Gebiedspaspoort Tramkade

GEBIEDSPASPOORT

TRAMKADE

onderdeel van de Bossche Stadsdelta

G E B I E D S PA S P O O R T T R A M K A D E

onderdeel van de Bossche Stadsdelta

I N H O U D S O P G AV E DEEL I DE EINDGEBRUIKER OP NUMMER ÉÉN

D o e h e t z e l f 1 K o r t e i n t r o d u c t i e 3 K a v e l g e w i j z e o n t w i k k e l i n g 3 K u n j i j d e Tr a m k a d e a a n ? 6 Tr a m k a d e A l l i a n t i e 8 DEEL II HET KADER WAARAAN GETOETST WORDT Titel Gebiedspaspoort Tramkade

Status

Definitieve versie Er kunnen geen rechten worden ontleend aan het Gebiedspaspoort Tramkade

Datum

28 augustus 2024

In opdracht van

Gemeente ‘s-Hertogenbosch

Powered by

Ontwerpatelier Bossche Stadsdelta en WeLoveTheCity

Meer weten?

www.denbosch.nl/nl/projecten/spoorzone/bossche-stadsdelta

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

B i j z o n d e r e g e s c h i e d e n i s 1 1 O n t w i k k e l p l a n B o s s c h e S t a d s d e l t a 1 6 R u i m t e l i j k e s t r u c t u u r 2 3 P r o g r a m m a 2 8 D u u r z a a m h e i d e n m i l i e u 3 4 B e r e i k b a a r h e i d 3 8 H o o g b o u w 3 9 B e e l d k w a l i t e i t 4 2 DEEL III VERVOLGSTAPPEN RICHTING REALISATIE B e o o g d e p l a n n i n g 5 9 O m g e v i n g s p l a n 6 0 G r o n d e x p l o i t a t i e 6 0 K a v e l p a s p o o r t e n 6 1 C o m m u n i c a t i e e n p a r t i c i p a t i e 6 1

DEEL I

DE EINDGEBRUIKER OP NUMMER ÉÉN Doe het zelf De Tramkade is een voormalige veevoederfabriek met karakteristieke gebouwen, silo’s, luchtbruggen en andere industriële kunstwerken. Het complex oogt stoer, ongepolijst en heeft een eigen, raadselachtige logica die het alledaagse overstijgt. Dat prikkelt de verbeelding van Bosschenaren die net een beetje anders tegen de wereld aankijken. Deze pioniers hebben de Tramkade getransformeerd in een creatieve en levendige vrijplaats voor iedereen die jong en jong van geest is. Dat was ooit bedoeld als tijdelijk experiment. De gemeente ‘s-Hertogenbosch, eigenaar van het gebied, is enthousiast over deze ruige, experimentele plek met een ziel. De gemeente heeft daarom besloten om de verworvenheden en successen een permanente plek in de verdere ontwikkeling van het gebied te geven. Maar hoe kan je dat het beste aanpakken? Die vraag is in participatieve sessies met inwoners, zittende ondernemers, cultuurmakers en andere belanghebbenden uit de stad besproken. De resultaten van deze inspirerende gesprekken vormen de basis van het Gebiedspaspoort Tramkade. De gemeente ziet de Tramkade als aanjager van de Bossche Stadsdelta, een bruisend stuk stad met wonen, werken en cultuur dat een uitbreiding van de historische binnenstad vormt.

De gemeente zoekt voor de Tramkade mede-ontwikkelaars en mede-eigenaars die in het onderhoud, de verduurzaming én de doorontwikkeling met alternatieve woon- en werkvormen, nachtleven en jongerencultuur willen investeren. De nadruk ligt op zelf- én samendoen. De gemeente blijft in alle ontwikkelfasen verantwoordelijk en ook in de periode daarna een actieve, regisserende rol vervullen. Vastgoed is daarbij geen doel op zich, maar een middel om eindgebruikers met een grote én kleine beurs de volgende stap te laten maken. Daarom zoeken we vooral mede-ontwikkelaars en medeeigenaars die van aanpakken weten, zelf eindgebruiker zijn of op zijn minst de creatieve en vrijzinnige eindgebruiker op nummer één zetten. Want het zijn deze bevlogen ‘bedenk-en-doe-het-zelvers’ die weten wat de toekomst voor ons in petto heeft. En hoe de Tramkade in een snel veranderende wereld voorop kan blijven lopen. Welkom aan mede-ontwikkelaars en mede-eigenaars 4

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

1

kavel 9

Korte introductie De opzet van het Gebiedspaspoort Tramkade is een beetje anders dan anders.

waterkavel 4

kavel 8

De focus in deel I | De eindgebruiker op nummer één ligt op kavelgewijze ontwikkeling en hoe die samen een bruisend stuk stad vormen. De focus in deel II | Het kader waaraan getoetst wordt ligt op de randvoorwaarden waarbinnen de ontwikkeling moet plaatsvinden. De focus in deel III | Vervolgstappen richting realisatie ligt op de globale planning en de kavelpaspoorten die in de vervolgfase opgesteld wordt.

kavel 6

kavel 5 kavel 4

kavel 10

kavel 11

Dieze waterkavel 3

kavel 3 kavel 2 kavel 1 kavel 7 waterkavel 2

waterkavel 1

11+4 unieke kavels op de Tramkade 2

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

Kavelgewijze ontwikkeling De Tramkade is opgedeeld in 11 unieke kavels plus 4 waterkavels in de Dieze. Dankzij deze kleinschalige ontwikkelstrategie krijgen meer kleine, lokale en non-profit partijen een kans om hun droom waar te maken en op hun eigen, originele manier aan de ontwikkeling van hun geliefde stad bij te dragen. Het geheel moet daarbij meer zijn dan de som der delen. De gemeente blijft actief bij de ontwikkeling van de Tramkade betrokken om de samenwerking, cohesie en interactie tussen de verschillende, en bij vlagen ongelijksoortige, ontwikkelpartners te bevorderen. De gemeente overweegt om kavels met collectieve meerwaarde in eigen bezit te houden. De gemeente hecht daarnaast aan de ruimtelijke samenhang, blijft eigenaar van de openbare ruimte en draagt zorg voor de basisinrichting. De toekomstige mede-ontwikkelaars en mede-eigenaars krijgen de mogelijkheid om, als lid van de Tramkade Alliantie, mee te denken over de inrichting van de buitenruimte en worden uitgedaagd om een creatieve plus op de basisinrichting te zetten. Zij dragen op die manier, net als nu, bij aan de festivalsfeer op de Tramkade. De gemeente stuurt daarnaast op een evenwichtige verdeling van functies, zodat het gebied overdag, ‘s avonds en in het weekend levendig is. De Tramkade als 24/7 bestemming, waar bijna altijd iets te beleven valt. 3

Op deze bladzijde worden de 11 + 4 kavels kort voorgesteld. Het voorgestelde programma per kavel is een indicatie. De definitieve uitwerking volgt in de Kavelpaspoorten die in een later stadium worden opgesteld.

Voorgebouw bruto vloeroppervlak waardering bouwkundige staat aanpak werken & cultuur wonen optopping

Molengebouw bruto vloeroppervlak ca. 4.375 m² waardering rijksmonument bouwkundige staat redelijk aanpak restauratie werken & cultuur Eco-Creative Innovators Culinary Playground CreaSocial wonen in combinatie met werken Zoekruimte voor Hotel Exceptionnel.

ca. 250 m² excl. optopping beeldondersteunend redelijk kleine transformatie CreaSocial ca. 2 woningen speels object of ‘parasite’

Pakhuis

3

Ketelhuis

Bergplaats bruto vloeroppervlak ca. 1.450 m² excl. optopping waardering beeldondersteunend bouwkundige staat redelijk aanpak kleine transformatie werken & cultuur Eco-Creative Innovators CreaSocial optopping speels object of ‘parasite’

4

8

k a v el

9

k a v el

bruto vloeroppervlak ca. 250 m² waardering rijksmonument bouwkundige staat redelijk aanpak restauratie werken & cultuur Eco-Creative Innovators CreaSocial k a v el

5

k a v el

bruto vloeroppervlak ca. 3.000 m² excl. optopping waardering beeldondersteunend bouwkundige staat redelijk aanpak medium transformatie werken & cultuur Culinary Playground CreaSocial Street Scene Eco-Creative Innovators Hart en Ziel optopping extra bouwlaag

k a v el

2

4

k a v el

k a v el

1

k a v el

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

Fifties Silo en Meeldoseerinstallatie

6

bruto vloeroppervlak ca. 5.850 m² waardering beeldbepalende buitenruimte bouwkundige staat redelijk aanpak grote transformatie wonen 50-64 woningen hoogbouw tot 50 meter k a v el

Brandweerhuisje bruto vloeroppervlak ca. 25 m² waardering neutraal artefact bouwkundige staat matig aanpak kleine transformatie werken & cultuur CreaSocial Hart en Ziel

7

k a v el

Bulk- of korrelsilo

bruto vloeroppervlak waardering bouwkundige staat aanpak wonen hoogbouw

bruto vloeroppervlak ca. 950 m² excl. optopping waardering beeldbepalende buitenruimte bouwkundige staat redelijk aanpak medium transformatie werken & cultuur Eco-Creative Innovators CreaSocial wonen in combinatie met werken optopping kroon c.q. uitkijkpost

ca. 7.250 m² beeldbepalend gebouw matig grote transformatie 50-64 woningen tot 35 meter

Expeditiehallen bruto vloeroppervlak ca. 15.000 m² excl. parkeergebouw waardering neutraal bouwkundige staat redelijk aanpak erfgoed als inspiratiebron werken & cultuur Street Scene BSD Leisure Culinary Playground CreaSocial Sport en Water wonen 90-145 woningen hoogbouw tot 50 meter Zoekruimte voor Hotel Exceptionnel.

k a v el

10

11

Grondstoffensilo’s

Schrotensilo bruto vloeroppervlak ca. 600 m² excl. optopping waardering beeldondersteunend bouwkundige staat redelijk aanpak medium transformatie werken & cultuur Culinary Playground Street Scene optopping kroon c.q. uitkijkpost Zoekruimte voor Hotel Exceptionnel.

waterkavel 1 oppervlak kavel werken & cultuur

bij Molengebouw ca. 450 m²

waterkavel 2 oppervlak kavel werken & cultuur

bij Bergplaats ca. 450 m² bvo

waterkavel 3 oppervlak kavel werken & cultuur

bij Schrotensilo ca. 450 m² bvo

waterkavel 4 oppervlak kavel werken & cultuur

bij Grondstoffensilo’s ca. 1.000 m² bvo

BSD Leisure

Sport en Water

BSD Leisure

Sport en Water

BSD Leisure

Sport en Water

BSD Leisure

Sport en Water

5

Kun jij de Tramkade aan? De gemeente zoekt mede-ontwikkelaars en medeeigenaars met hart voor de eindgebruikers op de Tramkade. De selectie van deze partijen dient zorgvuldig en transparant te verlopen. De volgende selectiecriteria geven een indruk van wat aan partijen gevraagd wordt. De uiteindelijke criteria die gehanteerd worden kunnen op onderdelen afwijken.

1. Doe het zelf De kavelontwikkelaar is zelf de eindgebruiker of laat zien hoe de eindgebruiker intensief bij de ontwikkeling van het project betrokken wordt.

12. Participatie De kavelontwikkelaar legt uit hoe directe buren en bewoners in de omliggendebuurten bij de ontwikkeling betrokken wordt.

13. Realistisch De kavelontwikkelaar presenteert een gestructureerde planning en fasering, waaruit blijkt dat de uitvoering binnen 2 jaar na gunning start.

2. Onderscheidend De kavelontwikkelaar brengt het huidige woon-, werk- en/of cultuuraanbod naar een next level of voegt iets nieuws toe dat er op de Tramkade en in onze stad nog niet is.

3. Community De kavelontwikkelaar beschikt over intentieoverenkomsten van toekomstige huurders en laat zien hoe daar een dynamische community van wordt gesmeed.

14. Financiële draagkracht De kavelontwikkelaar heeft toegang tot kapitaal, wil risicodragend investeren en kan de risico’s over een langere periode dragen.

15. Bieding De kavelontwikkelaar onderbouwt en biedt een prijs die in verhouding tot de verwachte kosten en opbrengsten van het project staat.

4. Borging niet-commercieel De kavelontwikkelaar verbindt zich voor minstens 10 jaar aan de plek en laat zien hoe het niet-commerciële programma ook daarna niet-commercieel blijft.

5. Permanente verandering De kavelontwikkelaar stimuleert de doorstroming van huurders, zodat het gebied niet verstart en er telkens iets nieuws te beleven valt.

6. Inclusief De kavelontwikkelaar weet met het project ook bevolkingsgroepen te bereiken die in het reguliere aanbod niet altijd bereikt worden.

7. Lokaal ingebed De kavelontwikkelaar is al onderdeel van het Tramkade Experiment en verbindt het project met andere culturele en maatschappelijke initiatieven in ‘s-Hertogenbosch.

8. Industriële esthetiek De kavelontwikkelaar houdt van de sfeer en bijzondere geschiedenis en gebruikt die als inspiratiebron voor de vormgeving van het project. 10. Voldoende expertise De kavelontwikkelaar heeft gekwalificeerde vakmensen aan boord en weet hoe die per fase ingezet moeten worden. 6

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

9. Duurzaam De kavelontwikkelaar realiseert een energiezuinig gebouw waarin slim met groen, water, biodiversiteit en circulariteit wordt omgegaan. 11. Samenwerking De kavelontwikkelaar beschrijft de eigen bijdrage aan de Tramkade Alliantie, de gebiedsorganisatie van gemeente plus eigenaren.

Zoek elkaar op

Het Tramkade Experiment heeft zich in de afgelopen jaren onderscheiden door een sterke Doe-het-zelf mentaliteit, resulterend in een levendige gemeenschap van geëngangeerde ondernemers. De transitiefase staat voor een geleidelijke overgang van het Tramkade Experiment naar een permanente ontwikkeling vanaf 2026. Door de huidige activiteiten voort te zetten, blijven de unieke vibe, dynamiek en levendigheid in het gebied behouden. Leegstand, verval en vandalisme krijgen zo geen kans. Dat is essentieel voor de aantrekkingskracht op bezoekers, huidige en nieuwe ondernemers en investeerders.

Van experiment naar permanent

Een transitiefase van experiment naar permanent brengt altijd onrust en onzekerheid met zich mee. Het Tijdelijk Extra Gebruik (TEG) programma is bedoeld om de ondernemers op de Tramkade een steuntje in de rug te geven, zodat ze zich blijven inzetten voor de gemeenschap. Het TEG programma bestaat uit drie onderdelen:

De gemeente stimuleeert potentiële mede-ontwikkelaars en mede-eigenaars om een gemeenschap van huurders of mede-aandeelhouders te creëren. In het laatste geval kopen hurende eindgebruikers een certificaat die hen mede-eigenaar van een pand maakt. De gemeente adviseert eindgebruikers die goed bij de Tramkade passen, maar niet over voldoende financiële draagkracht beschikken, om zich bij een dergelijke vooruitstrevende kavelontwikkelaar aan te sluiten. Indien gewenst, treedt de gemeente als matchmaker op.

De huidige huurders hebben de Tramkade gemaakt tot wat die nu is. De gemeente wil hun ideeën en energie behouden. Zij krijgen de gelegenheid om zelfstandig of in samenwerking met anderen een projectvoorstel in te dienen. Om hen tussen het beëindigen van de lopende contracten en de definitieve gunning van de kavels niet kwijt te raken, worden er met een aantal van hen transitie- of gebruiksovereenkomsten gesloten. Daarin staan afspraken over het gebruik van de gebouwen en de buitenruimte in de transitiefase en de betrokkenheid bij het selectie- en ontwikkelproces.

• • •

Het stimuleren van bestaande en nieuwe initiatieven en activiteiten. Het uitvoeren van gerichte verbeteringen in de buitenruimte. Het vergroten van de sociale en maatschappelijke betrokkenheid. 7

Tramkade Alliantie De gemeente is eigenaar en verantwoordelijk voor de transformatie van het gebied. Zij blijft de komende jaren het aanspreekpunt voor de huidige en nieuwe initiatiefnemers op de Tramkade én voor bewoners en ondernemers in de omgeving van het gebied. De gemeente zal hen betrekken bij de uitwerking van de plannen. Dat gebeurt in de vorm van thematische werkgroepen, laagdrempelige inloopbijeenkomsten en inspraakmomenten. De gemeente is tevens de trekker van de Tramkade Alliantie. Die bestaat verder uit de geselecteerde medeontwikkelaars en mede-eigenaars van de 11+4 kavels. Samen zetten zij enthousiast de schouders onder de Doe-het-zelf ontwikkeling. De werkzaamheden van de Tramkade Alliantie kunnen onder andere betrekking hebben op: Programmering Het combineren van verschillende functies en activiteiten op de Tramkade tot een aantrekkelijk, inclusief en complementair aanbod. Inrichting buitenruimte Het meedenken over het ontwerp en beheer van de buitenruimte en het 3D-park dat de gebouwen ook door de lucht verbindt. Evenementen Het coördineren van de verschillende events en het voorkomen van eventuele overlast naar elkaar en de omgeving van het gebied. Duurzame mobiliteit Het stimuleren van het gebruik van openbaar vervoer, fiets en deelmobiliteit en het managen van de collectieve parkeervoorziening.

Energiesysteem Het samenwerken rond de broodnodige verduurzaming van het gebied, waaronder de deelname aan een ‘gebieds-WKO’.

8

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

Gebiedsmarketing De promotie van het meest actuele aanbod op de Tramkade en een preview van activiteiten en projecten die op stapel staan. Fundraising Een inspanningsverplichting om externe middelen binnen te halen die voor gemeenschappelijke doeleinden worden ingezet. Planning en fasering Het afstemmen van de verschillende werkzaamheden, zodat de eventuele hinder naar elkaar en de omgeving beperkt wordt.

is anders dan anders. De Tramkade staat immers voor permanente verandering en dat betekent dat ook de beheer- en exploitatiefase dynamischer zal zijn dan in traditionele gebiedsontwikkeling. Het is de bedoeling dat er op de Tramkade altijd iets nieuws te zien en te beleven is. De belanghebbenden op en rond de Tramkade moeten daar vanzelfsprekend van op de hoogte zijn. De open dialoog met de omgeving is en blijft dan ook een vaste waarde. De precieze werkvorm en juridische status van dit samenwerkingsverband c.q. gebiedsorganisatie wordt in de vervolgfase bepaald.

Dit takenpakket van de Tramkade Alliantie geeft een eerste indruk. Het definitieve takenpakket wordt in de vervolgfase bepaald. De Tramkade Alliantie is een samenwerkingsverband dat per fase van vorm en kleur kan verschieten. De focus in de beginfase ligt op ontwikkeling. De focus verschuift daarna naar uitvoering. Is het leeuwendeel van de werkzaamheden afgerond, dan komt het accent vooral op beheer en exploitatie te liggen. Maar ook die fase

fase 1 Initiatiefase 2022-2024

gemeente in samenspraak met inwoners, zittende ondernemers, cultuurmakers en andere belanghebbenden uit de stad

fase 2 Ontwikkelfase 2025-2026

fase 3 Realisatiefase vanaf 2027

Fase 4 Beheer-en exploitatiefase vanaf 2030 (indicatief )

gemeente in samenspraak met potentiële medeontwikkelaars en medeeigenaars

gemeente in samenspraak met de Tramkade Alliantie en omgeving (doorontwikkeling van de gebiedsorganisatie)

gemeente in samenspraak met de Tramkade Alliantie en omgeving (definitieve vorm van de gebiedsorganisatie)

> start Tramkade Alliantie

> doorontwikkeling Tramkade Alliantie

> definitieve vorm Tramkade Alliantie

9

DEEL II

HET KADER WAARAAN GETOETST WORDT Bijzondere geschiedenis De Tramkade is het archetype van een fabriek. Hier draaide het ruim 100 jaar om productie, productie, productie. En dat kan altijd groter, beter en goedkoper. Vandaar dat er voortdurend werd gebouwd, herbestemd, gesloopt en uitgebreid. Het resultaat van deze ‘permanente verandering’ is een organisch gegroeid, stoer en ongepolijst ensemble van gebouwen, silo’s, luchtbruggen en andere industriële kunstwerken die samen een spannend labyrint van plekken, kades en doorsteekjes vormen.

Het Molengebouw en Ketelhuis (1909) vormen de oude kern. H. Bruyelle, de grootste meelfabrikant van het land, bouwde het bakstenen, U-vormige gebouw aan de Buitendijk als meelfabriek. Bijna alle productieprocessen zoals het malen, het reinigen van meel en de opslag bevonden zich onder één dak. De grondstoffen werden vanaf het water ingenomen en in silo’s in de westvleugel opgeslagen. De verwerking gebeurde op vrij indeelbare werkvloeren met gietijzeren kolommenstructuur die zich in de oostvleugel bevinden. Het Molengebouw en Ketelhuis hebben een hoge

De Tramkade is een ongepolijst industrieel ensemble. 10

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

11

cultuurhistorische waarde en vormen samen een rijksmonument. Ze zijn een relatief gaaf voorbeeld van een vroeg 20e eeuwse meelfabriek die, mede door de karakteristieke watertoren met piramidedak, het beeld in dit deel van de stad heeft bepaald. Het complex is bovendien onderdeel van een historisch industrieel ensemble waar ook de Willem Twee en Verkadefabriek deel van uitmaken. De officiële waarderingstekst van het rijksmonument luidt als volgt: De meelfabriek is van algemeen belang. Zij heeft cultuurhistorische waarde als illustratief voorbeeld van het voor de tijd moderne type meelfabriek, met de voor dit type kenmerkende ligging, omvang en vormgeving. Zij heeft architectuurhistorische waarde als voorbeeld van sobere en doelmatige fabrieksarchitectuur en vanwege de plaats die het gebouw inneemt in het veelzijdig oeuvre van de architect F.C. de Beer. Het gebouw heeft bouwhistorische waarde vanwege de toegepaste materialen, met name de gietijzeren kolommen, de betonnen silo’s en het betonnen waterreservoir. Het heeft ensemblewaarde vanwege de herkenbare functionele samenhang met de wijk en als beeldbepalend element hierin. Het is zeldzaam als voorbeeld van het eertijds

1

Molengebouw

2

Ketelhuis

3

Bergplaats

4

Voorgebouw

5

Pakhuis

6

Fifties Silo en Meeldoseerinstallatie

7

Brandweerhuisje

8

Grondstoffsilo’s

9

Expeditiehallen

De uitbreiding van de Koudijsfabriek in 1950 met links het Molengebouw en rechts het Pakhuis.

Ruimtelijke ontwikkeling

8

10 Schrotensilo 11 Bulk- of korrelsilo

6

3 1

1

2

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

1948

4

8

10

1

9

2

1950

5 4

10

7

6

3

5

2

1911 12

Het torentje na de gevechten in 1944.

3 1

11

9 2

1965

7

6

5 4

3 1

11 2

2024 13

Tekeningen van de Schrotensilo uit 1965

gemaakt, maar deze zijn van staal en op locatie in elkaar gelast. In de cultuurhistorische verkenning worden zowel de ensemblewaarde, als de beeldbepalende waarde van de silo’s benadrukt. De Grondstoffensilo’s verbeelden de schaalsprong in de mengvoederproductie. Dat verklaart de ensemblewaarde. Ze hebben bovendien een markante sculturale vorm, hetgeen de beeldbepalende waarde verklaart. De Expeditiehallen (Kaaihallen) waren groot genoeg om vrachtwagens en zelfs complete treinwagons naar binnen te rijden. De houten gelamineerde driescharnierspanten van de firma HEKO overspannen dan ook meer dan 25 meter. De spanten staan symbool voor het pragmatisme waarmee de fabriek werd uitgebreid. De huidige staat

gangbare type moderniserende meelfabriek en is bovendien gaaf behouden. bron: ‘s-Hertogenbosch | Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed De Bergplaats was de eerste echte uitbreiding van het Molengebouw. Het betonnen gebouw is in de jaren 30 van de vorige eeuw tegen de westvleugel aangebouwd en was bedoeld voor kantoren en andere ondersteunende functies die niet meer in het Molengebouw pasten. Bij de gevechten in 1944 raakt het Molengebouw zwaar beschadigd. Na de oorlog neemt Koudijs de fabriek over, herstelt de schade en gaat er veevoeder produceren. Het is de tijd van schaalvergroting. Het productieproces past niet langer in één coherent vormgegeven gebouw, maar neemt een andere gedaante aan. Het wordt een soort assemblagelijn waarin elke stap van het productieproces zijn eigen gebouw krijgt. De geschakelde fabrieksgebouwen die langs de Spoorweghaven verrezen laten dat mooi zien. Het Voorgebouw herbergde twee dienstwoningen op de kop met daarachter een garage, kleedruimte en kantine

14

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

voor de fabriekarbeiders.

van de hallen heeft tot een neutrale cultuurhistorische waardering geleid. Er werd in die periode ook verdicht en opgetopt. De drie blokvormige silogebouwen zijn daar een voorbeeld van. Ze bestaan alle drie uit een ‘tafel’ met vulmonden. De silo’s hangen daarboven. De lichtgrijze geprofileerde staalplaat die nu het beeld bepaalt is pas later over de silo’s heen getrokken. De Meeldoseerinstallatie is op de tweede bergplaats geplaatst. De installatie bestaat uit 45 silo’s met een machineruimte en glazen trappenhuis. De Schrotensilo (schroten zijn restjes zonnebloempitten,

Waarderingskaart van het fabriekscomplex

Het Pakhuis met perserij was de plek waar de grondstoffen in voederkorrels of -koeken werden geperst en in zakken verpakt. Het bulkgoed werd in treinwagons gestort. Die stonden onder de uitkraging waar zich nu terrasjes bevinden. De Fifties Silo was een toonbeeld van mooie jaren 50 architectuur. Het bestond uit ronde cilinders op poten en had een opvallende dakopbouw. Een klein stukje van de dakopbouw is bewaard gebleven; de rest van het object is verdwenen. Naast de Fifties Silo werd een tweede bergplaats voor zakken mengvoeder gebouwd die kort daarna alweer grotendeels gesloopt is (alleen de echte liefhebber zal nog een stukje van de oorspronkelijke gevel kunnen herkennen). Dat illustreert de snelle ontwikkeling in de jaren 60. De Spoorweghaven werd toen gedempt. De ontstane ruimte werd op een pragmatische manier ingevuld met grote gebouwen. De Grondstoffensilo’s zijn 21 cilinders die langs de Dieze staan. In deze silo’s werden onverwerkte grondstoffen opgeslagen. Dergelijke silo’s werden vaak van beton

15

De installaties tussen de fabrieksgebouwen zijn net zo belangrijk als de gebouwen zelf. Deze buizen, kranen en luchtbruggen steken door, onder en uit de gebouwen. Ze waren essentieel voor de assemblagelijn die de Tramkade feitelijk is. Ze zijn bovendien beeldbepalend. Hoewel strikt utilitair bedoeld, beschikken ze over (onbedoelde) esthetische kwaliteiten. De waarde schuilt niet in de materialiteit van één buis, kraan of luchtbrug op zich, maar eerder in het samenspel van al die installaties bij elkaar.

De ruimte onder de Bulk- of korrelsilo

Tramkade

In 1998 werd Koudijs overgenomen door de Heus. Het productieproces werd steeds verder geautomatiseerd en voortdurend opgeschaald en er werkten steeds minder mensen. Het protest van omwonenden tegen het geluid en de stankoverlast van het grootschalige veevoedercomplex nam toe. Uiteindelijk verlaat de Heus in 2014 het terrein en nemen nieuwe gebruikers het terrein over. Er ontstaat een tijdelijk creatieve hotspot. Kunstenaars uit binnen- en buitenland hebben op de Grondstoffensilo’ s reusachtige schilderingen aangebracht. Die zijn inmiddels uitgegroeid tot iconen van het andere, jonge ‘s-Hertogenbosch. Voorbeeldverkaveling Bossche Stadsdelta

Bossche Stadsdelta koolzaad of soja) bestaat uit 16 vierkante cellen binnen een gesloten huls. De tweede, lage bergplaats langs de Dieze werd vervangen door een extra grondstoffensilo, een staalconstructie met een horizontaal stalen damwandprofiel net als de korrelsilo. Later is hieroverheen een lichtgrijze, veel fijner geprofileerde staalplaat getrokken die de roets en slijtage van de oudere damwand moest verhullen. De Bulk- of korrelsilo op het binnenpleintje was bedoeld voor de opslag van afgewerkte producten. Vrachtwagens konden hieronder rijden en worden geladen. Deze silo’s zaten verpakt in een gesloten staalplaatbekleding. Toen die een paar jaar geleden werd weggehaald, kwam het technische binnenwerk bloot te liggen.

16

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

De Tramkade is de aanjager van de Bossche Stadsdelta, een bruisend stuk stad met wonen, werken en cultuur dat een uitbreiding van de historische binnenstad vormt. De gemeente schetst in het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta (2024) de uitgangspunten voor de ontwikkeling van het gebied. Ruimtelijke structuur De Tramkade behoudt haar industriële, labyrintische karakter. De magnifieke ligging aan het toekomstige Waterplein wordt ten volle benut. In het hart van de

voormalige fabriek komt een plein voor iedereen die jong of jong van geest is. Dat wordt de schakel tussen de historische binnenstad, het Innovatie Kwartier Den Bosch en het Design Museum in de Citadelpoort. Om die ambitie waar te maken, moeten verbindingen in en

rond het gebied verbeterd worden. Het gaat daarbij vooral om de loop naar de IJzergieterij, stepping stone naar de historische binnenstad. En om de loop naar het Cultuurplein, stepping stone naar het station en de verbinding over het spoor.

drukken. Voor de Tramkade zijn dat de Eco-Creative Innovators en Street Scene. De andere programma’s zijn bedoeld om de ruimtelijke en sociale samenhang te versterken. Voor de Tramkade zijn dat onder andere de Culinary Playground, Sport en Water en evenementen.

Programma De Tramkade herbergt 17.000 tot 21.350 m2 wonen (ca. 190-240 woningen) en een werk- en cultuurprogramma van ca. 17.250 m2 bvo. De woningverdeling is 30% sociale huur, 40% middenhuur / betaalbare koop en 30% vrije sector. Het werk- en cultuurprogramma is fifty-fifty commercieel en niet-commercieel, een verdeling die voor de lange termijn geborgd moet zijn. Deze functies zijn verder ingevuld volgens de Schijf van Vijf Plus Vijf. Die bestaat uit thematische programma’s die hun stempel

Duurzaamheid en Milieu De Tramkade draagt bij aan de duurzaamheidsambities van de stad:

Groen en klimaatbestendig Meer groen in de buitenruimte en, waar mogelijk, op en tegen gebouwen. Gezond Laagdrempelige voorzieningen om te ontspannen, ontmoeten en bewegen.

17

hij Sc

ka

wo

S ocia l

er

w at rt

en

Spo

7.000 m2

rs v ato

en c S t S t re e

H a r t e n Z ie l

Design & Maak Het nieuwe Design Museum vormt het hart van een makerskwartier met ruimte voor ontwerpers en makers die elkaar inspireren om hier mooie en innovatieve producten te ontwikkelen, te produceren, te presenteren en te verkopen.

ramma toegelicht. f Prog graa

3.500 m2

a ra in p

10.000 m2

n Maak

2.500 m2 2.000 m2

ot

Culturele Hotspot De Verkadefabriek en Willem Twee brengen film, theater, dans, muziek en beeldende kunst voor een breed publiek en overwegen om hun aanbod verder uit te breiden, waarbij een deel van de culturele activiteiten binnen én buiten plaatsvindt.

ar

3.000 m2

2.000 m2

otsp

C u li n

rdt

4.000 m2

C re a

eH

ionnel

ign e

Eco-Creative Inno

de

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

m

Des

18

7.000 m2

cept et l Ex

l

Special: events in de openbare ruimte Het Ravelijn wordt ingericht als groen plein, een heerlijke plek om te luieren, picnicken ed. Er mogen een aantal keer per jaar ook evenementen plaatsvinden. Daarbij wordt gedacht aan culturele evenementen, muziekfestivals met livemuziek en als finish- of doorkomstplaats bij sportwedstrijden. Voorbeelden zijn Jazz in Duketown, Theaterfestival Boulevard, November Music, Bosch Parade, Foodtruckfestivals en festivals rond waterrecreatie, zoals Swim to Fight Cancer. Het beleid is vastgelegd in de Uitvoeringsregels Evenementenbeleid 2020. Die moeten ten behoeve van het Ravelijn worden aangevuld. Dit gebeurt in een participatief traject met omwonenden en evenementenorganisaties. Het opstellen van een specifiek locatieprofiel voor evenementen is hier een onderdeel van. Daarin staan randvoorwaarden op operationeel vlak, zoals het aantal evenementen per periode, bezoekersaantallen, mobiliteitsvraagstukken etc.

Ho

u re

Beleidskader De ruimte voor detailhandel is beperkt. Zelfstandige detailhandel is toegestaan tot 600 m2, mits passend binnen de profilering van de Bossche Stadsdelta. Daarnaast is productiegebonden detailhandel. Meer weten? Check het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta.

Hart en Ziel In elk deelgebied is ruimte voor sociaalmaatschappelijke functies op het gebied van zorg, welzijn en zingeving. De omgeving van de Arrahma Moskee is een plek om bewoners uit de Bossche Stadsdelta en die in de buurten ten noorden daarvan te bedienen.

de el Tra

4.000 m2

Cult

CreaSocial In elk deelgebied is ruimte voor onderwijsinstellingen en sociale en culturele ondernemers met een missie om impact te genereren, bijvoorbeeld in de vorm van werkplaatsen, exporuimtes en detailhandel van en voor Bosschenaren met afstand tot de arbeidsmarkt.

Sport en Water In elk deelgebied is ruimte voor wandelen, samen tuinieren, spelen, een potje voetbal, de uitdagende bootcamp, roeien, boulderen en yoga, kortom alles wat je binnen of buiten nodig hebt voor een gezonde en evenwichtige levensstijl.

He ta an

ro un d

Beleidskader Het metrage voor zelfstandige horeca is maximaal 2.700 m2 bvo. Daarnaast is er ruimte voor functieondersteunende horeca en niet-zelfstandige horeca. Meer weten? Check het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta.

Beleidskader Het metrage voor de hotelfunctie is maximaal 2.500 m2 bvo. Het hotelbeleid wordt thans herzien. Als daaruit blijkt dat er voldoende marktruimte is, dan kan er in afweging met andere locaties in de stad mogelijk verblijfsaccommodatie op de noordoever / Ecofabriek gerealiseerd worden.

B

e SD Leis u r

la y g

Hotel Exceptionnel In elk deelgebied is ruimte voor kleinschalige accommodaties op bijzondere plekken. De Tramkade is de locatie voor een groter hostel. De Ecofabriek, bij het Design Museum en het Oeverpark, is geschikt voor een luxer verblijf.

Vi

jf voor de Bossche Stadsd elta .

yP

Culinary Playground In elk deelgebied is ruimte voor vernieuwende en onderscheidende horecaconcepten, die het karakter van het desbetreffende thematische programma (Design & Maak, Street Scene, Culturele Hotspot, EcoCreative Innovators en BSD Leisure) versterken.

f

va n

us Vi jf p l

e

Street Scene Het World Skate Center ontwikkelt zich tot een bruisende omgeving waar jongeren uit verschillende culturen elkaar ontmoeten en zich vrij voelen om hun passie voor stedelijke kunstvormen zoals skaten, breakdance, hiphop, spoken word en graffiti te uiten. Dit kan binnen en soms ook buiten plaatsvinden.

Eco-Creative Innovators Het beeldbepalende Molengebouw wordt een epicentrum voor bedrijven die de brug slaan tussen creatief, duurzaam en maatschappelijk verantwoord ondernemen, zoals die in het veld van circulair en bio-based ontwerpen en bouwen.

BSD Leisure Water, vestingwerken en een rauw randje vormen een geweldige aanleiding voor ongedwongen en laagdrempelige recreatieactiviteiten die jong en oud doet ontspannen, verbazen en bewegen. En waarvoor je de stad niet uit hoeft.

19

looptijd tot Lage Diezebrug 12min

P

1

smart self-driving electric ferry LESSONS LEARNED

2min

Brabanthallen ca. 4.000 pp

Tramkade

2min

centrumgarage Citadelpoort ca. 400 pp

P

8min P

Iedere fabriek is herkenbaar als een ensemble met een eigen karakter.

In het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta is de aanpak van de Tramkade vertaald in tien ‘lessons learned’ die de ontwikkeling van de andere deelgebieden c.q. fabrieken richting geven. De Tramkade zet dus de toon, stedenbouwkundig én programmatisch.

2

3

4

Cultuurhistorisch waardevolle bebouwing? Daar bouwen we op voort.

De stedenbouwkundige opzet van een fabriek is helder en ogenschijnlijk eenvoudig.

De verrassing zit in de buitenruimte die ‘vloeit’ en een labyrint creëert.

5

6

7

Iedere fabriek heeft een eigen hart.

De gebouwen kenmerken zich door variatie in maat, hoogte en kapvorm.

Het casco van het gebouw is flexibel; het programma kan door de tijd veranderen.

8

9

10

De buitenruimte versterkt het eigene van iedere fabriek.

De inrichting is robuust en faciliteert uiteenlopend gebruik.

Hergebruik is altijd goed, ook in de (bestratings-)materialen.

mobiliteitshub Innovatie Kwartier Den Bosch ca. 500 pp

15min

15min Station ‘s-Hertogenbosch

P

Q-Park Arena ca. 475 pp

Lopen en parkeren in de Bossche Stadsdelta

CO2-neutraal Aardgasvrij, energiezuinig bouwen en deelname aan een ‘gebieds-WKO’. Circulair Aan de slag met de R-ladder, een tweede kans voor sloopafval en biobased bouwen. Duurzame mobiliteit Langzaam verkeer centraal; bezoekers parkeren op afstand in de mobiliteitshub van het Innovatie Kwartier Den Bosch. Wat de reguliere milieuaspecten betreft, wegen de milieuaspecten geluid, trillingen, externe veiligheid, bodem, archeologie en natuur en stikstof op de Tramkade het zwaarst mee. Deze aspecten worden in de paragraaf Duurzaamheid en milieu, verderop in dit Gebiedspaspoort, nader uitgewerkt.

20

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

Bereikbaarheid De Tramkade wordt onderdeel van een fijnmazig, recreatief langzaam verkeersnetwerk. Doorgaand fietsverkeer en gemotoriseerd bestemmingsverkeer rijden over de Veemarktweg en Verlegde Boschdijkstraat die tussen de Tramkade en Verkadefabriek wordt gesitueerd. Bewoners en ondernemers van de Tramkade maken gebruik van een collectieve parkeervoorziening met deelauto’s en privé plekken. Bezoekers parkeren buiten het gebied, bijvoorbeeld in de mobiliteitshub van het Innovatie Kwartier Den Bosch.

Hoogbouw Het Molengebouw bepaalt de hoogbouwcompositie op en rond de Tramkade. Het zicht op het Rijksmonument moet vanaf de Wilhelminabrug, Orthenbrug en Lage Diezebrug vrijblijven. Er komt daarom maar één hoogteaccent bij de IJzergieterij. De hoogbouw op de Tramkade staat, vanuit de historische binnenstad gezien,

21

LEGENDA Historische footprint Restauratie Kleine transformatie Medium transformatie Grote transformatie Erfgoed als inspiratie Indicatieve bebouwing (mag veranderen) Lokaal hoogaccent (indicatieve locatie) Groene kade Fabrieksvloer Het dak er af 3D-park Doorsteekje

achter het Molengebouw. De toren ter plaatse van de Meeldoseerinstallatie wordt ongeveer 50 meter hoog en krijgt een vrij, experimenteel karakter. De nieuwbouw ter plaatse van de Expeditiehallen loopt geleidelijk op richting het spoor en is net zo hoog. Bovenop de beeldbepalende Grondstoffensilo’s mag een structuur tot 35 meter worden geplaatst. Beeldkwaliteit De kracht van de Tramkade zit niet zozeer in de losse onderdelen, maar in het ensemble als geheel. De architectonische aanpak is een voorbeeld voor ander industrieel erfgoed, zoals de IJzergieterij, en een inspiratiebron voor de nieuwe ‘fabrieken’ die aan de overkant van de Dieze verrijzen. De aanpak bestaat uit drie onderdelen: we behouden wat goed is, we geven ruimte aan permanente verandering en we koesteren het labyrint tussen gebouwen, silo’s, luchtbruggen en andere industriële artefacten. Daarnaast is er per onderdeel een ontwerphouding geformuleerd: Restauratie, Kleine Transformatie, Medium Transformatie, Grote transformatie en Erfgoed als inspiratie.

Uitwerking

Ruimtelijke structuur De ruimtelijke structuur van de Tramkade is minder ingewikkeld dan die op het eerste gezicht lijkt. Het voormalige fabrieksterrein wordt begrensd door de kade langs de Dieze, de Buitendijkstraat en de Veemarktweg - Verlegde Boschdijkstraat. Op het terrein liggen twee straatjes die naar de Dieze lopen. Tussen de Fifties Silo en de Meeldoseerinstallatie bevindt zich een verscholen, maar o zo belangrijk doorsteekje dat de beide straatjes verbindt. Historische footprint

Het oorspronkelijke, ietwat grillige patroon van gebouwen draagt bij aan het industriële, labyrintische karakter van de Tramkade. De transformatie van de gebouwen gebeurt in principe binnen deze ‘historische Ruimtelijke structuurkaart van de Tramkade 22

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

23

Schetsvoorstel openbare ruimte dat in samenspraak met de Tramkade Alliantie wordt uitgewerkt.

footprint’. Uitbreiden kan, maar dan vooral in de hoogte. De hoogbouw op de Meeldoseerinstallatie en de Grondstoffensilo’s spingt het meest in het oog. Op andere gebouwen, zoals de Bergplaats en het Pakhuis, mag een bijzonder, kunstzinnig object worden geplaatst. De Expeditiehallen vormen een uitzondering. Die footprint blijft niet op dezelfde plek, maar schuift naar de Veemarktweg. Zo ontstaat er ruimte voor een plein onder de spanten van de oostelijke hal. Het hoogtepunt van de geplande nieuwbouw staat op het huidige parkeerterrein. Dat volume kijkt als het ware langs de Grondstoffensilo’s naar de Dieze. Het zorgt bovendien voor afscherming richting het spoor. Groene kade De kade langs de Dieze wordt een openbare,

doorgaande looproute die van de historische binnenstad naar de Brabanthallen voert. De gemeente heeft een schetsvoorstel voor de inrichting van de openbare ruimte gemaakt. Daarin wordt veel groen toegevoegd en wordt het water voor iedereen bereikbaar en beleefbaar gemaakt. Het groen wordt bovendien het gebied ingetrokken. Planten nemen bezit van de openbare ruimte, groeien tegen oude en nieuwe gevels en overwoekeren industriële artefacten. Het ontwerp voorziet verder in nieuwe kademuren met openbare verblijfsplekken waar je van het water kan genieten, ook als je slecht ter been bent. Daarnaast komen er vier steigers voor de afvaart van rondvaartboten en de verhuur van bootjes en subplanken. Die worden zo gesitueerd, dat je vanaf de kade zicht op het water houdt. Kortom: de groene kade wordt de stoere, industriële

Bestaande laanbeplanting

Groene kade

Nieuwe steigers

De inrichting is stoer en prikkelt de verbeelding. Plein onder de spanten

Twee straatjes

Doorsteekje onder toren

Verlegde Boschdijkstraat (buiten plangebied)

24

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

25

Het nieuwe plein opent zich naar de Verkadefabriek. De oversteek van de tussengelegen Verlegde Boschdijkstraat moet veilig en comfortabel zijn. De gemeente neemt dat mee bij de aanleg van deze straat die buiten het kader van dit Gebiedspaspoort valt. 3D-Park Het plein onder de spanten is het beginpunt van het stoere, industriële 3D-Park. De bezoeker wordt uitgedaagd om door gebouwen en silo’s en over daken en luchtbruggen te lopen. Zo geniet je van een telkens wisselend perspectief op de Tramkade en van het mooiste uitzicht over de stad. Het park is een coproductie van de gemeente en Tramkade Alliantie. De belangrijkste spelregels zijn:

De gelaagde opbouw van bestaande en nieuwe elementen.

tegenhanger van het tegenovergelegen Oeverpark waar het een samenhangende groenblauwe ruimte mee vormt. Het Waterplein krijgt vorm!

de maatwerkbepaling. Die biedt de mogelijkheid om, onder voorwaarden, zelf regels op te stellen die bij de sfeer en identiteit passen.

Fabrieksvloer De straatjes en doorsteekjes op het fabrieksterrein behouden hun stoere, informele karakter dat de Tramkade zo uniek maakt. Deze ‘fabrieksvloer’ is en blijft robuust en flexibel indeelbaar ten behoeve van experimenten en evenementen. Waar nodig, wordt de bestrating vernieuwd met straatstenen, stelconplaten en andere utilitaire materialen. Waar mogelijk, gaat de verharding eruit en komt er beplanting voor in de plaats. De gemeente zorgt voor basis straatmeubilair, zoals straatverlichting, fietsenrekken, afvalbakken ed. Het ontwerp geeft ruimte aan de Tramkade Alliantie om de openbare ruimte te verrijken met creatieve objecten, evenementen, tijdelijke interventies of routes. Zo kan de buitenruimte de bezoeker en bewoner telkens verrassen en prikkelen.

Het dak er af Het straatje tussen het Pakhuis (Werkwarenhuis) en de Expeditiehallen (World Skate Center) is een belangrijke schakel in de cultuurroute tussen Willem Twee, Verkadefabriek, Tramkade, Lage Diezebrug en het nieuwe Design Museum. De plint langs deze looproute moet daarom open, publieksgericht en levendig zijn. Sterker nog, het moet er 24/7 bruisen! Daarom gaat het dak er af. Onder de opengewerkte houten spanten van de eerste Expeditiehal ontstaat een nieuw, openbaar plein dat het hart van de Tramkade vormt. De Street Scene heeft niet het exclusieve recht op het gebruik van het plein, maar kan hier wel laten zien wat ze in huis hebben: skaten, BMX-en, straatvoetbal, 3X3 basketbal, street art, freerunnen en chillen. Zo ontstaat er een wisselwerking tussen wat er binnen in het World Skate Center gebeurt en wat de bezoekers buiten daarvan op een gewone doordeweekse dag ervaren.

De gemeente hanteert Terrassenregels ‘s-Hertogenbosch (2023). De Tramkade Alliantie kan een beroep doen op

- Het 3D-Park is het grootste deel van de dag openbaar toegankelijk. - Het 3D-Park vertelt iets over het oorspronkelijke productieproces. - Het 3D-Park biedt een aantal kleine attracties en uitzichtpunten. - Het 3D-park heeft verschillende opstappunten op maaiveld en in de lucht. - Het 3D-Park is ook beleefbaar voor mensen met een beperking.

D P 3 t eH ark!

Landschaftspark Duisburg als inspiratiebron. 26

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

27

Uitwerking

Programma Het totale bruto vloeroppervlak op de Tramkade bedraagt 38.000 tot 44.000 m2. Het programma komt als volgt tot stand. Restauratie en transformatie bestaande gebouwen circa 24.000 m2 Aanvullende nieuwbouw 9.500 tot 15.000 m2 Bovengrondse parkeervoorziening 4.500 tot 5.000 m2 De floor space index drukt de mate van bebouwingsdichtheid uit. Deze wordt berekend door het totale bruto vloer oppervlak (max. 44.000 m2) te delen

door het oppervlak van het plangebied (24.000 m2). De floor space index op de Tramkade bedraagt 1,8. Dat is stedelijk te noemen. Mix to the max De Tramkade is uitgegroeid tot een levendige gemeenschap die ruimte krijgt om nog meer te gaan bruisen. Creatieve jongeren, maatschappelijk verantwoorde ondernemers, hedendaagse ambachtslieden en andere ‘bedenk-en-doe-het-zelvers’ vinden hier een platform om te experimenteren, te groeien en hun talenten te delen. Zij kunnen hier in de toekomst ook wonen. Dat is fijn, want er is een grote vraag naar woningen in onze stad. Het toevoegen van woningen draagt bovendien bij aan de levendigheid en sociale veiligheid in het gebied, òòk op de momenten dat het nu soms nog wat stilletjes is. Het betekent tegelijkertijd ook een cultuuromslag die van

alle gebruikers op de Tramkade de nodige tolerantie en aanpassingsvermogen vraagt. Niet alleen van de ondernemers en bezoekers, maar ook van toekomstige bewoners die moeten beseffen dat zij in een dynamisch stuk stad komen te wonen. De verdeling tussen het werk- en cultuurprogramma en het woonprogramma past binnen het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta. Werk- en cultuurprogramma 16.500 tot 17.750 m2 bvo Het zwaartepunt van het werk- en cultuurprogramma ligt op kavel 1 Molengebouw, 2 Ketelhuis, 3 Bergplaats, 5 Pakhuis, 7 Kraan, 9 Expeditiehallen, 10 Schrotensilo en 11 Bulk- of korrelsilo.

Woonprogramma 17.000 tot 21.250 m2 bvo (192 tot 275 woningen) Het zwaartepunt van het woonprogramma ligt op kavel 6 Fifties Silo en Meeldoseerinstallatie, 8 Grondstoffensilo’s en 9 Expeditiehallen. Werk- en cultuurprogramma Het werk- en cultuurprogramma is verdeeld over de kavels. Daarbij is aangegeven hoe de fifty-fifty verhouding tussen commercieel en niet-commercieel gerealiseerd wordt. Het werk- en cultuurprogramma is per kavel ingekleurd aan de hand van de programmatische thema’s uit de Schijf van Vijf + Vijf, rekening houdend met de indicatieve metrages uit het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta. Het accent op de Tramkade ligt bij de thema’s Eco-Creative Innovators en Street Scene, aangevuld met sportieve, sociaal-maatschappelijke en

Mix van werken, sport, design, een biertje drinken en wonen.

28

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

29

Eco-Creative Innovators

Street Scene

op de Tramkade

op de Tramkade

onderwijsvoorzieningen. Daarnaast is er ruimte voor bijzondere horeca, detailhandel en verblijfsaccommodatie die bij de belevingswereld van de jonge en jong van geest doelgroep aansluit.

Expeditiehallen Schrotensilo

Bergplaats Pakhuis Pakhuis

Bulk- of korrelsilo

Kavel 1 Molengebouw werk- en cultuurprogramma ca. 4.375 m2 commercieel / niet-commercieel 60%/40%

Molengebouw Ketelhuis

Zelfstandige horeca

Zelfstandige detailhandel

binnen een totaal van maximum 1.250 m

binnen een totaal van maximum 300 m2

2

Expeditiehallen tot 250 m2

De Tramkade is de beoogde locatie voor een grotere hotel/hostel van circa 2.500 m2. Dit zou echter ook kunnen landen in omliggend gebied op de Zuidoever, zoals het Cultuurplein. Ook een verdeling van de hostelfunctie over enkele plekken (‘moederschip met satelliet’) behoort tot de mogelijkheden. Op dit moment worden mogelijkheden nader verkend.

Expeditiehallen max 300 m2

Pakhuis tot 1.000 m2 Molengebouw max 300m2

Eco-Creative Innovators tot 100% Ruimte voor kleinschalige kantoren, atelierruimte en co-working space. Combinaties van wonen en werken behoren tot de mogelijkheden. Zelfstandige detailhandel tot 300 m2 is toegestaan, mits die een sleutelrol binnen het thema Eco-Creative Innovators vervult en het maximum van 300 m2 voor de hele zuidoever niet overschreden wordt. Daarnaast productiegebonden detailhandel volgens definitie Ontwikkelplan. Culinary Playground tot 250 m2 Zelfstandige horeca die past bij het thema Eco-Creative Innovators, mits het maximum van 1.250 m2 voor de hele Tramkade niet overschreden wordt. Daarnaast functieondersteunende of niet-zelfstandige horeca volgens definitie Ontwikkelplan.

30

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

Kavel 3 Bergplaats werk- en cultuurprogramma ca. 1.450 m2 commercieel / niet-commercieel 0%/100% Eco-Creative Innovators tot 100% CreaSocial tot 100% Ruimte voor kleinschalig kantoor, atelierruimte, werkplaats. Uitsluitend functie-ondersteunende en nietzelfstandige horeca en productiegebonden detailhandel. Kavel 5 Pakhuis werk- en cultuurprogramma ca. 3.000 m2 commercieel / niet-commercieel 40%/60% Street Scene tot 100% Ruimte voor een cluster rond jongerencultuur met kleinschalig kantoor, atelierruimte, co-working space, podium en nachtprogrammering. Uitsluitend productiegebonden detailhandel. Culinary Playground tot 1.000 m2 Zelfstandige horeca die past bij het thema Street Scene, mits het maximum van 1.250 m2 voor de hele Tramkade niet overschreden wordt. Eco-Creative Innovators nevenfunctie Hart en Ziel nevenfunctie CreaSocial nevenfunctie Innovatieve, sociaal-maatschappelijke en/of onderwijsvoorzieningen.

CreaSocial nevenfunctie Sociaal-maatschappelijke en/of onderwijsvoorzieningen.

Kavel 7 Brandweerhuisje werk- en cultuurprogramma ca. 25 m2 commercieel / niet-commercieel 0%/100%

Zoekruimte voor Hotel Exceptionnel.

CreaSocial en Hart en Ziel

Kavel 2 Ketelhuis werk- en cultuurprogramma

Ruimte voor publieke invulling die bijdraagt aan de interactie en levendigheid op de oever. Geen horeca en detailhandel.

ca. 250 m2

commercieel / niet-commercieel 100%/0% Eco-Creative Innovators tot 100% CreaSocial tot 100%

Molengebouw tot 250m2

werkplaats. Geen horeca en detailhandel.

Ruimte voor kleinschalig kantoor, atelierruimte en

tot 100%

Kavel 9 Expeditiehallen werk- en cultuurprogramma 4.500 tot 6.000 m2 commercieel / niet-commercieel 40%/60%

31

Wonen

op de Tramkade

Street Scene tot 100% Ruimte voor een cluster rond jongerencultuur met sportvoorziening, atelierruimte, co-working space, podium en nachtprogrammering. Zelfstandige detailhandel tot 300 m2 is toegestaan, mits die een sleutelrol binnen het thema Street Scene vervult en het maximum van 300 m2 voor de hele zuidoever niet overschreden wordt. Daarnaast productiegebonden detailhandel volgens definitie Ontwikkelplan. Culinary Playground tot 250 m2 Zelfstandige horeca die past bij het thema Street Scene, mits het maximum van 1.250 m2 voor de hele Tramkade niet overschreden wordt. Daarnaast functieondersteunende en niet-zelfstandige horeca volgens definitie Ontwikkelplan.

Expeditiehallen 90 tot 145 woningen

Grondstoffensilo’s 50 tot 64 woningen

Voorgebouw 2 woningen

Fifties Silo en Meeldoseerinstallatie 50 tot 64 woningen

BSD Leisure nevenfunctie CreaSocial nevenfunctie Sport en Water nevenfunctie Sportieve, sociaal-maatschappelijke en/of onderwijsvoorzieningen. Let op: dit is een mix to the max blok waar ook woningen en een parkeergebouw deel van uitmaken. Zoekruimte voor Hotel Exceptionnel. De ontwikkeling omvat een parkeergebouw waar ook de bewoners en ondernemers van de andere kavels parkeren. Kavel 10 Schrotensilo werk- en cultuurprogramma ca. 600 m2 commercieel / niet-commercieel 100%/0% Ruimte voor een jong en publieksgericht programma dat de ligging aan het water benut. Uitsluitend functieondersteunende en niet-zelfstandige horeca. Zoekruimte voor Hotel Exceptionnel. Kavel 11 Bulk- of korrelsilo werk- en cultuurprogramma ca. 950 m2 commercieel / niet-commercieel 100%/0% Eco-Creative Innovators tot 100% CreaSocial tot 100% Ruimte voor kleinschalige kantoren, atelierruimte en co-working space. Combinaties van wonen en werken

32

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

behoren tot de mogelijkheden. Geen horeca en detailhandel. Een uitwisseling met het programma in het Molengebouw behoort tot de mogelijkheden. Het voorgestelde programma is een indicatie. De definitieve uitwerking volgt in de Kavelpaspoorten die in een later stadium worden opgesteld. Woonprogramma De Tramkade wordt ook een plek om te wonen. Er is ruimte voor 17.000 tot 21.350 m2 bvo voor wonen, waarmee 192 tot 275 woningen gerealiseerd kunnen worden. Het woningbouwprogramma past binnen het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta: minimaal 30% sociale huur, minimaal 40% middenhuur en maximaal 30% vrije sector. De Tramkade is het middelpunt van de veranderstad, een proeftuin voor jonge en vrije denkers en doeners. Dat vraagt om vernieuwende woon- en werkvormen die laten zien op welke manier we in de toekomst zouden kunnen wonen, werken, leren, zorgen en ontspannen. En hoe die steeds meer in elkaar gaan overlopen.

In het Ontwikkelplan Bossche Stadsdelta staan drie woonoriëntaties om daarbij richting te geven: Inspirerend en Flexibel, Ontmoeting en Verbinding en Bewust en Circulair. De Tramkade is koploper voor de oriëntatie Inspirerend en Flexibel: De woning en directe woonomgeving vormen een proeftuin waarin de gebouwen, het programma en/of de gebruikers regelmatig veranderen. De gekste initiatieven krijgen hier een kans. Dat gaat meestal goed en soms mis. Geen dag is hetzelfde. De bewoners weten waar ze voor kiezen en kunnen tegen een stootje. Want zo nu en dan het ongemak van een festival, een lossende vrachtwagen of een lassende kunstenaar wegen op tegen het besef dat je hier het bruisende stadsleven opsnuift. Je verbeelding wordt permanent geprikkeld en daar krijg je juist energie van. Het woonprogramma is over de kavels verdeeld. Daarbij is aangegeven hoe de sociale huur, middenhuur en vrije sector gerealiseerd wordt. Kavel 4 Voorgebouw woonprogramma ca. 250 m2 ca. 2 woningen sociaal/middenhuur/vrije sector 0%/100%/0% Geschikt voor portiersloge nieuwe stijl en wonen conform de oorspronkelijke bestemming. Kavel 6 Fifties Silo en Meeldoseerinstallatie woonprogramma ca. 5.850 m2 50 tot 64 woningen sociaal/middenhuur/vrije sector 33%/33%/33% Vernieuwend woonconcept dat de Doe-het-zelf mentaliteit verbeeldt.

Bijvoorbeeld in de vorm van gestapelde vrije kavels, het zelf- en samenbouwen op grote hoogte. Kavel 8 Grondstoffensilo’s woonprogramma ca. 7.250 m2 50 tot 64 woningen sociaal/middenhuur/vrije sector 0%/0%/100%

Prestigieuze renovatie, hergebruik en opbouw van de silo’s. Bijvoorbeeld in de vorm van cilinderwoningen met daarboven appartementen met een geweldig uitzicht over de rivier. Kavel 9 Expeditiehallen woonprogramma 7.500 tot 11.500 m2 90 tot 145 woningen sociaal/middenhuur/vrije sector 50%/50%/0% Een nieuw mix to the max gebouw waarin betaalbaar wonen, sporten, werken, uitgaan en parkeren naadloos in elkaar overgaan. Verder zijn er op kavel 1 Molengebouw en kavel 11 Bulkof korrelsilo combinaties van wonen en werken mogelijk. Evenementen Evenementen horen bij de Tramkade. De Tramkade Alliantie coördineert de gezamenlijke evenementenagenda, zorgt ervoor dat iedereen aan bod komt en dat de eventuele hinder voor bewoners en ondernemers op en vooral ook rond de Tramkade binnen de perken blijft. Op de Tramkade is ruimte voor medium evenementen van 750 bezoekers en incidenteel grote evenementen met muziekgeluid tot 2.500 bezoekers. Het zwaartepunt daarvan ligt op het plein onder de spanten. Is er meer ruimte nodig, dan mag het evenement langs de straatjes en doorsteekjes van de Tramkade uitwaaieren. Waterprogramma Het schetsvoorstel voor de openbare ruimte voorziet in vier nieuwe steigers c.q. waterkavels. Dat worden geen vaste ligplaatsen voor de happy few.

De waterkavels zijn openbaar toegankelijk en worden gebruikt voor Tramkade initiatieven die voortvloeien uit de Schijf van Vijf + Vijf: BSD Leisure, Sport en Water en Hotel Exceptionnel.

33

Uitwerking

Duurzaamheid en milieu De Tramkade wordt een bruisende leefomgeving die bijdraagt aan de duurzaamheidsambities groen en klimaatbestendig, gezond, CO2-neutraal, circulair en duurzame mobiliteit. Groen en klimaatbestendig De Tramkade is in de huidige situatie vrijwel geheel verhard. De nieuwe situatie kenmerkt zich door meer groen, zodat het gebied beter met hitte, droogte en wateroverlast kan omgaan. De Bossche Stadsdelta voldoet aan de groennorm (‘minimaal 15% groen’) en de aanvullende eis uit de groenblauwe gebiedspaspoorten (‘minimaal 10% meer groen en water’). Deze norm en eis gelden ook voor de afzonderlijke deelgebieden, zoals de Tramkade. Het extra groen wordt vooral langs de Dieze en tussen de Tramkade en Verkadefabriek aangelegd. Verder is het een kwestie van tegels wippen, asfalt verwijderen en gebiedseigen, klimaatbestendig groen planten. Dat gebeurt ook op hoogte, waar het 3D-Park de groene daken en groene luchtbruggen met elkaar verbindt.

Groen tegen de gevel en/of op het dak.

Het hemelwater wordt afgekoppeld van het rioolstelsel. Bij het afkoppelen geldt de voorkeursvolgorde eerst infiltreren, dan bovengronds bergen en tot slot (als het echt niet anders kan) ondergronds bergen. Afvoer op het bestaande riool of de Dieze is niet toegestaan. De bergingscapaciteit van hemelwater moet minimaal 70 mm per m2 nieuw initiatief bedragen. Om verdroging van het groen te voorkomen, geldt bovendien een eis van minimaal 10 mm infiltratie (van de 70 mm) per m2 nieuwe en vernieuwde verharding. Dit is hemelwater bij een normale regenbui. Bebouwing wordt bij voorkeur voorzien van een groen- of tuindak met een berging van minimaal 25 liter per m2. De vergroening van de Tramkade is in het schetsvoorstel voor de inrichting van de openbare ruimte verbeeld. Let daarbij op de parkzone langs de Dieze die binnen de 5 meter beschermingszone van het waterschap ligt. Het schetsvoorstel is met hen besproken en dat gebeurt ook met de verdere uitwerking. Gezond De Tramkade wordt een stedelijke én gezonde leefomgeving: Bewegen, spelen en ontmoeten De inrichting en programmering van het gebied staan

garant voor een leefomgeving die om ontmoeting, beweging en ontspanning draait. De combinatie van de Street Scene en het 3D-Park biedt indoor en outdoor mogelijkheden voor ondere andere skaten, breakdance, straatvoetbal, 3X3 basketbal, BMX en freerunnen. Toegang De mix van commercieel en niet-commercieel programma maakt het mogelijk om iedereen die jong en jong van geest te verwelkomen, ongeacht de omvang van zijn of haar portemonnee. Het aanbod wordt daarbij dusdanig laagdrempelig en divers, dat het jongeren met uiteenlopende skills, interesses en culturele achtergronden aanspreekt. Comfort Het toevoegen van groen in de openbare ruimte en op daken zorgt voor een prettige omstandigheden om te bewegen en te sporten, ook als het eens stortregent of juist erg warm is. Gezonde materialen De materialen die vrijkomen bij de transformatie of sloop van gebouwen en bestrating worden in principe hergebruikt. Nieuwe materialen zijn circulair of zelfs biobased. Milieukwalliteit De basis is op orde; zie ‘Mlieuapecten en waarden’. CO2-neutraal De Bossche Stadsdelta wordt aardgasvrij. Dat geldt ook voor de afzonderlijke deelgebieden, zoals de Tramkade. Voor dit gebied is dat een uitdaging. Een kwart van het programma bevindt zich in oude, slecht geïsoleerde panden. Dat vraagt om mede-ontwikkelaars en medeeigenaars die oog hebben voor innovatieve oplossingen die toch betaalbaar zijn.

Dergelijke expertise is reeds op de Tramkade aanwezig. De gemeente moedigt initiatiefnemers aan om deze Eco-Creative Innovators te betrekken bij de verduurzaming van het gebied. Nieuwbouw is zo zuinig mogelijk en in bestaande bouw wordt zoveel mogelijk energie bespaard. Bij nieuwbouw wordt geen fossiele energie gebruikt (BENG2=0%). Is er energie nodig, dan komt die van duurzame

34

Bossche Stadsdelta Gebiedspaspoort Tramkade 2024

bronnen (BENG3=100%). Een kansrijk energiepakket bestaat uit zeer goede isolatie, warmteterugwinning uit ventilatielucht, warmte-koude opslag en zonnepanelen, aangevuld met regeneratie van WKO-bronnen uit oppervlaktewater of riothermie (warmte uit het riool). Daarnaast zijn er maatregelen nodig om het risico op oververhitting te beperken. De gefaseerde ontwikkeling van de Bossche Stadsdelta vraagt om een flexibel uitbreidbaar collectief bodemenergiesysteem. Op de Tramkade komt een ‘gebieds-WKO’ conform het Bodemenergieplan Noordelijke Spoorzone. De diepte hiervan beperkt zich tot de eerste scheidende laag, zo’n 80 meter onder maaiveld. De aanleg wordt samen met de Tramkade Alliantie opgepakt. Dan worden de leidingentracé’s bepaald en zal, in overleg met het waterschap, worden bekeken of de Dieze als regeneratiebron kan worden gebruikt. De Tramkade Alliantie heeft ook een coördinerende rol bij het tijdig aanvragen van aansluitingen en de goede, veilige inpassing van trafostations, transportverdeelstations en overige bovengrondse en ondergrondse voorzieningen. Zonne-energie op monumenten Verduurzaming mag niet ten koste van monumentale waarden (Molengebouw, Ketelhuis) gaan. De afdeling Erfgoed adviseert en toetst met betrekking tot duurzaamheidsmatregelen op basis van het geldende beleid. Dat gebeurt in overleg met de Adviescommissie Omgevingskwaliteit.

Zonnepanelen mogen op platte daken, op zijdakvlakken en achterdakvlakken worden geplaatst, mits niet zichtbaar vanaf straat. Liggen ze wel in het zicht, dan moeten ze als een integraal onderdeel van het dak ontworpen worden. Genereert dat onvoldoende opbrengst, dan bieden innovatieve oplossingen wellicht uitkomst. Circulair De keuze voor behoud en hergebruik van oude fabrieksgebouwen, silo’s en luchtbruggen maakt de Tramkade tot een laboratorium voor de R-ladder: 35