Bijlage 2 - Verslag omgevingsdialoog Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier inclusief bijlage

Verslag omgevingsdialoog Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier maart 2023 – december 2024 1.

Start omgevingsdialoog 2023

De omgevingsdialoog is gestart in het voorjaar van 2023. Tijdens verschillende bijeenkomsten en werksessies zijn we in gesprek gegaan over de kansen en nieuwe ideeën voor de locaties Zusterflat, Stadsarchief en Carolushof. Ook vroegen we om online mee te denken. We hebben een eerste inloopbijeenkomst gehouden op 20 maart 2023. En zijn we gestart met een digitale enquête. Tijdens deze eerste inloopbijeenkomst en in de nieuwsbrieven riepen we mensen op om met ons mee te denken over de plannen voor het Bloemenkampkwartier. Daarop volgden voldoende aanmeldingen om twee werksessies mee te organiseren op 16 mei 2023 en 12 juni 2023. Een tweede inloopbijeenkomst heeft plaatsgevonden op 27 juni 2023. De resultaten van deze inloopbijeenkomsten, het participatieplatform en de werksessies in 2023 is te lezen in bijlage Resultaten Omgevingsdialoog Bloemenkampkwartier. De gesprekken in 2023 waren aanleiding om over een groter gebied na te denken. Het plangebied is daarna vergroot naar het gebied tussen de Zuid-Willemsvaart, Arena, Pastoor de Kroonstraat en Jan Heinsstraat. 2.

Volgende stap omgevingsdialoog 2024

In maart 2024 hebben we de volgende stap gezet. We zijn in gesprek gegaan over de eerste schetsen en uitgangspunten voor het Bloemenkampkwartier. Deze derde inloopbijeenkomst is gehouden op 12 maart 2024. Ook hebben we digitaal reacties gevraagd op vragen en stellingen met Mentimeter. De reacties die op de inloopbijeenkomst en op Mentimeter zijn opgehaald zijn opgenomen in bijlage Resultaten Omgevingsdialoog Bloemenkampkwartier. De eerste schetsen en uitgangspunten voor het Bloemenkampkwartier en de reacties daarop is de basis geweest voor het Concept Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier. 3.

Terinzagelegging Concept Ontwikkelkader voor schriftelijke reacties

Het Concept Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier heeft vanaf maandag 11 november 2024 gedurende vier weken ter inzage gelegen, tot en met maandag 9 december 2024. Gedurende de termijn van terinzagelegging kon iedereen een schriftelijke reactie indienen. Tijdens de terinzagelegging is een inloopmoment voor vragen over het concept Ontwikkelkader gehouden op 25 november 2024 in ontmoetingsruimte het Tolhuis in het Bloemenkampkwartier. Hier zijn zeker 20 mensen binnen gelopen. Vragen die aan bod kwamen, waren hoeveel de afstand is tussen de nieuwe bebouwing en de bestaande, te handhaven woningen aan de Zuid-Willemsvaart, Jan Heinsstraat en Pastoor de Kroonstraat in relatie tot uitzicht, zonlicht en privacy. Ook wilden mensen graag de precieze hoogte van de nieuwe bebouwing zien en wilden ze weten of de nieuwe binnenhoven en tuinen worden afgesloten en alleen toegankelijk zijn voor bewoners. Verder waren er vragen over de afstand aan de Zuid-Willemsvaart tussen de nieuwe in-en uitrit van de openbare parkeergarage Arena en de toegang naar de centrale parkeervoorziening (de straat Bloemenkamp) in relatie tot de bestaande praktijk van laden en lossen van (bezorgdienst)busjes in die straat. Ook waren er vragen over de hoogte van het nieuwe parkeerdek aangezien een aantal mensen met een parkeervergunning nu hun (werk/vakantie) busje op het Carolushof parkeert.

De wijkraad stelde vragen over de toewijzing van de woningen en over de fasering. Daarnaast werd gevraagd naar de noodzaak tot verplaatsing van de in- en uitrit van de parkeergarage Arena. Ten slotte is er aandacht gevraagd voor (bereikbaar) openbaar vervoer voor mensen die minder goed ter

been zijn. De loopafstand naar de dichtstbijzijnde bushaltes is best ver, zeker als de bussen niet meer door de historische binnenstad rijden. Er zijn 14 schriftelijke reacties binnengekomen, waarvan één al ruim voor de termijn van terinzagelegging namelijk naar aanleiding van de inloopbijeenkomst van maart 2024. De namen en adressen van de indieners van een schriftelijke reactie zijn opgenomen in een aparte, bij dit Verslag omgevingsdialoog behorende Lijst van indieners reactie die niet openbaar wordt gemaakt. Dat betekent dat de naam en het adres van de mensen in verband met de bescherming van persoonsgegevens niet openbaar is. In dit verslag omgevingsdialoog wordt daarom gesproken van reactie 1 etc. Dit nummer verwijst naar de naam en het adres van de indiener van de reactie, zoals opgenomen in de Lijst van indieners reactie. Hieronder wordt de ingekomen reactie samengevat weergegeven en cursief voorzien van gemeentelijk commentaar. Dit betekent niet dat die onderdelen van de reactie die niet expliciet worden genoemd niet bij de beoordeling zouden zijn betrokken. De reacties zijn in hun geheel beoordeeld. De reacties zijn daarbij van commentaar voorzien, waarbij voor onderwerpen die zijn ingebracht in meerdere reacties, wordt terugverwezen naar een algemeen commentaar gemeente.

Algemeen commentaar gemeente Gemeentelijk opgave De stedelijke opgave voor 's-Hertogenbosch is groot. Er is veel vraag naar (vooral betaalbare) woningen en er zijn dus veel woningbouwontwikkelingen nodig in de stad. De wens is om deze woningen met name binnenstedelijk te bouwen omdat ze daarmee een bijdrage leveren aan de bestaande kwaliteiten van de stad én omdat dan efficiënter gebruik gemaakt kan worden van de aanwezige infrastructuur en voorzieningen. Deze stedelijke opgave combineren we met de opgave voor het Bloemenkampkwartier. Het woon- en leefklimaat van het gebied staat onder druk, veel bewoners en bezoekers voelen zich niet prettig in de anonieme en sterk versteende openbare ruimte. Dit past niet bij de kwaliteit en uitstraling van de binnenstad en de gemeentelijke ambities: we willen de Brede Binnenstad groen, leefbaar en bereikbaar maken en een prettig dwaalgebied tussen de Markt en de Bossche Stadsdelta. Deze ambities vergen een bredere en integrale aanpak voor het Bloemenkampkwartier. Door de herontwikkeling van het Bloemenkampkwartier kunnen we twee keer zoveel woningen realiseren, voornamelijk betaalbare woningen. Ook wordt er een compleet nieuwe openbare ruimte aangelegd. Door opgaven te combineren, is er een win-win situatie mogelijk voor de bestaande bewoners, de nieuwe bewoners en de stad.

De woningbouwopgave en gewenste verdichting zijn dan ook onlosmakelijk verbonden met de opgave om een aantrekkelijk, veilig, groen en klimaatbestendig stukje binnenstad te maken. Ondanks de verbeteringen in dit stedelijk woongebied, beseffen we ons dat de toekomstige situatie niet door iedereen wordt ervaren als alleen maar positief. Er wonen straks meer mensen in dit gebied. Ook verandert voor sommige bewoners het uitzicht en/of bezonning van hun woning. Zie ook ons commentaar onder Effecten verdichting Bloemenkampkwartier. Effecten verdichting Bloemenkampkwartier In het Bloemenkampkwartier is onze uitdaging om de gewenste verdichting met betaalbare woningen te combineren met een goed woon- en leefklimaat en sociale veiligheid, zowel voor de bestaande als de nieuwe bewoners. De woonfunctie en de verdere verdichting van het gebied vraagt om een goede stedenbouwkundige structuur en identiteit. De nieuwe openbare ruimte wordt daarbij leidend. De nieuwbouw wordt zo gesitueerd en uitgewerkt dat er prettige routes, pleinen en plekken ontstaan die aansluiten op het dwaalmilieu van de Bossche binnenstad. De bebouwing begeleidt de openbare ruimte en geeft karakter aan het gebied. De openbare ruimte en groenstructuur zijn daarmee bepalend voor de nieuwbouw: de bouwvelden worden erdoor begrensd. Ook de bouwhoogtes, massa en uitstraling worden hierop afgestemd.

In het gebied wordt ingezet op het versterken van contrasten.

Hogere bebouwing wordt afgewisseld met (fors) lagere bebouwing of bouwdelen. De toegestane bouwhoogtes zijn een maximum. Het is niet de bedoeling dat hele gevelwanden dezelfde hoogte hebben, er moet voldoende variatie en contrast zijn. Uiteraard hebben we daarbij ook kritisch gekeken naar de impact van deze stedenbouwkundige opzet op uitzicht, zon, privacy en woongenot van de omgeving. We realiseren ons dat de nieuwbouw voor de bestaande, te handhaven woningen gevolgen heeft voor uitzicht, privacy en bezonning. De situatie wijzigt. In sommige gevallen blijft de afstand tussen de bebouwing min of meer gelijk aan of wordt zelfs wat groter: ook in de bestaande situatie staat er immers bebouwing in het Carolushof en de locatie Zusterflat. In andere gevallen komt de nieuwbouw een stuk dichterbij dan nu. Dat is nu eenmaal het gevolg van de gewenste verdichting in dit deel van de binnenstad. In het Bloemenkampkwartier worden de belangen van de omwonenden op verschillende manieren geborgd. In het Ontwikkelkader zijn kaders en uitgangspunten vastgelegd voor de inpassing van de nieuwbouw. Er is vastgelegd waar en hoe hoog mag worden gebouwd. Daarbij is rekening gehouden met de ligging in de Brede Binnenstad, een stedelijk gebied waar de bebouwing relatief dicht op elkaar staat en vaak hoger is dan in de omliggende woonwijken.

De afstanden tussen bebouwing zijn vergelijkbaar, of zelfs ruimer dan in de rest van de Brede Binnenstad. De hoogteaccenten zijn op relatief grote afstand van de bestaande bebouwing gesitueerd, op de hoeken van de nieuwe pleinen, en in het midden van de nieuwe gevel aan de Zuid-Willemsvaart. De afstanden en bouwhoogtes zijn passend binnen de Brede Binnenstad. We vinden dat de nieuwbouw met de vastgelegde afstanden en hoogten geen onevenredige gevolgen voor de omgeving heeft. Bezonning Bezonning is een van de afwegingsaspecten voor de ruimtelijke kwaliteit. Voldoende zonlicht of juist voldoende schaduw op gebouwen, tuinen, terrassen en speelplekken is belangrijk. Bij bezonning gaat het niet om zonlicht in de woning: dat is het aspect daglichttoetreding wat hieronder staat onder het kopje Daglicht. Door de sloop en nieuwbouw verandert de bezonning in het Bloemenkampkwartier. Deze verandering moet aanvaardbaar zijn voor een binnenstedelijke locatie. Hoewel voldoende schaduw belangrijk is om hittestress te voorkomen, moet er tijdens zonnige dagen ook voldoende zon zijn op de gevel en privé-buitenruimte van de woningen. Er is geen wet- en regelgeving voor bezonning. Er is wel een TNO-norm die door veel gemeentes wordt nagestreefd. Deze norm gaat uit van ten minste 2 mogelijke bezonningsuren per dag. Dit geldt gedurende 8 maanden in de periode tussen 19 februari en 21 oktober.

Deze norm wordt alleen toegepast op gevels die zon kunnen ontvangen. Noordgevels ontvangen immers nooit direct zonlicht. De TNO-norm wordt getoetst in het midden van de vensterbank aan de binnenzijde van elk raam. Een bezonningsstudie geeft inzicht of er voldoende zonlicht is. Ook geeft deze studie inzicht in toename van schaduw op de omgeving door de nieuwbouw. Een bezonningsstudie geeft overigens niet helemaal een reëel beeld, omdat geen rekening wordt gehouden met de schaduw ten gevolge van bestaande of nieuwe bomen. Dit betekent dat het getoonde beeld van een situatie anders kan zijn dan feitelijk aan de hand is (zowel in de bestaande als de toekomstige situatie). Per deelplan wordt een bezonningsstudie gemaakt van het concreet uitgewerkte bouwplan. Zo laten we zien wat het effect is van de nieuwbouw op de omgeving en toetsen we of er voldoende zon is. De betreffende bezonningsstudie maakt onderdeel uit van de aanvraag omgevingsvergunning. In het Bloemenkampkwartier wordt gestreefd om zoveel mogelijk te voldoen aan de TNO-norm van minimaal 2 uur zon per dag, gedurende 8 maanden per jaar. In binnenstedelijke situaties zoals de Brede Binnenstad is dat niet altijd mogelijk. Ook in de huidige situatie zijn er woningen die minder lang zon krijgen op de gevel en/of buitenruimte of vrijwel uitsluitend zijn georiënteerd op het noorden.

Daarnaast verwachten we dat er ook nieuwbouwwoningen zullen zijn met minder zon. Om nu al wat inzicht te krijgen in de mogelijke effecten van de nieuwbouw is er een bezonningsstudie van het huidige schetsplan gemaakt (opgenomen in bijlage 4 bij het Ontwikkelplan: Memo aanpak bezonningsstudie Bloemenkampkwartier). Deze bezonningsstudie van het huidige schetsplan geeft

mogelijk een vertekend beeld omdat de uiteindelijke bouwplannen nog (kunnen) wijzigen (binnen de uitgangspunten en kaders van het Ontwikkelkader). Dit betekent dat de precieze plek en hoogtes van de nieuwbouw anders kan worden dan het schetsplan. Het precieze effect op de bezonning is nu dus nog niet zeker, maar het geeft wel een redelijk goed beeld. Conclusie van de bezonningsstudie is dat er in de toekomst zeker sprake is van meer schaduw in het Bloemenkampkwartier. Dit is ook logisch in een gebied waar zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing relatief hoog is en vrij dicht op elkaar is gesitueerd. De meeste bestaande woningen zullen naar verwachting aan de TNO-norm voldoen. In het gebied zijn echter enkele plekken die in de huidige situatie minder uren zon hebben, en dat in de toekomst zullen houden. Andere plekken krijgen wat minder zon dan nu het geval is. In de periode in en rond de zomer lijkt minimaal 2 uur zon per dag haalbaar, maar dit kan niet worden gegarandeerd voor een periode van minimaal 8 maanden per jaar. Deze bezonningsituatie past bij een binnenstedelijk gebied als de Brede Binnenstad. Hier staat tegenover dat we veel betaalbare woningen in de binnenstad toevoegen. In het gebied zorgen we voor voldoende openbare verblijfsplekken en gezamenlijke buitenruimtes waar de bewoners in de zon of juist in de schaduw kunnen zitten.

Daarnaast zijn er op loopafstand fijne verblijfsplekken. Daglicht Het is belangrijk dat er voldoende daglicht in de woningen aanwezig is. Voldoende daglicht heeft namelijk een gunstige invloed op de gezondheid van mensen. In § 3.3.6. (Daglicht) van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) staan regels voor voldoende daglicht in bouwwerken. Er geldt een minimum voor de daglichtoppervlakte van een verblijfsruimte per gebruiksfunctie. Realisatie van de daglichtoppervlakte vindt plaats door het aanbrengen van voldoende daglichtopeningen, zoals ramen, lichtkoepels en serres. De berekening ervan vindt plaats door het hanteren van de daarvoor geldende norm NEN 2057. Bebouwing dient hieraan te voldoen. Deze norm houdt rekening met bepaalde belemmeringen op het eigen perceel, zoals dakoverstekken en uitkragende balkons. Deze kunnen de toetreding van daglicht beperken. Bij het berekenen van de daglichtoppervlakte blijven buiten het bouwwerkperceel gelegen belemmeringen (artikel 4.147 lid 3 onder a Bbl) buiten beschouwing. Ook belemmeringen door objecten van tijdelijke aard of veranderlijke omvang (zoals bomen) tellen niet mee. De nieuwbouw dient echter sowieso te voldoen aan het Ontwikkelkader waarin kaders zijn vastgelegd voor (minimale) afstanden tot de bestaande bebouwing en voor (maximale) bouwhoogten.

Met deze kaders worden geen onevenredige belemmeringen voor de daglichttoetreding van de bestaande bebouwing voorzien. Het gaat bij daglicht niet om zonlicht in de tuin, openbare ruimte of op de gevel. Dit valt onder het onderdeel van bezonning. Hiervoor wordt verwezen naar onze reactie hierboven, onder Bezonning. Verkeer Het doel is een bereikbaar, leefbaar, groen en klimaatbestendig Bloemenkampkwartier. Bij de ontwikkeling van het Bloemenkampkwartier worden de doelstellingen en maatregelen van de Aanpak Mobiliteit Brede Binnenstad omarmd. Daarom is gekozen voor de ontsluiting van het autoparkeren van bewoners/vergunninghouders en de parkeergarage Arena zoveel mogelijk aan de rand van de binnenstad/het gebied, aan de kant van de Zuid-Willemsvaart. Uiteraard is een goede verwerking van de toestroom van bewoners/vergunninghouders als van bezoekers van de parkeergarage Arena daarvoor voorwaarde. We houden hiermee rekening bij de uitwerking van het ontwerp van de toegangen tot de parkeeroplossingen aan de Zuid-Willemsvaart. Zo zorgen we voor voldoende afstand tussen de toegangen van de twee parkeeroplossingen. De afstand is 20 à 22 meter, gerekend vanaf het hart/midden van de toegangen. Bovendien zien we erop toe dat er een verbetering in de doorstroom naar de parkeergarage Arena en Zusterflat plaatsvindt.

Dit doen we door een maximale opstelruimte te maken voor zowel de openbare parkeergarage Arena als de stallingsgarage van de Zusterflat. Door de toegangspoortjes zoveel mogelijk naar binnen te verplaatsen kunnen we de hellingbaan naar de parkeergarage inzetten voor een mogelijke wachtrij aan auto’s. Het wachtend

verkeer wordt hiermee als het ware naar binnen getrokken in plaats van dat het op de ZuidWillemsvaart staat. Ook zetten we in op een zo efficiënt mogelijk systeem van toegang/uitgang verlenen. Dit willen we doen door het realiseren van drie poortjes aan het einde van de hellingbaan, waarvan de middelste flexibel kan worden ingezet op de richting (in dan wel uit de parkeergarage) waar het op dat moment het drukste is. Daarbij zien we veel ontwikkelingen op het gebied van systemen die toegang/uitgang verlenen tot parkeergarages. Deze systemen zijn steeds efficiënter en leveren daarmee een betere doorstroom van het verkeer op dan de huidige systemen. Dit komt de snelheid van verwerking ten goede. We willen in de uitwerking graag kijken naar welke maatregelen mogelijk zijn en het beste werken voor deze situatie. Hierbij benadrukken we ook dat welke maatregelen uiteindelijk worden meegenomen in het ontwerp, dat niet wil zeggen dat er op bepaalde piekmomenten nooit sprake kan zijn van een kleine opstopping (denk aan de zaterdag voor een feestdag). Het is namelijk niet wenselijk op een dergelijk piekmoment te ontwerpen, aangezien deze infrastructuur er dan de rest van het jaar voor niets ligt en bovendien onnodig hoge kosten met zich meebrengt.

Ten slotte nemen we los van bovenstaande maatregelen bij de uitwerking van het ontwerp ook maatregelen om de verkeersdruk op de Zuid-Willemsvaart te verlagen door een knip in de ZuidWillemsvaart door te voeren volgens het raadsbesluit Leefbare, gastvrije en bereikbare Brede Binnenstad – Verkeersstructuur 2030 van 10 december 2024. Reactie 1 d.d. 21 maart 2024 (naar aanleiding van de inloopbijeenkomst van maart 2024, ruim voor de terinzagelegging van het Concept Ontwikkelkader) Naar aanleiding van de inloopbijeenkomst van maart 2024 is al een bezwaar binnen gekomen dat door veel omwonenden is ondertekend. Het gaat daarbij om bewoners van de te renoveren woningen aan de Zuid-Willemsvaart, Jan Heinsstraat en Pastoor de Kroonstraat. Het bezwaar richt zich op beperking van het uitzicht en zonlicht. Indieners vinden de voorgestelde bebouwing te dicht bij de bestaande bouw aan de Zuid-Willemsvaart. Zij menen dat bewoners van deze panden ernstig beperkt zullen worden in hun uitzicht en de hoeveelheid zonlicht die hun balkons/terrassen bereikt. Zij gaan ervan uit dat dit een aanzienlijke vermindering van de woonkwaliteit en het comfort van de bewoners tot gevolg zal hebben. Ook richt het bezwaar zich op verlies van privacy en woongenot.

Indieners zijn van mening dat de nabijheid van de nieuwe bebouwing zal resulteren in een aantasting van de privacy van de bewoners van de bestaande panden aan de Zuid-Willemsvaart. Deze bewoners zullen volgens hen niet langer ongestoord van hun balkons/terrassen kunnen genieten en zullen zich mogelijk beperkt voelen in hun dagelijkse activiteiten vanwege de inkijk en mogelijke overlast door de nieuwe bebouwing. Indieners vragen de bezwaren serieus te nemen en een zorgvuldig afweging te maken tussen de belangen van de betrokken partijen. Zij verzoeken gemeente om de bouwplannen te heroverwegen en alternatieve oplossingen te onderzoeken die tegemoetkomen aan de zorgen van omwonenden, met name wat betreft de afstand tot de bestaande bebouwing en de impact op hun leefomgeving Commentaar gemeente: Wij hebben dit bezwaar beschouwd als een reactie in het kader van de omgevingsdialoog van het Bloemenkampkwartier. De reactie kwam ten tijde van de voorbereiding van plannen voor het Bloemenkampkwartier. Er waren nog geen besluiten genomen en ook geen vergunningen verleend. We hebben de zorgen uit deze schriftelijke reactie samen met woningcorporaties BrabantWonen en Mooiland betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen. In zijn algemeenheid bereiden wij onze besluiten zorgvuldig voor.

Een belangrijk onderdeel is daarbij de noodzakelijke belangenafweging: alle relevante belangen die door het besluit geraakt worden, moeten worden meegewogen. We hebben dus zowel gekeken naar de mogelijkheden voor de inpassing van betaalbare woningen in de Bossche binnenstad volgens onze gemeentelijke opgave, en daarmee naar de belangen van de stad en de toekomstige bewoners als naar de impact daarvan op de bestaande omgeving en daarmee naar de

belangen van de bewoners van de bestaande (te handhaven) woningen. Wij verwijzen hiervoor naar het Algemeen commentaar gemeente onder Gemeentelijk opgave en onder Effecten verdichting Bloemenkampkwartier. Voor het aspect bezonning verwijzen wij specifiek naar het Algemeen commentaar gemeente onder Bezonning. Reactie 2 d.d. 12 november 2024 Indiener vindt het allereerst fijn dat hiermee de Bossche woningvoorraad verder wordt verhoogd, met grotendeels zeer betaalbare woningen. Zij vindt de huidige situatieschets zeer negatief over de huidige woonbaarheid van Bloemenkamp en benadrukt dat zij hier zelf echter met veel plezier wonen. Zij mist een stukje aandacht voor de huidige rust in het plan en vraagt zich af in hoeverre dat verdwijnt door deze plannen. Zij denkt dat dat een reëel risico is. Zij zijn juist blij met het in de binnenstad wonen en toch ’s avonds geen overlast hebben. Commentaar gemeente: We willen met het nieuwe plan rust in het plan creëren door het maken van prettige pleinen en verblijfsplekken: mensen hebben de keuze tussen de drukkere routes en pleinen en de rustige plekken in het gebied (het parkje in de Pastoor de Kroonstraat, het nieuwe Carolushof, de binnentuinen en de daktuinen). Naast de openbare pleinen en routes komen ook beschuttere plekken die meer gericht zijn op de verblijfskwaliteit van de bewoners.

Op het nieuwe dek, tussen de woningen aan de buitenrand en de nieuwbouw in de omgeving van het Carolushof (‘de Stoel’), komt een nieuw binnenhof. Er is ruimte voor ontmoetingsplekken, speelplekken en/of een gemeenschappelijke tuin maar ook voortuintjes en bankjes. Bij de kleinere bouwvelden komen besloten binnentuinen. We hebben er begrip voor dat indiener meent dat de beschrijving van de huidige situatie het accent legt op het ontbreken van de sociale veiligheid en gebrek aan groen terwijl haar eigen ervaring is dat zij er met veel plezier woont. Het gevoel van veiligheid is natuurlijk ook deels subjectief, maar het ontbreken van sociale veiligheid is wel ingebracht door veel bewoners van het gebied tijdens de omgevingsdialoog. Ook blijkt dit uit de bovengemiddeld aantal meldingen van overlast in deze omgeving. Wij zien dit dan ook als een belangrijk signaal waarmee we met de nieuwe plannen uitdrukkelijk rekening willen houden. Indiener mist in dit plan, maar überhaupt in gemeentebeleid, aandacht voor bewoners die bewust geen auto hebben, maar wel soms een auto lenen. Je kunt steeds minder parkeren op een bezoekersvergunning, doordat betaald parkeren verdwijnt uit de binnenstad. Houd er rekening mee dat mensen wel soms een auto lenen van vrienden of familie om grote spullen te versjouwen. Deze moeten steeds verder weg geparkeerd worden.

Mede hierdoor overwegen zij steeds vaker de aanschaf van een auto, terwijl gemeente dat juist zou willen ontmoedigen. In aanvulling daarop: de parkeerplekken onder het parkeerdek Carolushof worden in de plannen nog aangemerkt als betaald parkeren. Daar is de situatie al enige weken gewijzigd naar alleen vergunninghouders (waar zij om bovengenoemde reden erg van balen). Commentaar gemeente: We geven in het nieuwe plan ruimte aan deelauto’s en stimuleren het gebruik daarvan. Er worden in de gezamenlijke parkeervoorziening voldoende parkeerplekken voor deelauto’s ingepast, die naar behoefte kunnen worden uitgebreid. Daarnaast zorgen we voor voldoende openbare betaalde parkeerplaatsen in de omgeving, waaronder acht parkeerplaatsen in de Pastoor de Kroonstraat. Bovendien passen we rondom het gebied enkele laad- en losplekken in. Voor de situatie ten tijde van deze reactie geldt inderdaad dat 35 betaalde openbare parkeerplaatsen onder het bestaande parkeerdek in het Carolushof tijdelijk (vanaf september tot uiteindelijk medio december 2024) waren omgezet in vergunning-parkeren. Deze tijdelijke maatregel was genomen vanwege werkzaamheden elders in de binnenstad. Nadat deze werkzaamheden zijn afgerond, is deze tijdelijke situatie opgeheven. Vanaf medio december 2024 zijn de parkeerplaatsen weer (terug) omgezet naar openbare parkeerplaatsen.

Om een inschatting te kunnen maken van de verandering, zou indiener graag geïnformeerd worden over de huidige bewonersmix (aandeel sociaal/midden huur). Commentaar gemeente: BrabantWonen is eigenaar van de locatie Zusterflat. Hierin waren voorheen 60 studio’s/ sociale huurwoningen gevestigd. Daarnaast heeft BrabantWonen totaal 121 sociale huurwoningen aan de Carolushof, Bloemenkamp en (de bovenste verdiepingen van de ‘hoogbouw’ aan de) Pastoor de Kroonstraat. Mooiland heeft 78 woningen aan de Mathildastraat en Bloemenkamp en 178 (te renoveren) woningen aan de Zuid-Willemsvaart, Jan Heinsstraat, de Pastoor de Kroonstraat. Het grootste deel daarvan is sociale huur, ongeveer 20 woningen zijn midden huur. De 50 woningen in de onderste lagen van de ‘hoogbouw’ aan de Pastoor de Kroonstraat zijn particulier eigendom (VvE). Dit zijn koopwoningen. Een aantal van deze woningen wordt mogelijk verhuurd door particuliere verhuurders maar het aantal en de huurprijs is ons niet bekend. Totaal betreft 485 woningen (inclusief de 60 voormalige studio’s in Zusterflat die niet meer bewoond zijn). De woningen die bewaard blijven, zijn Bossche school. Indiener vraagt zich af in hoeverre daarbij wordt aangesloten in de nieuwe ontwerpen.

Commentaar gemeente: De nieuwbouw in het Bloemenkampkwartier krijgt een eigen identiteit die past bij de huidige opgave: een prettige, sociaal veilige en klimaatbestendige woonbuurt waarbij zoveel mogelijk mensen betaalbaar kunnen wonen. Met de nieuwe bebouwing en openbare ruimte voegen we een nieuwe tijdslaag toe. Tegelijkertijd willen we een aantal kenmerken en kwaliteiten van de historische binnenstad doorzetten en de geschiedenis van de locatie nieuw leven inblazen. Kenmerken die in de beeldkwaliteit zichtbaar zullen worden, zijn: een sterke relatie tussen de openbare ruimte en de bebouwing, veel variatie en contrasten en een groen, duurzaam en levensbestendige kwaliteit. De nieuwe bebouwing zal moeten reageren op de omgeving, waaronder de Bossche school-woningen. De uitgangspunten hiervoor worden vastgelegd, maar de architectonische uitwerking van de bebouwing kent een nog een heleboel ruimte, waaronder die van de architectonische stijlkenmerken. Er komen veel woningen bij constateert indiener. Zij vraagt zich af wat dat doet met de druk op overige voorzieningen (met name afval). Commentaar gemeente: We zorgen ervoor dat de afvalvoorzieningen worden afgestemd op de nieuwe situatie. De aantallen, typen en locaties van de benodigde afvalvoorzieningen gebeurt in overleg met de Afvalstoffendienst. Er wordt gesproken over gemeentelijk geluidsbeleid.

Dit kan indiener online niet vinden. Zij vraagt of we daar inzage in kunnen geven. Commentaar gemeente: Het geluidbeleid is inderdaad niet (meer) beschikbaar op de website van onze gemeente. Op dit moment onderzoeken we de mogelijkheden voor het beschikbaar stellen van al het gemeentelijk beleid op een digitaal platform. Dit beleid kan uiteraard worden toegestuurd. Indiener vraagt welke energiebronnen er worden gekozen voor de bestaande woningen (na renovatie) en nieuwe woningen, met het oog op de energietransitie. Commentaar gemeente: De nieuwbouw wordt gasloos, dat is een wettelijke eis. Maar welke energiebronnen worden toegepast, wordt nog nader uitgewerkt. We onderzoeken samen met BrabantWonen en Mooiland de

haalbaarheid van een gezamenlijk energiesysteem voor de nieuwbouw en mogelijk ook de bestaande (renovatie)woningen, zoals bijvoorbeeld een warmtekoudeopslag (WKO). In de loop van 2025 wordt duidelijk welk energiesysteem wordt toegepast in Fase 1, op de locatie Zusterflat. Ook is er dan waarschijnlijk inzicht welk energiesysteem nader wordt uitgewerkt voor het overig deel van het Bloemenkampkwartier. Indiener verwacht dat er tijdelijke leegstand ontstaat voor sloop en vraagt zich af hoe we daarmee om gaan. Commentaar gemeente: De woningcorporaties BrabantWonen en Mooiland bewaken samen met de gemeente de leefbaarheid in het gebied. Woningen die vrijkomen voorafgaand aan de sloop worden beheerd en tijdelijk verhuurd, vrijwel tot het moment van sloop. BrabantWonen en Mooiland doen dat in het Bloemenkampkwartier door de inzet van Gapph vastgoedbeheer. Eén of meerdere vrijgekomen woningen worden gereserveerd als ‘wisselwoning’ voor de renovatiewoningen, of om doorverhuizing binnen de woonbuurt mogelijk te maken. Onder andere via het leegstandsbeheer worden ook signalen over de leefbaarheid doorgegeven aan de woningcorporaties. De woningcorporaties hebben ook nauwe contacten met de gemeente. Indiener vraagt zich af wanneer de huidige bewoners worden geïnformeerd over de bezonningstudies. Door deze informatie nu nog niet beschikbaar te maken, kunnen zij hierop niet reageren.

Met name de bouw van de Stoel is volgens haar daardoor niet inzichtelijk voor huidige bewoners. Commentaar gemeente: Onze reactie op het aspect bezonning staat onder het Algemeen commentaar gemeente onder Bezonning. Ten slotte nog een kanttekening. Indiener vindt de hoeveelheid vakjargon wel erg groot. Dit zorgt er volgens haar voor dat niet alles begrijpelijk is voor iedereen. Commentaar gemeente: Het gebruik van vakjargon is niet helemaal te vermijden, maar waar mogelijk hebben we dit zoveel mogelijk aangepast in het (definitieve) Ontwikkelkader. Reactie 3 d.d. 27 november 2024 Reactie is namens Vereniging van Eigenaren parkeerdek Carolushof (42 parkeerplaatsen). De eigenaren van de parkeerplaatsen hebben nu een appartementsrecht voor hun parkeerplaats(en) op het parkeerdek. Dit appartementsrecht dient volgens hen geborgd te blijven voor de 42 parkeerplaatsen in de centrale garage in de nieuwe situatie. Commentaar gemeente: We willen het parkeren zo efficiënt en sociaal veilig mogelijk oplossen onder een nieuw dek. Daarbij wordt de parkeervraag van de nieuwe bewoners en werkers gecombineerd met de parkeerbehoefte van bestaande bewoners, particuliere eigenaren van parkeerplaatsen en vergunninghouders. We houden daarbij nadrukkelijk rekening met de specifieke rechten van particuliere eigenaren.

Dit betekent dat als partijen nu via een appartementsrecht gezamenlijk eigenaar zijn van het complex met een exclusief gebruiksrecht op een deel van het complex, het uitgangspunt is dat zij in een soortgelijke positie komen te verkeren: een recht op een parkeerplaats. Met de eigenaren van deze particuliere parkeerplaatsen worden afspraken gemaakt. Indien gewenst, passen we de 42 particuliere parkeerplekken in. Als hieraan (deels) geen behoefte (meer) is, maken we andere afspraken. Zij gaan ervan uit dat indien voor de borging van de appartementsrechten er (bijv. notariële) kosten worden gemaakt, dat deze worden gedragen door de initiatiefnemer, zijnde de gemeente.

Dat geldt ook voor overige kosten ten gevolge van de gewenste verandering. Commentaar gemeente: De notariële kosten komen voor rekening van de initiatiefnemers, dat wil zeggen zowel de gemeente als de betrokken woningcorporaties. Ook de aanlegkosten van de gebouwde parkeervoorziening zijn voor rekening van initiatiefnemers. Voor de exploitatiekosten verwijzen wij naar onze reactie hieronder. Mocht het zo zijn dat een eigenaar niet mee zou willen naar de centrale garage, wordt gevraagd of uitkoop een optie is. Commentaar gemeente: Indien gewenst, onderzoeken we de mogelijkheid om particuliere parkeerplaatsen uit te kopen. Zij zijn van mening dat de 42 parkeerplaatsen (op basis van de 42 appartementsrechten) bij elkaar in een afgeschermd gedeelte van de nieuwe garage gesitueerd dienen te worden, zodat het recht ook alleen door hen genoten kan worden en niet door derden. Commentaar gemeente: Uiteraard zorgen we ervoor dat de particuliere parkeerplaatsen beschikbaar zijn en blijven voor de eigenaren en niet voor derden. We zien op dit moment echter geen noodzaak om dit doel te bereiken met een afgeschermd gedeelte. Dit laatstgenoemde kan een beperking opleveren voor de inrichting van de centrale parkeervoorziening. Het gaat er vooral om dat de betreffende appartementseigenaren een vaste parkeerplaats in de parkeergarage toegewezen krijgen.

Er zal dan uiteraard vooral goed geborgd moeten worden, dat deze parkeerplaatsen niet zomaar door een ander kunnen worden bezet. We bekijken welke (andere) mogelijkheden er zijn om het doel te bereiken en nemen dit mee bij het ontwerp. Voor de eigenaren van de parkeerplaatsen op het parkeerdek is het van belang dat er inzicht wordt geboden in de exploitatiekosten van de nieuw te realiseren parkeergarage. Ze gaan ervan uit dat deze kosten na de nieuwbouw de eerste jaren nihil zullen zijn. Commentaar gemeente: De exploitatiekosten van de nieuw te realiseren parkeervoorziening zijn nog niet in te schatten en worden nader bepaald bij de uitwerking van de parkeervoorziening. Het grootste deel van de parkeervoorziening wordt pas in Fase 3 van de ontwikkeling aangelegd. Exploitatiekosten gaan onder andere om de kosten van het onderhoud en beheer van materialen zoals het toegangssysteem, verlichting, mogelijk camerabewaking etc. die worden aangebracht in het kader van een geheel nieuwe en sociaal veilige parkeeroplossing. Het is nu niet mogelijk om te concluderen dat deze onderhouds- en beheerkosten de eerste jaren nihil zijn. Het is sowieso noodzakelijk om servicekosten in rekening te brengen waarmee onderhoud wordt gepleegd en een reservering van groot onderhoud wordt gevuld.

We gaan er daarnaast vanuit dat de eigenaren van de huidige parkeerplaatsen op het parkeerdek nu ook kosten hebben. Bovendien vertegenwoordigt een recht op een parkeerplaats in de nieuwe situatie in de vorm van een volledige nieuwe en overdekte parkeerplaats een hogere waarde dan het recht op de huidige nietoverdekte parkeerplaats op het bestaande parkeerdek. Graag vernemen zij of de nieuwe parkeergarage al klaar is als het huidige parkeerdek wordt gesloopt. Mocht dat niet het geval zijn, dan vernemen zij graag waar in de tijdelijke situatie de eigenaren hun gegarandeerde parkeerplaats kunnen vinden en gebruiken. Zij vernemen hierbij graag tijdig van u hoe geborgd blijft dat deze parkeerplaatsen voor de eigenaren ook volledig beschikbaar zijn en niet in gebruik door derden zijn. Dit laatste ligt erg gevoelig bij de eigenaren, vanwege hele nare ervaringen uit het verleden.

Commentaar gemeente: Het grootste deel van de nieuwe parkeervoorziening is naar verwachting gereed, voordat het bestaande parkeerdek wordt gesloopt. De bouw van de gezamenlijke parkeervoorziening in het binnengebied start in Fase 3 van de ontwikkeling, als de nieuwbouw in de omgeving van het huidige Carolushof wordt gerealiseerd. In Fase 4 wordt het resterende deel gerealiseerd, in de omgeving van het huidige parkeerdek. Het bestaande parkeerdek waarop de particuliere parkeerplaatsen nu zijn gesitueerd, wordt tijdens de ontwikkeling van Fase 4 gesloopt. Indien onverhoopt particuliere parkeerplaatsen in een tijdelijk situatie toch niet beschikbaar zijn, dan zorgen we voor een alternatief. Ten slotte blijven zij op de hoogte van de volgende stappen in dit planvorming proces. Commentaar gemeente: Wij zullen de VVE op de hoogte houden van het vervolg. Ook gaan we tijdig met hen in overleg om afspraken te maken over de particuliere parkeerplaatsen. Reactie 4 d.d. 28 november 2024 Indiener woont op de hoek van de Bloemenkamp en naast de zusterflat. Hij maakt zich zorgen over de hoogte van de nieuwbouw die in plaats van de zusterflat komt, vooral over de linkerhoek aan de voorkant van het nieuwe gebouw. Hij meldt dat nog niet bekend is hoeveel verdiepingen deze zal hebben.

Hij zou het fijn vinden als deze trapsgewijs loopt (net zoals de 'stoel' bij de Carolushof) en begint met vier verdiepingen. Hij is bang dat ze anders de hele dag in de schaduw zitten (op hun balkon en slaapkamer). En dat ze ook inkijk hebben op hun slaapkamer, die aan de achterkant van hun appartement ligt. Indiener zou het op prijs stellen als we hiermee rekening houden bij de definitieve hoogte. Commentaar gemeente: Voor onze algemene reactie op de nieuwbouw in relatie tot de bestaande omgeving/bebouwing verwijzen wij naar het Algemeen gemeentelijk commentaar onder Effecten verdichting Bloemenkampkwartier De locatie Zusterflat is gelegen aan de buitenrand van het plangebied, langs de Zuid-Willemsvaart en Tolbrugstraat. Op deze plek vinden we hogere bouwhoogtes aanvaardbaar. Daarom zijn de toegestane bouwhoogtes op deze plek wat hoger dan in het binnengebied van het Bloemenkampkwartier, Tegelijkertijd willen we veel variatie en contrasten, ook in de bouwhoogte. Het grootste deel van de nieuwbouw op de locatie Zusterflat krijgt een bouwhoogte van maximaal 6 à 7 lagen. Op twee plekken is een grotere hoogte toegestaan: op de hoek van de straat Bloemenkamp met het nieuwe Tuinpleintje is een accent tot 8 lagen toegestaan. Dit geldt ook voor het bouwdeel boven de nieuwe entree naar de openbare parkeergarage.

Daarnaast is in het middendeel van de gevel langs de Zuid-Willemsvaart een zoekruimte aangeduid om deels 9 lagen in te passen. De hogere bebouwing wordt op ruime afstand van de bestaande te handhaven woningen gesitueerd. Aan het nieuwe pleintje op de locatie Zusterflat is de bebouwing juist lager: maximaal 2 lagen plus een terugliggende derde laag. Op de hoeken van de Zuid-Willemsvaart wordt gedacht aan een bouwhoogte van 4 à 5 lagen. De hoekbebouwing op de locatie Zusterflat reageert hiermee op de kruisende straten: de Bloemenkamp en de Tolbrugstraat. Deze hoogte wordt opgebouwd met een terugliggende opbouw naar 6 à 7 lagen naar het accent van maximaal 8 lagen boven de entree van de parkeergarage dan wel tot aan het middendeel van de gevel aan de Zuid-Willemsvaart van maximaal 9 lagen. Op de hoeken mogen bouwlaag 6 en 7 niet in de rooilijn worden gebouwd maar moeten minimaal 3 meter terugliggend zijn ten opzichte van de daaronder gelegen lagen. Langs de straat Bloemenkamp geldt een afstand van minimaal 5 meter. Op de hoek van de Zuid-Willemsvaart en de straat Bloemenkamp hebben we de afstand van de nieuwbouw boven de plint (dat wil zeggen vanaf de eerste verdieping van het nieuwe gebouw) tot aan de bestaande bebouwing aan de Bloemenkamp vergroot. In het concept Ontwikkelkader was deze

afstand 10,5 meter, dat wordt nu minimaal 11,5 meter. Alleen de plint van de nieuwbouw (dat wil zeggen: de bebouwing tot aan de eerste verdieping) komt dichterbij, namelijk op circa 9 meter (ongeveer de afstand tot de huidige bebouwing). Dat betekent dat de afstand van de opbouw (van maximaal 7 lagen hoog) op minimaal 16,5 meter van de bestaande bebouwing aan de Bloemenkamp ligt. Met de vastgelegde bouwhoogtes is er een goede aansluiting mogelijk op de bestaande, te handhaven bebouwing. Het past in de stedelijke opbouw van de buurt en de rest van de binnenstad. Ook stelt indiener dat er meerdere keren beloofd is dat er een zonnestudie komt, maar dat deze nog steeds niet is uitgevoerd. Commentaar gemeente: Voor onze reactie op de uit te voeren zonnestudie verwijzen wij naar het Algemeen gemeentelijk commentaar onder Bezonning. Reactie 5 d.d. 5 december 2024 Indieners wonen in een van de appartementen die gerenoveerd gaan worden. In het schetsplan van het Bloemenkampkwartier staat aangegeven dat een deel van de nieuwbouw op de huidige parkeerplaats (Carolushof) gepland is in de vorm van een stoel(poot). Een van de ‘stoelpoten’ staat getekend ter hoogte van het appartement (4e verdieping) dat zij nu bewonen. Deze nieuwbouw (6 verdiepingen hoog) die getekend staat op 15 meter afstand van het balkon van ons appartement waaraan de slaapkamers zijn gesitueerd.

Zij stellen daarvan de volgende nadelen te ondervinden: Zij verwachten door de nieuwbouw dat ze minder zon en daglicht zullen hebben, aangezien zij aan die kant van hun appartement zon en daardoor daglicht hebben. Voor een positief, prettig en gezonde leefomgeving is voor indieners dag- en zonlicht erg belangrijk. Aan de kamer (voorkant) van hun appartement (uitkijkend op de Zuid-Willemsvaart) hebben ze weinig zon en daardoor al minder licht en minder warmte. Verder menen ze dat ze door de afstand tot de gebouwen ook aan privacy zullen moeten inleveren door de inkijk vanuit de nieuwbouw. Privacy vinden ze ook belangrijk voor een veilige en prettige woonomgeving. Indieners willen dan ook uitdrukkelijk vragen om een zon(licht) onderzoek uit te laten voeren en de uitkomst daarvan in een volgende schets (voorstel) mee te nemen. Bij de presentatie van het ontwikkelkader werden de opties genoemd om in verschillende hoogtes te bouwen/ terrassen aan het einde van de ‘poot’ zodat er dan mogelijk minder verstoring is met zon en daglicht en ook de privacy minder wordt geschaad Een andere genoemde optie is het verplaatsen van de ‘poot’ zodat de afstand tot bestaande bouw minder nadelige zon(licht) en privacy effecten geeft. Commentaar gemeente: De gewenste verdichting van het Bloemenkampkwartier in de vorm van de nieuwbouw heeft effecten op de bestaande omliggende woningen.

We vinden dat de gestelde kaders over afstanden en hoogte van deze nieuwbouw in dit deel van de binnenstad recht doen aan de belangen van zowel nieuwe bewoners als huidige bewoners. Uiteraard is voldoende privacy van belang, maar hier houden de kaders rekening mee in die zin dat er geen onevenredige aantasting hiervan aan de orde is. Bovendien speelt in het Bloemenkampkwartier juist ook sociale veiligheid een belangrijke rol. Zo is het voor een goed woon- en verblijfskwaliteit belangrijk dat er in dit gebied meer ogen op de openbare ruimte zijn. Ook worden de aspecten bezonning en daglicht afgewogen. Hiervoor verwijzen wij naar onze reactie onder naar het Algemeen gemeentelijk commentaar onder Effecten verdichting Bloemenkampkwartier, onder Bezonning en onder Daglicht. Ook willen indieners aandacht vragen voor de in het ontwikkelkader genoemde mate van vervuiling van de grond. Een gedegen onderzoek naar de mate en gevolgen van deze vervuiling zeker bij de nieuwbouw zou wat hen betreft onderdeel moeten zijn van het ontwikkelkader.

Commentaar gemeente:

In het Ontwikkelkader is een beschrijving opgenomen over de bodemkwaliteit. Hierin is toegelicht dat de (gemiddelde) bodemkwaliteit licht tot matig verontreinigd is. Lokaal kan echter sprake zijn van sterk verontreinigde, niet-toepasbare grond. Op basis van de bekende onderzoeken is de verwachting dat de bodemkwaliteit in het gebied geschikt is voor niet-grondgebonden wonen. Bij grondverzet en grondafvoer moet wel rekening gehouden worden met de mogelijke aanwezigheid van sterk verontreinigde grond en mogelijk hoge kosten. We hebben hiermee voor deze fase voldoende onderzoek gedaan. Doel van deze bodemtoets is geweest om vast te stellen of de bodemkwaliteit een substantiële (financiële) belemmering vormt voor de geplande ontwikkeling, die ook met eventuele sanering niet gemakkelijk weg te nemen is. Dat is voldoende onderzocht: de bodemkwaliteit vormt geen substantiële belemmering. Zoals in het Ontwikkelkader beschreven is, zal er nog nader onderzoek moeten plaatsvinden, en mogelijk sanering. Voor het vervolg geldt dat nagenoeg het hele terrein moet worden onderzocht om de geschiktheid voor toekomstige bestemming te checken en in geval van grondverzet om inschatting te maken van de (financiële) gevolgen.

Het is juist efficiënter om dit nader onderzoek in een later stadium te doen, wanneer meer bekend is over de bouwplannen van de nieuwbouw; onderzoek kan dan beter afgestemd worden op deze bouwplannen. Bij de verdere planontwikkeling wordt dan ook dit nader bodemonderzoek gedaan. Dit nader bodemonderzoek is ook onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning. Reactie 6 d.d. 5 december 2024 Deze reactie is van een bewoner van hetzelfde adres als de indiener van reactie 5 en is gelijkluidend aan reactie 5. Voor de samenvatting van deze reactie wordt verwezen naar reactie 5. Commentaar gemeente: Zie commentaar gemeente onder zienswijze 5. Reactie 7 d.d. 8 december 2024 Indiener vindt dat in het gepresenteerde plan, met de aangegeven varianten onvoldoende rekening is gehouden met de positie van de huidige bewoners. Zij bewonen een appartement op de vierde verdieping. Als de plannen worden gerealiseerd zoals ze nu zijn geprojecteerd, dan neemt de nieuwbouw van de zgn. H bouw (de ‘Stoel’) volgens indiener een groot deel van ons daglicht en zon weg. Hij stelt dat er al weinig daglicht is, omdat de appartementen op het noorden zijn. Dit zal door de nieuwbouw minder worden. Hij meent dat dit een ernstige aantasting van hun woongenot is. Daarnaast maakt indiener zich ook zorgen over hun privacy. Vanuit de nieuwbouw kijk je zo op hun appartement. Hij stelt dat dit hun privacy aantast.

Commentaar gemeente: We hebben voor het Bloemenkampkwartier gekeken naar alle belangen, zowel de belangen van de stad c.q. toekomstige bewoners als de belangen van de omgeving c.q. huidige bewoners. Wij verwijzen hiervoor naar het Algemeen commentaar gemeente onder Effecten verdichting BloemenkampkwartierEffecten verdichting Bloemenkampkwartier. Voor het aspect bezonning en daglicht verwijzen wij specifiek naar het Algemeen commentaar gemeente onder Bezonning en onder Daglicht.Bezonning Over de ondergrondse parkeergarage die er komt, merkt indiener op dat hij een bestelbus voor zijn werk rijdt waarvan hij afhankelijk is. Hij stelt dat parkeergarages meestal iets hoger dan 2 meter zijn. Voor zijn bus is minimaal 2,2 meter benodigd. Hij maakt daarom bezwaar tegen deze voorgenomen parkeersituatie. Commentaar gemeente: De centrale parkeervoorziening ter plekke van het Carolushof zal voldoen aan de eisen van NEN 2443 voor ‘openbare garages’. Hiervoor geldt een vrije hoogte van ten minste 2,10 meter. Deze vrije hoogte van de nieuwe parkeervoorziening is daarmee afgestemd op de hoogte van (standaard) bestelbusjes.

Reactie 8 d.d. 8 december 2024 Indiener woont aan de Pastoor de Kroonstraat en spreekt zijn zorgen uit voor zijn toekomstig zicht en waarde van zijn woning. Hij doet dat ook namens zijn boven- en onderburen. Hij ziet in de plannen dat aan de noordoostzijde van hun gebouw een U vormig hof komt. Hij kijkt al vanaf de noordzijde uit zijn woonkamer en slaapkamer op de bakstenen muur van de woningcorporatie. Met de concept plannen komt daar nu ook een muurzicht bij op de noordoostzijde vanuit zijn thuiswerkplek, dat vindt indiener onacceptabel. Hij vraagt ons nadrukkelijk om hier rekening mee te houden, door ervoor te waken dat ook zij van de hoekappartementen groen weg kunnen kijken en niet alleen tegen bakstenen aan hoeven te kijken. In de bijlage heeft indiener een screenshot van zijn situatie getekend. Elke rode pijl is een uitzicht vanuit zijn raam (5 ramen in totaal). Nu kijkt hij gelukkig nog uit op de groen omcirkelde bomenpartij. Hij vindt het uitermate jammer als zijn groenzicht nog verder beperkt wordt. Enkele suggesties: 1) de steeg tussen mijn noordoostzijde en het nieuw te vormen U-gebouw ruim op te zetten zodat hij nog in noordelijke en oostelijke richting groen weg kan kijken; 2) de bakstenen gevel waar hij noordelijk op kijkt vergroenen met planten. Commentaar gemeente: We realiseren ons dat door de nieuwbouw in sommige gevallen het uitzicht verandert.

Dat wordt in sommige gevallen als ongunstig ervaren maar kan ook een verbetering zijn. Zo bestaat het uitzicht van vele woningen in het gebied nu niet alleen op een aantal bomen maar vooral op auto’s. Zowel op het maaiveld als op het oude parkeerdek wordt het bestaande beeld overheerst door auto’s. Hiervoor komt er nieuwbouw met veel open plekken terug waarbij het parkeren onder een dek wordt opgelost en met alle vormen van groen in het gebied. De bestaande bomen worden zoveel als mogelijk behouden maar deze zijn waarschijnlijk niet meer zichtbaar vanuit de betreffende woning. Een belangrijke verbetering in het uitzicht van deze hoekwoning (en de woningen aan het noordelijk deel van de Pastoor de Kroonstraat) is de aanleg van het parkje die de plek nog meer groenkwaliteit geeft. Voor onze uitgebreidere reactie op de effecten van de verdichting verwijzen wij naar het Algemeen commentaar gemeente onder Effecten verdichting Bloemenkampkwartier. Voor deze situatie geldt overigens dat we geen steeg maken, maar een U-vormig gebouw met een binnentuin. Vergroenen is een van de pijlers voor het nieuwe Bloemenkampkwartier. In het gebied komt groen in alle vormen en op verschillende plekken, in de openbare ruimte maar ook op en tegen de bebouwing. Het vergroenen van de kopse gevels van de nieuwbouw past in die zin prima in de visie. Reactie 9 d.d.

8 december 2024 Indieners merken op dat door de nieuwbouw (de ‘Stoel’) het zonlicht uit hun appartement verdwijnt. Daarom maken zij bezwaar tegen de bouw van het nieuwe complex zoals het nu getekend is. Daarom willen zij een zononderzoek. Tevens stellen zij dat hun privacy aangetast wordt waartegen zij ook bezwaar maken. Commentaar gemeente: Wij realiseren ons dat de gewenste verdichting van het Bloemenkampkwartier effecten heeft op uitzicht, privacy en bezonning van de bestaande woningen in het gebied. Hiervoor verwijzen wij naar onze reactie in het Algemeen commentaar gemeente onder Effecten verdichting Bloemenkampkwartier. Er is inmiddels een bezonningstudie op basis van het schetsplan gedaan. Dit geeft een goed beeld van de mogelijke effecten op de bezonning van de bestaande woningen. We wijzen erop dat de uiteindelijke situatie anders kan worden, de bouwplannen van het Bloemenkampkwartier worden immers nog uitgewerkt. Bij de uitwerking van elk deelplan wordt bovendien een bezonningsstudie gedaan van het definitieve bouwplan. Deze bezonningstudie wordt door ons getoetst bij de aanvraag omgevingsvergunning. Voor dit aspect verwijzen wij specifiek naar het Algemeen commentaar gemeente onder Bezonning

Reactie 10 d.d. 8 december 2024

Indiener vindt dat het project de stoel erg dicht op de huidige woningen komt. Zij stelt dat de zonnestand nog bekeken zou worden. Ook willen zij niet hun privacy verliezen. Het is ook nog niet duidelijk hoe hoog het e.e.a. gaat worden. De informatie vindt zij erg summier. Indiener gaat altijd naar de informatieavonden toe. Er blijven volgens haar dan veel vragen open, men weet niet zo goed hoe hoog de stoel gaat worden. Indiener stelt dat als er aan de buitenkant gebouwd zou worden, niemand daar hinder van heeft. Dan kan je zelfs nog hoger gaan volgens haar. Commentaar gemeente: Het klopt dat de bouwplannen nog niet uitgewerkt zijn. We willen juist eerst de uitgangspunten en kaders vastleggen voordat tot uitwerking van de deelplannen wordt overgegaan. Dit betekent dat hoewel de precieze plannen nog niet bekend zijn, wel duidelijkheid bestaat over de maximale hoogten van de nieuwbouw en de minimale afstanden tot de bestaande omliggende bebouwing. Daarna vindt de gefaseerde uitwerking van de deelplannen (binnen de uitgangspunten en kaders van het Ontwikkelplan) plaats. Dit doet niets af aan het feit dat de herontwikkeling en verdichting van het gebied gevolgen heeft voor de bestaande woningen. Wij verwijzen hiervoor naar het Algemeen commentaar gemeente onder Effecten verdichting Bloemenkampkwartier.

Het aspect zon lichten wij toe in het Algemeen commentaar gemeente onder Bezonning. Het door indiener voorgestelde alternatief van het aan de buitenkant bouwen biedt geen oplossing voor het gebied. We willen het gebied onderdeel maken van het dwaalgebied tussen de Markt en de Bossche Stadsdelta. Daarvoor voegen we pleinen en ontmoetingsplekken toe en verbinden ze met fijne routes aan de omgeving. Deze nieuwe openbare ruimte wordt dus leidend; de bebouwing begeleidt deze openbare ruimte en zorgt voor ogen op straat waardoor er geen grote onbenoemde ruimtes ontstaan waar niemand aan woont. De nieuwbouw wordt zo gesitueerd en uitgewerkt dat er prettige routes, pleinen en plekken ontstaan die aansluiten op het dwaalmilieu van de Bossche binnenstad. Dit betekent dat er juist bebouwing in het midden van het gebied wordt toegevoegd. Dit zorgt niet alleen voor meer woningen maar vooral ook voor een prettiger verblijfsgebied (dwaalgebied) en meer sociale veiligheid. Over de kleur van de stenen wordt ook niet gesproken. Zij zou het fijn vinden als dit ter sprake zou komen. Alles is nog echt onduidelijk en geeft een ongemakkelijk gevoel. Commentaar gemeente: We leggen de kleur van de stenen niet vast omdat het een ontwikkelkader betreft, waarbinnen nog een heleboel ruimte is om gebouwen vorm te geven.

Omdat de gebouwen niet eens qua vorm en volume vastgelegd zijn, willen we ook nog niet een (steen)kleur voorschrijven. Wel willen we voldoende variatie, passend in het karakter en de sfeer van de binnenstad. Ook contrasten zijn mogelijk. Daarom staat in het toetsingskader Beeldkwaliteit in het Ontwikkelkader dat het kleurgebruik moet passen binnen de uitstraling van de binnenstad. Ingetogen, warme en/of historisch verantwoorde kleuren hebben de voorkeur. Ook andere kleuren zijn toegestaan, onder andere op plekken waar contrast wordt nagestreefd. Zij stelt dat zij bijna 10 jaar in een bouwput zitten en vraagt zich af welke compensatie hier tegenover staat. Zij vermeldt dat de huurprijs gigantisch is gestegen en zowel de Bloemenkamp als de ZuidWillemsvaart zitten met smart te wachten op een renovatie. Enkel glas, sommige appartementen zijn niet warm te stoken. Dit staat natuurlijk los van de plannen, maar zij vindt dat als wij over duurzaamheid praten dit op korte termijn maar eens opgelost en besproken worden. Commentaar gemeente: De compensatie bestaat uit het volgende: de bewoners van de sloopwoningen krijgen een verhuisvergoeding, onderdeel van de bewonersverhuisregeling Bloemenkampkwartier. Ook de bewoners van de renovatiewoningen krijgen een vergoeding voor de overlast ten gevolge van de renovatie.

Bewoners krijgen verder geen aparte compensatie als gevolg van sloop- en bouwwerkzaamheden in de omgeving.

De huurprijsstijging van de woningen van de woningcorporaties is wettelijk bepaald. Overigens is het zo dat er de afgelopen jaren tot 2x toe ook een huurverlaging vanuit de overheid is geweest voor huishoudens met de laagste inkomens in de sociale huursector. Deze huurverlaging is door beide woningcorporaties toegepast. De renovatie van de 178 bestaande woningen aan de Zuid-Willemsvaart, Jan Heinsstraat en Pastoor de Kroonstraat wordt gefaseerd uitgevoerd. Dit gebeurt ongeveer gelijktijdig met de ontwikkeling van de locatie Zusterflat. Dit is dus onderdeel van Fase 1 van de gebiedsontwikkeling Bloemenkampkwartier. De renovatie vindt (gefaseerd) naar verwachting plaats in de periode 20262027. Het doel van Mooiland is om de woningen meer woonkwaliteit te geven en veel energiezuiniger te maken. Wat de plannen voor "de stoel" betreft heeft indiener er geen vertrouwen in dat zij hier straks toch bij de buren op tafel gaan kijken. Ze vermeldt dat hun balkon van de zomer echt hun plekje is en ze hebben ook met de buren nauw contact. Commentaar gemeente: Wij realiseren ons dat de gewenste verdichting van het Bloemenkampkwartier soms effecten heeft op privacy van de bestaande woningen in het gebied. Hiervoor verwijzen wij naar onze reactie in het Algemeen commentaar gemeente onder Effecten verdichting Bloemenkampkwartier.

Daarbij vinden we dat ‘samenleven’ ook zeer belangrijk bij de herontwikkeling van het Bloemenkampkwartier. We verbinden namelijk niet alleen plekken, maar ook mensen en stimuleren ontmoeting en samenleven. Dit draagt bij aan een fijn woon- en leefklimaat en sociale veiligheid. We creëren een plek voor de buurt en willen de sociale binding en het prettig samenleven versterken, waarbij een goed contact met buren hopelijk vanzelfsprekend is. Reactie 11 d.d. 8 december 2024 De bouw van de stoel baart indiener zorgen. Heeft zij dan nog zonlicht en privacy binnen en op haar balkon want zij woont straks dus "onder" de stoel. Zij vraagt zich af of hier wel voldoende over nagedacht en onderzoek naar gedaan is. Commentaar gemeente: We hebben begrip voor de zorgen van indiener. We realiseren ons dat de nieuwbouw in het Bloemenkampkwartier effecten kan hebben op de situatie van bestaande woningen. Dit geldt zowel voor zonlicht als privacy. We hebben dit meegenomen in onze belangenafweging en voorzien op basis van de gestelde kaders geen onevenredige aantasting van belangen voor de omgeving. Hiervoor verwijzen wij naar het Algemene commentaar gemeente onder Effecten verdichting Bloemenkampkwartier. Voor het aspect bezonning is een bezonningstudie op basis van het schetsplan uitgevoerd. Een definitieve bezonningsstudie vindt plaats op het definitieve bouwplan.

Hiervoor verwijzen wij naar het Algemene commentaar gemeente onder Bezonning. Reactie 12 d.d. 9 december 2024 Bij de nieuwe plannen voor het Bloemenkampkwartier zijn er drie punten waar indiener zich zorgen om maakt. Ten eerste vindt indiener dat de ingangen van de twee parkeergelegenheden heel dicht bij elkaar komen namelijk op 20 à 22 meter met in totaal toegang tot ruim 850 parkeerplaatsen. Hij maakt zich zorgen over opstopping op de Zuid-Willemsvaart op drukke momenten. Hij verwacht dat dit het grootste deel van de week geen probleem zal opleveren in verband met verschillende tijden van woon-werkverkeer en bezoekers parkeergarage, maar stelt dat dit ieder weekend chaos zal worden op de Zuid-Willemsvaart, omdat de drukte die er al was voor parkeergarage Arena wordt verergerd door de bewoners die van en naar hun nieuwe parkeerplek gaan. Indiener zou graag zien dat in het ontwikkelkader afspraken worden opgenomen om de doorstroming te bevorderen. Hij licht toe dat gemeente hier ideeën voor heeft, die zijn niet in het plan opgenomen. Hij beschrijft een oplossing in de vorm van een lange, brede tunnel van de Zuid-Willemsvaart naar de

parkeergarage Arena, waardoor de file op de Zuid-Willemsvaart wordt opgevangen in de tunnel. Met bij voorkeur 4 poortjes, 2 poortjes om in te rijden en 2 om eruit te rijden. Of, nog liever dat de poortjes flexibel ingezet kunnen worden en dat er op drukke momenten 3 voor erin en 1 voor eruit of andersom komt. Indiener meent dat dit zeker kan helpen tegen de drukte op de Zuid-Willemsvaart maar ziet graag dat deze als eisen in het ontwikkelkader opgenomen worden. Graag ziet hij ook dat er verder gekeken wordt naar de verkeersstromen in de nieuwe situatie. Commentaar gemeente: We hebben op de inloopbijeenkomst met indiener gesproken over de doorstroom van het verkeer op de Zuid-Willemsvaart. Wij vinden dit ook belangrijk. Voor onze reactie op de doorstroom van het verkeer wordt verwezen naar het Algemeen commentaar gemeente onder Verkeer. We hebben in het definitieve Ontwikkelkader de genoemde mogelijke maatregelen beschreven. Daarnaast wijzen wij in dit verband ook nog op de maatregelen om de verkeersdruk op de Zuid-Willemsvaart te verlagen door een knip in de Zuid-Willemsvaart door te voeren. Indiener meent ten tweede dat er meer ruimte moet komen tussen de gebouwen.

De bouw van de nieuwe zusterflat op 10,5 meter van de bestaande bebouwing en de nieuwe bebouwing met de bijnaam “De Stoel” leidt volgend hem tot problemen met in- en uitrijden van het nieuwe parkeerdek voor bewoners, erg weinig privacy, problemen met laden en lossen door bezorgers en bewoners en te weinig daglicht voor huidige en toekomstige bewoners. Hij stelt dat door de volgens hem zeer geringe afstand tussen de gebouwen, de bomen die moeten blijven staan en door de hoogte van de gebouwen er weinig licht in de (bestaande en toekomstige) woningen komt. Genoeg daglicht is volgens hem essentieel voor een gezond leven. Ook meent indiener dat er voor veel woningen weinig privacy zal zijn, doordat ze zo dicht op elkaar komen. Hij licht toe dat de huidige woningen op de hoek van de Zuid-Willemsvaart en Bloemenkamp woonkamers en slaapkamers aan de kant van Bloemenkamp. Het is nog niet bekend hoe de nieuwe panden precies ingericht worden, maar het gebrek aan privacy baart hem zorgen. Hij vindt 10,5 meter erg dichtbij. Voor hen zou dit betekenen dat onze nieuwe overburen direct inkijk hebben op hun slaapkamers, zo ook bij hun boven- en onderburen. Hij verwacht dat dit voor veel bewoners van de nieuwe panden hetzelfde zal zijn.