Toegezegde informatie tijdens IenO BIJLAGE 5 22.141 Stec Groep - Ruimteclaims 's-Hertogenbosch - Werken & Voorzieningen DEF
Tekst van het document
Ruimteclaims werken en voorzieningen Stec Groep aan gemeente ‘s-Hertogenbosch
Martijn Exterkate, Rick Meijerink, Lotte Huiskens & Beer Janssens 23 augustus 2023
2
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
Inhoudsopgave 1
Ruimteclaims
3
2
Werken
4
2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.3.1 2.3.2
3
Context werkgelegenheid in ’s-Hertogenbosch .................................... 4 Bedrijventerreinen ................................................................................... 6 Prognose ................................................................................................... 9 Beleid ...................................................................................................... 13 Doorkijk naar keuzenotitie bedrijventerreinen..................................... 13 Kantorenmarkt........................................................................................ 14 Prognose ................................................................................................. 16 Beleid ...................................................................................................... 17
Voorzieningen 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
Bijlage A
18
Detailhandel............................................................................................ 18 Horeca ..................................................................................................... 21 Leisure..................................................................................................... 24 Maatschappelijke voorzieningen .......................................................... 27 Doorkijk naar keuzenotitie voorzieningen ............................................ 28
30
Trends en ontwikkelingen met ruimtelijke impact op bedrijventerreinen ..... 30
3
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
1 Ruimteclaims In onderstaande tabel zijn de ruimteclaims vanuit werken en voorzieningen samengevat. In navolgende hoofdstukken zijn ze nader uitgewerkt. Tabel 1: Ruimteclaims werken en voorzieningen Type Werken Voorzieningen
1 2
Functie Bedrijventerreinen Kantoren Detailhandel Horeca Leisure Maatschappelijke voorzieningen 2
Op basis van CBRE (2022) Exclusief onderwijshuisvesting (zie toelichting op pagina 28).
Ruimteclaims 79 tot 108 hectare 67.300 m2 1 0 m² 10.000 tot 11.900 m² 30.200 m² 17.000 tot 21.000 m²
2040 2032 2040 2040 2040 2040
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
4
2 Werken In dit hoofdstuk brengen we de ruimteclaim op het gebied van werken in beeld voor (formele) werklocaties. We gaan eerst kort in op de context van de werkgelegenheid in ’s-Hertogenbosch. We brengen de verwachte ruimteclaim vanuit bedrijventerreinen in beeld t/m 2040. Vervolgens zoomen we in op de verwachte ruimteclaim vanuit kantoren.
2.1 Context werkgelegenheid in ’s-Hertogenbosch Ruim 102.100 banen in de gemeente ‘s-Hertogenbosch Begin 2023 bevinden zich ruim 102.100 banen in de gemeente ’s-Hertogenbosch (Kamer van Koophandel, 2023). Deze werkgelegenheid is afkomstig van ruim 36.300 bedrijven. Onderstaand figuur laat het aantal banen per wijk in ’s-Hertogenbosch zien. In de wijk West bevinden zich de meeste banen (circa 21.800), gevolgd door Binnenstad (16.700), Noord (15.400) en Zuidoost (11.600). In West bevindt zich onder andere bedrijventerrein De Rietvelden, de Onderwijsboulevard, het Jeroen Bosch Ziekenhuis, de Rechtbank en het Paleiskwartier met diverse grootschalige kantoren. In deze wijk zijn relatief veel banen gevestigd. In de Binnenstad bevinden zich tal van voorzieningen (denk bijvoorbeeld aan detailhandel, horeca en leisure) en diverse kantoren die relatief veel banen met zich meebrengen. In Noord zijn bedrijventerrein De Herven en High Tech Park terug te vinden evenals Woonboulevard/Retailpark. In Zuidoost bevinden zich onder andere bedrijventerrein De Brand en kantoorlocatie Pettelaarpark. Met name in de wijken rondom de dorpen en het buitengebied bevinden zich in absolute zin weinig banen. Figuur 1: Werkgelegenheid per wijk in de gemeente ’s-Hertogenbosch in 2023
Bron: Kamer van Koophandel ‘s-Hertogenbosch (2023), bewerking Stec Groep (2023).
5
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
Figuur 2: Heatmap werkgelegenheid gemeente ’s-Hertogenbosch in 2023
Bron: CBS vierkantsstatistiek, bewerking Stec Groep (2023).
Ruim een derde van de banen in de sector dienstverlening & ICT De dienstverlening & ICT is in gemeente ‘s-Hertogenbosch veruit de grootste sector met circa 35.750 banen. Dit is 35% van het totaal aantal banen. Deze sector wordt qua omvang gevolgd door de sectoren bouwnijverheid (11.150 banen, circa 11% van het totaal aantal banen), horeca, leisure en overige diensten (10.670 banen, circa 10% van het totaal aantal banen), overheid, zorg en onderwijs (9.330 banen, circa 9% van het totaal aantal banen) en detailhandel (9.010 banen, circa 9% van het totaal aantal banen). In de sectoren handel en reparatie, vervoer en opslag en landbouw bevinden zich relatief weinig banen. Onderstaand figuur laat de verdeling van de werkgelegenheid zien, zowel absoluut als relatief. Figuur 3: Werkgelegenheid per sector in de gemeente ’s-Hertogenbosch in 2023 9.330 ; 9%
5.640 ; 6% 6.890 ; 7%
10.670 ; 10%
Landbouw Afval, energie en water Industrie
11.150 ; 11%
1.190 ; 1% 8.470 ; 8%
Bouwnijverheid Handel en reparatie Groothandel Detailhandel Vervoer en opslag
35.750 ; 35%
Dienstverlening en ICT 9.010 ; 9%
Horeca, leisure en overige diensten
3.590 ; 4%
Bron: Kamer van Koophandel ‘s-Hertogenbosch – afgerond op tientallen (2023), bewerking Stec Groep (2023).
6
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
2.2 Bedrijventerreinen Ruim 38% van de totale werkgelegenheid in ’s-Hertogenbosch op bedrijventerreinen De gemeente ’s-Hertogenbosch telt 24 bedrijventerreinen 3. Op deze terreinen zijn zo’n 4.880 vestigingen en circa 39.240 banen gevestigd. In totaal is ruim 38% van de Bossche werkgelegenheid gevestigd op bedrijventerreinen. De bedrijventerreinen hebben een oppervlakte van zo’n 555 hectare netto. Dit is bijna 5% van het totale landoppervlakte in de gemeente. Van de totale netto oppervlakte is circa 95% uitgegeven (IBIS, 2023). Tabel 2: Ruimtelijk-economisch belang bedrijventerreinen gemeente ‘s-Hertogenbosch
4.880 bedrijfsvestigingen Circa 13% van totaal aantal vestigingen
39.240 werkzame personen 38,4% van totale werkgelegenheid
555 netto hectare 4,7% van totale landoppervlakte
Bron: Kamer van Koophandel ‘s-Hertogenbosch (2023), IBIS (2023), bewerking Stec Groep (2023).
Onderstaand figuur laat de ligging van de bedrijventerreinen in de gemeente ’s-Hertogenbosch zien. Daarna volgt een tabel met de kenmerken per bedrijventerrein. Figuur 4: Ligging IBIS bedrijventerreinen gemeente ’s-Hertogenbosch
Bron: IBIS (2022), input gemeente ‘s-Hertogenbosch (2023), bewerking Stec Groep (2023).
Met vastgestelde en onherroepelijke bestemmingsplannen. Daarnaast zijn is een zacht plan (Brand II) en een vastgesteld maar nog niet onherroepelijk plan (Heesch-West).
3
7
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
Dienstverlening en ICT, bouw, industrie en groothandel belangrijke sectoren op de bedrijventerreinen We brengen het karakter van de bedrijvigheid in ’s-Hertogenbosch in beeld. Dit doen we door te kijken naar de werkgelegenheid verdeeld per sector op de bedrijventerreinen. Circa 30% van de totale werkgelegenheid op bedrijventerreinen van ‘s-Hertogenbosch is te herleiden naar de sector dienstverlening en ICT. Dit percentage is hoog, want het gaat hierbij immers niet om een traditionele bedrijventerreinensector zoals industrie, bouw, handel en logistiek. Het hoge aandeel wordt verklaard door kantoren die gevestigd zijn op de bedrijventerreinen zoals op High Tech Park, De Herven, De Rietvelden, De Brand en Maaspoort. Maar ook door bedrijvigheid die wel een administratieve vestiging heeft op een bedrijventerrein, maar waarbij werknemers grotendeels elders werkzaamheden uitvoeren. Een concreet voorbeeld hiervan is Hago Zorg op bedrijventerrein High Tech Park. Dit bedrijf is goed voor ruim 2.000 banen in de schoonmaak. Na dienstverlening en ICT is veel werkgelegenheid verbonden aan de sector bouw (circa 17%), industrie (circa 15%) en groothandel (circa 13%). Kleinere sectoren in termen van werkgelegenheid zijn horeca, leisure en overige diensten (circa 8%) en vervoer en opslag (circa 7%).
Figuur 5: Werkgelegenheid per sector op bedrijventerreinen in de gemeente ’s-Hertogenbosch in 2023
15%
0%
10%
17%
20%
13%
30%
40%
7%
50%
30%
60%
70%
8%
80%
90%
100%
Industrie Bouwnijverheid Handel en reparatie Groothandel Detailhandel Vervoer en opslag Dienstverlening en ICT Horeca, leisure en overige diensten Overheid, zorg en onderwijs Overig
Bron: Kamer van Koophandel ‘s-Hertogenbosch (2023), bewerking Stec Groep (2023).
Bedrijfsleven op bedrijventerreinen divers, van grote beeldbepalende bedrijven tot lokaal mkb Op de bedrijventerreinen is een breed palet van bedrijven actief. Aan de ene kant zijn er veel lokale bedrijven gevestigd die primair actief zijn in ’s-Hertogenbosch en directe regio. Denk hierbij bijvoorbeeld aan kleine bouwbedrijven, een horecagroothandel of een installatiebedrijf. Tegelijkertijd zijn er meerdere grote bedrijven gevestigd die hun goederen of diensten leveren binnen heel Nederland tot internationaal. Deze bedrijven geven de stad en regio bekendheid en kleur. Denk aan Heijmans, Heineken, SAP Nederland, Würth Nederland en My Jewellery. Dit zijn grote bedrijven die dienen als uithangbord voor de gemeente. Bedrijven op bedrijventerreinen zijn goed voor circa 40% van het totale verdienvermogen Naast de belangrijke rol in de werkgelegenheid leveren bedrijventerreinen ook een grote bijdrage aan het Bruto Gemeentelijk Product (BGP). In totaal is de geschatte jaarlijkse toegevoegde waarde op de terreinen circa € 3.395 miljoen. Hiermee dragen de bedrijventerreinen in ’s-Hertogenbosch bij aan circa 40% van het totale verdienvermogen binnen de gemeente. Sociale waarde bedrijventerreinen zijn onmisbaar voor brede welvaart De bedrijventerreinen vertegenwoordigen meer belangen dan alleen de economische belangen.
Denk aan de grote sociale waarde van werkgelegenheid voor mensen waaronder ook voor mensen met een grotere afstand tot de arbeidsmarkt, praktisch opgeleiden, scholieren en studenten die stageplekken vinden op de bedrijventerreinen. De bedrijven op bedrijventerreinen leveren daarmee een onmisbare bijdrage aan de (brede) welvaart binnen de gemeente. Via directe banen, maar ook via indirecte werkgelegenheid in de gemeente en directe regio. Denk aan een externe cateraar, beveiligers, schoonmakers, accountants, et cetera. Deze banen bevinden zich doorgaans niet op het bedrijventerrein zelf maar hangen er wel mee samen.
8
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
Optimaler ruimtegebruik op een aantal bedrijventerreinen naar verwachting haalbaar Op basis van de Floor Space Index (FSI) en de arbeidsintensiteit (op basis de terreinquotiënt) op de bedrijventerreinen verwachten we dat er via optimaler ruimtegebruik een ruimtewinst is te behalen op private kavels op een aantal bestaande bedrijventerreinen. De FSI op bedrijventerrein in ’s-Hertogenbosch bedraagt gemiddeld circa 0,55. Landelijk zien we een FSI van 0,5 tot 0,7 op reguliere bedrijventerreinen. Het beter benutten van de (planologische) ruimte op bedrijventerreinen is een oplossingsrichting in het ruimtevraagstuk op bedrijventerrein. De hoeveelheid ruimtewinst die te boeken is, hangt af van het ambitieniveau en inzet (tijd, capaciteit, geld) van gemeente en private eigenaren. Tabel 3: Kenmerken bedrijventerreinen ‘s-Hertogenbosch Bedrijventerrein
De Rietvelden De Brand Bp De Herven Maaspoort De Vutter High Tech Park Ertveld Kruisstraat Rosmalense Plas Knooppunt Hintham De Kruithoorn De Groote Vliet Treurenburg De Terp Maasakkers De Groote Vliet Orthenpoort Zuid Willemsvaart Brabantpoort De Vliert De Overlaet Van Herpensweide Boschveld Kloosterstraat Totaal
Aantal banen 7.550 5.020 5.740 2.020 1.420 3.510 280 1.330 1.040 4.940 80 80 200 310 500 370 310 150 1.140 850 540 1.500 340 30 39.240
Aantal vestigingen 1.385 380 735 290 180 350 45 300 35 170 55 25 25 115 175 40 75 50 65 145 115 5 110 5 4.875
Netto uitgegeven oppervlakte 196 51 59 39 27 21 15 17 3 14 10 1 8 13 10 2 8 7 6 8 4 4 4 1 527
Omvang bruto vloeroppervlak BAG 905.700 316.400 439.200 293.500 149.000 70.400 37.300 135.500 7.800 60.000 26.400 27.600 17.900 41.800 53.600 16.800 66.000 39.900 35.200 56.300 23.300 19.400 34.900 5.500 2.879.500
Floor Space Index (FSI) 0,46 0,62 0,75 0,75 0,55 0,34 0,24 0,78 0,29 0,43 0,26 3,07 0,23 0,33 0,53 0,77 0,83 0,57 0,59 0,70 0,58 0,51 0,83 0,41 0,55
Terrein Quotiënt (TQ) 259 101 102 193 190 60 544 131 26 28 1.250 113 381 405 203 59 258 467 53 94 74 25 124 443 134
Gemiddeld gewogen bouwjaar 1980 2003 1988 1991 1983 1994 1985 1991 2020 1979 1983 2018 2012 2000 1999 2018 1978 1965 1995 2000 1990 1968 1942 2009 1988
Bron: Kamer van Koophandel ‘s-Hertogenbosch – afgerond (2023), IBIS (2023), BAG (2023), bewerking Stec Groep (2023).
SOCIAAL-ECONOMISCH BELANG BEDRIJVENTERREINEN Belang voor ‘s-Hertogenbosch Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de economische diversiteit in de stad. Ze voorzien namelijk in relatief veel banen voor praktisch opgeleiden, in sectoren als bouw, handel, industrie en logistiek. Deze doelgroep zoekt doorgaans een baan op relatief korte afstand van de woonplek. Het behouden van voldoende bedrijventerreinen in en rondom de stad zijn daardoor cruciaal voor een gediversifieerde economische structuur. Daarnaast voorziet ‘s-Hertogenbosch een forse groei in inwoners in de nabije toekomst. Een groei in inwoners creëert naar verwachting aanvullende behoefte aan werklocaties. Immers, meer inwoners betekent meer behoefte aan stadsverzorgende bedrijvigheid (denk aan stadsdistributie, bouw gerelateerde bedrijvigheid als loodgieters en installatiebedrijven, et cetera.).
9
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
De binnenstedelijke bedrijventerreinen in ‘s-Hertogenbosch, uitgezonderd de grotere bedrijfsvestigingen op De Rietvelden, zijn vooral bedoeld voor kleinschalige en middelgrote bedrijven met een verzorgende functie voor ‘s-Hertogenbosch en de regio. Het beoogde nieuwe bedrijventerrein Heesch- West is bedoeld om ruimte te bieden aan middelgrote tot zeer grootschalige bedrijven die elders in de regio geen passende huisvesting (meer) vinden. In belangrijke mate zijn dit bedrijven die nu al een regionale binding hebben en zich binnen de regio willen doorontwikkelen. Dit zijn dit onder andere (zeer) grootschalige logistiek en bedrijvigheid op het gebied van innovatieve concepten in de bouw, circulaire economie en duurzame energieoplossingen. Ook biedt het terrein ruimte voor regionale verplaatsers en bedrijven in topsectoren. 2.2.1 Prognose Uitbreidingsvraag ’s-Hertogenbosch circa 89 tot 118 hectare in de periode 2023 t/m 2040 Om de ruimteclaim vanuit bedrijventerreinen in beeld te brengen baseren we ons op de meest actuele Bedrijventerreinprognose Noord-Brabant uit 2022. In bijlage A geven we een overzicht van de trends en ontwikkelingen die ruimtelijke impact hebben op de bedrijventerreinenmarkt.
Voor de regio Noordoost-Brabant wordt in de provinciale prognose uitgegaan van een uitbreidingsvraag van circa 192 hectare (EIB Laag) tot 239 hectare (EIB Hoog) in de periode 2022 tot en met 2030. Dit komt neer op een jaarlijkse uitbreidingsvraag van circa 21 tot 27 hectare tot en met 2030. Voor de periode 2031 tot en met 2040 verwachten we een uitbreidingsvraag van circa 120 hectare (EIB Laag) tot 169 hectare (EIB Hoog). Dit komt neer op een jaarlijkse uitbreidingsvraag van circa 12 tot 17 hectare tussen 2031 en 2040. Om de verwachte uitbreidingsvraag voor de gemeente ’s-Hertogenbosch in beeld te brengen maken we een inschatting van het marktaandeel van ’s-Hertogenbosch binnen de regio Noordoost-Brabant. Dit doen we op basis van het aandeel van ’s-Hertogenbosch in de totale werkgelegenheid binnen de bedrijfssectoren die de prognose hanteert. Dit maakt het mogelijk om een zo nauwkeurig mogelijke inschatting te maken van het benodigde ruimtebeslag in 2040 ten opzicht van nu. We berekenen een gemiddeld marktaandeel van ’s-Hertogenbosch in de uitbreidingsvraag van circa 30 á 31%. De verwachte uitbreidingsvraag voor de gemeente ‘s-Hertogenbosch berekenen we op circa 52 tot 66 hectare in de periode 2023 tot en met 2030. En voor de periode 2031 tot en met 2040 wordt een uitbreidingsvraag van circa 36 tot 52 hectare verwacht.
In totaal gaat het voor gemeente ’s-Hertogenbosch om een verwachte uitbreidingsvraag van circa 89 tot 118 hectare in de periode 2023 tot en met 2040. Uitbreidingsvraag naar type werkmilieu Onderstaand figuur laat de indicatieve verdeling naar werkmilieus in de regio Noordoost-Brabant zien. Circa de helft van de uitbreidingsvraag bevindt zich in het werkmilieu grootschalige distributie (XXL > 3 hectare. Circa een kwart van de ruimtevraag komt vanuit het werkmilieu regulier. We verwachten dat deze indicatieve verdeling naar werkmilieus in grote lijnen ook toepasbaar is in relatie tot de ruimtevraag naar bedrijventerreinen in de gemeente ’s-Hertogenbosch. Figuur 6: Uitbreidingsvraag naar werkmilieu in de regio Noordoost-Brabant (in het scenario EIB Hoog) 4% Campus/innovatiedistrict
7%
Gemengd stedelijk 26%
50%
Regulier Grootschalige productie
13%
Grootschalige distributie (XXL > 3 ha)
Bron: Bedrijventerreinprognose Noord-Brabant (Stec Groep, 2022), bewerking Stec Groep (2022).
10
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
Vervangingsvraag gemeente ‘s-Hertogenbosch bestaat uit minimaal 16 hectare t/m 2040 Op vier locaties in de gemeente ‘s-Hertogenbosch is sprake van onttrekking van bedrijventerreinen. Op de bedrijventerrein Van Herpensweide wordt een programma van geheel wonen beoogd. Inmiddels is gestart met de transformatie van 3,8 hectare. Het bedrijf WeenerXL (het werk- en ontwikkelbedrijf van gemeente ’s-Hertogenbosch) is verplaatst naar De Rietvelden. Beoogd wordt om De Kruithoorn na 2030 te transformeren naar een gemengd woon-werkterrein. De te transformeren oppervlakte bedraagt circa tien hectare en hierbij verwachten we een vervangingsvraag van circa vijf hectare. Ook op de terreinen Boschveld en Zuid-Willemsvaart wordt na 2030 transformatie beoogd. Voor Zuid-Willemsvaart wordt circa zeven hectare vervangingsvraag verwacht en voor Boschveld wordt vooralsnog geen vervangingsvraag verwacht. Direct uitgeefbaar hard planaanbod per 1-1-2023 bestaat uit zo’n 12,5 hectare In de gemeente ’s-Hertogenbosch is in totaal nog een hard planaanbod van in totaal circa 27 hectare. Dit zijn plannen die zijn vastgelegd in onherroepelijke bestemmingsplannen. Van dit harde planaanbod is zo’n 12,5 hectare direct uitgeefbaar en zo’n 14,5 hectare niet direct uitgeefbaar. Het harde planaanbod bevindt zich daarnaast in verschillende werkmilieus.
Onderstaande tabel laat het harde planaanbod in de gemeente ’s-Hertogenbosch zien gescoord per type werkmilieu. In de onderste rij is per werkmilieu aangegeven hoeveel hectares als geschikt (lichtgroen) en volledig geschikt (donkergroen) zijn beoordeeld. Deze hectares zijn het totale harde planaanbod, zowel direct uitgeefbaar als niet direct uitgeefbaar. Let wel, elke hectare kan maar één keer uitgegeven worden. Wordt bijvoorbeeld een kavel uitgegeven voor grootschalige distributie, dan is het uiteraard niet meer beschikbaar als regulier werkmilieu. Tabel 4: Hard planaanbod per 1-1-2023 gemeente ‘s-Hertogenbosch en beoordeling type werkmilieus Bedrijventerrein
Direct uitgeefbaar in ha
Niet direct uitgeefbaar in ha
Totaal aanbod in ha
De Brand
2,7
0
2,7
De Rietvelden
0,2
1,9
2,1
Ertveld
0,1
0
0,1
Treurenburg
2
0
2,0
1,1
7,6
8,7
5,5
0
5,5
De Groote Vliet Rosmalense Plas De Terp
0,4
0
0,4
Empel-Zuid
0,5
5,0
5,5 4
Totaal
12,5
14,5
27,0
Campus
Gemengd stedelijk
Regulier
Grootschalige distributie
Grootschalige productie
0 ha 0 ha
18,8 ha 5,5 ha
27,0 ha 0 ha
2,7 ha 0 ha
2,1 ha 0 ha
Bron: Bedrijventerreinprognose Noord-Brabant (Stec Groep), geactualiseerd op basis van IBIS (2023) en gemeente ’s-Hertogenbosch (2023), ruimtelijkeplannen (2023), bewerking Stec Groep (2023).
Qua zachte plannen bevindt zich ten noordoosten van bedrijventerrein De Brand nog het zachte plan voor De Brand II (circa acht hectare netto). Deze ontwikkeling biedt ruimte aan watergebonden bedrijvigheid. Het bestemmingsplan voor de regionale bedrijventerreinontwikkeling Heesch-West 5 met een omvang van circa tachtig hectare is inmiddels vastgesteld. Het plan is echter nog niet onherroepelijk. Om deze reden wordt het plan geclassificeerd als zacht planaanbod. Leegstand onder gezond frictieniveau Verspreid over de gemeente ’s-Hertogenbosch wordt circa 1,5% van de totale voorraad bedrijfsvastgoed op de bedrijventerreinen te huur of te koop aangeboden (bron: Aanbodmonitor Stec Groep, 2023). De totale leegtand in de gemeente is daarmee historisch laag en bevindt zich al jaren ver onder een gezond De ontwikkeling van de tweede fase van Empel Zuid (circa 5 hectare) is onzeker (bron: gemeente ’s-Hertogenbosch, 2023). Er werd beoogd om in 2023 de eerste contracten voor gronduitgifte te sluiten maar er zijn beroepschriften tegen de ontwikkeling ingediend. De Raad van State doet naar verwachting pas in het voorjaar van 2024 uitspraak over de zaak. Volg deze link naar de website van Heesch-West. 4 5
11
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
frictieniveau. Een frictieniveau van circa 5% duidt op een gezonde leegstand: bedrijven met een acute ruimtevraag of bedrijven die een andere pand zoeken hebben op deze manier enige schuifruimte. Figuur 7: Ontwikkeling leegstand op de bedrijventerreinen in gemeente ’s-Hertogenbosch 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 2019 H1
2019 H2
2020 H1
2020 H2
2021 H1
2021 H2
2022 H1
2022 H2
2023 H1
Bron: Aanbodmonitor Stec Groep (periode 2019 t/m Q1 2023).
Confrontatie vraag en aanbod Onderstaand figuur laat de confrontatie tussen de vraag en het harde planaanbod in de periode 2023 tot en met 2040 zien. Van het harde planaanbod is slechts circa 12,5 hectare direct uitgeefbaar. Te zien is dat er een fors tekort aan aanbod en dus behoefte aan bedrijventerreinen ontstaat de komende jaren. Tabel 5: Confrontatie vraag en hard planaanbod in de gemeente ‘s-Hertogenbosch Gemeente ‘s-Hertogenbosch
Uitbreidingsvraag 2023 tot en met 2040 EIB Laag EIB Hoog 89 hectare 118 hectare
Vervangingsvraag tot en met 2040
Hard aanbod per 1-12023
Behoefte
27 hectare, waarvan 12,5
79 tot 108 hectare
16 hectare
ha direct uitgeefbaar
Bron: Bedrijventerreinprognose Noord-Brabant (Stec Groep), bewerking Stec Groep (2023).
Indicatieve vertaling naar werkmilieus Indicatief brengen we ook de vraag-aanbodconfrontatie naar werkmilieus in beeld. Hierna confronteren we de uitbreidingsvraag per type werkmilieu met de kwalitatieve beoordeling van het aanbod voor de periode 2023 t/m 2040. Daarbij zetten we de uitbreidingsvraag in de twee scenario’s per werkmilieu af tegen het harde planaanbod. Onderstaand figuur is het resultaat van deze kwalitatieve confrontatie. NB: Hierbij is vaak sprake van een dubbeltelling van het planaanbod. Een terrein kan bijvoorbeeld voor zowel het reguliere werkmilieu als voor gemengd stedelijke werkmilieu geschikt zijn. Figuur 8: Kwalitatieve confrontatie uitbreidingvraag en planaanbod naar werkmilieu 2023 t/m 20406 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Innovatie/Campus
Gemengd stedelijk
Uitbreidingsvraag EIB laag 2023 t/m 2040
Regulier
Grootschalige distributie Grootschalige productie
Uitbreidingsvraag EIB hoog 2023 t/m 2040
Bron: Bedrijventerreinprognose Noord-Brabant (Stec Groep), bewerking Stec Groep (2023).
6
Exclusief vervangingsvraag (minimaal 16 hectare in de periode 2023 t/m 2030).
Beschikbaar planaanbod
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
12
Uit de kwalitatieve confrontatie concluderen we het volgende voor de verschillende werkmilieus: • Innovatiemilieu/campus: in ’s-Hertogenbosch is momenteel geen uitgeefbaar planaanbod in dit werkmilieu. Het is daarmee de vraag of deze ruimtevraag ook voldoende de kans krijg om zich in de gemeente te vestigen. Mogelijk dat het Innovatiekwartier in de toekomst een deel van de ruimtevraag van bedrijvigheid uit dit segment kan accommoderen. We benadrukken dat de ruimtevraag voor een innovatiemilieu/campus zich minder goed laat ramen via de gehanteerde prognosemethodiek. Zo kan additionele vraag voor dit type milieu een belangrijke vraagcomponent zijn, denk aan acquisitie van (buitenlandse) bedrijven die momenteel niet in de regio gevestigd zijn. Daarnaast is het groeipad van bedrijven (deels start-ups en scale-ups) dat een voorkeur heeft voor dit type werkmilieu vaak heel grillig en daardoor een stuk minder goed te voorspellen op basis van langjarige macro-economische groeiverwachtingen. Bedrijven moeten zich ook daadwerkelijk in de gemeente willen vestigen. Het gaat in veel gevallen om een thematische ontwikkeling. Hoe steker het profiel (en de kernkwaliteiten van de specifieke locatie), hoe meer aantrekkingskracht op bedrijven. Gemeente ’s-Hertogenbosch werkt aan de ontwikkeling van het Innovatiekwartier.
Met deze beoogde locatieontwikkeling in de Spoorzone wordt onder andere bedrijventerrein Boschveld getransformeerd tot een creatieve broedplaats/innovatiedistrict gericht op Data en ICT. Op dit moment zijn er geen plannen om huidige bedrijven uit te plaatsen. • Gemengd stedelijk: Kwantitatief is er voor dit werkmilieu meer dan voldoende aanbod om in de vraag te voorzien. Het aanbod op Empel-Zuid is potentieel geschikt voor deze doelgroep. Het gaat echter wel om planaanbod dat grotendeels (nog) niet terstond uitgeefbaar is en eveneens geschikt is voor het werkmilieu regulier. De ontwikkeling van de tweede fase (circa vijf hectare) is onzeker. In de periode na 2030 kan door de beoogde transformatie van een aantal bestaande bedrijventerreinen naar gemengde woon-werkgebieden potentieel geschikte ruimte worden vrijgespeeld om in deze vraag te (blijven) voorzien. • Regulier: Het reguliere werkmilieu bestaat veelal uit mkb-bedrijvigheid met een (boven)lokale oriëntatie (bedrijven die veelal gebonden zijn aan eigen kern en/of gemeente). We zien kwantitatief dat het aanbod voorziet in de vraag in het lage scenario. Echter, dit aanbod is vanuit kavelomvang niet altijd geschikt voor alle bedrijven. De kavels zijn overwegend kleiner dan één hectare, waarvan het gros kleiner dan 0,5 hectare. Ook is het aanbod geconcentreerd op een aantal locaties in ‘s-Hertogenbosch.
Er is bijvoorbeeld géén hard of zacht planaanbod in de kernen Nuland en Kruisstraat. In deze kernen is geen planaanbod om lokale mkb-bedrijven te voorzien van ruimte in hun groei. Gemeentebreed gaat in het hoge scenario op termijn een tekort ontstaan van meer dan 25 hectare. Gemeente ’s-Hertogenbosch werkt samen met gemeente Oss en Bernheze aan de ontwikkeling van Heesch-West. Met deze beoogde locatieontwikkeling kan een deel van de uitbreidingsvraag uit het werkmilieu regulier uit de gemeente ’s-Hertogenbosch (en regio) geaccommodeerd worden. Het bedrijventerrein wordt ontwikkeld voor doorgroeiend MKB (regulier segment) en grootschalige distributie en productie. • Grootschalige distributie: Dit werkmilieu kent duidelijk het grootste tekort in de gemeente (en regio). Grootschalige distributie heeft het grootste aandeel in de vraag, maar er is nauwelijks nog aanbod in de regio of gemeente. Dit vertaald zich ook in herontwikkelingen op bestaande bedrijventerreinen, zoals in ’s-Hertogenbosch zichtbaar is op De Rietvelden. Typerend voor de ruimtevragers in dit segment is dat zij zich (boven)regionaal oriënteren, waarbij locatiekwaliteiten als (multimodale) bereikbaarheid, bouwmogelijkheden (onder andere hoogte) en beschikbare kavelomvang zeer belangrijke vestigingseisen zijn en er dus in mindere mate sprake is van gebondenheid aan kern of gemeente.
De ontwikkelopgave voor dit werkmilieu is bij uitstek een regionale opgave. Gemeente ’s-Hertogenbosch werkt samen met gemeente Oss en Bernheze aan de ontwikkeling van Heesch-West. Met deze beoogde locatieontwikkeling kan een belangrijk deel van de ruimtevraag uit het werkmilieu grootschalige distributie uit de gemeente/regio geaccommodeerd worden. Het bedrijventerrein wordt niet sec ontwikkeld voor grootschalige distributie. Daarnaast heeft de provincie Noord-Brabant een voorbereidingsbesluit genomen ten aanzien van ‘grootschalige logistiek’. Het betreft een selectief clusteringsbeleid om grootschalige logistiek met regionale logistiek met regionale meerwaarde te ondersteunen door ontwikkeling op ongewenste locaties te
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
13
beperken. Grootschalige logistiek is in de gemeente ’s-Hertogenbosch toegestaan op de bestaande terreinen De Rietvelden (deels) en De Brand. Ook op Heesch-West (momenteel nog geen onherroepelijk plan) is grootschalige logistiek toegestaan. Grootschalige productie: Voor dit werkmilieu is er kwantitatief onvoldoende aanbod. In het uitgeefbaar planaanbod is niet of nauwelijks beschikbaar aanbod dat kan voorzien in vraag naar hogere milieucategorieën (HMC). Dit terwijl dat soort type werklocaties sterk in belang toe gaan nemen in de transitie naar een circulaire economie. Het bieden van voldoende ruimte bieden aan dit soort bedrijven kan ook een herontwikkelopgave betekenen van bestaande bedrijventerreinen: worden bestaande watergebonden en HMC-kavels op dit moment wel benut door de juiste bedrijven? Gemeente ’s-Hertogenbosch werkt aan de ontwikkeling van De Brand II. Met deze beoogde locatieontwikkeling kan in de toekomst een deel van de ruimtevraag geaccommodeerd worden. Het bedrijventerrein richt zich op watergebonden bedrijven. De locatie heeft een directe ontsluiting op de Zuid-Willemsvaart en kan dus in potentie de (watergebonden) ruimtevraag uit werkmilieu grootschalige productie faciliteren. Daarnaast kan ook bedrijventerrein Heesch-West in belangrijke mate ruimte bieden aan grootschalige ruimtevraag vanuit productiebedrijven.
2.2.2 Beleid Het vigerende bedrijventerreinen beleid is begin 2011 vastgesteld en sterk verouderd. Dit beleid is opgesteld tijdens de economische crisis. Uitgangspunten in het beleid zijn onder andere: terughoudendheid bij het ontwikkelen van nieuwe bedrijventerreinen en het bouwen van nieuwe panden, meer aandacht voor de herontwikkeling van verouderd vastgoed, ruimhartig en creatief meedenken over mogelijkheden tot tijdelijke verhuur en het gebruik van leegstaande panden en het stimuleren van de onttrekking van incourant vastgoed. De uitgangspunten sluiten niet goed meer aan bij de huidige situatie. 2.2.3 Doorkijk naar keuzenotitie bedrijventerreinen De bedrijventerreinenprognose is beleidsneutraal. Bij een gelijkblijvend beleid geeft de geraamde bedrijventerreinenvraag een realistisch perspectief over hoe de ruimtevraag naar bedrijventerreinen zich in de gemeente ’s-Hertogenbosch manifesteert. De gemeente heeft een flinke uitdaging om de behoefte te accommoderen hoewel er met de regionale bedrijventerreinontwikkeling van Heesch-West al wel is voorgesorteerd op het ruimtelijk faciliteren van bedrijven. De gemeente zit zelf aan de knoppen om de ruimtevraag met beleidskeuzes te beïnvloeden. We zien de volgende belangrijke beleidsknoppen in relatie tot de ruimteclaim vanuit bedrijventerreinen: • Mate van selectiviteit.
Steeds duidelijker wordt dat ‘niet alles meer kan en niet alles moet’. Nederland als geheel, maar ook gemeente ’s-Hertogenbosch in het bijzonder, staat voor een transitie naar een toekomstbestendige, energieneutrale, klimaatadaptieve, gezonde en (natuur)inclusieve leefomgeving en samenleving. Een keuze kan zijn om niet alle (grote) ruimtevragers te faciliteren en bijvoorbeeld enkel in te zetten op nieuwvestigers met lokale en regionale meerwaarde. De ruimtebehoefte die (gaat) ontstaan is dusdanig hoog dat de gemeente ervoor kan kiezen om een bepaald segment uit de markt niet meer te faciliteren. • Mate van mengen van wonen en werken: Wat betekent het voor de prognose als veel ruimtevraag binnenstedelijk wordt opgevangen? Andersom kan veel vervangingsvraag ontstaat wanneer bedrijven (moeten) vertrekken door transformatie van binnenstedelijke bedrijventerreinen. • Mate van verdichten, intensiveren en herontwikkeling: welk effect heeft extra inzet op verdichting, intensivering en herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen op de vraag naar nieuwe, ‘platte’ hectares bedrijventerrein? Het is belangrijk om expliciet aandacht te hebben voor de mogelijkheden van intensivering en herontwikkeling voor grootschalige ruimtevragers en mkb.
Andere keuzes in relatie tot bedrijventerreinen zijn: • Op zoek naar nieuwe uitleglocaties om de ruimtebehoefte van met name grotere mkb (en grootschalige) distributie en productie een plek te geven? Zo ja, wat zijn potentieel geschikte zoekgebieden?
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
•
•
14
Duidelijkheid en investeringszekerheid over bestaande bedrijventerreinen. Wat is de kernstrategie en wat zijn de belangrijkste opgave per bedrijventerrein? Is het mogelijk om in de omgevingsvisie op te nemen dat buiten de vier transformatielocaties in de periode t/m 2040 geen andere bedrijventerreinen getransformeerd worden? Verkleuring en transformatie alleen toestaan op aangewezen locaties in de gemeente. Andere locaties blijven maximaal behouden voor bedrijvigheid. Hoge kwaliteits- en duurzaamheidseisen stellen bij gronduitgifte, bovenop datgene wat de markt zelf al realiseert. Zet aanvullend in op een hoge ruimtelijke dichtheid (afhankelijk van de doelgroep). Nieuwe bedrijventerrein moet toekomstbestendig zijn en maximaal bijdragen aan brede welvaart (naast economie moet gedacht worden aan energie- en klimaatdoelen, circulariteit, sociale en maatschappelijke doelen, zoals inclusiviteit, et cetera.)
2.3 Kantorenmarkt MARKTONDERZOEK KANTOREN ’S-HERTOGENBOSCH (2022) In 2022 heeft de gemeente ’s-Hertogenbosch een onderzoek laten doen door CBRE naar de kantorenmarkt in de gemeente. De analyses uit dit onderzoek nemen we over. ’s-Hertogenbosch belangrijke kantorenstad De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft meerdere formele kantoorlocaties: Centrum/binnenstad, Spoorzone (Paleiskwartier), Pettelaarpark en deelgebieden op bedrijventerreinen De Brand, De Herven, High Tech Park en Rosmalense Plas. ’s-Hertogenbosch is in omvang de tweede kantorenstad van provincie Noord-Brabant (na Eindhoven) en de belangrijkste en grootste locatie voor kantoorgebruikers in regio Noordoost-Brabant. De stad heeft een brede aantrekkingskracht voor eindgebruikers vanwege haar gunstige ligging en ontsluiting (A2 en A59) en treinverbindingen met grote steden in haar omgeving zoals Nijmegen, Eindhoven, Tilburg en Breda. Figuur 9: Ligging formele kantoorlocaties gemeente ’s-Hertogenbosch
Bron: Stec Groep (2023).
15
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
Kantorenvoorraad in ‘s-Hertogenbosch bestaat uit ruim 1.000.000 m2 vvo In totaal bevindt zich in de gemeente ’s-Hertogenbosch zo’n 1.035.100 m2 vvo in Q1 2022 (CBRE, 2022). CBRE focust in haar marktanalyse op verschillende deelgebieden: de Brede Binnenstad (die verder wordt onderverdeeld naar Spoorzone en Centrum), High Tech Park, De Herven en Pettelaarpark. Onderstaand figuur laat de verdeling van de kantorenvoorraad naar deelgebieden zien. Hierbij vormen deelgebieden Centrum en de Spoorzone samen het deelgebied Brede Binnenstad. Figuur 10: Kantorenvoorraad naar deelgebieden in de gemeente ’s-Hertogenbosch in 2022 (Q1)
4% 27%
High Tech Park
13%
De Herven Pettelaarpark
12%
Centrum Spoorzone
16%
28%
Overig
Bron: CBRE (2022), bewerking Stec Groep (2023).
Meer dan de helft van de voorraad op snelweglocaties In ’s-Hertogenbosch bestaat een relatief groot deel van de voorraad (ruim 55%) uit kantoren op snelweglocaties of op overige plekken zoals langs uitvalswegen/overig. Denk hierbij onder meer aan kantoren op Pettelaarpark, De Brand en De Herven, High Tech Park en Rosmalenseplas. Ongeveer 45% van de voorraad bevindt zich in de Brede Binnenstad (Bron: CBRE, 2022). Denk hierbij aan kantoren in het centrumgebied maar ook aan het Paleiskwartier in de Spoorzone. Nieuwe ontwikkelingen (zacht planaanbod) zijn beoogd in de Spoorzone (Innovatiekwartier, Bossche Stadsdelta) en in de binnenstad (Gasthuiskwartier) en Overig (Station Oost). Tabel 6: Kenmerken kantoorlocaties ‘s-Hertogenbosch Kantoorlocatie
Voorraad in m² vvo
Aandeel van totaal
High Tech Park De Herven Pettelaarpark Brede Binnenstad
43.490 133.525 124.975 453.670
4% 13% 12% 44%
Centrum Spoorzone
166.820 286.850
16% 28%
Overig Totaal
279.395
27%
1.035.055
100%
Energielabel (A-B-C of monumentstatus) 67% 81% 67% 84% 80% 84% 77%
Gemiddeld gewogen bouwjaar 1998 1993 1990 1910 1904 1991 1963
Bron: CBRE (2022) – afgerond, bewerking Stec Groep (2023).
Kantorenleegstand in ’s-Hertogenbosch bedraagt circa 3,5% In Q1 2022 bedraagt het aandeel leegstaande kantoren in ’s-Hertogenbosch circa 3,5%. Dit aandeel is de afgelopen jaren fors afgenomen. De kantorenleegstand bedroeg in 2017 nog zo’n 7%. De leegstand bevindt zich daarmee onder een gezond frictieniveau van 5%. Dit frictieniveau is een gewenst percentage leegstand om verplaatsing van (gevestigde) bedrijvigheid mogelijk te maken. Een leegstand onder het frictieniveau betekent krapte in het aanbod van kantoren. In vergelijking met drie andere grote Brabantse kantoorsteden is het aandeel leegstaande kantoren in ’s-Hertogenbosch eveneens relatief laag. Breda heeft een leegstand van circa 5,2%, Eindhoven van circa 5,1% en Tilburg van circa 3,3%. Zie onderstaand figuur.
16
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
De leegstand verschilt sterk per deelgebied. Zo is de leegstand in de Brede Binnenstad met circa 1,1% fors lager dan gemiddeld in de gemeente ‘s-Hertogenbosch. In het deelgebied Pettelaarpark bedraagt de kantorenleegstand circa 12,1%. Dit aandeel ligt fors hoger dan gemiddeld. In de cijfers over de afgelopen jaren is geen afname zichtbaar. Ook in het deelgebied De Herven is het leegstandspercentage hoger dan gemiddeld, namelijk circa 6,7%. Hier zien we wel een gestage afname. Zo was er in 2017 nog 20% leegstand op De Herven. Figuur 11: Ontwikkeling leegstand op de kantoorlocaties in de vier grootste Brabantse steden 15,0% 14,0% 13,0% 12,0% 11,0% 10,0% 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0%
s-Hertogenbosch Breda Eindhoven Tilburg
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022 Q1
Bron: CBRE (2022), bewerking Stec Groep (2023).
2.3.1 Prognose Uitbreidingsvraag ’s-Hertogenbosch circa 30.000 m² vvo tot 2032 CBRE gaat er in de modelmatige vraagraming van uit dat er nog circa 30.000 m2 vvo uitbreidingvraag is in de periode 2022 – 2032, gemiddeld 3.000 m2 uitbreidingvraag per jaar. Het betreft hier de vraag naar extra kantoormeters ten opzichte van de huidige totale voorraad. Vervangingsvraag ’s-Hertogenbosch circa 53.650 m² vvo tot 2032 Volgens CBRE moet ook rekening worden gehouden met een vervangingsvraag als gevolg van veroudering van de bestaande voorraad van circa 54.000 m2. Netto zorgt deze vervangingsvraag niet voor een toename van de voorraad omdat er evenveel kantoormeters worden achtergelaten. Maar CBRE geeft aan dat er wel voldoende aanbod moet zijn met een voldoende hoog kwaliteitsniveau om verhuizende bedrijven te kunnen faciliteren. Vraag toebedeeld naar deelgebieden De uitbreidings- en vervangingsvraag is door CBRE toebedeeld aan deelgebieden. Onderstaande tabel laat deze verdeling zien. Tabel 7: Kantorenvraag 2022 - 2032 naar deelgebied in ‘s-Hertogenbosch Locatietype Brede Binnenstad
High Tech Park Pettelaarpark De Herven + Rosmalense Plas
Uitbreidingsvraag in m2 vvo
Vervangingsvraag nieuwbouw in m2 vvo
Spoorzone Centrum
15.000 1.500
21.250 3.250
Totaal Brede Binnenstad
16.500 1.500 3.000 6.000
24.500 2.650 8.200 12.900
17
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
Overig Totaal
3.000 30.000
5.400 53.650
Bron: CBRE (2022), bewerking Stec Groep (2023).
Aanbod en planvoorraad Zoals genoemd gaat CBRE voor 2022 uit van een leegstandscijfer van circa 3,5%. Het huidige aanbod bedraagt zo’n 36.600 m2. In theorie voldoende om de geraamde uitbreidingsvraag op te vangen, maar dan is er geen schuifruimte meer in de markt. Daarnaast is het de vraag of dit aanbod kwalitatief past bij de vraag. CBRE gaat ervan uit dat het huidige hoogwaardig aanbod zo’n 13.000 m2 bedraagt. Er wordt daarom vanuit gegaan de het huidige aanbod niet voldoende zal zijn om zowel de uitbreidings- als vervangingsvraag te kunnen huisvesten. CBRE gaat ervan uit dat de krapte op de Bossche kantorenmarkt grotendeels via nieuwbouw moet worden opgelost. In de gemeente ’s-Hertogenbosch bestaat de totale harde en zachte planvoorraad uit 65.850 m2. Slechts 16.350 m² is hard (Rosmalense Plas, deelgebied overig, maar in de prognose toebedeeld aan De Herven). Daarnaast gaat het om circa 40.000 m2 in de Spoorzone (Brede Binnenstad), zo’n 6.500 m2 in het Centrum (Brede Binnenstad) en zo’n 3.000 m2 in Station Oost (Overig) aan zachte plannen (bron: CBRE (2022) en gemeente ’s-Hertogenbosch (2023)). Confrontatie vraag en aanbod Confronteren we de door CBRE becijferde verwachte uitbreidingsvraag en de vervangingsvraag (samen de verwachte ‘nieuw’bouwvraag) met de harde planvoorraad dan resteert een behoefte van circa 67.300 m2.
Wanneer ook de zachte planvoorraad wordt gerealiseerd is de vraag met het aanbod op macroniveau min of meer in evenwicht. De vraag is of en wanneer de volledige planvoorraad daadwerkelijk gerealiseerd zal worden omdat de praktijk uitwijst dat hier niet zonder meer van kan worden uitgegaan. Hierbij wordt de aanbeveling gedaan om in te zetten op de daadwerkelijk realisatie van de huidige planvoorraad en met name in de Spoorzone (Brede Binnenstad) goed te kijken naar fasering. 2.3.2 Beleid Nieuw kantorenbeleid wordt momenteel opgesteld. De Nota Kantorenbeleid ’s-Hertogenbosch 2017-2025 (uit 2017) is in hoofdlijnen gericht op drie sporen: • Transformatie van kantoorpanden op incourante kantoorlocaties. Gemiddeld 12.500 m2/jaar • Verduurzaming van de bestaande kantoorvoorraad die op goed in de marktgelegen locaties (binnenstad, Pettelaarpark, Herven A2 zone, Paleiskwartier) is gesitueerd. • Een beheersbare en verantwoorde verruiming van het kantooraanbod om adequaat te anticiperen op de geschetste ontwikkelingen in de kantorenmarkt.
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
18
3 Voorzieningen In dit hoofdstuk gaan we in op de ruimteclaims op het gebied van voorzieningen. We staan specifiek stil bij detailhandel, horeca, leisure en maatschappelijke voorzieningen.
3.1 Detailhandel DETAILHANDELSVISIE ’S-HERTOGENBOSCH 2023 De Detailhandelsvisie 2023 ‘s-Hertogenbosch is het vertrekpunt bij het bepalen van de ruimteclaim op het gebied van detailhandel. De visie is op 29 maart 2023 vastgesteld door de gemeenteraad. De visie wordt momenteel vertaald naar een uitvoeringsprogramma. Met de Detailhandelsvisie 2023 creëert de gemeente ’s-Hertogenbosch beleid dat aansluit op de huidige realiteit en de verwachte trends en ontwikkelingen van de komende jaren. De visie moet inspireren en biedt daarnaast een beleids- en toetsingskader voor nieuwe initiatieven. Het vormt een basis voor de omgevingsvisie en de juridische uitvoering in relatie tot het omgevingsplan. Huidige detailhandelsstructuur De detailhandelsstructuur van ’s-Hertogenbosch bestaat uit 27 verschillende winkelgebieden. Deze winkelgebieden liggen verspreid over de gemeente. De detailhandelsstructuur is fijnmazig: binnen elke wijk is een goed basisvoorzieningenniveau aanwezig voor dagelijkse boodschappen. Er wordt onderscheid gemaakt in zes typen winkelgebieden die ieder een eigen reikwijdte en profiel kennen • Brede Binnenstad: de historische binnenstad van ’s-Hertogenbosch is van oorsprong het kernwinkelgebied. Hier bevindt zich naast een concentratie van detailhandel (met name recreatief) ook een groot aanbod aan horeca en leisure voorzieningen.
Met de ontwikkelingen in de Spoorzone is de Brede Binnenstad groter dan het winkelgebied historische binnenstad. Ook de winkelclusters als het Stationsgebied, Boschveld en het Paleiskwartier behoren tot de Brede Binnenstad. • Centrum Rosmalen: dit centrum heeft op het gebied van aanbod, sfeer en uitstraling een vergelijkbaar profiel als de Bossche binnenstad maar dan op een kleinere schaal. Het functioneert als een opzichzelfstaand centrumgebied. • Stadsdeelcentrum Helftheuvelpassage: anders dan een wijkwinkelcentrum heeft dit centrum een dusdanige aantrekkingskracht dat ook substantiële uitgaven van buiten de eigen wijk/buurt aangetrokken worden. • Wijkwinkelcentrum: een wijkwinkelcentrum heeft een dragende functie in de wijk of buurt, voornamelijk voor dagelijkse boodschappen. In de gemeente ’s-Hertogenbosch bevinden zich 16 wijkwinkelcentra. • Dorpscentrum: een dorpscentrum is het grootste winkelgebied in een bepaalde kern. Dit gebied is vaak relatief klein in vergelijking met een stadsdeelcentrum. In de gemeente ’s-Hertogenbosch zijn het centrum van Nuland, Empel, Engelen en Vinkel dorpscentra. • Concentratie Grootschalige en Perifere Detailhandel Vestigingen (GDV/PDV): met perifere detailhandel worden vormen van detailhandel bedoeld die vanwege de aard, omvang en/of het karakter van de winkel niet of moeilijk in te passen zijn in bestaande winkelgebieden.
In de gemeente ’s-Hertogenbosch zijn dit de locaties Retailpark (GDV) en de Woonboulevard (PDV). Op navolgende pagina is de detailhandelsstructuur op kaart weergegeven.
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
19
Figuur 12: Detailhandelsstructuur ‘s-Hertogenbosch in 2023
Bron: Detailhandelsvisie ‘s-Hertogenbosch (2023).
Aanbod en economische positie De gemeente ’s-Hertogenbosch beschikt relatief over gemiddeld iets meer kwantitatief aanbod dan in vergelijkbare gemeenten. De detailhandelssector presteert daarbij bovengemiddeld goed ten opzichte van deze vergelijkbare gemeenten. De leegstandspercentages liggen met 4,9% van het aantal winkelpanden en 3,6% van het aantal vierkante meter winkelvloeroppervlak lager dan het landelijk gemiddelde van respectievelijk 6,5% en 6,0%. Het winkelaanbod in ’s-Hertogenbosch heeft een sterke bovenregionale aantrekkingskracht. Bijna 30% van de totale omzet en zo’n 47% van de omzet in de recreatieve sector is afkomstig van buiten de gemeente ’s-Hertogenbosch. Detailhandelsvisie: groeipotentieel detailhandel richting 2030 In de Detailhandelsvisie 2023 wordt het groeipotentieel van de detailhandelssector in ’s-Hertogenbosch in beeld gebracht. Zowel voor de dagelijkse, de recreatieve als de doelgerichte sector is een analyse gedaan voor het huidige en toekomstige functioneren van deze sectoren. De analyse is gebaseerd op het huidige kwantitatieve aanbod in relatie tot omzetcijfers en bevolkingsgroei. We gaan per sector in op de bevindingen: • In de dagelijkse sector wordt richting 2030 enige uitbreidingsruimte verwacht.
De gemeente ’s-Hertogenbosch wil deze ruimte inzetten voor modernisering van een aantal supermarkten (onder andere in de verschillende kernen) en eventuele differentiatie van het dagelijkse aanbod in het zuidelijke deel van stadsdeel Zuidoost. Hierdoor is in principe geen verdere uitbreidingsruimte voor andere initiatieven dan hierboven beschreven. • In de recreatieve sector wordt tot 2030 een afname van 5,5% van het winkeloppervlak verwacht. Dit is in vergelijking met andere steden in Nederland relatief beperkt. De druk op het voortbestaan van fysieke recreatieve winkels neemt steeds meer toe, onder andere door de toename in online bestedingen. Er wordt dus geen uitbreidingsruimte in de recreatieve sector verwacht.
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
•
20
In de doelgerichte sector is sprake van enig groeipotentieel de komende jaren. Specifiek is er marktpotentie in de doe-het-zelf- en tuinbranche. Dit potentieel kan deels verklaard worden door de groei in de bestedingen in deze branches in de afgelopen jaren en deels door de verwachte bevolkingsgroei. Het groeipotentieel waarmaken is uiteindelijk onzeker door de afhankelijkheid van deze branches van de ontwikkelingen op de woningmarkt en de algemene economische conjunctuur.
Analyse: groeipotentieel detailhandel richting 2040 De detailhandelsvisie stelt 2030 als horizon. In deze analyse ligt de focus op de periode tot 2040. We maken daarom een doorkijk voor de periode 2030-2040. Dit is relevant omdat naar verwachting ’s-Hertogenbosch doorgroeit in inwonertal. Dit vraagt om een bijpassend (winkel)voorzieningenaanbod. In de PrimosPrognose (2022) wordt verwacht dat het inwonertal groeit van 167.000 naar 178.000 inwoners. Er komen dus mogelijk 11.000 inwoners bij. Met name richting 2040 geldt een onzekerheidsfactor omdat er nog woningbouwplannen ontwikkeld en uitgevoerd moeten worden. De onzekerheidsfactor geldt ook voor de sterk dynamische winkelmarkt. Naarmate verder in de tijd wordt gekeken wordt deze onzekerheidsfactor groter omdat onbekend is welke veranderingen het winkellandschap nog doormaakt. Denk daarbij aan de verdere ontwikkeling van het online shoppen. Desondanks is de inwonerssprong dermate omvangrijk dat dit impact heeft op het functioneren van de detailhandel. Gelet op de verschillende dynamieken per sector/branches rekenen we met een kwantitatieve behoefte van nul vierkante meter (status quo). We lichten dit nader toe: • Dagelijkse sector: in dit segment is bij een inwonersgroei de meest substantiële uitbreidingsbehoefte te verwachten.
Er wordt in de dagelijkse sector relatief veel besteed in fysieke winkels en de bestedingen per inwoner zijn relatief groot zijn (en daarmee de behoefte aan winkelmeters). De doorontwikkeling is sterk afhankelijk van de te realiseren woningbouwaantallen en de ontwikkeling van het aandeel bestedingen online. De spreiding van de huidige wijk -en buurtcentra in ’s-Hertogenbosch is goed en fijnmazig. Het primaat ligt dan ook bij optimalisatie van de bestaande wijkcentra. Bij majeure gebiedsontwikkelingen met grote woningbouwaantallen ontstaat, mits dit komt tot realisatie, mogelijk behoefte aan aanvullende dagelijkse/wijkgerichte detailhandel. Dit landt afhankelijk van de specifieke situatie in de gebieden zelf of bij winkelconcentraties in de omliggende wijken. Deze behoefte zal te zijner tijd nader gemotiveerd worden. • Recreatieve sector: deze sector heeft landelijk een forse krimp doorgemaakt. Het primaat voor recreatieve detailhandel ligt in de brede binnenstad, in het centrum van Rosmalen en de Helftheuvelpassage. We verwachten indicatief geen uitbreidingsbehoefte na 2030. Wel is stabilisatie aannemelijk omdat het plafond van online bestedingen in dit segment in zicht is. Terughoudendheid is aanbevolen bij initiatieven in de recreatieve sector in het bijzonder wanneer dit initiatieven buiten de brede binnenstad, het centrum van Rosmalen en de Helftheuvelpassage zijn.
• Doelgerichte sector: als gevolg van de verdere inwonersgroei is enig groeipotentieel te verwachten. Deze uitbreidingsruimte kan benut worden om het bestaande aanbod te koesteren. Denk daarbij aan het inzetten van uitbreidingsruimte om leegstand op te vullen en de bestaande woonboulevard kwalitatief te versterken. Toevoegen van een nieuwe concentratie of solitaire vestigingen is niet aan de orde en niet aan te bevelen. Wel ontbreekt momenteel een grootschalige bouwmarkt terwijl er dynamiek in dit segment zichtbaar is. Ruimtelijke visie op gebieden Het veranderende consumentengedrag vraagt om een andere kijk op detailhandel. De ervaring en beleving rondom het winkelen en het gemak van de consument staan nu veel meer centraal dan voorheen. Dit vraagt mogelijk andere eisen aan (de maatvoering van) het vastgoed, openbare ruimte (verblijfskwaliteit) en de functionaliteiten van een centrum Tevens vraagt dit een completere functiemix in centrumgebieden om consumenten in een aangenamere beleving te voorzien. De concrete doorwerking naar gebieden betekent onder andere: • Het gros van de wijkwinkelcentra scoren relatief laag op kwaliteit, sfeer, beleving en aanbod. Hier ligt een grote opgave. • De Brede Binnenstad, Centrum Rosmalen, Helftheuvelpassage en Bossche Woonboulevard/Retailpark lopen goed en worden hoog gewaardeerd door de consument. Het koesteren en versterken van de
21
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
•
•
specifieke kwaliteiten is hier van belang. Een toekomstbestendige mix en anticiperen op trends als het teruglopend aandeel fysieke winkels is hier van belang. De ontwikkeling van het hoogstedelijke woon-, werk-, en leefmilieu in de Spoorzone in de Brede Binnenstad en de beperkte ruimte voor detailhandel is een opgave. Winkels zijn niet leidend in het creëren van een gewenste dynamiek in zo’n hoogstedelijke milieu maar kunnen wel (vaak beperkt) onderdeel zijn van een breed pallet aan hoogstedelijke voorzieningen. In de dorpen blijft behoud en versterken van leefbaarheid en vitaliteit een belangrijke opgave. Lokale kleinschalige dagelijkse speciaalzaken leveren hierin een aandeel.
3.2 Horeca HORECAVISIE ’S-HERTOGENBOSCH 2020 In 2020 is de Horecavisie ‘s-Hertogenbosch vastgesteld. De horecavisie is het vertrekpunt bij het bepalen van de ruimteclaim. In de visie wordt de ruimteclaim voor 2025 concreet beschreven. We maken een doorkijk voor 2030 en 2040. Structuur en aanbod In ’s-Hertogenbosch zijn anno 2023 in totaal 433 horecabedrijven actief. We rekenen daartoe restaurants, fastservice 7 en dranken. De meeste horecabedrijven zijn aanwezig in de Brede Binnenstad. Het gaat om 245 zaken, meer dan de helft van het totale aanbod. Het aanbod is hier sterk gedifferentieerd maar niet erg onderscheidend. In de brede binnenstad is een relatief sterke aanwezigheid van restaurants en drankenhoreca (terrassen, cafés, clubs). Daarna is de grootste concentratie zichtbaar in het centrum van Rosmalen met 26 horecazaken. Andere horecavoorzieningen zijn verspreid over de gemeente aanwezig nabij winkelvoorzieningen zoals in diverse wijkcentra, het stadsdeelcentrum Helftheuvelpassage en de centra van Nuland en Empel. Bijna een kwart van de horeca ligt op verspreide locaties zoals in de woonwijken, bedrijventerreinen of het buitengebied.
Figuur 13: Overzicht horecavestigingen naar locatie ’s-Hertogenbosch Brede binnenstad Centrum Rosmalen Stadsdeelcentrum Helftheuvel Wijkcentra Bossche Woonboulevard Centrum Nuland Centrum Empel Verspreid (bebouwde kom, bedrijventerrein, overige dorpen, buitengebied) Totaal
Restaurants 140 11 3 9 3 1 2
Fastservice
41 210
Dranken
Totaal
69 13 6 24 2 2 2
36 2 0 2 0 2 0
245 26 9 35 5 5 4
50 168
13 55
104 433
Bron: Locatus, februari 2023; Bewerking Stec Groep, 2023.
Horecavisie: huidig functioneren en groeipotentieel tot 2025 In de horecavisie wordt geconstateerd dat ’s-Hertogenbosch steeds meer een toeristische bestemming is. Toeristen, zakelijke bezoekers, dagbezoekers en bewoners willen vernieuwende horeca zien en beleven. Gasten en inwoners van ’s-Hertogenbosch vragen dus om innovatie van het horeca-aanbod. De horeca in ’s-Hertogenbosch functioneert per saldo goed en boven het landelijke gemiddelde, zo blijkt uit analyses in de horecavisie. Daarbij wordt gesteld dat er sprake is van een groeipotentieel tot 2025. Voor zowel de particuliere, toeristische en zakelijke markt wordt uitgegaan van een omzetgroei van € 235 - € 250 miljoen tot circa € 273 miljoen in 2025. Dit is een groei van circa 12,5%.
7
Onder andere lunchzaken, koffie/ijs/dessert, fastfood en bezorgen/halen.
22
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
Aanvullend op de horecavisie constateren we dat sinds het opstellen ervan het horeca-aanbod in de gemeente juist is gekrompen. Het aantal horecazaken nam iets af van 455 naar 433. Met name in de binnenstad van ’s-Hertogenbosch en op verspreide locaties in de bebouwde kom daalde het aantal zaken. De daling doet zich voor in diverse sectoren, met name in de fastfood en cafés. In de café-branche is al jarenlang sprake van een structurele krimp als gevolg van ontwikkelingen (zoals festivalisering, rookverbod, consumententrends) waarbij de cafésector in coronatijd extra hard is geraakt vanwege gedwongen sluitingen. Voor de afname van het aantal fastfoodzaken is geen eenduidige verklaring. Wel is zichtbaar dat tegelijkertijd het aantal bezorg/afhaalzaken sterk is gegroeid. Ook deze trend is landelijk zichtbaar en heeft een flinke stimulans gekregen ten tijde van de coronapandemie. In bredere zin kampt de horecasector met stijgende kosten (inflatie, energie) en tegelijkertijd grote krapte aan personeel, wat de groei in deze branche beperkt. Gelet op de krimp in het horecasegment in ’s-Hertogenbosch lijkt beoogde groeiverwachting op hele korte termijn voor 2025 en daarmee de ruimteclaim die daaruit voorkomt niet opportuun.
Analyse: groeipotentieel tot 2030 en 2040 Vanwege de coronapandemie is het beoogde groeipotentieel tot 2025, zoals ingeschat bij het opstellen van de horecavisie, onzeker. Dit heeft tevens impact op het groeipad in de jaren daarna. Met name in in 2022 is wel stevig herstel zichtbaar in de horecabranche. Dit komt zowel door economisch herstel als door herstel van het toerisme. We laten dit zien aan de hand van twee figuren. In onderstaand linkerfiguur is te zien dat in volumeontwikkeling de niveaus in zowel restaurants als de fastservice-horeca in 2022 hoger liggen dan pre-corona. Dit wordt deels verklaard door een inhaaleffect en deels door structurele toenemende populariteit van horeca. Tegelijkertijd hebben de huidige hoge inflatie en stijgende energiekosten (en doorvertaling daarvan in de huur) impact op de horeca. In de drankenhoreca is een duidelijk lager volume zichtbaar dan pre-corona; deze branche staat al jaren onder druk. In onderstaand rechterfiguur is te zien dat het aantal hotelovernachtingen in ’s-Hertogenbosch in 2022 in de eerste drie kwartalen (meest recent beschikbare cijfers) op het niveau liggen van 2019. Dit laat een duidelijk herstel zien. Figuur 14 Links: ontwikkeling volume (verkopen) horeca Nederland (index, 2015 = 100), rechts: hotelovernachtingen ‘s Hertogenbosch 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2015 Restaurants
2019 Fastservice
2022 Drankenhoreca
Bron: links: CBS, 2023; rechts: ‘Economische Monitor, versie januari 2023’, Gemeente ‘s-Hertogenbosch (2023).
Om het groeipotentieel voor de jaren 2030 en 2040 in te schatten gebruiken we de volgende uitgangspunten: • De horecavisie gaat uit van een groeipotentieel van 25 tot 30% voor 2030 ten opzichte van de situatie ten tijde van de horecavisie. Doordat dit groeipad sterk is vertraagd vanwege de coronapandemie gaan we uit van een gematigdere groeicurve van 20 tot 25% tot 2030. In de horecavisie wordt uitgegaan van
23
Ruimteclaims werken en voorzieningen 22.141
•
•
een omzetclaim van € 235 - 250 miljoen per jaar (incl. btw) in 2019. Op basis van 20-25% groei betekent dit een omzetpotentie van circa € 290-300 miljoen voor 2030. Het groeipotentieel van de horeca na 2030 is in sterke mate afhankelijk van de ontwikkeling van het aantal inwoners, werkenden en (toeristische) bezoekers. We rekenen met een scenario waarin het aantal werkenden en (toeristische) bezoekers op een gelijk relatief niveau groeit met het inwonertal. De Primos-prognose gaat uit van een groei van circa 6,5% in de periode 2030-2040. Gelet op de grote onzekerheidsfactor gaan we uit van een gematigd scenario. We rekenen met een groei van 25 tot 30% ten opzichte van 2019. Daarmee rekenen we met een omzetpotentie van circa €300-315 miljoen voor 2040. We nemen de huidige verdelingen van aantallen restaurants, fastservice en dranken in ’sHertogenbosch als basis en passen enkele correcties toe. Zo stellen we het aandeel drankenhoreca naar beneden bij als gevolg van verder verwachte krimp in dit segment.
We vertalen de omzetclaims in aanvullend horecaprogramma in vierkante meters voor de jaren 2030 en 2040. In onderstaande tabel staan de totalen weergegeven. Hieruit blijkt dat, gestoeld op de ambities uit de horecavisie, er tot en met 2030 een ruimteclaim bestaat van 8.100 tot 10.000 m² vvo. Richting 2040 loopt deze ruimteclaim verder op naar 9.300 tot 11.100 m² vvo. Belangrijk hierbij is dat de onzekerheidsmarges verder in de tijd ook steeds verder toenemen. Tabel 8: Huidig en prognose aanbod horeca ’s-Hertogenbosch in m² vvo Sector Restaurants Fastservice Dranken Totaal
2019 (horecavisie) 24.000 8.300 4.800 37.100
2023 (huidig) 23.600 8.800 4.000 36.400
2030 29.000-30.300 10.200-10.600 5.300-5.500 44.500-46.400
2040 30.300-31.600 10.600-11.100 5.500-5.600 46.400-48.300