Bijlage 1 - Bijlage 10 bij de Toelichting Masterplan

Buck Consultants International

4.2

Gefaseerd ontwikkelscenario

De karakteristieken van de vraag vanuit de beoogde doelgroepen voor grootschalige ontwikkeling kenmerken zich door een gefaseerde dynamiek in grondafname en lange doorlooptijd van de concrete vraagconversie naar grondlocaties. 



Grondafname dynamiek: het aantal benodigde gebruikers voor de ontwikkeling van de eerste fase van Heesch West zal tussen de 3 en 4 grootschalige bedrijven zijn bij de beoogde schaalgrootte van 10 tot 15 hectare per gebruiker. Doorlooptijd vraagconversie: gezien de schaalgrootte is de achterliggende investeringsvraag voor dit type ontwikkelingen van dien aard dat bedrijven wel een langere doorlooptijd nodig hebben in het bouwen van de interne business case voor deze investeringen, waarbij 2 tot 5 jaar voorbereidingstijd geen uitzondering is.

Dit heeft tot gevolg dat de vraag naar grondposities op een locatie als Heesch West niet geleidelijk maar schoksgewijs zal verlopen en ook qua doorlooptijd enorm kan gaan varieren. De conclusie hierbij is dat een gefaseerd ontwikkelscenario het beste past bij de primaire doelgroep van grootschalige logistiek.

Strategie en timing Het plangebied biedt 50 hectare voor (grootschalige) ontwikkelingen in de eerste fase en 26 hectare aan vraaggerichte ruimte in de tweede fase. Wij adviseren om voor een lange termijn ontwikkeling te gaan, gekoppeld aan een trapsgewijze opschaalstrategie (in drie fasen) voor een periode van 10-15 jaar. Op basis van de bevindingen uit de marktinventarisatie, de actuele marktsituatie en de positionering van het terrein is focus op grootschalig ontwikkelen het meest gewenst een daarmee ook het meest kansrijk. Dit voorkomt tevens dat onnodige kannibalisatie in de regio plaatsvindt aangezien er in de regio voorlopig voldoende kleinere kavels beschikbaar zijn. We achten het niet verstandig om de volledige 76 hectare in één keer op de markt te brengen met alle kosten en risico’s die met deze grootschaligheid gepaard gaan. Het voordeel van een meer lange termijn ontwikkeling is dat het terrein minder speculatief maar meer vraaggericht ontwikkeld kan worden en vanuit een strategisch perspectief in de regio als overloopreserve kan dienen voor grootschalige behoefte in de regio. Belangrijke voorwaarde hiervoor is echter wel dat op het moment van daadwerkelijke vraag de grond snel beschikbaar moet kunnen zijn.

Hiertoe dient een bestuurlijk en organisatorisch kader gecreëerd te worden om grootschalige ontwikkelingen met een groot regionaal belang snel mogelijk te kunnen maken. Dat betekent bijvoorbeeld dat de Gemeenschappelijk Regeling zich moet ontwikkelen tot krachtige organisatie die zorgt voor rust en continuïteit in het ontwikkelproces.

Buck Consultants International

29

Het onderscheidend vermogen van de locatie zal voornamelijk zitten in de flexibiliteit in de timing en modulaire schaalbaarheid van het terrein, gecombineerd met een handelingssnelheid die geboden kan worden om concrete planvorming te kunnen realiseren. Bij het aansturen op deze strategie dient daarom gestreefd te worden naar:  



Het op voorhand zoveel mogelijk beperken van de kosten en getrapt/modulair in de tijd wegzetten van het gebied (infrastructuur, inrichting, acquisitie etc.). Aan de basis van de ontwikkeling van innovatieve concepten die de opbrengsten ten gunste van de grondexploitatie kunnen brengen nader uitwerken, zoals mobiele zonneparken, collectief energieconcept. Deze initiatieven kunnen ook bijdragen aan het versterken van het onderscheidend vermogen van het gebied en het aantrekken van innovatieve bedrijven. Optimale flexibiliteit in de planvorming om te kunnen accelereren maar ook te vertragen om marktkansen maximaal te kunnen benutten en belemmeringen in ontwikkeling en exploitatie zoveel mogelijk uit te sluiten.

Een andere belangrijke randvoorwaarde is de ontsluiting van het gebied richting de A59. Het plangebied is momenteel ontsloten via de lokale weginfrastructuur met onvoldoende capaciteit om grote verkeerstromen van personen- en vrachtvervoer te verwerken. Een voorwaarde voor het aantrekken van grote logistieke operaties is het beschikken over een adequate ontsluiting op het (inter)nationale wegennet.

4.3

Belangrijke aandachtspunten

Op basis van ervaringen bij andere greenfield ontwikkelingen en alle signalen die zijn opgevangen vanuit de markt zijn er voor Heesch West zeven belangrijke aandachtpunten voor de verdere ontwikkeling van Heesch West geformuleerd: 1

2

3

30

Het Masterplan omvat een veel groter gebied dat de eerste fase van 50 hectare (netto) bedrijventerrein. Het is goed dat in het Masterplan rekening gehouden kan worden met een goede landschappelijke inpassing, met voldoende waterberging, ruimte voor een goede (snel)weg ontsluiting en ruimte om een substantiële bijdrage te leveren aan de opwekking van duurzame energie. Al deze componenten zitten in het plan en dat geeft investeerders een geruststellend gevoel over de toekomstwaarde van hun eigen bezittingen en omgeving. Uit de gesprekken is naar voren gekomen dat in het concurrentievermogen van het vestigingsklimaat van de regio in toenemende mate aandacht moet worden besteed aan de beschikbaarheid en opleiding van (logistiek) personeel. Het aanbod is in principe aanwezig en er zijn ook concrete initiatieven om de arbeidsmarkt een impuls te geven door middel van opleidingen aan onderwijsinstellingen en samenwerkingen tussen bedrijfsleven, kennisinstellingen en overheden in het Logistics House. Uit ervaringen op andere locaties blijkt dat bij de ontwikkeling van het terrein er een professioneel team beschikbaar moet zijn dat verantwoordelijk is voor de verkoop van kavels en de begeleiding van potentiële klanten. Bovendien blijkt dat een flexibele inBuck Consultants International

richting van kavels en de mogelijkheid (zeker in de beginfase) tot opties op gronden van groot belang kan zijn voor een succesvolle start. a Uit de praktijk blijkt in diverse regio’s dat niet alle grootschalige investeringen van elders komen. Een groot deel van de bedrijven dat zich vestigt op een bedrijventerrein is al in de regio vertegenwoordigd en zoekt een locatie om op te schalen. Noordoost-Brabant beschikt met haar gevarieerde aanbod van logistieke dienstverleners en grote producenten in ieder geval over de basis voor die endogene groei. b Het blijkt dat succesvolle terreinen niet alleen gevuld worden met grootschalige logistiek. Het is verstandig om ook kavels aan te bieden voor kleine en middelgrote activiteiten. Hierbij kan gedacht worden aan ondersteunende diensten voor de logistiek (truckcentra, tankstation etc.), maar ook nieuwe concepten in de bouw of circulaire economie. Uiteraard is het altijd raadzaam om als regio een grote kavel beschikbaar te hebben indien een groot productiebedrijf zich meldt in de regio. Noordoost-Brabant is tenslotte van oudsher een industriële regio. c Het is van belang om in de komende periode met marktpartijen (logistieke vastgoedbeleggers, innovatieve energiebedrijven en regionale netwerkbeheerders) in gesprek te blijven over de juiste invulling en inrichting van het terrein.

Er zijn nu eenmaal niet veel greenfieldlocaties waar flexibele ruimte is voor bedrijfshuisvesting op zeer grote kavels in combinatie met energieopwekking. Andere voorbeelden (Venlo en Haarlemmermeer) illustreren dat werken vanuit een ruime gebiedsontwikkeling uiteindelijk leidt tot een robuust en kwalitatief hoogwaardig vestigingsklimaat waarin investeerders vertrouwen hebben. d Het aanbieden van grote kavels en het realiseren van grootschalige logistiek zal ook tot gevolg hebben dat de leegstand van warehouses, zeker als de economie niet hard groeit, zal toenemen op bestaande locaties in de regio, vooral als het om verouderde, kleinere warehouses gaat.

4.4

Concrete vervolgstappen

Een belangrijk aandachtspunt voor de GR Heesch West is het opzetten van een professionele en daadkrachtige ontwikkelorganisatie. De ontwikkelorganisatie gaat aan de slag met het uitwerken van een uitgebreid businessplan met richtlijnen voor het bestemmingsplan en het marketingplan. Binnen de organisatie moeten drie belangrijke disciplines vertegenwoordigd zijn: commerciële kennis, technische/planologische kennis en programma management. In onderstaande tabel is weergegeven welke onderdelen een organisatie op zou moeten pakken om professioneel en daadkrachtig het terrein te ontwikkelen.

Buck Consultants International

31

Tabel 4.1

Structuur van een ontwikkelorganisatie Discipline

Onderdeel

Commercieel

Vastgoedkennis- en ontwikkeling Registratie en administratie Marketing(plan)

Technisch/planologisch

Planmatige ondersteuning Bestemmingsplan(procedures)

Programma management

Procedures Loketfunctie Begeleiding

Voor de verschillende disciplines zijn concrete vervolgstappen geformuleerd. Voor de ontwikkelorganisatie zijn de volgende vervolgstappen van belang: 





Ga voor een professionele acquisitie (met de regio), voorkom lokaal “gestuntel” en ondersteun bedrijven professioneel en adequaat. Een professionele organisatie hoeft niet groot te zijn, vooral als de ondersteuning door de gemeente, AgriFood Capital en wellicht ook de provincie aanwezig is. Bestuurlijke afspraken tussen Heesch West en Foodpark Veghel zouden daar aan bij kunnen dragen. Kijk naar de modellen die in andere regio’s worden gehanteerd en kies de invulling die past bij de invulling van de ambities van Heesch West (bijv. met accent op duurzame energie). Ga voor een projectmatige aanpak (rode loper) van opvang potentiële klanten en zorg voor professionele ondersteuning om snelheid en kans van slagen te vergroten. Bepaal ook goed hoe met vertrouwelijke contacten in de regio wordt omgegaan.

Vanuit commercieel en technisch/planologisch perspectief zijn concrete vervolgstappen geformuleerd die bijdragen aan een efficiënte en effectieve ontwikkeling van Heesch West. Het programma management vervult een belangrijke schakelfunctie tussen de commerciële wereld en de technische uitvoering. Het begeleiden van bedrijven is de voornaamste taak binnen het programma management.

Commercieel 





32

Biedt een totaalconcept aan voor bedrijven, niet alleen grond verkopen, maar ondersteuning bieden in veranderingen in hun bedrijfsvoering (meedenken met de klant). Hierbij ook aandacht voor een gedifferentieerde aanpak voor de verschillende doelgroepen. Mogelijkheid bieden om gronden in opties aan te bieden op grond op basis van contact met (mogelijke) eindgebruikers. Probeer te voorkomen dat ontwikkelaars strategisch posities innemen en daarmee een last opleveren voor de ontwikkeling. Acquisitiecontacten verdiepen met een aantal ervaren partijen in de financiering en projectontwikkeling van grootschalige ontwikkelingen. Met die partijen kan de planvorming worden afgestemd met de eindklant zodat kosten worden gedrukt en ontwikkelsnelheid wordt vergroot.

Buck Consultants International

 



 



Het kiezen van een passende naamgeving voor het gebied om de herkenbaarheid in de markt te vergroten. Noordoost-Brabant is in het verleden in het bijzonder gepositioneerd als industriële regio en minder als logistieke regio, terwijl er enorme goederenstromen aanwezig zijn in de regio met verladers en logistiek dienstverleners. Werk gezamenlijk aan één loket voor de regio Oss-’s-Hertogenbosch-Meierijstad om de ruimtebehoefte van bedrijven optimaal te faciliteren. Hetzelfde geldt voor het in gezamenlijk verband oppakken van herstructurerings- en verplaatsingsvraagstukken. Arbeidsmarktcommunicatie, duidelijk profiel van het beschikbare arbeidsmarktpotentieel en de mogelijkheden voor de potentiele doelgroepen. Doelgroepen in beeld, gericht monitoren van kansrijke bedrijven: logistiek vastgoedontwikkelaars die investeren in de regio, bedrijven die moeten verplaatsen door overlast jaarlijks monitoren, en snelle groeiers uit de regio blijven volgen. Uitwerken van gerichte proposities voor de verschillende doelgroepen om daarmee enerzijds zichtbaar te zijn, maar ook op het juiste moment te kunnen voldoen een de juiste markteisen. Op basis van het marktonderzoek stellen wij voor om de volgende proposities te ontwikkelen:  Grote kavels voor grootschalige logistiek.  Noordoost-Brabant als de Europese toplocatie voor veranderingen in diverse agroketens (zowel dierlijk als plantaardig).

Laat zien dat vele grote merken in de regio aanwezig zijn, maar vooral ook vele gespecialiseerde maakindustriebedrijven en dienstverleners.  Specifiek aanbod voor grote en middelgrote e-fulfilment bedrijven, met aandacht voor aanbod van personeel, gespecialiseerde logistieke dienstverleners, nieuwe concepten voor nationale en internationale distributie.  Heesch West de locatie voor de bouwketens van de 21e eeuw, met optimale kansen voor ‘facility sharing’ en eindassemblage.  Het onderscheidende energieconcept voor Heesch West.

Financieel  Zorg dat de grondprijs in lijn is met toplocaties in Zuidoost-Nederland:  Basisrichtprijs van €150 euro/m² prijspeil 2017.  Grootschalige ontwikkelingen €130 euro/m² vanuit marktpartijen genoemd als acceptabel.  Lage infrastructuurkosten op terrein (maak hoofdinfrastructuur en de deel infra als nodig). Niet meer dan nodig.

Technisch/planologisch Ontsluiting  Start zo snel mogelijk met de planvorming voor de ontsluiting naar de snelweg richting Oss en op termijn richting Nuland en maak de nieuwe infrastructuur geschikt voor lange zware vrachtvoertuigen (LZV’s). Direct bij ontwikkeling van fase 1 de eerste ‘inprikker’ aanleggen in het plangebied vanuit een rotonde. Snelheidsvoorkeur van 60-80 km/h. Extra calamiteitenontsluiting op Weerscheut totdat tweede ontsluitingsweg aangelegd wordt. Buck Consultants International

33

Kaart 7: Ligging en ontsluiting Heesch West







Zorg ervoor dat autoverkeer rond kan rijden in het gebied om ‘keren op de weg’ van het vrachtverkeer te voorkomen. Voor het fietsverkeer moet voorkomen worden dat er kruisverbindingen ontstaan met vrachtverkeer met het oog op de verkeersveiligheid. Het gebied van Heesch West wordt ontsloten via een buslijn. Bij ontwikkeling van het bedrijventerrein is het van belang dat de buslijn het terrein opgaat. Naar verwachting is een hogere frequentie nodig in de dienstregeling op bepaalde piekmomenten. Creëer veilige wandelroutes voor voetgangers van bedrijfskavels naar bushaltes. Voor de uitstraling van het gebied is het daarbij goed om de paden aantrekkelijk te maken langs waterpartijen en groenstructuren.

Verkavelingsstructuur  Ga voor een modulaire verkaveling (plots), geen kleine kavels uittekenen, deze zijn in omliggende terreinen meer dan genoeg Figuur 4.1 Modulair verkavelen aanwezig, daarmee ontstaat ook geen concurrentie in omliggende gebieden en is het een aanvullende propositie.  Denk op voorhand na over mogelijke conflicterende activiteiten tussen bedrijfsactiviteiten. Verwerken van voedingsmiddelen kan niet in de buurt van een recycling bedrijf.  Voor alle potentiële vestigers op Heesch West geldt dat in principe milieucategorie 4.2 voldoende is, maar dat het gezien de snelle ontwikkelingen in de circulaire economie (behandelen van retourstromen op de opslag van bepaalde producten) raadzaam is om voor bepaalde bedrijfsactiviteiten een wijzigingsbevoegdheid op te nemen voor hogere milieucategorieën. Voorwaarde is dat het moet gaan om bedrijfsactiviteiten die passen bij de doelgroep van Heesch West. Op basis van de signalen uit de markt raden wij aan de eerder gemaakte bestuurlijke afspraken over het toestaan van categorie 5 te heroverwegen.

34

Buck Consultants International





Investeerders in grote kavels, maar ook regionale verplaatsingen vragen bij een investering vaak meteen om opties op extra ruimte. Daar zal in de planvorming en de ruimtelijke inrichting rekening mee gehouden moeten worden. Denk na over het slim aanbrengen van (collectieve) voorzieningen:  Energie opslag in het gebied.  Gemeenschappelijke voorzieningen (sprinkler, parking e.d.).  Wegenstructuur, verkaveling, OV, e.d.

Figuur 4.2 Modulair verkavelen



  



Ga uit van standaardafmetingen voor distributiecentra (180m x 360m) en pas deze maten toe op de modulaire verkaveling en realiseer parkeren aan de voorkant van distributiecentra en neem een (minimale) parkeernorm op in het bestemmingsplan. Voornamelijk binnen e-commerce is veel personeel en dus ook parkruimte nodig. Bouwhoogte van 17 meter is voldoende voor grootschalige logistiek. Eventuele zonnepanelen en de nieuwe regelgeving voor sprinkler installatie zijn hierin opgenomen. Hoogbouw tot 30 meter mogelijk maken via binnenplanse vrijstelling voor een deel (bijv. max. 25%) van het bebouwde oppervlak. Bedrijven in categorie 4.2 faciliteren via het bestemmingsplan. Randvoorwaarden opstellen voor bijzondere activiteiten in categorie 5. Via binnenplans afwijken alsnog mogelijkheid bieden voor ontwikkeling. De GR behoudt zelf de regie. Hiermee voorkomen dat ongewenste bedrijfsactiviteiten in categorie 5 op het terrein terechtkomen. Bij geluidscontouren rekening houden met het 24/7 karakter van e-commerce. Geluid komt niet zozeer vanuit het bedrijfsgebouw, maar meer vanuit vrachtwagens die rijden/laden/lossen/achteruit rijden.

Uitstraling  Organiseer een organisatie voor parkmanagement. Parkmanagement draagt bij aan het ontwikkelen en behouden van een aantrekkelijk en veilig bedrijventerrein. Het is van belang de basiszaken goed te organiseren zoals cameratoezicht, groenonderhoud etc. Buck Consultants International

35





Aanvullend kunnen andere thema’s opgepakt worden zoals collectieve inkoop van energie of het beheer van energie overschotten. Probeer op zoek te gaan naar synergiemogelijkheden voor energie, groei, water, ecologie, recreatie en vastgoed. Bijvoorbeeld door waterberging te combineren met een berm. Om de beeldkwaliteit te vergroten is het raadzaam een beeldkwaliteitsplan op te stellen. De uitstraling van de bebouwing ook vastleggen in het bestemmingsplan, denk hierbij aan een kleurenpalet, functionaliteit en gebruik van ledverlichting.

Faciliteiten  Truckparking op ongewenste locaties op en rond bedrijventerreinen leidt tot steeds meer overlast en onveiligheid. Centrale locatie voor truckparking gewenst, mogelijk in combinatie met een transferium voor personenauto’s.  Een facility point kan georganiseerd worden via parkmanagement en dient in de basis zo eenvoudig mogelijk gehouden te worden. Denk aan onderhoud van de openbare ruimte, veiligheid (slagbomen en bewakingscamera’s). In een aanvullend pakket kan meer mogelijk gemaakt worden voor bedrijven, zoals duurzame energie, (truck)parkeren, vergaderzalen en horeca etc. Binnen een facility point kunnen bepaalde voorzieningen samengebracht worden. Onderzoek de mogelijkheid of een koppeling met bestaand tankstation De Lucht een optie is. Duurzame planontwikkeling  Ontwikkel samen met marktpartijen een integraal energieconcept en gebiedsontwikkeling met meerwaarde voor de eindgebruikers (via gezamenlijke werksessies).Er bestaat nog te veel onduidelijkheid over de aanwezige infrastructuur in het gebied voor energie oplossingen. Enexis beschikt over alle informatie en zal daarom bij de ontwikkeling van het energieconcept betrokken moeten worden.  Overwogen zou kunnen worden om voor de duurzame energie een aparte exploitatie maatschappij op te richten. Zorg hierbij voor een sterke koppeling met het aanvullende pakket van parkmanagement.

 De behoefte aan een gasaansluiting is afhankelijk van het type bedrijf. Voor logistiek is het geen noodzaak meer. Voor de industrie vaak nog wel.  Groenstructuren en waterberging zijn ruim (in hectaren) opgenomen in de grondexploitatie van Heesch West. Benut deze ruimte om de duurzaamheidsambitie verder vorm te geven.  Gebruik de voorlopig braak liggende kavels restruimte voor duurzame energieopwekking met zonpanelen  Ontwikkelruimte voor circulaire economie onderdeel van de ontwikkelstrategie en draagt bij aan een duurzame planontwikkeling van Heesch West. Over 5 jaar kan ruimte voor circulaire economie goud waard zijn. Twee belangrijke basisvoorwaarden voor een circulair bedrijventerrein zijn aanwezig: milieuruimte en duurzaamheid. Verduurzaming vastgoed  Vanuit vastgoedontwikkelaars is een toenemende aandacht voor verduurzaming van logistiek vastgoed (BREEAM). Schep de mogelijkheden voor bedrijven om te voldoen aan de voorwaarden.  Energieopwekking op daken van grootschalige distributiecentra. Een distributiecentrum met zonnepanelen op het dak wekt ongeveer 5x de eigen behoefte aan duurzame 36

Buck Consultants International



energie op. Fors deel van de opwekking moet afgezet kunnen worden (bedrijven, postcodegebied, energienet). Voorwaarde in bestemmingsplan dat daken voldoende draagkracht hebben voor het installeren van zonnepanelen (+ 25 kg/m²). Het is mogelijk om investeringen van bedrijven in duurzaamheid te koppelen aan een korting op de grondprijs. Hiermee kan duurzaamheid gestimuleerd worden (aan de voorkant).

Buck Consultants International

37

Hoofdstuk 5

 





 











38

Conclusies

Een grootschalige ontwikkeling van een bedrijventerrein kan alleen maar duurzaam en succesvol worden ontwikkeld als het ingepast wordt in een ruimer plangebied. De trend van schaalvergroting in de logistieke en industriële vastgoedmarkt zal doorzetten in de komende jaren. De marktverwachtingen voor de middellange en lange termijn zijn onzeker, maar het overspannen karakter van de markt zal volgens experts de komende 10 jaar langzaam afvlakken. Heesch West komt relatief laat op de markt om maximaal te kunnen profiteren van de huidige marktomstandigheden. Marktpartijen zien echter voldoende kansen voor grootschalige ontwikkeling van de locatie Heesch West. Het is daarom in dit stadium niet verstandig om alle voorziene planruimte voor ontwikkeling van een bedrijventerrein in één keer aan te spreken. De in de regionale overleggen afgesproken ruimte van 50 ha (netto) voor (zeer) grootschalige logistiek en aanvullende ruimtebehoefte uit andere sectoren (bouw en circulair) is vanuit de markt te onderbouwen; Ook vanuit de regio (bouw, enkele verplaatsingen, logistiek) is er naast grootschalige logistiek een vraag te verwachten naar bedrijfskavels op Heesch West. De locatie Heesch West is relatief onbekend en bezit momenteel (nog) niet alle kernkwaliteiten om de beoogde doelgroep(en) optimaal te kunnen faciliteren.

Desondanks laat marktconsultatie zien dat er concrete interesse is voor het beoogde terrein, mede ingegeven door de toegenomen krapte in het marktaanbod voor (zeer) grootschalige ontwikkelmogelijkheden, zo blijkt uit gesprekken met partijen. Het onderscheidend vermogen van Heesch West zal moeten liggen in het aanbod van grote kavels, een flexibele planontwikkeling, een praktisch energieconcept en een krachtige uitvoeringsorganisatie. Door slimme en innovatieve maatregelen in de planvorming en conceptontwikkeling op het gebied van infrastructuur, energie en circulair is het enerzijds mogelijk om het ontwikkelrisico te beperken en anderzijds om het onderscheidende vermogen en het duurzame karakter van de ontwikkeling op Heesch West te versterken. Interesse betekent geen vanzelfsprekendheid voor succes, maar het biedt wel de mogelijkheid om samen met marktpartijen tot een succesvolle ontwikkeling te komen. Hierbij kan ontwikkeling van innovatieve concepten op energie en circulair het onderscheidend vermogen brengen voor de marktpositionering. Daarbij adviseren wij om Heesch West gefaseerd op de markt te brengen om enerzijds de financiële risico’s te beperken en anderzijds het aanbod te kunnen temporiseren om aan te sluiten bij de vraagdynamiek.

Het is dus pas zinvol te starten met een tweede fase (van 26 ha) in een nieuw bestemmingsplan op het moment dat fase 1 (van 50 ha) voor meer dan de helft is uitgegeven en er nog steeds voldoende marktvraag is voor de (zeer) grootschalige logistiek.

Buck Consultants International

Buck Consultants International

39

Bijlagen

1

Marktontwikkelingen Verzameldocument met trends voor de verschillende relevante sectoren, waaronder een analyse van de markt voor logistiek vastgoed in Nederland.

2

Marktinventarisatie Verwerking en analyse van marktgesprekken en onderbouwing van kansrijkheid van verschillende doelgroepen.

3

SWOT-analyse Sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen voor Heesch West op basis van de gevoerde marktgesprekken.

4

Ontwikkelscenario’s Voor- en nadelen van vier verschillende ontwikkelscenario’s voor Heesch West.



Achtergrondanalyses Analyse Groeiers Analyse van groeiers in de regio Noordoost-Brabant op basis van LISA gegevens voor de sectoren logistiek, agrofood en maakindustrie. Aan de hand van groei in aantal werkzame personen voor alle bedrijven in de betreffende sectoren is samen met de Provincie Noord-Brabant een inschatting gemaakt van het aantal bedrijven dat de komende jaren mogelijk zou moeten verplaatsen. Quickscan Nimby bedrijven Quick scan van de Nimby lijst uit 2012 zoals opgesteld door de provincie NoordBrabant. De lijst is kritisch bekeken en met een deel van de bedrijven uit omgeving Bernheze en Heesch is gesproken over mogelijke verplaatsing. Resultaten zijn verwerkt in de rapportage.

40

Buck Consultants International

1

Marktontwikkelingen

Ontwikkelingen logistiek vastgoed Logistiek vastgoed is een ‘enabler’ voor efficiënte bedrijfsprocessen doordat kosten geoptimaliseerd kunnen worden en goederenstromen snel verwerkt worden. In de bedrijfsprocessen heeft een aantal substantiële veranderingen plaatsgevonden, die grote impact hebben op de vraag naar vastgoed. Gevolg daarvan is dat ook de vestigingseisen c.q. randvoorwaarden van bedrijven zijn veranderd. De volgende drie ontwikkelingen in logistiek vastgoed hangen sterk met elkaar samen:  Schaalvergroting logistiek vastgoed  Verschuivende zwaartepunten  Hogere toegevoegde waarde De markt voor logistiek vastgoed kenmerkt zich door een sterke groei in het aantal m² voorraad. Tussen 2008 en 2015 is de voorraad gegroeid van 20 miljoen m² naar 25 miljoen m². Het daaropvolgende jaar 2016 zal de boeken in gaan als een recordjaar wat betreft nieuwe voorraad, de exacte cijfers zijn nog niet gepubliceerd, maar gaan in de richting van 3 miljoen m2. De vraag is hoelang deze groei nog zal aanhouden. Niemand in Nederland weet precies wanneer de logistieke vastgoedmarkt weer tot rust komt. De laatste jaren is er sprake van een forse schaalvergroting in de logistiek en van de opkomst van megadistributiecentra (XXL-dc’s). Dat zijn distributiecentra met een minimale warehouse oppervlakte van 40.000 m² met doorgaans een grondkavel van minimaal 6-7 hectare.

Uit onderzoek van BCI blijkt dat er in totaal in de periode 2013-2016 30 nieuwe XXL-distributiecentra zijn gerealiseerd dan wel aangekondigd (zie kaart). De vraag naar de zeer grootschalige dc’s komt van retailers/ online winkels, producenten/brandowners, logistiek dienstverleners en logistiek ontwikkelaars. Er zijn verschillende drijvende krachten achter de opkomst van het grootschalige logistiek vastgoed. De verwachting is dat de trend van (verdere) schaalvergroting c.q. megadistributie zich voorlopig zal voortzetten.

Tabel 1

Gerealiseerd/aangekondigde XXL-dc's

Buck Consultants International

Kaart 8: XX DC-kaart van Nederland

41

Door de schaalvergroting (consolidatie) is er sprake van een verschuivend zwaartepunt binnen logistieke ketens waarbij multimodaliteit en nabijheid van markten nog belangrijker vestigingscriteria worden dan het nu al zijn. Goed ontsloten multimodale knooppunten en mainports worden dus nog aantrekkelijker evenals locaties dicht tegen of centraal ten opzichte van grote consumentengebieden. Gebieden met een goede multimodale (weg, binnenvaart en/of spoor) ontsluiting en goede verbindingen ‘inbound’ en ‘outbound’ zullen een cruciale rol gaan spelen. Ten slotte zijn de ontwikkelaars van grootschalig logistiek vastgoed op zoek naar locaties die in staat zijn veel toegevoegde waarde te brengen voor de eindgebruiker, tegen een gunstig kostenniveau. Op basis van het onderzoek door BCI naar de drijvende krachten (zie tabel 2) achter de groei van het aantal XXL-DC’s mag verwacht worden dat de trend zich zal voortzetten. De gesprekken met de experts (vastgoedontwikkelaars etc.) bevestigen dit beeld. De aantrekkelijkheid van een mega dc wordt gevormd door de voordelen van schaalgrootte (hogere effectiviteit; lagere kosten door efficiency), het inspelen op specifieke logistieke wensen (bijv. ruimte voor afhandeling van returns bij e-fulfilment) en veranderingen in supply chains (bijv. verschuiving voorraad van winkels naar dc). Tabel 2

Drijvende krachten achter groei mega DC's

Drijvende kracht 1 Wereldwijde verlenging en vergroting complexiteit supply chains 2

Belevering van shops en individuele consumenten vanuit één DC

Logistieke dienstverleners

(R)etailers

Producenten

+

+

+

+

+/-

+/-

+

+

+

3

Toename productvariëteit en voldoende voorraad

4

Fysieke ruimte voor packing & shipping en handling returns

+

+

+

Toepassing nieuwste informatie- en material handlingtechnologie vergt schaalgrootte

+

+

+

+

+

+

+

n.v.t.

n.v.t.

+/-

n.v.t.

n.v.t.

5

6

Schaalbaarheid van locatie

7

Consolidatie logistieke dienstverleners

8

Multiclient DC’s bij logistieke dienstverleners vergen schaalvoordelen

Bron: BCI, 2016

Toenemend belang van circulair logistiek vastgoed Er zijn steeds meer signalen waaruit blijkt dat de transformatie naar duurzaam logistiek vastgoed en een circulaire economie langzaam op gang begint te komen. Producenten proberen regie te krijgen over de hele keten en kijken ook steeds meer naar retourstromen. Verwerkende bedrijven spelen in op de retourstromen en zoeken daarbij naar strategische partners. Logistieke dienstverleners ontwikkelen omgekeerde ketens met klanten of sluiten

42

Buck Consultants International

aan bij andere partners. In Nederland zijn er al voorbeelden zichtbaar van logistieke bedrijventerreinen (Boekelermeer Alkmaar, InnoFase Duiven, Tradeport Noord Venlo) met aandacht voor circulaire processen. Ook in de zeehavens (Rotterdam, Amsterdam en Moerdijk) zijn er partijen die zich richten op het inzamelen en ‘opbulken’ van retourstromen en daarbij aandacht hebben voor duurzame inrichting van gebouwen, terreinen en processen. Voor Heesch West zal het vooral om retourstromen gaan die via de weg of vanuit nabijgelegen multimodale overslaglocaties aan- en afgevoerd gaan worden. Dat zijn of producten uit de regio of producten uit diverse regio’s in Noordwest-Europa die op de locatie Heesch West worden geconsolideerd en verwerkt (denk aan consumentenproducten zoals kleding, schoeisel of meubels, verpakkingsmateriaal etc.) Vanuit vastgoedontwikkelaars is een toenemende aandacht voor verduurzaming van logistiek vastgoed (BREEAM). De volgende slag die momenteel moet worden gemaakt is hoe de energievoorziening duurzaam ingevuld kan worden en hoe de grote dakoppervlaktes benut kunnen worden voor de opwekking van duurzame energie, die deels voor eigen gebruik is (voor warehouses, maar ook voor elektrisch vervoer), maar vooral ook geleverd kan worden aan het elektriciteitsnetwerk in de regio. Heesch West kan met een goed energieconcept onderscheidend vermogen opbouwen.

Hierop wordt in de volgende hoofdstukken in gegaan. Er zijn ook voorbeelden waar Heesch West zich op kan richten (bijv. De President en Schiphol Trade Park in de gemeente Haarlemmermeer en de Boekelermeer in Alkmaar). De schaalvergroting in de logistiek en de opkomst van e-fulfilment hebben een behoorlijke impact op logistieke netwerken. Het slim combineren van verschillende goederenstromen (consolidatie) en de ontwikkeling van een fijnmazig netwerk tot aan de voordeur zijn belangrijke drivers voor de toekomst. Voorbeelden in de regio (Jumbo in Den Bosch, Post NL, Nedis), maar ook op andere plekken in Noord-Brabant (Coolblue, Bol.com, Ikea, etc.) laten zien dat de grote warehouses ook veel personeel nodig hebben, zowel voor orderpicking als voor planning, back office functies (om klanten bij te staan en de afwikkeling van verzendingen) als de fijnmazige distributie (een groot aantal chauffeurs voor fijnmazige distributie). Er is momenteel al een tekort aan arbeidskrachten in de ruime regio voor bepaalde functies (planners, IT specialisten en chauffeurs). Dit betekent dat naast de ontwikkeling van een bedrijventerrein het noodzakelijk is dat een succesvol logistiek knooppunt aandacht moet besteden aan een groot aantal aspecten.

Analyses in de bijlagen wijzen uit dat in toenemende mate niet alleen fysieke aspecten van belang zijn (beschikbaarheid van kavels en bereikbaarheid), maar dat ook human talent, innovatie en duurzaamheid van belang zijn, net zoals een consistente meerjarenstrategie en een deskundig team dat met de gebiedsontwikkeling aan de slag gaat. In onderstaand figuur is daarom de ‘Clusterklok Logistiek’ opgenomen. Uit die figuur kunnen vele elementen worden afgeleid die in de komende jaren meer aandacht gaan vragen dan nu het geval is. Maar daar staat tegenover dat in de regio in de afgelopen jaren wel enkele goede stappen in die richting zijn gezet (bijv. in de vorm van de recente opening van het Logistics House).

Buck Consultants International

43

Figuur 1

Het ontwikkelen van een regionaal logistiek ecosysteem:

Bron: BCI, 2016

Stormachtige groei e-fulfilment De online bestedingen in Nederland maken jaarlijks een sterke groei door, dit geldt zowel voor B2C als voor B2B relaties. De groeiende online verkopen geven ook boost aan efulfilment activiteiten. Steeds kortere levertijden (‘voor 23:00 uur besteld, morgen in huis’) stellen hoge eisen aan (de inrichting van) het logistiek proces en de locatie van het gebouw. Op dit moment is er in de ruime regio een stabiele groep van bedrijven aanwezig, die de komende jaren door zal blijven groeien met vaak tot 40% per jaar, hierbij moet gedacht worden aan grote bedrijven zoals Coolblue en Bol.com en andere spelers in het middelsegment, zoals Active Ants, Dimass en Metapack. Deze bedrijven met veelal XXL DC’s hebben een grote arbeidsmarktbehoefte. Bij schaalvergroting op hun huidige locaties leidt dit op termijn veelal tot krapte in de arbeidsmarkt. De kwaliteit en kwantiteit van het lokale arbeidsmarktpotentieel is bij uitbreiding of verplaatsing van activiteiten naar andere locaties daarom een van de ‘key decision’ factors. De middelgrote e-fulfilment bedrijven hebben momenteel over het algemeen onvoldoende schaalgrootte om grote kavels af te nemen. Met de verwachting van de jaarlijkse groeiont-

44

Buck Consultants International

wikkeling, zullen van deze bedrijven de komende jaren een aantal onvermijdelijk op zoek moeten naar een locatie van 2-5 hectare. Fijnmazige beleveringen retail De schaalvergroting is ook van toepassing op de distributiecentra van de foodretail, vooral voor ‘slow moving’ producten. Regionale DC’s worden geconsolideerd op één of enkele mega locaties (zie recente voorbeelden Plus, Jumbo en Lidl). De centrale dc’s worden groter en retailers investeren in kleine consolidatiecentra nabij grote steden. Deze hubs zien er anders uit dan de traditionele DC’s, met minder opslagruimte en meer ruimte voor crossdocking. Vanuit deze locaties wordt de retail fijnmaziger en frequenter beleverd, via dozen en niet meer in pallets. In de foodretail gaan bovendien steeds meer producten rechtstreeks naar supermarkten. Transitie in de bouwsector De bouw heeft te maken met een aantal maatschappelijke trends zoals verduurzaming, digitalisering en circulariteit. Dit uit zich bijvoorbeeld in meer oog voor renovatie van de bestaande woningvoorraad (mede vanuit het oogpunt van energiebesparing). Maar gezien de druk op de woningmarkt zal er in de komende 10 jaar ook veel nieuwbouw nodig zijn, met een zwaar accent op de Randstad, maar ook met kansen voor de Brabantse steden en de regio Arnhem-Nijmegen.

Voor Noord-Brabant is ook kleinschalige (her-)bouw in kleinere kernen en de transitie van het buitengebied van belang. Duurzaamheid wordt steeds meer als een basisvoorwaarde gezien in plaats van een onderscheidend kenmerk, voor zowel bouwers als eindgebruikers. Circulair bouwen is hierbij ook een belangrijk thema. De regio Noordoost-Brabant heeft een Regionaal Convenant Duurzaam (Ver)bouwen afgesloten, waarin deze thema’s naar voren komen. Verdergaande standaardisering speelt ook in de bouwsector; prefabricage en standaardisering zullen doorzetten in de bouwsector. Bij prefab spelen twee ontwikkelingen: prefab beton producten zullen toenemen op ‘natte’ kavels langs de vaarwegen. Maar er zullen ook locaties nodig zijn voor eindassemblage voor onderdelen van woningen en gebouwen. Dit kan ook op een terrein als Heesch West. Een ontwikkeling die al enkele jaren gaande is dat bouwbedrijven het liefst zo min mogelijk eigen ‘assets’ willen hebben (materieel), waardoor huren steeds aantrekkelijk wordt. Op het gebied van digitalisering zal dit ook zijn uitwerking hebben via het Building Information Model (BMI) waarmee er als het ware ‘virtueel gebouwd’ wordt. Alle ontwikkelingen in het proces worden digitaal bijgehouden. De digitalisering draagt ook bij aan de sterke groei van de (ver)huursector.

Bedrijven als Boels, BouwWorks en BUKO maken een sterke ontwikkeling door als verhuurbedrijven voor machines, gereedschappen, units etc. Deze bedrijven vormen mogelijk ook een interessante doelgroep voor Heesch West, gezien de concentratie van bouwbedrijven in de regio. Activiteiten in milieucategorie 4.2 of 5 Bij de zware milieucategorieën wordt te vaak eenzijdig gedacht aan recycling of zware procesinstallaties. Heesch West kan voor bedrijven uit de regio de opvanglocatie zijn voor bedrijven in deze zware milieucategorieën. Vaak wordt echter vergeten dat de ontwikkeling in milieuregelgeving steeds stringenter wordt, waardoor meer bedrijven gedwongen om aanvullende voorzieningen te treffen voor bepaalde productgroepen, zoals accu’s en batterijen die ingezet worden voor medische technologie en opslag van energie of (chemische) grondstoffen voor farmaceutische industrie en ook gereed product voor retail doeleinden, Buck Consultants International

45

zoals deodorant met aerosols en schoonmaakmiddelen voor in huis. Voeg daaraan toe dat het terugnemen en opwerken van teruggenomen producten (in het kader van de circulaire economie) in de komende jaren ook veel discussies zullen opleveren over hoe om te gaan met een milieucategorisering die eigenlijk niet meer past bij de recente ontwikkelingen in vele branches. Het is in ieder geval belangrijk dat op Heesch West op grote delen van het terrein de categorie 4.2 kan worden gehanteerd en dat in een deelgebied ook categorie 5 mogelijk is. Samengevat:  De logistieke vastgoedmarkt is nu nog een groeimarkt. Onduidelijk hoelang die groei nog zal aanhouden en wanneer de groei zal stabiliseren. De schaalvergroting en modernisering leiden er toe dat logistieke hotspots zullen doorgroeien, maar dat bestaande voorraad aan logistiek vastgoed, zeker in tijden van geringe economische groei, onder druk komt te staan. Heesch West heeft als voordeel dat het als nieuwe locatie op de nieuwbouwmarkt kan inspelen.  Vier belangrijke trends in de logistiek zorgen er voor dat er marktpotentie is voor Heesch West:  Schaalvergroting: in veel branches en bedrijven worden bestaande warehouses samengevoegd (retail, fabrikanten van vele producten, logistieke dienstverleners).

 E-fulfilment: zorgt voor veel nieuwbouw omdat bestaande warehouses niet voldoen aan de andere eisen aan de gebouwen (veel crossdocks en order picking plaatsen, meer hoogbouw en automatisering, meer dockshelters).  Het als regio aanbieden van een logistiek ecosysteem dat garant staat voor voldoende en goed opgeleid personeel en waar ook innovaties in warehouses, vervoer en supply chains steeds belangrijker worden om op snel veranderende wensen van klanten in te kunnen spelen.  Verduurzaming wordt belangrijker in de logistiek, denk aan energie en organiseren van retourstromen (circulaire economie).  Veel verandering in sectoren die belangrijk zijn voor Noordoost-Brabant:  Agro & Food: de agro & food ketens zijn volop in beweging, ook in de regio. Er is volop aandacht voor het verminderen van de milieudruk in de veehouderijketens (met veel nieuwe technologie). Daarnaast zijn er verschillende initiatieven voor nieuwe foodconcepten en nieuwe ketens. De verwachting is dat in de regio Noordoost er in de komende jaren verschillende bedrijven snel zullen (door)groeien, maar dat die op vele andere locaties in de regio terecht kunnen. Daarnaast doet zich in de regio af en toe een grote investering voor in de agro & foodprocessing. Daarvoor zijn meerdere locaties in de regio beschikbaar.

Of Heesch West dan de beste papieren heeft voor die ‘unieke’ kans is mede afhankelijk van de vraag en de voorkeuren van het bedrijf.  Bouw: op dit is er sprake moment sterke groei en verandering in de keten, die tot nieuwe investeringen zullen leiden, gericht op prefab/eindassemblage, het opslaan en aanbieden van materieel. De verschillende trends in de logistieke sector hebben grote ruimtelijke gevolgen voor het totale logistiek vastgoed in Nederland. Drie ontwikkelingen hangen sterk met elkaar samen:

46

Buck Consultants International







De markt voor grootschalige logistiek is een groeimarkt. Een groot deel van deze ontwikkelingen komt terecht op de nieuwe greenfield locaties waar grote kavels beschikbaar zijn en zich logistieke hotspots ontwikkelen. Het effect van deze toename van grootschalige ontwikkelingen uit zich in een sterke groei van de totale voorraad logistiek vastgoed in Nederland. Deze groei is echter lager dan in het grootschalige segment. De voorraad logistiek vastgoed in het klein- en middensegment vertoont een lichte terugloop. Vooral op de traditionele gemengde bedrijventerreinen (dicht bij de kernen) op verouderde bedrijventerreinen is dit aan de orde.

In de toekomst zal blijken dat de schaalvergroting in de logistiek deels ten koste zal gaan van de kleinere logistieke ondernemingen. Tegelijkertijd biedt dit ook kansen voor herstructurering en transformatie van verouderde locaties. De regio heeft het afgelopen decennium laten zien goed om te kunnen gaan met dit vraagstuk. Figuur 2

Globaal beeld logistieke vastgoedmarkt Nederland

Bron: BCI, 2017

Buck Consultants International

47

2

Marktinventarisatie

Op basis van sectorverkenningen zijn specifieke doelgroepen geïdentificeerd die kansrijk zijn voor vestiging op Heesch West. Binnen de verschillende doelgroepen zijn in totaal circa 35 gesprekken gevoerd met marktpartijen. De gesprekken hebben voor de verschillende doelgroepen inzicht gegeven in:   

Eisen die worden gesteld aan het regionale vestigingsklimaat Verwachtingen van een ontwikkelende organisatie Eisen aan fysieke bedrijfslocatie: kavelomvang, bouwmogelijkheden, milieu etc.

Er is gesproken met de volgende partijen: Doelgroep Grootschalige logistiek

Marktsegment Vastgoedontwikkelaars Vastgoedbeleggers Logistiek dienstverleners E-fulfilment Agrofood logistiek

Bouw & Infra

Regionale verplaatsers Bouwlogistiek

Energie & Circulair

Energiebedrijven

Marktpartijen DHG, Dokvast, Goodman, HVBM, LCP, Montea, Prologis, Somerset Real Estate, Sprangers ILDC, Van de Ven, Vos Logistics, WDP, DHL, Dimass Group, Flextronic, Hellmann Worldwide Logistics, PostNL, Rhenus, XPO, Heineken, Heinz, Nabuurs Groep Bouwbedrijf Berghege, Heijmans, Van Boxtel Groep, Van den Heuvel Aannemingsbedrijf, Van Munster Recyclers, Van Oort Groep Energiebesteding, Enpuls, Indi Energie, MCA Brabant

De bevindingen uit de verkennende gesprekken met marktpartijen worden per marktsegment beschreven op hoofdlijnen. Op hoofdlijnen wordt Heesch West gezien als een interessante locatie door de centrale ligging in Zuid-Nederland, die ligging aan de snelweg en de grote kavels in combinatie met milieuruimte. Tegelijkertijd zijn er veel vragen over de toekomstige ontsluiting van het gebied en het onderscheidend vermogen ten opzichte van andere locaties. De marktpartijen geven aan dat de wereld van (logistiek) bedrijfsvastgoed niet meer bestaat uit ‘lucky shots’. Vastgoedontwikkelaars doorlopen zorgvuldige professionele investeringstrajecten gebaseerd op uitgebreide marktanalyses. Het belang van duurzaamheid in bebouwing, energie en processen neemt snel toe, waardoor de propositie van potentiele vestigingslocaties op deze gebieden een onderscheidende factor kan zijn. Grootschalige logistiek  Er is uitgebreid gesproken met de grootste spelers op de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt. De partijen gaan, mede door de toenemende schaarste aan grootschalig aanbod, graag in gesprek over nieuwe ontwikkelingen. De locatie Heesch West wordt door de ontwikkelaars beoordeeld als een interessante locatie, mits de op te stellen propositie voldoet aan bepaalde voorwaarden.

48

Buck Consultants International

















Grootschalig logistiek vastgoed wordt gerealiseerd door (online) retailers, producenten, logistieke dienstverleners of logistiek vastgoedontwikkelaars. Vastgoedontwikkelaars en –beleggers bouwen bijna altijd in opdracht van een eindgebruiker en dus niet/nauwelijks op eigen risico. Een ontwikkelaar kijkt bij het kiezen van een vestigingslocatie hoofdzakelijk naar de volgende drie elementen: het regionale vestigingsklimaat, de bouwkundige (on)mogelijkheden en de slagkracht van de terreinontwikkelaar.  Het regionaal vestigingsklimaat kijkt breder dan het bedrijventerrein zelf en gaat onder andere over de beschikbaarheid van arbeidskrachten, de (toekomstige) bereikbaarheid van het gebied en de ontsluiting per weg en openbaar vervoer naar woongebieden.  De bouwkundige aspecten hebben betrekking op het bedrijventerrein zelf en gaan over: verkaveling, interne ontsluiting, bouweisen, beeldkwaliteit, voorzieningen en safety & security.  Bij slagkracht van de terreinontwikkelaar gaat het om het realiseren van één aanspreekpunt voor bedrijven als het gaat over bestemmingsplannen, arbeidsmarkt, infrastructuur en projectmanagement. Hiervoor is een robuuste uitvoeringsorganisatie nodig, die snel kan schakelen en de ontwikkelaar zoveel mogelijk kan ontzorgen en vertragingen voorkomt.

Mogelijke ‘beren op de weg’ voor een ontwikkelaar zijn: vertragende bestemminsplanprocedures, blokkerende grondposities van derden, beperkende milieuhindercirkels en onzekerheid over toekomstige bereikbaarheid. De logistieke dienstverleners vergroten hun logistieke operaties om makkelijker resources te kunnen delen en schaalvoordelen in aansturing te kunnen behalen. Diverse bedrijven hebben al enkele schaalvergrotingsrondes achter de rug. Maar er zijn nog steeds bedrijven (die bijv. hard groeien vanwege e-fulfilment klanten) die op zoek zijn naar een grote nieuwe locatie in Zuid-Nederland. De praktijk laat zien dat er elke 2 tot 7 jaar zeker 1 of 2 grote ontwikkelingen zijn in de regio. Voor Heesch West is het zaak om op het juiste moment op het netvlies te staan bij de bedrijven met een huisvestingsopgave. E-commerce leidt tot nieuwe vormen van logistiek en distributie, waarbij winkeloppervlakte verdwijnt naar logistieke ruimtes en op grootschalige wijze orders worden verzameld voor de individuele consument. E-commerce en e-fulfilment zijn belangrijke drivers achter de snelle groei van logistiek vastgoed, waarbij tevens een grotere arbeidsmarkt behoefte is. Er is een stabiele groep van middelgrote bedrijven (o.a. Active Ants, Dimass, Metapack) die op dit moment een sterke groei doormaken van vaak wel 40% per jaar.

Op termijn zullen deze bedrijven naar verwachting niet kunnen doorgroeien op de huidige locatie. Heesch West is kansrijk door de ligging in de buurt ’s-Hertogenbosch waar een aantal pakketdepots gevestigd zijn (PostNL, GLS en DHL). Een andere groep bestaat uit enkele webshops die zijn uitgegroeid tot grote nationale of internationale spelers, bijvoorbeeld Bol.com, Coolblue en VidaXL. Deze bedrijven blijven doorgroeien en vestigen zich doorgaans op kavels van meer dan 10 hectare. Binnen logistieke hotspots waar dergelijke spelers zijn gevestigd ontstaat een toenemende krapte op de arbeidsmarkt. De ruime arbeidsmarkt in de regio Oss-’sHertogenbosch zou een onderscheidende factor kunnen zijn ten opzichte van deze logistieke toplocaties.

Buck Consultants International

49

Agrofood productie  Een groot aantal bedrijven in de agrofoodproductie en –logistiek is benaderd voor een verkennend gesprek. Uit de respons blijkt dat veel bedrijven geen behoefte hebben aan een gesprek omdat er geen investeringen op komst zijn en/of ze al uitbreidingsruimte hebben op de huidige locatie.  Binnen agrofood zijn er verschillende subdoelgroepen te definiëren:  Producenten van foodproducten  Groothandels in voedingsmiddelen  Geconditioneerd vervoer  Foodretailers voor koel en/of vries  Producenten binnen een nichemarkt: ingrediënts, fresh convenience, out-of-home en catering  Machinebouw en ontwerp van systemen voor productiebedrijven en voor land- en tuinbouwbedrijven  Productiebedrijven zijn erg ‘honkvast’ door het grote geïnvesteerde vermogen (machines etc.) en het gekwalificeerde personeel dat aan de regio is gebonden. Verplaatsen van een bestaande locatie naar een nieuwe locatie is weinig aan de orde. Indien uitbreiding aan de orde is dan gaat de voorkeur uit naar uitbreidingsruimte op/dicht bij de huidige locatie.  Als die bedrijven toch gaan verhuizen, zoeken ze een locatie in de regio. Er is een analyse gemaakt van snelle groeiers in de regio. Daaruit blijkt dat er momenteel geen concrete kandidaten voor Heesch West bij zitten.

Enerzijds omdat bedrijven op korte termijn een andere locatie voor ogen hebben of verplaatsing nu nog niet concreet aan de orde is. Het is wel van belang om die groep groeiers goed te blijven monitoren.  De sector waar de afgelopen jaren wel is geïnvesteerd is de foodretail. Samen met logistieke dienstverleners worden distributiecentra van individuele merkfabrikanten geconsolideerd in een centraal distributiecentrum. De verwachting is dat er op korte termijn nog enkele projecten zullen volgen, maar dat de grootste slag de afgelopen jaren gemaakt is. Bovendien zullen eventuele nieuwe investeringen zich meer gaan oriënteren op Veghel (Foodpark).  Verladers en producenten proberen meer samen te werken over de landsgrenzen heen en ook meer samen te werken met andere ketenpartners. Dat leidt tot nieuwe ketenconcepten en nieuwe samenwerkingsverbanden bij de ontwikkeling van gezamenlijke warehouses. Hiervan is het DC in aanbouw van Kraft Heinz en andere producenten een voorbeeld. De verwachting is dat andere producenten dit voorbeeld gaan volgen in de komende jaren, maar concrete aanknopingspunten in de vorm van een bedrijf dat hiertoe concrete plannen heeft in de komende jaren, zijn in de gesprekken niet naar voren gekomen.

 Uit een verkenning van innovatie en clustering op het gebied van agro & food in de regio Noordoost-Brabant (lopend onderzoek naar agro hot spots in de regio) blijkt dat de meeste initiatieven buiten de regio Oss-’s-Hertogenbosch worden opgepakt op bestaande locaties in de regio. Heesch West is niet als hotspot door stakeholders in de regio naar voren geschoven.

50

Buck Consultants International

Bouw en Infra  Binnen de regio Oss-’s-Hertogenbosch zijn door de provincie een aantal bedrijven geidentificeerd die in aanmerking komen voor een verplaatsing naar een andere locatie door overlast op de omgeving of door ruimtegebrek.  Met 7 bedrijven uit de regio is een gesprek gevoerd over mogelijke verplaatsing naar Heesch West. Enkele van deze bedrijven heeft al eerder belangstelling getoond.  Uit de gesprekken blijkt dat een aantal bedrijven nog niet van plan is om te verplaatsen in de komende jaren of behoefte heeft aan waterontsluiting. Eén bedrijf geeft aan op korte termijn naar bedrijventerrein Vorstengrafdonk te verplaatsen. Twee bedrijven geven aan zeer concreet geïnteresseerd te zijn in vestiging op Heesch West.  Bedrijven geven aan dat ruime locaties met een hoge milieucategorie niet voorhanden zijn in de regio. Het verplaatsen van deze Nimby-bedrijven leidt bovendien tot nieuwe (transformatie)kansen op de locatie die zij achterlaten.  De tweede doelgroep in de bouwsector zijn de bedrijven die een snelle groei doormaken door zich te profileren binnen bepaalde deelsegmenten van de bouw. Een goed voorbeeld zijn de verhuurders van machines en toebehoren, zoals Boels, BouwWorks en BUKO.  De centrale ligging van Heesch West in Nederland, maar ook in bouwregio NoordoostBrabant maakt de locatie interessant als centrale opslaglocatie.

Als centrale locatie liggen er wellicht ook kansen voor gedeelde opslaglocatie/werf voor grotere bouwbedrijven uit de regio.  De diverse ontwikkelingen in bouwketen (prefab) bieden mogelijk kansen voor een locatie als Heesch West waar ruimte is voor samenwerking van meerdere bedrijven (bouw en installatie). Energie & Circulair  De kwaliteit en economische haalbaarheid van duurzame energieoplossingen is de afgelopen jaren met sprongen vooruit gegaan. Vooral de markt voor (mobiele) zonnepanelen biedt kansen voor bedrijventerreinen met grootschalig vastgoed.  Uit de marktgesprekken blijkt dat ontwikkelende partijen unieke kansen zien om aan de voorkant een energieconcept te ontwikkelen voor een gebied van meer dan 100 hectare.  Een grootschalig bedrijventerrein met overwegend logistiek biedt verschillende kansen voor de opwekking van duurzame energie:  Permanente zonnepanelen op daken van logistieke distributiecentra.  Tijdelijke mobiele zonnepanelen op braak liggende bedrijfsgronden.  Duurzame energie biedt voor bedrijven meerdere voordelen, zowel in de directe energiekosten als in de mogelijkheid om energie uit te wisselen. Door het multifunctionele karakter van Heesch West met verschillende typen bedrijven liggen er mogelijkheden voor energie uitwisseling.

 De gesprekken met experts van verschillende typen bedrijven heeft de volgende concrete belangstelling opgeleverd:  Er zijn twee bedrijven die vanuit hun basistaak (energienetwerken) na willen gaan hoe zij het substantiële potentieel aan duurzame energie (zon en wellicht ook wind) gaan inpassen in hun landelijke en regionale netwerken.  Er zijn ook twee bedrijven die eindklanten op het terrein totaal willen ontzorgen door de investeringen in het zonnedak over te nemen en ook tegen concurrerende tarie-

Buck Consultants International

51





ven energie willen leveren aan bedrijven op het terrein en aan andere afnemers in de regio.  Er zijn enkele beleggers in logistiek vastgoed die de samenwerking met de hiervoor genoemde partijen concreet willen verkennen.  Verschillende gesprekspartners hebben aangegeven dat Heesch West met een stevig energieconcept ook een goede kans heeft op het aantrekken van een groter datacentrum. Het aantal locaties in Nederland (grote kavels, aanhaking op duurzaam energienet) is beperkt en de groei van datacenters zet zich nog zeker door in de komende jaren. De markt voor circulaire economie is nog sterk in ontwikkeling. Het gebruik van circulaire bouwmaterialen wordt deels toegepast. Wat betreft goederenstromen gaat het vooral over het verzamelen van plastics, karton, papier etc. Heesch West mogelijk inzetten als pilotlocatie voor stromen in consumentenproducten (o.a. textiel, schoenen etc.). Conclusie: er liggen kansen voor de ontwikkeling van een energieconcept voor het gehele gebied (de totale planomvang). Daarvoor hebben zich kandidaten gemeld, zowel voor een goede gebiedsontwikkeling, als voor het ontzorgen van investeerders op het terrein.

Samengevat De gesprekken met marktpartijen hebben aangetoond dat binnen de verschillende doelgroepen sprake is van een sterke dynamiek veroorzaakt door verschillende trends en ontwikkelingen. Uit de gesprekken blijkt dat Heesch West een interessante locatie is voor verschillende doelgroepen. Heesch West vult een bepaald ‘gat’ in het (boven)regionale aanbod van grote kavels voor grootschalige logistiek. Daarnaast zijn er aanknopingspunten in andere sectoren vanwege verplaatsingsbehoefte vanuit de regio (agro en food en bouw) en vanwege de kans om met het ontwikkelen van nieuwe concepten (energie en duurzaamheid) het onderscheidend vermogen van Heesch West te vergroten (richting energieleveranciers en beleggers in vastgoed en wellicht datacenters).

52

Buck Consultants International

3

SWOT-analyse

Sterkte  Mogelijkheid tot faciliteren van grootschalige ontwikkelingen, weinig terreinen in de ruime regio hebben een aanbod van grote kavels (groter dan 10 ha).  Flexibiliteit en schaalbaarheid in de verkaveling (terreinen met grote kavels blijven schaars).  Ruimte voor activiteiten in hoge milieucategorieën, biedt mogelijkheden voor distributiebedrijven die een groei zien in deze assortimenten (schoonmaakmiddelen, verven aerosols) die toenemen in reguliere distributiekanalen.  Ligging ten opzichte van snelwegen en diverse terminals is niet uniek, maar wel noodzakelijk en werkzaam.  Terrein met toegang tot arbeidsmarkt potentieel, veel terreinen in de ruime regio hebben zich enorm sterk ontwikkeld waardoor bedrijven onderling concurreren op personeel (Waalwijk, Tilburg, Venlo).  Regio heeft een sterke uitgangspositie voor logistiek, zowel landelijk als internationaal. Er zijn veel grote verladers en logistieke dienstverleners in vele verschillende marktsegmenten actief, zowel met een nationale en een internationale focus.  Energieconcept/duurzaamheid/circulair kan het onderscheidende vermogen brengen.  Het regionaal aanwezige potentieel aan regionale industrie, expertise en kennis op de deelgebieden agrofood, logistiek en e-commerce. Zwakte  Contouren bestemmingsplan nog niet concreet ingevuld.

 Er zijn nog geen concrete aansluitingen op de relevante infrastructuur in het gebied aanwezig, zoals directe ontsluiting op de snelweg, elektriciteitsnetwerk, glasvezel e.d.  Multimodale infrastructuur en logistieke faciliteiten zijn in het gebied niet aanwezig en maken het terrein niet onderscheidend. Faciliteiten zijn wel aanwezig in de regio.  Commerciële marktbewerking is nog onvoldoende en de reputatie is nog niet opgebouwd in de (logistieke) vastgoedmarkt. Kansen  De markt voor grootschalig logistiek vastgoed is op dit moment ‘booming’ blijkt uit de vele transacties in de afgelopen jaren, maar ook recent vooral in de foodretail en ecommerce met op korte termijn nog een groot groeipotentieel (> 10% per jaar).  Aanbod grootschalige bedrijventerreinen met ook nog milieuruimte is zeer schaars in de ruime regio.  Onderscheiden ten opzichte van andere bedrijventerreinen met beschikbaarheid van voldoende arbeidskrachten uit de omliggende kernen.  Enkele bedrijven uit de regio met extensief ruimtegebruik en milieuruimte hebben concrete interesse om zich op Heesch West te vestigen.  Behoefte van de regio aan een strategische reserve voor weinig voorkomende grootschalige investeringen gericht op productie.  Mogelijkheid van gefaseerde ontwikkeling en daarmee vraaggericht.

 Versterken van het regionale vestigingsklimaat in de regio Oss-’s-Hertogenbosch door meerdere elementen uit de Logistieke Clusterklok in samenhang op te pakken. Buck Consultants International

53

   

De provincie wil gezamenlijk met de regio een systematiek verkennen om het aanbod zoveel mogelijk vraaggericht in de markt te zetten. Het ontwikkelen van een gebiedsomvattend energieconcept samen met marktpartijen voordat het terrein op de markt komt. Circulaire logistieke activiteiten hebben behoefte aan een locatie met milieuruimte. Uit de marktinventarisatie zijn een aantal marktpartijen met investeringsbereidheid gekomen die graag meedenken met een concept voor duurzame energie.

Bedreigingen  De vraag naar de grootschalige XXL-distributiecentra is op dit moment enorm en dat zal nog wel even blijven, maar er komt een moment dat de vraag weer normaliseert en vestigingslocaties zich (nog) meer moeten gaan onderscheiden.  De markt voor logistiek vastgoed is op dit moment nog een groeimarkt, maar zal op termijn overgaan in een vervangingsmarkt. Op basis van de gesprekken en de SWOT- analyse kunnen de volgende conclusies worden getrokken:  Bedrijventerrein is noodzakelijk om met name logistieke bedrijven te faciliteren.  Terrein is goed gelegen, maar heeft iets minder te bieden dan de echte toplocaties in de grootschalige logistiek. Om succesvol te zijn is een duidelijke focus en een helder ontwikkelconcept nodig.  Omdat het terrein niet direct beschikbaar is, is het van belang een stevig ontwikkelconcept neer te zetten in nauwe samenwerking met energiepartners en beleggers gericht op de logistieke markt.  Naast logistiek de kansen in agro & food en bouw continu blijven volgen om regionale verplaatsers tijdig op te sporen en goed te kunnen begeleiden naar hun nieuwe locatie.  Met een stevig energie- en duurzaamheidsconcept ook actief de markt gaan opzoeken, bijv. op het gebied van datacenters, maar ook gericht op een nieuwe investering in productie. Dit past bij de industriële traditie van de regio.