Verkenning behoefte grootschalige bouwmarkt en MKB (1)

memo

projectnaam 's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels datum 26 mei 2023 projectnummer P06248 opdrachtgever Gemeente 's-Hertogenbosch

BRO projectleider RvL

projectteam JCJV, HdV

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400

1. Inleiding Aanleiding Uit het Bestuursakkoord kwam de vraag naar boven of er binnen de gemeente ’s-Hertogenbosch nog ruimte is voor vestigen van MKB. Tegelijkertijd blijkt uit signalen uit de markt en uit onderzoek dat er ook behoefte is aan leisure (cultuur, ontspanning, sport, etc.). De locatie Groote Vliet te Rosmalen kwam in beeld. Hier wordt echter al jaren gesproken over de vestiging van een grootschalige bouw-/tuinmarkt. Hiervoor is eerder door BRO het nodige aan onderzoeken verricht. Ook beleidsmatig is hier door de gemeente 's-Hertogenbosch in het verleden veel aandacht aan besteed. Doel De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft BRO gevraagd de behoefte voor zowel MKB-kavels, leisure als een grootschalige bouw-/tuinmarkt in beeld te brengen. Ook is BRO gevraagd deze behoefte te vertalen naar de locatie Groote Vliet. Op basis van deze objectieve behoefteramingen kan de gemeente ’s-Hertogenbosch een besluit nemen welke functie het meest wenselijk is voor de Groote Vliet. Belang Dit memo kan de gemeente ’s-Hertogenbosch helpen om op basis van objectief onderzoek een betere integrale afweging te maken. BRO heeft in de integrale afweging uitsluitend rekening gehouden met de behoefte en kansen vanuit de markt. Het is dus mogelijk dat andere gemeentelijke belangen ontbreken in de afweging.

Het is aan de gemeente ’s-Hertogenbosch zelf om die belangen mee te wegen en knopen door te hakken.

info@bro.nl www.bro.nl

Onderzoeksvragen Dit memo geeft antwoord op de volgende centrale vraag en de daaropvolgende deelvragen.

Centrale vraag Wat is de behoefte aan doe-het-zelfaanbod (grootschalige bouw-/tuinmarkt), leisure en MKB-kavels en welke functie is mede op basis van deze behoefte en trends het meest kansrijk voor de Groote Vliet? Marktruimte/behoefte 1. Is er nog steeds kwantitatieve behoefte (marktruimte) voor een grootschalige bouw-/tuinmarkt op meerdere niveaus? 2. Hoeveel kwantitatieve behoefte (marktruimte) is er aan MKB-kavels binnen de gemeente ‘s-Hertogenbosch? 3. Hoeveel kwantitatieve behoefte (marktruimte) is er aan leisure-voorzieningen binnen de gemeente ‘s-Hertogenbosch? Trends en ontwikkelingen 4. Wat zijn de meest relevante trends en ontwikkelingen m.b.t. grootschalige bouwmarkten, leisure en MKB-kavels? Beleid reguliere en grootschalige bouwmarkt(en) Het gemeentelijk beleid gaat uit van maximale oppervlakte van 6.500 m² voor het vestigen van een reguliere bouwmarkt en de vestiging van een één grootschalige bouwmarkt (10.000 m²) op de Groote Vliet. In het beleid wordt geen ruimte geboden voor het vestigen van een bouwmarkt met een tussenmaat. 5. Wat zijn de consequenties wanneer in het beleid wel een tussen variant/tussenmaat wordt toegevoegd? 6. En hoe verhoudt een tussenvariant zich tot de Dienstenrichtlijn? Locatie De Groote Vliet 7.

Gezien de trends en ontwikkelingen, de behoefte, de ruimtevraag en de locatie (ligging, ontsluiting, omringende functies) welke functie (leisure, MKB en/of grootschalige bouwmarkt) is hier het meest voorstelbaar?

1/24

2. Conclusie en advies

Vestiging MKB

Conclusie samengevat in voor- en nadelen

Voordelen

Nadelen

Er is sprake van behoefte

Minder tot geen ruimte meer voor leisure en bouwmarkt (of andere functies)

Vestiging grootschalige bouw-/tuinmarkt Groote Vliet Voordelen

Nadelen

Kwalitatieve meerwaarde ten opzichte van reguliere bouwmarkten

Er is geen marktruimte voor doe-hetzelf

Positief voor consumentenverzorging

Kans op verdringing en verdwijning bestaande bouwmarkten (maar dit kan ruimte opleveren voor MKB)

Voorziet in kwantitatieve behoefte tuincentra (beperkt deel)

Kans op leegstandseffecten door vertrek bestaand doe-het-zelfaanbod

Bovenregionale aantrekkingskracht past bij regiofunctie

Geen ruimte meer voor leisure en MKB (of andere functies)

Bij eventuele leegstand is kans op herinvulling/transformatie groot.

Loslaten/aanpassen huidige beleidslijn

Vestiging leisure Voordelen

Nadelen

Zet ’s-Hertogenbosch op gebied van leisure meer op de kaart

Minder tot geen ruimte voor bouwmarkt en MKB (of andere functies)

Er is een beduidende behoefte aan extra leisure gemeentebreed, met een wezenlijke ruimteclaim

Leisure op Groote Vliet kan ontwikkeling/versterking leisure bij m.n. Station Oost mogelijk beïnvloeden.

Locatie is ruimtelijk-functioneel zeer geschikt voor (grootschalige) leisure Koppeling/synergie met omgeving (toerisme en recreatie)

-

Faciliteren werkgelegenheid

Behoefte grootschalige bouw-/tuinmarkt  In kwantitatieve zin bestaat anno 2023 tot 2030 geen behoefte meer aan een grootschalige bouw-/tuinmarkt. Het grootste verschil met eerdere onderzoeken is dat we inmiddels op basis van landelijke omzetkengetallen (Omzetkengetallen 2021) rekenen met een veel hoger landelijk gemiddelde vloerproductiviteit voor doe-het-zelfaanbod. De achtergrond hiervoor zijn de gestegen kosten voor bouwmarkten (inkoopprijzen bouwmaterialen en huisvestingslasten).  De berekeningen zijn gemaakt voor de gemeente ’s-Hertogenbosch, de subregio (primaire verzorgingsgebied) en het totale verzorgingsgebied. Alleen op subregioniveau ontstaat tot 2040 in de doe-hetzelfsector enige marktruimte, maar nog altijd onvoldoende voor een grootschalige bouw-/tuinmarkt. Op niveau van het gehele verzorgingsgebied ontstaat helemaal geen marktruimte, ook niet in 2040.  In de tuincentrumbranche ontstaat wel relatief veel marktruimte in de verschillende gebiedsniveau ’s tussen 2023 en 2040. Het tuincentrumdeel van een grootschalige bouw-/tuinmarkt is echter vaak beperkt en kan de effecten op doe-het-zelfaanbod niet compenseren.  Een gebrek aan kwantitatieve behoefte betekent niet dat geen kwalitatieve behoefte meer bestaat.

Een grootschalige bouw-/tuinmarkt op de locatie De Groote Vliet heeft nog steeds een kwalitatieve meerwaarde ten opzichte van het bestaande (reguliere) bouwmarktaanbod. Dit zit dan (nog steeds) in de volgende zaken.

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels



Bouwmarkt, tuincentrum en drive-in onder één dak als één concept is ruimtelijk onderscheidend. Er is momenteel geen aanbieder in de regio die dit concept voert. - Dergelijke concepten hebben een zeer breed en diep assortiment wat bestaande bouwmarkten niet hebben. - Grootschalige bouw-/tuinmarkten trekken bestedingen uit een groot verzorgingsgebied en hebben een bovenregionale verzorgingsfunctie. Dit sluit goed aan bij de functie die ’s-Hertogenbosch op veel vlakken vervult binnen de regio. - Naast consumenten wordt ook de zakelijke markt goed bediend, zoals aannemers en kleine bouwbedrijven. Ook op dit punt onderscheidt een grootschalige bouw-/tuinmarkt zich van reguliere bouwmarkten en doe-het-zelfaanbieders. Indien toch gekozen wordt een grootschalige bouw-/tuinmarkt te faciliteren om kwalitatieve redenen, dient rekening gehouden te worden met verdringingseffecten. Er zal bestaand doe-het-zelfaanbod verdwijnen. In welke mate en hoeveel is niet duidelijk. Dit vraagt nader effectenonderzoek. De kans dat eventuele leegstand, bezien vanuit een goede ruimtelijke ordening en de Ladder voor duurzame verstedelijking, onaanvaardbaar is, is klein. Bouwmarktpanden zijn immers niet van dien aard dat herinvulling en/of transformatie niet mogelijk is. En ze liggen vaak solitair en niet in een winkelgebied. Doe-het-zelfspeciaalzaken zijn vaker in winkelgebieden gevestigd.

Ook hier zijn echter vaak voldoende herinvullingsmogelijkheden.

Mogelijkheden voor reguliere bouwmarkten en Dienstenrichtlijn  Net als voor een (nieuwe) grootschalige bouw-/tuinmarkt, kan er om kwalitatieve redenen een behoefte bestaan om bestaande reguliere bouwmarkten te moderniseren. Bijvoorbeeld om de parkeermogelijkheden te verbeteren, de winkelbeleving te optimaliseren of de inrichting en uitstraling te moderniseren. Een beperkte uitbreiding kan om kwalitatieve redenen gemotiveerd worden vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking.

2/24











In het verlengde van het vorige punt kan kwalitatieve versterking van de bouwmarktstructuur ook een argument zijn. Eerder is beleidsmatig gemotiveerd dat een goede spreiding van bouwmarkten over de gemeente wenselijk is. Zowel uitbreiding als verplaatsing behoort daardoor tot de mogelijkheden, mits dit gemotiveerd kan worden vanuit een kwalitatieve behoefte en goede ruimtelijke ordening. Het is niet aan te bevelen om beleidsmatig meer beperkingen op te leggen in maatvoering van bouwmarkten, bijvoorbeeld een tussenmaat. Hoe meer beperkingen, hoe lastiger dit te motiveren is vanuit de Dienstenrichtlijn. Immers mag niet aan economische ordening worden gedaan. Te veel regulering binnen de doe-het-zelf, neigt naar economische ordening of het beschermen van bestaand aanbod. BRO ziet bovendien geen aanleiding om aan te nemen dat bij een tussenvariant te veel branchevreemde producten worden verkocht. De mate van branchevreemd assortiment hangt eerder samen met de aard van de formule. Zo verkoopt Karwei in verhouding meer woonartikelen dan bijvoorbeeld Gamma, terwijl ze vaak nagenoeg dezelfde omvang hebben. Ook grootschaligheid hoeft niet per definitie te betekenen meer branchevreemd assortiment Hornbach heeft bijvoorbeeld een groot oppervlak, maar in verhouding tot reguliere bouwmarkten een zeer beperkt nevenassortiment.

Ook als er geen grootschalige bouw-/tuinmarkt zou komen, geldt het bovenstaande. Er is geen kwantitatieve behoefte c.q. marktruimte voor nieuw doe-het-zelfaanbod meer, dus ook niet voor reguliere bouwmarkten. Eventuele uitbreidingsplannen dienen daardoor op kwalitatieve gronden gemotiveerd te worden. Uiteraard is een effectenanalyse ook in die situatie noodzakelijk. Beleidsmatig zou ruimte moeten bestaan voor zowel bestaande als nieuwe bouwmarkten. Doordat er kwantitatief geen behoefte meer is, dient terughoudend te worden getoetst. Alleen indien er om meerdere redenen duidelijk sprake is van een kwalitatieve behoefte

en aanvaardbare (leegstands)effecten, kan een initiatief gefaciliteerd worden.



Behoefte MKB-Kavels  De confrontatie van vraag en aanbod voor het MKB laat een tekort aan beschikbare kavels zien tot en met 2030. De Groote Vliet, waar nog 7,7 ha aan kavels voor het MKB uitgeefbaar is, deels zou kunnen voorzien in het benodigde aanbod.  Binnen de typen bedrijventerreinen die geschikt zijn voor MKB bedrijven zitten behoorlijke verschillen. Aan de ene kant zijn er de klassiek gemengde bedrijventerreinen waar een mix van functies gevestigd is. Daarbij gaat het om bedrijfsverzamelgebouwen waar kleinschalige units worden aangeboden, eenvoudige bedrijfshallen met een kantoor tot wat grotere bedrijven met een hoogwaardige uitstraling. Daarnaast zijn er de gemengd stedelijke bedrijventerreinen die meer gericht zijn op producten en diensten voor de stad. Denk daarbij aan afhaalpunten en verdeelstations voor pakketten en post, pickup points, autoreparatie: glasvervanging, APK, snelle vervanging van onderdelen, loodgieters en installateurs, computerreparatie, etc. Deze laatste groep bedrijven heeft over het algemeen een lage milieucategorie en wil goed bereikbaar zijn voor het publiek.







 Het bedrijventerrein De Groote Vliet kan zowel worden ingezet als klassiek gemengd bedrijventerrein als gemengd stedelijk bedrijventerrein. Behoefte leisure  Het aanbod van leisure ligt in de gemeente vooral in de Brede Binnenstad, maar ook daarbuiten bevinden zich enige trekkers.  Het aanbod van leisure in de gemeente ’s-Hertogenbosch ligt (per 10.000 inwoners) momenteel ruwweg op hetzelfde peil als in vergelijkbare benchmarkgemeenten. Wel bestaan er grote bandbreedtes tussen gemeenten.

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

Ten opzichte van benchmarkgemeenten heeft de gemeente relatief weinig onderscheidende en innovatieve voorzieningen met regionale aantrekkingskracht, buiten de Brede Binnenstad. Door de combinatie van trends (groeiende behoefte), bevolkingsgroei en ambitieus gemeentelijk beleid (proactieve acquisitie, citymarketing, beschikbaarheid geschikte locaties met vlotte procedures (door de grote trendgevoeligheid willen leisurebedrijven op korte termijn investeren) ontstaat wel een beduidende extra kwantitatieve marktruimte. Deze is voor de totale gemeente door BRO geraamd op circa 30.000 m² bvo (excl. buitenruimte, parkeren, etc.). Met name voor grootschalige leisure in de categorieën ‘attracties en entertainment’ en ‘sport en recreatie’ biedt de Groote Vliet in principe goede vestigingsopties. De beschikbare fysieke ruimte en uitstekende bereikbaarheid per auto zijn daarbij belangrijke aspecten. Leisure is een snel groeiende sector en de behoefte groeit nog steeds, doordat mensen meer ontspanning en ontmoeting buitenshuis zoeken. Doordat de behoefte aan leisure in hoge mate wordt gestuurd door de kwaliteiten, onderscheidend vermogen, marketing en klantgerichtheid van bedrijven, genereren nieuwe, bijzondere concepten vrijwel altijd extra marktruimte. Dit zien we ook in andere Brabantse steden als Eindhoven, Tilburg en Breda.

Ook diverse andere gebieden/locaties in de gemeente bieden in principe geschikte vestigingslocaties voor leisure. Vaak versterkt leisure (in bepaalde categorieën) aldaar de gebiedsontwikkeling. Een gericht onderzoek naar deze potenties is nog in uitvoering.

Qua gebiedsprofiel voor leisure is Groote Vliet in zekere mate identiek aan Station Oost (De Vliert), met reeds enige belangrijke trekkers (Sportiom, Stadion). Hier bestaat echter nauwelijks fysieke ruimte voor grootschalige leisurevoorzieningen, tenzij gebouwd parkeren en meerdere bouwlagen voor leisure kunnen worden gerealiseerd. De Groote Vliet biedt wel ruimte voor grootschaligheid en nieuwe leisure kan hier in prin-

3/24

cipe reeds op korte termijn worden gerealiseerd. Wel kan het de ontwikkeling van (extra) vrijetijdsvoorzieningen bij Station Oost mogelijk beïnvloeden. Welke functie is meest voorspelbaar voor de Groote Vliet Alles afwegende zien wij de meeste meerwaarde voor grootschalige leisure in de categorie ‘attracties en entertainment’ en ‘sport en recreatie’. Aan deze functies is behoefte en er is nergens anders voldoende ruimte om dit goed te kunnen faciliteren. Door het faciliteren van onderscheidende leisureconcepten komt ’s-Hertogenbosch meer op de kaart voor leisure. Bovendien kunnen potentiele synergie-effecten worden bereikt met de omgeving. De omgeving heeft immers al deels een recreatiefunctie. Deze gebiedspotentie kan met leisure het meest worden benut.

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

4/24

3. Behoefte en trends doe-hetzelf en tuin Inleiding In 2015 heeft BRO via distributieplanologisch onderzoek (DPO) de behoefte in de doe-het-zelf- en tuincentrumbranche geraamd. Samenvattend was de conclusie dat voldoende marktruimte aanwezig was binnen de subregio ’s-Hertogenbosch (primaire verzorgingsgebied) voor vestiging van een grootschalige bouw-/tuinmarkt. In 2020 was het DPO geactualiseerd. Daaruit bleek dat de marktruimte voor doe-het-zelf veel minder was dan berekend in 2015, als gevolg van een hogere norm voor goed functionerend aanbod. Voor tuincentra bleef wel ruimvoldoende marktruimte aanwezig. In bijlage 1 is een uiteenzetting gemaakt van de conclusies uit 2015 en 2020. In dit hoofdstuk zijn de conclusies opgenomen van de geactualiseerde berekeningen uit 2015 en 2020 op basis van de meest actuele kengetallen op het gebied van aantal inwoners, bevolkingsprognoses, bestedingen, koopstromen en aanbodcijfers. In bijlage 1 zijn de berekeningen opgenomen, inclusief toelichting op de methodiek en uitgangspunten. De sommen zijn dit keer uitgevoerd op de volgende drie gebiedsniveaus.  Gemeente ’s-Hertogenbosch;  Primaire verzorgingsgebied c.q. subregio ’s-Hertogenbosch;  Totale verzorgingsgebied.

Conclusie kwantitatieve behoefte doe-het-zelf 



Op basis van de in bijlage 1 genoemde uitgangspunt bestaat anno 2023 in de gemeente ’s-Hertogenbosch geen distributieve uitbreidingsruimte meer voor nieuw doe-het-zelfaanbod. Wel ontstaat als gevolg van bevolkingsgroei en een optimalisatie van de koopstromen als gevolg van een (theoretische) vestiging van Figuur 1: Verzorgingsgebied grootschalige bouw-/tuinmarkt

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

5/24











een grootschalige bouw-/tuinmarkt enige, maar onvoldoende, marktruimte. Dit betreft circa 1.000 m² wvo in 2030 tot 2.700 in 2040. Het feit dat we in tegenstelling tot 2015 en 2020 niet voldoende marktruimte meer kunnen berekenen zit vooral in de fors hogere ‘norm vloerproductiviteit’ die tussen bureaus is afgesproken en berekend is op basis van feitelijke CBS-omzetstatistieken (Omzetkengetallennotitie 2021). Op subregioniveau ontstaat tussen 2030 en 2040 iets meer marktruimte voor doe-het-zelfaanbod, namelijk tussen respectievelijk circa 2.100 en 4.200 m² wvo. Ook dit is in principe onvoldoende voor een grootschalige bouw-/tuinmarkt. Op niveau van het totale verzorgingsgebied bestaat in de huidige en toekomstige situatie geen marktruimte. Dit is ook een indicatie dat er enig overaanbod aanwezig is in de doe-het-zelfbranche in het secundaire verzorgingsgebied. Puur op basis van het DPO bestaat daardoor geen kwantitatieve behoefte meer voor een grootschalige bouw-/tuinmarkt in ’s-Hertogenbosch. Er is bovendien evenmin kwantitatieve behoefte voor een nieuwe reguliere bouwmarkt van circa 3.000 a 4.000 m² wvo. Op subregioniveau zou deze behoefte wel ontstaat tussen 2035 en 2040, maar hier zit een grote foutmarge aan gekoppeld. Op gemeenteniveau is de marktruimte er niet, terwijl de omzet van een nieuwe reguliere bouwmarkt waarschijnlijk grotendeels uit de gemeente zal komen.

Bovendien ontstaat alleen marktruimte als de toevloeiing naar boven wordt bijgesteld als gevolg van een unieke trekker, zoals een grootschalige bouw-/tuinmarkt. De marktruimte die vrij komt kan worden ingezet om bestaande bouwmarkten te moderniseren. Dit zal ook minder grote effecten hebben dan de vestiging van een nieuwe reguliere of grootschalige bouw-/tuinmarkt.

Conclusie kwantitatieve behoefte tuincentra 









Op basis van de in bijlage 1 genoemde uitgangspunt bestaat anno 2023 in de gemeente ’s-Hertogenbosch circa 13.000 m² wvo distributieve uitbreidingsruimte meer voor nieuw tuincentrumaanbod. Als gevolg van bevolkingsgroei ontstaat in de toekomst nog meer marktruimte. Dit betreft circa 14.500 m² wvo in 2030 tot 16.200 in 2040. Op subregioniveau ontstaat tussen 2030 en 2040 nog meer marktruimte voor tuincentrumaanbod, namelijk tussen respectievelijk circa 19.300 en 21.300 m² wvo. Op niveau van het totale verzorgingsgebied ontstaat eveneens veel marktruimte voor tuincentra, namelijk tussen respectievelijk 29.000 en 32.300 m² wvo. Puur op basis van het DPO bestaat daardoor ruimvoldoende kwantitatieve behoefte meer voor een grootschalige bouw-/tuinmarkt in ’s-Hertogenbosch (wat betreft het tuincentrumdeel).



Kwalitatieve behoefte, trends en effecten Ondanks de afwezigheid van een kwantitatieve behoefte, zien we nog wel voldoende kwalitatieve behoefte voor een grootschalige bouw-/tuinmarkt. Dit hangt voor een groot deel samen met diverse trends.  Grootschalige bouw-/tuinmarkten bieden echt iets anders dan reguliere bouwmarkten. Onderscheidende elementen zijn de combinatie bouwmarkt, tuincentrum en drive-in, het zeer ruime en diepe assortiment en de mate van vakkennis, service en advies.  Bouwmarkten doen het goed in regio’s waar sprake is van veel woningbouw, verhuisbewegingen en bevolkingsgroei. Deze (nieuwe) inwoners willen dan ook hun (nieuwe) huis verbouwen en verfraaien. De regio ’s-Hertogenbosch is dit bij uitstek, met ook grote nieuwbouwprojecten zoals De Groote Wielen.  De doe-het-zelfsector is nog redelijk traditioneel. De reguliere bouwmarkten hebben de laatste jaren weinig vernieuwd. De komst van een grootschalige bouw-/tuinmarkt zorgt voor de consument voor

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels



iets nieuws. Bovendien kan het er toe leiden dat bestaande bouwmarkten ook weer gaan vernieuwen om blijvend te kunnen concurreren. De bestedingen in de doe-het-zelf- en tuinsector hebben met name in 2020 en 2021 flink gepiekt, mede als gevolg van hoogconjunctuur en corona. Inmiddels is de economie afgekoeld en neemt ook de druk op de woningmarkt iets af, als gevolg van de stijgende hypotheekrente. De vraag naar woningen en druk op de woningmarkt voor met name starters blijft echter groot. Daarnaast zijn vanwege de oorlog in Oekraïne en de inflatie de kosten van bouwmaterialen fors gestegen. Dit heeft een negatief effect op de doe-het-zelfbestedingen. Tegelijkertijd nemen de kosten voor ondernemers toe als gevolg van inflatie, zoals energieprijsstijging en kosten van inkoop en personeel. Ook productieproblemen in de inkoopketen spelen een negatieve rol op het rendement van ondernemers. Dit onderstreept ook de afweging om uit te gaan van een hogere ‘norm vloerproductiviteit’ in het DPO. Ondernemers hebben anno 2023 een hogere omzet nodig om rendabel te kunnen zijn. Een gebrek aan kwantitatieve behoefte c.q. marktruimte in de diehet-zelfbranche betekent dat de eventuele komst van een nieuwe grote aanbieder effecten zal hebben op bestaand aanbod. De kans op verdringing en leegstand is dan aanwezig.

Dit hoeft echter niet erg te zijn vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening en ‘structurele relevante leegstand’ in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. - Leegstand van bouwmarkten is vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening bijna nooit onaanvaardbaar. Het zijn immers vaak solitaire locaties, het vastgoed is niet van dien aard dat herinvulling en/of transformatie niet mogelijk is en er is vaak sprake van ruimere bestemmingsmogelijkheden (bijvoorbeeld transformatie naar bedrijven). - Doe-het-zelfspeciaalzaken zijn vaker in winkelgebieden aanwezig. Ook eventueel verdwijnen van deze zaken is ruimtelijk niet onaanvaardbaar, omdat voldoende herinvullingsmogelijkheden

6/24

-

-

bestaan. Bovendien neemt het aantal doe-het-zelfspeciaalzaken als gevolg van autonome trends sowieso af. Voor de consumentenverzorging hoeft het effect evenmin onaanvaardbaar te zijn. Als een nieuwe onderscheidende aanbieder (verouderd) bestaand aanbod uit de markt drukt, is dat onderdeel van vrije marktwerking. De consument moet dan uiteraard wel iets te kiezen blijven hebben. De spreiding van bouwmarkten zal grotendeels overeind blijven, wat positief is voor de fijnmazigheid. Dit hangt uiteraard af van het aantal bouwmarkten dat verdwijnt.

Conclusie 





Er bestaat kwantitatief geen aanleiding meer voor nieuw doe-hetzelfaanbod. Wel zien we vanuit de kwalitatieve behoefte nog steeds aanleiding voor vestiging van een grootschalige bouw-/tuinmarkt. Wel dient dan rekening gehouden te worden met verdringingseffecten op bestaande doe-het-zelfaanbieders. Hoe groot dit effect is en welke bouwmarkten en overige doe-het-zelfaanbieders mogelijk verdwijnen is op voorhand lastig te voorspellen en vraagt nader effectenonderzoek, namelijk een volwaardige effectenanalyse. Indien een grootschalige bouw-/tuinmarkt zich niet meer vestigt in de gemeente ‘s-Hertogenbosch, blijven de koopstromen waarschijnlijk redelijk stabiel conform de huidige situatie. Dit betekent dat mensen vooral binnen de eigen gemeente aankopen blijven doen, ook in de regio. Er zal geen sprake zijn van substantiële extra toevloeiing naar de gemeente ’s-Hertogenbosch. Door de bevolkingsgroei ontstaat tot minimaal 2040 extra economisch draagvlak. Hier zullen bestaande aanbieders van profiteren. Indien een grootschalige bouw-/tuinmarkt zich vestigt in de regio ’s-Hertogenbosch of net buiten de gemeentegrenzen, zullen de koopstromen verschuiven. Veel inwoners uit de gemeente ’s-Hertogenbosch zullen dan doe-het-zelfaankopen doen net buiten de gemeente. Er zal dan sprake zijn van veel afvloeiing. Het (omzet)effect



zal dan per saldo vergelijkbaar zijn met de situatie dat een grootschalige bouw-/tuinmarkt zich vestigt in de gemeente ‘s-Hertogenbosch. De locatie zal bepalen welke bestaande bouwmarkten het meeste effecten zullen ondervinden. Vanuit de Ladder voor duurzame verstedelijking is de aanvaardbaarheid van leegstand uitgangspunt. Zoals blijkt uit jurisprudentie is de kans klein dat eventuele leegstand bij bouwmarkten gekwalificeerd wordt als onaanvaardbaar. Bouwmarkten zijn veelal solitair gevestigd. Ook zijn doe-het-zelfpanden vaak goed herinvulbaar en/of te transformeren. Dit laatste geldt ook voor doe-het-zelfspeciaalzaken in winkelgebieden. Anders gezegd, zelfs zonder kwantitatieve behoefte en met verdringingseffecten en leegstand kan het initiatief mogelijk positief worden onderbouwd aan de Ladder op basis van de kwalitatieve behoefte. Dit laatste dient dan wel uitgebreid en goed gemotiveerd te worden.

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

7/24

4. Behoefte leisure

Tabel 1: Ontwikkeling in ’s-Hertogenbosch (aantal vestigingen)

Aanbod leisure

2012

2017

2023

Ontwikkeling 2012-2023

Ontwikkeling van het aanbod

Commerciële cultuur

38

30

25

-13 (-34%)

Het aanbod Leisure in ’s-Hertogenbosch varieert sterk naar branche en locatie. Leisure is een zeer trendgevoelige sector en kan daardoor snel groeien, krimpen en transformeren naar andere productformules. Leisure is een zeer breed begrip, met vele uitingsvormen en definities. In dit kader is de sector gedefinieerd als alle permanent toegankelijke, commerciële vrijetijdsvoorzieningen met een bovenwijkse functie.1 Vaak moet entree worden betaald.

Attracties en entertainment

8

11

19

+11 (+137%)

Sport en recreatie

22

23

37

+15 (+68%)

Wellness

8

7

10

+2 (+25%)

Totaal

76

71

91

+15 (+20%)

Dit aanbod is in de gemeente de afgelopen 10 jaar met 20% gegroeid in aantal zaken. De groei is te verklaren doordat mensen de laatste jaren steeds meer waarde hechten aan recreatie buitenshuis en bijzondere ervaringen. De trends en ontwikkelingen (landelijk, regionaal en lokaal) verschillen sterk tussen de verschillende categorieën. Over het vloeroppervlak (per bedrijf en totaal) bestaan in deze sector geen eenduidige cijfers. We baseren ons voor leisure op de data van de Locatus Retailverkenner, omdat deze alleen functionerende (publieksaantrekkende) bedrijven opneemt. Bovendien zijn deze data actueel, landelijk dekkend (benchmarks!) en worden overal eenduidige definities gehanteerd. Bovendien kunnen data van Locatus (in tegenstelling tot andere databronnen) ook per vestiging en locatie worden geverifieerd door de gebruiker. Mede vanwege afwijkende definities kunnen cijfers over het leisureaanbod in praktijk fors verschillen tussen databronnen.

1 2

Er zijn in de gemeente momenteel 91 leisurevoorzieningen2 in de vier belangrijkste categorieën, die hieronder worden toegelicht. Voorbeelden van formules per categorie worden in de paragraaf Behoefte vermeld.  Het aanbod aan commerciële cultuur is sinds 2012 opvallend gedaald. In 2012 was deze categorie het meest voorkomende, namelijk 38 keer in de gemeente. In 2022 is dit gedaald naar 25 voorzieningen. Dit betekent dat een derde van de commerciële cultuur sinds 2012 is weggegaan. In 2022 is commerciële cultuur dan ook niet meer de meest voorkomende categorie.  Sport en recreatie is in de gemeente sinds 2012 daarentegen zeer sterk gegroeid. In 2012 waren er 22 sport- en recreatievoorzieningen. Dit is nagenoeg gelijk in 2017 (23 voorzieningen). Tussen 2017 en 2022 is het aanbod sport en recreatie sterk gestegen, namelijk naar 37 voorzieningen. Dit is een stijging van bijna 70%. Sport en recreatie is de meest voorkomende categorie Leisure in ’s-Hertogenbosch.  Attracties en entertainment is relatief zelfs nog sterker gegroeid dan sport en recreatie. In 2012 waren er 8 voorzieningen in deze categorie en er zijn nu 19. Dit betekent dat het aanbod meer dan verdubbeld is (een stijging van 137%).

Figuur 2: Verspreiding leisure voorzieningen in gemeente ‘s-Hertogenbosch



Wellness is de meest stabiele categorie. In 2012 waren er 8 voorzieningen, in 2022 10.

Samenhangend met de ontwikkeling in absolute zin, heeft dit ook invloed op het aantal voorzieningen per 10.000 inwoners. Uit deze analyse blijkt:  Doordat het aantal inwoners in gemeente ’s-Hertogenbosch is gestegen én tegelijkertijd het aantal voorzieningen in de commerciële cultuur is afgenomen, is het aantal voorzieningen van deze categorie per 10.000 inwoners extra hard gedaald. In 2022 zijn er 1,6 vestigingen commerciële cultuur per 10.000 inwoners. In 2012 waren dit er nog 2,7.  Bij de overige drie categorieën is het aantal voorzieningen per 10.000 inwoners opvallend gestegen. Alleen in wellness was deze toename beperkt.

Dit is dus exclusief (primair) maatschappelijke, verenigings- en wijkgebonden voorzieningen, waaronder de meeste podia, musea, sportclubs, gymzalen, etc. Ook zakelijke activiteiten (congres, vergaderen) zijn niet meegenomen. Bron: Locatus Retailverkenner. Situatie maart 2023.

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

8/24

Aanbod in vergelijking met benchmarkgemeenten Het aanbod Leisure is in gemeente ’s-Hertogenbosch in absolute getallen kleiner dan gemiddeld in de benchmarkgemeenten.  In gemeente ’s-Hertogenbosch zijn als vermeld 91 leisurevoorzieningen. Dit is iets lager dan het gemiddeld aantal voorzieningen in de benchmarksteden (95). ’s-Hertogenbosch heeft meer leisurezaken dan de gemeenten Amersfoort en Arnhem, maar minder dan (vooral) Breda en (in iets mindere mate) Haarlem.  Als het aantal leisurevoorzieningen wordt bekeken per 10.000 inwoners zijn er in ‘s-Hertogenbosch iets meer voorzieningen dan in de benchmark. Dit komt mede omdat 's-Hertogenbosch wat minder inwoners heeft dan de benchmarkgemeenten. Uit de data blijkt dat ’sHertogenbosch vooral veel voorzieningen in de categorie Attracties en Entertainment heeft ten opzichte van de benchmarkgemeenten. De Benchmarkgemeenten Breda en Haarlem hebben overigens per 10.000 inwoners wel een wat hoger voorzieningenniveau.

Behoefte leisure Behoefte algemeen Het aanbod van leisure in de gemeente ’s-Hertogenbosch ligt (per 10.000 inwoners) ruwweg op hetzelfde peil als in de vermelde benchmarkgemeenten. Wel ontstaat door de bevolkingsgroei enige extra kwantitatieve marktruimte. In kwalitatief opzicht zien we echter nog zeker uitdagende groeikansen voor leisure in de gemeente. De gemeente ’s-Hertogenbosch ontvangt frequent en in toenemende mate aanvragen van leisurebedrijven voor geschikte locaties/kavels, die momenteel niet beschikbaar zijn. Dit komt mede door de ruimtelijke aanspraken van functies als wonen, bedrijven, etc. Er is dus een duidelijke behoefte aan extra leisure, ook vanuit de marktsector.

Tabel 2: Voorzieningen Leisure per 10.000 inwoners ‘s-Hertogenbosch

Benchmark gemiddelde

Amersfoort

Arnhem

Breda

Haarlem

Commerciële cultuur

1,60

1,6

1,5

1,8

1,1

2,2

Attracties en entertainment

1,21

0,9

0,8

0,9

1,2

0,8

Sport en recreatie

2,36

2,6

2,5

2,1

3,5

2,3

Wellness

0,64

0,5

0,4

0,6

0,4

0,6

Totaal excl. zakelijk

5,81

5,7

5,2

5,4

6,2

6,0

Momenteel wordt onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor extra leisurevoorzieningen (ruimtelijk, functioneel) in gebieden zoals de Brede Binnenstad, Station-Oost en bijvoorbeeld sportcentrum Maaspoort. De ‘signatuur’, beschikbare ruimte, doelgroepen en synergetische effecten van leisure verschilt uiteraard per locatie. In algemene zin streeft de gemeente voor leisure naar een grotere (boven)regionale functie, net als in bijvoorbeeld retail, horeca, cultuur en evenementen. 's-Hertogenbosch heeft overwegend een sterke verzorgingsfunctie en dito imago, maar op het gebied van leisure kan er nog wel een ‘schepje bovenop’. Daarnaast zijn voor leisure beleidsmatig, ook vanuit andere beleidskaders, vooral relevant (zonder volledigheid):  gezondheid/beweging;  inclusieve samenleving (laagdrempelige voorzieningen, breed en goed toegankelijk);  innovatie (inspelen op nieuwe trends, nieuwe doelgroepen, in het bijzonder jongeren en ‘urban’ concepten);  gastvrijheid (in product en service);  synergie met andere activiteiten (maatschappelijk, retail, horeca, cultuur, etc.);  economische spin-off;  concentratie op de meest geschikte locaties.

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

Tabel 3: Voorzieningen per 10.000 inwoners ’s-Hertogenbosch 2012

2017

2022

Commerciële cultuur

2,68

1,97

1,60

Attracties en entertainment

0,56

0,72

1,21

Sport en recreatie

1,55

1,51

2,36

Wellness

0,56

0,46

0,64

Totaal excl. zakelijk

5,36

4,66

5,81

Relevante trends Leisure is een snel groeiende en zeer dynamische sector en de behoefte groeit nog steeds, doordat mensen meer ontspanning en ontmoeting buitenshuis zoeken. Doordat de behoefte aan leisure in hoge mate wordt gestuurd door de kwaliteiten, onderscheidend vermogen, marketing en klantgerichtheid van bedrijven, genereren nieuwe, bijzondere concepten vrijwel altijd extra marktruimte. De belangrijkste trends naar deelsector zijn: Commerciële cultuur: Sterk in opkomst, maar het betreft een diversiteit van functies, die zich in hoge mate in de binnenstad zullen vestigen. Vaak creatieve combinaties van cultuur en ontspanning. Veelal beperkte ruimtevraag van individuele aanbieders, maar met uitzonderingen. 's-Hertogenbosch heeft in deze sector, als ‘Cultuurstad van het Zuiden’, een sterke uitgangspositie.

9/24

Voorbeelden: galerie, museum, bioscoop, comedyclub, kunstontdekking virtueel, virtuele stadstours, etc. Attracties en entertainment: Grote dynamiek, ketenvorming, hoog financieringsvermogen (investeringsfondsen), voorkeur clustering met vergelijkbare voorzieningen en horeca. Veelal grote ruimtebehoefte (> 1.000 m² vastgoed). De algemene indruk is dat deze sector zich in de gemeente 's-Hertogenbosch verder moet en kan versterken. Voorbeelden: Arcade, virtuele beleving/spelvormen, escaperoom, e-racing, indoor speeltuin, lasergames/paintball, etc. Sport en recreatie: Opkomst nieuwe concepten inspelend op trends, commercialisering, schaalvergroting, ketenvorming. Veelal grote ruimtebehoefte (> 2.000 m² vastgoed per voorziening). Voor fitness lijkt in veel regio’s verzadigingspunt bereikt. 's-Hertogenbosch heeft met het Sportiom (veelzijdig, groot) en ‘Topsportcentrum’ Maaspoort reeds enige sterke spelers, maar voor meer trendgevoelige (commerciële) sportformules bestaat nog zeker ontwikkelperspectief. Voorbeelden: Recreatief zwembad, klim/boulderhal, trampolinepark, golfconcepten, fitness, Padelbanen, BMX-baan, etc. Wellness: De grote groei van de afgelopen decennia lijkt tot stilstand gekomen. Mede door hoge energie- en andere kosten staan rendementen bestaande bedrijven sterk onder druk. Wellness wordt wel veel door hotels aangeboden als ondersteunende functie.

Voor fitness lijkt geleidelijk verzadigingspunt bereikt. Voorbeelden: sauna/thermen, beautyformules, meditatie/yoga, etc.

Voorwaarden (nieuwe) leisure De belangrijkste algemene voorwaarden voor vestiging van (nieuwe) leisure zijn als volgt:  Geschikte vestigingsmilieus: - geografische ligging in gemeente; - voldoende fysieke ruimte, ook t.b.v. latere uitbreiding; - infrastructuur, parkeren; - bereikbaarheid per auto, fiets en OV; - etc.  Concentratie: een aanbod met voldoende omvang en keuzemogelijkheden voor bezoekers.  Vastgoed met flexibele gebruiksmogelijkheden (ruimte voor vernieuwing).  Aanvaardbare grond- en huurprijzen (in leisure relatief laag, bijvoorbeeld t.o.v. retail en horeca)’  Beschikbaarheid locaties en vastgoed op korte termijn, met passend bestemmingsplan (door trendgevoeligheid leisure korte ontwikkeltijd nodig)  Bij voorkeur gedeelde parkeergelegenheid, met gematigde tarieven  Nabijheid van laagdrempelige horeca Ontwikkelruimte leisure in de gemeente De ontwikkelruimte voor extra leisure in de gemeente wordt momenteel geraamd in een breder onderzoek (zie hiervoor). Wel kunnen we reeds een zeer globale bandbreedte aangeven. Deze raming is gebaseerd op:  trends leisure naar categorie (behoefte, dynamiek, etc.);  het gevestigde aanbod in gemeente en regio;  ontwikkeling bevolking 's-Hertogenbosch en regio;  beleid gemeente (Cultuurstad, Ontmoetingsstad, etc.);  extra bezoek van buiten de regio (Citymarketing);  etc.

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

Onderstaande tabel geeft een ruwe, indicatieve raming van de benodigde uitbreidingsruimte voor leisure (zoals hier gedefinieerd) in de gehele gemeente 's-Hertogenbosch. Het betreft een voorlopige raming, die nog wordt aangescherpt in de gemeentelijke leisurevisie (in ontwikkeling). Een belangrijke reden voor het indicatieve karakter is dat de omvang van leisurebedrijven sterk kan variëren, ook binnen categorieën. Bovendien combineren moderne leisureattracties soms meerdere leisuretypen in één bedrijf (bijvoorbeeld bowlen, karten, escaperoom, trampolinepark, etc.). In praktijk kan één nieuw bedrijf dus een groot verschil maken qua ruimtebehoefte. Een maatvoering van 5.000 m² bvo inclusief horeca is daarbij niet ongebruikelijk. Een dergelijk oppervlak geldt ook minimaal voor een moderne bioscoop. In totaliteit bestaat er in de gehele gemeente een globale, indicatieve uitbreidingsbehoefte van ca. 30.000 m² bvo. Dit is inclusief inpandige Tabel 4: Indicatie benodigde ruimte leisure in gemeente Indicatie ruimte gemeente totaal Commerciële cultuur

4.000 – 6.000 m² bvo

Attracties en entertainment

2.000 – 5.000 m² bvo

Sport en recreatie (commercieel)

16.000 – 20.000 m² bvo

Wellness

3.000 – 5.000 m² bvo

Totaal excl. zakelijk

25.000 – 36.000 m² bvo

ondersteunende functies voor de betreffende bedrijven (bijv. horeca, foyer, techniek, etc.), maar exclusief buiten- en parkeerruimte. Tabel 4 geeft een indicatie van de bandbreedtes naar leisurecategorie.

10/24

Ontwikkelkansen leisure Groote Vliet De locatie Groote Vliet wordt gekenmerkt door:  veel beschikbare ruimte;  goede bereikbaarheid per auto;  redelijke bereikbaarheid per OV;  reeds diverse (veelal niet-commerciële) sportvoorzieningen in omgeving;  naast Rodenborch College (middelbaar onderwijs);  snelle beschikbaarheid van de grond.

De potenties voor leisure op de Groote Vliet worden dus sterk beïnvloed door de (vooralsnog onzekere) ambities voor Station Oost qua leisure. Bij een relatief bescheiden programma aldaar (indicatief max. 5.000 m² nieuwe leisure) en op andere locaties in de gemeente, bestaan er op de locatie Groote Vliet ontwikkelpotenties voor minimaal 10.000 m² leisure excl. parkeren en buitenruimte. Met een accent op grootschaligheid en mits realistische grondprijzen worden gevraagd. Een grote, veelzijdige trekker kan ter plekke extra ruimtebehoefte genereren voor andere leisurebedrijven en eventuele gelieerde functie als horeca (combinatiebezoek).

We zien voor de Groote Vliet, gegeven de bijzondere kenmerken, vooral ontwikkelkansen voor leisure gericht op:  sport en recreatie;  attracties en entertainment. Hierbij tekenen we nadrukkelijk aan dat ook enige andere gebieden/locaties in de gemeente in principe een geschikte vestigingslocatie kunnen bieden voor deze leisurevormen. Een gericht onderzoek naar deze potenties is nog in uitvoering (zie hiervoor). Qua locatieprofiel en synergie met bestaande leisurebedrijven is vooral Station Oost (De Vliert) vergelijkbaar met Groote Vliet. Ook voor Station Oost worden (extra) Sport/recreatie en Attracties/entertainment als kansrijk gezien, mede gezien de aldaar reeds gevestigde, beeldbepalende voorzieningen Sportiom en Stadion De Vliert. Hier bestaat echter nauwelijks fysieke ruimte voor nieuwe grootschalige leisurevoorzieningen, tenzij gebouwd parkeren en meerdere bouwlagen voor leisure (in praktijk vaak lastig) kunnen worden gerealiseerd. Ook worden de ruimtelijke potenties aldaar sterk beïnvloed door de vrij aanzienlijke woningbouwplannen, benodigde infrastructuur en andere ruimteclaims (w.o. groen). De Groote Vliet biedt meer ruimte voor grootschaligheid en nieuwe leisure kan hier in principe reeds op korte termijn worden gerealiseerd.

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

11/24

5. Behoefte en trends MKBkavels Verzorgingsgebied De Groote Vliet is een MKB bedrijventerrein. Het kenmerk van MKB bedrijven is dat ze bij nieuwvestiging en verplaatsing een beperkt zoekgebied hebben. Ongeveer 90% van de bedrijven verplaatst binnen een straal van 8 km van de huidige vestigingsplaats. Het verzorgingsgebied voor MKB kavels voor de locatie Groote Vliet hebben we bepaald door een reisafstand-isochroon van 8 km om De Groote Vliet te trekken. Hieruit blijkt dat het verzorgingsgebied hoofdzakelijk de gemeente ‘s-Hertogenbosch is. Als verzorgingsgebied houden we daarom de gemeente ’s-Hertogenbosch aan.

De vraag naar MKB-kavels De vraag naar MKB bedrijventerrein baseren we enerzijds op de lange termijnraming voor de regio Noordoost-Brabant zoals die is opgenomen in de Bedrijventerreinprognose van de provincie Noord-Brabant (STEC, 2022). Anderzijds is de actuele vraag in beeld gebracht op basis van aanvragen van bedrijven naar een bedrijfskavel bij de gemeente ’s-Hertogenbosch. Modelraming Voor de periode 2023-2030 wordt voor de regio Noordoost-Brabant een vraag naar bedrijventerreinen geraamd van 171 ha in het lage groeiscenario (EIB Laag) en 212 ha in het hoge groeiscenario (EIB hoog). Het aandeel van ’s-Hertogenbosch in deze vraag is ca. 29%. Dit is bepaald aan de hand van het aandeel van ’s-Hertogenbosch binnen Noordoost-Brabant in de volgende indicatoren:  uitgiften over de periode 2009-2021;  uitgegeven areaal bedrijventerreinen;  banen op bedrijventerreinen;  vestigingen op bedrijventerreinen.

Figuur 3: Verzorgingsgebied

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

12/24

Voor het hele verzorgingsgebied komt de totale vraag naar bedrijfskavels daarmee uit tussen 49,5 ha in een laag groeiscenario en 62 ha in

Het aanbod van MKB kavels

60 bedrijven gemeld die een binding hebben met het verzorgingsgebied. In totaal hebben deze bedrijven een vraag van 19,5 ha netto.

Buiten de Groote Vliet zelf zijn er het verzorgingsgebied vijf bedrijventerreinen die kavels voor het MKB aanbieden. In totaal is op deze bedrijventerreinen nog 15,8 ha uitgeefbaar, waarvan 11,0 ha direct uitgeefbaar. Daarvan is echter al 6,9 ha in optie genomen. Daarmee is nog 8,9 ha vrij beschikbaar, waarvan 4,1 ha ook direct uitgeefbaar is. Op de Groote Vliet zelf is nog 7,7 ha direct uitgeefbaar.

een hoog groeiscenario. Meer dan de helft van de vraag is naar grootschalige kavels voor productie en distributie. Daarnaast is een beperkt deel voor specifieke vraag voor campussen/Innovatiedistricten. Relevant voor het aanbod op Groote Vliet is de vraag naar regulier MKB bedrijventerrein en Gemengd stedelijk bedrijventerrein. Voor de periode 2022-2030 is deze vraag te berekenen op 16,2 tot 22,6 ha. Het prognosejaar 2022 is al verstreken. Een correctie hiervoor levert voor periode 2023-2030 een resterende vraag met een omvang die ligt tussen 14,4 ha en 20,1 ha. Actuele vraag De gemeente ’s-Hertogenbosch houdt lijsten bij van bedrijven die zich gemeld hebben voor een bedrijfskavel. Tot begin 2023 hebben zich ca.

Een deel van deze bedrijven is actief in de logistiek of grootschalige productie en vraagt een grotere bedrijfskavel. Concrete vraag vanuit het MKB Een groot aantal bedrijven vraagt een kavel tot 5.000 m² en zijn daarmee aan te duiden als MKB bedrijf. In totaal heeft de vraag van deze bedrijven een omvang van 10,8 ha netto. Deze vraag past goed in de modelmatige vraagraming voor MKB bedrijventerreinen voor de periode 2023-2030. Conclusie vraag: Voor de vraag-aanbodconfrontatie naar bedrijfskavels voor het MKB gaan we uit van een vraag tot en met 2030 die ligt tussen 10,8 en 20,1 ha netto.

Tabel 5: vraag naar bedrijventerrein 2022-2030 in ha netto Noordoost-Brabant 2022-2030

’s-Hertogenbosch

Laag

Hoog

Laag

Hoog

Gemengd stedelijk

9,0

16,0

2,6

4,6

Tabel 6: Aanbod van bedrijventerreinen voor het MKB per 1-1-2023 (excl. De Groote Vliet), gemeente ’s-Hertogenbosch, in hectare.

Regulier

47,0

62,0

13,6

18,0

Bedrijventerrein

Plaats

MKB Bedrijventerrein

56,0

78,0

16,2

22,6

ERTVELD

Campus/Innovatiedistrict

7,0

9,0

2,0

2,6

Grootschalige productie

27,0

32,0

7,8

Grootschalige distributie

102,0

120,0

Totaal

192,0

239,0

Bruto

Netto

Uitgeefbaar

w.v. Direct

In optie

‘S-HERTOGENBOSCH

22,0

15,3

0,1

0,1

0,1

ROSMALENSE PLAS

EMPEL

19,8

10,7

8,0

8,0

4,9

9,3

TREURENBURG

‘S-HERTOGENBOSCH

13,0

9,6

2,0

2,0

1,0

29,6

34,8

EMPEL-ZUID

EMPEL

11,6

7,5

5,3

0,6

0,5

55,7

69,3

DE TERP (BT NULAND)

NULAND

13,0

12,9

0,4

0,4

0,4

79,4

56,1

15,8

11,0

6,9

Bron: Bedrijventerreinprognose Provincie Noord-Brabant, STEC (2022), bewerking BRO

Totaal

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

13/24

Confrontatie vraag en aanbod MKB kavels De confrontatie tussen vraag en aanbod voor de MKB kavels levert het volgende beeld op voor de periode 2023-2030. Een confrontatie van de vraag over 2023-2030 met het harde aanbod (zonder De Groote Vliet zelf) per 1-1-2023 laat zien dat vraag en aanbod voor wat betreft bedrijventerreinkavels voor het MKB behoorlijk in evenwicht zijn. Saldo 1 laat het lage groeiscenario een overschot van 1,3 ha zien en in het hoge groeiscenario een tekort van 4,4 ha. Een deel van het aanbod (ca. 4,8 ha) is echter om verschillende redenen niet direct uitgeefbaar. Het is altijd de vraag of dit aanbod daadwerkelijk op de markt komt. De confrontatie tussen de vraag en het aanbod dat wel direct uitgeefbaar geeft zowel in het lage als hoge groeiscenario een tekort van 3,5 tot 9,2 ha (saldo 2). Een aanzienlijk deel van het direct uitgeefbare aanbod (6,9 ha) is al in optie genomen door bedrijven. Dit aanbod is mogelijk snel niet meer beschikbaar. Het aanbod dat direct en vrij uitgeefbaar is, heeft een omvang van 4,0 ha. Een confrontatie tussen de vraag tussen 2023-2030 en dit aanbod levert een tekort aan aanbod op dat ligt tussen 10,4 en 16,1 ha.

Conclusie  De confrontatie van vraag en aanbod voor het MKB laat een tekort aan beschikbare kavels zien tot en met 2023;  De Groote Vliet, waar nog 7,7 ha aan kavels voor het MKB uitgeefbaar is, zou deels kunnen voorzien in het benodigde aanbod.

3 4

Tabel 7. Confrontatie vraag-aanbod MKB kavels ‘s-Hertogenbosch in hectare Lage groei

Hoge groei

Vraag MKB 2023 - 2030

14,4

20,1

Aanbod MKB (excl. De Groote Vliet)

15,7

15,7

Saldo 1: aanbod -/- vraag

1,3

-4,4

-/- Aanbod niet direct uitgeefbaar

4,8

4,8

Aanbod direct uitgeefbaar

10,9

10,9

Saldo 2: aanbod -/- vraag

-3,5

-9,2

-/- Aanbod in optie

6,9

6,9

Aanbod: direct en vrij uitgeefbaar

4,0

4,0

-10,4

-16,1

Saldo 3: aanbod -/- vraag

Trends Macro-economie  Na de coronacrisis heeft de Nederlandse economie zich zeer goed hersteld met een groei van 4,9% in 2021. In 2022 is dankzij een sterk vierde kwartaal een recessie uitgebleven en is de economie ten opzichte van 2021 met 4,5% gegroeid. Het CPB verwacht ook in 2023 (1,6%) en 2024 (1,4%) de economie blijven groeien, maar wel wat minder hard dan de afgelopen jaren.3  De oorlog in Oekraïne zorgt momenteel wel voor onzekerheid. In de eerste plaats heeft dit geleid tot enorm gestegen prijzen voor brandstoffen, maar ook door aanvoer problemen voor knelpunten in de aanvoer van grondstoffen en halffabricaten voor de bouw en indu-

strie. Hierdoor zijn bouwkosten enorm gestegen en zijn productieketens verstoord. Dit heeft effect op de bouwnijverheid en de industrie. Wanneer dit langere tijd aanhoudt zal dit mogelijk effect hebben op de economische groei en de vraag naar bedrijfskavels.  De stijging van kosten door de oorlog in Oekraïne heeft ook de inflatie fors aangejaagd. Dit heeft de Europese Centrale Bank doen besluiten de rente te verhogen. Dit werkt door in de Nederlandse rentepercentages waardoor leningen duurder worden. Bedrijfsruimtemarkt  Voor de uitbraak van COVID-19 was het opnamevolume van bedrijfsruimte in Nederland al een aantal jaren groeiende. In 2019 zwakte deze licht af. Noord-Brabant is de grootste bedrijfsruimtemarkt van Nederland. In 2021 is 1,7 miljoen m² bedrijfsruimte opgenomen (zie figuur 4) Het aanbod nam door die snelle uitgifte in de afgelopen jaren in hoog tempo af en ligt in het eerste kwartaal van 2022 op 1,7 miljoen m². Een groot deel van de vraag en opname gebeurt in de logistieke sector, maar ook vanuit het MKB is er veel vraag. Inmiddels is er vrijwel door heel Brabant heen een groot tekort aan beschikbare bedrijfsruimten en uitgeefbare grond. De schaarste leidt dan ook tot fors stijgende prijzen voor bedrijfsmatig vastgoed.4

CPB (maart 2023), Centraal Economisch Plan 2023 NVM (2022) Stand van zaken Bedrijfsruimtemarkt 2022

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

14/24

Figuur 4: Aanbod en opname bedrijfsmatig Noord-Brabant, NVM Stand van zaken bedrijfsruimtemarkt 2022



In Den Bosch is er gemiddeld 100.400 m² bedrijfsruimte per jaar opgenomen. In het eerste kwartaal van 2022 was nog 68.400 m² beschikbaar. Ook in Den Bosch is er dus sprake van krapte op de bedrijfsruimtemarkt.

Arbeidsmarkt  De arbeidsmarkt is in vrijwel alle sectoren een knelpunt. In veel sectoren staan nog altijd meer vacatures uit dan dat er werkzoekenden zijn. Door de vergrijzing van de beroepsbevolking zal bij hoogconjunctuur de krapte op de arbeidsmarkt blijvend zijn. Dit leidt mogelijk wel tot een rem op de werkgelegenheidsgroei en daarmee de behoefte aan bedrijfsruimte. Bedrijven anticiperen hier overigens wel op door bedrijfsprocessen te automatiseren. De ruimtebehoefte per werknemer neemt hierdoor toe.

Energietransitie, circulaire economie  Het klimaat verandert onder invloed van een teveel aan CO2 in de atmosfeer. De leidt ertoe dat de verbranding van fossiele brandstoffen voor de energievoorziening niet houdbaar is en moet worden afgebouwd. Bedrijven moeten daarom in de eerste plaats hun bedrijfspand en productieprocessen energiezuinig maken en daarnaast kijken naar duurzame energiebronnen. Zon op dak of warmtepompen liggen voor veel MKB bedrijven daarbij het meest voor de hand.  Ook het wagenpark van bedrijven zal de komende jaren moeten overgaan op meer duurzame energiebronnen (elektriciteit/H2). Dit betekent dat op bedrijventerreinen ook nagedacht moet worden over de plaatsing van laadinfrastructuur en energiehubs.  Grondstoffen worden steeds schaarser en bovendien groeit de hoeveelheid afval. Het is belangrijk dat bedrijven en hun producten meer circulair worden. Dit heeft wel consequenties voor het ruimtegebruik. De verwachting is dat de benodigde ruimte zal toenemen, omdat reststoffen en gebruikte producten die terugkomen tijdelijk moeten worden opgeslagen. Netcapaciteit en stikstof  Het elektrificeren van de energievoorziening en de opwek van duurzame elektriciteit zorgt voor een forse extra belasting van het energienetwerk. In Brabant heeft de netcapaciteit op veel plekken inmiddels het maximum bereikt en kunnen bedrijven soms niet meer worden aangesloten.

 Economische activiteit vanuit de agrarische sector (NH3), maar ook industrie, weg- en vliegverkeer (NOx) zorgen voor de uitstoot van stikstofverbindingen. Stikstofgevoelige natuurgebieden leiden onder een teveel aan stikstof. De wetgeving rondom natuurbescherming laat geen nieuw activiteiten toe als niet eerst de hoeveelheid stikstof teruggebracht wordt. In grote delen van Brabant is dit het geval en is het ontwikkelen van nieuwe projecten hierdoor complex.

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

Druk op bedrijventerreinen Veel bedrijventerreinen staan in de steden onder druk van woningbouwplannen. Dit geldt veelal voor wat oudere, binnenstedelijke bedrijventerreinen. In sommige gevallen zijn de bedrijven al eerder vertrokken, maar in andere geval is er nog volop bedrijfsmatige activiteit. Het uitplaatsen van bedrijven levert een extra ruimtevraag op. Groei kleinschaligheid en MKB Er is een enorme groei van kleinschalige bedrijven in Nederland. Met name het aantal ZZP’ers zit nog altijd in de lift. Veel van deze bedrijven blijft kleinschalig en opereert vanuit huis, maar een aantal bedrijven zal toch groeien en meer formele bedrijfsruimte gaan zoeken. Functiemenging  Veel bedrijventerreinen zijn de afgelopen jaren verkleurd. Steeds meer bedrijventerreinvreemde functies hebben er zich gevestigd. Denk daarbij aan sportscholen en fitnesscentra, kringloopwinkels, maatschappelijke en welzijnsvoorzieningen (tandartsen, uitvaartcentra), kinderspeeltuinen en klimhallen. De beschikbare ruimte en de relatief goedkope grond en huisvesting op bedrijventerreinen zijn belangrijke redenen van deze ontwikkelingen. Dit verandert het karakter van die bedrijventerreinen.  Tegelijkertijd neemt het aantal bedrijven in de woonwijken toe.

Veel daarvan zijn, zijn ZZP’ers die thuis ingeschreven zijn, maar elders werken (zelfstandig professionals, bouw, zorg), maar een bepaalde groep heeft wel degelijk behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimte. Hierdoor ontstaan meer gemengde stedelijke milieus in plaats van monofunctionele woongebieden. Dit biedt ook kansen voor nieuwe combinaties van bedrijfsruimte met wonen en andere stedelijke functies.

15/24

Bijlage 1 - DPO berekeningen

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

16/24

Doe-het-zelf In 2015 heeft BRO via distributieplanologisch onderzoek (DPO) de behoefte in de doe-het-zelfsector geraamd. Samenvattend kwamen hier voor de doe-het-zelfsector in 2020 de volgende conclusies uit.  Gemeente ’s-Hertogenbosch: 6.700 m² wvo.  Subregio ’s-Hertogenbosch: 9.400 tot 12.400 m² wvo. In 2020 heeft BRO het DPO voor de grootschalige bouw-/tuinmarkt geactualiseerd. Daarin werd naast een berekening op gemeente- en subregio niveau ook een berekening gemaakt voor het secundaire verzorgingsgebied. De berekeningen hadden betrekking op het jaar 2030.  Gemeente ’s-Hertogenbosch: 5.200 m² wvo.  Primair verzorgingsgebied (exclusief gemeente ’s-Hertogenbosch): 

Geen. Secundair verzorgingsgebied: Geen.

Tuincentra In 2015 heeft BRO via distributieplanologisch onderzoek (DPO) de behoefte in de tuinbranche geraamd. Samenvattend kwamen hier voor de tuincentrumbranche in 2020 de volgende conclusies uit.  Gemeente ’s-Hertogenbosch: 8.400 m² wvo.  Subregio ’s-Hertogenbosch: 8.100 m² wvo. In 2020 heeft BRO het DPO voor de grootschalige bouw-/tuinmarkt geactualiseerd. Daarin werd naast een berekening op gemeente- en subregio niveau ook een berekening gemaakt voor het secundaire verzorgingsgebied. De berekeningen hadden betrekking op het jaar 2030.  Gemeente ’s-Hertogenbosch: 6.850 m² wvo.  Primair verzorgingsgebied (exclusief gemeente ’s-Hertogenbosch): 

In dit hoofdstuk zijn de sommen uit 2015 en 2020 geactualiseerd op basis van de meest actuele kengetallen op het gebied van aantal inwoners, bevolkingsprognoses, bestedingen, koopstromen en aanbodcijfers.

Methode DPO toegelicht 







De berekening is opgesteld voor de gehele doe-het-zelfsector en tuinbranche, voor de huidige situatie (2023) en de toekomstige verwachte situatie (2030, 2035 en 2040). De sommen voor doe-het-zelf en tuin zijn dit keer uitgevoerd op de volgende drie gebiedsniveaus. - Gemeente ’s-Hertogenbosch; - Primaire verzorgingsgebied c.q. subregio ’s-Hertogenbosch; - Totale verzorgingsgebied. De berekening geeft enerzijds inzicht in het economisch functioneren van het bestaande aanbod in de huidige en toekomstige situatie. Dit uit zich in de totale omzet en de gemiddelde vloerproductiviteit. Anderzijds geeft de berekening inzicht in de distributieve uitbreidingsruimte door het economisch functioneren af te zetten tegen een ‘norm voor goed functioneren’. Dit wordt ook wel ‘marktruimte’ genoemd. Aangezien de berekeningen slechts een indicatie geven van de situatie in hoeverre het aanbod goed, gemiddeld of slecht functioneert en in hoeverre sprake is van kwantitatieve behoefte, dienen de uitkomsten ook genuanceerd geïnterpreteerd te worden. Naarmate de tijdsscope toeneemt (tot 2040), neemt ook de foutmarge toe. Dit hangt samen met de inschatting van de bevolkingsgroei. Dit maakt de uitkomsten in algemene zin, maar zeker in de verre toekomst indicatief.

550 m² wvo. Secundair verzorgingsgebied: 5.500 m² wvo.

's-Hertogenbosch, Update behoefte grootschalige bouwmarkt, leisure en MKB kavels

Uitgangspunten DPO doe-het-zelf Aantal inwoners – gemeente ‘s-Hertogenbosch  Op 1 januari 2023 telde de gemeente ’s-Hertogenbosch 158.863 inwoners. Op basis van gemeentelijke bevolkingsprognoses stijgt het aantal inwoners in de gemeente in 2030 tot circa 167.400 inwoners. Na 2030 stijgt het aantal inwoners verder door tot circa 173.020 in 2035 en 178.120 inwoners in 2040.  De groei van het draagvlak zet daarmee fors door wat extra economisch draagvlak betekent voor doe-het-zelfaanbod. In 2015 werd de behoefte berekend op 156.380 inwoners in 2020. In 2020 werd de behoefte berekend op 165.490 inwoners in 2030. Inmiddels zijn de prognoses naar boven bijgesteld. De gemeente groeit sneller dan eerder geprognotiseerd. Aantal inwoners – subregio en verzorgingsgebied  Ook in de omliggende gemeenten in het verzorgingsgebied is sprake van bevolkingsgroei. Momenteel wonen in de gemeenten in het primaire verzorgingsgebied c.q. de subregio (exclusief gemeente ‘s-Hertogenbosch) 141.300 inwoners. Dit neemt conform de prognose van het CBS/PBL toe tot 144.800 inwoners in 2030, 147.500 inwoners in 2035 en 149.700 inwoners in 2040.  Het totale verzorgingsgebied (exclusief gemeente ‘s-Hertogenbosch) telt momenteel circa 464.000 inwoners. Dit neemt conform de prognose van het CBS/PBL toe tot 479.800 inwoners in 2030, 489.600 inwoners in 2035 en 496.800 inwoners in 2040.

Koopstromen – gemeente ‘s-Hertogenbosch  Op basis van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO2021) weet het doe-het-zelfaanbod in de gemeente momenteel circa 95% van de toonbankbestedingen aan zich te binden (exclusief online). Dit komt exact overeen met de in 2015 geraamde binding voor de gemeente ’s-Hertogenbosch.  Op basis van het KSO2021 weet het doe-het-zelfaanbod in de gemeente ’s-Hertogenbosch momenteel circa 12,5% van de omzet

17/24

Tabel 8: Indicatie economisch functioneren doe-het-zelf gemeente ‘s-Hertogenbosch



van buiten de gemeente aan te trekken (toevloeiing). Dit ligt lager dan de inschatting uit 2015 van 20%. Vergelijkbaar met 2015 is de verwachting dat de toevloeiing na vestiging van een grootschalige bouw-/tuinmarkt zal stijgen, omdat een grootschalige bouw-/tuinmarkt nu eenmaal een groot verzorgingsgebied heeft. Destijds was de toevloeiing met 50% opgehoogd, naar een niveau van 30%. Dit kwam neer op een omzetgroei van circa € 6 mln. Op basis van een vergelijkbare verhouding als in 2015 is een toevloeiing van circa 20% denkbaar in 2030.

Gemeente ’s-Hertogenbosch Doe-het-zelf 2023

2030

2035

2040

158.863

167.040

173.020

178.120

224

224

224

224

35,6

37,4

38,8

39,9

95%

95%

95%

95%

33,8

35,5

36,8

37,9

13%

20%

20%

20%

5,1

8,9

9,2

9,5

38,9

44,4

46,0

47,4

24.039

24.039

24.039

24.039

1.625

1.850

1.925

1.975

1.774

1.774

1.774

1.774

Haalbaar winkelaanbod

21.950

25.050

25.950

26.750

Uitbreidingsruimte (m2 wvo)

Geen

1.000

1.900

2.700

Inwonertal Winkelomzet per hoofd (€) Bestedingspotentieel (€ mln.) Koopkrachtbinding Totaal gebonden bestedingen (€ mln.)

Koopstromen – subregio ’s-Hertogenbosch en verzorgingsgebied  Op basis van het Koopstromenonderzoek 2021 (KSO2021) weet het doe-het-zelfaanbod in de subregio 91% van de toonbankbestedingen aan zich te binden (exclusief online). In het totale verzorgingsgebied is de binding 95%.  De toevloeiing is voor de subregio gemeten op 4%. Hetzelfde geldt voor het verzorgingsgebied als geheel.  Door de komst van een grootschalige bouw-/tuinmarkt kan met name op subregioniveau iets meer koopkracht gebonden en aangetrokken worden. Wij achten, vergelijkbaar met eerdere onderzoeken, een binding van 95% en een toevloeiing van circa 10% haalbaar.  Het effect van een grootschalige bouw-/tuinmarkt op de koopstromen van het totale verzorgingsgebied zal beperkt blijven. Hooguit neemt de binding nog beperkt toe, tot maximaal 96%. De toevloeiing zal in aandeel niet toenemen, omdat het grootste deel van de bestedingen uit het verzorgingsgebied zelf komt. Aanbod  Anno 2023 bedraagt het doe-het-zelfaanbod in de gemeente ’s-Hertogenbosch circa 24.000 m² wvo. In 2015 was nog sprake van 28.319 m² wvo doe-het-zelf. Deze afname is te verklaren door het verdwijnen van diverse speciaalzaken, met name op het gebied van sanitair. Deze afname sluit ook aan bij landelijke trends. Het bouwmarktaanbod in de gemeente ’s-Hertogenbosch is op peil gebleven.