20230525-RIS315301 ​Geamendeerd voorstel​ van het college inzake ​Huisvestingsverordening Den Haag 2023​

de aanvrager heeft op het adres van de woonruimte waar de aanvraag op toeziet diens hoofdverblijf; c. de aanvrager is degene die de woonruimte in gebruik geeft voor toeristische verhuur. 2. Aan een vergunning als bedoeld in artikel 5:18, eerste lid, worden de volgende voorschriften verbonden: a. de woning waarop de aanvraag toeziet kan slechts verhuurd worden voor het in artikel 5:17, eerste lid, genoemde aantal nachten per kalenderjaar; b. de aanvrager meldt van tevoren iedere verhuring voor toeristische verhuur inclusief het aantal nachten van die verhuring; c. per woonruimte kan te allen tijde slechts één toeristische verhuurvergunning van toepassing zijn. d. het in gebruik geven van de woonruimte voor toeristische verhuur leidt niet tot overlast; e. een woonruimte wordt per verhuring uitsluitend in gebruik gegeven voor toeristische verhuur aan een beperkte hoeveelheid personen, waarbij iedere persoon tenminste 12 m2 gebruiksoppervlakte tot diens beschikking heeft; f. de aanvrager verstrekt informatie aan de huurder over de wijze waarop vuilnis afgevoerd wordt;

21/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

g.

de vergunning is persoonsgebonden en geldig voor het adres waarop de aanvraag toeziet en kan niet worden overgedragen.

Artikel 5:20 Weigeringsgronden toeristische verhuur Een vergunning als bedoeld in artikel 5:18, eerste lid wordt geweigerd als: a. het verlenen van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; b. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibobtoets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning; c. een omgevingsvergunning ten behoeve van Bed & Breakfast is verleend voor de woonruimte waarop de aanvraag toeziet; d. er al een vergunning voor toeristische verhuur is verleend voor de zelfstandige woonruimte met de daarin gelegen wooneenheden waarop de aanvraag toeziet; e. er eerder in hetzelfde kalenderjaar voor dezelfde woonruimte als waar de aanvraag op toeziet, een vergunning voor toeristische verhuur van de aanvrager op grond van artikel 5:21 is ingetrokken; f. er op het adres van de woonruimte waarop de aanvraag toeziet meerdere huishoudens ingeschreven staan in de BRP; g. er op de woonruimte waarop de aanvraag toeziet een ontheffing op artikel 5:8 of 5:18 met een nog geldige termijn is verleend. Artikel 5:21 Intrekken vergunning toeristische verhuur Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 5:18, eerste lid, intrekken indien: a.

die vergunning is verleend op grond van door de houder van die vergunning verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; b. de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 5:19 niet worden nageleefd; c. de houder van die vergunning daartoe verzoekt. Artikel 5:22 Ontheffing verbod toeristische verhuur ten behoeve van pied-à-terre 1. In afwijking van artikel 5:18, eerste lid, kan een zelfstandige woonruimte in gebruik worden gegeven voor toeristische verhuur ten behoeve van pied-à-terre, als hiervoor een ontheffing is verleend. 2. Het nachtencriterium en meldplicht als bedoeld in artikel 5:17 zijn niet van toepassing op de in het eerste lid genoemde ontheffing. 3. De in het eerste lid bedoelde ontheffing wordt aangevraagd door de eigenaar die de woonruimte in gebruik geeft voor toeristische verhuur ten behoeve van een pied-à-terre. 4. De in het eerste lid genoemde ontheffing wordt uitsluitend afgegeven voor de duur van de in de huurovereenkomst aangegeven termijn waarbij de woonruimte als pied-á-terre in gebruik zal worden genomen. 5. De in het vierde lid genoemde termijn vervalt op het moment dat de huurovereenkomst, op grond waarvan de aanvraag is gedaan, is ontbonden. Artikel 5:23 Voorwaarden en voorschriften ontheffing verbod toeristische verhuur ten behoeve van pied-à-terre 1.

Aan een ontheffing als bedoeld in artikel 5:22, eerste lid, worden de volgende voorwaarden verbonden: a. de aanvrager heeft een geldig registratienummer voor het adres waar de aanvraag op toeziet, zoals bedoeld in artikel 5:16, en vermeldt dit nummer bij de aanvraag;

22/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

b.

2.

de aanvraag bevat een huurovereenkomst met degene die de woonruimte als tweede woning in gebruik zal nemen óf een door verhuurder en huurder ondertekende verklaring van het in gebruik nemen als tweede woonruimte; c. er staat niemand in de BRP ingeschreven op het adres van de woonruimte waarop de aanvraag toeziet; d. er is voor de woonruimte waar de aanvraag op toeziet geen vergunning verleend als bedoeld in artikel 5:2, onder b; e. er is geen vergunning verleend als bedoeld in artikel 5:18, eerste lid voor het in gebruik geven van toeristische verhuur van de woonruimte waarop de aanvraag toeziet; f. de huurder staat niet in de BRP ingeschreven als bewoner van een woonruimte in de gemeente Den Haag. Aan een ontheffing als bedoeld in artikel 5:22, eerste lid, worden de volgende voorschriften verbonden: a. de woonruimte waarop de aanvraag toeziet kan uitsluitend in gebruik worden gegeven voor toeristische verhuur ten behoeve van pied-à-terre voor de degene met wie een huurovereenkomst is aangegaan voor het gebruik van een tweede woning en diens duurzaam gemeenschappelijk huishouden; b. een woonruimte kan uitsluitend in gebruik worden gegeven als pied-à-terre aan een beperkte hoeveelheid personen. Op het moment dat de woning als pied-à-terre gebruikt wordt, beschikken de gebruikers elk over 12 m2 gebruiksoppervlakte; c.

er mogen op het adres van de woonruimte waarop de aanvraag toeziet geen bewoners zijn ingeschreven in de BRP; d. de woonruimte waarop de aanvraag toeziet wordt niet voor andere vormen van toeristische verhuur in gebruik gegeven; e. de ontheffing is aan de huurovereenkomst verbonden en niet overdraagbaar.

Artikel 5:24 Weigeringsgronden ontheffing verbod toeristische verhuur ten behoeve van pied-à-terre Een ontheffing als bedoeld in artikel 5:22, eerste lid wordt geweigerd als: a. de aanvraag toeziet op een woonruimte die op grond van artikel 5 van Besluit huurprijzen woonruimte en artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte tot en met 142 punten waard is; b. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde tijdelijke ontheffing; c. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende wordt gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de ontheffing; d. het verlenen van de ontheffing leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; e. de woonruimte waarop de aanvraag van de ontheffing toeziet is aangewezen in artikel 5:27, tenzij de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte; f. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibobtoets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de ontheffing; g. er voor de woonruimte waarop de aanvraag toeziet binnen een termijn van 12 maanden al een ontheffing zoals bedoeld in artikel 5:22 is verleend.

23/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

Artikel 5:25 Intrekken ontheffing verbod toeristische verhuur ten behoeve van pied-àterre Burgemeester en wethouders kunnen een ontheffing als bedoeld in artikel 5:22, eerste lid intrekken indien: a. die ontheffing is verleend op grond van door de houder van die ontheffing verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; b. de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 5:23 niet worden nageleefd; c. de houder van die ontheffing daartoe verzoekt. Artikel 5:26 Vrijstelling toeristische verhuur ten behoeve van Bed & Breakfast In afwijking van artikel 5:17 en 5:18, eerste lid kan een woonruimte in gebruik worden gegeven voor toeristische verhuur ten behoeve van Bed & Breakfast, als aan de volgende voorwaarden en voorschriften is voldaan: a. voor de betreffende woonruimte beschikt de verhuurder van de Bed & Breakfast over een geldig registratienummer, als bedoeld in artikel 5:16; b. het in gebruik geven voor toeristische verhuur ten behoeve van Bed & Breakfast veroorzaakt naar het oordeel van burgemeester of wethouders geen overlast; c. degene die de woonruimte in gebruik geeft voor toeristische verhuur ten behoeve van Bed & Breakfast heeft diens hoofdverblijf op het betreffende adres; d.

degene die de woonruimte in gebruik geeft voor toeristische verhuur ten behoeve van Bed & Breakfast is bij iedere verhuring in de woonruimte aanwezig; e. er is voor de betreffende woonruimte een omgevingsvergunning voor gebruik ten behoeve van Bed & Breakfast verleend, of deze vorm van toeristische verhuur is op grond van het bestemmingsplan zonder omgevingsvergunning toegestaan; f. de betreffende woonruimte wordt niet gebruikt voor andere vormen van toeristische verhuur; g. de Bed & Breakfast verhuurder is geen houder van een geldige vergunning voor toeristische verhuur als bedoeld in artikel 5:18, eerste lid. Artikel 5:27 Categorie en gebied opkoopbescherming 1. Artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op zelfstandige woonruimten met de volgende kenmerken: a. gelegen in een van de wijken van de gemeente Den Haag; b. met een WOZ-waarde lager of gelijk aan de NHG-kostengrens, geldend voor het jaar waarin de datum van inschrijving van het openbare register van de akte van levering van die woonruimte aan nieuwe eigenaar valt. 2. Artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 is niet van toepassing op: a. onzelfstandige woonruimten die onderdeel uitmaken van zelfstandige woonruimten, welke volgens de Huisvestingswet 2014 zijn omgezet; of b. woonruimten die na de toekenning van de bestemming wonen niet op enige wijze in gebruik zijn geweest.

Artikel 5:28 Aanvragen vergunning verhuur opkoopbescherming 1. In aanmerking voor een vergunning verhuur opkoopbescherming komt de eigenaar van een woonruimte aangewezen in artikel 5:27 binnen vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar, als de woonruimte:

24/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

a.

2.

in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar; of b. waarvan de eigenaar, na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan hem, ten minste twaalf maanden zijn woonadres heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden, anders dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt; of c. onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte. De aanvraag voor een vergunning op grond van het eerste lid wordt door de eigenaar ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier, inclusief de hierin aangegeven verplichte documenten.

Artikel 5:29 Weigeringsgronden vergunning verhuur opkoopbescherming Een vergunning als bedoeld in artikel 5:28 wordt geweigerd als er naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning. Artikel 5:30 Intrekken vergunning verhuur opkoopbescherming Een vergunning als bedoeld in artikel 5:28 wordt ingetrokken als er naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibob-toets voortvloeit. Artikel 5:31 Ontheffing verbod verhuur opkoopbescherming 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om een ontheffing op het verbod van artikel 5:27 te verlenen. 2. Het college legt de kaders van de ontheffing vast in de Beleidsregel ontheffing verbod verhuur opkoopbescherming. 3. De aanvraag voor een ontheffing op grond van het eerste lid wordt door de eigenaar ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier, inclusief de hierin aangegeven verplichte documenten. Hoofdstuk 6 Standplaatsen Artikel 6:1 Gemeentelijk register standplaatszoekenden 1. Burgemeester en wethouders dragen zorg voor het aanleggen en bijhouden van een gemeentelijk register van standplaatszoekenden. 2. In het register van standplaatszoekenden worden op hun verzoek als standplaatszoekenden ingeschreven de huishoudens die voldoen aan de volgende voorwaarden: a.

de aanvrager is 18 jaar of ouder; b. de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit dan wel beschikken over een geldige verblijfstitel in Nederland; c. het inschrijvingsformulier is correct en volledig ingevuld, inclusief de daarin gevraagde bijlagen. 3. Het gemeentelijk register vermeldt de standplaatszoekenden met inschrijfduur of herstructureringsvoorrang. Artikel 6:2 Toewijzing 1. Burgemeester en wethouders wijzen een vrijgekomen standplaats toe op volgorde van inschrijving in het gemeentelijk register of op basis van herstructurering. 2. Bij gelijke registratieduur gaat de standplaatszoekende met de langste woonduur voor. 3. Bij gelijke registratieduur en woonduur gaat de standplaatszoekende met de hoogste leeftijd voor.

25/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

4.

Bij toewijzing kan rekening gehouden worden met het samenleven in familieverband.

Artikel 6:3 Inschrijving 1. De aanvraag voor een standplaats wordt schriftelijk ingediend bij burgemeester en wethouders met behulp van een door burgemeester en wethouders vastgesteld inschrijvingsformulier. 2. Bij een aanvraag voor een standplaats legt de aanvrager de volgende gegevens over: a. een uittreksel uit de gemeentelijke basisadministratie, als de inschrijving plaatsvindt in een andere gemeente dan de huidige woonplaats; b. zo nodig andere bescheiden die door burgemeester en wethouders voor beoordeling van de aanvraag nodig geoordeeld worden. 3. Het inschrijvingsformulier wordt volledig ingevuld inclusief de daarbij gevraagde bijlage(n). 4. Burgemeester en wethouders bepalen of de standplaatszoekende voldoet aan de voorwaarden in artikel 6:1, tweede lid, en gaat over tot inschrijving in het register als aan deze voorwaarden is voldaan 5. Inschrijving als standplaatszoekende kan ambtshalve plaatsvinden, indien het naar het oordeel van het college van burgemeesters en wethouders noodzakelijk is dat standplaatszoekenden worden ingeschreven. 6. Burgemeester en wethouders dragen zorg voor registreren van de standplaatszoekenden waaraan ambtshalve herstructureringsvoorrang is toegekend. Bij gewijzigde omstandigheden kan de toegekende herstructureringsvoorrang ambtshalve komen te vervallen. Artikel 6:4 Bewijs van inschrijving 1.

Burgemeester en wethouders verstrekken aan standplaatszoekenden die zijn ingeschreven een bewijs van inschrijving waarop de volgende gegevens worden vermeld: a. naam van de aanvrager en het aantal meeverhuizende personen; b. adresgegevens; c. inschrijvingsdatum; d. voorranggegevens indien van toepassing. 2. Als datum van inschrijving geldt de datum waarop aan de voorwaarden in artikel 6:1, tweede lid, is voldaan. 3. Als de aanvrager op grond van artikel 4:5 van de Algemene wet bestuursrecht de gelegenheid heeft gehad de aanvraag aan te vullen, geldt als datum van inschrijving in het register de datum waarop de aanvraag is aangevuld. 4. Als datum van een ambtshalve inschrijving geldt de datum waarop de standplaatszoekende aan de voorwaarden in artikel 6:1, tweede lid, onder a en b, voldoet en burgemeester en wethouders de standplaatszoekende heeft ingeschreven. Artikel 6:5 Geldigheidsduur van inschrijving in het register van standplaatszoekenden 1. De inschrijving in het register van standplaatszoekenden blijft met uitzondering van het gestelde in artikel 6:7 twee jaar geldig. 2. De inschrijving wordt beëindigd tenzij de standplaatszoekende binnen 4 weken na aanschrijving aan burgemeester en wethouders kenbaar heeft gemaakt dat deze de inschrijving in het register van standplaatszoekenden wil behouden.

Artikel 6:6 Wijziging van inschrijving in het register van standplaatszoekenden 1. De inschrijving kan op verzoek van de hoofdinschrijver op naam van de beide partners worden gesteld, als er sprake is van een huwelijk, geregistreerd partnerschap of een samenlevingsovereenkomst.

26/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

2.

3. 4.

5.

6. 7. 8.

Wordt de relatie als bedoeld in het vorige lid beëindigd, anders dan bij overlijden, en beide voormalige partners voldoen aan de inschrijvingsvoorwaarden dan kunnen beiden zich afzonderlijk laten inschrijven. De hoofdinschrijver behoudt de registratieduur van de oorspronkelijke inschrijving. Voor de voormalige partner geldt het moment van bijschrijven bij de hoofdinschrijver of, indien de voormalige partner al voorafgaand aan de bijschrijving inschrijftijd had opgebouwd, het moment van de oorspronkelijke inschrijving van de voormalige partner als registratieduur. Wordt de relatie beëindigd door overlijden van een van de partners dan blijft de oorspronkelijke inschrijving van de nog levende overgebleven partner zijn geldigheid behouden. Wordt de relatie beëindigd en is er sprake van een ambtshalve inschrijving, dan beslissen burgemeester en wethouders of beide partners apart worden ingeschreven. Een ingeschrevene geeft een wijziging van gegevens, zoals van woonadres en gezinssamenstelling, onverwijld door aan burgemeester en wethouders. De ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid worden door burgemeester en wethouders van de wijziging van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld.

Artikel 6:7 Doorhaling van inschrijving 1. Burgemeester en wethouders halen een inschrijving door in het register van standplaatszoekenden als: a. de standplaatszoekende naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet; b. de standplaatszoekende daarom verzoekt; c. de standplaatszoekende komt te overlijden; d. de standplaatszoekende een standplaats elders krijgt toegewezen en deze accepteert; e. de standplaatszoekende een standplaats achterlaat bij toewijzing en acceptatie van een woning; f. de standplaatszoekende al dan niet opzettelijk foutieve gegevens verstrekt heeft bij de inschrijving of verzuimd heeft belangrijke wijzigingen bijtijds door te geven; g. de standplaatszoekende niet reageert op een aanschrijving van burgemeester en wethouders over de inschrijving of bedoeld als een controle op de inschrijving in het register, binnen vier weken na de datum van de aanschrijving. 2. Ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid worden door burgemeester en wethouders van de doorhaling van inschrijving schriftelijk in kennis gesteld. Hoofdstuk 7 Overige bepalingen Artikel 7:1 Monitoring, verslaglegging en evaluatie 1. Burgemeester en wethouders en eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties, zorgen jaarlijks voor een monitor van de huisvesting van nader aan te geven categorieën woningzoekenden. 2.

Jaarlijks voor 1 april brengen eigenaren van woonruimten ten behoeve van de monitor verslag uit aan burgemeester en wethouders. 3. In aanvulling op het tweede lid leveren eigenaren van woonruimten voor 1 april ook de voorraadgegevens en aanbodgegevens aan bij burgemeester en wethouders, conform de in een overeenkomst vastgelegde afspraken. 4. Burgemeester en wethouders overleggen met eigenaren van woonruimten, in het bijzonder woningcorporaties en woonconsumentenorganisaties, elk jaar voor 1 juli over de werking en eventuele aanpassing van de woonruimteverdeling.

27/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

Artikel 7:2 Bestuurlijke boete 1. Voor overtreding van de artikelen 8, 21, 22, 23a, 23b, 23c of 41 van de Huisvestingswet 2014, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de Huisvestingswet 2014, kunnen burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen. 2. De bestuurlijke boete wordt verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in bijlage II bij deze verordening is bepaald, indien de overtreding is begaan bij een bedrijfsmatige exploitatie van woonruimte. 3. Onverminderd het bepaalde in het vorige lid kan de bestuurlijke boete, met uitzondering van de bestuurlijke boete voor overtreding van artikel 8, eerste lid of overtreding van het verbod toeristische verhuur in de zin van artikel 23c, eerste lid van de Huisvestingswet 2014 wederom worden verhoogd met 100 procent van het boetebedrag dat in bijlage II bij deze verordening is bepaald, indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding een andere overtreding van eenzelfde voorschrift is geconstateerd en de bestuurlijke boete wegens de eerdere overtreding onherroepelijk is geworden. 4.

De bestuurlijke boete voor een overtreding van artikel 23c, eerste lid van de Huisvestingswet 2014 voor woonruimte in gebruik anders dan ten behoeve van Bed & Breakfast of pied-à-terre, kan met 500 procent van het boetebedrag dat in bijlage II bij deze verordening is bepaald worden verhoogd, indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding een andere overtreding van eenzelfde voorschrift is geconstateerd en de bestuurlijke boete wegens de eerdere overtreding onherroepelijk is geworden. 5. Een bestuurlijke boete kan wederom worden verhoogd met 50 procent ten aanzien van de in het derde lid genoemde boetebedrag dat in bijlage II bij deze verordening is bepaald, indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding een derde of daaropvolgende overtreding van eenzelfde voorschrift ten aanzien van artikel 23a, eerste lid, artikel 23b, tweede lid, of op de vrijstelling van artikel 23c, eerste lid van de Huisvestingswet 2014 is geconstateerd en de bestuurlijke boetes wegens de eerdere overtredingen onherroepelijk zijn geworden. 6.

Een bestuurlijke boete kan wederom worden verhoogd met 100 procent ten aanzien van de in het derde lid genoemde boetebedrag dat in bijlage II bij deze verordening is bepaald, indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van de overtreding een tiende of daaropvolgende overtreding van eenzelfde voorschrift ten aanzien van bedrijfsmatige exploitatie op grond van artikel 8, tweede lid of artikel 21, eerste lid, óf ten aanzien van de ontheffing met betrekking tot verhuur als pied-à-terre van artikel 23c, eerste lid van de Huisvestingswet 2014, is geconstateerd en de bestuurlijke boetes wegens de eerdere overtredingen onherroepelijk zijn geworden. 7. Bij toepassing van het gestelde in voorgaande leden hanteren burgemeester en wethouders de boetes als vermeld in bijlage II van deze verordening. Artikel 7:3 Hardheidsclausule Burgemeester en wethouders kunnen een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan gelet op het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste leidt tot onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 7:4 Innovatieve ontwikkeling

28/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

In geval van experimenten met een looptijd van ten hoogste één jaar, naar aanleiding van innovatieve ontwikkelingen, kan in het belang van de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste worden afgeweken van de bepalingen over woonruimteverdeling in deze verordening.

Artikel 7:5 Mandatering 1. Krachtens artikel 19 van de Huisvestingswet 2014 kunnen burgemeester en wethouders de bevoegdheden van de artikelen 15 tot en met 17 mandateren aan eigenaren van woonruimte, voor zover het die woonruimte betreft. 2. De mandatering wordt openbaar gemaakt. Hoofdstuk 8 Overgangs- en slotbepalingen Artikel 8:1 Overgangsbepaling bezwaar en beroep De Huisvestingsverordening Den Haag 2019 blijft van toepassing op bezwaar- en beroepsprocedures betreffende bezwaar- en beroepschriften die vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, als dit voor bezwaarmaker gunstiger is. Artikel 8:2 Overgangsbepaling huisvestingsvergunning en woningvorming 1. De Huisvestingsverordening Den Haag 2019 blijft van toepassing op aanvragen van woningzoekenden voor een huisvestingsvergunning die vóór de inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, als dit voor de aanvrager gunstiger is. 2. Artikel 5:6, zevende tot en met tiende lid, is niet van toepassing op aanvragen van een vergunning zoals bedoeld in artikel 5:2, onder c, als de aanvraag aan de volgende voorwaarden voldoet: a. de aanvraag ziet toe op twee of meer woonruimten welke aantoonbaar feitelijk gerealiseerd zijn tussen 1 november 2015 en 1 juli 2019, doordat een zelfstandige woonruimte is verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten; b.

de aanvraag dient als herstelmogelijkheid bij het ontbreken van deze vergunning; c. de aanvraag is voorzien van een toegewezen omgevingsvergunning voor de gerealiseerde woonruimten; d. de aanvraag is uiterlijk 1 juli 2027 ingediend. Artikel 8:3 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening Den Haag 2023. Artikel 8:4 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2023 en vervalt op 1 juli 2027.

29/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

Bijlage I behorend bij de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 Woningen naar mate van toegankelijkheid 1. Gelijkvloerse woning (*) a. Gelijkvloerse woning op de begane grond of bereikbaar via een lift. b. Bereikbaar zonder treden. c. Drempels zijn terug te brengen tot maximaal 2 cm. 2. Rollatorwoning (**) a. Drempels maximaal 2 cm. b. Breedte van toegangspaden, gangen etc. naar de woning is minimaal 1.20 m. met een maximale helling van 1:12 (geldt tot 25 cm hoogteverschil). c. Toegangsdeuren van het gebouw en liftdeuren openen automatisch. d. Vrije doorgang van de complexdeur, tussendeuren en de voordeur is minimaal 85 cm. e. De doorgang van deuren in de woning is minimaal 0,75 m. f. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 1,35 m. en heeft een leuning. 3. Rolstoelwoning (***) a. Bedieningselementen bevinden zich tussen 0,90 en 1,20 m. boven de vloer en 0,50 m. horizontaal uit een inwendige hoek. b. Alle binnendeuren hebben een vrije doorgang van meer dan 0,85 m. c. Alle gangen zijn breder dan 1,10 m. d. De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 2,05 m. en heeft een leuning. e. Opstelruimte voor en achter de deur minimaal 0,90 bij 1.10 cm. f. De vrije opstelruimte naast de voordeur is minimaal 0,35 cm. g. Toegankelijke badkamer zonder douchebak, met toilet, douchevloer en wastafel. Minimale maat: 2,15 bij 2,15 m. of 1,70 bij 2,70 m. h. De draaicirkel in de keuken is 1,50 m.

en de afstand tussen de wand achter het aanrecht en de tegenoverliggende wand is minimaal 1,80 m. 4. Extra ruime rolstoelwoning (****) a. De afmeting van de hoofdslaapkamer is minimaal 15 m² en de breedte is minimaal 3,0 m. b. De afmeting van de woonkamer is minimaal 24 m², bij een minimale breedte van 3,0 m.

30/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

Bijlage II behorend bij de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 Bestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 7:2, vierde lid van deze verordening. Overtreding vanaf vanaf 1e keer 2e keer 3e keer Artikel 8, eerste lid van de € 435 € 435 Huisvestingswet 2014: Artikel 8, tweede lid van de Huisvestingswet 2014: - niet-bedrijfsmatige exploitatie € 5.000 € 10.000 - bedrijfsmatige exploitatie

€ 10.000

€ 20.000

Artikel 21, eerste lid van de Huisvestingswet 2014: - niet-bedrijfsmatige exploitatie

€ 5.000

€ 10.000

- bedrijfsmatige exploitatie

€ 10.000

€ 20.000

Artikel 22, eerste lid van de € 10.000 Huisvestingswet 2014: Artikel 23a, eerste lid van € 500 de Huisvestingswet 2014: Artikel 23b, eerste lid van € 5.000 de Huisvestingswet 2014 Artikel 23b, tweede lid van € 500 de Huisvestingswet 2014 Artikel 23c, eerste lid van de Huisvestingswet 2014: - Niet volledig voldoen aan de € 500 voorwaarden vrijstelling Bed & Breakfast (art. 5:26 van deze verordening) - Overtreding van het verbod toeristische € 1.000 verhuur ten behoeve van vakantieverhuur (art. 5:18 van deze verordening) - Overtreding van het verbod toeristische € 10.000 verhuur ten behoeve van vakantieverhuur in het kader van short stay of logies (art. 5:18 van deze verordening) -Geen ontheffing verbod toeristische € 10.000 verhuur ten behoeve van pied-à-terre, wel pied-à-terre verhuren (art. 5:22 van deze verordening) Handelen in strijd met voorwaarden en voorschriften als bedoeld in Artikel 26 van de Huisvestingswet 2014: - niet-bedrijfsmatige exploitatie € 5.000

€ 20.000

- bedrijfsmatige exploitatie

€ 20.000

€ 10.000

€ 1.000

vanaf 10e keer

€ 40.000

€ 40.000

€ 1.500

€ 10.000 € 1.000

€ 1.500

€ 1.000

€ 1.500

€ 5.000

€ 20.000

€ 40.000

€ 20.000

€ 40.000

€ 10.000

Artikel 41 van de Huisvestingswet 2014:

31/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

- niet-bedrijfsmatige exploitatie

€ 10.000

€ 20.000

- bedrijfsmatige exploitatie

€ 20.000

€ 40.000

Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige exploitatie 1.

2.

3.

4.

Van een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen in ieder geval sprake: a. de overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich bedrijfsmatig bezighoudt met exploitatie behoort de regelgeving te kennen; b. de overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving over huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus, sleutelbedrijven en bedrijven die zich bezighouden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder. Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te zijn van de overige regelgeving. Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig als dit vanuit commercieel oogpunt plaatsvindt.

Onttrekking in het kader van het voeren van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een hennepkwekerij, is vanuit commercieel oogpunt als een onttrekking te beschouwen. Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de overtreder zich beroepsmatig bezighoudt met huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezighouden met huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.

Onderscheid Bed & Breakfast, pied-à-terre en toeristische verhuur Onder toeristische verhuur in de zin van Artikel 23c, eerste lid van de Huisvestingswet 2014 vallen in deze verordening drie categorieën nl. Bed & Breakfast, pied-à-terre en vakantieverhuur: a. er is sprake van een overtreding van artikel 23c, eerste lid van de Huisvestingswet 2014 in het kader van toeristische verhuur ten behoeve van Bed & Breakfast, als is voldaan aan de voorwaarden van artikel 5:26, onder d en onder e, maar niet is voldaan aan alle andere voorwaarden van artikel 5:26 van deze verordening; b. er is sprake van een overtreding van artikel 23c, eerste lid van de Huisvestingswet 2014 in het kader van toeristische verhuur ten behoeve van pied-à-terre, indien de woonruimte verhuurd wordt voor toeristische verhuur wanneer er is voldaan de voorwaarde van artikel 5:23, eerste lid, onder c, maar niet is voldaan aan alle andere voorwaarden en voorschriften van artikel 5:22 en 5:23 van deze verordening; c. in alle andere gevallen is er sprake van een overtreding van artikel 23c, eerste lid van de Huisvestingswet 2014 in het kader van toeristische verhuur ten behoeve van vakantieverhuur.

32/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

Bijlage III behorend bij de Huisvestingsverordening Den Haag 2023

33/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

Bijlage IV behorend bij de Huisvestingsverordening Den Haag 2023 Schaarste op de woningmarkt in Haaglanden Regionale schaarste De Huisvestingswet 2014 biedt de gemeenteraad uitsluitend de mogelijkheid om gebruik te maken van zijn bevoegdheden om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden met een verordening als dat noodzakelijk en geschikt is. In deze huisvestingsverordening kunnen regels worden gegeven tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is het recht van vrije vestiging voor alle inwoners van Nederland. Het opnemen van regels in de huisvestingsverordening met beperkende voorwaarden met betrekking tot verdeling, zoals leefbaarheid van en in de wijk, niet toegestaan. De verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel samen met de Woonvisie, Woonagenda en prestatieafspraken. De gemeenteraad Den Haag acht deze verordening noodzakelijk en geschikt om onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimten te bestrijden. De huisvestingsverordening is in samenwerking en in afstemming met de acht andere Haaglandse regiogemeenten, de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en de Samenwerkende Huurdersorganisaties Haaglanden (SHH) opgesteld.

Woonvisie De basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de prestatieafspraken met de woningcorporaties ligt in de lokale woonvisie en de provinciale visie op Ruimte en Mobiliteit. Hierin wordt uitgestippeld wat het woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op de woningmarkt, welke groepen effecten van schaarste ondervinden en hoe de gemeente wil sturen op het verminderen van de schaarste. Daarbij worden uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van devoorraad, wat betreft de sociale voorraad als basis voor nadere prestatieafspraken. Op grond van de Woningwet is de gemeentelijke woonvisie sinds 1 januari 2022 verplicht. Woonagenda De Woonagenda is het uitvoeringsprogramma van de Woonvisie. In de Woonagenda zijn maatregelen getroffen om de grote druk op de woningmarkt te verlichten. De Woonagenda is het actuele woonbeleid van de gemeente en geldt hierbij als basis voor bijvoorbeeld prestatieafspraken met corporaties en privaatrechtelijke afspraken met ontwikkelaars bij particuliere ontwikkelingen. Prestatieafspraken In de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten, belanghebbende huurders- en bewonersvertegenwoordigers en de woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. Dit gebeurt zowel op lokaal als op regionaal niveau.

De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar gemeente en woningcorporatie(s) met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel komen en welke inspanningen gemeente en woningcorporatie(s) leveren om dit aan te pakken. Schaarste De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument van de huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel

34/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

van de woningvoorraad mag worden ingezet (Uitspraak 201106290/1/H3 en 2011060290/2/H3). Hieronder wordt aangetoond dat sprake is van schaarste. In de woningmarktregio Haaglanden is sprake van grote schaarste, woningen in de sociale huurvoorraad van met een huur tot de huurprijsgrens en middenhuur woonruimten zijn uitzonderlijk schaars. In Den Haag is de druk in alle segmenten van de woningmarkt al jaren hoog en blijft deze toenemen. Met de druk op de woningmarkt komt ook de leefbaarheid in wijken onder druk te staan. Hoewel leefbaarheid zonder de toepassing van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (WBMGP) geen onderdeel uitmaakt van de verdeling, vormt leefbaarheid wel een belangrijke belangafweging bij regulering van de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Uitspraak 201502455/1/A3). Een doelmatige, rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist. Het uitgangspunt van zowel de Huisvestingswet 2014 als deze verordening is de vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open regionale woningmarkt. Niettemin legitimeren de aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van specifieke groepen woningzoekenden dat er door de gemeente Den Haag en de andere gemeenten in de regio Haaglanden tijdelijk wordt (bij-)gestuurd.

Dit alles met het besef dat de meer structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad (zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling ervan. Met het oog op het voorgaande is er tevens noodzaak om via een vergunningstelsel voor splitsing, samenvoeging, vorming en onttrekking van woningen grip te houden op aanpassingen of wijzigingen in de gehele woningvoorraad. Met deze verordening wordt geborgd dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige, rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien geborgd dat de bepalingen over het sturingsinstrumentarium en ook het vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn. In de regio Haaglanden zijn veel cijfers voor handen: gemeenten, woningcorporaties en Provincie monitoren de verschillende aspecten van de markt en zijn daarover continu in gesprek. Veel factoren zijn van invloed op het functioneren van een woningmarkt. De segmenten op de woningmarkt (huur, koop, goedkoop, middelduur, duur) vormen een samenhangend geheel. Verschillende fasen in het leven leiden op een aantal momenten tot verhuiswensen. En allerlei factoren dragen bij dat woonwensen van woningzoekenden veranderen.

Inzicht in woonwensen naar woningtypen, prijs- en eigendomsklasse en woonmilieus en inzicht in verhuisbewegingen en – gedrag op de totale woningmarkt dragen bij aan een goede woningbouwprogrammering en/of transformatie van gebieden. Deze notitie bevat echter geen uitvoerige woningmarktanalyse: het voeren van een huisvestingsverordening vergt dat schaarste wordt aangetoond. In de regio Haaglanden is dit kwantitatief te onderbouwen. In onderstaande worden de kerncijfers waarlangs het gesprek over de druk op de woningmarkt wordt gevoerd op een rij gezet. Uitvoerigere analyses zijn onder andere te vinden in de Jaarmonitor (effecten regels huisvestingsverordening), Aanbodrapportages (ontwikkeling regionale woningmarkt sociale huur) en Aanbodrapportages per gemeente op de website van de Sociale Verhuurders Haaglanden en op de website Staat van Zuid-Holland van de Provincie Zuid-Holland.

35/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

Huishoudens en bestaande woningvoorraad Het Centraal Bureau voor de Statistiek geeft voor zowel de woningvoorraad als het aantal ingeschreven huishoudens in een gemeente per jaar de stand van zaken weer. De regio Haaglanden – bestaande uit de Corop gebieden ‘Agglomeratie ’s-Gravenhage’ en ‘Delft en Westland - heeft per 1 januari 2022 minder woningen dan ingeschreven huishoudens. Regio Haaglanden Totale woningvoorraad

2019 515.169

2020 520.428

2021 526.056

2022 530.439

Totaal aantal huishoudens

526.968

533.824

536.606

544.775

Bron: CBS, Statline

Bevolkingsprognoses Belangrijk sturingsinstrument bij het woningbouwprogramma zijn de bevolkingsprognoses van de Provincie Zuid-Holland. Prognoses laten zien dat het aantal huishoudens in de regio het komende decennium nog substantieel zal toenemen. Dit wordt verder toegelicht in paragraaf 3. Inkomensgroepen in de regio Om inzicht te geven in de opbouw van inkomensgroepen in de regio wordt niet vooruit maar teruggekeken. De Staat van Zuid-Holland van de Provincie Zuid-Holland geeft voor de regio Haaglanden weer dat in 2019 van alle huishoudens in de regio circa 36% viel onder de DAEBinkomensgrens; dat waren ruim 190.000 huishoudens.

Figuur 1 Bron: PZH, staat van Zuid-Holland

Ingeschreven en actief woningzoekenden in de sociale huursector Los van prognoses, vormt de database van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) een belangrijke bron om de vraag te monitoren. Woningzoekenden die op zoek zijn naar een sociale huurwoning van een woningcorporatie, kunnen zich in Haaglanden bij één loket inschrijven: Woonnet Haaglanden. De afgelopen jaren is een stijging te zien in het aantal woningzoekenden dat zich inschrijft voor een corporatiewoning tot bijna 170.000 per 31 december 2021.

36/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

Woningzoekenden die zich inschrijven bij Woonnet Haaglanden zijn niet per definitie direct op zoek naar een woning. Het aantal actief woningzoekenden laat zien hoeveel woningzoekenden in een jaar tenminste een keer op een woning hebben gereageerd. Ook deze groep is sinds 2019 toegenomen. In 2021 was het aantal woningzoekenden dat actief op zoek was naar een sociale huurwoning via Woonnet Haaglanden ongeveer 8 keer zo groot als het aantal woningen dat voor verhuur vrijkwam.

Ingeschreven woningzoekenden (einde periode) Reagerende woningzoekenden (goede reactie) Verhuringen Waarvan nieuwbouw

2019

2020

2021

150.746 64.054 8.168 514

159.359 70.261 8.030 612

169.457 77.191 9.698 927

Bron: Aanbodrapportage 2021, Explica

Actief woningzoekenden naar inkomen In 2021 behoorde 96% van de actief woningzoekenden op basis van inkomen tot de corporatie doelgroep. Tussen 2019 en 2021 is het aandeel woningzoekenden dat tot de primaire doelgroep behoort iets afgenomen.

Primaire doelgroep Secundaire doelgroep Hoger inkomen Totaal

2019

2020

2021

78% 20% 2% 100%

76% 21% 3% 100%

73% 23% 4% 100%

Bron: SVH, maart 2023; bewerking: absolute aantallen uitgedrukt in percentages.

Actief woningzoekenden naar huishoudsamenstelling Ruim driekwart van alle actief woningzoekenden is een één- of tweepersoonshuishouden. Dit percentage is de afgelopen drie jaar stabiel.

1 persoon 2 personen 3 personen 4 personen 5 of meer personen Totaal

2019

2020

2021

57% 20% 12% 7% 4% 100%

57,5% 19% 12,5% 7% 4% 100%

57,5% 19% 12,5% 7% 4% 100%

Bron: SVH, maart 2023; bewerking: absolute aantallen uitgedrukt in percentages.

Actief woningzoekenden: starters en doorstromers Meer dan de helft van alle actief woningzoekenden is een starter. Het aandeel starters in de groep woningzoekenden is tussen 2019 en 2021 toegenomen. Dit kan mede verklaard worden doordat in de huisvestingsverordening van 2019 de definitie van een doorstromer is aangescherpt: voor juli 2019 werden bijvoorbeeld ook woningzoekenden die buiten de regio een woning achterlieten tot de doorstromers gerekend. De overgangsregeling die bij de aanscherping is ingevoerd, liep juli 2021 af.

37/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

Starter volgens geldende definitie Doorstromer uit huurwoning in de regio Overige doorstromers volgens geldende definitie Totaal

2019

2020

2021

51% 37,5% 11,5% 100%

54,5% 38% 7,5% 100%

59% 37,5% 3,5% 100%

Bron: SVH, maart 2023; bewerking: absolute aantallen uitgedrukt in percentages.

Mutatiegraad De grootste woningen kennen de laagste mutatiegraad: 2,5%. Eengezinswoningen hebben een lage mutatiegraad; met name de grotere woningen met een woonoppervlak van 80m en groter.

Figuur 2 Bron: SVH, Aanbodrapportage 2021, Explica

Wachttijden, zoektijden en slaagkansen in de sociale huursector Wachttijden, zoektijden en inzicht in slaagkansen van woningzoekenden zijn indicatoren om de druk op de woningmarkt inzichtelijk te maken. In de regio Haaglanden worden wachttijden en zoektijden met twee cijfers gemonitord: het gemiddelde en de mediaan. Bij de berekening van een gemiddelde kunnen uitschieters naar boven of beneden grote impact hebben op de uitkomst; daarom wordt ook de mediaan – het middelste cijfer – meegenomen in de analyses. Wachttijden In onderstaande tabel is voor de verschillende gemeenten de gemiddelde wachttijd weergegeven. De wachttijd is hierbij gedefinieerd als de tijd tussen het moment van inschrijven en het toegewezen hebben gekregen van een woning. De gemiddelde wachttijd is berekend aan de hand van alle sociale huurwoningen van de woningcorporaties die op basis van inschrijfduur en exclusief voorrangsregels zijn verhuurd. In 2021 zijn ten opzichte van 2021 de wachttijden in alle gemeenten met uitzondering van de gemeente Westland opgelopen. In 2021 varieerden de gemiddelde wachttijd in de regio Haaglanden tussen de gemeenten van 5,1 jaar tot 7,4 jaar

38/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

Gemiddelde wachttijd (zuivere inschrijfduur) in maanden.* Delft

2019

2020

2021

56,1

63,6

65,3

Den Haag

63,3

70,7

72,4

Leidschendam-Voorburg

61,5

71,1

71,2

Midden-Delfland

62,2

91,3

89,4

Pijnacker-Nootdorp

73,1

81,2

81,2

Rijswijk

71,3

82,7

79,8

Wassenaar

54,2

70,8

61,7

Westland

67,9

71,5

67,1

Zoetermeer

67,5

85,1

83,4

Gemiddelde wachttijd regio Haaglanden

63,3

72,5

72,7

Bron: SVH, maart 2023

* De wachttijd wordt alleen weergegeven als de berekening op minimaal 5 verhuringen gebaseerd is. De mediane wachttijd voor de regio laat een vergelijkbaar beeld zien. In maanden 2019 Mediane wachttijd regio Haaglanden

62,0

2020

2021

72,4

73,4

Bron: SVH, maart 2023

Zoekduur Een woningzoekende die zich inschrijft bij Woonnet Haaglanden start na inschrijving niet altijd met reageren op woningen. Daarom wordt ook de zoekduur naar een woning gemonitord. Zoekduur is de tijd tussen de eerste keer dat een woningzoekende op een woning reageert en het moment dat men een woning krijgt toegewezen. In onderstaande tabel is voor alle verhuringen die op basis van inschrijfduur en exclusief voorrangsregels zijn verhuurd, de gemiddelde zoekduur bij verhuring weergegeven. In alle gemeenten in de regio is de gemiddelde zoekduur tussen 2019 en 2021 toegenomen. Gemiddeld genomen was de zoekduur in 2021 in de gemeente Westland het laagst (2,9 jaar) en in Zoetermeer het hoogst (4,6 jaar). Gemiddeld genomen zochten woningzoekenden in 2021 een jaar langer naar een woning dan in 2019. Gemiddelde zoekduur in maanden*

2019

2020

2021

Delft

32

38,3

41,8

Den Haag

41

48,9

53,1

Leidschendam-Voorburg

33,1

43,3

48

Midden-Delfland

33,2

55,3

49,9

Pijnacker-Nootdorp

37,5

41,7

37,8

Rijswijk

46,9

52,5

58,1

Wassenaar

33,1

40

37,8

Westland

31,8

38,1

35,4

Zoetermeer

35,3

49,8

55,2

Gemiddelde zoekduur regio Haaglanden

38,2

46,3

50,1

Bron: SVH, maart 2023

39/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

* De zoekduur wordt alleen weergegeven als de berekening op minimaal 5 verhuringen gebaseerd is. De zoektijd uitgedrukt in de mediaan, wijst tussen 2019 en 2021 op een toename in zoektijd van een jaar en 3 maanden. In maanden

2019

2020

2021

Mediane zoektijd regio Haaglanden

32,4

42,8

47,5

Bron: SVH, maart 2023

Slaagkansen De slaagkans is berekend voor alle verhuringen onder de vrijesectorgrens. Op regionaal niveau is de vraag naar woningen in 2021 circa 8 keer zo groot als het aanbod. Alhoewel slaagkansen per gemeente verschillen is de vraag in de gemeente met de gemiddeld beste slaagkans nog steeds 6 keer groter dan het aanbod. Slaagkans woningzoekenden 2019 2020 2021 Delft

14,60%

13,40%

15,30%

Den Haag

12,10%

11,50%

13,30%

Leidschendam-Voorburg

9,80%

8,30%

8,80%

Midden-Delfland

11,40%

7,00%

5,60%

Pijnacker-Nootdorp

12,90%

8,30%

11,40%

Rijswijk

11,10%

8,50%

9,90%

Wassenaar

17,20%

18,50%

16,40%

Westland

10,90%

10,90%

11,90%

Zoetermeer

12,40%

10,20%

11,40%

Slaagkans regio Haaglanden

12,10%

10,80%

12,30%

Bron: SVH, maart 2023

* De slaagkans wordt alleen weergegeven als er minimaal 20 zoekers zijn. Onderstaande figuur laat zien dat een groot deel van de woningzoekenden een woning vindt in de eigen gemeente. Daarnaast komen nieuwe huurders voornamelijk uit de regiogemeenten; circa 15% van de nieuwe huurders komt van buiten de regio Haaglanden.

Figuur Bron: SVH, Aanbodrapportage 2021, Explica

40/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

De regio in cijfers: 1. CBS-cijfers laten zien dat op basis van het huidige aantal huishoudens in de regio en de huidige omvang van de woningvoorraad er een kwantitatief tekort aan woningen is in de regio Haaglanden. 2. Op basis van de bevolkingsprognoses kan geconcludeerd worden dat gedurende de looptijd van de huisvestingsverordening 2023-2027 er nog steeds sprake zal zijn van schaarste op de woningmarkt. 3. Op basis van de inschrijvingen bij Woonnet Haaglanden kan geconcludeerd worden dat zowel het aantal ingeschreven woningzoekenden als het aantal actief woningzoekenden de afgelopen jaren is toegenomen. Het aantal actief woningzoekenden is op regionaal niveau circa 8 groter dan het vrijkomende aanbod. 4. Op basis van de cijfers van SVH over de woonruimteverdeling kan geconcludeerd worden dat in alle gemeenten wacht- en zoektijden de afgelopen jaren zijn toegenomen en dat de gemiddelde slaagkans in elke gemeente laat zien dat de vraag meerdere malen groter is dan het aanbod. Schaarste in Den Haag De Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente om aan te tonen dat er sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag worden ingezet. Ten aanzien van lokale schaarste van alle woonruimte in Den Haag wordt verwezen naar de Woonvisie Den Haag 2022 (RIS 313365).

De conclusie is dat de druk op de hele Haagse woningmarkt al jaren hoog is en blijft toenemen, gelet op het algemene tekort aan woningen en de (verwachte) toename van huishoudens. Dit geldt zowel voor het goedkope, middenhuur als dure segment. Onder andere een grotere (verwachte) vraag dan aanbod aan woningen, een verminderd aanbod van woonruimten en nieuwbouw die de grote vraag naar woningen niet kan opvangen zijn factoren die duiden op schaarste in alle prijssegmenten (goedkoop, middenhuur en duur) en sectoren (koop en huur). Die schaarste heeft geleid tot zeer forse prijsstijgingen in zowel de koop- als de huursector, minder doorstroommogelijkheden en een verminderde toegankelijkheid van de woningmarkt. Dit zijn de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste die tot uiting komen in alle sectoren en prijssegmenten in de Haagse woningvoorraad. Ook werken de negatieve effecten die zich voordoen in een sector of prijssegment door in alle andere prijssegmenten en sectoren. De sectoren (koop en huur) en prijssegmenten (goedkoop, middenhuur en duur) in Den Haag kunnen niet los van elkaar gezien worden. De woningmarkt functioneert als één geheel en de negatieve effecten van schaarste hebben invloed de hele woningmarkt.

Het instellen van een vergunningplicht voor woningomzetting, woningvorming en woningonttrekking voor alle woningen op grond van de Huisvestingsverordening Den Haag 2019 was en is een noodzakelijk en geschikt instrument om de samenstelling van de bestaande woningvoorraad te reguleren en de onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste in de hele woningvoorraad te bestrijden. Woningomzetting, woningvorming en woningonttrekking zorgen er immers voor dat reguliere bestaande woonruimten anders worden gebruikt en de samenstelling van de woningvoorraad verandert. Daardoor ontstaat er een prijsopdrijvend effect doordat enerzijds investeerders gericht dit soort woningen opkopen en anderzijds woningzoekenden kunnen putten uit een kleiner aanbod van zelfstandige reguliere bestaande woningen. Dit vermindert uiteindelijk de doorstroommogelijkheden binnen de woningmarkt van alle woningzoekenden om vanuit een goedkope, middenhuur of dure woning door te stromen naar een woning in hetzelfde of een ander prijssegment en vermindert ook de toegankelijkheid tot de woningmarkt voor onder andere starters. Juist daarom is het noodzakelijk dat

41/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

de gemeente Den Haag grip kan houden op veranderingen in de hele woningvoorraad door middel van een vergunningplicht. De regulering was en is ook in het duurdere segment noodzakelijk om de negatieve effecten van (potentiële) schaarste in dit segment te bestrijden én was daarnaast noodzakelijk om de negatieve effecten van schaarste in het goedkope en middenhuur deel van de woonruimtevoorraad te bestrijden. Ingrijpen in het duurdere segment van de woonruimtevoorraad is namelijk ook mogelijk om schaarste in het goedkopere deel van de woonruimtevoorraad te voorkomen. Daarvoor is overigens niet noodzakelijk dat wordt gewacht tot de dreiging van de schaarste zich heeft verwezenlijkt alvorens wordt ingegrepen. Zie hiervoor AbRvS 16 december 2020 ECLI:NL:RVS:2020:3008, r.o. 4.6. Schaarste in de corporatievoorraad In het Tabellenboek 2022 Den Haag van Explica is de lokale schaarste van Den Haag in kaart gebracht. Daaruit blijkt dat er in 2022 in Den Haag 4.289 corporatiewoningen vrij kwamen voor verhuur. Op het woningaanbod in Den Haag in 2022 reageerden 56.682 woningzoekenden. Dit waren gemiddeld 344 woningzoekenden per woningadvertentie. De slaagkans geeft weer welk percentage van de woningzoekenden is geslaagd voor een woning. Dit bedraagt 12,8% in Den Haag in 2022. De kans op een woning is lager, namelijk 7,6% in 2022 in Den Haag.

De kans op een woning wordt berekend door het aantal geslaagde woningzoekenden binnen het geadverteerde woningaanbod te delen door het aantal reagerende woningzoekenden op het geadverteerde woningaanbod. De kans op een woning lijkt sterk op de slaagkans, maar hier wordt alleen het geadverteerde aanbod in de berekening meegenomen. Op dit aanbod kunnen regulier woningzoekenden reageren. Doordat de directe bemiddelingen hierin niet worden meegenomen en er minder verhuringen meegeteld worden, is de kans op een woning iets lager dan de slaagkans. Bron: Tabellenboek 2022 Den Haag, Explica. Gezien de gedeelde woningmarkt in het sociale segment is de druk in de regio ook van grote invloed op de kansen van woningzoekenden in Den Haag. In de woningmarktregio Haaglanden zijn grote woningen over het algemeen schaarser dan kleine woningen. Door grotere woningen ook voor grotere huishoudens in te zetten, komen verhuisketens op gang. Kleinere woningen komen vrij en kunnen weer worden verhuurd aan passende huishoudens. Om dit te bereiken zijn er normen voor het minimumaantal leden dat een huishouden moet tellen om bepaalde grotere woningen te mogen betrekken. Regionaal maatwerk In de regio Haaglanden doet zich schaarste voor, waardoor er verdringing van woningzoekenden met een maatschappelijke of economische binding aan de gemeente door woningzoekenden van buitenaf plaatsvindt.

De algehele schaarste, en de beschikbaarheid van bepaalde woningtypes en ook de uitbreidingsmogelijkheden in de gehele woningmarktregio, waartoe een gemeente behoort, zijn relevant. Op regionaal niveau vindt verdringing van regionale woningzoekenden met grote huishoudens plaats. Uit het Tabellenboek 2022 Den Haag van Explica blijkt dat de regionale mutatiegraad voor woonruimten vanaf 80 m² maar 2,2% bedroeg, ten opzichte van een regionale mutatiegraad van 8% voor woonruimten tot 50 m². Nieuwbouwverhuringen zijn in deze percentages niet meegeteld als mutatie. Het aandeel van deze grotere woonruimten bedroeg in 2022 5% van het totale verhuurde regionale aanbod. Daarnaast blijkt uit de Aanbodrapportage 2022 van Explica dat de gemiddelde wachttijd voor woonruimten vanaf 80 m² regionaal 89 maanden is (mediane inschrijfduur). De uitbreidingsmogelijkheden om deze verdringing op korte termijn op regionaal niveau te verlichten zijn zeer beperkt. Dit noodzaakt de inzet van regionaal maatwerk voor

42/43

Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/10507746

woningzoekenden met economische en maatschappelijke binding. Aan de omschrijving van deze economische en maatschappelijke binding is door de regio nadere invulling gegeven. Lokaal maatwerk In het woonruimteverdeelsysteem is het opnemen van lokale voorrangsregels mogelijk. Het gaat daarbij om het wettelijke maximaal toegestane percentage van het totaal aantal verhuringen. Door inzet van lokaal maatwerk kan voorrang worden gegeven op basis van maatschappelijke of economische binding, wanneer sprake is van schaarste aan categorieën goedkope woonruimte met onrechtvaardige of onevenwichtige effecten tot gevolg. Gezien de grote schaarste binnen de regio Haaglanden wordt met de Huisvestingsverordening 2023 in de rangorde wat betreft lokaal en regionaal maatwerk aangepast, zodat de maatregels die zich in het bijzonder richten op terugdringen van schaarste (bijvoorbeeld door het bevorderen van doorstroming) voorgaan op maatregels die in mindere mate dat effect hebben. De volgorde wordt binnen de regio bepaald aan de hand van de dan bestaande regionale en lokaal maatwerkregels.

*Aldus geamendeerd besloten in de openbare raadsvergadering van 25 mei 2023. De griffier,

De voorzitter,

43/43