RIS301527 Bijlage 1

FIGUUR 12 VOORBEELD BLURRING: DETAILHANDEL EN HORECA Bron: Bureau Stedelijke Planning

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

37

2 BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

De basiskwaliteit van de Haagse Hoofdwinkelstructuur is gemeten aan de hand van vijf hoofdonderdelen: 1. Vraag (weging 10%). De vraag naar detailhandelsvoorzieningen uitgedrukt in het aantal (en profiel van de) mensen dat in het verzorgingsgebied woont (nu en toekomstig), werkt en verblijft. 2. Aanbod (weging 30%). Het aanbod aan detailhandelsvoorzieningen in een winkelgebied en de aantrekkingskracht daarvan op consumenten. Uitgedrukt in het gebruik en de invulling van het vastgoed door ondernemingen en andere voorzieningen. 3. Locatie (weging 20%). De kwaliteit van de locatie, naar bereikbaarheid en zichtbaarheid van het winkelgebied vanuit de omgeving. 4. Fysieke kwaliteit (weging 20%). De fysieke staat, kwaliteit en situatie in en van het winkelgebied. Afgaande op de kwaliteit en conditie van het vastgoed, de staat van onderhoud, de structuur en opbouw van het winkelgebied en de kwaliteit van de openbare ruimte. 5. Commerciële kwaliteit (weging 20%) De commerciële kracht en dynamiek van het winkelgebied in het algemeen en de ondernemers in het bijzonder. De vijf hoofdonderdelen en de wegingsfactoren zijn dezelfde als in de voorgaande monitors. In de 2017-editie zijn wel de nodige indicatoren aangepast, toegevoegd en verwijderd. Daardoor is de waarde van de monitor verbeterd, maar niet op alle fronten vergelijkbaar.

Voor vergelijkingen met 2013 zijn alleen de indicatoren die gelijk zijn gebleven geanalyseerd. Bij elk hoofdonderdeel (paragraaf) is een tabel opgenomen met daarin de indicatoren die ertoe behoren. De nieuwe indicatoren zijn dik gedrukt en de gewijzigde indicatoren schuin gedrukt.

HET BELANG VAN KWALITEIT

De kwaliteit van winkelgebieden draagt in hoge mate bij aan de sfeer en daarmee de bezoekduur en –frequentie van consumenten. Uit een nadere analyse van het databestand van het Koopstroomonderzoek Randstad blijkt dat aan ‘sfeer en uitstraling’ en ‘winkelaanbod’ het hoogste belang wordt gehecht in de Haagse winkelgebieden (aankoopmotief mode12) zie figuur 8. Ook ‘netheid (schoonmaak/onderhoud)’ kent een bovengemiddeld belang.

12 ‘Sfeer en uitstraling’ en ‘winkelaanbod’ zijn overigens ook de belangrijkste aspecten voor de aankoopmotieven

Boodschappen en Wonen.

38

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

FIGUUR 13 PRIORITEITENMATRIX WINKELGEBIEDEN DEN HAAG (AANKOOPMOTIEF MODE) Bron: Koopstromenonderzoek Randstad, I&O Research; bewerking Bureau Stedelijke Planning

Toelichting prioriteitenmatrix De respondenten is gevraagd afzonderlijke aspecten te beoordelen (met een rapportcijfer van 1 tot 10) als ook een totaaloordeel te vellen van het winkelgebied(van 1 tot 10). Op basis van correlaties van de waardering van de afzonderlijke aspecten met het totaaloordeel is het mogelijk het belang te achterhalen. De uitkomsten zijn samengevat in de prioriteitenmatrix in bovenstaande figuur. De Unique Selling Propositions (USPs) zijn de aspecten waar de Haagse winkelgebieden hoog op scoren en waar de respondent veel belang aan hecht. Dit zijn voor mode-aankopen: winkelaanbod, sfeer en uitstraling, veiligheid, netheid, horeca en OV. Zaak is te blijven excelleren op deze aspecten en ze ook volop te promoten. N.B.: Voor het aankoopmotief Boodschappen en Wonen blijken: •

winkelaanbod, sfeer en uitstraling, veiligheid en netheid eveneens belangrijk.

•

sfeer en uitstraling een minder hoog en benedengemiddeld rapportcijfer te behalen. Sfeer en uitstraling vormt voor boodschappencentra en doelgerichte aankopen het belangrijkste verbeterpunt!

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

39

2.1 UITKOMSTEN RETAILMONITOR 2017 In onderstaande figuur zijn de scores per hoofdonderdeel per type winkelgebied weergegeven. Op elk onderdeel kan een maximale score van 3 punten gehaald worden. Een score van drie punten is altijd positief. De hoofdonderdelen bestaan uit een x-aantal deelindicatoren: per paragraaf zijn ze opgenomen in een tabel. 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Binnenstad (N=13)

Stedelijke Wijkwinkelcentrum Wijkwinkelcentrum winkelstraat (N=13) groot (N=14) klein (N=23)

Vraag

Aanbod

Locatie

Fysieke Kwaliteit

Overig (N=5)

Den Haag HWS (N=68)

Commerciele Kwaliteit

FIGUUR 14 TOTAALSCORES HOOFDONDERDELEN BASISKWALITEIT 2017 Bron: Bureau Stedelijke Planning

TYPE WINKELGEBIED / INCL. NIEUWE INDICATOREN

BASISKWALITEIT SCORE 2017

BASISKWALITEIT INDEX 2017

Binnenstad (N=13)

196

103

Stedelijke winkelstraat (N=13)

185

97

Wijkwinkelcentrum groot (N=14)

193

102

Wijkwinkelcentrum klein (N=23)

186

98

Overig (N=5)

195

103

Den Haag HWS (N=68)

190

100

TABEL 4 SCORE BASISKWALITEIT 2017, INCLUSIEF NIEUWE INDICATOREN Bron: Bureau Stedelijke Planning

De Basiskwaliteit verschilt per winkelgebied, van een index van 73 tot 125 (Den Haag = 100), dus ongeveer plus of min 25%. Tussen de typen winkelgebieden zijn de bandbreedtes kleiner, plus of min 3%. De Haagse binnenstad en de groep Overig (met onder andere de grootschalige concentratie Megastores) scoren het hoogst. • De Binnenstad scoort hoog op vraag (groot potentieel) en aanbod (groot en divers). De Binnenstad scoort ook op fysiek kwaliteit bovengemiddeld. • De groep Overig scoort met name goed op locatie en fysieke kwaliteit.

40

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

In vergelijking met 2013 is de Basiskwaliteit gelijk gebleven (zie ook bijlage 4).13 De naweeën van de crisis lijken hiervoor de oorzaak. Investeringen in winkelgebieden zijn uitgesteld of afgesteld. Echter, majeure en aansprekende projecten komen weer op gang. Zo zijn de afgelopen jaren in en rondom de Grote Marktstraat De Passage, Amadeus (Primark), De Markies en Sijthoff City opgeleverd. Buiten de binnenstad zijn winkels bij station Hollands Spoor gerealiseerd en is de openbare ruimte van winkelcentrum Waldeck (Loosduinen) opnieuw ingericht. Er staan bovendien nog een aantal (her)ontwikkelingen op stapel zoals de Megastores, het Willem Royaardsplein (Duinzigt), New Babylon en Kijkduin. De stijgende lijn is daarmee ingezet.

2.2 VRAAG (10%) DEELINDICATOREN Dichtheid inwoners

Inkomensindex

Hotelbedden

Inwoners prognose (2022)

Werkconsumenten

Aantal kennisinstituten

Vet = nieuw, schuin = gewijzigd, normaal= gelijk

Uiteraard dient een winkelgebied voldoende potentieel, aan inwoners en/of andere doelgroepen als werkenden, toeristen en passanten te hebben. De Binnenstad heeft het grootste potentieel. Hier komen al deze doelgroepen in groten getale samen. Daar het onderdeel Vraag nauwelijks te beïnvloeden is door eigenaren, ondernemers of de gemeente krijgt het een relatieve lage weging mee (10%) en staan we er ook verder niet uitvoerig bij stil. Nieuw in de monitor is het aantal hotelbedden en het aantal kennisinstituten in de buurt14 waarin het winkelgebied ligt. Met name de winkelgebieden in de Binnenstad en Scheveningen profiteren van het extra potentieel dat verblijft in hotels. Winkelgebieden die profiteren van extra potentieel van kennisinstituten liggen voor een groot deel in het centrum van Den Haag. Ook de Theresiastraat, De Savornin Lohmanplein en de Fahrenheitstraat/Thomsomlaan hebben een aantal kennisinstituten in hun nabijheid.

13 Op basis van vergelijking zelfde set indicatoren 2013-2017 14 CBS buurtafbakening

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

41

2.3 AANBOD (30%) DEELINDICATOREN Aantal winkels

Leegstand aantal

Winkelondersteunende

Sociaal maatsch.

horeca

voorzieningen

Oppervlakte winkels

Leegstand oppervlakte

Terrassen

Overige voorzieningen

Trekkers

Subtrekkers

Diensten

Schaalgrootte

Vet = nieuw, schuin = gewijzigd, normaal= gelijk

Bezoekers komen naar een winkelgebied voor het aanbod, de winkels voorop, maar ook vrijetijds- en cultuuraanbod en horecavoorzieningen. Uit onderzoek van de Hogeschool van Amsterdam15 blijkt dat (verbetering van) het winkelaanbod de meest bepalende factor of consumenten vaker naar een winkelgebied komen en/of langer blijven. Ook (het oplossen van) leegstand is van groot belang voor de bezoekfrequentie en verblijfstijd. Vandaar dat aan het hoofdonderdeel Aanbod het grootste gewicht is toegekend (30%).

DAGELIJKSE SECTOR, OVERIGE DETAILHANDEL EN VRIJE TIJD IN DE LIFT •

•

•

Tussen 2013 en 2017 is de winkelvloeroppervlakte van de dagelijkse sector met 8% (10.500 m² wvo) toegenomen. 84% daarvan komt voor rekening van supermarkten, 10% voor mini-supermarkten. Het aanbod overige detailhandel is zelfs met 30% toegenomen. het gaat om een extra 3.300 m² wvo, met name voor rekening van partijgoederen (Big Bazar en So Low) en tweedehands winkels. De toename van vrije tijd wordt met name gevoed door de komst van Decathlon (+ 3.000 m²) naar de Binnenstad van Den Haag.

15 De kracht van collectieve marketing voor winkelgebieden, Hogeschool van Amsterdam, 2016

MODE & LUXE

VRIJE TIJD

IN/OM HUIS

DETAILHANDEL OVERIG

DETAILHANDEL TOTAAL

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

DAGELIJKS

42

Binnenstad (N=13)

113

100

120

87

136

102

Stedelijke winkelstraat (N=13)

108

90

94

95

106

98

Wijkwinkelcentrum groot (N=14)

107

84

100

74

142

96

Wijkwinkelcentrum klein (N=23)

106

93

81

86

110

103

Overig (N=5)

119

105

80

98

1369*

100

Den Haag HWS (N=68)

108

96

102

92

130

100

TYPE WGB/SECTOR

TABEL 5 INDEX ONTWIKKELING M² WVO 2013-2017 NAAR GROEP EN TYPE WINKELGEBIED (2013=100) Bron: Locatus verkooppunt verkenner, bewerking Gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning * toename van 67 m² wvo naar 917 m² wvo

Rol winkels in winkelgebieden gekrompen • In alle winkelgebieden is het aandeel winkels van het totale aantal verkooppunten in gebruik afgenomen. In de Haagse Hoofdwinkelstructuur gaat het in totaal om 5-procentpunten (van 58% naar 53%). • In 13 winkelgebieden is het aandeel winkels toegenomen. In 13 winkelgebieden is het aandeel winkels met meer dan 10 procentpunt afgenomen. In de meeste gevallen gaat de toename van het aandeel winkels gepaard met een afname van leegstand, soms ook in combinatie met een toename van overige type verkooppunten. • Grootste toenames zijn in de Passage (+14%), De Savornin Lohmanplein (+5%) en de Kempstraat (+5%). In de Passage zijn winkels toegevoegd, in de Savornin Lohmanplein is de leegstand afgenomen en in de Kempstraat heeft relatieve verkleuring naar detailhandel plaatsgevonden. • Grootste afname van het aandeel winkels heeft plaatsgevonden in Hoflandplein, Heeswijkplein, Haagsche Bluf en Dr. Lelykade16. In al deze winkelgebieden is de leegstand toegenomen, maar is ook het aantal overige verkooppunten afgenomen.

16 In de Dr. Lelykade is een deel van nieuwe panden (nog) niet gevuld

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

43

Binnenstad (N=13) Stedelijke winkelstraat (N=13) Wijkwinkelcentrum groot (N=14) Wijkwinkelcentrum klein (N=23) Overig (N=5) Den Haag HWS (N=68) 0%

10%

20%

% vkp winkels 2013

30%

40%

50%

60%

70%

80%

% vkp winkels 2017

TABEL 6 AANDEEL WINKELS IN VERKOOPPUNTEN IN GEBRUIK Bron: Locatus verkooppunt verkenner, bewerking Gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning

Aanbod horeca toegenomen in alle typen winkelcentra • Winkelondersteunende horeca17 bestaat uit horecagelegenheden die geopend zijn tijdens winkeluren. Tussen 2013 en 2017 is het aandeel verkooppunten in de Hoofdwinkelstructuur dat is ingevuld door één van deze typen horeca toegenomen van 13% tot 15%. • Het aandeel winkelondersteunende horeca van alle verkoooppunten is in alle typen winkelcentra toegenomen, variërend van 1%-punt tot 5%-punt. • Gemiddeld genomen is het aantal horecazaken met twee verkooppunten per winkelgebied toegenomen (+27%). In de stedelijke winkelstraten gaat het gemiddeld om 4,4 verkooppunten, in grote wijkcentra gemiddeld om 0,6 verkooppunten. Groei van het aantal verkooppunten zit met name in Lunchrooms (+63), Restaurants (+37) en Fastfood (+23). • Het aantal terrassen gerelateerd aan het winkelaanbod is het grootste in de binnenstad. Daar zijn ruim twee terrassen per 1.000 m² winkels. In de ondersteunende winkelgebieden is het aanbod het grootste in de stedelijke winkelstraten.

17 koffiehuizen, ijssalons, lunchrooms, pannenkoekenrestaurants, café-restaurants, restaurants, fastfood, coffeeshop,

grillroom & shoarma

44

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

TYPE WINKELGEBIED

% WO HORECA 201318

% WO HORECA 2017

AANTAL TERASSEN PER 1.000 M² WVO

Binnenstad (N=13)

18%

20%

2,11

Stedelijke winkelstraat (N=13)

11%

14%

1,25

Wijkwinkelcentrum groot (N=14)

10%

11%

1,16

Wijkwinkelcentrum klein (N=23)

12%

16%

1,13

Overig (N=5)

7%

12%

0,54

Den Haag HWS (N=68)

13%

15%

1,30

TABEL 7 WINKELONDERSTEUNENDE HORECA (% VERKOOPPUNTEN TOTAAL, INCL. LEEGSTAND) Bron: Locatus verkooppunt verkenner, bewerking Gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning

2.4 LOCATIE (20%) DEELINDICATOREN Bereikbaarheid auto

Bereikbaarheid fiets

Parkeerregime

Parkeren Fiets

Bereikbaarheid OV

Parkeren auto

Parkeerdruk

Zichtbaarheid

Vet = nieuw, schuin = gewijzigd, normaal= gelijk

Consumenten hechten op het gebied van fysieke aanpassingen (na het winkelaanbod) veel belang aan parkeren en bereikbaarheid19. Toch is het is niet zo dat een goede bereikbaarheid of uitstekende parkeergelegenheid per definitie extra bezoekers trekt. Parkeren en bereikbaarheid zijn zogenaamde ‘dissatisfiers’; het is een randvoorwaarde, ondergeschikt aan het bezoekdoel. Als het parkeren niet op orde is, blijven klanten weg. Het aspect parkeren (zowel fiets als auto) en andere vergelijkbare aspecten zijn bij het hoofdonderdeel Locatie gemeten.

GROTE WIJKWINKELCENTRA SCOREN HOOG •

•

Grote wijkcentra scoren relatief hoog op locatiekwaliteiten. Met name op zichtbaarheid, parkeren fiets en de bereikbaarheid met OV scoort deze groep hoog (en ook bovengemiddeld). De verschillen binnen deze groep zijn groot: 1,5 punten voor Van Hoytemastraat, tot 2,6 punten voor Mariahoeve (op een schaal tot maximaal 3 punten). Stedelijke winkelstraten scoren relatief laag op locatiekwaliteiten.. Dat komt met name door lagere scores op de mogelijkheden voor parkeren voor de auto en het parkeerregime.

18 Ten opzichte van de monitor van 2013 is een aantal horecabranches toegevoegd. Het percentage omvat dezelfde 9

branches voor 2013 en 2017. 19 Hogeschool van Amsterdam (2016) De kracht van collectieve marketing voor winkelgebieden

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

45

Stedelijke winkelstraat (N=13) Binnenstad (N=13) Wijkwinkelcentrum klein (N=23) Den Haag HWS (N=68) Wijkwinkelcentrum groot (N=14) Overig (N=5) 0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

FIGUUR 15 GEMIDDELDE TOTAALSCORE LOCATIEKWALITEIT NAAR TYPE WINKELGEBIED (2017)

2.5 FYSIEKE KWALITEIT (20%) DEELINDICATOREN Gevelbeeld

Geveldatering

Objecten & Elementen

Gevelonderhoud

Groen & Blauw

Licht

Vet = nieuw, schuin = gewijzigd, normaal= gelijk

In de Retailmonitor Den Haag 2017 zijn de winkelgebieden op een zestal aspecten van Fysieke kwaliteit beoordeeld. Veel aspecten zijn nieuw. Uitstraling winkels is gesplitst in gevelbeeld en gevelonderhoud en de sfeer van het winkelgebied is gesplitst in groen & blauw, objecten & elementen en licht. Op deze manier zijn de indicatoren beter meetbaar. De methode van beoordeling is tevens nieuw. Voor deze versie is gebruik gemaakt van de vignettenmethode. De vignettenmethode is een manier om de situatie aan de hand van verschillende kenmerken te beoordelen (zie ook bijlage 3).

FYSIEKE KWALITEIT: NOG VEEL TE WINNEN

Gemiddeld gezien scoort de Haagse Hoofdwinkelstructuur net geen voldoende (1,9 punten op de schaal van 3 punten20) op fysieke kwaliteit. Met name in de stedelijke winkelstraten en grote wijkwinkelcentra valt nog veel te winnen. Dat geldt met name voor groen & blauw en objecten & elementen.

20 1 = matig, 2 = voldoende, 3 = goed

46

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

Stedelijke winkelstraat (N=13) Wijkwinkelcentrum groot (N=14) Den Haag HWS (N=68) Wijkwinkelcentrum klein (N=23) Binnenstad (N=13) Overig (N=5) 0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

FIGUUR 16 GEMIDDELDE TOTAALSCORE FYSIEKE KWALITEIT NAAR TYPE WINKELGEBIED (2017)

Objecten en elementen: matig tot voldoende • Gemiddeld scoort de Haagse Hoofdwinkelstructuur matig tot voldoende. Er kan onderscheid gemaakt worden tussen sfeer verhogende elementen (kunst, bankjes en ook prullenbakken) en sfeer verlagende elementen (overdaad aan reclame-uitingen zoals klapborden). • Stedelijke winkelstraten scoren relatief laag. Er is vaak weinig ruimte op de stoepen, waardoor sfeer verlagende elementen (met name reclameuitingen) snel een rommelige indruk maken.

Overig (N=5) Binnenstad (N=13) Wijkwinkelcentrum klein (N=23) Wijkwinkelcentrum groot (N=14) Den Haag HWS (N=68) Stedelijke winkelstraat (N=13) 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Goed

Voldoende

Matig

FIGUUR 17 SCORES OBJECTEN EN ELEMENTEN NAAR TYPE WINKELGEBIED

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

47

VOORBEELD GOED: WALDECK Bron: Bureau Stedelijke Planning

VOORBEELD VOLDOENDE: LEYENBURG Bron: Bureau Stedelijke Planning

Groen en Blauw: voldoende • Gemiddeld scoort de Haagse Hoofdwinkelstructuur een voldoende. Niet in alle winkelgebieden is groen geïntegreerd. Soms is het er wel, maar maakt het geen groot positief gebaar (onopvallend groen). • Grote wijkwinkelcentra scoren relatief goed. Voor een deel zijn dat organisch gegroeide gebieden, met mooie grote bomen.

Wijkwinkelcentrum groot (N=14) Stedelijke winkelstraat (N=13) Wijkwinkelcentrum klein (N=23) Den Haag HWS (N=68) Binnenstad (N=13) Overig (N=5) 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Goed

Voldoende

FIGUUR 18 SCORES GROEN EN BLAUW NAAR TYPE WINKELGEBIED

Matig

48

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

VOORBEELD GOED: HEESWIJKPLEIN Bron: Bureau Stedelijke Planning

VOORBEELD MATIG:KEIZERSTRAAT Bron: Bureau Stedelijke Planning

2.6 COMMERCIËLE KWALITEIT (20%) DEELINDICATOREN Organisatiegraad

Website

Social Media

Eigendomssituatie

Online klantcontactkanalen

Search Engine Optimization

Keurmerk Veilig Ondernemen Vet = nieuw, schuin = gewijzigd, normaal= gelijk

COMMERCIËLE KWALITEIT: HOGE ORGANISATIEGRAAD •

•

Opvallend binnen de commerciële kwaliteit is de gemiddelde hoge organisatiegraad enerzijds en de grote verschillen tussen winkelgebieden op online presentatie anderzijds. Stedelijke winkelstraten scoren gemiddeld het hoogst. Zij scoren goed op organisatiegraad, website en social media.

Wijkwinkelcentrum klein (N=23) Binnenstad (N=13) Den Haag HWS (N=68) Overig (N=5) Wijkwinkelcentrum groot (N=14) Stedelijke winkelstraat (N=13) 0,0

0,5

1,0

FIGUUR 19 TOTAALSCORE COMMERCIELE KWALITEIT NAAR TYPE WINKELGEBIED Bron: Bureau Stedelijke Planning

1,5

2,0

2,5

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

49

Hoge organisatiegraad Winkelgebieden zijn gebaat bij een goed georganiseerde groep eigenaren en/of winkeliers. Investeringen komen op die manier gemakkelijker van de grond. De sterkste vorm van organisatie binnen een winkelgebied met meerdere eigenaren is een BIZ (bedrijfsinvesteringszone). Ook wanneer een winkelgebied 1 eigenaar heeft is de organisatiegraad in feite hoog (alles gebeurt vanuit één hand). Winkeliers kunnen zich daarnaast nog verenigen in een winkeliersvereniging. • 20 winkelgebieden hebben één eigenaar. In 20 daarvan is ook een winkeliersvereniging actief. • Van de winkelgebieden met meerdere eigenaren zijn er 20 winkelgebieden aangesloten bij een BIZ (de BIZ kan het winkelgebied overstijgen). • In 17 winkelgebieden is alleen een winkeliersvereniging actief en 8 gebieden (12%) hebben geen enkele vorm van organisatie. Dit zijn vijf kleine wijkwinkelcentra21, één stedelijke winkelstraat (Kempstraat), één groot wijkwinkelcentrum (Stationsweg) en één winkelgebied in de Binnenstad (Turfmarkt). Deze winkelgebieden hebben tevens geen website en zijn in slechts één geval (Dr. Lelykade) aanwezig op social media.

12%

1 eigenaar

4%

alleen BIZ (meerdere eigenaren) 29% 1 eigenaar en winkeliersvereniging

25%

29%

alleen winkeliersvereniging (meerdere eigenaren) meerdere eigenaren en geen BIZ of winkeliersvereniging

FIGUUR 20 ORGANISATIEGRAAD WINKELGEBIEDEN DEN HAAG

Online presentatie: Vooral toename in aanwezigheid op social media Uit onderzoek van de Hogeschool van Amsterdam22 blijkt dat online kanalen enigszins invloed hebben op de verblijfsduur in en de bezoekfrequentie van winkelgebieden. 12% van de respondenten geeft aan dat ze door een e-mail nieuwsbrief vaker naar het winkelgebied komen. 10% geeft aan dat ze door een website van het winkelgebied vaker komen. Sociale media hebben relatief weinig invloed op de verblijfsduur en de bezoekfrequentie. • Tussen 2013 en 2017 is niet zozeer het aantal winkelgebieden met een website gegroeid, maar de invulling van die websites is wel veranderd. Websites zijn nu dynamischer; er zijn meer contactmogelijkheden en meer actueel nieuws.

21 Heeswijkplein, Valkenboslaan, Tesselseplein, Dr. Lelykade en Hoflandplein 22 Hogeschool van Amsterdam (2016) De kracht van collectieve marketing voor winkelgebieden

50

•

•

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

Winkelgebieden presenteren zich vaker dan in 2013 op social media (37 keer tegenover 30 keer). Een groot deel van die winkelgebieden had in 2013 wel al een website; zij hebben hun online presentatie verder vergroot. Een groot deel van de winkelgebieden (circa 40%) is (nog) niet aanwezig op social media. Onder de social media is Facebook het meest populair, gevolgd door Twitter.

Alleen website

Facebook + Instagram

Alleen social media

Facebook + Twitter + Instagram Facebook + Twitter

Geen website en geen social media

alleen Facebook Website en social media 0 2013

5

10 2017

ONLINE PRESENTATIE WINKELGEBIEDEN (N=61) Bron: Bureau Stedelijke Planning

15

20

25

30

Geen Social Media 0%

10%

GEBRUIK VAN SOCIAL MEDIA 2017 (N=69) Bron: Bureau Stedelijke Planning

20%

30%

40%

ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

51

3 ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

Bij het Economisch Functioneren van de Haagse Hoofdwinkelstructuur gaat het om de economische dynamiek, kracht en omzet van de ondernemers in het winkelgebied. Deze zijn gemeten aan de hand van 13 indicatoren die onder de volgende vier noemers geschaard kunnen worden: 1. Leegstand (weging 25%). De leegstand en leegstandsontwikkeling is een belangrijke graadmeter van het functioneren van een winkelgebied. Hoe hoger de leegstand, des te lager het oordeel van de consument en de omzet per vierkante meter. 2. Huurprijzen (weging 25%). De huurprijzen weerspiegelen de mate van succes van een gebied. Als de huurprijs stijgt, duidt dit op hogere omzetten en een toenemende interesse in het winkelgebied. Een zekere differentiatie in huur is niet per definitie negatief. Het biedt kansen aan zelfstandige en/of startende ondernemers om voor een lage(re) huur in te stappen. 3. Omzet en koopstromen (weging 25%). De omzet per vierkante meter is een graadmeter van het functioneren van een winkelgebied. Koopstromen laten zien in welke mate een winkelgebied in staat is bewoners te binden en ook klanten van buiten (de wijk) te trekken. 4. Retail Risk Index (weging 25%). De Retail Risk Index brengt het risicoprofiel van winkels en winkelgebieden in Nederland in kaart. Dit gebeurt aan de hand van vier indicatoren: branche, pand, straat en vraag-aanbod.

In totaal zijn negen indicatoren behouden, vier toegevoegd en drie maken geen onderdeel meer uit van de analyse (waarvan één verplaatst naar de indicator aanbod). De Retail Risk Index nieuw in de monitor van 2017. De Retail Risk Index is ook beschikbaar voor 2013, zodat een vergelijking tussen beide jaren mogelijk is. Bij elk hoofdonderdeel (paragraaf) is een tabel opgenomen met daarin de indicatoren die ertoe behoren. De nieuwe indicatoren zijn dik gedrukt en de gewijzigde indicatoren schuin gedrukt.

3.1 UITKOMSTEN ECONOMISCH FUNCTIONEREN RETAILMONITOR 2017 In onderstaande figuur zijn de scores per hoofdonderdeel per type winkelgebied weergegeven. Op elk onderdeel kan een maximale score van 3 punten gehaald worden. Een score van drie punten is altijd positief (voorbeeld: bij weinig leegstand scoort een winkelgebied drie punten). De hoofdonderdelen bestaan uit een x-aantal deelindicatoren: per paragraaf zijn ze opgenomen in een tabel.

52

ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Binnenstad (N=13)

Stedelijke Wijkwinkelcentrum Wijkwinkelcentrum winkelstraat (N=13) groot (N=14) klein (N=23)

Leegstand

Huurprijzen

Overig (N=5)

Retail Risk Index

Den Haag HWS (N=68)

Omzet

FIGUUR 21 TOTAALSCORES HOOFDONDERDELEN ECONOMISCH FUNCTIONEREN 2017 Bron: Bureau Stedelijke Planning

TYPE WINKELGEBIED / INCL. NIEUWE INDICATOREN

EC. FUNCTIONEREN SCORE 2017

EC. FUNCTIONEREN INDEX 2017

Binnenstad (N=13)

198

99

Stedelijke winkelstraat (N=13)

188

94

Wijkwinkelcentrum groot (N=14)

202

102

Wijkwinkelcentrum klein (N=23)

204

103

Overig (N=5)

201

101

Den Haag HWS (N=68)

199

100

TABEL 8 ECONOMISCH FUNCTIONEREN 2017, INCLUSIEF NIEUW INDICATOREN Bron: Bureau Stedelijke Planning

Het Economisch Functioneren verschilt per winkelgebied, van een index van 61 tot 138 (Den Haag = 100), dus plus (bijna) 40% en min 40%. Tussen de typen winkelgebieden zijn de bandbreedtes kleiner, plus 3% en min 6%. De kleine en grote wijkwinkelcentra scoren het hoogst. Zij scoren hoog op leegstand (laag en nauwelijks structureel van aard) en huur (met name kleine bandbreedtes binnen winkelgebieden). De Binnenstad scoort enerzijds hoog op omzet, maar anderzijds relatief laag op de Retail Risk Index en in mindere mate ook op leegstand. Het Economisch Functioneren is nagenoeg terug op het niveau van de monitor uit 2009, toen de crisis net was uitgebroken, maar nog niet in de cijfers terug te zien. De index steeg van 98,9 in 2013 tot 100 in 2017 (100,6 in 2009). De vergelijking met 2013 is in bijlage 5 opgenomen.

ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

53

3.2 LEEGSTAND (25%) DEELINDICATOREN Leegstand % verkooppunten

% Structurele leegstand verkooppunten

Gemiddelde leegstand 2013-2017

Winkelmeters in gebruik

Vet = nieuw, schuin = gewijzigd, normaal= gelijk

Leegstand nader verklaard Alle data in de Retailmonitor die betrekking hebben op de omvang van een winkelgebied (aantal winkels en andere voorzieningen, aantal winkelmeters en leegstand) zijn afkomstig uit de Locatus Verkooppunt Verkenner. Locatus inventariseert ieder jaar de volledige winkelvoorraad in Den Haag (en de rest van Nederland). Bij die inventarisatie wordt voor iedere winkel en elk leegstaand pand met een publieksfunctie (dus geen kantoor of bedrijf) de omvang van het pand gemeten. Voor andere voorzieningen is die inventarisatie (nog) niet compleet. Zodoende beschikken we voor ieder winkelgebied in Den Haag over twee metrages: het aantal winkelmeters en het aantal leegstaande meters. In deze rapportage is de leegstand veelal uitgedrukt in een percentage. Om vergelijkingen te kunnen trekken met de Detailhandelsmonitor 2009 en 2013 geven we enerzijds de ongecorrigeerde leegstand weer: de totale leegstand gedeeld door het totale metrage (winkels + leegstand). In de praktijk weten we dat niet alle leegstand als winkelleegstand kan worden gezien. Om die reden wordt een correctiefactor gehanteerd: 2/3e van de totale leegstand beschouwt Locatus als winkelleegstand. De andere 1/3e betreft een leeggekomen verkooppunt in de diensten- ambachten- of vrijetijdssector.

Om een indicatie te geven van de winkelleegstand in Den Haag noemen we na de ongecorrigeerde leegstand telkens tussen haakjes de gecorrigeerde leegstand, of de winkelleegstand.

GEMIDDELDE LEEGSTAND OPPERVLAKTE STABIEL, CONCENTRATIE IN 3 GEBIEDEN

Waar tussen 2005 en 2013 de leegstand in de Hoofdwinkelstructuur nog flink was gestegen van 10,1% (7,1%) tot 13,1% (9,1%), ligt het percentage anno 2017 met 13,5% (9,4%) nagenoeg gelijk aan het niveau van 2013. Er zijn drie specifieke gevallen die samen bijna 60% van de leegstaande meters voor rekening nemen en daarmee drukken op het totale percentage in de Hoofdwinkelstructuur: • Net als in 2013 zit een groot deel van de leegstand in de grootschalige concentratie Megastores, waar nog steeds circa een derde van de totale

54

•

•

ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

oppervlakte leeg staat. Een aanstaande herontwikkeling en herbestemming van het winkelcentrum zal naar alle waarschijnlijkheid leiden tot een daling van de leegstand. Sinds de opening in december 2013 zijn de meeste winkels uit New Babylon vertrokken. De leegstand is daarmee enorm (95%). In oktober 2017 werd bekend dat de eigenaar het winkelgedeelte van het complex grotendeels gaat herontwikkelen naar vergader-, congres- en horecaruimte. In december 2017 heeft Coolblue hier een flagshipstore van 2.600 m² geopend23. Ook stadsdeelcentrum Leyweg kampt nog steeds met een bovengemiddelde leegstand van 15% (11%). Dat percentage is wel iets afgenomen sinds 2013 (17% (13%)).

De gemiddelde leegstand in de Hoofdwinkelstructuur exclusief winkelgebied Megastores ligt op 9,3% (6,4%). Exclusief Megastores, Leyweg en New Babylon ligt de leegstand op 7,1% (4,9%). Ontwikkeling leegstand 2013-2017 Hoewel tussen 2013 en 2017 de totale gemiddelde leegstand nagenoeg gelijk is gebleven, zijn er tussen verschillende typen winkelgebieden wel degelijk verschillen. • De (procentuele) leegstand is afgenomen in de grote wijkwinkelcentra, de buurtcentra en de stedelijke winkelstraten. In negen winkelgebieden van deze types is anno 2017 zelfs helemaal geen leegstand. • In de overige winkelgebieden is de (procentuele) leegstand toegenomen. Die toename was het sterkst in de Binnenstad. Hier drukt New Babylon op de leegstand. Inmiddels is een deel van die leegstand weer ingevuld door CoolBlue. Ook in de Haagsche Bluf is de leegstand sterk toegenomen en staat inmiddels twee derde leeg. Een herontwikkeling is ook hier aanstaande.

23 Deze mutatie is niet in de analyses meegenomen

ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

55

45% Binnenstad (N=13)

40% 35%

Stedelijke winkelstraat (N=13)

30%

Wijkwinkelcentrum groot (N=14)

25% 20% 15%

Wijkwinkelcentrum klein (N=23)

10%

Overig (N=5)

5% Den Haag HWS (N=68)

0% 2013

2014

2015

2016

2017

FIGUUR 22 ONTWIKKELING LEEGSTAND 2013-2017 NAAR TYPE WINKELGEBIED Bron: Locatus verkooppunt verkenner, bewerking Gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning

Leegstand verkooppunten belangrijker voor consument dan leegstand oppervlakte Uit nadere analyse van het databestand van het Koopstromenonderzoek Randstad blijkt dat er een sterke correlatie is tussen de componenten: • Leegstand, vooral het percentage verkooppunten dat leeg staat, in mindere mate (doch nog wel significant) in percentage van het winkelvloeroppervlak. • Het algehele rapportcijfer voor een winkelgebied, in het bijzonder voor de aankoopmotieven Mode en Wonen (voor het aankoopmotief Boodschappen is de relatie veel minder sterk). • De vloerproductiviteit oftewel de omzet per vierkante meter voor de nietdagelijkse artikelen. Vandaar dat in de Retailmonitor Den Haag 2017 sterk(er) ingezoomd is op leegstand in termen van het percentage verkooppunten. De belangrijkste conclusies: • In nagenoeg alle winkelgebieden is het percentage leegstaande panden groter dan het percentage leegstaande vierkante meters. Het gemiddelde leegstaande pand in de hoofdwinkelstructuur van Den Haag is dan ook relatief klein: nog geen circa 175 m² wvo (exclusief Megastores is dat 125 m² wvo). • De kleine panden zijn niet de meest courante panden. Maar kleinere panden bieden wel kansen voor succesvolle ondernemers om uit te breiden met een buurpand en starters en pop-up winkels die met minder metrage toe kunnen/willen.

Daarmee worden twee vliegen in een klap geslagen: de leegstand vermindert en de variëteit van het winkelbestand vergroot.

56

ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

Binnenstad (N=13) Stedelijke winkelstraat (N=13) Wijkwinkelcentrum groot (N=14) Wijkwinkelcentrum klein (N=23) Overig (N=5) Den Haag HWS (N=68) 0%

5%

10%

% Leegstand m² wvo

15%

20%

25%

30%

35%

40%

% Leegstand vkp

FIGUUR 23 LEEGSTAND OPPERVLAKTE EN VERKOOPPUNTEN (ONGECORRIGEERD) NAAR TYPE WINKELGEBIED Bron: Locatus verkooppunt verkenner, bewerking Gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning

Bijna de helft van leegstaande panden betreft frictie/aanvangsleegstand De frictieleegstand is de leegstand die noodzakelijk is om de retailmarkt naar behoren te doen functioneren. De frictieleegstand wordt gevormd door verkooppunten die tijdelijk leegstaan als gevolg van een verhuizing, verkoop of verbouwing. Een leegstand van 1,5 tot 2% wordt gezien als gezonde (frictie)leegstand. Binnen de Haagse Hoofdwinkelstructuur beschouwt Locatus 46% van de leegstaande panden als aanvangs- of frictieleegstand.

Binnenstad (N=13) Stedelijke winkelstraat (N=13) Wijkwinkelcentrum groot (N=14) Wijkwinkelcentrum klein (N=23) Overig (N=5) Den Haag HWS (N=68) 0%

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Aanvang/Frictie

Langdurig

Structureel

FIGUUR 24 LEEGSTAND VERKOOPPUNTEN (ONGECORRIGEERD) NAAR DUUR EN NAAR TYPE WINKELGEBIED Bron: Locatus verkooppunt verkenner, bewerking Gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning

Leegstand(ontwikkeling) Den Haag, G4 en Nederland Van het totale winkelareaal in Den Haag staat momenteel 13,5% (9,4%) leeg. Dit is hoger dan het landelijk gemiddelde. Het huidige leegstandsniveau is gelijk aan die van Rotterdam en Utrecht. Daarbij zij aangetekend dat in de periode 2009-2017 bijna een derde toe te rekenen is aan de Megastores. Als we de Megastores in zijn geheel buiten beschouwing laten ligt de leegstand in de Hoofdwinkelstructuur op 9,3% (6,4%). Daarmee is de leegstand nog wel hoger dan die van Amsterdam.

ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

57

250 200 150 100 50 0 2006

2007

Nederland

2008

2009

2010

Den Haag

2011

2012

2013

Rotterdam

2014

2015

2016

Amsterdam

2017 Utrecht

FIGUUR 25 ONTWIKKELING LEEGSTAND G4 EN NEDERLAND (NL 2006 =100) Bron: PBL, 2017

3.3 HUURPRIJZEN (FRISA MAKELAARS) (25%) DEELINDICATOREN Huurprijzen 2017

Huurprijsontwikkeling 2013-2017

Huurprijsbandbreedte

Vet = nieuw, schuin = gewijzigd, normaal= gelijk

ALGEMENE CONCLUSIE: HUREN GEMIDDELD STABIEL

10 winkelgebieden

35 winkelgebieden

19 winkelgebieden

FIGUUR 26 ONTWIKKELING HUURPIJZEN WINKELGEBIED 2013-2017 (VAN 4 WINKELGEBIEDEN GEEN GEGEVENS)

Frisia Makelaars heeft voor 2017 opnieuw de huurprijzen van de 68 Haagse winkelgebieden in beeld gebracht. In de periode 2013-2017 zijn de winkelhuren in Den Haag met 0,14% gestegen.24 Tussen de typen winkelgebieden kunnen drie verschillende ontwikkelingen in de huurprijzen onderscheiden worden: • Een stijging van de huurprijzen in de binnenstad (+3%) • Een kleine daling van de huurprijzen van 1% tot 4% in de stedelijke winkelstraten (-1%) en grote en kleine wijkwinkelcentra (respectievelijk -2% en -1%). • Een stabilisatie van de huren in de overige winkelgebieden.

24 Ongewogen gemiddelde over 64 winkelgebieden in de hoofdstructuur van Den Haag waarvan huurcijfers

beschikbaar zijn

58

ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

TYPE

2006

2009

2013

2017

Binnenstad (N=13)

€ 567

€ 643

€ 623

€ 644

Stedelijke winkelstraat (N=13)

€ 212

€ 214

€ 207

€ 205

Wijkwinkelcentrum groot (N=14)

€ 211

€ 188

€ 178

€ 174

Wijkwinkelcentrum klein (N=23)

€ 178

€ 167

€ 168

€ 161

Overig (N=5)

€ 210

€ 300

€ 210

€ 210

Den Haag HWS (N=68)

€ 270

€ 279

€ 264

€ 265

TABEL 9 ONTWIKKELING HUURNIVEAUS PER TYPE WINKELGEBIED 2006-2017 Bron: Frisia Makelaars, bewerking Bureau Stedelijke Planning

Binnenstad: verschillen tussen én in winkelgebieden groot • Het grootste deel van de winkelgebieden in de Binnenstad heeft de huur kunnen bestendigen. • In drie gebieden zijn de huren toegenomen: Hoogstraat/Noordeinde (+20%), De Passage (+14%) en Spuistraat/Vlamingstraat (+8%). • Aan de andere kant zijn ook in drie gebieden de huren gedaald: Haagsche Bluf (-20%), Chinatown (-10%) en Pleinkwartier (-7%). • Chinatown en Pleinkwartier zijn bovendien twee van de drie gebieden in de Binnenstad met (grote) huurverschillen binnen het winkelgebied. In Pleinkwartier is het verschil tussen de minimale en maximale huur 60%, in Chinatown -en ook Hofkwartier- is het verschil 25%. Ook buiten de Binnenstad stijgende huren, maar ook aantal grote dalingen • Buiten de binnenstad liggen de huren het hoogste in de Frederik Hendriklaan (€ 425,-) en het De Savornin Lohmanplein (€ 350,-). In beide winkelgebieden zijn tussen 2013 en 2017 de huren toegenomen met respectievelijk 6% en 8%. • Twee winkelgebieden hebben een stijging van meer dan 10% doorgemaakt. De grootste procentuele huurstijging heeft zich voorgedaan in de Weimarstraat (+28%), gevolgd door ‘t Hoge Veen (+11%). • Drie winkelgebieden hebben een daling van meer dan 15% doorgemaakt. Het gaat om het Willem Royaardsplein (-38%), Neherkade/Laakweg (-20%) en de Gentstestraat/Stevinstraat (-17%).

• Grote verschillen binnen winkelgebieden doen zich met name voor in stedelijke winkelstraten. De verschillen binnen winkelgebieden variëren van 0% tot 40%. Huur(ontwikkeling) Den Haag, G4 en Nederland 2013-2017 De trend sinds 2010, van een jaar op jaar daling van de gemiddelde huurprijs voor winkelruimte, is in 2016 doorbroken. Uitgaande van de cijfers van de NVM lag de huurprijs in 2016 gemiddeld genomen op een vrijwel gelijk niveau als in 2015. Dat gold met name voor kernwinkelgebieden in de grote steden, waar ook in het A1segment de prijzen vrijwel stabiel waren25. 25 NVM (2016) Stand van Zaken Nederlandse Winkelmarkt

ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

59

Uit onderzoek van Jones Lang LaSalle (2018) blijkt dat regionaal dominante steden het best in staat zijn de consument aan zich te binden. Hierdoor richten (inter)nationale retailers zich steeds vaker op de grootste steden van het land. Het toerisme speelt ook een rol (zowel nationaal- als internationaal) bij de recente huurprijsstijgingen en de toekomstige potentie op een stijgende huurprijs. De gemiddelde huurprijsstijging is het sterkst in Amsterdam. In steden met 250.000 – 500.000 inwoners zijn de huren gemiddeld met 0,4% gedaald. Den Haag scoort dus iets beter.

3.4 OMZET(ONTWIKKELING) (25%) DEELINDICATOREN KSO omzet/m² wvo dagelijks

KSO omzet/m² wvo niet-dagelijks

Koopkrachttoevloeiing dagelijks (%)

Koopkrachttoevloeiing niet-dagelijks (%)

Vet = nieuw, schuin = gewijzigd, normaal= gelijk

In 2016 heeft het nieuwe koopstromenonderzoek (KSO) Randstad plaatsgevonden. De uitkomsten ervan zijn meegenomen in deze Retailmonitor. Daarvoor is dezelfde methode gehanteerd als in de monitor van 2013 (waarin de uitkomsten van het KSO uit 2011 zijn meegenomen). Er is gewerkt met koopstromen op het niveau van wijken. In een aantal gevallen zijn meerdere winkelgebieden binnen één wijk gevestigd. Zij krijgen dan dezelfde score.

BINNENSTAD SCOORT HOOG

Winkelgebieden met grote verzorgingsgebieden scoren hoog op de indicator omzet. Door het grote en diverse aanbod zijn zij in staat een groot deel van hun omzet van buiten de wijk te halen.

Wijkwinkelcentrum klein (N=23) Wijkwinkelcentrum groot (N=14) Stedelijke winkelstraat (N=13) Den Haag HWS (N=68) Overig (N=5) Binnenstad (N=13) 0,0

0,5

1,0

FIGUUR 27 GEMIDDELDE TOTAALSCORE OMZET NAAR TYPE WINKELGEBIED

1,5

2,0

2,5

3,0

60

ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

Vooral in de niet-dagelijkse sector grote verschillen in omzet per m² wvo • Qua omzet per m² in de dagelijkse sector is het verschil -20% (kleine wijkwinkelcentra) tot +13% (Binnenstad) ten opzichte van het gemiddelde in de Haagse Hoofdwinkelstructuur. • In de niet-dagelijkse sector is het verschil tussen winkelgebieden veel groter: de Binnenstad zet gemiddeld 45% meer om per m² wvo, de kleine wijkcentra 21% minder.

3.5 RETAIL RISK INDEX (25%) DEELINDICATOREN Retailrisk laag risico

Retailrisk hoog risico

Vet = nieuw, schuin = gewijzigd, normaal= gelijk

Retail Risk Index Nieuw in de monitor 2017 is de Retail Risk Index van Locatus. De Retail Risk Index brengt het risicoprofiel van winkels en winkelgebieden in Nederland in kaart aan de hand van vier indicatoren: 1. 2. 3. 4.

Pandindex: prestaties van het winkelpand. Straatindex: ontwikkeling invulling winkelpanden van de straat rond het pand. Branche-index: ontwikkeling van de branche die actief is in het pand. Marktindex: verhouding tussen vraag en aanbod van de branche in de directe omgeving.

Bron: Locatus, bewerking Bureau Stedelijke Planning

De Retail Risk Index is een graadmeter of een ondernemer uit branche X op locatie Y er over een jaar nog zit (toekomstige “overlevingskans” van de winkel). In overleg met Locatus zijn twee risicoklassen getypeerd: • (Zeer) beperkt risico. Het aantal panden als percentage van het totaal van het winkelgebied met een (zeer) laag risicoprofiel, een index van 90 of lager. • (Zeer) hoog risico. Het aantal panden als percentage van het totaal van het winkelgebied met een (zeer) hoog risicoprofiel, een index van 110 of hoger.

ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

61

KLEINE TOENAME PANDEN MET HOOG RISICO

In onderstaande tabel zijn de resultaten naar type winkelgebied gepresenteerd, zowel het laag als hoog risicoprofiel, de ontwikkeling 2013-2017 en de vergelijking met het landelijk gemiddelde. Bij een verschil groter dan twee procentpunt tussen Den Haag en Nederland zijn de cellen gemarkeerd: groen (positief) en oranje (negatief). Blauw is vergelijkbaar met landelijk. % (ZEER) BEPERKT RISICO DEN HAAG

NEDERLAND*

TYPE WGB

2013

2017

2013

2017

Binnenstad (N=13)

21

21

28

29

Stedelijke winkelstraat (N=13)

28

26

28

29

Wijkwinkelcentrum groot (N=14)

37

30

41

32

Wijkwinkelcentrum klein (N=23)

41

34

43

37

Overig (N=5)

17

31

n.v.t.

n.v.t.

Den Haag HWS (N=68)

29

26

36

32

% (ZEER) HOOG RISICO DEN HAAG

NEDERLAND

TYPE WGB

2013

2017

2013

2017

Binnenstad (N=13)

27

27

22

21

Stedelijke winkelstraat (N=13)

22

22

21

21

Wijkwinkelcentrum groot (N=14)

19

22

16

21

Wijkwinkelcentrum klein (N=23)

15

18

15

20

Overig (N=5)

40

40

n.v.t.

n.v.t.

Den Haag HWS (N=68)

23

24

19

22

TABEL 10 RETAIL RISK INDEX HAAGS WINKELGEBIEDEN, NAAR TYPE WINKELGEBIED Bron: Locatus 2017, bewerking Bureau Stedelijke Planning

* Let op: de indeling van Locatus loopt niet helemaal synchroon met die van Den Haag, waardoor de vergelijkbaarheid niet 100% is.

De meest opmerkelijke conclusies: • De Haagse Hoofdwinkelstructuur kent ten opzichte van het landelijk gemiddelde a) iets minder panden met een (zeer) klein risico (4%-punt) en b) meer panden met een zeer hoog risico (2%-punt). • De toename van het aandeel panden met een hoger risico en de afname van het aandeel panden met een laag risico is conform het landelijk beeld. De verschillen tussen en binnen winkelgebieden zijn interessanter. De Megastores en stadsdeelcentrum Leyweg zijn de winkelgebieden met het hoogste risicoprofiel, met 51% en 38% van de panden. In de Binnenstad is er veel variatie. Zeer risicovol is bijvoorbeeld Haagsche Bluf: 71% van de panden aldaar heeft een (zeer) hoog risico, geen enkel pand (0%) een laag

62

•

ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR

risico. Ook de Schoolstraat en Hofkwartier zijn risicovol. De Grote Marktstraat, De Passage en de Turfmarkt kennen juist weinig panden met veel risico en veel panden met weinig risico. De wijkwinkelcentra (groot en klein) presteren over de gehele linie het best, alhoewel ook hier de verschillen groot zijn, met name in de kleine wijkcentra. Daar varieert het aandeel van 0% (Kraayenstein, Neherkade/Laakweg) tot 47% (Koningstraat).

BIJLAGE 1

BIJLAGE 1 LITERATUUR EN BRONNEN

DiscVision (2017) Leefstijlprofielen inwoner verzorgingsgebieden en bezoekers winkelgebieden Den Haag Gemeente Den Haag (2016) Werkgelegenheidsmonitor 2016 Hogeschool van Amsterdam (2016) De kracht van collectieve marketing voor winkelgebieden I&O Research (2017), Koopstromenonderzoek Randstad 2016 ING (2016) Vergrijzing als kans Jones Lang LaSalle (2018) Huurprijzen special 2018 Locatus Retailverkenner (2017) NVM (2016) Stand van Zaken Nederlandse Winkelmarkt Provincie Zuid-Holland, Discussienota detailhandel Zuid-Holland (augustus 2017) Savills (2017), City Special The Hague: Turn of the Tide

63

64

BIJLAGE 2

BIJLAGE 2 NIEUWE INDICATOREN

VARIABELEN

INDICATOR (NIEUW)

TER VERVANGING VAN

Dichtheid inwoners

Leeftijdssamenstelling

Hotelbedden (buurt)

-

Kennisinstituten (buurt)

-

BASISKWALITEIT Vraag

Aanbod

Subtrekkers Winkelondersteunende horeca

Winkelondersteunende horeca

(bredere groep dan in 2013) Horeca terrassen Overige voorzieningen (ATM, PUP, postkantoor) Sociaal maatschappelijke voorzieningen Locatie

Zichtbaarheid

Bewegwijzering

Fysieke Kwaliteit

Gevelbeeld

Uitstraling winkels / voorzieningen

Gevelonderhoud

Uitstraling winkels / voorzieningen

Commerciële

Geveldatering

Renovatie

Groen & Blauw

Sfeer

Objecten en elementen

Sfeer

licht

Sfeer

Social Media

Losgeweekt van

kwaliteit

klantcontactkanalen SEO (online vindbaarheid )

ECONOMISCH FUNCTIONEREN Leegstand

Leegstandsduur

Huur

Huurprijsbandbreedte

RRI

Retail Risk Index (hoog risico)

Leegstand ingevuld met winkels

Retail Risk Index (laag risico) TABEL 11 NIEUWE INDICATOREN

Niet meer gebruikt:

• •

Veiligheid (geen data) Functioneren supermarkten (zit deels verwerkt in KSO cijfers)

BIJLAGE 3

65

BIJLAGE 3 ONDERDELEN SCHOUW

DEEL

METHODE

SCORES

Parkeren fiets

Indicatoren voor goed fietsparkeren is de algemene ruimte

1 = als één of geen op orde is

(LOCATIE)

om fietsen te stallen (ook zonder rekken, maar zonder dat de

(matig)

looproutes worden gestoord), de ligging nabij de entrees van

2 = als twee van de drie op

het winkelcentrum of de winkeltrekkers (supermarkt, drogist)

orde zijn (voldoende)

en de aanwezigheid van fietsnietjes of –rekken.

3 = alle drie de punten op orde

1.

mogelijkheden (nietjes of andere vormen van stalling)

(goed)

2.

locatie nabij entree

3.

de beschikbare ruimte (aantal en vrije plekken)

Zonering

De mate van voetgangersvriendelijkheid van een

1=Trottoirs

(LOCATIE)

winkelgebied, weerspiegeld in zonering en comfort van

2=Langzaam verkeer

voetgangersgebied, looproutes, trottoirs, kruisingen (met

3=Voetgangersgebied

autoverkeer) Zichtbaarheid

De zichtbaarheid en herkenbaarheid van het gebied, als

1=matig

(FYSIEK)

zijnde winkelgebied, vanaf de hoofdinfrastructuur en

2=voldoende

beschouwd vanuit de autobereikbaarheid.

3=goed

De winkels zelf dienen direct zichtbaar en herkenbaar te zijn. Alleen vlaggen of borden is onvoldoende. Gevelbeeld

Belangrijk is een eenduidig en rustig gevelbeeld, zodat de

1=matig

(FYSIEK)

winkels individueel zichtbaar zijn. Deze zichtbaarheid wordt

2=voldoende

bepaald door:

3=goed

•

Fronthoogte van etalage en eventueel luifel. Hoog is goed laag hoogte is slecht

•

En redelijke uniforme of ritmische verkaveling in het gevelbeeld.

•

Gevels die naar achteren liggen doen afbreuk aan de uniforme verkaveling. De winkel die naar achter ligt is minder goed zichtbaar.

Gevel

De staat van de onderhoud van de gevels. Met aandacht

1= matig onderhoud

onderhoud

voor verfwerk, deuren en kozijnen, muren, pui en droogloop.

2= voldoende onderhoud

(FYSIEK)

Aandacht voor verkleuring verfwerk, afbladderen, schades,

3=goed onderhoud

houtrot, betonrot, etc. Gevel datering

Datering van de laatste (substantiële) vernieuwing of

1=geen renovatie (of

(FYSIEK)

renovatie van het vastgoed c.q. winkelcentrum, met als doel

winkelcentrum is ouder dan 15

dit beter te laten aansluiten op de eisen van het winkelend

jaar)

publiek.

2=Renovatie tussen de 5 en 15 jaar geleden (of

66

BIJLAGE 3

winkelcentrum tussen de 5 en 15 jaar oud) 3=Renovatie minder dan 5 jaar geleden (of winkelcentrum jonger dan 5 jaar) Groen en blauw De aanwezigheid van groene en blauwe elementen in de

1=matig

(FYSIEK)

openbare ruimte. Betreffende bomen, plantsoenen,

2=voldoende

waterpartijen, fonteinen, speeltuintjes. Bij ‘goed’ vooral kijken

3=goed

of het groen en blauw een ‘groot gebaar’ geven. Zijn ze nadrukkelijk aanwezig. Objecten en

De aanwezigheid van sfeer en comfort verhogende

1=matig

elementen

elementen, alsmede sfeer en comfort verlagende obstakels.

2=voldoende

(FYSIEK)

Betreffende: bankjes, vuilnisbakken, kunstobjecten,

3=goed

reclamezuilen, klapborden.

•

Reclamezuilen en klapborden zijn niet sfeer verhogend, eerder storend. Niet meenemen in positieve beoordeling.

•

Overdaad aan elementen (die niet bij elkaar passen) en veelheid aan klapborden beoordelen als ‘slecht’. De openbare ruimte wordt hierdoor onoverzichtelijk.

Licht (FYSIEK)

Openbare verlichting door lantaarns, feest- en

1= laag

sfeerverlichting, uitlichting gevels en binnenverlichting. Wat

2= middel

betreft licht gaat het niet alleen om de aanwezigheid maar

3= hoog

ook over functionaliteit (van armaturen) in relatie tot de sfeer. Het gaat niet zozeer over de feestverlichting 1. Score Matig: 2. Score Voldoende: is functionele verlichting maar met passende/sfeervolle/karakteristieke armatuur. 3. Score Goed: passende armatuur en goede uitlichting van gevels en objecten

TABEL 12 ONDERDELEN SCHOUW

BIJLAGE 4

67

BIJLAGE 4 VERGELIJKING BASISKWALITEIT 2013-2017

In vergelijking met de monitor van 2013 zijn er voor Basiskwaliteit twee zaken aangepast: • Er is een aantal nieuwe indicatoren toegevoegd, er zijn indicatoren vervangen en indicatoren verwijderd (zie ook bijlage 2). • Vijf type winkelgebieden in plaats van acht types: − Stadsdeelcentrum is ondergebracht bij Wijkwinkelcentrum groot. − Buurtcentra zijn ondergebracht bij Wijkwinkelcentrum klein. − Grootschalige concentratie en Speciale winkelgebieden vormen samen de categorie Overig. Scores en index naar vijf typen winkelgebieden Omdat voor basiskwaliteit veel indicatoren zijn aangepast en het aantal indicatoren nu groter is (11 extra) zijn in onderstaande tabel de indexen opgenomen voor 2017 en 2013 op basis van gelijke indicatoren (N.B. voor 2017 betekent dat exclusief de nieuwe indicatoren en voor 2013 exclusief de voor 2017 aangepaste indicatoren). Op basis van deze analyse kunnen de volgende conclusies worden getrokken: • De Basiskwaliteit van de Haagse Hoofdwinkelstructuur is gelijk gebleven. • Stedelijke winkelstraten hebben op kwaliteit ingeboet en scoren nu onder het Haagse gemiddelde. • De Binnenstad scoort het hoogste en is er ook ten opzichte van 2013 op vooruit gegaan. • Beide type wijkwinkelcentra zijn erop vooruit gegaan en scoren gelijk ten opzichte van het gemiddelde van Den Haag. TYPE WINKELGEBIED / GELIJKE INDICATOREN

BASISKWALITEIT BASISKWALITEIT INDEX 2017 INDEX 2013

VERSCHIL 2017-2013

Binnenstad (N=13)

104

98

6

Stedelijke winkelstraat (N=13)

94

108

-15

Wijkwinkelcentrum groot (N=14)

100

97

2

Wijkwinkelcentrum klein (N=23)

100

95

5

Overig (N=5)

106

117

-11

HWS (N=68)

100

100

0

TABEL 13 INDEXCIJFER BASISKWALITEIT 2013-2017, GELIJKE INDICATOREN 2013-2017 Bron: Bureau Stedelijke Planning

68

BIJLAGE 5

BIJLAGE 5 VERGELIJKING ECONOMISCH FUNCTIONEREN 2013-2017

In vergelijking met de monitor van 2013 zijn er voor Economisch functioneren twee zaken aangepast: • Er zijn drie nieuwe indicatoren toegevoegd, er is er één vervangen en één verwijderd (zie ook bijlage 2). • Vijf type winkelgebieden in plaats van acht types: − Stadsdeelcentrum is ondergebracht bij Wijkwinkelcentrum groot. − Buurtcentra zijn ondergebracht bij Wijkwinkelcentrum klein. − Grootschalige concentratie en Speciale winkelgebieden vormen samen de categorie Overig. Scores en index naar vijf typen winkelgebieden In onderstaande tabel is de score opgenomen inclusief de nieuwe indicatoren voor 2017. Op basis van deze analyse kunnen de volgende conclusies worden getrokken: Het Economisch functioneren van de Haagse Hoofdwinkelstructuur is iets gestegen en nagenoeg terug op het niveau van 2009 (index 100,6). • Stedelijke winkelstraten hebben op Economisch functioneren ingeboet en scoren nog iets meer dan in 2013 onder het Haagse gemiddelde. • De Binnenstad scoort ten opzichte van 2013 iets hoger, maar nog wel iets onder het Haagse gemiddelde. Met name aanloopstraten scoren ondergemiddeld, het hart van de Binnenstad over het algemeen bovengemiddeld. • Grote wijkwinkelcentra zijn erop vooruit gegaan en kleine wijkwinkelcentra erop achteruit. Beide type scoren nog wel boven het Haagse gemiddelde. TYPE WINKELGEBIED / INCL. EC. FUNCTIONEREN EC.

FUNCTIONEREN NIEUWE INDICATOREN INDEX 2017 INDEX 2013

VERSCHIL 2017-2013

Binnenstad (N=13)

99

98

1

Stedelijke winkelstraat (N=13)

94

96

-2

Wijkwinkelcentrum groot (N=14)

102

93

8

Wijkwinkelcentrum klein (N=23)

103

106

-3

Overig (N=5)

101

88

13

Den Haag HWS (N=68)

100

99

1

TABEL 14 ECONOMISCH FUNCTIONEREN 2017, INCLUSIEF NIEUW INDICATOREN Bron: Bureau Stedelijke Planning

BIJLAGE 6

69

BIJLAGE 6 KWALITEIT EN FUNCTIONEREN STADSDELEN

In onderstaande bollengrafieken zijn de scores op Basiskwaliteit en Economisch functioneren tegen elkaar afgezet en ingedeeld naar stadsdeel.

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN WINKELGEBIEDEN LOOSDUINEN

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN WINKELGEBIEDEN ESCAMP

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN WINKELGEBIEDEN SEGBROEK

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN WINKELGEBIEDEN SCHEVENINGEN

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN WINKELGEBIEDEN CENTRUM_1

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN WINKELGEBIEDEN CENTRUM_2

70

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN WINKELGEBIEDEN LAAK

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN WINKELGEBIEDEN LEIDSCHENVEENYPENBURG

BIJLAGE 6

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN WINKELGEBIEDEN HAAGSE HOUT

BIJLAGE 7

71

BIJLAGE 7 SCORES 2013 NAAR TYPE WINKELGEBIED

In onderstaande bollengrafieken zijn de scores op Basiskwaliteit en Economisch functioneren op basis van de indicatoren uit 2013 tegen elkaar afgezet. De indeling naar type winkelgebied is gebaseerd op de indeling zoals gehanteerd in de Retailmonitor 2017, maar de indicatoren zijn die van 2013.

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN BINNENSTAD

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN STEDELIJK WINKELSTRATEN

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN GROTE WIJKWINKELCENTRA

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN WINKELGEBIEDEN KLEINE WIJKWINKELCENTRA

KWALITEIT EN FUNCTIONEREN OVERIGE WINKELGEBIEDEN

72

BIJLAGE 7