Bijlage 1 Kantorenstrook Werklandschap Rosmalense Plas ontwerp

Daardoor komt het fietspad verder af van de bomen te liggen. Verder wordt in de BEA geadviseerd de aansluiting op het fietspad langs de Burgemeester Burgerslaan aanders uit te voeren om zoveel mogelijk bomen te sparen. Zoals hieronder in figuren aangeven is dit advies in het ontwerp overgenomen.

Fig.17: advies BEA aansluiting fietspad Burgemeester Burgerslaan aansluiting

Fig 18: ontworpen

Verder zullen de bomen voorafgaand aan de aanleg deskundig worden gesnoeid. Tijdens de werkzaamheden zullen aanvullende beschermende maatregelen worden getroffen. Bij graafwerkzaamheden zal een ETW-er betrokken worden om de wortels te beoordelen. Door deze maatregelen zullen de effecten die het fietspad op de bomen veroorzaakt minimaal blijven. 5.4.4 Water in het landschap Hoofdwaterstromen moeten een gemiddelde diepte hebben van 1,1 meter. Indien rietgroei gewenst is, kan hiervan worden afgeweken. Hoofdwaterstromen worden gedimensioneerd op basis van de benodigde afvoercapaciteit. Het uigangspunt is het bestaande profiel van de watergang te behouden of te verbeteren om de waterafvoer van het watersysteem in de wijken in Den Bosch te garanderen. Door het plaatselijk verflauwen van het talud wordt er meerwaarde gecreeerd voor de waterkwaliteit, ten behoeve van Kaderrichtlijn Water (KRW).

37

Een waterdiepte van minder dan 1,1 meter zal steeds verder verlanden. De Rosmalense Plas, de Waterpartij in de parkzone en de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) hebben het zelfde waterpeil. Poelen hebben een heel geleidelijk profiel op de noordoever (meeste zon) en steilere oevers aan andere zijde; de maximale diepte is daar 1,1 meter. Het water van de poelen wordt vertraagd afgevoerd naar de Grote Wetering (Nieuwe Vliet). Een wadi vereist een breedte van minimaal 6 meter met taluds van 1:3. 5.4.5 Het bestemmingsplan in relatie tot de verordening Bomen Water en Groen Hierboven is uitgebreid stil gestaan over de groene landschappelijke en ecologische ambities die in het bestemmingsplan zijn verwerkt. Volgens bijlage 3 van de verordening Bomen, Water en Groen geldt voor het plangebied een groenscore van 50%. In totaal voorziet het bestemmingsplan in een groenscore van 91%. Daarmee wordt ruimschoots aan de verordening gedaan. Hieronder wordt ingegaan op het aspect water in het plangebied.

5.5

Waterparagraaf

5.5.1 Inleiding De kantorenstrook vormt een onderdeel van het totale Werklandschap Rosmalense Plas. De wateropvang vindt dan ook plaats binnen het totale werklandschap. De Waterparagraaf is dan ook gebasserd op de watertoets zoals deze is opgesteld voor het Werklandschap Rosmalense plas. 5.5.2 Watertoets Het doel van de watertoets is het evenwichtig meewegen van de waterbelangen in het planvormingsproces. Hierbij wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. Zowel waterkwantiteits- als waterkwaliteitsaspecten zijn daarbij belangrijk. Kansen worden benut en functies zoveel mogelijk gecombineerd. De waterparagraaf is tot stand gekomen na diverse overlegmomenten met Waterschap Aa en Maas en gemeente 's-Hertogenbosch. In deze waterparagraaf is toegelicht hoe het waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichting in dit bestemmingsplan. Ten behoeve van de watertoets is overleg gepleegd met het waterschap "Waterschap Aa en Maas. Het resultaat van dit overleg is verwerkt in het eindverslag Vooroverleg in paragraaf 8.1.1.3 en verwerkt in deze Waterparagraaf. 5.5.3 Beleid en uitgangspunten De beleidsdoelen voor integraal waterbeheer zijn door de gemeente vastgesteld in het Waterplan 2016. Hierin staat dat we in 's-Hertogenbosch een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem willen creëren.

Ook is hierin het hemelwaterbeleid vastgelegd; het hemelwaterbeleid is verankerd in de gemeentelijke 'Verordening Bomen Water en Groen' Op 19 november 2021 heeft het waterschap Aa en Maas het nieuwe waterbeheerplan vastgesteld. In dit plan is beschreven welke doelstellingen het waterschap nastreeft in de periode 2022-2027 en hoe zij die doelstellingen wil gaan halen. Het plan geldt van 22 december 2021 tot en met 21 december 2027. Het waterbeheerplan is uitgewerkt in de volgende drie programma’s: 1. Waterveiligheid; Het programma ‘Waterveiligheid’ draait om de bescherming tegen overstromingen vanuit de Maas en het regionale watersysteem. 2. Klimaatbestendig en gezond watersysteem; Het programma ‘Klimaatbestendig en gezond watersysteem’ draait om een goed functionerend watersysteem in normale én in extreem droge en natte situaties: klimaatbestendig, robuust, veerkrachtig en stuurbaar. Daarbij let het waterschap op de hoeveelheid (goede waterpeilen, het vasthouden van water en het omgaan met wateroverlast en droogte); en op de kwaliteit van het water (chemisch en ecologisch). 3. Schoon Water; In het programma ‘Schoon Water’ speelt het zuiveren van afvalwater een centrale rol. Voor bebouwde gebieden heeft het waterschap specifieke doelen geformuleerd. In bebouwd gebied werkt 38

het waterschap toe naar een klimaatrobuust watersysteem waarin:  

schoon water niet naar de zuivering gaat, maar het grondwater voedt; de waterkwaliteit geen risico’s geeft voor de volksgezondheid en geschikt is voor een goede ontwikkeling van flora en fauna, maar ook voor recreatie en evenementen;  de kans op wateroverlast en problemen door droogte en hittestress acceptabel is;  de betrokkenheid en het waterbewustzijn van inwoners, bedrijven en andere stedelijke partners is toegenomen. Deze programma’s zijn verder uitgewerkt in het WBP naar concrete doelstellingen. Deze doelstellingen vinden onder andere een doorwerking in de beschikbare instrumenten van het waterschap; Keur, legger, communicatie en stimuleringsmiddelen. Keur De Keur is een waterschapsverordening en omvat samen met de Waterwet alle gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen of activiteiten die consequenties hebben voor de waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterveiligheid. De Keur is verder uitgewerkt in beleids- en algemene regels. Legger De Keur verwijst in de gebods- en verbodsbepalingen volop naar de legger. De legger legt de status en afmetingen behorende bij de regels van de Keur vast in een overzichtskaart van het waterbeheersgebied. Op deze kaart zijn onder andere dijken, waterlopen en bijbehorende beschermingszones aangegeven.

5.5.4 Huidige situatie en Waterbergingsopgave Oppervlaktewater Het plangebied ligt in het beheergebied van Waterschap de Aa en Maas. Door het plangebied loopt de hoofdwatergang de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) (leggerwatergang), die in het beheer is van het waterschap. Het stedelijke gebied van 's-Hertogenbosch in Noord, Maaspoort en Empel watert af via de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) (deze heet stroomafwaarts de Grote Wetering (Nieuwe Vliet)); bij Gewande wordt het water op de Maas geloosd. Het peil van de Grote Wetering (Nieuwe Vliet) is 1,5m +NAP; het waterpeil op dit traject ligt gemiddeld tussen 1,55m en 1,60m +NAP. Hemelwater Binnen de kantorenstrook zijn er nog geen kavels in gebruik genomen. Uitgangspunt hier is dat het hemelwater op de kantoorpercelen wordt vastgehouden en geïnfiltreerd. Overtollig water wordt vertraagd afgevoerd naar de poelen en/of de Grote Wetering (Nieuwe Vliet). Afvalwater In het zuidwestelijk deel van het plangebied is reeds een vuilwaterriool aangelegd langs de Wisent en Sneeuwhaas. Het vuilwater wordt met een persleiding naar het eindgemaal in Empel gevoerd, van waaruit het naar de rioolwaterzuivering van Oijen wordt getransporteerd. Grondwater Het peil van het grondwater varieert tussen 1,4 en 2,2 m +NAP. De verwachting is dat het grondwater een verhoogd ijzergehalte heeft. Mogelijk is ontijzering nodig bij bronbemalingen.

5.5.5 Conclusie Waterparagraaf In deze waterparagraaf is de waterbergingsopgave van het totale Werklandschap inclusief de kantorenstrook bepaald en ingevuld met een passend ontwerp voor hemelwater, grondwater en afvalwater. Het plan voldoet hiermee aan het huidige hemelwaterbeleid. Eventueel benodigde vergunningen worden niet met deze waterparagraaf geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden.

39

5.6

Externe veiligheid

Bij de ruimtelijke planvorming moet rekening worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en risicovol transport. Daarbij gaat het om de risico's verbonden aan 'risicovolle inrichtingen', waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd, opgeslagen of gebruikt en anderzijds om het 'vervoer van gevaarlijke stoffen' via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen. Het uitgangspunt van wet- en regelgeving en beleid ten aanzien van externe veiligheid is scheiding van kwetsbare functies en risicobronnen. De gemeente 's-Hertogenbosch is voornemens het bestemmingsplan voor de Rosmalense plas) als onderdeel van Empel 3e fase) te herzien. Met deze herziening wordt het plangebied (direct aan de Rijksweg A2) van bedrijventerrein gewijzigd in een kantoorlocatie met solitaire kantoorgebouwen Deze wijzing betekent vanuit externe veiligheid een wijziging van beperkt kwetsbare objecten naar kwetsbare objecten. Voor de Rosmalense plas heeft een inventarisatie plaatsgevonden van de risicobronnen. Hieruit blijkt dat de bestemmingsplanwijziging ligt binnen 200m van de A2/A59. Vandaar dat er een groepsrisicoberekening is uitgevoerd.

De groepsrisicoberekening is te vinden in de bijlage Kwantitatieve risicoanalyse, Bestemmingsplan werklandschap Rosmalense Plas (Empel 3e fase), Anteagroup, projectnummer 0461025.100 definitief, 22 januari 2021. (Bijlage 5). De verantwoording is opgenomen in de bijlage 'Inventarisatie van risicobronnen en verantwoording groepsrisico' (Bijlage 6). Ter verbetering van de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid worden bij de grondverkoop aanvullende gebouw gebonden voorwaarden opgenomen, waaronder gebruik van scherfvrij glas, afschakelbare ventilatie, en plaatsing ingang afzijdig van de A2/A59. De veiligheidsregio draagt zorg voor risicocommunicatie richting de nieuw te vestigen kantoren. Op die manier kunnen incidenten op de weg opgenomen worden in het bedrijfsnoodplan. Het bevoegd gezag accepteert het restrisico.

5.7

Beeldkwaliteit

Een middel om de ambities ten aanzien van de beeldkwaliteit van dit werklandschap verder inhoud te geven is het gebruik van een beeldkwaliteitsplan (BKP). Het BKP beschrijft de kwaliteitseisen die aan het beeld van de bebouwing op en de inrichting van de uit te geven bedrijfskavels gesteld worden en biedt een kader voor de beoordeling van de bouw- en inrichtingsplannen. Het BKP geeft zowel in het proces van gronduitgifte als in de toetsing van bouwplannen door de Welstandscommissie "spelregels" aan. Daarnaast geldt het BKP als vertrekpunt en inspiratiebron voor architecten en opdrachtgevers bij het ontwikkelen van bouw- en inrichtingsplannen. Gezien de hoge ruimtelijk-kwalitatieve ambities voor het bedrijvenparkgedeelte gelegen aan de Rosmalense Plas kan de gemeenteraad, voor start van de uitgifte van de verschillende kavels een beeldkwaliteitsplan vaststellen. Gemeenten zijn volgens de wet gehouden aan een toetsbaar, objectief en transparant welstandsbeleid. Dit betekent dat er duidelijkheid moet zijn over de beoordeling van bouwplannen door de welstandscommissie. De criteria waarop beoordeeld wordt dienen objectief toetsbaar te zijn. Dit houdt niet in dat deze criteria altijd 100% meetbaar, dus absoluut van aard, dienen te zijn. De in het BKP opgenomen criteria gelden als toetsingskader voor de beoordeling door welstand van bouwplannen.

Uitgangspunt van het beeldkwaliteitsplan is om in dialoog met initiatiefnemer tot een gezamenlijke oplossing voor de inrichting van de kavel en het bouwplan te komen. Het beeldkwaliteitsplan geeft de richtlijnen weer, aan welke esthetische en duurzame kwaliteiten het gebouw en de inrichting minimaal moet voldoen. Het biedt echter ook de nodige flexibiliteit om tot maatwerk te komen, zodat ook rekening kan worden gehouden met de specifieke wensen van de bouwer. De welstandscommissie kan bouwplannen beoordelen op basis van de in de, door de gemeenteraad vastgestelde, welstandsnota opgenomen algemene toetsingscriteria of op specifiek voor gebieden geformuleerde en vastgestelde criteria. Het beeldkwaliteitsplan fungeert dan als onderbouwing van deze specifiek geformuleerde criteria. 40

Dit betekent dat de commissie over een plan: 1. positief moet adviseren indien deze in overeenstemming is met het gestelde in het BKP 2. negatief moet adviseren, indien deze afwijkt van het gestelde in het BKP. De welstandscommissie kan van de geformuleerde criteria in het BKP afwijken, wanneer zij van mening is dat dit leidt tot een verdere verbetering met een uitzonderlijke ruimtelijke kwaliteit. Deze afwijking dient de welstandscommissie nadrukkelijk te motiveren. De welstandscommissie heeft op 29 maart 2022 positief over het beeldkwaliteitsplan (Bijlage 8) geadviseerd.

5.8

Duurzaamheid

5.8.1 Inleiding De gemeente Den Bosch zet bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein Rosmalense Plas in op een duurzame kwaliteit. Dat betekent voor de openbare ruimte een groene inrichting waarin water, ecologie, natuur en biodiversiteit veel aandacht krijgen. Bij de inrichting van de kavels – op maaiveld, eventueel ook op/aan de bedrijfspanden zelf - dient zoveel mogelijk te worden aangesloten op dit groene karakter. Handvatten hiervoor zijn gegeven in dit document en in het Beeldkwaliteitsplan. Aanvullend zal ook bij de ontwikkeling van de bedrijfsgebouwen volop aandacht zijn voor duurzaamheid. Drie thema's zijn hierbij prioritair. 5.8.2 Energieneutraal Doel van de gemeente 's-Hertogenbosch is in zijn totaliteit klimaatneutraal te zijn in 2050. Hiervoor zet de gemeente in op forse energiebesparing bij alle sectoren, het zoveel mogelijk benutten van lokale duurzame energiebronnen en het lokaal opwekken van duurzame energie. Doel voor nieuwbouw in de dienstensector/kantoren/utiliteit is dat dit vanaf 2020 energieneutraal of energieleverend is. Voor de industrie geldt dit in ieder geval voor het gebouw, en streeft de gemeente naar zoveel mogelijk toepassen van duurzame energiebronnen in het productieproces. Voor de Rosmalense Plas is uitgangspunt aardgasvrij en energieneutraal. Energieneutraal houdt in ieder geval in dat alle gebouw gebonden energie zelf wordt opgewekt.

Het streven is om ook de energievraag voor de bedrijfsvoering zoveel mogelijk zelf op te wekken (richting nul op de meter). Verwarmen van gebouwen zonder aardgas vraagt een slim alternatief. Op dit moment lijkt bodemenergie (Warmte en Koude Opslag, WKO) de meest voor de hand liggende optie eventueel in combinatie met warmte uit oppervlakte water (Rosmalense Plas) of uit rioolwater. Collectieve systemen zijn daarvoor zeer geschikt vanwege de hogere rendementen. In ieder geval dienen de gebouwen geschikt te zijn voor een transitie naar deze nieuwe vormen van warmtelevering. Dat betekent onder andere een lage temperatuur afgiftesysteem in de gebouwen en voldoende beschikbare ruimte in de panden waarin de installatietechniek ondergebracht kan worden die nodig is voor de warmte- en koudedistributie. De gemeente streeft naar zo veel mogelijk duurzame energie opwekking op eigen terrein. Elektriciteitsopwekking kan door middel van zonnepanelen, vooral op de (groene) daken, maar ook op gevels of parkeerterrein mits dit aansluit op het Beeldkwaliteitsplan. Het toepassen van windenergie is toegestaan mits dit op een passende wijze kan worden geïntegreerd in het gebouw, waarbij deze maatregelen voldoen aan regelgeving en hindernormen. Deze maatregelen moeten bovendien passen in het Bestemmingsplan.

Figuur 19 en 20 :twee voorbeelden toepassing zon, op groen dak en geïntegeerd zon en wind op het dak. 41

5.8.3 Circulair De gemeente 's-Hertogenbosch volgt de landelijke doelstelling rond circulariteit: 50% in 2030 en in 2050 100% circulair. Bij de ontwikkeling van het bedrijventerrein vormt dit naast energieneutraal een belangrijk uitgangspunt. Circulair is een abstract begrip, maar bij de ontwikkeling van de Rosmalense Plas volgen we de volgende 5 strategieën benadering: 1. Benut het beschikbare: behouden van bestaande elementen, gebruik maken van beschikbare producten uit de directe omgeving of van elders, gebruik van secundaire grondstoffen. 2. Gebruik het hernieuwbare: biobased producten, hernieuwbare energie, gebruik van grijs of hemelwater. 3. Minimaliseer de milieubelasting: toepassen van materialen met een zo laag mogelijke milieubelasting. 4. Creëer voorwaarden voor een lange cyclus: zo lang mogelijk vasthouden van water in het gebied en voorwaarden voor een zo lang mogelijke levensduur van het gebouw (flexibiliteit, belevingswaarde, gezondheid, belasting riolering). 5. Creëer voorwaarden voor een toekomstige cyclus: het gebouw als grondstoffenvoorraad, maakt herbruikbaarheid en recyclebaarheid mogelijk, zorg voor demontabele gebouwelementen. 5.8.4 Klimaatadaptief Klimaatverandering zal onherroepelijk leiden tot ernstige gevolgen op het gebied van onder andere de natuur, de biodiversiteit, onze veiligheid en gezondheid.

Om de effecten van klimaatverandering beheersbaar te houden dienen maatregelen te worden getroffen die zowel extreme wateroverlast als droogte en hittestress moeten voorkomen. Verder heeft de gemeente in de “Verordening hemelwater en grondwater 's-Hertogenbosch 2017” voorschriften opgenomen waarin het lozen van hemelwater op de riolering wordt verboden en het lozen van hemelwater in openbaar gebied alleen met ontheffing toegestaan.. Voor de gebouwen draagt het toepassen van groene daken (naast een positieve invloed op luchtkwaliteit, verkoeling en biodiversiteit) bij aan het langer vasthouden van water in het gebied (en voorziet dus voor een deel in de waterberging). Het beperken van verharding (met een dichte structuur) is een noodzakelijke maatregel ter voorkoming van wateroverlast door extreme neerslag. In paragrafen 5.4 en 5.5 zijn deze en andere aspecten uitgewerkt die hierin voorzien. Ook in het Beeldkwaliteitsplan zijn al handvatten geboden om invulling te geven aan klimaatadaptatie. 5.8.5 Aanvullende maatregelen Naast de prioritaire thema's kan ook nog gedacht worden aan:   

Plaatsen van laadvoorzieningen voor elektrisch vervoer Voorzieningen voor afvalscheiding, bij voorkeur via collectieve contracten Coöperatieve bedrijventerrein / mogelijkheid voor opzetten parkmanagement

5.9

Milieueffectrapportage

Er is nagegaan of voor dit bestemmingsplan een Milieueffectenrapport of een M.e.r. beoordeling opgesteld moet worden. Voor ruimtelijke plannen dient een m.e.r.(beoordeling) te worden opgesteld indien: a. er sprake is van een m.e.r.-(beoordelings)plichtige activiteit op grond van de bijlagen bij het Besluit m.e.r.; b. voor het plan een passende beoordeling op grond van de Natuurbeschermingswet (Nbw) is vereist. ad a. In de bijlage bij het Besluit mer is opgenomen welke activiteiten mer-plichtig zijn (de C-lijst) en welke activiteiten mer-beoordelingsplichtig zijn (de D-lijst). De activiteiten die dit bestemmingsplan mogelijk maakt zijn op grond van de bijlagen bij het Besluit niet m.e.r. (beoordelings) plichtig. Dit project kan aangeduid worden als de wijziging van een - reeds bestemd - industrieterrein (bijlage D 11.3). Onder industrieterrein worden voor wat betreft de m.e.r. beoordeling terreinen verstaan die bedoeld zijn voor de vestiging van industriële bedrijven. Hierbij worden niet alleen terreinen voor vestiging de grote, zware industrie bedoeld, maar ook terreinen voor de vestiging van kleinere bedrijven waarbinnen industriële activiteiten plaatsvinden. Daarmee valt ook een 'bedrijventerrein' hier onder het begrip 'industrieterrein'. De aanleg, wijziging of uitbreiding van een industrieterrein is m.e.r.

beoordelingsplichtig indien het een gebied betreft met een oppervlakte van 75 hectare of meer. Aan deze criteria voldoet het plangebied niet waardoor op grond 42

hiervan geen m.e.r. nodig is. Verder blijkt uit de in het vervolg van dit hoofdstuk genoemde onderzoeken dat er geen (mogelijke) belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, eventueel na het treffen van maatregelen, aanwezig zijn. ad b. Het plangebied ligt pal naast de Rijksweg A2, tussen de woongebieden Empel en Rosmalen. Het meest nabij gelegen Natura 2000-gebied is het Vlijmens Ven, Moerputten & Bossche Broek op 4.5 km ten zuiden van het plangebied. Overige Natura 2000-gebieden in de nabije regio betreffen Rijntakken, Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen. Voor het nieuwe bestemmingsplan werklandschap Rosmalense Plas is voor het gehele bedrijventerrein – zowel voor de aanleg als het gebruik - een stikstofonderzoek uitgevoerd om de eventuele effecten vanwege stikstofdepositie op de omliggende Natura-2000 gebieden inzichtelijk te maken. Dit stikstof-onderzoek is bijgevoegd als Bijlage 9. Uit het onderzoek blijkt dat - voor zowel de gebruiksfase als voor de aanlegfase – er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/jaar. De gewenste ontwikkelingen in het plangebied zullen geen significant negatief effect hebben op de omliggende Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning nodig volgens de Wet natuurbescherming. Een rechtstreekse m.e.r.-(beoordelings-)plicht is derhalve niet aan de orde.

Een vormvrije mer beoordeling heeft – middels de beoordeling van alle relevante milieu en hinderaspecten plaatsgevonden. Gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, zijn geen belangrijke nadelige milieugevolgen aan de orde die een milieueffectrapportage rechtvaardigen. Dit blijkt uit de milieuparagraaf behorende bij dit bestemmingsplan. Daarbij wordt ook verwezen naar paragraaf 5.4, waarin ingegaan wordt op de ecologische - en landschappelijke investeringen die in het plangebied worden gedaan. De conclusie van de vormvrije m.e.r.-beoordeling is dat het plan geen belangrijke negatieve gevolgen zal hebben voor de kenmerken van het gebied zelf en voor het woon- en leefmilieu in de omgeving. Het bevoegd gezag heeft dan ook besloten dat voor de voorgenomen activiteit geen milieueffectrapportage nodig is.

43

44

Hoofdstuk 6 Juridisch bestuurlijke aspecten In dit hoofdstuk wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Zo wordt een toelichting gegeven op het juridische systeem en op alle afzonderlijke bestemmingen.

6.1

Inleiding

Het onderhavige bestemmingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen binnen de grenzen van dit bestemmingsplan. Bij het opstellen van het onderhavige bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten en de RO standaarden 2008 die per 1 januari 2010 verplicht zijn. Gestreefd is naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en regels zoals aangegeven de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008), die zijn vertaald in een gemeentelijke standaard. Uitgangspunt van het bestemmingsplan is het bieden van een flexibele, juridische regeling, zonder dat hierdoor de rechtszekerheid wordt geschaad. Met het bestemmingsplan kunnen met direct recht omgevingsvergunningen voor het bouwen (voorheen: bouwvergunningen) worden verleend. De gekozen bestemmingen en aanduidingen en de daarbij behorende regels geven helder aan welke functies op welke plaats zijn toegestaan en welke bouwregels er gelden. De regels zijn onderverdeeld in de volgende 4 delen:    

6.2

Inleidende regels. Hierin wordt aangegeven wat in de overige regels verstaan wordt onder bepaalde begrippen en hoe bij toepassing van de voorschriften moet worden gemeten; Bestemmingsregels. Hierin zijn steeds per bestemming de daarop van toepassing zijnde regels weergegeven. Daarbij is, al naar gelang de bestemming, onderscheid gemaakt in verschillende onderdelen; Algemene regels. Dit deel geeft algemene regels, zoals algemene afwijkingsregels; Overgangs- en slotregels. Hierin zijn de overgangs- en slotbepalingen opgenomen.

Artikelsgewijze toelichting

6.2.1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen: In artikel 1 is een aantal begrippen nader uitgelegd. Door het opnemen van definities wordt inzicht gegeven in de betekenis van de gebruikte termen. Het doel is het scheppen van duidelijkheid en eenduidigheid. De begrippen zijn in alfabetische volgorde opgenomen. Artikel 2 Wijze van meten: In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de regels. Ook hier is het doel het wegnemen van onduidelijkheden. De termen zijn in alfabetische volgorde opgenomen. 45

6.2.2 Bestemmingsregels Artikel 3 Kantoor: In dit artikel wordt de vestiging van kantoren geregeld. Van de zeven kantoorvilla's in de randzone Rosmalense Plas staan er zes twee-aan-één in één bouwblok. Er is één solitaire kantoor aan de zuidzijde geprojecteerd. Het bestemmingsplan heeft ook een correctie van de Bouwregels voor de bestemming Kantoor in werklandschap Rosmalense plas. In artikel 5.2.2 lid f onder 2 van het bestemmingsplan Werklandschap Rosmalense Plas staat dat als het gebouw langs de A2 een rechte gevel naar de A2 heeft deze gevel in een hoek van 45 graden op de A2 moet worden geplaatst. Deze regel is in het bestemmingsplan gevoegd om de gevels van de kantoren in een uniforme hoek op de A2 te positioneren. Bij de toetsing van de bouwplannen bleek echter het hanteren van een hoek ten opzichte van de A2 niet te werken. Zo is het onduidelijk van welke richting bij de toetsing uit moet worden gegaan. Om duidelijkheid te verkrijgen is deze regel gewijzigd in "als het gebouw een rechte gevel naar de A2 heeft, moet deze evenwijdig aan de naar de ontsluitingsweg gekeerde gevellijn worden geplaatst." Hiermee is niet meer de A2 richtinggevend voor de plaatsing van de gevel, maar de ontsluitingsweg De Wisent.

Het college kan met een omgevingsvergunning afwijken van het gebruik voor de vestiging van bedrijven die vallen binnen categorie 1 tot en met 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten - bedrijventerrein 2. In de regels is opgenomen dat bij de aanvraag omgevingsvergunning dient vast te staan dat er op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid voor auto's wordt gerealiseerd, overeenkomstig de normen in de beleidsregels die zijn neergelegd in de Nota Parkeernormering 2021. De normen uit deze Nota worden ook genoemd in paragraaf Parkeren van de toelichting. In de regels wordt in dit bestemmingsplan in eerste instantie naar deze Nota verwezen. Als de parkeernormering in de toekomst wijzigt dan moet met die wijziging rekening worden gehouden. Parkeren vindt plaats op maaiveld onder het gebouw. Onder in de regels genoemde voorwaarden kan het college van burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning afwijken van de parkeernormen. Artikel 4 Natuur: De gronden die deze bestemming hebben gekregen, hebben thans al de bestemming 'Natuur'. Om binnen deze bestemming het geplande fietspad aan te leggen, is, daar waar het fietspad is gepland, de functieaanduiding 'specifieke vorm van natuur - fietspad' in dit bestemmingsplan opgenomen. Binnen deze functieaanduiding is een fietspad met een maximale breedte van 3 meter toegestaan. De hoofdbestemming blijft echter 'Natuur'.

Artikel 5 Water: De voor water aangewezen gronden zijn bestemd voor water, waterberging, groenvoorzieningen, natuur en aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen, zoals steigers, voetpaden e.d. Ter plaatse van de aanduiding brug is een brug toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding "ecologische verbindingszone" zijn de gronden mede bestemd voor het behoud, herstel en/of versterking van de aanwezige of potentiële natuurwaarden. Op de gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd. Wel mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gerealiseerd. Er is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde of werkzaamheden vereist voor het uitvoeren van verschillende werken/werkzaamheden, zoals het afgraven of ophogen van gronden, op gronden met de aanduiding "ecologische verbindingszone". Voor werken ten behoeve van behoud, herstel en/of versterking van de aanwezige of potentiële natuurwaarden is een dergelijke vergunning niet nodig. Artikel 6 Leiding - Hoogspanningsverbinding: Deze bestemming is een zogenaamde dubbelbestemming. De gronden met deze bestemming zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor een bovengrondse hoofdtransportleiding, met een strook van 25 meter ter weerszijde van de hoogspanningsleiding.

Binnen deze dubbelbestemming mogen uitsluitend gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, zoals hoogspanningsmasten, ten behoeve van deze dubbelbestemming worden gebouwd. Het college van burgemeester en wethouders kan hiervan onder voorwaarden van afwijken. Voorafgaand dient advies te worden gevraagd aan de leidingbeheer/directeur van het energiebedrijf. Het is bovendien verboden zonder vergunning bepaalde werken/werkzaamheden, zoals het aanbrengen van hoogopgaande beplanting of bomen, uit te voeren. Voorafgaand aan het besluit omtrent een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden moet advies worden gevraagd aan de leidingbeheer/directeur van het energiebedrijf.

46

6.2.3 Algemene regels Artikel 7 Anti-dubbeltelregel Met de anti-dubbeltelbepaling wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende vergunning of een mededeling op een meldingsplichtig bouwwerk is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe omgevingsvergunning voor het bouwen mag worden meegenomen. Artikel 10 Algemene afwijkingsregels: In dit artikel is bepaald dat het college van burgemeester en wethouders onder voorwaarden met een omgevingsvergunning kunnen afwijken van hetgeen in de planregels is bepaald. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen, mits de vermeerdering of vermindering ten hoogste 10% bedraagt. 6.2.4 Overgangs- en slotregels Artikel 11 Overgangsrecht: In dit artikel is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit bestemmingsplan en mits niet strijdig met het voorheen geldende bestemmingsplan met de daaronder begrepen overgangsbepaling. Voor gebruik van gronden en opstallen is eveneens bepaald dat het strijdig gebruik mag worden gecontinueerd. Hierop zijn echter twee uitzonderingen gemaakt. Gebruik dat reeds onder het hiervoor geldende bestemmingsplan illegaal is aangevangen en ook volgens het nieuwe bestemmingsplan niet kan, blijft illegaal en mag dus niet worden gecontinueerd.

Zo wordt in dit artikel bepaald dat de bestaande bouwwerken en vergunde rechten tot het oprichten van een bouwwerk worden gerespecteerd, ook al wijken deze van de overige bepalingen af. Deze bouwwerken mogen gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Het is dus niet toegestaan om een bouwwerk af te breken en geheel opnieuw op te bouwen. Evenmin is het geoorloofd om een bouwwerk geleidelijk aan geheel te vernieuwen. In geval een bouwwerk door een calamiteit geheel verloren is gegaan, mag wel tot gehele nieuwbouw worden overgegaan, mits de omgevingsvergunning voor het bouwen binnen een termijn van twee jaren na de calamiteit is aangevraagd. De onder het overgangsrecht geplaatste bouwwerken mogen via een omgevingsvergunning voor het bouwen, eenmalig nog met maximaal 10% worden uitgebreid. Het voorgaande is niet van toepassing op bouwwerken die zijn gebouwd in strijd met het geldend bestemmingsplan (met inbegrip van de hierin opgenomen overgangsbepaling). Artikel 12 Slotregel: Deze bepaling bevat de citeertitel van de regels.

47

48

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Het totaal te ontwikkelen plangebied heeft betrekking op bedrijventerrein Empel Zuid eerste fase, Empel Zuid tweede fase en bedrijventerrein Rosmalense plas. Het totaal plangebied heeft een oppervlak van ca. 34 hectare, waarvan 54% uitgeefbaar is als bedrijventerrein, 33% bestemd is voor water en groen en 13% voor verkeersdoeleinden. De gemeente heeft voor het plangebied bedrijventerrein Empel Zuid eerste fase en Empel Zuid tweede fase alle betrokken gronden in eigendom. De gronduitgifte geschiedt tegen markconforme prijzen en dekt de totale exploitatiekosten. Het bestemmingsplan is voor dit onderdeel financieel economisch uitvoerbaar. Voor het onderdeel bedrijventerrein Rosmalense plas heeft de gemeente inmiddels alle gronden in eigendom. Daarmee is het vaststellen van het ontwerpexploitatieplan niet langer noodzakelijk. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht om tegelijkertijd met het bestemmingsplan één of meerdere exploitatieplan(nen) vast te stellen, tenzij het kostenverhaal van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins is verzekerd.

Aan deze laatste voorwaarde is voldaan, nu de gemeente alle gronden voor het onderdeel Rosmalense Plas in eigendom heeft. Gesteld kan worden dat voor dit plangebied, de ruimtelijke planvorming zoals neergelegd in dit bestemmingsplan financieel economisch uitvoerbaar is en dat alle exploitatiekosten worden gedekt door marktconforme uitgifteprijzen.

49

50

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke haalbaarheid 8.1

Vooroverleg en inspraak

8.1.1

Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

8.1.1.1 Inleiding Het voorontwerp is voor vooroverleg voorgelegd aan de Provincie (toelaten kantoorfunctie in het plangebied en aanleg fietspad binnen de aanduiding NatuurNetwerk Brabant), Waterschap Aa en Maas (waterhuishouding en aanwezigheid waterlegger) en TenneT (aanwezigheid hoogspanningsleiding). 8.1.1.2 Provincie De provincie heeft in een ambtelijke reactie aangegeven dat voor de aanleg van het fietspad binnen de aanduiding Natuur Netwerk Brabant een compensatie moet plaatsvinden elders binnen de aanduiding Natuur Netwerk Brabant. De gemeente kan er ook voor kiezen de financiële bijdrage over te maken aan de provincie zodat de provincie deze investering kan doen laten plaatsvinden. Antwoord op vooroverleg reactie Zoals in paragraaf 3.2.2 staat vermeld, vindt de compensatie plaats in het Kanaalpark middels een bestemmingswijziging van "Agrarisch met waarde" naar "Natuur". Deze wijziging zit in het voorliggend bestemmingsplan. Hierdoor vindt er een afwaardering van de grond plaats dat als compensatie voor het fietspad binnen het NNB wordt ingezet. Het perceel dat de bestemming "Natuur" krijgt grenst aan de aanduiding NNB. Daarmee wordt het Natuur Netwerk Brabant in het Kanaalpark versterkt. Ondanks het feit dat de compensatie niet plaatsvindt binnen de aanduiding NNB versterkt de compensatie, gelet op de ligging waar deze plaatsvindt het NNB in het kanaalpark.

Daarmee wordt voldaan aan de compensatieplicht zoals voorgeschreven in de Interim Omgevingsverordening van de provincie. 8.1.1.3 Waterschap Het Waterschap Aa en Maas heeft op 28 april 2022 een vooroverleg reactie op het voorontwerp gegeven. Deze reactie betrof alleen opmerkingen en vragen over de tekst van de toelichting. De opmerkingen zijn in de toelichting verwerkt. Daarmee is het vooroverleg met het waterschap Aa en Maas afgerond. 8.1.1.4 TenneT Vooroverleg reactie 1. Binnen de grenzen van het plan bevindt zich de 150kV hoogspanningsverbinding 's Hertogenbosch Noord – Oss. De aanwezigheid van deze hoogspanningsverbinding kan beperkingen opleveren voor het gebruik van de gronden. 51

Hierbij zijn onder meer aspecten aan de orde waaronder de veiligheid van personen en goederen, de aan te houden veiligheidsafstanden, de bereikbaarheid van de hoogspanningsverbindingen, de leveringszekerheid en de benodigde ruimte voor het uitvoeren van onderhouds- en herstelwerkzaamheden. In voorliggend plan is ten opzichte van het vigerende plan een gewijzigd bestemmingsvlak en een gewijzigde bestemming weergegeven. Het nu voorliggende vlak ligt voor de helft binnen de belemmerde strook van de hoogspanningsverbinding en maakt de bouw van 10-14 meter hoogte mogelijk. Binnen de belemmerde strook is een afwijkende bouwhoogte van toepassing en kan lager uitvallen dan op de verbeelding aangegeven. De bestemming Kantoor, zoals aangegeven op de toegestuurde verbeelding, bevind zich in het midden van de zeeg; dus in het midden tussen de twee masten. Juist op dit punt is de bouwhoogte het laagst vanwege de doorhang van de draden. Ons voorstel zou zijn om het geheel een klein stukje noordelijker te situeren zoals hieronder aangegeven in groen, zodat een eventuele initiatiefnemer meer kans geboden kan worden om hier een kantoor met parkeergarage en dakterras te kunnen realiseren. Eveneens is een 16 meter hoog kantoorgebouw op zo'n korte afstand van de hoogspanningsverbinding niet te adviseren. Antwoord op voorverleg reactie 1: Het bouwvlak ligt buiten de belemmeringsstrook.

Dit is conform voorstel van Tennet. Het deel van het perceel dat binnen de belemmeringstrook is gelegen, ligt buiten het bouwvlak. Het hoofdgebouw mag alleen in het bouwvlak worden gebouwd. De maximale hoogte is vastgelegd op 14 meter. Op het dak is een dakopbouw mogelijk van 16 meter en ligt 7 meter buiten de belemmeringsstrook. Vooroverleg reactie 2. Tevens merken wij op dat eventueel nieuw op te richten opstallen wellicht dienen te worden voorzien van een deugdelijke en juiste aarding die voldoet aan de van toepassing zijnde normen en richtlijnen om ontoelaatbare beïnvloeding van de nabijgelegen hoogspanningsverbinding te voorkomen. Bij de berekening van de aarding dient rekening te worden gehouden met inductieve beïnvloeding, capacitieve beïnvloeding, de elektrische- en magnetische velden en weerstandsbeïnvloeding van de aanwezige hoogspanningsverbinding. Door het wijzigen van de bestemming (o.a. Verkeer) ontstaan er andere veiligheidsnormen met betrekking tot de afstand tussen de ondergrond en de spanningvoerende draden dan voorheen het geval was. TenneT dient te voldoen aan NEN normering qua veiligheidsafstand. Het is te adviseren om hiervoor contact te zoeken met ons team Asset Environment management (toestemming@tennet.eu) zodat zij kunnen toetsen of wij nog aan de NEN norm voldoen, of dat er wellicht een reconstructie noodzakelijk zal zijn.

Voorts wil ik nog opmerken dat voor de uitvoering van werken en werkzaamheden binnen de belemmerde strook schriftelijke veiligheidsvoorwaarden noodzakelijk zijn van TenneT. Deze kunnen via hetzelfde emailadres worden verkregen. Antwoord op vooroverleg reactie 2: Zoals wij in het antwoord op reactie 1 al hebben opgemerkt laat het bestemmingsplan geen hoofdbebouwing toe binnen de belemmeringstrook. Het is dan ook de vraag of de bebouwing aan de genoemde voorzieningen moet voldoen. Mede gelet op het tweede deel van de reactie zal de ontwikkelaar, voor de ontwikkeling van het deel van het perceel binnen de belemmeringstrook, voorafgaand aan het ontwikkelen van het perceel zijn plannen aan TenneT moeten voorleggen. Tijdens dit contactmoment kan ook de bebouwing en de eventuele voorzieningen aan het gebouw met Tennet worden besproken. Reactie op de regels Vooroverleg reactie 3. In artikel 6 zijn de regels opgenomen voor de hoogspanningsverbinding. Onder 6.2 onder a is aangegeven dat masten met een maximale bouwhoogte van 43 meter zijn toegestaan op de voor Leiding Hoogspanningsverbinding aangewezen gronden. Mast 14, welke aan de andere kant van de plas is gesitueerd, is 62 meter hoog. Mijn advies om die hoogte in voorliggend plan over te nemen. 52

Antwoord op vooroverleg reactie 3 : De genoemde mast staat buiten het plangebied. Binnen het plangebied is geen mast aanwezig. Gelet op de ligging van het water de Nieuwe Vliet lijkt het niet voorstelbaar dat er binnen het plangebied een nieuwe mast kan worden geplaatst. Niettemin blijft, vanwege de uniformiteit de bouwmogelijkheid voor een mast binnen de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding met een standaard hoogte van 43 meter in de regels staan. TenneT heeft in haar reactie niet onderbouwd waarom een mast op deze locatie moet afwijken van de standaard hoogte. De maximale hoogte blijft in de regels dan ook 43 meter. Vooroverleg reactie 4. Onder 6.3, 6.5 en 6.6 onder d verzoek ik om de tekst aan te passen naar “…. Mits vooraf schriftelijk advies is ingewonnen etc”. Ter bescherming van de omgeving en de hoogspanningsverbinding, verzoek ik om een uitbreiding van de verboden onder 6.6 om zonder een omgevingsvergunning bepaalde werken en/of werkzaamheden uit te mogen voeren met het volgende: 1. het wijzigen van maaiveld- of weghoogte door ontgrondingswerkzaamheden, ophoging of andere graafwerkzaamheden; 2. het aanbrengen en/of slopen van bovengrondse opstallen, constructies, straatmeubilair, installaties of apparatuur anders dan ten dienste van deze in lid …. omschreven bestemming; 3.

het aanleggen, verbreden, of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheden; 4. het aanleggen van zonneparken. Ad 1: wijziging van het maaiveld kan ervoor zorgen dat TenneT niet meer aan de NEN eisen voldoet. Ad 2: het slopen van opstallen kan gevaren met zich meebrengen door het veroorzaken van overslag. Ad 3: aanleg van wegen en parkeergelegenheden zijn verbonden aan voorwaarden van TenneT. Ad 4: zonnepanelen/-parken binnen de belemmerde strook zijn niet zondermeer toegestaan en worden voorwaarden aan verbonden. Het is dus van belang dat hierover afstemming komt met TenneT om een veilig functioneren van de hoogspanningsverbinding beter te kunnen borgen. Antwoord op vooroverleg reactie 4: De voorgestelde aanvulling zijn in de regels gevoegd. 8.1.1.5 Conclusie vooroverleg 8.1.2 Inspraak / omgevingsdialoog Het moederplan heeft de inspraakprocedure doorlopen. De planologische wijzigingen die dit plan in zich heeft ten opzichte van het moederplan is gering. Daarom is besloten geen voorontwerp bestemmingsplan in de inspraak te brengen.

8.2

Ontwerpfase

Het ontwerp bestemmingsplan wordt vanaf 4 juli 2022 zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze termijn kan iedereen zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan kenbaar maken aan de gemeenteraad.

8.3

Conclusie maatschappelijke haalbaarheid

53

54

Bijlagen bij toelichting

55

56

Bijlage 1 Ladder toets kantoorruimte Rosmalense Plas en De Brand

57

58

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand Stec Groep aan gemeente ’s-Hertogenbosch

Guido van der Molen en Peter Stopel 18 mei 2018

2

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 1.2 1.3

2

3

Achtergrond.............................................................................................. 3 Methodologie ........................................................................................... 3 Leeswijzer ................................................................................................. 3

Uitgangspunten Ladder-toets 2.1 2.2 2.3 2.4

4

Locatieprofiel Rosmalenseplas ............................................................... 4 Locatieprofiel De Brand ........................................................................... 5 Nieuwe stedelijke ontwikkeling .............................................................. 6 Afbakening ruimtelijk verzorgingsgebied .............................................. 6

Behoefte kantoorruimte 3.1

3

8

3.7

Vraagraming - kwantitatieve vraag naar kantoorruimte in ’sHertogenbosch bedraagt circa 260.000 m² vvo komende tien jaar ..... 8 Vraagraming kwalitatief - marktaandeel van 25% voor kantoorruimte op snelweglocaties in ’s-Hertogenbosch ...................... 9 Vraagraming kwalitatief – ongeveer derde van kantoorgebruikers heeft voorkeur voor kleinschalige kantoorruimte langs de snelweg ................................................................................................... 10 Aanbod – nagenoeg geen hard planaanbod voor kantoorruimte op snelweglocaties beschikbaar in ’s-Hertogenbosch ........................ 10 Aanbod - circa 27.000 m2 vvo aanbod (excl. gewenste frictie van 5%) in bestaande kantoorruimte op snelweglocaties ......................... 11 Aanbod - onttrekken van minimaal 12.500 m2 vvo leegstaande kantoorruimte per jaar, ook op snelweglocaties ................................. 12 Conclusies............................................................................................... 13

Bijlage

16

3.2 3.3

3.4 3.5 3.6

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

3

1 Inleiding 1.1 Achtergrond U wilt de ontwikkeling van nieuwe kantoorruimte op de reeds bestaande bedrijventerreinen annex snelweglocaties De Brand en Rosmalenseplas toestaan. Daarvoor wilt u op korte termijn starten met aanpassing van de bestemmingsplannen voor deze locaties. U heeft voor locatie De Brand een ontwikkelambitie voor toevoeging van een programma van circa 27.000 m2 bvo kantoorruimte, voor locatie Rosmalenseplas gaat het om 15.000 m2 bvo voor middelgrote kantoorpanden en 4.000 m2 voor kleinschalige kantoorvilla’s. Voor het in procedure brengen van het bestemmingsplan heeft u behoefte aan een heldere toets van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De Ladder vraagt een ruimtelijke afweging van de nieuwe ontwikkeling ten opzichte van bestaande plannen en plekken. In dit rapport leest u onze conclusies en resultaten.

1.2 Methodologie De Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Milieu van het Rijk en per eind 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening. Overheden moeten op grond van het Bro alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen motiveren aan de hand van de Ladder. Sinds 1 juli 2017 is de Laddersystematiek in het Besluit ruimtelijk ordening (Bro) gewijzigd. De Ladder is verankerd in artikel 3.1.6. lid 2 Bro en luidt als volgt: ‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien’.

1.3 Leeswijzer In het volgende hoofdstuk (2) leest u de uitgangspunten voor de Ladder-toets, waaronder een locatieprofiel met de uitgangspunten voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling op de locaties De Brand en Rosmalenseplas en een analyse van het verzorgingsgebied van kantoorruimte op snelweglocaties in ’s-Hertogenbosch. In hoofdstuk 3 analyseren we de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan kantoorruimte op snelweglocaties. In de bijlage vindt u een overzicht van kantoorlocaties en de behoeftematrix.

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

4

2 Uitgangspunten Ladder-toets 2.1 Locatieprofiel Rosmalenseplas

Kenmerk Ligging

Bereikbaarheid

Plannen en marktprofiel

Toelichting • De locatie Rosmalenseplas (genoemd naar de nabijgelegen recreatieplas) ligt aan de oostkant van ’s-Hertogenbosch (ten noordwesten van de kern Rosmalen en ten zuiden van de kern Empel), langs de snelweg A2 en nabij de A59. De kantoorlocatie grenst aan het bestaande (in uitgifte zijnde) bedrijventerrein. • De locatie is per auto uitstekend bereikbaar in minder dan 5 minuten vanaf afrit 20 van de snelweg A-2. De gehanteerde parkeernorm bedraagt 1 : 25 m2 bvo kantoorruimte. • Per openbaar vervoer is de locatie matig bereikbaar; de dichtstbijzijnde bushaltes liggen op circa 750 meter van de locatie (bushalte Rosmalen, Brabantpoort en bushalte Empel Hoogstraat). Mogelijk dat, wanneer de locatie verder is ontwikkeld, er een bushalte nabij de locatie wordt gepland. • Op de fiets is het centrum van ’s-Hertogenbosch binnen 20 minuten bereikbaar.

A2 zijde Rosmalenseplas (plancapaciteit circa 15.000 m2 bvo) • • •

Kavels van 5.000 à 6.000 m2 langs de snelweg A-2 waarop uitgaande van een floor space index van 0,75 kantoorgebouwen worden gerealiseerd van 3.500 à 5.000 m2. Bouwhoogte 15 meter / aantal verdiepingen 4; Omvang verdiepingsvloeren bedraagt daarmee circa 800 tot 1.000 m2 bvo. Half verdiept parkeren, waarmee auto’s op maaiveld niveau aan zicht worden onttrokken Gebouwd parkeren wordt niet geëist, maar wel als mogelijkheid/voorkeur voorgelegd. Landscaping wordt geëist

Plaszijde Rosmalenseplas (plancapaciteit circa 4.000 m2 bvo) • • Doelgroepen

Kleinschalige kantoorvilla’s langs de westkant van de Rosmalenseplas. Het gaat om zelfstandige gebouwen van circa 750 tot 900 m2 bvo A2 zijde Rosmalenseplas (plancapaciteit circa 15.000 m2 bvo) • Doelgroep: panden zijn te groot voor een belegging door een DGA/MKB bedrijf. Kandidaten die zich hier willen vestigen zullen professionele kantoorbelegger zoeken voor realisatie. • Doelgroepen bestaan uit zowel kleinschalige als middelgrote kantoorgebruikers, gezien mogelijkheid voor multi-tenant inrichting.

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

5

Plaszijde Rosmalenseplas (plancapaciteit circa 4.000 m2 bvo)

Voorzieningen

• • • •

Kleinschalige tot middelgrote kantoorgebruikers tot ongeveer 30 werkzame personen. Doelgroep DGA (zelfstandig bedrijf), eigen gebruik, eigendom als pensioen voorziening In de directe nabijheid van de locatie is een Fletcher Hotel Restaurant gevestigd en een vestiging van McDonalds. Het centrum van de kern Empel ligt op circa 800 meter afstand.

Bron: gemeente ’s-Hertogenbosch; Bewerking: Stec Groep, 2018

2.2 Locatieprofiel De Brand

Kenmerk Ligging

Bereikbaarheid

Plannen en marktprofiel

Toelichting • De locatie De Brand is een bestaande werklocatie met een mix van bedrijfsruimte en kantoor(achtige) ruimte. De locatie ligt ten westen van ’s-Hertogenbosch in de oksel van snelweg A-2 en N279. • De locatie is per auto uitstekend bereikbaar in slechts enkele minuten vanaf afrit 21 van de snelweg A-2. De locatie heeft een eigen op/afrit aan de N279. • Er wordt ruimte geboden om verspreid over het terrein op strategische plekken een gebouwde pvoorziening te realiseren • In de A2-zone van De Brand krijgt de groenzone een gemengde bestemming groen/parkeren met als doel om half verdiept (onttrokken aan het zicht), parkeervoorzieningen te realiseren in combinatie met het instellen van een parkeerverbod op/langs de openbare weg. • Op de fiets is het centrum van ’s-Hertogenbosch binnen 15 minuten bereikbaar. • Er rijdt een bus over een deel van het terrein., de bushalte ligt aan de voet van de entreekavels. • De totale beoogde plancapaciteit voor locatie De Brand (twee entreekavels en een kopkavel) bedraagt in totaal circa 27.000 m2 bvo. • De kavels op De Brand krijgen een bestemming kantoren, maar in het bestemmingsplan wordt ook de mogelijkheid open gelaten om bedrijfsactiviteiten toe te laten, die niet als zuiver kantoor kunnen worden aangemerkt, maar die zich daar wel willen vestigen in een pand met een kantoorachtige uitstraling.

Twee entree kavels De Brand, zichtlocatie langs de N279, met een omvang van 15.800 m2 en 20.000 m2 kavel •

Op elk van de kavels wordt een kantoorgebouw voorzien van 5.500 tot 7.000 m2 bvo met elk circa zeven verdiepingen van circa 800 à 1.000 m2 bvo. Met deze bouwhoogte wordt vastgehouden aan

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

• •

6

de ruimtelijke uitgangspunten van het vigerend bestemmingsplan. Bebouwd parkeren. Er wordt een parkeernorm gehanteerd van 1:25 m2 bvo kantoorruimte. Op deze twee entree kavels is grenzend aan deze twee gebouwen op elk van de kavels de mogelijkheid om 2 à 3 (kleinere) kantoorgebouwen te realiseren.

Kopkavel De Brand (zichtlocatie A2, totale omvang 34.000 m2 kavel •

Doelgroepen

•

Voorzieningen

• • •

Overige

Naast ruimte die gereserveerd wordt voor bedrijfsruimte, blijft er circa 12.000 m2 kavel over voor ontwikkeling van een kantoor. Hiervoor is de gemeente in gesprek met een kandidaat die een kantoor van 4.000 m2 bvo wil ontwikkelen. Ook hier geldt t een parkeernorm van 1:25 m2 bvo De locaties op De Brand zijn vooral bedoeld voor (middel)grote kantoorgebruikers met voorkeur voor een modern kantoorgebouw met relatief grote vloervelden, op een locatie direct langs de snelweg. De Brand beschikt over een vergader/evenementen centrum, inclusief restaurant. Er is op de locatie ook een kinderdagverblijf gevestigd. Er is door gemeente en ondernemersvereniging De Brand een nieuwe gebiedsvisie Bedrijventerrein De Brand 2040 opgesteld om het gehele bedrijventerrein naar een hoger duurzaamheidsniveau te brengen door: een nieuw parkeerbeleid, verdere vergroening, hemelwater opslag, energie opwekking en uitstraling

Bron: gemeente ’s-Hertogenbosch; Bewerking: Stec Groep, 2018

2.3 Nieuwe stedelijke ontwikkeling De Ladder is alleen van toepassing op een plan dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Is dit het geval, dan is een beschrijving van de behoefte nodig. Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarin wordt ingegaan op de vraag waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling (NSO), dan is een plan Ladderplichtig. Een stedelijke ontwikkeling wordt in artikel 1.1.1 Bro gedefinieerd als een:

‘Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijk voorzieningen’.

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgesteld, jurisprudentie geeft meer duidelijkheid. Bij wonen geldt bijvoorbeeld dat in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling bij een woningbouwlocatie vanaf 12 woningen1. Voor andere stedelijke voorzieningen volgt uit jurisprudentie dat van een nieuwe stedelijke ontwikkeling sprake is bij uitbreiding van 400 m2 tot 500 m2 bvo. Gezien de beoogde ontwikkeling op De Brand (circa 27.000 m2 bvo kantoorruimte op kopkavels en toevoegen van kantoorbestemming voor zichtzone) en Rosmalenseplas (circa 15.000 m2 bvo en 4.000 m2 bvo) is er sprake van een stedelijke ontwikkeling. De Ladder is alleen van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe bestemmingsplan meer bebouwing mogelijk maakt, of dat er een functiewijziging van zodanige aard en omvang plaats vindt dat om die reden sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aan beide voorwaarden wordt bij zowel de plannen voor De Brand als de plannen voor de Rosmalenseplas voldaan. De bebouwingsmogelijkheden nemen toe en er wordt een kantoorbestemming toegekend aan de gronden in het plangebied waar dit op basis van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk is.

2.4 Afbakening ruimtelijk verzorgingsgebied De Ladder vraagt om vraag en aanbod binnen het verzorgingsgebied / reikwijdte van de functie tegen elkaar af te zetten. Dit verzorgingsgebied varieert per type functie en per kwaliteit en omvang van de functie. We brengen daarom allereerst het te verwachten verzorgingsgebied voor kantoorruimte op 1

ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

7

snelweglocaties in kaart, daarna gaan we achtereenvolgens in op de behoefte aan kantoorruimte op snelweglocaties in ‘s-Hertogenbosch. In de tabel bepalen we de (indicatieve) behoefte en geven vervolgens een overzicht van mogelijke kansen, risico’s en resterende witte vlekken voor de definitieve Laddertoets. Verzorgingsgebied lokaal: meer dan 3/4 van verhuisbewegingen van kantoorgebruikers op snelweglocaties vanuit eigen gemeente Uw plannen voorzien in een ontwikkeling van kantoorruimte op snelweglocaties. De kantorenmarkt is voor een groot deel een lokale markt. Onderzoek (PBL, 2007 & CBS, 2013) wijst uit dat circa 90 tot 95% van de bedrijfsverplaatsingen binnen de COROP-regio plaatsvindt. Een groot deel (ruim 2/3e deel) blijft daarbij ook binnen de gemeentegrenzen, blijkt uit hetzelfde onderzoek. Onderzoek naar verhuisdynamiek binnen de gemeentegrenzen is beperkt. Uit diverse onderzoeken2 komt naar voren dat: • slechts 5% van alle bedrijven over de gemeentegrenzen wil verhuizen (en dus een sterke voorkeur heeft voor de eigen gemeente); • circa 75% van de bedrijven verhuist binnen een straal van 5 kilometer rondom de bestaande vestiging; • circa 40% van alle bedrijven verhuist binnen een straal van 1 kilometer rondom de bestaande vestiging.

Wanneer we specifiek de verhuisbewegingen van kantoorgebruikers op snelweglocaties in ’sHertogenbosch analyseren, concluderen we dat sinds 2011 meer dan driekwart van de (inkomende) verhuisbewegingen (gerelateerd aan het aantal werkzame personen) op snelweglocaties vanuit de gemeente ‘s-Hertogenbosch zelf afkomstig is (bron: Vastgoeddata, 2018; Bewerking: Stec Groep, 2018). Wanneer we alleen het aantal verhuisde bedrijven analyseren, gaat het om meer dan 2/3 (68%) van alle kantoorvestigingen. We zien slechts beperkt uitwisseling met direct omliggende gemeenten. Zo heeft na ’s-Hertogenbosch de gemeente Beuningen (op meer dan 40km) het grootse aandeel (4%) binnen de verhuisbewegingen (gebaseerd op 1 verhuizing naar ‘s-Hertogenbosch met circa 75 werkzame personen). De kantorenmarkt van ’s-Hertogenbosch (op snelweglocaties) is dan ook sterk lokaal, waarbij we incidenteel inkomende verhuizingen kleinere en grotere kantoorgebruikers van locaties elders in de regio of Nederland zien (waaronder ook uit gemeenten als Amersfoort, Amsterdam, Gorinchem, Maarssen, Utrecht en Veenendaal). Dit is ook niet opmerkelijk: ’s-Hertogenbosch heeft een dominante positie binnen de bestuurlijke regio: meer dan 2/3 van de totale kantorenvoorraad in Noordoost-Brabant is toe te rekenen aan ’s-Hertogenbosch en een groeiend aandeel van de totale opname in de regio.

2

Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid, Ruimtelijk Planbureau, 2007 (NAi Uitgevers Rotterdam). Bedrijven verhuizen vooral binnen eigen gemeente, CBS, donderdag 15 augustus 2013 (Artikel op de website).

8

Ladder toets kantoorruimte Rosmalenseplas en De Brand 17.360

3 Behoefte kantoorruimte 3.1 Vraagraming - kwantitatieve vraag naar kantoorruimte in ’s-Hertogenbosch bedraagt circa 260.000 m² vvo komende tien jaar De toekomstige vraag naar kantoren in ‘s-Hertogenbosch bestaat uit uitbreidingsvraag en vervanging. Figuur 1: berekening vraag naar kantoorruimte voor gemeente ‘s-Hertogenbosch Uitbreidingsvraag naar kantoorruimte

•

•

+

Vervanging van kantoorruimte

=

Totale vraag naar kantoorruimte

Uitbreidingsvraag is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat door werkgelegenheidsgroei (uitbreiding/inkrimping van activiteiten van bestaande bedrijven, oprichting/opheffing van bedrijven en vestiging/vertrek van bedrijven in/uit de provincie) Vervanging is de vraag naar kantoorruimte die ontstaat doordat kantoren, om redenen anders dan capaciteitsgebrek, niet meer voldoen. Deze vraag wordt bepaald door technische slijtage (het pand is onbruikbaar en de levensduur loopt af), maar ook door normatieve slijtage; dit houdt in dat het pand niet meer aan de (kwaliteits)eisen van de gebruiker voldoet.

In tabel 1 hieronder geven we een overzicht van de uitgangspunten die we hebben gehanteerd voor de berekening van de vraag naar kantoorruimte in ’s-Hertogenbosch: • Voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid hebben we gebruik gemaakt van de meest recente WLO scenario’s van het PBL voor Noordoost-Noord-Brabant. We hanteren het hoge scenario, uitgaande van een gemiddelde jaarlijkse groei van iets minder dan 0,5%. Dit scenario gaat uit van een groei van iets minder dan 5.000 banen in ’s-Hertogenbosch in de komende tien jaar. Dit lijkt ons, gezien de concentratie en sterke groei van de grotere steden binnen de provincie, niet onrealistisch en zelfs voorzichtig. • Het aandeel kantoorbanen binnen het totaal aantal banen in ‘s-Hertogenbosch is al jaren stabiel. Gemiddeld is zo’n 34 tot 35% van het totaal aantal banen toe te rekenen aan kantoren. In de prognose hebben we het aandeel kantoorwerkgelegenheid gelijk gehouden aan het uitgangsjaar (2017). • De kantoorquotiënt (het aantal m² kantoorruimte per werkzame persoon) is de laatste tien jaar ook redelijk stabiel en ligt zo rond de 24 à 25 m² per werkzame persoon. De verwachting is dat de kantoorquotiënt op termijn zal dalen, mede als gevolg van de doorontwikkeling van Het Nieuwe Werken. In de cijfers zien we dat overigens nu nog niet terug. Daarmee blijft deze trend nog achter bij de cijfermatige analyse.