Document · PDF

RIS301527 Bijlage 1

Commissie Bestuur 12 mei 2021, gemeente Den HaagBij agendapunt: Brief wethouder Economie, Internationaal en Dienstverlening, mevrouw Bruines inzake Actieprogramma Den Haag Winkelstad 2020-202316.708 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

RETAILMONITOR DEN HAAG 2017 16 FEBRUARI 2018

DEN HAAG 2017 16 FEBRUARI 2018

Status: eindrapport Datum: 16 februari 2018 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl amsterdam@stedplan.nl Team Dr. Aart Jan van Duren Sandra Beentjes MSc. Drs. Toine Hooft Voor meer informatie: Dr. Aart Jan van Duren, ajvd@stedplan.nl In opdracht van: Gemeente Den Haag

De in dit document verstrekte informatie mag door anderen dan de gemeente Den Haag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2017.A.566 Referentie: 2017.A.566 DMDH2017 (eindrapport)

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING ..................................................................................................................7 SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN .....................................................................8 UITKOMSTEN RETAILMONITOR DEN HAAG 2017 DE RANGLIJST VOOR 2017 (BELEIDS)AANBEVELINGEN 1

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN ............................................ 24 1.1 RETAILMONITOR 2017 1.2 DEN HAAG IN VOGELVLUCHT 1.3 ONTWIKKELING WINKELSTRUCTUUR 2009-2013-2017 1.4 WAAR STAAN WE NU? 1.5 LANDELIJKE TRENDS: WAAR GAAN WE NAAR TOE?

BASISKWALITEIT HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR ...................................... 37 2.1 UITKOMSTEN RETAILMONITOR 2017 2.2 VRAAG (10%) 2.3 AANBOD (30%) 2.4 LOCATIE (20%) 2.5 FYSIEKE KWALITEIT (20%) 2.6 COMMERCIËLE KWALITEIT (20%)

ECONOMISCH FUNCTIONEREN HAAGSE HOOFDWINKELSTRUCTUUR ............ 51 3.1 UITKOMSTEN ECONOMISCH FUNCTIONEREN RETAILMONITOR 2017 3.2 LEEGSTAND (25%) 3.3 HUURPRIJZEN (FRISA MAKELAARS) (25%) 3.4 OMZET(ONTWIKKELING) (25%) 3.5 RETAIL RISK INDEX (25%)

BIJLAGE 1 LITERATUUR EN BRONNEN BIJLAGE 2 NIEUWE INDICATOREN BIJLAGE 3 ONDERDELEN SCHOUW BIJLAGE 4 VERGELIJKING BASISKWALITEIT 2013-2017 BIJLAGE 5 VERGELIJKING ECONOMISCH FUNCTIONEREN 2013-2017 BIJLAGE 6 KWALITEIT EN FUNCTIONEREN STADSDELEN BIJLAGE 7 SCORES 2013 NAAR TYPE WINKELGEBIED

INLEIDING

DE KRACHT VAN DE HAAGSE WINKELGEBIEDEN

Voor de vierde keer in successie – na 2006, 2009 en 2013 - is de Retailmonitor Den Haag 2017 opgesteld. De monitor is een belangrijk instrument in het Haagse detailhandelsbeleid. De uitkomsten van de monitor helpen bij het maken van heldere keuzes in de hoofdwinkelstructuur: waar wenst de gemeente wel winkels, waar niet, en waarin investeert en faciliteert de gemeente? Daarnaast dient de monitor als input voor het Actieprogramma Winkelstad, de gereedschapskist om Den Haag de beste winkelstad van Nederland te laten zijn.

RETAILMONITOR DEN HAAG 2017

In de loop van de jaren is de monitor in basis dezelfde gebleven. Alle Haagse winkelgebieden worden onderling vergeleken op een groot aantal aspecten op het gebied van a) Basiskwaliteit en b) Economisch Functioneren. Ten opzichte van 2013 is de monitor vernieuwd en zijn er 15 nieuwe indicatoren toegevoegd. Daardoor is de waarde van de monitor verbeterd, maar niet op alle fronten vergelijkbaar. In 2017 is ook de naam aangepast van Detailhandelsmonitor naar Retailmonitor. Niet-winkelfuncties (zoals horeca) krijgen een steeds belangrijkere rol in winkelgebieden en zijn daarom ook nadrukkelijker opgenomen in de monitor. In dit hoofdrapport worden de belangrijkste uitkomsten van de Retailmonitor Den Haag 2017 gepresenteerd. Naast het hoofdrapport zijn factsheets voor alle 68 winkelgebieden uit de Haagse Hoofdwinkelstructuur beschikbaar.

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

DE TIJDEN VERANDEREN

Er is sprake van een fundamentele transitie van de winkelmarkt. Wetmatigheden uit het verleden hebben geen waarde meer in het nu, laat staan in de toekomst. Technologische ontwikkelingen en de mate en snelheid waarin deze door ondernemingen en consumenten worden geadopteerd, veranderen het aanzien van de sector ingrijpend. Online winkelen door consumenten speelt daarin een belangrijke rol, maar dat is niet het enige dat de sector op zijn kop zet. Nieuwe aanbieders van buiten de winkelmarkt betreden de sector en grenzen tussen horeca, detailhandel en ambacht vervagen. Dit heeft ook gevolgen voor de fysieke winkels, en daarmee ook voor de ruimtelijke structuur van winkelgebieden. Het Koopstromenonderzoek 2016 heeft laten zien dat er een duidelijke, en steeds scherpere scheiding ontstaat tussen kansrijke en zwakke winkelcentra. Kansrijk zijn enerzijds de compacte boodschappencentra die dicht bij de woongebieden gesitueerd zijn en anderzijds de grootste centra die zich niet alleen onderscheiden in omvang en diversiteit van het aanbod, maar ook in sfeer en beleving. Kwetsbaar zijn de centra die tussen wal en schip vallen: ze zijn enerzijds te groot voor een efficiënte boodschappenfunctie en bieden anderzijds onvoldoende keuzemogelijkheden om als alternatief voor de hoofdcentra te kunnen fungeren.

Voor de stedelijke winkelstraten in de vooroorlogse delen van de grootste steden (waaronder Den Haag) is het beeld diffuus, en is het perspectief mede afhankelijk van omvang, functie en situering van de straat. Ook in conjuncturele zin is er sinds 2013 veel veranderd In Nederland. De tijden van laagconjunctuur en dalende detailhandelsbestedingen lijken definitief achter ons te liggen. De economie en huizenmarkt trekken krachtig aan en de consument laat het geld weer rollen. In het eerste half jaar van 2017 namen de detailhandelsbestedingen met ruim 4% toe ten opzichte van het eerste half jaar in 2016. Over heel 2016 was de omzet al met 2,4% gestegen. Echter, lang niet overal kan de vlag uit. Er ontstaat niet alleen een steeds scherpere tweedeling tussen succesvolle en minder succesvolle winkelgebieden. Deze tweedeling is vaak ook te vinden binnen winkelgebieden: de centrale delen winnen aan kracht als hart van het winkelgebied, de randen transformeren naar andere (publieks)functies of worden experimenteerzones, voor startende ondernemers. Demografische veranderingen, wijzigend koopgedrag en consumentenvoorkeuren, en bovenal de opkomst van nieuwe media en technologieën versnellen de tweedeling tussen winnaars en verliezers.

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

Deze ontwikkelingen vragen van de gemeente scherpe keuzes en een strakke ruimtelijke regie. Welke winkelgebieden hebben een gezond toekomstperspectief, welke niet? Wat maakt een winkelgebied vitaal? Hoe kan de gemeente daarop sturen? In welke winkelgebieden faciliteert en investeert de gemeente (vooral), in welke juist niet (of minder)? In dit hoofdstuk worden de belangrijkste uitkomsten van de Retailmonitor 2017 samengevat. Tevens worden aanbevelingen geformuleerd, die als antwoord kunnen fungeren op de bovenstaande vragen.

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN •

•

Den Haag beschikt anno 2017 over ongeveer 630.000 m² winkelvloeroppervlakte (wvo) aan detailhandel in gebruik (dus exclusief leegstand), verdeeld over een kleine 3.100 winkels. Zo’n twee derde behoort tot de Haagse Hoofdwinkelstructuur (HWS). Het winkelareaal in gebruik binnen de HWS is sinds 2013 min of meer gelijk gebleven. Tegenover een majeure toevoeging in de Haagse binnenstad met ruim 10.000 m² wvo staat een terugloop elders door oplopende leegstand en transformatie van detailhandel naar niet-detailhandel. Den Haag kent - gerelateerd aan het aantal inwoners en in vergelijking met andere grote steden - een relatief grote binnenstad, veel wijkwinkelcentra en veel stedelijke winkelstraten. Buurtwinkelcentra en stadsdeelcentra zijn er juist weinig, net als solitaire supermarkten. De detailhandel is goed voor 23.700 banen (2016). Circa een vijfde daarvan bevindt zich in het kernwinkelgebied in de binnenstad van Den Haag (kleine 4.400 detailhandelsbanen). Overigens zijn er in de Haagse winkelgebieden ook veel bedrijven gevestigd die niet tot de detailhandel horen, zeker in de Binnenstad. Daar komen naast de circa 4.400 banen in de detailhandel ook nog eens meer dan 11.000 banen voor in de overige, verwante sectoren.1 Het draagvlak voor winkels is groot en ook nog eens fors groeiende.

Den Haag passeerde in 2012 al de magische grens van 500.000 inwoners en telt nu ruim 525.000 inwoners. De verwachting is dat voor 2022 de grens van 550.000 inwoners wordt overschreden, een groei van meer dan 10% in amper 10 jaar tijd. Net als in de andere grote steden is de bevolking in Den Haag nog relatief jong, weinig vergrijsd, internationaal (bijna de helft van de inwoners is van buitenlandse afkomst) en vaak onderdeel van een eenpersoonshuishouden (ook bijna de helft). Tot de 525.000 inwoners behoren naar schatting 60.000 expats, die zorgen voor een aanzienlijk extra bestedingspotentieel. Daarnaast zijn er talrijke regioconsumenten, forenzen, (zakelijke) toeristen en dagjesmensen die de stad bezoeken.

1 Bron: Gemeente Den Haag (2016) Werkgelegenheidsmonitor 2016

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

UITKOMSTEN RETAILMONITOR DEN HAAG 2017 Net als in 2013 omvat ook in 2017 de Haagse Hoofdwinkelstructuur 68 winkelgebieden. De monitor geeft de huidige positie weer van deze winkelgebieden, evenals de ontwikkeling sinds de vorige editie. In de monitor is elk winkelgebied op 55 criteria beoordeeld en is een onderscheid gemaakt naar twee indices: Basiskwaliteit en Economisch functioneren. Beide indices zijn ook in de vorige versie opgenomen, zodat een vergelijking mogelijk is.

BASISKWALITEIT GELIJK GEBELEVEN; STIJGENDE LIJN WORDT INGEZET •

•

In vergelijking met 2013 is de Basiskwaliteit gelijk gebleven. 2 De naweeën van de crisis lijken hiervoor de oorzaak. Voor een deel zijn investeringen in winkelgebieden uitgesteld of afgesteld. Toch zijn er ook grote investeringen gedaan: zo zijn de afgelopen jaren in en rondom de Grote Marktstraat, De Passage, Amadeus (Primark), De Markies en Sijthoff City opgeleverd. Buiten de binnenstad zijn er winkels bij station Hollands Spoor gerealiseerd en is winkelcentrum Waldeck (Loosduinen) herontwikkeld. Er staan bovendien nog een aantal (her)ontwikkelingen op stapel zoals van de Megastores, van het Willem Royaardsplein (Duinzigt) en van het nog relatief nieuwe New Babylon. De stijgende lijn is daarmee ingezet. De Basiskwaliteit verschilt per winkelgebied, van een index van 73 tot 125 (Den Haag = 100), dus ongeveer plus of min 25%. Tussen de typen winkelgebieden zijn de bandbreedtes kleiner, plus of min 3%. De Haagse Binnenstad en de groep Overig (met onder andere de grootschalige concentratie Megastores) scoren het hoogst. De Binnenstad scoort hoog op vraag (groot potentieel) en aanbod (groot en divers). De Binnenstad scoort ook op fysieke kwaliteit bovengemiddeld. De groep Overig scoort met name goed op locatie en fysieke kwaliteit.

ECONOMISCH FUNCTIONEREN: LICHT HERSTEL, MAAR NIET OVERAL •

•

Het Economisch functioneren is nagenoeg terug op het niveau van de monitor uit 2009, toen de crisis net was uitgebroken, maar dat nog niet in de cijfers terug was te zien. Het Economisch functioneren verschilt per winkelgebied, van een index van 61 tot 138 (Den Haag = 100), dus plus (bijna) 40% en min 40%. Tussen de typen winkelgebieden zijn de bandbreedtes kleiner, plus 3% en min 6%. De kleine en grote wijkwinkelcentra scoren het hoogst. Waar tussen 2005 en 2013 de leegstand in de Hoofdwinkelstructuur nog flink was gestegen, ligt het percentage anno 2017 met 13,5% (9,4%) 3 nagenoeg gelijk aan het niveau van 2013. Nog meer dan voorheen

2 Op basis van vergelijking dezelfde indicatoren 2013-2017 3 ongecorrigeerde leegstand en gecorrigeerde leegstand. Zie ook het kader ‘leegstand nader verklaard’ in paragraaf 3.2

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

•

concentreert de leegstand zich in een beperkt aantal gebieden, te weten: de Megastores, Leyweg, New Babylon. Deze drie winkelcentra nemen circa 60% van de leegstaande meters in de Hoofdwinkelstructuur voor hun rekening. Exclusief Megastores, Leyweg en New Babylon ligt de leegstand op 7,1% (4,9%). Over de gehele linie zijn de huurprijzen licht gestegen sinds 2013, met ca. 0,14%. Er zijn echter meer dalers (19 winkelgebieden) dan stijgers (10 winkelgebieden). Tot de stijgers behoren A1-winkelstraten in het centrum als Hoogstraat/Noordeinde, De Passage en Spuistraat/Vlamingstraat en topwinkelgebieden als De Savornin Lohmanplein (Loosduinen) en Frederik Hendriklaan (Scheveningen). Opvallende stijgers zijn ’t Hoge Veen (Leidschenveen-Ypenburg) en Waldeck (Loosduinen). Niet alleen tussen winkelgebieden, maar ook binnen winkelgebieden nemen de huurverschillen toe. De bandbreedtes in huur tussen de goede en slechte delen van een winkelgebied worden steeds groter. Winkelgebieden met grote verzorgingsgebieden scoren hoog op de indicator omzet. Door hun grote en diverse aanbod zijn zij in staat een groot deel van hun omzet van buiten de wijk te halen. Nieuw in de monitor 2017 is de Retail Risk Index. De Retail Risk Index brengt het risicoprofiel c.q. toekomstige “overlevingskans” van winkels en winkelgebieden in Nederland in kaart.

Dit gebeurt aan de hand van vier indicatoren: branche, pand, straat en vraag-aanbod. De Haagse Hoofdwinkelstructuur kent ten opzichte van het landelijk gemiddelde a) iets minder panden met een (zeer) klein risico (4%-punt) en b) meer panden met een zeer hoog risico (2%-punt).. De verschillen tussen en binnen winkelgebieden zijn interessanter. De Megastores en stadsdeelcentrum Leyweg zijn de winkelgebieden met het hoogste risicoprofiel, met 51% en 38% van de panden. In de Binnenstad is er veel variatie. Risicovol zijn bijvoorbeeld Haagsche Bluf (71%), Schoolstraat (34%) en Hofkwartier (31%). Een aantal gebieden scoort beter dan landelijk gemiddeld: Turfmarkt (13%), Grote Marktstraat (18%), Chinatown en De Passage (beide 20%). De wijkwinkelcentra (groot en klein) presteren over de gehele linie het best, alhoewel ook hier de verschillen groot zijn, variërend van 0% (Neherkade/Laakweg) tot 47% (Koningstraat) met een hoog risicoprofiel.

RELATIE BASISKWALITEIT EN ECONOMISCH FUNCTIONEREN

De eindscores voor Basiskwaliteit en Economisch functioneren zijn voor alle winkelgebieden per type winkelgebied overzichtelijk weergegeven in een bollendiagram. Op de X-as wordt de score voor Basiskwaliteit weergegeven en op de Y-as de score voor Economisch functioneren4. De winkelgebieden rechtsboven in het diagram presteren beter op beide aspecten dan de winkelgebieden linksonder. De omvang van de bol correspondeert met de omvang van het

4 Z-scores op basis van index (Den Haag HWS = 100)

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

winkelgebied. In bijlage 6 zijn ook de bollendiagrammen voor 2013 naar type winkelgebied en voor 2017 de winkelgebieden naar stadsdeel opgenomen. Op basis hiervan zijn de volgende conclusies te trekken: • Er is een positieve relatie tussen de score op Basiskwaliteit en Economisch Functioneren. • Dit verband is voor wijkwinkelcentra het sterkst (bij grote wijkwinkelcentra nog iets meer dan bij kleine wijkwinkelcentra) en voor de groep overige winkelgebieden juist klein. Bij Stedelijke winkelstraten en de Binnenstad is de samenhang tussen de beide scores even sterk. • Stedelijke winkelstraten scoren als type winkelgebied het minst uitgesproken negatief of positief t.o.v. het gemiddelde van de HWS. Het zwaartepunt ligt wel iets meer aan de negatieve kant dan aan de positieve kant. • In de Binnenstad scoren de winkelgebieden in het hart van het centrum beter dan de aanloopstraten. • In de wijkwinkelcentra hangt de score op Basiskwaliteit en Economisch functioneren in een groot deel van de gevallen samen met de grootte (oppervlakte) van het winkelaanbod: − Bij de grote wijkwinkelcentra scoren de drie winkelcentra groter dan 3.500 m² wvo fors beter dan de winkelgebieden kleiner dan 3.500 m² wvo. Het stadsdeelcentrum Leyweg vormt hier een uitzondering.

− De kleine wijkwinkelcentra groter dan 2.500 m² wvo scoren over het algemeen positief op zowel Basiskwaliteit als Economisch functioneren. Uitzondering zijn de Dr. Lelykade, Hildo Kroplaan en Goudsbloemlaan die op Basiskwaliteit iets ondergemiddeld scoren (maar wel bovengemiddeld op Economisch functioneren). Winkelcentra kleiner dan 2.500 m² wvo scoren over het algemeen ondergemiddeld op zowel Basiskwaliteit als Economisch functioneren. De Aert van der Goesstraat, Bankastraat en Kraayenstein vormen een uitzondering en scoren wel positief op Economisch functioneren.

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

FIGUUR 1 KWALITEIT EN FUNCTIONEREN BINNENSTAD (DEN HAAG HWS = 100)

FIGUUR 2 KWALITEIT EN FUNCTIONEREN STEDELIJKE WINKELSTRAAT (DEN HAAG HWS = 100)

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

FIGUUR 3 KWALITEIT EN FUNCTIONEREN WIJKWINKELCENTRA GROOT (DEN HAAG HWS = 100)

FIGUUR 4 KWALITEIT EN FUNCTIONEREN WIJKWINKELCENTRA KLEIN (DEN HAAG HWS = 100)

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

FIGUUR 5 KWALITEIT EN FUNCTIONEREN OVERIGE WINKELGEBIEDEN (DEN HAAG HWS = 100)

DE RANGLIJST VOOR 2017 Er zijn grote verschillen tussen winkelgebieden en die worden ook steeds groter; de succesvolle gebieden doen het steeds beter en de zwakke winkelgebieden worden nog zwakker. Er tekent zich een voorhoede af van winkelgebieden die consequent (in 2006, 2009, 2013 en 2017) hoog eindigen op de ranglijsten. De afstand in huurniveaus, leegstand en kwaliteit tussen de sterke en zwakke winkelgebieden (en delen daarvan) neemt jaar in jaar uit toe. Ter illustratie: zes winkelgebieden in de binnenstad van Den Haag staan in de top 20, negen bivakkeren in de lagere regionen (tussen 50 en 68). Bij de toppers blijven de huren op peil, beperkt de leegstand zich tot frictieleegstand en is de interesse van (inter)nationale retailers groot. In de lagere regionen is het precies omgekeerd. Niet alleen tussen winkelgebieden, maar ook binnen winkelgebieden, worden de verschillen groter. Gedifferentieerd naar type winkelgebied (binnenstad, stedelijke winkelstraat en de grote en kleine wijkwinkelcentra) zijn dit de toppers in de Retailmonitor 2017.

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

BINNENSTAD

STEDELIJKE WINKELSTRAAT

WIJKWINKELCENTRA GROOT

WIJKWINKELCENTRA KLEIN

De Passage

Frederik Hendriklaan

Lohmanplein

't Hoge Veen

Grote Marktstraat

Weimarstraat

Waldeck

De Stede

Hoogstraat/Noordeinde

Theresiastraat

Mariahoeve

Hoge Veld

De Savornin

TABEL 1 TOP 3 PER TYPE WINKELGEBIED

Van de top 3 in de binnenstad behoorden alle ook in 2013 tot de top 10. Voor de grote wijkwinkelcentra gold dat voor twee winkelgebieden (Mariahoeve, toen op plaats 16, uitgezonderd). Voor de stedelijke winkelstraten gold dat alleen voor de Frederik Hendriklaan. Hier is Weimarstraat (toen op plaats 48) een sterke stijger. Voor de kleine wijkwinkelcentra geldt dat alle drie ook in 2013 als subtopper te boek stond (plaats 11 t/m 24). SAMENVATTING CONCLUSIES UITKOMSTEN RETAILMONITOR De Basiskwaliteit is gelijk gebleven ten opzichte van 2013, het Economisch functioneren is een fractie gestegen. De naweeën van de economische crisis zijn nog steeds zichtbaar. Voor een deel zijn investeringen een lange tijd uitgesteld of afgesteld. De komende tijd wordt er nog een aantal projecten (weer) opgepakt. Er ontstaat een steeds scherpere tweedeling tussen succesvolle en minder succesvolle winkelgebieden. Deze tweedeling is vaak ook te vinden binnen winkelgebieden: de centrale delen winnen aan kracht als hart van het winkelgebied, de randen transformeren naar andere (publieks)functies of worden experimenteerzones, voor startende ondernemers. De verschillen tussen de vijf typen winkelgebieden zijn veel minder groot. Binnen de grote en kleine wijkwinkelcentra is er een positief verband tussen omvang van het winkelgebied en de score op Basiskwaliteit en Economisch functioneren.

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

(BELEIDS)AANBEVELINGEN In deze paragraaf formuleren wij aanbevelingen op basis van de uitkomsten van de Retailmonitor 2017. Hierbij maken wij onderscheid tussen: • zaken waar de gemeente al mee bezig is, en die in onze ogen gecontinueerd kunnen worden; • zaken die de gemeente in onze ogen zou moeten heroverwegen; • zaken waar de gemeente meer aandacht aan zou moeten besteden. RESTRICTIEF BELEID TEN AANZIEN VAN REGULIERE DETAILHANDEL BUITEN HWS VOORTZETTEN

De gemeente voert al jaren een restrictief beleid ten aanzien van reguliere detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur. Dit werpt zijn vruchten af. Zo kent Den Haag verhoudingsgewijs weinig solitaire supermarkten. We adviseren deze lijn door te zetten en waar mogelijk de bestaande detailhandel buiten de Hoofdwinkelstructuur af te bouwen. Daartoe heeft de gemeente het ruimtelijk ordeningsbeleid ter beschikking, en dan in het bijzonder de bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan is als instrument inzetbaar voor: • Het terugdringen van de plancapaciteit door goedkeuring te onthouden aan nieuwe, ongewenste plannen buiten de Hoofwinkelstructuur. • Bestemmingsverruiming. Daarmee treedt geleidelijke verkleuring op naar andere functies als dienstverlening, bedrijvigheid en wonen. Het instrument van bestemmingsverruiming kan ook worden ingezet voor de kwetsbare delen in de Hoofdwinkelstructuur. Zo neemt de verhuurbaarheid toe, neemt de leegstand af en ontstaat er meer dynamiek. • Het terugdringen van planologische capaciteit; het wegbestemmen van detailhandel op plekken waar detailhandel ongewenst is en het pand nu al geruime tijd een andere invulling dan detailhandel heeft. • Stimuleren van clustering detailhandel en aanverwante functies in de Hoofwinkelstructuur.

Wel adviseren wij de gemeente om voor perifere detailhandel (bouwmarkten, tuincentra en woonwinkels) waar mogelijk ook naar concentratie te streven, en voor deze categorie zones/gebieden aan te wijzen die deel (gaan) uitmaken van de Haagse Hoofdwinkelstructuur. Nu is alleen de Megastores (waar perifere detailhandel een van de functies is) onderdeel van de Hoofdwinkelstructuur. Het mogelijk maken van concentratie van perifere detailhandel kan een belangrijke bijdrage leveren aan het gemeentelijk streven naar vermindering van de verspreide bewinkeling in Den Haag.

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

HANTEER BIJ VOLGENDE MONITOR MEER FLEXIBILITEIT IN DE DEFINITIE EN BEGRENZING VAN WINKELGEBIEDEN…

In de definitie van een winkelgebied sluit de gemeente Den Haag nauw aan bij de definitie die Locatus hanteert; de ondergrens die de gemeente Den Haag hanteert ligt dicht bij de ondergrens van Locatus voor het herkennen van een gebied als winkelgebied. Dit heeft als consequentie dat alle gebieden die Den Haag als winkelgebied onderscheid, automatisch tot de Hoofdwinkelstructuur behoren. Dit heeft op zijn beurt als gevolg dat de gemeente ook al zijn beleidsinspanningen over 68 winkelgebieden moet verdelen. Gelet op de razendsnelle ontwikkelingen in de winkelmarkt verdient het overdenking om binnen de herkende winkelgebieden een nadere prioritering of selectie aan te brengen: behoren alle 68 winkelgebieden ook in 2025 nog daadwerkelijk tot de Hoofdwinkelstructuur? Een nadere prioritering of selectie zal onmiskenbaar leiden tot een grofmaziger hoofdstructuur, die echter ook meer robuust is, en ook kansen biedt voor meer gerichte gemeentelijke inspanningen. Inherent aan deze kwestie is de begrenzing van de winkelgebieden. De begrenzing van een winkelgebied wordt mede beïnvloed door de marktomstandigheden. In de monitor van 2013 zijn voor het eerst rek- en krimpgebieden aangewezen: gebieden aan de randen of uiteinden van (veelal) stedelijke winkelstraten die niet langer worden benaderd als winkelgebied.

Hier geldt een brede bestemming, met in tijden van voorspoed vestigingsmogelijkheden voor winkels, en in tijden van tegenspoed ruimte voor andere bedrijvigheid en (geaccepteerde) leegstand. In 2013 zijn deze zones bij zes winkelgebieden onderscheiden. In twee daarvan (Keizerstraat en Paul Krugerlaan) zijn substantiële delen van deze gebieden in de monitor van 2017 weer onderdeel van de Hoofdwinkelstructuur, omdat de marktontwikkelingen deze gebieden weer toekomstperspectief gaf. Ofschoon er in 2017 geen aanleiding was rek- en krimpgebieden te onderscheiden, is het gelet op het voorgaande redenering verstandig om bij de definitie en begrenzing van een winkelgebied voldoende flexibiliteit te blijven betrachten. In het beleid kunnen winkelgebieden dan meebewegen met de marktomstandigheden.

CONTINUERING VAN DE GERICHTE AANPAK VAN WINKELGEBIEDEN, MET VERSTERKTE FOCUS OP DE STEDELIJKE WINKELSTRATEN

Uit onderzoek blijkt dat consumenten langer verblijven in winkelgebieden c.q. er vaker komen als het winkelaanbod verbetert, de leegstand vermindert en de sfeer en gezelligheid in een winkelgebied verbetert. Een nadere data-analyse van het Koopstromenonderzoek Randstad 2016 bevestigt dit beeld. Consumenten hechten aan ‘winkelaanbod’ en ‘sfeer en uitstraling’ het hoogste belang. Ook ‘netheid (schoonmaak/onderhoud)’ kent een bovengemiddeld belang. We adviseren de gemeente Den Haag dan ook om gericht hierop in te (blijven) zetten. Daarbij dient enerzijds de aandacht te worden gericht op de parels (gebieden waar kansen

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

liggen, en die in hoge mate bijdragen aan de ambitie van Den Haag als beste winkelstad) en anderzijds aan winkelgebieden die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. Met deze laatste categorie doelen we op winkelgebieden, die weliswaar perspectiefrijk zijn, maar die extra aandacht nodig hebben om zich een parel te kunnen noemen. Hiertoe behoren vaak de niet-planmatig ontwikkelde, langgerekte, stedelijke winkelstraten met hun eigen identiteit. Enerzijds worstelen ze met hun functie, omdat ze niet uitblinken in functionaliteit (parkeren is vaak een knelpunt!) of beleving (battlefield van weggebruikers). Anderzijds is er sprake van versnipperd eigendom, wat een integrale aanpak bemoeilijkt. Zeker de langgerekte stedelijke winkelstraten kunnen een steun in de rug goed gebruiken. Met die steun profiteert niet alleen de straat, maar ook het (woon)gebied waar de straat onlosmakelijk onderdeel van uitmaakt. Daarmee dragen ze indirect bij aan de ambitie van den Haag als beste winkelstad. Verbetering van het (winkel)aanbod, de aanpak van leegstand en de sfeer zijn allemaal aspecten waar eigenaren, ondernemers en gemeente invloed op hebben. Gezien het belang van deze aspecten is hier in deze versie van de Retailmonitor meer aandacht aan besteed. In lijn met het voorgaande dienen deze aspecten ook in het detailhandelsbeleid sterk(er) verankerd te worden. Concreet: 1.

Verbetering van het aanbod, primair winkels, secundair het aanbod aan andere functies als vrije tijd, cultuur en horeca. 2. Het oplossen van de (winkel)leegstand met alle mogelijke middelen. 3. Verbetering van de fysieke kwaliteit, in het bijzonder: a. Gevelkwaliteit b. Objecten & elementen c. Groen & blauw d. Verlichting Ad 1. Verbetering (winkel)aanbod -> kleur bekennen Elk winkelgebied zou een heldere visie, positionering en brancheringsplan moeten hebben. Leefstijlanalyses kunnen hierbij helpen. Hoe sluit het (winkel)aanbod optimaal aan bij het profiel van het verzorgingsgebied en de bezoeker? Met een scherpe profilering kunnen gericht de juiste retailers worden aangetrokken. Niet alleen van de (inter)nationaal bekende winkelketens, maar ook local heroes, startende zelfstandige ondernemers en tijdelijke concepten (pop-up stores). Zo wordt ook leegstand voorkomen en opgelost (zie Ad 2.).

Vitale winkelstructuur Het aanwijzen van een Hoofdwinkelstructuur helpt om een krachtige(re), robuuste winkelstructuur te creëren. Er is echter meer nodig dan dat. Essentieel is samenwerking binnen en tussen winkelgebieden. Het versterken van een winkelgebied vraagt een vereende krachtsinspanning van eigenaren, ondernemers én de

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

gemeente op alle fronten: Functie- en Branchemix, Look & Feel (fysieke domein) en Communicatie & Marketing.

Een sleutelrol is hierbij weggelegd voor het Haags Retailpunt, de serviceorganisatie voor (collectieve) retailers, vastgoedontwikkelaars, investeerders en professionals uit de ICT- en onderwijssector. Het Haags Retailpunt kan winkelgebieden uitdagen en ondersteunen met hun profilering en professionalisering, als ook gerichte acquisitie van ondernemers. Ad 2. Oplossen (winkel)leegstand met alle mogelijke middelen Er is een sterke correlatie tussen ‘leegstand’ (vooral het percentage verkooppunten dat leeg staat), het oordeel van de consument (‘rapportcijfer’) en de vloerproductiviteit (omzet per vierkante meter). Hoe hoger de leegstand, hoe lager het rapportcijfer en de vloerproductiviteit. Specifiek voor Den Haag speelt het volgende: • De verantwoordelijkheid voor het oplossen van leegstand ligt primair bij de (winkel)vastgoedeigenaren. Immers, zij hebben er het meest direct belang bij als een winkel verhuurd is en huurpenningen ontvangen. De gemeente c.q. het Haags Retailpunt kan evenwel behulpzaam zijn met het bijeen brengen van vragers en aanbieders van winkelruimte, mede via het inmiddels ingerichte speciaal platform Steenworp.nl en de projectmanager Internationale Winkelstad. • Een viertal gebieden verdienen speciale aandacht van alle betrokken bij de aanpak van winkelleegstand, te weten: de Megastores, Leyweg, New Babylon en Haagsche Bluf.

In deze vier gebieden concentreert de (winkel)leegstand zich namelijk. • Bestemmingsverruiming zorgt voor een grotere verhuurbaarheid en dus minder leegstand. • Tot slot: de leegstaande panden zijn gemiddeld klein, nog geen 175 m² wvo. Dit zijn niet de meest courante panden. Maar kleinere panden bieden wel kansen voor succesvolle ondernemers om uit te breiden met een buurpand en starters (veelal zelfstandige ondernemers) en pop-up winkels die met minder metrage toe kunnen/willen. Daarmee worden twee vliegen in een

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

klap geslagen: de leegstand vermindert en de variëteit van het winkelbestand wordt vergroot. Ad 3. Verbeteren fysieke kwaliteit De fysieke kwaliteit van winkelgebieden draagt in hoge mate bij aan de sfeer en daarmee de bezoekduur en -frequentie. In deze versie van de Retailmonitor zijn een aantal aspecten nieuw toegevoegd en beoordeeld met een nieuwe methode, de vignettenmethode. Gemiddeld gezien scoort de Haagse Hoofdwinkelstructuur net geen voldoende (1,9 op de schaal van 1 (matig) tot 3 (goed) op Fysieke kwaliteit). Er valt dus nog veel te winnen, in het bijzonder op: • Gevelkwaliteit. Eigenaren kunnen samen afspraken maken over gevelonderhoud en –renovatie. Daarmee kan meer kwaliteit en uniformiteit worden bereikt, tegen lagere kosten (als collectief aanbesteden). De gemeente kan ondersteunen met investeringen in de openbare ruimte (zie volgende punten), zodat een aantrekkelijk geheel ontstaat. • Objecten & elementen. Nu hebben elementen als klapborden en uitstallingen vaak de overhand in de openbare ruimte. Deze zorgen voor een onrustig en versnipperd beeld. Met een meer ingetogen uitstallingsbeleid (én handhaving) en meer positieve objecten zoals zitgelegenheden en kunst verbetert de verblijfswaarde. • Groen & blauw. Dit geldt ook voor groenelementen. In veel winkelgebieden is weinig groen aanwezig of valt het nauwelijks op.

Meer groen (bijvoorbeeld plantenbakken) en grotere gebaren is aan te bevelen. Ook verticaal groen biedt mogelijkheden. • Verlichting. Veel armaturen zijn louter functioneel van aard. Door armaturen als sfeerverhogend te zien, dragen ze bij aan de beleving van het winkelgebied. Bij voorkeur lopen de gemeentelijk investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte gelijk op met de benodigde investeringen in de technische infrastructuur (elektriciteit, waterleiding, riolering) van deze straten.

BLIJVENDE EN CONTINUE FOCUS OP INNOVATIE

Vooral de grotere winkelgebieden die goed georganiseerd zijn (BIZ en/of een enkele eigenaar) doen veel aan collectieve (online) marketing van het winkelgebied: met een e-mail nieuwsbrief, een actieve website en social media. Het lijkt evident dat nieuwe technieken en media het consumentengedrag en het winkellandschap definitief veranderen. Dit vereist dat winkeliers, eigenaren en gemeente met hun tijd meegaan, zowel als individu als collectief. Met Smart Shopping loopt Den Haag voorop in deze ontwikkeling. Den Haag gaat als winkelstad het gebruik van technologie volledig omarmen, als middel om maximaal in de behoeften van de consument van vandaag en morgen te voorzien.

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

Het Smart Shopping-programma omvat twaalf pijlers die zijn opgesteld in samenwerking met lokale en nationale partijen die hier graag een bijdrage aan willen leveren. De realisatie ervan kan niet door de gemeente alleen gerealiseerd worden en is gebaat bij intensieve samenwerking met en participatie van betrokken partijen. De gemeente c.q. het Haags Retailpunt kan nog meer dan nu als expertisecentrum fungeren door het delen van data, nieuwe toepassingen en “best practices”. Initiatieven hiertoe lopen.

TOT SLOT: SAMEN INVESTEREN LOONT

Winkelgebieden zijn erbij gebaat als eigenaren en ondernemers zich organiseren. Investeringen komen dan gemakkelijker van de grond. Ze zijn dan een volwaardig gesprekspartner voor de gemeente. In Den Haag zijn er 23 winkelgebieden met één eigenaar, waarvan er in twintig ook een winkeliersvereniging actief is. Daarnaast zijn er twintig BIZ-gebieden (bedrijfsinvesteringszones), waar ondernemers en/of eigenaren zich hebben verenigd. Het blijkt dat een vergaande vorm van samenwerking tussen ondernemers, eigena(a)r(en) en gemeente leidt tot: • meer investeringen; • een hogere plek op de ranglijst; en • een actievere houding ten aanzien van collectieve marketing op internet (met meer contactmogelijkheden en meer actueel nieuws) en social media. De gemeente c.q. het Haags Retailpunt kan samenwerking stimuleren door bijvoorbeeld: • te helpen met het verhogen van de organisatiegraad; • vaste aanspreekpunten en vaste overlegmomenten te organiseren; en • pas zelf te investeren als ook ondernemers en eigenaren zich organiseren en investeren in hun winkelgebied. SAMENVATTING (BELEIDS)AANBEVELINGEN 1. Inzet RO-instrumenten (bestemmingsplan) a.

Bestemmingsverruiming buiten Hoofdwinkelstructuur en kwetsbare delen in de Hoofdwinkelstructuur.

Het wegbestemmen van detailhandel op plekken waar detailhandel ongewenst en het pand nu al geruime tijd een andere invulling dan detailhandel heeft.

Stimuleren van clustering detailhandel en aanverwante functies in de Hoofwinkelstructuur.

SAMENVATTING EN AANBEVELINGEN

detailhandel kan een belangrijke bijdrage leveren aan het gemeentelijk streven naar vermindering van de verspreide bewinkeling in Den Haag.

2. Gerichte aanpak winkelgebieden a.

Het opstellen van een heldere visie, positionering en brancheringsplan per winkelgebied, met daarbij prioriteit voor de parels en de winkelgebieden die een steuntje in de rug kunnen gebruiken. De parels zijn de winkelgebieden die lokaal of nationaal onderscheidend zijn en daarmee in belangrijke mate bijdragen aan de doelstelling Den Haag Beste Winkelstad. De winkelgebieden die een steuntje in de rug kunnen gebruiken zijn vaak de niet-planmatig ontwikkelde, langgerekte, stedelijke winkelstraten met hun eigen identiteit. Enerzijds worstelen ze met hun functie, omdat ze niet uitblinken in functionaliteit (parkeren is vaak een knelpunt!) of beleving (battlefield van weggebruikers). Anderzijds is er sprake van versnipperd eigendom, wat een integrale aanpak bemoeilijkt. Zeker de langgerekte stedelijke winkelstraten kunnen een steun in de rug goed gebruiken. Met die steun profiteert niet alleen de straat, maar ook het (woon)gebied waar de straat onlosmakelijk onderdeel van uitmaakt. Daarmee dragen ze indirect bij aan de ambitie van den Haag als beste winkelstad.

Gerichte en actieve acquisitie van ondernemers, niet alleen (winkel)ketens. Daarnaast juist ook succesvolle ondernemers helpen om uit te breiden, starters om te starten en ook ruimte bieden voor tijdelijke invullingen.

Speciale aandacht voor aanpak van winkelleegstand in de Megastores, Leyweg, New Babylon en Haagsche Bluf.

Investeren in de Fysieke kwaliteit van de organisch gegroeide winkelgebieden (waaronder de stedelijke winkelstraten), in het bijzonder: Gevelkwaliteit (gevelonderhoud- en renovatie), Objecten & elementen (uitstallingen minder uitbundig, banken en kunstwerken juist meer), Groen & blauw (vooral groen) en Verlichting (armaturen). Bij voorkeur loopt deze investering gelijk op met de benodigde investeringen in de technische infrastructuur (elektriciteit, waterleiding, riolering) van deze straten.

Stimuleren mengvormen van detailhandel met horeca (de bakker met zitgelegenheid) en winkelondersteunende daghoreca met zitgelegenheid buiten (terras of zitje voor de deur) binnen de Hoofdwinkelstructuur.

3. Innovatie f. Blijven delen van data, nieuwe toepassingen en “best pratices”. Initiatieven daartoe lopen en zijn in ontwikkeling.

4. Samen investeren g.

Blijven helpen met het verhogen van de organisatiegraad.

Vaste aanspreekpunten en vaste overlegmomenten organiseren.

Samen investeren: ondernemers, eigenaren en gemeente.

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN

Den Haag beschikt anno 2017 over ongeveer 630.000 m² winkelvloeroppervlakte (wvo) aan detailhandel in gebruik, verdeeld over ruim 3.100 winkels. Ongeveer twee-derde (zowel in vestigingen als in oppervlakte) behoort tot de Haagse Hoofdwinkelstructuur (HWS). Ten opzichte van 2013 is er sprake van een lichte stijging in termen van oppervlakte (+2%), maar van een daling als het gaat om het aantal in gebruik zijnde vestigingen (-5%). Tegenover de groei van het winkelvloeroppervlakte stond ook in alle opzichten een groei van het draagvlak.

1.1 RETAILMONITOR 2017 De centrale doelstelling van de Retailmonitor is inzicht geven in de stand van zaken in de Haagse winkelgebieden. Hierbij worden alle winkelgebieden uit de hoofdwinkelstructuur op diverse aspecten beoordeeld. Onder het motto ‘meten is weten’ is eind 2006 voor het eerst een detailhandelsmonitor uitgevoerd. In 2009 en 2013 vond een één en tweemeting plaats. In 2017 is de naam aangepast van Detailhandelsmonitor naar Retailmonitor. Niet-winkelfuncties (zoals horeca) krijgen een steeds belangrijkere rol in winkelgebieden en zijn daarom ook nadrukkelijker opgenomen in de monitor. In de loop van de jaren is de monitor in basis dezelfde gebleven. Alle Haagse winkelgebieden worden onderling vergeleken op een groot aantal aspecten op het gebied van a) Basiskwaliteit en b) Economisch Functioneren. Ten opzichte van 2013 is de monitor vernieuwd en zijn er 15 nieuwe indicatoren toegevoegd. Daardoor is de waarde van de monitor verbeterd, maar niet op alle fronten vergelijkbaar. De monitor bestaat uit twee onderdelen: • Het voorliggende analyserapport, waarin de resultaten van de meting van 2017 en de ontwikkelingen in de winkelstructuur in de periode 2013 tot 2017 worden beschreven. De beschrijving en de analyse vinden plaats op verschillende schaalniveaus; voor de stad als geheel en de verschillende typen winkelgebieden.

• Factsheets voor alle 68 winkelgebieden uit de Haagse Hoofdwinkelstructuur met daarin per winkelgebied een duidelijk overzicht van: − Ligging en positie in het stadsdeel, een plattegrond en foto van het winkelgebied; − De belangrijkste kenmerken van het winkelcentrum; − De resultaten van meting van 2017 en waar mogelijk de vergelijking met de voorgaande metingen (2013 en 2009). De resultaten zijn zoveel mogelijk in

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN

perspectief geplaatst door te benchmarken met vergelijkbare typen winkelcentra en de stad. Definities hoofdwinkelstructuur en winkelgebieden Tot de Haagse hoofdwinkelstructuur behoren alleen duidelijk herkenbare concentraties van winkels, waarbij het winkelgebied in kwestie ofwel minimaal een buurtverzorgende functie heeft ofwel een herkenbaar thema heeft. Hieruit volgt de volgende definitie van de hoofdwinkelstructuur:

‘Een ruimtelijk netwerk van winkelconcentraties in Den Haag dat voor de consument (bewoners, werknemers en bezoekers/toeristen) zo fijnmazig als mogelijk is, maar voor ondernemingen grofmazig genoeg is om rendabel te kunnen functioneren’. Alle winkelgebieden die deel uitmaken van de hoofdwinkelstructuur kunnen als volgt worden gedefinieerd;

‘Een winkelgebied is een kerngebied met minimaal 5 aaneengesloten verkooppunten of 3 geclusterde winkels, waarvan 1 trekker van minimaal 200 m² wvo (liefst een supermarkt)’. De hoofdwinkelstructuur van 2017 is gelijk aan die van 2013. In 2013 was van een aantal relatief nieuwe winkelgebieden geen complete factsheet beschikbaar, dat is nu wel het geval.

FIGUUR 6 HOOFDWINKELSTRUCTUUR DEN HAAG 2017 Bron: Gemeente Den Haag

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN

REK- EN KRIMPGEBIEDEN

In de monitor van 2013 zijn voor het eerst rek- en krimpgebieden aangewezen: gebieden aan de randen of uiteinden van (veelal) stedelijke winkelstraten die niet langer worden benaderd als winkelgebied. Hier geldt een brede bestemming, met in tijden van voorspoed vestigingsmogelijkheden voor winkels, en in tijden van tegenspoed ruimte voor andere bedrijvigheid en (geaccepteerde) leegstand. In 2013 zijn deze zones bij zes winkelgebieden onderscheiden. In twee daarvan (Keizerstraat en Paul Krugerlaan) zijn substantiële delen van deze gebieden in de monitor van 2017 weer onderdeel van de Hoofdwinkelstructuur, omdat de marktontwikkelingen deze gebieden weer toekomstperspectief gaf.

1.2 DEN HAAG IN VOGELVLUCHT Den Haag telde in 2017 ruim 525.000 inwoners, een groei van 5% ten opzichte van 2012, toen de magische grens van 500.000 inwoners werd gepasseerd. Het is in bevolkingsomvang de derde stad van Nederland. De groei deed zich voor in alle stadsdelen, maar was het grootst in stadsdeel Laak. De verwachting is dat voor 2022 de grens van 550.000 inwoners wordt overschreden, een groei van meer dan 10% in amper 10 jaar tijd. De verwachte groei is zowel in absolute als relatieve zin groter dan Rotterdam, doch (beduidend) kleiner dan Utrecht en Amsterdam. Enkele opmerkelijke zaken over de samenstelling van de bevolking; • Net als in de andere steden is de bevolking nog relatief jong en weinig vergrijsd. Den Haag kent wat meer 65-plussers dan Amsterdam en Utrecht en minder jongeren (12%, gelijk aan het landelijk gemiddelde) en hoogopgeleiden (35%). • Het aandeel 65-plussers stijgt van de huidige 14% naar 18% in 2022. In vrijwel alle consumentensectoren nemen de bestedingen van 65-plussers fors toe. Dat komt door de stijging van het aantal 65+ huishoudens, een andere levensstijl van deze ‘nieuwe ouderen’ (hogere bestedingen) en het langer zelfstandig thuiswonen. In sectoren waar alle drie de factoren een grote rol spelen, stijgen de 65+ bestedingen relatief het meest. Dat zijn Gezondheid en persoonlijke diensten, Recreatie en cultuur, Food retail en Vervoer.

In andere sectoren is de groei minder sterk, maar zeker niet te onderschatten5. • Nu al is in Den Haag bijna de helft – 47%– van de huishoudens een eenpersoonshuishouden. In Utrecht en Amsterdam is dat aandeel al de 50% gepasseerd. Dat heeft onder andere zijn weerslag op het aanbod: gemak gaat een steeds belangrijkere rol spelen. • Meer dan de helft van de inwoners is van buitenlandse afkomst. 6. Daarvan is een derde van westerse afkomst.7 Vooral internationale instellingen en

5 ING (2016) Vergrijzing als kans 6 Persoon van wie ten minste één ouder in het buitenland is geboren. 7 Dit aandeel ligt in Amsterdam gelijk.

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN

•

ambassades zorgen voor een toestroom van mensen van (deels) westerse herkomst. Deze expats zijn over het algemeen bovengemiddeld kapitaalkrachtig en vormen daarmee interessante doelgroep voor het Haagse winkelaanbod. De andere twee derde van de inwoners van buitenlandse afkomst is van niet-westerse afkomst. Beide groepen nemen gestaag toe. Het gemiddelde inkomen per inwoner ligt in Den Haag gelijk aan het landelijk gemiddelde (index 100).8 Dit is lager dan Amsterdam en Utrecht (index 108 en 105), maar beduidend hoger dan Rotterdam (index 92). Binnen de gemeente Den Haag zijn er grote lokale verschillen: het zand en het veen. In de Schilderswijk en het Transvaalkwartier bedraagt de index 53 en 56; in Benoordenhout en het Geuzen- en Statenkwartier respectievelijk 187 en 144.

Al met al is er sprake van een groot, groeiend én veranderend draagvlak voor winkels (en andere publieksfuncties) in de gemeente Den Haag, voor rekening van: • Een groeiend aantal inwoners, in de komende 5 jaar vooral in de stadsdelen Laak en Loosduinen. • Een groeiend belang van bezoekers en toeristen, wat vooral tot uitdrukking komt in de Binnenstad en Scheveningen. • Een groot belang van werkenden, de agglomeratie Den Haag heeft na Amsterdam de grootste voorraad kantoorruimte van Nederland (ruim 5 miljoen m2).9 Dat grote en groeiende draagvlak heeft ook gevolgen voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de detailhandel. In een studie naar detailhandel in Zuid-Holland, als onderlegger voor de in augustus 2017 opgestelde discussienota van de provincie10, komt naar voren dat Den Haag nog met een forse marktruimte uit de bus komt.

8 Bron: CBS. Meest recente inkomensgegevens zijn uit 2015. 9 Savills (2017), City Special The Hague: Turn of the Tide. 10 Provincie Zuid-Holland, Discussienota detailhandel Zuid-Holland (augustus 2017)

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN

FIGUUR 7 PASSAGE BINNENSTAD DEN HAAG Bron: Bureau Stedelijke Planning

LEEFSTIJLEN CONSUMENT DEN HAAG

Gedrag van consumenten wordt steeds meer gestuurd door wensen, interesses en momenten. Zo heeft de ene consument een creatieve en trendy stijl en loopt daarmee graag voorop met de laatste mode, terwijl de andere consument liever wat onopvallender gekleed gaat en graag nog even wacht of een trend ook echt “aanslaat”. Is iedere consument daarmee uniek? In zekere zin zeker wel. Maar daarnaast zijn er ook duidelijk herkenbare leefstijlen bij de consument te herkennen. De acht klanttypen in de Retailmonitor Den Haag. Om de herkenbare leefstijlen praktisch te maken zijn ze ondergebracht in acht klanttypen. Deze indeling gaat daarmee verder dan de traditionele indelingen op basis van leeftijd, geslacht, opleiding en inkomen. Met het DISC-marketingmodel krijgen we inzicht in de wensen en motieven van consumenten, en daarmee in de drijfveren achter het gedrag van de lifestyle consument van vandaag. Daarmee biedt deze klantensegmentatie interessante input voor de marketing- en communicatiestrategie van retailers of winkelgebieden. In de factsheets is inzichtelijk gemaakt welke verdeling van kleurprofielen er is per winkelgebied onder de bewoners in het verzorgingsgebied en onder de bezoekers van dat winkelgebied.

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN

Bron: DiscVision, 2017

Onder de inwoners van Den Haag zijn de groepen ondernemend paars en (zij het in mindere mate) dynamisch rood bovengemiddeld vertegenwoordigd in vergelijking met Nederland. Deze twee leefstijlen liggen naast elkaar in het spectrum en hebben de volgende kenmerken: • Consumenten uit de doelgroep ondernemend paars laten zich graag verrassen en inspireren. Zij gaan graag op zoek naar bijzondere, innovatieve spullen, kleding of winkels. Deze klantgroep vindt shoppen een leuke bezigheid. Ze nemen er de tijd voor, en gaan dan graag naar plaatsen waar ze nog niet eerder zijn geweest om nieuwe ideeën op te doen en trends te spotten. • Consumenten uit de doelgroep dynamisch rood maken graag hun eigen keuzes, origineel, trendsettend en soms ook uitdagend. Zij hebben een duidelijke eigen smaak en worden vaak gezien als opinion leaders. Ze houden ervan om bijzondere winkels te ontdekken (streetwear, vintage). Ook hebben zij oog voor maatschappelijke trends en ontwikkelingen (duurzame consumptie, fair trade, lease in plaats van koop, refurbished). De verschillende doelgroepen zijn als volgt over de stad verspreid:

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN

VERDELING VAN DE ACHT LEEFSTIJLKLEUREN IN EN OVER DEN HAAG (INWONERS) Bron: DiscVision, 2017

1.3 ONTWIKKELING WINKELSTRUCTUUR 2009-2013-2017 HOOFDWINKELSTRUCTUUR: OPPERVLAKTE STABIEL, KRIMP AANTAL WINKELS • • •

Tussen 2013 en 2017 is het aantal winkels in Den Haag met 5% afgenomen. De winkelvloeroppervlakte is met circa 2% toegenomen. Binnen de Hoofdwinkelstructuur is het aantal winkels ruim 4% afgenomen. Het metrage in gebruik is nagenoeg gelijk aan 2013. Buiten de Hoofdwinkelstructuur is het aantal winkels met 2% toegenomen en het metrage met 7%. De groei van de oppervlakte komt mede voor rekening van de in april 2017 geopende bouwmarkt Hornbach (12.622 m² wvo) in Ypenburg. Hoewel deze bouwmarkt buiten de HWS gevestigd is, past het wel in het detailhandelsbeleid van de gemeente Den Haag. VKP

M² WVO

2009

2013

2017

2009

2013

2017

HWS

2.494

2.242

2.143

496.000

423.000

422.300

Buiten HWS

1.028

1.026

962

141.000

190.000

203.600

totaal

3.522

3.268

3.105

637.000

613.000

625.900

TABEL 2 WINKELAANBOD DEN HAAG Bron: Locatus verkooppunt verkenner, bewerking Gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning

Krimp aantal winkels in nagenoeg alle typen winkelgebieden • De afname van het aantal winkels doet zich voor in nagenoeg alle typen winkelgebieden in Den Haag. De afname varieert van 7% in kleine wijkwinkelcentra tot een afname van 4% in de stedelijke winkelstraten. • De schaalvergroting in Den Haag zet door: tegenover de afname van de winkels staat een toename van de winkelvloeroppervlakte. Gemiddeld genomen gaat het om 5%. In de kleine wijkwinkelcentra is de schaalgrootte met 10% het meeste toegenomen.

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN

•

In de categorie overige winkelgebieden is het totaal aantal verkooppunten toegenomen. Dat komt door de toevoeging van twee winkelgebieden: Station Holland Spoor en Station Den Haag Centraal. Mede daardoor is hier ook als enige categorie sprake van schaalverkleining.

Binnenstad (N=13)* Stedelijke winkelstraat (N=13) Wijkwinkelcentrum groot (N=14) Wijkwinkelcentrum klein (N=23) Overig (N=5)** Den Haag HWS (N=68) 0

verkooppunten

40 m² wvo

100

120

schaalgrootte

FIGUUR 8 INDEX ONTWIKKELING AANTAL VERKOOPPUNTEN EN OPPERVLAKTE WINKELS 2013-2017 (2013 = 100) Bron: Locatus verkooppunt verkenner, bewerking Gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning * Binnenstad 2013 (N=12) ** Overig 2013 (N=3)

Aandeel verkooppunten leisure en diensten toegenomen • Niet alleen het aantal winkels per winkelgebied is afgenomen, ook de rol van winkels is veranderd: ze vullen een kleiner aandeel van de verkooppunten in. In de Haagse Hoofdwinkelstructuur is het aandeel winkels met vijf procentpunt afgenomen. Het leegstandsaandeel is gelijk gebleven. • Groei komt met name voor rekening van horeca: het aandeel van deze verkooppunten is met drie procentpunt toegenomen. Het aandeel verkooppunten van overig leisure en diensten zijn samen met twee procentpunt toegenomen.

Binnenstad (N=12) Stedelijke winkelstraat (N=13) Wijkwinkelcentrum groot (N=14) Wijkwinkelcentrum klein (N=23) Overig (N=3) Den Haag HWS (N=65) 0% Winkels

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Winkelondersteunende horeca

Overig Leisure

Diensten

Leegstand

FIGUUR 9 VERDELING VERKOOPPUNTEN NAAR TYPE 2013 Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking Gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN

Binnenstad (N=13) Stedelijke winkelstraat (N=13) Wijkwinkelcentrum groot (N=14) Wijkwinkelcentrum klein (N=23) Overig (N=5) Den Haag HWS (N=68) 0% Winkels

10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Winkelondersteunende horeca

Overig Leisure

Diensten

Leegstand

FIGUUR 10 VERDELING VERKOOPPUNTEN NAAR TYPE 2017 Bron: Locatus Verkooppunt Verkenner, bewerking Gemeente Den Haag en Bureau Stedelijke Planning

ONTWIKKELING VERSPREIDE BEWINKELING

Winkels die buiten de hoofdwinkelstructuur vallen, noemen we verspreide bewinkeling. De gemeente Den Haag tracht het aantal verspreide winkels en winkelmeters terug te dringen, om zodoende de winkelgebieden in de Hoofdwinkelstructuur aan kracht te laten winnen. In de huidige situatie (2017) ligt circa 33% van de Haagse winkelmeters buiten de Hoofdwinkelstructuur. 66% daarvan betreft de groep In/om het Huis, zijnde perifere detailhandel zoals bouwmarkten, tuincentra en woonwinkels. Dit zijn winkels die qua omvang en functie niet (goed) passen in reguliere winkelgebieden. Tussen 2013 en 2017 groeide het aantal verspreide winkelmeters in de Dagelijkse sector, de sector In/om Huis en in Overige Detailhandel. Per saldo is sprake van een stijging van circa 13.000 m2 wvo. De opening van de grootschalige bouwmarkt Hornbach in Ypenburg draagt hier sterk aan bij. Het aantal verspreide verkooppunten daalde in diezelfde periode echter aanzienlijk, van 1.026 naar 962 (-/- 64; -/- 9,7%). Dit betekent dat Den Haag over steeds minder, maar grotere verspreide winkels beschikt. Vooral de groep In/om het Huis en Overige Detailhandel is onderhevig aan schaalvergroting.

1.4 WAAR STAAN WE NU? Relatief klein aanbod per inwoner, vloerproductiviteit gemiddeld • Net als in 2009 en 2013 is de Haagse binnenstad, gerekend naar het aantal winkels, de tweede binnenstad van Nederland en naar winkelvloeroppervlakte de derde. Qua schaalgrootte scoort de Binnenstad van Den Haag (210 m² wvo per unit) een tweede plek, na Rotterdam (230 m² per unit).

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN

•

Den Haag heeft een relatief klein aanbod in de dagelijkse én niet dagelijkse sector per inwoner. Dit wordt mede veroorzaakt door de aanwezigheid van belangrijke winkelcentra in de agglomeratiegemeenten die ook een functie hebben voor delen van de gemeente Den Haag. De vloerproductiviteit (omzet per m² wvo) in de dagelijkse sector ligt iets boven het gemiddelde van de G4, de niet-dagelijkse sector scoort juist lager dan gemiddeld. De vloerproductiviteit van de niet-dagelijkse sector ligt overigens wel boven het landelijk gemiddelde. DEN HAAG

INDICATOR

AMSTERDAM ROTTERDAM

UTRECHT

m² wvo dagelijks per inwoner

1.164

1.278

1.310

1.428

€ / m² wvo dagelijkse sector

€ 7.797

€ 7.561

€ 6.966

€ 8.480

M² wvo niet-dagelijks per inwoner

843

949

1.119

waarvan mode en luxe

304

358

376

311

waarvan vrije tijd

105

waarvan in/om huis

401

446

408

665

waarvan overig

€2.470

€ 2.399

€ 2.966

€ 2.649

(excl. Toerisme)

€ / m² wvo niet-dagelijkse sector (excl. Toerisme)

TABEL 3 VERGELIJKING AANBOD EN FUNCTIONEREN DEN HAAG EN G4 Bron: I&O Research, Koopstromenonderzoek Randstad 2016

1.5 LANDELIJKE TRENDS: WAAR GAAN WE NAAR TOE? De detailhandel is altijd al een sector geweest die sterk werd beïnvloed door maatschappelijke, culturele en economische ontwikkelingen. Momenteel zijn die in heel Nederland echter van een dusdanige aard en omvang dat we gerust kunnen spreken van een retailrevolutie, met ingrijpende veranderingen voor de manier waarop consumenten boodschappen doen en winkelen. En ook met ingrijpende veranderingen voor de (ruimtelijke) organisatie van de sector zelf. Groei is niet meer vanzelfsprekend De omzetten in de non-food zijn sinds 2008 flink afgenomen en de laatste drie jaar is weer een voorzichtige stijging ingezet. De omzet in de food-sector heeft zich min of meer gelijk ontwikkeld met de inflatie. In dezelfde periode is de winkelvloeroppervlakte in bijna alle detailhandelsbranches gestegen. Dalende omzetten in combinatie met een stijging in de winkelvloeroppervlakte in non-food (zie links in onderstaande figuur) leidt tot een sterke afname van de vloerproductiviteit in de retail (de omzet per m²) en daarmee tot (een dreiging van) oplopende winkelleegstand.

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN

115

110

105

100

Omzet Non-Food

m² wvo Non-Food

Omzet Food

m² wvo Food

FIGUUR 11 ONTWIKKELING OMZET EN M² WVO FOOD EN NON-FOOD NEDERLAND (INDEX, 2010 = 100) Bron: Loctus Retail Facts en CBS

Technologische veranderingen •

•

Grote impact e-commerce op niet dagelijkse sector: Internetwinkelen heeft

inmiddels al een aandeel van meer dan 20% in de non-food bestedingen11. Een verdere groei zal niet uitblijven, door onder andere de uitbreiding van de mogelijkheden en het aantal potentiële consumenten dat opgroeit met internet. Winkels moeten inspelen op de veranderende wensen van de consument en ze bedienen met onder andere een goed functionerende en overzichtelijke webshop. Omnichannel retailing wordt vanzelfsprekend. Bij omnichannel retailing gaan offline en online aanwezigheid naadloos in elkaar over. De consument beslist zelf via welk kanaal hij zich oriënteert en aankoopt. Alle grote retailers investeren fors in hun omnichannel aanpak.

Smart Shopping en de Retail Innovatie Agenda De snelle technologische veranderingen vragen om innovatieve oplossingen zodat retailers en winkelgebieden ook in de toekomst een functie kunnen blijven vervullen. In Den Haag lopen (in ieder geval) twee initiatieven: het programma Smart Shopping en Retail Innovatie Agenda/Programma. Met het programma Smart Shopping (sinds 2015) wil de gemeente winkelgebieden versterken door samen met het bedrijfsleven en kennisinstellingen nieuwe technologieën te stimuleren en toe te passen. De Gemeente Den Haag heeft in het initiatief genomen tot een Retail Innovatie Programma. De lokale praktijk is de basis voor een

11 I&O Research, KSO Randstad 2016

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN

samenhangende landelijke Retailinnovatie-agenda. De stad Den Haag fungeert, samen met andere steden die zich als partner bij dit initiatief aansluiten, als retail living lab. Dit houdt in dat innovaties in een consumentenomgeving kunnen worden uitgeprobeerd. Een goed voorbeeld van zo’n living lab is Collectiv, in de Haagse binnenstad. Collectiv is een (tijdelijke) conceptstore met zo’n 20 pop up winkels. Er is een espressobar, een educatieruimte, werkplekken, fietsenstalling en de – vernieuwde- Store of the future krijgt hier een plek. Het motto van de Retailinnovatie-agenda is “Leren door te doen”.

Bron afbeelding: Facebook Collectiv. By Swan

Polarisatie winkelgebieden • Uit het koopstromenonderzoek Randstad 2017 blijkt welke winkelgebieden in de Randstad stijgers en welke dalers zijn: − Ondanks de toename van internetwinkelen is er meer besteed aan nietdagelijks in grote winkelcentra (binnensteden en grote stadscentra). − Aan de andere kant hebben dorpscentra en kleine wijkcentra (<5.000 m² wvo) hun positie ook versterkt zien worden. Consumenten zijn lokaler boodschappen gaan doen en kiezen daarbij voor gemak. − Middelgrote centra en wijk- en stadsdeelcentra (>10.000 m² wvo) zien hun positie door de twee bovenstaande ontwikkelingen verkleinen. Ze worden vaker overgeslagen door bovenlokale bezoekers: internet en grotere steden zijn alternatief voor niet-dagelijks aanbod. • Mede door de technologische veranderingen trekt de niet-dagelijkse sector zich terug in de grootste centra (met voldoende kritische massa en mogelijkheden voor exposure). Jarenlang lag de nadruk op expansie en openden ketens de ene winkel na de ander. Momenteel maken veel ketens een pas op de plaats en investeren zij primair in een beperkt aantal vestigingen in de grotere winkelgebieden. • Traffic voorzieningen krijgen een steeds belangrijkere rol.

Deze kleinschalige voorzieningen ontstaan op locaties waar veel passanten zijn vanwege de specifieke functie van de locatie, zoals stations, benzinestations, ziekenhuizen, hogescholen en universiteiten, etc. Supermarkten hebben hierop ingespeeld en bieden op dit soort locaties een specifiek, op gemak

DE HAAGSE (HOOFD)WINKELSTRUCTUUR BEZIEN

gericht assortiment. Door een gunstigere margemix kunnen de hogere huren op dit soort locaties worden gedragen. Blurring én verdere branchevervaging • Blurring is het Engelse woord voor vervagen en het wordt steeds vaker gebruikt om de vervagende grenzen tussen verschillende distributiekanalen aan te geven: horeca (foodservice) en detailhandel, detailhandel en groothandel, logistiek en detailhandel. Door veranderingen in de samenleving, nieuwe technieken en de omzetontwikkelingen in de retail wordt blurring nu weer gestuwd. Probleem is echter dat regelgeving vaak nog de mogelijkheden voor het mengen van detailhandel, horeca en dienstverlening belemmert. • Ook de branchevervaging binnen winkels neemt nog steeds toe. Winkels richten zich steeds vaker op een bepaalde doelgroep of lifestyle, en niet alleen op een product.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/7351066/1