Bijlage 1 - Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier inclusief bijlagen

Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier FEBRUARI 2025

Inhoudsopgave Voorwoord

3

4.

Ontwikkelstrategie

28

1.

Inleiding Plangebied Van Zusterflat naar Bloemenkampkwartier Meer samenwerking, meer kansen Ontwikkelkader

5 5 5 6 6

5.

2.

Analyse Historie Bestaande situatie Positionering in de stad

7 7 11 15

Kaders en uitgangspunten Bloemenkampkwartier Goed, betaalbaar en stedelijk wonen Vergroenen met betekenis voor de buurt Verbinden van plekken en mensen Een leefbare en bereikbare woonbuurt Sturen op ruimtelijke samenhang en kwaliteit Energie en duurzaamheid Een gezonde en veilige buurt

33 33 37 41 47 52 56 58

3.

Bijlagen

66

Visie Bloemenkampkwartier 17 Drie pijlers: verbinden, vergroenen, goed en betaalbaar wonen 17 Ruimtelijke visie 20

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

2

Voorwoord Honderden betaalbare woningen in de sfeer van de Bossche binnenstad Veel meer betaalbare woningen in het hart van de Bossche binnenstad. Die kans grijpen we als gemeente ’s-Hertogenbosch samen met de woningcorporaties Mooiland en BrabantWonen met twee handen aan. Waar achter de Arena nu een verschraald en versteend stuk stad ligt, verrijzen de komende jaren honderden betaalbare woningen in de sfeer van de Bossche binnenstad. Een fijne plek voor huidige en toekomstige bewoners én voor de bezoekers van onze stad. Door de verouderde gebouwen te slopen, komt er ruimte voor twee keer zoveel en voornamelijk betaalbare woningen, waarmee we honderden woningzoekenden blij kunnen maken. Doordat we gefaseerd kunnen slopen en bouwen kunnen huidige bewoners die dat willen rechtstreeks doorverhuizen op de Bloemenkamp naar een nieuwe woning. De buurt verkleurt van grijs naar groen, we lossen het parkeren op uit het zicht van de openbare ruimte, bieden ruimte voor ontmoeting en brengen het verrassende en speelse karakter van de oude binnenstad weer terug. Het Bloemenkampkwartier wordt daarmee een verrijking voor de Bossche binnenstad. Een plek om te genieten van het leven, makkelijk bereikbaar en klimaatbestendig met energiezuinige woningen, in een groene omgeving die bewegen en ontmoeten stimuleert.

En dat midden tussen de Markt en de Bossche Stadsdelta – je zou er maar mogen wonen! Wethouder Pieter-Paul Slikker

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

3

Natuurlijk samen Onder het motto Natuurlijk samen richt BrabantWonen zich op duurzame nieuwbouw en renovatie én op duurzame samenwerkingen in de wijk. In het Bloemenkampkwartier zijn zij begonnen met de herontwikkeling van de voormalige Zusterflat maar er bleek in het gebied veel meer mogelijk én gewenst. Door de samenwerking met gemeente en Mooiland ligt er nu een geïntegreerd plan voor een aantrekkelijk gebied nabij de historische binnenstad, waar mensen prettig en veilig kunnen wonen, leven en verblijven. Daarnaast worden er extra betaalbare woningen toegevoegd aan de Bossche woningmarkt en maken zij wonen in de binnenstad mogelijk voor mensen met een laag of middeninkomen. Thuis in een duurzame woning In het Bloemenkampkwartier is Mooiland samen met de gemeente en BrabantWonen de grote uitdaging aangegaan om van Bloemenkampkwartier een duurzame, leefbare en prettige wijk te maken. Waar het fijn is om te wonen en waar zij de bewoners een echt thuis kan bieden. In deze wijk gaat Mooiland maar liefst 178 huurwoningen fors renoveren en zelfs gasloos maken, zo krijgen de bewoners comfortabele en energiezuinige woningen. Naast renoveren gaat Mooiland ook woningen slopen. Dit doen zij heel zorgvuldig en met aandacht voor hun bewoners. Mooiland wil in Bloemenkampkwartier ongeveer 140 sociale duurzame huurwoningen terugbouwen.

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

4

1. Inleiding Plangebied Het plangebied van het Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier is circa 3,2 hectare en wordt begrensd door de Tolbrugstraat, Arena, Pastoor de Kroonstraat, Jan Heinsstraat en Zuid-Willemsvaart. In het plan houden we rekening met mogelijke toekomstige ontwikkelingen zoals de doorontwikkeling van de Arena of het doortrekken van de Binnendieze. Ook hier liggen kansen om de binnenstad te versterken, maar we willen niet afhankelijk zijn van deze mogelijke ontwikkelingen. Ze kunnen later worden opgepakt. Dit past bij de uitstraling van de historische binnenstad waarin verschillende tijdlagen zichtbaar zijn. De binnenstad is niet in een keer gebouwd en is continu in ontwikkeling. Afbeelding 1.2 De locatie Zusterflat: de start van het Bloemenkampkwartier

Afbeelding 1.1 Plangebied Bloemenkampkwartier

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Van Zusterflat naar Bloemenkampkwartier Het Bloemenkampkwartier wordt ontwikkeld door een samenwerking van de gemeente en de woningcorporaties BrabantWonen en Mooiland. De eerste stap van de ontwikkeling is in eind 2020 gezet met de aankoop van de locatie Zusterflat door BrabantWonen. De locatie is onderdeel van Fase 2 Gasthuiskwartier maar al snel bleken er kansen te liggen om de locatie Zusterflat in samenhang met zijn omgeving te ontwikkelen. Een van deze kansen was het vertrek van de kantoor- en baliefunctie van het Stadsarchief naar het Groot Tuighuis in de Bethaniestraat. De archiefstukken zijn nog aanwezig in het Bloemenkampkwartier maar de opslagruimte is verouderd en te klein. Er is een andere locatie binnen de gemeente gevonden waar alle gemeentelijke archiefstukken kunnen worden samengevoegd. Ook het Carolushof, het woongebouw achter het Stadsarchief, voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd en wordt in de toekomst gesloopt. De ontwikkeling van de locatie Zusterflat, Stadsarchief, Carolushof en omgeving krijgt in maart 2023 de naam ‘Bloemenkampkwartier’ en de omgevingsdialoog met de bewoners, Mooiland en andere belanghebbenden wordt gestart.

5

Meer samenwerking, meer kansen Uit de omgevingsdialoog blijkt dat er niet alleen een belangrijke opgave ligt voor het realiseren van betaalbare woningen maar ook voor de aanpak van de openbare ruimte. Het woon- en leefklimaat van het Bloemenkampkwartier staat onder druk, bewoners en bezoekers voelen zich niet prettig in de anonieme en sterk versteende openbare ruimte. Dit past niet bij de kwaliteit en uitstraling van de binnenstad en de gemeentelijke ambities: we willen de Brede Binnenstad groen, leefbaar en bereikbaar maken en een prettig dwaalgebied realiseren tussen de Markt en de Bossche Stadsdelta. Deze ambities vergen een bredere en integrale aanpak waarbij een groter gebied wordt herontwikkeld. Dit is gelukt door de samenwerking tussen de gemeente en woningcorporaties BrabantWonen en Mooiland. Samen gaan we de uitdaging aan.

Ontwikkelkader Bloemenkampkwartier kan worden herontwikkeld tot een stedelijk woongebied met een goed woon- en leefklimaat. Een gebied dat qua kwaliteit en uitstraling goed past in de Bossche binnenstad en een volwaardige verblijfsplek is in de Brede Binnenstad. De ruimtelijke studie heeft geleid tot een visie en ambities voor het Bloemenkampkwartier, wat vervolgens is vertaald in het ontwikkelkader. Met het ontwikkelkader willen we heldere uitgangspunten en spelregels vastleggen voor de uitwerking van de verschillende bouwplannen voor de nieuwe gebouwen en inrichtingsplannen voor de buitenruimte. Het is een toetsingskader dat enerzijds voldoende zekerheid biedt voor de omwonenden en andere belanghebbenden en anderzijds voldoende flexibiliteit biedt om de plannen de komende jaren te kunnen uitwerken, en zo in te kunnen spelen op (nieuwe) woonbehoeftes en ontwikkelingen.

BrabantWonen verhuurt ongeveer 19.000 woningen in ’s-Hertogenbosch, Oss, Meierijstad en de kernen daaromheen. Mooiland verhuurt ruim 22.000 woningen, het grootste deel daarvan staat in Noordoost-Brabant, Gennep en in Apeldoorn, Arnhem en Nijmegen. In de gemeente ‘s-Hertogenbosch hebben ze zo’n 1.500 huurwoningen, voornamelijk in de binnenstad.

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

6

2. Analyse Historie Middeleeuwen: van moeras naar fabriek De eerste bebouwing van ‘s-Hertogenbosch ontstond aan het einde van de 12de eeuw, op een dekzandrug uit de laatste ijstijd. Op deze hogere plek aan de Markt, waar drie wegen uit de richting van Hintham, Orthen en Vught samenkomen, vestigden zich de eerste bewoners van de stad. Het gebied ten noorden van de Markt, wat wij nu als Bloemenkampkwartier kennen, was oorspronkelijk een laag gelegen, moerassig gebied. Het gebied lag ook buiten de eerste stadsommuring en buiten de Marktstroom en de Groote stroom. Het gebied bleef lang grotendeels onbebouwd en werd gebruikt als weidegronden, bleekvelden en tuinen. Om het bouwrijp te maken werd het, met name langs de Tolbrugstraat, vanaf 1400 opgehoogd. In 1437 vestigde een pottenbakker zich op het terrein, aan een tak van de Binnendieze waarlangs grondstoffen en brandstof kon worden aangevoerd. In 1456 werd op het perceel naast de pottenbakker het Elisabeth Bloemenkampklooster gebouwd. Het klooster heeft tot 1685 gefunctioneerd waarna het in 1707 werd verkocht en deels gesloopt. Een van de overgebleven vleugels werd in 1744 verbouwd tot Tolbrugkazerne en er kwamen twee nieuwe barakken bij. De kazernegebouwen verloren eind 19e eeuw hun functie.

Daarna werden de gebouwen een tijd in gebruik genomen als door de stoomschoenfabriek van Maurits van den Bergh en weer later als garagebedrijf. Eind jaren vijftig van de vorige eeuw werd het kazernegebouw gesloopt.

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Afbeelding 2.1 St Geertruiklooster en St.Elisabeth Bloemenkampklooster

Afbeelding 2.2 Voormalig kazernegebouw in gebruik als garagebedrijf in 1953

7

1876-1976: Carolusziekenhuis In 1876 vestigden vijf zusters van de Heilige Carolus Borromeus uit Trier zich in het gebied om de ziekenzorg naar een hoger niveau te tillen. Enkele bestaande panden aan de Jan Heinsstraat werden in gebruik genomen. De gebouwen werden uitgebreid en er werden voor die tijd moderne ziekenhuisgebouwen aan toegevoegd. Dit was het begin van het Carolusgesticht. Aanvankelijk werden er zowel mannen en vrouwen opgenomen. Later werd het een vrouwenziekenhuis toen de broeders van St. Joan de Deo met de verpleging van mannelijke zieken begonnen. Tussen 1961 en 1966 werd een groot klooster met kapel en een zusterhuis en flat in het gebied tussen de Jan Heinsstraat en de Tolbrugstraat gebouwd. Deze gebouwen verloren al snel hun functie omdat het Carolusziekenhuis in 1976 uit de binnenstad vertrok. Een deel van de bebouwing werd afgebroken of kreeg een nieuwe functie. De kapel werd in 1984 verbouwd tot Stadsarchief, het zusterhuis (Carolushof) kreeg een woonfunctie.

1850-1950: Bossche stadswijk de Pijp Het gebied rondom de Tolbrugkazerne was in de tweede helft van de 19de eeuw bebouwd met kleine woningen. De woningen die hier ontstonden waren klein en voornamelijk in gebruik bij arbeiders die werkzaam waren in de fabriekjes en scheepswerven voor de Zuid-Willemsvaart. De buurt die bekend stond als de Pijp was een achterbuurt met smalle straatjes en steegjes die doodliepen in het gebied. De buurt stond ook bekend om zijn vele logementen en bordelen waar vooral soldaten vertier zochten. Het laaggelegen gebied tussen de Tolbrugstraat en de Jan Heinsstraat bleef in deze periode nog grotendeels onbebouwd.

Afbeelding 2.3 Carolusziekenhuis in 1968

Afbeelding 2.4 Kadastrale kaart 1918 met de woonbuurt de Pijp

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

8

waaronder een zusterflat en een kloosterflat met kapel. Maar langs de Tolbrugstraat werd ook een politiebureau gebouwd, een revalidatiecentrum en zusterflat voor het Ziekengasthuis. 1980: grootschalige stadsvernieuwing Met het vertrek van het Carolusziekenhuis in 1976 verloor een groot deel van de bebouwing haar functie en werd deels gesloopt. Het grootschalige karakter bleef echter behouden door nieuwe bebouwing. Op de plek van het oude Carolusziekenhuis, langs de Pastoor de Kroonstraat, Jan Heinsstraat en ZuidWillemsvaart werd een groot wooncomplex gebouwd, ontworpen in de Bossche school architectuurstijl. Ook tussen de gebouwen van het voormalige ziekenhuis werden nieuwe woonblokken toegevoegd.

Afbeelding 2.5 Lange Tolbrugstraat 1938

Jaren ’50: de eerste saneringsplannen Aan het eind van de negentiende eeuw ontstond vanuit het Rijk meer aandacht voor de woonomstandigheden van de lagere klassen in de maatschappij. Dit leidde tot minimumeisen aan woningbouw in grote steden. Ook voor het Tolbrugkwartier werd een saneringsplan opgesteld. De eerste tekeningen werden eind 19e eeuw al gemaakt maar de sanering werd pas na de tweede wereldoorlog opgepakt. Er werd een nieuw verkavelingsplan gemaakt, de Tolbrugstraat werd verlegd en de Groote Stroom verdween uit het stadsbeeld. Het Tolbrugkwartier werd in de jaren vijftig en begin jaren zestig van de vorige eeuw helemaal gesloopt. Een door de wijk lopende tak van de Binnendieze (Marktstroom) werd gedempt In de plaats kwamen grote gebouwen, ontworpen in een naoorlogse architectuur van beton en baksteen. De meeste gebouwen werden gebouwd voor het Carolusziekenhuis

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Afbeelding 2.6 De gedempte Binnendieze ter plekke van het Tolbrugplein 1961

9

Van verleden naar de toekomst De historische ontwikkeling en kenmerken van het Bloemenkampkwartier zijn belangrijke ankerpunten die een nieuwe identiteit kunnen geven aan de ontwikkeling van dit binnenstedelijk gebied. Kenmerkend is dat het grootste deel van het laaggelegen gebied lang groen en onbebouwd is gebleven. En toen er werd gebouwd kwam er een klooster, kazerne, fabriek, kapel en ziekenhuis. Woningen werden pas in de loop van de 19e eeuw gebouwd. Tussen de bebouwing ontstonden contrasten in maat en schaal. Met de saneringsplannen na de tweede wereldoorlog en de verdere verdichting in de jaren ’80 van de vorige eeuw zijn grotere woonblokken toegevoegd. Het open karakter van het gebied is verloren gegaan, evenals de groene kwaliteit. We staan nu voor de opgave om het gebied verder te verdichten. Historische kenmerken die we willen inzetten in het plan zijn de contrasten in maat en schaal, de groene kwaliteit en de hoogteverschillen,. Dit willen we doen op een manier die past bij de opgave van de huidige tijd.

Afbeelding 2.7 Luchtfoto begin jaren ‘80

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

10

Bestaande situatie Een anoniem gebied Het huidige Bloemenkampkwartier ligt er nu wat verloren bij. Verscholen achter het winkelcentrum Arena en omzoomd door lange, wat streng uitziende woonblokken. Een gebied dat weinig Bosschenaren goed kennen. Je loopt er langs maar niet gauw doorheen. Dit komt niet alleen door de uitstraling van de bebouwing maar ook door de kwaliteit van de openbare ruimte. Vanuit de omgeving loop je naar beneden het gebied in, begeleid door achterkanten en gesloten souterrains en anonieme plinten. Een groot deel van het terrein is ingericht als parkeerterrein. Er is weinig zicht vanuit de woningen op het openbaar gebied wat een onveilig gevoel oplevert en hangjongeren en daklozen aantrekt. Wat van oudsher een kwaliteit was: een laaggelegen open gebied met bijzondere gebouwen is een knelpunt geworden. Een anonieme plek die niet goed is verbonden met de omgeving. Afbeelding 2.9 Routes langs gesloten plinten en achter­kanten

Afbeelding 2.8 Woonblokken in de Bossche School, Zuid-Willemsvaart

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Afbeelding 2.10 Een anoniem binnengebied

11

Auto’s en veel verharding De Tolbrugstraat, en een deel van de Pastoor de Kroonstraat en Jan Heinsstraat zijn onderdeel van het plangebied Bloemenkampkwartier. De huidige Tolbrugstraat, de voormalige toegangsweg naar de Markt en de parkeergarage van het Gasthuisziekenhuis, heeft een breed wegprofiel met rijbanen in asfalt. Bomen en groen ontbreken. Het beeld wordt voor een belangrijk deel bepaald door de in- en uitritten naar de parkeergarage Arena. De weg heeft nog steeds veel autoverkeer. Ook het zuidelijk deel van de Pastoor de Kroonstraat, tussen de Arena en de Sint Geertruikerkhof is steenachtig en vooral gericht op het autoverkeer. Het noordelijk deel naast het water is groener en wordt omzoomd door prachtige bomen. Ook de Jan Heinsstraat heeft laanbeplanting maar heeft verder weinig groen. Een stap tot een meer leefbare en bereikbare binnenstad is recent ingezet met de herinrichting van de Zuid-Willemsvaart tot de Kanaalboulevard, met ruimte voor bomen, groen en langzaam verkeer maar ook voor het afwikkelen van het autoverkeer en de bussen. Afbeelding 2.11 Hoogteverschillen vergroten het gevoel van sociale onveiligheid

Vanuit de omgeving kom je in het lager gelegen, vrij leeg binnengebied dat wordt gedomineerd door auto’s en verharding. Er zijn bomen maar vrijwel geen ander groen. Het anonieme karakter wordt versterkt door de vele achtergevels. De bebouwing langs de publieke ruimtes, zowel bij de Arena als de woonblokken, heeft hoge, dichte gevels op de begane grond. Voordeuren of ramen ontbreken hier vrijwel geheel. Maar ook vanuit de hogere verdiepingen is weinig zicht vanuit de woningen op het openbaar gebied. Fijne routes en verblijfsplekken ontbreken waardoor bewoners en bezoekers zich niet altijd prettig voelen in het gebied. Het unieke karakter van de Bossche binnenstad, met herkenbare straatjes, pleinen en verrassende plekken en bebouwing die sterk is gericht op de openbare ruimte, ontbreekt hier volledig. Het Bloemenkampkwartier is op dit moment geen aantrekkelijk stukje binnenstad waar je fijn doorheen kunt wandelen en dwalen. Afbeelding 2.12 Parkeren domineert het beeld

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

12

Afbeelding 2.13 Tolbrugstraat: veel asfalt, weinig groen

Risico op wateroverlast Het Bloemenkampkwartier is in de loop van de tijd opgehoogd maar het binnengebied ligt nog steeds zo’n 1,5 à 2,5 meter lager dan de omgeving. Het grondwater staat relatief hoog en bij regenbuien moet het water met een gemaal worden weggepompt. Het is een kwetsbaar gebied waar nu snel wateroverlast kan optreden. Dit wordt versterkt door de steeds grotere intensiteit van buien door klimaatverandering. Bestaande bebouwing Het plangebied heeft vooral een woonfunctie. Er staan totaal zo’n 480 woningen, hoofdzakelijk sociale huur en wat koopwoningen. In het woonblok aan de Mathildastraat is een ontmoetingsruimte voor de bewoners van Mooiland, het Tolhuis, met daarachter een gemeenschappelijke binnentuin. Midden in het plangebied staat het Stadsarchief. Na de verbouwing van het Groot Tuighuis in 2023 zijn de publieksfuncties en het kantoor verhuisd naar de Bethaniestraat, alleen de

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Afbeelding 2.14 Bestaande maaiveldhoogtes

archiefstukken zijn nog aanwezig. Dit is een tijdelijke situatie, de komende jaren wordt elders een nieuw Stadsarchief gebouwd. Het voormalige revalidatiecentrum Tolbrug (onderdeel van de locatie Zusterflat) is jaren in gebruik geweest als bedrijfsruimte, maar staat nu leeg in afwachting van de sloop. De bestaande bebouwing heeft een hoogte van 4 tot 6 lagen op een halfverdiepte kelder. De ‘hoogbouw’ Pastoor de Kroonstraat en de voormalige Zusterflat zijn hoger: respectievelijk 8 en 9 lagen op een halfverdiepte kelder. Sommige bouwblokken zijn wat lager zoals het voormalige revalidatiecentrum, het Stadsarchief en laagbouw aan de Pastoor de Kroonstraat (circa 2 à 3 lagen).

13

Eigendom BrabantWonen is eigenaar van de locatie Zusterflat, met 60 studio’s in de voormalige zusterflat en bedrijfsruimte in het voormalige revalidatiecentrum. Daarnaast heeft BrabantWonen totaal 121 woningen aan de Carolushof, Bloemenkamp en Pastoor de Kroonstraat, waarvan 40 woningen in de ‘hoogbouw’ Pastoor de Kroonstraat. De 50 woningen in de onderste lagen van de ‘hoogbouw’ en het huidige parkeerdek zijn particulier eigendom (VvE). Mooiland is eigenaar van ontmoetingsruimte ‘Tolhuis’ en totaal 78 woningen aan de Mathildastraat en Bloemenkamp. Ze hebben daarnaast totaal 178 woningen aan de ZuidWillemsvaart, Jan Heinsstraat, de Pastoor de Kroonstraat in bezit. De grond onder de Mooiland-bebouwing is eigendom van de gemeente en is in erfpacht uitgegeven. De gemeente heeft het Stadsarchief en de openbare ruimte in eigendom.

Afbeelding 2.15 Bouwhoogtes rond het Carolushof

De oudste gebouwen zijn de voormalige Zusterflat, het Carolushof en het Stadsarchief. Vanaf eind jaren ’70,tot half jaren ’80 zijn de overige woonblokken in het binnengebied en buitenrand gebouwd.. De bouwtechnische staat, het gebrek aan wooncomfort en het hoge energieverbruik waren aanleiding voor de corporaties voor een onderzoek naar de toekomstwaarde. Er zijn forse investeringen nodig om de woningen te renoveren maar sommige aspecten kunnen niet worden verbeterd door renovatie. Dit geldt voor de lage verdiepingshoogte van veel woningen maar vooral door het gebrek aan sociale veiligheid. Dat wordt veroorzaakt door de vele verdiepte kelders en gesloten begane grondverdiepingen (plinten). Voordeuren en zicht op de openbare ruimte ontbreken. Om een prettige woonbuurt met goede woningen te kunnen maken, moet de bebouwing in het binnengebied worden gesloopt en worden vervangen door nieuwbouw. De woningen uit de helft van de jaren ’80 die aan de buitenrand van het plangebied zijn gelegen, blijken kansrijk om te renoveren.

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Afbeelding 2.16 Eigendom bebouwing

14

Positionering in de stad Stedelijke opgave De stedelijke opgave voor 's-Hertogenbosch is groot. Er is veel vraag naar (vooral betaalbare) woningen en er zijn dus veel woningbouwontwikkelingen nodig in de stad. De wens is om deze woningen met name binnenstedelijk te bouwen omdat ze daarmee een bijdrage leveren aan de bestaande kwaliteiten van de stad én omdat dan efficiënter gebruik gemaakt kan worden van de aanwezige infrastructuur en voorzieningen. We willen een aantrekkelijke stad voor bewoners, bezoekers, werknemers en ondernemers. Het vestigingsklimaat maar ook de ruimtelijke kwaliteit en bereikbaarheid van de stad is daarbij van belang.

Klimaatadaptatie is een uitdaging om zo de gevolgen van hevige regenval, droogte en hittestress het hoofd te kunnen bieden. Dit vraagt om zoveel mogelijk groen en een goed bodem- en watersysteem met zoveel mogelijk berging voor hemelwater.. Een klimaatbestendige stad draagt ook bij aan een gezonde stad. Daarnaast zetten we in op het versterken van de ecologie, duurzaamheid en energiebesparing. Een ander belangrijk punt in de ontwikkeling van de stad is de mobiliteit. Doordat het, mede door de gewenste groei van de stad met woningen en de aantrekkelijkheid van de binnenstad, steeds drukker wordt, vraagt dit om goed na te denken over de infrastructuur en het gebruik ervan. Om gezondheid, beweging en ontmoeting te stimuleren zijn goede langzaam verkeersroutes en een aantrekkelijk openbaar gebied noodzakelijk. Brede Binnenstad De historische binnenstad is het hart van de stad. Vanuit hier is ’s-Hertogenbosch gegroeid en blijft de stad groeien. Om ruimte te geven aan functies die niet (meer) passen in de historische binnenstad en stedelijk wonen is vanaf de jaren ’90 van de vorige eeuw het gebied ten westen van het spoor ontwikkeld met het Paleiskwartier, het Jeroen Boschziekenhuis en Willemspoort. De ontwikkeling van de Noordelijke Spoorzone, met onder andere het EKP-terrein Noord en de Bossche Stadsdelta, geeft ruimte aan nieuwe functies en biedt heel veel mensen woonruimte.

Dit is van groot belang voor de dynamiek en levendigheid in de stad als geheel. De binnenstad is de Brede Binnenstad geworden. Deze ontwikkelingen vragen nieuwe verbindingen en herwaardering van routes. Ook willen we de kwaliteiten en kansen van de verschillende sfeergebieden in de Brede Binnenstad beter benutten en versterken.

Afbeelding 2.17 Veel vraag naar betaalbare woningen in een klimaatbestendige omgeving

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

15

schikte rol, de inrichting is vooral gericht op voetgangers en fietsers. Door de grootschalige bebouwingstypologie, het gebrek aan interactie tussen de gebouwen en de openbare ruimte, de onduidelijke vorm van die openbare ruimte en de dominantie van de auto daarin onttrekt het Bloemenkampkwartier zich aan de kwaliteiten van de historische binnenstad. Goede verbindingen met de omgeving ontbreken. We willen de Bossche binnenstad als een inspiratiebron hanteren voor de ontwikkeling van het Bloemenkampkwartier. Tegelijkertijd mag dit gebied, met een eigen traditie van flinke sprongen in de ontwikkeling, zich op eigen wijze tonen. Immers een deel van de bestaande bebouwing, routes en zichtlijnen blijven behouden. Dat biedt inspiratie voor een stukje binnenstad met een eigen karakter waar de verschillende werelden samen komen.

Afbeelding 2.18 Positionering in de Brede Binnenstad (rood vlak)

In de Brede Binnenstad willen we de mobiliteit organiseren op basis van het STOMP-principe: Stappen en Trappen, Openbaar vervoer, Mobility as a service en Personenauto. Lopen en fietsen staan op nummer 1. Daarna wordt ingezet op het gebruik van het openbaar vervoer en vervolgens deelmobiliteit. De Brede Binnenstad blijft bereikbaar voor personenauto’s maar doorgaand verkeer wordt zo veel mogelijk beperkt. De Bossche binnenstad als inspiratiebron Het Bloemenkampkwartier ligt in de noordelijke hoek van de historische binnenstad van ’s-Hertogenbosch, naast de Zuid-Willemsvaart en het recent ontwikkelde Gasthuiskwartier. De historische binnenstad heeft een aantrekkelijke en heldere openbare ruimte, die begeleid wordt door kleinschalige bebouwing met een grote variatie aan architectuur. De verschillende straten, stegen, pleintjes en verborgen parels als hofjes, tuinen zorgen voor een fijnmazig netwerk met vele verrassingen. Een gebied waar je fijn kunt wandelen en dwalen. De auto heeft een onderge-

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Afbeelding 2.19 Dwaalgebied in de Bossche binnenstad

16

3. Visie Bloemenkampkwartier De herontwikkeling van het Bloemenkampkwartier biedt kansen om de opgave voor de stad en de Brede Binnenstad te combineren met de opgave voor dit bijzondere woongebied. Door opgaven te combineren, is er een win-win situatie mogelijk voor de bestaande bewoners, nieuwe bewoners en de stad. De woningbouwopgave en gewenste verdichting zijn dan ook onlosmakelijk verbonden met de opgave om een aantrekkelijk, veilig, groen en klimaatbestendig stukje binnenstad te maken. Ook willen we de stedelijke opgave oppakken op het gebied van mobiliteit, positieve gezondheid, energie en duurzaamheid.

Drie pijlers: verbinden, vergroenen, goed en betaalbaar wonen De visie voor het Bloemenkampkwartier is opgebouwd uit drie pijlers: verbinden, vergroenen en goed, betaalbaar stedelijk wonen. Verbinden Het Bloemenkampkwartier is een verborgen plek in de binnenstad. Je loopt erlangs maar niet graag doorheen. Het unieke karakter van de Bossche binnenstad met het fijnmazige stedelijk weefsel en prettige routes en pleinen ontbreekt hier. Dit willen we veranderen, waardoor het gebied een logisch en onlosmakelijk onderdeel wordt van het dwaalgebied tussen de Markt en de Bossche Stadsdelta. We voegen pleinen en ontmoetingsplekken toe en verbinden ze met fijne routes aan de omgeving. Ook willen we mensen met elkaar verbinden. In het nieuwe Bloemenkampkwartier willen we ontmoeting stimuleren en voorzieningen in de bebouwing en openbare ruimte inpassen. Als je je buurtbewoners tegenkomt en soms een praatje maakt, voel je je sneller thuis en verbonden met je woonbuurt. Dit draagt bij aan een fijn woon- en leefklimaat en sociale veiligheid.

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Afbeelding 3.1 Het Bloemenkampkwartier wordt onderdeel van het dwaalgebied

Het gebied blijft goed bereikbaar met de auto maar we geven voorrang aan lopen en fietsen, gevolgd door het openbaar vervoer en deelmobiliteit. De straten aan de buitenranden worden zo leefbaarder en groener. In het binnengebied verdwijnt de auto zoveel mogelijk uit het beeld. Boven het gezamenlijke parkeerterrein komt een dek dat wordt ingericht als openbare ruimte. De nieuwbouw komt op het dek te staan. Hier komen de voorgevels en voordeuren, zodat er direct zicht is op de openbare ruimte.

17

Vergroenen Het beeld van het huidige Bloemenkampkwartier wordt bepaald door verharding en een gebrek aan groen. Er zijn bomen maar deze staan vaak in een versteende omgeving. De ruimte voor de bomen om uit te groeien tot grote volwassen bomen is beperkt. Dat kan anders! We passen zoveel mogelijk bestaande, waardevolle bomen in en voegen nieuwe bomen toe. In het gebied komt groen in alle vormen en op verschillende plekken, in de openbare ruimte maar ook op en tegen de bebouwing. We zetten ook in op functioneel groen, een plek om te spelen en elkaar te ontmoeten. Het noordelijk deel van de Pastoor de Kroonstraat, langs het water van de Binnendieze, willen we verder vergroenen door hier een parkje te maken. Zo maken we het Bloemenkampkwartier groen en klimaatbestendig: koeler en beter bestand tegen droogte en wateroverlast. Ook zorgen we ervoor dat de ecologische waarde wordt versterkt. Het Bloemenkampkwartier wordt verbonden met de bestaande groen- en waterstructuur van de Brede Binnenstad: het wordt onderdeel van het groenblauwe netwerk . Bewoners en bezoekers vinden daardoor, zowel in de directe woonomgeving als op loopafstand altijd een fijne, groene verblijfsplek. Vanuit elke woning is er zicht op groen. Water speelt een belangrijke rol. Het zorgt voor een klimaatbestendiger gebied en kan worden ingezet om het groen te voorzien van water.

Juist plekken aan het water bieden kansen om de recreatieve en ecologische waarde van de openbare ruimte te versterken.

Afbeelding 3.2 Onderdeel van het groenblauwe netwerk

Goed, betaalbaar stedelijk wonen We willen zo veel mogelijk bewoners de kans bieden om in de Bossche binnenstad betaalbaar te wonen, dicht bij de voorzieningen in de binnenstad. Dit doen we door de bebouwing op de locatie Zusterflat en het binnengebied te slopen en deze plekken te verdichten rond de nieuwe openbare ruimte. Ons doel is om circa twee keer zoveel woningen terug te bouwen, vooral betaalbare woningen.

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

18

Hierdoor kunnen de bestaande bewoners als zij dat willen, doorverhuizen binnen het gebied. Ook nieuwe bewoners die graag stedelijk willen wonen kunnen hier een fijne, betaalbare woning vinden. Een groot deel van de bestaande, te handhaven bebouwing aan de buitenrand van het plangebied wordt gerenoveerd tot woningen die weer voldoen aan de eisen van deze tijd. De woningen in het nieuwe Bloemenkampkwartier worden duurzaam en energiezuinig.

In het Bloemenkampkwartier is de uitdaging om de gewenste verdichting te combineren met een goed woon- en leefklimaat en sociale veiligheid, zowel voor de bestaande als de nieuwe bewoners. De openbare ruimte en groenstructuur zijn bepalend voor de nieuwbouw: de bouwvelden worden erdoor begrensd. Ook de bouwhoogtes, massa en uitstraling worden hierop afgestemd. In het gebied worden contrasten versterkt. Hogere bebouwing wordt afgewisseld met (fors) lagere bebouwing of bouwdelen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de bouwhoogtes in het binnengebied en de locatie Zusterflat. De toegestane bouwhoogtes zijn dan ook een maximum. Het is niet de bedoeling dat hele gevelwanden dezelfde hoogte hebben, er moet voldoende variatie en contrast zijn. Met de toegestane bouwhoogtes, variërend van 2 à 3 lagen tot maximaal 9 bouwlagen aan de Zuid-Willemsvaart, is er een goede aansluiting mogelijk op de bestaande, te handhaven bebouwing en kunnen we meer woningen bouwen. Het past in de stedelijke opbouw van de buurt en de rest van de Brede Binnenstad. Naar verwachting kunnen er in het plangebied totaal circa 465 nieuwe woningen worden gerealiseerd: circa 140 op de locatie Zusterflat en circa 325 in het binnengebied.

Afbeelding 3.3 Deelgebieden Bloemenkampkwartier

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

19

Ruimtelijke visie De drie pijlers zijn door stedenbouwkundig en landschapsbureau West 8 uitgewerkt in een ruimtelijke visie, een schetsplan. Het geeft een beeld van het mogelijke programma, bouwhoogtes en massa, routes en de kwaliteit van de bebouwing en openbare ruimte. In het hoofdstuk ‘Ontwikkelkader’ is de ruimtelijke visie nader toegelicht en vertaald in uitgangspunten voor de nadere uitwerking van het plan voor het nieuwe Bloemenkampkwartier.

Afbeelding 3.5 Schetsplan Bloemenkampkwartier, West 8

Afbeelding 3.4 Luchtfoto Bloemenkampkwartier en omgeving (2023)

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

20

Openbare ruimte op een dek: een betere verbinding met de omgeving

Afbeelding 3.6 Doorsnede bestaande situatie, Pastoor de Kroonstraat

Afbeelding 3.8 Toekomstige maaiveldhoogtes

Afbeelding 3.7 Doorsnede nieuwe situatie, Pastoor de Kroonstraat

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

21

Fijne, veilige routes vanuit de omgeving

Routes worden begeleid door levendige plinten met ramen en voordeuren

Afbeelding 3.9a De autotoegang vanuit de Pastoor de Kroonstraat wordt een langzaam

Afbeelding 3.10a Entree vanuit de Pastoor de Kroonstraat, ter plekke van de Arena

verkeersroute

Afbeelding 3.9b Foto bestaande situatie

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Afbeelding 3.10b Foto bestaande situatie

22

Het Bloemenkampkwartier wordt niet langer gedomineerd door de auto

Afbeelding 3.11 Auto’s domineren het huidige binnengebied

Afbeelding 3.12 Parkeren uit het zicht

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

23

Wonen aan een gemeenschappelijke binnenhof

Stedelijk wonen passend in de binnenstad

Afbeelding 3.13a Op het nieuwe dek in het Carolushof komen veel voordeuren en groen

Afbeelding 3.14 Op het dek worden woningen toegevoegd

Afbeelding 3.13b Foto bestaande situatie

Afbeelding 3.15 Middelhoge bouwhoogtes passend in de binnenstad

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

24

Tolbrugstraat: bereikbaar, groen en leefbaar

Afbeelding 3.16 Meer ruimte voor groen, voetgangers en fietsers in de Tolbrugstraat

Afbeelding 3.18 Tolbrugstraat

Afbeelding 3.17 Foto bestaande situatie

Afbeelding 3.19 Sfeerbeeld plein locatie Zusterflat

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

25

Versterking van de groenstructuur met een nieuw parkje

Afbeelding 3.20a De Pastoor de Kroonstraat wordt een fijne parkje aan de Binnendieze

Afbeelding 3.20b Foto bestaande situatie

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

26

Afbeelding 3.21 Schetsplan Bloemenkampkwartier, met ruimtelijke studie nieuwbouw (rode vlakken)

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

27

4. Ontwikkelstrategie Samenwerking gericht op maatschappelijk belang Het Bloemenkampkwartier wordt ontwikkeld door een samenwerking tussen de gemeente ’s-Hertogenbosch en woningcorporaties BrabantWonen en Mooiland. Zij zijn niet alleen eigenaren van het grootste deel van de gronden en het vastgoed binnen het plangebied, maar delen ook een maatschappelijk belang: goed en betaalbaar wonen en in een prettige, veilige en klimaatmaatbestendige woonomgeving. Afspraken over deze samenwerking zijn vastgelegd in de Intentieovereenkomst Bloemenkampkwartier en de haalbaarheidsbrief voor de locatie Zusterflat en worden later uitgewerkt in een anterieure overeenkomst. Om de bestaande in- en uitrit te kunnen verplaatsen en de Tolbrugstraat te kunnen herinrichten zijn afspraken nodig met de eigenaar en exploitant van de parkeergarage Arena. Deze afspraken worden vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Ook met de eigenaren van de particuliere parkeerplaatsen worden afspraken gemaakt. Aandacht voor de bestaande bewoners Door de sloop, renovatie en nieuwbouw gaat de woonomgeving voor de bestaande bewoners ingrijpend veranderen. Sommige bewoners moeten verhuizen of moeten een tijdje uit hun woning. Hun uitzicht en bezonning verandert, de openbare ruimte krijgt een geheel andere kwaliteit en uitstraling. Het gebied is lange tijd in ontwikkeling, er zijn sloop- en bouwwerkzaamheden.

Dit betekent aandacht voor bestaande bewoners. Dit doen we met een goede bewonersverhuisregeling en aanpak voor het woon- en leefklimaat tijdens de ontwikkeling. Bewoners worden geïnformeerd en worden zoveel mogelijk betrokken bij de plannen.

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Afbeelding 4.1 Bestaande bewoners hebben voorrang

28

Bewoners waarvan de woning wordt gesloopt, hebben voorrang op een nieuwe woning op de locatie Zusterflat. Ze mogen echter ook doorverhuizen naar een andere woning in het Bloemenkampkwartier of elders in de stad. De afspraken tussen de bewoners en de woningcorporaties zijn vastgelegd in de Bewonersverhuisregeling. Voor de huurders van BrabantWonen en Mooiland geldt dezelfde regeling. Eerst bouwen dan slopen We willen de bestaande bewoners van de te slopen woningen de kans geven om door te verhuizen binnen het Bloemenkampkwartier. Een belangrijk uitgangspunt van de ontwikkelstrategie is dan ook dat er eerst woningen worden gebouwd en dan pas gesloopt. We starten dan ook met de sloop van de bebouwing op de locatie Zusterflat. In de zusterflat zaten 60 sociale huurwoningen (studio’s) en bedrijfsruimte in het voormalige revalidatiecentrum. De bebouwing was enige jaren tijdelijk verhuurd in het kader van leegstandsbeheer en wordt binnenkort gesloopt. In het binnengebied van het Bloemenkampkwartier willen we het Stadsarchief, het parkeerdek en totaal 159 sociale huurwoningen slopen. Dit gebeurt niet in één keer, maar gefaseerd over een periode van circa 10 jaar. In het plangebied willen we circa twee keer zoveel woningen terugbouwen als er worden gesloopt.

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Afbeelding 4.2 Te slopen bebouwing (rood gemarkeerd), renovatie (geel gemarkeerd)

29

Gefaseerde ontwikkeling Fase 1 is de locatie Zusterflat, gelegen op de hoek Zuid-Willemsvaart en Tolbrugstraat. Op deze locatie worden circa 140 betaalbare woningen teruggebouwd en het kantoor van BrabantWonen. Ook wordt het eerste deel van de ondergrondse in- en uitrit naar de parkeergarage Arena gebouwd, naast de ondergrondse parkeergarage en fietsenstalling van de locatie Zusterflat. Na de oplevering van Fase 1 wordt in Fase 2 het woonblok aan de Mathildastraat (32 woningen) gesloopt en wordt het resterende deel van de ondergrondse in- en uitrit naar de parkeergarage Arena gebouwd. De vrijgekomen ruimte krijgt een tijdelijke functie voor de sloop en bouw van het binnengebied. Het bouwverkeer wordt via de Tolbrugstraat afgewikkeld.

Fase 3 bestaat uit de sloop van het woonblok aan de Bloemenkamp (46 woningen), het Carolushof (60 woningen) en het stadsarchief. Op deze plek wordt een fors aantal nieuwe woningen teruggebouwd, wordt een binnenhof aangelegd en wordt de restende parkeerbehoefte opgelost (voor het hele plangebied). In Fase 4 worden het parkeerdek en de aangrenzende 21 woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw en nieuwe openbare ruimte. De ontwikkeling van de gemeente, BrabantWonen en Mooiland wordt afgerond met nieuwbouw en openbare ruimte tussen de Arena en de locatie Zusterflat (Fase 5). Om de nieuwbouw op de locatie Zusterflat te kunnen realiseren, zijn er voorbereidingen nodig voor de herinrichting van de Tolbrugstraat. We willen de Tolbrugstraat versmallen en veel ruimte voor voetgangers, fietsers en groen inpassen. De kabels en leidingen moeten worden verplaatst en dat moet gebeuren voor de start bouw. Het verplaatsen van de bestaande in- en uitritten van de parkeergarage Arena naar de Zuid-Willemsvaart, het aanplanten van groen en bomen en aanleggen van nieuwe bestrating gebeurt later, als het bouwverkeer minder risico op schade oplevert. Naast de Tolbrugstraat wordt ook een deel van de Pastoor de Kroonstraat en de Jan Heinsstraat heringericht en vergroend. Dit kan op eigen tempo.

Afbeelding 4.3 Fasering Bloemenkampkwartier

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

30

Renovatie De 178 woningen van Mooiland aan de buitenrand (Zuid-Willemsvaart, Jan Heinsstraat en Pastoor de Kroonstraat) dateren uit de jaren ’80 van de vorige eeuw en zijn toe aan verbetering. Mooiland heeft de ambitie om de woningen energiezuinig en duurzaam te maken, en mogelijk gasloos. Het comfort en het woongenot worden sterk verbeterd. De renovatieplannen worden nog nader uitgewerkt maar zijn ingrijpend. Ook de renovatie wordt daarom gefaseerd uitgevoerd. Dit gebeurt ongeveer gelijktijdig met de ontwikkeling van de locatie Zusterflat. De bewoners worden goed begeleid en geïnformeerd.

Kansen in de omgeving Het Bloemenkampkwartier en omgeving is onderdeel van het dwaalgebied tussen de Markt, de Zuid-Willemsvaart en de Bossche Stadsdelta. Door de ontwikkeling van het Gasthuiskwartier en de herinrichting van de Zuid-Willemsvaart tot Kanaalboulevard is een belangrijke impuls gegeven aan dit dwaalgebied. De herontwikkeling van het Bloemenkampkwartier is een volgende impuls en kan een aanjager zijn voor mogelijke toekomstige ontwikkelingen in de omgeving. De komende jaren kan dit nader worden uitgewerkt, samen met betrokken eigenaren en belanghebbenden.

Afbeelding 4.4 De woningen aan de buitenrand worden gerenoveerd, foto Jan Heinsstraat

Afbeelding 4.5 Kansen voor de Binnendieze

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

31

Er is een haalbaarheidsstudie gestart voor de herontwikkeling van het gebied met de Tolbruggarage en de aangrenzende winkelstrip STOA, dit is onderdeel van de gebiedsontwikkeling Gasthuiskwartier. Hierbij hoort ook een langetermijnvisie op de Binnendieze. De Groote Stroom maakte vroeger deel uit van het wijdvertakte netwerk van de Binnendieze. Deze stroom is in de loop van de tijd gedempt en ligt nu in onder meer de Pastoor de Kroonstraat als een duiker. Het openleggen van deze stroom biedt mogelijkheden om plekken aaneen te rijgen en het water ook in dit deel weer een eigen plek te geven. Daarmee versterkt het routes, geeft extra betekenis aan bijzondere plekken en is het de manier om waterberging, biodiversiteit, hittestress en meer groen in het stedelijk weefsel op te nemen.

We zien ook kansen voor het winkelcentrum Arena. Een belangrijk deel van het winkeloppervlak is gelegen in het souterrain. Het winkelcentrum is naar binnen gericht en heeft weinig uitstraling en relaties met zijn omgeving. De onderste laag van de bebouwing aan de Mathildastraat en Bloemenkamp is hoog en gesloten wordt ervaren als achterkant. Dit wordt versterkt door de laad- en losplekken en bergingen voor afvalcontainers. Groen ontbreekt volledig. In overleg met de eigenaren en exploitanten van de Arena kan worden onderzocht of het winkelgebied op termijn verbeterd kan worden. Aan de Tolbrugstraat staan een paar particuliere panden met woningen en bedrijfsruimte. Ook dit gebiedje kan op termijn mogelijk worden herontwikkeld. Dit kan door de eigenaren of andere partijen worden opgepakt. BrabantWonen, Mooiland en de gemeente focussen zich op de haalbaarheid van het grotendeels betaalbare woonprogramma van het Bloemenkampkwartier.

Afbeelding 4.6 De Arena: toegang vanaf het Bloemenkampkwartier

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

32

5. Kaders en uitgangspunten Bloemenkampkwartier De opgave, ambities en visie voor het Bloemenkampkwartier zijn vertaald in dit hoofdstuk. Met het ontwikkelkader willen we heldere uitgangspunten en spelregels vastleggen voor de uitwerking van de verschillende bouwplannen voor de nieuwe gebouwen en inrichtingsplannen voor de buitenruimte. Het is een toetsingskader dat enerzijds voldoende zekerheid biedt voor de omwonenden en andere belanghebbenden en anderzijds voldoende flexibiliteit biedt om de plannen de komende jaren te kunnen uitwerken, en zo in te kunnen spelen op (nieuwe) woonbehoeftes en ontwikkelingen.

Goed, betaalbaar stedelijk wonen Betaalbaar wonen in de Bossche binnenstad In het nieuwe Bloemenkampkwartier bouwen we een zorgvuldige mix van wooncategorieën voor verschillende doelgroepen. Jong en oud, alleenstaand of samenwonend, iedereen is welkom. Het accent leggen we echter op betaalbare woningen voor een- en tweepersoonshuishoudens, zowel sociale huur als middenhuur. Hier is grote behoefte aan in de stad. Ook willen we een bescheiden deel aan koopwoningen, om de woonmix te versterken maar ook om het plan haalbaar(der) te kunnen maken. Vrijwel alle nieuwe woningen zijn geschikt voor ouderen en/ of mindervaliden. Een deel van de bestaande, te handhaven woningen, is geschikt voor grotere huishoudens.

5.1 Betaalbare woningen voor bestaande en nieuwe bewoners

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

33

In het plangebied bouwen we circa twee keer zoveel woningen terug als er worden gesloopt. Het uitgangspunt is circa 465 nieuwe woningen: circa 140 woningen op de locatie Zusterflat en circa 325 woningen in het binnengebied. De 178 sociale woningen van Mooiland aan de buitenrand worden ingrijpend gerenoveerd. Ze worden energiezuinig en voldoen weer aan de eisen van deze tijd. Een aantal bestaande sociale huurwoningen worden omgezet naar middenhuur. We denken aan circa 10 à 20 woningen. Deze omzetting wordt meegeteld in het nieuwe woonprogramma. Met het nieuwe woonprogramma sluiten we aan op de ambities in de Woonvisie ’s-Hertogenbosch en het Bestuursakkoord gemeente ’s-Hertogenbosch 2022-2026.

gevelwanden dezelfde hoogte hebben, er moet voldoende variatie en contrast zijn. In het binnengebied van het Bloemenkampkwartier willen we een goothoogte realiseren van maximaal 4 lagen plus een functionele kap van 2 lagen. Op belangrijke plekken en routes in de openbare ruimte is een bouwhoogte toegestaan van 7 à 8 lagen, deze plekken zijn aangeduid op de visiekaart.

Stedelijk wonen De ruimtelijke visie toont aan dat het mogelijk is de gewenste woningbouwopgave te combineren met een goed woon- en leefklimaat en sociale veiligheid. Dit kan niet zonder veranderingen voor de bestaande bewoners: het uitzicht, de beleving en de bezonning veranderen. Maar deze veranderingen leveren veel op voor het Bloemenkampkwartier, voor de bewoners en de stad. Tussen de bestaande, te handhaven bebouwing en de nieuwe openbare ruimte worden vier bouwvelden ingepast, waaronder een groot bouwveld ten noorden van het centrale plein. In dit deelgebied denken we aan een haakvormig gebouw, in de vorm van een omgekeerde stoel. Hier kunnen ruim 170 woningen worden gebouwd. In de omgeving van het huidige parkeerdek is een kleiner bouwveld. Hier past een U-vormig gebouw met circa 90 woningen. Tussen de Arena en de bestaande bomen naast de locatie Zusterflat kunnen circa 65 woningen worden gebouwd, verdeeld over twee kleine bouwvelden. Op de locatie Zusterflat denken we aan een stedelijk bouwblok dat uit verschillende delen bestaat. In dit bouwveld kunnen circa 140 woningen worden gebouwd. In het Bloemenkampkwartier worden contrasten versterkt. Hogere bebouwing wordt afgewisseld met (fors) lagere bebouwing of bouwdelen. De toegestane bouwhoogtes zijn dan ook een maximum. Het is niet de bedoeling dat hele

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Afbeelding 5.2 Door het toevoegen van extra woningen kunnen meer mensen in de binnenstad wonen

De locatie Zusterflat is gelegen aan de buitenrand van het plangebied, langs de Zuid-Willemsvaart en Tolbrugstraat. Op deze plek vinden we hogere bouwhoogtes aanvaardbaar. Daarom zijn de toegestane bouwhoogtes op deze plek wat hoger dan in het binnengebied van het Bloemenkampkwartier. Tegelijkertijd willen we veel variatie en contrasten, ook in de bouwhoogte. Een groot deel van de nieuwbouw op de locatie Zusterflat krijgt een bouwhoogte van maximaal 6 à 7 lagen. Op een aantal plekken is een grotere hoogte toege-

34

staan: op de hoek van de straat Bloemenkamp met het nieuwe Tuinpleintje is een accent tot 8 lagen toegestaan. Dit geldt ook voor het bouwdeel boven de nieuwe entree naar de openbare parkeergarage. Daarnaast is in het middendeel van de gevel langs de Zuid-Willemsvaart een zoekruimte aangeduid om deels 9 lagen in te passen. Hiervoor geldt als randvoorwaarde dat er sprake moet zijn van een gevarieerde massaopbouw en een aantrekkelijk dakenlandschap dat past in de binnenstad. De hogere bebouwing op de locatie Zusterflat wordt op ruime afstand van de bestaande te handhaven woningen gesitueerd. Aan het nieuwe pleintje op de locatie Zusterflat is de bebouwing juist lager: maximaal 2 lagen plus een terugliggende derde laag. Op de hoeken van de Zuid-Willemsvaart wordt gedacht aan een bouwhoogte van 4 à 5 lagen. De hoekbebouwing op de locatie Zusterflat reageert hiermee op de kruisende straten: de Bloemenkamp en de Tolbrugstraat. Deze hoogte wordt opgebouwd met een terugliggende opbouw tot 6 à 7 lagen naar het accent van maximaal 8 lagen boven de entree van de parkeergarage, dan wel tot aan het middendeel van de gevel aan de Zuid-Willemsvaart van maximaal 9 lagen. Op de hoeken mogen bouwlaag 6 en 7 niet in de rooilijn worden gebouwd maar moeten minimaal 3 meter terugliggend zijn ten opzichte van de daaronder gelegen lagen.

Langs de straat Bloemenkamp geldt een afstand van minimaal 5 meter. Dat betekent dat de afstand van deze laatstgenoemde opbouw (van maximaal 7 lagen hoog) op minimaal 16,5 meter van de bestaande bebouwing aan de Bloemenkamp ligt.

tingsruimte maken voor alle bewoners van het Bloemenkampkwartier, jong of oud, bestaande en nieuwe bewoners, iedereen is welkom. In de nieuwbouw kunnen we woningen clusteren, voor mensen die graag een eigen woning hebben maar dicht bij elkaar willen wonen in een gang of rond een gemeenschappelijke ruimte. Daarnaast willen we gemeenschappelijke voorzieningen inpassen zoals een woonkamer, wasruimte en daktuin.

Afbeelding 5.3 Gemeenschappelijke huiskamer voor bewoners

Met de vastgelegde bouwhoogtes is er een goede aansluiting mogelijk op de bestaande, te handhaven bebouwing. Het past in de stedelijke opbouw van de buurt en de rest van de binnenstad. Samen leven Samen oud worden, samen dingen doen, een helpende hand als het nodig is of gewoon een praatje maken. Er zijn veel manieren om samen te leven en Bloemenkamp biedt hiervoor ruimte. We willen een nieuwe ontmoe-

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

35

Woonprogramma • De nieuwbouw in het Bloemenkampkwartier is bedoeld voor alle doelgroepen, jong en oud, alleenstaand of samenwonend. Het accent ligt op een- en tweepersoonshuishoudens. Vrijwel alle woningen zijn geschikt voor mindervaliden. • De nieuwe woningen zijn divers qua grootte en indeling, een mix van studio’s en woningen met een of twee slaapkamers. • Er wordt minimaal 1 gemeenschappelijke woonvorm ingepast waar mensen samenleven. Er worden gemeenschappelijke voorzieningen ingepast die het samenleven bevorderen. • Op de locatie Zusterflat streven we naar circa 140 woningen, met als uitgangspunt circa 80% sociale huur en circa 20% middenhuur. Circa 50% van de sociale huurwoningen wordt ingezet voor jongeren en/of studenten. Hiervoor dienen de individuele sociale huurprijzen onder de kwaliteitskortingsgrens te liggen. Om het doorverhuizen van bestaande bewoners naar de locatie Zusterflat mogelijk te maken, mag een deel van de woningen voor jongeren en/of studenten ook elders in het plangebied worden gerealiseerd. • In het binnengebied van het Bloemenkampkwartier streven we naar circa 325 woningen, met als uitgangspunt circa 60% sociale huur, 25% middenhuur en 15% koopwoningen in de middeldure en/of dure categorie. • Een aantal bestaande sociale huurwoningen in de buitenrand worden omgezet naar middenhuur.

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Ruimtelijke inpassing nieuwbouw • De bebouwing wordt binnen de bouwvelden gesitueerd: zie visiekaart. Plinten (tot een bouwhoogte van maximaal 5 meter) mogen eventueel buiten de bouwvelden worden gesitueerd. • Er moet voldoende variatie en contrast zijn in de massaopbouw en hoogtes van de bebouwing. • In het binnengebied is de goothoogte maximaal 4 bouwlagen (14 meter) plus een kap van maximaal 2 lagen. De totale bouwhoogte is maximaal 26 meter hoog. Dit geldt ook voor het bouwblokje aan de Tolbrugstraat. • Op bijzondere plekken in de openbare ruimte en routes zijn accenten toegestaan met een bouwhoogte van 7 à 8 bouwlagen (23 à 26 meter). • Op de locatie Zusterflat zijn bouwhoogtes tussen 3 en 9 bouwlagen toegestaan. Dit is afhankelijk van de plek: – De bouwhoogte is maximaal 6 à 7 bouwlagen (20 à 23 meter). – Op bijzondere plekken in de openbare ruimte en routes zijn accenten toegestaan met een bouwhoogte van 7 à 8 bouwlagen (23 à 26 meter). Dit geldt voor de hoek van het Tuinplein met de Bloemenkamp en voor het bouwdeel boven de nieuwe entree van de openbare parkeergarage. – In het middendeel van de gevel langs de Zuid-Willemsvaart is een bouwhoogte van maximaal 9 lagen (29 meter) toegestaan, mits er sprake is van een gevarieerde massaopbouw en een aantrekkelijk dakenlandschap. – Op de hoeken aan de Zuid-Willemsvaart is de bouwhoogte maximaal 4 à 5 lagen.

Daarnaast is een opbouw mogelijk tot een hoogte van 6 à 7 lagen (23 à 26 meter). Randvoorwaarde is dat de opbouw minimaal 3 meter achter de rooilijn wordt gebouwd. Langs de straat Bloemenkamp geldt een afstand van minimaal 5 meter. – Aan het nieuwe Tuinplein is de bouwhoogte van de locatie Zusterflat maximaal 2 lagen plus een terugliggende 3e laag (11 meter). • De goot- en bouwhoogtes gelden ten opzichte van het aangrenzende maaiveld van de openbare ruimte. • Voor ondergeschikte zaken zoals liftopbouwen, installatieruimtes, zonnepanelen e.d. kan mogelijk worden afgeweken van de toegestane bouwhoogtes. Het

36

zicht vanuit de openbare ruimte en de aangrenzende woningen is daarbij een belangrijke afweging. • Tussen de nieuwbouw en de bestaande, te handhaven bebouwing gelden de volgende minimale afstanden: – Is de nieuwbouw hoger dan 3 lagen (11 meter), dan gelden de afstanden die zijn aangegeven op de visiekaart; – Is de nieuwbouw lager dan 3 lagen (11 meter), dan is de afstand minimaal zo groot als de bouwhoogte van de nieuwbouw. • Als de nieuwbouw niet wordt gesitueerd tegenover bestaande woonruimtes en/of balkons maar bijvoorbeeld trappen, liften of opslagruimtes, dan mogen de minimale afstanden tussen de nieuwbouw en de bestaande, te handhaven bebouwing kleiner zijn.

Afbeelding 5.4 Visiekaart nieuwbouw Bloemenkampkwartier

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

37

Vergroenen met betekenis voor de buurt Een parkje aan de Binnendieze In het noordelijke deel van de Pastoor de Kroonstraat, langs het water van de Binnendieze staan prachtige volwassen bomen. Deze plek kan uitgroeien tot een belangrijk knooppunt in het groenblauwe netwerk van de binnenstad. Op deze plek realiseren we een parkje, een fijne verblijfsplek voor de bewoners en omwonenden van het Bloemenkampkwartier. We voegen zoveel mogelijk groen en kwaliteit toe, zowel op het straatniveau als het lager gelegen niveau naast het water. Om dit te kunnen realiseren, maken we dit deel van de straat autovrij/luw. De autotoegang naar het parkeerterrein bij Carolushof verplaatsen we naar de Zuid-Willemsvaart en het straatje Bloemenkamp.

Afbeelding 5.5 Een buurtparkje in de Pastoor de Kroonstraat

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Vergroenen is meer dan bomen aanplanten Het Bloemenkampkwartier wordt een stedelijke, maar ook groene woonbuurt in de Bossche binnenstad. Dit doen we door zo veel mogelijk beplanting in te passen, in alle vormen en op allerlei verschillende plekken: in de openbare ruimte, in geveltuintjes, in gemeenschappelijke binnentuinen, op/aan balkons en op de daken. Ook maken we verticaal groen zoals pergola’s en gevelgroen. De bestaande waardevolle bomen passen we zoveel mogelijk in en we voegen veel nieuwe bomen toe. We zetten ook in op functioneel groen: plekken om te spelen en elkaar te ontmoeten. De ecologische waarde van het gebied versterken we door natuurinclusief te bouwen en de keuze voor zo veel mogelijk ecologisch waardevolle bomen en beplanting. Het gebied wordt een aantrekkelijke plek om te wonen en te verblijven, voor mens en dier. Uitgangspunt is het gebiedspaspoort Groen en Klimaatbestendig voor de historische vestingstad.

Afbeelding 5.6 Groen in alle vormen

38

in het Carolushof zijn de moeite waard om te behouden. Naar verwachting lukt dat niet altijd: ter plekke van de nieuwe tunnel naar de parkeergarage Arena en de toekomstige nieuwbouw in de Carolushof en op plekken waar het maaiveld wordt verhoogd zullen bestaande bomen moeten wijken. Bij de verdere uitwerking van de plannen wordt onderzocht hoe zo veel mogelijk bomen kunnen worden behouden.

Afbeelding 5.7 Gevelgroen

Om de waarde van de bestaande bomen te bepalen is een boominventarisatie gemaakt (zie bijlage 2). De waarde en conditie van de bomen varieert sterk. Er zijn bomen die beter vervangen kunnen worden door nieuwe bomen op een goede groeiplek, waaronder de bomen aan de Tolbrugstraat en sommige bomen in het Carolushof. Grote, waardevolle bomen die een goede bijdrage hebben tegen hittestress staan in het noordelijk deel van de Pastoor de Kroonstraat, op het plein bij de locatie Zusterflat en bij de entree vanuit de Pastoor de Kroonstraat. Vrijwel alle deze bomen behouden we en krijgen een betere groeiplek. Ook de bomen in de Jan Heinsstraat, het straatje Bloemenkamp en de wat grotere bomen

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

39

af. Deels houden we dit zo lang mogelijk vast en infiltreren of hergebruiken het water in het gebied, bijvoorbeeld voor het bewateren van de beplanting of voor toiletspoeling. Overtollig hemelwater wordt afgevoerd naar de hoger gelegen buitenranden om te laten infiltreren en/of vertraagd af te voeren.

Afbeelding 5.8 Boominventarisatie Afbeelding 5.9 Hemelwater wordt afgekoppeld

Slim omgaan met water De herontwikkeling van het Bloemenkampkwartier grijpen we aan als kans om het gebied klimaatbestendig te maken. Het gebied wordt koeler en beter bestand tegen droogtes en piekbuien. Dit vergt creatieve oplossingen in het laaggelegen, van oorsprong moerassig gebied. De ambities uit het Gebiedspaspoort Groen en klimaatbestendig 's-Hertogenbosch zijn hierbij leidend. Hemelwater koppelen we

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Bomen, groen en ecologie • Het noordelijk deel van Pastoor de Kroonstraat (tussen de Jan Heinsstraat en Sint Geertruikerkhof) wordt een parkje met veel extra groen en verblijfskwaliteit. Dit deel van de straat wordt autovrij/luw. • In het plangebied wordt groen in alle vormen en op allerlei verschillende

40

plekken toegepast. De voorkeur gaat uit naar groen met ecologische waarde dat zichtbaar is in en vanaf de openbare ruimte en de woningen. • Bestaande, waardevolle bomen worden zoveel mogelijk behouden. Waar mogelijk binnen het plangebied worden nieuwe bomen ingepast. De voorkeur gaat uit naar bomen met een goede groeiplaats die uitgroeien tot volwassen bomen met een flinke boomkroon. • Binnen het plangebied geldt een groennorm van minimaal 25% en een biodiversiteitsscore van minimaal 8 punten. Uitgangspunt is natuurinclusief bouwen. Klimaatbestendig • Uitgangspunt is de 3-30-300-regel uit het Gebiedspaspoort Groen en klimaatbestendig: – Vanuit elke woning zijn minimaal 3 bomen zichtbaar. – De openbare ruimte heeft minimaal 30% schaduw. – Binnen 300 meter van elke woning is een koele, groene plek van minimaal een halve hectare. • Een te grote opwarming van woningen in de zomer wordt zoveel mogelijk voorkomen. De nieuwbouw moet voldoen aan de wettelijke TOjuli-eis van maximaal 1,2. Het toepassen van passieve maatregelen heeft daarbij de voorkeur. • Hemelwater wordt afgekoppeld en vastgehouden in het gebied. Daarbij wordt de volgende voorkeursvolgorde gehanteerd: hergebruik, infiltreren, bergen en dan pas (vertraagd) afvoeren.

• Uitgangspunt is een bergingscapaciteit voor hemelwater van minimaal 70 mm per m2 verharding, waarvan minimaal 10 mm wordt geïnfiltreerd in de bodem via het groen. • Er treedt geen waterschade op bij extreme regenbuien.

ONTWIKKELKADER BLOEMENKAMPKWARTIER

Afbeelding 5.10 Visiekaart vergroenen Bloemenkampkwartier

41

Verbinden van plekken en mensen Onderdeel van het stedelijk weefsel van de binnenstad Het gebied wordt een onlosmakelijk onderdeel van het dwaalgebied in het noordelijk deel van de binnenstad. We voegen pleinen en ontmoetingsplekken toe en verbinden ze via logische, fijne routes met de omgeving. In het hart van het plangebied komt een plein waar alle langzaam verkeersroutes samenkomen. Op deze manier verbinden we het Bloemenkampkwartier met de Markt en het station, maar ook met het Gasthuiskwartier en het Zuid-Willemspark. Op de locatie Zusterflat komt een tweede plein. Boven het gezamenlijke parkeerterrein komt een dek dat qua maaiveldhoogte goed aansluit op de omgeving. Het dek is toegankelijk voor voetgangers en fietsers en wordt onderdeel van de openbare ruimte. In het dek komen openingen, onder andere ter plekke van waardevolle bestaande bomen. Hierdoor blijven de hoogteverschillen in het gebied zichtbaar, komt er daglicht en frisse lucht in het parkeergebied en kunnen we extra groen aanplanten.