Document · PDF

Verkenning behoefte grootschalige bouwmarkt en MKB (1)

Gemeenteraad 12 december 2023, gemeente 's-HertogenboschBij agendapunt: Verkenning De Groote Vliet voor MKB11.399 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing (€ mln.) Totale bestedingen / omzet (€ mln.) Huidig winkelaanbod (m2 wvo) Omzet per m2 wvo (€) Landelijk vijfjaarsgemiddelde (€)



Anno 2023 bedraagt het doe-het-zelfaanbod in de subregio circa 39.200 m² wvo. Dit is iets minder dan de 42.515 m² wvo, zoals aanwezig in 2015. Verklaring is het verdwijnen van enkele kleinere bouwmarkten en speciaalzaken. Anno 2023 bedraagt het doe-het-zelfaanbod in het totale verzorgingsgebied circa 84.800 m² wvo.

Bestedingen en norm vloerproductiviteit  Sinds 2015 zijn de bestedingen in de doe-het-zelfsector gestegen. Inmiddels is tussen alle grote landelijke adviesbureaus de afspraak om uit te gaan van 5-jaarsgemiddelden en niet meer van het laatste

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels



jaar. Dit enerzijds om schijnnauwkeurigheid in de som te voorkomen en anderzijds de effecten van de coronajaren (2020 en 2021) uit te middelen. Het 5-jaarsgemiddelde bestedingsbedrag voor doe-het-zelf ligt in Nederland op € 213,- per hoofd. Aangezien het gemiddeld persoonlijk inkomen op basis van het CBS in de gemeente ’s-Hertogenbosch circa 8% boven het landelijk gemiddelde is een standaard inkomenscorrectie toegepast (zie Omzetkengetallennotitie 2021). In ’s-Hertogenbosch mag worden uitgegaan van een bestedingsbedrag van € 224,- per hoofd.

18/24

Tabel 9: Indicatie economisch functioneren doe-het-zelf subregio ’s-Hertogenbosch (primair verzorgingsgebied)

 



Een vergelijkbare inkomenscorrectie is toegepast voor de berekeningen op subregio en verzorgingsgebied niveau. We houden, vergelijkbaar met 2015, de bestedingen tot 2030 gelijk. Online zal mogelijk een groter aandeel in de totale bestedingen bevatten, maar tot op heden blijft het online aandeel beperkt. De verwachting is dat dit ook in de toekomst zo blijft. Bovendien hebben conjuncturele effecten en de woningmarkt een veel groter effect op de bestedingen in de doe-het-zelfsector. Dit is op voorhand niet in te schatten. Vergelijkbaar met de bestedingen wordt voor de ‘norm vloerproductiviteit’ tegenwoordig eveneens het landelijke 5-jaarsgemiddelde gehanteerd. Voor doe-het-zelfzaken bedraagt dit € 1.774,- per m² wvo. Dit ligt een stuk hoger dan de norm in 2015, namelijk € 1.338,- per m² wvo. Ook ligt dit hoger dan de norm in 2020, namelijk € 1.617,per m² wvo. Dit heeft met name te maken met een wijziging in de methode om te komen tot de landelijke omzetkengetallen. Een hogere norm betekent minder marktruimte. In feite gaan we er met deze nieuwe norm vanuit dat doe-het-zelfwinkels een veel hogere omzet moeten halen om goed economisch te kunnen functioneren. Dit is ook praktisch te motiveren vanuit gestegen kosten ten aanzien van personeel, huisvesting, energie en inkoop (met name bouwmaterialen).

Subregio ‘s-Hertogenbosch Doe-het-zelf 2023

2030

2035

2040

300.163

311.840

320.520

327.820

223

66,9

69,5

71,5

73,1

91%

95%

60,9

66,1

67,9

69,4

10%

2,5

7,3

7,5

7,7

63,5

73,4

75,4

77,2

39.273

1.625

1.875

1.925

1.975

1.774

Haalbaar winkelaanbod

35.800

41.400

42.550

43.500

Uitbreidingsruimte (m2 wvo)

Geen

2.100

3.300

4.200

Inwonertal Winkelomzet per hoofd (€) Bestedingspotentieel (€ mln.) Koopkrachtbinding Totaal gebonden bestedingen (€ mln.) Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing (€ mln.) Totale bestedingen / omzet (€ mln.) Huidig winkelaanbod (m2 wvo) Omzet per m2 wvo (€) Landelijk vijfjaarsgemiddelde (€)

Tussenconclusie kwantitatieve behoefte doe-het-zelf 



Op basis van de hiervoor genoemde uitgangspunt bestaat anno 2023 in de gemeente ’s-Hertogenbosch geen distributieve uitbreidingsruimte meer voor nieuw doe-het-zelfaanbod. Wel ontstaat als gevolg van bevolkingsgroei en een optimalisatie van de koopstromen als gevolg van een (theoretische) vestiging van een grootschalige bouw-/tuinmarkt enige, maar onvoldoende, marktruimte. Dit betreft circa 1.000 m² wvo in 2030 tot 2.700 in 2040. Het feit dat we in tegenstelling met 2015 en 2020 niet voldoende marktruimte meer kunnen berekenen zit vooral in de fors hogere ‘norm vloerproductiviteit’ die tussen bureaus is afgesproken en berekend



is op basis van feitelijke CBS-omzetstatistieken (Omzetkengetallennotitie 2021). Op subregioniveau ontstaat tussen 2030 en 2040 iets meer marktruimte voor doe-het-zelfaanbod, namelijk tussen respectievelijk circa 2.100 en 4.200 m² wvo. Ook dit is in principe onvoldoende voor een grootschalige bouw-/tuinmarkt. Op niveau van het totale verzorgingsgebied bestaat in de huidige en toekomstige situatie geen marktruimte. Dit is ook een indicatie dat er enig overaanbod aanwezig is in de doe-het-zelfbranche in het secundaire verzorgingsgebied.

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels



Puur op basis van het DPO bestaat daardoor geen kwantitatieve behoefte meer voor een grootschalige bouw-/tuinmarkt in ’s-Hertogenbosch. Er is bovendien evenmin kwantitatieve behoefte voor een nieuwe reguliere bouwmarkt van circa 3.000 a 4.000 m² wvo. Op subregioniveau zou deze behoefte wel ontstaat tussen 2035 en 2040, maar hier zit een grote foutmarge aan gekoppeld. Op gemeenteniveau is de marktruimte er niet, terwijl de omzet van een nieuwe reguliere bouwmarkt waarschijnlijk grotendeels uit de gemeente zal komen.

19/24



Bovendien ontstaat alleen marktruimte als de toevloeiing naar boven wordt bijgesteld als gevolg van een unieke trekker, zoals een grootschalige bouw-/tuinmarkt. De marktruimte die vrij komt kan worden ingezet om bestaande bouwmarkten te moderniseren. Dit zal ook minder grote effecten hebben dan de vestiging van een nieuwe reguliere of grootschalige bouw-/tuinmarkt.

Tabel 10:

Indicatie economisch functioneren doe-het-zelf totale verzorgingsgebied Totale verzorgingsgebied Doe-het-zelf 2023

2030

2035

2040

622.863

646.840

662.620

674.920

216

134,5

139,7

143,1

145,8

95%

96%

127,8

134,1

137,4

140,0

5,3

5,6

5,7

5,8

133,1

139,7

143,1

145,8

84.806

1.575

1.650

1.700

1.725

1.774

Haalbaar winkelaanbod

75.050

78.800

80.700

82.200

Uitbreidingsruimte (m2 wvo)

Geen

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

20/24

Uitgangspunten DPO tuincentra Aantal inwoners – gemeente ‘s-Hertogenbosch  Op 1 januari 2023 telde de gemeente ’s-Hertogenbosch 158.863 inwoners. Op basis van gemeentelijke bevolkingsprognoses stijgt het aantal inwoners in de gemeente in 2030 tot circa 167.400 inwoners. Na 2030 stijgt het aantal inwoners verder door tot circa 173.020 in 2035 en 178.120 inwoners in 2040.  De groei van het draagvlak zet daarmee fors door wat extra economisch draagvlak betekent voor tuinaanbod. In 2015 werd de behoefte berekend op 156.380 inwoners in 2020. In 2020 werd de behoefte berekend op 165.490 inwoners in 2030. Inmiddels zijn de prognoses naar boven bijgesteld. De gemeente groeit sneller dan eerder geprognotiseerd. Aantal inwoners – subregio en verzorgingsgebied  Ook in de omliggende gemeenten in het verzorgingsgebied is sprake van bevolkingsgroei. Momenteel wonen in de gemeenten in het primaire verzorgingsgebied c.q. de subregio (exclusief gemeente ‘s-Hertogenbosch) 141.300 inwoners. Dit neemt conform de prognose van het CBS/PBL toe tot 144.800 inwoners in 2030, 147.500 inwoners in 2035 en 149.700 inwoners in 2040.  Het totale verzorgingsgebied (exclusief gemeente ‘s-Hertogenbosch) telt momenteel circa 464.000 inwoners. Dit neemt conform de prognose van het CBS/PBL toe tot 479.800 inwoners in 2030, 489.600 inwoners in 2035 en 496.800 inwoners in 2040.

Koopstromen – gemeente ‘s-Hertogenbosch  Op basis van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO2021) weet het tuinartikelen- en plantenaanbod in de gemeente momenteel circa 90% van de toonbankbestedingen aan zich te binden (exclusief online). Dit ligt iets hoger dan de in 2015 en 2020 geraamde binding. Dit is te verklaren doordat in deze binding ook bestedingen zitten aan kleinschalige bloemenwinkels. Deze aankopen worden vaak in het verlengde van de boodschappen gedaan.



Op basis van het KSO2021 weet het tuinartikelen- en plantenaanbod in de gemeente ’s-Hertogenbosch momenteel circa 30% van de omzet van buiten aan te trekken. Dit hoge aandeel zal primair betrekking hebben op de tuincentra. We houden de koopstromen in de toekomst gelijk, aangezien de huidige situatie ook al een inschatting betreft en de foutmarge anders te groot wordt.

Koopstromen – subregio ’s-Hertogenbosch en verzorgingsgebied  Het tuinartikelen- en plantenaanbod in de subregio weet 92% van de bestedingen te binden en 14% van de omzet komt van buiten. Ook hier geldt dat de binding wat hoger ligt dan eerder geraamd, vanwege het verschil tussen artikelgroep (in KSO) en branche tuincentrum (in DPO).  In het totale verzorgingsgebied ligt de binding met 94% nog hoger. Het aandeel toevloeiing ligt met 7% iets lager. Ook hier geldt dat als de som voor specifiek tuincentra gemaakt wordt, uitgegaan moet worden van een iets lagere binding en iets hogere toevloeiing.  We houden de koopstromen in de toekomst gelijk, aangezien de huidige situatie ook al een inschatting betreft en de foutmarge anders te groot wordt. Aanbod  Anno 2023 bedraagt het tuincentrumaanbod in de gemeente ’s-Hertogenbosch circa 13.200 m² wvo. Dit is vergelijkbaar met eerdere onderzoeken. Het tuincentrumaanbod blijft op peil.  Anno 2023 bedraagt het tuincentrumaanbod in de subregio circa 20.800 m² wvo. Dit is iets minder dan de 26.400 m² wvo, zoals aanwezig in 2020. Verklaring is het verdwijnen van een tuincentrum in de subregio.  Anno 2023 bedraagt het doe-het-zelfaanbod in het totale verzorgingsgebied circa 46.900 m² wvo.

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

Bestedingen en norm vloerproductiviteit  Sinds 2015 zijn de bestedingen in de tuincentrumbranche gestegen. Inmiddels is tussen alle grote landelijke adviesbureaus de afspraak om uit te gaan van 5-jaarsgemiddelden en niet meer van het laatste jaar. Dit enerzijds om schijnnauwkeurigheid in de som te voorkomen en anderzijds de effecten van de coronajaren (2020 en 2021) uit te middelen.  Het 5-jaarsgemiddelde bestedingsbedrag voor tuincentra ligt in Nederland op € 77,- per hoofd. Aangezien het gemiddeld persoonlijk inkomen op basis van het CBS in de gemeente ’s-Hertogenbosch circa 8% boven het landelijk gemiddelde is een standaard inkomenscorrectie toegepast (zie Omzetkengetallennotitie 2021). In ’sHertogenbosch mag worden uitgegaan van een bestedingsbedrag van € 81,- per hoofd.  



21/24

Tabel 11:

Indicatie economisch functioneren tuincentra gemeente ‘s-Hertogenbosch

Tussenconclusie kwantitatieve behoefte tuincentra 



Op basis van de hiervoor genoemde uitgangspunt bestaat anno 2023 in de gemeente ’s-Hertogenbosch circa 13.000 m² wvo distributieve uitbreidingsruimte meer voor nieuw tuincentrumaanbod. Als gevolg van bevolkingsgroei ontstaat in de toekomst nog meer marktruimte. Dit betreft circa 14.500 m² wvo in 2030 tot 16.200 in 2040. Op subregioniveau ontstaat tussen 2030 en 2040 nog meer marktruimte voor tuincentrumaanbod, namelijk tussen respectievelijk circa 19.300 en 21.300 m² wvo. Op niveau van het totale verzorgingsgebied ontstaat eveneens veel marktruimte voor tuincentra, namelijk tussen respectievelijk 29.000 en 32.300 m² wvo. Puur op basis van het DPO bestaat daardoor ruimvoldoende kwantitatieve behoefte meer voor een grootschalige bouw-/tuinmarkt in ’s-Hertogenbosch (wat betreft het tuincentrumdeel).

Gemeente ’s-Hertogenbosch Tuincentra 2023

2030

2035

2040

158.863

167.040

173.020

178.120

12,9

13,5

14,0

14,4

85%

10,9

11,5

11,9

12,3

30%

4,7

4,9

5,1

5,3

15,6

16,4

17,0

17,5

13.204

1.200

1.250

1.300

1.350

595

Haalbaar winkelaanbod

26.300

27.650

28.650

29.450

Uitbreidingsruimte (m2 wvo)

13.000

14.500

15.500

16.200

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

22/24

Tabel 12:

Indicatie economisch functioneren tuincentra subregio ’s-Hertogenbosch (primair verzorgingsgebied) Subregio ’s-Hertogenbosch Tuincentra 2023

2030

2035

2040

300.163

311.840

320.520

327.820

24,3

25,3

26,0

26,6

85%

20,7

21,5

22,1

22,6

10%

2,3

2,4

2,5

23,0

23,9

24,5

25,1

20.830

1.125

1.150

1.200

1.225

595

Haalbaar winkelaanbod

38.600

40.100

41.250

42.150

Uitbreidingsruimte (m2 wvo)

17.800

19.300

20.400

21.300

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

23/24

Tabel 13:

Indicatie economisch functioneren tuincentra totale verzorgingsgebied Totale verzorgingsgebied Tuincentra 2023

2030

2035

2040

622.863

646.840

662.620

674.920

48,6

50,5

51,7

52,6

85%

41,3

42,9

43,9

44,7

2,2

2,3

2,4

43,5

45,1

46,2

47,1

46.903

950

975

1.000

1.025

595

Haalbaar winkelaanbod

73.100

75.900

77.750

79.200

Uitbreidingsruimte (m2 wvo)

26.200

29.000

30.800

32.300

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

24/24

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13434152/1