Bijlage 1 Kantorenstrook Werklandschap Rosmalense Plas ontwerp
Tekst van het document
Dat maakt dat we rekenen met een kantoorquotiënt die gelijk blijft de komende tien jaar. Overigens is onze verwachting dat de kantoorquotiënt met name in centrum/stationsgebieden zal dalen op termijn, mede gezien de ruimtedruk vanuit verschillende functies (wonen, voorzieningen, kantoren et cetera) op deze locaties. De kantoorquotiënt op snelweglocaties zal niet of slechts beperkt dalen, zo schatten we in. • Op basis van de ontwikkeling van het aantal kantoorbanen, onttrekkingen en de ontwikkeling van de kantorenvoorraad in gebruik hebben we de gemiddelde jaarlijkse vervanging van kantoorruimte in ’sHertogenbosch berekend. Vanaf 2010 bedraagt de jaarlijkse vervanging circa 2,2% van de totale kantorenvoorraad in gebruik in ’s-Hertogenbosch. Echter, we zien ook dat de vervanging gemiddeld toeneemt (als gevolg van duurzaamheidseisen, maar ook de wens van de eindgebruiker voor kwalitatief, modern vastgoed), ook nu de uitbreidingsvraag minder snel stijgt. Daarom rekenen we met
9
Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360
een vervangingspercentage van maximaal 2,5%. Overigens, ook in recente ramingen die we maakten voor de provincie Zuid-Holland hanteren we voor veel regio’s dit percentage. Tabel 1: uitgangspunten vraagraming kantorenmarkt ‘s-Hertogenbosch Scenario Banen Aandeel Kantoorbanen % Kantoorquotiënt Vervangings%
‘s-Hertogenbosch Circa 0,5% groei per jaar 2017 2017 2,5%
Op basis van berekening van de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag komen we tot de totale vraag naar kantoorruimte in ‘s-Hertogenbosch voor de komende tien jaar. In totaal is er vraag naar circa 260.000 m² vvo tot en met 2027. Daarmee ligt de jaarlijkse vraagprognose (circa 26.000 m² vvo per jaar3) goed in lijn met de gemiddelde opname sinds 2010, die tussen de 25.000 en 30.000 m² vvo bedroeg (bron: Cushman&Wakefield, 2018; Vastgoedjournaal, 2018). We concluderen dat, gezien het feit dat de gemiddelde opname vanaf 2010 inclusief enkele jaren economische crisis is, de langjarige raming zelfs voorzichtig lijkt. We verwachten op de korte termijn dan ook een opname die boven dit gemiddelde ligt gezien de huidige hoogconjunctuur. Op (middel)lange termijn gaan we uit van gemiddeld iets minder hoge vraag naar kantoorruimte, mede als gevolg van het feit dat transacties gemiddeld kleiner worden, maar ook dat er naar schatting nog zo’n 20 tot 30% ruimte zit in bestaande contracten van eindgebruikers. Figuur 2: Indicatieve prognose vraag naar kantoorruimte in ‘s-Hertogenbosch (2018 t/m 2030) 300.000
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0 2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
Bron: Stec Groep, 2018
3.2 Vraagraming kwalitatief - marktaandeel van 25% voor kantoorruimte op snelweglocaties in ’s-Hertogenbosch Op basis van de prognose van de totale vraag naar kantoorruimte in ‘s-Hertogenbosch berekenen we de kwalitatieve vraag. Daarbij zoomen we specifiek in op snelweglocaties. Het marktaandeel voor dit locatietype baseren we op basis van de opname in de laatste vijf jaar. Ondanks de focus van de gemeente ‘s-Hertogenbosch op het Paleiskwartier (Spoorzone) concluderen we dat het marktaandeel van snelweglocaties (cluster van kantoren op enkele minuten rijden van de snelweg, bij voorkeur met zichtlocatie) in de afgelopen vijf jaar iets meer dan 25% bedroeg. Hierbij rekenen we ook de transacties op De Brand (bestemming ‘bedrijven’, maar met sterk kantoorachtige uitstraling en opzet) mee. Dit is een
3
Uitgaande van een reguliere vormfactor van 85% (vvo/bvo) komen we op een jaarlijkse vraag van circa 30.000 m2 bvo
Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360
10
marktaandeel dat in lijn is met het landelijk gemiddelde, zo constateren we op basis van eerder onderzoek en bureauexpertise. Overigens, wanneer we de transacties van de afgelopen tien jaar (2007 tot 2017) analyseren, concluderen we dat het marktaandeel van snelweglocaties met circa 30% zelfs nog iets hoger lag. Als marktaandeel voor de komende tien jaar hanteren we 25% voor snelweglocaties in ’sHertogenbosch. Daarmee komt de totale vraag naar kantoorruimte op snelweglocaties voor de komende tien jaar uit op circa 65.000 m² vvo.
3.3 Vraagraming kwalitatief – ongeveer derde van kantoorgebruikers heeft voorkeur voor kleinschalige kantoorruimte langs de snelweg In figuur 3 analyseren we het aandeel van kleinschalige kantoorruimte binnen de totale opname op snelweglocaties. Hieruit volgt dat het marktaandeel van kleinschalige kantoorruimte (tot circa 750 m2 vvo, in lijn met de beoogde kleinschalige kantoorvilla’s op de locatie Rosmalenseplas) circa 35% bedraagt. Wanneer we dit indicatief doorrekenen, komt de maximale vraag naar kleinschalige kantoorruimte (zowel zelfstandige kantoorvilla’s als kleinschalige kantoorruimte binnen een multitenant gebouw) op snelweglocaties daarmee uit op zo’n 22.500 m2 vvo voor de komende tien jaar (35% van iets minder dan 65.000 m2 vvo). Vraag naar kleinschalige kantoorvilla’s op snelweglocaties meer dan 15% Voor de ontwikkeling van de Rosmalenseplas wordt uitgegaan van een programma van circa 4.000 m2 bvo kantoorruimte in villa’s van 750 tot 900 m2 bvo (zo’n 650 tot 750 m2 vvo). Uitgaande van een totale toevoeging van kantoorvilla’s van 3.400 m2 vvo (op basis van reguliere verhouding tussen bvo/vvo van 85%) betekent dat binnen de vraag naar kleinschalige kantoorruimte op snelweglocaties, circa 15% van de eindgebruikers voorkeur heeft voor een zelfstandig kantoorpand. De overige 85% heeft dan voorkeur voor een multi-tenant omgeving.
In praktijk verwachten we dat het aandeel van de eindgebruikers met voorkeur voor een eigen pand (tot 750 m2 vvo), eerder iets hoger dan lager zal liggen. Figuur 3: opname naar grootteklasse op snelweglocaties in ’s-Hertogenbosch, 2013-2017
4% 14%
0 - 250 m2 250 - 500 m2
43% 500 - 750 m2
17% 750 - 1.500 m2 1.500 - 5.000 m2
22%
Bron: Vastgoedjournaal, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2018
3.4 Aanbod – nagenoeg geen hard planaanbod voor kantoorruimte op snelweglocaties beschikbaar in ’s-Hertogenbosch In tabel 2 maken we een overzicht van het harde planaanbod (plancapaciteit) in de gemeente ’sHertogenbosch beschikt over een harde plancapaciteit van in totaal circa 39.300 m2 bvo kantoorruimte (circa 33.400 m2 vvo). Bijna 90% van dit planaanbod ligt in of nabij het centrum. De locatie Hintham ligt weliswaar nabij de snelweg A-2, maar op meer dan 5 minuten rijden vanaf de afrit. Dit is geen snelweglocatie, maar een locatie op landgoed Zuiderbosch. Een ontwikkelaar wil hier drie kantoorvilla’s realiseren van in totaal circa 2.300 m2 bvo. Daarnaast is op de locatie High Tech Park nog ruimte voor (her)ontwikkeling van twee kantoorvilla’s van circa 1.000 m2 bvo per stuk.
11
Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360
Tabel 2: hard planaanbod voor kantoorruimte in gemeente ‘s-Hertogenbosch Locatie Paleiskwartier Willemspoort Hintham High Tech Park / Hambakenwetering Totaal
Plancapaciteit 17.000 18.0004 2.300 2.000 39.300
Locatietype Centrum/stationsgebied Centrumrand Uitvalsweg Snelweg / kantoren op bedrijventerrein
Bron: Gemeente ’s-Hertogenbosch, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2018
In het overzicht van harde plancapaciteit in tabel 2 zijn de beoogde nieuwe (zachte) planlocaties op De Brand (27.000 m2 bvo) en Rosmalenseplas (15.000 m2 bvo en 4.000 m2 bvo) niet toegevoegd. Momenteel heeft de gemeente ’s-Hertogenbosch geen ontwikkelruimte voor nieuwe kantoorruimte op snelweglocaties. Wanneer we beide locaties wel optellen bij de totale plancapaciteit, komen we op een totaal planvolume (hard en zacht) van 85.300 m2 bvo.
3.5 Aanbod - circa 27.000 m2 vvo aanbod (excl. gewenste frictie van 5%) in bestaande kantoorruimte op snelweglocaties In de gemeente ’s-Hertogenbosch staat momenteel nog circa 79.000 m2 vvo kantoorruimte leeg (bron: Cushman&Wakefield, Q1 2018). De leegstand in ’s-Hertogenbosch bedraagt circa 8,6% en is daarmee ondergemiddeld in vergelijking tot het Nederlands gemiddelde van 17%. In figuur 4 hebben we de ontwikkeling van de leegstand in de periode vanaf 2010 weergegeven, hieruit volgt dat de leegstand in de gemeente de laatste jaren verder is afgenomen. Overigens, ook gedurende de economische crisis lag het leegstandspercentage in ’s-Hertogenbosch ver onder het Nederlands gemiddelde met 9% tot 12% (ter vergelijking: het Nederlands gemiddelde schommelde rond de 20%). Wanneer we uitgaan van een gewenste frictieleegstand van 5% bedraagt de resterende leegstand nog circa 33.000 m2 vvo. We maken hierbij geen onderscheid tussen courant/incourant aanbod. Zo zijn we volledig compleet in onze confrontatie van vraag en aanbod. Bovendien kan incourant vastgoed (met een bestaande plantitel) worden herontwikkeld tot kwalitatief courant vastgoed. Figuur 4: ontwikkeling leegstand van kantoorruimte in ’s-Hertogenbosch ,2010-2017, in m 2 vvo 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2010
2011
2012
2013
2014
2015
Bron: Cushman&Wakefield, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2018
4
Maximaal programma, waarvan deel kantoorruimte en deel voorzieningen
2016
2017
Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360
12
In totaal is er nog circa 45.000 m2 vvo (leegstaande) kantoorruimte beschikbaar op snelweglocaties (bron: Funda in Business, Q1 2018). Daarmee ligt het leegstandspercentage op snelweglocaties op circa 12% en daarmee zo’n drie procent hoger dan de gemiddelde leegstand in de gemeente (maar nog ver onder het landelijk gemiddelde). Dit is niet opmerkelijk, ook landelijk zien we dat de leegstand op snelweglocaties gemiddeld hoger is. Er valt op dat de leegstand in ’s-Hertogenbosch op snelweglocaties relatief ondergemiddeld is in vergelijking tot de leegstand op snelweglocaties in de grotere kantoorgemeenten. We zien dat de leegstand op snelweglocaties in de grotere kantoorgemeenten al snel boven het landelijk gemiddelde van circa 17% uitkomt. Inclusief een gewenste frictieleegstand van 5% bedraagt het aanbod op snelweglocaties in ‘sHertogenbosch circa 27.000 m2 vvo. Ook hierbij maken we geen onderscheid tussen courant/incourant aanbod. We concluderen dat aanbod voor kleinschalige kavels en/of zelfstandige kantoorvilla’s langs de snelweg momenteel niet worden aangeboden (wel in het planaanbod, zie tabel 2). Wel kunnen units of kleinere metrages worden gehuurd in grotere (multi-tenant) kantoren.
3.6 Aanbod - onttrekken van minimaal 12.500 m2 vvo leegstaande kantoorruimte per jaar, ook op snelweglocaties In de gemeente ’s-Hertogenbosch worden de laatste jaren ook steeds meer (verouderde) kantoorpanden getransformeerd / onttrokken van de voorraad. In 2013 heeft het college van de gemeente besloten de ambitie om kantoren aan de kantorenmarkt te onttrekken te verdubbelen naar gemiddeld 12.500 m2/jaar. Dit aantal is vanaf 2013 ruimschoots gehaald. In totaal werd meer dan 90.000 m2 kantoorruimte onttrokken, gemiddeld circa 18.500 m2 per jaar (zie figuur 5). Vanaf 2001 is meer dan 130.000 m2 kantoorruimte onttrokken aan de voorraad. Onttrekkingen zorgen enerzijds voor een afname van het (structureel) aanbod, maar anderzijds ook voor afname van de voorraad. Daarmee hebben onttrekkingen ook directe invloed op de behoefte aan (nieuwe) kantoorruimte. Figuur 5: onttrekkingen van kantoorruimte aan de voorraad in ’s-Hertogenbosch, in m 2 bvo 30000
25000
20000
15000
10000
5000
0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Bron: gemeente ‘s-Hertogenbosch; Bewerking: Stec Groep, 2018
Het merendeel van de onttrekkingen van kantoorruimte vindt plaats op locaties in of aan de rand van woonwijken, langs uitvalswegen en/of het centrum van de gemeente (zie ook figuur 6). De verwachting is dat op termijn ook kantoorruimten op enkele locaties nabij de snelweg zullen worden onttrokken, omdat de betreffende locaties niet meer voldoen aan de marktbehoefte.
Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360
13
Figuur 6: onttrekkingen van kantoorruimte in ’s-Hertogenbosch 2014-2018 (inclusief locaties in voorbereiding)
Bron: gemeente ’s-Hertogenbosch, 2018
3.7 Conclusies •
•
•
Uit de confrontatie van vraag en (plan)aanbod volgt dat er in de gemeente ’s-Hertogenbosch kwantitatief sprake is van voldoende behoefte aan kantoorruimte. In totaal is er de komende tien jaar vraag naar circa 260.000 m² vvo, terwijl het totale (plan)aanbod (optelsom van plancapaciteit en bestaand aanbod excl. 5% gewenste frictieleegstand) circa 66.400 m² vvo bedraagt. Er zullen zich ook geen onaanvaardbare effecten (leegstand) elders voordoen, zo schatten we in. Wanneer we de totale vraag naar snelweglocaties (circa 65.000 m2 vvo) confronteren met het bestaande (plan)aanbod op snelweglocaties (exclusief een gewenste frictieleegstand van 5 %) volgt hieruit de behoefte aan (nieuwe) kantoormeters voor de komende tien jaar. Voor snelweglocaties, zoals De Brand en Rosmalenseplas, betekent dit een behoefte van circa 36.000 m2 vvo (circa 42.000 m² bvo) voor de komende tien jaar. De totale plancapaciteit voor beide locaties bedraagt in totaal circa 46.000 m2 bvo (De Brand circa 27.000 m2 bvo; Rosmalenseplas 15.000 m2 bvo en 4.000 m2 bvo). Daarmee is de behoefte iets kleiner
14
Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360
dan de het totale (plan)aanbod van kantoorruimte (circa 39.000 m2 vvo) voor de komende tien jaar op snelweglocaties (zie ook figuur 7 hieronder). Daarbij lijkt er, kwalitatief, voldoende behoefte aan toevoeging van kleinschalige, zelfstandige kantoorunits op de snelweglocatie langs de Rosmalenseplas. Op basis van onze huidige analyses concluderen we dat u een beperkt Ladder risico loopt. Het totale planaanbod op snelweglocaties is op dit moment (kwantitatief) circa 4.000 m2 bvo groter dan de totale vraag voor de komende tien jaar. U verwacht de komende jaren ook kantoorruimte (structureel aanbod) op snelweglocaties te onttrekken. Hiermee neemt het aanbod af en daarmee de behoefte aan kantoorruimte toe. Ook concluderen we dat de kleinschalige kantoorvilla’s die u beoogt een niche zijn binnen de kantorenmarkt. Er is momenteel nauwelijks bestaand (plan)aanbod aan kleinschalige, zelfstandige kantoorruimte op snelweglocaties beschikbaar. Overigens, ondanks het geringe overaanbod (meer (plan)aanbod dan behoefte) verwachten we niet dat zich onaanvaardbare effecten (leegstand) elders voordoen als gevolg van deze beoogde ontwikkeling. Het overaanbod is slechts beperkt in omvang; eventuele extra leegstand van 4.000 m2 vvo als gevolg van deze ontwikkeling zorgt voor een toename van het leegstandspercentage van minder dan 1%.
Bovendien bestaat een deel van uw planaanbod uit kleinschalige kantoorvilla’s die momenteel niet (uitgezonderd het harde planaanbod op High Tech Park) worden aangeboden (waarbij de huidige leegstand voor dit segment nu onder frictieleegstand is).
•
•
Figuur 7: confrontatie van indicatieve vraag en aanbod (excl 5% gewenste frictie) voor snelweglocaties in komende tien jaar (in m 2 vvo) in ‘s-Hertogenbosch 80.000 Bestaand aanbod (excl 5% frictie) Plancapaciteit De Brand
70.000
Vraag naar kantoorruimte op snelweglocaties Plancapaciteit Rosmalenseplas
60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
Bron: Stec Groep, 2018
TOELICHTING FIGUUR 7 • •
•
De groene lijn maakt de totale vraag naar kantoorruimte op snelweglocaties in de komende tien jaar inzichtelijk. In totaal gaat het om circa 65.000 m2 vvo voor de komende tien jaar. Het aanbod is vervolgens cumulatief weergegeven, waarbij achtereenvolgens het bestaand aanbod (blauwe kolom), harde plancapaciteit (High Tech Park) en de twee beoogde ontwikkellocaties zijn weergegeven. De blauwe kolom geeft een overzicht van het huidig, bestaand aanbod van kantoorruimte op snelweglocaties, exclusief een gewenste frictieleegstand van 5%.Het gaat om circa 27.000 m2 vvo.
Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360
•
•
15
De grijze lijn hierboven staat voor het harde planaanbod op de locatie High Tech Park (bedrijventerrein langs de snelweg), waar nog circa 2.000 m2 bvo (circa 1.700 m2 vvo) kantoorruimte gerealiseerd kan worden. De blauwe en oranje stippellijnen geven een indicatie van de beoogde ontwikkelcapaciteit op de locatie De Brand en Rosmalenseplas (circa 46.000 m2 bvo, zo’n 39.000 m2 vvo). Hieruit volgt ook dat in 2027 de vraag (groene lijn) net iets onder het totale planaanbod ligt (bovenste oranje stippellijn).
Aanbevelingen • We adviseren u om De Brand en Rosmalenseplas kwalitatief van elkaar te onderscheiden, wanneer u er voor kiest beide locaties tegelijkertijd in de markt te zetten. Segmenteren naar omvang lijkt dan een passende mogelijkheid. Zo kan u bijvoorbeeld de locatie Rosmalenseplas inrichten voor kleinschalige en middelgrote eindgebruikers (villa’s en middelgrote kantoorpanden tussen circa 2.500 en circa 5.000 m2.) Op De Brand kan dan ruimte worden gereserveerd voor meer grootschalige kantoorpanden (vanaf 5.000 m2). We zien dat op De Brand (zichtas) nu ook meerdere kantoorpanden van circa 5.000 tot 8.000 m2 gevestigd zijn. Daarmee sluit u goed aan op de bestaande kantoorpanden op deze locatie. • Het is van belang dat de maximale oppervlakte kantoorruimte (planvolume) dat u straks mogelijk maakt in het bestemmingsplan, gelijk is aan (of minder is dan) de behoefte uit deze Ladder-toets. Of dat het aanbod op snelweglocaties verder afneemt (bijvoorbeeld door opname of onttrekkingen). Wanneer u kiest voor segmenteren naar omvang (van gebouwen), is het van belang dit ook op te nemen in het bestemmingsplan.
We raden u aan om een minimale omvang (planvolume) op te nemen in uw bestemmingsplan, zodat u voorkomt dat straks, naast de kavels voor kleinschalige kantoorvilla’s op de locatie Rosmalenseplas, ook op de overige kavels op snelweglocaties kleinschalige kantoorvilla’s worden gerealiseerd. Bovendien borgt u zo het maximale planvolume in de bestemmingsplannen voor beide locaties. • Ook van belang is de mogelijkheid om grotere vloeren (van circa 1.000 m2 of meer) mogelijk te kunnen maken in uw bestemmingsplan. Zo speelt u goed in op de wens van eindgebruikers. Er is steeds meer voorkeur voor grotere vloervelden, zeker ook voor multi-tenant gebouwen (dit voorkomt bijvoorbeeld dat bedrijven meerdere etages moeten huren, wat vaak een minder efficiënt ruimtegebruik en bedrijfsvoering betekent). • Tot slot : zet ook sterk in op stedenbouwkundige eisen: geef de voorkeur aan moderne, iconische gebouwen / concepten op uw ‘laatste’ kavels langs de snelweg. Mogelijk kan u ook eisen stellen aan duurzaamheid van gebouwen (alleen A+ en hoger bijvoorbeeld).
Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360
16
Bijlage Figuur 8: overzicht kantoorlocaties in de gemeente ‘s-Hertogenbosch
Het totale bestaande aanbod van kantoorruimte op snelweglocaties bestaat in deze Ladder toets uit het aanbod op de formele kantoorlocaties langs de snelweg (Pettelaarpark, De Herven, De Brand (inclusief kantoorachtig aanbod) en Rosmalenseplas e.o.), aangevuld met aanbod op overige locaties (< 5 minuten vanaf de snelweg, bij voorkeur met zichtlocaties vanaf de snelweg). Het gaat hierbij om de locaties De Bossche Poort (Vughterweg), Soetelieve en aanbod van kantoorruimte op de bedrijventerreinen Rietvelden en Hightech Park.
17
Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360
Tabel 3: behoeftematrix kantoorruimte De Brand en Rosmalenseplas, ‘s-Hertogenbosch Aanbod
behoefte
kwantitatief
vraagraming kwalitatief
kwantitatief en kwalitatief
kwantitatief en kwalitatief
•
•
kwantitatief
kwantitatief
•
•
•
•
•
•
Berekening van de uitbreidingsvraag waarbij wordt uitgegaan van de ontwikkeling van kantoorwerkgelegenheid en het kantoorquotiënt (het aantal m² vvo per werkzame persoon). Berekening van de vervanging van kantoorruimte. Hierbij wordt uitgegaan van een jaarlijkse vervanging van 2,5% van de totale kantorenvoorraad in gebruik. Uitbreidingsvraag en vervanging vormen bij elkaar de totale vraag naar kantoorruimte. Hieruit volgt een vraag voor het verzorgingsgebied van De Brand en Rosmalenseplas (de gemeente ’sHertogenbosch) van iets circa 260.000 m² vvo voor de komende tien jaar De jaarlijkse opname in de gemeente ligt de laatste vijf jaar gemiddeld boven de vraagraming. De raming is voorzichtig concluderen we.
•
•
De kantoorlocaties De Brand en de Rosmalenseplas zijn per auto uitstekend bereikbaarheid door de ligging langs de snelweg A2 en beschikken over zichtlocaties vanaf de snelweg en/of N-weg. Het marktaandeel van snelweglocaties, zoals De Brand en Rosmalenseplas, bedraagt iets meer dan 25%, zo blijkt uit analyse van de opname in de laatste vijf tot tien jaar. Daaruit volgt een vraag naar kantoorruimte snelweglocaties (De Brand en Rosmalenseplas) van circa 65.000 m² vvo voor de komende tien jaar
•
•
•
Voor het bepalen van de harde plancapaciteit is gekeken naar zelfstandige kantoorruimte, in lijn met de vraagraming. Naast plancapaciteit wordt ook het totale beschikbare aanbod van kantoorruimte meegenomen. We maken hierbij geen onderscheid tussen courant/incourant aanbod. Wel wordt gerekend met een gewenste frictieleegstand van 5%. De totale harde plancapaciteit voor kantoorruimte in ’sHertogenbosch bedraagt circa 39.300 m2 bvo (circa 33.400 m2 vvo). Het totale aanbod van kantoorruimte (exclusief een gewenste frictieleegstand van 5%) bedraagt circa 33.000 m² vvo in ’sHertogenbosch.
•
kwalitatief •
kwalitatief •
•
In ’s-Hertogenbosch is circa 2.000 m2 bvo hard planaanbod op snelweglocaties. Het totale aanbod van kantoorruimte (exclusief een gewenste frictieleegstand van 5%) op snelweglocaties bedraagt circa 27.000 m² vvo in ’s-Hertogenbosch.
•
•
•
Bron: Stec Groep, 2018
Uit de confrontatie van vraag en (plan)aanbod volgt dat er in het verzorgingsgebied voor De Brand en Rosmalenseplas (gemeente ’s-Hertogenbosch) sprake is van voldoende behoefte aan kantoorruimte. In totaal is er vraag naar circa 260.000 m² vvo, terwijl het totale (plan)aanbod circa van 66.400 m² vvo bedraagt. Daarmee concluderen we dat er kwantitatief voldoende reële Ladder ruimte is binnen de marktregio. Er zullen zich ook geen onaanvaardbare effecten elders voordoen.
Uit de confrontatie van vraag en (plan)aanbod op snelweglocaties volgt dat er vraag is naar iets minder dan 65.000 m2 vvo kantoorruimte, terwijl het totale (plan) aanbod circa 29.000 m2 vvo bedraagt. Hieruit volgt een behoefte aan (nieuwe) kantoorruimte van circa 36.000 m2 vvo (circa 42.000 m2 bvo). De beoogde ontwikkeling van kantoorruimte op De Brand en Rosmalenseplas ligt met circa 46.000 m2 bvo boven deze behoefte. Ondanks dit beperkte overaanbod verwachten we niet dat zich bij ontwikkeling onaanvaardbare effecten voordoen.
Bijlage 2 Natuurtoets Brabantse Poort ’sHertogenbosch
59
60
Bijlage 3 Quickscan, soortenbescherming Aanleg fietspad Rosmalense Plas
61
62
QuickScan Soortenbescherming Aanleg fietspad Rosmalense Plas, ‘s- Hertogenbosch
COLOFON QuickScan Soortenbescherming Rosmalense Plas, ‘s- Hertogenbosch OPDRACHTNEMER
idverde Advies Willemsplein 2-4 5211 AK ‘s-Hertogenbosch T 073 205 11 00 E advies@idverde.nl
OPGESTELD DOOR
Daan Duijmelinck (Junior Adviseur Ecologie)
VRIJGEGEVEN DOOR
Zef Hermans (Adviseur Ecologie)
OPDRACHTGEVER
Gemeente ‘s- Hertogenbosch t.a.v. Dhr. Konings 5200 GZ ‘s- Hertogenbosch
PROJECTNUMMER KENMERK
722220145 QuickScan soortenbescherming Rosmalense Plas, ‘s- Hertogenbosch
STATUS VERSIE DATUM
Definitief 1.0 07-04-2022
Idverde advies bv is niet aansprakelijk voor vervolgschade, alsmede schade die voortvloeit uit toepassingen van de resultaten van de werkzaamheden, kaartmateriaal inclusief getoonde begrenzingen of andere gegevens verkregen van idverde Advies bv. De opdrachtgever vrijwaart idverde Advies bv voor aanspraken van derden in verband met deze toepassing. Idverde Advies bv is lid van het Netwerk Groene Bureaus, brancheorganisatie voor kwaliteitsbevordering en belangenbehartiging van ecologische adviesbureaus. Hierdoor zijn wij goed op de hoogte van de nieuwste ontwikkeling op het gebied van ecologie en wetgeving. Door de inzet van conform de wet ter zake kundige ecologen, waarborgen wij daarnaast onze onderzoekskwaliteit. Omdat ecologisch (veld)onderzoek een momentopname is, kan aanwezigheid van beschermde soorten soms niet worden uitgesloten of bevestigd. Daarnaast is de natuurwetgeving aan verandering en jurisprudentie onderhevig. Idverde Advies bv is niet aansprakelijk voor de gevolgen van onverwacht verschijnende of verdwijnende flora of fauna, noch voor de gevolgen van veranderende wetgeving of jurisprudentie. Copyright 2022 idverde. Alle rechten voorbehouden.
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van idverde. idverde is niet aansprakelijk voor eventuele schade ontstaan bij gebruik van gegevens uit dit rapport.
QuickScan Soortenbescherming realisatie fietspad Rosmalense plas – Gemeente ‘s- Hertogenbosch
2
INHOUDSOPGAVE COLOFON
2
1.
INLEIDING
4
1.1 Aanleiding 1.2 Afbakening
4 5
2.
3.
WERKWIJZE
6
2.1 Bronnenonderzoek 2.2 Veldbezoek 2.3 Effectenbeoordeling
6 6 6
PLANGEBIED
7
3.1 Ligging van het plangebied 3.2 Algemene biotoopomschrijving plangebied 3.3 Beschrijving van de werkzaamheden
4.
ONDERZOEKSRESULTATEN 4.1 Vaatplanten 4.2 Zoogdieren 4.2.1 Grondgebonden zoogdiersoorten 4.2.2 Vleermuizen 4.3 Vogels 4.3.1 Vogels met jaarrond beschermde nestplaatsen 4.3.2 Overige broedvogels 4.4 Vissen 4.5 Amfibieën 4.6 Reptielen 4.7 Ongewervelde diersoorten 4.8 Invasieve exoten
5.
TOETSING AAN DE WET NATUURBESCHERMING 5.1 Grondgebonden zoogdiersoorten 5.2 Vleermuizen 5.3 Broedvogels 5.3.1 Vogels met jaarrond beschermde nesten 5.3.2 Overige broedvogels (houtduif, roodborst etc.) 5.4 Zorgplicht
3
7 7 9
10 10 10 10 11 11 12 13 14 14 14 14 14
15 15 15 15 15 16 16
6.
CONCLUSIE EN ADVIES
17
7.
LITERATUURLIJST
19
QuickScan Soortenbescherming realisatie fietspad Rosmalense plas – Gemeente ‘s- Hertogenbosch
1. Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente ‘s- Hertogenbosch is voornemens een nieuw fietspad te realiseren tussen de Rosmalense plas en de Grote Wetering (afbeelding 1.1). De strook van voor het aan te leggen fietspad is 5 meter breed, waarvan het fietspad zelf 3,5 meter breed wordt. Langs het nieuwe fietspad zal tevens verlichting gerealiseerd worden.
Afbeelding 1.1. De locatie voor het aan te leggen fietspad (rood omkaderd) tussen de Rosmalense plas (rechts) en de Grote Wetering (links) (bron: Google Maps). Ruimtelijke ingrepen, zoals werkzaamheden ten behoeve van het realiseren van een fietspad, kunnen (negatieve) effecten hebben op beschermde flora en fauna. Indien dergelijke soorten aanwezig zijn, worden door de voorgenomen ingreep mogelijk verbodsbepalingen van het onderdeel soortenbescherming van de Wet natuurbescherming overtreden. Door middel van een effectenanalyse moet worden onderzocht op welke wijze sprake is van negatieve effecten en hoe deze kunnen worden voorkomen. Om na te gaan of dit voor het voorgenomen plan het geval is, is door idverde Advies op verzoek van gemeente ‘sHertogenbosch een QuickScan in het kader van de Wet natuurbescherming ten behoeve van het onderdeel soortenbescherming uitgevoerd.
QuickScan Soortenbescherming realisatie fietspad Rosmalense plas – Gemeente ‘s- Hertogenbosch
4
1.2 Afbakening De Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) beschermt naast soorten, onder andere ook gebieden. Door de afstand tot dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek (circa 4,3 km) worden negatieve effecten op dit Natura 2000-gebied uitgesloten. De voorgenomen werkzaamheden, dus het aanleggen van een fietspad, leiden tot de eventuele kap van een enkele bomen. Doordat het onderdeel houtsopstanden pas aan de orde is bij het kappen van een bos van minimaal 10 are of een bomenrij van minimaal 20 bomen is het onderdeel houtopstanden niet aan de orde. Naast de Wet natuurbescherming geldt er op provinciaal niveau ook een planologische gebiedsbescherming in de vorm van het Natuurnetwerk Brabant (NNB). De voorgenomen ontwikkeling valt binnen het Natuurnetwerk Brabant. Hierdoor is er een mogelijk conflict met dit onderdeel van de planologische gebiedsbescherming niet direct uit te sluiten. Verdere toetsing op dit onderdeel is noodzakelijk, maar wordt in deze rapportage niet behandeld.
Onderzoeksvragen ten aanzien van de soortbescherming Voorliggende rapportage geeft antwoord op de volgende onderzoeksvragen: • Zijn in het plangebied en de directe omgeving daarvan beschermde plant- of diersoorten en/of verblijfplaatsen van deze soorten aanwezig of te verwachten? • Ondervinden de aanwezige beschermde plant- of diersoorten negatieve effecten van de voorgenomen werkzaamheden? • Zo ja, is het mogelijk om optredende negatieve effecten te voorkomen of te mitigeren? En op welke wijze dient dit te geschieden? • Is het noodzakelijk om een ontheffing aan te vragen voor het overtreden van de verbodsbepalingen binnen het onderdeel soortenbescherming van de Wet natuurbescherming?
5
QuickScan Soortenbescherming realisatie fietspad Rosmalense plas – Gemeente ‘s- Hertogenbosch
2. Werkwijze De QuickScan betreft een verkenning die bestaat uit een bronnenonderzoek en een veldbezoek. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek, is een inschatting gemaakt van de aanwezige en oorspronkelijke natuurwaarden en is beoordeeld of het plan mogelijk (negatieve) effecten heeft op beschermde soorten en gebieden (effectenanalyse). Hieronder is per onderdeel de werkwijze toegelicht. 2.1 Bronnenonderzoek Voor het bronnen- en literatuuronderzoek zijn gegevens opgevraagd uit de Nationale Databank Flora en Fauna (NDFF). In de NDFF is rondom het plangebied een polygoon ingetekend. Het polygoon is ruimer ingetekend dan het plangebied, namelijk in een straal van ca. 1 km rondom het plangebied. Binnen dit polygoon zijn alle verspreidingsgegevens van beschermde soorten opgevraagd van de afgelopen vijf jaar. Door het polygoon ruimer in te tekenen dan het plangebied is de verkregen dataset voldoende groot om te kunnen benutten voor dit onderzoek. De uit de NDFF aangeleverde dataset (opgehaald op 31 maart 2022). bestaat in totaal uit 2764 ‘records’. Op basis van de beschikbare gegevens is een inschatting gemaakt van het voorkomen van beschermde soorten binnen het plangebied. Aanvullend is de Atlas van de Nederlandse zoogdieren (Broekhuizen et al. 2016) de Atlas van de Nederlandse amfibieën en reptielen (Broekhuizen et al. 2016) geraadpleegd.
Eveneens is gekeken naar de ligging van het plangebied ten opzichte van wettelijke beschermde Natura 2000gebieden en het planologisch beschermde Natuurnetwerk Brabant (NNB).
2.2 Veldbezoek Het veldbezoek bestaat uit een biotooptoets met als doel een inschatting te maken van de ecologische kwaliteiten van het plangebied. De bevindingen van het bronnenonderzoek zijn hierbij in het veld getoetst en waar nodig aangevuld. Op 31 maart 2022 is een veldbezoek uitgevoerd door twee ecologen van idverde Advies, ter plaatse van het plangebied. De weersomstandigheden waren op dat moment helder, droog, 4 ⁰C en 2Bft. Op het moment van het veldbezoek zijn nooit alle mogelijk voorkomende soorten zichtbaar aanwezig. Diersoorten zijn bijvoorbeeld alleen nachtactief of in een bepaalde periode van het jaar afwezig. Daarom zijn de eisen die soorten/soortgroepen aan hun leefgebied stellen met betrekking tot vaste rust- en verblijfplaatsen, voedselgebieden en migratieroutes vergeleken en getoetst met de situatie in het veld. Het plangebied kan o.a. voor vogels en vleermuizen een geschikte locatie zijn als broed- of verblijfplaats en ook de directe omgeving kunnen zij gebruiken als broedlocatie of verblijfplaats.
2.3 Effectenbeoordeling Op basis van de uitkomsten van het bronnen- en veldonderzoek is beoordeeld of het plan (negatieve) effecten kan hebben. Hierbij is de uitvoeringsperiode meegewogen, en wordt waar mogelijk onderscheid gemaakt in effecten op korte en lange termijn. In hoeverre het mogelijk is om een complete effectanalyse te maken is afhankelijk van de volledigheid en bruikbaarheid van de beschikbare verspreidingsgegevens en duidelijkheid over de uit te voeren werkzaamheden en uitvoeringsplanning. Wanneer aanvullend onderzoek noodzakelijk blijkt kan pas na afloop van het benodigde onderzoek de effectanalyse worden afgerond. Indien sprake is van een conflictsituatie tussen de aanwezigheid van strikt beschermde soorten of habitattypen en de geplande ruimtelijke ingreep, is in onderhavige rapportage aangegeven welke voorzorgsmaatregelen genomen moeten worden om negatieve effecten te voorkomen. Indien negatieve effecten door het nemen van voorzorgsmaatregelen niet te voorkomen zijn, is aangegeven dat mitigerende maatregelen noodzakelijk zijn en/of een ontheffing of vergunning aangevraagd dient te worden.
QuickScan Soortenbescherming realisatie fietspad Rosmalense plas – Gemeente ‘s- Hertogenbosch
6
3. Plangebied 3.1 Ligging van het plangebied plangebied bevindt zich in de gemeente ‘s- Hertogenbosch. Het ligt ingeklemd tussen de Rosmalense plas ten oosten en de Grote Wetering ten westen. Het bevindt zich ten noorden van de A59 en ten zuiden van de Empelseweg.
3.2 Algemene biotoopomschrijving plangebied Langs de Grote Wetering groeit korte oevervegetatie. Het plangebied bestaat uit twee wandelpaden met bomen, voornamelijk es, en struweel die deze paden van elkaar scheidt. De huidige paden bestaan uit korte vegetatie met afwisselend zand. Hieronder zijn een aantal afbeeldingen weergegeven die het plangebied schetsen (afbeelding 3.1 t/m 3.4).
Afbeelding 3.1.Impressie plangebied langs de Grote Wetering.
7
QuickScan Soortenbescherming realisatie fietspad Rosmalense plas – Gemeente ‘s- Hertogenbosch
Afbeelding 3.2.Impressie bomenrij met struweel
Afbeelding 3.3.Vegetatie langs de Rosmalense plas.
QuickScan Soortenbescherming realisatie fietspad Rosmalense plas – Gemeente ‘s- Hertogenbosch
8
Afbeelding 3.4. Bestaand fietspad ten noorden van het plangebied (Empelseweg).
3.3 Beschrijving van de werkzaamheden Ter hoogte van het plangebied wil de gemeente ‘s- Hertogenbosch een nieuw fietspad aanleggen. De strook voor het aan te leggen fietspad is 5 meter breed, waarvan het fietspad zelf 3,5 meter breed wordt. Ook zal langs het nieuwe fietspad verlichting gerealiseerd worden.
9
QuickScan Soortenbescherming realisatie fietspad Rosmalense plas – Gemeente ‘s- Hertogenbosch
4. Onderzoeksresultaten De basis voor de QuickScan wordt gevormd door gegevens over het (mogelijk) voorkomen van beschermde planten- en diersoorten binnen de invloedsfeer van de werkzaamheden. Onderstaand zijn per soortgroep de resultaten van het bronnen- en veldonderzoek beschreven. 4.1 Vaatplanten In de gegevens van de NDFF is een melding bekend van een beschermde vaatplant. Het gaat hierbij om Kleine wolfsmelk. De melding bevindt zich ruim buiten het plangebied. Tijdens het veldbezoek zijn geen beschermde vaatplanten aangetroffen in en rondom het plangebied. Het plangebied bevat geen geschikt biotoop voor beschermde vaatplanten en deze worden hierbij uitgesloten.
4.2 Zoogdieren Doordat vleermuizen andere eisen stellen aan hun plangebied dan andere (grondgebonden) zoogdieren, worden deze beide apart besproken.
4.2.1
Grondgebonden zoogdiersoorten
Bronnenstudie In de NDFF zijn binnen een straal van ca. 1 km rondom het plangebied meldingen bekend van grondgebonden zoogdieren. Zo zijn meldingen bekend van de bever, bunzing, eekhoorn en steenmarter. De meldingen van bever en bunzing bevinden zich direct grenzend aan het plangebied. Daarnaast zijn tal van meldingen bekend van algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren als onder andere de egel, mol, verschillende algemenere muissoorten en konijn. Veldbezoek Het plangebied is geschikt voor soorten als de eekhoorn, bunzing en steenmarter. Echter is van de eekhoorn geen nest in het plangebied aangetroffen en biedt omliggend gebied genoeg leefgebied voor de eekhoorn. Door de aanwezigheid van ruigten, struweel en dood hout in en rondom het plangebied kan het plangebied fungeren als onderdeel van het leefgebied (zowel verblijfplaats als foerageer- en migratiegebied) van (kleine) marterachtigen als de bunzing, steenmarter, wezel en hermelijn. Tijdens het veldbezoek is een nestkast van de steenmarter aangetroffen (zie afbeelding 4.1). Onbekend is of deze actief gebruikt wordt. Verder zijn in en rondom het plangebied geen sporen (vraatsporen en/of burchten) van de bever aangetroffen. Daarnaast kan zowel het plangebied als het bosgebied rondom het plangebied fungeren als leefgebied voor verschillende algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren als muizen, vos, mol en egel.
QuickScan Soortenbescherming realisatie fietspad Rosmalense plas – Gemeente ‘s- Hertogenbosch
10
Afbeelding 4.1. Nestkast steenmarter Voorkomen grondgebonden zoogdieren: • Voorkomen (kleine) marterachtigen (steenmarter, wezel, hermelijn, bunzing) en in het plangebied en de invloedssfeer ervan kan niet worden uitgesloten. • Het plangebied is geschikt leefgebied voor de eekhoorn. • Het plangebied is geschikt als leefgebied voor algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren (egel, mol en verschillende muissoorten).
4.2.2
Vleermuizen
Bij het gebruik van het landschap door vleermuizen kan onderscheid gemaakt worden in vaste verblijfplaatsen, vliegroutes en foerageergebieden. In de NDFF zijn verschillende waarnemingen van vleermuizen rondom het plangebied bekend. Het gaat hierbij voornamelijk om waarnemingen van de gewone dwergvleermuis, rosse vleermuis en ruige dwergvleermuis. Onderstaand is per gebruiksfunctie (verblijfplaatsen, foerageergebied en vliegroute) beschreven wat de bevindingen in het veld zijn. Verblijfplaatsen Het is uit te sluiten dat in het plangebied bomen met geschikte holtes voor boombewonende vleermuizen aanwezig zijn. Vliegroutes en foerageergebied De aanwezige groenstructuren in en rondom het plangebied (gevormd door de bomenrij en struweel parallel aan de Grote Wetering) kunnen fungeren als onderdeel van het foerageergebied en/of vliegroute voor vleermuizen. Voorkomen vleermuizen: • Verblijfplaatsen van vleermuizen in het plangebied kan worden uitgesloten. • Binnen en direct grenzend aan het plangebied bevindt zich geschikt foerageergebied. • Het plangebied en directe omgeving ervan kan gebruikt worden als vliegroute.
4.3 Vogels De bescherming van vogelnesten en/of verblijfplaatsen is niet voor alle soorten gelijk. Daarom is hieronder een onderscheid gemaakt.
11
QuickScan Soortenbescherming realisatie fietspad Rosmalense plas – Gemeente ‘s- Hertogenbosch