Bijlage 2 - Toelichting en Regels vastgesteld bestemmingsplan Koksteeg 64, Vinkel

3.1 Wro) getoetst aan eventueel van toepassing zijnde veiligheidsafstanden uit het Activiteitenbesluit (of vuurwerkbesluit) Toets op voorgenomen ontwikkeling Woningen zijn aan te merken als een (beperkt) kwetsbaar object, zodat beoordeeld moet worden of er in de nabijheid van het plangebied Bevi-inrichtingen (of andere onderdelen van externe veiligheid) zijn die van invloed zijn/kunnen zijn op de plannen. Hiertoe is een check uitgevoerd aan de hand van de risicokaart van ‘s Hertogenbosch. Zie onderstaande afbeelding.

Afbeelding 15: Uitsnede risicokaart

Het plangebied ligt op ruim 1 kilometer afstand van een buisleiding ‘aardgasleiding NEN 3650-leiding’. Conform de Bevb geldt rondom buisleidingen met gevaarlijke stoffen een belemmeringsgebied van 5 meter vanaf het hart van de leiding. Gelet op de locatie en ligging van de buisleiding in relatie tot het plangebied, kan geconcludeerd worden dat er geen sprake zal zijn van een negatieve invloed op het voorgenomen plan. Er bevinden zich in de nabijheid van het plangebied geen route gevaarlijke stoffen etc. Tevens bevinden zich geen Bevi-bedrijven nabij het plangebied die invloed zijn op het plangebied. Ook ligt het plangebied niet in een provinciale veiligheidszone 2. Het plan is vanuit het aspect externe veiligheid acceptabel.

43

Conclusie Het aspect ‘Externe veiligheid’ vormt geen belemmering voor het plan.

5.12 Verkeer en parkeren Verkeer Het plangebied wordt via één zijde ontsloten. De bestaande erftoegangsweg sluit in zuidelijke richting aan op de ‘Koksteeg’. De ‘Koksteeg’ loopt aan de westzijde over op de ‘Lindenlaan’. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om het plan via één zijde te bereiken en verlaten. Om het aantal verkeersbewegingen in zowel de huidige als toekomstige situatie te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de publicatie van CROW (nr. 317, Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie d.d. oktober 2012). Huidige situatie Voorliggend plan zorgt ervoor dat de huidige agrarische bedrijfsfunctie en daarmee ook de bedrijfsmatige verkeersbewegingen komen te verdwijnen. Voor een agrarisch bedrijf zijn geen kencijfers beschikbaar voor het bepalen van de verkeersgeneratie. Om het aantal verkeersbewegingen in kaart te brengen wordt uitgegaan van aannames. Er wordt aangenomen dat er 8 personeelsleden werkzaam zijn en dat er dagelijks 1 leverancier het bedrijf bezoekt. Dit levert 9 aankomsten en 9 vertrekken op > 18 verkeersbewegingen per etmaal. Voor de bestaande boerderijwoning worden de kencijfers voor ‘koop, vrijstaand’ in het buitengebied gehanteerd. Dit levert minimaal 7,8 en maximaal 8,6 verkeersbewegingen per etmaal op. Gemiddeld kan worden uitgegaan van (7,8+8,6) = 8,2 verkeersbewegingen per woning per etmaal.

In de bestaande situatie kan het aantal verkeersbewegingen per etmaal gesteld worden op 18 + 8,2 = 26,2 verkeersbewegingen per etmaal. Toekomstige situatie Het plan genereert verkeer. Voor onderhavige ontwikkeling wordt aansluiting gezocht bij de verkeersgeneratie van een vrijstaande koopwoning, koop twee-onder-een-kap woning en koop, tussen/hoek woning. Als vuistregel kan een getal van maximaal 7,4 ritten per woning per etmaal worden gehanteerd. Bij 13 woningen levert dit een etmaalintensiteit van 96,2 motorvoertuigen op. De Koksteeg en de Lindenlaan zijn gemeentelijke erftoegangswegen binnen de bebouwde kom met een max. snelheid van 30 km/u. Voor een veilige verkeersafwikkeling van dergelijke wegen wordt door het CROW een streefwaarde van 4.000 motorvoertuigen per etmaal geadviseerd. De toename in verkeersintensiteit ten gevolge van het voorgenomen initiatief ten opzichte van de totale verkeersintensiteit op zowel de Lindenlaan als de Koksteeg is verwaarloosbaar. De erfontsluitingsweg in het plangebied wordt ingericht als onderdeel van een 15 km/u zone. Deze weg bevindt zich rondom het centrale parkeergedeelte binnen het woonerf. Er is gekozen voor deze opzet van het stedenbouwkundig plan omdat dit de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt; het zogeheten ‘ervenprincipe’ wordt op deze manier in stand gehouden.

Tevens wordt met het zoveel mogelijk clusteren van de parkeerplaatsen meer openbare ruimte vrijgehouden en blijft de verkeerssituatie ter plaatse overzichtelijk, waardoor de verkeersveiligheid voor met name spelende kinderen gegarandeerd kan worden. Parkeren Het plan voorziet in de bouw van 13 nieuwbouwwoningen in de (middel)dure huur/koopsector met elk een oppervlakte van meer dan 80 m². Het parkeren vindt zowel op de woonkavels als op openbaar terrein plaats. De parkeerplaatsen in het openbaar gebied zullen in het centrale deel van het woonerf worden gerealiseerd, zodat alle woningen rondom makkelijk toegankelijk blijven. Daarnaast worden er parkeerplaatsen gerealiseerd langs de inrit van het woonerf. Conform de Nota Parkeernormering 2021 ligt onderhavig plangebied binnen zone 4: ‘Bebouwde kom buiten de ring’. De parkeernormen zijn exclusief parkeerruimte voor bezoekers. De maximale parkeerbehoefte

44

voor bezoekers bestaat uit 0,3 parkeerplaatsen per woning. Binnen deze zone gelden de volgende parkeernormeringen:

Tabel 3: Tabel parkeernormering (Bron: Nota Parkeernormering 2021 gemeente 's Hertogenbosch)

Conform de gemeentelijke parkeernota mag gebruik worden gemaakt van de bereken technische, in plaats van de theoretische, rekengetallen voor parkeren. Onderstaande berekeningsaantallen zijn geldend:

Tabel 4: Berekeningsaantallen parkeervoorzieningen bij woningen (Bron: Parkeernota gemeente ’s Hertogenbosch)

Onderstaande parkeerbalans wordt toegepast voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen: Uitgaande van de bovenstaande parkeernormeringen geldt voor de nieuwbouwwoningen een totaal van 13 x 1,7 = 22,1 parkeerplaatsen. Gezien 8 van de 13 woningen een garage met enkele oprit hebben wordt een correctiefactor van 8 x 1 = 8 parkeerplaatsen toegepast. Dit resulteert in een parkeerbehoefte van 22,1 – 8= 14,1 dus 15 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Voorliggend plan voorziet in 16 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Hiermee voldoet het plan aan de gestelde parkeerbehoefte. Fietsparkeren Het fietsparkeren voor de seniorenwoningen wordt opgelost door achter de bergingen een elektra-aansluiting te plaatsen, zodat ook elektrische fietsen geparkeerd en opgeladen kunnen worden. Voor de overige woningen wordt een soortgelijke aansluiting geplaatst op eigen terrein of in de garages van de woningen. Conclusie Het aspect ‘Verkeer en parkeren’ vormt geen belemmering voor het plan.

45

5.13 Milieueffectrapportage Wettelijk kader Nagegaan is of voor dit bestemmingsplan een Milieueffectenrapport of een M.e.r. beoordeling opgesteld moet worden. Voor ruimtelijke plannen dient een m.e.r.(beoordeling) te worden opgesteld indien: a. er sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteit op grond van de bijlagen bij het Besluit m.e.r.; b. voor het plan een passende beoordeling op grond van de Natuurbeschermingswet (Nbw) is vereist. In de bijlage bij het Besluit m.e.r is opgenomen welke activiteiten mer-plichtig zijn (de C-lijst) en welke activiteiten mer-beoordelingsplichtig zijn (de D-lijst). Een stedelijk ontwikkelingsproject is m.e.r. beoordelingsplichtig indien het betreft een gebied met een oppervlakte van meer dan 100 hectare, of meer dan 2000 woningen of meer dan 200.000 bruto vloeroppervlakte bevat. Toets op voorgenomen ontwikkeling Er heeft een vormvrije m.e.r beoordeling plaatsgevonden. Onderhavig plan voorziet in de bouw van in totaal 13 nieuwbouwwoningen. De activiteiten die dit bestemmingsplan mogelijk maakt zijn op grond van de bijlagen bij het Besluit dan ook niet m.e.r. beoordelings plichtig. Dit project kan aangeduid worden als een stedelijk ontwikkelingsproject (bijlage D 11.2).

Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen aan de orde, die een milieueffectrapportage rechtvaardigen. Dit blijkt tevens uit de milieuparagraaf (hoofdstuk 5) van dit bestemmingsplan. Conclusie Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen activiteit onder de genoemde drempelwaarden voor stedelijke ontwikkelingsprojecten die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. blijft. Om die reden kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Hiertoe heeft Buro Borgland een aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling opgesteld. De aanmeldnotitie is als bijlage 10 bij deze toelichting opgenomen. Op grond van genoemde aanmeldnotitie m.e.r.-beoordeling dient het bevoegd gezag een m.e.r.-beoordelingsbesluit te nemen. Het beoordelingsbesluit zal als bijlage bij deze toelichting worden opgenomen.

5.14 Conclusie milieu- en omgevingsaspecten Gelet op het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat het aspect ‘Milieu- en omgevingsaspecten’ geen belemmering vormt voor het plan.

46

6 Juridische vormgeving 6.1

Algemeen

In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op de afzonderlijke bestemmingen. Het bestemmingsplan 'Koksteeg 64 Vinkel' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en bouwwerken binnen het plangebied. Het bestemmingsplan maakt het gebruik en de bouw van 13 grondgebonden woningen, groen, wegen, natuur en water mogelijk. De toekomstige bouwplannen dienen te passen binnen de mogelijkheden van dit bestemmingsplan. Onder paragraaf 6.2 wordt inhoudelijk ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen binnen voorliggend bestemmingsplan.

6.2 6.2.1

Opzet van de regels Inleidende bepalingen

De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meeten rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012), zijn overgenomen in de regels. 6.2.2

Bestemmingsbepalingen

Groen Binnen een deel van het plangebied vindt, in het kader van kwaliteitsverbetering, natuurontwikkeling plaats. De gronden waarop deze natuurontwikkeling gaat plaatsvinden zijn onder de bestemming ‘Groen’ gebracht. Binnen deze bestemming is geen bebouwing toegestaan. Verkeer - Verblijfsgebied Deze bestemming is gericht op de afwikkeling van het verkeer. Naast wegverkeer zijn onder meer ook voeten rijwielpaden, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan. De voorgenomen (ontsluitings)wegen en paden, alsmede de parkeervoorzieningen binnen het plangebied krijgen de bestemming ‘Verkeer - Verblijfsgebied’. De bouwmogelijkheden zijn beperkt. Water De bestemming ‘Water’ wordt toegekend aan de gronden die primair voor de opvang, buffering en infiltratie zijn bestemd. Door aan deze gronden een afzonderlijke bestemming toe te kennen, blijft de waterhuishoudkundige functie van deze gronden gewaarborgd. De bouwmogelijkheden zijn beperkt. Wonen Het bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van woningen mogelijk. De gronden waarop de nieuw te bouwen woningen geprojecteerd zijn, evenals de bijbehorende erven en tuinen krijgen de bestemming ‘Wonen’. De hoofdgebouwen mogen worden gebouwd in de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken c.q. achter de gevellijn.

Ook bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde mogen in het bouwvlak dan wel achter de gevellijn worden opgericht. De bouwmogelijkheden sluiten aan bij de planologische regeling welke opgenomen is in het geldende bestemmingsplan van het aansluitende gebied (bestemmingsplan Kom Vinkel 2017). De relevante hoogtes zijn door middel van matrices op de verbeelding aangeduid.

47

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de situering en afmetingen van bouwwerken. Voor wat betreft gebruiksmogelijkheden is van belang dat aan huis verbonden beroepen onder voorwaarden rechtstreeks zijn toegestaan. Het uitvoeren van bouwwerkzaamheden op de gronden met de bestemming 'Wonen' is uitsluitend toegestaan nadat de landschappelijke inpassing als bedoeld in 6.1 onder e en in Bijlage 1 bij de regels is gerealiseerd en vervolgens in stand wordt gehouden en beheerd. 6.2.3

Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling Overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening is de anti-dubbeltelbepaling opgenomen. Deze regels worden opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel of een bepaalde oppervlakte van een bouwperceel mogen beslaan, het resterende onbebouwde terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Algemene bouwregels Voor het gehele plangebied is een regeling opgenomen dat de gemeentelijke parkeernormen ten alle tijde toegepast dienen te worden. Algemene gebruiksregels Voor het gehele plangebied is een regeling opgenomen waarbij het verboden is om de gronden of bouwwerken te gebruiken voor een seksinrichting dan wel een prostitutiebedrijf en als stort- en/of opslagplaats van grond en of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud. Algemene afwijkingsregels In deze regels wordt aangegeven in welke gevallen het bevoegd gezag, in deze meestal burgemeester en wethouders, gerechtigd is om bij een omgevingsvergunning af te wijken van de in het bestemmingsplan geregelde maatvoeringen en gebruiksregels. 6.2.4

Overgangs- en slotbepalingen

In deze paragraaf zijn tot slot de overgangs- en slotregels opgenomen, die voor het gehele bestemmingsplan gelden.

48

7 Uitvoerbaarheid 7.1

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt zowel de economische als de maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De procedure voor vaststelling van een bestemmingsplan is geregeld in de Wet ruimtelijke ordening. Aangegeven is dat tussen de gemeente en verschillende instanties waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd, voordat een ontwerpbestemmingsplan ter visie kan worden gelegd. Bovendien is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing verklaard (zienswijzenprocedure). 7.2.1

Omgevingsdialoog

Omgevingsdialoog ronde 1 In het kader van de voorbereiding op het voorontwerpbestemmingsplan, heeft op basis van het eerste ontwerpconcept in april 2020 een omgevingsdialoog met de direct omwonenden plaatsgevonden. Hierbij is op hoofdlijnen het volgende te concluderen: • • • •

De directe omgeving is over het algemeen positief over het eerste conceptplan van april 2020; Er is een reactie geplaatst over de ‘groenstrook’ (gelegen ten oosten van het plangebied), welke in eigendom is van de gemeente. Er wordt afgevraagd hoe omgegaan wordt met deze strook; Zorgen over de verkeersveiligheid-, en intensiteit; hoe wordt deze gewaarborgd? Zorgen over de bouw van te veel woningen op de genoemde locatie en schijnende koplampen in de omliggende woningen. Hoe wordt dit gewaarborgd?

De bovengenoemde opmerkingen zijn verwerkt in de laatste versie van het stedenbouwkundig plan. Omgevingsdialoog ronde 2 In januari 2022 heeft de tweede ronde van de omgevingsdialoog plaatsgevonden. Om de omwonenden goed en persoonlijk te informeren is er een brief opgesteld met daarin omschreven wat het plan inhoudt, aangevuld met een tekening van de huidige opzet. In de toegestuurde brieven is tevens gevraagd om schriftelijk te bevestigen dat men kennis heeft genomen van het plan en wat eventuele op- of aanmerkingen zijn. Een samenvatting van deze gesprekken en conclusies is als volgt opgesomd: Geconcludeerd kan worden dat er over het algemeen sprake is van enthousiasme over de voorgenomen ontwikkeling. Er zijn echter een aantal aandachtspunten voor het verdere vervolg: • •

Omwonenden hebben met name vragen over de invulling van de groenstrook die in eigendom is van de gemeente. Dit is nu buiten de scope van de omgevingsdialoog gehouden. Omwonenden maken zich zorgen over de verkeersafwikkeling via de Koksteeg en de gevolgen voor de verkeersveiligheid richting de kruising met Vinkelsestraat. Zij willen hierover graag in gesprek met opdrachtgever en gemeente. Opdrachtgever staat hiervoor open en gaat graag in gesprek.

De bovengenoemde opmerkingen zijn verwerkt in het stedenbouwkundig plan. Omgevingsdialoog ronde 3 •

Een aantal bewoners maken zich zorgen over het toekomstig gebruik van de boomgaard. Wie is bevoegd gebruik te maken van deze boomgaard? Verder wordt om een versmalling van de nieuw te realiseren inrit gevraagd. De inrit ligt in het vorige ontwerp net niet voor hun huis maar als de inrit richting het oosten verbreed wordt, wordt overlast van binnen schijnende koplampen van auto’s verwacht. De bewoners hebben veel zorgen, maar vallen buiten de scope van het plan.

49

•

Uit het vervolggesprek met de bewoners is naar voren gekomen dat er geen bezwaar is tegen onderhavig plan.

De bovengenoemde opmerkingen worden meegenomen in de verdere uitwerking van het plan. Het ‘verslag omgevingsdialoog’ is als bijlage 11 opgenomen van deze toelichting. 7.2.2

Overleg instanties

Brandweer Brabant-Noord Brandweer Brabant-Noord heeft ten aanzien van voorliggend plan een advies uitgebracht. Het advies is als bijlage 12 toegevoegd aan deze toelichting. Het plangebied ligt niet binnen het invloedsgebied van een risicobron met externe veiligheidseffecten. Het onderwerp ‘Externe veiligheid’ is niet relevant i.r.t. de gewenste ontwikkeling. Verder wordt aangegeven dat voldaan dient te worden aan de richtlijnen voor het opstellen van hulpverleningsvoertuigen. Indien in het detailonderwerp met deze uitgangspunten rekening wordt gehouden is er sprake van voldoende bereikbaarheid voor de hulpverlenende diensten. Op basis van de geplaatste opmerkingen vanuit de Brandweer Brabant-Noord is het stedenbouwkundig plan aangepast. Het plan voldoet zodoende aan de gestelde eisen. Netbeheerder TenneT Binnen de grenzen van dit plan heeft TenneT (na een eerste beoordeling) noch bovengrondse-, noch ondergrondse hoogspanningsverbindingen in beheer. Er zijn dan ook geen opmerkingen binnengekomen op het voorliggende plan. Rijkswaterstaat Zuid-Nederland Dit plan ligt niet in het beheersgebied van Rijkswaterstaat Zuid Nederland en raakt dan ook geen van de belangen. Vanuit Rijkswaterstaat Zuid-Nederland zijn verder geen opmerkingen ontvangen.

Nederlandse Gasunie Het plan is getoetst aan het huidige externe veiligheidsbeleid van het Ministerie van I&M voor de aardgastransportleidingen, zoals bepaald in het per 1 januari 2011 in werking getreden Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Op grond van deze toetsing kan geconcludeerd worden dat het plangebied buiten de 1% letaliteitgrens van onze dichtst bij gelegen leiding valt. Daarmee staat vast dat deze leiding geen invloed heeft op de verdere planontwikkeling. Waterschap AA en Maas De verschillende onderdelen van het bestemmingsplan zijn beoordeeld door het Waterschap. Er is geconcludeerd dat er geen ruimtelijke waterbelangen binnen het plangebied van toepassing zijn. Echter is de waterparagraaf summier beschreven. Er ontbreekt namelijk een beschrijving van het waterhuishoudkundige systeem. Het waterhuishoudkundige systeem bevat het grondwater, oppervlaktewater, afvalwater en regenwater. Graag het verzoek om in de waterparagraaf op te nemen hoe de ontwikkeling, mogelijk invloed heeft op deze waterhuishoudkundige aspecten. Verder zijn er geen opmerkingen en wordt op correcte wijze verwezen naar het actuele beleid. De genoemde opmerkingen zijn verwerkt in de waterparagraaf van deze toelichting (zie paragraaf 5.8). Provincie Noord-Brabant In onderhavig plan ligt alle bebouwing binnen de grens van het stedelijk gebied.

Echter een deel van de achtertuinzone ligt niet in bestaand stedelijk gebied maar in het buitengebied. Tijdens het voortraject is met de provincie afgesproken dat hier medewerking aan verleend kan worden als in het plan op de juiste manier juridisch en planologisch wordt geregeld dat in het deel van de tuinzone, dat niet in het stedelijk gebied

50

ligt, geen bebouwing kan worden opgericht. Want er moet voorkomen worden dat het bestaand stedelijk gebied op deze manier uitgebreid zou kunnen worden. Mocht een deel van de woonbestemming in het buitengebied vallen; dan verzoeken we bijvoorbeeld te kiezen voor de bestemming ‘tuin’. Voor wat betreft de voorwaardelijke verplichting (artikel 3.3; landschappelijke inpassing van de regels behorende bij voorliggend bestemmingsplan) verzoeken wij de bouwwerkzaamheden in dit artikel nader te specificeren dan wel uit te sluiten. Verder is de landschappelijke inpassing geaccordeerd en zijn er geen problemen t.a.v. de woningaantallen en het programma geconstateerd. Verzocht wordt om aan te geven of het om 13 of 14 woningen gaat. De genoemde opmerkingen zijn verwerkt in voorliggend plan. De opmerkingen van de Provincie Noord-Brabant zijn als bijlage 13 toegevoegd aan deze toelichting. 7.2.3

Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan en het concept landschappelijk inpassingsplan & beeldkwaliteitskader herontwikkeling Koksteeg 64 Vinkel heeft vanaf 27 juni 2022 volgens artikel 3.8 lid 1 Wro, in samenhang met Afdeling 3.4 Awb, zes weken ter visie gelegen. Iedereen is tijdens deze termijn in de gelegenheid gesteld mondeling of schriftelijk zienswijzen aan de gemeenteraad kenbaar maken. Op het ontwerp bestemmingsplan zijn zienswijzen ingekomen. Deze zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in het bij dit bestemmingsplan behorende "Nota zienswijzen bestemmingsplan Koksteeg 64 Vinkel". Deze nota is als bijlage 14 aan deze toelichting toegevoegd. De zienswijzen gaven geen aanleiding tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan.

7.3

Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 lid 1 Wro verplicht de gemeente een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop bepaalde bouwactiviteiten zijn voorgenomen, tenzij het kostenverhaal 'anderszins verzekerd' is (artikel 6.12 lid 2a Wro). In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaren een (anterieure) overeenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

51

BESTEMMINGSPLAN ‘KOKSTEEG 64’ Regels Datum: 19 oktober 2022 Versie: Vastgesteld IMRO-code: NL.IMRO.0796.0002517-1401

REGELS

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ................................................................................................................... 3 1 Inleidende regels ............................................................................................................. 4 Artikel 1 Begrippen .............................................................................................................................. 4 Artikel 2 Wijze van meten .................................................................................................................... 7

2 Bestemmingsregels ......................................................................................................... 8 Artikel 3 Groen ..................................................................................................................................... 8 Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied ....................................................................................................... 9 Artikel 5 Water ................................................................................................................................... 10 Artikel 6 Wonen ................................................................................................................................. 11 Artikel 7 Waarde - Archeologie 2 ....................................................................................................... 16

3 Algemene regels ............................................................................................................ 18 Artikel 8 Anti-dubbeltelregel .............................................................................................................. 18 Artikel 9 Algemene bouwregels ......................................................................................................... 19 Artikel 10 Algemene gebruiksregels ................................................................................................. 20 Artikel 11 Algemene afwijkingsregels ................................................................................................ 21

4 Overgangs- en slotregels .............................................................................................. 22 Artikel 12 Overgangsrecht ................................................................................................................. 22 Artikel 13 Slotregel ............................................................................................................................ 23

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

3

1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen 1.1 plan: het bestemmingsplan Koksteeg 64, van de gemeente ‘s Hertogenbosch; 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0796.0002517-1401 met de bijbehorende regels en bijlagen. 1.3 aanduiding: 1.4 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid waar, ingevolge de regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.5 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.6 aaneengebouwde woning: Een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer woningen, niet zijnde ge-stapelde woningen; 1.7 achtererfgebied: erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant en van daaruit evenwij-dig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen; 1.8 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde; 1.9 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak; 1.10 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.11 bijgebouw: een (vrijstaand of aangebouwd) gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdge-bouw, dat zowel in functioneel als in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het

hoofdgebouw; 1.12 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

4

1.13 bouwgrens: de grens van een bouwvlak; 1.14 bouwlaag: doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijk hoogte liggende vloe-ren of balklagen is begrensd; 1.15 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende be-bouwing is toegelaten; 1.16 bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel; 1.17 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten; 1.18 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.19 dak: iedere bovenbeëindiging van een gebouw; 1.20 erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestem-mingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden; 1.21 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omslo-ten ruimte vormt; 1.22 hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomsti-ge bestemming van een

perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is; 1.23 kamperen: het recreatief buitenverblijven, indien dit omvat overnachting anders dan met gebruikmaking van een hotel, pension of woning; 1.24 mantelzorg: het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband; 1.25 peil: a. voor gebouwen: de hoogte van de bovenzijde van de afgewerkte begane grondvloer; b. voor andere bouwwerken: de (gemiddelde) hoogte van het aansluitende, afgewerkte terrein ter plaatse van het bouwperceel;

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

5

1.26 voorerfgebied: erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied; 1.27 voorgevel: de naar de openbare weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, die gevel die kennelijk als zodanig moet worden aangemerkt; 1.28 voorgevellijn: denkbeeldige lijn die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw, waarvan de voorkant het dichtst is gelegen bij de openbare weg, en het verlengde daarvan; 1.29 voorgevelrooilijn: langs een wegzijde met een regelmatige ligging of nagenoeg regelmatige ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing: de evenwijdig aan de as van de weg gelegen lijn, welke, zoveel mogelijk aan-sluitend aan de ligging van de voorgevels van de bestaande bebouwing, een zoveel mogelijk gelijkmatig beloop van de rooilijn overeenkomstig de richting van de weg geeft; 1.30 vrijstaande woning: een woning waarvan het hoofdgebouw vrijstaat van andere hoofdgebouwen; 1.31 twee-aaneenwoning: een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee woningen, niet zijnde gesta-pelde woningen; 1.32 woning: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden, een en andere met inbegrip van uit- en aanbouwen en overige inpandige ruimten zoals bergingen en garages;

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

6

Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.2 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.3 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.4 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.5 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.6 het bebouwd oppervlak van een bouwperceel: de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen.

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

7

2 Bestemmingsregels Artikel 3 Groen 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor “Groen” aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen, zoals plantsoenen, groenstroken en overige aanplanten, waterpartijen; b. duurzaam bodem- en waterbeheer, waaronder begrepen de aanleg van onder- en/of bovengrondse voorzieningen voor de opvang en buffering van water; c. de instandhouding en ontwikkeling van landschappelijke waarden, overeenkomstig het landschappelijk inpassingsplan zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze regels. met bijbehorende: d. voorzieningen ten behoeve van openbaar nut; e. onverharde paden. 3.2 Bouwregels a. Op de voor 'Groen' aangewezen gronden mag niet worden gebouwd.

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

8

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied 4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e.

wegen; fiets- en voetpaden; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; speelvoorzieningen

met daaraan ondergeschikt: f.

waterhuishoudkundige voorzieningen, (ondergrondse) waterbergings- en infiltratievoorzieningen; g. leidingen en kabels; h. (openbare)nutsvoorzieningen; 4.2 Bouwregels a. Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de in artikel 4.1 genoemde doeleinden worden gebouwd. b. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: 1. de bouwhoogte van palen, masten, portalen voor geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer mag niet meer bedragen dan 10 m; 2. de bouwhoogte van signalerings- en telecommunicatiemasten mag niet meer bedragen dan 10 m; 3. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag niet meer bedra-gen dan 4 m. c. In afwijking van artikel 4.2 lid a mogen op onderhavige gronden gebouwen van openbaar nut worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 3 m en een maximale oppervlakte van 20 m².

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

9

Artikel 5 Water 5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. watergangen, waterpartijen, oevers en taluds; b. waterhuishouding; c. instandhouding en ontwikkeling van ter plaatse voorkomende natuur- en landschapswaarden; met bijbehorende voorzieningen voor groen en verhardingen. 5.2 Bouwregels a. Op de tot ‘Water’ bestemde gronden mogen geen gebouwen worden opgericht. b. Op en onder de tot ‘Water’ bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde worden opgericht ten dienste van de bestemming en met een maximale bouwhoogte van ten hoogste 2 meter.

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

10

Artikel 6 Wonen 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten, alleen als voldaan wordt aan de voorwaarden onder artikel 6.5.2; c. huisvesting in verband met mantelzorg; d. tuinen en erven. e. de instandhouding en ontwikkeling van landschappelijke waarden waaronder watergangen, overeenkomstig het landschappelijk inpassingsplan zoals opgenomen in Bijlage 1 bij deze regels. met de daarbij behorende: f. g. h. i. j.

groenvoorzieningen; verkeersvoorzieningen; parkeervoorzieningen; nutsvoorzieningen; voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding.

6.2 Bouwregels 6.2.1 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels: a. de hoofdgebouwen moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. een bouwvlak mag volledig worden bebouwd met inachtneming van het bepaalde onder sub g, h en i; c. ter plaatse van de aanduidingen ‘aaneengebouwd’, 'vrijstaand' en 'twee-aaneen' dienen de hoofdgebouwen aaneengebouwd, vrijstaand dan wel halfvrijstaand gebouwd te worden; d. de voorgevels van de hoofdgebouwen dienen in de voorgevelrooilijn te worden gebouwd; e. ter plaatse van de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - afwijkende voorgevelrooilijn’ mag de afstand van het hoofdgebouw tot de voorgevelrooilijn 5 meter bedragen; f. de woning dient van een kap te worden voorzien, waarvan de dakhelling niet minder mag bedra-gen dan 35° en niet meer dan 60°, met uitzondering van gebroken kappen waarvan het eerste dakvlak vanaf de goot een helling mag hebben van maximaal 70° en het aansluitende dakvlak een helling mag hebben van maximaal 50°; g. ter plaatse van de aanduidingen ‘vrijstaand’, ‘aaneengebouwd’ en ‘twee-aaneen’ bedraagt de maximale breedte van het hoofdgebouw 12 meter. h. de diepte van een hoofdgebouw bedraagt maximaal 15 meter bij bouwpercelen met een diepte van maximaal 30 meter; i.

het maximaal aantal te bouwen woningen per bouwvlak, zoals aangeduid op de verbeelding, mag niet worden overschreden, met dien verstande dat per bouwperceel maximaal één woning is toegestaan; j. de minimale afstand van de hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens is: 1. voor vrijstaande woningen: aan weerszijden 3 meter; 2. voor twee-aaneen woningen: aan één zijde 3 meter; k. ter plaatse van de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - afstand zijdelingse perceelgrens’ mag de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrenzen minder dan 3 m bedragen; l. ondergronds bouwen is toegestaan onder hoofdgebouwen;

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

11

m. de maximale bouwhoogte is op de verbeelding aangegeven; n. de maximale goothoogte is op de verbeelding aangegeven. 6.2.2 Bijgebouwen en overkappingen Voor het bouwen van bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels: a. bijgebouwen en overkappingen mogen binnen het bouwvlak en in het achtererfgebied worden gebouwd, met dien verstande dat dat minimaal 1 meter achter de voorgevel van het hoofdge-bouw gebeurt; b. het maximale bebouwingspercentage van het achtererfgebied is 50%; c. het onbebouwd blijvende deel van het bouwperceel, niet zijnde het voorerfgebied, mag geen kleinere aaneengesloten oppervlakte krijgen dan 25 m²; d. de maximale gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen en overkappingen in het achtererf-gebied, is 75 m², onverminderd van het bepaalde onder sub b; e. als de oppervlakte van het bouwperceel groter is dan 750 m² en de oppervlakte van het bouw-perceel achter het bouwvlak groter is dan 200 m², dan is de maximale gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen en overkappingen in het achtererfgebied, 10% van de oppervlakte van het bouwperceel, tot in totaal 100 m², onverminderd van het bepaalde onder sub b; f. de maximale bouwhoogte is 3 meter; g. als met hellende dakvlakken wordt gebouwd, is de maximale goothoogte 3 meter, de maximale bouwhoogte 5 meter en de maximale dakhelling 50°; h.

bijgebouwen en overkappingen met één hellend dakvlak mogen uitsluitend worden gebouwd als een aanbouw tegen de zij- en/of achterkant van het hoofdgebouw (aankapping); hierbij is de maximale goothoogte 3 meter, de maximale bouwhoogte 5 meter en moet het hoogste punt te-gen de zij- en/of achterkant van het hoofdgebouw worden gesitueerd; i. dakterrassen zijn niet toegestaan. 6.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, gelden de volgende re-gels: a. bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, mogen, met uitzondering van erfafscheidingen, uitsluitend binnen het achtererfgebied worden gebouwd; b. het maximale bebouwingspercentage van het achtererfgebied is 50%; c. het onbebouwd blijvende deel van het bouwperceel, niet zijnde het voorerfgebied, mag geen kleinere aaneengesloten oppervlakte krijgen dan 25 m²; d. de maximale gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen en overkappingen in het achtererf-gebied, is 75 m², onverminderd van het bepaalde onder sub b; e.

als de oppervlakte van het bouwperceel groter is dan 750 m² en de oppervlakte van het bouw-perceel achter het bouwvlak groter is dan 200 m², dan is de maximale gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen en overkappingen in het achtererfgebied, 10% van de oppervlakte van het bouwperceel, tot in totaal 100 m², onverminderd van het bepaalde onder sub b; f. de maximale bouwhoogte van erfafscheidingen op en voor de voorgevelrooilijn is vanaf de voet gemeten 1 meter; g. de maximale bouwhoogte van erfafscheidingen achter de voorgevelrooilijn is vanaf de voet ge-meten 2 meter; h. de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is 3 meter. 6.2.4 Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing Het uitvoeren van bouwwerkzaamheden op de gronden met de bestemming 'Wonen' is uitsluitend toe-gestaan nadat de landschappelijke inpassing als bedoeld in artikel 3.1. sub c en in Bijlage 1 bij

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

12

deze regels is gerealiseerd binnen een termijn van 12 maanden, na verlening van omgevingsvergunning. 6.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van: a. b. c. d. e.

een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; de verkeersveiligheid; de milieusituatie; de sociale veiligheid; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;

6.4 Afwijken van de bouwregels 6.4.1 Hoofdgebouwen Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder artikel 6.2.1 sub j voor het bouwen van een hoofdgebouw op minder dan 3 meter uit zijdelingse (bouw)perceelsgrens, mits: a. de bouw daarvan ter plaatse stedenbouwkundig aanvaardbaar is; b. de bouw daarvan toelaatbaar is vanuit het oogpunt van verkeersveiligheid. 6.4.2 Bijgebouwen en overkappingen 1. Het bevoegd gezag kan afwijken van de in artikel 6.2.2 aangegeven maten en/of percentages, als bij het verlenen van de omgevingsvergunning vast staat dat: a. dat het nodig is voor een logische en zorgvuldige inpassing en/of aanpassing van een bouwplan aan de bijzondere omstandigheden van een eigen of naastgelegen bouwperceel en de daarop aanwezige bebouwing; b. de overschrijding maximaal 10% van de aangegeven maten en/of percentages mag bedragen, met dien verstande, dat ten aanzien van de onder artikel 6.2.2 sub g en artikel 6.2.2 sub h bepaalde maximum hoogte een overschrijding tot maximaal 5,5 m is toegestaan voor wat betreft erfbebouwing voor zover gelegen naast en tussen hoofdgebouwen; c. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven niet onevenredig mag worden aange-tast; d. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving niet onevenredig mag worden aangetast. 2.

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2.2 sub c, voor een kleiner onbebouwd deel van het achtererfgebied, onder de volgende voorwaarden: a. het achtererfgebied is kleiner dan 50 m²; b. de oppervlakte van het hoofdgebouw is kleiner dan 40 m²; c. de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mag niet onevenredig worden aange-tast; d. de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast. 6.4.3 Bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde Het bevoegd gezag kan met en omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2.3 sub g, met betrekking tot de voorgeschreven hoogtemaat voor erfafscheidingen tot 2.5 m, uitsluitend voor open, pergola-achtige constructies.

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

13

6.5 Specifieke gebruiksregels 6.5.1 Landschappelijke inpassing De landschappelijke inpassing als bedoeld in artikel 3.1, sub c, en in Bijlage 1 bij deze regels moet in stand gehouden en beheerd worden. 6.5.1 Strijdig gebruik Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen: a. kamerbewoning; b. logies aan huis in de vorm van bed and breakfast; c. het gebruik van gronden en bebouwing voor bedrijfsmatig vervaardigen, opslaan, verwerken of herstellen van goederen en het opslaan en be- of verwerken van producten; d. het gebruik van bijgebouwen ten behoeve van mantelzorg; e. het gebruik van gronden en bebouwing voor kamperen; f. het gebruik van gronden en bebouwing voor reclamedoeleinden. 6.5.2 Aan huis verbonden beroeps- en bedrijfsactiviteiten Een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit als bedoeld in artikel 6.1 sub b moet voldoen aan de volgende voorwaarden: a. degene die de beroeps- of bedrijfsactiviteit uitoefent, moet bewoner van de woning zijn; b. de beroeps- of bedrijfsactiviteit is ondergeschikt aan de woonfunctie: maximaal 35% van de vloeroppervlakte van de woning en de daarbij behorende bijgebouwen samen mag voor de aan huis verbonden beroepsactiviteit worden gebruikt tot in totaal 50 m2; c.

de bedrijfsactiviteiten niet vergunningsplichtig zijn volgens artikel 2.1 lid 1 sub e van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en niet meldingsplichtig zijn volgens de het Activiteitenbe-sluit milieubeheer; d. de beroeps- of bedrijfsactiviteit mag in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn; e. geen horeca en geen detailhandel plaatsvindt, met uitzondering van een beperkte detailhandel als ondergeschikte functie van de beroeps- of bedrijfsactiviteit en onder voorwaarde dat de te koop aangeboden goederen en/of producten een relatie hebben met het aan huis gebonden beroep; 6.6 Afwijken van de gebruiksregels 6.6.1 Afwijking aan huis verbonden beroep a. het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in artikel 6.5.2 sub c voor het gebruik van ruimten in de woning en/of bijbehorende bijgebouwen voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit die meldingplichtig is volgens het Activiteitenbesluit milieubeheer, als bij de verlening van de omgevingsvergunning vaststaat dat: 1. de beroeps- of bedrijfsactiviteit naar aard, omvang en uitstraling past in de woonomgeving; 2. een goed woon- en leefklimaat op omliggende woonpercelen gegarandeerd is. b.

het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.5.2 sub d voor het gebruik van ruimten in de woning en/of bijbehorende bijgebouwen voor een publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis, als bij het verlenen van de omgevingsvergunning vaststaat dat: 1. het gebruik niet leidt tot een onevenredige aantasting van de verkeers- en parkeersituatie in de omgeving; 2. voor de publieksaantrekkende beroeps- en bedrijfsactiviteit aan huis voldoende parkeerplaatsen voor auto's op eigen terrein worden gerealiseerd, overeenkomstig

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

14

de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de 'Nota Parkeernormering 2021'; 3. als de beleidsregels onder lid 2 wijzigen, met die wijziging rekening is gehouden;

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

15

Artikel 7 Waarde - Archeologie 2 7.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden en te verwachten archeologische waarden van de gronden. 7.2 Bouwregels Binnen deze dubbelbestemming zijn geen bouwwerkzaamheden toegestaan, die een grondoppervlakte betreffen groter dan 100 m² en meer dan 0,5 m beneden maaiveld. 7.3 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder artikel 7.2 en toestaan dat onder maaiveld gebouwd, mits: a. een door deskundigen opgesteld rapport overlegd wordt, waarin de archeologische waarden van de gronden waarop de bouwwerkzaamheden betrekking hebben, naar het oordeel van het be-voegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd; b. indien uit het onder 7.3 sub a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarde van de gronden door de bouwwerkzaamheden zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning een of meer van de volgende voorwaarden verbinden: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen; 3.

de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een erkend archeoloog; c. het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastge-steld. Het onder 7.3 sub b bepaalde met betrekking tot de mogelijkheid van opleggen van voor-waarden is van overeenkomstige toepassing. 7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 7.4.1 Vergunningplicht Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgen-de werken en werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren: a. grondwerkzaamheden groter dan 100 m² en dieper dan 0,50 m beneden maaiveld, zoals afgraven, egaliseren, frezen, scheuren van grasland, aanbrengen van oppervlakteverhardingen, aanleggen van drainage; b. graven, dempen dan wel verdiepen, vergroten of anderszins herprofileren van waterlopen, sloten en greppels; c. aanleggen van leidingen groter dan 100 m² en dieper dan 0,50 m beneden maaiveld; d. slopen van bouwwerken en/of funderingen; e. alle overige bodemverstorende werkzaamheden groter dan 100 m² en dieper dan 0,50 m beneden maaiveld, die de archeologische waarden kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

7.4.2 Uitzonderingen a. die het normale onderhoud en beheer van de leiding betreffen; b. die op het tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt in uitvoering zijn; c. die mogen worden uitgevoerd op grond van een geldige vergunning. 19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

16

d. als op grond van de Erfgoedwet, de Monumentenwet of de Monumentenverordening een ver-gunning is vereist of als overige bepalingen van de Monumentenwet van toepassing zijn op grond van een aanwijzing als archeologisch monument. e. die door deskundigen worden verricht in het kader van archeologisch onderzoek als bedoeld onder artikel 7.4.3 sub b. 7.4.3 Toelaatbaarheid Het bevoegd gezag verleent een omgevingsvergunning als bij de verlening daar van vaststaat dat: a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van de gronden. b. op basis van een archeologische onderzoek een door deskundigen opgesteld rapport is overlegd, waarin de archeologische waarden van de gronden naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd; c. de archeologische waarden van de gronden in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld en naar het oordeel van het bevoegd gezag een rapport onder b is niet nodig; het bepaalde in lid 7.4.4 is overeenkomstig van toepassingen. 7.4.4 Stellen van voorwaarden Als uit het rapport als genoemd in artikel 7.4.3 sub b of uit andere beschikbare informatie als genoemd in artikel 7.4.3 sub c blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door de werken of werkzaamheden of het slopen zullen worden verstoord, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning een of meer van de volgende voorwaarden verbinden: a.

de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b. de verplichting tot het doen van opgravingen; c. de verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring te laten begeleiden door een erkend archeoloog. 7.5 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin dat deze bestemming komt te vervallen, als uit een nader archeologisch onderzoek blijkt dat de archeologische waarden van de gron-den niet behoudenswaardig zijn of niet langer aanwezig zijn.

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

17

3 Algemene regels Artikel 8 Anti-dubbeltelregel Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten be-schouwing.

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

18

Artikel 9 Algemene bouwregels a. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen staat vast dat voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen wordt gerealiseerd, overeenkomstig de beleidsregels die zijn neergelegd in de Nota Parkeernormering 2021; b. Als de beleidsregels als bedoeld onder a wijzigen, wordt met die wijziging rekening gehouden. c. Bij de toepassing van de bouwregels in dit plan worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 1 meter.

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

19

Artikel 10 Algemene gebruiksregels 10.1 Verboden ander gebruik Het is verboden de in deze bestemmingsplan begrepen gronden en de daarop voorkomende bouwwerken te gebruiken of in gebruik te geven of te laten gebruiken voor een doel of op een wijze strijdig met de bestemmingen van dit plan. 10.2 Strijdig gebruik Onder gebruik in strijd met de bestemming als bedoeld onder artikel 10.1 wordt in ieder geval begrepen: a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel een prostitutiebedrijf; b. het gebruik van gronden en bouwwerken als stort- en/of opslagplaats van grond en of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud. 10.3 Voorwaardelijke verplichting gebruik ten aanzien van parkeren a. Het gebruik van gronden en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, voor de bestemmingen in dit plan is uitsluitend toegestaan als voldoende parkeergelegenheid voor auto's wordt gerealiseerd en gehandhaafd, overeenkomstig de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de Nota Parkeernormering 2021. b. Als de beleidsregels als bedoeld onder a wijzigen, wordt met die wijziging rekening gehouden.

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

20

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels 11.1 Algemene afwijkingsregels ten aanzien van bouwen Het bevoegd gezag kan, als bij de verlening van de omgevingsvergunning vaststaat dat het straaten bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig worden aangetast, afwijken van de regels en de verbeelding: a. vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen, mits de vermeerdering of vermindering ten hoogste 10% bedraagt; b. de bestemmingsbepalingen en de verbeelding van het bestemmingsplan voor het bouwen met een geringe mate van afwijking van de plaats en richting van de bestemmingsgrenzen indien dit noodzakelijk is in verband met afwijkingen of onnauwkeurigheden van deze verbeelding ten opzichte van de feitelijke situatie of in die gevallen waar een rationele verkaveling van de gronden een geringe afwijking vergt; c. de bestemmingsbepalingen ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, of kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot niet meer dan 10 m; d.

het bepaalde ten aanzien van de maximale (bouw)hoogte van gebouwen en toestaan dat de (bouw)hoogte van de gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers en lichtkappen, mits: 1. de oppervlakte van de vergroting niet meer dan 10% van het dakkoppervlak bedraagt; 2. de hoogte van de plaatselijke verhogingen niet meer dan 4m mag bedragen. 11.2 Algemene afwijkingsregels ten aanzien van gebruik 11.2.1 Algemene afwijkingsregel Het bevoegd gezag wijkt met een omgevingsvergunning af van het bepaalde in artikel 11.1, als bij de verlening van de omgevingsvergunning vast staat dat strikte toepassing daarvan zou leiden tot een be-perking van het meest doelmatige gebruik die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

21

4 Overgangs- en slotregels Artikel 12 Overgangsrecht 12.1 Overgangsrecht bouwwerken a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van bepaalde onder a. een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10 %. c. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 12.2 Overgangsrecht gebruik a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b.

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

22

Artikel 13 Slotregel Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Koksteeg 64'.

19 oktober 2022 | Bestemmingsplan ‘Koksteeg 64’ | Buro Borgland

23

Herontwikkeling Koksteeg 64 Vinkel Landschappelijk inpassingsplan 31.05.2022

Landschappelijke inpassing Naast het voorgenomen bouwplan van de woningen omvat de landschappelijke inpassing tevens de inrichting van de openbare ruimte binnen dit plan. De nieuw te realiseren woningen zijn georiënteerd op en geclusterd rondom het erf. Dit erf vormt de centrale collectieve openbare ruimte en heeft een oppervlak van circa 980 m2. Het midden van het erf krijgt een groene invulling met losjes daaromheen de benodigde parkeerplaatsen gesitueerd. De groene invulling bestaat uit een markante boom (bijvoorbeeld een zomereik of berk), blokhagen (bijvoorbeeld een meidoornhaag) en een gras/bloemenmengsel. Rondom het erf is een privé strook opgenomen waaraan de woningen liggen. Deze strook van circa 2 meter breed dient een uniforme uitstraling te krijgen en is (half)verhard uitgevoerd. In de strook is de mogelijkheid om individueel een kleine boom op te nemen (bolacacia of vergelijkbaar) of bloempotten/-bakken. Het volledig vergroenen en als tuin inrichten van deze strook is niet de bedoeling. Aan de noordzijde van het erf is een doorgang opgenomen als LV-route naar het Kraaienbos. Dit pad dient tevens als achterontsluiting van de seniorenwoningen. De kavels behorend bij de vrijstaande woningen variëren in grootte van circa 490 tot maximaal 700 m2 exclusief een eventuele landschappelijke tuin.

De kavels aan de westzijde grenzen aan een sloot en hier is ten aanzien van het oppervlak nog enige marge aanwezig. De grootte van de kavels behorende bij de seniorenwoningen zijn circa 250 m2 (hoekwoningen) en 150 m2 (tussenwoningen). De woningen aan de oostzijde grenzen aan een landschappelijke tuin bestaande uit een kleine boomgaard verspreid over meerdere plekken en een bloemrijke grasweide. Deze strook maakt onderdeel uit van het privé eigendom van de kavels maar voor het gebruik en inrichting zijn enkele restricties van toepassing. De strook mag bijvoorbeeld niet samengevoegd worden met de (sier)tuin grenzend aan de woning. Het plaatsen van kleine bouwwerken, speeltoestellen etc is eveneens uitgesloten. Voor de kleine boomgaarden kan gekozen worden uit de volgende soorten: • appelboom • perenboom • boskers/zoete kers • walnotenboom De kavels zijn middels een 2,5 meter brede landschappelijke haag (bijvoorbeeld een meidoornhaag of beukenhaag) gescheiden van deze strook. Per kavel is een, in enkele gevallen twee, 4,5 meter brede doorgang naar deze strook aanwezig. De doorgangen dienen tevens als vizier/zichtas vanuit de woning en/of tuin naar deze strook. Het geheel wordt omsloten door een zes meter brede houtwal met onderbeplanting. Voor de onderbeplanting kan gekozen worden van een combinatie van bomen en struiken.