Bijlage 1 bestemmingsplan Brabantbad (toelichting, regels)

70

Figuur 5.4: zone met risico op aantreffen OO in het plangebied (oranje vlak) Een deel van de bouwactiviteiten vindt plaats in het niet verdachte deel. Volgens de Nota zijn daar geen actieve maatregelen nodig. Een deel van de bouwactiviteiten vindt plaats in de zone waar mogelijk geschutsmunitie in de bodem is achtergebleven. Voor bouwwerkzaamheden in dat gebied moet worden gewerkt met het protocol aantreffen ontplofbare oorlogsresten. Dit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan. De risico's op het aantreffen van OO in het plangebied zijn voldoende in beeld gebracht.

71

72

Hoofdstuk 6 Juridisch-bestuurlijke aspecten 6.1

Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding tezamen bieden het juridische (bindende) kader. Voor de regels en de verbeelding is naast aansluiting bij de SVBP2012 ook aansluiting gezocht bij de gemeentelijke standaard. Dit betekent onder meer dat de opbouw van de regels (zoveel mogelijk) standaard is.

6.2

Toelichting op de verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de gronden in het plangebied aangegeven. In dit bestemmingsplan zijn de bestemmingen 'Gemengd', 'Groen', 'Verkeer' en 'Water' opgenomen. Daarnaast zijn er drie bouwvlakken en enkele nadere aanduidingen op de verbeelding opgenomen. De juridische betekenis van de aanduidingen is in de regels van het bestemmingsplan terug te vinden. De bestemmingen worden in de volgende paragraaf nader toegelicht.

6.3

Toelichting op de planregels

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken: Inleidende regels: hierin worden de begrippen toegelicht en de wijze van meten omschreven. Deze aspecten zijn belangrijk voor het toepassen en interpreteren van de regels in de overige hoofdstukken. Bestemmingsregels: hierin zijn de regels verbonden aan de bestemming en aanduiding opgenomen. Deze regels geven per bestemming een doeleindenomschrijving, bouwregels, mogelijke afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden aan. Ook geven de regels onder bestemmingen bevoegdheden aan tot het stellen van nadere eisen en/of de plicht voor een werk, geen bouwwerk zijnde, een omgevingsvergunning aan te vragen. Algemene regels: in dit hoofdstuk staan de anti-dubbeltelregel en de algemene aanduidings- bouw-, gebruiks- en afwijkingsregels; Overgangs en slotregels: in dit hoofdstuk zijn de gebruikelijke regels voor elk bestemmingsplan te vinden, namelijk de overgangsregels voor bouwwerken en gebruik en de citeertitel. Inleidende regels De artikelen in deze paragraaf hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. De bepalingen, welke verplicht gesteld zijn en opgenomen in de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012), zijn 73

overgenomen in de regels. Daarnaast zijn in artikel 1 de begrippen overgenomen die ook worden gehanteerd in de Wet algemeen bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor). In artikel 2 is vastgelegd hoe er bij toepassing van de regels wordt gemeten. Bestemmingsregels De regels behorende bij de bestemmingen hebben een uniforme opbouw. Voor zover aanwezig zijn de regels als volgt opgebouwd: bestemmingsomschrijving bouwregels nadere eisen afwijken van de bouwregels specifieke gebruiksregels afwijken van de gebruiksregels wijzigingsbevoegdheid. In de bestemmingsomschrijving wordt beschreven waar de als zodanig aangewezen gronden voor zijn bestemd. De bouwregels en de specifieke en algemene gebruiksregels zijn gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Het bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen: Gemengd De drie beoogde woontorens zijn bestemd als 'Gemengd', omdat in de plinten (eerste twee bouwlagen) een gemengd programma mogelijk wordt gemaakt, waarbij de functies horeca, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, recreatieve voorzieningen en kunst/cultuur zijn toegestaan. Op de overige bouwlagen is het wonen in gestapelde woningen toegestaan, eventueel met een beroep aan huis. In de bouwregels zijn de bebouwingsmogelijkheden beschreven.

De drie bestemmingsvlakken 'Gemengd' corresponderen met de locatie van de drie beoogde gebouwen en zijn geheel als bouwvlak aangeduid. Gebouwen dienen binnen een bouwvlak te worden gebouwd. Er zijn dus bouwvlakken op maat opgenomen op basis van de stedenbouwkundige uitgangspunten. Eén van de belangrijkste ruimtelijke uitgangspunten is dat de plinten smal worden gehouden. Dit is geborgd door middel van de aanduiding 'onderdoorgang', waar de eerste twee bouwlagen niet mogen worden bebouwd. De bouwvlakken mogen verder volledig worden bebouwd. De maximale bouwhoogten zijn op de verbeelding aangegeven. In de bouwregels zijn tevens regels voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde opgenomen. Via de gebruiksregels is gewaarborgd dat in het project voldoende betaalbare woningen (sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen) worden gerealiseerd. Groen Het grootste gedeelte van het plangebied wordt c.q. blijft bestemd als 'Groen', omdat dit onderdeel blijft van het Prins Hendrikpark. Binnen deze bestemming zijn onder meer groenvoorzieningen, paden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is een parkeergarage toegestaan; hier mag ondergronds worden gebouwd.

Voor het overige zijn binnen de bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming toegestaan. Verkeer Aan de oostkant van het plangebied, tussen de weg en de ingang van de parkeergarage, is een strook grond bestemd als 'Verkeer'. Deze gronden zijn bestemd voor verblijfsgebied, wegen, straten, paden en pleinen, fietsen/of voetpaden, parkeervoorzieningen en bijbehorende voorzieningen. Binnen de bestemming mag uitsluitend ten dienste van de bestemming worden gebouwd. De bebouwingsmogelijkheden zijn in de bouwregels beschreven. Er zijn in principe uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan. Water Een deel van de plas de IJzeren Vrouw is in het plangebied opgenomen. Dit heeft de bestemming 'Water' gekregen. Binnen deze bestemming zijn water(voorzieningen) en groenvoorzieningen toegestaan. 74

Algemene regels In de algemene regels komen de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels, de algemene gebruiksregels en de algemene afwijkingsregels aan de orde. Deze bepalingen gelden voor het gehele plangebied. In dit hoofdstuk is onder meer een regeling ten aanzien van het parkeren opgenomen. Overgangs- en slotregels In dit hoofdstuk zijn tot slot de voor elk bestemmingsplan op te nemen overgangs- en slotregels opgenomen.

75

76

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Het schetsontwerp Brabantbad is financieel getoetst. Voor de ontwikkeling tot woningbouw is een grondexploitatie opgesteld waarbij is uitgegaan van woningbouw in het betaalbare segment (koop en/of huur) en vrije sector woningen. De gronden van het plangebied zijn in eigendom van de gemeente. De gemeente maakt de locatie bouw- en woonrijp en geeft de bouwkavels tegen marktconforme grondprijzen uit. De grondexploitatie is sluitend, mede vanwege een reeds getroffen voorziening ten laste van de algemene reserve van het grondbedrijf. Kostenverhaal is daarmee anderszins verzekerd. Concluderend kan worden gesteld dat de economische uitvoerbaarheid hiermee in voldoende mate is aangetoond.

77

78

Hoofdstuk 8 Omgevingsdialoog vooroverleg 8.1

en

Omgevingsdialoog

In het kader van het planvoornemen is een omgevingsdialoog gevoerd. Keukentafelgesprekken De ontwikkelende partij heeft in 2019 zogenaamde keukentafelgesprekken gevoerd met verschillende (belangen)groepen in de wijk. Zo is er gesproken met Stichting IJzeren Vrouw, met bewoners van de Westenburgerweg, met bewoners van de Van Grobbendoncklaan, met werkgroep Graafsewijk Noord, met bewoners van de Amazones, met huurdersvereniging 't Vinkenkampke en met theehuis Bloem. In deze gesprekken zijn het proces, de huidige situatie van de wijk en het park en het schetsontwerp besproken. Het besproken schetsontwerp heeft geleid tot diverse opmerkingen en aandachtspunten. Een hoogte van 60 m werd over het algemeen te hoog bevonden. Daarnaast werden zorgen geuit over o.a. de aantasting van het park, de verkeerstoename, het aantal parkeerplaatsen en de mogelijke effecten op de omgeving (windhinder en bezonning). Naar aanleiding van de gesprekken is het plan verder verbeterd en geoptimaliseerd. Daarnaast zijn de nodige onderzoeken uitgevoerd om de mogelijke effecten op de omgeving in beeld te brengen. De verslagen van deze keukentafelgesprekken zijn bijgevoegd (zie Bijlage 11). De projectontwikkelaar heeft in de keukentafelgesprekken overgens het maximale ontwikkelkader (van 3 x 60 meter) getoond.

Het ontwerp van het bouwplan was toen nog niet bepaald, vandaar dat het ontwikkelkader werd getoond. Er waren al wel ideeën om met verschillende hoogtes te werken. Dit is in het uiteindelijke plan ook gebeurd en is in het bestemmingsplan geborgd. Vragenlijst en chatsessies Begin 2021 hebben gemeente en ontwikkelende partij samen iedereen de mogelijkheid geboden een vragenlijst in te vullen. In totaal hebben 1.737 inwoners dit gedaan. Ongeveer 370 mensen geeft aan hier graag te willen wonen. Daarnaast is 2/3 van respondenten negatief over de bouw van de woontorens. Veel mensen zijn ook bang dat de kwaliteit van het park achteruit gaat. In Bijlage 12 is de volledige rapportage van de uitkomsten van deze vragenlijst opgenomen. Daarnaast zijn er in deze periode ook twee chatsessies gehouden (vanwege corona digitaal), waarbij vragen over het project gesteld konden worden aan ontwikkelaar en gemeente. Aan deze chatsessies hebben in totaal ongeveer 100 mensen meegedaan. De antwoorden op de vragen die tijdens de sessies zijn gesteld, zijn geplaatst op de webpagina van Brabantbad: https://www.denbosch.nl/nl/projecten/brabantbad. Werkgroep Omgeving Brabantbad 79

Tijdens de omgevingsdialoog konden mensen zich ook aanmelden voor een werkgroep om mee te denken over de inrichting van het park. Hiervoor hebben zich 21 mensen aangemeld. Deze werkgroep is inmiddels gestart en heeft al enkele keren vergaderd. De werkgroep wordt voorgezeten door een onafhankelijk voorzitter en naast omwonenden zitten hierin ook enkele vertegenwoordigers van de ontwikkelende partij en de gemeente. Zo is er voor de inrichting van het park sprake van co-creatie. De werkgroep heeft over de invulling van de plinten van de torens ook hun advies kunnen geven. De werkgroep was overwegend positief over de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor daghoreca en dienstverlenende, maatschappelijke, culturele en recreatieve functies. Een kantoorfunctie vindt men geen toegevoegde waarde op deze plek en deze functie wordt mede daarom in het bestemmingsplan uitgesloten. Gesprekken met vertegenwoordigers petitie In juni 2021 is er door omwonenden en gebruikers van het park een petitie aangeboden aan de gemeente (ondertekend door meer dan 2.000 mensen), waarin is gevraagd niet in het park te gaan bouwen. Naar aanleiding hiervan hebben gemeente en ontwikkelende partij met de vertegenwoordiging van de petitiehouders drie gesprekken gevoerd, onder leiding van een onafhankelijk voorzitter.

Deze gesprekken zijn gestart om te onderzoeken of ideeën van de petitiehouders kunnen leiden tot een verbetering van het plan. In het tweede gesprek heeft de architect van het ontwerp een nadere toelichting gegeven op de gedachten achter het plan. Door de vertegenwoordiging van de petitiehouders zijn vervolgens enkele suggesties voor mogelijke verbeteringen gegeven (binnen de kaders van het huidige plan): 1. 2. 3. 4. 5.

4 lagere torens i.p.v. 3 torens Verplaatsing stallingsgarage naar locatie de speeltuin Verdiepen van de stallingsgarage Torens verschuiven verder van het pad langs de plas Verwijderen tankstation

Deze varianten zijn beoordeeld binnen de kaders en in een derde gesprek besproken. De conclusie is dat deze varianten geen verbetering opleveren ten opzichte van het plan dat nu voorligt. Een aantal varianten zorgt juist voor meer bebouwing in en/of impact op het park (variant 1, 2 en 4). Deze varianten hebben ook overwegend negatieve effecten voor wat betreft de woonkwaliteit (o.a. hogere geluidsbelasting). Daarnaast leiden alle varianten tot hogere kosten, waarbij varianten 3 en 5 zonder meer leiden tot een economisch onhaalbaar plan. Dit heeft geleid tot een gezamenlijk conclusie dat er geen overeenstemming is bereikt over de planvorming op deze locatie. Burgerinitiatief Vervolgens is door omwonenden in 2021 een burgerinitiatief bij de gemeenteraad ingediend om af te zien van het nu voorliggende plan. In het burgerinitiatief zijn alternatieven aangedragen. De gemeenteraad heeft echter op 7 december 2021 besloten om niet in te stemmen met het burgerinitiatief voor de Brabantbadlocatie. Er is nadrukkelijk gekozen voor het wijzigen van de bouwmogelijkheden op de planlocatie ten gunste van een grotere woningbouwopgave met een aanzienlijk kleinere footprint en meer behoud van het park. De gemeente heeft op basis van de verworven reacties én geformuleerde opgave besloten het plan te willen door ontwikkelen.

Een belangrijke afweging hierbij is de grote woningbouwopgave waar de gemeente voor staat. Ook van belang is het geoptimaliseerde ontwerp ten opzichte van het huidige bestemmingsplan, zowel qua inpassing in de omgeving als qua woningaantallen. Met een goed ontwerp in combinatie met degelijke onderzoeken vertrouwt de gemeente erop dat de impact van het plan op de omgeving geminimaliseerd kan worden.

8.2

Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg zijn de Provincie en Waterschap Aa en Maas geïnformeerd over het concept bestemmingsplan. De provincie heeft geen opmerkingen over het plan. Waterschap Aa en Maas heeft gevraagd in de waterparagraaf een actuele beschrijving van het Waterbeheerplan op te nemen.

80

8.3

Ontwerpbestemmingsplan en zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan “Brabantbad" heeft met ingang van 5 september 2022 tot en met 17 oktober 2022 ter inzage gelegen in het stadskantoor van de gemeente 's-Hertogenbosch en was tevens via internet (op www.s-hertogenbosch.nl en op www.ruimtelijkeplannen.nl) raadpleegbaar. Tijdens deze termijn heeft ingevolge artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) eenieder schriftelijk of mondeling zijn zienswijze omtrent het ontwerp kenbaar kunnen maken bij de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch. De terinzagelegging is bekendgemaakt in het Gemeenteblad d.d. 2 september 2022. Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn 151 zienswijzen ingediend. De ingebracht zienswijzen zijn samengevat en van commentaar voorzien in de 'Nota zienswijzen bestemmingsplan Brabantbad'. Allereerst is in deze nota een aantal algemene onderdelen van de ingekomen zienswijzen kort weergegeven en van commentaar voorzien. Daarna zijn de ingediende zienswijzen per reclamant samengevat en voorzien van een beoordeling, waarbij mogelijk is verwezen naar het commentaar op de algemene onderdelen. Naar aanleiding van de ingebrachte zienswijzen en ambtshalve, is het ontwerpbestemmingsplan op onderdelen aangepast.

8.4

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, met inachtneming van de nota zienswijzen, vastgesteld door de gemeenteraad.

81

Brabantbad Bestemmingsplan

Inhoudsopgave

Regels

3

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3 Gemengd Artikel 4 Groen Artikel 5 Verkeer Artikel 6 Water Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 7 Anti-dubbeltelregel Artikel 8 Algemene bouwregels Artikel 9 Algemene gebruiksregels Artikel 10 Algemene afwijkingsregels Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 11 Overgangsrecht Artikel 12 Slotregel

5 5 10 11 11 14 16 17 19 19 20 21 22 23 23 24

2

Regels

3

4

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1

Begrippen

1.1 aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie; 1.2 aanbouw een gebouw dat als afzonderlijke ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; 1.3 aanduiding een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.4 aanduidingsgrens de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.5 bebouwing één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde; 1.6 bebouwingspercentage een op de kaart of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bouwvlak, bestemmingsvlak of bouwperceel aangeeft, dat maximaal bebouwd mag worden;

5

1.7 bedrijf een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, aan huis verbonden beroepen daaronder niet begrepen; 1.8 bedrijfsvloeroppevlakte de totale oppervlakte van de voor bedrijfsuitoefening benodigde bedrijfsruimte, inclusief de verkoopvloeroppervlakte, opslag- en administratieruimten en dergelijke; 1.9 bestemmingsgrens de grens van een bestemmingsvlak; 1.10 bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen; 1.11 bestemmingsvlak een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.12 bijgebouw een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Een bijgebouw kan zijn een aangebouwd bijgebouw in de vorm van een aanbouw of een uitbouw, dan wel een vrijstaand bijgebouw; 1.13 bouwen Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.14 bouwgrens de grens van een bouwvlak; 1.15 bouwlaag een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw; 1.16 bouwperceel een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.17 bouwperceelgrens de grens van een bouwperceel; 1.18 bouwvlak een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

6

1.19 bouwwerk elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.20 dak iedere bovenbeëindiging van een gebouw; 1.21 detailhandel bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen of leveren van goederen aan personen die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit; 1.22 dienstverlening het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen; 1.23 erf al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden; 1.24 gebouw elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.25 gestapelde woning een woning die geheel of gedeeltelijk boven/onder een andere woning is gelegen; 1.26 hoofdgebouw gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer

gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is; 1.27 horeca horeca van categorie 1 (hotel): Een horecabedrijf dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken van nachtverblijf en waarbij het verstrekken van voedsel en dranken (daaraan) ondergeschikt is; horeca van categorie 2 (restaurant): Een horecabedrijf, primair gericht op het, overdag en avond, verstrekken en bereiden van maaltijden voor gebruik ter plaatse en waar het verstrekken van dranken (daaraan) ondergeschikt is. horeca van categorie 3 (daghoreca): Een horecabedrijf, waarbij de bedrijfsactiviteit gericht is op het – overdag – al dan niet ter plaatse verstrekken en bereiden van etenswaren en dranken en waarvan de openingstijden (in belangrijke mate) binnen de openingstijden van winkels vallen, zoals o.a. een lunchroom, koffiezaak, broodjeszaak en ijssalon. horeca van categorie 4 (cafetaria): Een horecabedrijf, dat in hoofdzaak bestaat uit het verstrekken en bereiden van (al dan niet voor consumptie ter plaatse) bereide kleine etenswaren en waar het verstrekken van dranken (daaraan) ondergeschikt is, zoals o.a. een cafetaria, snackbar, shoarmazaak, grillroom en fastfoodrestaurant.

horeca van categorie 5 (cafe en bars): Een horecabedrijf, dat in hoofdzaak bestaat uit het in de avond en nacht verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse en het gelegenheid bieden voor dansen, als dan niet 7

als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden. horeca van categorie 6 (nachtzaak, discotheek, partycentrum): Een horecabedrijf dat gericht is op het in de avond en nacht verstrekken van dranken voor gebruik ter plaatse waarbij overwegend mechanische muziek wordt beluisterd en het verschaffen van dansgelegenheid een wezenlijk onderdeel vormt, zoals o.a. een nachtzaak, discotheek en partycentrum. Een dergelijke horecabedrijf is veelal tot later geopend dan een café en bar. horeca van categorie 7 (speelautomatenhal): Een horecabedrijf, waarin een speelautomatenhal (conform de Wet op de Kansspelen) wordt geëxploiteerd en waar het verstrekken van dranken (daaraan) ondergeschikt is. horeca van categorie 8 (shishalounge): Een horecabedrijf waar rechtmatig het roken van shisha wordt aangeboden. 1.28 kantoor het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen; 1.29 kap de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°; 1.30 maatschappelijke voorzieningen educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele en levensbeschouwelijke voorzieningen; 1.31 middenhuurwoning een huurwoning als bedoeld in artikel 1 onder m.

van de Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw 's-Hertogenbosch 2023; 1.32 nok het snijpunt van twee hellende vlakken; 1.33 plan het bestemmingsplan Brabantbad met identificatienummer NL.IMRO.0796.0002498-1402 van de gemeente 's Hertogenbosch; 1.34 prostitutie het zich tegen vergoeding beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander; 1.35 seksinrichting een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub, een privé-huis of een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.36 sociale huurwoning een huurwoning als bedoeld in artikel 1 onder p. van de Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw 's-Hertogenbosch 2023;

8

1.37 betaalbare koopwoning een koopwoning als bedoeld in artikel 1 onder b. van de Doelgroepenverordening betaalbare woningbouw 's-Hertogenbosch 2023; 1.38 vloeroppervlakte de totale oppervlakte van hoofdgebouwen en aan- en bijgebouwen op de begane grond en de verdieping(en) met inbegrip van beneden peil gelegen bouwdelen; 1.39 woning een complex van ruimten, geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden.

9

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.2 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.3 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.4 de hoogte van een dakopbouw: vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw. 2.5 de hoogte van een kap: vanaf de bovenkant goot, boeibord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap. 2.6 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.7 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk of ingeval dat geen gevelvlakken of scheidingsmuren aanwezig zijn, de oppervlakte vanaf de buitenzijde van het dak neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.8 het bebouwd oppervlak van een bouwperceel: de oppervlakte van alle op een bouwperceel gelegen bouwwerken tezamen. 2.9 peil: a. voor een hoofdgebouw met aangebouwde bijgebouwen: de hoogte van de kruin van de aan het bouw perceel grenzende weg; b. voor andere gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw.

10

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3

Gemengd

3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j.

wonen in de vorm van woningen; aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten als bedoeld in 3.4.3; dienstverlening; horeca van categorie 3, tot maximaal 180m2 bedrijfsvloeroppervlakte; maatschappelijke voorzieningen; recreatieve voorzieningen; cultuur en ontspanning; ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' voor een gebouwde, halfverdiepte parkeer- en stallingsvoorziening; terras ten dienste van de horecafunctie als bedoeld onder d; aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals groen en groenvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, tuinen, erven en terreinen.

met dien verstande dat: er maximaal 195 woningen zijn toegestaan; wonen uitsluitend is toegestaan op de derde bouwlaag en hoger; de functies als bedoeld onder c tot en met g uitsluitend zijn toegestaan op de begane grond (eerste bouwlaag) en tweede bouwlaag. 3.2

Bouwregels

3.2.1 Algemeen Voor het bouwen gelden de volgende regels: a. in of op deze gronden mag uitsluitend voor deze bestemming worden gebouwd; b. het bouwen van woningen is uitsluitend toegestaan indien met akoestisch onderzoek is aangetoond dat, wordt voldaan aan de voorwaarden, als bedoeld in beschikking hogere waarde, zoals opgenomen in bijlage 11

1 bij deze regels. 3.2.2 Gebouwen Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. de gebouwen moeten binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. de maximale bouwhoogte is op de verbeelding aangegeven; c. een bouwvlak mag volledig worden bebouwd met dien verstande dat: 1. het deel ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' van maaiveld tot een hoogte van 6,5 meter onbebouwd moet blijven. In afwijking hiervan mag ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' een parkeer- en stallingsvoorziening worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 1,35 meter; 2. de bovenste bouwlaag dient minimaal 2,4 meter terug te liggen van de bouwgrens. Dit geldt niet voor een dakoverstek van de bovenste bouwlaag, mits deze zwevend (geen kolommen, steunpalen e.d.) wordt vormgegeven. 3.2.3 Voorwaardelijke verplichting windklimaat Binnen 1 jaar na realisatie van de gebouwen als bedoeld onder artikel 3.2.2 dient de beplanting tussen de gebouwen (woontorens), zoals aangegeven in bijlage 2 van het Windklimaatonderzoek Brabantbad, rapportnummer O 16616-2-RA-003, d.d. 12 januari 2024 (opgenomen als bijlage 3 bij de plantoelichting), te zijn aangelegd. 3.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. er zijn uitsluitend terrein- en erfafscheidingen toegestaan; b.

de maximale bouwhoogte van terrein- en erfafscheidingen is vanaf de voet gemeten 1 meter. 3.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van: a. b. c. d. e. f. g. 3.4

een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; de verkeersveiligheid; de milieusituatie; de sociale veiligheid; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden; de handhaving van de oorspronkelijke parcellering (i.g.v. beschermde stadsgezichten); de situering van het laden en lossen op het perceel. Specifieke gebruiksregels

3.4.1 Algemeen Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen: a. aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten die publieksaantrekkend zijn; b. kamerbewoning. 3.4.2 Sociale huur, middenhuur en betaalbare koop a. Minimaal 25% van de opgerichte woningen, zoals bedoeld in 3.1 onder a. moet gebruikt worden als sociale huurwoning; b. Minimaal 14% van de opgerichte woningen zoals bedoeld in 3.1 onder a. moet gebruikt worden als middenhuurwoning; c. Minimaal 12% van de opgerichte woningen zoals bedoeld in 3.1 onder a. moet gebruikt worden als betaalbare koopwoning. 3.4.3 Aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit Een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit als bedoeld in 3.1 onder b moet voldoen aan de volgende voorwaarden: a. de beroeps- of bedrijfsactiviteit moet ondergeschikt zijn aan de woonfunctie: maximaal 35% van de 12

b. c. d. e.

vloeroppervlakte van de woning en de bijgebouwen samen mag voor de beroeps- of bedrijfsactiviteit worden gebruikt, tot in totaal 50 m2; de beroeps- of bedrijfsactiviteit moet naar aard, omvang en uitstraling passen in de woonomgeving; de beroeps- of bedrijfsactiviteit mag niet vergunningplichtig zijn volgens artikel 2.1 lid 1 sub e van de Wabo en niet meldingplichtig volgens het Activiteitenbesluit milieubeheer; degene die de beroeps- of bedrijfsactiviteit uitoefent, moet bewoner van de woning zijn; horeca en detailhandel zijn niet toegestaan, met uitzondering van beperkte detailhandel als ondergeschikte functie van de beroep- of bedrijfsactiviteit en onder de voorwaarde dat te koop aangeboden goederen en/of producten een relatie hebben met de beroeps- of bedrijfsactiviteit.

3.4.4 Terras Het terras als bedoeld in artikel 3.1 onder i. en artikel 4.1 onder i. gelegen binnen de bestemmingen 'Gemengd' en 'Groen' mag samen geen grotere oppervlakte hebben dan 100m2. 3.5 Afwijken van de gebruiksregels Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.4.3 onder c voor het gebruik van ruimten binnen de woning voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit die meldingplichtig is volgens het Activiteitenbesluit milieubeheer, onder de voorwaarde dat de beroeps- of bedrijfsactiviteit naar aard, omvang en uitstraling past in de woonomgeving: bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor de afwijking moet vaststaan dat een goed woon- en leefklimaat op omliggende woonpercelen gegarandeerd is.

13

Artikel 4

Groen

4.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e.

groen en groenvoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; fiets- en voetpaden en langzaam verkeer; speelvoorzieningen; ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' voor een gebouwde, halfverdiepte parkeer- en stallingsvoorziening; f. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkon 1' voor balkons ten dienste van de woningen op de derde tot en met elfde bouwlaag binnen de aangrenzende bestemming 'Gemengd'; g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkon 2' voor balkons ten dienste van de woningen op de derde tot en met zevende bouwlaag binnen de aangrenzende bestemming 'Gemengd'; h. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkon 3' voor balkons ten dienste van de woningen op de derde tot en met negende bouwlaag binnen de aangrenzende bestemming 'Gemengd'; i. terras ten dienste van de horecafunctie van de aangrenzende bestemming 'Gemengd' als bedoeld onder 3.1 onder d; j. voorzieningen voor Warmte Koude Opslag ten behoeve van de bebouwing gelegen binnen de bestemming 'Gemengd'; k. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals sportvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, kunstobjecten, nutsvoorzieningen en verhardingen. 4.2

Bouwregels

4.2.1 Algemeen Voor het bouwen geldt algemeen dat in of op deze gronden uitsluitend voor deze bestemming mag worden gebouwd. 4.2.2 Gebouwen a. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' mag een parkeer- en stallingsvoorziening worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 1,35 meter; b. Voor het overige zijn geen gebouwen toegestaan. 4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de maximale bouwhoogte van kunstobjecten en bouwwerken voor verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer is 10 meter; b. de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is 5 meter. 4.2.4 Balkons a. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkon 1', mogen balkons ten dienste van de woningen op de derde tot en met elfde bouwlaag gelegen binnen de aangrenzende bestemming 'Gemengd' worden gebouwd. Per bouwlaag mag maximaal 30% van deze aanduiding worden benut voor balkons; b. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkon 2', mogen balkons ten dienste van de woningen op de derde tot en met zevende bouwlaag gelegen binnen de aangrenzende bestemming 'Gemengd' worden gebouwd. Per bouwlaag mag maximaal 30% van deze aanduiding worden benut voor balkons; c.

Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - balkon 3', mogen balkons ten dienste van de woningen op de derde tot en met negende bouwlaag gelegen binnen de aangrenzende bestemming 'Gemengd' worden gebouwd. Per bouwlaag mag maximaal 30% van deze aanduiding worden benut voor balkons.

14

4.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van: a. b. c. d. e. 4.4

een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; de verkeersveiligheid; de milieusituatie; de sociale veiligheid; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Specifieke gebruiksregels

4.4.1 Terras Het terras als bedoeld in artikel 3.1 onder i. en artikel 4.1 onder i. gelegen binnen de bestemmingen 'Gemengd' en 'Groen' mag samen geen grotere oppervlakte hebben dan 100m2.

15

Artikel 5

Verkeer

5.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i.

5.2

wegen en wegverkeer; fiets- en voetpaden en langzaam verkeer; verblijfsgebied en verblijf; verkeersvoorzieningen; parkeervoorzieningen; groen en groenvoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; voorzieningen voor Warmte Koude Opslag ten behoeve van de bebouwing gelegen binnen de bestemming 'Gemengd'; aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen en nutsvoorzieningen. Bouwregels

5.2.1 Algemeen Voor het bouwen geldt algemeen dat in of op deze gronden uitsluitend voor deze bestemming mag worden gebouwd. 5.2.2 Gebouwen Gebouwen zijn niet toegestaan. 5.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de maximale bouwhoogte van kunstobjecten en bouwwerken voor verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer is 10 meter; b. de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is 5 meter. 5.3 Nadere eisen Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van: a. b. c. d. e.

16

een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; de verkeersveiligheid; de milieusituatie; de sociale veiligheid; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

Artikel 6

Water

6.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Water' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f.

water en waterhuishoudkundige voorzieningen; waterberging; recreatief medegebruik waaronder recreatievaart; aanleg(steiger); groen en groenvoorzieningen; voorzieningen voor Warmte Koude Opslag ten behoeve van de bebouwing gelegen binnen de bestemming 'Gemengd'; g. aan de hoofdfunctie ondergeschikte voorzieningen zoals sportvoorzieningen, speelvoorzieningen, openbare verblijfsvoorzieningen, kunstobjecten, nutsvoorzieningen, verhardingen, taluds, bermen, oeverbeschoeiingen en kademuren. 6.2

Bouwregels

6.2.1 Algemeen Voor het bouwen geldt algemeen dat in of op deze gronden uitsluitend voor deze bestemming mag worden gebouwd. 6.2.2 Gebouwen Gebouwen zijn niet toegestaan. 6.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de maximale bouwhoogte 3 meter is.

17

18