Kantorenvisie 2023 's-Hertogenbosch

Kantorenvisie gemeente ‘s-Hertogenbosch Juni 2023 Aanleiding In 2017 is door de Raad de huidige kantorenvisie opgesteld voor de periode tot en met 2025. In de tussentijd is er veel gebeurd op de kantorenmarkt. De vraag naar kantorenruimte is nu wezenlijk anders. Met name de corona-epidemie en het thuiswerken hebben een grote impact gehad op wijze waarop wij kantoren gebruiken. Er is hier geen sprake van een modeverschijnsel: de vraag naar kantoren is structureel veranderd. Daarnaast is met name de Noordelijke Spoorzone qua gebiedsontwikkeling volop in beweging. We zetten daar in op een intensieve combinatie van werken, wonen en verblijven. Een belangrijke rol is daarbij weggelegd voor de ontwikkeling van het Innovatiekwartier waarmee we onze ambitie om ‘s-Hertogenbosch te kunnen positioneren als Den Bosch Datastad handen en voeten geven. Beide factoren zijn aanleiding voor een herijking van de huidige kantorenvisie om te kunnen waarborgen dat er voldoende kwalitatieve ruimte wordt ontwikkeld die past bij zowel de veranderde marktvraag als bij de ambities van onze stad. Deze visie voorziet daarom in:   

Een coherent beeld van het functioneren van de kantorenmarkt in ‘s-Hertogenbosch; Inzicht in de verwachte kantoorontwikkelingen voor de komende tien jaar; Een beleidskader voor het huidige en toekomstige kantorenbestand. Dit kader geeft antwoord op vraag “waar en wanneer wij welke type kantoor op de markt willen brengen’. In dit ontwikkelkader wordt de kantorenvraag naar Data en ICT-diensten nadrukkelijk meegenomen in de context van onze ambitie om de Brede Binnenstad door te ontwikkelen tot een Innovatiekwartier;

De voorliggende kantorenvisie richt zich op het versterken van de aantrekkelijkheid van de gemeente ‘s-Hertogenbosch als vestigingslocatie voor kantoorgebruikers in het algemeen en voor data- en ictbedrijvigheid in het bijzonder. De visie streeft de realisatie van duurzaam kantorenaanbod in s’Hertogenbosch na dat zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht in lijn is met de marktvraag. Opbouw van de visie Deze visie bestaat uit vier delen: Deel 1 biedt een kwantitatief beeld van de kantorenmarkt in historisch opzicht waarbij er op enkele onderdelen een vergelijking wordt gemaakt met de overige drie belangrijke kantorenmarkten in NoordBrabant (Eindhoven, Breda en Tilburg). Dit deel is grotendeels gebaseerd op data van CBRE 1. Deel 2 geeft een kwalitatieve beschrijving van de Bossche kantorenmarkt waarbij nadrukkelijk de belangrijkste trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de Bossche kantoremarkt, aan bod komen. Deel 3 bouwt voort op de voornaamste bevindingen van deel 1 en op de verwachte kantoorontwikkelingen van deel 2 als input voor een toekomstprognose voor vraag en aanbod op de Bossche kantorenmarkt. Deel 4 beschrijft en onderbouwt op basis van het huidige beeld (delen 1 en 2) en het toekomstbeeld van deel 3, de beleidskeuzes voor de kantorenmarkt van de gemeente ‘s-Hertogenbosch.

1

CBRE is een internationaal erkend(e) vastgoedadviseur en onderzoeksbureau

1

DEEL 1: EEN KWANTITATIEF BEELD Deel 1 schetst de belangrijkste ontwikkelingen op de Brabantse kantorenmarkt en zet uiteen welke positie ’s-Hertogenbosch daar in neemt. Vervolgens wordt nader ingezoomd op de Bossche kantorenmarkt en gekeken naar de ontwikkelingen van de voorraad, transformaties, leegstand en opnamevolumes. Dit deel wordt afgesloten met een bespreking van het groeiend belang van de data- en ict-sector op de Bossche kantorenmarkt. De Brabantse kantorenmarkt Noord-Brabant kent enkele belangrijke kantorensteden. Naast ‘s-Hertogenbosch voor Noordoost Brabant zijn dat Eindhoven, Tilburg en Breda voor respectievelijk de regio’s Zuidoost Brabant, MiddenBrabant en West-Brabant. Deze vier steden tezamen noemen we de B4. In Eindhoven concentreert zich veel HTSM-bedrijvigheid. ‘s-Hertogenbosch is sterk in dienstverlening, ict en overheid. Ook Breda kent relatief veel overheid en (Benelux) hoofdkantoren van (maak)bedrijven. En de Tilburgse Spoorzone ontwikkelt zich, hoewel in omvang wat kantoren betreft beperkt, tot een belangrijke nieuwe locatie voor wonen, werken en onderwijs. Elk van deze gemeentes fungeert als duidelijke centrumgemeente met betrekking tot haar specifieke omliggende regio. Dat wil zeggen dat in deze vier gemeenten het gros van de totale regionale kantorenvoorraad staat en dat in deze steden de meeste dynamiek plaatsvindt.

Ongeveer 65% van de totale kantorenvoorraad van de provincie Noord-Brabant staat in deze vier steden. In de afgelopen vijf jaar vond bijna 80% van alle huurtransacties plaats in deze vier kantoorlocaties. De Brabantse kantorenmarkt kenmerkt zich door een relatief hoog aandeel aan snelweglocaties ten opzichte van elders in het land liggende stedelijke kantorenlocaties. Noord-Brabant kent een aantal sterke campussen (zoals Automotive Campus Helmond, High Tech Campus Eindhoven en ASML) die de vraag naar dit locatietype stuwen. Een tweede oorzaak is dat de auto een dominant vervoersmiddel is voor woon-werkverkeer in Brabant en in de B4. Net als in veel andere delen van Nederland zijn en worden ook in Noord-Brabant kantoren getransformeerd naar (voornamelijk) woningen. Door deze onttrekkingen is de Brabantse kantorenvoorraad gedaald. De transformaties vinden voornamelijk plaats in kantoorpanden die al lang leeg staan of op locaties waarvan het toekomstpotentieel als kantoorfunctie onder druk staat. In de centrum- en stationsgebieden worden daarentegen nog steeds nieuwe kantoormeters bijgebouwd. ’s-Hertogenbosch is een belangrijke kantorenstad Binnen de provincie Noord-Brabant is ’s-Hertogenbosch in omvang de tweede kantorenstad (na Eindhoven) en de belangrijkste en grootste locatie voor kantoorgebruikers in regio Noordoost-Brabant.

De stad heeft een brede aantrekkingskracht voor eindgebruikers vanwege haar gunstige ligging en ontsluiting (A2 en A59) en treinverbindingen met grote steden in haar omgeving, zoals Nijmegen, Eindhoven, Tilburg en Breda. Tabel 1 zet de voorraad vvo2 aan kantoren in ‘s-Hertogenbosch af tegenover de B4. De vermelde metrages zijn gebaseerd op kantoorruimtes groter dan 500m2. De werkelijke metrages liggen hoger maar deze data staat een betrouwbare vergelijking tussen gemeenten niet toe. Tabel 1: Kerncijfers Kantorenmarkt B4 Gemeente Tilburg Breda ’s-Hertogenbosch Eindhoven Totaal (B4)

Voorraad (vvo) 495.000 711.000 848.000 1.486.000 3.540.000

Aandeel in de B4 14% 20% 24% 42% 100%

Aandeel in regio 74 % 57% 61% 67% 65%

Bron: Stec Groep (2022) op basis van BAG, 1-1-2022

Als we inzoomen op de regio Noordoost-Brabant blijkt dat deze in totaal zo’n 1.460.000 m² vvo kantoorruimte herbergt. Circa 85% van de voorraad staat in de driehoek: ‘s-Hertogenbosch, Oss, Veghel. ‘s-Hertogenbosch huisvest als provinciestad meerdere grote overheidskantoren, zakelijke 2

VVO: Verhuurbaar Vloeroppervlak (in de bijlage van deze visie is een verklarende lijst van afkortingen en begrippen opgenomen).

2

dienstverleners en ICT-bedrijven (groot en klein). In de overige stedelijke gebieden in de regio (Maashorst, Meierijstad en Oss) is het kantoorgebruik juist meer verbonden aan industrie en logistiek (denk aan kantoorlocaties Pivot Park en Vanderlande Veghel). Hierdoor ligt ook een belangrijk deel van deze kantoren op locaties met een goede autobereikbaarheid. De vraag naar kwalitatief goede meters blijft zich naar verwachting binnen de regio concentreren in onze gemeente. Daardoor blijft ’s-Hertogenbosch, ook naar de toekomst toe, een belangrijke locatie voor kantoorgebruikers voor de regio en voor de provincie Noord-Brabant.

1.000 m²

Lokale ontwikkelingen op de Bossche kantorenmarkt De afgelopen tien jaar werd de Bossche kantoremarkt gekenmerkt door overaanbod. In reactie daarop 1,080,000 richtte het gemeentelijk beleid zich op de realisatie van een beperkte toename van de voorraad en op 1,060,000 de transformatie van kantoren op incourante plekken. Het gevolg hiervan was een nagenoeg gelijkblijvende kantorenvoorraad zoals blijkt uit grafiek 1.

1,040,000

Grafiek 1: Voorraadontwikkeling kantoren ‘s-Hertogenbosch 1,020,000

1,000,000 980,000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

20

De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft meerdere formele kantoorlocaties: Centrum/binnenstad, Spoorzone (Paleiskwartier), Pettelaarpark en deelgebieden op bedrijventerreinen De Brand, De Herven, High Tech Park en Rosmalense Plas. In totaal bevindt zich in de gemeente ’s-Hertogenbosch zo’n 1.035.100 m2 vvo aan kantoorruimte (eind Q1 2022). Voorliggende visie richt zich vooral op de vier grootste deelgebieden: de Brede Binnenstad (die verder wordt onderverdeeld naar Spoorzone en Centrum), High Tech Park, De Herven en Pettelaarpark. Tabel 2 laat de verdeling van de kantorenvoorraad naar deze deelgebieden zien. Tabel 2: Kantorenvoorraad naar deelgebied in m2 vvo t/m eind Q1 2022. Kantoorlocatie High Tech park De Herven Pettelaarpark Brede Binnenstad Centrum Spoorzone Overig TOTAAL

Voorraad 43.490 133.525 124.975 453.670 166.820 286.850 279.395 1.035.055

Aandeel in totaal 4% 13% 12% 44% 16% 28% 27% 100%

Gemiddeld bouwjaar 1998 1993 1990 1910 1904 1991 1963

Bron: CBRE (2022). Datalevering kantorenvisie

In ’s-Hertogenbosch staat een relatief grote deel van de voorraad uit kantoren op snelweglocaties of op overige plekken, zoals langs uitvalswegen/overig. Uit de bovenstaande tabel blijkt dat ruim 55% van de voorraad zich niet in de Brede Binnenstad bevindt, maar op deze locaties staat. Denk hierbij onder meer aan kantoren op Pettelaarpark, De Brand en De Herven, High Tech Park en Rosmalense Plas. Ongeveer 45% van de voorraad bevindt zich wel in de Brede Binnenstad. Denk hierbij aan kantoren in het centrumgebied, maar ook aan het Paleiskwartier in de Spoorzone. De meeste rechtse kolom van tabel 2 toont het gemiddelde bouwjaar van de kantoren in de diverse deelgebieden. ‘s-Hertogenbosch kent een relatief verouderde voorraad doordat er weinig nieuwbouw is bijgekomen in de afgelopen 10 jaar (markante uitzonderingen zijn het pand Belvedère in het Paleiskwartier en Pentaparc op High Tech Park). Dit is overigens in heel Nederland het geval en het beeld in ‘s-Hertogenbosch is zeker niet ongunstiger dan in andere (regio)steden, dan wel de B4steden Kantoortransformaties

3

Zowel de Nederlandse als de Bossche markt werd lange tijd gekenmerkt door een overschot aan kantoormeters. Een overschot kan leiden tot incourant vastgoed. Met incourant vastgoed wordt vastgoed bedoelt waarvoor geen marktvraag meer is. Transformatie van (incourant) kantorenvolume is de afgelopen jaren daarom altijd een doelstelling van het gemeentelijk kantorenbeleid geweest. De vigerende kantorenvisie, die is opgesteld in 2017, heeft als expliciete transformatiedoelstelling het realiseren van gemiddeld 12.500 m2 per jaar. Grafiek 2 toont een overzicht van de jaarlijkse transformatieomvang van kantoren voor de periode 2015-2021. Grafiek 2: Getransformeerde kantoren (m 2 bvo) 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Bron: Economische monitor gemeente ‘s-Hertogenbosch

De jaarlijkse doelstelling van 12.500m2 is, met uitzondering van 2021, elk jaar ruim gehaald. De totale omvang van de transformaties heeft een behoorlijk grote invloed gehad op de kantorenomvang. Gemiddeld is elk jaar 1,1% onttrokken aan de voorraad. Anno 2023 is de leegstand bijna volledig uit de markt genomen. Het overgrote deel van de transformaties betrof een bestemmingswijziging naar de functie wonen in binnenstedelijke locaties of in locaties die grenzen aan woonwijken. Leegstand De ontwikkeling van de kantorenleegstand is een belangrijke indicator voor de mate waarin het aanbod van kantoorruimte aansluit op de vraag. Leegstand betreft aangeboden ruimte in opgeleverde kantoorgebouwen die op het moment van inventarisatie niet (meer) in gebruik is. Leegstaande kantoorruimte die niet voor gebruik wordt aangeboden (vanwege renovatie- of transformatieplannen bijvoorbeeld) telt niet mee. Dit geldt tevens voor ruimte die in de markt wordt aangeboden maar (nog) in gebruik is. De jaarlijkse leegstand per kantoorlocatie is voor de periode 2016-2022 Q1 weergeven in tabel 3. Tabel 3: Leegstand van kantoren per locatie 2016 2017 2018

‘s-Hertogenbosch High Tech Park De Herven Pettelaarpark Brede Binnenstad Centrum Paleiskwartier

2019

2020

2021

2022 Q1

6,6%

7,0%

6,3%

4,1%

3,6%

3,7%

3,5%

22,5%

14,0%

18,5%

8,1%

3,7%

2,0%

3,2%

21,4%

20,0%

16,0%

13,6%

9,1%

7,8%

6,7%

5,8%

9,9%

9,7%

8,5%

7,7%

12,1%

12,1%

3,2%

4,9%

2,5%

1,1%

1,8%

1,4%

0,8%

4,0%

1,6%

1,8%

1,1%

1,2%

1,2%

0,8%

1,8%

9,8%

9,7%

0,6%

2,7%

1,5%

0,8%

Bron: CBRE (2022). Datalevering kantorenvisie

De leegstand in ‘s-Hertogenbosch is al langere tijd relatief laag en is de afgelopen jaren verder teruggelopen tot de huidige 3,5%. Dit betekent dat de leegstand onder het theoretisch gewenste ‘frictieniveau’ van 5% ligt en er sprake is van een krappe markt. Frictieleegstand betreft de leegstand die noodzakelijk is om de kantorenmarkt naar behoren te doen functioneren. Met name de Brede Binnenstad kent al langere tijd een zeer krappe markt. Hier is momenteel nagenoeg geen leegstand, wat betekent dat er feitelijk geen ruimte is voor zoekers in dit gebied. Ook

4

High Tech Park kent een leegstand ruim onder het frictieniveau. Hier is de leegstand fors teruggelopen – van meer dan 20% vijf jaar geleden tot de huidige 3,2%. De Herven heeft een vergelijkbare daling laten zien, alleen ligt de leegstand hier nog iets boven frictieniveau. Pettelaarpark laat juist een omgekeerde trend zien. Hier is de leegstand toegenomen. Met ruim 12% is het percentage relatief hoog wanneer dit wordt afgezet tegen het huidige marktbeeld in ‘s-Hertogenbosch en Nederland. De oorzaak ligt voor een groot deel bij het Volksbankpand, dat door Bond Concepts is overgenomen en als multi-tenant concept3 in de markt is gezet. Ten tijde van Q1 2022 bedroeg het beschikbare oppervlakte in dit pand bijna 5.700 m². Het gebruikersprofiel van Pettelaarpark kleinschaliger is geworden en er is een overgang gaande van grote ‘single-tenant’ naar kleinschaliger ‘multi-tenant’ gebruik van de panden. Een kleinschalig gebruikersprofiel betekent doorgaans dat leegstand iets meer tijd nodig heeft om te dalen. De huidige schaarste aan beschikbaar kantorenaanbod als gevolg van de lage leegstand blijkt ook uit een vergelijking met de kantorenmarkten van de B4-gemeenten. Daarvoor biedt tabel 4 een overzicht.

Tabel 4: Leegstandontwikkeling kantoren per B4 gemeente 2016 2017 2018 2019 2020 6,6% 7,0% 6,3% 4,1% 3,6% ‘s-Hertogenbosch Breda 12,6% 12,1% 7,5% 7,2% 7,6% Eindhoven 10,0% 9,3% 7,7% 5,8% 5,4% Tilburg 6,4% 5,7% 5,7% 5,8% 3,7%

2021 3,7% 5,1% 5,6% 4,0%

2022, Q1 3,5% 5,2% 5,1% 3,3%

Gemid 5,2% 8,7% 7,3% 5,2%

Bron: CBRE (2022). Datalevering kantorenvisie

De kantorenmarkt van ’s-Hertogenbosch loopt in termen van leegstand in de pas met Tilburg maar ligt op een structureel en substantieel lager niveau dan de leegstand van de kantorenmarkten van Eindhoven en Breda. Kantooropname De kantooropname meet het totale kantooroppervlakte aan gebruikerstransacties, zowel koop als huur, binnen een bepaalde periode. Er dient sprake te zijn van het betrekken van nieuwe ruimte (verhuisbeweging). Grafiek 3 biedt een overzicht van de ontwikkeling van de opname. Grafiek 3: Kantooropname vvo (m2). 40,000 30,000 20,000 10,000 0

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

202

Bron: CBRE (2022). Datalevering kantorenvisie

De opname van kantoorruimte is na het uitbreken van de COVID-pandemie in een neerwaartse trend gekomen. Bedrijven werden onzeker en grote, ‘corporate’ gebruikers begonnen ruimte af te stoten als gevolg van hybride werkstrategieën. De markt werd hierdoor ook kleinschaliger terwijl de behoefte aan kwaliteit (van locatie én gebouw) steeds groter werd. De meeste kantorenvraag in ‘s-Hertogenbosch landt in de Brede Binnenstad, wat mag worden verwacht daar dit met afstand de grootste kantorenlocatie is. Echter, binnen dit gebied is het vooral het Paleiskwartier /Spoorzone waar veel vraag landt. Het centrum van ‘s-Hertogenbosch trekt juist relatief weinig vraag, op High Tech Park na zelfs het laagste volume van de afgelopen tien jaar. De verklaring ligt deels in de kleinschaligheid van de kantoorruimte in de binnenstad, deels in het beperkte beschikbare aanbod. 3

Een kantoorpand met ruimtes voor meerdere bedrijven

5

De Bossche kantorenmarkt krijgt meer en meer een ict-profiel. De opname kan verdeeld worden over sectoren. Een dergelijke verdeling biedt inzicht in het type kantoorgebruikers per sector. De verdeling per sector volgt uit de data van CBRE, waarbij de Engelstalige benaming is vertaald. We onderscheiden 11 sectoren waaronder Data en ICT, een belangrijke focussector voor de gemeente ‘s-Hertogen Bosch Tabel 5 toont de totale opname van kantooroppervlakte gedurende alle jaren van de periode 20122016 en zet deze af tegenover de totale kantooropname voor alle jaren van de daarop volgende 5 jaar. De oppervlaktes die worden gepresenteerd in de tabel betreffen de omvang van de kantoorruimtes die de verschillende sectoren in gebruik hebben genomen per tijdsperiode. Uit tabel 5 blijkt een sterke groei en een relatief hoog aandeel van Data en ICT, dat na de zakelijke dienstverlening de grootste sector is. Beide sectoren hebben dus veel kantoorruimte in gebruik genomen ten opzichte het verleden en ten opzichte van de overige sectoren. CBRE acht het waarschijnlijk dat ook de komende jaren de vraag naar kantorenruimte in ‘sHertogenbosch vanuit deze sector sterk blijft groeien. Een interessant gegeven is dat de data- en ictsector in ‘s-Hertogenbosch (net als de zakelijke dienstverlening) wordt gekenmerkt door kleinschalige transacties.

Tabel 5: Sectorverdeling opname 2012-2021, verdeeld in twee tijdsblokken 2012-2016 2017-2022 2 2 m vvo % m vvo %

Publieke dienstverlening Zakelijke dienstverlening Data en ICT Maakindustrie Gezondheidszorg Energie Detailhandel en logistiek Zakelijke centra (hoofdkantoor) Onderwijs Financiële dienstverlening Bouw Horeca en vrijetijd TOTAAL

13.147

14%

14.467

7%

18.059

20%

80.534

38%

13.697

15%

37.958

18%

5.020

5%

14.107

7%

4.697

5%

17.877

8%

8.992

10%

12.343

6%

7.020

8%

11.586

5%

-

0%

8.611

4%

12.710

14%

5.315

2%

4.675

5%

2.866

1%

3.627

4%

4.511

2%

-

-

2.785

1%

91.644

100%

212960

100%

Bron: CBRE (2022). Datalevering kantorenvisie

Wat verder opvalt is dat de financiële dienstverlening juist een zeer klein aandeel in ‘s-Hertogenbosch heeft terwijl de energiesector vrij hoog scoort door de grootschalige aanwezigheid van Essent en Enexis. De grootste sectorale concentratie in ‘s-Hertogenbosch betreft de publieke sector, die zich vooral in het Paleiskwartier bevindt. Kantoren van opleidingsinstituten vinden we voornamelijk in de Brede Binnenstad. Ook binnen Brabant heeft ‘s-Hertogenbosch een sterk ICT-profiel Het belang van kantooropname door de Data- en ict-sector vinden we ook terug als we kijken naar de cijfers op provinciaal niveau. ‘s-Hertogenbosch kent een substantieel hogere opname van kantorenruimte voor de Data- en ICT-sector dan Breda en Tilburg. In termen van het aandeel Data en ICT heeft ’s-Hertogenbosch een nagenoeg vergelijkbaar ‘data & ict-profiel’ als Eindhoven, waar het eveneens qua omvang de tweede sector is met een vergelijkbaar aandeel. Dat blijkt uit tabel 6 waarin, ten behoeve van het overzicht, enkel de vijf grootste sectoren van de B4 zijn weergegeven. Tabel 6: Percentuele sectorverdeling opname periode 2012-2021 (> 500 m²)

Zakelijke dienstverlening Onderwijs

Eindhoven

Breda

‘s-Hertogenbosch

Tilburg

27%

16%

27%

20%

1%

7%

8%

2%

6

Energie Publieke dienstverlening Data en ICT Overig TOTAAL

6%

1%

8%

0%

11%

15%

10%

38%

20%

11%

18%

1%

35%

50%

29%

39%

100%

100%

100%

100%

Bron: CBRE (2022). Datalevering kantorenvisie

De Bossche kantorenmarkt ontwikkelt zich evenwichtig De kantorenmarkt in ‘s-Hertogenbosch heeft zich de afgelopen tien jaar evenwichtig ontwikkeld. Mede door voldoende transformatie van incourante panden zijn vraag en aanbod over het algemeen in evenwicht gebleven. Dit heeft resulteert in een tamelijk stabiele ontwikkeling van de kantorenprijs gemeten in euro’s per m2.

EUR / m² / jr

Grafiek 4: Huurprijzen ‘s-Hertogenbosch (EUR / m² / jaar) 200 180

Tophuur

Gemiddelde

160 140 120 100 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 H1

Bron: CBRE (2022). Datalevering kantorenvisie

De huurprijzen in ‘s-Hertogenbosch laten de laatste paar jaar een licht opwaartse trend zien. Dit geldt zowel voor de tophuur als voor het gemiddelde. De COVID-pandemie heeft niet tot een daling of afvlakking van de huurprijzen geleid, wat in veel steden wel het geval is geweest. Het gemiddelde prijspeil in ‘s-Hertogenbosch lag in Q1 2022 op 190 euro per m 2, hoger dan in Breda en Tilburg (€165/ m2) maar lager dan in Eindhoven (€225/m2) in Eindhoven. Tabel 7: Gemiddelde huurprijs per kantorenlocatie (EUR / m² / jaar) 2017 2018 2019 2020 2021 Q1 2022 High Tech Park 120 115 115 115 120 120 De Herven 130 130 130 130 130 135 Pettelaarpark 135 130 135 135 135 140 Brede Binnenstad 155 160 160 160 170 175 Centrum 155 155 155 155 165 170 Paleiskwartier 155 165 165 165 180 180 Bron: CBRE (2022). Datalevering kantorenvisie

Een belangrijke reden voor de stijgende huurprijzen is de krapte in de Brede Binnenstad – de grootste Bossche kantorenlocatie die eveneens de meeste vraag trekt. De Brede Binnenstad is een voorbeeld van een multimodaal bereikbare locatie. Dergelijke locaties ervaren een groeiende interesse vanuit de markt. Men is bereid hier hogere huren voor te betalen, ook omdat de gemiddelde metrages per transactie dalende zijn. De gemiddelde contractduur voor transacties die in de afgelopen vijf jaar in ‘sHertogenbosch zijn afgesloten bedraagt vijf jaar (gemiddeld 62 maanden om precies te zijn). De Bossche markt is relatief liquide. Gemeten over de afgelopen tien jaar kende ‘s-Hertogenbosch binnen de B4 het hoogste beleggingsvolume aan kantoren, nog nipt vóór Eindhoven. Slechts 11% van de transacties in ‘s-Hertogenbosch betreft een kooptransactie. Dit is een relatief laag aandeel. In Breda bijvoorbeeld gaat het om een derde van de transacties. Een deelverklaring hiervoor is het hoge percentage kantoren dat wordt gehuurd en in handen is van beleggers. Beleggers zien ’s-

7

Hertogenbosch als een aantrekkelijke markt vanwege de gestage prijsontwikkeling dat zowel rendement als zekerheid biedt. Conclusies De belangrijkste conclusies van het kwantitatieve beeld zijn: 



 



 

’s-Hertogenbosch is in omvang de tweede kantorenstad van provincie Noord-Brabant (na Eindhoven) en de belangrijkste en grootste locatie voor kantoorgebruikers in regio Noordoost-Brabant. De gemeente ’s-Hertogenbosch heeft meerdere formele kantoorlocaties: de zelfstandig kantoorlocaties De Brede Binnenstad en Pettelaarpark en de kantoordeelgebieden De Herven en High Tech Park. Het kantorenbeleid van ‘s-Hertogenbosch heeft altijd stevig ingezet op transformatie omdat de markt werd gekenmerkt door een structureel overschot. Er is momenteel sprake van een krappe markt. De leegstand in ‘s-Hertogenbosch is al langere tijd relatief laag en is de afgelopen jaren verder teruggelopen tot de huidige 3,5%. De leegstand ligt onder het theoretisch gewenste ‘frictieniveau’ van 5%. Pettelaar park is een uitzondering op dit algehele beeld; met ruim 12% in Q1 2022 is de leegstand daar hoog. Dit ligt mede aan het feit dat een deel van het Volksbankpand in 2021 in de markt is gezet. De meeste kantorenvraag landt in de Brede Binnenstad. Deze deelmarkt is al geruime tijd heel krap wat betekent dat er zeer weinig ruimte is voor zoekers in dit gebied. De vraag naar kantooruimte vanuit de Tech & media sector is in ‘s-Hertogenbosch hoog en groeiende. Tech & Media is na de zakelijke dienstverlening de grootste kantoorgebruiker.

De kantooropname vanuit deze sector ligt substantieel hoger dan in Breda en Tilburg.

DEEL 2: EEN KWALITATIEF BEELD In dit tweede deel van deze rapportage worden de gebruikerswensen en gebruikerstrends in de huidige markt geïnventariseerd en wordt stilgestaan bij de vestigingscriteria die hieruit voortvloeien. Er wordt veel aandacht besteed aan de huidige gebruikerswensen, omdat die het afgelopen decennium sterk zijn veranderd en verder zijn versterkt door de COVID-19 pandemie. We kijken naar de impact hiervan op de vraag naar kantoorruimte, zowel qua gebouw als qua locatie. Tot slot nemen de kwalitatieve kantorenvraag vanuit de ICT-sector nader onder de loep. Hybride werken is het nieuwe normaal Mede door COVID-19 heeft de markt geleerd dat veel kantoorklussen ook op afstand kunnen worden uitgevoerd, geholpen door technologie. Tegelijkertijd willen bedrijven hun werknemers verbonden houden met elkaar. Voor sommige bedrijven betekent dit een volledige terugkeer naar kantoor. Anderen geven hun werknemers de ruimte om de juiste balans te vinden tussen werken in en buiten het kantoor. De behoefte aan flexibel kantoorgebruik heeft ertoe geleid dat bedrijven hybride werkmodellen hebben verkend, waarin medewerkers zowel op kantoor als op afstand kunnen werken. In dit 'nieuwe normaal' gaan organisaties gedifferentieerde kantoren creëren, waar medewerkers graag willen werken.

De fysieke omgeving blijft een belangrijke plek om mensen om samen te werken en om deel te nemen aan de cultuur op de werkplek, maar de virtuele omgeving wordt steeds meer erkend als een volwaardig substituut voor het kantoor. De verwachting is dat organisaties hun vastgoedlocaties zullen afschalen en dat de bezetting van kantoren onder invloed van thuiswerken daalt. Medewerkers werken in toenemende mate in een netwerk van locaties, verbonden door een kwalitatief hoogwaardig kantoor. De vraag naar kantoorruimte wordt daardoor kleinschaliger. Voor grote kantoorgebruikers geldt dat de hoofdlocatie wordt ondersteund door een netwerk van kleinere regionale locaties dichterbij huis (de ‘hub’-locaties). De ingebruikname van een netwerkkantoor van chipsfabrikant ASML in de Spoorzone in maart van dit

8

jaar, bedoeld om werknemers uit de buurt van ‘s-Hertogenbosch een werkplek te bieden, is daarvan een voorbeeld. Kwaliteit en locatie worden steeds belangrijker…. Veel bedrijven hebben hun huisvestingsvraagstukken in 2020 en 2021 voor zich uitgeschoven omdat ze tijd nodig hadden om de toekomstige behoefte aan kantoorruimte te bepalen als gevolg van COVID-19. In 2022 begonnen grotere bedrijven met pilots om erachter te komen hoe medewerkers het prettigst en meest efficiënt samenwerken op kantoor en op afstand. Nu trekt de markt weer aan en deze vraagt om kwaliteit. Een hoogwaardige inrichting van kantoorpanden wordt in toenemende mate gezien als een voorwaarde voor het creëren van een prettige productieve werkomgeving waarmee schaarse arbeidskrachten kunnen worden verleidt terug te keren naar kantoor. Het volume en de inhoud van nieuwe zoekvragen in de markt wijzen erop dat kwalitatief hoogstaande kantoorpanden vooral op multifunctionele locaties gewild zijn. Gebruikers richten zich in toenemende mate op dergelijke locaties. In het algemeen gaat het daarbij om levendige en multifunctionele plekken met een uitstekende multimodale bereikbaarheid, een goed aanbod van winkel- en recreatiefaciliteiten, een gevestigd zakelijk netwerk en in de buurt van bevolkingscentra. De Brede Binnenstad en specifiek de directe stationsomgeving zijn voorbeelden van dergelijke locaties.

Kantoorgebruikers gebruiken in toenemende mate de aantrekkelijkheid van dergelijke locaties om (jong) personeel aan te trekken en te behouden Dit alles duidt erop dat naar verwachting de markt de komende jaren zal laten zien dat multimodaal ontsloten en kwalitatief hoogwaardig aanbod zijn eigen vraag schept en daarmee de dynamiek in de markt terugbrengt. … vooral in combinatie met hoogwaardige gebouwvoorzieningen De verandering van de vraag omvat meer dan hoogwaardige pandkwaliteit en goed ontsloten locaties. Er is een aantrekkelijk klimaat nodig waarbinnen wordt geïnspireerd, samenwerking wordt gestimuleerd en ontmoeten wordt gefaciliteerd. Dit vertaalt zich in een marktvraag naar de volgende voorzieningen: • Een centraal ontvangstpunt met hospitality; • Een zaken/gastenlounge, vergaderfaciliteiten; • Kantoorcafé en/of restaurant. Dit dient zodanig te worden ingericht dat het ook ruimte biedt aan het kunnen hebben van informeel overleg; • Co-working spaces voor (met name maar zeker niet altijd) kleinere bedrijven. Start-ups en scale-ups bijvoorbeeld, die dergelijke voorzieningen belangrijk vinden om zo in samenwerking met andere bedrijfjes tot nieuwe ideeën voor producten en diensten te komen. • Digitale tools / apps.

Technologie en tools die (de functies van) het gebouw met de gebruikers verbinden: functies zoals boeken van lunch, toegang tot (virtuele) evenementen en het maken van reserveringen voor vergaderruimte en deelvoertuigen. ….waarbij gezondheid en duurzaamheid meer centraal komen te staan Steeds meer kleine en grote bedrijven geven de voorkeur aan een duurzaam en een gezondheidsbevorderend gebouw. Grote bedrijven letten ook op duurzame bereikbaarheid bij hun huisvestingsbeslissing. Mede in het licht van steeds schaarser wordend personeel wordt het steeds belangrijker dat de kantooromgeving bijdraagt aan het fysieke en mentale welzijn van werknemers door: • Voorzieningen die bewegen bevorderen, zoals een aantrekkelijke buitenruimte, inpandige sportruimte en deelfietsen; • Groen design: een omgeving met natuurlijke elementen heeft een positief effect op de gezondheid en productiviteit en leidt tot minder ziekteverzuim en stress; • Certificatie (BREEAM4, WELL5): Keurmerken als BREEAM voor een duurzame gebouwde omgeving en WELL als keurmerk voor een gezonde omgeving zijn tegenwoordig niet alleen meer 4

Building Research Establishment’s Environmental Assessment Method

5

WELL kent 11 thema’s die de gezondheid in gebouwen bevorderen: lucht, water, voeding, licht, beweging, thermisch comfort, geluid, materialen, geestelijke gezondheid, sociale gezondheid en innovatie.

9

een ‘nice to have’, maar steeds vaker een ‘must have’. Dit geldt niet alleen voor de gebouweigenaar en eventueel eindbelegger, maar steeds vaker ook voor de huurder/gebruiker. Met name het WELL-certificaat lijkt belangrijk te worden voor het aantrekken van werknemers. Vergeet het belang van technologie niet,… Gebruikers gaan in steeds hogere mate belang toekennen aan de mate waarin technologie ondersteunend is aan gebruikerseisen en -wensen, hetgeen ook aansluit op de digitale transitie in de maatschappij. Dit hangt ook samen met de voorkeuren van de arbeidsmarkt, die in toenemende mate bestaat uit een generatie die gewend is dat alles digitaal met elkaar is verbonden en meer belang hecht aan thema’s als duurzaamheid en technologie. Dit heeft onder meer betrekking op: • Creëren van mogelijkheden om hybride (op afstand) te werken; • Duurzaamheid: sensoren ter verzameling van data om energiegebruik en ventilatie te optimaliseren; • Gebouwgebruik: gebruikers die door middel van sensoren data verzamelen over bezettingsgraad, toekenning van functies aan specifieke ruimtes en een efficiënte inrichting van algemene ruimtes; • Schone tech: na Covid is een schoon gezond werkklimaat heel belangrijk geworden. Dit heeft betrekking op zowel installaties (bijv.

klimaatbeheersing) als het invoeren van een 'touchless' werkomgeving, waarin werknemers gebruik maken van handgebaren en stemcommando’s. Inspelen op deze marktbehoefte bij de realisatie van nieuwbouw, zoals bij Innovatiekwartier, past in de ambitie van ‘s-Hertogenbosch om zich te ontwikkelen als Den Bosch Datastad. En tot slot verwachten we veel vraag vanuit de Data- en ict-sector CBRE en Colliers zien dat het aantal zoekvragen in ’s-Hertogenbosch in 2022 weer is toegenomen. Met name de Data- en ict-sector blijft interesse tonen. Naast een stijging van het aantal zoekvragen worden deze bovendien concreter: in 2021 bleven zoekvragen veelal hangen in een oriënterende fase, nu bezichtigen bedrijven actief en starten ze het onderhandelingsproces. Gezien de lage kwalitatieve leegstand, wordt verwacht dat beleggers en ontwikkelaars op dit vlak meer verhuurrisico’s durven te nemen. CBRE voorziet dat met name de aanhoudende ruimtebehoefte van ‘data- & ict’bedrijven een fundament voor nieuwbouwontwikkelingen vormt. Deze partijen hebben vaak geen tijd om jaren te wachten op een nieuwe ontwikkeling om hun groei te faciliteren. Ontwikkelingen die daadwerkelijk worden gerealiseerd profiteren hiervan.

Conclusies De belangrijkste conclusies van het kwalitatieve beeld zijn:

10

 





 

Het gebruik van fysieke kantoren blijft naar verwachting een integraal onderdeel van de huisvestingstrategie van de meeste organisaties. Dat neemt niet weg dat kantoorgebruikers in toenemende mate willen werken in een kwalitatief hoogwaardig kantoor dat flexibel kan worden ingericht en thuiswerken faciliteert. De marktvraag wordt daardoor kleinschaliger. Kwaliteit vereist ook hoogwaardige gebouwvoorzieningen zoals een centraal ontvangstpunt, flexibele vergaderfaciliteiten en co-working spaces met veel oog het faciliteren van verbinding, ontmoeting, gezondheid, duurzaamheid en technologie. Gebruikers richten zich steeds meer op multimodaal ontsloten locaties in de nabijheid van goede stedelijke voorzieningen zoals lunchgelegenheden, supermarkten en persoonlijke verzorging. De Brede Binnenstad, en specifiek de directe omgeving van het Centraal Station, zijn voorbeelden van dergelijke locaties. Naar verwachting zal de markt de komende jaren laten zien dat nieuw, kwalitatief hoogwaardig aanbod zijn eigen vraag creëert. Bovenstaande locatie- en gebouweisen kunnen worden opgevat als een fundament voor nieuwbouwontwikkelingen met name voor de verwachte aanhoudende ruimtebehoefte van ‘tech’bedrijven in ’s-Hertogenbosch.

DEEL 3: PROGNOSE Deel 3 zet uiteen welke gevolgen het kwantitatieve beeld uit deel 1 en de trends uit deel 2 hebben voor de toekomstige behoefte aan kantoren Er wordt een vraagraming voor de komende tien jaar afgegeven die hoofdzakelijk is gebaseerd op een voorspelling van de kantoorwerkgelegenheid. Deze vraagraming wordt vervolgens per sector en deelgebied uitgesplitst en vergeleken met de informatie die beschikbaar is over het volume aan huurexpiraties en zoekvragen in en voor de Bossche markt. Tot slot wordt deze behoefteraming afzet tegenover het aanbod in termen van plancapaciteit en leegstand om te komen tot een vraag-aanbod confrontatie. De raming betreft een schatting is op basis van meest actuele kennis van de markt en op basis van verwachtingen omtrent de toekomstige marktontwikkelingen. Een raming is geen harde garantie voor de toekomst.

De modelraming van CBRE De behoefteraming van kantoorruimte in ‘s-Hertogenbosch is opgesteld door bureau CBRE en is gebaseerd op de volgende variabelen: a) historische ontwikkeling kantoorwerkgelegenheid Noordoost-Brabant (bron: CBS / Oxford Economics) b) Historische ontwikkeling kantorenvoorraad in gebruik ‘s-Hertogenbosch (bron: CBRE) c) Voorspelling kantoorwerkgelegenheid Noordoost-Brabant (bron: Oxford Economics) d) Voorspelling afname metrage per werknemer (bron: CBRE) Deze raming resulteert in een schatting van de uitbreidingsvraag die de verwachte toename van de voorraad in gebruik voor de Bossche kantorenmarkt weerspiegelt. Daar komt vervolgens een vervangingsvraag bij. De vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. Deze vervangingsvraag zorgt in eerste instantie niet voor een toename van de voorraad in gebruik: op macroniveau worden er hierbij net zoveel meters achtergelaten als er worden opgenomen. Wanneer echter de kwaliteit van een pand niet meer voldoet of er een substantieel ander metrage nodig is zal de gebruiker naar een ander pand gaan kijken.

Om deze verhuiswensen te kunnen faciliteren dient er echter wel voldoende kwalitatief hoogwaardig aanbod beschikbaar te zijn. Wanneer dit niet het geval is ontstaat er alsnog behoefte aan nieuwbouw.

11

Uitbreidingsvraag bedraagt circa 30.000 m² vvo tot 2032,… De uitkomst van deze modelmatige raming levert een verwachte toename van de voorraad in gebruik voor geheel ‘s-Hertogenbosch op van circa 30.000 m², oftewel gemiddeld 3.000 m² per jaar. Het betreft hier de vraag naar extra kantoormeters ten opzichte van de huidige totale voorraad. De totale uitbreidingsvraag is weergegeven in de slotregel van de tweede kolom in tabel 8 op pagina 12. ,… en de vervangingsvraag circa 53.650 m² vvo tot 2032 Bovenop de uitbreidingsvraag komt vervolgens een kwalitatief gedreven vervangingsvraag, welke volgens een in de vastgoedmarkt gangbare vuistregel jaarlijks tussen de 0,5% en 1,5% van de voorraad ligt (bron: o.a. NVM, EIB). Vervangingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet. CBRE schat de vervangingsvraag in op circa 54.000 m2. Dit metrage is weergegeven in de slotregel van de derde kolom in tabel 8 op pagina 12. De verwachte vraag kunnen we toebedelen aan de deelgebieden De uitbreidings- en vervangingsvraag is door CBRE toebedeeld aan deelgebieden.

Voor de verdeelsleutel per deelgebied is het aandeel dat de betreffende locatie in de gebruikersvraag van de afgelopen tien jaar heeft ingenomen als uitgangspunt genomen. Deze verdeling is vervolgens gecorrigeerd op basis van een verwachte toenemende vraag naar stations- en binnenstadslocaties en een verwachte afname van de vraag naar perifere snelweglocaties – hoewel deze zeker niet zal verdwijnen. Onderstaande tabel laat deze verdeling zien. Tabel 8: Kantorenvraag 2022 - 2032 naar deelgebied in ‘s-Hertogenbosch (in m 2 vvo) Locatietype Uitbreidingsvraag Vervangingsvraag nieuwbouw Totaal Spoorzone Centrum

Totaal Brede Binnenstad High Tech Park Pettelaarpark De Herven + Rosm. Plas Overig Totaal

15.000 1.500

21.300 3.300

36.300 4.800

16.500 1.500 3.000 6.000 3.000 30.000

24.500 2.700 8.200 12.900 5.400 53.650

41.000 4.200 11.200 18.900 8.400 83.700

Bron: CBRE (2022). Datalevering kantorenvisie, bewerking gemeente ‘s-Hertogenbosch

Het is van belang op te merken dat het hier gaat om een -in essentie- theoretische exercitie op basis waar geen harde garanties omtrent de toekomst aan ontleent kunnen worden. De vraag vanuit de markt over 10 jaar kan afwijken van bovenstaande raming. De raming is en blijft een schatting op basis van de meest actuele kennis van de markt en op basis van verwachtingen over de toekomstige marktontwikkelingen welke zijn beschreven in deel 2. Het hoogwaardige aanbod,……. CBRE gaat voor 2022 uit van een leegstandscijfer van circa 3,5% (tabel 3, pag. 4). Dat percentage vertaalt zich in een huidig aanbod van kantoorruimte van zo’n 36.600 m 2. Dit is in theorie voldoende om de geraamde uitbreidingsvraag voor de komende jaren op te vangen. Van belang is hierbij op te merken dat hier gaat om relatief oude kantoorruimte. Het gemiddelde bouwjaar is 1990, waarbij een aantal panden overigens tussentijds wel gerenoveerd is. Van hoogwaardig aanbod is in mindere mate sprake. Allen hoogwaardig aanbod is geschikt voor opname vanuit de markt. CBRE schat die in op circa 13.000 m² (zie de slotregel van de tweede kolom van tabel 9). In de praktijk zal de omvang van dit aanbodvolume niet voldoende zijn om zowel uitbreidings- als vervangingsvraag te kunnen huisvesten. CBRE stelt daarom vast dat de krapte op de Bossche kantorenmarkt grotendeels via nieuwbouw (de planvoorraad) moet worden opgelost.

12

.... en de harde en zachte planvoorraad In de gemeente ’s-Hertogenbosch bestaat de planvoorraad uit zowel harde als zachte plannen. De harde planvoorraad betreft de totale omvang van kantoorprogramma’s die planologisch zijn vastgelegd. De zachte planvoorraad is totale omvang van de nog niet planologisch vastgelegde kantoorprogramma’s. In de gemeente ’s-Hertogenbosch bestaat de totale harde en zachte planvoorraad uit 65.850 m 2. Het overgrote deel van de planvoorraad komt voor rekening van de Spoorzone in de Brede Binnenstad. Als perifere locatie wordt de Rosmalense Plas tot ontwikkeling gebracht. Hoewel dit een eigen locatie betreft hanteert CBRE in het kader van de prognose het uitgangspunt dat nieuwbouwvraag voor De Herven ook bij de Rosmalense Plas kan landen. Dit vanwege de nabijheid en de nagenoeg identieke bereikbaarheid en zichtbaarheid vanaf de A2. Tabel 9 geeft per deelgebied het hoogwaardig aanbod en de planvoorraad weer. Tabel 9: Kantorenaanbod 2022 - 2032 naar deelgebied in ‘s-Hertogenbosch (in m 2 vvo) Locatietype Hoogwaardig aanbod Planvoorraad Totaal Spoorzone Centrum

Totaal Brede Binnenstad High Tech Park Pettelaarpark De Herven + Rosm. Plas Overig Totaal

-

40.000 6.500

40.000 6.500

1.200 8.400 2.450 1.000 13.050

46.500 16.350 3.000 65.850

46.500 1.200 8.400 18.800 4.000 78.900

Bron: CBRE (2022). Datalevering kantorenvisie, bewerking gemeente ‘s-Hertogenbosch

Slechts 16.350 m² is hard (Rosmalense Plas, deelgebied overig, maar in de prognose dus toebedeeld aan De Herven). De rest is zacht en omvat 40.000 m2 in het Innovatiekwartier (Brede Binnenstad), zo’n 6.500m2 in het Centrum (Brede Binnenstad) en zo’n 3.000 m 2 in Station Oost (Overig) aan zachte plannen. Deze zachte plancapaciteitscijfers zijn dus niet hard en gebaseerd op een schatting ten tijde van het opstellen van de raming. Dit geldt met name voor de zachte plancapaciteit van het Innovatiekwartier. Deze beleidsmatige planvoorraad kan dus niet direct als “definitief” toekomstig aanbod” worden ingeschaald. De commerciële realisatie van deze metrages is nog onzeker. Een toekomstbeeld dat in evenwicht is Om de raming te complementeren moet de verdeling van de vraag over deelgebieden worden afgezet tegen het huidige hoogwaardige aanbod en de planvoorraad. Dit is gedaan in tabel 10. De metrages zijn afgerond op honderdtallen. Tabel 10: Confrontatie vraag en aanbod 2022-2032 naar deelgebied in ‘s-Hertogenbosch Locatietype Aanbod (in m2 vvo) Vraag (in m2 vvo) Saldo (in m2 vvo) Spoorzone Centrum

Totaal Brede Binnenstad High Tech Park Pettelaarpark De Herven + Rosm. Plas Overig Totaal

40.000 6.500

36.300 4.800

3.700 1.200

46.500 1.200 8.400 18.800 4.000 78.900

41.000 4.200 11.200 18.900 8.400 83.700

5.500 -3.000 -2.800 -100 -4.400 -4.800

Bron: CBRE (2022). Datalevering kantorenvisie, bewerking gemeente ’s-Hertogenbosch

Uit de meest rechtse kolom van tabel 10 is de confrontatie van vraag en aanbod per deelgebied en voor ’s-Hertogenbosch opgenomen. Een positief cijfer betekent dat er sprake is van een overschot en bij een negatief cijfer is er sprake van een tekort. Uit tabel 10 kan worden geconcludeerd dat de verwachte vraag en het aanbod op het schaalniveau van ’s-Hertogenbosch in evenwicht zijn voor de komende tien jaar, wanneer zowel de harde als de

13

zachte planvoorraad worden gerealiseerd. Het berekende tekort van 4.800 m 2 is op een totale kantorenmarkt van ongeveer 1,1 miljoen m2 vvo is namelijk nagenoeg verwaarloosbaar. Wanneer we per deelgebied kijken dan zien we dat de voornaamste focus van de planvoorraad op het Innovatiekwartier in de Brede Binnenstad ligt. Volgens de raming zou hierdoor een licht overschot aan kantoorruimte in dit deelgebied ontstaan, tegenover lichte tekorten in de overige (perifere) deelgebieden. Pettelaarpark laat een vraagoverschot zien. Op basis daarvan verwachten we een daling van de relatief hoge leegstand op het park (zie tabel 3). De saldi van vraag en aanbod zijn klein in vergelijking met de omvang van de desbetreffende deelmarkten (zie tabel 2 op pagina 3). Daarbij moet worden opgemerkt dat het kwalitatieve beeld van deel 2 aantoont dat de markt snakt naar kwaliteit in nieuwbouw. Indien hoogwaardigheid en kwaliteit in nieuw aanbod worden geborgd, met daarbij oog voor gezondheid en duurzaamheid, schept dergelijk aanbod naar verwachting zijn eigen vraag, vooral in multimodaal ontsloten locaties met een uitstekend voorzieningenniveau zoals de Brede Binnenstad en specifiek de directe stationsomgeving.

Bovenstaande locatie- en gebouweisen kunnen worden opgevat als een fundament voor nieuwbouwontwikkelingen met name voor de verwachte aanhoudende ruimtebehoefte van ‘data en ict’-bedrijven in ’s-Hertogenbosch. In de huidige (planologische) situatie komt de behoefte uit op 54.300 m². Met de huidige planologische situatie wordt bedoeld de situatie die resulteert indien alleen het hoogwaardige aanbod (13.050 m 2) en de harde plancapaciteit (16.350 m2) worden ingezet om aan de verwachte vraag (83.700 m 2) te voldoen. Om aan de geraamde nieuwbouwbehoefte te voldoen is het volgens de berekeningen van CBRE nodig dat het metrage aan zachte plannen daadwerkelijk in hoge mate in de komende tien jaar wordt gerealiseerd. De praktijk wijst uit dat hier niet zonder meer van kan worden uitgegaan. CBRE beveelt dan ook aan in te zetten op de daadwerkelijke realisatie van de totale planvoorraad. Een sectorale kijk op de raming Op sectoraal niveau ziet CBRE veel interesse vanuit de ‘data- en ict’-sector en de zakelijke dienstverlening. Deze interesse vertaalt zich momenteel in een groei van het aantal zoekvragen. Daarnaast worden de zoekvragen concreter. Vanwege de historische groei van en de huidige sterk toegenomen interesse in kantoorgebruik in ’s-Hertogenbosch, verwacht CBRE ook naar de toekomst toe veel vraag vanuit de zakelijke dienstverlening en de ‘data- en ict’-sector.

Deze twee sectoren zijn naar schatting goed voor minimaal de helft van de opname in de komende tien jaar en groeien naar verwachting uit tot de twee belangrijkste sectoren op de Bossche kantrenmarkt. Het kwalitatieve beeld beschreven in deel 2 concludeert dat het voldoen aan hoogwaardige locatie- en gebouweisen kan worden opgevat als een fundament voor nieuwbouwontwikkelingen met name voor de verwachte aanhoudende ruimtebehoefte van ‘data en ict’-bedrijven in ’s-Hertogenbosch. Vanuit de zorgsector, de energiesector en de publieke sector verwacht CBRE een middelgroot vraagvolume. Deze sectoren blijven daarmee van belang in termen van kantooropname. Slotopmerking Tot slot moet worden opgemerkt dat een raming een schatting is op basis van meest actuele kennis van de markt en op basis van verwachtingen omtrent de toekomstige marktontwikkelingen. Een raming is geen harde garantie voor de toekomst. Zowel de vraag als het aanbod zijn continue aan verandering onderhevig. De toekomstige ontwikkeling van de kantorenmarkt is inherent onzeker. Het is daarom van belang de kantorenmarkt periodiek te monitoren en te ramen om op basis van het meest actuele inzicht te komen tot een afgewogen beoordeling van vraag-aanbod-verhoudingen.

Conclusies  De behoefteraming van kantoorruimte in ‘s-Hertogenbosch is opgesteld door CBRE. Het bureau schat de uitbreidingsvraag in op 30.000 m² vvo en de vervangingsvraag op 53.650 m² vvo tot 2032;  CBRE gaat ervan uit circa 13.00 m² van de leegstand kwalitatief geschikt is voor aanbod op de

14









markt. In de gemeente ’s-Hertogenbosch bestaat de totale harde en zachte planvoorraad uit 65.350 m2. Het overgrote deel van de planvoorraad komt voor rekening van de Spoorzone in de Brede Binnenstad; Indien de verwachte vraag en aanbod van kantoren worden geconfronteerd, kan worden geconcludeerd dat deze zowel op het schaalniveau van ’s-Hertogenbosch als per deelgebied in evenwicht zijn voor de komende tien jaar. Een belangrijke voorwaarde daarbij is wel dat zowel harde en zachte planvoorraad daadwerkelijk wordt gerealiseerd; Op sectoraal niveau verwacht CBRE veel toekomstige vraag vanuit de zakelijke dienstverlening en de ‘data- en ict’-sector. Deze twee sectoren worden naar verwachting de twee pijlers waar de Bossche kantorenmarkt op leunt; De Brede Binnenstad is de voorkeurslocatie voor beide deze sectoren. Er is echter ook een component aan auto-afhankelijke bedrijvigheid waar De Herven en Pettelaarpark gunstige locaties voor zijn; Ramingen bieden geen garantie voor de toekomst. De daadwerkelijk situatie over tien jaar wijkt naar alle waarschijnlijkheid af van de raming.

DEEL 4: BELEIDSKADER Deel 4 start met een overzicht van het vigerende kantorenbeleid. Daaropvolgend wordt een aantal wijzigingsvoorstellen omtrent dit beleid toegelicht en een aantal voorstellen gedaan voor nieuw beleid. Het vigerende kantorenbeleid De afgelopen twaalf jaar heeft de gemeente ingezet op het voeren van restrictief kantorenbeleid. Begin 2011 heeft de Raad een kantoren- en bedrijventerreinennota vastgesteld met een visie op de periode 2010 - 2020. De ondertitel van deze nota, “Meer aandacht voor herstructurering en transformatie”, geeft aan dit er sprake was van restrictief beleid. Door in te zetten op transformatie moest overaanbod uit de markt worden gehaald. In 2014 is dit beleid herijkt. Uit de analyse die de nota vergezelde bleek dat er nog altijd was sprake van een structureel overaanbod aan kantoorruimte. Een belangrijk deel van het aanbod voldeed niet meer aan de door het bedrijfsleven gestelde eisen van kwaliteit, ligging en duurzaamheid. Het college heeft toen besloten een proactief leegstandsbeleid te voeren door wederom door stevig in te zetten op transformatie. Met de vaststelling van het huidige beleid (nota Kantorenbeleid ’s-Hertogenbosch 2017–2025) van 2016 is deze lijn voortgezet.

Dus ook het huidige beleid legt de nadruk op het belang van transformatie en heeft als doelstelling daaromtrent het realiseren van:  Een transformatie-omvang van incourante kantoren tenminste 12.500 m 2 gemiddeld per jaar. In de jaren 2017-2022 is er vervolgens jaarlijks gemiddeld 16.000 m 2 aan kantoren uit de markt gehaald. Daarmee is de doelstelling ruim gehaald. Het ging hier voornamelijk om transformatie naar wonen. Dit beleid is succesvol gebleken: nagenoeg al het overaanbod is uit de Bossche kantorenmarkt gehaald. De huidige en verwachte marktomstandigheden maken voortzetting van dit beleidsonderdeel niet meer noodzakelijk. In de volgende paragraaf wordt een beleidswijziging met betrekking tot transformatie voorgesteld. De overige drie onderdelen van het huidige beleid zijn:  Kantoorvestiging toestaan op bedrijventerrein de Brand I. Dit voorstel betreft het creëren van de mogelijkheid om af te wijken van de planologische bedrijfsbestemming van een westelijke kavelstrook van bedrijventerrein de Brand I (bestaande uit drie kopkavels en een zichtzone) door op deze strook ook kantoorbestemmingen toe te staan. De huidige en verwachte marktomstandigheden maken voortzetting van dit beleidsonderdeel niet meer noodzakelijk. In de volgende paragraaf wordt daarom een beleidswijziging met betrekking tot kantoorvestiging op de Brand I voorgesteld.

 Kantoorvestiging toegestaan op de randzone en plaszijde van bedrijventerrein Rosmalenseplas; De zichtzone van werklandschap Rosmalense Plas wordt momenteel als solitaire kantorenlocatie ontwikkeld. De ontwikkeling bevindt zich in een vergevorderd stadium. Appèl heeft inmiddels een kantoor voor 5.200m2 vvo ontwikkeld en Otherside voor 4.000m2 vvo. Eind 2023 wordt gestart met de bouw van een kantoor op een kavel van 4.330m2. De ontwikkeling van de overige drie solitaire

15

kantoorkavels langs de A2 wordt in de komende twee jaren verwacht. Ook worden langs de Rosmalense Plas enkele kleinschalige kantoorvilla’s ontwikkeld. Locatie Station Oost en Avenue2 als potentiële kantoorlocaties in reserve te houden en mee te laten lopen in afweging van het vinden van nieuwe woningbouwlocaties. Station-Oost wordt nog altijd beschouwt als een potentiele kantoorlocatie van beperkte omvang. In de raming in deel 3 is uitgegaan van een 3000m2. Deze omvang betreft nadrukkelijk slechts een aanname. De locatie Avenue A2 is komen te vervallen vanwege de teruglopende vraag naar snelwegontsloten kantoorlocaties en met het oog om het beschikbaar houden van nieuwe locaties voor woningbouw. 

Wijzigingen huidig beleid De kantorenmarkt is sinds het opstellen van het vigerende kantorenmarkt wezenlijk veranderd. Dit gegeven noodzaakt een herijking van een tweetal onderdelen van het huidige beleid. 1: De transformatiedoelstelling komt te vervallen De gemeente heeft de afgelopen twaalf jaar ingezet op het voeren van restrictief kantorenbeleid. Het huidige beleid kent een expliciete transformatiedoelstelling van incourante kantoren van tenminste 12.500 m2 gemiddeld per jaar gericht op het uit de markt halen van overaanbod. Het marktbeeld van delen 1 en 2 laat zien dat de kantorenmarkt zich momenteel, met uitzondering van deelgebied Pettelaarpark, zich kenmerkt door krapte. Op basis van het geschetste toekomstbeeld (deel 3) is het niet reëel te verwachten dat er zich de komende jaren een situatie van overaanbod zal voordoen. Met het voorliggend beleid wordt daarom voorgesteld de huidige jaarlijkse transformatiedoelstelling van 12.500m2 te laten vervallen. Dit betekent dat de gemeente niet langer actief inzet op het realiseren van een transformatie-omvang. Er wordt terughoudendheid betracht bij de gemeentelijke beoordeling van transformatieverzoeken inzake kantoren, vooral met betrekking tot deelgebieden met zeer lage leegstand zoals in het centrum van ‘s-Hertogenbosch. Er blijft echter wel sprake van flexibiliteit in beleid. Maatwerk blijft altijd mogelijk.

Indien een kantoorpand niet door de markt wordt opgenomen vanwege het ontbreken van een reële marktvraag op de lange termijn, heeft behoud van een kantoorbestemming geen zin. Het is waarschijnlijk dat solitaire kantorenpanden aan de randen van perifeer gelegen bedrijventerreinen vaker in aanmerking komen voor transformatie dan centraal gelegen en ontsloten kantoren. De gemeente kijkt welwillend naar transformatieverzoeken indien marktfactoren, zoals het wegvallen van stedelijke voorzieningen in de omgeving, de voornaamste oorzaak van incourantheid betreft. Onder marktfactoren vallen niet onderinvesteringen in duurzaamheid of kwaliteit van het pand. 2: Beëindig de uitzonderingsmogelijkheid voor kantoren op de kopkavels en de zichtzone van bedrijventerrein De Brand I; Het vigerende kantorenbeleid kent de mogelijkheid om een uitzondering voor kantoren te maken op de planologische bedrijfsbestemming van drie kopkavels en van de zichtzone van bedrijventerrein De Brand I.

De huidige marktomstandigheden vragen om een wijziging van deze insteek:  Er is momenteel geschikte kantoorruimte beschikbaar op het Pettelaarpark als een grootschalige op de snelweg gerichte - kantorenlocatie in ’s-Hertogenbosch waar (middel)grote kantoorgebruikers een passende kantoorlocatie kunnen vinden (zie tabel 3, laatste kolom) ;  De dubbelbestemming kantoren/bedrijven voor de zichtzone van de Brand I is ingesteld om vastgoedeigenaren via een verhoging van de vastgoedwaarde ruimte te bieden om meer duurzaam te investeren in verbetering van de kwaliteit van bestaand vastgoed. Veel kwaliteitsverbetering kan worden gerealiseerd door het nemen van duurzaamheidsmaatregelen Heden ten dage zijn er op dit vlak vanuit overheidswege de nodige instrumenten beschikbaar om kantoorpanden kwalitatief op te waarderen;  De beoogde realisatie van de kantoorpanden en -villa’s op de Rosmalenseplas is vergevorderd waarmee wordt voorzien in aanbod van een snelweg-ontsloten kantoorlocatie;  Bedrijfsgronden zijn de laatste jaren zeer schaars geworden;  Het aandeel van de kantorenvraag dat zich richt op een centraal station ontsloten locaties blijft groeien ten koste van de vraag naar snelweg-ontsloten kantoorlocaties.

16

Vanwege deze argumenten wordt voorgesteld om de mogelijkheid om de uitzondering voor kantoren op de planologische bedrijfsbestemming van drie kopkavels en van de zichtzone van bedrijventerrein De Brand I, te laten vervallen. Het beeldkwaliteitsplan houden we vast. Nieuw beleidskader De kantorenmarkt trekt aan en het overaanbod is verdwenen. Uit het kwantitatief beeld van deel I blijkt duidelijk dat de leegstand fors is gedaald. Uit het kwalitatief beeld van deel 2 blijkt dat -meer dan ooit gebruikers waarde hechten aan kwaliteit en duurzaamheid en op basis van de raming uit deel 3 verwachten we veel vraag vanuit de hoek van Data & ict. De kantorenmarkt is momenteel in hoge mate aan verandering onderhevig deze veranderingen noodzaken, naast het herzien van een aantal vigerende beleidskeuzes, tot de introductie van een aantal nieuwe voorstellen, 3: Zet in op volledige realisatie van nieuwbouw op beoogde locaties Op basis van de raming van deel 3 kan worden geconcludeerd dat de verwachte nieuwbouwbehoefte en de planvoorraad op macroniveau met elkaar in evenwicht zijn. Voor de gehele stad bedragen beide zo’n 80.000 m² voor de komende tien jaar. Wanneer we per deelgebied kijken dan zien we dat de voornaamste focus van de planvoorraad op het Innovatiekwartier in de Brede Binnenstad ligt.

Volgens de raming ontstaat hierdoor een licht overschot aan kantoorruimte in dit deelgebied tegenover lichte tekorten in de overige (perifere) deelgebieden. Het is momenteel nog onzeker of en wanneer het volledige metrage planvoorraad daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Uit de raming blijkt dat indien alleen het hoogwaardige aanbod en de harde plancapaciteit kan worden ingezet om aan de verwachte vraag te voldoen, er een significant tekort ontstaat van bijna 55.000 m 2 vvo (zie pagina 14). Realisatie van nieuwbouw is daardoor een vereiste om aan de omvangrijke restvraag te voldoen. De praktijk wijst uit dat hier niet zonder meer van kan worden uitgegaan. Er wordt daarom de dringende aanbeveling gedaan om in te zetten op de daadwerkelijke realisatie van de totale planvoorraad om een tekort aan kantoorruimte in met name de Brede Binnenstad te voorkomen en om werkgelegenheidsgroei te kunnen realiseren. 4: Cluster de ict-kantorenvraag zoveel mogelijk In deel 3 van deze visie is uiteengezet dat s’-Hertogenbosch veel toekomstige vraag vanuit de zakelijke dienstverlening en de ‘data- en ict’-sector kan verwachten. Deze twee sectoren zijn naar schatting goed voor minimaal de helft van de opname in de komende tien jaar en groeien naar verwachting uit tot de twee belangrijkste sectoren op de Bossche kantrenmarkt.

Deel 3 stelt dat beide sectoren de twee pijlers gaan vormen van de Bossche kantorenmarkt en dat de sterke groei van de data- en ict-sector het fundament legt voor nieuwbouwontwikkelingen. Ondanks de sterke groei van de afgelopen jaren staat de Ict‐sector voor een aantal grote uitdagingen. Zo komen bedrijven in de Ict‐sector maar moeilijk aan goed gekwalificeerd personeel en is een snelle groei niet altijd even gemakkelijk te managen. Clustering van Ict- bedrijven kan een uitkomst bieden. De Ict‐sector is een innovatieve sector met snel veranderende marktomstandigheden. Geclusterde Ict‐ bedrijven hebben een informatievoordeel ten opzichte van bedrijven die niet – of minder – zijn geclusterd en kunnen zich daardoor beter aanpassen bij veranderende marktomstandigheden. Onderzoek toont een duidelijke positieve relatie aan tussen Ict‐bedrijvendichtheid en omzet per medewerker. In regio’s met een hoge Ict‐bedrijvendichtheid is de omzet per IT‐baan over het algemeen hoger.6 Daarnaast heeft ict-clustering ook een positieve impact op het totale economische ecosysteem van een stad. Steden met een hoge dichtheid aan Ict‐bedrijven trekken een groter en beter aanbod van gekwalificeerd personeel aan waardoor een betere ‘matching’ mogelijk is tussen bedrijven en arbeidskrachten7. Hoe hoger de dichtheid van ict-bedrijven, hoe productiever en innovatiever een lokale economie wordt.

6

Rabobank (2021). Waarom locatie essentieel is voor IT-bedrijven

7

https://economie.rabobank.com/publicaties/2021/december/waarom%2Dlocatie%2Dessentieel%2Dis%2Dvoor%2Dit%2Dbedrijven/

17

Het verdient daarom aanbeveling de verwachte vraag naar kantoorruimte vanuit de Data- en ict-sector niet verspreid over de stad te alloceren maar centraal te laten landen zoals wordt beoogd in het Innovatiekwartier in de Spoorzone. Een dergelijke clustering van Ict-bedrijvigheid zal naar verwachting niet alleen een positieve impuls geven aan het functioneren van de individuele Ict-bedrijven maar ook aan het bredere ecosysteem waar het cluster deel van uitmaakt. 5: Houdt met nieuwbouw voor Data & Ict rekening met de kleinschaligheid van de vraag Het kwalitatieve beeld van deel 2 laat zien dat Covid een grote invloed heeft gehad op de kwalitatieve vraag naar kantoren. Er is een grote behoefte ontstaan aan flexibel kantoorgebruik waarin medewerkers zowel op kantoor als op afstand kunnen werken. Medewerkers werken in toenemende mate in een netwerk van locaties, verbonden door een kwalitatief hoogwaardige kantoor. De vraag naar kantoorruimte wordt daardoor kleinschaliger. Dit is een gegeven voor de markt in zijn totaliteit maar met name voor de Data- en ict-sector. Uit deel twee is gebleken dat de ict-sector in ‘s-Hertogenbosch (net als de zakelijke dienstverlening) wordt gekenmerkt door kleinschalige transacties.