Detailhandelsvisie inclusief bijlagen_pagina (1) (1)

's-Hertogenbosch

DETAILHANDELSVISIE ’S-HERTOGENBOSCH 2023

Foto’s omslag zijn gemaakt in het kader van het Bossch Zomer Memory spel Fotografie: Frank van Delft, Olaf Smit, Angeline Swinkels, Gineke Schalken, Karin Jonkers en Sandra Peerenboom

's-Hertogenbosch

februari 2023

DETAILHANDELSVISIE ’S-HERTOGENBOSCH 2023 Samen werken aan kwaliteit!

Thematische input voor de Omgevingsvisie 's-Hertogenbosch

2

Samenvatting Detailhandel is sinds jaar en dag een belangrijk onderdeel van de Bossche economie. Dat handelen en ondernemen in het DNA van onze gemeente zit, is zelfs terug te herleiden naar het ontstaan van ‘s-Hertogenbosch zo’n 900 jaar geleden. Op de donk waar nu de Markt ligt, ontstond rond 1184 de handelsnederzetting ‘s-Hertogenbosch. Door de eeuwen heen zet handel nog altijd de toon: ‘s-Hertogenbosch is nog steeds een populaire stad voor winkelend publiek én voor de lokale ondernemers om hun producten aan te prijzen. Toch zien we de laatste jaren een kentering plaatsvinden als gevolg van landelijke en internationale trends en ontwikkelingen. Waar we in de vorige detailhandelsvisie uit 2011 nog spraken van een forse uitbreiding van het winkelvloeroppervlak binnen de gemeente, zien we mede dankzij de opkomst van online shopping de laatste jaren juist een forse afname van de vraag naar winkelvloeroppervlak. De sector verandert in hoog tempo en de verwachtingen van de consument worden steeds strenger. Bovendien maakt ’s-Hertogenbosch een schaalsprong als stad, met nieuwe hoogstedelijk interactiemilieus in de Spoorzone met veel nieuwe bewoners, werknemers en bezoekers. Al

DETAILHANDELSVISIE ‘S-HERTOGENBOSCH

deze ontwikkelingen in de branche en de stad vragen om een heldere blik op de toekomst. Waar houden we aan vast? Wat laten we los? Waar zetten we op in? Hoe willen we dit bereiken? Allemaal vragen waar we in deze visie als gemeente een antwoord op geven. Deze visie is dan ook bij uitstek een document wat een stip op de horizon biedt en probeert te inspireren. Met deze nieuwe detailhandelsvisie worden belangrijke stakeholders geprikkeld de kansen en uitdagingen die de ontwikkelingen in de sector met zich meebrengen te benutten en te omarmen. Zo werken we samen toe naar een toekomstbestendige detailhandelsstructuur, waarin ondernemers de ruimte krijgen om in te spelen op veranderingen, waarin de wensen van inwoners en bezoekers worden bediend en waarin we als gemeente streven naar duurzame en kwalitatief hoogwaardige voorzieningen voor iedereen. Dit betekent soms dat er scherpe keuzes gemaakt moeten worden over wat wel perspectief heeft en wat niet. Hierbij is het ook belangrijk om het onderscheid tussen het karakter, het profiel en het presteren van verschillende winkelgebieden te respecteren. Zo zien we bijvoorbeeld grote verschillen tussen de winkelgebieden.

De Brede Binnenstad, het centrum van Rosmalen, de Helftheuvelpassage en de Bossche Woonboulevard/ Retailpark zijn goedlopende gebieden en worden door de consument hoog gewaardeerd. In de Brede Binnenstad en bijvoorbeeld het centrum van Rosmalen wordt al veel geïnvesteerd en liggen er meerdere visies die al uitgewerkt worden of in de nabije toekomst gaan worden, zoals het ‘Economisch Perspectief Brede Binnenstad’ en het ‘Actieplan versterking centrum Rosmalen’. Voor het overgrote deel van de winkelcentra in de wijken ligt dit anders. Deze scoren namelijk onvoldoende ten aanzien van kwaliteit, sfeer, beleving en aanbod. Binnen het bestuursakkoord wordt deze constatering ook gedeeld en er is daarom budget vrijgemaakt om aan de slag te gaan met deze wijkwinkelcentra. In deze nieuwe visie leggen we dan ook de nadruk op deze wijkwinkelcentra en zetten we een aantal actielijnen uit die moeten bijdragen aan een opwaardering van deze gebieden. De wijkwinkelcentra spelen immers een belangrijke rol in een wijk of buurt als centraal ontmoetingspunt, zorgen voor leefbaarheid en als de plek voor dagelijkse boodschappen voor een groot deel van onze inwoners. Daarnaast hebben we ook specifiek aandacht voor de toekomstbestendigheid van supermarkten en andere voorzieningen in onze kernen. Het op peil houden van dit voorzieningenaanbod is van groot belang voor de leefbaarheid.

De rode draad van deze visie is dan ook dat we vooral willen inzetten op kwaliteit. Hoe kunnen we ervoor zorgen dat de consument van binnen én buiten onze gemeente zo goed mogelijk bediend wordt door onze ondernemers? Door een analyse van de huidige stand van zaken te combineren met toekomstige trends en ontwikkelingen, aangevuld door ervaringen en ideeën vanuit ondernemers en kwantitatieve data uit bijvoorbeeld het koopstromenonderzoek, biedt deze visie een overzicht van de kansen, uitdagingen en knelpunten in de detailhandelssector die de komende jaren op ons afkomen. Dit overzicht dient als basis voor het nieuwe beleid dat we in samenspraak met ondernemers, vastgoedeigenaren en de consument zo goed mogelijk proberen af te stemmen op de realiteit van nu en de ambities voor de toekomst. Concreet betekent dit dat we inzetten op compacte hoogwaardige voorzieningenclusters (buurt- en wijkhubs) met een breed functieprofiel in de wijken. Ook het behouden en uitbreiden van de sterke positie van onze Brede Binnenstad en het daarbinnen gelegen kernwinkelgebied is van belang. Daarnaast streven we naar een dynamisch en flexibel aanbod dat meebeweegt met relevante trends en ontwikkelingen vanuit de markt en afgestemd is op de identiteit van de verschillende deelgebieden binnen onze gemeente.

DETAILHANDELSVISIE ‘S-HERTOGENBOSCH

6

Inhoudsopgave 1

2

Introductie

9

1.1

Aanleiding

9

1.2

Doelstelling

9

1.3

Proces

10

Uitgangspositie

13

2.1

Huidige beleidskaders

13

2.2

Trends en ontwikkelingen

13

2.3

Analyse huidige situatie

15

2.4

Conclusie en belangrijkste opgave

19

3

Visie en beleid

21

3.1

Algemeen

21

3.2

Brede Binnenstad

25

3.3

Stadsdeel- en wijkwinkelcentra

29

3.4

Kernen

32

3.5

Perifere en solitaire locaties

32

3.6

Overige vormen van detailhandel

33

3.7

Vliegende vogel

34

Bijlagen I

Beleidskaders

II

Rapport ‘s-Hertogenbosch, Analyse detailhandel 2022 (BRO)

III

Factsheets Koopstromenonderzoek 2021 ‘s-Hertogenbosch

IV

Winkelstructuur 2023

V

Analyse deelgebieden

VI

Begrippenlijst

8

1 Introductie 1.1

Aanleiding

De detailhandelssector is al enige tijd in transitie. De afgelopen jaren hebben een aantal trends en ontwikkelingen voor grote veranderingen gezorgd zowel in het gedrag van de consument als in de ruimtelijke impact van de detailhandelssector zelf. In tijden van de coronapandemie zijn deze ontwikkelingen alleen nog maar versneld, waardoor de sector en haar ondernemers een aantal grote uitdagingen erbij hebben gekregen. Deze ontwikkelingen creëren naast uitdagingen ook een hoop kansen voor ondernemers, vastgoedeigenaren en andere stakeholders. Tegelijkertijd staat ’s-Hertogenbosch aan de vooravond van een flinke schaalsprong in haar stedelijke ontwikkeling. Juist daarom is dit een aangewezen moment om deze ontwikkelingen en de bijbehorende kansen en uitdagingen onder de aandacht te brengen en stakeholders te inspireren hiermee aan de slag te gaan. Zo nodigen we ondernemers en vastgoedeigenaren uit om mee te bewegen met de tijd en actualiseren we ons beleid, zodat dit optimaal aansluit op de ontwikkeling van onze gemeente en haar detailhandelssector. Tegelijkertijd

DETAILHANDELSVISIE ‘S-HERTOGENBOSCH

draagt de koers die deze visie beschrijft ook bij aan stabiliteit en een helder perspectief op de toekomst in de onzekere tijden waar deze sector zich nu in begeeft.

1.2

Doelstelling

Het belangrijkste doel van deze visie is het bieden van een stip op de horizon en te dienen als inspiratiedocument voor alle betrokken stakeholders binnen de detailhandelssector in de gemeente ‘s-Hertogenbosch. Door verschillende trends, ontwikkelingen en de bijbehorende kansen en uitdagingen in beeld te brengen worden ondernemers, vastgoedeigenaren en andere betrokkenen geprikkeld om op een andere manier te kijken naar de huidige stand van zaken. Dit houdt in dat we soms ook kritisch zijn op de kwaliteit en uitstraling van bepaalde gebieden, omdat deze niet meer voldoen aan de moderne eisen van de consument op deze gebieden. Het betekent ook dat we keuzes moeten durven maken op basis van onze ambities voor de lange termijn. Anderzijds proberen we zelf meer ruimte en flexibiliteit te bieden in onze visie. Bijvoorbeeld door

9

handvatten te bieden voor modernisering van de verouderde wijkwinkelcentra of maatwerk te leveren voor behoud van de supermarkten in onze kernen. Naast dat de visie dus moet inspireren, biedt het ook een beleids- en toetsingskader voor nieuwe initiatieven en vormt het een basis voor de omgevingsvisie en de juridische uitvoering in relatie tot het omgevingsplan.

nog een bredere consultatie gedaan onder relevante stakeholders in zowel de binnenstad als op de perifere locaties. Ook hebben we onze eigen inwoners betrokken door middel van het digipanel, waarbij men input kon leveren over het voorzieningenaanbod in onze gemeente. Bovengenoemde sessies en input is uiteindelijk verwerkt in de hoofdlijnennotitie uit 2020.

Met het schrijven van deze nieuwe detailhandelsvisie vervangen we de verouderde ‘Nota Detailhandel’ uit 2011 en de tussentijdse aanpassingen¹ die hierop zijn gedaan in 2015 en 2017. Het perspectief dat wordt beschreven in de vorige visie uit 2011 sluit namelijk niet meer goed aan op de huidige nationale, regionale en lokale stand van zaken binnen de sector. Bovendien is er door de verschillende aanpassingen door de jaren heen een soort lappendeken ontstaan van beleidsstukken. Met een nieuwe detailhandelsvisie creëren we beleid dat aansluit op de realiteit van nu en de trends en ontwikkelingen van de komende jaren in één overzichtelijk document. Hierin zit een enkele uitzondering: de tussentijdse aanpassing met betrekking tot de grootschalige bouwmarkt uit 2018 blijft voorlopig nog van kracht in afwachting van het geplande onderzoek begin 2023 (zie hoofdstuk 3.5).

Ten tijde van de coronapandemie is de detailhandelsvisie tijdelijk stilgelegd. Begin 2022 hebben we de draad weer opgepakt. Gezien de vele veranderingen in de detailhandelssector ten opzichte van voor de coronapandemie, is in 2022 de hoofdlijnennotitie geactualiseerd. Hierin zijn, in tegenstelling tot de versie uit 2020, ook de resultaten van het Koopstromenonderzoek 2021² (KSO2021) verwerkt. Deze grootschalige consumentenenquête, gehouden onder inwoners en consumenten van buiten de eigen gemeente, heeft geresulteerd in nieuwe inzichten over het functioneren van de winkelgebieden, het koopgedrag en het oordeel van de consument. Vervolgens zijn we langsgegaan bij alle winkelgebieden om het gesprek aan te gaan met ondernemers en vastgoedeigenaren en hen uit te nodigen voor een brede participatie bijeenkomst. De resultaten van deze bijeenkomst zijn vervolgens uitgewerkt in enkelel bouwstenen die in een kleiner gezelschap nog eens zijn getoetst door de klankbordgroep, waarin diverse ondernemers, vastgoedeigenaren en een afgevaardigde van een winkeliersvereniging zijn vertegenwoordigd van over de gehele gemeente. Deze klankbordgroep is uiteindelijk ook betrokken geweest bij feedback op de conceptversie en de definitieve versie van deze visie. Het volledige participatieproces is weergegeven in een schema, zie figuur 1.

1.3

Proces

Het maken van dit document is gebeurd in nauw overleg met diverse stakeholders. In 2019 is een start gemaakt met het participatieproces en zijn we met een aantal supermarkten om tafel gaan zitten om te praten over de toekomst van detailhandel en de supermarktbranche. In een aparte sessie hebben we begin 2020

2 1

10

Raadsvoorstel afhaalpunten, ondergeschikte detailhandel spec. formules en dibevo (2015); Actualisatie winkelstructuur ’s-Hertogenbosch-West (2017); Visie detailhandel Nuland en Vinkel (2017).

Zie: www.koopstromenonderzoek2021.nl. Dit onderzoek is gedeeltelijk uitgevoerd in tijden van de coronapandemie. Daarom is er voor sommige resultaten een correctie gedaan om een zo goed mogelijk beeld te geven van hoe de uitkomsten eruit zouden zien in de “normale” situatie. Voor de gehele onderzoeksverantwoording zie: https://www.kso2021.nl/ downloads/rapportage/KSO21_Onderzoeksverantwoording.pdf

DETAILHANDELSVISIE ‘S-HERTOGENBOSCH

PROCES & PARTICIPATIE DETAILHANDELSVISIE

Figuur 1: Schema participatieproces

11

12

2 Uitgangspositie 2.1

Huidige beleidskaders

De detailhandelsvisie heeft betrekking op het gehele gemeentelijk grondgebied. Bij de totstandkoming van dit document is ook gekeken naar alle vigerende relevante beleidsdocumenten die een raakvlak hebben met detailhandel. In bijlage I staan alle relevante beleidslijnen, die doorwerken in het detailhandelsbeleid kort beschreven in het kader van de nieuwe visie. Het gaat hierbij om: • Bestuursakkoord ‘Slagkracht en ambitie’ (2022) • Actieplan versterking centrum Rosmalen (2022) • Detailhandelsvisie regio Noordoost-Brabant (2022) • (concept) Koersdocument Omgevingsvisie (2022) • Economisch Perspectief Brede Binnenstad (2021) • Position Paper Spoorzone ‘De Brede Binnenstad: Motor van de Koploper’ (2021) • Horecavisie ‘Samenwerken aan gastvrij ontmoeten’ (2019) • Omgevingsvisie provincie Noord-Brabant (2018) • Ladder duurzame verstedelijking (Bro, 2017) • Beleid inzake vestiging van niet bedrijventerrein gebonden functies op een aantal bedrijfslocaties (2013).

DETAILHANDELSVISIE ‘S-HERTOGENBOSCH

2.2

Trends en ontwikkelingen

De detailhandelssector is de laatste jaren sterk onderhevig aan verandering. De coronapandemie heeft daarbovenop gezorgd dat sommige ontwikkelingen versneld zijn of eerder hun intrede hebben gedaan dan verwacht. Het is belangrijk om deze ontwikkelingen/ trends goed in beeld te hebben bij het vormen van een visie. Hieronder staan de belangrijkste trends en ontwikkelingen beschreven. De opkomst van online shopping De online omzet binnen detailhandel is de afgelopen jaren meer dan verdrievoudigd en dit geeft druk op de fysieke winkels. De verwachting is dat deze trend zich ook de komende jaren nog doorzet. Hierdoor zullen de fysieke winkels die niet mee kunnen met de online revolutie langzaam verdwijnen en zullen winkels gebruik moeten gaan maken van de verschillende nieuwe online en offline kanalen die deze digitalisering heeft voortgebracht om de concurrentie aan te kunnen gaan. Dit noemen we ook wel ‘multi-channel retailing’ (gebruik van meerdere on- en offline kanalen voor verkoop) of ‘omni-channel retailing’ (gebruik van alle

13

mogelijke kanalen voor verkoop en interactie met de klant, waarbij de ervaring van de klant centraal staat). De digitalisering brengt voor retailers dus ook nieuwe kansen en mogelijkheden om op in te spelen zowel online als in de winkels zelf. Veranderende behoefte winkelwinkeloppervlak Mede door de hierboven genoemde opkomst van online shopping is er een veranderde behoefte vanuit ondernemers aan winkeloppervlak. In een aantal sectoren neemt de behoefte aan fysiek winkeloppervlak al een aantal jaar af. Dit zien we bijvoorbeeld in het recreatieve aanbod in onze binnenstad. Aan de andere kant kan modernisering ook juist een behoefte aan schaalvergroting betekenen, zoals bij supermarkten in de wijkwinkelcentra. Veranderende consumentenbehoefte De laatste jaren draait de consumentenbehoefte steeds meer om gemak en beleving. Voor dagelijkse aankopen gaat de consument uit van een breed assortiment om uit te kiezen met ruime openingstijden en met een goede bereikbaarheid. Niet-dagelijkse aankopen, zoals bijvoorbeeld kleding gebeuren steeds vaker in de vorm van een dagje uit waarbij beleving, zowel in de winkel als daarbuiten, centraal staat. Complementaire functies, zoals horeca en leisure hebben hierdoor een groeiend aandeel gekregen in de centrale winkelgebieden.

Daarnaast geldt voor de niet-dagelijkse aankopen dat het aandeel van online aankopen in verhouding tot fysieke aankopen al jaren toeneemt, zoals hierboven beschreven. Blurring, functiemix In het kader van beleving is er dus, zeker in de centrale winkelgebieden, steeds meer sprake van functiemix. Dit geldt niet alleen voor het gebied zelf, want er wordt ook steeds meer geëxperimenteerd met het combineren van functies onder één dak. Dit wordt ook wel ‘blurring’ genoemd en biedt ondernemers de kans om de beleving van klanten te verbeteren. Tegelijkertijd roept deze ontwikkeling ook vraagtekens op in het kader van beleidsgrenzen en wet- en regelgeving. Meer lokaal kopen Onderzoek van Retailland wijst uit dat de consument de komende jaren verwacht minder vaak een dag(deel) te gaan winkelen en daarvoor ook minder vaak de grote stad te bezoeken. De verwachting is dan ook dat

14

over 5 jaar ruim 60% van alle aankopen lokaal gaat plaatsvinden. Opkomst internetwinkels: dark stores, (flits)bezorging, pakketkasten Met de opkomst van online retailing en de groeiende gemakzucht onder consumenten zijn er ook steeds meer bedrijven die in de dagelijkse behoefte voorzien via internet en bezorgservice. Deze zogenoemde flitsbezorgers bezorgen boodschappen binnen 10-20 minuten na bestelling bij je thuis. Dit is slechts een voorbeeld van wat men ook wel de ‘bezorgeconomie’ noemt. De bezorgeconomie brengt naast veel voordelen voor de consument ook nadelige effecten met zich mee. Mobiliteitsproblemen, overlast en een verloedering van het straatbeeld kunnen het gevolg zijn van ongebreidelde inpassing van diensten, zoals flitsbezorging. In de tussentijd is de razende groei van de flitsbezorger gestagneerd. Dit komt enerzijds door de vele voorbereidingsbesluiten die zijn genomen door diverse gemeenten, maar ook gezien de verliesgevendheid van deze nieuwe branche. Investeerders zijn daardoor ook terughoudend geworden. Desondanks blijft voor de consument de factor gemak nog steeds van belang, mits tegen een bepaalde prijs. Onduidelijk is nog of de flitsbezorger zijn bestaansrecht behoudt, maar de trend van bezorgen zal blijven groeien.

Voor pakketkasten geldt wanneer deze op strategische plekken gesitueerd zijn een goede bijdrage kunnen leveren aan het reduceren van het aantal vervoersbewegingen in de wijk en/of de binnenstad. Gevolgen corona en macro-economische ontwikkelingen In de basis heeft de coronapandemie vooral de bestaande trends en ontwikkelingen versneld (groei online aankopen, meer thuis werken, etc.). Aan de andere kant heeft het ook een aantal nieuwe effecten veroorzaakt. Zo is het zakelijk toerisme nog lang niet op het oude niveau, en is het nog maar de vraag of dit ooit nog op hetzelfde niveau zal komen. Daarnaast kiezen met name de ouderen ervoor om meer lokaal te kopen omwille van veiligheid. Misschien wel het meest invloedrijke effect is dat in de afgelopen twee jaar de schuldenlast voor veel ondernemers flink is gegroeid. Dit gaat mogelijk leiden tot een aanvullende golf aan faillissementen ten opzichte van de normale situatie. Daarbovenop komen ook nog eens de negatieve ontwikkelingen, zoals de inflatie en de oorlog in Oekraïne

DETAILHANDELSVISIE ‘S-HERTOGENBOSCH

die de economische onzekerheid versterken. Dit vraagt om waakzaamheid en terughoudendheid in het toevoegen van het aantal vierkante meters winkelruimte. In plaats daarvan zal de focus van eventuele investeringen vooral moeten liggen op kwaliteitsverbeteringen in bestaande winkelgebieden. Energiecrisis Duurzaamheid is belangrijker dan ooit geworden in de afgelopen periode, zelfs en juist ook voor kleinere ondernemers, zoals winkeliers. De energierekening is voor veel ondernemers exponentieel gestegen en het is maar de vraag of de prijzen op de energiemarkt op korte termijn zullen dalen. Hierom is de nood om zo snel mogelijk te verduurzamen des te hoger. Verduurzaming van een onderneming kan, zeker in deze tijd, veel kosten besparen en maakt de onderneming daarnaast beter bestand tegen toekomstige prijsstijgingen.

2.3

Analyse huidige situatie

In het kader van deze detailhandelsvisie is een kwantitatieve en kwalitatieve analyse uitgevoerd, zie in de bijlage de volledige rapportage “’s-Hertogenbosch, analyse detailhandel 2022”. Naast deze analyse is informatie geput uit het onlangs gehouden Koopstromonderzoek 2021. In de bijlage zijn de factsheets opgenomen. Voor het volledige onderzoek, zie www.kso2021.nl. Beiden onderzoeken hebben als basis gediend voor onderstaande analyse van de huidige detailhandelsstructuur, het aanbod, het groeipotentieel en de waardering van de centra.

15

Legenda symbolen Brede Binnenstad Centrum Rosmalen Stadsdeelcentrum Helftheuvelpassage Wijkwinkelcentrum Kernen PDV/GDV-concentratie

Figuur 2: Detailhandelsstructuur 2023 (zie ook bijlage IV)

Huidige detailhandelsstructuur De (nieuwe) Bossche detailhandelsstructuur bestaat uit een totaal van 27 winkelgebieden, verspreid over de 14 wijken waarin de gemeente is opgedeeld. Deze fijnmazige structuur³ vormt een belangrijk aspect voor het voorzieningenniveau in de gemeente, zeker in de wijken die wat verder van de binnenstad gelegen zijn. De Bossche detailhandelsstructuur is onder te verdelen in onderstaande type winkelgebieden (zie ook figuur 2): •

3

16

Brede Binnenstad: in de historische binnenstad is van origine het kernwinkelgebied van de gemeente gelegen. Hier bevindt zich een concentratie van detailhandel (en dan met name recreatief winkelen), horeca en leisure voorzieningen. Met de nieuwe ontwikkelingen in de Spoorzone werken we naar een ‘Brede Binnenstad’ toe, waarbij we streven naar één goed verbonden geheel van de historische binnenstad en de nieuwe ontwikkelgebieden. Daarom rekenen we in deze visie ook de stationsomgeving, Boschveld en het Paleiskwartier als winkelgebieden Binnen elke wijk is een goed basisvoorzieningenniveau aanwezig voor het doen van boodschappen

•

•

in het deelgebied ‘Brede Binnenstad’. Het Paleiskwartier, Boschveld en het stationsgebied bekleden echter wel een wezenlijk andere rol als winkelgebied dan het kernwinkelgebied in de historische binnenstad. Centrum Rosmalen: het centrum van Rosmalen heeft een unieke positie binnen de Bossche detailhandelsstructuur. Qua aanbod, sfeer en uitstraling heeft het centrum een vergelijkbaar profiel als de Bossche binnenstad, maar dan op een kleiner schaalniveau. Het centrum van Rosmalen past daarmee niet in een van de onderstaande categorieën, maar is echt een opzichzelfstaand centrumgebied. Stadsdeelcentrum Helftheuvelpassage: een stadsdeelcentrum heeft 2 à 3 supermarkten en een minimale omvang van 12.000 m2 winkelvloeroppervlakte (wvo). Stadsdeelcentra hebben, anders dan een wijkwinkelcentrum, een dusdanige aantrekkingskracht dat ze ook substantiële uitgaven van buiten de eigen wijk/buurt aantrekken. Binnen gemeente ‘s-Hertogenbosch valt de Helftheuvelpassage hieronder;

DETAILHANDELSVISIE ‘S-HERTOGENBOSCH

•

•

•

Wijkwinkelcentrum: een winkelgebied dat een dragende functie heeft in de wijk of buurt, voornamelijk ten aanzien van dagelijkse boodschappen. Dorpscentrum: een dorpscentrum is het grootste winkelgebied in een woonplaats. Dit gebied is vaak relatief klein vergeleken met een stadsdeelcentrum. Binnen de gemeente ‘s-Hertogenbosch zijn het centrum van Nuland, Empel, Engelen en het centrum van Vinkel voorbeelden van een dorpscentrum. Concentratie Grootschalige en Perifere Detailhandel Vestigingen⁴: een concentratie waar perifere (grootschalige) detailhandel aanwezig is. Met perifere detailhandel worden vormen van detailhandel bedoeld, die vanwege de aard, omvang en/of het karakter van de winkel niet of moeilijk in te passen zijn in bestaande winkelgebieden. Een voorbeeld van een GDV en PDV-concentratie in de gemeente ‘s-Hertogenbosch is het Retailpark (GDV) en de Woonboulevard (PDV). Hier bevindt zich een concentratie van winkels die vooral volumineuze goederen verkopen en daardoor een relatief groot winkeloppervlak nodig hebben. Daarom passen deze winkels niet in de standaard winkelcentra en zijn daarom op een perifere locatie gevestigd.

Aanbod Het kwantitatieve aanbod van detailhandel binnen de gemeente ligt gemiddeld gezien iets hoger dan in vergelijkbare gemeenten. Wat het kwantitatieve aanbod betreft, is er een duidelijke verschuiving te zien in het type voorziening. Met name het recreatieve aanbod is in absolute zin afgenomen in de afgelopen jaren door de opkomst van online winkelen. Daarentegen hebben de horeca en het dagelijkse aanbod detailhandel juist een groter aandeel gekregen. Economische positie De Bossche detailhandelssector draaide in 2021 een totale omzet van € 966 miljoen. Daarmee presteert de sector bovengemiddeld goed ten opzichte van vergelijkbare gemeenten. Mede dankzij deze sterke economische prestaties ligt de gemiddelde huurprijs van winkel4

GDV = grootschalige detailhandel vestigingen, bijvoorbeeld op het gebied van elektronica, rijwielen en automaterialen. PDV = perifere detailhandelsvestigingen. Veelal winkels die zich als vanouds vanwege de volumineuze aard van de gevoerde artikelen buiten de winkelcentra mogen vestigen, zoals bijvoorbeeld: auto ’s, boten, caravans (ABC -categorie), bouwmarkten, tuincentra, keukens/sanitair en de gehele woninginrichtingsbranche.

panden in de gemeente relatief hoog. Desondanks ligt het leegstandspercentage met 4,9% van de panden en 3,6% van het aantal m2 winkelvloeroppervlak lager dan het landelijk gemiddelde van respectievelijk 6,5% en 6,0%. De relatief sterke positie van de Bossche detailhandel is ook terug te zien in de aantrekkingskracht op bestedingen vanuit andere gemeenten. Met bijna 30% van de totale omzet die van buiten de eigen gemeente komt, behoort het Bossche winkelaanbod tot de top van Nederland gekeken naar bovenregionale aantrekkingskracht. Voor recreatief winkelen komt zelfs 47% van de totale omzet van buiten de eigen gemeente. De Bossche detailhandelssector is dan ook een belangrijke werkgever binnen de gemeente met 7.360 werknemers, wat neerkomt op ongeveer 7% van de totale arbeidsplaatsen. Groeipotentieel Het positieve beeld hierboven vertelt echter niet het hele verhaal. Zoals eerder beschreven onder het gedeelte ‘Trends en ontwikkelingen’ zet de toename in online bestedingen gestaag door en daarmee loopt de druk op het voortbestaan van fysieke winkels steeds meer toe. De gemeente ‘s-Hertogenbosch is hier geen uitzondering op en een afname van het aantal fysieke winkels is dan ook onvermijdelijk. Met name in de recreatieve sector zal het aantal fysieke winkels en het aantal vierkante meter winkeloppervlak per winkel de komende jaren af gaan nemen ten koste van online shopping.

Om de verwachte krimp en groei beter in beeld te brengen is er voor zowel de dagelijkse, als de recreatieve en doelgerichte aankopen een analyse gedaan met betrekking tot het huidige en toekomstige functioneren van deze sub-sectoren binnen de gemeente (zie figuur 3). Deze analyse bestaat uit een berekening die gebaseerd wordt op het kwantitatieve aanbod in verhouding tot omzetcijfers en bevolkingsgroei (voor verdere toelichting zie bijlage II). Uit deze analyse blijkt dat het huidig functioneren van het aanbod in alle drie de sub-sectoren (dagelijks, recreatief en doelgericht) in balans is met de vraag. Het toekomstig functioneren biedt een meer gedifferentieerd beeld: met de verwachte ontwikkeling van het dagelijks aanbod richting 2030 is er enige ruimte tot uitbreiding. Deze ruimte willen we inzetten ten behoeve van de modernisering van een aantal supermarkten, waaronder ook de supermarkten in de kernen, en eventuele differentiatie van het aanbod in het zuidelijk gedeelte

17

Figuur 3: Groeipotentieel sub-sectoren detailhandel gemeente ‘s-Hertogenbosch (BRO, 2022)

van het stadsdeel Zuidoost. Daarmee is er in principe geen verdere uitbreidingsruimte voor andere initiateven dan hierboven beschreven. Voor de recreatieve sector geldt dat het aanbod zal gaan krimpen, met een totale afname van het winkeloppervlak tot 2030 van 5,5%. Tenslotte is er voor de doelgerichte sector sprake van enig groeipotentieel de komende jaren, met specifieke marktpotentie in de doe-het-zelf- en de tuinbranche. Dit potentieel wordt deels veroorzaakt door de exponentieel stijgende bestedingen in deze branches de afgelopen jaren en deels door de verwachte bevolkingsgroei. Of deze potentie zich uiteindelijk ook waarmaakt is nog onzeker, gezien de afhankelijkheid van deze branches ten opzichte van de huizenmarkt en de economische conjunctuur. Algemene waardering Het Koopstromenonderzoek 2021 biedt naast inzichten in de omzet- en bestedingscijfers ook inzicht in bezoekkenmerken en de waardering van de consument met betrekking tot het winkelgebied. Uit deze waarderingen blijkt dat ‘s-Hertogenbosch op de meeste vlakken een goede score krijgt van de bezoeker met een totaal gemiddelde van 7,6/10. De waardering met betrekking tot de bereikbaarheid, netheid en veiligheid van de Bossche winkelgebieden ligt het hoogst, wat over-

18

eenkomt met de waardering voor deze aspecten in vergelijkbare gemeenten. In lijn met de landelijke trend scoren de Bossche winkelgebieden dan weer minder goed op het gebied van faciliteiten en de aanwezigheid van groen. Over het algemeen is de waardering redelijk vergelijkbaar met de benchmark, al onderscheiden de Bossche winkelgebieden zich in positieve zin op een paar punten. Vooral het aanbod horeca, de sfeer/uitstraling van het winkelgebied en het winkelaanbod krijgen een hogere waardering dan in vergelijkbare gemeenten (zie figuur 4). Grote onderlinge verschillen Wat deze algemene waardering echter niet laat zien, is dat er grote onderlinge verschillen bestaan tussen de verschillende winkelgebieden binnen onze gemeente met betrekking tot de waardering van de consument. Met name de Brede Binnenstad, het centrum van Rosmalen, de Helftheuvelpassage en de Bossche Woonboulevard/ Retailpark krijgen een bovengemiddeld goede waardering, waardoor het gemiddelde voor de hele gemeente hoger ligt. Dit vormt een vertekenend beeld van de relatief slechte waardering die een groot deel van de wijkwinkelcentra krijgt van bezoekers en consumenten. In bijlage V wordt dieper ingegaan op de analyse van de individuele winkelgebieden in onze gemeente.

DETAILHANDELSVISIE ‘S-HERTOGENBOSCH

Figuur 4: Waardering winkelgebieden gemeente ‘s-Hertogenbosch (Gebaseerd op gegevens KSO2021)

2.4

Conclusie en belangrijkste opgave

Op basis van de huidige uitgangspositie van de Bossche retailsector in combinatie met de sectorale trends en ontwikkelingen, zien we een verscheidenheid aan kansen en opgaven voor de detailhandelssector in ‘s-Hertogenbosch. Deze kunnen globaal samengevat worden in een drietal hoofdopgaven: •

•

•

Het veranderende consumentengedrag vraagt om een andere kijk op detailhandel. Niet alleen het aanbod zelf is belangrijk, maar ook de presentatie ervan, de ervaring en beleving rondom het winkelen en het gemak van de consument staan nu veel meer centraal dan voorheen. De opkomst van online winkelen zet gestaag door. Het gemak van thuis achter de computer winkelen en je aankopen thuisbezorgd krijgen staat ook in verband met de veranderende wens van de consument, zoals hierboven beschreven. Bovengenoemde ontwikkelingen zorgen ervoor dat moderne winkels in verschillende branches een andere maatvoering vereisen dan in voorgaande jaren het geval was. Waar winkels in de modebranche naar minder fysiek winkeloppervlak toewerken, zien we bij supermarkten juist een grote vraag naar

schaalvergroting ten behoeve van modernisering. De concrete doorwerking van deze opgaven betekent dat er vooral in onze wijkwinkelcentra een grote opgave ligt. Het overgrote deel van de wijkwinkelcentra scoren onvoldoende ten aanzien van kwaliteit, sfeer, beleving en aanbod. De Brede Binnenstad, het centrum van Rosmalen, de Helftheuvelpassage en de Bossche Woonboulevard/Retailpark zijn daarentegen goedlopende gebieden en worden door de consument hoog gewaardeerd. Voor deze gebieden geldt dan ook het koesteren en versterken van deze kwaliteiten, maar ook toekomstbestendig zijn ten aanzien van de ontwikkelingen die ook voor deze gebieden op de rol de staan, zoals het terugdringen van het aandeel fysieke winkels, de opkomst van bezorgbedrijven en bijvoorbeeld de uitdagingen omtrent de macro economische ontwikkelingen. Een goede balans tussen de ontwikkeling van een hoogstedelijk woon-, werk- en leefmilieu in de Spoorzone als onderdeel van de Brede Binnenstad en de beperkte ruimte voor nieuwe winkels is daarnaast een opgave die aandacht behoeft. Winkels zijn niet leidend in het creëren van de gewenste dynamiek, maar kunnen wel (vaak gering) onderdeel zijn van een breed pallet aan hoogstedelijke voorzieningen.

19

20

3 Visie en beleid In dit hoofdstuk worden de Bossche ambities voor de detailhandelssector beschreven. Het hoofdstuk gaat eerst in op een aantal hoofduitgangspunten die gebiedsoverstijgend zijn om vervolgens dieper in te gaan op specifieke uitgangspunten en opgaven voor de verschillende type winkelgebieden. Daarnaast beschrijft het hoofdstuk ook de beleidsoverwegingen die volgen uit deze opgaves, ambities en uitgangspunten.

3.1

Algemeen

Winkelstructuur Door de veranderende consumentenbehoefte, zal het aantal fysieke winkelmeters ook in de gemeente ’s-Hertogenbosch afnemen. De huidige fijnmazige winkelstructuur zorgt voor een goed voorzieningenaanbod in onze gemeente. Dit is zowel een kracht (voorzieningen zijn dichtbij en goed bereikbaar voor iedereen), als een zwakte (moderne maatvoering en wens voor uitbreiding supermarkten soms niet mogelijk door huidige structuur). Een rigoureuze aanpassing van de structuur

DETAILHANDELSVISIE ‘S-HERTOGENBOSCH

is niet realistisch. We willen deze winkelstructuur dan ook hoofdzakelijk behouden en sturen op ‘Den Bosch, 15 minuten stad’⁵ waarbij de focus ligt op compactere en betere buurt- en wijkhubs (zie paragraaf 3.3). De winkelstructuur zal ten opzichte van de detailhandelsnota 2011 wel wijzigen. Uit de analyse, zoals opgenomen in hoofdstuk 2 en in bijlage II en V, blijkt dat een tweetal wijkwinkelcentra, te weten Boschmeersingel en de Zuiderpassage, dusdanig getransformeerd zijn naar een cluster van publieksgerichte functies (dienstverlening, kantoren en kleine bedrijvigheid) en niet meer als wijkwinkelcentra functioneren waar bewoners hun dagelijkse boodschappen doen. Dit komt onder andere door de nabije ligging van een sterk goedlopend winkelcentrum, zoals de Helftheuvelpassage en Pettelaarpoort. De verwachting is dat Boschmeersingel en de Zuiderpassage in de toekomst zich ook niet meer als zodanig gaan ontwikkelen. In de nieuwe detailhandelsstructuur zijn deze twee wijkwinkelcentra dan ook niet 5

Concept koersdocument omgevingsvisie: ’s-Hertogenbosch 15-minuten stad betekent dat alle belangrijke voorzieningen binnen handbereik (max. 15 minuten loop- of fietsafstand) zijn.

21

meer opgenomen. Het aantal winkelgebieden binnen de gemeente wijzigt daarmee van 29 naar 27 winkelgebieden ten opzichte van de detailhandelsstructuur uit 2011. Afhankelijk van de verdere toekomstige ontwikkelingen in de detailhandelssector en de sectorale structuur binnen onze gemeente is het mogelijk dat het aantal winkelgebieden verder zal afnemen en dat andere winkelgebieden die in deze visie nog wel tot de structuur worden gerekend een vergelijkbare ontwikkeling zullen doormaken zoals Boschmeersingel en de Zuiderpassage. Het gaat hier om een beleidsmatige aanpassing. Er zal geen sprake zijn van het wegbestemmen van de detailhandelsmogelijkheid op deze locaties. Voor deze gebieden geldt dat we niet meer actief inzetten op verdere ontwikkeling als wijkwinkelcentra voor de dagelijkse boodschappen, maar dat we eventuele ontwikkeling en/of transformatie overlaten aan de markt. De winkelstructuur is op kaart weergegeven (zie figuur 2). Deze kaart dient als visiekaart en maakt duidelijk wat het gezamenlijk doel is ten aanzien van de detailhandelsstructuur.

verwachte ontwikkeling van de vraag en hoe deze zich verhoudt tot het huidige en toekomstige aanbod richting 2030. Dit betekent dat we vooral inzetten op verbeteren van de kwaliteit van de bestaande structuur en het aanbod daarbinnen. Dit betekent dat een eventuele uitbreiding van het winkelvloeroppervlak in enkele gevallen voorstelbaar is, omdat het bijdraagt aan de kwaliteit van de bestaande structuur. Te denken valt aan onderstaande situaties: •

•

Terughoudend omgaan met uitbreiding winkelvloeroppervlak Gezien de veranderende consumentenbehoefte neemt de behoefte aan fysieke winkelmeters vooralsnog af. Om leegstand in de winkelgebieden te voorkomen, wordt ingezet op een divers aanbod aan voorzieningen (dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en bijv. kantoren) en terughoudend omgegaan met betrekking tot het toevoegen van nieuwe detailhandelsbestemmingen. Hierbinnen bestaat er een spanningsveld tussen enerzijds het beperken van de winkelruimte als gevolg van de afnemende behoefte en anderzijds de behoefte aan uitbreiding van winkelruimte als gevolg van modernisering en schaalvergroting en de ontwikkelingen die plaatsvinden binnen de hoogstedelijke gebieden in onze gemeente. Hiermee slaan we een aanzienlijk andere weg in dan in de visie uit 2011 nog werd uitgestippeld. Daar werd namelijk nog gesproken van een forse uitbreiding van het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlak (welke overigens nooit in dusdanige proporties gerealiseerd is). Dagelijks en recreatieve branche Voor de dagelijkse en recreatieve sector geldt dat de huidige vraag en het huidige aanbod redelijk in balans zijn en dat er met het oog op de toekomst in principe geen uitbreidingsruimte is. Hierbij is gekeken naar de

22

•

•

Er sprake is van het uitbreiden van een supermarkt (dagelijks), mits dit bijdraagt aan modernisering en kwaliteitsverbetering van de boodschappenstructuur, op locatie passend is en voldoet aan de ladder duurzame verstedelijking. Hiervoor geldt maatwerk.; Aangetoond kan worden dat voldaan wordt aan de ladder duurzame verstedelijking en de kwantitatieve prognose is/wordt bijgesteld door bijvoorbeeld niet voorziene bevolkingsgroei⁶, zoals opgenomen in de kwantitatieve berekening en/of sprake is stagnerende trend ten aanzien van bijvoorbeeld online groei. Aangetoond kan worden dat het gaat om een toevoeging binnen de bestaande structuur, die samengaat met het verdwijnen van een bestaande (perifere) detailhandelsbestemming. Aangetoond kan worden dat er sprake is van een hoogstedelijke ontwikkeling, zoals bijvoorbeeld de Spoorzone⁷. Binnen deze hoogstedelijke ontwikkelgebieden is het mogelijk om, ondersteunend aan de gebiedsprofilering, routes, clusters met andere functies of op scharnierpunten tussen gebieden, zeer beperkte kleinschalige en ondersteunende detailhandel toe te voegen. Bij ondersteunende detailhandel moet vooral gedacht worden aan detailhandel die in directe relatie staat met de aanwezig bedrijfsvoering en/of functie. Het creëren van flexibel inzetbare ruimtes op maaiveld is hierbij van belang om te kunnen blijven inspelen op de nieuwe trends en ontwikkelingen.

6

In afwijking van de bevolkingsprognose, zoals die van toepassing en gehanteerd is in het rapport ‘s-Hertogenbosch, analyse detailhandel 2022 (BRO)

7

Innovatiekwartier, de Bossche Stadsdelta, stationsgebied en EKP-Noord

DETAILHANDELSVISIE ‘S-HERTOGENBOSCH

Doelgerichte branche Voor de doelgerichte branche geldt dat zowel in de huidige als in de toekomstige situatie sprake is van uitbreidingsruimte, ook als rekening wordt gehouden met een toename van online aankopen. Nuance is dat doe-het-zelf-, woon- en tuinaanbod sterk functioneert op hoogconjunctuur en de woningmarkt. Het is daardoor niet verstandig deze uitbreidingsruimte in te zetten. Deze uitbreidingsruimte kan worden ingezet om leegstand in centra op te vullen en de bestaande woonboulevard kwalitatief te versterken. Uitbreiding kan ondanks marktruimte immers wel effecten hebben op het bestaande aanbod. Voor de doelgerichte sector geldt dan ook dat er in principe geen uitbreidingsruimte wordt geboden. De branches die vallen onder doelgericht, zoals bouwmarkten, zijn over het algemeen conjunctuurgevoelig. Volgens de analyse ligt er wel marktruimte, maar gezien de conjunctuurgevoeligheid geldt ook voor deze branche dat de focus ligt op het koesteren van het huidige aanbod en niet op het bieden van uitbreidingsruimte. Alleen bij onvoorziene omstandigheden kan hiervan afgeweken worden. Te denken valt aan onderstaande situatie: •

Er is sprake vaneen bijstelling van de kwantitatieve prognose/stagnerende trend van bijvoorbeeld online groei én er kan voldaan worden aan de ladder duurzame verstedelijking.

Hierbij bestaat er wel een spanningsveld waarin de ambitie er ook ligt de regionale positie van de Bossche Woonboulevard/Retailpark te behouden en waar mogelijk te versterken. Wanneer zich hiervoor een unieke kans voordoet, kan de ‘Vliegende Vogel’ hier eventueel uitkomst in bieden (zie paragraaf 3.7). Blurring Bij veel hedendaagse winkels en concepten vormt de mogelijkheid voor ondersteunende horeca (ook wel blurring genoemd) een belangrijk belevingsonderdeel. Blurring is een belangrijke tool voor ondernemers om voor de consument een totale beleving te creëren met het uiteindelijke doel het verblijf in de winkel te verlengen. De trend rondom blurring zet zich nog steeds voort binnen het winkellandschap en zorgt veelal voor

nieuwe creatieve concepten, draagt bij aan de totaalbeleving van de winkel en voor het verlengen van het verblijf van de consument in de winkel. De kaders waarbinnen blurring of wel ‘functie-ondersteunende horeca bij detailhandel’ binnen de gemeente mag plaatsvinden is onder andere opgenomen in het bestemmingsplan Binnenstad. Deze regeling blijft intact. Zoals aangegeven in de horecavisie ‘Samenwerken aan gastvrij ontmoeten’ (2019), zal de regeling omtrent blurring ter verduidelijking wel aangescherpt worden, zodat er geen ongewenste ontwikkelingen plaatsvinden. Het paraplubestemmingsplan en -verordening met betrekking tot dit onderdeel zal begin 2023 als ontwerp ter inzage worden gelegd en als beleidskader dienen voor de gehele gemeente. Hiermee wordt onder andere een duidelijk onderscheid gemaakt wat onder horeca en wat onder detailhandel wordt verstaan. Hiermee maken we het ondernemers die een winkel of horecazaak hebben of willen beginnen makkelijker door onduidelijkheid over welk beleid en welke regels voor hen en hun bedrijf gelden weg te nemen. Bezorgdiensten en flitsbezorgers Door de coronapandemie en de daarmee gepaard gaande lockdowns groeide de flitsbezorger in een rap tempo in Nederland. In 2022 vestigde de eerste flitsbezorger in ’s-Hertogenbosch.

Om een wildgroei aan flitsbezorgers te voorkomen is op 5 april 2022 een voorbereidingsbesluit genomen met betrekking tot de vestiging van flitsbezorgsupermarkten in onze gemeente. In het besluit is opgenomen dat er een vestigingsverbod is voor flitsbezorgsupermarkten voor de duur van 1 jaar. Binnen deze termijn wordt nieuw beleid vastgesteld om de vestiging van deze supermarkten met darkstores in goede banen te leiden. In het nieuwe beleid worden solitaire bezorgbedrijven, zoals Flink en thuisbezorgd. nl, gezien als een distributiebedrijf en zijn daarmee alleen wenselijk op een bedrijventerrein en niet in de binnenstad, dorps- of wijkwinkelcentrum. De nieuwe beleidslijn wordt medio begin 2023 juridisch verankerd een paraplubestemmingsplan. Een bezorgservice vanuit de winkel als onderdeel van het totaalconcept, is als ondersteunende en ondergeschikte functie aan de winkel mogelijk. Hierbij moet overlast van het bedrijfsmatig stallen van bijvoorbeeld scooters of fietsen in de openbare ruimte worden tegengegaan. Hiervoor is de intentie de APV aan te scherpen om overlast te voorkomen.

23

Duurzaam ondernemen Voor de toekomstbestendigheid van winkels is duurzaamheid essentieel. De huidige energiecrisis heeft nog meer blootgelegd dat duurzaamheid niet alleen voor het milieu noodzakelijk is, maar dat verduurzaming ook van belang is een financieel gezonde onderneming te kunnen runnen. Ingezet wordt op het stimuleren van ondernemers in de Bossche detailhandel om hun onderneming te verduurzamen. Ter bevordering van verduurzaming van zowel panden als ondernemingen, waaronder winkels en winkelpanden, is een ondernemersloket in de maak. Het ondernemersloket zal voorzien in het verschaffen van informatie en advies richting vastgoedeigenaren en ondernemers. Uiteindelijk ligt het initiatief wel bij de vastgoedeigenaren en ondernemers zelf. ‘s-Hertogenbosch toonaangevende datastad ‘s-Hertogenbosch heeft de ambitie om dé onbetwiste datastad van ons land te worden. Een belangrijk onderdeel hierin is het stimuleren van het gebruik van data en het stimuleren van datavaardigheden bij het lokale bedrijfsleven. Voor mkb’ers in de detailbranche bestaan diverse mogelijkheden om op de ontwikkelingen op het

24

gebied van data en digitalisering aan te kunnen haken en hiermee hun voordeel te kunnen doen voor zijn/haar winkel. Voor het behoud van een toekomstbestendig winkelaanbod is digitalisering en de inzet van data essentieel. Door de coronapandemie is dit besef extra onderstreept. De praktijk wijst echter uit dat het makkelijker gezegd dan gedaan is om hier mee aan de slag te gaan, zeker voor de kleinere zelfstandige ondernemers. Daarom probeert de gemeente deze drempels te verlagen, door het bedrijfsleven te informeren en te inspireren over de mogelijkheden, zoals gebeurt tijdens de jaarlijkse Data Week NL. Daarnaast ondersteunt de gemeente het MKB-datalab van JADS. Het MKB-datalab helpt ondernemers bij het identificeren en uitwerken van datagerelateerde vraagstukken binnen hun bedrijfsvoering. Verscheidende retailondernemers hebben hun weg al naar dit lab gevonden en hebben succesvol een datatoepassing in hun bedrijfsvoering geïmplementeerd. De opgave ligt er deze en andere mogelijkheden en de nut en noodzaak van het gebruik van data bij de retail ondernemers nog meer onder de aandacht te brengen en hen waar mogelijk verder op weg te helpen.

3.2

Brede Binnenstad

De Bossche binnenstad vormt een belangrijke motor voor de gemeente op economisch, cultureel en sociaal vlak. Bovendien wordt de Bossche binnenstad in verschillende rangschikkingen gezien als een van de beste binnensteden van Nederland. Als gemeente zijn we trots op de positie van onze binnenstad en deze willen we dan ook graag behouden en verder uitbouwen. Binnensteden komen echter steeds vaker voor grote uitdagingen te staan door allerlei landelijke, regionale en lokale trends en ontwikkelingen die juist op deze plekken vaak samenkomen. Ook de Bossche binnenstad zal moeten meebewegen, waarbij er een grote uitdaging ligt om te komen tot een ‘Brede Binnenstad’ waarin het historisch centrum naadloos aansluit op de nieuwe hoogstedelijke ontwikkelingen in de Spoorzone. Voor deze opgaven zijn al een aantal aparte op zichzelf staande visies uitgewerkt, zoals bijvoorbeeld het ‘Economisch Perspectief Brede Binnenstad’, het position paper voor de Spoorzone en de gemeentebrede horecavisie ‘Samenwerken aan gastvrij ontmoeten’ met ook veel aandacht voor de binnenstad. Ondanks dat, zijn er toch ook voor de Brede Binnenstad een aantal vraagstukken die specifiek toegespitst zijn op detailhandel en enige verdieping vereisen. Die vraagstukken bespreken we hieronder.

Behoud en uitbouwen regionale en nationale positie van de binnenstad De binnenstad trekt relatief veel bestedingen aan van buiten de eigen gemeente en wordt gewaardeerd als een van de beste binnensteden van Nederland. Deze sterke regionale en nationale positie van ‘s-Hertogenbosch als winkelstad draagt bij aan de levendigheid in de stad, werkgelegenheid voor onze inwoners en omzet voor ondernemers, zowel binnen als buiten de sector. Ingezet wordt op het behouden van deze positie en waar mogelijk deze positie te versterken en uit te bouwen. Dit betekent enerzijds vasthouden aan de kracht van de Bossche detailhandel en haar winkelgebieden, maar aan de andere kant ook meebewegen met ontwikkelingen binnen en buiten de sector. Een van de grootste uitdagingen hierin is om te komen tot één binnenstad waarin het historisch centrum en de nieuwe hoogstedelijke ontwikkelingen langs het spoor samen een geheel gaan vormen. In deze opgave liggen daarmee ook gelijk veel kansen om vernieuwende, interessante gebieden te ontwikke-

DETAILHANDELSVISIE ‘S-HERTOGENBOSCH

len die complementair zijn aan ons historisch centrum en haar kernwinkelgebied. Voor detailhandel zien we hier gezien de marktruimte en het bestaande aanbod een beperkte rol weggelegd, maar op sommige locaties kan detailhandel wel bijdragen aan de ontwikkeling en profilering van een gebied. Hiervoor geldt, zoals eerder beschreven, dat we terughouden zullen zijn in het toevoegen aan winkelvloeropperlak. Voor het kernwinkelgebied in de historische binnenstad zien we daarnaast nog een aantal specifieke aandachtspunten. Deze zijn in het volgende deel uitgewerkt. A1 winkelgebied Een van de belangrijkste trends die zich in binnensteden afspeelt is dat binnensteden een transitie doormaken van een ‘place to buy’ naar een ‘place to be, meet and live’. Beleving van de consument staat centraal, waardoor horeca en bijvoorbeeld leisure meer in trek zijn. Dit is een positieve ontwikkeling voor binnensteden, omdat dit eventuele leegstand door afname van de vraag naar winkelvloeroppervlak kan opvullen. Het is echter van belang om de juiste balans tussen winkels en andere functies en voorzieningen te bewaren, zeker in een tijd waar alternatieve invulling van winkelpanden soms meer oplevert dan winkels zelf. Tot het kernwinkelgebied rekenen we de Markt en omliggende straten, zoals de Hooge Steenweg, Vughterstraat, Hinthamerpromenade, en onder andere de Schapenmarkt.

In het kernwinkelgebied is de hoofdfunctie winkelen (detailhandel) en incidenteel horeca. Naast detailhandel is in het kernwinkelgebied ook ruimte voor andere publieksgerichte functies. Waarbij het van belang is dat de gevel een open uitstraling heeft. Transformatie naar wonen op de begane grond is hier niet wenselijk. Ten behoeve van het bevorderen van de leefbaarheid is wonen op verdieping wel wenselijk. In de uitloopgebieden en aanlooproutes is een meer gemixt profiel gewenst, waarin een bepaald ritme van publieke functies, kleine kantoren, ateliers etc. en wonen belangrijk is om de dynamiek in de straat en aantrekkelijke routes van en/naar het kernwinkelgebied te behouden. De belangrijkste aanlooproutes zijn de historische hoofdroutes richting de Markt, namelijk de Vughterstraat, de Hinthamerstraat en de Orthenstraat. Voor behoud van de levendigheid en dynamiek in deze straten moet ervoor gewaakt worden dat de functie wonen hier niet de overhand krijgt. Het behouden van de functiemix is van groot belang ten behoeve van het

25

behouden van de gewenste dynamiek in de aanloopgebieden, maar ook ten behoeve van het behouden van een goed vestigingsklimaat voor de startende ondernemer. Zij vinden veelal hun onderkomen in de uitloopgebieden en niet in het kernwinkelgebied. Behoud van detailhandel in combinatie met andere functies is dus ook hier essentieel. Het vullen van de panden op zichzelf is overigens in wezen een eerste verantwoordelijkheid van de vastgoedeigenaar. Transformatie mogelijkheden – ruimte voor andere functies Bij nieuwe initiatieven wordt transformatie naar andere functies die bijdragen aan de ‘place to be, meet and live’ gestimuleerd, zodat er (nog meer) een gemixt voorzieningenaanbod ontstaat, bestaande uit winkels, horeca, dienstverlening, cultuur, leisure en werken en in de uitloopgebieden ook uit wonen. Zoals reeds aangegeven, is hier een bepaald ritme tussen wonen en publieksgerichte functies van belang om de dynamiek te behouden. Voor het vestigen van nieuwe horeca zijn kaders vastgelegd in de horecavisie ‘Samenwerken aan gastvrij ontmoeten’ (2019). Voor de overige functies geldt dat maatwerk van toepassing is. Divers en dynamisch aanbod In het verlengde van de ambities die hierboven beschreven zijn, wordt gestreefd naar een divers en dynamisch aanbod.

Hierbinnen wordt het traditionele aanbod van zelfstandige lokale ondernemers gekoesterd, maar daarnaast is het ook van belang ruimte te bieden aan vernieuwende concepten en (tijdelijke) initiatieven. Zo wordt de bestaande kracht en het karakter van de binnenstad enerzijds behouden en anderzijds worden ook nieuwe doelgroepen en generaties aangesproken. De panden in de uitloopgebieden zijn veelal in trek bij startende ondernemers. Het behouden van een mix in deze gebieden is vanuit die optiek ook van belang. Behouden en aantrekken lokale zelfstandige ondernemer De vele unieke zelfstandige ondernemers in de binnenstad zijn van absolute meerwaarde en daarmee onderscheidend ten opzichte van omliggende grote binnensteden als Tilburg en Eindhoven. De focus ligt dan ook op het zoveel mogelijk behouden en het blijven aantrekken van zelfstandige ondernemers. De korte lijntjes (be)houden met de bestaande ondernemers (weten wat er speelt, ligt er een vraagstuk voor uitbrei-

26

ding, verplaatsing etc.) is hierbij van groot belang. Hier is met name een rol weggelegd voor het gemeentelijk accountmanagement en de binnenstadmanager. Voor nieuwe (lokale) ondernemers geldt dat een warm ontvangst van belang is en het goed op weg kunnen helpen bij bijvoorbeeld vergunningverlening e.d. Toekomstbestendiger aanbod Anderzijds is het ook van belang op zoek te gaan naar een groter toekomstbestendiger winkelaanbod, door een beeld te krijgen van het ontbrekende aanbod in relatie tot de doelgroep die we als stad meer willen aanspreken aansluitend op de marketingstrategie, zoals ingezet door Den Bosch Partners. In het projectplan voor 2023 van Den Bosch Partners, waarin de marketingstrategie staat beschreven, ligt de focus vooral op de wat jongere doelgroepen zoals de ‘millenials’ (geboortejaar 1980-1997). Door samen met pandeigenaren en ondernemers op zoek te gaan voor de beste afstemming tussen vraag naar en aanbod van winkelruimte en dit ook te combineren met de marketingstrategie en daaruit volgende concepten die we als stad aan ons portfolio willen toevoegen, maken we ons aanbod divers, dynamisch en toekomstbestendig. Daarmee maken we het makkelijker voor ondernemers en pandeigenaren om elkaar te vinden en door nieuwe concepten aan te trekken op basis van strategisch onderzoek en vergroten we de kans van slagen van dergelijke nieuwe initiatieven.

Grootschalige panden en transformatiemogelijkheden De Bossche binnenstad kenmerkt zich over het algemeen door de relatief grote hoeveelheid kleine, historische panden. Toch zijn er enkele grootschalige panden. Deze panden zijn in het moderne winkellandschap steeds minder aantrekkelijk voor retailers en daarmee ook moeilijker verhuurbaar. Steeds vaker komen er verzoeken voor transformatie vanuit vastgoedeigenaren. Zeker de panden waar voorheen retail op de verdieping zat. Het behouden van enkele grote retailpanden is van belang om als stad ook aantrekkelijk te blijven voor grote retailformules en eventueel op te vangen dynamiek. Het kernwinkelgebied is al niet ruim bedeeld met grootschalige panden, waardoor in het verleden niet altijd ingespeeld kon worden op het faciliteren van nieuwe formules. Er zal daarom terughoudend omgegaan worden met transformatie. Dit hoeft niet te betekenen dat deze panden per se een retailfunctie moeten behouden, maar het behouden van

DETAILHANDELSVISIE ‘S-HERTOGENBOSCH

de grootschalige verkaveling is van belang. Bij nieuwe initiatieven in grote retailpanden (waar wonen op verdieping is uitgesloten), die niet rechtstreeks passend zijn binnen het geldend bestemmingsplan, zal een ruimtelijke afweging gemaakt worden. Onderstaande criteria worden bij deze ruimtelijke afweging betrokken.

•

•

•

•

•

•

Om de aantrekkelijkheid en continuïteit van publieke functies in het A1-winkelgebied te waarborgen is het behoud van detailhandel, of in ieder geval een publieksgerichte functie met publieksaantrekkende werking van belang op de begane grond; Openen van de begane grond en daarmee de relatie tussen gebouw en straat stimuleren. Sommige grootschalige panden hebben in zijstraten of aan de achterzijde een gesloten uitstraling. Het openen van de plint door het toevoegen van deuren en ramen zorgt voor een betere verbinding met de stad. Soms behoort ook het creëren van publieke straat/steeg tot de mogelijkheden, waardoor de schaal van het blok verkleind wordt en de doorwaarbaarheid verbeterd; Multifunctioneel gebruik van de panden heeft de voorkeur, waarbij het totaalconcept van belang is; Wonen boven winkels is mogelijk en wenselijk wanneer dit niet botst met andere functies. Kansen voor wonen boven winkels liggen met name in delen van panden die niet direct zijn gelegen aan een evenementenlocatie (bijv. binnentuinen, achterkantsituatie pand) en/of gericht op doelgroepen, zoals jongeren/studentenhuisvesting die juist deze reuring in hun directe leefomgeving willen hebben; Om grootschalige panden op lange termijn beschikbaar te houden zijn er ook alternatieve (tijdelijke) invullingen denkbaar. Hierbij is het (permanent) opdelen van het pand in kleinere eenheden niet wenselijk.

Het grootschalige karakter van het pand verdwijnt dan, waardoor het pand niet meer aantrekkelijk is voor grootschalige retailconcepten. Dit is vaak het geval bij transformatie naar bijvoorbeeld woningen of een hotel; Behoud van detailhandel op een deel van de bovenliggende etages blijft tot de mogelijkhe-

•

•

• • •

den behoren. De planologische mogelijkheid om eveneens op verdieping detailhandel toe te staan moet hierbij overeind blijven; Een deel van de begane grond kan, mits ondergeschikt en ten behoeve van het multifunctioneel gebruik van het pand, een andere functie krijgen, bijvoorbeeld een opgang naar de bovenliggende verdiepingen. De transformatie van het pand moet van toegevoegde waarde zijn voor het sfeergebied en een kwaliteitsverbetering voor de binnenstad (zie Economisch Perspectief Brede Binnenstad en de horecavisie ‘Samen werken aan gastvrij ontmoeten’); Behoud monumentale waarden en passend binnen beschermd Stadsgezicht; Moet voldoen aan duurzaamheidsambities; Vergroenen van het pand is van belang.

Wonen boven winkels Veel winkelpanden in de binnenstad kampen met leegstaande verdiepingen. Het herstellen van de woonfunctie boven winkels brengt meer leven in de binnenstad. De veiligheid, levendigheid en de economische aantrekkelijkheid van het kernwinkelgebied en de aanloopstraten neemt dan toe. Bovendien draagt het herstellen van de woonfunctie in deze panden ook bij aan het terugdringen van de woningnood en bedient het specifieke doelgroepen die nu nog weinig passend aanbod in ‘s-Hertogenbosch kunnen vinden, zoals studenten. Uit de praktijk blijkt dat het soms lastig is om een goede opgang naar de verdieping te realiseren, te kunnen voldoen aan de minimale maatvoering van 50 m2 gezien de historische opbouw van een pand en de nabije ligging van een evenementenlocatie. De opgave ligt er om wonen boven winkels nog meer te stimuleren en te faciliteren waar dit niet botst met andere functies. Kansen voor wonen boven winkels liggen met name in delen van panden die niet direct zijn gelegen aan een evenementenlocatie (bijv. binnentuinen, achterkantsituatie pand) en/of gericht op doelgroepen, zoals jongeren/studentenhuisvesting die juist deze reuring in hun directe leefomgeving willen hebben. Aandachtspunt hierbij is de toename in parkeerdruk voor met name fietsen die vaak niet intern op te lossen is.

In het ‘Economisch Perspectief Brede Binnenstad’ is deze ambitie eveneens beschreven en vertaald in de uitvoeringspargraaf.

27

28

Uitstallingsbeleid Om de sfeer en de kwaliteit van de binnenstad te beschermen en te bewaken tegen een wildgroei aan reclame-uitingen en uitstallingen zijn er regels voor ondernemers voor het plaatsen van objecten in de openbare ruimte. Deze regeling zorgt voor een goede bewaking van de kwaliteit van de openbare ruimte en blijft daarom intact. Wanneer er aanleiding toe is deze regeling aan te passen aan de actualiteit, zal dit overwogen worden.

3.3

Stadsdeel- en wijkwinkelcentra

De wijkwinkelcentra in onze gemeente vormen samen een van origine hecht en gelaagd netwerk. Deze fijnmazige structuur, voornamelijk opgebouwd uit relatief veel dicht op elkaar gelegen kleinere winkelgebieden, heeft de afgelopen decennia bijgedragen aan een gezonde ontwikkeling van winkelgebieden en een uitgebreid en goed bereikbaar voorzieningenniveau in alle wijken. Deze fijnmazige structuur komt door ontwikkelingen in de verschillende branches van detailhandel echter steeds meer onder druk te staan. Het is zowel een kracht als een zwakte. Aan de ene kant is er vanuit modernisering behoefte aan meer geconcentreerde centra, waarbij losse perifere detailhandelsbestemmingen buiten de structuur niet meer als kansrijk worden gezien. Aan de andere kant zorgt de fijnmazige structuur voor goede leefbaarheid door bij te dragen aan de kwaliteit en bereikbaarheid van het voorzieningenniveau, met name in de wijken. Supermarkten zijn vaak de kurk waar de rest van een wijkwinkelcentrum op drijft. Deze moeten in orde zijn qua maat en uitstraling en goede relatie tot de rest van het winkelgebied hebben. Moderne supermarkten hebben behoefte aan schaalvergroting, terwijl er in niet-dagelijkse branches juist een afname aan fysieke winkelmeters te zien is.