Bijlage 3 - Bestemmingsplan Hoff van Hollantlaan 2-4, Rosmalen (toelichting en regels)

Bestemmingsplan Hoff van Hollantlaan 2-4 te Rosmalen Gemeente ‘s-Hertogenbosch Vastgesteld

Bestemmingsplan Hoff van Hollantlaan 2-4 te Rosmalen Gemeente ‘s-Hertogenbosch Vastgesteld

Rapportnummer:

P05494

IMRO-identificatienummer:

NL.IMRO.0796.0002546-1401

Datum:

mei 2024

Opdrachtgever:

Burgslot BV

Projectteam BRO:

JRi, JvdA, WvdH

Concept:

april 2023

Voorontwerp:

--

Ontwerp:

november 2023

Vaststelling:

2024

Bron foto kaft:

BRO, abstract

Beknopte inhoud:

--

BRO Hoofdvestiging Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl

TOELICHTING

Hoofdstuk 6

70

Inhoudsopgave

pagina

1.INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

4 4 4 5 6

2.PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie

6 7 7

3.BELEIDSKADER 3.1 Rijksbeleid

11 11

3.1.1 NOVI 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid

11 12 12 13

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant 3.2.2 Interim Omgevingsverordening Brabant 3.2.3 Regionale woondeal Noordoost-Brabant 3.3 Gemeentelijk beleid

13 14 17 18

3.3.1 Structuurvisie 3.3.2 Omgevingsvisie Den Bosch 3.3.3 Woonvisie 3.3.4 Groen en klimaatbestendig

18 19 20 21

4.OMGEVINGSASPECTEN 4.1 Verkeer en parkeren

26 26

4.1.1 Toetsingskader 4.1.2 Verkeer 4.1.3 Parkeren 4.2 Geluid

26 26 27 31

4.2.1 Toetsingskader 4.2.2 Onderzoek 4.2.3 Conclusie 4.3 Trillingen

31 32 36 36

4.3.1 Onderzoek 4.3.2 Conclusie

36 37

Inhoudsopgave

1

4.4 Luchtkwaliteit

37

4.4.1 Toetsingskader 4.4.2 Onderzoek 4.4.3 Conclusie 4.5 Bedrijven en milieuzonering

37 38 39 39

4.5.1 Toetsingskader 4.5.2 Onderzoek 4.5.3 Conclusie 4.6 Kabels en leidingen 4.7 Externe veiligheid

39 40 42 42 42

4.7.1 Toetsingskader 4.7.2 Onderzoek 4.7.3 Conclusie 4.8 Ecologie

42 43 47 48

4.8.1 Toetsingskader 4.8.2 Onderzoek 4.8.3 Conclusie 4.9 Bodem

48 49 51 51

4.9.1 Toetsingskader 4.9.2 Onderzoek 4.9.3 Conclusie 4.10 Water

51 51 53 53

4.10.1 Toetsingskader 4.10.2 Onderzoek 4.10.3 Conclusie 4.11 Archeologie

53 54 57 57

4.11.1 Toetsingskader 4.11.2 Onderzoek 4.11.3 Conclusie 4.12 Cultuurhistorie

57 57 58 58

4.12.1 Toetsingskader 4.12.2 Onderzoek 4.12.3 Conclusie 4.13 Duurzaamheid 4.14 Toetsing Besluit m.e.r. / Vormvrije m.e.r.-beoordeling

58 58 58 58 60

5.JURIDISCHE PLANOPZET 5.1 Algemeen 5.2 Toelichting op de verbeelding 5.3 Toelichting op de planregels

Inhoudsopgave

61 61 61 61

2

6.UITVOERBAARHEID 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

64 64 64

6.2.1 Omgevingsdialoog 6.2.2 Vooroverleg 6.2.3 Vaststellingsprocedure

64 67 68

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Bezonningsstudie Bijlage 2: Bomeninventarisatie Bijlage 3: Akoestisch onderzoek Bijlage 4: Onderzoek trillingen Bijlage 5: Onderzoek externe veiligheid Bijlage 6: Quickscan flora en fauna Bijlage 7: Stikstofonderzoek Bijlage 8: Bodemonderzoeken Bijlage 9: Waterparagraaf Bijlage 10: M.e.r. aanmeldnotitie Bijlage 11: Verslag omgevingsdialoog Bijlage 12: Vooroverlegreacties Bijlage 13: Landschapsplan Bijlage 14: Toelichting berekeningswijze kwalitatieve groenscore Bijlage 15: Strategie bestaande bomen Bijlage 16: Nota van Zienswijzen

Inhoudsopgave

3

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding Het planvoornemen bestaat om de locatie Hoff van Hollantlaan 2-4 te Rosmalen te ontwikkelen tot een woonlocatie. Het plangebied is nu braakliggend, maar kende in het verleden een wellnessfunctie. De ontwikkeling zal bestaan uit een programma van maximaal 95 woningen, waarvan het grootste deel betaalbare woningen c.q. zorgwoningen zullen betreffen, alsmede parkeergelegenheden en groen. De beoogde woningbouwontwikkeling op deze locatie is strijdig met het vigerende bestemmingsplan "'t Ven Hondsberg" (vastgesteld op 8 juni 2011). Op de gronden rust namelijk de bestemming ‘Cultuur en ontspanning’. Binnen deze bestemming zijn woningen niet toegestaan. Voorliggend bestemmingsplan biedt het benodigde juridisch-planologisch kader om de ontwikkeling van de woningen met bijbehorende voorzieningen mogelijk te maken. In voorliggende bestemmingsplantoelichting wordt aangetoond waarom de voorgenomen ontwikkeling past binnen een goede ruimtelijke ordening in de zin van artikel 3.1, eerste lid, Wet ruimtelijke ordening (conform overgangsrecht van de Omgevingswet).

1.2 Plangebied Het plangebied is gelegen aan de Hoff van Hollantlaan 2-4 te Rosmalen. Het perceel bevindt zich aan de oostelijke rand van het centrum van de kern. Het plangebied ligt ten zuiden van de Hoff van Hollantlaan en wordt aan de noordzijde dan ook door deze straat begrensd. De zuidelijke grens wordt gevormd door de spoorlijn 's-Hertogenbosch – Nijmegen. Aan de oost- en westzijde wordt het plangebied begrensd door de aangrenzende percelen aan de Hoff van Hollantlaan. Kadastraal staat de percelen bekend als gemeente Rosmalen, sectie H, nummer 2549. Totaal betreft het een kavel van ca. 8.400 m². De begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Globale begrenzing plangebied (rood omlijnd)

Hoofdstuk 1

4

1.3 Vigerend bestemmingsplan Ter plaatse van de beoogde herontwikkeling vigeert het bestemmingsplan ‘’t Ven Hondsberg’ (onherroepelijk per d.d. 11 juli 2011) als onderdeel van het tijdelijk deel van het omgevingsplan van ‘s-Hertogenbosch. Ter plaatse van het plangebied geldt de enkelbestemming ‘Cultuur en ontspanning’. Figuur 1.2 geeft een weergave van het vigerende bestemmingsplan.

Figuur 1.2 uitsnede vigerend bestemmingsplan (plangebied blauw omlijnd)

De voor ‘Cultuur en ontspanning’ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a) sauna; b) wellness; c) maximaal één bedrijfswoning met een vloeroppervlak van maximaal 250 m²; d) aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, verkeersvoorzieningen, abri's, telefooncellen, straatmeubilair, nutsvoorzieningen bijbehorende verhardingen, watergangen en dergelijke. Verder is het plangebied voorzien van de gebiedsaanduiding ‘wro-zone – wijzigingsgebied 5’. Er zijn tevens diverse maatvoeringeisen van toepassing. Binnen deze bestemming is (zorg)wonen echter niet toegestaan en ook overschrijdt het voorgenomen bouwplan de maximale bouwhoogte van 6 meter. Om deze redenen wordt het bestemmingsplan herzien. De beoogde maximale bouwhoogte is namelijk 10,5 meter. De beoogde bebouwing wordt wel geheel binnen het huidige bouwvlak voorzien. Voorliggend bestemmingsplan stelt het nieuwe planologisch-juridische kader voor het plangebied.

Hoofdstuk 1

5

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de verantwoording van de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Hoofdstuk 1

6

2.

PLANBESCHRIJVING 2.1 Huidige situatie Het initiatief ziet op de locatie Hoff van Hollantlaan 2-4 te Rosmalen. De Hoff van Hollantlaan ligt centraal in de kern van Rosmalen, parallel aan de spoorlijn Oss – ’s-Hertogenbosch. De Hoff van Hollantlaan in Rosmalen wordt gekenmerkt door een specifiek profiel. Aan de noordzijde van de laan bevindt zich een doorgaande groenzone. Aan de zuidzijde in de richting van het spoor ligt de reeks (kantoor)gebouwen veelal omgeven door parkeerterreinen met (hoge) hagen en enkele tuinen. De percelen aan de zuidzijde van de Hoff van Hollantlaan zijn relatief groot met daarop verschillende functies zoals horecagelegenheid en kantoren. Perron 3 is ook op deze locatie gevestigd, dit is een sociaalcultureel centrum, waaronder een theater, bioscoop en congreslocatie. Aan de Hoff van Hollantlaan was tot enkele jaren geleden ook het sauna- en wellnesscomplex binnen het plangebied gevestigd. Dit gebouw is inmiddels gesloopt en het perceel ligt sindsdien braak. Tevens is er ten oosten van het plangebied in 2023 een nieuw appartementencomplex ontwikkeld. Langs de randen zijn grotere groenstructuren aanwezig. Aan de zuidzijde ligt de spoorlijn, die een ruimtelijke barrière en afscheiding vormt tussen het ten zuiden van het spoor gelegen woongebied en het plangebied.

Direct ten westen van het plangebied ligt de parkeervoorziening behorende bij het sociaal-cultureel centrum Perron 3. Ten oosten van het plangebied ligt een kantoorgebouw waarin een notariskantoor gevestigd is. Naast het kantoorgebouw heeft recentelijk een herontwikkeling plaatsgevonden van kantoor naar wonen. Aan de noordzijde van het plangebied ligt een parkzone aan de overzijde van de weg Hoff van Hollantlaan. Noordelijk van deze parkzone is een woongebied aanwezig. Onderstaande figuur geeft de huidige situatie van het plangebied weer.

Figuur 2.1 huidige situatie plangebied (rood omlijnd)

2.2 Toekomstige situatie Algemeen De toekomstige ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 95 appartementen, verdeeld over twee blokken. Minimaal 55% van de woningen zal in het sociale huursegment dan wel als zorgwoning

Hoofdstuk 2

7

worden gerealiseerd. Minimaal 10% zal betaalbare koopwoningen betreffen. Beide bouwmassa’s zullen bestaan uit drie bouwlagen (bouwhoogte maximaal 10,5 meter). Het oostelijke bouwblok is groter en kent een royale binnentuin. Het westelijke blok is enkel bedoeld voor zorgwonen. In de toekomst kunnen de woningen van dit blok onder voorwaarden worden gebruikt als reguliere woning. Dit wordt middels een afwijkingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. De ontsluiting van het gebied vindt plaats aan de oostzijde via een aan te passen bestaande inrit. Het parkeren is zowel mogelijk aan de voorzijde (in beperkte mate) als aan de zuidkant van het plangebied, parallel aan het spoor. Daarmee wordt tevens een buffer tussen de woonbebouwing en het spoor gecreëerd, zodat er niet in het plasbrandaandachtsgebied rondom de spoorlijn gebouwd wordt. Bij de positionering en inrichting van de woongebouwen is tevens zoveel mogelijk rekening gehouden met de akoestische situatie. Dit speelt met name aan de zuidzijde dat vanwege de geluidsbronsoort ‘hoofdspoorwegen’ wordt aangegeven als ‘aandachtsgebied geluid’ in navolgende afbeelding. Rondom de woonbebouwing is ruimte voor groenvoorzieningen en waterberging gereserveerd. De navolgende afbeelding geeft de ruimtelijke en functionele kaders van de planontwikkeling weer.

Figuur 2.2 Regiekaart met uitgangs- en aandachtspunten planontwikkeling (Bron: BRO)

Stedenbouwkundige principes Bij de ontwikkeling van de nieuwe woongebouwen geldt vanuit stedenbouwkundig oogpunt een aantal heldere principes. De gebouwen staan op één rooilijn, waarbij een ruime afstand tot de rijbaan van de Hoff van Hollantlaan wordt aangehouden. Verderop langs de laan verspringt deze rooilijn. De beoogde rooilijn vormt globaal een lijn tussen het notarissenkantoor Hoff van Hollantlaan 5 en de bebouwing

Hoofdstuk 2

8

van Perron 3 aan weerszijden van het plangebied. Hierdoor ontstaat een logische ritmiek van de bebouwing aan de zuidkant van deze straat. De gebouwen krijgen een maximale hoogte van drie bouwlagen en hebben een wisselende breedte. De open ruimte tussen de gebouwen neemt daardoor, ten opzichte van de oude situatie, waarin er sprake was van één aaneengesloten bouwmassa in het plangebied, duidelijk toe. Ook ten opzichte van de bebouwing op de aangrenzende percelen wordt afstand gehouden. Aan de zuidwestzijde van het westelijke blok (blok A) komt een gemeenschappelijke ruimte in het gebouw. Aansluitend aan deze ruimte komt een gemeenschappelijke tuin, welke door middel van een gebouwde geluidwerende afscheiding is afgeschermd van het parkeerterrein ten zuiden hiervan. Ten behoeve van de nieuwe bebouwing is een bezonningsstudie uitgevoerd. Hieruit volgt dat dit niet tot grote belemmering leidt. Voor het volledige rapport van de bezonningsstudie wordt verwezen naar bijlage 1. De indeling van het westelijke gebouw gaat uit van een centrale ‘hotelontsluiting’/corridor binnen het gebouw, met aan weerszijden de wat kleinere appartementen. Aan de zuidelijke kop zijn (fietsen)bergingen voorzien. Tevens is in het westelijke gebouw voorzien van een gemeenschappelijke ruimte. Het oostelijke gebouw kent een andere opzet in de vorm van een binnentuin.

De woningen worden rondom de binnentuin gerealiseerd en kennen elk een eigen ontsluiting via een galerij. Ook bij die gebouwen zijn in de zuidelijke kop (fietsen)bergingen voorzien. Tussen beide gebouwen in is ruimte gecreëerd voor fietsparkeerplaatsen. In totaal zijn (maximaal) 95 appartementen in de twee gebouwen gezamenlijk mogelijk. Minimaal 55% hiervan zal in het sociale huursegment dan wel als zorgwoning worden gerealiseerd (52 woningen van ca. 36 m² g.o.). Minimaal 10% van de woningen dienen betaalbare koopwoningen te betreffen (10 woningen). De overige woningen (33) betreffen woningen in de vrije sector. Deze appartementen kennen een g.o. van circa 70 m² tot 105 m². De beoogde wooneenheden worden, zoals eerder aangegeven, voor een deel uitgevoerd als zorgwoningen. Deze worden in het westelijke blok voorzien. Bij de uitwerking van de terreininrichting is ervoor gekozen om de twee gebouwen een ‘eigen’ gezicht aan de straatzijde te geven. Met deze opzet wordt aangesloten op het ritme van tuinen met een steeds wisselende inrichting die kenmerkend is voor de zuidzijde van de Hoff van Hollantlaan. Langs deze weg wordt een zoveel mogelijk doorgaande haag, slechts onderbroken door de ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer aan de oostzijde en een langzaamverkeersroute in het midden van het plangebied, gerealiseerd.

Deze haag loopt door als visuele afscheiding langs het grote parkeerterrein rond het (voormalige) gemeentehuis, waar nu Perron 3 gevestigd is. De tuin rondom de (woon)gebouwen krijgt een groen karakter. Deze tuin biedt een afwisselend beeld dat door het jaar heen bloeit, en bestaat uit zoveel mogelijk inheemse bomen, struiken en vaste planten. De afwisselende beplanting biedt voedsel en schuilgelegenheden voor verschillende dieren en draagt daarmee bij aan het natuurinclusieve karakter van het project. Door (delen) van de beplante vlakken te verlagen functioneert dit deel van het gebied ook als wadi die in geval van extreme neerslag kan vollopen. Hiermee wordt eveneens aangesloten op het klimaatadaptieve doelstellingen voor deze omgeving. Het beeld van deze tuin refereert aan het groenbeeld zoals dat aan de noordzijde van de Hoff van Hollantlaan is te vinden. Tussen de gebouwen ontstaat op deze wijze een ruime groenzone die ook een open inrichting krijgt en waarin een eenvoudig padenstelsel de tuin ontsluit. Een aantal zitgelegenheden of bijvoorbeeld een jeu de boules baantje nodigen de bewoners uit om gebruik te maken van dit gebied.

Hoofdstuk 2

9

Het parkeren voor de bewoners is, net als elders langs de Hoff van Hollantlaan, zo veel mogelijk aan de spoorzijde van de kavel geconcentreerd. Als visuele afscheiding wordt hier een losse heesterrand aangeplant.

Figuur 2.3 situatietekening planvoornemen (Bron: Hoedemakers)

Hoofdstuk 2

10

3.

BELEIDSKADER In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toegelicht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 NOVI In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking getreden is, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Met de Nationale Omgevingsvisie geeft het Rijk een lange termijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  Duurzaam economisch groeipotentieel;  Sterke en gezonde steden en regio’s;  Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes.

Welke zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven. De drie afwegingsprincipes zijn:  Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;  Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;  Afwentelen wordt voorkomen. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht, welke ‘nationale belangen’ genoemd worden. De NOVI richt zich op 21 nationale belangen. Deze worden geografisch weergegeven via de Nationale hoofdstructuur. Doorwerking plangebied Onderhavig initiatief kan vanwege de aard van de wijziging, de ligging en de beperkte omvang niet gezien worden als een ontwikkeling waarbij nationale belangen gemoeid zijn. De Nationale Omgevingsvisie heeft dan ook geen invloed op dit plan.

Hoofdstuk 3

11

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Structuurvisies hebben geen bindende werking voor andere overheden dan de overheid die de visie heeft vastgesteld. De nationale belangen uit de SVIR die juridische borging vragen, zijn geborgd in het Barro. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Het Barro voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Doorwerking plangebied Voorgenomen ontwikkeling raakt niet aan nationale belangen, waarmee de regels uit het Barro geen belemmering vormen. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt.

Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.1 Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Dit artikel is op basis van het overgangsrecht van de Omgevingswet van toepassing op onderhavig bestemmingsplan. Doorwerking plangebied Het plan voorziet in de realisatie van maximaal 95 woningen, verdeeld over twee gebouwen.

Door de wijziging van de bestemming en de omvang van de uitbreiding kan het initiatief beschouwd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Hierdoor is het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking noodzakelijk. De Ladder voor duurzame verstedelijking heeft zorgvuldig ruimtegebruik als doel en geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant afwegen van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen. Het plangebied ligt binnen de contouren van het bestaand stedelijk gebied, zoals vastgelegd in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. De locatie draagt in kwantitatieve als in kwalitatieve zin 1

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Hoofdstuk 3

12

bij aan de ambitie om te voorzien in de groeiende woningbehoefte en in de veranderende woonwensen. Met de Woonvisie 's-Hertogenbosch heeft de raad een ambitieus woningbouwprogramma vastgesteld: doel is om 10.500 woningen te realiseren in de periode 2020 – 2030. Deze doelstelling ligt iets hoger dan geprognosticeerde woningbehoefte van de provincie. De reden hiervoor is dat de gemeente met de ambitie van de Woonvisie stevig wil bijdragen aan het verlagen van de huidige hoge druk op de woningmarkt. Dit door vooral voor de eerstkomende jaren in te zetten op een zo hoog mogelijke woningproductie. De provincie gaat overigens ook uit van een stevige groeiprognose voor de gemeente 's-Hertogenbosch. Uit de “bevolkings- en woningbehoefteprognose van de provincie, actualisering september 2020” blijkt dat de woningvoorraad in de gemeente 's-Hertogenbosch zou moeten groeien met 8.175 woningen in de periode 2020-2030. Om te voorzien in deze geprognosticeerde behoefte is voldoende woningbouwcapaciteit nodig en daarbinnen met name harde plannen. Dit zijn plannen waarvoor de benodigde ruimtelijke ordeningsprocedures doorlopen zijn. In lijn met de Woonvisie 's-Hertogenbosch gaat het daarbij om plannen in diverse woonmilieus om aan de verscheidenheid van woonwensen tegemoet te kunnen komen.

Dit in lijn met de principes van de compacte, complete en contrastrijke stad, zoals vastgelegd in de Ruimtelijke Structuurvisie. Per 1-1-2023 bedroeg de potentiële woningbouwcapaciteit voor de periode 2023 tot en met 2027 6.400 woningen. Voor ruim 4.000 woningen was het bestemmingsplan al vastgesteld, 1.500 woningen waren “in procedure”, dat wil zeggen dat het ontwerpbestemmingsplan gepubliceerd was. Om in de woningbehoefte te kunnen voorzien moet de harde plancapaciteit op orde blijven en dus moeten er jaarlijks gemiddeld voor zo’n 1.000 woningen plannen in procedure worden gebracht én plannen worden vastgesteld. Voorliggend plan met ruimte voor ca. 95 woningen draagt daaraan bij. Met de ontwikkeling worden appartementen gerealiseerd binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee wordt bijgedragen aan de nood naar meer woningen in de gemeente. Voor wat betreft de kwalitatieve woningbehoefte wordt verwezen naar paragraaf 3.3, waarin wordt getoetst aan het gemeentelijk (woon)beleid. Conclusie Het initiatief is in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie De kwaliteit van Brabant: Visie op de Brabantse Leefomgeving vastgesteld. Tot de invoering van de Omgevingswet had dit document de status van structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Vanaf de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de visie officieel de juridische status van omgevingsvisie gekregen. Voor het handelen van de provincie zijn kernwaarden geformuleerd. Het gaat achtereenvolgens om de volgende kernwaarden:  gaan voor meerwaarde-creatie;  gaan voor technische én sociale innovatie;  gaan voor kwaliteit boven kwantiteit;

Hoofdstuk 3

13

 

gaan voor steeds beter; gaan voor proactief en preventief boven gevolgbeperking en herstel.

De provincie heeft tevens een basisopgave opgenomen in haar omgevingsvisie. Centraal hierbij staat het werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Hoewel er gesproken wordt over één basisopgave, is deze opgave in feite tweeledig, aangezien voor zowel het jaar 2030 als voor het jaar 2050 een basisopgave geformuleerd is. Een en ander is als volgt geformuleerd:  Doel 2050: “Brabant heeft een goede leefomgevingskwaliteit doordat wij op alle aspecten beter presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Brabant staat met zijn TOP-landschap van oude en nieuwe landschappen in de top 5 van Europa. De biodiversiteit binnen en buiten de natuurgebieden is op orde, de lucht- en waterkwaliteit voldoet en de bodem is vitaal”.  Doel 2030: “Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Natuurgebieden zijn ingericht, de afname van biodiversiteit is naar een positieve trend omgebogen, waardevolle cultuurhistorische landschappen zijn behouden en er is breed draagvlak voor de nieuwe energie- en klimaatadaptieve landschappen door de ontwerpende aanpak”. De basisopgave ligt – zoals al in de naam besloten ligt – aan de basis van vier hoofdopgaven.

De volgende hoofdopgaven worden benoemd:  werken aan de Brabantse energietransitie;  werken aan een klimaatproof Brabant;  werken aan de slimme netwerkstad;  werken aan een concurrerende, duurzame economie. Doorwerking plangebied De voorgenomen ontwikkeling heeft geen wezenlijke invloed op de opgestelde ambities, gelet op de omvang en de aard van de ontwikkeling. De betreffende ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied en voldoet daarmee aan het provinciale principe van zorgvuldig ruimte gebruik. Hiermee kan geconcludeerd worden dat de Omgevingsvisie geen belemmering vormt voor onderhavig plan. 3.2.2 Interim Omgevingsverordening Brabant Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV) vastgesteld. Na de vaststelling zijn er nog een aantal wijzigingen doorgevoerd in deze verordening. In verband met deze wijzigingen is er op 1 oktober 2022 een geconsolideerde versie van de verordening beschikbaar gesteld. De Interim Omgevingsverordening vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant. De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze die gevraagd wordt in de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot de Interim omgevingsverordening.

Er wordt expliciet gesproken van een interim omgevingsverordening, om zo te benadrukken dat dit

Hoofdstuk 3

14

een tussenstap is naar de definitieve omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving, moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen en dient ter vervanging van zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening Ruimte 2014. Doorwerking plangebied Het plangebied wordt in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant aangemerkt als ‘Stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied’. Daarbij is Artikel 3.42 ‘Duurzame stedelijke ontwikkeling’ en ook par. 3.1.2. ‘Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies’ aan de orde. Hieronder zijn de relevante onderdelen uit deze artikelen opgenomen en wordt het plan hieraan getoetst. Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c.

geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

In onderhavige toelichting wordt onderbouwd dat de ontwikkeling bijdraagt aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving. In hoofdstuk 4 zijn de voor het planvoornemen relevante omgevingsaspecten uiteengezet waaruit volgt op welke manier er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Zo is er ook een waterparagraaf opgesteld welke de waterhuishoudkundige opgave in het plan in beeld brengt. Op deze manier kan het terrein op een klimaatgerichte en toekomstbestendige manier worden ontwikkeld. Er is sprake van een bestaand bouwperceel voor een stedelijke functie. De ruimte binnen stedelijk gebied dient zo goed als mogelijk te worden benut, voordat ontwikkelingen buiten het stedelijk gebied plaatsvinden. Met voorgenomen ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied, waarbij het perceel efficiënt en passend binnen de ruimtelijk-stedenbouwkundige structuur wordt benut, voldoet de ontwikkeling aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Ook is er binnen het planvoornemen aandacht besteed aan het thema duurzaamheid. Dit aspect is nader toegelicht in par. 4.13. Samenvattend kan worden geconcludeerd dat het initiatief past binnen de provinciale Omgevingsverordening. Paragraaf 3.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies Artikel 3.5 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Lid 1

Hoofdstuk 3

15

Een bestemmingsplan geeft bij de evenwichtige toedeling van functies zoals opgenomen in hoofdstuk 3 ‘Instructieregels aan gemeenten’ invulling aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Lid 2 Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met: a. zorgvuldig ruimtegebruik; b. de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering; c. meerwaardecreatie. Artikel 3.6 Zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1 Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat: a. de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, behalve in de gevallen dat: 1. nieuwvestiging mogelijk is op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk; 2. er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in dit hoofdstuk is toegestaan; b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking); c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel; d. de mogelijkheden voor intensivering van bestaand ruimtebeslag, zoals door meervoudig ruimtegebruik of door verticale bouw, zijn afgewogen en betrokken bij een ontwikkeling.

Lid 2 Onder bestaand ruimtebeslag voor bebouwing wordt verstaan het werkingsgebied Stedelijk Gebied of een bestaand bouwperceel. Artikel 3.7 Toepassing van de lagenbenadering Lid 1 De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. Lid 2 De lagenbenadering omvat de effecten op: a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

Hoofdstuk 3

16

Lid 3 Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. Artikel 3.8 Meerwaardecreatie Lid 1 Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: a. de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; b. de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

Met het planvoornemen worden 95 appartementen, verdeeld over twee blokken, mogelijk gemaakt aan de Hoff van Hollantlaan 2-4 te Rosmalen. Met onderhavige onderbouwing is nader toegelicht op welke manier het plan voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In hoofdstuk 4 worden de verschillende omgevingsaspecten getoetst waaruit tevens blijkt dat er ter plaatse van het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat evenals een veilige en gezonde leefomgeving. Deze aspecten omvatten een onderbouwing van het project op verschillende niveaus uit de lagenbenadering zoals de waterhuishoudkundige opgave in het gebied, de archeologische waarden in de grond of de eventuele aanwezige cultuurhistorische waardevolle elementen. Het plangebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied maar is op dit moment grotendeels braakliggend. Voorheen was de locatie bebouwd en grotendeels verhard. Er is sprake van transformatie in bestaand stedelijk gebied, waarbij een niet meer courante bestemming plaatsmaakt voor een woonbestemming. Vanwege de ligging op een bestaand bouwperceel nabij het centrum en het station, is de locatie zeer geschikt voor de toevoeging van verschillende wooneenheden om zo bij te dragen aan gemeentelijke doelen zoals ook omschreven in de woonvisie.

De keuze voor een appartementencomplex is dan ook zorgvuldig afgewogen om zo veel mogelijk van het terrein te kunnen gebruiken. Er is sprake van meervoudig ruimtegebruik. Het terrein zal naast de primaire woonfunctie groen worden ingericht om op die manier een bijdrage te kunnen leveren aan onder meer de landschappelijke en ecologische aspecten. Zo wordt er een tuin rondom de (woon)gebouwen gerealiseerd met een groen karakter bestaande uit zo veel mogelijk bomen, struiken en vaste planten die voedsel en schuilgelegenheden voor verschillende dieren bieden. Tussen de bebouwing in ontstaat hiermee ook een groenzone met open inrichting en een aantal zitgelegenheden of (bijvoorbeeld) een jeu de boules baantje welke de bewoners uitnodigen om gebruik te maken van dit gebied. In dit opzicht is er sprake van meerwaardecreatie door het initiatief. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies. 3.2.3 Regionale woondeal Noordoost-Brabant Op 9 maart 2023 is door Rijk, Provincie en regiogemeenten de Regionale Woondeal getekend. In de regio werken we samen aan een gezonde, leefbare en sterke regio. Een gebied in balans met een

Hoofdstuk 3

17

hoogstedelijk centrum, een fijnmazig netwerk van stedelijke knooppunten, landelijke kernen en een groenblauw mozaïeklandschap. Kwaliteit van leven en een brede welvaart staan hierin voorop. In de regionale woondeal zijn woningbouw afspraken tussen Rijk en Provincies, en Rijk en woningcorporaties, door vertaald voor deze regio. Ook in deze regio is het woningtekort groot. Het is daarom noodzakelijk om de komende jaren versneld meer woningen te gaan bouwen, voor verschillende doelgroepen zoals jongeren en ouderen. Betaalbaarheid is daarbij van belang. In de woondeal ligt de nadruk op het versnellen en realiseren van bestaande plannen. Doorwerking plan Dit plan sluit aan bij de uitgangspunten van de regionale woondeal. Bijvoorbeeld met betrekking tot betaalbaarheid (55% sociale huur, 10% betaalbare koop) en met betrekking tot de woonzorg doelgroep. Door vaststelling van dit bestemmingsplan wordt een belangrijke stap naar snelle realisatie gezet.

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Structuurvisie In juni 2003 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke StructuurVisie vastgesteld, met de ondertitel 'Stad tussen stromen'. Op 28 januari 2014 heeft de gemeenteraad de actualisatie van de structuurvisie uit 2003 vastgesteld. In deze geactualiseerde structuurvisie integreert gemeente het provinciaal beleid. De geactualiseerde structuurvisie bevat een integrale visievorming voor lange termijn, 10 jaar met een doorkijk naar 15 à 20 jaar. De Ruimtelijke Structuurvisie geeft richting aan de ruimtelijke ambities van de stad. Het is een integratiekader voor sectoraal beleid en is een toetsingskader en leidraad voor ruimtelijke plannen van de gemeente, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen. De ruimtelijke structuurvisie hanteert de provinciale lagenbenadering bij verdere ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente 's-Hertogenbosch. Daarbij wordt gestreefd naar een compacte, contrastrijke en complete stad. De volgende tendensen zijn volgens de Ruimtelijke Structuurvisie bepalend voor het woonbeleid en de woningproductie op de korte en middellange termijn:  Een verschuiving in het verhuisgedrag van een koop- naar een huurwoning;  Net zo veel eenpersoonshuishoudens als meerpersoonshuishoudens en dus een groter beroep op kleinere en wellicht goedkopere woningen.

 Een voortschrijdende vergrijzing (in 2030 zullen er naar verwachting circa 50% meer 65-plussers zijn dan nu) en daardoor een lager verhuisdynamiek en grotere druk op woningvoorraad, zeker ook op de beperkte voorraad seniorenpluswoningen. De vraag naar woningen zal zich hierdoor voor een belangrijk deel richten op huurwoningen, huurappartementen en seniorenpluswoningen en op kleinere koopwoningen met een scherpe prijs/kwaliteitsverhouding. De nadruk in de woningbouw moet komen te liggen op meer vraaggericht ontwikkelen en bouwen, voldoende differentiatie en diversiteit in financieringscategorieën, meer flexibiliteit in het ontwerp van de woningen.

Hoofdstuk 3

18

De gemeente kan, ondanks een afvlakkende bevolkingsgroei na 2030, in ieder geval tot het jaar 2050 nog op een behoorlijke toename van het aantal inwoners rekenen. De veelkleurigheid en de vergrijzing zullen doorzetten. Vooral in de hogere leeftijdsgroepen zal zich een aanzienlijke toename, de zogenaamde dubbele vergrijzing, voordoen. Van alle huishoudens zal straks de meerderheid bestaan uit eenpersoonshuishoudens. Om te voorzien in voldoende woningaanbod voor de lange termijn kunnen inbreidingslocaties in de stad worden ontwikkeld. De mogelijkheden voor herinvulling van deze vrijkomende binnenstedelijke ruimte hangt mede samen met de kwalitatieve woningbehoefte. In de meeste gevallen betekent herstructurering momenteel het intensiveren van het woningbouwprogramma. Vanuit ruimtelijke kwaliteitsaspecten en woningbehoefte kan het juist ook wenselijk zijn soms te verdunnen in het bestaand stedelijk gebied. Daarom is er nu en in de toekomst altijd een zekere mate van uitwisseling tussen de herstructurering van bestaand stedelijk gebied en het realiseren van uitbreidingslocaties nodig; beide zijn kwalitatief én ook financieel met elkaar verweven. Doorwerking plangebied Het in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling betreft het ontwikkelen van appartementen op grotendeels braakliggend terrein. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied.

De appartementen sluiten goed aan op de bestaande ruimtelijke en functionele structuur. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling zich aansluit op de doelstellingen van de gemeentelijke structuurvisie 3.3.2 Omgevingsvisie Den Bosch De gemeente werkt aan een omgevingsvisie welke naar verwachting in 2025 vastgesteld wordt. In juli 2022 is vooruitlopend hierop een concept Koersdeel vastgesteld. Hierin wordt omschreven dat de woningbouwmix vraagt om woningen die aansluiten bij de wensen en mogelijkheden van huidige en nieuwe inwoners en bij het karakter van wijken en dorpen. Dit vraagt om voldoende betaalbare woningen en een breed aanbod van woonzorgvormen. Innovatieve woonvormen krijgen de ruimte, zoals de bolwoningen, minitopia en de tijdelijke woningen die ook hebben gekregen en hebben bijgedragen aan de eigenheid van de stad. De gemeente wil met nieuwe woningen voortbouwen op de bestaande stad, wijken en dorpen om op die manier de nabijheid van bestaande voorzieningen te benutten en ondersteunen. Het is van belang dat bedrijvigheid waar mogelijk deel uitmaakt van de stad, dorpen en wijken en niet achteraf zit op een industrieterrein. De bedrijventerreinen zijn echt bedoeld voor de (zwaar) overlast gevende bedrijvigheid. De woningbouwopgave is de aanjager om de opgaven op het gebied van klimaatadaptatie, energietransitie, mobiliteit en wonen in samenhang aan te pakken.

In de binnenstad en de dorpen kan dit de dynamiek vergroten, in de wijken kan dit leiden tot diversiteit en levendigheid. Zo kan een integrale aanpak een bijdrage leveren nog meer beleving en daarmee ieders geluk en gezondheid. Doorwerking plangebied Onderhavig plan betreft de realisatie van maximaal 95 appartementen, waarvan een deel voor zorgwonen zal worden gebruikt. Ook zal er een aanbod komen aan betaalbare koop appartementen zodat het wonen beter bereikbaar wordt voor mensen die het lastig hebben op de woningmarkt. De ligging van deze ontwikkelingslocatie sluit goed aan op het voortbouwen van de bestaande wijk binnen Rosmalen. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling zich aansluit op de doelstellingen van de gemeentelijke omgevingsvisie.

Hoofdstuk 3

19

3.3.3 Woonvisie Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de Woonvisie 's-Hertogenbosch. Deze is door de gemeenteraad op 9 juni 2020 vastgesteld. Ontspannen en soms ook spannend wonen, in een sterke stad met leefbare buurten en dorpen. Waar inwoners trots zijn op hun woonplaats en iedereen zoveel als mogelijk kan wonen in een woning die aansluit bij hun woonwensen en mogelijkheden. Dat is het doel. Om dit te bereiken zijn er vier opgaven geformuleerd: 1. Passend en betaalbaar wonen voor iedereen 2. Leefbare en inclusieve buurten 3. Toekomstbestendige en duurzame woningvoorraad 4. Strategisch innovatief woonprogramma. De gemeenteraad heeft als ambitie uitgesproken om 10.500 woningen te realiseren in de periode 2020 – 2030, met als differentiatie:  minimaal 30% sociale huur  minimaal 20% middenhuur en goedkope koop  maximaal 50% dure huur en (middel)dure koop Op basis van het bestuursakkoord 2022-2026 wordt inmiddels op andere percentages gestuurd, zie verderop in deze paragraaf. Doorwerking plangebied De ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 95 appartementen, waarvan een deel voor zorgwonen zal worden gebruikt. Van het totaal aantal woningen zal minimaal 55% in het sociale huursegment vallen, dan wel als zorgwoning worden gerealiseerd. Tevens wordt minimaal 10% van de woningen als betaalbare koopwoning gerealiseerd.

Door dit project worden zowel in sociale huur als betaalbare koop appartementen toegevoegd. Het aandeel zorg-wonen zorgt ervoor dat er meer aanbod is voor aandachtsgroepen, die naast een woning ook zorg nodig hebben. Het aandeel betaalbare koop appartementen zal worden verkocht aan een doelgroep met een inkomen tot twee keer modaal, en is zo bereikbaar voor mensen die het lastig hebben op de woningmarkt. Het aandeel betaalbare koop is lager dan in de Woonvisie als ambitie is aangegeven, maar het percentage sociale huur/zorgwonen is aanzienlijk hoger. In zijn algemeenheid past het programma dus bij de beoogde differentiatie, die de gemeente in de Woonvisie heeft geformuleerd. Ook het toevoegen van zorgwonen past binnen de gestelde doelen in de woonvisie. Via een afwijkingsbevoegdheid kunnen de voor zorgwonen bestemde woningen in de toekomst worden gebruikt als reguliere woning. Voorwaarde daarbij is onder andere dat de behoefte wordt aangetoond, dat voldoende parkeergelegenheid wordt aangelegd en dat de genoemde minimale percentages zoals bij dit plan vastgelegd, van toepassing blijven. De nieuwbouw draagt bij aan de aantrekkelijkheid en diversiteit van woonmilieus, waaronder ook (hoog)stedelijke woonmilieus in de vorm van compacte woonvormen en (collectieve) voorzieningen.

Bestuursakkoord 2022 – 2026 ‘Slagkracht en ambitie’ In het bestuursakkoord 2022 – 2026 ‘Slagkracht en ambitie’ vertaald de gemeente Den Bosch haar ambities naar concrete keuzes en acties. In het bestuursakkoord ligt er focus op diverse onderwerpen, waaronder wonen, de energietransitie en gelijke kansen. De volgende ambities zijn opgesteld in het bestuursakkoord:  Meer kansen op de woningmarkt voor iedereen;  Versnellen naar een klimaatneutrale gemeente;

Hoofdstuk 3

20

 

Gelijke kansen voor iedereen; Doorontwikkelen van een economisch onderscheidend ’s-Hertogenbosch.

Voor woningbouwontwikkelingen wordt er gestuurd naar een woonprogramma dat bestaat uit;  30% sociaal;  30% middenhuur;  10% betaalbare koop;  30% dure huur en (middel)dure koop. Bovenstaande woningbouwmix is een gemeente brede ambitie, zo wordt niet ieder plan individueel getoetst aan deze plancapaciteit. Ook wordt gestuurd op het snel realiseren van plannen, wat betekent dat we plannen die in voorbereiding zijn zo snel mogelijk naar realisatie laten overgaan. Doorwerking plangebied De ontwikkeling voorziet in de realisatie van maximaal 95 appartementen. Hiervan zal minimaal 55% in het sociale huursegment vallen. Ook zal 10% van de appartementen in de categorie betaalbare koop gerealiseerd worden. Dit plan levert daarmee een belangrijke bijdrage aan de versnelling van de woningbouw én geeft invulling aan de vraag van betaalbare woningen. Waaronder zorgwoningen voor aandachtsgroepen. 3.3.4 Groen en klimaatbestendig Op 9 maart 2021 is de visie 's-Hertogenbosch Groen en Klimaatbestendig vastgesteld als bouwsteen voor de Omgevingsvisie, evenals de Verordening Bomen, water en groen 's-Hertogenbosch 2021.

Doel is uitvoering te geven aan een klimaatbestendiger, groener en meer biodiverse gemeente met daarin de volgende drie duurzame ambities:  de stad in staat stellen om nog meer dan nu zelf wateroverlast en hitte op te vangen,  meer soortenrijke stadsnatuur en groen dichterbij onze inwoners realiseren,  en de relatie van de stad met het buitengebied versterken en meer natuurwaarden realiseren binnen en buiten de vestingmuren dan nu. Klimaatbestendig Bij het realiseren van nieuwe verharding of het vernieuwen van bestaande verharding met een oppervlakte van 500 m² of meer, dient een hemelwatervoorziening te worden gerealiseerd die minimaal 60 mm per m² toename/vernieuwd verhard oppervlak kan verwerken. Als er minder dan 500 m² nieuw verhard oppervlak wordt toegevoegd geldt een waterberging van minimaal 10 mm per m². Nieuwe groene daken met een waterbergende capaciteit van meer dan 25 mm per m² worden niet meegeteld als verharding. In paragraaf 4.10 wordt verder ingegaan hoe met het planvoornemen wordt omgegaan met hemelwatervoorziening en waterberging. Groen In de nieuwe verordening is een groennorm opgenomen voor plannen waarbij meer dan 500 m² nieuwe/ vernieuwde verharding wordt gerealiseerd. Het plangebied is op de bijbehorende Groenkaart aangeduid als 'groenstedelijke woonmilieus'. Hiervoor geldt een groennorm van minimaal 40%.

Er is door DeltaVormgroep een landschapsplan opgesteld met daar in de voorgestelde inrichting en maatregelen voor het terrein. Dit landschapsplan is als bijlage 13 opgenomen. Rondom de woonbebouwing is ruimte voor groenvoorzieningen en waterberging gereserveerd. Een groot deel van het terrein wordt ingericht als vaste plantentuin. Deze tuin biedt een afwisselend beeld dat door het jaar heen

Hoofdstuk 3

21

bloeit, en bestaat uit zoveel mogelijk inheemse bomen, struiken en vaste planten. De afwisselende beplanting biedt voedsel en schuilgelegenheden voor verschillende dieren en draagt daarmee bij aan het natuurinclusieve karakter van het project. Door (delen) van de beplante vlakken te verlagen functioneert dit deel van het gebied ook als wadi die in geval van extreme neerslag kan vollopen. Hiermee wordt eveneens aangesloten op het klimaatadaptieve doelstellingen voor deze omgeving. De bestaande haag langs de Hoff van Hollantlaan blijft in zijn geheel gehandhaafd. De haag wordt op het terrein zo veel mogelijk rond de parkeervakken doorgezet. De groennorm wordt getoetst aan de hand van de kwantitatieve groenscore, zoals opgenomen in bijlage 4a van de Verordening. In de bijlage is een toelichting op de berekeningswijze opgenomen. In figuur 3,1 is de kwantitatieve groenscore voor het project weergegeven. Deze is tevens opgenomen als bijlage 14 bij deze toelichting. Hieruit volgt dat de groenscore zonder aanvulling 41%% is en met de aanvullende kroonprojectie bomen geldt er een groenscore van 86,5%. Hieruit blijkt dat ruimschoots wordt voldaan aan de gestelde groennorm van 40%.

Figuur 3.1: kwantitatieve groenscore

Ecologie Doelstelling ten aanzien van ecologie is het vergroten van de biodiversiteit. Hiervoor geldt een minimale kwalitatieve biodiversiteitscore. Deze score wordt bepaald aan de hand van bijlage 4b van de Verordening. Het plan dient te voldoen aan een minimum score van 8 (van de maximaal 13) punten. Natuurinclusief bouwen is als randvoorwaarde voor de uitwerking van het bouwplan gesteld. In onderstaande figuur is deze score ingevuld. Het plan scoort aan de hand van het scoresysteem 10 van de 13 punten. Hierbij wordt aangetekend dat onderdeel C2 (groene gevels) in dit geval niet reëel c.q. niet wenselijk is vanuit architectonische overwegingen. Daarnaast leent het plangebied, gelegen in sterk stedelijk en versteend gebied maar wel gelegen aan doorgaande groene lijnvormige structuren waarmee het gebied zich leent voor het creëren van leefgebied voor gebiedseigen soorten (onderdeel B2). Daarnaast wordt op het terrein groen met diverse plantensoorten gerealiseerd, waarmee naar rato van de mogelijkheden die er op deze plek zijn, redelijkerwijs wordt voorzien in kwalitatief voldoende groen. Zeker ten opzichte van de huidige en voormalige situatie op deze plek. Verder wordt opgemerkt dat in het kader van dit plan onderzoek is verricht naar de (potentiële) effecten op beschermde soorten. Dit onderdeel is in paragraaf 4.8 verantwoord.

Hoofdstuk 3

22

Figuur 3.2 Scoresysteem kwalitatieve biodiversiteitscore

Bomen Binnen de locatie waar dit project bevindt geldt ten aanzien van de bomen de onderstaand beleid en regelgeving:  Bomenbeleidsplan ‘s-Hertogenbosch 2017;  Verordening bomen, water en groen ’s-Hertogenbosch 2021. Op de projectlocatie bevinden zich geen monumentale/ waardevolle houtopstand, en de locatie valt niet in de structuren en/of sfeervlak.

Hoofdstuk 3

23

De verordening geeft aan welke regels de gemeente hanteert voor het vellen van houtopstanden (bomen), het verwerken van hemelwater en grondwater en het aanleggen en beheren van groen. De regels voor bomen en water zijn gebaseerd op de gemeentelijke regels die voorheen golden. Bomen dragen bij aan een betere wateropvang, leveren schaduw, een hogere luchtvochtigheid en dragen daarmee bij aan verkoeling. Ook dragen bomen bij aan een aantrekkelijke en gezonde leefomgeving en zijn bepaalde houtopstanden waardevol voor onze leefomgeving. Daarom zijn in deze verordening regels opgenomen om bepaalde categorieën houtopstanden te beschermen. Deze categorieën zijn aangeduid op de bijbehorende Bomenkaart. Het gaat om:  monumentale houtopstanden  waardevolle houtopstanden  beschermde houtopstanden gelegen binnen Structuren  beschermde houtopstanden gelegen binnen Sfeervlakken. Voor houtopstanden binnen deze categorieën geldt (met uitzondering van een aantal duidelijk omschreven situaties) een vergunningsplicht en een zorgvuldige afweging. In het Bomenbeleidsplan ‘s-Hertogenbosch 2017 is een drietrapsraket opgesteld om zorgvuldig om te gaan met bestaande bomen. In het beleid is aangegeven dat de gemeente zorgvuldig omgaat met bestaande bomen om zodat de kwaliteit van het openbaar groen op peil blijft. Een bestaande boom heeft al direct een hoge waarde.

Een nieuwe boom moet die nog ontwikkelen. Daarom wordt gewerkt met de drietrapsraket: 1. handhaven / inpassen; 2. verplanten; 3. vellen en herplant. Vellen gebeurt als de eerste twee opties goed zijn overwogen. Waar mogelijk wordt de boom dan gecompenseerd door herplant van een nieuwe boom. Naast de drietrapsraket uit het bomenbeleidsplan dient er tevens gekeken te worden naar de toekomstsituatie over circa 20 jaar. Door te veel uit te gaan van de bestaande waarden van bomen wordt er te veel nadruk gelegd op de huidige kwaliteit en te weinig op de groene kwaliteit van de toekomst. Doorwerking plangebied In en rondom het plangebied zijn diverse bomenrijen aanwezig. Er is een bomeninventarisatie en boomveiligheidscontrole uitgevoerd naar de aanwezige bomen op en rondom het plangebied effecten van het plan op deze bomen en de mogelijkheden om deze bomen te behouden. Zie voor het gehele rapportage de bijlage 2. Het onderzoek heeft ook betrekking op zowel de bomen op en rondom het perceel Hoff van Hollantlaan 5 als de bomen op en rond om de percelen Hoff van Hollantlaan 2-4. Het uitgangspunt is dat de bestaande bomen en groenstructuren binnen het plangebied zoveel mogelijk behouden blijven. Gelet op de beoogde invulling, zal het plan een ruimtebeslag leggen op een 5-tal bomen als weergegeven op figuur 3.3.

De strategie hoe met de bestaande bomen is omgegaan, is opgenomen in de bijlage 15. De bomen kunnen niet gehandhaafd blijven gelet op de nieuwe invulling van de bouwblokken en parkeerplaatsen. De 3 platanen aan de spoorzijde staan midden op de nieuw in te richten parkeerplaats. Bij de aanvang van de planvorming hebben verschillende scenario’s de revue gepasseerd in

Hoofdstuk 3

24

relatie tot het al dan niet handhaven en inpassen van de drie platanen aan de zuidzijde van het plangebied (corresponderend met nummers 49, 50 en 51 uit de Bomeninventarisatie):  Parkeerplaatsen realiseren tussen én achter de gebouwen waardoor de 3 platanen gehandhaafd en ingepast kunnen worden.  Alle parkeerplaatsen realiseren aan de achterzijde van het plan voor een zo groen mogelijke uitstraling van de ruimten tussen de gebouwen in met als gevolg dat de betreffende platanen geveld moeten worden. In overleg met de gemeente is tot afweging tussen deze scenario’s gekomen en is gekozen voor de realisatie van parkeerplaatsen in de vrijwaringszone van het spoor. In die planopzet is geen ruimte of is het stedenbouwkundig onwenselijk om op een andere plaats extra parkeerplaatsen te realiseren. Het plan voorziet echter in een zeer ruime compensatie van groen en bomen, zie onder ander het inrichtingsplan zoals beschreven in paragraaf 2.2.

Figuur 3.3: niet te handhaven bomen in het plangebied (bron: Deltavormgroep B.V.)

Er geldt op basis van de Bomenverordening en het Bomenbeleidsplan voor de te kappen bomen op het perceel geen vergunningsplicht, omdat het niet gaat om monumentale of waardevolle houtopstanden of sfeerbomen of structuurbomen.

Hoofdstuk 3

25

4.

OMGEVINGSASPECTEN Dit hoofdstuk geeft weer hoe milieuaspecten een rol hebben gespeeld bij het opstellen van het voorliggende bestemmingsplan. Tussen milieuaspecten en ruimtelijke ordening bestaat een duidelijke relatie. De milieukwaliteit vormt namelijk een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden van milieugevoelige functies (zoals woningen). Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende of hinderlijke situaties moeten voorkomen worden. Impact planaanpassingen tussen ontwerp en vaststelling op omgevingsaspecten Tussen ontwerp en vaststelling van het bestemmingsplan heeft een kleine wijziging in het planontwerp plaatsgevonden. Dit betreft een ondergeschikte verschuiving van bouwvlakken en enkele bestemmingsgrenzen (vanwege kleine aanpassingen in het bouw- en inrichtingsplan, onder meer wat betreft de (fiets)parkeerplaatsen).

Deze wijzigingen zijn in beginsel niet van invloed op de conclusies van de verschillende onderzoeken en onderbouwingen van de hierna te behandelen omgevingsaspecten. De planaanpassing heeft ook voor geluid geen invloed op de conclusies van het uitgevoerde onderzoek. Dit omdat de afstand tot het maatgevende spoor circa 0,6 meter toeneemt, wat – hoewel marginaal – ten gunste komt van de gevelbelasting aan deze zijde. Belasting vanuit wegen is in dit geval niet maatgevend, waarbij is gebleken dat er ook geen hogere waarde vanwege wegverkeerslawaai nodig is. Dat de bebouwing marginaal dichter bij de weg komt te liggen maakt dit niet anders. De afstanden tot het omliggende parkeerterrein blijven onveranderd. Daar waar de planwijziging wel relevant is, zijn de conclusies in dit hoofdstuk hierop aangepast.

4.1 Verkeer en parkeren 4.1.1 Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient te worden bepaald wat de verkeersaantrekkende werking van het plangebied is. Om te bepalen wat de effecten van het plan op de verkeersaantrekkende werking van het plangebied zijn, kan gebruik worden gemaakt van de CROW-kengetallen (publicatie 381). Deze kengetallen geven een indicatie van de met het plan gepaard gaande extra verkeersgeneratie. Ook bieden ze richtlijnen voor het aantal te realiseren parkeerplaatsen. Gemeenten kunnen er echter ook voor kiezen om zelf parkeernormen vaststellen. 4.1.2 Verkeer De nieuwe functie zorgt voor een wijziging in het aantal verkeersbewegingen. Op basis van de CROW kengetallen is de verkeersgeneratie van toekomstige functie in beeld gebracht. De huidige toegestane bestemming ‘Cultuur en ontspanning’ kent een verkeersgeneratie. Er mag worden uitgegaan van een planologische vergelijking.

Hoofdstuk 4

26

De rekenformules van het CROW gaan uit van een minimum en maximum en hebben een bandbreedte. Voor de berekening van de verkeersgeneratie is er, worst-case, uitgegaan van de maximale normen. Daarnaast maakt het CROW onderscheid in de gebieden ‘centrum’, ‘schil centrum’, ‘rest bebouwde kom’ en ‘buitengebied’. Het plangebied valt onder ‘rest bebouwde kom’, in een sterk stedelijke gemeente. De beoogde ontwikkeling van het appartementencomplex kent op basis van CROW-kentallen en het richtprogramma de volgende representatieve verkeersgeneratie: Type woning

Aantal

Kencijfer

Totaal

Appartement, koop, duur

43

7,5

322,5

kamerverhuur, zelfstandig

52

2,1

109,2

niet-studenten Totaal

95

431,7 mvt/etmaal

In totaal genereert het initiatief derhalve 432 verkeersbewegingen per etmaal. De omliggende wegenstructuur kan dit aantal verkeersbewegingen in beginsel zonder beletsel verwerken. Tevens kent de huidige bestemming ook een verkeersgeneratie. Hierdoor zal de daadwerkelijke verkeersgeneratie voor het planvoornemen lager uitvallen dat de verkeersgeneratie uit de berekening. Er wordt gebruik gemaakt van een aan te passen bestaande inrit via de noordzijde van het plangebied, welke aan de oostzijde in het plangebied gesitueerd is. Via een inprikker kan naar het parkeerterrein aan de spoorzijde worden gereden. Voor langzaam verkeer wordt voorzien in een extra aansluiting op de Hoff van Hollantlaan in het midden van het plangebied. 4.1.3 Parkeren Autoparkeren Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeerbeleid vastgesteld. Op 12 oktober 2021 is de nieuwe Nota Parkeernormering 2021 vastgesteld. De nota geeft normen en richtlijnen voor functies, gebaseerd op kentallen van het CROW, voor de zes verschillende zones binnen de gemeente. Het plangebied behoort conform de nota uit 2021 tot zone 4a ‘Bebouwde kom buiten de ring uitgezonderd de in zone 4b genoemde kernen’ (zie hiervoor figuur 4.1). De nota geeft alleen voor de meest voorkomende functies, te weten wonen, werken en winkels, parkeernormen.