Bijlage 4 Eindverslag inspraak op concept ontwikkelkader

Eindverslag inspraak op concept ontwikkelkader ‘de Vliert fase 1’ (Bijlage bij Raadsvoorstel / - besluit van de gemeente ’s-Hertogenbosch tot vaststelling van het ontwikkelkader de Vliert fase 1, registratienummer 17682111 )

Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 1 van 24

I. De procedure Het concept ontwikkelkader ‘de Vliert 1e fase’ heeft, als afsluiting van de omgevingsdialoog over dit document, met ingang van 13 januari 2025 gedurende vier weken ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn heeft iedereen schriftelijk een reactie over het concept bij het college kenbaar kunnen maken. De bekendmaking stond op 10 januari 2025 in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website. De stukken lagen vanaf 13 januari gedurende 4 weken in de publieksruimte van het Stadskantoor ter inzage. Daarnaast waren ze in te zien via de gemeentelijke website. II. Proces en aantal ingediende reacties De tervisielegging heeft plaatsgevonden ter afsluiting van de omgevingsdialoog over de voorgenomen ontwikkelingen in het projectgebied de Vliert 1e fase. Daarbij heeft de omgeving bijgedragen aan de totstandkoming van het ambitiedocument. Dit document heeft als fundament gediend voor het opstellen van een aanzet ontwikkelkader. Deze aanzet is in juni 2024 gepresenteerd, waarop iedereen zijn of haar inbreng kon leveren. In september 2024 hebben er twee workshops plaatsgevonden. Belangstellenden konden tijdens deze workshops inbreng leveren over een aantal onderwerpen, zoals de gewenste beeldkwaliteit van het gebied, de nodige voorzieningen en het groen.

Daarnaast hebben we gesprekken gevoerd met buurtvertegenwoordigers/ wijkraden, een marktconsultatie gedaan en een digitale enquête uitgezet. Deze uitgebreide omgevingsdialoog heeft geresulteerd in een concept ontwikkelkader en een eindverslag omgevingsdialoog, die vanaf 13 januari 2025 vier weken ter inzage zijn gelegd. Tijdens deze vier weken kon iedereen een reactie op dit concept aan het college kenbaar maken. De termijn verliep op 10 februari 2025. Tijdens de termijn zijn 28 reacties op het concept ontwikkelkader ingediend. Twee daarvan (nrs. 2 en 3) betroffen verzoeken om informatie over respectievelijk waar men zich in kan schrijven voor een woning en hoe het concept ontwikkelkader kan worden ingezien. Deze informatie is direct na ontvangst verstrekt en daarmee zijn deze beantwoord. Een reactie (nr. 24) is, na uitleg van de gemeente over het ontwikkelkader, ingetrokken. In dit verslag zijn de overgebleven 25 reacties verwerkt en worden deze beantwoord. Het verslag wordt meegenomen in de besluitvorming over het ontwikkelkader ‘de Vliert fase 1’. III. Samenvatting ingediende reacties Hieronder zijn de ingebrachte reacties thematisch gerubriceerd en samengevat in het verslag opgenomen. Voor de volledigheid wordt hierbij vermeld, dat de volledige ingediende reacties bij de opstelling van het antwoord zijn betrokken.

De reacties liggen, zoals deze zijn ontvangen, in het kader van de (verdere) besluitvorming, ook volledig ter inzage bij het college en de gemeenteraad. Een tweetal reacties (2 en 3) betroffen verzoeken om informatie en gaven geen inhoudelijke opmerkingen over het concept. Aan deze verzoeken zijn meteen voldaan. Daarnaast bevatten enkele reacties (ook) complimenten over de gevoerde omgevingsdialoog en de inhoud van het opgestelde concept ontwikkelkader. Deze zijn voor kennisgeving aangenomen. De kritische kanttekeningen over de gevoerde omgevingsdialoog zijn wel in dit verslag opgenomen en worden daarin ook beantwoord. IV.

Inhoud en antwoord op de reacties

Niet uitgewerkte ambities uit ambitiedocument (reacties 20 en 26) Reactie 20: Insprekers geven aan dat ambitie 2 “groen als identiteitsdrager” en ambitie 3 “optimaal verbonden” zoals deze in het ambitiedocument staan, alleen voor het Vliertpark zijn uitgewerkt en niet voor deelgebied Vliertpoort. Van de nadrukkelijk benoemde ambitie om fiets- en wandelpaden te verbeteren en de groenstructuren te gebruiken om groene gebieden te verbinden lijkt in Vliertpoort niets terecht te komen. Uit het concept ontwikkelkader maken insprekers op dat er voor Vliertpoort maar beperkt invulling is gegeven aan de eerder vastgestelde ambities en zij kunnen uit de stukken niet herleiden waarom deze concessies zijn gedaan. Als voorbeeld geven zij aan dat de Bruistensingel in het ontwikkelkader niet wordt vergroend zoals in het ambitiedocument staat en de kruising met de Zandzuigerstraat niet compacter wordt aangelegd, waardoor het fietsverkeer beter kan doorstromen. Vanuit de buurt zijn suggesties gedaan om het Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 2 van 24

kruispunt compacter te maken, echter de gemeente heeft hier niets mee gedaan. De argumenten dat dit geen ontwikkelruimte voor woningbouw oplevert, dit ten koste gaat van bestaand groen en dat hiervoor bomen worden gekapt, zijn volgens hen geen argumenten. Er ontstaat door de verlegging juist meer ruimte voor groen. Door slim om te gaan met de bestaande bomen en groen in het project, kunnen deze worden bespaard. Overigens kapt de gemeente elders wel bomen om tot ontwikkelingen te komen. Aanpassing van het kruispunt zou het groengehalte en de leefbaarheid ook voor Vliertpoort enorm kunnen verbeteren en echt verschil kunnen maken. Zij willen graag dat de gemeente de bovenstaande ambities met name voor Vliertpoort nogmaals te onderzoeken, waarbij:   

De gemeente plannen toevoegt en concreet maakt waarin de groene omgeving in Vliertpoort in lijn met ambitiedocument wordt uitgebreid; De Bruistensingel in te richten als groene laan en de bestaande groenstructuur uit te breiden en te verbinden in combinatie met; Uitgebreid onderzoek en onderbouwing voor meerdere varianten van een compacter kruispunt in lijn met het ambitiedocument.

Reactie 26: Inspreker mist in het concept ontwikkelkader de ambities zoals deze in het ambitiedocument waren opgenomen. Zo ontbreekt volgens hem de ambitie om de omgeving van Station Oost een fijne en levendige omgeving te maken die een groene verbinding zou moeten vormen tussen de Heinis en de IJzeren Vrouw. Antwoord: Op dit moment wordt de omgeving van het station gedomineerd door infrastructuur en (veel) laagwaardig groen. In het ontwikkelkader hebben we er voor gekozen om de omgeving van het station (Vliertpoort) te transformeren naar een ‘foyer’: een gemeenschappelijke stedelijke ruimte waar alle nieuwbouw aan gelegen is en waar je prettig ontvangen wordt. De ’foyer’ krijgt een stedelijke inrichting waar ook ruimte is voor hoogwaardig groen. Daarmee breiden we, conform het ambitiedocument, het groen in de omgeving van de Vliertpoort uit. De bestaande bomenstructuur op de kruising en langs de Grobbendonklaan, Bruistensingel en Zandzuigerstraat blijft behouden en vullen we aan. Daarmee versterken we de Bruistensingel als een groene laan. Door het in stand houden en aanvullen van de bestaande bomenstructuur langs de wegen en het toevoegen van hoogwaardig groen in de foyer, ontstaat er een betere groene verbinding tussen het Prins Hendrikpark en de Heinis.

Daarnaast gaan we in de omgeving werken aan betere en veiligere langzaamverkeersroutes tussen het Prins Hendrikpark en de Heinis. De gemeente heeft op grond van het ambitiedocument een studie gedaan naar het compacter maken van de kruising Zandzuigerstraat/ Bruistensingel/ Hervensebaan. Het idee daarbij was dat, door het verkleinen van het kruispunt, er meer ruimte beschikbaar zou komen voor woningbouw en groen en dit de verkeerssituatie zou verbeteren. De conclusie van deze studie was echter dat de benodigde ruimte voor infrastructuur niet afneemt. De Zandzuigerstraat, Bruistensingel, Van Grobbendoncklaan en Stadionlaan blijven namelijk voor het autoverkeer belangrijke stadstraten waar 50 km/u gereden mag worden. Hier zijn weinig mogelijkheden voor het afschalen van rijbanen of kruisingen zonder verkeersregeling. Wel zullen we in de uitwerking van het inrichtingsplan werken aan de optimalisatie van oversteken voor voetgangers en fietsers. Het compacter maken van de kruising bleek dus verkeerskundig, maar ook voor het groen en voor de gebiedsontwikkeling als geheel weinig op te leveren. Door de herinrichting zou wel een grote hoeveelheid aanwezige bomen moeten worden gerooid of verplaatst, met het risico dat de verplaatste bomen het niet zullen redden. Dit zou ten koste gaan van het aanwezige groen dat elders in het gebied weer gecompenseerd moeten worden.

Het verwijderen of verplaatsen van bestaand groen wordt alleen overwogen als dit echt nodig is om de situatie te verbeteren. Daarmee valt het alternatief compacter uitvoeren van de kruising, af. Het alternatief zoals deze in het ontwikkelkader is opgenomen voldoet aan het ambitiedocument. Kortheidshalve wordt voor het antwoord op het alternatief dat door de Carolusbuurt is aangedragen, verwezen naar het antwoord op het alternatief in het eindverslag omgevingsdialoog. Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 3 van 24

Hoogte bebouwing (reacties 2, 11, 6, 8, 9, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 23, 25 en 28) Reactie 2: De inspreker van deze reactie is teleurgesteld dat in het ontwikkelkader wordt voorgesteld niet hoger te bouwen dan 70 meter. Rondom het OV-knooppunt zou volgens de nota hoogbouw een landmark van meer dan 80 meter kunnen worden opgericht. Dit was een goede aanzet om hier tot een uitdagend en modern stadsgebied te komen. Volgens de Inspreker zou langs het spoor hoger gebouwd kunnen worden. Het zou volgens de Inspreker mooi zijn als er voor deze stedelijke ontwikkellocatie nabij een OV-knooppunt een wat meer gedurfde keuze zou worden gemaakt, waarbij echte hoogbouw van groter of gelijk aan 70m² niet geschuwd zou worden. Reactie 11: Inspreker vindt de plannen omtrent hoogbouw in het projectgebied niet ambitieus genoeg. Volgens hem wordt er een kans gemist om optimaal gebruik te maken van één van de weinige plekken in de stad om hoogbouw te doen laten plaatsvinden. Als er wordt gekeken naar gemeenten met een vergelijkbare omvang, past hoogbouw van 100+ meter binnen een middelgrote stad als ’sHertogenbosch. De voorgestelde maximale hoogte van 50 à 60 meter biedt als ‘net-niet-hoogbouw’ geen meerwaarde, doet geen recht aan de potentie van deze locatie en past niet binnen de ambities die ‘s-Hertogenbosch toont in de concept-Omgevingsvisie.

Hogere bouwhoogtes zouden volgens Inspreker direct bijdragen aan meer woningen op een locatie die perfect bereikbaar is met het openbaar vervoer. Juist in tijden van woningnood moeten we slim omgaan met de beschikbare ruimte. Door gebouwen van bijvoorbeeld 100+ meter te realiseren, kunnen er honderden extra woningen worden toegevoegd (bijvoorbeeld 6 woningen per verdieping, 10 extra verdiepingen per toren). Er is geen reden om aan te nemen dat dit ten koste zou gaan van de leefbaarheid of het groen. Volgens Inspreker kan hoogbouw op deze locatie geen hinder veroorzaken voor omwonenden. De schaduw valt grotendeels op het spoor of het kruispunt Zandzuigerstraat/Bruistensingel. Windhinder in de omgeving kan worden opgelost zoals elders in het land. Parkeerhinder hangt niet samen met de hoogte van het gebouw maar met het aantal woningen. Het concept ontwikkelkader houdt volgens de Inspreker geen rekening met de ambities van de gemeenteraad om hoogbouw van meer dan 80 meter plaats te laten vinden in de stad. Antwoord: De stedenbouwkundige keuzes om in dit plan het woningprogramma in de voorgestelde stadsblokken met hoogte accenten tot maximale hoogte van 70 meter te realiseren, zijn ingegeven vanuit de ambitie om een gezonde stadswijk te creëren, waar eenzaamheid wordt tegengegaan, een sterke gemeenschap kan ontstaan en beweging wordt gestimuleerd.

Binnen deze opzet kan het in het gebied beoogde aantal woningen goed worden ingepast. Vliertpoort is een gebied met een hoge geluidsbelasting vanuit vrijwel alle kanten. Dit komt vanwege de drukke doorstroomassen (Bruistensingel, Van Grobbendoncklaan, Hervensebaan, Zandzuigerstraat en Stadionlaan) en de verhoogd gelegen spoorlijn. Daarom hebben we gekozen voor bebouwing in stadsblokken met hoogteaccenten tot maximaal 70 meter. Door de opzet van stadsblokken creëren we op de drie kwadranten van Vliertpoort elk een geluidluwe binnenhof, waar mensen aangenaam aan kunnen wonen (met de ramen open), verblijven en ze elkaar kunnen ontmoeten. De binnenhoven worden belangrijke plekken voor de bewoners om naar buiten te gaan in de directe omgeving van hun woning. De verhouding tussen de maat van de hof (de collectieve tuin) en het aantal bewoners dient in balans te zijn, zodat deze ruimte als volwaardig alternatief kan dienen voor de privébuitenruimte. Een nog hoger aantal woningen zet de leefbaarheid van de hof onder druk. Een stadsblok met een toren die hoger is dan 70 meter levert weliswaar enige extra woningen op, maar dit moet wel gerelativeerd worden. Vanwege de gewenste slankheid van de toren, krijgen de verdiepingen, naar mate ze hoger liggen, een beperkte omvang. Door de beperkte omvang van een verdieping zijn er circa 4-6 woningen per verdieping mogelijk.

Boven de 80 meter zijn er bovendien ook extra technische voorzieningen nodig, zoals extra liftschachten en trappenhuizen op alle verdiepingen. Dat vergt op elke verdieping extra verkeersruimte (waarbij dus ook op de lagergelegen verdiepingen woonoppervlak verloren gaat). De hoogte ingaan levert bij een toren van gelijk vloeroppervlak dus pas echt meer programma op, als er een Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 4 van 24

substantieel aantal verdiepingen opkomen. De andere optie is om de footprint van de toren te verbreden om die extra verkeersruimte op te vangen. De praktijk wijst uit dat vanwege de extra installaties en bijbehorende constructievereisten vanaf 80 m meestal de sprong naar 100+ m wordt gemaakt om weer een haalbare businesscase te krijgen. Als er gekozen wordt voor het verbreden van de footprint, wordt de hof kleiner, terwijl juist meer mensen gebruik van dit hof gaan maken. Dat zet de gebruikskwaliteit van de hof onder druk. Omdat op grote hoogte de relatie met maaiveld ontbreekt, ligt bovendien anonimiteit op de loer. Daarvoor zijn, zeker bij deze betaalbare woningen met een relatief bescheiden woonoppervlak, extra (collectieve) voorzieningen op hoogte gewenst zoals een wintertuin. Dit gaat weer ten koste van woningen. Naast ruimtelijke en sociale argumentatie spreken de mogelijkheden vanuit parkeren/mobiliteit, financieel, procedureel en planologisch in het voordeel van woningbouw tot 70 meter. Het maken van een statement, waarvoor ruimte wordt geboden in de Nota hoogbouw met een toren hoger dan 80 meter zou het belang van een goede, gezonde en prettige leefomgeving waar woningdichtheid in relatie staat tot de locatie specifieke kenmerken, woningbouwprogramma en woonkwaliteit aan dit statement ondergeschikt maken.

Om de bovenstaande redenen hebben wij er bij Vliertpoort niet voor gekozen om een XXL-landmark te realiseren, maar stadsblokken met beperkte hoogte (tot 8 bouwlagen hoog, hoger is niet mogelijk vanwege o.a. de lichttoetreding tot de woningen op de onderste lagen van het stadsblok) met hoogteaccenten in categorie XL (60-80 meter). Dit zorgt voor een goede balans tussen de gewenste woningbouwproductie en ruimtelijke kwaliteit voor zowel de omgeving als de toekomstige bewoners. Voor de positionering van de torens is zowel naar de omgeving gekeken als naar het specifieke bouwblok zelf. Waarbij zowel de schaduwwerking op de omgeving als op het blok zelf bepalend is geweest voor de positionering van de torens aan de noordzijde van de stadsblokken. De hoogteaccenten vormen gezamenlijk een ensemble rondom Station Oost, waarbij de noordelijke torens aan de Bruistensingel een poort naar de stad vormen. Van de twee stadsblokken aan de noordzijde heeft de noordoostkavel de grootste afstand tot de dichtstbijzijnde woningen. Om die reden kan daar een hoogteaccent tot circa 70 meter worden ingepast. Kortom het toevoegen van hogere XXL-torens in Vliertpoort is niet nodig om het in het gebied geambieerde aantal woningen in te passen. Daarnaast zet, zoals hierboven benoemd, het toevoegen van torens van hoger dan 80 meter de andere ambities die we in het gebied hebben onder druk.

Reactie 6: De inspreker van deze reactie heeft bedenkingen bij de gekozen hoogte van de hoogbouw op de locatie Vliertpoort Noord Oost. De locatie waar de hoogbouw is gepland, ligt het dichtst bij de bestaande woningen. De hoogbouw verder van de bestaande woningen zou beter zijn, zoals ter hoogte van het Bastion hotel of meer naar het spoor toe. De hoogbouw kan ook lager worden uitgevoerd. Inspreker vreest voor veel schaduw op de tegenoverliggende woningen en verlies van zonlicht op de aanwezige zonnecellen. Reactie 8: Insprekers hebben bezwaar tegen de komst van de drie torens in het ontwikkelkader en dan met name de geplande meest westelijke toren aan de Zandzuigerstraat. Op dit moment kijken de Insprekers uit op groen aan die zijde. Door de komst van de torens wordt dit groen weggehaald. Ook verwachten zij door de torens minder zonlichtinval met name in het voor- en najaar als de zon wat lager staat. Insprekers zijn van mening dat zonder de toren aan de westzijde van het bouwblok een meer evenwichtig plan ontstaat in combinatie met de oude KPN-locatie. Als de nieuwbouw tot aan de toegangsweg blijft, heeft de buurt hier minder last van. Ook pleiten zij voor meer hoogbouw in het Vliertpark. Door de komst van de toren verwachten Insprekers dat de waarde van hun huis vermindert.

Reactie 9: Inspreker is van mening dat de in het concept ontwikkelkader geprojecteerde toren van 70 meter onacceptabel hoog is voor de locatie Hervensebaan 1. Hoogbouw past volgens hem niet in een stad als ’s-Hertogenbosch. Wat inspreker stoort in het ontwikkelkader, is dat de onderbouwing voor hoogbouw veelal uit allerlei beleidsstukken komt, waarin zeer eenzijdig wordt gekeken naar de hoogte en nog hoger zelfs mogelijk is. De hoogstedelijke benadering slaat de plank mis. Inspreker begrijpt zeer goed de woningnood, echter volgens Inspreker zou de een zijn nood niet een nieuw probleem Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 5 van 24

moeten creëren voor de omgeving. Inspreker pleit voor maximale hoogte van 45 meter. In combinatie met de rest van de plannen staat er dan een mooi geheel wat past bij de omgeving, de woningnood en ‘s-Hertogenbosch. Reactie 12: Volgens ProRail kan hoogbouw rond het station invloed hebben op de windbeleving van de reiziger. Zij geeft aan dat de gemiddelde wachttijd op de trein 7 tot 10 minuten bedraagt en de reizigers deze tijd bij voorkeur op het perron willen doorbrengen waar de trein stopt. Wachten met veel wind draagt niet bij aan een positieve stationsbeleving. Reizigers wachten bij voorkeur warm, beschut en comfortabel Helaas is er echter niet voldoende beschutte en warme wachtgelegenheid voor elke reiziger. Daardoor is het van belang dat in de omgeving rekening wordt gehouden met de windbeleving op het perron. Hoogbouw heeft volgens ProRail ook invloed op de windcirculatie/windstromen rondom het station en kan risico's opleveren voor de bebouwing (zoals schade aan daken/kappen) door veranderende windbelastingen. ProRail verzoekt hier in de verdere uitwerking rekening mee te houden. ProRail geeft aan dat zij in 2030 CO2 neutraal wil opereren.

Dat betekent onder meer dat vele daken en perronoverkappingen voorzien worden of zijn van zonnepanelen om zo voldoende stroom op te wekken voor verlichting, reisinformatie, liften en roltrappen ProRail verzoekt de gemeente dan ook bij het maken van plannen rekening te houden met voldoende zonlicht op deze zonnepanelen en indien nodig bij schaduwval op de zonnepanelen met ProRail in contact te treden, zodat voornoemde doelstelling van ProRail voor 2030 haalbaar blijft. Reactie 13: Inspreker van deze reactie is van mening dat enkele in het concept ontwikkelkader voorgestelde gebouwen veel te hoog zijn. Volgens hem is een gebouw van 70 meter te ingrijpend voor de omgeving. Hij voorziet schaduwwerking en het gevoel van aantasting privacy voor de omgeving. Verder verwacht hij ook windhinder door de hoge gebouwen en hij vraagt zich af of hier onderzoek naar gedaan wordt. Reactie 14: Inspreekster van deze reactie verwacht negatieve gevolgen door de geplande hoogbouw in Vliertpoort en dan met name de geplande hoogbouw op het voormalige KPN perceel (Hervensebaan 1). Zij verwacht dat zij door de geplande hoogbouw minder daglicht in haar woning krijgt. De Nota hoogbouw was niet bekend toen inspreekster de woning kocht. Deze was ook alleen per mail op te vragen bij de gemeente.

In de nota hoogbouw staat de hoogbouw op een andere locatie dan nu gekozen, namelijk ten zuiden van het spoor waar nu de tijdelijke woningen staan. Het ontwikkelkader is daarmee in strijd. De locatie zoals opgenomen in de Nota hoogbouw is volgens Inspreekster een betere locatie. Reacties 15 en 17: Insprekers vrezen dat de hoogbouw zoals die nu in het ontwikkelkader staat ingetekend op de locatie Hervensebaan/ Bruistensingel (70 m) en de Zandzuigerstraat (60 m) (Vliertpoort noord) een inbreuk zal gaan vormen op hun woongenot. Volgens de Insprekers zullen de hoge torens voor hen het uitzicht verstoren, de privacy aantasten en de toegang tot natuurlijk licht beperken. Reactie 16: Inspreker is van mening dat de linker toren op het noordwest perceel van Vliertpoort te ver van de Bruistensingel af staat. Hij stelt voor deze toren in het verlengde van de Buitenpepersdreef te situeren, waardoor er geen inkijk plaatsvindt op de tuinen van omliggende woningen in de Buitenpepers, maar dat men dan uitkijkt op de straat Buitenpepersdreef. Reactie 18: In het concept ontwikkelkader wordt aangesloten bij de ‘nota hoogbouw’. Inspreker geeft aan dat het nog onduidelijk is waarom dit nodig is. In het verleden zijn de aantallen woningen die de gemeente voor ogen heeft in het gebied ook in gebouwen met een beperktere hoogte voorzien.

Door het inpassen van een XL-toren in het gebied wordt lichtzinnig omgegaan met de zorgen die door omwonenden en de deelnemers van de omgevingsdialoog zijn geuit. Inspreker verzoekt de toren Vliertpoort Noordoost te verlagen tot maximaal 10 à 12 bouwlagen. Elders zouden dan meer verdiepingen gerealiseerd kunnen worden. Als hier geen invulling aan gegeven wordt, dan aan te geven welke motivering hier dan aan ten grondslag ligt. Inspreker is van mening dat de 300 woningen Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 6 van 24

die de gemeente op deze locatie voor ogen heeft ook in lagere bebouwing kan plaatsvinden omdat er in het verleden al bouwplannen (ruimtelijke plannen) zijn gepresenteerd die hier al in voorzagen. Inspreker verzoekt aan te geven wat de effecten zijn op de te realiseren woningbouwopgave van de gemeente (lees verlies aan aantal woningen) als de hoogte op de locatie Hervensebaan 1 wordt beperkt, dan wel wordt gemaximeerd tot 10 à 12 verdiepingen in Vliertpoort-noordoost en of dat verlies te compenseren is in andere plannen van de gemeente. Reactie 19: In de Nota hoogbouw staat dat de hoogbouw aan de andere kant van het spoor kan worden gebouwd en niet aan de zijde van de Carolusbuurt. Insprekers verzoeken de gemeente dan ook de hoogbouw op de locatie Hervensebaan 1 in heroverweging te nemen en de inhoud van het ontwikkelkader daarop aan te passen waarbij de maximale bouwhoogte op de locatie Hervensebaan 1 40 meter bedraagt. Reactie 19, 25: Insprekers zijn bezorgd over de effecten van de hoogte van de torens op de bezonning van hun woning. De bewering in het ontwikkelkader dat de bezonning niet onaanvaardbaar zal worden aangetast, wordt door hen betwijfeld. Zij verzoeken om een gedetailleerder zon- en schaduwonderzoek, waarbij rekening wordt gehouden met de impact op de leefkwaliteit van de bewoners, zowel op korte als lange termijn.

Reacties 19, 21, 23, 25, 28: Insprekers zijn bezorgd over de impact die de voorgestelde hoogbouw op de locatie Hervensebaan 1 op het gebied van privacy zou veroorzaken. Zij verwachten door de hoogbouw aanzienlijke inkijk op hun woningen en tuinen. Het verzoek is om de afstanden tussen de hoogbouw en de omliggende woningen te vergroten om de privacy te waarborgen. Reacties 19, 21, 23, 28: Insprekers vinden de voorgestelde hoogbouw buitenproportioneel in verhouding tot de omliggende bebouwing. Het verzoek is om de hoogte van de bebouwing beter af te stemmen op de bestaande omliggende bebouwing. Reactie 22: Insprekers zouden graag inspraak hebben op de hoogte van de woontoren op de locatie Hervensebaan 1 in verband met privacy en bezonning. Reactie 25: Insprekers gaan er van uit dat door de in het concept ontwikkelkader voorgestelde hoogbouw op de locatie Hervensebaan 1 hun woningen in de winter maanden een gedeelte van de dag vrijwel volledig in de schaduw zullen staan. Dit heeft niet alleen gevolgen voor het onderhoud van de woningen maar ook voor de opbrengsten van hun zonnepanelen. Reactie 26: Inspreker vraagt zich af waarom de hoogste toren in het ontwikkelkader neergezet is op een locatie (Hervensebaan 1) waar deze de meeste overlast voor de omwonenden veroorzaakt. Antwoord: In de Nota Hoogbouw is de directe omgeving rondom Station Oost aangewezen als ‘knoop de Vliert’.

Met een knoop wordt gedoeld op gebieden waar sprake is van functionele bundeling en van een samenloop van meerdere verkeerssoorten (wegen, openbaar vervoer), de zogenaamde hoogdynamische gebieden. In deze gebieden is een hogere stedelijkheid gewenst. In het vastgestelde Ambitiedocument ‘Omgeving Station Oost – Grootstedelijk leven’ is het gebied De Stadpoort (In het Ontwikkelkader benoemd als Vliertpoort) dan ook aangeduid als ‘Hoogstedelijk woonmilieu’. Het niet benutten van de mogelijkheid om de hoogte in te gaan, betekent het verlies van een groot aantal woningen die weer elders in het gebied moeten worden gebouwd. Dit gaat ten koste van groen en kwaliteit van het gebied. Het tekort van woningen compenseren in plannen elders in de stad is, gezien het groot tekort aan woningen, geen optie. Ook daar gaan wij uit van wat maximaal aanvaardbaar is. Vliertpark is in de nota Hoogbouw niet als ‘knoop’ aangemerkt en is deze dus niet als hoogstedelijk woonmilieu aangewezen. Desalniettemin is ervoor gekozen om ook in Vliertpark, langs de Stadionlaan, een zeer forse woningdichtheid te realiseren aangevuld met een tweetal hoogteaccenten. Door het parkeerhuis zijn we in staat om deze hoge dichtheid te realiseren met behoud van de landschappelijke kwaliteit van dit gebied. Verdere verdichting is hier niet aanvaardbaar

Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 7 van 24

en dus niet aan de orde. Aan de reactie om meer woningen en hoger in Vliertpark te bouwen dan voorzien, wordt daarom al voldaan. Hoogbouw dient in de knoop ‘de Vliert’ te worden bezien als verzameling van gebouwen in categorie XL (60-80 meter). Daarnaast is volgens de Nota Hoogbouw binnen deze knoop ruimte voor één ‘Landmark’ in de vorm van een toren met een hoogte van meer dan 80 meter hoog (categorie XXL). Het zoekgebied hiervoor is het gehele gebied rondom Station Oost, zowel de zuid- als noordzijde. Hiermee biedt de Nota hoogbouw ruimte voor een ensemble van torens tot 80 meter en één landmark hoger dan 80 meter. Niet wordt ingezien waarom hoogbouw binnen de stad ’s-Hertogenbosch, zoals in één van de inspraakreactie staat, onacceptabel is. In het Ontwikkelkader wordt binnen Vliertpoort kansen geboden voor een aantal hoogteaccenten, aansluitend op de strategische positie in de stad in de vorm van drie torens van 60 meter hoogte en één toren van 70 meter. Dit is de onderkant van de bandbreedte die de categorie XL biedt. Zoals hierboven al uitgelegd wordt afgezien van hogere bebouwing in het gebied. Uiteraard moet de inpassing van hoogbouw voldoen aan alle normen, waaronder ook bezonning en windhinder.

Een eerste verkennend onderzoek naar bezonning op omliggende bebouwing, die als bijlage bij het concept ontwikkelkader ook ter inzage heeft gelegen, toont aan dat de voorgestelde hoogbouw tot 23 bouwlagen (circa 70 m) voldoet aan de norm die genoemd wordt in de Nota Hoogbouw. In het bezonningsonderzoek (schaduwwerking als gevolg van het plan De Vliert) zijn op alle relevante woningen beoordelingspunten gelegd op 0,75 meter hoogte in het midden van een pand. Op deze manier ontstaat een worst case benadering. Ook voor gestapelde bouw, want daar ligt het beoordelingspunt ook op 0,75 meter. Voor de beoordeling zijn vier momenten in het jaar beschouwd. 19 februari, 21 maart, 21 juni en 21 november. De laatste datum is maatgevend omdat deze dag de zon het kortst boven de horizon is. Op 19 februari heeft het plan op een aantal woningen van de Bernagiestraat een schaduwwerking van ten hoogste 25 minuten. Waarbij ten minste 7 uur per dag direct zonlicht op het beoordelingspunt van deze woningen kan schijnen. Op 21 maart en 21 juni staat de zon zodanig hoog aan de hemel dat geen schaduwwerking op zal treden op de woningen in de wijk Carolus. Op 21 november is er in een aantal woningen wederom schaduwwerking als gevolg van het plan. Dit tussen 25 minuten en 55 minuten. Behalve de woning Bernagiestraat 16 blijft deze boven de 2 uur mogelijke zon op het beoordelingspunt.

De woning Bernagiestraat 16 heeft op 21 november in de bestaande situatie directe bezonning van ten hoogste 1 uur en 30 minuten. Dit zal op deze datum als gevolg van het plan afnemen met ten hoogste 25 minuten. Zoals gesteld vindt de beoordeling plaats in het midden van een woning op 0,75 meter hoogte. Dat zegt niet alles over de mogelijke bezonning op het dak, echter deze liggen hoger en zullen dus meer zonlicht opvangen. Enkel in het vroege voorjaar en in het late najaar is er wat schaduwvorming te verwachten als gevolg van het plan. Mogelijk ook op een deel van de hierboven genoemde afname (< 25 minuten in het vroege voorjaar en < 55 minuten in het late najaar). De ontwikkeling van het plan zorgt dan ook voor een zeer beperkte toename van schaduwvorming op enkele woningen in deze wijk. Dit betekent dat de voorgestelde hoogbouw in Vliertpoort, qua bezonning niet leidt tot een onaanvaardbare situatie voor de omliggende woningen in de Carolusbuurt. In de wijk Buitenpepers zijn al relatief veel woningen die in de bestaande situatie schaduwwerking hebben van ernaast gelegen bebouwing. Dit komt door verspringing van gevels. Hierdoor is er nu al niet op elke woning de kans op minimaal 2 uur bezonning op 0,75 meter hoogte in het midden van het pand.

In enkele gevallen in deze situatie neemt op 19 februari de kans op direct zonlicht op 0,75 meter hoogte in het midden van de woning met 5 tot 30 minuten af. Op de beoordelingsmomenten van 21 maart en 21 juni vindt geen significante schaduwvorming als gevolg van het plan plaats. Op 21 november is eenzelfde beeld te zien als op 19 februari. In de Buitenpepers zijn op 6 beoordelingspunten situaties waarbij de bezonning als gevolg van dit plan van net 2 uur bezonning naar net onder de 2 uur bezonning komt. Dit komt in 5 gevallen voor op 21 november en in één situatie op 19 februari. Gelet op deze geringe afname in worstcasescenario en Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 8 van 24

het gegeven dat de schaduwwerking vooral komt door de bestaande bebouwing is dit aanvaardbaar te noemen. Gelet op de situering zal de hoogbouw aan de noordzijde van het spoor geen gevolgen hebben voor eventuele te plaatse zonnepanelen door ProRail. Voor de hoogbouw op de zuidoost kwadrant zullen we over eventuele schaduwval met ProRail in overleg treden. Ook een eerste indicatief windhinderonderzoek toont aan dat de hoogbouw in maximaal 23 bouwlagen in beginsel geen gevaar voor de omgeving dan wel op het spoor of het station zal veroorzaken in de vorm van windhinder. In het ontwikkelkader is de voorwaarde gesteld dat meer gedetailleerde onderzoeken naar bezonning en windhinder door de initiatiefnemer moeten plaatsvinden als de vormgeving van de hoge gebouwen bekend is. De gemeente toetst de bouwplannen aan de gestelde normen, waarbij dus aangetoond moet worden dat er geen onaanvaardbare effecten plaatsvinden. De kaders op de kavel langs de Zandzuigerstraat voorzien in een stadsblok, waarvan de opbouw bestaat uit een blok van 6-8 bouwlagen aangevuld met twee torens tot 60 meter hoogte uiterst west en uiterst oost. Deze stedenbouwkundige opzet zorgt ervoor dat er op een zeer goed bereikbare locatie in een hoogstedelijke woonomgeving kan worden voorzien.

Het verschuiven van de westelijke toren naar het oosten (in het verlengde van de Buitenpepersdreef) zal betekenen dat deze dichter op de andere toren komt te staan. Hierdoor ontstaat er, door de geringere afstand tussen de torens, optisch een onwenselijke wand van 60 meter hoog langs de Zandzuigerstraat. Ook qua bezonning is dit niet wenselijk voor de bestaande woningen ten noorden van de Zandzuigerstraat, omdat deze dan langer schaduw van de twee torens zullen ondervinden. De westelijke toren zal worden gesitueerd binnen het bestaand groen. Het onderste deel van het gebouw valt daarom ook weg door de aanwezige hoge bomen. De kortste afstand tussen de westelijke toren en het dichtstbijzijnde woonperceel in de Buitenpepers bedraagt 85 meter Deze afstand is ruim te noemen in een stedelijke omgeving. Gelet op deze afstand is eventuele inkijk vanuit de nieuwbouw beperkt en dus niet onaanvaardbaar. Het uit elkaar plaatsen van de torens zorgt dan ook ervoor dat zowel de belangen van de directe omgeving als de leefbaarheid van het stadsblok voor de toekomstige bewoners op een passende manier zijn vertegenwoordigd. Op de kavel Bruistensingel/ Hervensebaan is in het Ontwikkelkader een stadsblok met op de hoek een 70 meter hoge woontoren opgenomen. Deze komt op 130 meter van het dichtstbijzijnde woonperceel in de Carolusbuurt af te staan.

Deze afstand is in een stedelijke omgeving zeer ruim te noemen. Mocht door het plan enige inkijk op de woonpercelen van omwonenden vanuit de nieuwbouw plaatsvinden, dan is deze, gelet op de genoemde afstand, zeer beperkt en dus ruimtelijk aanvaardbaar. Hierbij wordt ook in aanmerking genomen dat het projectgebied binnen stedelijk gebied ligt en in de omgeving, dichter op de woonpercelen van degenen die deze zorgen hebben geuit, al veel woningen aanwezig zijn. Om te waarborgen dat de bebouwing ondanks de hoogte een menselijke maat krijgt en recht doet aan de belangen van de omgeving, zijn er in het ontwikkelkader beeldkwaliteitscriteria opgenomen. Hierin is vastgelegd hoe het gebouw aan dient te sluiten op maaiveld, hoe de torens esthetisch opgezet dienen te worden en welke ruimtelijke kwaliteit hier wordt verwacht rondom het gebouw, waardoor de hoogbouw een vriendelijke uitstraling krijgt. Wij begrijpen de zorg vanuit de omgeving ten aanzien van eventuele overlast die hoogbouw kan veroorzaken. Echter de overlast die zij denken te gaan ervaren door deze hoogbouw, wordt niet door de resultaten uit de onderzoeken, die ten grondslag liggen aan het Ontwikkelkader, ondersteund. De inspraakreacties geven ook niet aan op welke punten deze onderzoeken onjuist zijn. De omgeving zal veranderen, maar dit zal geen onaanvaardbare gevolgen hebben voor de omwonenden.

Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 9 van 24

Voor het antwoord op de reactie dat de voorgenomen hoogbouw planschade in de vorm van waardenvermindering van onroerend goed zal veroorzaken, wordt hier verwezen naar het antwoord onder het kopje "Planschade/ Nadeelcompensatie” in dit verslag Sociale woningbouw (reacties 15, 17, 20, 21, 23, 25 26 en 28) Reactie 15 en 17: De concentratie van 75% sociale huurwoningen op één plek brengt volgens de insprekers uitdagingen met zich mee. Den Bosch Noord en Oost heeft al een aanzienlijke hoeveelheid sociale huurwoningen en daarmee gepaard gaande maatschappelijk sociaaleconomische problematiek. Door nog meer sociale huurwoningen op één plek te concentreren, bestaat het risico dat deze problemen, zoals criminaliteit, verminderde leefbaarheid en sociale segregatie verergeren. Deze problemen kunnen de sociale cohesie binnen een gemeenschap ondermijnen en leiden tot een negatief imago van de buurt. Een evenwichtigere verdeling van de sociale huurwoningen over het projectgebied de Vliert zou kunnen helpen om deze problemen te mitigeren en een meer inclusieve en stabiele gemeenschap te bevorderen.

Het huidige plan lijkt niet te zijn gebaseerd op een grondig onderzoek naar de mogelijkheden om sociale huurwoningen eerlijker over de het projectgebied te verdelen en de hoogbouw anders te positioneren/verdelen Er zijn naar verluidt voldoende mogelijkheden om sociale huurwoningen op verschillende locaties in de wijk te plaatsen, wat zou kunnen bijdragen aan een betere integratie en vermindering van overlast en minder noodzakelijke hoge bouw op 1 plek. Bijvoorbeeld door op andere appartementsgebouwen een of twee lagen extra te bouwen (aan de zijde van bijv. de Stadionweg) en daar ook sociale huur onder te brengen. Reactie 20: De Insprekers merken op dat de meeste woningen, waarvan een grote hoeveelheid sociale woningen, in de Vliertpoort komen, terwijl het Vliertpark een flink lager aantal woningen heeft en minder sociale huur. Deze invulling lijkt ook volgens hen nadelig te zijn voor de ambitie om tot een gemixte wijk te komen. Reacties 21, 23, 25, 28: Hoewel Insprekers de bouw van sociale huurwoningen ondersteunen, achten zij de concentratie van 70% sociale huur op één locatie onwenselijk. De hoogte, dichtheid en clustering in de geplande toren kunnen de sociale balans verstoren.

Zij verzoeken de gemeente om een evenwichtiger verdeling van sociale en andere woningtypes binnen het project, en om aandacht te besteden aan voorzieningen die bijdragen aan de integratie van nieuwe bewoners. Reactie 26: Het is volgens de inspreker onverantwoord om de meeste sociale woningbouw te concentreren in de Vliertpoort. Dit laat naar mening van Inspreker niet bepaald zien dat de gemeente daadwerkelijk wil mixen. Daarnaast verstoort deze concentratie aan sociale woningbouw volgens hem de verhoudingen met de omliggende wijken. Antwoord: In alle plandelen van de Vliert worden sociale huurwoningen gerealiseerd. In Vliertpark komen inderdaad iets minder sociale huurwoningen, maar dat is passend, gelet op het aantal aanwezige sociale huurwoningen in de aansluitende buurt (Pieter Breughelstraat e.o.). In Noord zijn inderdaad ook aan groot aantal sociale huurwoningen aanwezig. Echter, inzoomend op dit deel van Noord, staan er (nagenoeg) geen sociale huurwoningen in de aangrenzende Carolusbuurt en de Herven. Door de toevoeging van sociale huurwoningen in deze omgeving, krijgt de buurt een meer gewenst divers (dan wel gemixt) woningbouwprogramma. Bovendien gaan we voor een wijk waar mensen omzien naar elkaar. De kaders zijn zo opgesteld dat de gebouwen en de buitenruimten ook voor dat doel worden gesitueerd en ingericht.

De gebouwen worden zo ontwikkeld dat ze een open en groen karakter krijgen, waardoor ze onderdeel uit gaan maken van de omgeving. Er worden voorzieningen aangebracht waar de mensen in de buurt elkaar kunnen ontmoeten en kunnen integreren. Door het creëren van ontmoetingsplekken en collectieve buitenruimten waar het lekker vertoeven is, wordt anonimiteit tegen gegaan en de sociale controle gestimuleerd. De oplossingen voor uitdagingen die in de inspraakreactie zijn genoemd, worden juist in het ontwikkelkader al aangedragen. Daarmee vormt het ontwikkelkader juist een goede basis om de door insprekers veronderstelde problemen al bij de planvorming aan te pakken.

Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 10 van 24

Verkeer en parkeren (reacties 8, 16, 19, 20, 23, 25 en 28) Reactie 8: Insprekers verwachten door het plan verkeer- en parkeeroverlast in hun buurt de Buitenpepers. Reactie 16: Inspreker verwacht door de ontwikkelingen parkeeroverlast in de Buitenpepers. Hij verwacht dat bewoners en bezoekers van de appartementen in Vliertpoort in de wijk gaan parkeren. Als er voor vergunninghoudersparkeren wordt gekozen, moet dit zo worden geregeld dat dit de overloop aan parkeren voor de nieuwbouw in de Vliert in de Buitenpepers voorkomt. Reactie 19: Insprekers maken zich zorgen over de huidige situatie op de Bruistensingel en de Hervensebaan. Deze zijn volgens hen al overbelast tijdens de spits en dat zal door de toevoeging van woningen alleen maar toenemen. Insprekers verwachten ook meer parkeren in hun wijk nu in het ontwikkelkader minder parkeerplaatsen zullen worden aangelegd. Zij zien dagelijks dat er in hun wijk geparkeerd wordt door niet-bewoners. Insprekers willen niet in een woonwijk wonen waar een parkeervergunning moet worden aangevraagd. Zij verzoeken het wandelpad naast hun woning naar de Hervensebaan af te sluiten zodat mensen die in hun wijk parkeren niet meer direct naar het station kunnen lopen. Reacties 19, 23: Het voorgestelde plan om vergunning parkeren in omliggende wijken in te voeren biedt volgens Insprekers mogelijk geen oplossing voor het probleem van de parkeerdruk.

Zij verzoeken de gemeente om meer inzicht te geven in de verwachte verkeers- en parkeerdruk en om maatregelen te nemen die daadwerkelijk zorgen voor een leefbare en veilige omgeving voor zowel de bestaande bewoners als de nieuwe bewoners. Reactie 20: Insprekers verzoeken concretere plannen voor het verbeteren van de verkeerssituatie, waaronder als optie de knip op de Hervensebaan. Reacties 21, 23, 25, 28: De verkeerssituatie op de Bruistensingel en Hervensebaan is volgens Insprekers al problematisch, vooral tijdens de spits. De toevoeging van honderden nieuwe woningen zal deze druk verder verhogen. Hoewel de gemeente aangeeft dat de impact binnen acceptabele grenzen blijft, delen zij deze conclusie niet. Zij verzoeken om een gedetailleerdere analyse van de verkeers- en parkeerdruk en concrete maatregelen om overlast te voorkomen, zoals betere ontsluitingswegen en parkeervoorzieningen. Reactie 23: Insprekers verzoeken de gemeente om maatregelen te nemen tegen sluipverkeer van automobilisten die de drukte op de snelwegen A2 en A59 omzeilen en daardoor zorgen voor extra verkeer rondom de Bruistensingel, Hervensebaan en Stadionlaan. Reactie 26: Inspreker voorziet door de voorgenomen ontwikkelingen een toename aan auto’s in de Carolusbuurt omdat in het plangebied te weinig parkeerplaatsen worden gerealiseerd.

Nu is het al onveilig, omdat zijn buurt niet als woonerf is ingericht en dat zal alleen maar toenemen door automobilisten die gehaast naar een parkeerplek in de Carolusbuurt zoeken. Antwoord: Als gevolg van de gebiedsontwikkeling neemt de verkeersdruk op de omliggende wegen toe. Binnen dit plan zijn we bewust aan het sturen op het stimuleren van lopen, fietsen, het openbaar vervoer en deelmobiliteit en willen we juist met een insteek van een lage parkeernormering de toename van autoverkeer beperken. Toch zal er een toename van autoverkeer op de omliggende wegen sprake zijn. Dat hebben we ook in beeld gebracht en we hebben ook geconstateerd dat verschillende kruispunten en wegvakken de toename kunnen afwikkelen. In een spitsperiode kan er nu en in de toekomst sprake zijn van enige mate van congestie. We ontwerpen onze infrastructuur echter niet op die piekmomenten. Voor specifiek het kruispunt Zandzuigerstraat-Bruistensingel willen we in de vervolguitwerking nog nader de afwikkeling en verkeersveiligheid bekijken en optimaliseren. Dat geldt ook voor de Bruistensingel, waarvoor we nog in het verdere proces gaan kijken naar met name de oversteekbaarheid. De

Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 11 van 24

suggestie van een inspreker om een knip aan te brengen in de Hervensebaan willen we in de nadere uitwerking ook onderzoeken en in beeld brengen welke gevolgen die heeft op de verkeersstructuur. De Bruistensingel, Zandzuigerstraat en ook de van Grobbendoncklaan maken onderdeel uit van de doorstroomassen van onze gemeente die enerzijds zorgen voor een goede bereikbaarheid van onze stad voor bewoners, werknemers en bezoekers. Anderzijds kan dit soms ook leiden dat onbedoeld verkeer (doorgaand verkeer van de A2) van deze wegen gebruik maakt. Het weren van dit onbedoelde verkeer is een vraagstuk dat niet is gekoppeld aan deze gebiedsontwikkeling maar dit betreft een stedelijk vraagstuk waar op een ander niveau moet worden gekeken naar oplossingen. Binnen het plangebied is gekozen om te werken met een lage parkeernormering gekoppeld aan de korte afstand tot het station een autoluwe opzet van het plan en de inzet van deelmobiliteit. Daarbij is bewust gekozen voor weinig straatparkeren en een parkeerhuis, gekoppeld aan transferium functie. Binnen deze opzet is daarbij ook bewust gekozen om parkeerregulering in te voeren, dat betekent dat in het gebied sprake is van betaald parkeren en vergunninghouders parkeren. Bij de invoering hiervan bestaat de kans dat uitwijkgedrag optreedt naar de omliggende buurten.

Om die reden is dan ook aangegeven dat we deze parkeerregulering ook gaan invoeren in de omliggende woonbuurten. Overigens ziet de gemeente de afgelopen jaren dat in de gehele stad de parkeerdruk toeneemt. Om dit tegen te gaan is uitbreiding van het gebied waarbinnen sprake is van parkeerregulering, nodig. De verwachting is dat ook zonder de gebiedsontwikkeling de komende jaren het gebied van de parkeerregulering wordt uitgebreid. In het algemeen leidt het invoeren van parkeerregulering tot een afname van de parkeerdruk in het gebied, aangezien het parkeren alleen nog maar is gericht op de eigen bewoners en hun bezoek. Hiermee verwachten we de extra parkeerdruk die kan ontstaan in het gebied op een goede manier te kunnen beheersen. Fietstunnel (reactie 20) Reactie 20: In het ontwikkelkader wordt gesproken over een fietstunnel om de twee zijden van de spoorlijn met elkaar te verbinden. Volgens Insprekers is dat een flinke infrastructurele impact met een dusdanige kostenpost die zijn meerwaarde met de huidige opzet van de overige infrastructuur niet zal behalen. Het is het heroverwegen waard, indien kosten de beperkende factor zijn, om de investeringen van de fietstunnel elders toe te passen. De tunnel bevindt zich op 300 meter van de huidige kruising en zal fietsers dus 600m (2 minuten fietsen) voordeel op leveren, de vraag is of dit de enorme kostenpost waard is.

Antwoord: De fietstunnel is onderdeel van een langere fietsverbinding in de stad die in het mobiliteitsbeleid staat opgenomen. Het gaat hier om een interwijkverbinding die bijdraagt aan een fijnmazig fietsnetwerk door de hele stad. Daarbij wordt ook juist naar verbindingen gezocht die niet direct naast de hoofdwegen voor autoverkeer liggen. Met de komst van de gebiedsontwikkeling de Vliert zien we de mogelijkheid om juist nu de fietsverbinding te realiseren, die we ook kunnen integreren in het stedenbouwkundige plan. Het spoortalud zal daardoor minder als barrière worden ervaren Juist door het realiseren van deze fietstunnel ontstaat er een nieuwe verbinding, waardoor er voor fietsers en voetgangers een mogelijkheid ontstaat om de huidige drukke kruispunten met de Zandzuigerstraat en Aartshertogenlaan te vermijden. De tunnel verkort tevens de afstand van de scholen tot de sportvoorzieningen in de Vliert, en de afstand van het parkeerhuis naar de scholen langs de Hervensebaan. De tunnel stimuleert hierdoor tot medegebruik. Voor deze fietstunnel zijn er door het Rijk ook financiële middelen beschikbaar gesteld, waardoor niet alle kosten voor rekening van de gemeente komen.

Voorzieningen (reactie 4 en 27) Reactie 4: Inspreker is van mening dat, voor het slagen van de gebiedsontwikkeling, bij de uitwerking ruimte op de geschikte locaties beschikbaar komt voor voorzieningen als horeca, maatschappelijke dienstverlening, zorg, kinderdagverblijven en onderwijs. Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 12 van 24

Antwoord: In het plan is ruimte opgenomen voor het vestigen van maatschappelijke, zorg en dienstverlenende functies, kleinschalige bedrijvigheid, kantoren en horeca. Ook de realisatie van een kindcentrum (basisschool met buitenschoolse en kinderopvang) is als optie in het ontwikkelkader opgenomen. Reactie 27: Insprekers zouden het fijn vinden als er binnen het project ruimte komt voor een supermarkt. Het is fijn als het binnen loopafstand van de woningen is. Een winkel is volgens hen niet alleen een plaats om boodschappen te doen, maar ook een ontmoetingsplek en een activiteit om de deur uit te komen voor mensen op leeftijd. Antwoord: In het plan zijn (vooralsnog) geen mogelijkheden opgenomen voor het vestigen van een winkel/supermarkt. Op 29 maart 2023 heeft de gemeenteraad de detailhandelsvisie ‘Samen werken aan kwaliteit’ vastgesteld. Met de Detailhandelsvisie spelen we in op de trends en ontwikkelingen in het detailhandelslandschap en bieden we een helder perspectief op de toekomst van de Bossche detailhandelssector. In het kader van de Detailhandelsvisie is een analyse uitgevoerd naar de distributieve uitbreidingsruimte voor wat betreft detailhandel (dagelijks en recreatief). Hierin zijn onder andere de veranderende consumentenbehoefte en de bevolkingsprognose meegenomen.

Voor de bevolkingsprognose zijn alle woningbouwontwikkelingen in de gemeente, inclusief de Vliert, meegenomen. Uit de analyse blijkt dat door de veranderende consumentenbehoefte, het aantal fysieke winkelmeters (ook) in de gemeente ’s-Hertogenbosch zal afnemen. De huidige fijnmazige Bossche winkelstructuur zorgt voor een goed voorzieningenaanbod in onze gemeente. Dit geldt ook voor het stadsdeel zuidoost, waar de ontwikkeling de Vliert onderdeel van uitmaakt. In het stadsdeel zuidoost is er op dit moment zelfs sprake van een overaanbod. Wel ligt hier een duidelijke opgave ten aanzien de beperkte keuzemogelijkheid in het boodschappenaanbod en de kwaliteit van de wijkwinkelcentra. In het kader van het uitvoeringsprogramma van de detailhandelsvisie wordt hier op dit moment aan gewerkt. Voor de gehele gemeente geldt dat er enige distributieve uitbreidingsruimte is, maar dat die wel gericht moet zijn op het verbeteren en moderniseren van het huidig aanbod, zoals bij supermarkten. Verspreide bewinkeling in woonwijken willen we zoveel mogelijk voorkomen. We streven naar een moderner winkellandschap in bestaande wijkwinkelcentra (van minder maar beter). Eventuele uitruil door middel van sanering van bestaande meters detailhandel in de nabijheid van de Vliert is wel voorstelbaar.

Daarom is het plan voor de Vliert (vooralsnog) geen ruimte voorzien voor extra nieuwe zelfstandige detailhandel. CPO-mogelijkheden (reacties 10 en 27) Reactie 10: De CPO-organisaties vragen nadrukkelijk om aandacht te geven aan én meer ruimte voor CPO-groepen, én ruimte te bieden aan het “gemeenschappelijke” in appartementencomplexen. In hoeverre er belangstelling is voor deze laatste woonvorm, is de CPO-organisaties niet bekend. Dat er veel belangstelling is om als CPO-groep zelf te kunnen ontwikkelen en bouwen, is volgens hen gewoon een feit. Zo heeft bijvoorbeeld de stichting Knarrenhof in Den Bosch per begin 2025 in Den Bosch 306 ingeschreven deelnemers. De ervaring leert dat dit aantal snel stijgt bij het concreter worden van een bouwlocatie. Zowel in het eindverslag omgevingsdialoog als in het concept ontwikkelkader missen zij deze aandacht terwijl zij daar nadrukkelijk om hebben gevraagd. In tegenstelling tot de eerdere plannen omtrent Vliertpark Zuid zijn er in het plan nu nog maar 2 (ipv 3) gebouwen gereserveerd voor CPO. Dat maakt het nog lastiger om aan de grote vraag van CPOgroepen te voldoen. De CPO-organisaties vragen zich af op welke wijze deze terugloop met 33 % ruimte voor CPO-groepen in het plan wordt gecompenseerd. Zij verzoeken in het plan op te nemen op welke wijze minimaal de oorspronkelijke ruimte voor CPO-groepen gehandhaafd blijft.

Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 13 van 24

Bovendien stellen de organisaties vast dat de beide clusters grond die resteren voor CPO-bouw nu zijn bebouwd met tijdelijke woningen. De termijn hiervoor loopt in 2029 af maar kan nog worden verlengd. Dit houdt in dat de mogelijkheden voor CPO-ontwikkelingen nog verder op de lange baan worden geschoven, terwijl er in ’s-Hertogenbosch op dit moment geen andere mogelijkheden voor zelfbouwgroepen zijn. De CPO-organisaties geven aan te snappen dat één perceel in Vliertpark Zuid wordt gereserveerd voor een school. Echter het perceel dat is gereserveerd kan als eerste worden bebouwd, ook als de tijdelijke woningen langer blijven bestaan. Om de start bouw van een CPO-initiatief niet verder te vertragen, stellen de CPO-organisaties voor de reservering voor de school op een ander perceel te leggen. Verder geven de CPO-organisaties aan dat om het sociaal en financieel werkbaar krijgen van een CPO-project naar ervaring van Stichting Knarrenhof minimaal 20 woningen nodig zijn. Dit kunnen ook gestapelde appartementen zijn. De CPO-organisaties kijken in de stedenbouwkundige uitwerking graag mee naar een optimale inpassing daarvan.

Tot slot herhalen de CPO-organisaties het aanbod dat zij eerder in een gesprek met wethouder Mike van der Geld hebben gedaan om het projectmanagement van de percelen voor CPO-groepen te organiseren en daarmee de gemeentelijke organisatie te ontlasten van dit (vaak ingewikkeld een tijdrovende) proces. In de zelfbouwgroepen De Vliert & Co en de Knarrenhof zijn professionele mensen aanwezig met veel ervaring. Deze ervaring zetten zij graag in, wat kan leiden tot én versnelling van de bouwplannen én ontlasting van de gemeentelijke organisatie. De CPO-organisaties gaan graag met de gemeente in gesprek om dit voorstel verder uit te werken en te komen tot een win-win situatie voor alle betrokkenen: de toekomstige bewoners van de CPOprojecten en de gemeente. Reactie 27: De organisatie ‘Samen bouwen samen wonen’ wil zich graag als CPO-groep voorstellen aan de gemeente. Zij is blij dat er in het plan ruimte is voor CPO-bouw en dat er in andere gebouwen ook ruimte komt voor ontmoeten. Wel vindt ze het erg jammer dat er in plaats van 3 projecten nu spraken is van 2 projecten omdat 1 ervan bestemd is voor een schoolgebouw. Zij vraagt zich af of daar geen andere oplossing voor is. Ook begrepen ze dat de noodwoningen die op de locaties staan waar de CPO is gepland, tot 2029 mogen blijven staan. Met de bouwtijd betekent dit dat er pas in 2033 kan worden gewoond. Dit duurt veel te lang.

Antwoord: Er is inderdaad behoefte aan CPO-locaties. Echter als je deze relateert in verhouding tot bijvoorbeeld de enorme vraag naar sociale huurwoningen, dan is de CPO-behoefte dus relatief zeer beperkt. De praktijk leert dat de meeste CPO-locaties geen hoogstedelijk karakter hebben. De voorkeur ligt in hofjes, grondgebonden woningen of kleinschalige gestapelde projecten. Vanwege het belang om in de Vliert een stevige bijdrage te leveren aan de woningbouwopgave, is de keuze gemaakt om enkel aan de zuidrand 2 tot 3 CPO-locaties in te passen. Daarnaast willen we ook in de meer stedelijke blokken gemeenschappelijk wonen stimuleren. We zullen in de marktuitvraag ook inzetten op het realiseren van gemeenschappelijke woonvormen waarbij door het ontwerp ontmoeten en naar elkaar omzien gestimuleerd wordt en er in de zin van organisatie en beheer sprake is van een groep die zo mogelijk niet alleen naar elkaar omziet, maar ook betekenis heeft voor de buurt. Gemeenschappelijk wonen is een belangrijk thema en gaat verder dan de CPO-locaties in het ontwikkelkader. Ook marktpartijen en woningcorporaties zullen worden gevraagd om gemeenschappelijke woonvormen in de bouwblokken te realiseren. Daarmee biedt het ontwikkelkader voldoende mogelijkheden voor gemeenschappelijk wonen in het gebied.

Het ontwikkelkader biedt de mogelijkheid om (zeker in gestapelde vorm) minimaal 20 woningen te realiseren. Daarmee voorziet het ontwikkelkader in voldoende ruimte om per bouwveld een sociaal en financieel werkbaar CPOproject te ontwikkelen. In de planvorming wegen we voortdurend alle belangen integraal af. In die ruimtelijke puzzel resulteren uiteindelijk 3 bouwvelden waar CPO-mogelijk is, waarbij op 1 bouwveld eerst gekeken Einderslag inspraak op concept ontwikkelkader De Vliert 1e fase Pagina 14 van 24

wordt of een kindcentrum nodig is. Dat laatste is het geval wanneer de onderwijsbehoefte te groot blijkt om in de bestaande scholen in de omgeving op te vangen. Onderwijs is een basisfunctie waarin de gemeente dient te voorzien. De onderwijsprognoses zullen de komende jaren uitwijzen of een kindcentrum hier nodig is en zo ja, vanaf welk moment. Een claim voor compensatie voor een verloren gegane CPO-locatie is niet aan de orde, aangezien het aanwijzen van deze locaties pas gebeurt bij vaststelling van het ontwikkelkader door de raad. Er zijn dus hoe dan ook geen rechten die ontnomen worden. We zetten juist in op collectiviteit door in deze gebiedsontwikkeling expliciet meerdere CPO-locaties aan te wijzen en ook in de andere ontwikkelvelden gemeenschappelijkheid te bevorderen, zoals hierboven omschreven. De focus van de gemeente ligt in de eerste plaats op het realiseren van enkele grote bouwblokken. Dit vanwege zowel de verplichting vanuit het rijk om in 2027 te starten met de woningbouw als ook om in deze fase een stevige bijdrage te leveren aan de woningbouwopgave. Wel kan de selectie en planvorming voor de CPO-locaties voor 2029 opgestart worden zodat de bouw van de CPO-locaties zo spoedig mogelijk (na vrijkomen van die plekken) gestart kan worden. Het is niet zo dat de planvorming pas kan starten als de tijdelijke woningen verplaatst zijn.

Station Oost en spoor (reactie 5, 7, en 12) Reactie 5: Inspreker van deze reactie vindt in het concept ontwikkelkader nergens iets terug over het NS station-Oost. Het zou volgens inspreker logisch zijn om NS en ProRail mee te nemen in deze toekomstvisie. De inspreker mist de dialoog met deze partijen om een station te realiseren dat past bij de omgeving. Het huidige station is guur, het zou goed zijn om een plek te ontwikkelen waar men koffie en thee schenkt en men droog op de trein kan wachten. Ook stelt inspreker voor een bewaakte fietsenstalling te realiseren. Reactie 7: Door het wegnemen van de ‘kiss and ride’ en openbare fiets- en autoparkeerplaatsen beperkt het voorliggend plan volgens Inspreker de toegankelijkheid van het station. De argumentatie achter deze keuze is dat het gebruik van het station meestal lokaal is, of dat men direct naar het centraal station gaat om daar de trein te nemen. Inspreker geeft aan dat het centraal station een piekbestemming is, wat de gemeente wil ontlasten en waar Inspreker een grote drukte voorziet op de Magistratenlaan. De stad blijft flink door groeien. Volgens inspreker moet de gemeente juist op spreiding aansturen en dit station meer bereikbaar maken. Door het wegnemen van de fiets- en autoparkeerplaatsen wordt dit dus volgens Inspreker door het plan verslechterd.

Reactie 12: ProRail ziet de bereikbaarheid van het spoor als belangrijke voorwaarde voor ruimtelijke ontwikkelingen die ook een mobiliteitsbehoefte hebben. Zij wil graag mee te denken bij de nieuwbouw van woningen langs het spoor en geeft in haar reactie een aantal aandachtspunten waar in de verdere ontwikkeling rekening mee gehouden moet worden. Verder verzoekt ProRail om haar actief te betrekken bij de verdere ontwikkeling van de bouwplannen in de nabijheid van het spoor om gezamenlijk tot overeenstemming te komen dan wel afspraken te maken alvorens tot uitvoering wordt overgegaan. Doordat de stationsomgeving een ideale plek is om je te vestigen, ziet ProRail de laatste jaren steeds meer verdichting en hoogbouw rond het station. Dit komt de vindbaarheid van een station niet ten goede. Reizigers voelen zich volgens ProRail hierdoor onzeker, wat een vorm van stress veroorzaakt. Ondanks de bewegwijzering, blijkt uit onderzoek dat zicht op de hoofdingang de beste manier is om het station te vinden. Zichtlijnen naar het station spelen daar een belangrijke rol in en ProRail wil graag dat binnen de planontwikkelingen de zichtlijnen geborgd blijven. ProRail geeft aan dat in 2001 op initiatief van de directies van NS en ProRail Bureau Spoorbouwmeester is opgericht als een onafhankelijk adviserend orgaan voor ontwerp en vormgevingsopgaven binnen de spoorsector.