Bijlage 8 Ruimtelijk Functioneel Kwaliteitskader De Groote Wielen Noordoosthoek

NOORDOOSTHOEK

RUIMTELIJK FUNCTIONEEL KWALITEITSKADER

Noordoosthoek Ruimtelijke functioneel kwaliteitskader Onderdeel van bestemmingsplan ‘De Groote Wielen Noordoosthoek’ December 2022 Gemeente ‘s-Hertogenbosch Stadsontwikkeling - Ruimtelijke Ordening en Stedenbouw

INHOUD EN LEESWIJZER

4

5

INLEIDING EN AANPAK

19

AMBITIES

11

DE OMGEVING

23

GEBIEDSVISIE

33

SFEERGEBIEDEN

Leeswijzer De ontwikkeling van de Noordoosthoek zal op een andere manier plaatsvinden dan in de andere buurten van de Groote Wielen is gebeurd. Door het toepassen van uitnodigingsplanologie en de instrumenten uit de Crisis en Herstelwet (CHW) is het mogelijk om flexibeler in te spelen op de eisen en wensen die deze wijk heeft. Hierdoor kent het bestemmingsplan een andere opbouw en hebben sommige documenten een andere naam of invulling dan gebruikelijk. Dit komt uiteindelijk de flexibele ontwikkeling van de wijk ten goede. Om duidelijk te maken hoe dit specifieke document in elkaar zit is deze leeswijzer van belang. Het ruimtelijk functioneel kader (RFK) is onderdeel van de regels van het bestemmingsplan ‘De Groote Wielen Noordoosthoek’. Hierdoor is het RFK niet enkel een aanzet om tot een stedenbouwkundige visie te komen. Het vormt een toelatings- en toetsingskader voor de planontwikkeling van de Noordoosthoek. In dit document is met een analyse van het gebied en de gestelde ambities (Vastgesteld in 2018 door het College van B&W in Nota van Uitgangspunten) een gebiedsvisie opgesteld. Deze visie sluit aan bij de ambities en mogelijkheden die het plangebied verder heeft. Uit de gebiedsvisie komen meerdere sfeergebieden voort. Deze verdelen het gehele plangebied in delen die een samenhangende kwaliteit, sfeer en uitstraling hebben.

Per sfeergebied zijn er randvoorwaarde en kaders opgenomen waaraan ontwikkelingen in deze zone moeten voldoen. Hierdoor is er rechtszekerheid en kan er al globaal bezien worden wat de maximale bouwhoogtes zullen zijn en welke woningen hier voornamelijk te vinden zijn.

5

INLEIDING EN AANPAK Ontwikkelingen zullen dus niet enkel moeten voldoen aan de regels uit het bestemmingsplan maar dienen ook te passen in de gestelde kaders die in dit RFK zijn opgenomen.

bouwers, eigenaren en de gemeente. Door deze unieke samenwerking ontstaat de woonwijk waar het heerlijk vertoeven is.

Het bestemmingsplan vormt dan samen met dit RFK een ruim kader waarbinnen ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Dit zorgt voor flexibiliteit en geeft ruimte om in te spelen op veranderende behoefte en wensen. Hierdoor ontstaat er een flexibel plan dat niet vooraf in beton is gegoten.

Aanpak We willen Noordoosthoek middels uitnodigingsplanologie in overleg met alle betrokken partijen adequaat kunnen ontwikkelen tot een woonwijk waar het fijn wonen is. Daarom heeft de toenmalige minister van Infrastructuur en milieu het project op ons verzoek aangewezen als een experiment bestemmingsplan verbrede reikwijdte in het kader van de Crisis- en Herstelwet. Zo kunnen we gebruik maken van de flexibele mogelijkheden die de artikelen 3.1.2 lid 2 onder a Bro en artikel 7c lid 6 het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet ons bieden en kunnen we werken met open normen. Op deze manier kunnen we de Noordoosthoek per deelgebied op een flexibele manier invullen.

Inleiding De Groote Wielen is toe aan een van de laatste ontwikkelingen. Hierbij wordt het noordoostelijke kwadrant afgerond waardoor er een volledige woonwijk rondom de Groote Wielenplas ontstaat. In deze wijk staat het wonen in een levendige, groene en duurzame omgeving voorop. Voor dit nieuwe woongebied wordt een bestemmingsplan verbrede reikwijdte vastgesteld. Onderdeel van dit bestemmingsplan is dit Ruimtelijke Functioneel Kwaliteitskader (RFK). In dit RFK worden de kaders/randvoorwaarden gesteld voor de wijze waarop dit woongebied ruimtelijk en functioneel gestalte krijgt. Met dit RFK worden de ambities die de gemeente heeft in het plangebied van De Groote Wielen Noordoosthoek in kaders vastgelegd. Daartoe wordt er vanuit de analyse van het gebied en haar omgeving samen met de ambities eerst een globale gebiedsvisie opgesteld. In dit kader wordt ingegaan op de wijze waarop landschap, verkeer, woonkwaliteiten, duurzaamheid en gezondheid gestalte krijgen. Daarna worden voor de verschillende sfeergebieden kaders opgesteld die het uitgangspunt vormen voor de verdere stedenbouwkundige uitwerking.

De ambities die de gemeente in het plangebied heeft, zijn vastgelegd in dit RFK. Dit RFK is aan de regels van het bestemmingsplan verbonden. Betrokken partijen kunnen uit dit RFK opmaken wat de gemeentelijke ruimtelijke en functionele ambities binnen het totale plangebied en per deelgebied zijn en wat, naast de planregels, het toetsingskader is voor bouwplannen waaraan een initiatief binnen het plangebied aan moet voldoen. De ontwikkelingen die niet passen binnen dit kader zijn in strijd met het bestemmingsplan.

Proces totstandkoming ruimtelijke invulling De gemeenteraad wil dat het college in overleg met ontwikkelaars, belanghebbenden, bestuurlijke partners en adviseurs (hierna de omgeving) het plangebied ruimtelijk gaat invullen, Op deze manier kan het college met een goed afgewogen invulling te komen. Het college zal dus met deze partijen (de omgeving) in dialoog gaan over de verdere invulling van het woongebied (omgevingsdialoog). Tijdens deze gesprekken wil de gemeente informatie ophalen hoe de omgeving, binnen de planregels en het vastgestelde RFK, de invulling van het woongebied ziet. Op basis van de resultaten van deze gesprekken maakt het college afspraken met de ontwikkelaars en geeft de gemeente gronden uit op basis van verkavelingsplannen. De ontwikkelaars kunnen alleen omgevingsvergunningen voor het uitvoeren van bestemmingsplanactiviteiten aanvragen op grond van deze verkavelingsplannen.

In de planregels en in dit RFK werken we met open normen. De harde normen, zoals onder andere de maximale bouwhoogten, zijn vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan. Zo nodig, kan het college ter verduidelijking de open normen uitleggen in, en afhankelijk stellen van beleidsregels.

Bij deze verdere invulling is er ook voor gekozen om de wijk samen te maken. Samen met de toekomstige bewoners,

6

7

8

9

DE OMGEVING Historische ontwikkeling De Groote Wielen maakte eeuwenlang onderdeel uit van de Beersche Overlaat. De Beersche Overlaat volgde de Maas van Beers tot aan ‘s-Hertogenbosch en gold lange tijd als overstromingsgebied van de Maas. Bebouwing was hier onaantrekkelijk en bomen hadden het moeilijk op deze arme grond. De leegte van de polder is vandaag de dag nog altijd waarneembaar. Het kent relatief weinig bebouwing en nog altijd weinig bomen.

1880

1950

In 1942 is de overlaat afgesloten, het gebied had zijn historische functie verloren en kon anders ingezet worden. De voormalige overstromingsvlakte kon nu benut worden voor de toenemende bevolkingsgroei, mobiliteit, landbouw en veeteelt. Door de natte grasrijke gronden en grote leegte werd het een aantrekkelijk gebied voor veehouders. De grond was immers te arm om gewassen te planten. Hierdoor ontstonden er diverse boerderijen in het gebied, verdere bewoning was hier niet te vinden. Met de naoorlogse ruilverkaveling verdween het oorspronkelijke verkavelingspatroon. De oorspronkelijke kleinschalige verkaveling met smalle percelen en een veelheid aan sloten maakte plaats voor een grootschaligere en voor de landbouw efficiëntere blokvormige verkaveling. Er ontstonden lange ruilverkavelingswegen met daaraan moderne boerderijen. De ontwatering van dit gebied verloopt via vele smalle sloten. Deze wateren af op de Hoefgraaf. De Hoefgraaf samen met de Hertogswetering zijn na de afsluiting van de Beersche Overlaat aangelegd. Zij vormen belangrijke afwateringssloten naar de Maas.

1990

10

2020 Liggging van de Noordoosthoek binnen de historische Beersche Overlaat

11

Landschap De Groote Wielen en de Noordoosthoek liggen in het polderlandschap van de Beersche Overlaat. Aan de oostzijde van de Noordoosthoek grenst het gebied aan het open polderlandschap. In dit grootschalige landschap liggen aan de lange verkavelingswegen enkele grootschalige boerderijen sporadisch omgeven met opgaande beplanting. Aan de noordzijde ligt de nederzetting Gewande. Dit gebied heeft een meer kleinschaliger landschap. Kenmerkend is de bebouwing aan de historische dijk. Dit dijklint Gewande is al lang bewoond en door de jaren heen steeds verder ingevuld. Aan dit lint ligt een diversiteit aan kleinschalige en wat grootschalige bebouwing. Nabij de Maas en de Koornwaardplas is dit een geliefd gebied voor recreanten. Tussen het dijklint en de Noordoosthoek ligt een agrarisch, opener landschap met enkele boerderijen en bedrijvigheid. Aan de westzijde wordt de Noordoosthoek begrensd door het centrum van De Groote Wielen en de woonbuurt de Lanen. De iets hoger gelegen Rosmalensedijk loopt vanuit het zuiden langs het centrum van De Groote Wielen richting de Hustenweg en door naar de Gewande.

Aan de zuidzijde van de Noordoosthoek ligt de Groote Wielenplas. De vorm van de Groote Wielenplas refereert aan de voormalige blokverkaveling en aan de knik in de Vlietdijk. Kenmerkend in de vormgeving van de plas is de centrale, vierkante ruimte. Deze wordt geaccentueerd door de twee bruggen, door het strand aan de zuidzijde en het centrum van de Groote Wielen met het waterpark aan de noordzijde. De woonbuurten ten zuiden van de Groote Wielenplas worden landschappelijk gekenmerkt door de groenzones die als wiggen de verschillende buurten met elkaar verbinden. De watermachine is hier een herkenbaar onderdeel van de groenstructuur. Midden tussen deze woonbuurten loopt de Vlietdijk. De Vlietdijk is als een oud historisch lint herkenbaar gemaakt door compacte woonclusters te realiseren in een meer open landschap. Aan de zuidzijde van De Groote Wielen vormt de sport -en recreatiezone de overgang naar Rosmalen. De randen van de Groote Wielen zijn duidelijk herkenbaar en worden begrenst met een meer lossere bomenstructuur.

In het centrum liggen winkelvoorzieningen onder een dakpark. Het centrumgebied wordt deels gevormd door het zogenaamde Waterpark aan De Groote wielenplas. Ten noorden daarvan ligt de meer compacte woonbuurt van de Vesting, de school en de woonbuurt Tuinenrijk. Deze buurt heeft een lagere woningdichtheid met gedeelde binnentuinen.

Water De Groote Wielenplas vormt het belangrijkste onderdeel van het watersysteem binnen De Groote Wielen. De plas is ontstaan uit de zandwinning welke benut werd voor de ophoging voor de buurten aan de zuidzijde van de plas. De vorm van de plas sluit aan op de oorspronkelijke structuren en percelen van de polder. Naast de zandwinning is de plas ook een essentieel onderdeel van de Watermachine. De plas is onderdeel van een gesloten watersysteem. Het regenwater wordt afgekoppeld en in de buurten in het zicht afgevoerd naar koppelbeken en retentiebekkens. Het water stroomt vervolgens naar het moerasgebied ten oosten van de Watertuinen waar het op een natuurlijke manier wordt gezuiverd en weer schoon in de Groote wielenplas wordt gebracht. Het systeem is uniek en van grote waarde voor de wijk en kan daardoor heel goed recreatief gebruikt worden. Op zomerse dagen is het water en het bijbehorende strand dan ook erg populair. En in de winter kan er zelfs af en toe geschaatst worden. De Noordoosthoek zelf kent ook diverse waterlopen. Er liggen enkele kleinere sloten zowel in noord-zuid als in oostwestrichting in het gebied. De belangrijkste waterloop is echter de Hoefgraaf. Deze waterloop komt vanaf het oosten het plangebied binnen en loopt met een knik naar het noorden toe.

De Hoefgraaf zorgt voor de afwatering van de diverse sloten in de Rosmalense polder via de Gewande naar de Maas. De Hoefgraaf is ook van belang voor de watermachine. Bij hoge waterstand kan de plas overstorten op de Hoefgraaf. Door deze functies heeft het water van de Hoefgraaf een lage kwaliteit. Er kan dus geen directe fysieke verbinding gelegd worden met de watermachine. Daarnaast is de Hoefgraaf aangewezen als ecologische verbindingszone voor het aanleggen van natuur in de oeverzone. Weidevogels en de grote modderkruiper maken gebruik van deze waterloop. Deze typen passen echter niet goed in een stedelijk woongebied.

Verderop aan de westelijke buitenrand van De Groote Wielen ligt het Kanaalpark langs het Maximakanaal. Dit landschapspark verbindt de Aa en de Maas. Het park aan het Maximakanaal wordt gekenmerkt door slingerende beekjes, bosjes, groenrijke graslanden, ruigten, moeras en open water. Het park is nog volop in ontwikkeling. De Blauwe Sluisweg en de Hustenweg worden begeleid met een bomenlaan. Bomenstructuren binnen de Groote Wielen

12

Watermachine de Groote Wielen

13

Bebouwing De eerste deelplannen van De Groote Wielen dateren van 1998. Met deze wijk ging de gemeente ’s-Hertogenbosch zijn VINEX-doelstelling verwezenlijken. De wijk werd opgezet met een hoogwaardig, duurzaam karakter: een nieuwe vorm van een tuinstad.

De Hoven

Broekland

Centrum

De woonbuurten aan de zuidzijde van De Groote Wielen zijn gebaseerd op het polderlandschap. Dit resulteert in lange zichtlijnen, groene open ruimten en zichtbaar water. De zuidzijde bestaat voornamelijk uit grondgebonden woningen. Door de verscheidenheid van de verschillende buurten is er een sterk gevarieerde wijk ontstaan. De Vlietdijk en Rosmalense dijk vormen samen een historisch relict. Het is een oud dijklint dat het centrum van Rosmalen verbindt met de Maas bij de Gewande. Langs deze dijk worden diverse compacte woonclusters in een groen landschap gerealiseerd. Bij de uitwerking van deze woongebouwen, aan de zuidzijde van de Groote Wielen, vormt de kloostertypologie de inspiratiebron. Aan de Groote Wielenplas wordt dit bekroond met een tweetal woontorens bij het zo genoemde Roekenbos.

De Lanen

De Lanen

Broekland

De begrenzing van de woonwijk naar de omgeving is helder en strak. De woningen aan de Hustenweg, Hooghemaal en Blauwe Sluisweg zorgen voor een duidelijke wandvorming. Ook aan de plas is een duidelijke wandvorming herkenbaar. Aan de zuidzijde van de Groote Wielenplas ligt centraal in de wijk wat hogere bebouwing. Naar het oosten toe, in de Watertuinen, liggen clusters van grondgebonden woningen als kleine eilanden in de Grootewielenplas. De wijze waarop de watermachine in het wijk zichtbaar wordt gemaakt zorgt voor een verscheidenheid aan diverse buurten. Zo worden in de Watertuinen de woningen omringd door water. De wegen zijn ondergeschikt en het water vormt in feite de openbare ruimte. De architectonische uitstraling wordt gekenmerkt door frisse, lichte kleuren en materialen. Dit alles roept een fijn vakantiegevoel op.

14 Broekland

Broekland maakt de watermachine zichtbaar middels een drietal groene scheggen waar het water zichtbaar wordt afgevoerd. Deze groene ruimten zijn in noord-zuidrichting gelegen en hebben elk een eigen vormgeving en uitstraling. Samen met de centrale fietsverbinding in oost-westelijke richting ontstaan er een aantal buurten elk met een eigen karakter. Ten zuiden van de Groote Wielenlaan bestaan de buurtjes uit grondgebonden woningen met kappen in een hedendaagse en soms uitgesproken architectuur. Samenhang binnen de buurten is gevonden in kaprichtingen en kleur- en materiaalgebruik. In de buurten is ook veel aandacht geschonken aan de relatie met openbaar gebied onder andere middels groene hagen en parkeren op binnenterreinen.

in het zogenaamde Waterpark. Hier is een deel van het winkelcentrum onder het dakpark gelegen. Vanaf de centrale fietsbrug ontstaat aan deze fietsroute een levendig plein met horeca. Achter het waterpark wordt een compact stedelijke woongebied gerealiseerd: de Vesting. Tussen de Vesting en Tuinenrijk ligt het schoolgebouw ‘Campus aan de Lanen’. Tuinenrijk is een groene woonbuurt waar binnentuinen met diverse fruitbomen en moestuinen gezamenlijk door de bewoners kunnen worden gebruikt.

Ten noorden van de Groote Wielenlaan vormen rijwoningen en gestapelde woningen een heldere wandvorming aan het water en de Groote Wielenlaan. Kenmerkend is hier het complex van Windkracht 5 nabij het strand. De Hoven wordt gekenmerkt door een grote centrale groene ruimte. Daaraan liggen een viertal buurten met verschillende hofstructuren. De architectuur heeft een meer traditionelere uitstraling. Verschillende uitingen in baksteenarchitectuur vallen hier op. Naast een afwisselend beeld in diverse kapvormen en platte daken voeren rode, bruine en roodbruine tinten hier de boventoon. Aan de noordzijde van de Groote Wielenplas ligt de buurt de Lanen. Ook deze buurt is geïnspireerd op de polderstructuur en de historische waterlopen. Aan de zuidzijde liggen de woningen aan de waterplas direct aan een groenzone in een meanderende rooilijn. Vanuit twee brede lanen worden de diverse buurten ontsloten. Een aantal groene scheggen omzoomd door woningen zorgen voor zicht op en verbinding met de aangrenzende buurten. De woningen worden gekenmerkt door een moderne baksteen architectuur. De nieuwste ontwikkeling in de Groote Wielen wordt gevormd door het Centrum en Tuinenrijk. Bij het toekomstbestendige winkelcentrum is het landschap een belangrijke pijler. Aan het water ligt een tweetal woonclusters als forten Buurten in de Groote Wielen

Watertuinen

Watertuinen

15

Verkeer Het autoverkeer binnen de Groote Wielen wordt veelal om de buurten heen geleid. Vanaf de Blauwe Sluisweg, Hooghemaal en Hustenweg zorgen een aantal inprikkers ervoor dat de diverse buurten bereikt kunnen worden. Daarnaast verbindt de Groote Wielenlaan aan de zuidzijde de verschillende buurten. De westelijke brug verbindt, via de Vlietdijk, de zuidzijde met de noordzijde van de Groote Wielenplas voor de auto. De oostelijke brug zorgt voor een snelle fietsverbinding van de zuidzijde naar het Centrum van De Groote Wielen. De fietsroutes zijn grotendeels gescheiden van het autoverkeer. Ten zuiden van de Groote Wielenlaan loopt een vrijliggend fietspad centraal door de verschillenden buurten en verbindt de Hoven met de Watertuinen. De Groote Wielen is ook middels een goede busverbinding verbonden met ’s-Hertogenbosch en Rosmalen. De busroute zorgt ervoor dat de verschillende buurten zijn aangesloten op openbaar vervoer.

Routes fietsers Routes snelverkeer

16

Vrijliggende en door groen omgeven fietspaden

17

AMBITIES De Noordoosthoek is het laatste te ontwikkelen gebied van De Groote Wielen. Voor dit deelgebied wil de gemeente ’s-Hertogenbosch voortborduren op het goeds dat al is ontwikkeld in de voorgaande wijken, maar zeker ook ruimte bieden voor nieuwe ontwikkelingen op bijvoorbeeld het gebied van duurzaamheid, gezondheid en mobiliteit. De gemeente heeft daarom ambities geformuleerd in de Nota van Uitgangspunten die het vertrekpunt zijn voor de ontwikkeling in de Noordoosthoek. Deze uitgangspunten zijn door het College van B & W vastgesteld. Hieronder een korte samenvatting van deze ambities.

“DE NOORDOOSTHOEK IS EEN RUSTIGE EN GROENE WOONWIJK MET AANDACHT VOOR DIVERSITEIT” In de Noordoosthoek komt een divers woningaanbod, met zowel koop- als huurwoningen in verschillende segmenten voor. Zowel grondgebonden en gestapeld. Net als in de andere buurten in De Groote Wielen krijgt iedere buurt binnen de Noordoosthoek een eigen identiteit. De identiteit, ook wel woonsfeer, wordt nader uitgewerkt in de volgende hoofdstukken van dit Ruimtelijke Functioneel Kwaliteitskader (RFK). Diversiteit wordt ook geboden door bijvoorbeeld experimentele woonvormen, co-housing, wonen als een dienst, experimenteel bouwen, modulair en/of aanpasbaar bouwen en levensloopbestendigheid. Ook kan gedacht worden aan meervoudig ruimtegebruik, waardoor slim omgegaan kan worden met functiemenging. Door ruimte te bieden aan dergelijke initiatieven, wordt een wijk ontwikkeld die klaar is voor de toekomst en adaptief in kan spelen op veranderingen.

18

“ER IS RUIMTE VOOR BEWEGEN, ONTMOETEN EN SPELEN, DIT DRAAGT BIJ AAN ONZE GEZONDHEID EN SOCIALE COHESIE” Huidige bewoners geven aan dat ze in De Groote Wielen zijn komen wonen voor de rust en de ruimte. Eén openstaande wens springt eruit: het rondje rond de plas voor een wandeling of andere vormen van beweging. Dit is ook een wens van de gemeente zelf. Voor de Noordoosthoek vertaalt zich dat in een omgeving die uitnodigt tot bewegen en spelen. Daarbij stimuleren we het fietsen en wandelen voor korte afstanden. Het echt prettige buiten verblijven kan gerealiseerd worden door voldoende plekken om te spelen, ‘ommetjes’ te maken of bijvoorbeeld een trimbaan aan te leggen. Een gezonde leefomgeving uit zich ook in het voorkomen/ beperken van hinder door thema’s als geluid en luchtkwaliteit. Naast gezondheid, staat ook ontmoeten centraal in de Noordoosthoek. In de bestaande delen van De Groote Wielen wordt dit soms gemist. In de Noordoosthoek kan dit landen in de zogenaamde hubs voor vervoer, bankjes/zitplekken, collectieve moestuinen of een strandje aan de plas. Ontmoeten en bewegen kan goed georganiseerd worden in de openbare ruimte. Er wordt ingezet op een goede balans tussen ontmoeten nabij de woning (op buurtniveau) en ontmoeten bijvoorbeeld aan de plas (op wijkniveau).

Duurzame bezorging door Fietskoeriers (Beeld: Shortcut fietskoeriers)

19

“WATER STAAT CENTRAAL” In de Noordoosthoek wordt een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem ontwikkeld. Water is een van de belangrijkste pijlers van de inrichting van het gebied. Robuuste groenblauwe structuren zorgen ervoor dat de leefomgeving aantrekkelijk is en ook blijft bij weersextremen zoals hitte, droogte en extreme neerslag. In de Noordoosthoek wordt aangesloten bij het principe van de watermachine. Regenwater wordt in het zicht afgevoerd en lokaal geïnfiltreerd. Met dit gesloten watersysteem wordt een goede waterkwaliteit nagestreefd, met mooi en beleefbaar water met ecologische waarden. Dit wordt erkend door huidige bewoners van De Groote Wielen en biedt tevens goede kansen voor biodiversiteit. Het rioolsysteem wordt zo ontworpen dat het voorbereid is op toekomstige ontwikkelingen en doelmatig kan worden beheerd. We stimuleren het toepassen van nieuwe duurzame technieken (bijvoorbeeld om de CO2-uitstoot te verminderen, duurzame materialen toe te passen, of energie/materialen worden hergebruikt en teruggewonnen).

“WE GAAN SLIM OM MET MOBILITEIT” Het uitgangspunt is dat de Noordoosthoek goed bereikbaar is voor iedereen. Hiervoor kijken we ook naar slimme duurzame vormen van mobiliteit, zoals deelmobiliteit en OV-hubs. De zogenaamde OV-hubs functioneren als een overstapplaats voor verschillende vervoersmodaliteiten zoals de (deel)fiets en de bus. Op de hubs is ook ruimte voor pakketbezorging, zodat er minder verkeer door de wijken hoeft te gaan. De Noordoosthoek wordt een gezonden en actieve wijk. Fietsen en wandelen moet dan ook gestimuleerd worden. Om het gebruik van de fiets en lopen zoveel mogelijk te stimuleren, staat in de Noordoosthoek de fiets boven de auto. Er is maar beperkt een doorgaande verkeersstructuur, om gemotoriseerd verkeer binnen het gebied zoveel mogelijk te ontmoedigen. Daarnaast worden fietspaden zoveel als mogelijk vrijliggend en wordt een goede verbinding met het centrum van de

20

Groote Wielen voor fietsers en wandelaars prioriteit. Het gaat binnen de Noordoosthoek dan ook sneller zijn om te fietsen of wandelen dan om de auto te pakken. Ook parkeren heeft de aandacht. Er wordt voor een aantal woonvormen gedacht aan excentrische parkeerplaatsen, waardoor de auto niet standaard voor de deur hoeft te staan. Dit versterkt het woongenot en maakt het gebied rondom woningen een fijne verblijfsplaats voor iedereen. De parkeerplaatsen bevinden zich op loopafstand van de woningen.

“WE ZIJN BLIJVEND IN GESPREK” Zowel op gebiedsniveau als op gebouwniveau zijn er hoge ambities voor wat betreft duurzaamheid. De ambities zijn uitgewerkt op vier deelthema’s: 1. Energie: de wijk is CO2-neutraal; 2. Klimaatadaptatie: de wijk is klimaatbestendig ingericht; 3. Circulariteit: er wordt op gebieds- en gebouwniveau circulair ontwikkeld; 4. Biodiversiteit: de wijk wordt groen ingericht en is aantrekkelijk voor flora en fauna. De Noordoosthoek zal een optelsom van projecten zijn, door de verschillende marktpartijen die in dit gebied woningen gaan ontwikkelen. Het proces hiervan is open en kent geen vooropgestelde blauwdruk. Dit betekent dat we werken met kaders, waarbinnen de projecten ontwikkeld kunnen worden.

21

GROF VERKEERSNETWERK & FIJNMAZIGE FIETSSTRUCTUUR

GEBIEDSVISIE De ambities samen met de analyse van het gebied zijn vertaald in onderstaande gebiedsvisie. De gebiedsvisie is daarna verder verfijnd in diverse sfeergebieden. In deze sfeergebieden zijn de kaders voor de verdere uitwerkingen voor de stedenbouwkundige verkaveling en bouwplannen te vinden.

BUURTGEBONDEN WONEN

“DE NOORDOOSTHOEK IS MEER DAN ALLEEN WONEN”

GROENE EN WATERRIJKE BASIS

SAMENHANGEND GEHEEL

22

23

“DE NOORDOOSTHOEK IS EEN RUSTIGE EN GROENE WOONWIJK MET AANDACHT VOOR DIVERSITEIT” Een sterke landschappelijke structuur vormt de drager van de wijk. De historische fijnmazige verkaveling met haar sloten is hierbij de inspiratiebron. De bestaande Hoefgraaf wordt aan de oost- en noordzijde buiten, om de woonwijk, heen gelegd. Op deze wijze kan de ecologische verbindingszone goed tot zijn recht komen, de doeltypen die zich hier bevinden passen beter aan de rand van het woongebied dan daar doorheen. Deze water- en groenzone zorgt tevens voor een groene, ecologische buffer tussen het woongebied en het aangrenzende landschap van het buitengebied. Daarnaast is de kwaliteit van het water van de Hoefgraaf minder geschikt om door het woongebied te laten lopen. Het bestaande profiel van de Hoefgraaf blijft in de Noordoosthoek behouden. Deze waterloop kent straks geen verbinding meer met de Hoefgraaf, maar wordt onderdeel van de watermachine van de Groote Wielen en verbonden met de Groote Wielenplas. De bestaande slotenstructuur wordt uitgebreid en gekoppeld tot een waterstructuur in de Noordoosthoek. Deze waterlopen noemen we de Singels en geven elke buurt straks een eigen waterrijke identiteit.

24

De verschillende buurten zijn onderling met elkaar verbonden middels aaneengeschakelde groenstructuren. Deze groenstructuren vormen samen met de Singels duidelijk te onderscheiden buurten met elk een eigen identiteit.

Midden in de buurten, aan diverse groene pleintjes, is ook ruimte voor kleinschalige gestapelde woonvormen. Deze zullen in maat en schaal aansluiten bij de omliggende bebouwing.

Aan de Groote Wielenplas is nabij het centrum ruimte voor een groot Strandpark. Dit park met een strand ligt centraal in de Groote Wielen en heeft zicht op het centrum en het tegenover liggende strand.

De inzet op een sterke landschappelijke structuur zorgt voor een woonomgeving waar grote diversiteit is aan groen: van grotere groene parken en pleinen naar kleinschalige groene speelplekken en leefbare autovrije straatjes. Deze plekken zijn goed met elkaar verbonden. Dit biedt ruimte voor een vanzelfsprekende manier van informeel ontmoeten, spelen, sporten en de rust op te zoeken.

In de verschillende buurten is een grote diversiteit aan woningtypen mogelijk. Naast standaard rijwoningen, tweeonder-een kapwoningen, vrijstaande woningen met een eigen tuin en parkeerplaats wordt ook ingezet op grondgebonden woningen met gezamenlijk tuinen waarbij parkeren op afstand in parkeerkoffers of inpandig is gesitueerd. Ook gestapelde woonvormen komen voor in de hele wijk. Op bijzondere locaties is ruimte voor speciale woonvormen, zoals bijvoorbeeld aan de Singels en de Rosmalense dijk. Rondom het Strandpark zal intensiever gebouwd worden. Hier zijn hogere gebouwen met een hoge woningdichtheid mogelijk. Aan de randen van de Polder wordt een lagere bebouwingsdichtheid met kleinschalige bebouwing in het groen voorgesteld.

Daarnaast biedt dit ruimte voor andere groene functies zoals een gezamenlijke moestuin, boomgaard en stadslandbouw. Op belangrijke knooppunten in de wijk is ruimte voor maatschappelijke voorzieningen waarin ook het onderwijs is opgenomen.

25

“RUIMTE VOOR BEWEGEN, SPELEN EN WATER. EEN BIJDRAGE AAN GEZONDHEID EN SOCIALE COHESIE “ De zorgvuldig vormgegeven landschappelijke opzet van de wijk biedt een scala aan ruimten om te spelen en bewegen. Op het Strandpark kan er volop gesport en gespeeld worden en kun je genieten van een picknick in het gras onder de bomen. Ook biedt deze plek ruimte voor diverse evenementen voor en door de bewoners van De Groote Wielen georganiseerd. Binnen de Noordoosthoek worden voldoende speelplekken voor meerdere leeftijden gerealiseerd. Hierbij worden kinderen en jongeren uitgenodigd om tijd buiten te spenderen. Hierbij zal in ieder geval voldaan worden aan het gemeentelijke speeltuinenbeleid. Daarnaast zal er ook voldoende ruimte zijn om op veldjes te kunnen voetballen, bootcampen en andere buitensporten te beoefenen. De vele (vrij liggende) fiets-en voetpaden verbinden de buurten en de verschillende de openbare ruimten op een snelle, eenvoudige en veilige manier. Hierdoor wordt bewegen verder gestimuleerd, dit komt de gezondheid van de inwoners ten goede. Vaak liggen deze aantrekkelijke routes langs het water, waarbij vrij liggende fietspaden door bomen worden begeleid. Hierdoor is het ook in warme maanden prettig om te fietsen door de schaduw van de bomen.

De langzaam verkeersverbinding vanaf het centrum over het Strandpark, het Schiereiland en aan de oostzijde om de Groote Wielenplas maakt het rondje om de Groote Wielenplas compleet.

26

De Singels hebben aanlegplaatsen voor bootjes en zijn verbonden met de Groote Wielenplas. Hierdoor wordt het water onderdeel van de woonwijk: ontmoeten, bewegen en spelen is daardoor in en op het water mogelijk. Maar ook nabij je woning kun je op de diverse pleintjes, parkjes, pluk -en moestuinen op een veilige manier spelen, bewegen en elkaar ontmoeten. De woningen hebben een open karakter naar de openbare ruimte toe. Zo is er op een vanzelfsprekende en eenvoudige manier informeel contact te maken met je buren. Zonder daarbij de aandacht voor rust en privacy voor de bewoners uit het oog te verliezen. Er wordt zoveel mogelijk gewoond aan het autovrije groene woongebied. Dit betekent ook dat de ontsluiting en het parkeren voor de auto zo min mogelijk inbreekt in de woonomgeving. Het parkeren vindt zoveel mogelijk centraal en compact plaats, bijvoorbeeld op de binnenhoven of op parkeerplekken op afstand. Water staat centraal: klimaatbestendigheid, ontmoeten en bewegen komen hier bij elkaar.

dat de Singels onderdeel zijn van het robuust en klimaat bestendig watersysteem. Het toevoegen van meer water in de wijk heeft hierdoor naast een recreatieve functie ook een doelstelling voor het bergen van hemelwater. Het regenwater wordt in het zicht afgevoerd en lokaal geïnfiltreerd. Bij grote clusterbuien zullen de singels een belangrijke doelstelling hebben om water te bergen. Daarnaast zal ruimte worden gereserveerd om de mogelijkheid open te houden voor het zuiveren van grijs afvalwater binnen het woongebied. Zo kan het water binnen de wijk gehouden worden wat verdroging kan tegengaan. Ook speelt het water natuurlijk ook een grote rol in het gezondheidsaspect: bij het Strandpark aan de plas kan volop gesport en gespeeld worden. Daarnaast zorgt de Groote Wielenplas met de Singels voor verkoeling in de zomer en biedt zo een ruim aanbod aan zwemmen en andere watersportmogelijkheden. En in de winter kan er misschien nog geschaatst worden..

De bestaande Hoefgraaf met haar EVZ-zone wordt om het woongebied heen gelegd. Het profiel van de bestaande Hoefgraaf wordt in het woongebied behouden en nog verder uitgebreid met meer waterlopen, samen vormen zij de Singels. Deze Singels worden verbonden met de Groote Wielenplas. Dit betekent

27

“IN DEZE WOONWIJK STAAN DE FIETSER EN DE VOETGANGER CENTRAAL“ In deze woonwijk staan de fietser en de voetganger centraal. Het autoverkeer wordt zoveel mogelijk gescheiden van fietsers en voetgangers. Hierdoor faciliteren we een veilige omgeving waarbij langzaam verkeersdeelnemers zo snel en comfortabel mogelijk kunnen reizen. We gaan dus slim om met mobiliteit. Zowel in oost-westrichting als in noord-zuidrichting ligt een uitgebreid netwerk van (vrijliggende) fietspaden. Zij zorgen zowel voor comfortabele verbindingen tussen de buurten onderling, als met het centrum van De Groote Wielen, Rosmalen en ’s-Hertogenbosch. Het autoverkeer wordt ontsloten vanaf de Hustenweg en de Empelsehoefweg. Via een drietal inprikkers worden de verschillende buurten ontsloten. De buurten worden zo min mogelijk met elkaar verbonden Er komt geen rechtstreekse verbinding tussen de Noordoosthoek en het centrum. Afhankelijk van de diverse woonvormen, verkavelingen en woningtypen vindt er parkeren plaats op eigen erf, in parkeerkoffers, onder de gebouwen en meer op afstand. Een busroute zal vanaf het centrum zoveel mogelijk de wegenstructuur volgen. Vanaf het centrum zal de route centraal door de wijk op de Empelsehoefweg uitkomen. De bus kan ten opzichte van de auto wel tussen de buurten rijden.

28

De kruispunten waar auto, fiets, bus bij elkaar komen zijn uitgelezen plekken om hier OV-hubs te plaatsen. Hierin is ruimte voor verschillende voorzieningen zoals deelfietsen, deelscooters, deelauto’s, pakketbezorging en dergelijke.

Mogelijke (gefaseerde) busroute door de Noordoosthoek

29

“WE RICHTEN ONS OP DE TOEKOMST: DUURZAAM, GROEN EN KLIMAATROBUUST.” De kenmerkende en aangename landschappelijke structuur is de basis voor deze duurzame, groene en klimaatrobuuste wijk. Voor de Noordoosthoek zijn er hoge ambities wat betreft groen, biodiversiteit en bewegen in de wijk. Hierbij vormt de Verordening Bomen, Water en Groen 2021 de basis. Voor de Noordoosthoek wordt dan ook een minimale kwantitatieve groenscore van 40% opgelegd. Om de ambities kracht bij te zetten is er de wens om een kwantitatieve groenscore van 60% te behalen. Deze groenscore wordt berekend aan de hand van oppervlakte van groen, aantal bomen, groene daken en groene gevels. De groenscore is in artikel 9.2 onder Algemeen (gebruik en bouw) onder sub b van de planregels geborgd. Het vele groen zal sterk bijdragen aan het goed verwerken van weersextremen zoals clusterbuien of juist bij extreme hitte. Dit maakt de wijk gezonder en leefbaarder, ook ten tijde van klimaatverandering. Door het hebben van meer en minder dichtheid binnen verschillende sfeergebieden zal het groen zich binnen elk sfeergebied anders manifesteren. In de beleidsregels zal per sfeergebied bepaald worden wat de minimale groenscore zal zijn. De biodiversiteit wordt ook gestimuleerd door uit te gaan van een natuurinclusieve woonwijk. Hiervoor zal een kwalitatieve score gehanteerd worden.

De ondergens van deze score zal 8 zijn, waarbij het streven een score van 13 is, zoals vastgelegd in de Verordening Bomen, Water en Groen 2021. Deze

30

biodiversiteitsscore is in artikel 9.2 onder Algemeen (gebruik en bouw) onder sub c van de planregels geborgd. De ambities worden vertaald door de bebouwing te voorzien van passende en goed geplaatste faunavoorzieningen zoals nestkasten voor vogels en vleermuisverblijfsplaatsen. Ook wordt de aanleg van groene gevels gestimuleerd. Lokaal wordt het water geborgen, gezuiverd en mogelijk hergebruikt. De wijk wordt enkel opgehoogd daar waar het nodig is. De bestaande ondergrond met haar sloten wordt gebruikt voor de nog uit te werken stedenbouwkundige verkaveling zodat er zo min mogelijk grondverzet nodig is en de bestaande bodemstructuur zo veel mogelijk gerespecteerd wordt. De omlegging van de Hoefgraaf met haar ecologische verbindingszone, de Singels en groenstructuren verhogen de biodiversiteit. Dit gebeurt middels gebiedseigen beplanting en een zorgvuldige uitgekiende uitvoering die gericht is op de juiste doeltypen. Om de natuurwaarde niet te verstoren en lichtvervuiling tot een minimum te beperking ligt er direct grenzend aan de verlegde Hoefgraaf en de EVZ-zone geen fietspad en/of weg. Natuurlijke inrichting is hier het uitgangspunt. Zorgvuldige inpassing van bomenlanen, boomgroepen, bosschages en beplanting op pleinen, parken en straten zorgen voor schaduw en gaan samen met de waterlopen de hittestress tegen.

Daarnaast wordt er enkel verhard als het echt niet anders kan. Zo kunnen parkeerplekken voor meerdere functies ingezet: waterberging, zonnepanelen, groen tegen hittestress, halfverharding, waterdoorlatende verharding etc. Gebouwen worden energieneutraal, en natuurlijk natuurinclusief gebouwd. De ambitie is om een CO2-neutrale wijk te realiseren. Er wordt onderzocht of lokaal duurzaam opgewerkte energie gebruik kan worden voor de gebouwen en haar gebruikers. Het voornemen is dat er ruimte komt voor het duurzaam en lokaal opwerken van energie in de openbare ruimte. Gebouwen worden daarnaast zo duurzaam mogelijk , door onder andere zoveel mogelijk groene daken toe te passen en bij intensievere bebouwing groene gevels. Dit gaat de extreme hitte in het plangebied tegen en zorgt voor een verhoging van de biodiversiteit. In de verdere uitwerking van de plannen zal rekening moeten worden gehouden met het mogelijke ruimtebeslag t.b.v de energieopgave, ten behoeve van een collectief energiesysteem. Binnen de Noordoosthoek zal ingezet worden op circulair bouwen en ciruclair gebruik van materialen voor de openbare ruimte. In samenspraak met een Energieregiseur zullen de duurzaamheidsambities en het verdere onderzoek naar de mogelijkheid van een collecteive energievoorziening verder vorm krijgen.

31

SFEERGEBIEDEN Zoals aangegeven is de Noordoosthoek te verdelen in diverse sfeergebieden, elk met een sterke eigen identiteit. Zo worden de volgende sfeergebieden onderscheiden: • De Erven • Aan de Rosmalense dijk • Het schiereiland • De eilanden • Aan de polder. In dit hoofdstuk formuleren we per sfeergebied het toetsingskader. Elk sfeergebied krijgt een eigen identiteit, hierdoor ontstaat er een grote afwisseling tussen de buurten. Het doel is dat hierbij diverse soorten (toekomstige) bewoners een woning kunnen vinden die bij hun woonwensen past. Grondgebonden en gestapelde woningen zullen elkaar afwisselen in grootte, hoogte en voorzieningen. Per sfeergebied zijn er uitgangspunten/ randvoorwaarden voor de verdere uitwerkingen naar de stedenbouwkundige verkavelingsplannen en bouwplannen te vinden. Bij de verdere uitwerking van de sfeergebieden in de stedenbouwkundige verkaveling is een zorgvuldige overgang en afstemming tussen de verschillende sfeergebieden en hun omgeving noodzakelijk. Het Ruimtelijk Functioneel Kwaliteitskader vormt het kader voor de nadere invulling van de sfeergebieden. Bij de behandeling van de verschillende sfeergebieden worden de bouwhoogtes zoals op naastgelegen kaart aangegeven zijn verder toegelicht. De kaart geeft een indicatief beeld van de bouwhoogtes binnen de Noordoosthoek.

Voorgestelde bouwhoogtes en accenten in de Noordoosthoek

32

33

DE ERVEN Snel bouwen Dit gebied is sinds 2020 in beeld als woonlocatie voor flexwoningen. Gelet op de grote woonbehoefte wordt vooruitlopend op dit plan via tijdelijke omgevingsvergunningen voor de duur van maximaal 15 jaar flexwoningen in het plangebied toegestaan. Flexwoningen zijn reguliere woningen die alleen van conventionele woningen zijn te onderscheiden, omdat ze elders zijn geprefabriceerd, daardoor sneller te plaatsen en makkelijker te verplaatsen zijn. De eerste tijdelijke omgevingsvergunning, voor in totaal 30 flexwoningen, is begin 2022 verleend. Het voornemen is in eerste instantie voor de komende 15 jaar in dit deelgebied flexwoningen te realiseren. Daarna zullen deze woningen mogelijk elders in de Noordoosthoek een plek krijgen. Landschappelijke structuur Aan de westzijde van de Rosmalense dijk wordt de opzet van de Lanen doorgezet: er wordt aangehaakt op de aanwezige groene scheggen vanuit de Lanen.

34 De Erven - gezien vanuit het zuiden (Tom van Tuijn Stedenbouw)

De woonvelden worden de eerstkomende jaren ingezet voor flexwoningen en worden daarna geleidelijk herontwikkeld voor conventionele woningen. Opzet bebouwing De woningen die hier tijdelijk een plek krijgen, worden gegroepeerd rondom diverse gemeenschappelijke erven, refererend aan de opzet van oorspronkelijke boerenerven. Wanneer deze woningen verplaatst worden, zal worden bekeken of op deze opzet wordt voort geborduurd of dat er gekozen zal worden voor een iets andere stedenbouwkundige invulling. De bestaande bebouwing op de hoek van de Hustenweg en de Rosmalense dijk zal worden ingepast binnen deze stedenbouwkundige structuur. De maximale bouwhoogte sluit aan op de hoogten van de Lanen en Tuinenrijk: 3 lagen ( 11 meter). Aan de zijde van de Hustenweg wordt aangesloten op de rechtlijnige wandvorming van de bebouwing in de Lanen.

Verkeer en parkeren Middels een fietsroute op de Rosmalense dijk krijgt de historische verbinding tussen Rosmalen en Gewande richting de Maas verder gestalte. Ten westen daarvan ligt de ontsluiting voor de auto voor dit woongebied, Tuinenrijk en de centrumvoorzieningen. Op de erven wordt centraal geparkeerd. Op het erf aan de noordzijde vindt het parkeren voor de flexwoningen aan de rand met de Hustenweg plaats. Identiteit en beeldkwaliteit Het landschap is de drager van het plan voor de flexwoningen. De randen van de velden bestaan uit hagen, boomgroepen en siertuinen. Daarbinnen liggen gezamenlijke erven. Bij de bouw van de woningen vormt het boerenerf de inspiratiebron voor de vormgeving van de gebouwen en daarbij past tevens het gebruik van natuurlijke materialen en kleurstellingen. Bij de permanente woningen kan dit tevens de inspiratiebron zijn.

35 Tom van Tuijn Stedenbouw

De Erven - relatie openbaar gebied(Tom van Tuijn stedenbouw)

36 De Erven - Stedenbouwkundig plan (Tom van Tuijn stedenbouw)

37

AAN DE ROSMALENSE DIJK Dit sfeergebied is gelegen direct ten oosten van de Rosmalense Dijk en wordt begrensd door de Singels in het oosten, het Strandpark in het zuiden en de Hustenweg aan de noordzijde. Het kent verschillende deelgebieden met elk een eigen uitstraling en kwaliteit. Landschappelijke structuur De Rosmalense Dijk ligt als herkenbaar en historisch landschappelijk element iets hoger dan de aangrenzende gebieden. Passend bij een dijk ligt er direct ten westen ervan een kenmerkende waterloop die in verbinding staat met de Singels en Groote Wielenplas. Deze waterloop kent daarnaast ook een waterbergende en doorstromende functie voor de Singels. Direct aan de Rosmalense dijk wordt de thematiek van de Vlietdijk en het centrum verder doorgezet. Hier liggen compacte bouwvolumes vrij in het landschap. De clustering van gebouwen liggen op terpen omgeven door een open, landschappelijke ruimte.

Binnen deze verkeerslus is ruimte voor wonen in een tuinstedelijke opzet.

oostzijde worden begrensd door een gebogen wand van iets hogere bebouwing van maximaal 4 lagen (14 meter).

Opzet bebouwing Het deelgebied kent verschillende soorten bebouwing met afwisselende bouwhoogtes en woningtypes. Hierdoor ontstaat er een gevarieerd gebied dat als geheel samenhang zal krijgen door de verbindingen door de buurten heen.

Bebouwing binnen de verkeerslus Hier is ruimte voor een diversiteit aan verkavelingstypen. De historische verkavelingsstructuur en de bestaande slootjes zijn goed te benutten als inspiratie voor de nieuwe verkaveling. Verfijnde verspringingen in rooilijnen doorbreken lange lijnen en zorgen voor verrassende openbare ruimten. Zo ontstaan hier veelal rijwoningen in een tuindorpachtige setting. Hier is de bouwhoogte over het algemeen 3 bouwlagen (11 meter)

Bebouwing aan Rosmalense dijk De compacte bebouwingsclusters aan de zijde van de Rosmalense dijk zijn maximaal 5 bouwlagen (17 meter) hoog. In deze clusters is een diversiteit aan woningtypen en doelgroepen mogelijk. Deze clusters, opgenomen in het landschap, kunnen aan de

Het wonen is gericht op de diverse openbare ruimten, pleintjes, groen, fietspaden en andere verblijfsruimten.

Direct ten noorden van het Strandpark zijn enkele hogere woongebouwen in het groen te vinden. Deze parkachtige opzet vormt een voortzetting van het Strandpark tot diep in het sfeergebied. Aan de zijde van de Hustenweg, geheel in het noorden, vormt een groenzone met een waterloop de overgang naar het achterliggende woongebied. Zo ontstaat er een natuurlijke buffer voor de woningen tegen het weggeluid van de Hustenweg. In de zone direct aan de Singel zorgen bijzondere woonclusters in het groen voor een rustige overgang tussen de groen-blauwe structuur en het woongebied. Door de landschappelijke opzet zijn hier diverse doorzichten naar de Singel te vinden. De verkeerslus vanaf de Hustenweg wordt landschappelijk ingepast met een dubbele bomenrij.

38

39

Achterkantsituaties aan het openbaar gebied worden vanuit het oogpunt van leefbaarheid en sociale veiligheid zoveel mogelijk vermeden. Op bijzondere locaties aan grotere openbare ruimten met een groen karakter is hogere, gestapelde bebouwing mogelijk. Deze hogere bebouwing levert een ruimtelijke bijdrage aan de herkenbaarheid en vormgeving van de aangrenzende ruimte. Hier is de bouwhoogte maximaal 5 bouwlagen (17 meter). Door de hoogte tot 17 meter te beperken ontstaat een menselijke maat waardoor contact tussen maaiveld en de woningen niet verloren gaat. Hogere bebouwing is hier dan ook niet mogelijk. In de omgevingsvergunning wordt de positie en daadwerkelijke hoogte van deze bebouwing vastgelegd. Daarbij dient er bij de totstandkomen van de uiteindelijke verkaveling en bouwplannen voldoende aandacht te zijn voor goede ruimtelijke inpassing zoals; bezonning, wind en overige zaken die een ruimtelijke impact hebben. Zone aan de Singel De zone direct gelegen aan de Singel biedt ruimte voor diverse verkavelings- en woningtypen waarbij het contact en doorzicht met de singel een belangrijk uitgangspunt is. De bouwhoogte, vormgeving en oriëntatie van de bebouwing heeft een relatie met de ontwikkelingen aan de overzijde van de Singel. Zo ontstaat er een afwissleing in clusters met hogere bouwhoogten tot maximaal 5 lagen (17 meter) en lagere bouwhoogten.

Dit in afstemming met de ontwikkelingen aan de overzijde van de Singel. Aan de zijde van de Hustenweg vormt de bebouwing een duidelijke, herkenbare overgang naar het buitengebied. Hierbij past een bouwhoogte van maximaal 3 lagen (11 meter)

40

Wonen aan een fietsstraat - Foto: Nanda Sluijsmans

41

Bebouwing aan Strandpark Grenzend aan het Strandpark in het zuiden van het sfeergebied is ruimte voor hogere, intensievere bebouwing. Daarbij sluiten enkele hoogteaccenten aan op de maximale bouwhoogten in het centrum van de Groote Wielen. Hier is één toren voorzien met een maximale bouwhoogte van 40 meter. De hoogteaccenten rondom het Strandpark worden gevormd door samengestelde bouwvolumes van verschillende hoogten. De bouwhoogte van de hoogtaccenten bedragen hier maximaal 40 meter. Noodzakelijk is hierbij een zorgvuldige inpassing en afstemming middels een subtiel spel in rooilijn, verschillende gebouw typologieën en grote afwisseling in bouwhoogten. Daarbij is de plint van de bebouwing essentieel voor een sterke verbinding met de openbare ruimte. Zo ontstaat er een afwisselend beeld vanaf de overzijde van de Groote Wielenplas waarbij de gebouwen boven en achter het groen en de bomen tevoorschijn komen. De opbouw in massa en de uitstraling van deze gestapelde woonvormen gebeurt in afstemming met de bebouwing aan de Rosmalense dijk en het Schiereiland. De bouwhoogte loopt af richting de Singel, richting de Rosmalense dijk en het achtergelegen gebied. Daarbij dient er bij de totstandkoming van de uiteindelijke verkaveling en bouwplannen voldoende aandacht te zijn voor goede ruimtelijke inpassing zoals; bezonning, wind en overige zaken die een ruimtelijke impact hebben.

Mogelijke invulling rondom het strandpark

42

Verkeer en parkeren Voor de auto wordt de wijk ontsloten vanaf de Hustenweg. Middels een verkeerslus kunnen de diverse woongebieden op een efficiënte en veilige wijze bereikt worden. De route van auto naar parkeerplaats is op deze wijze zo kort mogelijk. Ook de ontsluiting voor auto voor de woonclusters aan de Rosmalense dijk is via deze lus mogelijk. Dit zodat de doorgaande fietsroute op de Rosmalense dijk niet teveel

wordt doorkruist door autoverkeer. Ten behoeve van efficiënt ruimtegebruik kan er aan deze lus geparkeerd worden. Verder vindt er aan de straat alleen in beperkte mate parkeren plaats. Dat kan dan op eigen perceel of vindt in een groene setting plaats. Vooral bij lagere dichtheid van woningen (vrijstaand en tweekappers) is dit meer voorstelbaar. Daarnaast wordt het parkeren veelal centraal in parkeerkoffers georganiseerd. Afhankelijk van programma en situering in meer of minder mate op afstand. Bij hoge bebouwingsdichtheid zoals aan de zijde van het Strandpark wordt het parkeren voor bewoners ten minste onder en/of binnen de bebouwing opgelost. Ook bij de clusters aan de Rosmalense dijk en de Singel is het parkeren niet zichtbaar vanuit landschap en wordt zoveel mogelijk onder en binnen in het bebouwingscluster opgelost.

de uitwerking naar de verdere beeldkwaliteit kan aangesloten worden op een tuinstedelijk karakter. De bebouwingsclusters aan de Rosmalense dijk hebben een ingetogen karakter. De complexen hebben een heldere, duidelijk afgebakende overgang naar landschap. Zo liggen er geen grote privé tuinen aan buitenzijde. De wand bebouwing, daaraan grenzend, heeft een duidelijke oriëntatie op de Rosmalense dijk. Aan de Singel liggen clusters van woningen met daartussen doorzichten vanuit het binnengebied naar de Singel. Daarnaast bieden bijzondere woonvormen, woontypologieën en nieuwe ontwikkelingen, bouwtechnieken en inspiratie voor de uiteindelijke thematiek waarmee de uitstraling en de identiteit van de buurten gestalte krijgt.

Identiteit en beeldkwaliteit De bijzondere en herkenbare positie van de bebouwing aan het Strandpark, gericht op de zon, biedt samen met de bebouwing op het schiereiland kansen voor een unieke en uitgesproken uitstraling. Onderlinge afstemming en interactie tussen de gebouwen aan het Strandpark en de bebouwing grenzend aan het Strandpark op het schiereiland is een vereiste. Een groene verbinding tussen de bebouwing nabij het strandpark en de bebouwing binnen de verkeerslus is het uitgangspunt. Een samenspel van gestapelde en getrapte bouwblokken zorgen voor optimaal zicht en verbinding met het Strandpark en de Groote Wielenplas. Het toepassen van groene gevels, groene daken en dakterrassen zullen een aantrekkelijke landschappelijke verbinding maken met het Strandpark. Naar het noorden toe, binnen de verkeerslus is een diversiteit van woningtypen, woonvormen en verkavelingen mogelijk. In

43 Mogelijke aanzicht van bebouwing nabij de Groote Wielenplas

HET SCHIEREILAND Het schiereiland is gelegen direct ten noorden van de Groote Wielenplas. Het vormt een bijzonder landschappelijk element dat zich wat betreft bebouwing ook onderscheidt van de overige deelgebieden. Groene doorzichten en geclusterde bebouwing maken van het Schiereiland een bijzonder autoluw woongebied tussen de Singels en Groote Wielenplas. Landschappelijke structuur Hier liggen zeer bijzondere, compacte woonclusters in een parkachtige omgeving. De tussenliggende landschappelijke open ruimten zorgen voor zichtlijnen vanuit de Eilanden naar de Groote Wielenplas. De positie van deze woonclusters is daarmee verbonden met de uiteindelijke verkavelingsopzet van de Eilanden. Meer naar het oosten toe wordt het schiereiland steeds smaller: wonen in het water hoort hier tot de mogelijkheden. Aan de zijde van de Groote Wielenplas heeft de oever een openbaar karakter. Aan de zijde van de Singel is ruimte voor een langzaam verkeersverbinding. Aan de oostzijde zorgt een brug ervoor dat het rondje rond de Groote Wielenplas gemaakt kan worden. Opzet bebouwing Het betreft een unieke en prachtige woonlocatie aan het water op de zonzijde. Deze clusters hebben dan ook een sterk uitgesproken uitstraling. Zij gaan het karakter en de identiteit bepalen voor het schiereiland. Dit kan zelfs bijdragen aan het versterken van de unieke herkenbaarheid voor De Groote Wielen als geheel.

44

Aan de zijde van het Strandpark is het schiereiland breed. Hier is ruimte voor een cluster van diverse, hoogwaardige gebouwen met verschillende hogere en lagere bouwhoogten. Dit spel van interessante bouwmassa’s met veel afwisseling in bouwhoogten tot maximaal 40 meter zorgt, samen met de bebouwing ten noorden van het strandpark, voor een

45

herkenbare en interessante begrenzing van het Strandpark. Bij de invulling van de stedenbouwkundige verkaveling dient er voldoende aandacht te zijn voor een goede ruimtelijke inpassing zoals; bezonning, windhinder, aanlanding op maaiveld, parkeeroplossing en overige zaken die een ruimtelijke impact hebben. Het cluster ten oosten hiervan heeft een maximale bouwhoogte van 4 lagen (14 meter). Compacte gestapelde gebouwen met doorzichten naar De Groote Wielenplas kunnen hier een plek krijgen. Naar het oosten toe versmalt het schiereiland en worden de clusters steeds kleinschaliger. Diverse woning- en bebouwingstypologieën zijn hier mogelijk. De bouwhoogten van deze clusters sluiten aan de bouwhoogten aan de overzijde (zuidzijde) van de Groote Wielenplas en is maximaal 3 bouwlagen (11 meter). Verkeer en parkeren De woningen op het Schiereiland zijn met bruggen verbonden met de Eilanden. Auto’s bereiken het sfeergebied enkel via de Eilanden. Het parkeren is niet zichtbaar vanuit landschap en wordt zoveel mogelijk onder en binnen in de bebouwingsclusters opgelost. Identiteit en beeldkwaliteit Deze centrale, unieke locatie binnen De Groote Wielen biedt kansen voor een uitgesproken, krachtige, unieke architectonische uitstraling. Dat zal in samenhang met de overige bebouwing aan het Strandpark worden uitgewerkt.

Dit kan bijvoorbeeld door de inzet van groen tussen, op en aan de gebouwen. De clusters hebben een open uitstraling naar buiten toe. De afzonderlijke clusters van gebouwen hebben een heldere, duidelijk afgebakende overgang naar het landschap.

Joke Vos Architecten

46

47

DE EILANDEN De Eilanden zijn gelegen binnen de Singels en vormen zo twee losse eilanden die geheel omgeven zijn door water. Hieraan ontlenen de woongebieden hun identiteit en herkenbaarheid. Landschappelijke structuur Hier vormt de historische verkavelingsstructuur een goed te benutten inspiratiebron voor de nieuwe verkaveling van deze eilanden. Verfijnde verspringingen in rooilijnen doorbreken lange lijnen en zorgen voor verrassende ruimten. Centraal door de eilanden zorgt een afwisselende groene ruimte met een doorgaande fietsroute voor verbindingen tussen de eilanden en daarbuiten. Deze doorgaande fietsroute is ingebed in een groene omgeving en vormt een verbinding tussen de groengebieden op de Eilanden. De oevers aan de Singels zijn overwegend groen, er is hier in principe geen ruimte voor autoverkeer en parkeren. Incidenteel kan er direct aan gewoond worden aan de singels, ook daarbij is van toepassing dat de oevers overwegend groen blijven. Aan de zuidzijde zorgen zichtlijnen vanuit de openbare ruimte voor een verbinding met de Groote Wielenplas. Opzet bebouwing De historische verkavelingsstructuur geeft een goede aanzet voor een tuinstedelijke opzet met een diversiteit aan plekken, brede en smalle straatjes en stegen middels subtiele hoekverdraaiingen in de stedenbouwkundige verkaveling.

Aan de centrale fietsroute is tevens ruimte voor een schoolvoorziening en/of maatschappelijke ruimte, waarschijnlijk op het oostelijke eiland.

48

MAATSCHAPPELIJKE HUB

Er wordt ingezet op een aantrekkelijk voetgangersgebied met diverse doorsteekjes en pleintjes. Het verkeer en parkeren is zeer terughoudend aanwezig. Binnen de ruimtelijke structuur van de eilanden zijn voldoende doorsteekjes en bruggen waardoor je makkelijk door de buurt wandelt of fietst. Doordat het gebied is omringd door water, is direct wonen aan het water mogelijk.

49

De wijze waarop de woningen op de Singels zijn georiënteerd is ten alle tijde goed afgestemd op de bebouwing en openbare ruimte aan de overzijde van de Singel. Aan de zuidzijde zorgen de groene scheggen ervoor dat er vanuit deze buurtjes zicht en contact is met De Groote Wielenplas. Binnen dit sfeergebied sluiten de bouwhoogte aan bij het grondgebonden woonmilieu. Voor een goede aansluiting is een maximale bouwhoogte voorzien van 3 bouwlagen (11 meter). Deze bebouwingshoogte vormt het uitgangspunt voor de bebouwing binnen dit sfeergebied. Op bijzondere locaties aan grotere openbare ruimten met een groen karakter is hogere, gestapelde bebouwing mogelijk. Deze hogere bebouwing levert een ruimtelijke bijdrage aan de herkenbaarheid en vormgeving van de aangrenzende ruimte. Hier is de bouwhoogte maximaal 5 bouwlagen (17 meter). Door de hoogte tot 17 meter te beperken ontstaat een menselijke maat waardoor contact tussen maaiveld en de woningen niet verloren gaat. Hogere bebouwing is hier dan ook niet mogelijk. In de stedenbouwkundige verkaveling wordt de positie en daadwerkelijke hoogte van deze bebouwing vastgelegd. Daarbij dient er bij de totstandkoming van de verkaveling voldoende aandacht te zijn voor goede ruimtelijke inpassing zoals; bezonning, wind en overige zaken die een ruimtelijke impact hebben.

Het parkeren aan de straat vindt alleen in beperkte mate in een groene setting plaats of op eigen perceel. Indien dit van toepassing is, vindt dit bij voorkeur direct plaats aan de hoofdontsluiting. Vooral bij lagere dichtheid van woningen, bij vrijstaande en twee-onder-eenkapwoningen, is dit meer voorstelbaar. Bij gestapelde bebouwing wordt het parkeren indien mogelijk onder het gebouw dan wel in besloten parkeerkoffers voorzien. Identiteit en beeldkwaliteit De ligging aan de Singels is aanleiding om deze eilanden een bepaalde identiteit mee te geven. Daarbij is een subtiel onderscheid aan identiteit en herkenbaarheid tussen deze twee eilanden aan te bevelen. In de uitwerking naar de verdere beeldkwaliteit is het belangrijk om voor de versterking van de identiteit aan te haken op de specifieke stedenbouwkundige opzet die zal worden toegepast. Daarnaast bieden ook hier bijzondere woonvormen, woontypologieën en nieuwe ontwikkelingen en bouwtechnieken inspiratie voor de uiteindelijke thematiek waarop de uitstraling en daarmee de identiteit van de eilanden gestalte krijgt.

Verkeer en parkeren De beide eilanden worden ontsloten via het sfeergebied aan de Polder richting de Hustenweg en Empelse Hoefweg. De beide eilanden zijn onderling met elkaar verbonden voor de auto en de fiets. De route van de auto naar de diverse parkeerplekken is zo kort en efficiënt mogelijk. Het parkeren wordt centraal in parkeerkoffers georganiseerd. Afhankelijk van programma en situering wordt dat in meer of minder mate op afstand gecreëerd.

50

51

AAN DE POLDER Dit sfeergebied is grofweg te verdelen in een woongebied dat grenst aan het buitengebied en een woongebied dat meer centraal in de wijk is gelegen. Landschappelijke structuur Dit sfeergebied vormt aan de rand de overgang naar het buitengebied en de omgelegde Hoefgraaf. De ecologische verbindingszone van de omgelegde Hoefgraaf ligt aan de zijde van de polder en de Empelsehoefweg. Hier wordt een zo natuurlijk mogelijke overgang gemaakt naar het woongebied. Dit om de kansen voor een hoge ecologische waarde zo goed mogelijk te benutten. Zo ligt er aan deze zijde geen autoweg en doorgaande fietsroute met verlichting. Een afwisselende groenstructuur ten noorden van de Singels zorgt voor een verbindingen tussen de verschillende buurten en de polders. De entrees voor de auto vanaf de Hustenweg en Empelsehoefweg zijn als robuuste groene lanen vormgegeven. Opzet bebouwing Dit sfeergebied kent twee herkenbare woonmilieus. Zone aan de polderrand Nabij de omgelegde Hoefgraaf en de ecologische verbindingszone is er een zeer ingetogen en landschappelijk ingepast woonmilieu te vinden. Deze zone bestaat voornamelijk uit lage bebouwing ingepakt in het landschap. Deze zone vormt de overgang naar de Rosmalense Polder. Het polderlandschap met haar erfbebouwing dient hier als inspiratie bij de stedenbouwkundige verkaveling.

Kleinschalige hofjes met erfbebouwing waardoorheen het landschap vloeit voeren de boventoon.