20230525-RIS315301 Geamendeerd voorstel van het college inzake Huisvestingsverordening Den Haag 2023
Tekst van het document
Datum
Registratienummer
9 mei 2023
DSO/10507746 RIS315301
Geamendeerd voorstel van het college inzake Huisvestingsverordening Den Haag 2023 Toelichting De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om met een huisvestingsverordening onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden. Omdat de looptijd van de vigerende Huisvestingsverordening Den Haag 2019 afloopt per 1 juli 2023 na de wettelijke looptijd van vier jaar, moet een nieuwe huisvestingsverordening worden vastgesteld. In deze verordening kunnen regels gegeven worden met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van woonruimte en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad. Conform de Huisvestingswet 2014 wordt de vaststelling of wijziging van deze huisvestingsverordening afgestemd met de overige gemeenten die deel uitmaken van dezelfde woningmarktregio. De uitvoering van deze verordening heeft lokale én regionale aspecten. Deze verordening bevat regels die invloed hebben op de verdeling van woonruimten in de hele regio. Om deze reden is door alle regiogemeenten gekozen voor een, waar mogelijk, gelijkluidende verordening. De beleidsdoelen in de regio worden in de nieuwe Huisvestingsverordening doorgezet, waardoor de lijn van deze verordening wordt doorgezet. Deze verordening maakt nadrukkelijk onderdeel uit van een breder stelsel samen met de Woonvisie, Woonagenda en prestatieafspraken.
Besluitvorming Gezien het vorenstaande stelt het college de raad voor het volgende besluit te nemen: De raad van de gemeente Den Haag, gezien het voorstel van het college van 9 mei 2023, gelet op: artikel 4 van de Huisvestingswet 2014, en artikel 149 van de Gemeentewet, besluit vast te stellen de Huisvestingsverordening Den Haag 2023:
Gemeente Den Haag
Spui 70 Den Haag
Postbus 12600 2500 DJ Den Haag
T 14070 www.denhaag.nl
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen Artikel 1:1 Begripsomschrijvingen In deze verordening wordt verstaan onder: actiegebied: een gebied dat burgemeester en wethouders hebben aangewezen met het doel de daarin gelegen woonruimte vrij van bewoning te maken, zodat sloop of verbetering van woonruimte kan plaatsvinden; Bibob-toets een toets als bedoeld in art 3 Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (wet Bibob); burgemeester en wethouders: de burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag; -
BRP:
-
campuscontract:
-
CBS-code:
-
college:
-
DAEB-inkomensgrens:
-
doorstromer:
-
duurzaam gemeenschappelijke huishouden:
-
economische binding:
-
eigenaar:
-
flexwoning:
-
grote gezinnen:
de basisregistratie zoals bedoeld in artikel 1.2 van de Wet basisregistratie personen; een huurovereenkomst voor studenten zoals bedoeld in artikel 274d van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek; de unieke code die door het Centraal Bureau voor de Statistiek is vastgesteld voor de gemeenten en de daarbinnen gelegen wijken en buurten; het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Den Haag; de inkomensgrens bedoeld in artikel 16 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015; een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd als huurder beschikt over een zelfstandige woonruimte (met uitzondering van een flexwoning) binnen de regio en deze na verhuizing leeg achterlaat; een vaste groep van personen tussen wie een band bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van bepaalde woonruimte te boven gaat en die de bedoeling heeft om bestendig voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen; er dient ook sprake te zijn van een samenlevingswens tussen de personen die niet overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken woonruimte te delen; een binding aan de regio overeenkomstig artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 waarbij de woningzoekende binnen of vanuit de regiogemeente werkt en daarmee in het levensonderhoud voorziet; diegene die bevoegd is tot het in gebruik geven van de woonruimte of het gebouw, en ook de erfpachter,
vruchtgebruiker, gerechtigde tot een appartementsrecht zoals bedoeld in artikel 106 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek of degene aan wie door een rechtspersoon het gebruiksrecht van een woonruimte is verleend; een woonruimte gerealiseerd in tijdelijk neergezet of tijdelijk getransformeerd vastgoed, die doelbewust en tijdelijk als een aanvulling op de permanente woningvoorraad in gebruik wordt gegeven ; een duurzaam gemeenschappelijk huishouden met minimaal één volwassene en vier kinderen;
2/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
-
gepubliceerd woningaanbod:
-
herstructureringskandidaat:
-
hoofdverblijf:
-
huishouden:
-
huishoudinkomen:
-
huisvestingsvergunning:
-
huurder:
-
huurprijs:
-
huurprijsgrens:
-
ingezetene:
-
indicatie:
-
inschrijfduur:
-
inwoning:
-
kamer:
-
leegstand:
-
maatschappelijke binding:
-
mantelzorg:
het openbaar gemaakt aanbod van voor verhuur beschikbaar komende woonruimte, waarop elke woningzoekende op eigen initiatief kan reageren; een woningzoekende die op het moment van een aanwijzing van een actiegebied: a. ingeschreven staat in de basisregistratie personen (BRP) op het adres; en b. met toestemming van de eigenaar als huurder woonachtig is in een in het betreffende actiegebied gelegen zelfstandige woonruimte; het adres waarop een persoon staat ingeschreven in de basisregistratie personen (BRP) en daadwerkelijk het grootste deel van zijn tijd woonachtig is; een alleenstaande óf twee of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijke huishouding (willen) voeren; het huishoudinkomen zoals bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de Woningwet; de vergunning zoals bedoeld in artikel 8 van de Huisvestingswet 2014; de huurder zoals bedoeld in artikel 1, derde lid, van de Woningwet; de huurprijs zoals omschreven in artikel 1, tweede lid onder a, van de Huisvestingswet 2014; de huurprijsgrens zoals bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de Huurtoeslag en artikel 2 Besluit huurprijzen woonruimte; degene die volgens de inschrijving in de BRP woonachtig is in een gemeente in de regio en diens hoofdverblijf heeft in een voor bewoning aangewezen woonruimte; een door een onafhankelijke, ter zake deskundig persoon of orgaan opgesteld document waaruit de specifieke
fysieke of andere beperking(en) van een woningzoekende blijkt en waarin staat, of op basis waarvan, kan worden bepaald hoe de huisvesting van de woningzoekende dient te worden afgestemd; de periode dat een woningzoekende aaneensluitend staat ingeschreven in het register zoals bedoeld in artikel 3:3, eerste lid; het bewonen van een deel van een woonruimte die door een ander huishouden als hoofdbewoner in gebruik is genomen; een verblijfsruimte zoals bedoeld in artikel 1.1 van het Bouwbesluit 2012; de leegstand zoals bedoeld in artikel 1, eerste lid, aanhef en onder d van de Leegstandwet; de binding aan de regio zoals bedoeld in artikel 14, derde lid, aanhef en onder b van de Huisvestingswet 2014; de zorg zoals omschreven in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015;
3/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
-
mantelzorgrelatie:
-
middenhuur woonruimten:
-
NHG-kostengrens:
-
ondersteuning:
-
ondersteuningsvraag:
-
onttrekkingsvergunning:
-
onzelfstandige woonruimte:
-
prestatieafspraken:
-
regio:
-
register:
-
register van standplaatszoekenden: SHH:
-
splitsingsvergunning:
-
standplaats:
-
standplaatszoekende:
de uitdrukkelijke of stilzwijgende afspraak tussen de ontvanger en de verlener over de te verlenen mantelzorg; woonruimten met een aanvangshuurprijs boven de huurprijsgrens en tot en met 185 punten op grond van artikel 5 Besluit huurprijzen woonruimte en artikel 10 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte; alle woonruimten met een aanvangshuurprijs boven de huurprijsgrens die minder of gelijk is aan de volgens Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimten gestelde maximale huurprijs voor 185 punten; voor de puntenvaststelling voor woonruimten onder a en onder b van de gemeente wordt met het oog op efficiëntie en effectiviteit (mede) uitgegaan van gegevens van de woonruimten die de gemeente zelf heeft verkregen ten behoeve van het vaststellen van de waarde onroerende zaakbelasting; de voor dat jaar vastgestelde kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) van woonruimte zonder energiebesparende maatregelen, volgens de voorwaarden en normen van de NHG; de noodzakelijke hulp die wordt geleverd in het kader van het voeren van een zelfstandig huishouden; de vraag naar ondersteuning in verband met een ernstige beperking in de zelfredzaamheid die het gevolg is van een lichamelijke of verstandelijke beperking, een chronische ziekte of psychische problemen; de vergunning zoals bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014; een woonruimte die geen eigen toegang heeft en
niet door een huishouden kan worden bewoond zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte; de afspraken zoals bedoeld in artikel 44 van de Woningwet; het woningmarktgebied bestaande uit de gemeenten Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer; het regionale register van woningzoekenden; het gemeentelijk register van standplaatszoekenden; de vereniging Samenwerkende Huurdersorganisaties Haaglanden; de vergunning zoals bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014; een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn, waardoor een woonwagen op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of de gemeente kan worden aangesloten; degene die in het register van standplaatszoekenden is ingeschreven;
4/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
-
starter:
-
statushouders:
-
SVH:
-
toeristische verhuur:
-
toetsingscommissie:
-
urgentieverklaring:
-
wettelijke taakstelling:
-
woningcorporatie:
-
woningzoekende:
-
woningvorming:
-
woonadres:
-
woonduur:
-
woonoppervlakte:
-
woonruimte:
-
WOZ-waarde:
-
zelfstandige woonruimte:
een woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd niet als huurder over een zelfstandige woonruimte binnen de regio beschikt; de in artikel 12, vierde lid van de Huisvestingswet 2014 bedoelde categorie vergunninghouders; de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden; in een woonruimte tegen betaling bieden van verblijf aan personen die niet als ingezetene zijn ingeschreven met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen; de door burgemeester en wethouders ingestelde commissie die burgemeester en wethouders adviseert ter zake van de uitvoering van artikel 4:1; een besluit dat een woningzoekende indeelt in een urgentiecategorie zoals bedoeld in artikel 12 van de Huisvestingswet 2014; de voor de gemeente geldende taakstelling op grond van artikel 28 van de Huisvestingswet 2014; een toegelaten instelling zoals omschreven in artikel 19 van de Woningwet; het huishouden dat zich heeft ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden; het verbouwen tot twee of meer woonruimten zoals bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014; het woonadres zoals omschreven in artikel 1.1, onder o, sub 1° van de Wet basisregistratie personen; de onafgebroken periode gedurende welke een huurder de huidige woonruimte binnen de regio zelfstandig bewoont, volgens de gegevens van de basisregistratie personen; het totaal van de oppervlakten van de
vertrekken: woonkamer, keuken, badkamer of doucheruimte, slaapkamer(s), zolderkamer indien bereikbaar via vaste trap en met ruime mate van daglichtaanwezigheid. Overige ruimtes zoals een kelder, bijkeuken, wasruimte, bergruimte of schuur, ingebouwde kasten groter dan 2 m², garage, zolder niet zijnde een vertrek, en verkeersruimten worden niet meegeteld; een woonruimte zoals bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder l. van de Huisvestingswet 2014; de waarde vastgesteld zoals bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken; een zelfstandige woonruimte zoals omschreven in artikel 234 Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 1:2 Reikwijdte verordening Deze verordening is van toepassing op woonruimten gelegen in de gemeente Den Haag. Artikel 1:3 Actiegebied Burgemeester en wethouders kunnen gebieden aanwijzen met het doel de daarin gelegen woonruimten vrij van bewoning te maken, zodat sloop of verbetering van deze woonruimten kan plaatsvinden.
5/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
Hoofdstuk 2 Huisvestingsvergunning Artikel 2:1 Reikwijdte 1. De artikelen in dit hoofdstuk zijn van toepassing op woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens én op woonruimten met een middenhuur. 2. Dit hoofdstuk is niet van toepassing op: a. woonruimten, bestemd voor inwoning; b. onzelfstandige woonruimten; c. woonruimten verhuurd op basis van een campuscontract; d. woonruimten waarvoor burgemeester en wethouders een vergunning zoals bedoeld in artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet hebben verleend. Artikel 2:2 Huisvestingsvergunning 1. Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een woonruimte zoals bedoeld in artikel 2:1, eerste lid, in gebruik te nemen voor bewoning. 2. Het is verboden de in artikel 2:1, eerste lid, bedoelde woonruimte voor bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet beschikt over een huisvestingsvergunning. Artikel 2:3 Aanvrager huisvestingsvergunning 1. Voor een huisvestingsvergunning komen in aanmerking personen die: a. 18 jaar of ouder zijn; of b. op grond van artikel 235 of artikel 253ha Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bevoegd zijn verklaard. 2.
In aanvulling op het eerste lid komen woningzoekenden slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning als alle leden van het huishouden de Nederlandse nationaliteit bezitten of rechtmatig in Nederland verblijven in de zin van artikel 8, onder a tot en met e of onder l van de Vreemdelingenwet 2000. 3. In aanvulling op het eerste en tweede lid komen woningzoekenden slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte met een aanvangshuurprijs onder de huurprijsgrens, als het huishoudinkomen over het inkomenstoetsjaar niet hoger is dan de voor het huishouden geldende inkomensgrens zoals vermeld in artikel 16 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. 4. In aanvulling op het derde lid, kunnen toegelaten instellingen gebruik maken van de vrije ruimte zoals bedoeld in artikel 48 lid 1 van de Woningwet. 5. In aanvulling op het derde lid wordt er bij de huisvesting van personen met een indicatie zoals bedoeld in artikel 57 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 geen maximum inkomensgrens gesteld. 6.
In aanvulling op het eerste en tweede lid komen woningzoekenden slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte met een aanvangshuurprijs onder de middenhuurgrens, als het huishoudinkomen over het inkomenstoetsjaar niet hoger is dan de voor het huishouden geldende inkomensgrens zoals vermeld in artikel 10, tweede lid, onder a, sub 3°, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Artikel 2:4 Aanvragen huisvestingsvergunning 1. De aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt ingediend bij burgemeester en wethouders met behulp van een door burgemeester en wethouders vastgesteld aanvraagformulier, inclusief de hierin aangegeven verplichte documenten. 2. Bij de aanvraag van een huisvestingsvergunning overlegt de aanvrager een schriftelijke verklaring van de eigenaar, waaruit blijkt dat deze bereid is de woonruimte in gebruik te geven.
6/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
Artikel 2:5 Verlenen huisvestingsvergunning 1. Burgemeester en wethouders besluiten op de in artikel 2:4 bedoelde aanvraag binnen acht weken na ontvangst van de ontvankelijke aanvraag en berichten de aanvrager hierover schriftelijk. 2. Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing zoals bedoeld in het eerste lid voor ten hoogste vier weken verdagen. Van de verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager. 3. In de huisvestingsvergunning wordt in ieder geval vermeld: a. de aanduiding van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft; b. de naam van de persoon of personen aan wie de huisvestingsvergunning is verleend; c. het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt. 4. De woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend wordt binnen drie maanden na afgifte door de aanvrager als hoofdverblijf in gebruik genomen . Artikel 2:6 Criteria toewijzen woonruimten onder de huurprijsgrens 1. De grootte van het huishouden moet in een, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, redelijke verhouding staan tot de grootte van de woonruimte, waarbij woonruimten met een woonoppervlakte van minimaal 80 m² worden toegewezen aan huishoudens met minimaal drie leden. 2. De criteria genoemd in het eerste lid zijn niet van toepassing op woonruimten met een hogere mate van toegankelijkheid, zoals omschreven in bijlage I. 3.
Een woonruimte met een hogere mate van toegankelijkheid is uitsluitend passend als: a. er op grond van een gemeentelijke indicatiestelling op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning een functiebeperking van het huishouden is vastgesteld; en b. de functiebeperking naar het oordeel van de burgemeester en wethouders daardoor in redelijke verhouding staat tot de hogere mate van toegankelijkheid van de woonruimte. 4. Dit artikel is niet van toepassing op woonruimten boven de huurprijsgrens. Artikel 2:7 Weigeringsgronden huisvestingvergunning Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning weigeren, als: a. het huishouden niet voldoet aan de voorwaarden genoemd in artikel 2:3; b. het huishouden als gevolg van het verlenen van de huisvestingsvergunning meer dan één woonruimte in gebruik zal krijgen, tenzij burgemeester en wethouders toestaan dat het huishouden vanwege verkoop van een woonruimte tijdelijk twee woonruimten in gebruik mag hebben waarvan feitelijk slechts één woonruimte wordt bewoond; c. het niet aannemelijk is dat het huishouden de woonruimte in gebruik zal nemen; d. de woonruimte is gelegen in een actiegebied; e.
burgemeester en wethouders bepalen dat het een woonruimte betreft waarvoor, gezien de fysieke inrichting of de ruimtelijke positie van de woonruimte een specifieke indicatie noodzakelijk is en de aanvrager niet over deze indicatie beschikt; f. de woonruimte niet passend is op grond van artikel 2:6; g. de aanvraag toeziet op een woonruimte aangewezen in artikel 5:27, tenzij er op grond van artikel 5:28 een vergunning is verleend of op grond van artikel 5:31 een ontheffing op het verbod van Artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 is verleend; h. de aanvraag toeziet op gebruik van een zelfstandige woonruimte dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders als onzelfstandig wordt aangemerkt.
7/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
Artikel 2:8 Intrekken huisvestingsvergunning 1. Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning intrekken, als de vergunning is verleend op grond van de door de vergunninghouder verstrekte gegevens, waarvan de vergunninghouder wist of redelijkerwijs had moeten weten dat deze gegevens onjuist of onvolledig waren. 2. Burgemeester en wethouders kunnen de huisvestingsvergunning intrekken, als de woonruimte waarvoor de huisvestingsvergunning is verleend niet in gebruik is genomen binnen de gestelde termijn van artikel 2:5, vierde lid. Artikel 2:9 Beschikbaar komen voor verhuur 1. De eigenaar van een woonruimte, zoals bedoeld in artikel 2:1, meldt het ter beschikking komen van die woonruimte onverwijld aan burgemeester en wethouders. 2. Een woonruimte komt ter beschikking, wanneer: a. degene die de woonruimte in gebruik heeft aan de eigenaar het gebruik daarvan heeft opgezegd; b. de woonruimte is ontruimd; c. de woonruimte als zodanig niet langer in gebruik is, tenzij aannemelijk wordt gemaakt door de eigenaar dat dit slechts korte tijd het geval is; d. op een andere wijze is gebleken dat de woonruimte te huur is. 3. Indien de eigenaar aan een in het eerste lid bedoelde woonruimte onderhouds- of verbeteringswerkzaamheden wil uitvoeren, waardoor de woonruimte tijdelijk niet bewoond kan worden, is de eigenaar verplicht: a.
de noodzakelijke geplande tijdsduur voor deze werkzaamheden aan burgemeester en wethouders te melden; en b. de beëindiging van deze werkzaamheden te melden. 4. De eigenaar stelt, de door burgemeester en wethouders aan te wijzen, ambtenaren in de gelegenheid de woonruimte te inspecteren ter vaststelling van de vorige leden. Hoofdstuk 3 Woonruimteverdeling Artikel 3:1 Reikwijdte 1. Dit hoofdstuk is van toepassing op woonruimten die onder de huurprijsgrens verhuurd worden door een woningcorporatie. 2. Dit hoofdstuk is niet van toepassing op: a. woonruimten, bestemd voor inwoning; b. onzelfstandige woonruimten; c. woonruimten verhuurd op basis van een campuscontract; d. woonruimten waarvoor burgemeester en wethouders een vergunning zoals bedoeld in artikel 15, eerste lid, van de Leegstandwet hebben verleend; e. standplaatsen. Artikel 3:2 Nadere normen van toewijzing 1. Ten behoeve van de in artikel 48, eerste lid, van de Woningwet aan de woningcorporaties gestelde voorwaarden, kunnen burgemeester en wethouders, op verzoek van de woningcorporaties nadere normen stellen ten aanzien van: a. het (maximum) huishoudinkomen in relatie tot de hoogte van de huur; b. de grootte van het huishouden in relatie tot de grootte van de woonruimte. 2.
Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop het eerste lid wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie van de toewijzing.
8/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
Artikel 3:3 Inschrijving als woningzoekende 1. Huishoudens die in aanmerking willen komen voor een huurwoning van een woningcorporatie schrijven zich in het regionale register van woningzoekenden in. 2. Huishoudens worden op hun verzoek ingeschreven wanneer de aanvrager 18 jaar of ouder is of op grond van artikel 235 of artikel 253ha Boek 1 van het Burgerlijk Wetboek bevoegd is verklaard. 3. Woningcorporaties hanteren een gezamenlijk register en stellen ten aanzien van inschrijving in dat register een uniform protocol op, dat ten minste aan de volgende uitgangspunten moet voldoen: a. het protocol wordt openbaar gemaakt; b. onderdeel van de inschrijving is de registratie van een eventuele urgentieverklaring; c. woningcorporaties stemmen het te hanteren protocol af met burgemeester en wethouders van de gemeenten waar zij werkzaam zijn. 4. Indien het protocol naar het oordeel van burgemeester en wethouders onvoldoende voldoet aan de uitgangspunten in het vorige lid treden zij binnen zes weken in overleg. 5. Woningcorporaties zullen een inschrijving laten vervallen als: a. de woningzoekende een woonruimte heeft aanvaard; b. de woningzoekende niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet; c. de woningzoekende daarom verzoekt; d. de woningzoekende is overleden; e. de woningzoekende het inschrijfgeld niet binnen de betalingstermijn heeft voldaan; f.
de woningzoekende doelbewust fraudeert met zijn inschrijvingsgegevens. 6. In afwijking van het gestelde in het vijfde lid, onder a, zal een inschrijving niet vervallen als de woningzoekende binnen de regio: a. tijdelijk in een wisselwoning verblijft, of een tijdelijke woonruimte of flexwoning huurt; b. een andere woonruimte accepteert op basis van een huurovereenkomst voor een bepaalde tijd, dat verzoekt; c. na inschrijving op een ander woonadres in de BRP niet over zelfstandige woonruimte beschikt, dat verzoekt; d. een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zoals bedoeld in artikel 271, eerste lid onder a en b, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is aangegaan; e. een 1-kamerwoning accepteert, dat verzoekt. 7. In aanvulling op het vijfde lid kan de inschrijving van een herstructureringskandidaat tijdelijk, voor een periode tot twee jaar na de eerste verhuizing, worden hersteld, indien de herstructureringskandidaat: a. een woning heeft moeten verlaten en hiervoor een andere woning heeft geaccepteerd; en b. binnen twee jaar na de eerste woningacceptatie daarom verzoekt. Artikel 3:4 Publicatie vrijkomende woonruimte 1. Woningcorporaties bieden hun voor verhuur vrijkomende woonruimten aan op een uniform medium. 2.
Bij de publicatie van de voor verhuur vrijkomende woonruimte geven de woningcorporaties inzicht in de toegankelijkheid van de woonruimte, zoals opgenomen in bijlage I, aansluitend bij de werkwijze vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning. 3. Woonruimten die op grond van artikelen 3:9, 3:10 of 3:11 zijn aangeboden en niet worden gepubliceerd moeten achteraf worden verantwoord.
9/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
Artikel 3:5 Rangorde voor woningaanbod 1. Woningcorporaties dienen de woningzoekende, die voor een overeenkomstig artikel 3:4, eerste lid, aangeboden woonruimte in aanmerking komt, te selecteren uit de woningzoekenden die op de betreffende woonruimte hebben gereageerd en aan de in artikel 2:6 bedoelde voorwaarden voldoen. Zij nemen daarbij de volgende rangorde in acht: a. woningzoekenden met een urgentieverklaring zoals bedoeld in artikel 4:3; b. woningzoekenden die vallen in de categorie regionaal en lokaal maatwerk zoals omschreven in artikel 3:7 en 3:8; c. overige woningzoekenden. 2. Met in achtneming van de rangorde in categorieën woningzoekenden zoals bepaald in het eerste lid wordt de volgorde van belangstellenden als volgt nader vastgesteld: a. in de gevallen waarin meerdere woningzoekenden hebben gereageerd, gaat de woningzoekende met de langste inschrijfduur of inschrijfduur plus woonduur voor; b. in de gevallen waarin meerdere woningzoekenden met een urgentieverklaring hebben gereageerd, gaat de woningzoekende van wie de urgentieverklaring het eerst eindigt voor; c. indien er meerdere woningzoekenden reageren met een gelijk aflopende urgentieverklaring is voor de onderlinge volgorde de langste inschrijfduur of woonduur bepalend; d.
in afwijking van het gestelde onder c gaat in het geval dat twee kandidaten met herstructureringsvoorrang een urgentieverklaring met gelijke vervaldatum hebben, de kandidaat waarvan de (CBS-)wijkcode van het huidig adres gelijk is aan de (CBS-) wijkcode van de geadverteerde woonruimte voor; e. in aanvulling op het gestelde onder d is voor de onderlinge volgorde de langste woonduur bepalend, in het geval er meerdere kandidaten met een herstructureringsvoorrang zijn waarvan de (CBS-)wijkcode van het huidige adres gelijk is aan de (CBS-)wijkcode van de geadverteerde woonruimte. 3. In aanvulling op het gestelde onder het tweede lid, onder a, wordt er zowel binnen de categorie lokaal- als regionaal maatwerk een onderlinge volgorde gehanteerd, waarbij de invloed van de regel op het terugdringen van schaarste leidend is. 4. Burgemeester en wethouders spreken deze volgorde regionaal af, gericht op het terugdringen van regionale schaarste zoals beschreven in bijlage IV, in overleg met de woningcorporaties en zorgen dat deze in ieder geval gepubliceerd wordt op een uniform medium. Artikel 3:6 Categorieën woningzoekenden 1. Voor een starter geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur als criterium. 2.
Voor een doorstromer geldt bij de toewijzing van woonruimte de inschrijfduur en de woonduur op het moment van inschrijving in het register van woningzoekenden, met een maximum van vijf jaar, als criterium. Artikel 3:7 Regionaal maatwerk 1. Woonruimten genoemd in artikel 3:1 kunnen binnen de wettelijk maximaal toegestane percentages met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio, ten behoeve van het oplossen van, door burgemeester en wethouders in afstemming met betrokken partijen, te benoemen regionale categorieën knelpunten. 2. Van in het eerste lid omschreven regionaal maatwerk is ieder geval sprake bij: a. grote gezinnen die doorstromen binnen de regio en een corporatiewoning achterlaten kunnen met voorrang in aanmerking komen voor woonruimten gelijk aan of groter dan 80 m² woonoppervlakte;
10/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
b.
c.
huishoudens die een corporatiewoning achterlaten met een woonoppervlakte groter of gelijk aan 65 m² bij een eengezinswoning en groter of gelijk aan 80 m² voor overige woningtypen, kunnen met voorrang in aanmerking komen voor woonruimten kleiner dan 80 m² die niet zijn gekenmerkt als eengezinswoning; doorstromers binnen de regio die een schaarse grote corporatiewoning achterlaten, kunnen met een maximum van 5% van het vrijkomende aanbod direct worden bemiddeld naar een “niet eengezinswoning” kleiner dan 80 m² en een huur tot en met de huurprijsgrens die gelabeld is voor een kleiner passend huishouden.
Artikel 3:8 Lokaal maatwerk 1. Woonruimten genoemd in artikel 3.1 kunnen binnen de wettelijk maximaal toegestane percentages met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de gemeente. 2. De in het eerste lid omschreven woonruimten kunnen met voorrang worden toegewezen ten behoeve van het oplossen van door burgemeester en wethouders, in afstemming met betrokken partijen, te benoemen lokale categorieën knelpunten op de woningmarkt. 3. Burgemeester en wethouders geven nadere invulling aan de onder het tweede lid genoemde categorieën knelpunten, waarbij: a. de regels transparant en inzichtelijk zijn voor woningzoekenden; b. er aantoonbaar sprake is van schaarste en verdringing in de benoemde categorieën knelpunten. 4. Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over de wijze waarop aan de voorgaande leden invulling wordt gegeven en monitoren jaarlijks de realisatie van toewijzing. Artikel 3:9 Huisvesten zorg-doelgroepen 1.
Burgemeester en wethouders maken jaarlijks afspraken, met onder andere de woningcorporaties, over de hoeveelheid van de voor verhuur vrijkomende woonruimte, die uitsluitend in het kader van de uitstroom uit instellingen voor Maatschappelijke Opvang, Beschermd wonen, residentiele instellingen voor verslavingszorg, geestelijke gezondheidszorg, Housing First, Jeugdzorg (met verblijf) en de huisvesting van ex-gedetineerden gericht worden toegewezen. 2. In aanvulling op het eerste lid kunnen burgemeester en wethouders nadere regels stellen. 3. De woningcorporaties maken de afspraken uit het eerste lid openbaar, voordat gericht wordt toegewezen. 4. Burgemeester en wethouders informeren de regio over de wijze waarop het eerste lid wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de realisatie. Artikel 3:10 Afwijkend aanbieden 1. Een woningcorporatie kan op basis van een besluit van haar bestuur, in zwaarwegende gevallen, ten aanzien van de zorgplicht als verhuurder een voor verhuur beschikbaar gekomen woonruimte uit eigen beheer aanbieden aan een eigen huurder. 2. Een woningcorporatie kan op basis van een besluit van haar bestuur in overleg met de gemeente, in naar het oordeel van burgemeester en wethouders zwaarwegende gevallen, een ter beschikking voor verhuur gekomen woonruimte toewijzen. 3.
Voor plaatsing op de in het tweede lid bedoelde voordracht komen in aanmerking de woningzoekenden met een, naar het oordeel van burgemeester en wethouders, zeer hoge mate van urgentie. 4. Een woningcorporatie kan op basis van verhuurresultaten na overleg met burgemeester en wethouders alternatieve voorrangsbepalingen hanteren.
11/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
5.
6.
7.
In het algemeen belang van volkshuisvesting, in het bijzonder de doorstroming, kunnen woningcorporaties in overleg met en toestemming van burgemeester en wethouders beslissen dat voor aangewezen woonruimten artikel 3:5, eerste lid, onder a, niet van toepassing is. Een woningcorporatie kan direct na voltooiing van de werken voor een ingrijpend verbeterde of nieuwgebouwde woning een eenmalig aanbod van die woning doen aan een woningzoekende die als herstructureringskandidaat het gebied van die woning heeft moeten verlaten en waarmee volgens het sociaal plan voorafgaand aan die ingrijpende verbetering of nieuwbouw is overeengekomen dat deze kan terugkeren. Op bovenstaande leden is een afwijkende wijze van aanbieden en andere rangordebepaling dan die in artikel 3:4 en 3:5 van toepassing.
Artikel 3:11 Directe aanbieding 1. In afwijking van artikel 3:4 en 3:5 kunnen uitsluitend woonruimten direct worden aangeboden als: a. een passend aanbod moet worden gedaan aan statushouders, die op grond van en volgens een wettelijke taakstelling in de gemeente een woonruimte aangeboden moeten krijgen; b. personen op grond van artikel 3:7, 3:8 of 3:9 passend moeten worden gehuisvest; c. er sprake is van een aanbod op grond van artikel 3:10; d. woningzoekenden die op grond van artikel 4:8, vierde of vijfde lid, een urgentieverklaring hebben toegewezen gekregen. 2. Voor de woningzoekenden bedoeld in het eerste lid, onder d, dragen woningcorporaties regionaal zorg voor een uniforme bemiddelingslijst en het doen van een éénmalig passend woningaanbod. Artikel 3:12 Afwijken van de rangorde van woningaanbod Woonruimten kunnen in afwijking van artikel 3:4, eerste lid, en artikel 3:5 worden aangeboden, met een maximum van 10% van het vrijkomende aanbod van woonruimten zoals bedoeld in artikel 3:1, eerste lid, a. indien deze door de woningcorporatie op een wijze zoals bedoeld in artikel 3:4, dertien weken vruchteloos of ten minste vijftig maal tevergeefs is aangeboden aan woningzoekenden; of b. indien de woonruimte in lokale afspraken tussen gemeenten, huurdersorganisaties en woningcorporaties wordt aangemerkt als geschikt voor afwijking van artikel 3:4 en 3:5.
Artikel 3:13 Verantwoording toewijzing woonruimte Woningcorporaties maken openbaar: a. de inschrijfduur of de duur van de urgentieverklaring van de woningzoekende, waaraan het gepubliceerde woningaanbod uiteindelijk is toegewezen; b. de woonruimten die zijn toegewezen anders dan op grond van artikel 3:5. Artikel 3:14 Afhandeling klachten 1. Burgemeester en wethouders stellen een klachtencommissie in voor klachten over de uitvoering van regels over woonruimteverdeling. 2. Burgemeester en wethouders dragen zorg voor een uniform protocol ten aanzien van de klachtenafhandeling. 3. Burgemeester en wethouders kunnen de bevoegdheden uit het eerste en tweede lid mandateren aan de woningcorporaties. 4. Bij de klachtenafhandeling gelden de volgende uitgangspunten: a. de klachtencommissie functioneert onafhankelijk van de woningcorporaties;
12/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
b. c.
5. 6.
in de regio Haaglanden wordt een uniform klachtenprotocol gehanteerd; jaarlijks, maar uiterlijk 1 maart, rapporteert de klachtencommissie over de ingediende klachten in het voorafgaande jaar en de afhandeling hiervan aan burgemeester en wethouders; d. de klachten en afhandeling hiervan worden openbaar gemaakt. Het oordeel van de klachtencommissie is bindend voor woningcorporaties en voor de klager. Verhuurders overleggen op verzoek alle noodzakelijke gegevens voor beoordeling van de klacht aan de klachtencommissie.
Hoofdstuk 4 Urgentie Artikel 4:1 Bevoegdheid tot beslissen op een aanvraag om een urgentieverklaring 1. Burgemeester en wethouders beslissen slechts op de aanvraag, nadat de toetsingscommissie over de aanvraag een advies heeft uitgebracht. 2. Burgemeester en wethouders kunnen in een reglement criteria stellen die de onafhankelijkheid van de toetsingscommissie waarborgen. 3. Burgemeester en wethouders kunnen hun bevoegdheid zoals bedoeld in het eerste lid mandateren aan een toetsingscommissie. Artikel 4:2 Aanvraag om een urgentieverklaring 1. Een urgentieverklaring wordt aangevraagd: a. bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de aanvrager volgens de BRP diens woonadres heeft; of b. bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de aanvrager wil gaan wonen, als de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6, onder a; of c. bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de te verlenen zorg plaatsvindt, bij een aanvraag op grond van artikel 4:6, onder b. 2. Voor de aanvraag van een urgentieverklaring stellen burgemeester en wethouders een verplicht formulier vast, dat de aanvrager invult bij de aanvraag. 3. Burgemeester en wethouders kunnen het ontvangen van de onder het eerste lid genoemde aanvragen mandateren aan de woningcorporatie of een door het college aan te wijzen instantie. 4.
Burgemeester en wethouders beslissen binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag. Zij kunnen deze termijn eenmaal verlengen met ten hoogste zes weken en maken hun besluit daartoe bekend binnen de in de vorige zin genoemde termijn. 5. De aanvraag gaat in ieder geval vergezeld van de volgende gegevens en bescheiden: a. een inschrijfnummer waaruit blijkt dat de aanvrager als woningzoekende is ingeschreven in het regionale register van woningzoekenden; en b. informatie over de aard en de oorsprong van het huisvestingsprobleem dat aan de aanvraag ten grondslag ligt; en c. een toelichting over welke handelingen de aanvrager heeft verricht en op welke wijze de aanvrager heeft geprobeerd het huisvestingsprobleem op te lossen alvorens een aanvraag in te dienen; en d. informatie over het inkomen en de samenstelling van het huishouden van de aanvrager; en e. indien de aanvraag is gedaan op verwijzing van een instelling waar aanvrager is opgenomen, een advies van die instantie. 6. Burgemeester en wethouders stellen beleidsregels vast voor het verlenen van een urgentieverklaring aan woningzoekenden. 7. Burgemeester en wethouders stemmen deze beleidsregels af met de regiogemeenten.
13/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
Artikel 4:3 Inhoud van de urgentieverklaring 1. De urgentieverklaring bevat een zoekprofiel voor passende woonruimte. 2. Het zoekprofiel geeft aan welke woonruimte voor deze aanvrager passend wordt geacht. 3. Het zoekprofiel van een urgentieverklaring dat is toegewezen op grond van artikel 4:6 en artikel 4:7, eerste en tweede lid, bevat qua grootte en aard de meest eenvoudige woningtypen die naar het oordeel van burgemeester en wethouders noodzakelijk zijn voor het oplossen van het huisvestingsprobleem. 4. Een urgentieverklaring die is toegewezen op grond van artikel 4:7, derde lid, zal de hierbij passende woningtypen bevatten. 5. Het zoekprofiel bevat het zoekgebied waarvoor de urgentieverklaring geldig is. 6. De urgentieverklaring bevat naast het zoekprofiel de volgende informatie: a. de naam, het adres en de woonplaats van de aanvrager; b. het in artikel 4:2, vijfde lid, onder a, bedoelde inschrijfnummer van de aanvrager; c. de periode gedurende welke de urgentieverklaring geldig is; d. voor hoeveel leden van het huishouden de urgentieverklaring geldig is. Artikel 4:4 Het zoekgebied 1. Een urgentieverklaring is geldig in de regio. 2. Burgemeester en wethouders kunnen in beleidsregels het gebied waarin de urgentieverklaring geldig is beperken.
Artikel 4:5 Algemene weigeringsgronden urgentieverklaring Burgemeester en wethouders weigeren de urgentieverklaring als naar hun oordeel sprake is van één of meerdere van de volgende omstandigheden: a. de aanvrager niet voldoet aan de voorwaarden gesteld in artikel 2:3; b. er geen sprake is van een urgent huisvestingsprobleem; c. de aanvrager kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs voorkomen of kan het huisvestingsprobleem redelijkerwijs op een andere wijze oplossen; d. het huisvestingsprobleem kon worden voorkomen of was te voorzien; e. het huisvestingsprobleem kan worden opgelost door gebruik te maken van een voorliggende voorziening; f. het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem is ontstaan als gevolg van een aan de aanvrager of lid van diens huishouden toe te rekenen handelen of nalaten; g. het aan de aanvraag ten grondslag liggende huisvestingsprobleem kan niet of in onvoldoende mate opgelost worden met verhuizing naar een zelfstandige woonruimte of een ándere zelfstandige woonruimte; h. de aanvraag is ingediend binnen twee jaar nadat een eerder aan de aanvrager of een lid van zijn huishouden verleende urgentieverklaring is vervallen of ingetrokken met toepassing van artikel 4:8 of artikel 4:9; i. de aanvrager is niet in staat om in zijn bestaan of in de kosten van bewoning van zelfstandige woonruimte te voorzien; j.
het huishoudinkomen is hoger dan het inkomen genoemd in artikel 2:3, derde lid; k. de aanvrager kan naar verwachting bij toepassing van de in artikel 3:5, eerste lid, genoemde rangorde binnen drie maanden een andere woonruimte krijgen; l. de aanvrager woont in een onderkomen dat formeel geen zelfstandige woonruimte is, tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6, eerste lid, onder a; m. de aanvrager heeft niet eerst direct voorafgaand aan de aanvraag drie maanden zelf aantoonbaar gereageerd op het beschikbare woningaanbod, tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6;
14/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
n.
de aanvrager staat niet ten minste al twee jaar voorafgaand aan de aanvraag aansluitend ingeschreven in de Basisregistratie personen van de gemeenten in de regio Haaglanden, tenzij de aanvraag wordt gedaan op grond van artikel 4:6.
Artikel 4:6 Wettelijke urgentiecategorieën 1. Een urgentieverklaring kan worden verleend als zich geen van de in artikel 4:5, onder a tot en met l, genoemde omstandigheden voordoet en de aanvrager tot tenminste één van de volgende urgentiecategorieën behoort: a. woningzoekenden die tenminste twee maanden verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten en waarvan de uitstroom uit die voorziening aanstaande is, indien de behoefte aan in de desbetreffende regiogemeente gelegen woonruimte als gevolg van die uitstroom naar het oordeel van burgemeester en wethouders dringend noodzakelijk is; b. woningzoekenden waarvan de voorziening in de behoefte aan woonruimte als gevolg van het verlenen of ontvangen van mantelzorg naar het oordeel van burgemeester en wethouders voor de aanvrager dringend noodzakelijk is. 2. Om ingedeeld te kunnen worden in de urgentiecategorie van eerste lid, onder b, is in ieder geval: a. de afstand tussen mantelzorgverlener en mantelzorgontvanger groter dan 5 kilometer en kan de afstand door verhuizing worden teruggebracht tot minder dan 5 kilometer; b. de te verlenen mantelzorg meer dan 8 uur per week, verspreid over tenminste 4 dagen per week. Artikel 4:7 Overige urgentiecategorieën 1.
Een urgentieverklaring kan worden verleend als zich geen van de in artikel 4:5 genoemde omstandigheden voordoet en indien een woonsituatie binnen de gemeente naar het oordeel van burgemeester en wethouders door sociale of medische omstandigheden zodanig is verstoord dat: a. levensgevaar voor één of meer leden van het huishouden dreigt; of b. één of meer leden van het huishouden zodanig geestelijk, emotioneel of lichamelijk belast is, dat volledige ontwrichting van het huishouden optreedt en de leden zelf niet in staat zijn dit op te lossen. 2. Een urgentieverklaring kan worden verleend als zich geen van de in artikel 4.5, onder a tot en met l genoemde omstandigheden voordoet en indien de woningzoekende een door burgemeester en wethouders toegewezen woonkostentoeslag ontvangt die structureel is en noodzaakt tot verhuizing. 3. Een urgentieverklaring kan worden verleend aan een herstructureringskandidaat, als zich geen van de in artikel 4:5, onder a tot en met l genoemde omstandigheden voordoet en er niet al eerder voor de in het actiegebied gelegen woonruimte van de herstructureringskandidaat een urgentieverklaring is afgegeven. Artikel 4:8 Geldigheid van de urgentieverklaring 1. Een urgentieverklaring is geldig voor de termijn van drie maanden. 2. Voor herstructureringskandidaten geldt een afwijkende geldigheidstermijn van maximaal twaalf maanden. 3.
De urgentieverklaring vervalt: a. nadat de houder ervan niet meer behoort tot de urgentiecategorie welke aanleiding was voor verlening van de urgentieverklaring; of b. bij aanvaarding van vervangende woonruimte; of c. van rechtswege na verloop van de termijn genoemd in het eerste of tweede lid.
15/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
4.
5.
6.
Binnen twee weken na afloop van de geldigheidstermijn van een toegewezen urgentieverklaring kan een aanvraag worden ingediend voor een éénmalig woningaanbod, als de aanvrager kan aantonen dat deze urgentieverklaring niet binnen de termijn waarvoor deze geldig was kon worden benut en de toetsingscommissie dit bevestigend adviseert. In afwijking van de bovenstaande leden kunnen burgemeester en wethouders besluiten, op advies van de toetsingscommissie, om een urgentieverklaring toe te wijzen voor een éénmalig bemiddelingsaanbod. Op het moment dat het passend éénmalig bemiddelingsaanbod wordt geweigerd, vervalt de urgentieverklaring.
Artikel 4:9 Wijzigen en intrekken van de urgentieverklaring 1. Burgemeester en wethouders trekken de urgentieverklaring in, als: a. bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en de urgentieverklaring zou zijn geweigerd, als de juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest; b. de houder van de urgentieverklaring daartoe verzoekt. 2. Burgemeester en wethouders kunnen de urgentieverklaring wijzigen, als bij de aanvraag onjuiste of onvolledige gegevens zijn verstrekt en de urgentieverklaring niet zou zijn geweigerd maar anders op de aanvraag zou zijn besloten, indien juiste of volledige gegevens verstrekt zouden zijn geweest. 3. Ter voorbereiding van een besluit tot intrekking of wijziging van de urgentieverklaring kunnen burgemeester en wethouders zich laten adviseren door een ter zake deskundig persoon. Hoofdstuk 5 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Artikel 5:1 Woonruimten met een vergunningplicht voor onttrekking, omzetting of woningvorming 1. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag. 2. Artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is niet van toepassing op woonruimten van woningcorporaties gelegen in een actiegebied.
Artikel 5:2 Vergunningplicht onttrekking, omzetting of woningvorming De in artikel 5:1 genoemde woonruimten mogen niet zonder vergunning: a. anders dan voor bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot (permanente) bewoning worden onttrokken; b. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimten voor drie of meer personen worden omgezet; c. worden verbouwd tot twee of meer zelfstandige woonruimten. Artikel 5:3 Aanvragen vergunning onttrekking, omzetting of woningvorming 1. Een aanvraag voor een vergunning op grond van artikel 5:1 wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. 2. Bij de aanvraag moeten in ieder geval de volgende gegevens worden verstrekt: a. het adres van de woning; b. de naam en het adres van de aanvrager; c. de gegevens over de bestaande situatie en het aantal kamers en de woonoppervlakte; d. de gegevens over de beoogde situatie en het aantal kamers en het aantal bewoners.
16/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
Artikel 5:4 Voorwaarden en voorschriften onttrekking, omzetting of woningvorming Aan een vergunning als bedoeld in artikel 5.1 worden de volgende voorwaarden en voorschriften verbonden: a. een beperkte geldigheidsduur van de vergunning, als de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte; b. het voldoen aan de eisen die betrekking hebben op overbewoning, hygiëne en overlast, zoals omschreven in afdeling 7.3 van het Bouwbesluit 2012; c. bij het omzetten in onzelfstandige woonruimte naar meer dan vier wooneenheden doet de aanvrager een gebruiksmelding op grond van artikel 1.18 van het Bouwbesluit 2012; d. na omzetting heeft de zelfstandige woonruimte, die onzelfstandig gebruikt wordt, een gebruiksoppervlakte van minimaal 18 m² per bewoner, conform de normen van NEN 2580; e. de geluidsoverdracht tussen de woonruimte en de omliggende woonruimten heeft een volgens NEN 5077 bepaalde karakteristieke lucht-geluidniveauverschil niet kleiner dan 47 dB en een volgens NEN 5077 bepaalde gewogen contact-geluidniveau niet groter 59 dB, bij onzelfstandig gebruik van de woonruimte door vijf of meer personen. Artikel 5:5 Weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming Een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 kan worden geweigerd als: a.
naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde wijziging; b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning; c. het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; d. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibobtoets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de vergunning. Artikel 5:6 Aanvullende weigeringsgronden onttrekking, omzetting of woningvorming 1. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, kan worden geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die is gelegen in één van de kwetsbare gebieden aangewezen in de Woonvisie Den Haag 2022. 2.
Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte die gelegen is in een wijk met een gemiddelde WOZ-waarde in het goedkope segment of het middeldure segment, *waarbij in wijken die (deels) onderdeel uitmaken van de structuurvisie CID, nieuwbouwwoningen die opgeleverd worden binnen het CID na 1 juli 2023 niet meetellen in de berekening voor de gemiddelde WOZ-waarde. 3. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien er in de wijk, waarop de vergunning toeziet, meer dan 5% van de woonruimten al wordt gebruikt voor onzelfstandige bewoning door drie of meer personen, *waarbij in wijken die (deels) onderdeel uitmaken van de structuurvisie CID, nieuwbouwwoningen die opgeleverd worden binnen het CID na 1 juli 2023 niet meetellen in de berekening van de 5% . 4. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten voor meer dan acht personen.
17/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
5.
6.
7.
8.
9.
10.
In afwijking van het derde lid kan een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder b, worden toegekend, indien de aanvraag toeziet op: a. een woonruimte van een woningcorporatie, die met campuscontract verhuurd zal worden; en b. een woonruimte niet gelegen in de in het eerste lid aangewezen gebieden of in de in het tweede lid aangewezen wijken; en c. op het omzetten van een zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten voor minder dan negen personen; en d. het realiseren van de doelstellingen die met burgemeester en wethouders tot stand zijn gekomen in afspraken op grond van artikel 44 van de Woningwet. Een vergunning als bedoeld in artikel 5:2, onder b, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op een woonruimte als bedoeld in artikel 5:27, tenzij er op grond van artikel 5:31 een ontheffing op het verbod van artikel 41 van de Huisvestingswet 2014 is verleend. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in één van de (verbod op woningvorming-) gebieden, zoals weergegeven in bijlage III (donkergele gebieden), vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de kwaliteit van de woonruimtevoorraad of voor het karakter dan wel de leefbaarheid in het gebied.
Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de leefbaarheid geweigerd wanneer de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in de wijk Rivierenbuurt, zoals weergegeven in bijlage III. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt vanwege negatieve gevolgen door woningvorming op de leefbaarheid geweigerd wanneer de aanvraag toeziet op woonruimten gelegen in de wijk Duindorp, zoals weergegeven in bijlage III. Een vergunning, als bedoeld in artikel 5:2, onder c, wordt geweigerd indien de uit woningvorming beoogde woonruimten: a. niet beschikken over een woonoppervlakte van minimaal 40 m²; en b. niet beschikken over tenminste één volledige bouwlaag, dan wel over meerdere volledige bouwlagen.
Artikel 5:7 Intrekken vergunning onttrekking, omzetting of woningvorming Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 5:1 intrekken indien: a. de houder van die vergunning niet binnen een jaar nadat die vergunning onherroepelijk is geworden is overgegaan tot onttrekking, omzetting of woningvorming; b. die vergunning is verleend op grond van door de houder van die vergunning verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijs kon vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; c. de voorwaarden of voorschriften vastgelegd in de artikelen uit hoofdstuk 5 niet worden nageleefd; e. de op grond van artikel 5:2, onder b, genoemde onzelfstandige woonruimten langer dan zes maanden niet als onzelfstandige woonruimte is gebruikt. Artikel 5:8 Ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van pied-à-terre 1. In afwijking van artikel 5:2, onder a, kan een zelfstandige woonruimte door de eigenaar in gebruik worden genomen ten behoeve van pied-à-terre, als hiervoor een ontheffing is verleend. 2. De in het eerste lid bedoelde ontheffing wordt aangevraagd door degene die de woonruimte in gebruik neemt ten behoeve van een pied-à-terre. 3. De in het eerste lid genoemde ontheffing kan uitsluitend worden afgegeven voor de duur dat de eigenaar de woonruimte als pied-à-terre in gebruik heeft.
18/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
4.
De in het derde lid genoemde termijn vervalt op het moment dat de woonruimte verkocht of verhuurd wordt.
Artikel 5:9 Voorwaarden en voorschriften ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van pied-à-terre 1. Aan een ontheffing als bedoeld in artikel 5:8, eerste lid worden de volgende voorwaarden verbonden: a. de aanvraag wordt gedaan door de eigenaar die de woonruimte als tweede woning in gebruik zal nemen; b. er staat niemand in de BRP ingeschreven op het adres van de woonruimte waarop de aanvraag toeziet; c. er is voor de woonruimte waar de aanvraag op toeziet geen vergunning verleend als bedoeld in artikel 5:2, onder b; d. er is geen vergunning verleend als bedoeld in artikel 5:18, eerste lid voor het in gebruik geven van toeristische verhuur van de woonruimte waarop de aanvraag toeziet; e. de eigenaar staat niet in de BRP ingeschreven als bewoner van een woonruimte in de gemeente Den Haag. 2. Aan een ontheffing als bedoeld in artikel 5:8, eerste lid worden de volgende voorschriften verbonden: a. de woonruimte waarop de aanvraag toeziet kan uitsluitend in gebruik worden gegeven voor gebruik ten behoeve van pied-à-terre voor de eigenaar en diens duurzaam gemeenschappelijk huishouden; b. op het moment dat de woning als pied-à-terre gebruikt wordt, dienen de gebruikers elk over 12 m2 gebruiksoppervlakte te beschikken; c. er mogen op de woonruimte waarop de aanvraag toeziet geen bewoners in de BRP worden ingeschreven; d.
de woonruimte waarop de aanvraag toeziet wordt niet voor andere vormen van toeristische verhuur in gebruik gegeven; e. de ontheffing is niet overdraagbaar. Artikel 5:10 Weigeringsgronden ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van pied-à-terre Een ontheffing als bedoeld in artikel 5:8, eerste lid wordt geweigerd als: a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de door aanvrager voorgestelde tijdelijke ontheffing; b. het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad niet of niet voldoende wordt gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de ontheffing; c. het verlenen van de ontheffing leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand; d. de woonruimte waarop de aanvraag van de ontheffing toeziet is aangewezen in artikel 5:27, tenzij de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte; e. naar het oordeel van burgemeester en wethouders een negatief oordeel uit een Bibobtoets voortvloeit ten aanzien van het verlenen van de ontheffing; f. er voor de woonruimte waarop de aanvraag toeziet een vergunning als bedoeld in artikel 5:18, eerste lid met een nog geldige termijn is verleend.
19/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
Artikel 5:11 Intrekken ontheffing verbod onttrekken woonruimte ten behoeve van piedà-terre Burgemeester en wethouders kunnen een ontheffing als bedoeld in artikel 5:8, eerste lid, intrekken indien: a. die ontheffing is verleend op grond van door de houder van die ontheffing verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; b. de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 5:9, niet worden nageleefd; c. de houder van die ontheffing daartoe verzoekt. Artikel 5:12 Vergunning kadastrale splitsing Artikel 22 van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle gebouwen in alle wijken van Den Haag, die een woonruimte onder de huurprijsgrens bevatten. Artikel 5:13 Aanvraag vergunning kadastrale splitsing 1. Een aanvraag van een vergunning in artikel 5.8 wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. 2. Bij de aanvraag moeten de volgende gegevens worden verstrekt: a. het adres van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft; b. de naam en het adres van de aanvrager; c. de kadastrale ligging; d. een splitsingstekening als bedoeld in artikel 109, tweede lid Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek; e. een bouwkundig rapport met een beschrijving en een beoordeling van de staat van onderhoud van het gebouw.
Artikel 5:14 Voorwaarde en voorschrift kadastrale splitsing Indien er niet kadastraal gesplitst is vervalt de vergunning op grond van artikel 5.8 na één jaar, tenzij er in de vergunning een andere geldigheidsduur is vermeld. Artikel 5:15 Weigeringsgronden vergunning kadastrale splitsing 1. Een vergunning op grond van artikel 5:8 kan worden geweigerd als: a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het belang van de aanvrager; b. het belang van de aanvrager niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de splitsingsvergunning; c. de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking heeft, zich uit een oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of ten dele tegen splitsing verzet, en de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel onvoldoende door de aanvrager aannemelijk is gemaakt dat die gebreken zullen worden opgeheven; 2. Er is in ieder geval sprake van een gebrek, zoals bedoeld in het eerste lid, onder c, wanneer burgemeester en wethouders op grond van artikel 13 van de Woningwet de eigenaar hebben aangeschreven en deze nog niet aan deze aanschrijving heeft voldaan. Artikel 5:16 Woonruimten met een registratieplicht
20/43
Gemeente Den Haag Ons kenmerk
DSO/10507746
1.
2.
3.
Artikel 23a van de Huisvestingswet 2014 is van toepassing op alle zelfstandige woonruimten en de daarin gelegen wooneenheden behorend tot een gebouw gelegen in alle wijken van Den Haag. De in het eerste lid aangewezen woonruimten mogen niet voor toeristische verhuur worden aangeboden zonder het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur. Een registratienummer als bedoeld in het tweede lid wordt aangevraagd door degene die een woonruimte aanbiedt voor toeristische verhuur door middel van een daartoe door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.
Artikel 5:17 Nachtencriterium woonruimten met registratieplicht 1. De in artikel 5:16, eerste lid, aangewezen woonruimten mogen niet meer dan dertig nachten per kalenderjaar in gebruik worden gegeven voor toeristische verhuur. 2. Het is verboden om de in artikel 5:16 aangewezen woonruimten in gebruik te geven voor toeristische verhuur zonder iedere verhuring en het aantal nachten vooraf te melden bij burgemeester en wethouders. 3. De in het tweede lid genoemde melding wordt gedaan door degene die de woonruimte in gebruik geeft voor toeristische verhuur. Artikel 5:18 Vergunningplicht toeristische verhuur 1. De in artikel 5:16, eerste lid, aangewezen woonruimten mogen niet zonder vergunning in gebruik worden gegeven voor toeristische verhuur. 2. De in het eerste lid genoemde vergunning kan uitsluitend worden afgegeven voor de maximale duur van drie jaar. 3. De vergunning vervalt op het moment dat de vergunninghouder niet langer diens hoofdverblijf in de woning heeft. Artikel 5:19 Voorwaarden en voorschriften toeristische verhuur ten behoeve van vakantieverhuur 1. Aan een vergunning als bedoeld in artikel 5:18, eerste lid, worden de volgende voorwaarden verbonden: a. de aanvrager heeft een geldig registratienummer voor het adres waar de aanvraag op toeziet, zoals bedoeld in artikel 5:16, en vermeldt dit nummer bij de aanvraag; b.