Bijlage 1b bestemmingsplan Kantorenstrook Werklandschap Rosmalense Plas (toelichting en regels)

Bestemmingsplan Kantorenstrook Werklandschap Rosmalense plas

's-Hertogenbosch

Bestemmingsplan Kantorenstrook Werklandschap Rosmalense Plas vastgesteld

oktober 2022

2

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1 1.2 1.3 1.4 Hoofdstuk 2 2.1 2.2 Hoofdstuk 3 3.1

3.2 3.3

Hoofdstuk 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 Hoofdstuk 5 5.1 5.2 5.3 5.4

5.5

5.6 5.7

5 Inleiding Aanleiding Doel Ligging en begrenzing plangebied Leeswijzer De huidige situatie Vigerende bestemmingsplan Beschrijving plangebied Beleidskader Rijksbeleid 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Provinciaal beleid 3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie 3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord Brabant Gemeentelijk beleid 3.3.1 Gemeentelijk kantorenbeleid 3.3.2 Gemeentelijk parkeerbeleid 3.3.3 Bomen, water en groen beleid 3.3.4 Duurzaamheidsbeleid 3.3.5 Externe Veiligheid 3.3.6 Archeologie 3.3.7 Nota Grondbeleid Planuitgangspunten Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten 4.1.1 Inleiding 4.1.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten bestemmingsplan Verkeer Groen Landschap Ecologie Planbeschrijving Inleiding Stedenbouwkundige structuur Verkeer en parkeren 5.3.1 Verkeer 5.3.2 Parkeren Landschap, ecologie en water 5.4.1 Landschap 5.4.2 Ecologie 5.4.3 Bomen 5.4.4 Water in het landschap 5.4.5 Het bestemmingsplan in relatie tot de verordening Bomen Water en Groen Waterparagraaf 5.5.1 Inleiding 5.5.2 Watertoets 5.5.3 Beleid en uitgangspunten 5.5.4 Huidige situatie en Waterbergingsopgave 5.5.5 Conclusie Waterparagraaf Externe veiligheid Beeldkwaliteit 3

7 7 8 9 10 11 11 12 15 15 15 16 16 17 17 17 20 20 21 21 21 21 22 22 23 23 23 23 24 24 24 24 25 25 27 30 30 30 31 31 34 36 36 37 37 37 37 37 38 39 39 41

5.8

5.9 Hoofdstuk 6 6.1 6.2

Hoofdstuk 7 Hoofdstuk 8 8.1 8.2 Hoofdstuk 9

Duurzaamheid 5.8.1 Inleiding 5.8.2 Energieneutraal 5.8.3 Circulair 5.8.4 Klimaatadaptief 5.8.5 Aanvullende maatregelen Milieueffectrapportage Juridisch bestuurlijke aspecten Inleiding Artikelsgewijze toelichting 6.2.1 Inleidende regels 6.2.2 Bestemmingsregels 6.2.3 Algemene regels 6.2.4 Overgangs- en slotregels Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke haalbaarheid Vooroverleg en inspraak 8.1.1 Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro 8.1.2 Inspraak / omgevingsdialoog Ontwerpfase Conclusie

41 41 42 42 43 43 43 45 45 46 46 46 47 47 49 51 51 51 53 53 55

Bijlagen bij toelichting

57

Bijlage 1 Ladder toets kantoorruimte Rosmalense Plas en De Brand Bijlage 2 Natuurtoets Brabantse Poort 's-Hertogenbosch Bijlage 3 Quickscan, soortenbescherming Aanleg fietspad Rosmalense Plas Bijlage 4 BEA - Fietspad Rosmalense Plas Bijlage 5 Onderzoek externe veiligheid Rosmalense Plas Bijlage 6 Inventarisatie van risicobronnen en verantwoording groepsrisico, plangebied Rosmalenseplas, (als onderdeel van Empel 3e fase) te herzien. Bijlage 7 Advies Veiligheidsregio Rosmalense Plas Bijlage 8 Ontwerp beeldkwaliteitsplan Werklandschap Rosmalense Plas Herziening kantorenstrook Bijlage 9 Stikstofdepositie onderzoek gebruiksfase en aanlegfase Werklandschap Rosmalense Plas

59 61 63 65 67

Regels

77

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Kantoor Artikel 4 Natuur Artikel 5 Water Artikel 6 Leiding - Hoogspanningsverbinding Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 7 Anti-dubbeltelregel Artikel 8 Algemene bouwregels Artikel 9 Algemene gebruiksregels Artikel 10 Algemene afwijkingsregels Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 11 Overgangsrecht Artikel 12 Slotregel

79 79 83 85 85 87 88 89 91 91 92 93 94 95 95 96

Bijlagen bij regels

97

Bijlage 1 Bijlage 2

99 111

4

Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 1 Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2

69 71 73 75

Toelichting

5

6

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1

Aanleiding

Op 11 april 2012 is het "Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Empel 3e fase" vastgesteld. In de acht jaar dat het bedrijventerrein in ontwikkeling is, is er veel veranderd. Zo is er in de gemeente meer behoefte onstaan naar kantoorlocaties op snelweglocaties en in de buurt van OV knooppunten. Op grond hiervan heeft de gemeente het kantorenbeleid geactualiseerd. Daarin is het streven opgenomen om op de randzone langs de A2 aan de plaszijde van het bedrijventerrein Rosmalense Plas kantoren toe te staan. Om alvast kantoren langs de A2 zone mogelijk te maken, heeft de gemeenteraad op 13 juli 2021 het bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas vastgesteld. Dit plan is op 31 augustus 2021 onherroepelijk geworden. Kantoren langs de A2 is slechts een deel van de uitwerking van het nieuwe kantorenbeleid. Het voornemen hield ook kleinschalige kantoren in langs de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) (Nieuwe Vliet) aan de zijde van de Rosmalense Plas. Omdat de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) een A-watergang is, dient ingevolge de Keur van het Waterschap aan beide zijden van dit water een onderhoudstrook van 5 meter open te blijven van bebouwing. Dit betekent dat de bebouwing, zoals deze oorspronkelijk was ingetekend, niet zonder medewerking van het Waterschap kon worden gerealiseerd.

In overleg met het Waterschap is besloten om tot een nieuwe invulling te komen waarin rekening wordt gehouden met de 5 meter onderhoudstrook. In dit bestemmingsplan wordt deze nieuwe invulling met kantorenvilla's langs het water planologisch juridisch vastgelegd. Het was de bedoeling dit gedeelte mee te nemen in het op 13 juli 2021 vastgestelde bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas. De toelichting dit vastgesteld bestemmingsplan wordt dan ook op onderdelen in de toelichting van dit voorliggend bestemmingsplan herhaald. Bovendien zijn de meeste onderzoeken van het vastgesteld bestemmingsplan ook van toepassing op dit bestemmingsplan. Langs de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) aan de zijde van de Rosmalense Plas is een doorgaand fietspad gepland (het Mammoetpad). Dit fietspad ligt in het bestemmingsplan Kanaalpark en heeft daarin de bestemming "Natuur". Binnen deze bestemming is geen volwaardig fietspad toegestaan. Om dit fietspad alsnog mogelijk te maken is de ligging daarvan ook in bestemmingsplan meegenomen.. Ingevoilge de provinciale Interim omgevingsverordening moet de natuur elders worden gecompenseerd. Hiervoor is in het bestemmingsplan een perceel elders in het Kanaalpark meegenomen. Door dit bestemmingsplan wordt de bestemming van dit perceel gewijzigd van "Agrarisch met waarde" naar "Natuur".

Tot slot voorrziet dit bestemmingsplan een correctie van een regel voor de kantorenzone langs de A2 in het bestemmingsplan "Werklandschap Rosmalense Plas".

7

1.2

Doel

Op 20 september 2017 heeft de gemeenteraad het kantorenbeleid geactualiseerd. Kantoorgebruikers die zelf voor eigen gebruik een kantoorvilla (500 tot ca. 700 m2) willen bouwen en de kantoorgebruikers die grote waarde hechten aan een energieneutraal kantoorgebouw op een goed bereikbare snelweglocatie, konden niet in onze gemeente terecht. De gemeenteraad heeft besloten een groter kantooraanbod na te streven door onder meer Kantoorvestiging langs de A2 en aan de plaszijde van het werklandschap Rosmalense Plas mogelijk te maken. De vestiging van kantoren langs de A2/A59 is al planologisch juridisch vastgelegd in het bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas dat op 13 juli 2021 is vastgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet in het mogelijk maken van kantorenvilla's langs de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) / de Rosmalense Plas. In figuur 1 wordt de betreffende strook langs het water in het lichtroze aangegeven.

Figuur 1: voorstel tot verkantorisering Rosmalense Plas 8

Naast het planologische juridisch vastleggen van de nieuwe invulling is ook het doel van dit bestemmingsplan de ambities die de gemeente voor het werklandschap heeft ook in deze strook beter vast te leggen in de regels. Naast dit bestemmingsplan zal daarom ook voor dit gedeelte een beeldkwaliteitsplan in procedure worden gebracht. Daarin staan de esthetische kwaliteiten vastgelegd die de gemeente in deze kantorenstrook ambieert. Het laatste doel is het bestemmingsplan te actualiseren naar de binnen de ruimtelijk aanvaardbare kaders en bouwwensen van de toekomstige gebruikers.

1.3

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het geldende "Bestemmingsplan Bedrijventerrein Empel 3e fase" dat op 11 april 2012 is vastgesteld. Het plangebied ligt ten noordoosten van de A2, ten zuiden van Empel tussen de weg de Mammoet en de Rosmalense Plas. Het terrein wordt globaal begrensd door de ten westnoordwesten de weg de Mammoet, ten noordnoordoosten de Empelseweg, ten oostzuidoosten het park rondom de Rosmalense Plas. Het plangebied bestaat uit de bestaande wetering de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) en enkele weilanden en aan de andere zijde van de wetering een bosgebied in het park rondom de Rosmalense Plas. De ligging van het plangebied is globaal weergegeven in figuur 2.

9

Figuur 2: globale ligging plangebied

1.4

Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk wordt de huidige situatie van het plangebied beschreven. Daarbij wordt kort ingegaan op de vigerende bestemmingsplannen. Bovendien wordt de huidige situatie beknopt beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft het vigerende relevante beleid van het rijk, de provincie en de gemeente. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de planuitgangspunten gepresenteerd, waarna in hoofdstuk 5 de toekomstige, beoogde situatie wordt beschreven. In hoofdstuk 6 worden de juridische aspecten van het plan nader toegelicht. In hoofdstuk 7 gaan we nader in op de economische uitvoerbaarheid van het plan; in hoofdstuk 8 op de maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de hand van de ingebrachte overlegreacties ex artikel 3.1.1. Bro en zienswijzen.

10

Hoofdstuk 2 De huidige situatie 2.1

Vigerende bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt nu het bestemmingsplan Bestemmingsplan Bedrijventerrein Empel 3e Fase (het moederplan) en het bestemmingsplan Kanaalpark. Het eerste bestemmingsplan laat in het gebied bedrijven toe in de categorieën 1 tot en met 3.2 van de bij de regels als bijlage behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2. Op de bedrijvenstrook langs het water zijn ondergeschikte kantooractiviteiten (tot maximaal 30% van de vloeroppervlakte) toegestaan. Verder is in het plangebied de bestemming 'Water' opgenomen. Voor de instandhouding en de bescherming van de hoogspanningsleiding is in het bestemmingsplan naast de voorkomende bestemmingen ook de bestemming 'Leiding Hoogspanningsverbinding' opgenomen.

11

Figuur 3: ligging plangebied over geldende bestemmingsplannen. Volgens het bestemmingsplan Kanaalpark ligt op de de locatie waar het fietspad is gepland, direct langs de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) aan de zijde van de Rosmalense Plas de bestemming 'Natuur'. Deze bestemming laat geen voldwaardi fietspad toe.

2.2

Beschrijving plangebied

De strook grenst aan, en ligt gedeeltelijk in het park rondom de Rosmalense Plas. De wetering De Grote Wetering (Nieuwe Vliet) stroomt door het plangebied. Aan de oever van de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) tegenover het park liggen weilanden. Aan de zijde an de Rosmalense plas ligt een bosgebied dat een onderdeel is van het park. Ten westnoordwesten van het plangebied wordt het werklandschap Rosmalense Plas ontwikkeld. Ook is in het plan een agrarisch perceel in het Kanaalpark aan de overzijde van het Maximal Kanaal meegenomen. Dit perceel ligt vanaf Empel direct over de brug aan de noordzijde van het Hooghemaal. In figuur 4 is de luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving weergegeven.

12

Figuur 4: Luchtfoto plangebied met directe omgeving begin 2020

13

14

Hoofdstuk 3 Beleidskader In dit hoofdstuk wordt het voor het plangebied relevante beleidskader beschreven.

3.1

Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte in werking getreden. Met de Structuurvisie brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid: 1. een excellent en internationaal bereikbaar vestigingsklimaat in de stedelijke regio's met een concentratie van topsectoren; 2. ruimte voor het hoofdnetwerk voor (duurzame) energievoorziening en de energietransitie; 3. ruimte voor het hoofdnetwerk voor vervoer van (gevaarlijke) stoffen via buisleidingen; 4. efficiënt gebruik van de ondergrond; 5. een robuust hoofdnetwerk van weg, spoor en vaarwegen rondom en tussen de belangrijkste stedelijke regio's inclusief de achterlandverbindingen; 6. betere benutting van de capaciteit van het bestaande mobiliteitssysteem van weg, spoor en vaarwegen; 7. het instandhouden van de hoofdnetwerken van weg, spoor en vaarwegen om het functioneren van de netwerken te waarborgen; 8. verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's; 9.

ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling; 10. ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuurhistorische en natuurlijke kwaliteiten; 11. ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten; 12. ruimte voor militaire terreinen en activiteiten; 13. zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen. Het laatstgenoemde nationaal belang houdt in dat bij stedelijke ontwikkelingen de ladder van duurzame verstedelijking (zoals opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro) dient te worden gemotiveerd.

15

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking Eén van de dertien nationale belangen heeft betrekking op 'zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen'. Het rijk behartigt dit belang met de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder voor duurzame verstedelijking' is als proces vereiste vastgelegd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro): 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien'. Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 Bro gedefineerd als een 'Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorzieningen'. Uit jurisprudentie volgt dat er in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bij een uitbreiding van 400 tot 500 m² bvo aan bedrijven, kantoren en dergelijke voorzieningen. Het bestemmingsplan voorziet in het toelaten van 4.000 m² bvo aan kleine kantoorruimte. Daarmee valt de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen de reikwijdte van artikel 1.1.1 Bro.

Uit het rapport "Ladder toets kantoorruimte Rosmalense Plas en De Brand" van 18 mei 2018 (Bijlage 1 van de toelichting) komt naar voren dat er in de gemeente ’s-Hertogenbosch kwantitatief sprake is van voldoende behoefte aan kantoorruimte. In totaal is er de komende tien jaar vraag naar circa 260.000 m² vvo, terwijl het totale (plan)aanbod (optelsom van plancapaciteit en bestaand aanbod excl. 5% gewenste frictieleegstand) circa 66.400 m² vvo bedraagt. Er zullen zich ook geen onaanvaardbare effecten (leegstand) elders voordoen. Deze stedelijke ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. 3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Dit besluit stelt eisen aan een bestemmingsplan daar waar het gaat om gebieden van nationaal belang:  rijksvaarwegen;  project Mainportontwikkeling Rotterdam;  kustfundament;  grote rivieren;  waddenzee en waddengebied;  defensie;  hoofdwegen en hoofdspoorwegen;  elektriciteitsvoorziening;  buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;  ecologische hoofdstructuur;  primaire waterkeringen buiten het kustfundament;  IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);  erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het plangebied ligt op een ruime afstand (meer dan 100 meter) van de kantstreep van de A2 en derhalve buiten het reserveringsgebied langs de A2. In het plangebied ligt een hoogspanningsleiding die van 's-Hertogenbosch naar Oss loopt. Dit is een hoogspanningsleiding van 150 kV dat niet onder het Barro valt. De hoogspanningsleiding is alszodanig in het bestemmingsplan opgenomen en beschermd.

16

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord Brabant vastgesteld. Deze omgevingsvisie vervangt de voorheen geldende structuurvisie. Met de omgevingsvisie formuleert de provincie haar ambitie over hoe zij de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit wil zien. Daarbij stelt zij tussendoelen voor 2030, maar legt nu nog niet vast hoe zij die doelen wil bereiken. De provincie wilt daarmee ruimte bieden voor inbreng vanuit partijen en disciplines. Om hiermee aan de slag te gaan is volgens de provincie een verdere uitwerking van de ambities nodig in de vorm van programma's. Met de visie geeft de provincie aan wat zij belangrijk vindt voor de verbetering en duurzame ontwikkeling van Brabant. Daarbij legt zij de focus op vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn: werken aan energietransitie, een klimaat proof Brabant, de slimme netwerkstad en een concurerende duurzame economie. Deze vier hoofdopgaven staan ten dienste van de basis opgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. Om te komen tot de slimme netwerkstad richt de provincie zich op duurzame verstedelijking. Zij wil daarin richting geven door middel van het bevorderen van regionale afspraken, het sturen op zorgvuldig ruimtegebruik en het periodiek opstellen van prognoses. Verder wil zij een actieve rol spelen om beweging te stimuleren (o.a.

door samen te werken bij gebiedsopgaven en bij het opstellen van uitvoeringsprogramma) en gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. In het voorliggend bestemmingsplan wordt een deel van de bestaande bedrijfsbestemming omgezet naar kantoorbestemming. Deze omzetting vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft onder andere in Heesch West nog voldoende ruimte om aan de vraag naar bedrijventerreinen te kunnen voldoen. 3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord Brabant De provincie wil met haar regels aansluiten op de werkwijze van de Omgevingsvisie en de Omgevingswet. Daarom is ervoor gekozen om de verschillende provinciale verordeningen voor de fysieke leefomgeving samen te voegen tot een Interim omgevingsverordening (Iov). Provinciale Staten hebben op 25 oktober 2019 deze verordening vastgesteld. Het is een 'Interim' omgevingsverordening om zo te benadrukken dat dit een tussenstap is naar de 'definitieve' omgevingsverordening gebaseerd op de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening is gebaseerd op de huidige wetgeving en moet aan de wettelijke bepalingen van die wetgeving voldoen. Dat betekent dat nieuwe mogelijkheden uit de Omgevingswet nog niet zijn verwerkt. Er is wel zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij de Omgevingswet en de voorwaarden voor een omgevingsverordening (bijvoorbeeld bij de opbouw en de digitale vormgeving).

De Interim omgevingsverordening vervangt zes provinciale verordeningen, waaronder de Verordening ruimte 2014. In de omgevingsverordening staan onderwerpen uit de provinciale omgevingsvisie, waarbij is aangegeven welke belangen de provincie wil behartigen en hoe ze dat wil doen. Deze verordening bestaat uit kaartmateriaal en regels waarmee gemeenten rekening moeten houden bij het opstellen van ruimtelijke plannen.

17

Figuur 6: Plangebied op de uitsnede kaart Interim omgevingsverordening Noord Brabant, stedelijke ontwikkeling (links) en natuur en stiltegebieden (rechts) Stedelijke ontwikkeling Het werklandschap ligt grotendeels binnen het bestaand stedelijk gebied. Volgens de Interim verordening dient het bestemmingsplan bij de evenwichtige toedeling van functies, zoals opgenomen in hoofdstuk 3 Instructieregels aan gemeenten, invulling te geven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met onder meer zorgvuldig ruimtegebruik. Zorgvuldig ruimtegebruik houdt volgens de Interim verordening in dat: de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing, bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);  gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Zorgvuldig ruimtegebruik

 

De toedeling van de functies vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied, dus binnen bestaand ruimte beslag van voor bebouwing. Dit bestemmingsplan laat in een gedeelte van het plangebied (langs A2 en de Rosmalense plas) zelfstandige kantoren (bedrijfsmatige uitoefening van administratieve diensten met de daarbij behorende voorzieningen) in het werklandschap toe. Ter onderbouwing van de behoefte aan de voorgestelde omvang en segmentering heeft bureau STEC een toets in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking uitgevoerd (Bijlage 1). In 2016 is het Regionaal Afsprakenkader Bedrijventerreinen regio Noordoost - Brabant 2016-2025 vastgesteld. Daaruit kwam naar voren dat vraag en aanbod niet goed op elkaar aansluiten. De uitbreidingsvraag is in de regio vooral afkomstig vanuit de grote tot zeer grootschalige logistiek. Het aanbod in de regio was vooral gericht op MKB-bedrijvigheid op verspreid liggende reguliere, relatief kleinschalige en voor logistiek niet geschikte locaties. In 2016 is op voorspraak van de provincie in het RRO de ambitie uitgesproken het lokaal aanbod aan bedrijventerrein te reduceren en waar mogelijk te deprogrammeren. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft enkele terreinen voor de vestiging van MKB-bedrijven. Werklandschap De Rosmalense Plas is één van die locaties, maar tevens ook een locatie waar deprogrammering tot de mogelijkheden behoort.

Om invulling te geven aan de in het RRO uitgesproken ambitie en de eigen gemeentelijke ambitie te komen tot een aanbod van kantorenlocaties dat beter aansluit op de vraag (zichtlocaties en kantoorvilla's in het groen) – zie Bijlage 1 - heeft de gemeente besloten het deel van dit bedrijventerrein langs de A2 en de Rosmalense Plas te deprogrammeren en te bestemmen voor de 18

vestiging van kantoren. De behoefte aan kantoorlocaties in dit gebied wordt nader gemotiveerd in paragraaf 3.3.1 van deze toelichting. Conform de regels van dit bestemmingsplan dienen gebouwen bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Natuur en stiltegebieden Het plangebied ligt voor een klein gedeelte in het 'Natuur Netwerk Brabant' (NNB). In dit deel is een volwaardig fietspad gepland. Het geplande fietspad is in beginsel een stedelijke ontwikkeling. Op grond van artikel 3.21 van de Iov kan een bestemmingsplan een ontwikkeling binnen Natuur Netwerk Brabant mogelijk maken in het geval dat: a. de aantasting van areaal Natuur Netwerk Brabant kleinschalig is; b. de ontwikkeling slechts leidt tot een beperkte aantasting van de ecologische waarden en kenmerken van het Natuur Netwerk Brabant; c. de ontwikkeling leidt tot een kwalitatieve of kwantitatieve versterking van de ecologische waarden en kenmerken van het Natuur Netwerk Brabant als geheel; d. er een afweging van alternatieven heeft plaatsgevonden; e. er sprake is van een goede landschappelijke en natuurlijke inpassing; f. er bij verlies van ecologische waarden en kenmerken wordt voldaan aan Artikel 3.22 Compensatie; g. op welke wijze de uitvoering en monitoring zijn verzekerd. De aantasting van areaal NNB betreft de aanleg van en fietspad.

Het bestemmingsplan laat een verharding van 1.140 m² binnen de NNB toe. Dit is kleinschalig en leidt slechts tot een beperkte aantasting van de ecologische waarden en kenmerken van het NNB terplaatse. Temeer omdat de route nu (informeel) ook als fietspad wordt gebruikt. Er zijn verschillende alternatieve onderzocht, doch deze bleken onveilig of technisch niet mogelijk te zijn om aan te leggen. De ontwikkeltijd van het type natuur dat wordt aangetast, en dat is in dit geval vochtig bos met productie, waarvoor we rekenen met een ontwikkeltijd van tussen de 25 en 100 jaar. Volgens artikel 3.22 lid 2 van de Iov betekent dit dat er een een toeslag van 2/3 van het aantal m² van toepassing is. Dit betekent dat er een compensatie van 1.900 m² moet plaatsvinden. Bij kleinschalige herbegrenzing geldt dat de compensatie plaats moet vinden binnen bestaand (nog niet gerealiseerde) NNB. De gronden waar het fietspad komt te liggen behouden de hoofdbestemming 'Natuur'. Bij de aanleg en inrichting van het fietspad wordt rekening gehouden met het achterliggend NNB. De inrichting van het fietspad zal dan ook zodanig plaatsvinden dat er geen sprake zijn van extra verstoring in het NNB. Een aanvullende compensatie is dan ook niet noodzakelijk. De verplichte compensatie kan naar keuze plaatsvinden door:  

Fysieke compensatie (art. 3.23 Interim omgevingsverordening) Financiële compensatie (art. 3.24 Interim omgevingsverordening)

Fysieke compensatie (art. 3.23) Een fysieke compensatie dient plaats te vinden in:  De niet gerealiseerde delen van het Natuurnetwerk Brabant  De niet gerealiseerde ecologische verbindingszones Dit dient te worden opgenomen in het bestemmingsplan waarvoor de compensatieplicht wordt opgelegd. Financiële compensatie (Art. 3.24) Gelet op het geringe ruimtebeslag kan ter compensatie ook gekozen worden door een financiële bijdragen aan de provincie te betalen Het ruimtebeslag binnen het NNB beslaat 1.140 m2. In dit geval geldt een toeslag van 2/3 in oppervlakte. Voor het ruimtebeslag dient dus een oppervlakte te worden gecompenseerd van 1.140 m2 * 1,67 = 1.900 m2. In artikel 3.24 is aangeven uit welke kostenelementen deze compensatie bestaat. De provincie geeft aan dat € 10,- per m2 wordt gehanteerd. Hier zitten alle kostenelementen in opgenomen. In dit geval komt de omvang van de financiële compensatie totaal uit op € 19.000,-. 19

Figuur 7: vigerend bestemmingsplan Kanaalpark op locatie compensatie. De financiële compensatie vindt plaats in het nabij gelegen Kanaalpark aan de overzijde van het kanaal. Een deel van een perceel RML00 H06422 met een grootte van circa 5.700 m² is al als natuur ingericht, maar heeft nog de bestemming Agrarisch met waarde. In dit bestemmingsplan krijgt dit deel ook de bestemming 'Natuur'. De afwaardering van agrarische grond naar natuur bedraagt € 19.000,--. Hiermee is voldaan aan de compensatieplicht zoals opgenomen in het Interim omgevingsverordening Noord Brabant.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Gemeentelijk kantorenbeleid Op 20 september 2017 heeft de gemeenteraad de nota kantorenbeleid 's-Hertogenbosch 2017 - 2025 vastgesteld. Daarin stelt de gemeenteraad gemiddeld ten minste 12.500m² per jaar van incourante kantoren te willen transformeren. De bestaande kantoorvoorraad, die op goed in de markt gelegen locaties staan, wil de gemeente verduurzamen. Daarnaast komt er een beheersbare en verantwoorde verruiming van het kantooraanbod. Als onderbouwing van deze beheersbare en verantwoorde verruiming van het aanbod wordt verwezen naar het rapport "Ladder toets kantoorruimte Rosmalense Plas en De Brand" van 18 mei 2018 (Bijlage 1 van de toelichting). Daaruit komt onder meer naar voren dat wanneer de totale vraag naar snelweglocaties (circa 65.000 m2 vvo) wordt geconfronteerd met het bestaande (plan)aanbod op snelweglocaties (exclusief een gewenste frictieleegstand van 5 %) er voor de komende tien jaar een behoefte aan (nieuwe) kantoormeters zal ontstaan. Voor snelweglocaties, zoals De Brand en Rosmalense Plas, betekent dit een behoefte van circa 36.000 m2 vvo (circa 42.000 m² bvo) voor de komende tien jaar.

20

Door op de randzone A2 en de plaszijde van het werklandschap Rosmalense Plas de vestigingsmogelijkheid van kantoren mogelijk te maken, kan aan deze behoefte aan kantoren op snelweglocaties binnen de gemeente 's-Hertogenbosch worden voldaan. Eén van deze locaties ligt in het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Empel 3e fase'. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet in een herziening van dit bestemmingsplan, waardoor de vestiging van kantoren langs de A2 (randzone A2) en de Rosmalense Plas (plaszone) mogelijk wordt. 3.3.2 Gemeentelijk parkeerbeleid Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de "Nota Parkeernormering 2021" dat op 12 oktober 2021 (Nota parkeernormering 2021) door de gemeenteraad is vastgesteld. De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw. Het plangebied ligt volgens de "Nota Parkeernormering 2016" in zone 4a: "bebouwde kom buiten de ring" In paragraaf 5.3.2 wordt op het aspect parkeren ingegaan. 3.3.3 Bomen, water en groen beleid Op 9 maart 2021 heeft de gemeenteraad de verordening "Bomen Water en Groen " vastgesteld.

Het doel van deze verordening is regels te stellen over activiteiten in de fysieke leefomgeving specifiek wat betreft het vellen van beschermde houtopstanden, het lozen van grondwater en hemelwater en het verplicht realiseren van groen in het geval van verhardingstoename. Door in te zetten op een groene klimaatbestendige inrichting wordt de gemeente beter bestand tegen de gevolgen van klimaatverandering. De aspecten bomen, water en groen wordt in paragraaf 5.4.3 verder uitgewerkt. 3.3.4 Duurzaamheidsbeleid Op respectievelijk 31 januari 2017 en 3 april 2017 heeft de gemeenteraad het energietransitie-programma 's-Hertogenbosch 2016-2020 en de Woonagenda 2017-2018 vastgesteld. Hier zijn ambities gesteld ten aanzien van duurzaamheid. De gemeente heeft de ambitie om in 2050 klimaatneutraal te zijn. Daarom verzoekt de gemeente bij elke ruimtelijke ontwikkeling een energievisie als bijlage bij de ruimtelijke motivering. In de toelicht wordt hierop. Duurzaamheidsmaatregelingen zijn bijvoorbeeld gebruik van duurzame bronnen van energie, optimale isolatie en een lagere EPC dan de wettelijke, etc. Voor de kantoren wordt het basispakket duurzame ontwikkeling werklocaties toegepast. Daarbij wordt vooral gekeken naar kansen die locaties bieden op het gebied van duurzaamheid, waarbij de accenten zijn gelegd bij de milieuthema's energie en water.

De keuzes die daarbij zijn gemaakt zijn weergegeven in paragraaf 5.8. 3.3.5 Externe Veiligheid Het college heeft op 7 september 2010 het uitvoeringskader externe veiligheid vastgesteld. In het uitvoeringskader (deel B, Ambitie en Visie ) is de ambitie vastgelegd om nieuwe risicovolle bedrijven uitsluitend daar mogelijk te maken op locaties waar de impact van een calamiteit op de omgeving gering is. Hierbij is bedrijventerrein De Rietvelden en De Brand aangewezen als bedrijventerrein waar nieuwvestiging van risicovolle bedrijven wordt toegestaan. Het toestaan van nieuwe risicovolle bedrijven op het bedrijventerrein De Rosmalense Plas kom niet overeen met de in het uitvoeringskader geformuleerde ambities. Daarnaast betekent de wijziging van een bedrijventerrein naar werklandschap met een mix van bedrijven en kantoren tevens het mogelijk maken van kwetsbare functies. Daarbij wordt een kantoor >1500 m² gezien als een kwetsbare functie. Zowel de ambitie uit het uitvoeringskader als het mogelijk maken van kwetsbare functies zijn aanleiding de vestiging van risicovolle bedrijven bij de Rosmalense Plas uit te sluiten. De planregels sluiten het vestigen van risicovolle bedrijven zoals aangewezen in het Bevi (Besluit externe veiligheid inrichtingen)dan ook uit.

21

3.3.6 Archeologie De archeologische verwachtingenkaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente. Dit beleid is op 15 juni 2010 vastgesteld. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket). Voor de zones met een lage verwachting zijn op de beleidskaart geen nadere eisen opgenomen. Ten aanzien van archeologie wordt verwezen naar paragraaf 6.7 van het moederplan "Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Empel 3e fase". 3.3.7 Nota Grondbeleid In de Nota Grondbeleid 2005 (februari 2005) stelt de Raad primair de kaders vast voor het door het college te voeren grondbeleid. Grondbeleid wordt door de gemeente 's-Hertogenbosch gezien als het beleid dat, ten behoeve van de gemeentelijke doelstellingen op het gebied van ruimtelijke ordening, streeft naar het creëren van ruimte voor wonen, werken, winkelen en recreëren in zowel uitleggebieden als bestaand stedelijk gebied, door het oppakken of ondersteunen van concrete ontwikkelinitiatieven.

In de Nota Grondbeleid zijn vastgelegd: de kaders voor actief en passief grondbeleid, het prijsbeleid, de financiële grondslagen, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen worden opgenomen in de grondexploitatie. In Hoofdstuk 7 'Economische uitvoerbaarheid' wordt aandacht besteed aan de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan.

22

Hoofdstuk 4 Planuitgangspunten 4.1

Ruimtelijke en programmatische uitgangspunten

4.1.1 Inleiding De ruimtelijke en programmatische uitgangspunten in het moederplan blijven in de herziening grotendeels in stand. De grootste wijziging in deze herziening is het toestaan van kantoren langs de A2 en de Rosmalense Plas. Om de gewenste representativiteit te waarborgen wordt verder het werklandschap in deze herziening meer gezien als onderdeel van het natuurlandschap van Rosmalense Plas en het Kanaalpark. Het openbaar gebied wordt niet alleen ruimtelijk functioneel, maar ook ecologisch verbonden met de omgeving. Zo betreft het meer een totaal concept dat zichtbaar is vanaf de A2 en de Rosmalense Plas. 4.1.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten bestemmingsplan Ook de stedenbouwkundige uitgangspunten in het moederplan blijven grotendeels in tact. In dit bestemmingsplan wordt de nieuwe functie 'kantoren' op de strook langs de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) ingevoegd. Dit komt overeen met het streven in het moederplan om in deze zones vooral in te steken op een invulling van deze zones met kantoorachtige bedrijven. Deze herziening geeft de mogelijkheid daar waar nodig de stedenbouwkundige randvoorwaarden in het werklandschap aan te passen. Op basis van het geldend bestemmingsplan wordt het werklandschap al ingevuld, met aan de zuidwest zijde van het plangebied het bedrijfsgebouw van Appèl.

Dit gebouw is een aanzet om te komen tot een kwalitatieve uitstraling in het bedrijventerrein. In het moederplan werd al gestreefd naar een parkachtige uitstraling van het werklandschap. In dit bestemmingsplan wordt daar meer op ingezet. Ontwerpuitgangspunten Om tot een natuurlijke parkachtige kwalitatieve uitstraling te komen zijn de belangrijkste ruimtelijke ingrediënten van het stedenbouwkundig plan: het gebruik van de bestaande landschapsstructuur en andere plaatselijke omstandigheden: de potenties vanuit het gebied;  het programma en het type bedrijven en kantoren een heldere, herkenbare en samenhangende verkeersstructuur;  een beeldkwaliteit met een hoog ambitieniveau;  de openbare ruimte die mede de beeldkwaliteiten bepaalt en aansluit op het landschappelijk karakter; Deze ingrediënten – in een afgewogen samenstelling – bepalen in hoge mate de stedenbouwkundige en functionele beeldkwaliteiten van het plan. In paragraaf 5.2 wordt nader op (de wijzigingen van) de stedenbouwkundige structuur ingegaan. 

23

4.2

Verkeer

In dit bestemmingsplan wordt de verkeersstructuur ten opzichte van het moederplan niet gewijzigd. Vanwege de veiligheid zijn op de ontsluitingsweg van de Burgemeester Burgerslaan naar de Empelseweg (genaamd: Mammoet) inritten niet wenselijk. Dit bestemmingsplan biedt alleen ruimte voor inritten ten behoeve van de kantoorgebouwen langs de Rosmalense plas en die kavels die niet op een andere manier te ontsluiten zijn.

4.3

Groen

Het groen vormt onderdeel van de kwalitatief hoogwaardige natuur-parkachtige uitstraling die de gemeente nastreeft. Bovendien fungeert het groen (gedeeltelijk) als waterberging in het gebied, wat een waterrijke natuur oplevert. Ongewenste activiteiten die de waterbergingsfunctie in het gebied zou kunnen verstoren worden in dit bestemmingsplan geweerd.

4.4

Landschap

Voor wat betreft de landschappelijke uitgangspunten wordt verwezen naar hetgeen in het moederplan is opgenomen, met dien verstande dat dit plan meer aansluiting zoekt met de aanliggende natuurgebieden Rosmalense Plas en het Kanaalpark. De beschrijving is in paragraaf 5.4 uitgewerkt.

4.5

Ecologie

De ecologische uitgangspunten blijven gelijk als dat in het moederplan "Bestemmingsplan Bedrijventerreinen Empel 3e fase" met dien verstande dat door aansluiting met de aanliggende natuurgebieden er meer kansen ontstaan voor de natuur in het gebied. De beoogde inrichting zal de biodiversiteit in het gebied bevorderen. Hierbij wordt verwezen naar de paragraaf 5.4. De huidige ecologische situatie is nader beschreven in paragraaf 5.4.2

Figuur 8: Onderscheiding biodiverse plannen

24

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving 5.1

Inleiding

In het gebied rond Empel is er zowel behoefte aan een bedrijventerrein voor de 'reguliere' bedrijvigheid als voor hoogwaardige bedrijvigheid in het imagosegment en kantoren. Het is daarbij wenselijk om een diversiteit aan bedrijventerreinen te ontwikkelen, waarbij ingespeeld wordt op de identiteit van het gebied. Door de diversiteit aan werkfuncties in het plangebied wordt dan ook niet meer gesproken van een bedrijventerrein maar van een werklandschap.

25

figuur 9: hernieuwde stedenbouwkundig referentiebeeld totaal werklandschap In het vorige hoofdstuk is aangegeven, op basis van gemeentelijke- en provinciale beleidsnota's, op welke wijze de functionele en ruimtelijke uitgangspunten in zijn algemeenheid in het bestemmingsplan dienen te worden verwerkt. In dit hoofdstuk wordt onder meer beschreven wat de concrete ruimtelijke consequenties zijn van de uitgangspunten, een beschrijving dus van de stedenbouwkundige opzet. In principe is het de ruimtelijke vertaalslag van theorie naar praktijk.

26

5.2

Stedenbouwkundige structuur

Bedrijventerrein Rosmalense Plas In het stedenbouwkundig ontwerp van het totale werklandschap Rosmalense Plas zijn de volgende vier ruimtelijke milieus (zones) te onderscheiden: 1. Zichtzone A2, (kantoren); 2. Binnengebied, (bedrijvigheid) 3. Randzone Landschap, (bedrijvigheid); . 4. Randzone Rosmalense Plas (kantoren); De ligging van deze zones is weer gegeven in figuur 9.

Figuur 10: Zones Werklandschap Rosmalense Plas Omdat het voorliggend bestemmingsplan alleen voorziet in een herziening van de Randzone Rosmalense Plas (Ad. 4) wordt alleen op dit gedeelte ingegaan.

27

Ad 4: De Randzone Rosmalense Plas: Stedenbouwkundige uitgangspunten Randzone Werklandschap Rosmalense plas is gebaseerd op een landschappelijk en groene inpassing. Het is hierdoor een verlengstuk van de Rosmalense Plas en het Kanaalpark. Hierdoor heeft het werklandschap groen hoog in het vaandel staan en kent het gebied vele wadi's, poelen en groene verbindingen. De bebouwing speelt in op deze planopzet. Er is daarbij ingezet op het versterken van de groene verbinding tussen Empel, het Werklandschap en de Rosmalense Plas zelf. Het voorgaande plan voorzag in een duo van kantoorgebouwen gescheiden door een fietspad. De gebouwen werden van elkaar gescheiden door middel van poelen. Vanuit de drie oost-west assen was er hierdoor een wandvorming met een smal doorzicht op het groen van de Rosmalense Plas. Hierdoor bleef het groen grotendeels verborgen achter de bebouwing, deze kende hier dan ook een duidelijke wandwerking. De opgelegde Keur van het Waterschap vereiste een onderhoudsstrook van 5 meter langs de Grote Wetering (Nieuwe Vliet). Hierdoor werd de ontwikkeling van kantoren binnen de oorspronkelijke verkavelingsstructuur ruimtelijk onhaalbaar. Hernieuwde opzet Het nieuwe plan voorziet in de clustering van de kantoren waardoor er een groot bouwvolume ontstaat. Dit geeft een samenvoeging van percelen waardoor er een andere invulling van deze strook ontstaat.

Hierbij is in het verlengde van de oost-west wegen telkens een poel voorzien. Deze drie poelen zullen doorkruist worden door een fietsbrug die aansluit op de fietsroute richting de Empelseweg en de Burgermeester Burgerslaan. De gebieden tussen de poelen geeft ruimte voor de kantoren. Deze zullen als samengevoegd gebouw opgericht worden. Vanaf de bruggen door de poelen ontstaat er zicht op de kantoren en op de natuurwaarde in de poelen.

Figuur 11: Referentiebeeld Door de samenvoeging van de percelen tussen de poelen in ontstaan grotere kavels waardoor de ontwikkeling van kantoren mogelijk wordt. De opzet is daarbij niet meer dat er twee lossen kantoorgebouwen ontstaan, maar een gezamenlijk gebouw. Intern kunnen deze gebouwen alsnog gesplitst worden waarbij ze de parkeerruimte gezamenlijk delen. Door deze opzet ontstaat er een interessant spel tussen de bebouwing, fietsbruggen, poelen en de natuur rondom de Rosmalense Plas. Hierdoor wordt het landschap geopend en 28

ontstaat een uitnodigende structuur om te wandelen en fietsen rondom de Rosmalense Plas. Het werklandschap wordt hierdoor direct verbonden met de natuur, dit zal het vestigingsklimaat verbeteren en in pauzes uitnodigen tot wandelen door het groen. Dit zorgt voor een interessanter en gezonder werkklimaat en voor veiligere fietsverbindingen tussen de bedrijven en Empel. Aan de overzijde, aan de kant van de Rosmalense Plas zelf, zal een snelle fietsverbinding worden aangelegd tussen het Hooghemaal/Empelseweg en de Burgemeester Burgerslaan. Dit fietspad dient tevens als onderhoudsstrook voor de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) aan deze zijde van de waterloop. Hierdoor wordt het werklandschap verbonden met het fietsnetwerk van de gemeente. Door deze aanpassing stijgt de fietsbereikbaarheid van het werklandschap, wat duurzame mobiliteit verder zal stimuleren. In feite zijn de drie centrale groenzones de contramal van de bouwvolumes en bepalend voor de ruimtelijke beleving van de openbare ruimte en het perspectief op de gebouwen. De perspectieven geven uitzicht en overzicht, ze zijn van belang voor de oriëntatie en geven maat en schaal aan de gebouwen. Deze maat en schaal past binnen het stedenbouwkundig grid.

Het stedenbouwkundig grid wat aldus is ontstaan, kan beschouwd worden als een overzichtelijk en herkenbaar ruimtelijk schema waarin het programma, markttechnische aspecten, landschappelijke inpassing, bereikbaarheid, zichtlijnen, oriëntaties en bijzondere stedenbouwkundige accenten op een zorgvuldige wijze zijn afgewogen en op een flexibele wijze zijn ingepast. De open zichtlijnen naar de groene ruimte rondom de Rosmalense Plas geven het grid openheid en betrekken de natuur bij het werklandschap. Hierdoor wordt het werklandschap opgezet in stroken bebouwing die verbonden zijn door groene assen. Conclusie stedenbouwkundig plan Randzone Rosmalense Plas Samenvattend zijn de uitgangspunten voor deze kantorenstrook:  Heldere groene en open zichtlijnen tussen de rand van Empel en Rosmalense Plas;  Clustering van kantoorgebouwen;  Groene, open ruimte tussen de kantoorgebouwen door middel van natuurrijke poelen en bruggen;  Gezamenlijke parkeeroplossing, deels onder het gebouw. De stedenbouwkundige compositie van het gehele werklandschap is vormgegeven vanuit het perspectief op maaiveld.

Figuur 12: impressie van de mogelijke nieuwe invulling kantorenstrook werklandschap Rosmalense Plas gezien vanaf de Mammoet richting de Rosmalense Plas (Courage Architecten 2021)

29

5.3

Verkeer en parkeren

5.3.1

Verkeer

Ontsluiting De ontsluiting van het werklandschap Rosmalense Plas wijzigt ten opzichte van het moederplan niet. Vandaar dat voor de toelichting kortheidshalve hier verwezen wordt naar de tekst in de toelichting van het moederplan. Langzaamverkeer Het bestemmingsplan voorziet in een nieuw fietspad langs de Rosmalense Plas (het Mammoetpad). Het fietsverkeer hoeft daarmee geen gebruik te maken van de doorgaande weg De Mammoet. Ter verbinding van het werklandschap met het fietspad langs en het park rondom de Rosmalense Plas worden drie bruggen voor het langszaamverkeer neergelegd. Openbaar vervoer De kantorenstrook en het werklandschap zullen in de nabije toekomst vanaf een halte aan de Diepteweg via openbaar vervoer bereikbaar zijn. 5.3.2 Parkeren Om het landschappelijk karakter en het benodigde oppervlak voor waterberging zoveel mogelijk te bewaken dient het totale parkeren, dus ook het bezoekersparkeren, op het eigen terrein plaats te vinden. De parkeernormen, zoals die op 12 oktober 2021 (Nota parkeernormering 2021) door de gemeenteraad zijn vastgesteld, zijn hier van toepassing. Daarmee voldoet het bestemmingsplan aan het meest actuele parkeerbeleid. Bij de wijziging van dit parkeerbeleid in de toekomst is in de regels opgenomen dat met die wijziging rekening moet worden gehouden. Ook is de instandhouding van deze parkeerplaatsen in de regels vastgelegd.

Volgens de Nota parkeernormering ligt het gebied De Rosmalense Plas in zone 4a: bebouwde kom buietn de ring. In deze zone geldt voor kantoren zonder baliefunctie een norm van 1,4 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Voor commerciële dienstverlening (kantoor met baliefunctie) geldt de norm van 2,0 parkeerplaatsen per 100 m². Voor bedrijvigheid stelt de Nota voor arbeidsextensief / bezoekersextensief een norm van 1,3 parkeerplaatsen per 100 m². Voor arbeidsintensief / bezoekersextensief bedrijven een norm van 2,4 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. In de kantorenstrook wordt toegestaan op maarveld onder het gebouw parkeerplaatsen aan te leggen. In de discussie over de stedenbouwkundige opzet is met name deze parkeernorm versus het minimaal te hanteren bebouwingspercentage per kavel intensief bekeken. Immers, beide randvoorwaarden die door hun aard, dicht bouwen c.q. openhouden, in wezen tegengesteld zijn aan elkaar, dienen hoe dan ook een plek te krijgen op elk kavel. Bovenstaande parkeernormen worden gehanteerd bij de beoordeling van aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen. In de plaszone (zone-2) valt niet te ontkomen aan gebouwde parkeervoorzieningen in de vorm van parkeeroplossingen onder het gebouw. Dit zeker gebeuren gezien het minimale bebouwingspercentage van 80%.

Daarnaast wordt het aantal en de maat van inritten ten behoeve van de verkeersveiligheid en landschappelijke inpassing beperkt.

30

5.4

Landschap, ecologie en water

5.4.1

Landschap

Figuur 13: Ligging plangebied Kantorenstrook werklandschap Rosmalense Plas ten opzichte van het omliggende (gevisualiseerd) natuurlandschap 5.4.1.1 Landschappelijke context Het werklandschap ligt in het landschap van de Maas, tussen de rand van Empel, het Maximakanaal met het Kanaalpark en de Rosmalense Plas. Het gebied ligt op komgrond dat ooit is gevormd door de Maas.

31

Figuur 14: ontstaan van komgronden Komgronden zijn ontstaan door regelmatige overstromingen van de rivier waarbij klei werd afgezet. Omdat deze gronden moeilijk te bewerken zijn en de grondwaterstand hoog is, was het veelal in gebruik als (agrarisch) grasland. Karakteristiek is het open landschap. De boerderijen in de omgeving zijn herkenbaar als groene blokken in het open landschap, door de hoge bomen als windvang rond het erf. Wegen zijn herkenbaar door bomenrijen. De aanleg van het Maximakanaal met Kanaalpark heeft het landschap van agrarische bestemming ingrijpend omgevormd naar een waterrijk natuurlandschap. Het Kanaalpark aan de oostzijde van het Maximakanaal is een natuurgebied met een nieuw aangelegde beek; de Rosmalense Aa. De westzijde is wat formeler groen, met de Rosmalense Plas als natuurplas. De Rosmalense Plas is bij uitstek geschikt voor opwaardering van recreatieve waarden en vormt natuurverbindingen met het Kanaalpark. Het werklandschap wordt gezien als onderdeel van het toekomstige (natte) natuurlandschap in het verlengde van de Rosmalense Plas en Maximakanaal met Kanaalpark. Ze levert een eigen bijdrage aan de natuur- en (kwel-)waterkwaliteit. Het dorp Empel wordt hiermee bijna geheel omringd met natuur. 5.4.1.2 Groenstructuur De groenstructuur van het plangebied sluit aan op de groenstructuur van de kern Empel en het Kanaalpark.

De groenstructuur van de kern van Empel wordt gevormd door een raamwerk van concentrische groene en blauwe ringen, die met elkaar verbonden worden door een aantal groene zones. Het plangebied ligt feitelijk in een hoefijzervormige groenzone rond Empel tussen de A2 en het Kanaalpark. De groenstructuur en waterstructuur zijn in het plangebied onlosmakelijk met elkaar verbonden. Natte natuur is in het oorspronkelijke komgrondenlandschap kenmerkend. Omdat het werklandschap aan de Rosmalense Plas eigenlijk binnen de concentrische zone van groen en water ligt, wordt het terrein zoveel mogelijk als natte natuur ingericht. De belangrijkste groenstructuur in het plangebied is de Rosmalense Plas met de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) (Ecologische VerbindingsZone, EVZ). Dit betreft een strook van de natuurzone rondom de Rosmalense Plas en de EVZ langs de Grote Wetering (Nieuwe Vliet). Rosmalense Plas met de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) (EVZ en KRW waterloop) De Rosmalense Plas is een oude zandwinplas met rondom een parkrand met een mengeling van natuurlijke en parkachtige beplanting. De nabije ligging van een dergelijk park is van toegevoegde kwaliteit voor de uitstraling en het gebruik van het werklandschap. Het gesloten karakter van de beplanting rond Rosmalense Plas maakt, dat het gebied niet bij iedereen bekend is.

De komst van het werklandschap en een beter langzaamverkeersnetwerk vraagt om een totaalbenadering met de omgeving. De Rosmalense Plas is ruimtelijk onderdeel van het recreatieve natte natuurgebied het Kanaalpark. Het werklandschap grenst feitelijk aan de natte natuur van de Rosmalense Plas. Door het zicht naar de Rosmalense Plas open te maken ligt het werklandschap aan één zijde aan de parkrand van de Rosmalense Plas. Dit is ook gunstig voor de sociale veiligheid van het langzaamverkeersnetwerk.

32

Het werklandschap sluit ook aan op de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) langs de Rosmalense Plas. Deze wetering stamt nog uit de 19e eeuw en heeft van oudsher de functie als 'leggerwatergang' van zowel waterafvoer als wateraanvoer tussen de Delta van Den Bosch en de agrarische bestemmingen richting het oosten. Bovendien heeft het Waterschap Aa en Maas de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) aangewezen als Kaderrichtlijn Water-waterloop. Tussen de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) en de Rosmalense Plas wordt langs het water in de parkzone een fietspad aan gelegd. Deze route is met bruggen over de wetering tussen de kantorenvilla's ontsloten met de Mammoet. Daarnaast wordt aan de zijde van de kantoren, langs de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) een onderhoudstrook van 5 meter en een ecologische verbindingszone (EVZ) aangelegd met graslandjes, enkele struiken en riet in het talud. Voor de werking van deze ecologische zone is het belangrijk dat elke brug extra ruimte laat voor de oever ten behoeve van migrerende diersoorten via onder andere het Vlietje vanuit de Rosmalense Plas en de eco-tunnel onder de A2. Daarvoor is langs de onderhoudsstrook ook een meer ecologische oever als ecologische verbindingszone een gegeven. Tussen de kantoorpercelen liggen brede groene zones met poelen. Deze groene zones hebben de functie van waterberging voor de kantoorpercelen.

De poelen zijn zeer waardevol voor amfibieën en daarmee verbonden soorten. Water van verharding en van de kantoorkavels wordt vertraagd oppervlakkig afgevoerd via de groene zones naar de Grote Wetering (Nieuwe Vliet). 5.4.1.3 Het werklandschap als natuurgebied Bij waterrijke natuur hoort afkoppeling van regenwater. Afkoppeling betekent dat het regenwater van daken en terreinen oppervlakkig wordt opgevangen en afgevoerd naar oppervlaktewater en grondwater. Hiermee is veel kwaliteit te behalen, omdat hier sprake is van kalkrijk kwelwater afkomstig van de zandrug van Rosmalen, dat zeer hoogwaardige natuur oplevert voor bijzondere soorten en hoge biodiversiteit.

Figuur 15: ecologische kaart werklandschap Rosmalense Plas 33

Waterrijke natuur is waardevol voor de biodiversiteit (soortenrijkdom van planten en dieren) met positieve intrinsieke effecten op de gebruikers van het werklandschap, zoals de werksfeer, recreatief gebruik en de waarde van onroerend goed. Het water in het gebied heeft verschillende functies: Technisch De Grote Wetering (Nieuwe Vliet) is een A-watergang dat voorziet in een waterafvoer voor een groter gebied dan alleen Het Werklandschap Rosmalense Plas;  Aan- en afvoer van water binnen het stedelijk watersysteem van 's-Hertogenbosch. Dit water moet zo schoon mogelijk zijn; dit ook vanwege de aanwijzing van de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) door het Waterschap als KRW-waterloop;  Terreinbegrenzing / beveiliging (in plaats van hekwerken); Ecologisch / esthetisch 

Hoge waterkwaliteit (en daarmee ecologische kwaliteit) door natuurzuiver water. Het water wordt gevoed met regenwater en zuivere kalkrijke kwel. Daarbij wordt het regenwater, afkomstig van verharding en daken extra gefilterd door te bezinken in de wadi's, en door rietoevers en waterplanten.  Door rijk gevarieerde vormen van water, land, beplanting en overgangen daartussen kunnen veel dierenen plantensoorten hier leven.  Het geheel levert een waterrijk en gevarieerd beeld op met plassen, poelen, watergangen en wadi's als “blauwe” invulling. Met bomen, bosjes, graslandjes, kruidenbermen, rietoevers en waterplanten als “groene” invulling.  Er liggen mooie architectonische kansen om de afkoppeling van dakwater over de bedrijfskavel naar de wadi's in de groene zone zichtbaar te maken en eventueel met beplanting aan te kleden. Het kan ook in de vorm van een overrijdbare goot of beek. Recreatie



Variatie in natuur trekt recreanten aan en wordt vaak hooggewaardeerd in de beleving. Toegankelijkheid van de natuur in het gebied en naar de omgeving voor de recreant maakt het mogelijk om kleine en grote rondjes door het buitengebied te maken. Zo zijn de landjes in de natuurplas voorzien van ruimte voor de wandelaar, door de noodzakelijke onderhoudspaden langs het water onderling te verbinden.  De vaak wat leeg en verlaten bedrijvenparken na werktijd blijven levendiger met toegevoegde waarde voor de recreant en voorziet in sociale controle.  Een groene uitstraling van uitgegeven terreinen aan deze routes dragen daaraan bij. Vanuit ecologie is het belangrijk om het natte milieu zo divers mogelijk uit te werken, zodat zoveel mogelijk dieren en plantensoorten kunnen leven, die afhankelijk zijn van waterrijke natuur. Ten eerste op kleine schaal op het werklandschap en vervolgens op grote schaal verbonden met andere leefmilieus in de regio.

 

Voor het werklandschap betekent 'zo divers mogelijk uitwerken' het zorgen voor zoveel mogelijk variatie binnen de mogelijkheden met water in combinatie met groen: Verschillende waterdieptes, steile en flauwe oevers en dynamische en rustige waterpartijen. En droge, tijdelijk natte en permanent natte delen en open en meer gesloten sferen / beplanting. Hiervan profiteren vele soorten amfibieën, vlinders, vogels, waterdieren en insecten. Maar ook vele plantensoorten. 5.4.2 Ecologie Eind 2016 heeft er in het gebied een natuurtoets plaatsgevonden. Deze natuurtoets is een actualisatie van het flora en fauna onderzoek dat in 2011 in het gebied is uitgevoerd. De resultaten van deze toets zijn te lezen in Bijlage 2.

34

Figuur 16: onderzochte gebieden Natuurtoets eind 2016 Uit het rapport komt naar voren dat het plangebied een functie heeft voor algemene soorten van Tabel 1 van de Flora- en faunawet en paragraaf 3.3 van de Wet natuurbescherming. Hiervoor geldt een vrijstelling van verbodsbepalingen in het kader van de ruimtelijke ordening. Het plangebied heeft mogelijk ook een functie voor strikter beschermende soorten van tabel 3 van de Flora- en faunawet en paragraaf 3.2 van de wet natuurbescherming. Ook heeft het een mogelijke functie voor vogels met een jaarrond beschermende nestplaats. Het plangebied heeft ook een functie als broedplaats voor algemeen voorkomende broedvogel. Delen van het plangebied hebben in de potentie de functie van foerageergebied of vliegroute van vleermuizen. de geplande aanleg van een werklandschap, en in het bijzonder de aanleg van de rotonde, de ontsluitingsweg en het fietspad aan de zuidkant van de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) kunnen deze functies verstoren. Of er ook werkelijk van een negatief effect sprake is, kan pas na een aanvullend vleermuizen onderzoek geconcludeerd worden. Het is echter ook mogelijk om de geplande ontwikkelingen zodanig aan te passen dat het negatief effect wordt voorkomen.

Die aanpassingen hebben vooral betrekking op de locatie van de fietspaden, de locatie en constructie van de rotonde en het opstellen van een vleermuis vriendelijke verlichtingsplan. De gekozen inrichting, zoals omschreven in paragraaf 5.4.1.3, voegt meer gevarieerde natuur toe dan er nu is. Er komt een variatie van nat naar droog en van hoog naar laag. Onder de weg worden echo-duikers aangebracht. Wildrasters worden aangelegd om het overstekend wild te beschermen. De verlichting in het gebied zal zo worden ingesteld dat deze de natuur zo min mogelijk zal verstoren. Door het aanbrengen van deze voorzieningen wordt een negatief effect voorkomen. Ondanks de verstedelijking in het gebied krijgt de natuur in de nieuwe situatie meer mogelijkheden om zich te ontwikkelen. Gelet op de datum van het onderzoek in Bijlage 2 is de ecologische situatie terplaatsen van het fietspad in een quickscan opnieuw onderzocht (Bijlage 3). Daarin zijn de gevolgen van de werkzaamheden op de natuur in beeld gebracht. Uitgangspunt is dat de natuur zo min mogelijk door de nieuwe ontwikkelingen wordt verstoord.

35

In de quickscan wordt geadviseerd het te realiseren fietspad met vleermuisvriendelijke verlichting realiseren. Als dit mogelijk is, is aanvullend onderzoek naar vliegroute en foerageergebied niet nodig. Wanneer dit niet mogelijk is om te realiseren dan moet er toch aanvullend onderzoek uitgevoerd worden naar vliegroute en foerageergebied. Langs het fietspad wordt vleernuisvriendelijke verlichting aangebracht. Verder wordt in de quickscan geadviseerd ecologische voorzorgsmaatregelen voorafgaand aan of tijdens de werkzaamheden voor het aanleggen van het fietspad toe te passen. 5.4.3 Bomen De aanleg van van het fietspad vindt plaats tussen de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) en de houtopstanden aan de west noord west zijde van de Rosmalense plas, grotendeels over het al bestaande onverharde Mamoetpad. De aanleg danwel het verharden van het pad kan gevolgen hebben voor de bestaande bomen langs het pad. Om de gevolgen van het aanleggen danwel verharde van het pad voor de bomen in beeld te brengen is op grond van een eerste ontwerp een BEA (Bijlage 4) opgesteld. Gelet op de inhoud van de BEA is het fietspad aangepast. Omdat het fietspad constructietechnisch niet aan de zijde van de kantoren kan worden neergelegd, blijft deze aan de zijde van de Rosmalense Plas liggen. Het fietspad wordt wordt, zoals geadviseerd, versmald naar 3 meter en dichter op de waterloop gelegd.