Kantorenvisie 2023 's-Hertogenbosch

Het verdient daarom aanbeveling dat in de planvorming van het Innovatiekwartier hier rekening mee wordt gehouden om te komen tot een goede matching tussen vraag en aanbod. Een mogelijkheid daartoe zijn co-working spaces waarvan deel 2 inzichtelijk heeft gemaakt dat daarvoor een gedegen marktvraag aanwezig is vanuit met name start-ups en scaleups, die dergelijke voorzieningen belangrijk vinden om in samenwerking met andere bedrijfjes tot nieuwe ideeën voor producten en diensten te komen 6: Versterk het vestigingsklimaat voor Data & ict met niet-ruimtelijk beleid In de Noordelijke Spoorzone zetten we volop in op een intensieve combinatie van werken, wonen en verblijven. De ontwikkeling van het Innovatiekwartier speelt daarbij een centrale rol. Het wordt de fysieke hotspot voor data en ict waarmee we onze ambitie om ‘s-Hertogenbosch te kunnen positioneren als Den Bosch Datastad handen en voeten geven. Data- en ict-bedrijven geclusterd in een dergelijke hotspot gedijen het beste in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Belangrijk is daarom de ruimtelijke ontwikkeling van het Innovatiekwartier te vergezellen van een beleidsmatige inzet gericht op het versterken van het vestigingsklimaat voor de Bossche data en ict sector.

Met beleidsprogramma’s en -instrumenten gericht op het faciliteren van groei en acquisitie van veelbelovende data- en ict-bedrijven en op het verbinden van deze bedrijven met onderwijs-, kennisinstellingen en andere bedrijven, versterken we het data- en ict-ecosysteem op zodanige wijze dat alle actoren daar economisch voordeel mee behalen. Dergelijke instrumenten en programma’s zijn effectiever indien deze in hoge mate worden ingevuld en geleverd door een triplehelix netwerk van partners; 7: Leg bij nieuwbouw de focus op duurzaamheid en kwaliteit van pand en voorzieningen Het aantal werkenden neemt af, onder andere door de vergrijzing. Maar de economie en werkgelegenheid groeien door. Het aantal vacatures blijft ook in 2023 op recordhoogte. Hierdoor ontstaat een langdurig tekort aan arbeidskrachten. Een economische recessie brengt mogelijk verlichting op de arbeidsmarkt teweeg maar lost de structurele krapte, vooral aan hoger opgeleiden, niet op. Door deze arbeidskrapte is het van groot belang om bestaande medewerkers te behouden en te verbinden. Veel medewerkers zijn bij het thuiswerken tijdens de coronapandemie alleen op de eigen taakuitvoering gericht geraakt en hebben de binding met hun organisatie enigszins verloren. Het kantoor is de uitgelezen plek om nieuwe verbinding met het huidige personeel te organiseren en om nieuw personeel aan te trekken.

Uit het kwalitatieve beeld van deel 2 komt heel duidelijk naar voren dat van kantoorruimtes, en dan met name nieuwbouw, in toenemende mate wordt geëist dat deze een duurzaam en hoogwaardig verblijfsklimaat bieden. Deze kwaliteitseis vraagt, naast een duurzame en hoogwaardige kantooromgeving, ook om duurzame en hoogwaardige gebouwvoorzieningen zoals een centraal ontvangstpunt, flexibele vergaderfaciliteiten en co-working spaces met veel oog het faciliteren van ontmoeting, gezondheid, duurzaamheid(scertificering) en technologie. Uit het kwantitatieve beeld van deel 1 blijkt dat met name de data- en ict-sector behoefte heeft aan kleine flexibele ruimtes.

18

Daarbovenop stellen gebruikers ook hoge eisen aan de omgeving aan (duurzame) bereikbaarheid Gebruikers richten zich steeds meer op multimodaal ontsloten locaties in de nabijheid van goed stedelijke voorzieningen zoals lunchgelegenheden, supermarkt en persoonlijke verzorging. Het is van groot belang dat de beoogde nieuwbouwontwikkeling, met name in de Spoorzone, ontwikkelt inspeelt op deze veranderde behoefte. Naar verwachting zal net name de binnenstedelijke kantorenmarkt van ’s-Hertogenbosch tonen dat nieuw, kwalitatief goed aanbod zijn eigen vraag creëert. 8: Monitor de kantoormarkt-ontwikkelingen periodiek en structureel De kantoormarkt is momenteel behoorlijk aan het veranderen. Een kantorenmarkt die wordt gekenmerkt door structureel overaanbod ligt definitief in het verleden. De markt is momenteel krap en vraag om nieuwbouw, maar dit geldt niet voor alle delen van de Bossche kantoremarkt. Uit het kwantitatieve beeld (deel 1) van de Bossche kantorenmarkt blijkt dat er in ‘s-Hertogenbosch sprake is van geografische segmentatie die resulteert in tot uiteenlopende ontwikkelingen zoals leegstand en prijsniveaus op deelmarkten. De toekomst is en blijft onzeker. De impact van corona is zichtbaar geworden in termen van thuiswerken maar de uitwerking daarvan op de markt op de lang termijn is nog onzeker.

Het monitoren van de markt is daarmee erg belangrijk geworden om vroegtijdig te kunnen anticiperen op ontwikkelingen die leiden tot onevenwichtigheden in termen van vraag en aanbod. De ontwikkeling van de leegstand geldt daarbij als een belangrijke indicator. De periodieke monitoring van de kantorenmarkt kan worden meegenomen in de openbaar toegankelijke Economische monitor van de gemeente. Conclusies Deel 4 omvat de volgende beleidsonderdelen: 1: Schrap van de transformatiedoestelling. 2: Beëindig de uitzonderingsmogelijkheid voor kantoren op de kopkavels en de zichtzone van bedrijventerrein De Brand I; 3: Zet in op volledige realisatie van nieuwbouw op beoogde locaties 4: Cluster de ict-kantorenvraag zoveel mogelijk 5: Houdt met nieuwbouw voor Data & Ict rekening met de kleinschaligheid van de vraag 6: Versterk het vestigingsklimaat voor Data & ict met niet-ruimtelijk beleid 7: Leg bij nieuwbouw de focus op hoge kwaliteit van pand en voorzieningen 8: Monitor op de Bossche kantorenmarkt periodiek en structureel

BIJLAGE: BEGRIPPENLIJST De volgende definities zijn van toepassing op de dataset en de conclusies die eruit volgen: • Kantoor: “Onder een kantoor wordt verstaan een ruimtelijk zelfstandige eenheid die grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden of ondersteunende

19

• •

•

•

• • •

• •

•

• •

activiteiten. De definitie van het begrip kantoor als een ruimtelijk zelfstandige eenheid betekent dat kantoren in fabrieken, bedrijfsgebouwen, ziekenhuizen en universiteiten buiten de statistiek worden gelaten.” Voorraad: totaal vloeroppervlak van gebouwen > 500 m² met als hoofdfunctie kantoorruimte (>50% totaal gebruiksoppervlak) VVO: Verhuurbaar Vloeroppervlak. Bijna alle cijfers en berekeningen zijn gebaseerd op het verhuurbaar vloeroppervlak (VVO): het vloeroppervlakte dat in de praktijk feitelijk in gebruik kan worden genomen; BVO: Bruto Vloeroppervlak: Het BVO is simpelweg het vloeroppervlak van een ruimte of

gebouw, gemeten langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, zoals muren die de desbetreffende ruimte(s) omhullen. Leegstand: aangeboden ruimte in opgeleverde kantoorgebouwen die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Leegstaande kantoorruimte die niet voor gebruik wordt aangeboden (vanwege renovatie- of transformatieplannen bijvoorbeeld) telt niet mee, dit geldt tevens voor ruimte die in de markt wordt aangeboden maar (nog) in gebruik is Voorraad in gebruik: het deel van de kantorenvoorraad dat op het moment van inventarisatie niet als leegstand staat geregistreerd Incourant vastgoed: vastgoed waarvoor geen marktvraag meer is Opname: het totaal aan gebruikerstransacties (zowel koop als huur) binnen een bepaalde periode. Er dient sprake te zijn van het betrekken van nieuwe ruimte (verhuisbeweging).

Onderhuurcontracten, expansie binnen hetzelfde pand en nieuwbouw voor eigenaar-gebruikers tellen mee, contractverlenging voor dezelfde ruimte niet Netto-opname: de toe- of afname van de voorraad in gebruik binnen een bepaalde periode Uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat door ontwikkeling van de werkgelegenheid (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de regio/gemeente) Vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. Harde plancapaciteit: de directe vestigingsmogelijkheden voor kantoren die zijn vastgelegd in een juridisch bindend planologisch kader; Zachte plancapaciteit: de potentiele vestigingsmogelijkheden voor kantoren die (nog) niet vastgelegd in een juridisch bindend planologisch kader

De data in deze visie is gebaseerd op het cijfermateriaal dat binnen CBRE beschikbaar is en het merendeel van de gebruikte data is dan ook van CBRE afkomstig. Buiten de datasets van CBRE zijn de volgende bronnen gebruikt in het onderzoek: • Gebruikerstransacties < 500 m²: Vastgoeddata.nl • Historische macro-economische data: CBS • Prognose macro-economie: Oxford Economics De verdeling in gebruikerssectoren volgt uit de data van CBRE, waarbij de oorspronkelijke Engelstalige benaming is vertaald. Voor de Bossche markt gaat het om de volgende sectoren: • Publieke dienstverlening: publieke sector en NGO’s • Zakelijke dienstverlening: zakelijke dienstverlening • Gezondheidzorg: kantoren van de zorgsector • Energie: kantoren van energie- en nutsbedrijven • Financiële dienstverlening: kantoren financiële instelligen zoals banken en pensioenfondsen • Data en Ict: Betreft informatie en informatietechnologie, zoals hardware, software en internet. Bevat ook reclame & marketing en traditionele mediabedrijven zoals radio, televisie en papieren media, hoewel die tegenwoordig vrijwel allemaal ook een sterke digitale component hebben • Detailhandel en logistiek: kantoren van detailhandel, opslag en vervoer

20

• •

• •

Maakindustrie: kantoren van lichte en zware nijverheid Onderwijs: kantoren van onderwijsinstellingen (het gaat hierbij om kantoorruimte die als kantoor of tijdelijke onderwijsruimte wordt gebruikt, of om deelgebruik binnen een groter kantoorpand. Zelfstandige panden die structureel of langdurig als onderwijsruimte worden gebruikt vallen hier buiten) Bouw: kantoren van bouw- en infrabedrijven Horeca en vrijetijd: kantoren van horeca, evenementenbranche, kunst en cultuur

21