Bijlage 1 Ruimtelijk en functioneel kader De Donken
Tekst van het document
DE DONKEN Ruimtelijk en functioneel kader (RFK) voor de groen-stedelijke woonbuurt van de toekomst
DE DONKEN , ‘S-HERTOGENBOSCH
Inhoud 1
Inleiding 9
1.1 Opgaven
Colofon
1.2 Kansen in de omgeving
Opdrachtgever: Gemeente ‘s-Hertogenbosch
1.3 Tot standkoming van het kader
2
In samenwerking met: Woningcorporatie Zayaz
Stedenbouwkundig ontwerp en uitgangspunten
23
2.1 Ontwerpprincipes 2.2 Conceptprincipes 2.3 Stedenbouwkundig ontwerp
Opgesteld door: VOIDS strategy, urbanism & landscape Strategy Urbanism Landscape
Datum: Januari 2025
Dit Ruimtelijk en Functioneel Kader (hierna: RFK) vormt de basis voor de herontwikkeling van het voormalige TGG-sportterrein naar de groenstedelijke woonbuurt van de toekomst, ‘De Donken’. Het RFK beschrijft de ontwikkelrichting voor dit gebied en de daaruit voortvloeiende (toetsings)kaders voor bebouwing, openbare ruimte en verkeer. De afbeeldingen in het RFK, met uitzondering van de ‘Kaart van het RFK’, zijn impressies waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Ze dienen om een zo goed mogelijke indruk te geven van de gewenste uitwerking van de bouwplannen. Daarnaast geven de indicatieve berekeningen en ruimtelijke (voor)onderzoeken die voor dit RFK zijn uitgevoerd inzicht in de haalbaarheid van het plan en de mogelijkheden voor de inrichting en bebouwing van De Donken. Bij de verdere uitwerking van de bouwplannen moeten initiatiefnemers een onderbouwing opstellen voor een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’ (ETFAL), aangevuld met de vereiste ruimtelijke onderzoeken.
2.4 Plan principes 2.5 Beeldkwaliteit 2.6 Kaart van het RFK 2.7 Thematische verdieping
3
Programma 63
4
Duurzaamheid en milieu 69
5
Mobiliteit 83
6
Strategie 89
5
“Met de herontwikkeling van het voormalige TGGsportterrein ontstaat de kans om een vernieuwende groenstedelijke woonbuurt aan de Ploossche Plas te maken” 6
7
Inleiding De gemeente ‘s-Hertogenbosch staat voor een aantal belangrijke opgaven. Het versterken van de bestaande stad en de urgente woon- en klimaatopgave behoren tot topprioriteiten voor de ontwikkeling van de komende decennia. Met de herontwikkeling van het voormalige TGG-sportterrein tot een groen-stedelijke woonbuurt ‘De Donken’ ontstaat de mogelijkheid om op deze plek concreet werk te maken van deze opgaven. In dit hoofdstuk worden deze opgaven en kansen behandeld en een doorkijk gegeven naar de mogelijkheden die De Donken biedt om hier invulling aan te geven.
1
TIJDREIS > 1800 JAAR EEN GEMEENTE IN ONTWIKKELING
1.1 Opgaven 1832
1900
1930 DE DONKEN
1900 1
1960
1960
1990
2020
2020
‘s-Hertogenbosch is de afgelopen decennia flink gegroeid. Met binnenstedelijke ontwikkeling van ‘De Donken’ ontstaat een kans om de bestaande stad te versterken.
N E W E U BO R D O O V T R U U B
Nu
+
+
+
+
+
+
++
+
+
+
+
Straks
Er is goed gekeken en geluisterd naar de behoeftes in de omliggende buurten. Met de ontwikkeling van De Donken wordt naar de woonbehoeftes die in de buurten leven.
10
Versterken van de bestaande stad Gemeente ‘s-Hertogenbosch is de afgelopen decennia flink gegroeid. Inmiddels wonen meer dan 160.000 inwoners in de gemeente en is ‘s-Hertogenbosch qua inwoneraantal de 4de stad van Noord-Brabant en de 18de stad van Nederland. Opvallend is dat de bevolking in de laatste 60 jaar bijna verdubbeld is en dat de woonomgeving in hetzelfde tijdsbestek 3 á 4 keer qua oppervlak is toegenomen. Deze groei is te verklaren door gemeentelijke herindeling, technologische en maatschappelijke ontwikkeling en de groei van de stad zelf. Ook de komende jaren zal het inwoneraantal van de stad verder doorgroeien. Er is een grote behoefte aan voldoende (betaalbare) woningen. Ook de komende jaren zal het inwoneraantal van de stad verder doorgroeien. Waar de afgelopen decennia vooral naar de randen van de stad werd gekeken als het om groei ging, ligt de focus nu op verdichting in de bestaande stad. Met de bouw van woningen in de bestaande stad kan een win-win situatie ontstaan. Enerzijds wordt gewerkt aan de grote woonopgave en anderzijds kunnen bestaande voorzieningen profiteren. Door verdichting kunnen bestaande voorzieningen, zoals de scholen en winkelbestand in de directe omgeving, op niveau blijven. Immers, er komen meer mensen bij die hiervan gebruik kunnen gaan maken. Met de gebiedsontwikkeling De Donken wordt ingezet op het versterken van de bestaande stad.
Er wordt gebouwd waar de mensen al zijn. Verdichting met 300 woningen op de locatie van het voormalige TGG-sportterrein moet ervoor zorgen dat het bestaande stedelijke weefsel beter wordt. De bestaande voorzieningen, zoals de nabijgelegen Brede
Bossche School, kunnen profiteren, het park rondom de Ploossche Plas en de infrastructuur worden beter gebruikt en er ontstaan meer ontmoetingen tussen bewoners van de stad. In potentie betekent het dat meer mensen gebruik zullen maken van deze faciliteiten wat de levensvatbaarheid ervan ondersteunt en verbetert.
Bouwen voor de buurt Elke Bosschenaar heeft recht op een betaalbare woning, fijne buurt met de juiste voorzieningen dichtbij en voldoende ruimte voor groen, ontspanning en ontmoeting. Dit lijkt vanzelfsprekend, maar dat is het niet. De urgente woonopgave zorgt voor schaarste. Elke Bosschenaar kent wel iemand die moeite heeft om een geschikte woning in een fijne buurt te vinden. Het blijkt daarnaast vaak lastig om binnen de wijk een wooncarrière te starten, te verhuizen of gezond oud te worden. Om oog te houden voor toekomstige ontwikkelingen en trends op het gebied van wonen en daarop in te spelen heeft de gemeente ‘s-Hertogenbosch onder andere een woonvisie gemaakt (2020). Daarnaast stuurt het college door middel van het Bestuursakkoord 2022-2026 op bouwen volgens de Bossche mix, met tenminste 70% betaalbare woningen. Groei van de bevolking, vergrijzing, prijsstijging en kleinere huishoudens zijn enkele trends binnen de Nederlandse woningmarkt die ook in de Bossche buurten De Donken, De Reit en De Haren spelen. Doorstroming in de wijk, waar gestuurd wordt op passende woningen per levensfase draagt bij aan de oplossing om de balans tussen vraag en aanbod in de woonwijken te herstellen. Deze doorstroming wordt
11
“‘s-Hertogenbosch als wateren donkstad komt weer tot leven in de vorm van een vernieuwende en eigentijdse woonbuurt met het oude landschap als belangrijkste inspiratiebron.”
gestimuleerd door woningen te bouwen die (ook) geschikt zijn voor senioren. Er ontstaan met het nieuwe plan kansen voor het toekomstbestendig (gelijkvloers) wonen in eigen buurt, voor oudere inwoners uit de omliggende woonwijk. De gemeente ‘s-Hertogenbosch samen met woningcorporatie Zayaz gaan hier met de gebiedsontwikkeling van De Donken werk van maken. Daarnaast zal ook voldoende aanbod voor starters, senioren, lagere inkomens en woon-zorgvormen zijn. Heel specifiek is er behoefte aan sociale huurwoningen, middenhuur woningen en betaalbare koopwoningen, waar met De Donken een bijdrage aan wordt geleverd.
zijn veel landschappelijke karakteristieken verdwenen. Zo ook vele ‘Donken’ die van oudsher in dit deel van ‘s-Hertogenbosch waren te vinden. Een donk is een zandheuvel die zich duidelijk aftekent tegenover een lager gelegen gebied. Donken waren veilig bewoonbare plekken voor een boerengemeenschap die het nabijgelegen vruchtbare land gebruikten voor agrarische doeleinden.
‘s-Hertogenbosch als water- en donkstad
De oude Donk als veilige plek om te leven nabij een nat en vruchtbaar landschap dient bij de gebiedsontwikkeling De Donken als inspiratiebron voor de toekomstige woonbuurt en inrichting van de openbare ruimte. Door met hoogtes en laagtes te werken worden oplossingen geboden voor het klimaatvraagstuk. Water zal langer vastgehouden worden voor droge periodes of om overlast te voorkomen. Daarnaast is er behoefte aan voldoende (schaduwrijke) plekken om in rust terug te trekken. In hoofdstuk 2 wordt de Donk als leidend principe voor het plan nader verkend en uitgewerkt.
‘s-Hertogenbosch ligt van oudsher in een nat gebied, met een rijk cultuurhistorisch landschap. De gunstige ligging tussen hoog en droog (zandgronden) en laag en vruchtbaar (kleigebieden) ging gepaard met overstromingen. In de loop der tijd hebben de Bosschenaren het landschap naar hun hand gezet. Ingrepen zoals de aanleg van dijken en de na-oorlogse schaalvergroting van agrarische gebieden hebben ervoor gezorgd dat landschappelijke verschijningsvorm en diversiteit van landschappen is versoberd. Onder druk van wensen en eisen van de tijd
Nu het klimaat verandert, ontstaan langere periodes van hitte, droogte en hevigere piekbuien. We zullen daarom opnieuw moeten nadenken over hoe we met het landschap en de inrichting van de openbare ruimte omgaan.
DE DONKEN
Boven: De locatie van het voormalige sportterrein ligt in een gebied dat de overgang tussen hoog en droog en nat en vruchtbaar vormt. In dit gebied zijn van oudsher donken en natte zones te vinden. Links: Het beleg van ‘s-Hertogenbosch in 1629. De strategische ligging van de stad in een vruchtbaar nat gebied bood de stad bescherming in tijden van oorlog en voorspoed in tijden van vrede.
12
13
1.2 Kansen in de omgeving Extraverte buurt
Het oude sporterrein ligt er verlaten bij
Doorgaande groene assen komen langs het gebied
De omliggende buurten liggen met de rug naar het groen
De Ploossche Plas: verborgen parel middenin de stad
Het voormalige TGG-sportterrein is het plangebied en gelegen aan de Diepte 10 in het midden van de gemeente, nabij de Ploossche Plas en de buurten De Donk, De Reit en De Haren. De Ploossche Plas is als zandwingebied ontgraven voor aanleg van snelwegen A2 en A59, die vlakbij het plangebied liggen. Het gebied rondom de Ploossche Plas is ingericht als park en is een min of meer onontdekte parel die niet veel Bosschenaren zullen kennen. Kenmerkend voor het park zijn de meanderende paden en de glooiende landschappelijke inrichting. De buurten De Donk, De Reit en De Haren zijn onderdeel van de grote uitbreiding van ‘s-Hertogenbosch na de oorlog en gebouwd tussen eind jaren ‘70 en half jaren ‘80. Kenmerkend is de informele opzet van deze buurten, elk buurtje verschilt in ruimtelijke opzet. Er zijn buurten met een erfstructuur en buurten met een hofstructuur. Daarnaast verspringen de rijen met woningen ten opzichte van elkaar. Het woningaanbod bestaat voor 80% uit grondgebonden rijwoningen met een tuin.
De buurten zijn gebouwd in een tijd waarin het scheiden van functies (wonen en werken) met daartussen grote groen-structuren gebruikelijk was. Deze scheiding wordt versterkt door de vele achtertuinen met schuttingen die zich langs de groenstructuren bevinden. Een aantal decennia na aanleg van de modernistische naoorlogse uitbreidingswijken wordt op een andere manier tegen stedelijke ontwikkeling aangekeken. Dit geldt ook voor buurten De Donk, De Reit en De Haren. De strikte scheiding heeft als gevolg dat de buurten en groen erg monotoon worden gebruikt en anoniem aanvoelen. Er zijn weinig ogen op de belangrijke doorgaande structuren wat tot sociale onveiligheid leidt. De buurten liggen letterlijk met de rug tegen elkaar. Met de gebiedsontwikkeling De Donken breekt een nieuw hoofdstuk voor de buurten De Donk, De Reit en De Haren aan. De informele en diverse ruimtelijke opzet van de buurten vormt een belangrijke basis om op verder te bouwen. Daarnaast kunnen ook lessen worden getrokken uit de modernistische gedachte achter de opzet van de buurten. Met de bouw van de Donken als nieuwe buurt ontstaat de kans om een buurt te ontwikkelen met een De Donken
Groen structuren Omgevingsgeluid vormt een grote uitdaging
14
Belangrijke voorzieningen liggen op loopafstand
Buurten
Groen structuren
Buurten
De introverte buurten en het groen zijn gescheiden
... met de ontwikkeling van de Donken maken we een
werelden...
extraverte buurt die onderdeel van het groen is.
15
de Diepte zorgvuldig landschappelijk ingepast. De nieuwe gebouwen van De Donken zijn nadrukkelijk te gast in het park.
Uitbreiding van het aantal woonwagenstandplaatsen DE DONKEN , ‘S-HERTOGENBOSCH
5 minuten naar Noorderkroon 5 minuten naar de bus
De Donk
De Reit
10 minuten naar de snelweg
15 minuten naar de Binnenstad De Donken ligt gunstig ten opzichte van belangrijke voorzieningen
duidelijke en toegankelijke opzet. Deze nieuwe buurt kent doorgaande wandelpaden en geen achterkanten naar het groen rondom de plas. Hierdoor ontstaat een buurt die toegankelijk en open is voor iedereen. Ook wordt er met de gebiedsontwikkeling De Donken een nieuwe variatie in het woningaanbod toegevoegd zodat er voor diverse doelgroepen in de wijk een woning te vinden is.
Bereikbare buurt De planlocatie ligt in de oksel van het knooppunt Empel (A2-A5). De dichtstbijzijnde doorgaande weg, De Harendonkweg, ligt op circa 400 meter en verbindt de naoorlogse wijken met de rest van de stad. Hoewel het gebied wat afgelegen lijkt te liggen is het op veel vlakken goed verbonden met de rest van de stad. De Donken liggen namelijk op 15 minuten fietsen van de binnenstad, 10 minuten met de auto naar de snelwegen A2 en A59 en 5 minuten lopen tot het park, wijkcentrum de Kroon en de dichtstbijzijnde bushalte. Alleen voor een kop koffie op een fijn terrasje is er 16
een flinke wandelafstand af te leggen. Met de gebiedsontwikkeling De Donken wordt concreet invulling gegeven aan de ambitie om van ‘s-Hertogenbosch een stad te maken waarin alle dagelijkse behoeftes van mensen binnen een bereik van 15 minuten liggen.
Goede aansluiting op de omgeving De gebiedsontwikkeling De Donken moet op een goede manier aansluiting vinden op het groene park rondom de Ploossche Plas. Nieuwe en verbeterde routes tussen De Donken, de bestaande buurten en het park dienen het park toegankelijker te maken voor iedereen. Hierdoor zullen meer mensen van het park kunnen genieten. De inrichting van de openbare ruimte van De Donken wordt afgestemd op de structuur en opzet van het park. Bestaande functies zoals de Volkstuinvereniging en de Hondenspeelplaats aan de Diepte worden gerespecteerd. In het ontwerp van de openbare ruimte wordt de ruimte tussen De Donken en de woningen aan
Naast het projectgebied ligt woonwagenkamp De Donkse Dreef. Onder de bewoners van het woonwagenkamp is er al lange tijd behoefte aan extra standplaatsen. Tussen 1999 en 2018 hanteerden veel gemeenten een ‘uitsterfbeleid’ waarbij woonwagenstandplaatsen werden opgeheven. Dit uitsterfbeleid werd onder druk van het Europese Hof van de Rechten van de Mens en de Nationale Ombudsman afgeschaft. Met het nieuwe beleid hoopte de rijksoverheid perspectief te bieden aan woonwagenbewoners. Landelijk komt hierin in de praktijk nog weinig van terecht. Onderzoekers concluderen dat het uitsterfbeleid niet is verdwenen, maar is veranderd in een ‘uitstelbeleid’. Dat betekent onder meer dat er wachtlijsten zijn voor een standplaats. Gemeente ‘s-Hertogenbosch heeft nooit een actief uitsterfbeleid gehanteerd en altijd de bestaande standplaatsen gehandhaafd. Echter zijn er in die jaren ook geen nieuwe standplaatsen bijgekomen. Het aantal standplaatsen is daardoor niet meegegroeid met de natuurlijke behoefte. Onder de bewoners van het woonwagenkamp De Donkse Dreef is er al lange tijd behoefte aan extra standplaatsen. Met de ontwikkeling van De Donken zet de gemeente actief in op het bieden van drie extra woonwagenstandplaatsen. Deze woonwagenstandplaatsen zullen verbonden worden met het huidige kamp, waardoor een sociale samenhang ontstaat. 17
1.3 Rol en totstand koming van het kader Ruimtelijk en functioneel kader De gewenste gebiedsontwikkeling De Donken past niet binnen het omgevingsplan van ‘s-Hertogenbosch. Om de plannen mogelijk te maken kan het omgevingsplan worden gewijzigd of van het omgevingsplan worden afgeweken met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactivieit (Bopa). Het uitgangspunt is dat de plannen altijd moeten passen binnen dit RFK. Dit RFK beschrijft een integrale ontwikkelrichting voor de plannen in dit gebied en de daaruit voortvloeiende (toetsing)kaders voor bebouwing, openbare ruimte en verkeer. De (toetsing)kaders gaan onder meer over stedenbouw, beeldkwaliteit, landschappelijke inrichting, programma, ruimtelijke invulling, verkeer en parkeren, duurzaamheid en milieu. Het RFK is tot stand gekomen met input uit het participatieproces, waaraan omwonenden en stakeholders hebben deelgenomen. Daarnaast is het RFK gevormd op basis van stedenbouwkundige analyses van het gebied, landschappelijke ontwerpen, indicatieve berekeningen en ruimtelijke (voor) onderzoeken.
woningbouw – gezien locatiekenmerken zoals geluidsbelasting, woningnood en het potentieel van de beschikbare ruimte – meer kansen en voordelen bood. Dit resulteerde in een programma van eisen en een stedenbouwkundig ontwerp dat bijdraagt aan de verdichting en verbetering van de buurt.
Externe factoren integraal meegenomen Vanaf de eerste schetsen zijn de externe factoren in het gebied integraal meegenomen in de planvorming. Dit betreft onder meer de magneetveldzone van de hoogspanningskabels langs het gebied en de geluiduitstraling van de A2 en A59. Vanaf het hart van de hoogspanningslijn is het binnen een zone van 45 meter niet toegestaan om nieuwe woningen te realiseren. Om binnen de geluidsnormen van het wegverkeerslawaai te blijven, zullen waar nodig maatregelen aan de gevels van woningen worden genomen. Daarnaast moet elke woning beschikken over een rustige buitenruimte en een stille zijde. Via een open raam aan de stille zijde kan worden geventileerd zonder hinder van verkeerslawaai.
PvE FLEXwonen TGG-locatie 21-4-2023 v.0.3. concept
Bezoekadres: De Waal 18
Notitie
5684 PH Best
09878-57887-02 Geluidsbelastingen locatie A2-A59; akoestisch onderzoek Sportveld-TGG
Postadres: Hoofdweg 76 3067 GH Rotterdam T +31 (0)88-5152505 E info@cauberghuygen.nl W http://www.cauberghuygen.nl K.V.K. 58792562 IBAN NL71RABO0112075584
Datum
Referentie
Behandeld door
18 april 2023
09878-57887-02
K. Wong/CVr
De gemeente 's-Hertogenbosch heeft plannen voor woningbouw ter plaatse van de sportvelden TGG aan de Donkse Dreef in 's-Hertogenbosch. Daarbij kan het gaan om tijdelijke woningen of eventueel in een meer permanente vorm.
BEREKENINGEN SPECIFIEKE MAGNEETVELDZONES NABIJ 150 KV-HOOGSPANNINGSLIJN Den Bosch Noord - Oss
Uitgangspunten: • Ambitie is 100-150 FLEXwoningen met de corporatie + 50 appartementen in het middenhuuren/of koopsegment te (laten)realiseren in de uiteindelijke situatie. • Toekomstbestendig stedenbouwkundigplan gericht op mogelijkheid tot permanent wonen. • Op de vm. Sportlocatie van TGG. • Zoals vastgesteld door het college d.d. 12-7-2022, gelden de volgende kaders/beoordelingscriteria: 1. Snelheid van realisatie; 2. Ligging in/nabij woonomgeving en voorzieningen; 3. Borgen van betaalbaarheid en transparante toewijzing aan reguliere woningzoekenden; 4. Kwalitatieve flexwoningen (geen containers) en een goed woonmilieu voor zowel bewoners als omwonenden. • We willen een impuls geven aan de leefbaarheid van de wijk. Ook i.r.t. de ontwikkeling van de Donk en De Haren. • We maken gebruik van de lessen uit het FLEXconcept van Empel, Grote Vliet en STEK. • Differentiatie van segmentering en doelgroepen i.v.m. de kwetsbaarheid van de buurt. Toewijzing corporatiedeel in de Bossche mix gericht op gemêleerde samenstelling van de wijk (max. 60 primaire doelgroep, max. 20-30% secundair, 10% lage-midden inkomens) • We kijken om deze reden (en omwille van financiële haalbaarheid) naar mogelijkheden van toevoegen van ca. 50 appartementen in het middenhuur- en/of koopsegment. Rekening houdend met uitplaatsingsmogelijkheden t.b.v. doorschuiven in de buurt. • Openbare ruimte als kwaliteit.
We spannen ons in groenstructuren te behouden (o.a. voor leefkwaliteit en behoud leefgebied bever). Tevens creëren van ruimte voor spelen. • Flexwoningen als verplaatsbare woningen met permanente kwaliteit. • Woningen en eventuele speelplaatsen voor kinderen buiten de magneetveldzone. • Het nemen van de noodzakelijke geluidwerende maatregelen. • Onderzoeken welke waarden bij het plan in het geding zijn en wat de gevolgen van het plan zijn voor deze waarden. Onder ‘waarden’ wordt in deze verstaan natuur- en milieuwaarden, cultuurhistorische waarden, landschappelijke- en archeologische waarden en waterhuishouding. Zo nodig worden waarden behouden. • Handhaven woonwagenkampje. • Het creëren van een financieel haalbare en uitvoerbare grondexploitatie. • Gezien de huidige magneetzone, vindt realisatie in twee fases plaats: 1. Realiseren FLEXwonen in 2024, buiten huidige magneetveldzone; 2. Uitgeven overige woningen na ondergronds brengen hoogspanningskabel. • Vroegtijdig participatietraject starten. • Risicodossier opstellen n.a.v. gezamenlijke risicosessie. • Er moet uiteraard worden voldaan aan de geldende wet- en regelgeving, zoals aan: o eventuele instructieregels op grond van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en op grond van de provinciale omgevingsverordening; o de Wet ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening en natuur- en milieuwetgeving.
Denk bij dat laatste aan de aspecten geluid, stikstof, flora- en fauna, lucht, trillingen, externe veiligheid, enz. o Gemeentelijke verordeningen. Zoals de ‘Verordening Bomen, Water en Groen ’sHertogenbosch 2021 (met de groennorm), de ‘parkeernota 2021’, enz. Variabelen voor scenario-analyse: Omdat er een spagaat kan ontstaan in de opdracht (snel veel flexwoningen realiseren), als in de kwetsbaarheid van de buurt en de wens om met dit een project een bijdrage te leveren, denken we dat het werken met scenario's ons (en de bestuurders) gaat helpen om hierin richtinggevende
18
Geluidsonderzoek
Magneetveldzone
PvE TGG-locatie
April, 2023
April, 2023
April, 2023
Voortraject van de TGG-locatie De herontwikkeling van het voormalige TGGsportterrein kent een lang voortraject. Na de fusie van voetbalclub TGG met OSC’45 tot DBN’22 in 2022 werd het sportpark verlaten en ontstonden plannen voor woningbouw om de buurt te versterken. Aanvankelijk werden tijdelijke flexwoningen overwogen. In 2023 startte de planvorming, waarbij al snel duidelijk werd dat permanente
Door de magneetveldzone kan niet het gehele gebied worden bebouwd met nieuwe woningen, wat ruimte biedt voor meer groen. Voor de bouwvorm wordt tevens rekening gehouden met de geluidbelasting van de snelweg; deze zal als afscherming fungeren tegen het verkeersgeluid. Deze externe factoren, waarop het plan geen invloed heeft, maken het mogelijk om een groot deel van de gebiedsontwikkeling als groen in te vullen.
19
RESUL T ENQUE ATEN TE
Wat valt op?
Wat zijn de belangrijkste uitkomsten?
263 reacties – ruim 90% uit De Donk
Bijna iedereen vindt een mix van bewoners belangrijk:
78% woont in een woning met 3 of meer slaapkamers. Hiervan geeft 40% aan op korte termijn te willen verhuizen.
Leeftijd
4%
50% Jonger dan 30 jaar
46%
Tussen 30 en 55 jaar Ouder dan 55 jaar
Woning
52%
Woonsituatie 15%
1%
32%
•
Verschillende inkomensgroepen (sociale huur, middeninkomens en koop)
Als we woningen gaan bouwen, waar zou u dan blij van worden? Appartementen
Koopwoning
•
Seniorenwoningen voor doorstroming
Particuliere huur
•
Ook deels koopwoningen
•
Ook aandacht voor groen in de wijk
•
Ook ruimte voor woonwagens
•
Goede mix van woningen
Sociale huur
Voorlopig niet verhuizen
Ik woon met partner
Type woning 1% 5% Appartement met lift Appartement zonder lift
Participatie
Wat zijn de kansen bij woningbouw? •
Meer woningen!
•
Woningen voor starters en jonge gezinnen
•
Mogelijkheden voor senioren om kleiner te wonen in eigen wijk
•
Geschikte woonlocatie voor starters
•
Zowel hoogbouw als laagbouw
•
Mooie groene omgeving
Wat zijn de risico’s bij woningbouw? •
Verkeersdrukte
•
Alleen sociale huurwoningen
•
Criminaliteit
•
Te dure woningen
•
Geluidsoverlast van de snelweg
•
Het verdwijnen van groen en openbare ruimte
•
Woonwagenkamp
•
Hoogspanningskabels
Woning met 1 of 2 slaapkamers
78%
Daarnaast is het plangebied grotendeels omzoomd met een brede watergang en een volwassen groenstructuur. In de planuitwerking is ervoor gekozen om deze water- en groenstructuren grotendeels te behouden en te versterken door de inrichting van de openbare ruimte (zie in dit geval het stedenbouwkundig ontwerp in hoofdstuk 2).
Dit RFK is mede tot stand gekomen door input van participatie in de omliggende buurten. Door middel van een enquête zijn behoeftes uit de buurt opgehaald (zie linker pagina). Opvallend hierin is dat een aanzienlijk deel (40%) van de respondenten op korte termijn aangeeft te willen verhuizen. Daarnaast vinden respondenten het belangrijk dat er een mix van verschillende bewoners in de (nieuwe) buurt wordt nagestreefd. Deze en andere uitgangspunten zijn meegenomen in het plan voor De Donken.
Ik woon met kind(eren)
Ik woon alleen
14%
Jong en oud, ook kinderen in de wijk
•
Ik woon met partner en...
37%
•
Betaalbare woningen
Andere
10%
Leefbaarheid blijft aandachtspunt
•
Op termijn groter of kleiner wonen
60%
•
Starterswoningen
Verhuiswens 40%
Dit is goed voor de wijk
•
1%
47%
•
Hierdoor vindt een betere aansluiting plaats op het nabijgelegen park rondom de Ploossche Plas.
Woning met 3 of meer slaapkamers
Eerste inloopbijeenkomst 18 april 2024
AR A N G N SI IE S T A A P P N I A IC P L A N A D I N G P A RT I AANLE
Naast de enquête zijn twee inloopbijeenkomsten georganiseerd. Op donderdag 18 april 2024 vond de eerste inloopbijeenkomst over de nieuwbouwplannen voor het project De Donken plaats in de Brede Bossche School Haren Donk en Reit. De bijeenkomst werd zeer goed bezocht en trok veel belangstelling voor de eerste schetsen. Bezoekers kwamen voornamelijk uit De Donk, De Reit en De Haren, maar ook uit omliggende wijken. De grote gemene deler was dat veel mensen op zoek zijn naar een passende en betaalbare woning in ’s-Hertogenbosch. Ouderen en jongeren gaven tijdens de bijeenkomst aan graag te
willen verhuizen naar woningen in het nieuwe plan. Uiteraard waren er ook vragen over de betaalbaarheid en grootte van de woningen, en zorgen over verkeer, massa en de hoogte van de beoogde woontoren. Medewerkers van de gemeente en Zayaz stonden klaar om vragen te beantwoorden, en bezoekers konden hun reacties en ideeën achterlaten. Naar aanleiding van informatiebijeenkomst op 18 april is er een planaanpassing doorgevoerd rondom het hoogteaccent op het meest oostelijke bouwblok. De hoogte van dit blok is aangepast naar aanleiding van de reacties uit de omgeving. Op maandag 23 september 2024 vond een tweede inloopbijeenkomst voor omwonenden plaats. Zo’n 100 bezoekers zagen hoe de plannen waren aangepast op basis van de opmerkingen uit de bijeenkomst van 18 april. Veel bewoners reageerden enthousiast en gaven aan blij te zijn dat er naar hun wensen was geluisterd. Hiermee heeft de participatie een cruciale inbreng geleverd voor de planvorming en het creëren van meer draagvlak in de directe omgeving. Naast de enquête en de inloopbijeenkomsten heeft het concept RFK, met bijbehorende bijlagen, vanaf 9 december 2024 gedurende vijf weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn er in totaal acht schriftelijke reacties ontvangen. De ontvangen reacties zijn samengevat en behandeld in een apart participatieverslag, wat heeft geleid tot enkele aanpassingen in het (concept) RFK.
Dit verslag is als bijlage bij het raadsvoorstel over de vaststelling van het RFK De Donken, raadpleegbaar via de website van gemeente 's-Hertogenbosch (raadsinformatie.nl).
Tweede inloopbijeenkomst 23 september 2024
20
21
Stedenbouwkundig ontwerp en uitgangspunten In dit hoofdstuk wordt de vertaling van opgaves en kansen naar ontwerp-, concept- en planprincipes voor ‘De Donken’ gemaakt. Dit hoofdstuk vormt daarmee het vertrekpunt om richting te geven aan de ruimtelijke, sociale en ecologische facetten van de gebiedsontwikkeling.
2
Vernieuwend Stedelijke ambities en landschappelijke condities gaan hand in hand samen
2.1 Ontwerpprincipes
in De Donken. Hier wordt een vernieuwende mengvorm van stedelijk wonen gerealiseerd waarbij stedelijke en landschappelijke kwaliteiten niet langer gescheiden van elkaar bestaan, maar juist vermengd raken. De Donken krijgt er een nieuwe manier van wonen bij, het wonen in de wijk wordt hierdoor in zowel aanbod als kwaliteit verruimd.
Verbindend Een dak voor meerdere buren. De Donken biedt een thuis voor zowel mens als dier. Voor de starter en voor de oudere. Een leefbare openbare ruimte vormt het uitgangspunt in een plan waar geen huizen worden gebouwd, maar gemeenschappen.
Vertrouwd
De groen stedelijke woonbuurt van de toekomst Op het voormalige TGG-sportterrein verreist binnen enkele jaren de nieuwbouwontwikkeling De Donken: de groenstedelijke woonbuurt van de toekomst. Maar wat betekent dat voor deze plek? Op basis van een ruimtelijke analyse, en de opgave en kansen van het gebied zoals beschreven in het vorige hoofdstuk, zijn de belangrijkste kenmerken voor de gebiedsontwikkeling gedefinieerd. De Donken krijgt een eigentijdse uitstraling waarin landschappelijke en stedelijke kwaliteiten worden verweven om samen de buurt vorm te geven. Deze vermenging vormt de basis voor ontwerpprincipes die richting geven aan de planontwikkeling. Deze principes zullen als leidraad dienen bij de verdere uitwerking van het plangebied.
landschappelijk
stadsbuiten
stedelijk
dier
natuurinclusief
mens
villa
woonlandschap
campus
zachte overgang
adaptieve plint
harde overgang
organisch
gemengd
rationeel
toren
diverse clusters
grondgebonden
Een buurt bouw je niet alleen voor de eerste bewoners. Een vertrouwde en hoogwaardige uitstraling van de buurt zorgt ervoor dat de eerste bewoners hier graag willen wonen en tegelijkertijd dat de plek over vijftig jaar nog steeds geliefd is om te wonen of op bezoek te komen.
Groen stedelijke ontwikkelprincipes
24
25
“De Donken is dé vernieuwende groenstedelijke woonbuurt waar compact en landschappelijk wonen tot puur leefplezier aan de Ploossche Plas leiden.” Impressie De Donken
26
27
2.2 Conceptprincipes Donken van de toekomst Donken zijn nauw verbonden met de geschiedenis van ‘s-Hertogenbosch. Donken waren van oudsher veilige hoger gelegen zandruggen in het landschap die bescherming boden tegen overstromingen in tijden van vloed. Dit toekomstgericht denken vanuit bodem en water is opnieuw relevant, waarbij hoogteverschillen worden gebruikt om klimaat- en ecologisch robuuste woonomgeving te kunnen maken, en daarom wordt de Donk als leidend concept gebruikt voor de vormgeving van de nieuwe woonbuurt De Donken.
Conceptprincipes achter het plan
Landschap als basis
Duurzame structuren
Hechte gemeenschap
Op de toekomst gebouwd
Lessen van de oude donken Door middel van een historische analyse zijn de meest kenmerkende elementen van de traditionele Donk in kaart gebracht. De elementen vormen de basis voor de toekomstige woonbuurt De Donken. Op de volgende pagina’s worden deze elementen verder uitgewerkt en vertaald naar planprincipes voor de woonbuurt De Donken, die ook gehanteerd dienen te worden als leidend principe in de verdere planuitwerking van het plangebied.
Zo kan wonen in vernieuwende buurt met een Donkenlandschap eruit zien
28
29
Landschap als basis
Duurzame structuren
Analyse oude donken: veilig
Analyse oude Donken: heeft
tegen water, strategische plek
een eigen drinkwaterput,
vlak bij vruchtbaar land.
vrijkomende grond wordt gebruikt voor uitbreiding van
Pijlers nieuwe Donken:
de donk.
Bescherming tegen omgevingsgeluid,
Pijlers nieuwe donken: Slimme
doorlopende landschappelijk
water opvang en infiltratie,
routes, optimale ecologische
geen druppel het gebied
condities.
uit, mobiliteit zorgvuldig oplossen, energie duurzaam opwekken, vrijkomende grond gebruiken voor creëren van donken.
Op de toekomst gebouwd
Hechte gemeenschap
Analyse oude donken:
Analyse oude donken: naast
gebouwen op donken hebben
de boerderij was er ruimte
een grote toekomstwaarde.
voor functies die zorgde voor
Denk aan oude boerderijen in
sociale binding en gezond
het landschap.
leven.
Pijlers nieuwe donken:
Pijlers nieuwe donken:
Duurzaam bouwen met
ruimte voor ontmoeting,
toekomstwaarde, toepassen
wonen en zorg combineren,
van duurzame en biobased
buurtkamer, verbinding met
materialen.
de wijk.
Op verschillende plekken in Noord-Brabant zijn nog kleine buurtschappen op Donken zichtbaar.
30
31
2.3 Stedenbouwkundig Ontwerp
De ontwerpprincipes en conceptprincipes zijn doorvertaald naar het volgende Stedenbouwkundig ontwerp voor De Donken. Op de volgende pagina's wordt het
Ploossche Plas
Stedenbouwkundig ontwerp uiteengerafeld aan de hand van Planprincipes. Deze principes vormen de basis achter de ruimtelijke en
Donkse Dreef
programmatische keuzes voor De Donken.
32
33
2.4 Plan principes De conceptprincipes zijn de basis voor de planprincipes voor de Donken. Het Stedenbouwkundig ontwerp is ontworpen vanuit de openbare ruimte, waarbij het gemeentelijk kwaliteitshandboek Openbare Ruimte (KOR) leidend is. Zo komt het verblijven en ontmoeten in de nieuwe buurt centraal te staan. De gebouwen vormen het decor waartegen dit verblijven en ontmoeten plaatsvindt. Deze benadering vormt het vertrekpunt voor de uitwerking van de planprincipes.
Landschap als basis
De Donken
Ploossche Plas
Stedelijke buurt als onderdeel van het groene park Met De Donken wordt een unieke, groenstedelijke woonbuurt gecreëerd die zich naadloos voegt in het park aan de Ploossche Plas. Op deze manier komt het park meer tot leven en ontstaan bijzondere woonkwaliteiten. Om er ook echt voor te zorgen dat de buurt in een groene omgeving komt te liggen is compactheid en efficiënt ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt. De bebouwing bestaat daarom uit een gestapeld en verharding wordt zover als mogelijk tot een minimum beperkt.
34
A5
opnieuw aan bod.
9/
9
A5
Noordrand Accent
Noordrand
e nks
f
D
ree
Do
e nks
f
ree
D
Donken
A2
Ploossche Plas
Wadis
Do
wonen ontstaan.
Groene assen doortrekken
Ingetogen accent aan de plas
Naast de aanhechting op het park aan de Ploossche Plas worden ook een aantal belangrijke groene assen doorgetrokken in het plan. Het gaat hierbij om de groene assen langs de A59 en de Donkse Dreef. De harde randen met bomen rondom het voormalig sportterrein aan de zijdes richting de A59 worden verzacht door aanplant van extra bomen. Door de randen van extra bomen te voorzien wordt de functie van de randen groene verbindingen tussen verschillende omliggende bossages vergroot. Het parkeerterrein van de voormalige sportvereniging aan de Donkse Dreef wordt vergroend en onderdeel van het park. Naast groene verbeteringen wordt ook de kenmerkende verspringing van gebouwen langs de A59 en Donkse Dreef doorgetrokken in de bebouwing van het nieuwe plan. De nieuwe gebouwen verspringen op een informele manier van elkaar. Ook binnen gebouwen zullen verspringingen in de rooilijn zijn zodat aangename plekken om prettig te
Op de plek waar de groene assen en het park samenkomen, wordt een hoogteaccent van maximaal 28 meter voorzien (zie de kaart in hoofdstuk 2 van het RFK voor details). Hoewel deze locatie volgens de Nota Hoogbouw uit 2003 niet als hoogbouwlocatie is aangewezen, wordt dit hoogteaccentt in De Donken toch wenselijk geacht vanwege de gunstige positionering, die goed aansluit op de tien punten die in de Nota Hoogbouw worden beschreven. Met maximaal acht bouwlagen heeft het hoogteaccent een ingetogen karakter dat naadloos aansluit op de gebouwstructuur van De Donken. Het concurreert bovendien niet met de Noorderkroon, een nabijgelegen appartementencomplex met elf bouwlagen in het voorzieningencentrum. Omdat het hoogteaccent deel uitmaakt van een bouwblok met samengestelde volumes is de ruimtelijke impact gering. De bepaling slankheid van het hoogteaccent is ook hier niet relevant, omdat in de Nota Hoogbouw de hoogbouw namelijk vooral als woontorens ziet. Bij dit project is er geen sprake van een woontoren. Verder is de Nota Hoogbouw uit 2003 op het gebied van milieuaspecten verouderd, zoals besproken in hoofdstuk 4. Bij de verdere planuitwerking komen de tien punten uit de Nota Hoogbouw
Wonen in een bijzonder Donk- en wadilandschap In het landschap zullen twee zones zichtbaar worden: een zone met hoogtes (donken) en een zone met laagtes (wadi’s). Nieuwe donken worden zorgvuldig ingepast aansluitend op de bestaande hoogte verschillen die zich aan de zijde van de A59 bevinden. De Donken zorgen voor mogelijkheden om parkeren uit het zicht op te lossen en hebben aan de snelwegzijde in de openbare ruimte een geluidswerende werking. De laagtes zijn waterinfiltratiezones, ook wel bekend als wadi’s. Deze wadi’s hebben een klimaatadaptieve functie. Na een grote piekbui staan ze onder water. Enkele uren later is het water in de bodem geïnfiltreerd. Met deze zichtbare verandering worden maatregelen voor klimaatadaptatie zichtbaar en een dynamisch onderdeel van de nieuwe groene buurt. Het donk- en wadilandschap biedt vanwege de diversiteit in microklimaten een ecologisch divers pallet aan mogelijkheden, welke in een Inrichtingsplan verder worden uitgewerkt. Belangrijk uitgangspunt in de verdere planuitwerking is bodem- en watergestuurd ontwerpen. Het plan moet naast voldoende ruimte voor waterberging voorzien in een zo veel als mogelijk gesloten grondbalans. Een gesloten grondbalans betekend geen zand
35
Meanderende langzaamverkeerroutes verbinden De Donken met het park De buitenruime maakt een natuurlijke verbinding
aan of afvoeren voor het landschap en bouwen woonrijp maken. Met het creëren van het donk- en wadilandschap kunnen we hieraan voldoen.
tussen de woningen en het park
De nieuwe bebouwing wordt op diverse manieren in het landschap gepositioneerd. Het ene gebouw ligt hoger en het andere lager. Op deze manier ontstaat een bijzonder en afwisselend woonmilieu. Om een natuurlijke en levendige aansluiting van de woningen op het groen te bevorderen worden de overgangen van de woningen aan het park op natuurlijke manier mee-ontworpen.
Duurzame structuren
Donkpad
Buurt Park Stad
Fijn thuiskomen via het Donkpad
Hoogteverschillen in het landschap zijn aanleiding voor speelelementen Lager gelegen zones zijn natuurlijke plekken die zo nu en dan onder water kunnen komen te staan
36
Rondom de gebouwen wordt een doorlopend pad voorzien. Dit zogenaamde ‘Donkpad’ verbindt de nieuwe buurt met bestaande buurten en de Ploossche Plas. Kenmerkend voor het pad is de afwisselende manier waarop het gebruikt wordt. Zo vormt het zuidelijk, westelijk en noordelijk deel vanaf de Donksedreef de ontsluiting van de buurt voor gemotoriseerd verkeer, fietsers en voetgangers vanuit de stad. Ter hoogte van het westelijk deel wordt, mogelijk op termijn, een loop- en fietsbrug voorzien vanuit de westelijke buurt De Donk. Hier is ook ruimte voor parkeren bij de nieuw te realiseren
woonwagens. Langs het noordelijk deel van het Donkpad zijn drie parkeerclusters voor de nieuwe woonbuurt gekoppeld. Deze clusters zijn landschappelijk ingepast in De Donken. Er wordt gekozen voor parkeren in clusters om voldoende robuust groen ertussen te kunnen realiseren. Per cluster zijn tussen de 40 en 60 parkeerplekken voor motorvoertuigen voorzien. Ook is de entree van een ondergrondse parkeergarage onder het meest oostelijke blok van het plan direct op dit pad aangesloten. Hiermee wordt het rondrijden door het gebied voorkomen: men rijdt alleen van en naar de bestemming toe. Het zuidoostelijke deel van het pad, voorbij de toegang tot het oostelijk woonblok, is enkel toegankelijk voor fietsers en voetgangers en incidenteel voor gemotoriseerd verkeer. Vanaf hier zijn ook de meanderende routes richting het park voorzien. Het Donkpad loopt over en tussen donken en lagere wadizones. Het pad heeft een eenduidige uitstraling zodat eenheid in het diverse landschap ontstaat. Op plekken waar het Donkpad als ontsluitingsweg fungeert is de verharding breder met grasstenen aan beide zijden zodat gemotoriseerd verkeer kan uitwijken bij tegenliggend verkeer. Op plekken waar het Donkpad als langzaamverkeerverbinding fungeert is het pad smaller met aan de randen grasstenen voor een geleidelijke overgang met het landschap.
37
De leefstraten zijn plekken van ontmoeten, activiteiten en verblijven
Leefstraten
In de leefstraten hebben bewoners een stoepje of klein tuintje
Aangename leefstraten Twee aangename leefstraten zorgen ervoor dat het landschap zich door het plan kan verweven, er ruimte voor ontmoeting ontstaat en de stedelijke bebouwing opgebroken wordt. Op deze manier ontstaan drie woonblokken. Beide leefstraten zijn autovrij en alleen bij hoge uitzondering (zoals voor calamiteiten, verhuizingen, etc.) toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer. Hiermee worden de optimale condities voor ontmoeting tussen buurtbewoners in de straten gestimuleerd. Daarnaast is er door de breedte van profielen van maximaal 19 meter van gevel tot gevel zowel geborgenheid voor bewoners als ruimte voor biodivers groen voorzien.
Het Donkpad heeft een eenduidige uitstraling en bestaat uit (gras)betonstenen De parkeergarage wordt landschappelijk ingepast
38
De leefstraten hebben een informeel karakter. Waar de woonblokken aan de randen van de buurt een formele verspringing in de rooilijn kennen, wordt dit in de leefstraten gedaan door meerdere informele setbacks (lees: verspringingen) op hoogte. Hierdoor wordt het mogelijk om (groene) dakterrassen te maken met voldoende aandacht voor privacy van omwonende. Dit bevorderdt naast biodiversiteit op gebouwniveau de interactie tussen de openbare ruimte en gebouwen. Ook brengt dit menselijke maat in het straatbeeld. Het karakter van de twee leefstraten is verschillend. De westelijke leefstraat sluit aan bij de lagere wadizone. In het profiel is ook een wadi voorzien. Deze wadi loopt aan de
zuidzijde over in een infiltratie zone en steekt aan de noordzijde in een donk. Op deze manier ontstaat een interessante interactie met het omliggende landschap. De oostelijke leefstraat sluit aan bij de donkzones. In het profiel is bijvoorbeeld een betonnen loper voorzien. De loper loopt aan de noordzijde over in een pad en steekt aan de zuidzijde over een lagere infiltratie zone. Op deze manier ontstaat een interessante interactie met het omliggende landschap. In de leefstraten is ruimte voor groen en sport en spel (bijvoorbeeld een pétangebaan). De overgangen in beide leefstraten worden informeel ingericht door middel van een stoepzone of kleine voortuin. Dit sluit goed aan bij de informele sfeer die ook de gebouwen in deze straten hebben.
Hechte gemeenschap
Struinroute
Struinroute door de buurt De wadistraten vormen - samen met een struinroute door het middelste blok - een aantrekkelijk autovrij verblijfsmilieu voor de buurt. Dit verblijfsmilieu vormt de basis waarop de buurt een hechte gemeenschap kan worden. De openingen in het blok die nodig zijn om de struinroute mogelijk te maken worden op strategische plekken voorzien. De openingen krijgen namelijk een plek zodat
39
Belangrijke entrees zijn dubbelhoog en bevinden zich aan leefstraten zo ontstaat interactie tussen bewoners van de verschillende blokken De groene hoven zijn plekken om terug te trekken
de routes uit komen op de hoeken van de andere twee blokken. Om ervoor te zorgen dat een route van plek naar plek ontstaat en de binnentuin van het middelste blok een intiem karakter krijgt zijn de openingen in het blok maximaal 5 meter. Door de openingen in de architectonische uitwerking op de wind te positioneren ontstaat tevens de kans om voor een verkoelende bries te zorgen op warme dagen. De gallerijen van het middelste blok lopen op hoogte door en dienen extra zichtbaar te worden gemaakt zodat er ook op verschillende niveau’s interactie tussen bewoners kan ontstaan.
Buurtkamer
Collectieve buurtfunctie
De struinroute loop door een open blok. De galerijen lopen op hoogte door en worden extra zichtbaar gemaakt. De buurtkamer is de ontmoetingsplek voor de buurt
40
Met de ontwikkeling van 300 gestapelde woningen is er behoefte aan een collectieve voorziening die de gemeenschapszin in de buurt kan vergroten. We willen, mede ter voorkoming van vereenzaming, dat mensen in de gelegenheid zijn om elkaar te ontmoeten. In het middelste blok wordt daarom een kleinschalige collectieve dag-functie voor de buurt voorzien. Dit wordt gerealiseerd in de vorm van een buurtkamer, een plek waar buurtbewoners na een korte wandeling elkaar kunnen ontmoeten en koffie of thee kunnen drinken met elkaar. Belangrijk uitgangspunt is dat deze functie een kleinschalig karakter krijgt en niet op wijkschaal gaat concurreren met de functies die in BBS Haren Donk en Reit zijn te vinden.
De collectieve functie krijgt een prominente plek in de plint aan de zuidzijde van het blok, georiënteerd op het park. Op deze manier is de collectieve functie direct zichtbaar bij de hoofdentree van het gebied. Een collectieve buurtfunctie, versterkt daarnaast de sociale veiligheid in de buurt. We kennen hiervan diverse goed functionerende voorbeelden in de stad, zoals bijvoorbeeld de weeshuisjes aan de Zuid-Willemsvaart en Bloem in het Prins-Hendrikpark. In de buurtkamer is ruimte voor een luisterend oor en oog voor het reilen en zeilen binnen de buurt. In een hechte gemeenschap kennen de bewoners elkaar en helpen zij elkaar waar dat nodig is. Dit houdt ook in dat de functie langjarig kan blijven bestaan, toekomstbestendig is, zonder subsidierelatie met de gemeente. Een buurtkamer, met een mini-terrasje aan de gevel, kan deze rol uitnodigend vervullen. Hierbij is uiteraard een restaurant of fastfood uitgesloten. Het gaat om de verbinding in de buurt, het creëren van gemeenschapszin en gelegenheid om uit eenzaamheid te ontsnappen. We borgen Gemengde deze langjarige rolneming door het onderdeeltuin te laten zijn van het middelste blok, van de corporatie. Hiermee beogen we ook langjarige continuïteit.
Hoven Gemengde tuin
Wadituin
Donktuin
Diverse groene hoven De drie blokken hebben allemaal een groen
41
hof. Deze hoven zorgen voor geborgenheid: een plek voor buurtbewoners om zich terug te kunnen trekken. In tegenstelling tot de openbare ruimte worden daarom in de hoven bijvoorbeeld geen extra aanleidingen voor activiteiten voorzien. De hoven worden robuust en groen ingericht. De bewoners die op begane grond direct aan de hoven wonen krijgen een kleine privé-buitenruimte. De hoven hebben allemaal een verschillend karakter op basis van de plek in het plan. Het westelijk blok ligt in het lager gelegen gedeelte en wordt daarom vormgegeven als groene ‘natte’ Wadituin, het middelste blok ligt op de overgang tussen hoog en laag en heeft daarom een gemengde tuin met zowel hogere als lagere delen. Het oostelijk blok ligt hoger en heeft een groene ‘droge’ Donktuin. De hoven van het westelijk en oostelijk blok hebben een collectief karakter. Deze hoven zijn enkel toegankelijk voor de bewoners van het desbetreffende blok. Het hof van het middelste blok is publiek toegankelijk als onderdeel van de struinroute.
Op de toekomst gebouwd Ensemble
Getrapt blok Geschakeld blok
Doorwaadbaar blok
Ensemble van blokken De Donken bestaan uit drie woonblokken.
42
Om de uitstraling en herkenbaarheid als één buurt te versterken dienen te blokken als een ensemble te worden ontworpen. Binnen het ensemble is elk blok net even anders. Het gaat hierbij nadrukkelijk om een stedenbouwkundige verbijzondering in de volumeopbouw, dus niet om een architectonische uitzondering of afwijking. In beginsel zorgen de bouwblokken middels hun vorm voor afscherming van het wegverkeerslawaai (van de A2/A59), waardoor vele woningen in het achterliggend gebied ontlast worden van geluid en iedere woning kan worden voorzien van een rustige zijde en buitenruimte. De verbijzondering per blok is bepaald op basis van de positie en ligging in het plan. Zo vormt het oostelijk blok een ingetogen accent aan de plas. De verbijzondering in het volume wordt gezocht in een getrapte opbouw richting de plas. De getrapte opbouw dient evenwichtig te worden vormgegeven zodat het blok zich proportioneel kan voegen als onderdeel van het ensemble. Het middelste blok vindt de verbijzondering in de functie die het vormt als hoofdentree van het gebied en door de positie tussen de twee leefstraten. De collectieve functie in de plint dient nadrukkelijk, ook in de architectuur, zichtbaar te zijn en het blok is doorwaadbaar door de struinroute. Het westelijk blok is een ruimer blok.
De verbijzondering wordt in dit blok gezocht door middel van verspringing van drie meter in de rooilijn binnen het volume. Op deze manier ontstaat geschakeld blok rondom één hof. Het blok wordt als één geheel vormgegeven zodat het onderdeel wordt van het ensemble en niet als twee of meer volumes uit elkaar valt.
Noordzijde
4
3
4
3 5 8 Zuidzijde Plas van 3 naar 5 naar 8 bouwlagen.
Diverse bouwhoogtes Het ensemble kenmerkt zich door woonblokken met diverse bouwhoogtes. Dit zorgt voor een afwisselend beeld vanuit de openbare ruimte en een diversiteit van verschillende woonkwaliteiten vanuit de woning. Wonen bovenin in het getrapte blok betekent uitzicht op de plas, wonen aan het park betekent een directe relatie met groen en leven voor de deur. Aangrenzende woonblokken hebben nooit dezelfde hoogte. Van west naar oost dient de volume opbouw van de woonblokken zorgvuldig vorm te krijgen. Het westelijk blok bestaat uit een geschakeld volume van 4 en 3 bouwlagen. Het doorwaadbare middelste blok heeft een eenduidige bouwhoogte van 4 bouwlagen. Het oostelijk getrapte blok heeft een proportionele opbouw naar de Ploossche
Verschillende doelgroepen en woontypen Een diverse buurt heeft verschillende bewoners. Hierdoor neemt de kans op nieuwe contacten toe en ook dat bewoners samen zorgdragen voor hun direct omgeving. Om dit te kunnen realiseren zijn ook diverse en aanpasbare levensloopbestendige woningen nodig. Gezien de opgaven in de stad en omliggende buurten wordt in De Donken nadrukkelijk ingezet op jongeren, senioren en een zorgdoelgroep (meer over doelgroepen en programma is te lezen in hoofdstuk 3). Om te voorkomen dat elk blok een eigen wereld wordt moeten per blok tenminste vijf verschillende woontypen worden toegepast. De verschillende woontypen moeten vanuit de logica van de openbare ruimte gepositioneerd worden. Bijvoorbeeld maisonettes en/ of beneden-bovenwoningen voor meer interactie aan de zuidzijde richting het park en de Ploossche Plas en galerijen met een luwe buitenruimte aan de binnenkant aan de zijde van de snelweg. Daarnaast dienen op de hoeken van de blokken bijzondere hoekwoningen in waar mogelijk verschillende woningtypes een plek te krijgen.
43
Contextuele architectuur
Duurzame drager Parkranden
Geluidscherm
De bouwblokken worden als ensemble ontworpen Het geluidsscherm dient ook als poort, kunstwerk en ecologisch object.
De kleurstelling van de baksteenarchitectuur aan de parkranden is ingetogen In de leefstraten zijn informeel, natuurlijk en vernieuwend. Er wordt hout toegepast en er zijn setback in de gebouwen.
44
Leefstraten
Architectuur volgt de openbare ruimte
Geluidsschermen als duurzame dragers
De gebouwen worden vanuit de openbare ruimte ontworpen. Om de interactie tussen binnen en buiten te stimuleren is de plint van de woonblokken altijd minimaal 4 meter hoog en zijn belangrijke entreezones bij voorkeur 7 meter. De hoofdentrees van de woonblokken bevinden zich aan de leefstraten: op deze manier ontstaat interactie tussen de bewoners van de verschillende blokken. Zo wordt bewust een beleving van gemeenschappelijke wonen in een hoge stedelijke kwaliteit bevorderd.
Zoals eerder vermeld, zorgen de bouwblokken door hun vorm voor afscherming van verkeerslawaai, waardoor veel woningen in het achterliggende gebied worden ontlast van het geluid van de A2/A59. Om de geluidssituatie voor de woningen nog verder te verbeteren, worden voor de open doorgangen – potentiële geluidslekken – geluidsschermen geplaatst. Hierdoor wordt het woongebied verder ontlast van geluidsoverlast. Dit draagt bij aan het realiseren van een rustige buitenruimte en een stille (luwe) zijde per woning. Via de rustige zijde kunnen bewoners hun woningen, vaak slaapkamers, op een natuurlijke wijze ventileren, bijvoorbeeld via een open raam, zonder hinder van geluid.
Naast interactie moet ook de uitstraling en architectuur van de gebouwen aansluiten op de openbare ruimte en de ruimere omgeving hiervan. Het gevelbeeld wordt per blok en in context van het ensemble altijd als geheel ontworpen zodat er een zekere rust en eenduidigheid vanuit de openbare ruimte ontstaat. Er worden drie zones onderscheiden. De Parkranden aan de buitenzijde met een rustig gevelbeeld herkenbaar vanuit de buurt. De Leefstraten als informele ontmoetingsplekken waarbij natuurlijke kwaliteiten ook de buurt in worden getrokken. En de Hoven als plekken voor bewoners om zich terug te trekken. De criteria voor de architectuur en de buitenruimtes van de drie zones zijn verder uitgewerkt in het Beeldkwaliteitplan (BKP).
De opzet van het pand, in combinatie met de schermen en de rustige buitenruimte en luwe zijde, zorgt voor een prettig woon- en leefklimaat zonder onacceptabele hinder. Deze geluidsschermen zijn meer dan traditionele schermen die alleen tegen omgevingsgeluid dienen; het zijn duurzame dragers die veel extra waarde aan het plan toevoegen. De geluidsschermen fungeren tevens als poorten naar en van de parkeerplaatsen, als kunstobjecten door hun interessante vormgeving, en als ecologische objecten door de toevoeging van nestkasten voor vogels, bijenhotels en groenvoorzieningen. De vormgeving van de duurzame dragers moet goed aansluiten bij en afgestemd zijn op de gevels van de woongebouwen. In het BKP zijn daarom aanvullende criteria opgenomen voor de vormgeving van deze bijzondere
45
“De nieuwe woonbuurt De Donken is een toevoeging op de omliggende buurten. Hier is ruimte voor diverse doelgroepen. Van starter tot seniore levensgenieter.” 46
Impressie De Donken
47
2.5 Beeldkwaliteit De beeldkwaliteit van De Donken moet voldoen aan een hoogwaardige ruimtelijke kwaliteit voor zowel de openbare ruimte als de (nieuwe) gebouwde omgeving. Het doel is om het groen-stedelijke karakter van De Donken een zichtbaar onderdeel van de gebiedsontwikkeling te laten zijn in alle vormen. Er moet daarom gebruik worden gemaakt van duurzame en hoogwaardige materialen (Beeldkwaliteitsniveau B uit de CROW Kwaliteitscatalogus Openbare Ruimte 2023) die passen binnen het plangebied en de directe omgeving. Daarom is er een Beeldkwaliteitplan (BKP) opgesteld waarin de conceptprincipes en de drie zones (Parkranden, Leefstraten en Hoven) verder zijn uitgewerkt in toetsingscriteria voor de beeldkwaliteit van gebouwen en buitenruimtes. Bij de verdere planuitwerking moeten de bouwplannen voldoen aan de redelijke eisen van welstand, zoals deze zijn opgenomen in de welstandsnota van de gemeente
2.6 Kaart van het RFK
’s-Hertogenbosch. Dit is geregeld in artikel 22.29 van het omgevingsplan en artikel 4.19 van de Omgevingswet. Daarnaast moeten de plannen voldoen aan de beoogde ruimtelijke kwaliteiten zoals beschreven in het RFK en het BKP. Het BKP bevat beleidsregels over het uiterlijk van bouwwerken en de inrichting van de buitenruimtes aansluitend op de gebouwen voor de toekomstige gebiedsontwikkeling De Donken. Hierin zijn ook de eisen met betrekking tot de kwaliteiten en het karakter van het plangebied opgenomen. Het BKP wordt onderdeel van de welstandsnota, wat betekent dat de bouwplannen ook worden beoordeeld en getoetst aan dit plan. In de praktijk komt dit erop neer dat de Adviescommissie Omgevingskwaliteit de plannen zal toetsen aan de hand van de stedenbouwkundige uitgangspunten en de kwaliteitseisen zoals deze in het BKP zijn opgenomen. Het BKP wordt door de gemeenteraad vastgesteld samen met het ontwikkelkader
In de voorgaande hoofdstukken zijn de
verspringen, onder de strikte voorwaarden
stedenbouwkundige uitgangspunten
dat dit programma-technisch noodzakelijk
toegelicht. Deze uitgangspunten zijn op de
is en het de woonkwaliteit ten goede komt.
onderstaande ‘Kaart van het RFK’ ruimtelijk
De initiatiefnemer moet dit aantonen. Het is
vertaald. De kaart van het RFK toont aan dat De Donken een groen-stedelijk woonbuurt is die zich naadloos voegt in het park aan de Ploossche Plan. Om een groene omgeving te waarborgen is compactheid en efficiënt ruimtegebruik een belangrijk uitgangspunt. De bebouwing bestaat daarom uit een gestapeld programma, waarbij de drie losse woonblokken zijn gesitueerd in een groen,
mogelijk om de verspringing dan tot maximaal
landschappelijke setting.
Toelichting op de kaart van het RFK Rooilijnen De rooilijnen bepalen de positie van de gevels van de woonblokken. Deze rooilijnen zijn strikt, wat betekent dat de woonblokken in principe direct op deze lijnen moeten worden gebouwd. De galerijen bevinden zich aan de binnenzijde van de woonblokken, buiten de rooilijnen. Loggia’s en hoofdentrees mogen tot maximaal 2 meter binnen de rooilijnen liggen. Bij wijze van uitzondering kan worden afgeweken van de rooilijnen, onder de strikte voorwaarden dat dit programma-technisch noodzakelijk is en het de woonkwaliteit ten goede komt. De initiatiefnemer moet dit aantonen. Afwijkingen van de rooilijn aan de buitenzijde van een woonblok mogen maximaal 2 meter naar binnen zijn. Voor de rooilijn aan de binnenzijde geldt dat deze zowel 2 meter naar binnen als naar buiten mag afwijken. Verspringing
LA P T I E LIT A W K BEELD E DONKEN D R O O V 48
N
Op meerdere plekken in het plan zijn binnen de woonblokken verspringingen (die met donker paarse arcering zijn aangeduid). Bij voorkeur liggen de verspringingen op de aangeduide plek op de kaart. Bij wijze van uitzondering kan worden afgeweken van de plek van de
10 meter westelijk of 10 meter oostelijk te leggen van de aangeduide positie op de kaart. Bebouwingshoogte Op de kaart is per woonblok de maximale bouwhoogte aangegeven. Deze bouwhoogte varieert per woonblok, en zelfs binnen elk woonblok kunnen de hoogtes per deel verschillen. Dit zorgt voor de gewenste variatie in hoogte. Aangrenzende woonblokken hebben nooit dezelfde hoogte. Daarnaast wordt benadrukt dat de plint van de woonblokken altijd minimaal 4 meter hoog zijn en de belangrijke entreezones bijvoorkeur 7 meter, zodat de interactie tussen binnen en buiten wordt gestimuleerd. De belangrijke entreezones in het plan zijn de hoofdentrees van de blokken die zich bevinden in de Leefstraten, in de plint ter hoogte van de buurtkamer en in de plint van het hoogteaccent. Van west naar oost moet de opbouw van de woonblokken zorgvuldig vormgegeven worden. Het westelijke blok bestaat uit een geschakeld volume van 4 en 3 bouwlagen. Het doorwaadbare middelste blok heeft een eenduidige bouwhoogte van 4 bouwlagen. Het oostelijke, getrapte blok heeft een proportionele opbouw (naar de Ploossche Plas) van 3 naar 5 naar 8 bouwlagen. De maximale bouwhoogte geldt niet voor ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antenne’s, liftschachten, trappenhuizen, klimaatinstallaties, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. In totaal mag de
49
overschrijding van de bouwhoogte niet meer dan 4 meter bedragen, en dit moet altijd in overeenstemming zijn met het RFK en het BKP. Daarnaast is voor dakranden een specifieke uitzondering van toepassing, waarbij de bouwhoogte maximaal met 1 meter mag worden overschreden. Groene hoven
P
P
Aan de binnenzijde van de woonblokken P
bevinden zich gemeenschappelijke groene hoeven, die qua oppervlakte tenminste 50 tot
vP
70% groen zijn ingericht met (vaste) inheemse beplanting, bomen en overig groen. Private buitenruimtes
Donkzone
Op de kaart is aangegeven dat er ruimte is
P
voor private buitenruimtes. Aan de voorzijde van de woonblokken is deze ruimte tussen de
Wadizone
1 en 3 meter, en aan de achterzijde tussen de 3,5 en 5 meter. De diepte wordt telkens gemeten vanaf de gevel van de woonblokken. Entrees struinroute De struinroute bevindt zich in het middelste
Ploossche
blok. De doorgang tussen de woonblokken is
P
altijd 5 meter breed. Bij voorkeur ligt de route
Plas
Donkse Dreef
op de aangegeven locatie op de kaart. Bij wijze van uitzondering kan worden afgeweken van de aangeduide plek, onder de voorwaarden dat dit programma-technisch noodzakelijk is en het de woonkwaliteit ten goede komt. De initiatiefnemer moet dit aantonen. De positie van de doorgang van de struinroute kan
Kaart van het RFK
Legenda Harde rooilijn
Maximale bouwhoogte
Hof (min. 70% groen)
worden verlegd, maar de breedte tussen de
Flexibiliteit verspringing entree
Leefstraat
Parkeerclusters (indicatie)
gebouwen blijft altijd 5 meter.
Flexibiliteit verspringing of entree
Hoofdentree gebouw (indicatie)
Ondergrondse parkeergarage