Bijlage 6 Buitengebied, Maliskampsestraat 53_Toelichting

Buitengebied, Maliskampsestraat 53

's-Hertogenbosch

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0796.0002441-1201 NL.IMRO.0796.0002441-1301

12 mei 2020 december 2022

voorontwerp ontwerp

-

2

vastgesteld

Inhoudsopgave

Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 Hoofdstuk 2 2.1 2.2 2.3 Hoofdstuk 3 3.1 3.2 3.3 3.4 Hoofdstuk 4 4.1

4.2

4.3

Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Hoofdstuk 7 Hoofdstuk 8 8.1 8.2 8.3

Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer Huidige situatie Functionele structuur Bebouwingsstructuur Landschappelijke structuur Planbeschrijving Stedenbouwkundig plan Verkeer en parkeren Landschappelijke inpassing Beeldkwaliteit Beleidskader Rijksbeleid 4.1.1 Nationale Omgevingsvisie 4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Provinciaal beleid 4.2.1 Omgevingsvisie 4.2.2 Interim omgevingsverordening Gemeentelijk beleid 4.3.1 Structuurvisie 4.3.2 Woonvisie 's-Hertogenbosch 4.3.3 Welstand 4.3.4 Groen en klimaatbestendig Milieu, duurzaamheid en waarden Inleiding M.e.r. beoordeling Bedrijven en milieuzonering Geluid Externe veiligheid Lucht Bodem Geur Water Duurzaamheid Flora en Fauna Archeologie Juridisch-bestuurlijke aspecten Algemeen Toelichting op de bestemmingen 6.2.1 'Natuur' 6.2.2 'Verkeer - Verblijfsgebied' 6.2.3 'Wonen' 6.2.4 Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' Economische uitvoerbaarheid Inspraak en vooroverleg Vooroverleg Inspraak Ontwerpfase

3

7 7 7 8 9 11 11 12 12 15 15 18 19 20 21 21 21 22 22 22 23 38 38 39 39 39 43 43 43 44 45 45 48 49 50 51 53 55 58 61 61 61 61 62 62 62 63 65 65 65 65

4

Toelichting

5

6

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Aanleiding

Het voornemen is om aan de Maliskampsestraat 53 een voormalig agrarisch bedrijf te herontwikkelen tot een eigentijds boerenerf bestaande uit vier vrijstaande woningen. De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met het vigerend bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, zal het bestemmingsplan moeten worden herzien. Door middel van onderhavig bestemmingsplan wordt de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied bestaat uit drie delen. Het perceel waar de bouw van vier vrijstaande woningen mogelijk wordt gemaakt, betreft het adres Maliskampsestraat 53. De Maliskampsestraat 53 en directe omgeving is kadastraal bekend als (voormalige) gemeente Rosmalen, sectie D, perceelnummers 2107 en 2376. De bouw van deze woningen dient gepaard te gaan met een tegenprestatie in omgevingskwaliteit. Om aan de beleidsregels daarvoor te voldoen, zijn ook twee andere locaties onderdeel van het plangebied. Het betreft een perceel nabij de Kleine Wetering, kadastraal bekend als (voormalige) gemeente Rosmalen, sectie D, perceelnummer 2345 en een gebied ten oosten van de T.M. Kortenhorstlaan, kadastraal bekend als (voormalige) gemeente Rosmalen, sectie F, perceelnummers 4828 (ged.) en 3981 (ged.). De Maliskampsestraat 53 is gelegen ten zuiden van Maliskamp en maakt onderdeel uit van het buitengebied. Het perceel nabij de Kleine Wetering is gelegen ten zuidoosten van de sportvelden van Maliskamp, aansluitend aan het Eikenburgbos, en de percelen ten oosten van de T.M. Kortenhorstlaan (hierna: Sprokkelboschveld) maken eveneens onderdeel uit van het buitengebied.

7

Figuur 1: Ligging en globale begrenzing plangebied

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Buitengebied', vastgesteld op 26 januari 2010 door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch, onherroepelijk vanaf 20 juli 2011. Voor het plangebied zijn de bestemmingen 'Agrarisch' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing. Op het adres Maliskampsestraat 53 is tevens de bestemming 'Agrarisch - Bedrijf' van toepasing. Ter plaatse van de bestemming 'Agrarisch' zijn de gronden bestemd voor agrarische doeleinden in de vorm van agrarische bodemexploitatie en bijbehorende voorzieningen. Buiten tijdelijke en overige teeltondersteunende voorzieningen is bebouwing niet toegestaan. Binnen de bestemming 'Agrarisch - Bedrijf'

8

zijn grondgebonden agrarische bedrijven met een bedrijfswoning toegestaan. Daarnaast zijn enkele nevenactiviteiten toegestaan waaronder productiegebonden detailhandel, recreatief nachtverblijf, kleinschalig kamperen en aan huis gebonden beroep- of bedrijfsactiviteiten. Tevens mogen hier permanente teeltondersteunende voorzieningen worden gerealiseerd. Bebouwing, waaronder zowel een bedrijfswoning als bedrijfsgebouwen, mogen uitsluitend worden gerealiseerd binnen het bestemmings- en bouwvlak.

Figuur 2: Uitsnedes vigerend bestemmingsplan 'Buitengebied' (plangebied rood omlijnd)

1.4

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in Hoofdstuk 2 ingegaan op de bestaande situatie. In Hoofdstuk 3 wordt nader ingegaan op de beoogde situatie. Het relevante beleidskader wordt in Hoofdstuk 4 beschreven en in Hoofdstuk 5 wordt ingegaan of de verschillende sectorale aspecten. De beschrijving van de juridische opzet van dit bestemmingsplan is in Hoofdstuk 6 opgenomen. De economische uitvoerbaarheid komt in Hoofdstuk 7 aan bod. Tot slot wordt in Hoofdstuk 8 ingegaan op de vooroverleg- en inspraakreacties.

9

10

Hoofdstuk 2 Huidige situatie In deze paragraaf wordt een beschrijving gegeven van de huidige situatie van het plangebied en omgeving.

2.1

Functionele structuur

Aan de Maliskampsetraat 53 was voorheen een agrarisch bedrijf gevestigd. Het bedrijf was een agrarisch gemengd bedrijf met melkrundvee en varkens. Alle bebouwing is reeds gesloopt. Het gaat om bedrijfswoning met bijbehorende garage, drie stallen en de bijbehorende verharding. De betreffende stallen hadden een totale oppervlakte van 1.975 m². De bedrijfswoning had een oppervlak van 146 m² en de losstaande garage een oppervlak van circa 27 m². Het gedeelte rondom het perceel Maliskampsestraat 53 is onbebouwd en in gebruik als akker- en weiland. Dit geldt eveneens voor het deel van het plangebied bij het Eikenburgbos en het Sprokkelboschveld.

Figuur 3: Luchtfoto Maliskampsestraat 53 uit 2013 Het perceel Maliskampsestraat 53 maakt onderdeel uit van een bebouwingslint in een kleinschalig agrarisch

11

gebied. Binnen het bebouwingslint zijn diverse functies aanwezig; agrarische, bedrijven- en woonfuncties.

2.2

Bebouwingsstructuur

De bebouwingsstructuur van de Maliskampsestraat is divers, waarbij lintbebouwing afgewisseld wordt door historische boerderijen en grootschaligere modernere boerenerven. Het voormalige boerenerf aan de Maliskampsestraat is een voorbeeld van een dergelijk modern boerenerf. Er is sprake van een informele, organische, niet planmatige ordening. Kavels variëren in afmeting en vorm en liggen vaak verdraaid ten opzichte van de bochtige Maliskampsestraat. Enkele van deze oorspronkelijke boerenerven zijn niet meer agrarisch in gebruik en zijn omgevormd tot woonbestemming met behoud van de ruimtelijke kenmerken. Belangrijkste kenmerk van de boerenerven aan de Maliskampsestraat is de orthogonale benadering van woning en bijbehorende schuren/stallen en agrarische constructies als kuilvoersilo's. Kenmerkend voor de bebouwing van de boerenerven is dat de bedrijfsbebouwing compact geclusterd staat achter de boerderij/hoofdwoning. Doel van deze compacte clustering was om zo veel mogelijk land vrij te houden ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering.

2.3

Landschappelijke structuur

De Maliskampsestraat ligt in de overgangszone van woongebied (Maliskamp) naar het agrarische buitengebied. De straat ligt op de overgang van dekzandrug naar natte gronden en heeft een bochtig verloop omdat het van oudsher de hogere delen van het landschap volgt. Doordat de Maliskampsestraat in een overgangszone zit, zijn aan beide kanten van de weg twee verschillende landschappen ontstaan. Ten zuiden van de Maliskampsestraat is een kampenlandschap ontstaan waar het open landschap wordt afgewisseld met houtwallen. Ten noordoosten van de Maliskampsestraat en ten noorden van de Kleine Wetering ligt de dekzandrug die gekenmerkt wordt door het besloten landschap van bosgebieden en de bebouwingskern Maliskamp. Dit contrast tussen beide landschapstypen is een belangrijke omgevingskwaliteit.

Figuur 4: Landschappelijke structuur plangebied en omgeving

12

13

14

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving Binnen het bestaande voormalige agrarische bouwblok worden 4 vrijstaande woningen mogelijk gemaakt volgens het boerenerf principe. De ontwikkeling wordt landschappelijk ingepast en daarnaast vindt in aansluiting op het Eikenburgbos en op het Sprokkelboschveld natuurcompensatie plaats. Onderstaand een uiteenzetting van de voorgenomen ontwikkeling.

3.1

Stedenbouwkundig plan

Stedenbouwkundig plan De opzet van de nieuwe bebouwing is geïnspireerd op de ordening van het Brabantse boerenerf. De bebouwing bestaat uit een boerderijwoning die is georiënteerd op de Maliskampsestraat met daarnaast een verhard erf met daaraan schuurwoningen en een hooimijt-woning. Het erf wordt uitgevoerd in één type bestrating met duurzame uitstraling. Het eigentijdse boerenerf kenmerkt zich door eenvoud en functionaliteit. De gebouwen hebben een eenvoudige volumeopbouw dat is opgebouwd uit een rechthoekig grondvlak en een doorlopende ongedeelde kap.

15

Figuur 5: Inrichtingsplan Ieder gebouw aan het erf heeft zijn eigen afmetingen. De diversiteit aan woningtypes draagt bij aan de variatie in het beeld. Opdeling in verschillende bouwmassa’s is niet toegestaan, garages en bergingen moeten daarom onderdeel uitmaken van het hoofdvolume. Het volume van de woningen mag niet meer zijn dan 1.000 m3. De hooimijt-woning kan vanwege de oppervlakte van het bouwvlak in combinatie met de maximum goot- en bouwhoogte niet groter worden dan 1.000 m3 . Boerderijwoning De boerderijwoning is van oudsher het hoofdgebouw op het erf. De boerderijwoning heeft een dubbele oriëntatie; de lange gevel is georiënteerd op het erf (met voordeur), terwijl de kopgevel georiënteerd is op de Maliskampsestraat. De boerderijwoning wordt uitgevoerd als een langgevelboerderij, bestaande uit een eenduidige langgerekte hoofdvorm met een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale bouwhoogte van 8 meter.

16

Figuur 6: Situering boerderijwoning Schuurwoningen en hooimijtwoning De schuurwoningen en de hooimijt-woning staan direct aan het boerenerf en komen met de voordeur uit op dit erf. De schuurwoningen en hooimijt-woning zijn in ruimtelijk opzicht ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Dit vertaalt zich onder andere in een soberdere vormgeving en detaillering. De schuurwoningen en hooimijt-woning hebben een onderlinge samenhang. Dit wordt onderstreept door een op elkaar aansluitende kleurstelling en materiaalgebruik. De maximale goothoogte voor de schuurwoningen bedraagt 3 meter en de maximale bouwhoogte 7,5 meter. De hooimijt heeft een vierkante hoofdvorm met een maximale goothoogte van 6 meter en een maximale bouwhoogte van 10 meter.

Figuur 7: Mogelijke situering 2-tal schuurwoningen en hooimijt-woning

17

3.2

Verkeer en parkeren

Verkeer Het plangebied wordt ontsloten via de bestaande inrit aan de Maliskampsestraat. De huidige ontsluitingsstructuur wordt niet gewijzigd. De woningen staan geordend rondom een verhard erf dat uitnodigt voor verblijven, ontmoeten en/of spelen. Parkeren Voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen is de Nota Parkeernormering 2021 van toepassing. De nota geeft normen en richtlijnen voor functies, gebaseerd op kengetallen van het CROW, voor de zes verschillende zones binnen de gemeente. Bij nieuwe initiatieven moet inzichtelijk zijn dat in de parkeerbehoefte van auto's en fietsen voorzien kan worden. Dat moet in principe op eigen terrein. Wanneer dat niet mogelijk is en er binnen loopafstand geen parkeerruimte is kan dat leiden tot ruimtebeslag voor (meer) parkeren in de openbare ruimte. Dit ruimtebeslag mag de verkeersveiligheid en een goed woon- en leefklimaat niet aantasten. Op basis van de parkeernormering dienen er per woning 2,3 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 4 vrijstaande woningen. Er dienen dus 11,2 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Het parkeren moet in beginsel plaatsvinden op eigen terrein. Gelet op het principe van een Brabants boerenerf wordt het gezamenlijke erf tot het eigen terrein gerekend. Bij elke woning dient te worden voorzien in twee autoparkeerplaatsen.

Bij de boerderijwoning en de twee schuurwoningen is tevens voorgeschreven dat deze parkeerplaatsen inpandig in het hoofdvolume van de woning ondergebracht moeten worden. Het bezoekersparkeren kan op het verharde erf gefaciliteerd worden. Dit heeft voldoende omvang om de hoofdfunctie als ontmoetings- en verblijfsruimte voor omwonenden te behouden. Parkeerplaatsen die op privégrond worden aangelegd, tellen slechts ten dele mee in het beoordelen van het aantal benodigde parkeerplaatsen. Dit komt omdat deze plekken uitsluitend toegankelijk zijn door de eigenaren. Ze zijn dus niet door een ieder te gebruiken. In de Nota Parkeernormering 2021 zijn hiervoor correctiefactoren opgenomen. Uitgaande van een correctiefactor van 2 naar 1,7 moet er op het gezamenlijke erf ruimte zijn voor het stallen van 5 auto's. Op onderstaande afbeelding is te zien dat de ruimte daarvoor aanwezig is.

Figuur 8: Parkeerruimte op het gezamenlijk erf 18

3.3

Landschappelijke inpassing

De voorgenomen ontwikkeling wordt landschappelijk ingepast en er zal natuurcompensatie plaatsvinden grenzend aan het Eikenburgbos en op het Sprokkelboschveld. Het landschappelijk inpassingsplan (zie Bijlage 1) gaat uit van een versteviging van de groenstructuur en aansluiting bij de natte zone van de Kleine Wetering aan de zuidzijde van het plangebied en het Natuurnetwerk Brabant ten oosten van Rosmalen, ten zuiden van de spoorlijn. Hiermee wordt het kenmerkende kleinschalige karakter van het kampenlandschap versterkt en het leefgebied langs de Kleine Wetering en ten oosten van Rosmalen uitgebreid.

Figuur 9: Landschappelijke inpassing Brabants boerenerf Maliskampsestraat 53 Landschappelijke inpassing Om het eigentijdse boerenerf te kunnen realiseren, wordt het omliggende landschap getransformeerd tot een vernat natuurgebied met greppels en een poel. De lijnen van de oorspronkelijke strooksgewijze verkaveling zijn zichtbaar gemaakt door het aanbrengen van greppels en versterkt met aanplant van struiken, zoals Gagel. Door het graven van de greppels, een poel en het afgraven van een deel van het terrein voor natte natuur is een nieuw gebied gecreëerd met een grote ecologische waarde en een grote waterbergingscapaciteit. Hierdoor ontstaat een bijzonder landschap dat recht doet aan de ligging aan de Kleine Wetering. Langs de Kleine Wetering is ruimte gereserveerd voor een natuurvriendelijke oever. In het landschap worden struinroutes aangelegd die aansluiten op bestaande wandelroutes in de omgeving. Het erf wordt omlijst door een stevige houtwal. Ieder woonkavel krijgt een opening in de houtwal. Door de houtwal aan de noordzijde wordt tevens het directe zicht op Maliskamp landschappelijk afgeschermd. De percelen hebben via de openingen in de houtwal een eigen uniek uitzicht over het landschap. Aan de zijde van de Maliskampsestraat maakt de houtwal plaats voor een haag (beuk), zodat de boederijwoning een gezicht heeft naar de Maliskampsestraat.

Vanaf het erf is een tweede toegang gemaakt aan de oostzijde. Deze toegang sluit aan op een struinroute die langs de poel afloopt en vervolgens aansluit op de omliggende struinroutes.

19

Natuurcompensatie Het agrarisch perceel nabij de Kleine Wetering grenst aan het Eikenburgbos (NNB). Hier is eerder een poel en een wandelpad aangelegd waarbij het perceel gedeeltelijk agrarisch is gebleven. Het overige deel van het perceel zal nu eveneens ingericht worden als natuur. Hierbij wordt o.a. de bestaande poel uitgebreid en vindt er aanplant van bomen plaats om het bestaande bos uit te breiden.

Figuur 10: Landschappelijke inrichting / aanleg natuur aangrenzend aan het Eikenburgbos Het agrarisch perceel ten oosten van de T.M. Kortenhorstlaan grenst aan het Sprokkelbosch (NNB). Eerder zijn er poelen en een wandelpad aangelegd. Het zuidelijke deel van dit deelgebied wordt omgevormd tot een kruiden- en faunarijke akker. De delen ten noorden van deze akker worden omgevormd naar een kruiden- en faunarijkgrasland. In het landschappelijk inpassingsplan (zie Bijlage 1) wordt hier nader op ingegaan.

3.4

Beeldkwaliteit

Het is van belang om tot een kwalitatieve invulling te komen waarbij de samenhang tussen de woningen, het boerenerf en het omliggende landschap geborgd wordt. Om deze kwaliteit te borgen, zal een stedenbouwkundige als supervisor van de gemeente ‘s-Hertogenbosch de uitwerking van het bouwplan begeleiden en hierbij sturen op de kaders, zoals gesteld in dit bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan (zie Bijlage 2). Het beeldkwaliteitsplan is als onderdeel van de welstandsnota vastgesteld.

20

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, is de langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland flink veranderen. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050 Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is.

Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten; dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale

21

aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit plan relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. Toetsing Het planvoornemen is op nationaal niveau dermate kleinschalig dat het geen invloed heeft op de nationale belangen. Het beleid inzake het realiseren van 4 woningen op een perceel van een voormalig agrarisch bedrijf wordt dan ook neergelegd bij de decentrale overheden. In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

4.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling vereist dat wordt onderbouwd of en in hoeverre er sprake is van 'duurzaam ruimtegebruik'. Om dit duurzaam ruimtegebruik te garanderen, moet de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (zoals omschreven in artikel 3.1.6 lid 2 Bro) worden doorlopen: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien." Toetsing Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Omdat slechts 4 woningen mogelijk zijn binnen het plangebied van voorliggende bestemmingsplan is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en kan de toets aan de Ladder achterwege blijven.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt na het inwerking treden van de Omgevingswet de provinciale structuurvisie. De Brabantse Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie is vertaald in regels, zoals opgenomen in de Interim omgevingsverordening.

22

4.2.2 Interim omgevingsverordening Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening. De verordening is beleidsneutraal van karakter. Enkele inhoudelijke wijzigingen zijn echter wel aangebracht. Op hoofdlijnen gaat het om: a. een meer gebruikersvriendelijke opbouw met regels die per gebruikersgroep (burgers en bedrijven, gemeenten, waterschap) bij elkaar staan en minder losse bijlagen; b. aanpassingen waardoor de regels straks beter passen in het systeem van de Omgevingswet; c. aanpassingen vanwege de vastgestelde omgevingsvisie, zoals de nieuwe manier van samenwerken en meer inzet op omgevingskwaliteit. Zo wordt onderscheid gemaakt tussen rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven en instructieregels voor gemeenten. De instructieregels voor gemeenten hebben tot doel dat de gemeenteraad de, in de omgevingsverordening opgenomen, voorwaarden betrekt bij de vaststelling van een bestemmingsplan.

Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Het plangebied ligt op basis van de Interim omgevingsverordening in het Landelijk gebied en is aangeduid als 'Gemengd landelijk gebied' en 'Verstedelijking afweegbaar'.

23

Figuur 10: Uitsnede kaart 'Stedelijke ontwikkeling en erfgoed' Interim omgevingsverordening (bron: ruimtelijkeplannen.nl) Op basis van artikel 3.78 (Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit) van de Interim omgevingsverordening is de nieuwvestiging van één of meer woningen in het Landelijk gebied mogelijk. Voorwaarde is dat in de toelichting van het bestemmingsplan wordt verantwoord dat: de ontwikkeling volledig tot doel heeft een versterking te geven van de omgevingskwaliteit en voor dat doel de middelen genereert; de ontwikkeling door meerwaardecreatie aanzienlijk bijdraagt aan algemene belangen zoals sloop van overtollige bebouwing, de aanleg van natuur en bos, de verbetering van het woon- en leefklimaat, het terugdringen van de emissie van milieuhinderlijke stoffen of het behoud van cultuurhistorische waarden;

24

de ontwikkeling en de versterking van omgevingskwaliteit passen binnen de gewenste ontwikkelingsrichting van het gebied. De bijdrage aan het versterken van omgevingskwaliteit betreft maatwerk waarbij in ieder geval de volgende aspecten in acht worden genomen en juridisch vastgelegd: 1. de woning wordt opgericht op een aanvaardbare locatie in Landelijk gebied; 2. de fysieke tegenprestatie, die is gericht op het versterken van omgevingskwaliteit, is qua omvang gelijk aan de tegenprestatie voor een ruimte-voor-ruimtekavel; 3. als de ontwikkeling mede tot doel heeft een milieubelastende activiteit te saneren, moeten alle daarvoor aanwezige rechten en toestemmingen, waaronder de verleende vergunningen, zijn ingetrokken. Er is sprake van een aanvaardbare locatie voor de ontwikkeling van een woning als: a. de locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; b. of de ontwikkeling een logische afronding geeft van Stedelijk gebied of een bebouwingsconcentratie. Voor de toepassing van de maatwerkbepalingen geldt dat het bestemmingsplan een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied. Een ontwikkelingsrichting wordt opgesteld met toepassing van de basisprincipes en gaat in ieder geval in op de volgende aspecten: a. welke activiteiten en functies vanuit een gebiedsgerichte benadering passen in de omgeving; b.

welke effecten de ontwikkeling van die activiteiten en functies heeft op andere aspecten, waaronder een veilige en gezonde leefomgeving, de te beschermen waarden, mobiliteit, agrarische ontwikkeling, stedelijke ontwikkeling, leefbaarheid en leegstand elders; c. op welke wijze de omgevingskwaliteit in het gebied versterkt kan worden; en d. op welke wijze de sloop van overtollige bebouwing wordt gerealiseerd. De gemeente heeft een keuzevrijheid op welke manier zij invulling geeft aan de onderbouwing van de ontwikkelingsrichting van een gebied. Dat kan bijvoorbeeld door de ontwikkelingsrichting op te nemen als onderbouwing van het bestemmingsplan. Hierna wordt de visie op de ontwikkelingsrichting van de bebouwingsconcentratie Maliskampsestraat gegeven. De begrenzing van deze bebouwingsconcentratie, zoals weergegeven in figuur 13 is al voor de vaststelling van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant afgestemd tussen de gemeente en de provincie. Het perceel Maliskampsestraat 53 ligt binnen de grenzen van de bebouwingsconcentratie. Met deze visie, zoals hierna beschreven, wordt aangetoond dat aan de voorwaarden van artikel 3.78 wordt voldaan.

Bebouwingsconcentratie Maliskampsestraat Ontstaansgeschiedenis bebouwingsconcentratiegebied Maliskampsestraat De Maliskampsestraat is een oude structuur, die al op kaarten uit 1850 zichtbaar is, zie ook figuur 11.

25

Figuur 11: Topografische kaarten omgeving Maliskampsestraat Omdat de route de van oudsher hogere delen van het landschap volgt heeft de weg een bochtig verloop. De weg ligt op de overgang van de dekzandrug (de oorspronkelijk hogere gronden) naar de van oorsprong natte gronden rondom de Groote Wetering. De locatie is van oudsher een ideale locatie voor boeren waardoor de Maliskampsestraat al van oudsher gekenmerkt wordt door een (agrarische) bebouwing.

Figuur 12: Bodemkaart (bron: gemeente 's-Hertogenbosch) Op de bodemkaart (figuur 12) is te zien dat de Maliskampsestraat op de overgang van dekzandrug (bruin en geel op de kaart) naar beekeerdgronden (lemig fijn zand, lichtgroen op de kaart) ligt. De Maliskampsestraat is met een rode lijn aangegeven. De overgang van dekzandrug naar natte gronden heeft tot gevolg dat er rondom de Maliskampsestraat twee verschillende landschappen zijn ontstaan, namelijk:

26

1. De dekzandrug wordt gekenmerkt door het gesloten landschap van bosgebieden en de bebouwingskern Maliskamp; 2. Op de van oorsprong natte gronden is een (half) open kampenlandschap ontstaan, waar het open landschap wordt afgewisseld met enkele houtwallen. Het contrast tussen beide landschapstypen is goed zichtbaar, omdat de Kleine Wetering en de Maliskampsestraat heldere scheidslijnen vormen tussen beide landschapstypen. De Maliskampsestraat en een deel van de Veedijk is te kenmerken als bebouwingsconcentratiegebied waar losse landelijke lintbebouwing afgewisseld wordt door boerderijen en boerenerven. Het bebouwingsconcentratiegebied is helder begrensd door de Groote Wetering en de bosranden.

Figuur 13: Begrenzing bebouwingsconcentratiegebied Maliskampsestraat

Beschrijving bebouwingsconcentratiegebied Maliskampsestraat De Maliskampsestraat en Veedijk hebben een uitgesproken landelijk karakter. Dit uit zich in diverse aspecten: Het wegprofiel: de Maliskampsestraat en Veedijk hebben grasbermen aan weerszijden en worden begeleid door een volgroeide bomenlaan; 'Vensters' op het landschap: de bebouwing wordt afgewisseld met vrije zichten op het omliggende landschap. Hierdoor ontstaat een afwisselend beeld van open en gesloten. Dankzij het meanderende verloop van de route zijn er elke keer andere vergezichten op het omringende buitengebied; Dankzij de aanwezige (restanten van) houtwallen en houtopstanden is de oorspronkelijke landschapsstructuur nog deels aanwezig. Deze houtwallen dragen bij aan de kleinschaligheid van het landschap en begeleiden het zicht naar de verderop liggende bosranden en de Groote Wetering.

27

Figuur 14: Landelijk karakter Maliskampsestraat

Het bebouwingsbeeld aan de Maliskampsestraat en Veedijk is divers, waarbij (monumentale) boerderijen worden afgewisseld met recentere burgerwoningen en grotere (agrarische) boerenerven. De bebouwing staat veelal aaneengesloten of gegroepeerd in clusters. In stedenbouwkundig opzicht is onderscheid te maken tussen 3 bebouwings-typologieën, namelijk: Gebiedsvreemde lintbebouwing burgerwoningen: vanaf de jaren '60 is de Maliskampsestraat verdicht met lintbebouwing (ongeveer gelijktijdig met de bouw van de kern Maliskamp). De woningen staan met de voorzijde aan de weg, waardoor de achtertuinen afgekeerd liggen van de weg. Kenmerkend voor deze typologie is de diversiteit in architectuur, verschijningsvorm en vormgeving van deze woningen.

Figuur 15: Voorbeelden van gebiedsvreemde lintbebouwing (gebouwd als burgerwoningen)

Solitaire boerderijen: aan de Maliskampsestraat en Veedijk staan een aantal solitaire boerderijen (bouwjaar veelal voor de jaren '60). Kenmerkend voor dit type is dat deze solitaire boerderijen niet de moderniseringsslag in de landbouw hebben ondergaan en er daardoor geen grootschalige agrarische bedrijfsbebouwing op het achtererf is gebouwd. Dit type boerderij staat veelal solitair op het perceel of 28

vormt een (historisch) ensemble met omliggende bijschuren. Kenmerkend voor dit woningtype is het eenvoudige langwerpige bouwvolume met een laag aangekapte kap (wolfseind of zadeldak). In de meeste gevallen is de agrarische functie verloren gegaan en is dit bebouwingstype getransformeerd tot burgerwoning.

Figuur 16: Voorbeelden van solitaire boerderijen (links: Maliskampsestraat 82, 84 & 84a, rechts: Maliskampsestraat 88)

Boerenerven: dit type zijn de boerenbedrijven welke zijn doorgegroeid tot een groter boerenbedrijf. Kenmerkend voor deze typologie is dat de woning aan de weg staat, met daarachter de schuren en/of stallen. Niet alleen de agrarische bedrijven aan de Maliskampsestraat 63A en Veedijk 20 vallen onder deze categorie, maar ook het eigentijdse boerenerf met haar schuurwoningen (Maliskampse Hoeve 1 t/m 4) valt onder deze categorie. De locatie Maliskampsestraat 53 is een voormalig boerenerf. De bedrijfsvoering is al enige tijd gestaakt en de bedrijfsbebouwing is inmiddels gesloopt.

Figuur 17: Voorbeelden van boerenerven (links: Maliskampsestraat 82, 84 & 84a, rechts: Maliskampsestraat 88)

29

Figuur 18: Bebouwingstypologie en landschappelijke structuren

Ambitie bebouwingsconcentratiegebied Maliskampsestraat De relatie met het landschap, waarbij vergezichten en 'vensters' op het landschap afgewisseld worden door bebouwingsclusters is typerend voor het gebied. Ambitie is om dit in stand te houden en om het landschap te versterken. Om dit te bewerkstelligen wordt het bouwen van nieuwe woningen mogelijk gemaakt, mits dit: niet ten koste gaat van de relatie met het landschap; het leidt tot structurele kwaliteitsverbetering van het bebouwingsconcentratiegebied (landschapsverbetering, het vergroten van natuurwaarden, het vergroten van de cultuurhistorische waarden, het verbeteren van de recreatieve toegankelijkheid en/of de sloop van (leegstaande) agrarische bedrijfsbebouwing). Als algemene stelregel geldt: hoe meer woningen toegevoegd worden des te grotere tegenprestatie wordt verlangd. Landschappelijke onderlegger leidend bij het toevoegen van woningen Om de nagestreefde relatie met het landschap te borgen dient de nauwgezette balans tussen gesloten (bebouwing) en open (landschap) in stand gehouden te worden. Om dit te bewerkstelligen worden de 'vensters' op het landschap gevrijwaard van nieuwe bebouwing en worden beeldbepalende vergezichten geborgd.

30

Figuur 19: Waardevolle en beeldbepalende vergezichten & vensters op het landschap

Op basis van deze landschappelijke onderlegger is de zoekruimte voor nieuwe woningen gedefinieerd. Om te voorkomen dat de Maliskampsestraat geleidelijk aan volloopt met (lint)bebouwing is voortgeborduurd op de bestaande bebouwingsclusters. De zoekruimte voor nieuwe woningen ligt niet alleen aan de weg, maar wordt met name gevonden aan de achterzijde van de bestaande percelen.

31

Figuur 20: De landschappelijke mal bepaald de zoekruimte voor nieuwe woningen (contramal)

Gebiedseigen bebouwingstypologie Om aan te sluiten op het nagestreefde landelijke karakter dienen streekeigen verkavelings- en bebouwingstypologieën toegepast te worden die gebaseerd zijn op de 'solitaire boerderij' of 'de boerenerven' in het gebied. Het gaat hierbij om een eigentijdse vertaling van deze klassieke bebouwingstypologie. Hierbij gelden de volgende randvoorwaarden: Het eigentijdse boerenerf Een nieuw erf heeft een entreewoning aan de weg met daarachter een verhard collectief erf met daaromheen schuurwoningen compact geclusterd. Bij de ontwikkeling van een boerenerf gelden de volgende ruimtelijke randvoorwaarden: 1. Het erf ligt grotendeels vrij in het landschap; 2. Het erf wordt omlijst door een robuuste groene rand. In de groene rand kunnen openingen gemaakt worden welke zorgen voor doorzichten naar het landschap; 3. Het erf is voorzien van een entreewoning georiënteerd op de weg; 4. De entreewoning heeft een landschappelijk ingerichte voortuin; 5. Achter de entreewoning ligt een collectief verhard erf waaromheen schuurwoningen compact geclusterd staan. Het erf sluit aan op de openbare weg middels een erftoegangsweg; 6. De schuurwoningen liggen met hun voorgevel direct aan het collectieve verharde erf; 7. De verkaveling van het erf laat zich kenmerken door haar eenvoud en veelal orthogonale verkavelingsopzet; 8.

De (schuur)woningen vertonen onderlinge samenhang qua volumeopbouw en qua architectonische verschijningsvorm. De bouwvolumes bestaan uit een eenduidig langwerpig bouwvolume van één bouwlaag met een eenvoudige kap (zadeldak of wolfseind); 32

9. De schuurwoningen zijn ruimtelijk ondergeschikt aan de entreewoning. De entreewoning vormt het hoofdgebouw van het erf.

Figuur 21: Randvoorwaarden eigentijdse boerenerf

Solitaire boerderij/schuurwoningen Deze woningtypologie refereert naar de historische boerderijen en schuren in het bebouwingsconcentratiegebied. Waar het boerenerf voorziet in de bouw van meerdere woningen voorziet deze typologie in de bouw van één woning aan de weg. Bij de ontwikkeling van dit woningtype gelden de volgende ruimtelijke randvoorwaarden: Om versnippering en verrommeling van het landschap tegen te gaan sluit de nieuwe woning waar mogelijk aan op aangrenzende bebouwing zodat ze tezamen één ensemble vormen; Het bouwvolume bestaat uit een eenduidig langwerpig bouwvolume van één bouwlaag met eenvoudige kap (zadeldak, wolfseind of mansarde); Bijgebouwen worden waar mogelijk opgenomen in het hoofdvolume. Eventuele losse bijgebouwen worden mee-ontworpen en vormen samen met het hoofdvolume één compact bebouwingsensemble (refererend naar de klassieke Brabantse boerderij met daaromheen bijschuren); De woning is georiënteerd op de openbare weg; Het perceel wordt landschappelijk ingepast door een robuuste groene rand. Kwaliteitsverbetering Toevoegen van woningen is geen doel op zich, maar een middel om de leefbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving te vergroten. Daarom is de bouw van nieuwe woningen enkel toegestaan mits dit gepaard gaat met: 1. sloop overtollige en storende (bedrijfs)bebouwing; 2.

saneren van milieuvergunningen (wegnemen van milieu-contouren); 33

3. vergroten en behouden van natuurwaarden en cultuurhistorische waarden; 4. kwaliteitsverbetering van het landschap; 5. het vergroten van de recreatieve toegankelijkheid. Met kwaliteitsverbetering van het landschap worden zaken bedoeld zoals: Herstellen van het oorspronkelijke fijnmazig halfopen kampenlandschap. Bijvoorbeeld door het aanplanten van houtwallen en struwelen gebaseerd op de historische verkavelingsstructuur. Ook de aanleg van broekbossen zijn voorstelbaar; Vernatten van de graslanden aan de Groote Wetering en de Kleine Wetering; Aanleggen en versterken ecologische oevers van de Kleine Wetering en de Groote Wetering; Vergroten recreatieve toegankelijkheid van het landschap, zoals aanleggen van (struin)paden; Versterken landschappelijk karakter Maliskampsestraat, bijvoorbeeld door het versterken van laanbeplanting; Kwaliteitsverbetering van het landschap gaat gepaard met vergroten van de natuurwaarden. Met het vergroten van de recreatieve toegankelijkheid van het landschap worden zaken bedoeld zoals: Aanleggen van nieuwe (struin)wandelroutes, waar mogelijk aansluitend op bestaande doorgaande (struin)wandelroutes; Aanleggen van rustpunten voor fietsers en wandelaars; Ook recreatieve voorzieningen zoals een B&B past binnen deze doelstelling. Als algemene stelregel geldt hoe meer nieuwe woningen worden toegevoegd, hoe groter de tegenprestatie is.

Het boerenerf aan de Maliskampsestraat 53 Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling op de locatie Maliskampsestraat 53 zijn (leegstaande) agrarische bedrijfsgebouwen gesloopt. De nieuwe ontwikkeling blijft binnen de grenzen van het voormalige boerenerf.

Kansen locatie Maliskampsestraat 53 en omgeving De locatie Maliskampsestraat 53 en omgeving ligt op de overgang van dekzandrug naar kampenlandschap en ligt op het schakelpunt van twee landschappelijke hoofdstructuren, namelijk de Kleine Wetering en de Maliskampsestraat. Deze prominente en zichtbepalende locatie biedt kansen om het contrast tussen het half open natte kampenlandschap en het gesloten landschap op de dekzandrug te versterken. Daarnaast liggen er kansen om de locatie te ontwikkelen als aantrekkelijk knooppunt van (struin)wandelroutes langs de Kleine Wetering en de Maliskampsestraat.

Boerenerf als schakel tussen de Kleine Wetering en de Maliskampsestraat: ontwikkeling van landschap, natuur en recreatieve toegankelijkheid Op de locatie is de ontwikkeling van een eigentijds boerenerf voorzien. Een boerenerf is streekeigen en heeft dankzij de robuuste groene omlijsting een alzijdige landschappelijke uitstraling naar de omgeving toe heeft. Door deze alzijdigheid worden achterkantsituaties voorkomen en wordt de kruising van de Kleine Wetering en de Maliskampsestraat geaccentueerd.

34

Figuur 22: Boerenerf Maliskampsestraat 53 als schakel tussen landschappelijke hoofdstructuren

Om de schakelfunctie van het erf te bewerkstelligen, is het huidige omliggende agrarische productielandschap getransformeerd tot een vernat natuurgebied met greppels en een poel. De oude strooksgewijze verkaveling heeft als inspiratie gediend bij de nieuwe inrichting van het gebied, waarbij de lijnen zichtbaar zijn gemaakt door het aanbrengen van greppels en versterkt met aanplant van Gagel. Door het graven van de greppels en de poel en het afgraven van een deel van het terrein voor natte natuur is een nieuw gebied gecreëerd met een grote ecologische waarde en een grote waterbergingscapaciteit. Hierdoor ontstaat een bijzonder landschap dat recht doet aan de ligging aan de Kleine Wetering en contrasteert met het dichte boslandschap op de dekzandrug. Rondom het boerenerf zijn (struin)routes geprojecteerd die aansluiten op een groter wandelroutenetwerk langs de Kleine Wetering en langs de Maliskampsestraat. Midden in dit landschap is het eigentijdse boerenerf gepositioneerd, dat wordt omlijst door zijn eigen houtwal. Elke woning krijgt een opening in de houtwal van zo'n 4 meter breed waardoor er doorzichten vanuit de woning naar het landschap zijn. De hogere ligging van het boerenerf ten opzichte van het afgegraven natte landschap zorgt ervoor dat de wandelaar niet in de achtertuinen van de woningen kijkt.

Doordat de houtwal in eigendom blijft van de gemeente 's-Hertogenbosch is de instandhouding van de houtwal ook in de toekomst voldoende geborgd.

35

Figuur 23: Inrichtingsplan Maliskampsestraat 53

Het boerenerf Het boerenerf is een streekeigen verschijningsvorm van geclusterde gebouwen in het landschap. Deze typologie is op de locatie Maliskampsestraat 53 gehanteerd om vier grote exclusieve kavels voor zelfbouw te ontwikkelen in de setting van een eigentijds boerenerf. Het nieuwe boerenerf blijft binnen dezelfde grenzen als het voormalige boerenerf op deze locatie. Voor de ontwikkeling van een traditioneel boerenerf zijn de principes van het traditionele boerenerf in een eigentijds jasje gestoken: Ordening en oriëntatie De ordening van de nieuwe bebouwing is geïnspireerd op de ordening van het Brabantse boerenerf. De bebouwing bestaat uit een woonboerderij welke is georiënteerd op de Maliskampsestraat met daarachter een verhard erf met daaraan schuurwoningen en een hooimijt-woning. De schuurwoningen en de hooimijt-woning staan aan het boerenerf en komen met de voordeur uit op dit erf. Samenhang en hiërarchie De boerderijwoning is van oudsher het hoofdgebouw op het erf. Deze woning is dan ook rijker gedetailleerd en heeft een hogere goot- en nokhoogte dan de achterliggende schuurwoningen. De boerderijwoning heeft een dubbele oriëntatie; de langgevel is georiënteerd op het erf (met voordeur), terwijl de kopgevel georiënteerd is op de Maliskampsestraat.

De schuurwoningen zijn in ruimtelijk opzicht ondergeschikt aan het hoofdgebouw, wat zich vertaald in een soberdere vormgeving en detaillering en een lagere goot- en nokhoogte. De schuurwoningen en hooimijt-woning hebben een op elkaar aansluitende kleurstelling en materiaalgebruik wat zorgt voor samenhang op het boerenerf. Bouwmassa en volumeopbouw Het boerenerf kenmerkt zich door eenvoud en functionaliteit. De gebouwen hebben een eenvoudige blokvormige volumeopbouw met daarbovenop een eenvoudige kap. Elk van de gebouwen heeft zijn eigen afmetingen wat bijdraagt aan de diversiteit op het erf. De woningen hebben een maximaal volume van 1000 m3. Bijgebouwen worden uitgesloten, garages of bergruimtes worden opgenomen in het hoofdvolume. Relatie met het landschap

36

Het boerenerf vormt een eenheid in het landschap wat wordt versterkt doordat het erf omlijst wordt door een flinke houtwal. Hierdoor ligt het erf vanuit het landschap enigszins beschut. Doordat de houtwal aan de zijde van de Maliskampsestraat plaats maakt voor de erf entreeweg en een groene voorruimte van de boerderijwoning heeft het erf een herkenbaar gezicht aan de Maliskampsestraat. Het (verharde)erf bestaat een besloten ruimte die uitnodigt tot collectief gebruik. Vanaf het boerenerf is een doorsteek gemaakt naar het achtergelegen landschap in de richting van de plas. Ieder kavel heeft tenminste twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Op het erf en langs de entree van het erf is ruimte voor parkeren voor bezoekers.

Juridische borging Waarborging van de stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit is van belang. Er is gekozen voor diverse instrumentaria (bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan, landschappelijk inpassingsplan en kavelpaspoort) om dit te bewerkstellingen. De gezamenlijke ruimte die dient ter ontsluiting van de woonpercelen is voorzien van de bestemming 'Verkeer - verblijfsgebied'. Voor het uitgeefbare (bebouwbare) deel van het erf is de bestemming 'Wonen' opgenomen. Door middel van strakke bouwvlakken en de toepassing van verplichte rooilijnen voor de entreewoning is de situering van de woningen op het erf geregeld. Binnen de woonbestemming is daarnaast de maximale inhoud van de woningen opgenomen, bouw- en goothoogte, wel/geen kap etc. Het oprichten van bijgebouwen wordt uitgesloten. Alleen vergunningsvrij is het mogelijk op het achtererf te bouwen. De omliggende agrarische gronden worden omgezet naar natuur. Hiervoor wordt in het bestemmingsplan de bestemming 'Natuur' opgenomen met een koppeling naar het landschappelijk inpassingsplan door middel van een voorwaardelijke verplichting.

Fysieke tegenprestatie, gericht op het versterken van omgevingskwaliteit Van belang is dat er een structurele kwaliteitsverbetering van het landschap plaatsvindt. De fysieke tegenprestatie zal in verhouding moeten zijn met de regeling ruimte voor ruimte (RvR). Omdat het wenselijk is dat er gelijke uitgangspunten worden gehanteerd bij de toepassing van de kwalitatieve invulling van de fysieke tegenprestatie bij toepassing van artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit heeft de provincie de beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant vastgesteld. Voor vrijstaande woningen geldt voor de bijdrage in het versterken van de omgevingskwaliteiten een minimale inspanning ter hoogte van € 125.000 per wooneenheid. Daarnaast is bepaald dat de woningen worden opgericht binnen een bij de omgeving passende bebouwing, met een daarbij passende inhoudsmaat. Dit onderdeel is hiervoor reeds uitgebreid aan de orde geweest. Omdat er voorheen al een woning aanwezig was, is voor deze ontwikkeling een afdracht/investering van € 375.000 van toepassing. Tot deze investering worden de afwaardering van het agrarische onbebouwd perceel meegenomen voor zowel het perceel waarop de ontwikkeling plaatsvindt, als het aangrenzende, in gemeentelijk eigendom zijnde, perceel wat aan de noordwestelijke zijde ligt.

Verder worden aanvullende maatregelen genomen op het perceel aansluitend aan het Eikenburgbos en op het Sprokkelboschveld. In mindering gebracht worden verder de reeds gesloopte en nog te slopen opstallen, erfverhardingen en kuilplaten. De inrichtingskosten voor nieuwe natuur alsmede de aanlegkosten van de poel in het plangebied en aanleg wandelpaden. Verder zijn er de beheerskosten, welke op basis van prijs/m² voor de komende 10 jaren meegenomen in de berekening. De berekening is afgestemd op de eerder genoemde beleidsregel maatwerk omgevingskwaliteit Noord-Brabant en opgenomen in bijlage 3. Omdat het noordwestelijke deel van het Sprokkelboschveld al is ingericht als natuurgebied, is hiervoor alleen de afwaardering van de bestemming (Agrarisch naar Natuur) opgenomen als investering.

37

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Structuurvisie In juni 2003 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke StructuurVisie vastgesteld, met de ondertitel 'Stad tussen stromen'. De Ruimtelijke StructuurVisie geeft richting aan de ruimtelijke ambities van de stad. Op 28 januari 2014 heeft de gemeenteraad de actualisatie van de structuurvisie uit 2003 vastgesteld. In deze geactualiseerde structuurvisie is het provinciaal beleid geïntegreerd. Het plangebied Maliskampsestraat 53 ligt in het 'groene transformatiegebied'. Hier is het beleid gericht op het realiseren van nieuwe natuur- en landschapswaarden. Maatregelen die daarbij horen zijn bijvoorbeeld omvorming van landbouw naar natuur en rood voor groen op de schaal van het landschap. Daarnaast ligt het in een 'kleinschalig waardevol landschap'. Zij vormen belangrijke dragers van het groene Brabantse Mozaïeklandschap. Een voorbeeld binnen 's-Hertogenbosch is de Hooge Heide, waar ook het plangebied in ligt. De huidige bedrijfsbestemming is een functie die niet past binnen het beeld van een kleinschalig waardevol landschap. Met de omvorming van de bedrijfsbestemming naar een kleinschalige woonbestemming met natuur, wordt dit beeld hersteld en ontstaan er nieuwe natuurwaarden passend binnen de doelstelling van de groene transformatiegebieden.

Figuur 24: Structuurvisie 's-Hertogenbosch 'Stad tussen Stromen (globale ligging plangebied rood omcirkeld)

38

4.3.2 Woonvisie 's-Hertogenbosch Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgesteld in de Woonvisie die is vastgesteld door de gemeenteraad op 9 juni 2020. De ambitie voor het woonbeleid van 's-Hertogenbosch is dat inwoners van 's-Hertogenbosch trots zijn op hun woonplaats, en hier graag wonen. De gemeente wil dat iedereen een woning heeft die zoveel mogelijk aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. En dat die woningen liggen in een sterke stad met leefbare wijken en dorpen. In de Woonvisie beschrijft de gemeente, aan de hand van vier woonopgaven, wat de gemeente doet om daarvoor te zorgen. Maar ook wat ze daarin verwacht van andere partijen. De ambitie is uitgewerkt in vier speerpunten van beleid: passend en betaalbaar wonen voor iedereen, leefbare en inclusieve buurten, toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad en strategisch innovatief woonprogramma.

De beleidsinzet van de gemeente voor woningbouw is vertaalt naar een Uitvoeringsprogramma Woonvisie 's-Hertogenbosch, zoals: Voorzien in de toekomstige woningbehoefte door te streven naar de realisatie van 10.500 woningen in de periode van 2020 tot 2030; Het vergroten van de woningdifferentiatie en –variatie in buurten en wijken, waardoor enerzijds het soms eenzijdige woningaanbod in buurten wordt doorbroken en anderzijds de keuzemogelijkheden voor de woonconsumenten worden vergroot; Het innemen van een positieve en proactieve houding t.o.v. (kansrijke) initiatieven, door (binnen wettelijke kaders) meer ruimte te bieden, meer flexibiliteit en maatwerk te leveren bij bouwplanontwikkeling; Woonconsumenten meer mogelijkheden geven om hun woonwensen te realiseren door middel van o.a. (collectief) particulier opdrachtgeverschap: Bij nieuwbouw maakt de gemeente duidelijk welke duurzaamheidseisen en wensen op het vlak van energieprestatie de gemeente heeft, maar ook als het gaat om maatregelen rond klimaatadaptatie en natuurinclusief bouwen. Er worden 4 koopwoningen in het dure segment gebouwd. Met het planvoornemen wordt geen sociale woningbouw gerealiseerd. Dit is gezien de beperkte omvang en aard van het plan ook niet mogelijk. Voor deze locatie gelden maatwerkafspraken. Het planvoornemen sluit aan bij de uitgangspunten van de Woonvisie en het Uitvoeringsprogramma.

4.3.3 Welstand Op 17 mei 2011 heeft de gemeenteraad de 'Actualisering Welstandsnota 2011' vastgesteld. In de Welstandsnota zijn per bebouwingstype architectonische en bouwtechnische welstandscriteria opgenomen. Daarnaast gelden de algemene welstandscriteria als beoordelingskader. Op 6 november 2019 is het concept stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan besproken in de Kleine Welstandscommissie. De welstandcommissie heeft haar waardering uitgesproken over de mate waarop gestuurd wordt op ruimtelijke kwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan fungeert als toetsingskader voor de welstandscommissie. Omdat de ontwikkeling vier zelfbouwkavels betreft zal een stedenbouwkundige supervisor van de gemeente 's-Hertogenbosch de uitwerking van het bouwplan begeleiden en hierbij sturen op de kaders zoals gesteld in dit bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Daarna zal de Welstandscommissie toetsen aan het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan is als onderdeel van de welstandsnota vastgesteld. 4.3.4

Groen en klimaatbestendig

Op 9 maart 2021 is de visie 's-Hertogenbosch Groen en Klimaatbestendig vastgesteld als bouwsteen voor de Omgevingsvisie, evenals de Verordening Bomen, Water en Groen 's-Hertogenbosch 2021. Doel is uitvoering te geven aan een klimaatbestendiger, groener en meer biodiverse gemeente met daarin de volgende drie duurzame ambities: de stad in staat stellen om nog meer dan nu zelf wateroverlast en hitte op te vangen, meer soortenrijke stadsnatuur en groen dichterbij onze inwoners realiseren,

39

en de relatie van de stad met het buitengebied versterken en meer natuurwaarden realiseren binnen en buiten de vestingmuren dan nu. Klimaatbestendig Bij het realiseren van nieuwe verharding of het vernieuwen van bestaande verharding met een oppervlakte van 500 m² of meer, dient een hemelwatervoorziening te worden gerealiseerd die minimaal 60 mm per m² toename/vernieuwd verhard oppervlak kan verwerken. Als er minder dan 500 m² nieuw verhard oppervlak wordt toegevoegd geldt een waterberging van minimaal 10 mm per m². Nieuwe groene daken met een waterbergende capaciteit van meer dan 25 mm per m² worden niet meegeteld als verharding. In de begripsbepaling van de Verordening Bomen, Water en Groen 's-Hertogenbosch 2021 is de volgende definitie gehanteerd: 'Nieuwe verharding: verharding, niet van tijdelijke aard, die wordt aangelegd na de inwerkingtreding van deze verordening en wat leidt tot toename van het verhard oppervlak'. Groen In de nieuwe verordening is een groennorm opgenomen voor plannen waarbij meer dan 500 m² nieuwe/ vernieuwde verharding wordt gerealiseerd. Maliskamp is op de bijbehorende Groenkaart (zoals vastgesteld op 8 juni 2021) aangeduid als 'groenstedelijk woonmilieu'. Het gedeelte van het plangebied aan de Maliskampsestraat is aangeduid als 'buitengebied' (zie figuur 25). Hiervoor geldt een groennorm van minimaal 50%.

Aangezien alleen van het deelgebied aan de Maliskampsestraat al meer dan 50% een natuurbestemming krijgt, wordt binnen het plangebied ruimschoots voldaan aan de kwantitatieve groennorm.

Figuur 25: Uitsnede Groenkaart met globale aanduiding locatie Maliskampsestraat 53 Ecologie Doelstelling ten aanzien van ecologie is het vergroten van de biodiversiteit. Hiervoor geldt een minimale kwalitatieve biodiversiteitscore. Deze score wordt bepaald aan de hand van de volgende vier onderdelen: onderdeel A – groenscore boven de groennorm onderdeel B – behoud van natuur en nieuwe natuur onderdeel C – inheemse soorten

40

onderdeel D – natuurinclusief bouwen. Het plan dient te voldoen aan een minimum score van 8 (van de maximaal 13) punten. De kwantitatieve groenscore ligt ver boven de norm en den groot deel van het plangebied wordt ingericht als natuurgebied met inheemse soorten. Er wordt ruimschoots voldaan aan de minimale biodiversiteitscore. Bomen De verordening geeft aan welke regels de gemeente hanteert voor het vellen van houtopstanden (bomen), het verwerken van hemelwater en grondwater en het aanleggen en beheren van groen. De regels voor bomen en water zijn gebaseerd op de gemeentelijke regels die voorheen golden. Bomen dragen bij aan een betere wateropvang, leveren schaduw, een hogere luchtvochtigheid en dragen daarmee bij aan verkoeling. Ook dragen bomen bij aan een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving en zijn bepaalde houtopstanden waardevol voor onze leefomgeving. Daarom zijn in deze verordening regels opgenomen om bepaalde categorieën houtopstanden te beschermen. Deze categorieën zijn aangeduid op de bijbehorende Bomenkaart. Het gaat om: monumentale houtopstanden waardevolle houtopstanden beschermde houtopstanden gelegen binnen Structuren (vlakken en lijnen) beschermde houtopstanden gelegen binnen Sfeervlakken Voor houtopstanden binnen deze categorieën geldt (met uitzondering van een aantal duidelijk omschreven situaties) een vergunningsplicht en een zorgvuldige afweging.

Op het Sprokkelboschveld staat een monumentale boom die wordt behouden. De Maliskampsestraat is op de Bomenkaart aangeduid als structuurlijn. Omdat de bestaande bomen langs de straat binnen de bestemming Natuur staan, heeft de beoogde ontwikkeling van het boerenerf geen nadelige invloed op deze structuurlijn. Bij de positie van de inrit is rekening gehouden met de bestaande bomen.

41

42

Hoofdstuk 5 Milieu, duurzaamheid en waarden 5.1

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft weer hoe milieu- en waardenaspecten een rol hebben gespeeld bij het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan. Tussen milieuaspecten en ruimtelijke ordening bestaat een duidelijke relatie. De milieukwaliteit vormt namelijk een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden van milieugevoelige functies (zoals woningen). Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende of hinderlijke situaties moeten voorkomen worden.

5.2

M.e.r. beoordeling

Nagegaan is of voor dit bestemmingsplan een Milieueffectenrapport of een M.e.r. beoordeling opgesteld moet worden. Voor ruimtelijke plannen dient een m.e.r.(beoordeling) te worden opgesteld indien: a. er sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteit op grond van de bijlagen bij het Besluit m.e.r.; b. voor het plan een passende beoordeling op grond van de Wet natuurbescherming is vereist. ad a. In de bijlage bij het Besluit mer is opgenomen welke activiteiten mer-plichtig zijn (de C-lijst) en welke activiteiten mer-beoordelingsplichtig zijn (de D-lijst). De activiteiten die dit bestemmingsplan mogelijk maakt zijn op grond van de bijlagen bij het Besluit niet m.e.r. (beoordelings) plichtig. Dit project kan aangeduid worden als een stedelijk ontwikkelingsproject (bijlage D 11.2). Een stedelijk ontwikkelingsproject is m.e.r. beoordelingsplichtig indien het betreft een gebied met een oppervlakte van meer dan 100 hectare, of meer dan 2000 woningen of meer dan 200.000 bruto vloeroppervlakte bevat. Het planvoornemen voorziet in de realisatie van 4 woningen en valt daarmee ruim onder de criteria van 2.000 woningen. Op grond hiervan is geen m.e.r. nodig. Verder blijkt uit de in het vervolg van dit hoofdstuk genoemde onderzoeken dat er geen (mogelijke) belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, eventueel na het treffen van maatregelen, aanwezig zijn. ad b.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het buitengebied en ligt op een afstand van circa 5,9 kilometer van Natura 2000-gebied Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek. In de paragraaf flora en fauna wordt onderbouwd dat het planvoornemen geen significant negatief effect heeft op het Natura 2000-gebied. Een 43

rechtstreekse m.e.r.-(beoordelings)plicht is derhalve niet aan de orde.

5.3

Bedrijven en milieuzonering

Milieuzonering zorgt voor voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies zoals woningen. Bij de planontwikkeling dient rekening te worden gehouden met milieuzonering om de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te garanderen naast de zorg dat er voor bedrijven voldoende ruimte voorhanden is om de bedrijfsactiviteiten duurzaam en binnen aanvaardbare voorwaarden (normen) uit te kunnen voeren. Richtafstanden Bij het beoordelen van bedrijven die van invloed kunnen zijn op het planvoornemen en het plangebied, is gebruik gemaakt de VNG-brochure “Bedrijven en Milieuzonering”. De VNG brochure is een richtlijn, vormt geen wettelijk kader maar heeft als gevolg van jurisprudentie de status van pseudo-wetgeving gekregen. Deze richtlijn biedt kaders om milieuzonering goed in ruimtelijke plannen af te wegen. In de VNG-uitgave staan minimale richtafstanden voor geur, stof, geluid en gevaar die gebaseerd zijn op een “gemiddeld” modern bedrijf. Deze richtafstanden gelden vanaf de perceelsgrens van het bedrijf waar de bedrijfsactiviteiten plaats kunnen vinden (of de opslagvoorziening of installatie) tot aan de gevel van woningen in een 'rustige woonwijk'.