Bijlage 2 - Concept ruimtelijke onderbouwing Middengebied Gasthuiskwartier

Ruimtelijke Onderbouwing Middengebied Gasthuiskwartier

Inhoudsopgave Ruimtelijke onderbouwing Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1. Introductie 1.2. Ligging projectgebied 1.3. Geldend bestemmingsplan 1.4. Planologische procedure 1.5. Planologische afweging Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving 2.1. Gasthuiskwartier 2.2. Middengebied: van zorgcomplex naar werkstad 2.3. Ruimtelijke vertaling: Het Grôôt Kwartier 2.4. Inrichtingsplan 2.5. Zusterhuis 2.6. Stergebouw 2.7. Mariapaviljoen 2.8. Functioneel programma Hoofdstuk 3 Beleid 3.1. Nationaal beleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2. Provinciaal beleid 3.2.1 Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014 3.2.2 Omgevingsvisie Noord-Brabant 3.2.3 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant 3.3. Gemeentelijk beleid 3.3.1 Ruimtelijke Structuurvisie 's-Hertogenbosch 2014 3.3.2 Economisch perspectief Brede Binnenstad 3.3.3 Horecavisie 's-Hertogenbosch 3.3.4 Woonvisie ’s-Hertogenbosch 2020 Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1. Vormvrije m.e.r.-beoordeling 4.2. Archeologie 4.3. Cultuurhistorie 4.4. Bodem 4.5. Ecologie 4.6. Luchtkwaliteit 4.7. Verkeer en parkeren 4.8. Geluid 4.9. Water 4.10. Externe veiligheid 4.11. Bedrijven en milieuzonering 4.12. Duurzaamheid, bomen en groen Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1. Financiële uitvoerbaarheid 5.2. Maatschappelijke uitvoerbaarheid

2

4 4 5 6 7 8 9 10 10 13 13 15 16 20 23 25 27 27 27 28 32 32 33 33 34 34 34 35 36 37 37 38 39 41 43 45 46 48 49 51 51 53 56 56 56

Bijlagen ruimtelijke onderbouwing Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4 Bijlage 5 Bijlage 6 Bijlage 7 Bijlage 8 Bijlage 9 Bijlage 10 Bijlage 11 Bijlage 12 Bijlage 13 Bijlage 14

Bouwhistorische verkenning Zusterhuis Bouwhistorische verkenning Stergebouw Bouwhistorische verkenning Mariapaviljoen Verkennend bodemonderzoek Quickscan flora en fauna Aanvullend ecologisch onderzoek Stikstofonderzoek Zusterhuis Stikstofonderzoek Stergebouw Stikstofonderzoek Mariapaviljoen Waterhuishoudkundig plan Bomeninventarisatie Memo parkeerbalans Memo werkconcept Memo horecaconcept

3

Ruimtelijke onderbouwing

4

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1.

Introductie

Centraal in de binnenstad van 's-Hertogenbosch ligt het Gasthuiskwartier. Dit terrein van circa vijf hectare huisvestte ooit het Groot Ziekengasthuis, later het Jeroen Boschziekenhuis. Na het vertrek van dit ziekenhuis uit het stadscentrum is dit gebied vrijgekomen voor herontwikkeling. Eén van de laatste delen van het Gasthuiskwartier dat ontwikkeld gaat worden is het zogenaamde Middengebied. Dit gebied ligt op een prominente en centrale plaats in het Gasthuiskwartier. Het bevat bovendien drie belangrijke panden die het verhaal van het ziekenhuis in herinnering houden: het Zusterhuis (inclusief kapel), het Stergebouw en het Mariapaviljoen.

De herontwikkeling van het Middengebied zal een belangrijke invulling geven aan de dynamische binnenstad, zoals beoogd met het Economisch perspectief Brede Binnenstad van de gemeente 's-Hertogenbosch. Door Covid-19 is het online winkelen versneld. Dit zal blijvend effect hebben op het fysieke winkelaanbod. Verwacht wordt dat de behoefte aan winkelruimte nog wat zal afnemen. De rol van de binnenstad zal daardoor veranderen: de ontmoetingsfunctie komt meer centraal te staan. Verder is er een stijgende vraag naar innovatieve kantoorconcepten op onderscheidende locaties waarin samenwerking, ontmoeting en gedeelde faciliteiten verbindende en terugkerende elementen zijn.

Het Middengebied is dé plek waar deze ontmoetingsfunctie van de binnenstad centraal komt te staan. In de historische panden én in nieuw toe te voegen bouwvolumes ontstaat een nieuwe plek waar mensen plezierig kunnen werken. Door het introduceren van een flexibel en nieuw werkconcept wordt aan alle werkbehoeftes tegemoet gekomen. Van startende ondernemers en scale-ups tot (in beperkte mate) groeiende/gevestigde bedrijven.

Het werkconcept wordt ondersteund en versterkt door de toevoeging van horeca en ook kleinschalige maatschappelijke en dienstverlenende functies, zoals een praktijkruimte of een fitnessruimte. Ook is een kinderdagverblijf voorstelbaar. Het werkconcept biedt zo nieuwe kansen, omdat mensen elkaar kunnen ontmoeten, zowel in een formele setting (op de werkvloer) als in een informele setting (in het aangrenzend openbaar gebied of in de horeca direct aangrenzend en ondersteunend aan het werkconcept). Het ecosysteem draagt daaraan bij en bevordert samenwerking tussen bedrijven onderling.

5

Binnen het ecosysteem van het werken zijn ondersteunende functies (zoals de eerder genoemde horeca en kleinschalige maatschappelijke functies) en wonen mogelijk. Ze versterken het ecosysteem en passen naadloos in de binnenstad, waardoor het gebied ook 's avonds een functie heeft.

De woningen die worden toegevoegd in het projectgebied zijn in beginsel beschikbaar voor de gebruikers van het werkconcept. De horeca die wordt toegevoegd versterkt en ondersteunt het flexibel en nieuw werkconcept en ook de dynamische functiemix die het dwaalgebied aantrekkelijk maken. Een nieuw concept in een groene setting, waarmee dit oude ziekenhuisterrein een nieuwe betekenis heeft voor en waarde toevoegt aan de binnenstad van 's-Hertogenbosch.

1.2.

Ligging projectgebied

Het projectgebied ligt in het centrum van 's-Hertogenbosch, ten noorden van de Markt. Het projectgebied maakt deel uit van de nieuwe stadswijk tussen het oude centrum van 's-Hertogenbosch en de Zuid-Willemsvaart: het Gasthuiskwartier. In figuur 1.1 is rood omlijnd de begrenzing van het projectgebied weergegeven en blauw omlijnd de globale begrenzing van het Gasthuiskwartier ten oosten van de Tolbrugstraat.

Aan de noordzijde wordt het projectgebied begrensd door de Chirurgijnstraat, aan de westzijde door de Tolbrugstraat, aan de zuidzijde door het Burgemeester Loeffplein en aan de oostzijde (globaal) door de Zusters van Trierstraat.

figuur 1.1: ligging projectgebied (rood omlijnd) en Gasthuiskwartier (blauw omlijnd)

6

1.3.

Geldend bestemmingsplan

Het projectgebied maakt deel uit van het geldende bestemmingsplan Tolbrug II, vastgesteld op 10 mei 1988.

Gebruiksbepalingen Voor het projectgebied geldt de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden ziekenhuis, M(z)'. Deze gronden zijn bestemd voor 'maatschappelijke voorzieningen ziekenhuis met de daarbij behorende voorzieningen'.

In het projectgebied komt een concept dat bestaat uit een werkfunctie met diverse ondersteunende functies zoals horeca en wonen. Het initiatief is in strijd met de gebruiksbepalingen van de bestemming 'Maatschappelijke doeleinden ziekenhuis, M(z)'. Wel wordt opgemerkt dat de bestemming een vrijstellingsmogelijkheid bevat waarmee burgemeester en wethouders vrijstelling kunnen verlenen voor woondoeleinden. Deze mogelijkheid is met name bedoeld voor de huisvesting van een beheerder. Ook bevat de bestemming een wijzigingsbevoegdheid die burgemeester en wethouders de bevoegdheid geven de bestemming te wijzigen naar 'Woondoeleinden'.

figuur 1.2: bouwmogelijkheden bestemmingsplan Tolbrug II (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Bouwbepalingen Op basis van de bouwvoorschriften mogen hoofdgebouwen uitsluitend worden gebouwd binnen de bebouwingsgrenzen. Tenzij anders aangegeven mogen deze bebouwingsvlakken voor 100 % worden bebouwd. De detaillering van wat gebouwd mag worden is opgenomen op plankaart 2. Deze kaart geeft onder andere informatie over de parcellering, de goot- en nok-/bouwhoogte en de afdekking. 7

Voor bijgebouwen geldt dat van aangebouwde bijgebouwen de goothoogte ten hoogste de hoogte van de begane grondlaag van het betrokken hoofdgebouw mag bedragen. Vrijstaande bijgebouwen mogen een goothoogte van ten hoogste 3,50 meter hebben.

figuur 1.3: uitsnede plankaart 2 bestemmingsplan Tolbrug II (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4.

Planologische procedure

Het project betreft in de eerste plaats de transformatie van bestaande, historische gebouwen (het Zusterhuis, het Stergebouw en het Mariapaviljoen). Enkele niet monumentale delen worden gesloopt. Eerder is in het projectgebied al een aantal bouwdelen zonder cultuurhistorische waarde gesloopt.

In de tweede plaats worden aan het complex toevoegingen gedaan: een optopping op het westelijk deel van het Zusterhuis en op de zuidwestelijke vleugel van het Stergebouw, een uitbreiding in de oksel van het Zusterhuis, een entreegebouw aan de noordzijde van het Stergebouw, een kleine serre aan de zuidzijde van het Stergebouw en een nieuw woon-/werkgebouw achter het Zusterhuis op de plek van de voormalige centrale apotheek van het ziekenhuis.

De nieuwe functies zijn strijdig met de gebruiksbepalingen van bestemmingsplan 'Tolbrug II' (zie paragraaf 1.3). De (bestaande) bebouwing past wel binnen de bouwbepalingen en een uitbreiding zou als bijbehorend bouwwerk mogelijk gemaakt kunnen worden, samen met het strijdig gebruik, op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 2 Wabo. Omdat echter ook sprake is van de bouw van nieuwe hoofdgebouwen (nieuwe woningen en werkruimte in de optopping, diverse uitbreidingen op de begane grond en in het nieuwe woon-/werkgebouw) is een afwijking op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 Wabo nodig, met toepassing van de uitgebreide voorbereidingsprocedure. 8

Aan deze afwijking kan slechts medewerking worden verleend als de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en als de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. In deze ruimtelijke onderbouwing is gemotiveerd dat het project en de afwijking van het bestemmingsplan daarvoor voldoen aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

1.5.

Planologische afweging

Uit de projectbeschrijving in hoofdstuk 2 volgt dat de bebouwing en de nieuwe functies ruimtelijke en functioneel, ook uit het oogpunt van de cultuurhistorische waarden in het gebied, goed worden ingepast.

Uit de toets aan ruimtelijk beleid van rijk, provincie en gemeente volgt dat het project hiermee niet in strijd is en dat het invulling geeft aan de doelstellingen van dat beleid. Ook uit de toets aan relevante omgevingsaspecten volgen geen belemmeringen voor het project.

Op basis hiervan en de uitwerking in de ruimtelijke onderbouwing hierna kan worden geconcludeerd dat het project 'Middengebied Gasthuiskwartier' voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

9

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving 2.1.

Gasthuiskwartier

Na de verplaatsing van het voormalige Groot Ziekengasthuis kwam - tussen de Zuid-Willemsvaart in het noorden en het Burgemeester Loeffplein in het zuiden, de Tolbrugstraat aan de westzijde en de Nieuwstraat aan de oostzijde - een binnenstedelijk gebied van ruim 5 hectare vrij. Voor de invulling van dit gebied heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch op 9 september 2014 het Ruimtelijk en Functioneel Kader GZG vastgesteld (zie figuur 2.1). Fase 1 was opgedeeld in drie deelgebieden die onafhankelijk van elkaar maar eventueel ook gelijktijdig konden worden ontwikkeld: deelgebied A met ruimte voor woningen; deelgebied B (nu: het Middengebied) met het Zustergebouw, het Stergebouw en het Mariapaviljoen, met ruimte voor maatschappelijke functies in combinatie met horeca en winkels;  deelgebied C (het 'zwerfgebied') met monumenten aan de Nieuwstraat, langs de Binnendieze en met het Mortuarium, met ruimte voor kleinschalige woningbouw. Volgens het Ruimtelijk en Functioneel Kader 2014 komt het gebied met de Tolbruggarage en de voormalige verpleegstersflat (de 'Bloemenkamp') in fase 2 aan bod.  

10

figuur 2.1: fasering Ruimtelijk en Functioneel Kader 2014

Figuur 2.2 toont de uitwerking van het Ruimtelijk en Functioneel Kader 2014 voor de herontwikkeling van het Gasthuiskwartier. Het Gasthuiskwartier wordt daarin centraal doorsneden door de Chirurgijnstraat. De Chirurgijnstraat is een nieuwe weg door het gebied, die de Nieuwstraat / Zuid-Willemsvaart en het Burgemeester Loeffplein verbindt. Hierdoor is tevens een aantrekkelijke route vanuit de Muntel en De Vliert naar de binnenstad ontstaan.

Ten noorden van de Chirurgijnstraat ligt de nadruk op wonen. Hier is het kleinschalige, organische stratenpatroon van de bestaande binnenstad opnieuw vormgegeven. Dit deel heeft een stedelijk karakter met een gebogen stratenpatroon en gesloten bouwblokken. Deze blokken hebben een wat grotere bouwhoogte dan de oude panden. De deelgebieden A en B in het noordelijk deel zijn inmiddels, samen met een ondergrondse parkeergarage, gerealiseerd. Daarna is gestart met de ontwikkeling van het zwerfgebied in aansluiting op de Nieuwstraat en met de ontwikkeling van de deelgebieden C, D en E. In 2021 is begonnen met deelgebied F.

Ten zuiden van de Chirurgijnstraat is een groot deel van de historische bebouwing nog aanwezig. In dit gebied, dat grenst aan het centrumgebied van de stad, ligt de nadruk op het herontwikkelen van de bebouwing tot een levendig, gemengd stedelijk gebied. In 2021 is hier de procedure gestart voor de herontwikkeling van de Oude Apotheek en het Regentenhuis aan de zuidkant. In onderhavig project is nu het Middengebied aan de beurt, met het Zusterhuis, het Stergebouw en het Mariapaviljoen en de kelder van de voormalige centrale apotheek van het ziekenhuis.

11

figuur 2.2 ontwikkeling Gasthuiskwartier (bron: gasthuiskwartier.nl)

12

2.2.

Middengebied: van zorgcomplex naar werkstad

Het projectgebied is onderdeel van de herontwikkeling van fase 1 van het Gasthuiskwartier, ten oosten van de Tolbrugstraat. Het ligt centraal in de binnenstad van 's-Hertogenbosch, op 10 minuten loopafstand van het Centraal Station 's-Hertogenbosch. Het projectgebied sluit aan de westzijde aan op het winkelcentrum Arena, STOA en het Burgemeester Loeffplein dat via de Marktstraat naar de Markt leidt, het centrum van de stad. Vanuit het projectgebied is een groot aantal winkels en horecazaken maar ook sociaal-maatschappelijke en culturele voorzieningen te voet bereikbaar. Dat maakt het projectgebied aantrekkelijk voor een nieuwe invulling.

Op dit moment worden de gebouwen in het projectgebied tijdelijk gebruikt. Zo is het Mariapaviljoen al enkele jaren tijdelijk in gebruik, deels als horecapaviljoen en deels als kantoor. Dit is tot stand gekomen in het kader van placemaking. De ruimte(s) in de voormalige ziekenhuisgebouwen worden (tijdelijk) verhuurd aan (kleine) ondernemingen en de kapel wordt incidenteel gebruikt voor (culturele en zakelijke) evenementen.

Na vaststelling van het Ruimtelijk en Functioneel Kader in 2014 zijn in 2021 vertrekpunten vastgesteld voor het economisch perspectief van de Brede Binnenstad: binnensteden veranderen van een plek waar vooral wordt gekocht in een plek waar ontmoeting centraal staat en er is een stijgende vraag naar innovatieve kantoorconcepten waarin samenwerking, ontmoeting en gedeelde faciliteiten centraal staan (zie paragraaf 3.3.2). In het Middengebied ligt de nadruk daarom sterker op werken. Met een nieuw en flexibel werkconcept, versterkt en ondersteund door wonen, horeca en ook kleinschalige maatschappelijke en dienstverlenende functies, komt in het Middengebied een gevarieerde functiemix die op de omringende stedelijke context is afgestemd en die een positieve impact op de omgeving genereert. Deze invulling geeft een impuls aan zowel de leefbaarheid als de levendigheid van de stad.

2.3.

Ruimtelijke vertaling: Het Grôôt Kwartier

Aan de oost- en zuidzijde sluit het projectgebied aan op het bestaand stedelijk weefsel. Deze structuur is feitelijk ongewijzigd gebleven, ondanks enkele nieuwe bouwvolumes die hier recent zijn toegevoegd. Aan de noord- en zuidzijde is de structuur de afgelopen eeuw ingrijpend veranderd. Dit is duidelijk te zien aan het Mariapaviljoen. Dit ligt gedraaid ten opzichte van de voorgevel van het Zusterhuis. Tot de jaren 60 lag het aan een invalsweg (het verlengde van de huidige Marktstraat). Aan de zuidzijde grensde het perceel aan de Binnendieze, die hier tot de jaren 60 van de vorige eeuw langs stroomde. Het gebouw is op basis van die twee structuren gepositioneerd.

In de jaren 60 is aan de westzijde in het kader van stadsvernieuwing de Tolbrugstraat aangelegd en is de Binnendieze gedempt. Hierdoor kwam het Mariapaviljoen verder van de weg af te liggen. Door de bouw van de Tolbruggarage in de jaren 70, een nieuw grootschalig ziekenhuis in de jaren 80 en de bouw van winkelcentrum Arena en STOA in de jaren 90 van de vorige eeuw kwamen het Mariapaviljoen, het Zusterhuis en het Stergebouw achter deze nieuwe bebouwing te liggen. Bebouwing, die niet alleen qua positionering maar ook qua schaal deze historische gebouwen ondergeschikt maakte. Hierdoor speelden ze een minder nadrukkelijke rol in de stad.

De komende jaren wordt het Middengebied herontwikkeld tot 'Het Grôôt Kwartier'. Het historisch ensemble, bestaande uit de drie parels (Zusterhuis inclusief kapel, Stergebouw en Mariapaviljoen), zal geactiveerd worden door niet alleen nieuwe activiteiten ('van zorgcomplex naar werkstad'; zie boven), maar ook door een kwalitatief hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte (zie paragraaf 2.4) en door inpassing van nieuwe bouwvolumes tussen de bestaande bebouwing, waardoor een nieuw stedelijk gebied en nieuwe pleinen ontstaan.

13

De gebouwen staan niet op zichzelf: de contramal is de ruimte tussen de gebouwen die nu verdicht en verhard is. Een van de opgaven van de herontwikkeling van het Middengebied is dan ook de realisatie van een groene oase in de stad, samen met het herstel en de aanheling van aantastingen die in het verleden aan de gebouwen en het ensemble hebben plaatsgevonden. Het geheel krijgt een groene, campusachtige inrichting, wat bijdraagt aan het te realiseren dwaalmilieu. Door het vergroenen ontstaat een parkachtig gebied. Dit draagt niet alleen bij aan het verblijfsgenot in de relatief versteende binnenstad, ook wordt zo een bijdrage geleverd aan de biodiversiteit en de klimaatadaptatie.

Een andere opgave is het herstel van de verbinding tussen het Gasthuiskwartier/het Middengebied en de binnenstad. Met deze ontwikkeling krijgt het Gasthuiskwartier een kloppend hart en krijgen de historische gebouwen en het ensemble ervan weer een prominente positie in de binnenstad. In het nieuwe bestuursakkoord is de weg vrijgemaakt voor herontwikkeling van de Tolbruggarage waardoor het Middengebied op termijn een (veel) betere aansluiting zal vinden bij de rest van de binnenstad.

Ook de ruimtelijke vertaling van het nieuwe en flexibele werkconcept is een opgave van de herontwikkeling. Dit concept landt in de gebouwen zelf (met werkplekken op maat, ontmoetingsruimte et cetera) maar ook in de openbare ruimte. Daar ontstaat - door nieuwe bouwvolumes omspoeld door het groene kloostercomplex en door nieuwe pleinen in een groene, campusachtige inrichting - een gebied dat uitnodigt tot ontmoeting, interactie, creativiteit.

Het Middengebied is het hart van het Gasthuiskwartier en vormt de verbinding tussen verschillende gebieden. De gang tussen het Zusterhuis en het Stergebouw is openbaar maar 's avond wel afsluitbaar en gaat de ruggengraat worden van dit nieuwe gebied. Het Stergebouw krijgt daarvoor aan de noordzijde, op de plek van de voormalige operatiezaal, een nieuwe entree. Daarmee richt het Stergebouw zich prominenter op de Chirurgijnstraat.

In het projectgebied zullen twee sferen ontstaan. In het gebied ten westen van de gang tussen het Zusterhuis en het Stergebouw ligt het centrale plein met veel verschillende functies en dynamiek. Dit sluit aan op het Burgemeester Loeffplein, waar al de nodige commerciële functies aanwezig zijn. Hier, tussen de drie monumentale panden, zal het actieve hart van het gebied ontstaan, dat een goede aanvulling is op het aanbod aan het Burgemeester Loeffplein.

Aan de oostzijde van de gang tussen het Zusterhuis en het Stergebouw sluit de sfeer aan bij een omgeving waarin wonen - in onder meer het nieuwe Oostpaviljoen - naast de andere functies meer ruimte heeft gekregen om een overgang te maken naar het St. Josephpaviljoen.

14

figuur 2.3: concept herontwikkeling Middengebied (bron: MWPO)

2.4.

Inrichtingsplan

Naast een gebied voor wonen en werken is het Middengebied straks ook een deel van het dwaalgebied, met een duidelijker relatie met het winkelgebied. Figuur 2.4 toont het concept-inrichtingsplan dat een groene oase in de stad beoogt, waarbij niet alleen de hoogwaardige inrichting van belang is maar ook aspecten als sociale veiligheid en cultuurhistorie een grote rol spelen. Met de inrichting van de buitenruimtes wordt dan ook beoogd om het historisch ensemble te benadrukken en te versterken. Het concept-inrichtingsplan zal verder worden uitgewerkt waarbij ook omwonenden zullen worden geraadpleegd.

De gang tussen het Zusterhuis en het Stergebouw vormt als overdekte straat de centrale as van het projectgebied. Deze gang is openbaar maar 's avonds ook afsluitbaar en is voor dat deel onderdeel van het nieuw aan te leggen openbaar gebied.

15

figuur 2.4: concept-inrichtingsplan Middengebied (bron: MWPO)

In het gebied komen geen parkeerplaatsen. In de omgeving van het projectgebied is veel parkeercapaciteit beschikbaar en veel bezoekers komen te voet of met de fiets naar het gebied. Daarvoor wordt voldoende fietsparkeerruimte gerealiseerd, onder meer in de fietsparkeergarage onder het deelgebied F (zie paragraaf 4.7).

2.5.

Zusterhuis

Het Zusterhuis is een ziekenhuis/klooster dat dateert uit 1913. Het is opgetrokken in een neo-renaissancestijl, met elementen van de neogotiek. Het gebouw werd ontworpen door de architecten J. Vrijman en Th. J. Klompers. De voorgevel van het gebouw ligt aan de zuidzijde. Het is opgericht in twee bouwlagen en is grotendeels afgedekt met een kap. Het rechterdeel was bedoeld als Zusterhuis. De neogotische kapel ligt aan de achterzijde van het pand en is van de voorzijde niet zichtbaar. Vanuit de hoofdentree loopt een rechte gang die het Zusterhuis verbindt met het Stergebouw.

16

In bijlage 1 bij deze ruimtelijke onderbouwing is de bouwhistorische verkenning van het Zusterhuis opgenomen. De bouwkundige wijzigingen en toevoegingen zijn ingegeven door en getoetst aan de waardestelling van het monument: ze vormen geen inbreuk op de monumentale waarden en dragen bij het duurzaam behoud van het monument en de beleefbaarheid ervan.

figuur 2.5: Zusterhuis d.d. 9 oktober 2021 (bron: StreetSmart)

figuur 2.6: beoogde bouwkundige wijzigingen en toevoegingen Zusterhuis (bron: MWPO)

17

Werken en wonen in het Zusterhuis; optopping Op de begane grond en op de eerste verdieping van het Zusterhuis komt ruimte voor circa 200 werkplekken. Aan de achterkant wordt een kleine aanbouw zonder monumentale waarde verwijderd. Hier worden de begane grond en de eerste verdieping aangeheeld met een klein volume dat in omvang gelijk is aan de oorspronkelijke bebouwing.

Op de tweede verdieping van het Zusterhuis is ruimte voor circa 9 woon-/werkwoningen. Op het platte dak van het westelijk deel van het Zusterhuis komt een optopping die ruime kan bieden aan circa 2 woon-/werkwoningen.

figuur 2.7: impressie optopping en horecapaviljoen Zusterhuis (bron: MWPO)

Kapel en horecapaviljoen Aan de noordzijde van het gebouw, grenzend aan de kapel, wordt een horecapaviljoen toegevoegd. (circa 235 m²). Deze horeca is overdag en 's avonds geopend en is ondersteunend aan de kapel. Kapel en horecapaviljoen vallen beide onder categorie 2 (restaurants) en 3 (daghoreca). De kapel (met een oppervlakte van circa 350 m2) heeft als hoofdfunctie horeca en zal daarnaast in relatie tot het flexibele werkconcept multifunctioneel gebruikt worden voor onder andere lezingen, presentaties, vergaderingen, cursussen en trainingen, ook op het gebied van sport, spel, yoga et cetera. Door aaneenschakeling van het nieuwe horecapaviljoen en de kapel ontstaat de mogelijkheid om grotere bijeenkomsten te organiseren. Dit past in het werkconcept dat ook zo kansen biedt om elkaar te ontmoeten.

Oostpaviljoen Aan de oostzijde van de gang die het Zusterhuis met het Stergebouw verbindt, stond tot enkele jaren geleden de centrale apotheek van het ziekenhuis. Dit was een latere toevoeging uit het eind van de jaren 70 van de vorige eeuw. Het gebouw bestond uit een kelder, begane grond en eerste verdieping. Enkele jaren geleden is het gebouw gesloopt, waarbij de kelder en de beganegrondvloer behouden zijn gebleven.

18

In het nieuwe op te richten woon-/werkpaviljoen zullen 10 woningen gerealiseerd worden. Het gebouw krijgt een eigentijdse uitstraling en vormt straks een ensemble met het Zusterhuis. Op beganegrondniveau wordt het Oostpaviljoen met het Zusterhuis verbonden. Hierdoor is de verbinding met de kapel en horecapaviljoen in het Zusterhuis mogelijk. Ook dit geeft de kans om grotere bijeenkomsten te organiseren over de drie gebouwdelen verspreid, terwijl ze los van elkaar ook functioneren. Het gebouw draagt daarmee bij zowel aan het werkconcept dat kansen biedt om elkaar te ontmoeten als aan het dwaalgebied in het oosten van het Gasthuiskwartier.

figuur 2.8: impressie aanheling Zusterhuis (links) en Oostpaviljoen (rechts) met daarvoor de toegang naar de fietskelder (bron: MWPO)

Fietskelder Het Oostpaviljoen ligt iets terug ten opzichte van het Zusterhuis en het Stergebouw. Zo ontstaat ruimte om dit deel van de tuin groen in te richten en om de overgang naar het St. Josephpaviljoen te verzachten. Hier is ook de toegang naar de fietskelder, met open relatie richting het woon-/werkpaviljoen (zie figuur 2.8).

19

2.6.

Stergebouw

Het Stergebouw is gebouwd in 1911, naar ontwerp van architect J. Vrijman. Het heeft elementen van de neo-renaissance. Het gebouw wordt ontsloten via het Zusterhuis. De noordzijde, grenzend aan de Chirurgijnstraat, is feitelijk de achterzijde. Het volume bestaat uit een centraal hoofdgebouw met in vier richtingen uitstekende vleugels. Het centraal hoofdgebouw bestaat uit twee bouwlagen met een kap. Hierin waren trappenhuizen, onderzoeksruimten e.d. gevestigd. De vier vleugels bestaan ook uit twee bouwlagen maar zijn plat afgedekt. De lay-out van deze vleugels is zo ontworpen dat vanuit een centraal punt de verpleging meerdere ziekenzalen in de gaten kon houden. Door het opvallende grondvlak heeft het oorspronkelijke ziekenpaviljoen de naam Stergebouw gekregen.

In bijlage 2 bij deze ruimtelijke onderbouwing is de bouwhistorische verkenning van het Stergebouw opgenomen. De bouwkundige wijzigingen en toevoegingen zijn ingegeven door en getoetst aan de waardestelling van het monument: ze vormen geen inbreuk op de monumentale waarden en dragen bij het duurzaam behoud van het monument en de beleefbaarheid ervan.

figuur 2.9: Stergebouw d.d. 9 oktober 2021 (bron: StreetSmart)

20

figuur 2.10: beoogde bouwkundige wijzigingen en toevoegingen Stergebouw (bron: MWPO)

Werken en wonen in het Stergebouw; optopping Op de begane grond en de eerste verdieping van het Stergebouw komen circa 200 werkplekken. Hier zijn de oorspronkelijke slaapzalen, de entree en de gangen nog duidelijk herkenbaar maar hebben aanpassingen door de jaren heen de monumentale ruimtes wel aangetast. Met de bouwkundige wijzigingen voor de inrichting van de nieuwe werkruimtes worden de oorspronkelijke monumentale ruimtes zoveel mogelijk hersteld, zoals de ruimtelijkheid van de slaapzalen en de transparantie van de ruimtes tussen de slaapzalen. De herinrichting maakt met ruimtes van verschillende groottes het flexibel en modern werkconcept mogelijk, waarbij werkplekken op maat verhuurd worden op 'abonnementsbasis' (zie paragraaf 2.8) en waarbij de insteek is om de bestaande gebruikers voor het gebouw te behouden.

Op de eerste verdieping en onder de kap van de tweede verdieping van het centraal hoofdgebouw komen 5 woon-/werkwoningen. Deze woon-/werkwoningen zijn zogenaamde maisonnettewoningen. Op de zuidwestelijke vleugel is een optopping voorzien, met ruimte voor werkplekken en vergaderruimte.

Horeca in de zuidwestelijke vleugel; serre Op de begane grond van de zuidwestelijke vleugel komt een horecafunctie (circa 255 m²). De zuidzijde van de vleugel wordt hiertoe uitgebreid met een serre. De nadruk van de horeca ligt op koffie en een lunch maar het zal ook mogelijk zijn om vroeg eenvoudig te dineren. De horeca is dan ook overdag en aan het begin van de avond open en valt onder categorie 3 (daghoreca). De horeca functioneert hier als een informele werken ontmoetingsruimte, gelegen aan het binnengebied waar ze het werkconcept versterkt en ondersteunt en bijdraagt aan de dynamiek in dit gebied.

21

figuur 2.11: impressie optopping Stergebouw en serre (bron: MWPO)

Noordpaviljoen Bij de transformatie van het Stergebouw wordt de noordgevel aan de Chirurgijnstraat, nu de achterzijde, geopend. Hier zal een nieuwe entree komen, gericht op deze nieuwe structuur door het gebied. Met het Noordpaviljoen worden het zuidelijk en het noordelijk deel van het Gasthuiskwartier met elkaar verbonden: de gang van het Zustergebouw naar het Stergebouw loopt via het Noordpaviljoen door naar de Chirurgijnstraat. Het Noordpaviljoen nodigt hier uit tot het Middengebied en herstelt hier de aantasting van dit monument, na de sloop van de voormalige operatiezaal.

22

figuur 2.12: impressie Noordpaviljoen (bron: MWPO)

2.7.

Mariapaviljoen

Het losstaande Mariapaviljoen is gebouwd om patiënten met besmettelijke ziekten te verplegen. Ook dit gebouw is in 1915 gebouwd. De architect was J. Kersemaekers. Het gebouw is opgebouwd uit vier hoekpaviljoens, opgebouwd uit twee bouwlagen en een kap, verbonden door een lager centraal volume. In elk paviljoen konden patiënten die leden aan eenzelfde type ziekte worden opgevangen. De patiënten konden ook gebruik maken van een open dakterras.

In bijlage 3 bij deze ruimtelijke onderbouwing is de bouwhistorische verkenning van het Mariapaviljoen opgenomen. De bouwkundige wijzigingen en toevoegingen zijn ingegeven door en getoetst aan de waardestelling van het monument: ze vormen geen inbreuk op de monumentale waarden en dragen bij het duurzaam behoud van het monument en de beleefbaarheid ervan.

23

figuur 2.13: Mariapaviljoen d.d. 9 oktober 2021 (bron: StreetSmart)

De begane grond van het Mariapaviljoen behoudt een horecafunctie. Het gaat om circa 742 m² bvo die valt onder categorie 2 (restaurants) en/of 3 (daghoreca). Een deel van dit metrage bevindt zich in de kelder van het Mariapaviljoen die wordt gebruikt als technische en facilitaire ruimte voor de horeca, met daarin onder meer de keuken. Dit is feitelijk een doorzetting van het gebruik dat nu tijdelijk in het gebied mogelijk is gemaakt. Hier is ruimte voor een uitgebreid diner.

De huidige, tijdelijke horecafunctie richt zich vooral op de voorzijde van het gebouw. Met de ontwikkeling van het Middengebied zal de horecafunctie zich alzijdig manifesteren en zich ook richten op het nieuwe centrale plein waar ze het werkconcept versterkt en ondersteunt en bijdraagt aan de dynamiek van het dwaalgebied.

Op de verdiepingen komen zes wat grotere woningen. In iedere hoekunit zal een woonruimte worden gerealiseerd, en de bestaande optopping, die niet authentiek is, zal worden vervangen voor kwalitatief betere variant waarin twee woningen zijn voorzien. Alle woningen zijn voorzien van een eigen buitenruimte en een eigen berging in de kelder. Het compacte atrium dat het gebouw oorspronkelijk had zal na transformatie terugkeren.

24

2.8.

Functioneel programma

Uit het Economisch perspectief Brede Binnenstad (paragraaf 3.3.2) blijkt een trend dat binnensteden veranderen van een plek waar vooral wordt gekocht naar een plek waar ontmoeting centraal staat en een plek die continu aansluit op de veranderende behoeften van de consument en het vestigingsgedrag van bedrijven. Verder is er een stijgende vraag naar innovatieve kantoorconcepten waarin samenwerking, ontmoeting en gedeelde faciliteiten terugkerende elementen zijn. Het Ruimtelijk en Functioneel Kader 2014 (zie paragraaf 2.1) en het Economisch perspectief Brede Binnenstad (zie paragraaf 3.3.2) zijn de basis voor het programma in het projectgebied.

Werken Werken is de hoofddrager van de toekomstige invulling van het gebied. In het project zijn in totaal circa 400 werkplekken voorzien. Uitgangspunt is een metrage van circa 5.600 m² bvo, naast circa 350 m² bvo multifunctionele ruimte in de kapel, voor onder andere lezingen, presentaties, vergaderingen, cursussen en trainingen, ook op het gebied van sport, spel, yoga et cetera. Een deel van deze ruimte voor werken kan eventueel worden ingevuld met kleinschalige maatschappelijke en dienstverlenende functies, zoals een praktijkruimte of een fitnessruimte. Ook een kinderdagverblijf is voorstelbaar (zie paragraaf 4.11). De ruimte voor werken is verspreid over de begane grond en de eerste verdieping van het Zusterhuis en het Stergebouw, in de optopping van het Stergebouw en in de kelder en op de begane grond van het Oostpaviljoen.

In bijlage 13 bij deze ruimtelijke onderbouwing is het advies aan de initiatiefnemer opgenomen over de conceptuele verhuur van de werkruimte in het project. Dit advies gaat in aanvulling op de ladderonderbouwing in paragraaf 3.1.2 nader in op de kwalitatieve invulling van de werkruimte in het project. Uitgangspunt is een modern werkconcept, waarbij werkplekken op maat verhuurd worden op ''abonnementsbasis''. De gebruikers van de werkplekken kunnen straks kiezen uit vier verschillende abonnementsvormen, waarmee zij respectievelijk worden voorzien van: 1) een flexibele werkplek in één van de daarvoor toegewezen ruimtes, 2) een vaste werkplek in één van de daarvoor toegewezen ruimtes, 3) een eigen werkkamer geschikt voor bijvoorbeeld de startende onderneming met een klein aantal werknemers en 4) een cluster van ruimtes waarin de gevestigde ondernemers ruimte krijgen om hun bedrijf verder op te schalen. De flexibele abonnementsvormen (1+2) zijn in de kelder en op de begane grond gevestigd en de ruimtes voor de doorgroei abonnementsvormen (3+4) bevinden zich op de verdiepingen.

Door de vier verschillende abonnementsvormen is het mogelijk om voor kleinere en startende ondernemingen gemakkelijk door te groeien. Ook biedt dit modern werkconcept ruimte voor de wat grotere bedrijven met een flexibele arbeidsschil. De kantoorhuisvesting van medewerkers kan gemakkelijk op- en afgeschaald worden. Voor een goede mix van bedrijven wordt gestreefd naar een grote diversiteit aan soorten bedrijven. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar bijvoorbeeld de branche waarin bedrijven actief zijn. Door de diversiteit worden de kruisbestuiving en creativiteit van de ondernemingen gefaciliteerd. De gebouwen en het openbaar gebied daaromheen zijn dermate aantrekkelijk dat het bijdraagt in 'the war on talent': bedrijven zullen zich er graag vestigen omdat hun medewerkers er graag werken.

Om de kleinschaligheid van de bedrijvigheid langjarig te kunnen borgen, zullen er altijd minimaal 30 bedrijven gebruik maken van het werkconcept. De eigenaar/ontwikkelaar zal zich in het gebied vestigen en blijft bovendien als eindbelegger langjarig verbonden aan de panden, waardoor de kwaliteit op de lange termijn wordt gewaarborgd. De mogelijkheden om het werkconcept aan te sluiten op het lokale ecosysteem voor starters, zoals een samenwerking met Ondernemerslift+, worden onderzocht. De insteek is om de bestaande gebruikers (veel (kleinschalige) kantoren en maatschappelijke functies) voor het gebied te behouden, onder meer door een voorrang voor deze gebruikers bij de toekomstige verhuur.

25

Horeca In het gebied komt circa 1.231 m2 bvo aan horeca (exclusief kapel) die in de eerste plaats het werkconcept ondersteunt en die ook de nieuwe bewoners van het Gasthuiskwartier bedient. Verder wordt ook de relatie gelegd tussen de nieuwe stadswijk en de rest van de binnenstad. De horeca wordt verdeeld over drie locaties in en nabij de historische gebouwen. De verschillende horecaconcepten omsluiten het actieve hart van het gebied en dragen hier bij aan het werkconcept en aan het creëren van een dynamisch, aantrekkelijk verblijfsklimaat.

Op de drie locaties worden onderscheidende horecaconcepten geboden die complementair aan elkaar zullen zijn. In bijlage 14 bij deze ruimtelijke onderbouwing is een notitie opgenomen waarin deze horecaconcepten nader zijn uitgewerkt:



Stergebouw. Hoogwaardige daghoreca (horecacategorie 3) in de vorm van een café/lunchroom/koffiehuis met urban vibrant sfeer (zie het betreffende kader in bijlage 14) die een relatie legt met de flexibele werkconcepten in het Stergebouw. Deze daghoreca moet laagdrempelig en toegankelijk zijn in die zin dat werken, kruisbestuiving, ontmoeting en creativiteit voorop staan. De doelgroep die met name aangesproken zal worden zijn de millennials (werkenden en omwonenden). Belangrijke pijlers voor het horeca-concept zijn: urban vibrant sfeer, laagdrempelig, creatief, ontmoeting, ambachtelijkheid, gezondheid, duurzaamheid en onderscheidend.



Mariapaviljoen. Hoogwaardige en onderscheidende daghoreca en restaurant op de begane grond (horecacategorie 2 en 3) met een urban vibrant sfeer (zie het betreffende kader in bijlage 14), laagdrempelig, met name aansprekend voor de doelgroep generatie z en millenials. Belangrijke pijlers voor het horeca-concept zijn: urban vibrant sfeer, onderscheidend t.o.v. het huidige aanbod, creatief, laagdrempelig en toegankelijk.



Kapel en horecapaviljoen. Hoogwaardig en onderscheidend restaurant (en/of een combinatie van diverse onderscheidende restaurantjes) met behoud van en gevoel voor de historische waarde van de kapel, laagdrempelige en urban vibrant sfeer (horecacategorie 2 en 3) met bijeenkomstfunctie. Waarbij de bijeenkomstfunctie hoofdzakelijk gerelateerd is aan het werkconcept (bijv. lezingen, presentaties, cursussen en trainingen). Verder kunnen er incidenteel trouwerijen of themadiners plaatsvinden. Gedacht kan worden aan een restaurant in de vorm van een foodhal (onderscheidend en aanvullend concept op het huidige aanbod, waarbij de kapel als bijzonder decor dient). De doelgroep die met name aangesproken zal worden zijn de millenials, gen x en z. Belangrijke pijlers zijn: urban vibrant sfeer, authentiek, creatief en onderscheidend, laagdrempelig met gevoel voor de historische (meer)waarde.

Wonen In het projectgebied komen in totaal circa 32 woningen: 21 middeldure huurwoningen, 11 dure huurwoningen en overwegend in een woonwerkcombinatie. Deze woningen worden gerealiseerd op de bovenste verdiepingen van de drie monumentale gebouwen. Daarnaast wordt op de bestaande fundering van de voormalige centrale apotheek een nieuw gebouw opgericht met, los van elkaar, woningen op de verdiepingen en werkruimte op de begane grond en in de kelder. In beginsel hebben gebruikers binnen het werkconcept voorrang op het huren van de woningen zodat een aantrekkelijk totaal abonnement kan worden geboden.

26

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1.

Nationaal beleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. 2. 3. 4.

ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie; de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden; steden en regio's sterker en leefbaarder maken; een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Toetsing Hoewel de ontwikkeling bijdraagt aan de opgaven 2 en 3, heeft de NOVI een dusdanig hoog abstractieniveau en bevat daardoor geen concrete aanknopingspunten voor deze ontwikkeling. Wel voorziet de ontwikkeling in de transformatie van een rijksmonumentaal ensemble. Het duurzame behoud van rijksmonumenten is een rijksbelang. Met dit project wordt daaraan bijgedragen.

27

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Werken In het projectgebied zullen nieuwe werkplekken komen. In het project zijn in totaal circa 400 werkplekken voorzien. Uitgangspunt is een metrage van circa 5.600 m² bvo, naast circa 350 m² bvo multifunctionele ruimte in de kapel, voor onder andere lezingen, presentaties, vergaderingen, cursussen en trainingen, ook op het gebied van sport, spel, yoga et cetera. Een deel van deze ruimte voor werken kan eventueel worden ingevuld met een kinderdagverblijf tot circa 260 m2. Dit betekent dat de ontwikkeling getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Trends en ontwikkelingen De werkplekken worden aangeboden in een dynamisch concept. Hiermee wordt ingespeeld op een trend, die onder andere door ABN Amro voorspeld wordt. In de publicatie 'Klein heeft de toekomst in het vastgoed' (9 maart 2021) concludeert ABN Amro dat het kantoren- en winkelvastgoed last heeft van de Covid-maatregelen. Het thuiswerken is toegenomen, waardoor veel kantoren nagenoeg leegstaan. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat werknemers deels thuis willen blijven werken, ook als er geen de beperkende maatregelen zijn, en dat werkgevers minder kantoorruimte nodig denken te hebben.

De vraag naar middelgrote en grote kantoren droogt bij de huidige prijsniveaus op, aangezien het denkbaar is dat de eigenaren van deze kantoren nog niet bereid zijn om tegen fors lagere prijzen te verkopen en voorlopig liever even de kat uit de boom kijken. Kleine kantoren blijven naar verwachting in trek. Allereerst bij grote bedrijven die minder kantoorruimte nodig hebben. Dit zijn vaak grote dienstverleners waar het werk eenvoudig thuis kan worden uitgevoerd en werknemers maar een paar dagen per week verspreid naar kantoor komen. Maar ook kleine bedrijven blijven geïnteresseerd in kantoorruimte, omdat thuiswerken minder makkelijk kan.

In de publicatie 'Stand van Vastgoed' (2 november 2021) concludeert ABN Amro dat het aantal banen weer groeit maar ook dat de kantorenvoorraad slinkt. De daling van de kantorenvoorraad zorgt voor schaarste, wat een positief effect op de waarde heeft. In deze publicatie concludeert ABN Amro dat de uitgangspunten voor de kantorenmarkt de afgelopen tijd positiever geworden zijn: hoewel personeel meer thuiswerkte, nam tegelijk de werkloosheid af, waardoor de vraag naar kantoren toch steeg.

Aanbod en effecten Uit Sprekende Cijfers Kantorenmarkten Midden- en Noordoost-Brabant (Dynamis, 2021) blijkt dat na twee jaren van bijzonder hoge dynamiek op de kantorenmarkt van 's-Hertogenbosch, de coronacrisis hier verandering in heeft gebracht. In 2020 is de vraag naar kantoorruimte teruggevallen naar het niveau van 2017. Door de huidige crisissituatie zijn bedrijven kritisch gaan kijken naar het kantoorgebruik. De afwachtende houding van bedrijven komt tot uiting in de lagere transactievolumes.

Het beschikbare aanbod aan kantoorruimte is sinds 2015 aan het dalen in 's-Hertogenbosch. Eind 2019 werd het laagste punt bereikt sinds 2008. Deze continue daling is gedurende 2020 onderbroken. In het afgelopen jaar zijn er een vijfde meer vierkante meters in aanbod gekomen. Door deze forse stijging komt het totale aanbod uit op 96.950 m². 2021 heeft laten zien dat bedrijven weer in beweging zijn komen en huisvestingsbeslissingen niet langer uitstellen. 28

Daarbij zal de focus minder liggen op kwantiteit en meer op kwaliteit. Bedrijven zullen per werknemer minder ruimte aanhuren maar de kwaliteit van die vierkante meters moet wel hoger zijn dan voorheen. De ‘thuisbasis’ dient des te meer een fijne werk- en ontmoetingsplek te zijn voor werknemers. Verder blijft het centrum aantrekkelijk voor kantoorgebruikers. Dit sluit ook aan op het beleid uit het Economisch perspectief Brede Binnenstad (zie paragraaf 3.3.2).

Conclusie Als gevolg van de verwachte toename van de beroepsbevolking de komende jaren zal de behoefte aan werkplekken toenemen. Ondanks corona blijft er vraag bestaan naar kantoorlocaties, maar dan steeds meer in een flexibele vorm, met kleinere units en op bijzondere en centraal gelegen locaties. Verder gaat kwaliteit steeds meer de boventoon voeren boven kwantiteit. Het moderne werkconcept in dit project, waarbij werkplekken op maat verhuurd worden (zie paragraaf 2.8), sluit aan op deze trends en ontwikkelingen en voorziet daarmee in een behoefte.

Woningen In haar jurisprudentie geeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aan dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in niet meer dan 11 woningen, die gelet op hun onderlinge afstand als één woningbouwlocatie als bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 Bro kunnen worden aangemerkt, deze ontwikkeling in beginsel niet als een stedelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt. Omdat in dit geval circa 32 (woon-/werk)woningen mogelijk worden gemaakt, is wel sprake van een stedelijke ontwikkeling. Daarom wordt hierna ingegaan op de behoefte.

Behoefte Met de Woonvisie 's-Hertogenbosch heeft de raad een ambitieus woningbouwprogramma vastgesteld. Het doel is om 10.500 woningen te realiseren in de periode 2020 – 2030. De meest recente woningbehoefteprognose van de provincie Noord Brabant (september 2020) onderstreept de noodzaak voor een stevig woningbouwprogramma. Volgens deze prognose moet de woningvoorraad van 's-Hertogenbosch groeien van 72.990 woningen in 2020 naar 81.165 woningen in 2030. Ook daarna wordt nog een stevige groei in de woningbehoefte voorzien die pas na 2035 iets gaat afvlakken. Uit het meest recente Woonwensenonderzoek 2019 blijkt dat 62% van de starters en 39% van de doorstromers op zoek is naar een huurwoning. Daarbinnen is 20 tot 25% op zoek naar een (middel)dure huurwoning.

Om deze ambitie te realiseren is voldoende woningbouwcapaciteit nodig en daarbinnen met name harde plannen. Dit zijn plannen waarvoor de benodigde ruimtelijke-ordeningsprocedures doorlopen zijn. Om aan de verscheidenheid in woonwensen tegemoet te kunnen komen, gaat het daarbij om plannen in diverse woonmilieus.

De harde plancapaciteit bedroeg per 1 januari 2022 circa 5.200 woningen. Daarvan zijn er ruim 4.000 in beeld voor realisatie in de periode 2022 tot en met 2026. Om in de woningbehoefte te kunnen voorzien moet de harde plannen op orde blijven en moeten er jaarlijks gemiddeld voor zo'n 1.000 woningen plannen worden vastgesteld. Deze ontwikkeling draagt daaraan met circa 32 woningen aan bij.

29

Conclusie De woningmarkt van 's-Hertogenbosch staat onder druk. In Noord-Brabant, en met name in de stedelijke gebieden, is de vraag naar woningen groot. Er is een tekort aan woningen en tegelijkertijd groeit ook de bevolking. Dit betekent dat er meer woningen gerealiseerd moeten worden. Voorliggend project met in totaal circa 32 woon-werkwoningen (21 middeldure huurwoningen en 11 dure huurwoningen) zal hier een bijdrage aan leveren, in het woonmilieu van de cultuurhistorische binnenstad van 's-Hertogenbosch. De keuze voor overwegend middeldure huurwoningen sluit aan bij de kwalitatieve behoefte.

Horeca In de bestaande bebouwing komt horeca op de begane grond. In totaal zal circa 1.231 m2 bvo (exclusief kapel) aan horeca worden gerealiseerd, verdeeld over drie locaties. Omdat sprake is van een toename van meer dan 500 m2 is sprake van een stedelijke ontwikkeling. Ook hiervoor moet dus getoetst worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking en moet de behoefte in beeld worden gebracht.

Trends en ontwikkelingen In de horeca gaan de ontwikkelingen erg snel. De horeca is afhankelijk van de ontwikkelingen van de particuliere consumptie. Tot de coronacrisis was sprake van een constante groei. De sector profiteerde van een stijging van het inkomende toerisme. Omdat de consument steeds vaker voor gemak kiest, is de 'buiten-de-deur-consumptie' hoger. Het structurele personeelstekort blijft een groot aandachtspunt. Volgens de Rabobank (Cijfers en Trends, 2020) zijn enkele trends:   

De consument kiest steeds vaker voor gemak. Hiervan wordt vooral geprofiteerd door de fast-service horeca (afhaal-restaurants en bezorgrestaurants). De consument is bereid om te betalen voor een 'unieke beleving'. Het aanbod neemt over het algemeen snel toe en wordt diverser (internationale keuken); consumenten krijgen meer keuze.

In een actualisering (29 september 2021) geeft Rabobank aan dat de horecasector is geraakt tijdens de Covid-maatregelen. De horeca en met name restaurants zijn langzaam aan het herstellen. Na de versoepelingen van de maatregelen zijn de consumentenuitgaven gestegen. Het echte herstel kwam na de versoepelingen. Dit geeft een goede indicatie voor vraag- en aanbod op de lange termijn. Wel blijft het tekort aan horecapersoneel nog steeds een aandachtspunt.

Beleid Vanwege de veranderende maatschappij en de meeveranderende horeca heeft de gemeente 's-Hertogenbosch de Horecavisie 's-Hertogenbosch vastgesteld (zie paragraaf 3.3.3). In deze visie worden de ambities ten aanzien van horeca benoemd en wordt aangegeven waar horeca zich kan vestigen. In het horecabeleid wordt specifiek ruimte geboden aan horecaontwikkelingen in het Gasthuiskwartier. Een horecagelegenheid draagt bij aan de kwaliteit van het voorzieningenaanbod in de stad en vormt een overgang naar het centrumgebied, waar gemengde functies voorkomen. Het biedt ook de mogelijkheid om de panden die relevant zijn voor het verhaal van de stad toegankelijk te houden voor de omgeving. Derhalve past de ontwikkeling binnen een kwalitatieve behoefte.

Kwantitatieve behoefte Om te bepalen wat de kwantitatieve behoefte aan horeca is, is een benchmark gemaakt. Daarbij is gebruik gemaakt van gegevens van Locatus (2021). Uit deze cijfers blijkt dat het aantal horecavestigingen in 's-Hertogenbosch groter is dan verwacht zou worden op basis van het gemiddelde. De omvang van de horeca (in m² wvo) blijft iets achter bij het gemiddelde. 30

Figuur 3.1: vergelijking aanbod horeca met het gemiddelde in kernen met 100.000 tot 175.000 inwoners in m2 wvo (bron: Locatus, 2021)

Daarnaast brengt de verwachte bevolkingstoename in 's-Hertogenbosch ook nieuw draagvlak voor ontwikkeling met zich mee. Alleen al de extra inwoners in de gebiedsontwikkeling van het Gasthuiskwartier leveren een te verwachten horecavraag van circa 414 m² bvo op (figuur 3.2).

Gasthuiskwartier toekomstig aantal woningen

400

gemiddelde huishoudensgrootte 's-Hertogenbosch

2,1

toekomstig aantal inwoners

1050

te verwachten horeca-aanbod op basis van het gemiddelde aanbod per inwoner 331 in 's-Hertogenbosch te verwachten horecavraag (m2 bvo)

414

Figuur 3.2: te verwachten horeca-aanbod en -vraag als gevolg van Gasthuiskwartier

Kwalitatieve behoefte In de gemeentelijke horecavisie wordt geconcludeerd dat de horeca gemiddeld klein van omvang is. De differentiatie van aanbod en vraag en de mate van vernieuwing lijken onder het gemiddelde te zijn. Dit leidt tot een wat gedateerd horecabeeld. Wel functioneert de horeca bovengemiddeld goed.

Effecten en conclusie Om inzicht te krijgen in eventuele effecten van de nieuwe horeca op het bestaande aanbod, is het bestaande horeca-aanbod in 's-Hertogenbosch vergeleken met het gemiddelde aanbod in kernen met een vergelijkbare omvang. Hieruit blijkt dat het aanbod in 's-Hertogenbosch kleiner is dan verwacht zou worden op basis van het gemiddelde. Hiermee wordt geconcludeerd dat het toevoegen van 1.231 m2 bvo (exclusief kapel) niet zal leiden tot onaanvaardbare leegstand of ontwrichtende effecten binnen het totale aanbod in de gemeente.

Verder blijkt uit het beleid dat de ontwikkeling van horeca binnen het Gasthuiskwartier een gewenste toevoeging is aan de ontwikkeling van dit gebied tot stadswijk. Derhalve kan worden gesteld dat de horeca past binnen een behoefte en daarmee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

31

Conclusie Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat er voldoende behoefte is aan werken, woningen en verschillende voorzieningen. De behoefte komt voort uit de eigen vraag van de gebiedsontwikkeling, maar ook uit de ambities voor de binnenstad en de algemene verwachte bevolkingsgroei. Geconcludeerd wordt dat met de ontwikkeling sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik.

3.2.

Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie 2010 - partiële herziening 2014 Op 2 juli 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 in werking getreden. De structuurvisie is opgebouwd uit twee delen (A en B) en een uitwerking.

Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Hierin heeft de provincie haar belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. Deze belangen en keuzes zijn gebaseerd op trends en ontwikkelingen. Ook beschrijft de provincie vanuit welke filosofie de opgestelde doelen bereikt zullen worden. Die is: 'samenwerken aan kwaliteit'. De provincie realiseert haar doelen op vier manieren: door regionaal samen te werken, te ontwikkelen, te beschermen en te stimuleren. In deel B beschrijft de provincie vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. Voor iedere structuur formuleert de provincie ambities en beleid. Per beleidsdoel is aangegeven welke instrumenten de provincie inzet om haar doelen te bereiken. De provincie heeft geen aparte ruimtelijke visie op het landschap ontwikkeld, maar geeft haar visie op het landschap vorm in de 'uitwerking gebiedspaspoorten'. Daarin beschrijft de provincie welke landschapskenmerken op regionaal niveau van belang zijn en hoe deze kunnen worden versterkt. Er zijn ook deelstructuurvisies opgesteld voor specifieke onderwerpen.

De locatie ligt in de structuurvisiegebieden 'stedelijk concentratiegebied' en 'Brabantstad'. Voor deze gebieden geldt concentratie van verstedelijking als uitgangspunt. Het stedelijk netwerk van Noord-Brabant bestaat uit een aantal grote steden, een aantal middelgrote steden en het omliggende landelijk gebied. De steden Breda, Eindhoven, Helmond, 's-Hertogenbosch en Tilburg vormen samen met de provincie het stedelijk netwerk BrabantStad. Dit samenwerkingsverband vervult een voortrekkersrol bij de ruimtelijke en economische ontwikkeling van Noord-Brabant. Sterke steden zijn een voorwaarde voor de toekomst van Noord-Brabant. Vooral in deze steden is de dynamiek van Noord-Brabant goed zichtbaar. De provincie ziet steden als het brandpunt van de verstedelijking. Door de verstedelijking te concentreren zijn er meer mogelijkheden om een hoog voorzieningenniveau in stand te houden en verder te ontwikkelen. Dat gebeurt rond goed ontsloten gebieden, zoals in dynamische stadscentra en op knooppunten van infrastructuur.

Toetsing De realisatie van een werkprogramma voorzien van ondersteunende functies in het centrum van 's-Hertogenbosch is in lijn met het beleid in de provinciale structuurvisie: het draagt bij aan de concentratie van verstedelijking.

32

3.2.2 Omgevingsvisie Noord-Brabant Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de Omgevingsvisie Noord Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt na het inwerking treden van de Omgevingswet de provinciale structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wilt daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma's.

Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn:    

werken aan energietransitie; een klimaatproof Brabant; de slimme netwerkstad; een concurrerende duurzame economie.

Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basisopgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses. Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a. door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma's) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken.

Toetsing De realisatie van een werkprogramma met ondersteunende functies in het centrum van 's-Hertogenbosch is ook in lijn met het beleid in de Omgevingsvisie Noord-Brabant: het draagt bij aan duurzame verstedelijking, met als doel een slimme netwerkstad. 3.2.3 Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening (hierna: Iov) Noord-Brabant vastgesteld. De Iov is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Hierin worden de bestaande verordeningen voor de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één integrale omgevingsverordening.

Toetsing Het projectgebied ligt in de Iov in het 'Bestaande stedelijk gebied' en in het 'Concentratiegebied voor verstedelijking'. Voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag moet vorm krijgen door eerst de mogelijkheden binnen de bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Daarbij is ook ruimte nodig voor groenvoorzieningen en voldoende opvang van water. Ook de ladder voor duurzame verstedelijking is voor dit provinciaal beleid essentieel en is ook in de Iov opgenomen. Uit de toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking in paragraaf 3.1.2 blijkt een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte die wordt ingevuld in bestaand stedelijk gebied.

33

3.3.

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Ruimtelijke Structuurvisie 's-Hertogenbosch 2014 In de ruimtelijke structuurvisie formuleert de gemeente 's-Hertogenbosch haar ruimtelijke beleidsdoelen en geeft het inzicht in de wijze waarop deze tot uitvoering worden gebracht. Doel van de visie is om te komen tot een compacte, complete, contrastrijke én duurzame stad.

De oude binnenstad van 's-Hertogenbosch wordt gekarakteriseerd door dichtheid van bebouwing, historische gelaagdheid, intimiteit en kleinschaligheid. Er is sprake van een veelkleurige variatie van functies en een hoge intensiteit aan activiteiten. Voor de binnenstad is een aantal ambities geformuleerd, waarvan de volgende van toepassing zijn op de ontwikkeling:

   





Versterking van de ruimtelijke en functionele samenhang van de oude stad. Hierbij worden heldere stadsranden in de vorm van gerestaureerde stadswallen en grachten ruimtelijk sterker geaccentueerd. Vergroting van de leefbaarheid en levendigheid door functies te selecteren op aard, schaal en maat. Voortzetting van de kwalitatieve en kwantitatieve versterking van de woonfunctie (binnenstedelijk wonen en vergroten van sociale veiligheid en functionaliteit). Instandhouding van de waardevolle historische bebouwing, het stratenpatroon, stadswateren, prachtige binnentuinen en parken in de binnenstad als belangrijke inspiratiebron en decor voor velerlei activiteiten. Bij nieuwbouw en herstructurering zijn cultuurhistorische kwaliteiten en de menselijke maat een inspiratiebron voor vernieuwende architectuur. Behoud en versterking van de eigen sfeer en het bijzonder karakter van de verschillende kwartieren. Individuele panden, historische rooilijnen en verkaveling, het middeleeuwse stratenpatroon, Binnendieze en Zuid-Willemsvaart. Het karakteristiek silhouet en de kloeke begrenzing met stadswallen en grachten vormen het uitgangspunt bij verdere ontwikkeling van het gebied binnen de oude stadsdriehoek. Beleving en versterking van de waardevolle water- en groenstructuren. Niet alleen voor toeristen, waterrecreanten en bezoekers, maar vooral ook voor de rondwandelende bewoners en werkers.