
36
Atelier/cultuurverzamelpand/expositieruimte
33
Bedrijfsruimte / Werkplaats/showroom
31
Loods/keet/romney/opslag
23
Theater/concertzaal/schouwburg/muziekcentrum
20
Fietsenstalling
16
Begeleid wonen/ vervangend tehuis
15
Berging
13
Bibliotheek
14
Kiosk
14
Overig
92
Totaal
787
Bij gronden is het meest voorkomende gebruik bouwterrein. Dit betreft bijna uitsluitend ontwikkelingslocaties die op termijn verkocht gaan worden ten behoeve van herontwikkeling. Ten opzichte van 31 december 2018 is het aantal bouwterreinen toegenomen door de sloop van opstallen.
Figuur 4: Feitelijk gebruik gemeentelijke gronden Feitelijk gebruik gronden
Totaal
Bouwterrein
152
kiosk
64
sportveld/sportcomplex/tennispark
64
parkeren
28
Benzinestation
26
Tuin/erf
26
Volkstuin
20
Telefooncentrale/dataverdeelstation/trafo
15
Weiland/cultuurgrond
13
Overig
87
Totaal
495
10 VASTGOEDMONITOR 2019
2.5.
Verkopen
In het Coalitieakkoord 2018-2022 is een taakstelling opgelegd van € 9,4 miljoen boekwinst op te verkopen panden. Tot en met 2019 is reeds € 4,7 miljoen boekwinst gerealiseerd. In 2019 zijn in totaal 14 objecten verkocht waarop een boekwinst gerealiseerd is van € 2,4 miljoen. Figuur 5: Overzicht verkochte panden en gronden 2019 Adres
Dienst
Programma
Functie
Steureiland 16
DSO
09 - Buitenruimte
Tuin/Erf
Zoutkeetsingel 14
DSB
09 - Buitenruimte
Woning
De gaarde 33
DSO
13 - Stadsontwikkeling en Wonen
Winkel
Ockenburger Tientweg 24 D
DSO
13 - Stadsontwikkeling en Wonen
Woning
Uilebomen 66
OCW
05 - Cultuur en Bibliotheek
Kantoor
Houtzagerssingel 139
OCW
06 - Onderwijs
Peuterspeelzaal
Escamplaan 282
OCW
06 - Onderwijs
Kinderdagverblijf
Majubastraat 2K
OCW
06 - Onderwijs
Kinderdagverblijf
Kompasstraat 61
DSO
13 - Stadsontwikkeling en Wonen
Woning
Hoekerstraat 5
DSO
13 - Stadsontwikkeling en Wonen
Woning
Jan van Gojenstraat 90
OCW
08 - Zorg, welzijn, jeugd en volksgezondheid
Woning
Escamplaan 912
DSO
13 - Stadsontwikkeling en Wonen
Tuin/Erf
Perceel grond achter Celciusstraat 180
DSB
09 - Buitenruimte
Grond
Perceel naast Dr. Kuyperstraat 6
DSB
09 - Buitenruimte
Grond
Amerikaanse Ambassade In het coalitieakkoord is opgenomen dat de voormalige Amerikaanse Ambassade verkocht wordt waarbij de nieuwe invulling een bijdrage levert aan de versterking en ontwikkeling van het Museumkwartier. De belangrijkste (financiële) randvoorwaarden bij de verkoop zijn een minimaal verkoopresultaat van € 11,5 miljoen en de hoogte van de huidige subsidie aan het Escher Museum. In 2018 is een marktverkenning gedaan om te onderzoeken of marktpartijen in staat zijn het Eschermuseum op deze plek te huisvesten. Na deze marktverkenning is de gemeente exclusief in gesprek gegaan met Syntrus Achmea en IQNN Development over de realisatie van het Eschermuseum in de voormalige Amerikaanse ambassade in combinatie met een hotel. In het eerste kwartaal van 2020 is gebleken dat het voor Syntrus Achmea en IQNN niet haalbaar is om binnen de gemeentelijke kaders en randvoorwaarden een passende aanbieding te doen. Daarop is besloten om de één op één gesprekken met Syntrus Achmea en IQNN niet verder voort te zetten. Het vertrekpunt voor het college is en blijft dat de nieuwe invulling van de Amerikaanse ambassade een bijdrage levert aan de verdere ontwikkeling van het Museumkwartier. 2.6.
Aankopen
In 2019 hebben geen aankopen plaatsgevonden.
VASTGOEDMONITOR 2019 11
Poppodium PAARD
12 VASTGOEDMONITOR 2019
2.7.
Verhuur
In 2019 heeft de gemeente Den Haag voor 162 verhuurbare eenheden, huurovereenkomsten a fgesloten. De meeste verhuringen hebben plaatsgevonden in de portefeuille van DSO (104 verhuringen), waarvan een groot aandeel in het programma Stadsontwikkeling en Wonen (70 verhuringen). Een groot deel van de verhuringen in de DSO-portefeuille komt enerzijds uit de verhuur van units in de bedrijfsverzamel gebouwen aan de Wilhelmina van Pruisenweg (14 verhuringen), de Saturnusstraat 14 (15 verhuringen) en de Anna van Hannoverstraat 4 (14 verhuringen). Anderzijds worden er ook nog steeds veel nieuwe huurcontracten afgesloten voor woningen aan Statushouders (25 verhuringen). In 2018 werden 186 nieuwe huurovereenkomsten gesloten. De daling van het aantal huurcontracten wordt voornamelijk veroorzaakt door een daling van het aantal nieuw afgesloten huurcontracten voor ateliers en broed plaatsen. In 2018 was er echter sprake van een eenmalige piek in het aantal huurcontracten voor ateliers, doordat bij de verhuur van ateliers in de Paviljoensgracht 20 is overgestapt op individuele contracten in plaats van één huurcontract voor het hele pand. 2.8.
Leegstand Panden
Op 31 december 2019 was van de gemeentelijke vastgoedportefeuille 53.345 m² bruto vloeroppervlakte (BVO) niet verhuurd. Dat hoeft overigens niet te betekenen dat het pand daadwerkelijk leeg staat. Wanneer door incourantheid van de panden of onzekerheid met betrekking tot het toekomstperspectief van een pand commerciële verhuur niet haalbaar blijkt, wordt er gezocht naar een tijdelijke culturele of maatschappelijke invulling van het pand via een anti-kraakorganisatie. Het object wordt dan nog wel als leegstand geregistreerd, maar er is wel een zinvolle tijdelijke invulling voor het pand. Op 31 december 2018 stond nog 48.001 m² BVO leeg. In een jaar tijd is de leegstand dus met circa 5.000≈m² toegenomen. Dit komt voornamelijk door de voormalige Amerikaanse Ambassade (5.600 m2). Deze staat nu geregistreerd als leegstand aangezien het huidige gebruik op basis van tijdelijkheid is. Ook is in 2019 een schoolwissellocatie aan de Twickelstraat leeg gekomen (circa 3.000 m2). Deze zal in 2020 worden betrokken bij de herontwikkeling van het gebied (ontwikkeling van woningen en een school). Het aantal verhuurbare eenheden dat leeg staat is nagenoeg gelijk gebleven. Op 31 december 2018 waren 165 verhuurbare eenheden niet verhuurd. Op 31 december 2019 waren dat er 169. De totale leegstand kan onderverdeeld worden in verschillende soorten leegstand.
Er kan sprake zijn van leegstand ten gevolge van frictie (kortstondige leegstand tussen twee verhuringen), of er kan sprake zijn van langere leegstand in verband met gemeentelijke beleidswijzigingen, renovatie, her ontwikkeling, functiewijziging of verkoop. De leegstand op 31 december 2018 en 31 december 2019 was als volgt onderverdeeld over verschillende categorieën.
VASTGOEDMONITOR 2019 13
Figuur 6: Leegstand in de gemeentelijke vastgoedportefeuille in m² BVO 30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000 2018 2019
0 Leegstand t.b.v. verkoop/afstoten
Leegstand t.b.v. ontwikkeling
Leegstand t.b.v verhuur (frictie)
Leegstand t.b.v. beleid
De frictieleegstand lag op 31 december 2019 significant lager dan de frictieleegstand een jaar eerder, terwijl de leegstand ten behoeve van verkoop en ontwikkeling juist is toegenomen. De forse daling van de frictieleegstand is bijvoorbeeld te danken aan de verhuur van de RAC hallen ten behoeve van de huisvesting van (Urban) sporten en de Zilverstraat 95 die, na een verbouwing, in gebruik is genomen door de gemeente Den Haag. De stijging van de leegstand ten behoeve van verkoop en ontwikkeling wordt veroorzaakt door de leegstand van de al eerder genoemde Amerikaanse ambassade, maar ook doordat een aantal grote objecten die in het verleden gelabeld waren onder het kopje frictieleegstand, omgelabeld zijn naar leegstand ten behoeve van verkoop, danwel ontwikkeling. Voorbeelden hiervan zijn de Zeezwaluwstraat 152, de Ketelstraat 21 en de Schenkweg 60. Wanneer door incourantheid van de panden of onzekerheid met betrekking tot het toekomstperspectief van het pand commerciële verhuur niet haalbaar blijkt, wordt er gezocht naar een tijdelijke culturele of maatschappelijke invulling van een pand via een anti-kraakorganisatie. Het object wordt dan nog wel als leegstand geregistreerd, maar er is wel een zinvolle tijdelijke invulling voor het object. Veel objecten zijn in bruikleen gegeven aan een leegstandsbeheerder of rechtstreeks aan een gebruiker. 2.9.
Braakliggende percelen
Op 31 december 2019 stonden 53 percelen grond die in beheer zijn van de gemeente Den Haag administratief op leegstand. Op 31 december 2018 waren 79 percelen grond niet verhuurd. Het aantal niet verhuurde percelen grond is dus per saldo afgenomen met 26. Het grootste gedeelte (37 percelen) is grond ten behoeve van ontwikkeling. Deze percelen worden momenteel bouwrijp gemaakt of hiermee wordt op korte termijn begonnen. Daarnaast zijn een aantal percelen daadwerkelijk in gebruik als openbare ruimte. Dit zijn vaak percelen grond die zijn overgebleven na afronding van een ontwikke ling. Deze percelen dienen nog formeel omgelabeld te worden tot openbare ruimte. Bij geen van de niet verhuurde percelen grond was sprake van frictieleegstand. 2.10.
Weilanden
Naast de meest binnenstedelijk gelegen percelen grond die administratief op leeg staan, heeft de gemeente ook nog een aantal weilanden in eigendom, met een totale oppervlakte van 46 hectare, onderverdeeld in 12 verschillende objecten. Sommige weilanden bestaan uit meerdere kadastrale nummers. Acht weilanden zijn gelegen tussen de Westvlietweg en de A4 in het stadsdeel Leidschenveen, één weiland ligt aan de rand van Leidschenveen op de grens met de gemeente L eidschendam-Voorburg. Deze weilanden vallen allemaal onder programma 13 Stadsontwikkeling en Wonen. Voor de weilanden
14 VASTGOEDMONITOR 2019
in de Vlietzone geldt dat hier op termijn ontwikkelingen zijn voorzien. Daarom is in 2011 een zoge naamde beheersverordening Vlietzone vastgesteld. In plaats van een bestemmingsplan is een beheers verordening vastgesteld waarin het beheer van de Vlietzone in overeenstemming met het bestaande feitelijke of planologisch toelaatbare gebruik wordt geregeld. Voor de gemeentelijke percelen grond in de Vlietzone betekent dit dat ze een agrarische functie of de functie “groen” hebben gekregen. Zolang er nog geen sprake is van een duidelijk kader (structuurvisie, masterplan of stedenbouwkundig ontwerp) is het niet wenselijk om nieuwe ontwikkelingen toe te staan. Daarnaast is de gemeente nog eigenaar van de weilanden in Clingendael en in de Duivenvoordse en Veenzijdsepolder in de gemeente Wassenaar. Tenslotte zijn de weilanden in de strook tussen de Bezuidenhoutseweg en de Benoordenhoutseweg ook eigendom van de gemeente Den Haag. Deze wei landen vallen onder programma 9 Buitenruimte. Al deze weilanden hebben de bestemming “Natuur” of “Groen”, waarbij alleen agrarisch medegebruik is toegestaan. Voor deze percelen zijn dan ook geen toekomstige ontwikkelingen voorzien. 2.11.
Benchmark
Ook in 2019 heeft de gemeente Den Haag weer deelgenomen aan de “Benchmark gemeentelijk vastgoed”. In 2019 deden 23, grotendeels grotere gemeenten mee aan de benchmark. In totaal omvat ten de vastgoedportefeuilles van deze 23 gemeentes 6.260 gebouwen met een gezamenlijk bruto vloeroppervlakte van 9,4 miljoen vierkante meter. De benchmark geeft de mogelijkheid om het gemeentelijk vastgoed van Den Haag te vergelijken met bijvoorbeeld de gemeente Utrecht of een andere (gemiddelde) deelnemer. In diverse modules wordt weergegeven hoeveel van een bepaald type vastgoed (bijvoorbeeld vastgoed bestemd voor cultuur) beschikbaar is per inwoner en wordt de leegstand in percentages en in aantallen vierkante meter bruto verhuurbaar vloeroppervlakte en in aantal gebouwen weergegeven. Daarnaast kan de financiële vastgoedinformatie vergeleken worden met gemiddeldes per categorie deelnemer. De benchmark 2019 maakt gebruik van gegevens van eind 2018. Terwijl deze vastgoedmonitor zich met name baseert op gegevens per ultimo 2019. Veel bevindingen uit de benchmark die in 2018 ook al geconstateerd zijn, gelden nog steeds voor de benchmark 2019. Zo heeft de gemeente Den Haag relatief veel panden op het gebied van onderwijs- en cultuurvoorzieningen en commercieel vastgoed en relatief weinig sportaccommodaties.
Het grote aantal commercieel verhuurde panden wordt veroorzaakt doordat de gemeente Den Haag veel ontwikkelvastgoed bezit dat, in afwachting van herontwikkeling, voorlopig commercieel verhuurd wordt. Tegenover het relatief lage aantal sportaccommodaties staat dat de gemiddelde afstand tot een sportvoorziening in Den Haag lager ligt dan in andere gemeenten. Daarnaast registreert Den Haag de sporthallen bij scholen niet apart, terwijl deze sportvoorzieningen buiten het reguliere gebruik door scholen wel verhuurd worden aan sportverenigingen. De belangrijkste bevindingen van de benchmark 2019 zijn dat de leegstand binnen de vastgoed portefeuille van de gemeente Den Haag ongeveer gelijk is aan het gemiddelde van de benchmark. Verder beschikte de gemeente Den Haag eind 2017 nog over relatief weinig energie labels voor gebou wen, terwijl dat aantal in 2018 gelijk ligt aan de benchmark. 2.12.
Onderhoud
Conform het Burgerlijk Wetboek wordt onderscheid gemaakt tussen het eigenaarsonderhoud en het huurdersonderhoud. De gemeente is op basis hiervan uitsluitend verantwoordelijk voor het laten uitvoeren en bekostigen van het eigenaarsonderhoud. Daar waar de gemeente zelf ook gebruiker is, geldt uiteraard dat de gemeente ook het gebruikersonderhoud verzorgt.
VASTGOEDMONITOR 2019 15
De gemeentelijke vastgoedportefeuille wordt onderhouden conform de methodiek van conditie gestuurd onderhoud (NEN 2767). In deze systematiek wordt gekeken naar de staat van de afzonderlijke bouwelementen. Afhankelijk van de conditie wordt er een kwaliteitsscore aangegeven van 1 (uitste kend) tot 6 (zeer slecht). In de door de gemeenteraad vastgestelde “Nota vastgoed” (RIS 269126) is beschreven dat het streven is om voor panden die structureel onderdeel uitmaken van de vastgoedportefeuille de conditiescore minimaal op niveau 3 (redelijk) te krijgen en/of te houden en per bouwelement in te grijpen wanneer conditie 4 (matig) wordt geconstateerd. Voor alle objecten die in gemeentelijk beheer zijn, met een verwachte beheertermijn van minimaal vijf jaar is een meerjarenonderhoudsplan opgesteld. Voor 2019 werd in het meerjarenonderhoudsplan uitgegaan van € 13,9 miljoen aan onderhoudsuitgaven. In 2019 is daadwerkelijk voor een bedrag van € 12,7 miljoen aan onderhoud uitgegeven. Per individueel pand kan er sprake zijn van hogere of lagere werkelijke onderhoudsuitgaven. Daarvoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen. Zo kunnen de onderhoudswerkzaamheden in een bepaald jaar in gang gezet zijn, maar vindt de facturering grotendeels plaats in een volgend jaar. Daarnaast kan op grond van de conditie van elementen besloten worden de werkzaamheden eerder of later uit te voeren.
Andere overwegingen bij vervroegd of uitgesteld onderhoud hebben te maken met efficiency in uitvoering zodat werkzaamheden gelijktijdig kunnen worden uitgevoerd. Op deze wijze wordt overlast bij gebruikers van panden beperkt en worden kosten bespaard. Tot slot kan er sprake zijn van onvoorzien onderhoud of calamiteiten. Figuur 7: Uitgaven per programma aan onderhoud Uitgaven per programma aan onderhoud (x € 1.000)
Planning 2019
Realisatie 2019
Verschil
03
Duurzaamheid, Milieu en Energietransitie
€
853.000
820.778
32.222
05
Cultuur en Bibliotheek
€
4.571.000
3.942.424
628.576
06
Onderwijs
€
1.095.000
966.344
128.656
07
Werk en Inkomen
€
333.000
450.533
-117.533
08
Zorg, welzijn, jeugd en volksgezondheid
€
1.751.000
1.702.255
48.745
09
Buitenruimte
€
806.000
838.822
-32.822
10
Sport
€
1.511.000
1.399.934
111.066
11
Economie
€
160.000
130.284
29.716
12
Mobiliteit
€
50.000
48.517
1.483
13
Stadsontwikkeling en Wonen
€
117.000
35.833
81.167
14
Stadsdelen, Integratie en Dienstverlening
€
636.000
611.052
24.948
15
Financiën
€
936.000
962.204
-26.204
Overhead
€
1.130.000
874.056
255.944
Totaal
€
13.949.000
12.783.035
1.165.965
* Het onderhoud op het programma Stadsontwikkeling en Wonen wordt bekostigd uit de reserve Strategisch vastgoed. Omdat dit vastgoed tijdelijk in beheer is, zijn er geen structurele onderhoudsmiddelen beschikbaar.
2.13.
Verduurzaming
Duurzaamheid is één van de speerpunten van de gemeente Den Haag. Een belangrijk element daarbij is de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed. In het coalitieakkoord is expliciet opgenomen dat de gemeente een voorbeeldrol heeft bij de verduurzaming en dat het de ambitie is, dat aan het eind van deze coalitieperiode de helft van het gemeentelijk vastgoed, dat in eigen gebruik is, (bijna) energieneu traal is. Daarnaast zijn er wettelijke verplichting op het gebied van de verduurzaming van (gemeentelijk
16 VASTGOEDMONITOR 2019
vastgoed). Zo verplicht het Activiteitenbesluit milieubeheer bedrijven en instellingen om alle energiebe sparende maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder uit te voeren. Dit is de energiebe sparingsplicht. Tenslotte is in het Bouwbesluit 2012 opgenomen dat per 1 januari 2023 elk kantoorge bouw minimaal energielabel C moet hebben. Voldoet het gebouw dan niet aan de eisen, dan mag het pand per 1 januari 2023 niet meer als kantoor gebruikt worden. In 2018 en 2019 zijn maatregelen genomen die hebben geleid tot een besparing van 404 ton CO2- productie per jaar. Dat is bewerkstelligd langs drie verschillende sporen: 1. Programma verduurzaming gemeentelijk vastgoed; 2. Duurzame oplossingen vanuit het D-MJOP; 3. Inzet van SDE subsidie. Programma verduurzaming gemeentelijk vastgoed Voor de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed heeft het college in eerste instantie een budget beschikbaar gesteld van € 3,0 mln. onrendabel krediet (van het in de begroting opgenomen bedrag van € 6,0 mln.), aangevuld met een rendabel krediet van € 7,0 mln. (RIS 299200). Met in achtneming van het beschikbare budget en de gemeentelijke wens om ten minste 30 panden per jaar te verduurzamen, zijn die verduurzamingsmaatregelen gekozen die de meeste CO2 reductie per euro opleveren.
Uiteindelijk zijn 60 panden geselecteerd voor verduurzaming in 2019 en 2020 (zie bijlage van de brief aan de commissie Ruimte “Verduurzaming van gemeentelijk vastgoed” (RIS 302141 d.d. 22 maart 2019). Van de geselecteerde panden zijn vijf panden uit de selectie van 2019 gehaald die om diverse redenen niet tijdig of niet rendabel genoeg uitvoerbaar zijn. Daartegenover staat dat 11 panden aan de verduur zamingslijst voor 2019 zijn toegevoegd, aangezien bleek dat deze panden uitgevoerd konden worden in 2019. Het uiteindelijke programma voor 2019 bestaat daarmee uit 36 panden. In 2019 zijn de werkzaamheden aan 20 panden afgerond en de werkzaamheden aan de overige panden zullen in 2020 afgerond worden. Eind 2019 is het resterende investeringsbudget (tweede tranche van € 3,0 mln.) voor uitvoering van de voor 2020 geplande werkzaamheden beschikbaar gesteld (RIS 303930). Per 1 januari 2020 bestaat de verduurzamingsopgave voor 2020 uit 43 panden die voor het merendeel in voorbereiding zijn. Het voornemen is om de werkzaamheden aan deze panden in 2020 af te ronden. Daarmee komt het totaal te verduurzamen panden in 2019 en 2020 uit op 79, waarbij het beschikbare budget volledig is toegewezen. Bij het verduurzamen van gemeentelijk vastgoed is het transitie klaar maken van panden de doelstelling.
Daar waar dat mogelijk is zullen de panden ook direct aangesloten worden op duurzame (hernieuwbare) energiebronnen. Een deel van de verduurzamingsmaatregelen moet terugverdiend worden (via besparing op energie kosten voor gebruiker) en deze maatregelen worden bekostigd uit het rendabel budget. De terugverdienkracht van een maatregel wordt bepaald aan de hand van de energiebesparing die het oplevert gedurende 20 jaar. Daar waar marktprijzen, uitvoeringskosten of de kosten van additionele maatregelen toenemen, neemt die terugverdienkracht af en wordt dit noodzakelijkerwijze opgevangen met het onrendabele investeringsbudget. Ten opzichte van de oorspronkelijke ramingen is dan ook te zien dat het onrendabel budget eerder uitgeput raakt dan voorzien. Maatregelen met een hoge terugverdienkracht, zoals bijvoorbeeld PV-panelen, zijn er niet genoeg om de rendabele investeringen gelijk met de onrendabele te laten opgaan. Maatregelen die te “onrendabel” worden, worden vervangen door gunstigere maatregelen. Om de energietransitie te voltooien moeten de maatregelen die nu afvallen vanwege de hoge onrenda bele investering uiteindelijk alsnog uitgevoerd worden. In dit begin van het proces is er veel flexibiliteit aanwezig doordat er veel maatregelen uitgevoerd kunnen worden waarmee veel energie bespaard kan worden per geïnvesteerde euro.
Op de langere termijn blijven met name de maatregelen over die hoge
VASTGOEDMONITOR 2019 17
investeringen vragen ten opzichte van de te behalen energiebesparing. Uiteindelijk moeten echter alle panden klaar zijn voor aansluiting op duurzame (hernieuwbare) energiebronnen en daar ook daadwer kelijk op aangesloten worden. Bij het beschikbaar komen van aanvullende middelen voor het verduur zamen van gemeentelijk vastgoed zal het transitie klaar maken van de panden en het aansluiten van de panden op duurzame (hernieuwbare) bronnen meer de nadruk krijgen Duurzame oplossingen vanuit het D-MJOP Naast investeringen gefinancierd met de eerder genoemde beschikbare kredieten zijn de meerkosten van duurzame oplossingen in de uitvoering van het onderhoud (Duurzame MeerJaren Onderhouds Planning) ten laste gegaan van de reserve van de vastgoedorganisatie. Vanuit de D-MJOP is € 1 mln. exclusief BTW ingezet voor realisatie van het duurzame onderhoud. Het betreft hier vooral het verbeteren van dakisolatie bij dakdekkingswerkzaamheden of het plaatsen van isolatieglas bij schilder werkzaamheden. Deze reserve is echter nagenoeg uitgeput. Duurzaam onderhoud is echter het “nieuwe normaal”en zou dus niet mogen afhangen van incidentele extra middelen. Hiervoor is dus structureel aanvullende financiering noodzakelijk. Bij voorkeur direct in het onderhoudsprogramma, danwel via het nog te bepalen projectmatige budget voor verduurzaming vanaf 2021.
Inzet van SDE subsidie Door de gemeente is in 2018 zogenaamde SDE subsidie (Stimuleringsregeling duurzame energie productie) aangevraagd voor de plaatsing van zonnepanelen op daken van gemeentelijke panden. In dat kader zijn in 2019 op zes gemeentelijke panden in totaal circa 2.100 PV panelen (zonnepanelen) geplaatst. Eind 2019 heeft de gemeente opnieuw SDE subsidie aangevraagd voor de plaatsing van PV panelen op daken van vier gemeentelijke panden. Deze vier aanvragen omvatten circa 2.450 pv panelen. Figuur 8: SDE subsidie projecten SDE projecten uitgevoerd in 2019
Aantal PV panelen
Panamaplein 30 (Sporthal Hogeveld)
264
Herman Costerstraat 520 (Marktgebouw)
63
Kerketuinenweg 24 (Haeghe Groep)
712
Zilverstraat 53 (Haeghe Groep)
690
Stadsdeelkantoor Laak
179
De Constant Rebecqueplein 20B (DCR)
206
Toegekende SDE projecten 2020
Aangevraagde aantal PV panelen
Ypenburgse Boslaan 30 (Hofbad)
600
Saturnusstraat 95 (Titaan)
1.200
Fruitweg 17
520
Korzo Theater (Prinsestraat 42)
133
Tenslotte is de gemeente in overleg met een aantal buurtcorporaties om in het kader van de “postcode regeling”, daken van gemeentelijke panden niet zelf te voorzien van zonnepanelen maar ter beschikking te stellen aan buurtcorporaties voor de plaatsing van PV panelen. Naast de daadwerkelijke uitvoering van verduurzamingswerkzaamheden, werkt de gemeente ook continue aan het inzichtelijk maken van het huidige energieverbruik van het gemeentelijk vastgoed.
18 VASTGOEDMONITOR 2019
In dat kader worden energielabelscans en maatwerkrapporten opgesteld. In het tweede kwartaal van 2020 beschikken 386 panden die in eigendom zijn van de gemeente Den Haag, of door de gemeente gehuurd worden, over een energielabel. Op 31 december 2018 was van 277 panden het energielabel bekend. Figuur 9: Aantal panden met energielabel per labelklasse 120 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
A+++
2.14.
A++
A+
A
B
C
D
E
F
G
Aanbesteding leegstandsbeheer
In 2019 is gestart met de voorbereidingen op de aanbesteding van het leegstandsbeheer. Momenteel worden de stukken voorbereid en de verwachting is dat in het derde kwartaal de aanbesteding uitgezet kan worden.
Figuur 9: Aantal panden met energielabel per labelklasse
100 92
90 80 70 60
49
50
47
40 31
30 20
17
19
19
E
F
10 2
1
A++
A+
0
A
B
C
D
G
VASTGOEDMONITOR 2019 19
Theater de Regentes
20 VASTGOEDMONITOR 2019
3. Ontwikkelingen per Programma 3.1.
Inleiding
De CVDH houdt zich actief bezig met het optimaal inzetten van het gemeentelijk vastgoed en het afstemmen van het beheer en de samenstelling van de vastgoedportefeuille op de behoefte van de diensten en de huurders of gebruikers. Het gemeentelijk vastgoed valt in 2019 onder dertien verschil lende begrotingsprogramma’s. In de volgende paragrafen zal voor elke begrotingsprogramma ingegaan worden op de belangrijkste ontwikkelingen en projecten. 3.2
Duurzaamheid, Milieu en Energietransitie (Programma 3)
Er vallen 12 panden en vier gronden onder het programma. Qua panden gaat het om de afvalstations en de veegposten van DSB, en om het Buitencentrum Wilhelminaoord in Drenthe, waar natuurwerk weken voor de hoogste groepen van de Haagse basisscholen worden georganiseerd. Verder vallen ook twee grondverhuringen ten behoeve van Zonneparken aan de Loolaan, tussen de spoorlijnen naar Leiden en Zoetermeer, onder dit programma. In het eerste kwartaal van 2020 zijn de huurders van de grond hier gestart met de realisatie van de zonneparken. Tenslotte vallen de “Hou van je Huis” pop-up stores aan de Goudsbloemlaan en de Escamplaan onder dit programma. Hier kunnen bewoners advies krijgen over duurzame oplossingen in hun woning. 3.3
Cultuur en Bibliotheek (Programma 5)
Onder het programma Cultuur vallen musea, theaters en ateliers en de bibliotheken. Onder het programma vallen ook een aantal monumentale gebouwen, zoals de Koninklijke Schouwburg, het Haags Historisch museum, Theaters Diligentia en Pepijn en Escher in het Paleis. Daarnaast ook een groot aantal gebouwen waar ateliers in gevestigd zijn. Het programma Cultuur en Bibliotheken heeft een omvang van 77 objecten. Twee objecten betreffen percelen grond en de overige 75 objecten betreffen panden. In totaal gaat het om 293 verhuurbare eenheden. Alle bibliotheken die geen deel uitmaken van een stadsdeelkantoor zijn opgenomen onder programma vijf. De bibliotheken die gehuisvest zijn in stadsdeelkantoren vallen onder “overhead”. In 2019 zijn binnen de portefeuille cultuur 7 nieuwe huurovereenkomsten voor verhuurbare eenheden afgesloten. Dat is, zoals in paragraaf 2.7. aangegeven, aanzienlijk minder dan in 2018. Bibliotheek in Wijkcentrum Bouwlust Het Wijkcentrum Bouwlust aan de Eekhoornrade 215 zal aangepast worden om de komst van een bibliotheek mogelijk te maken. Door het combineren van een wijkcentrum en een bibliotheek worden twee functies gecombineerd die elkaar versterken waardoor beide functies profiteren van elkaars aanwezigheid. De bibliotheek zal circa 500 m2 groot worden en opent naar verwachting in 2020 de deuren. Onderwijs en Cultuurcentrum (OCC).
Sinds juni 2017 wordt volop gewerkt aan het nieuwe onderwijs- en cultuurcomplex Amare aan het Spui. Amare gaat onderdak bieden aan vier culturele instellingen: het Residentie Orkest, het Nederlands Dans Theater, Het Koninklijk Conservatorium en het Dans- en Muziekcentrum Den Haag, die nu in het Zuiderstrandtheater zit. Het gebouw krijgt vier zalen met tussen de 200 en 1.500 zitplaatsen. De opleve ring van het gebouw staat gepland in 2021. Het project heeft een hoge duurzaamheidsambitie en moet BREEAM-NL Excellent gecertificeerd worden. Zo wordt er gewerkt met gerecycled beton, op het dak komen 4.000 m2 zonnepanelen voor de eigen
VASTGOEDMONITOR 2019 21
energieopwekking, het opgevangen hemelwater wordt gebruikt voor het doorspoelen van de toiletten en de bodem wordt gebruikt als warmte- en koudebron voor het regelen van de temperatuur in het gebouw. In de gevel komen 50 broedkasten voor verschillende soorten vogels en 28 ingebouwde vleermuizenverblijven. Willem Dreespark 312 De voormalige technische school wordt geschikt gemaakt als een culturele broedplaats voor een samenwerkende groep culturele ondernemers en kunstenaars. Qua uitstraling wordt het gebouw aangepast aan de nieuwe invulling. Zo zal de gevel grotendeels bekleed worden met afvalhout afkom stig van kabelhaspels van de kabelfabriek in Delft. Tevens wordt het gebouw verduurzaamd. Al het enkel glas in het pand zal worden vervangen door HR++ beglazing. De werkzaamheden zullen in het derde kwartaal van 2020 van start gaan en de oplevering is voorzien in het eerste kwartaal van 2021. 3.4.
Onderwijs (programma 6)
Onder de portefeuille Onderwijs vallen kinderdagverblijven, peuterspeelzalen en onderwijsgebouwen. Het aantal onderwijsgebouwen in eigendom van de gemeente is echter klein. Uitgangspunt van de onderwijswetgeving is namelijk dat de gemeente verantwoordelijk is voor de bekostiging van nieuw bouw en uitbreiding van schoolgebouwen, maar dat het eigendom van schoolgebouwen bij de schoolbesturen ligt. Dit eigendom wordt als zodanig vastgelegd in het kadaster via een notariële akte. Op het moment dat het schoolbestuur besluit dat het onderwijs in het schoolgebouw wordt beëindigd, wordt het betreffende schoolgebouw ‘om niet’ overgedragen aan de gemeente (economisch claim recht). De gemeente neemt het pand in dat geval in beheer en draagt zorg voor een (tijdelijke) invulling in afwachting van herbestemming, sloop of verkoop. Daarnaast heeft de gemeente Den Haag een aantal onderwijsgebouwen in eigendom die gebruikt worden als zogenaamde “wissellocaties”. Deze wissellocaties worden ingezet voor de tijdelijke huisvesting van scholen, die in afwachting zijn van de oplevering van nieuwbouw of waarvan het schoolgebouw ingrijpend wordt gerenoveerd. De onderwijsportefeuille bestaat op 31 december 2019 uit 114 objecten die in eigendom zijn van de gemeente Den Haag of worden gehuurd door de gemeente. Deze 114 objecten kunnen verdeeld worden in 110 panden en vier percelen grond.
Nagenoeg alle 114 objecten zijn in eigendom van de gemeente Den Haag. Eén pand wordt gehuurd ten behoeve van tijdelijke huisvesting voor een Kinderdagverblijf in Madestein en één pand wordt gehuurd ten behoeve van een schoolwissellocatie aan de Laurens Realstraat. In 81 van de 114 panden die in eigendom zijn van de gemeente, zijn kinderdagverblijven, peuterspeel zalen of buitenschoolse opvanglocaties gevestigd. Ten behoeve van de tijdelijke huisvesting van scholen, die in afwachting zijn van nieuwbouw of waarvan de huisvesting ingrijpend gerenoveerd dient te worden, heeft de gemeente Den Haag zoge naamde “schoolwissellocaties” in beheer. Afhankelijk van de vraag naar schoolgebouwen vinden er geregeld mutaties plaats in de portefeuille schoolwissellocaties. De volgende locaties zijn per 31 december 2019 schoolwissellocaties:
22 VASTGOEDMONITOR 2019
Figuur 10: Schoolwissellocaties Adres Weimarstraat 300 Willem Beukelszoonplein 7 Gaffelstraat 83 Haardstede 1 Rooseboomstraat 10 Mari Andriessenerf 15 Twickelstraat 5 Meppelweg 341 Stokroosstraat 185 / Resedastraat 50 Laurens Reaelstraat 10
De Melis Stokelaan 1189 staat eind 2019 administratief aangemerkt als schoolwissellocatie. Dat is niet juist en is in de loop van 2020 gecorrigeerd. Het schoolgebouw aan de Twickelstraat is tijdelijk in gebruik gegeven aan het Leger des Heils ten behoeve van de winterkouderegeling voor de opvang van daklozen. Per 1 april is het pand weer opgeleverd en zal worden betrokken bij de herontwikkeling van het gebied (ontwikkeling van woningen en een school). In het Programma Onderwijshuisvesting wordt vastgesteld welke scholen in aanmerking komen voor uitbreidingen dan wel vervangende nieuwbouw. Alleen bij uitzondering voert de gemeente in opdracht van de schoolbesturen het bouwheerschap uit ten behoeve van nieuwbouw. De gemeente heeft wel een actieve rol bij de nieuwbouw van kinderdagverblijven. Als bouwheer is de gemeente Den Haag betrokken bij de realisatie van kinderdagverblijven binnen de volgende projecten, die hieronder nader toegelicht worden.
Figuur 11: Lopende projecten uit het programma Onderwijs Project
Adres
Verwachte oplevering
KDV + Eben Haëzerschool
Paulus Buijsstraat
Opgeleverd 2019
KDV + Helen Parkhurstschool
Baambruggestraat
Opgeleverd 2019
Uitbreiding Duinoordschool + realisatie KDV
Prins Mauritslaan
2020
Hofstad Mavo/Havo + basischolen + KDV
Donker Curtiusstraat
2022
Kindcentrum De Toermalijn + CJG Beeklaan
Beeklaan
2021
KDV + CBS Waalse Louise de Colignyschool
Amethisthorst
2021
KDV + Annie M.G. Schmidtschool
Jacob de Graefflaan
2021
Diamant College + basischool De vuurvlinder + KDV
Diamantlaan
2021
KDV + IKC Vroondaal
Vroondaal
2022
KDV + Liduinaschool
Amalia van Solmsstraat
2024
Kindcentrum Wondersteboven
Amalia van Solmsstraat
2022
KDV + De Wonnebaldschool
Mozartlaan 189
2023
VASTGOEDMONITOR 2019 23
Uitbreiding Eben-Haëzerschool en KDV 10forkids Op verzoek van Mantum Onderwijs is de gemeente in 2018 begonnen aan de voorbereidingen voor de uitbreiding van de Eben-Haëzerschool en aanpassingen aan het kinderdagverblijf en naschoolse opvang van 10forKids aan de Paulus Buijsstraat. Vanwege de groei in leerlingaantallen zijn er niet voldoende klaslokalen en is er behoeft aan uitbreiding. Op het gebouw is gedeeltelijk een nieuwe verdieping gerealiseerd voor nieuwe klaslokalen en een multifunctionele ruimte. Het project is in juli 2019 volgens planning, binnen budget en naar tevredenheid van de school opgeleverd. Nieuwbouw KC Helen Parkhurstschool en KDV voor DAK Voor de openbare Daltonschool Helen Parkhurst en DAK-kinderopvang heeft de gemeente in samenwer king met De Haagse Scholen nieuwbouw van een Kindcentrum aan de Baambruggestraat gerealiseerd. Het project is op basis van “design & build” aanbesteed. Het project is in september 2019 opgeleverd. In totaal is 3.275 m² bruto vloeroppervlakte gerealiseerd waarvan ongeveer 370 m² kinderopvang. Uitbreiding Duinoordschool en realisatie KDV voor 2Samen Het bouwheerschap voor de realisatie van het Kindcentrum Duinoord (PC Duinoordschool) aan de Prins Mauritslaan is in 2018 door het schoolbestuur overgedragen aan de gemeente Den Haag.
De gemeente realiseert ten behoeve van het Kindcentrum Duinoord (samenwerking tussen de PC Duinoordschool en 2Samen Kinderopvang) in de voormalige Zorgvlietkerk aan de Prins Mauritslaan 10 een uitbreiding van de school en een kinderdagverblijf. Deze uitbreiding is mogelijk door het maken van een extra bouw laag in de voormalige kerk. Op de begane grond ontstaat hierdoor ruimte voor een kinderdagverblijf, peuter- en buitenschoolse opvang en een extra klaslokaal. Op de eerste verdieping is er ruimte voor een aula en twee klaslokalen die multifunctioneel inzetbaar worden. De werkzaamheden zijn in januari 2020 gestart en de oplevering is voorzien in september 2020.
Sportcampus, Zuiderpark
24 VASTGOEDMONITOR 2019
Nieuwbouw voorzieningencluster Donker Curtiusstraat Aan de Donker Curtiusstraat gaat de gemeente samen met het schoolbestuur van Lucas Onderwijs een voorzieningencluster realiseren, met daarin nieuwbouw voor de te fuseren basisscholen De Oase en de Pastoor Van Ars, de Hofstad Mavo/Havo (Lucas Onderwijs) en een kinderopvanglocatie voor DAK Kinderopvang (door de CVDH). Na een Europese aanbesteding is een ontwerpteam onder leiding van Spring Architecten in januari 2019 van start gegaan met het ontwerp. Begin 2020 is de aanvraag voor de omgevings vergunning ingediend. In de loop van 2020 zal de Europese aanbesteding voor de aannemer van de bouw plaatsvinden, waarna de bouw begin 2021 van start kan gaan. Voor die tijd zal de sloop van de bestaande bebouwing uitgevoerd worden. In totaal krijgen de voorzieningen een bruto vloeroppervlakte van 11.020 m², waarvan 600 m2 voor het kinderdagverblijf. In de ontwerpopdracht is geformuleerd dat de nieuwbouw een Energie Neutraal Gebouw (ENG) moet worden. Kindcentrum De Toermalijn met CJG De gemeente gaat samen met Lucas Onderwijs het karakteristieke schoolgebouw van de voormalige Heilig Hartschool aan de Beeklaan verbouwen en uitbreiden voor de huisvesting van basisschool de Toermalijn, een Centrum voor Jeugd en Gezin en kinderopvang voor 2Samen.
Belangrijk uitgangspunt bij de start van het project was de gemeentelijke wens om de historische gevel aan de Beeklaan te behouden. In totaal krijgt het complex een bruto vloeroppervlakte van 4.554 m². Hiervan is een oppervlakte van 2.110 m² voor de door de gemeente te realiseren voorzieningen (CJG en kinderdagverblijf). Na een Europese aanbesteding is begin 2018 het architectenbureau DP6 gestart om onder hun leiding de wensen van de opdrachtgevers te vertalen in een ontwerp. In maart 2018 is het College van B&W
VASTGOEDMONITOR 2019 25
akkoord gegaan met de op basis van de Voorlopig Ontwerp raming ingeschatte meerkosten voor het behoud van de gevel. Vervolgens is het Definitief Ontwerp uitgewerkt en eind 2018 goedgekeurd. Deze plannen zijn aan de buurtbewoners gepresenteerd, die positief hebben gereageerd op de plannen. In december is de benodigde omgevingsvergunningaanvraag ingediend. In het ontwerp wordt ervan uitgegaan dat de te realiseren voorziening een Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG) moet worden. Vanwege de aanwezigheid van een vleermuis is de afgifte van de omgevingsvergunning vertraagd. Naar verwachting wordt deze in de eerste helft van 2020 alsnog verstrekt, waarna de sloop- en bouw werkzaamheden na de zomervakantie van 2020 van start kunnen gaan. Hiertoe dient eerst de aan besteding voor deze werkzaamheden tot een goed eind gebracht te worden en dient de gemeenteraad akkoord te geven op de onderhavige opdracht. Nieuwbouw CBS Waalse Louise de Coligny en KDV voor DAK In samenwerking met Stichting Christelijk Onderwijs Haaglanden (SCOH) werkt de gemeente aan de nieuwbouw voor CBS Waalse Louise de Coligny met kinderopvang voor DAK. Het project wordt gereali seerd aan de Amethisthorst in Mariahoeve. Vanwege een mislukte aanbesteding is het ontwerp door SCOH aangepast en opnieuw aanbesteed. De oplevering van het project staat gepland voor 2021.
In totaal wordt een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 2.600 m² gerealiseerd waarvan ongeveer 475 m² kinderopvang. Nieuwbouw Annie M.G. Schmidtschool en KDV voor 2Samen In samenwerking met De Haagse Scholen heeft de gemeente meegewerkt aan de planontwikkeling voor de nieuwbouw van de Annie M.G. Schmidtschool met buitenschoolse opvang voor 2Samen. De nieuwbouw zal worden gerealiseerd aan de Jacob de Graefflaan. Het definitieve ontwerp is met enige vertraging in 2019 vastgesteld, waardoor de Wabo procedure ook vertraagd is. De verwachte oplevering van de nieuwbouw is eind 2021. In totaal wordt 3.116 m² bruto vloeroppervlakte gereali seerd, waarvan ongeveer 387 m² voor de buitenschoolse opvang. Integraal Kind Centrum Diamant In samenwerking met Lucas Onderwijs werkt de gemeente aan de nieuwe huisvesting voor IKC Diamant aan de Diamanthorst. Het Kind Centrum Diamant omvat basisschool De Vuurvlinder, VO-school het Diamant College, een peuterleerplek voor JongLeren en een kinderopvanglocatie voor 2Samen. De start bouw is gepland voor eind 2020 of begin 2021 en de oplevering van het project is voorzien in 2021. Nieuwbouw IKC Vroondaal, school en KDV voor Triodus In samenwerking met Stichting Christelijk Onderwijs Haaglanden (SCOH) werkt de gemeente mee aan de planontwikkeling voor de realisatie van het Kindcentrum Vroondaal.
Eind 2018 werd gewerkt aan het definitieve ontwerp die in 2019 door de SCOH is aangepast vanwege budget overstijgende elemen ten in het ontwerp. De oplevering van de nieuwbouw staat gepland voor begin 2022. In totaal wordt ongeveer 3.900 m² bruto vloeroppervlakte gerealiseerd, waarvan 750 m² voor kinderopvang. Renovatie en nieuwbouw Liduina basisschool en kinderopvang In samenwerking met Stichting Lucas werkt de gemeente mee aan de planontwikkeling voor de realisatie van nieuwbouw en gedeeltelijke renovatie voor de Liduina basisschool en een kinder opvanglocatie voor 2Samen. Het project bevindt zich op dit moment in de definitiefase. De oplevering van de nieuwbouw staat gepland voor begin 2024. In totaal wordt ongeveer 3.900 m² bruto vloer oppervlakte gerealiseerd, waarvan ongeveer 500 m² voor de kinderopvanglocatie van 2Samen.
26 VASTGOEDMONITOR 2019
Nieuwbouw KC Wondersteboven, school en KDV voor 2Samen In samenwerking met Stichting Christelijk Onderwijs Haaglanden (SCOH) werkt de gemeente aan de vervangende nieuwbouw voor KC Wondersteboven (voormalige Dr. M.M. den Hertogschool) en kinder opvang voor 2Samen. Het project wordt gerealiseerd aan de Amalia van Solmsstraat 5 en bevindt zich in de voorlopige ontwerp fase. In totaal wordt een bruto vloeroppervlakte van 2.460 m² gerealiseerd waarvan ongeveer 250 m² ten behoeve van kinderopvang. De oplevering staat gepland voor eind 2022. Nieuwbouw KC De Wonnebald, school en KDV voor Olleshuis Het bouwheerschap voor de realisatie van vervangende nieuwbouw voor Vrije School de Wonnebald en kinderdagverblijf Olleshuis aan de Mozartlaan 189 is in 2019 door het schoolbestuur overgedragen aan de gemeente Den Haag. De gemeente realiseert ten behoeve van het kindcentrum De Wonnebald een nieuwbouwcomplex met een oppervlakte van circa 2.300 m² bvo, waarvan ongeveer 390 m² voor het kinderdagverblijf “Olleshuis”. De oplevering staat gepland voor juli 2023. Laurens Realstraat Voor een periode van 5 jaar is een pand aan de Laurens Realstraat gehuurd ten behoeve van het vestigen van een schoolwissellocatie voor diverse scholen in de komende jaren. 3.5.
Werk en inkomen (programma 7)
Onder het programma Werk en inkomen vallen hoofdzakelijk de kantoren en bedrijfsruimtes van de Haeghe Groep. Daarnaast vallen ook het Service Punt Arbeid aan het Johanna Westerdijkplein en het inburgeringspunt aan de ’sGravenzandelaan onder dit programma. Het programma bestaat per 31 december 2019 uit 21 objecten, waarvan vier objecten door de gemeente worden gehuurd. 3.6.
Zorg, welzijn, jeugd en volksgezondheid (Programma 8)
Onder het begrotingsprogramma Zorg, welzijn, jeugd en volksgezondheid vallen 71 panden en 15 percelen grond. De invulling van de panden is zeer divers. Onder het programma vallen bijvoorbeeld centra voor verslavingszorg, dagbesteding en begeleid wonen, maar ook een aantal wijk- en buurtcentra. Het aantal panden dat onder het programma Zorg en Welzijn valt is in 2019 verder afgenomen. Per 31 december 2018 vielen 75 panden onder programma en per ultimo 2019 nog 71 panden. De daling wordt voornamelijk veroorzaakt door administratieve samenvoeging van panden die voorheen uit 2 panden bestonden. De Zorg en Welzijnsportefeuille is een vastgoedportefeuille met weinig verhuurmutaties. De leegstand in de portefeuille is ook beperkt. Eind 2019 stonden 5 panden leeg, één daarvan staat leeg ten behoeve van de ontwikkeling van zorgwoningen, één ten behoeve van verkoop en drie panden kunnen opnieuw ingezet worden ten behoeve van gemeentelijk beleid. Eind 2018/begin 2019 is de Maatschappelijke Opvang de Sportlaan geopend. Dat pand heeft de gemeente in bruikleen van het Haga Ziekenhuis en wordt geëxploiteerd door de Kessler Stichting. Eind 2020 moet dit pand weer opgeleverd worden aan het Haga Ziekenhuis. Ter vervanging wordt nu gewerkt om een pand aan de Schenkweg gereed te maken voor deze functie. De transformatie zal binnenkort starten.
Naar verwachting is de verbouwing van de Schenkweg eind 2020 gereed.
VASTGOEDMONITOR 2019 27
Ten behoeve van het huisvesten van dakloze gezinnen wordt een pand aan de Kritzingerstraat en een pand aan de Nieuwe Laantjes ingericht. Hier kunnen dakloze gezinnen tijdelijk worden gehuisvest. Momenteel worden die gezinnen veelal ondergebracht in hotels. 3.7.
Buitenruimte (Programma 9)
Onder het programma Ontwikkeling Buitenruimte vallen vooral grondverhuringen. Daarbij gaat het dan onder andere om grondverhuringen ten behoeve van kiosken, benzinestations en volkstuin verenigingen. Bij de panden die onder het programma Ontwikkeling Buitenruimte vallen gaat het om bijvoorbeeld stadsboerderijen, groenposten van de Dienst Stadsbeheer en kiosken aan met name de Strandweg (boulevard) in Scheveningen. Het programma Ontwikkeling Buitenruimte bestond op 31 december 2019 uit in totaal 198 objecten, onderverdeeld in 55 panden en 143 percelen grond. Alle panden en gronden in het programma Buitenruimte zijn in eigendom van de gemeente Den Haag. Er zijn 12 huurovereenkomsten afgesloten in 2019. Dit betrof met name huurovereenkomsten voor grond ten behoeve van kiosken. Naast de huurovereenkomst wordt voor kiosken ook een huurafhanke lijk recht van opstal afgesloten. Hiermee wordt geregeld dat de huurder van de grond, eigenaar blijft van de opstallen (kiosk), zolang de huurovereenkomst loopt. Hiermee wordt voorkomen dat de gemeente, als eigenaar van de grond, door natrekking eigenaar zou worden van de opstallen. De gronden voor volkstuinverenigingen (18) worden verhuurd aan de Haagse Bond voor Volkstuin verenigingen die de gronden op haar beurt onderverhuurd aan haar leden.
Kiosken Noord Boulevard In het kader van de vernieuwde noord boulevard zijn de bestaande kiosken gesloopt om plaats te maken voor een drietal nieuwe kiosken in geheel nieuwe stijl. De ontwerpwerkzaamheden zijn in 2019 afgerond waarna het ontwerp, technisch wordt uitgewerkt. De oplevering staat gepland voor februari 2021. 3.8.
Sport (Programma 10)
Onder dit begrotingsprogramma vallen alle sportaccommodaties in Den Haag, zoals de sporthallen en de zwembaden en de sportvelden. Het programma bestaat uit 115 objecten, waarvan 39 panden en 76 gronden/sportterreinen. Binnen het programma Sport werd in 2019 gewerkt aan het volgende project: RAC-hallen De voormalige Rijks Automobiel Centrale (RAC) aan de 1e Van der Kunststraat wordt door de gemeente verbouwd tot skate- en urban sportsvoorziening “De Haagse Sportcentrale”. In oktober 2018 is met de officiële opening van het skatepark, het eerste deel van de verbouwing afgerond. In de punthal is een skatepark ingericht dat (mede) dienst zal doen als nationaal trainingscentrum voor de beste skateboar ders van Nederland. De tweede hal (koepelhal) wordt getransformeerd en heringericht als urban sports centrum voor het kunnen beoefenen van verschillende sporten, zoals bouldering en free run. Tenslotte zal het kantoorgedeelte plaats bieden aan bij voorkeur organisaties die rechtstreeks of indirect met sport te maken hebben. De oplevering van het project staat gepland in de 2e helft 2020. Het hele complex is reeds verhuurd. 3.9.
Economie (Programma 11)
Het programma Economie is het programma met het minste aantal objecten. Op 31 december 2019 bestond het programma uit vijf panden, waarvan één pand in eigendom is van de gemeente en vier
28 VASTGOEDMONITOR 2019
objecten zijn gehuurd. Het World Forum Convention Center is het enige object dat in eigendom is van de gemeente. In de bedrijfsverzamelgebouwen was eind 2019 sprake van enige leegstand. In Apollo 14 is sprake van 469 m2 leegstand. Eind 2019 stonden van de 30 verhuurbare eenheden er 7 leeg. In de HSD campus was eind 2019 sprake van 567 m2 frictieleegstand, maar er vinden jaarlijks ook veel mutaties plaats. 3.10.
Mobiliteit (Programma 12)
Onder het programma Mobiliteit vallen vrijwel uitsluitend parkeergarages, stallingsgarages voor bewoners en de Biesieklettes. Daarnaast is er nog één bijzondere objecten die onder het programma Verkeer en Milieu vallen, de busremise aan de Telexstraat, die verhuurd wordt aan de HTM. Het programma verkeer en milieu bestaat uit 129 objecten, die onder te verdelen zijn in 107 panden en 8 percelen grond. Bij de percelen grond gaat het om vijf stukjes grond die toegang geven tot een parkeergarage, het parkeerveldje naast de Nieuwe Veenmolen aan de IJsclubweg en de parkeerplaatsen rondom de Caballerofabriek in de Binckhorst. Bij de panden gaat het om parkeergarages en stallings garages (bedoeld voor bewoners), Biesieklettes en de eerdergenoemde busremise. Fietsenstalling KJ-Plein Onder het Koningin Julianaplein is door de gemeente de op een na grootste fietsenstalling van Neder land ontwikkeld. De fietsenstalling biedt ruimte aan 8.000 fietsen. De geplande feestelijke opening van de fietsenstalling op 2 april 2020 is vanwege de coronacrisis uitgsteld. De werkzaamheden zijn op tijd afgerond, maar vanwege de forse daling in de behoefte naar fietsenstalling bij het centraal station is in overleg met ProRail en NS besloten om de KJ stalling nog niet direct in gebruik te nemen. 3.11.