Woonvisie 2023 - 2028 (versie voor inspraak)

Goed wonen in Delft Woonvisie Delft 2023-2028 Versie voor inspraak

dd. 5 juli 2023

Inhoud 1.

Voorwoord ...................................................................................................................................... 3

2.

Onze ambitie ................................................................................................................................... 4

3.

Groei van de woningvoorraad; ‘iedereen een plek’ .................................................................... 5 Groeien met 15.000 woningen ............................................................................................................ 5 Wespentaille blijft ................................................................................................................................. 8 Uitbreiding studentenhuisvesting ........................................................................................................ 9 Realisatie nieuwbouwprogramma ..................................................................................................... 10 Plancapaciteit beschikbaar ................................................................................................................ 11

4.

Betaalbaarheid borgen in huur en koop; ‘betaalbaar wonen’ ................................................. 13 Meer evenwicht in de regio................................................................................................................ 13 Betaalbare woningen beschikbaar krijgen en houden ...................................................................... 14 Betaalbare huur primair door woningcorporaties .............................................................................. 14 Inzet op doorstroming ........................................................................................................................ 15 Kamergewijze verhuur reguleren en woningvoorraadbeheer ........................................................... 15

5.

Huisvesten van kwetsbare doelgroepen; ‘wonen zonder zorgen’ ........................................... 17 Programma Langer en Weer Thuis ................................................................................................... 17 Collectieve woonvormen ................................................................................................................... 18 Huisvesting bijzondere doelgroepen ................................................................................................. 19

6.

Verduurzamen bestaande voorraad; ‘natuurlijk duurzaam’..................................................... 20 Duurzaam (ver)bouwen ..................................................................................................................... 20 Verduurzaming bestaande woningvoorraad woningcorporaties ....................................................... 21 Verduurzaming bestaande particuliere woningvoorraad ................................................................... 21

7.

Kwaliteit van de woonomgeving: ‘Gebiedsgericht werken aan veerkrachtige wijken’ ......... 23 Omgevingsvisie als basis .................................................................................................................. 23 Kleinschalige stedelijkheid................................................................................................................. 24 Gezond en veilig wonen .................................................................................................................... 24 Veerkrachtige wijken ......................................................................................................................... 24

8.

Een ‘doorkijk’ naar de wijken ...................................................................................................... 26 Delft Noordoost .................................................................................................................................. 26 Delft West .......................................................................................................................................... 28 Delft Zuidoost .................................................................................................................................... 30 Waarop leggen we de focus in elke wijk? ......................................................................................... 31

9.

De stad maken met elkaar ........................................................................................................... 32

Bijlage 1 Plancapaciteit in detail ........................................................................................................ 34

2

1.

Voorwoord

Een woonvisie maken we niet in ons eentje. Uit de vele gesprekken, reacties op sociale media, woonwensen uit woningbehoefteonderzoek, mailtjes die we van woningzoekenden en bewoners ontvangen, voelen we elke dag de urgentie om te werken aan Goed Wonen in Delft. Het helpt ons om de opgave te ontdekken, te verkennen en te verdiepen. Door met deze woonvisie in de hand de krachten te bundelen, kunnen we verder vormgeven aan Goed Wonen in Delft. Al onze inwoners met hun eigen woonwensen maken de stad tot wat hij is. Een middelgrote stad met ‘dorpsachtige’ kenmerken, waar we trots op zijn en die we koesteren. Een stad met een nationaal en internationaal van betekenis zijnde historische binnenstad en technische universiteit. In onze wijken en buurten is het over het algemeen al goed wonen, maar kunnen we ook nog het nodige verbeteren. Hier gaan we mee aan de slag. De prachtige stad Delft kent tegelijkertijd een aantal grote woonopgaven. De woningnood is groot. In alle woningsegmenten meten we tekorten. We zien gezinnen die graag in woningen met een tuin willen wonen, spoedzoekers die eigenlijk gisteren al geholpen hadden moeten worden aan een woningen, kenniswerkers die om een fijne woonplek vragen, en een groeiende groep studenten die een woonruimte zoeken. Bovendien hebben we te maken met een instroom van vluchtelingen die grillig verloopt en niet te plannen is.

Maar ook deze groep heeft een dak boven hun hoofd nodig. Tegelijkertijd weten we dat we voor moeilijke afwegingen komen te staan. De komende jaren zullen wij als gemeentelijke overheid de woningnood niet kunnen oplossen, daarvoor is de praktijk naar verwachting te weerbarstig en de behoefte te groot. We kunnen niet al onze ambities behalen, of in ieder geval niet allemaal tegelijk. Dit betekent natuurlijk niet dat we niets doen. We spreken onze ambities uit en zetten de schouders eronder om deze zo snel als mogelijk dichterbij te brengen. We willen zoveel als mogelijk woningen gaan toevoegen en gaan vooral in de wijken en buurten aan de slag, samen met alle betrokkenen. Het is daarbij onze overtuiging dat we door regionaal samen te werken verder kunnen komen. We leveren op het regionale- en provinciale niveau reeds een grote bijdrage, en gaan hiermee door. De woonvisie 2023-2028 is een actualisatie van de voorgaande woonvisie. Veel blijft hetzelfde – we deden al de juiste dingen tenslotte – maar we sturen op een aantal punten bij. De belangrijkste wijzigingen zijn: ✓

Meer regie van de overheid en een focus op de realisatie van woningbouw;

✓

Verstedelijkingsopgave, minder nieuwbouw van traditionele eengezinswoningen;

✓

Compacte woningen, met oog voor collectieve voorzieningen;

✓

Inzetten en bijsturen op betaalbare woningen;

✓

Sturen op de veerkracht van wijken.

Delftenaren verdienen Goed Wonen. De ambities in de Woonvisie 2023-2028 bereiken we alleen door samen te werken in goede en slechte tijden, met partners in bondgenootschap. In de woonvisie beschrijven we juist hierom ook de beweging die we voor ons zien in elke wijk, niet als eindbeeld maar als inspiratie om samen aan de slag te gaan. Hier nodig ik eenieder toe uit! De bijeenkomsten die we organiseerden als onderdeel van het totstandkomingsproces van deze woonvisie smaken naar meer en geven we in de uitvoering van de woonvisie een vervolg.

Karin Schrederhof Wethouder Wonen, Zorg Onderwijs en Sport

3

2.

Onze ambitie

In deze woonvisie laten we zien waar we ons woonbeleid de komende jaren op richten. We beschrijven wat onze belangrijkste ambities zijn, en welke mogelijkheden we hebben en acties nodig zijn om onze ambities te realiseren. “Het is onze ambitie dat er in Delft een plek is voor mensen met verschillende draagkracht. We willen dat Delft een stad is voor starters, jongeren en studenten, alleenstaanden, gezinnen en ouderen, statushouders, vluchtelingen en andere kwetsbare groepen. Wij zetten in op een aanbod van gezonde woningen dat betaalbaar is. Dat lukt op korte termijn zeker niet voor alle doelgroepen. Daarvoor is de druk op de woningmarkt te groot. Bovendien drijven hoge bouwkosten prijzen voor nieuwbouw op (Coalitieakkoord, 2022).” In de woonvisie 2023-2028 staan de ´woontevredenheid van onze inwoners´ en een ´goede groei van de stad´ centraal. Als dat op orde is kunnen we spreken van Goed Wonen. We willen opgavegericht- en gebiedsgericht werken aan goed wonen, waarbij de mensen centraal staan, en de stenen een middel zijn. Goed Wonen voor de inwoners van Delft in een fijne en groene woonomgeving is in een notendop onze ambitie. De woning of woonplek is daarbij de basis. Het hebben van een goede woning of woonplek maakt dat Delftenaren lekker in hun vel kunnen zitten, het leven op een eigen wijze kunnen leven, en kunnen leren, werken en meedoen in de samenleving.

Vanuit woonbeleid kan op verschillende manieren een bijdrage geleverd worden aan Goed wonen. Enerzijds door te zorgen voor voldoende woningen en anderzijds door de juiste woning op de juiste plaats, passend bij de bewoner en in de juiste samenhang met de andere woningen en hun bewoners binnen de directe woonomgeving. De inrichting van de buurt bepaalt hoe mensen bewegen, elkaar ontmoeten, naar voorzieningen als de arts en supermarkt kunnen, activiteiten ondernemen en over een passende woonruimte beschikken. Het beïnvloedt ook in hoeverre inwoners naar elkaar omzien en voor elkaar zorgen. Een gezonde, sociale en veilige leefomgeving komt niet vanzelf tot stand. Vergrijzing, individualisering en digitalisering vragen om nieuwe strategieën (van: Platform 31). We werken aan Goed Wonen langs vijf thema’s met daaraan gekoppeld een ambitie, welke we in deze woonvisie uitwerken. Deze vijf thema’s vormen het hart van de woonvisie, aangevuld met een doorkijk naar de ontwikkeling van de wijken en onze uitgangspunten voor de samenwerking en uitvoering van de woonvisie onder het motto: ‘de stad maken met elkaar’. 1. 2. 3. 4. 5.

Groei van de woningvoorraad → ambitie ´iedereen een plek´ Betaalbaarheid borgen in huur en koop → ambitie ´betaalbaar wonen´ Huisvesten van kwetsbare doelgroepen → ambitie ´wonen zonder zorgen´ Verduurzamen bestaande voorraad → ambitie ´natuurlijk duurzaam´ Kwaliteit van de woning én de leefomgeving → ambitie gebiedsgericht en werken aan ‘veerkrachtige wijken´

Deze ambitie is hoog. In de uitvoering van de woonvisie zullen er verschillen zijn tussen ´willen´ en ´kunnen´. Niet alles kan. In elk geval willen we vooral gaan ´doen´: het van de kant krijgen en waar mogelijk realiseren van nieuwe woningen en goede woonplekken in de bestaande voorraad. De behoefte aan woningen en woonplekken is groot. Ook met de extra mogelijkheden om als gemeente de regie te voeren hebben we veel menskracht en geld nodig, en zijn er in de uitvoeringspraktijk de nodige belemmeringen. De laatste nemen we zoveel mogelijk weg, de eerste zijn hoe dan ook beperkt.

4

3.

Groei van de woningvoorraad; ‘iedereen een plek’

In ons beleid is er geen ruimte voor uitsluiting; iedereen heeft een kans. Er is op dit moment behoefte aan woningen in zowel de huur en koop en in elk prijssegment. Het realiseren van deze woningen is gezien de woningnood belangrijker dan ooit. De eerlijkheid gebied wel te zeggen dat niet iedereen meteen zijn woonwensen zal kunnen realiseren. Onze ambitie voor een netto-groei van de stad met zo’n 15.000 woningen in de periode 2018-2040 uit de omgevingsvisie van Delft blijft het uitgangspunt. De woningbehoefteramingen rechtvaardigen een groei naar tenminste 59.000 woningen in 2030. Ten opzichte van 51.500 woningen in 2021, gaat het dan om een netto groei van 7.500 woningen, waarvan 2.500 studentenwoningen. We willen echter de ruimte vinden voor 3.500 nieuwe studentenwoningen. Als gevolg hiervan groeien we de komende jaren sneller, en betekent dat een woningvoorraad van tenminste 60.000 woningen in 2030. Delft heeft zich regionaal en ook provinciaal gecommitteerd om forse aantallen woningen bij te bouwen tussen nu en 2040. Dit is ook nodig, want het woningtekort is groot. Wel is er een uitdaging op het vlak van de realiseerbaarheid, het bouwtempo, en de beschikbare fysieke ruimte: passen alle ambities (ook gelet op de gewenste hoeveelheid extra banen 1 die ruimte nodig hebben, en het voorzieningenniveau). De ruimte is schaars.

Minder dan in de vorige woonvisie zetten we in op relatief grotere, duurder (grondgebonden) woningen in huur en koop. Senioren willen wij verleiden om hun grotere woningen te verlaten voor comfortabele appartementen. Soms geclusterd met daarbij een ontmoetingsruimte, en met de mogelijkheid van zorg nabij. We voegen meer woningen toe voor lokale starters/ jongeren, kwetsbare groepen, senioren en studenten. Het huisvesten van gezinnen is nog steeds belangrijk. Voor zowel ‘startende´ als ´gevorderde´ gezinnen is het toevoegen van gezinswoningen nodig. Dit zullen in de Delftse situatie vaak stadswoningen in stedelijke dichtheden zijn. Ook ontstaan er voor deze groep kansen omdat bestaande eengezinswoningen vrijkomen wanneer de doorstroming op gang komt. We bewaken dat de nieuw te bouwen woningen niet te klein worden en houden tegelijkertijd de haalbaarheid van de businesscases in het oog. Zo kan de oppervlakte van de woning kleiner zijn indien het woongebouw beschikt over collectieve voorzieningen, of deze in de directe omgeving aanwezig zijn. Bewoners die zich verantwoordelijk voelen voor de directe leefomgeving is in dit opzicht belangrijk. Collectieve woonvormen bieden kansen. ‘Iedereen een plek’: • Groeien met 15.000 woningen • Wespentaille blijft • Uitbreiding studentenhuisvesting • Realisatie nieuwbouwprogramma • Plancapaciteit beschikbaar

Groeien met 15.000 woningen •

De ambitie is om tussen 2018-2040, ongeveer 15.000 woningen aan de woningvoorraad toe te voegen inclusief de nieuwbouw voor studenten 2, zie ook hieronder onder Uitbreiding studentenhuisvesting).

1

‘Delft zet in op de realisatie van 10.000 extra banen op álle niveaus, in de periode 2018-2040. Dit ten opzichte van het huidige aantal banen (circa 52.000). (…) In ruimtelijke zin vertaalt deze ambitie zich tot het programmeren van voldoende ruimte voor deze nieuwe werkgelegenheid en actieve sturing op de voorraadontwikkeling van bedrijfsruimten, kantoren en winkels.’ (ruimtelijk-economische visie 2030) Nieuwe studentenwoningen dragen bij aan landelijke ambities voor wat betreft percentage sociale huur en percentage gebouwd door woningcorporaties, alsmede voor het beoordelen van verschillende subsidieregelingen (o.a. MIRT en WBI). Hieruit volgend telt een studentenwoning mee als sociale huurwoning.

2

5

•

De (kwalitatieve) invulling van de nieuwbouwopgave en eventuele tussendoelen bepalen we opgavegericht op basis van de gesloten regionale woningmarktafspraken, bestaand lokaal beleid en periodiek woningbehoefteonderzoek.

•

De woningbehoefte is op basis van de demografische prognoses aanzienlijk. Om de vraag bij te houden moeten we in de periode 2021-2031 rekening houden met een plus van 6.400 huishoudens, en in de periode 2031-2040 met nog eens 4.850 huishoudens. Een onzekere factor hierin wordt gevormd door de immigratie, bijvoorbeeld als gevolg van een vluchtelingencrisis in het buitenland en de instroom van (buitenlandse) studenten. Als gevolg hiervan kan de woningbehoefte groter worden. Als we minder bouwen, neemt de druk op de bestaande woningvoorraad alleen maar meer toe, en worden woningzoekenden alleen maar creatiever met meer (illegaal en ongewenst) onzelfstandig wonen tot gevolg en waarschijnlijk hogere prijzen.

•

De uitgangspositie is dat Delft fors meer huishoudens kent dan bewoonde woningen. Per 1 januari 2021 zijn er circa 59.200 huishoudens versus circa 49.000 bewoonde woningen. Ruim 10.000 huishoudens wonen ‘onzelfstandig’. Dit zijn niet alleen studenten. Het zijn bijvoorbeeld ook inwoners die een woonoplossing hebben gezocht na scheiding (veelal tijdelijk) of arbeidsmigranten.

•

Het feit dat vele duizenden inwoners in Delft onzelfstandig wonen kan gezien worden als verborgen woningnood. We willen ten opzichte van de geraamde woningbehoefte een extra inspanning doen - meer woningen bouwen dan strikt noodzakelijk om de vraag zoals opgenomen in de demografische prognose bij te benen. Dit om meer inwoners zelfstandig te huisvesten. We gaan in de basis uit van het inlopen van het woningtekort met ca. 1.000 woningen in 10 jaar. In plaats van 650 woningen per jaar, willen we er 750 bouwen. Door ook extra studenten woningen te bouwen komen we uit op 850 woning per jaar. Een voorwaarde is dat we erin slagen om extra nieuwbouwlocaties te vinden voor de realisatie van studentenwoningen. De onzelfstandige woningvoorraad in Delft blijft hoe dan ook een belangrijke functie vervullen in het betaalbaar huisvesten van studenten en andere groepen woningzoekenden. Bijkomend voordeel is dat we zo de impact die onzelfstandig wonenden (waaronder, maar niet uitsluitend studenten) soms hebben op de leefbaarheid kunnen terugbrengen. Daarbij is onze verwachting dat de immigratie (onder andere als gevolg van de komst van meer vluchtelingen naar Nederland) de komende jaren hoger zal zijn dan we nu ramen in de demografische prognoses. Naar het zich laat aanzien krijgt dit wellicht zelfs een structureel karakter.

Ook vanuit deze optiek is het verstandig om meer woningen te gaan realiseren dan dat we op basis van de huidige behoefte nodig hebben.

•

Als we 850 woningen per jaar kunnen bouwen komt de toevoeging in de periode 2021-2040 uit op 15.250 woningen, waarvan 8.500 in de periode 2021-2031. In de periode 2018-2021 bouwden we ook al woningen, 1.640 stuks om precies te zijn. Hiermee komt de totale toevoeging uit op circa 17.000 woningen. Iets meer dan destijds uitgesproken ambitie van een uitbereiding van circa 15.000 woningen in de periode 2018-2040.

Indicatieve voorraad, streefvoorraad naar segment en prijsklasse, 2021 - 2031 LET OP! Onderstaande cijfers betreffen bewoonde woningen, en zijn daarmee niet 1:1 vergelijkbaar met cijfers van bijvoorbeeld delft.incijfers.nl, waarin bewoonde en niet-bewoonde woningen beide zijn opgenomen in overzichten van de opbouw van de woningvoorraad. Cijfers zijn afgerond op 50-tallen, als gevolg waarvan optellingen verschillen vertonen. * Volgens het CBS waren er in 2021 in Delft 2.500 niet-bewoonde woningen. Dit aantal is constant verondersteld naar de toekomst. ** Voor 2021 uitgegaan van de huidige stand en drie procent leegstand (zoals ook in de reguliere corporatievoorraad). Voor 2031 uitgegaan van een toevoeging van 3.500 studenteneenheden in het corporatiesegment. *** Voor 2021 uitgegaan van de huidige stand en acht procent leegstand (zoals ook in de reguliere corporatievoorraad). Aangenomen is dat dit aanbod ook in 2031 nog bestaat, niet gerekend is met een eventuele groei of afname in dit segment.

6

Bij toevoeging van 3.500 studenteneenheden Δ 2021-2031 1.050 3.500 1.000 350 1.650 950

Huur < 752 Studentenwoningen Huur < 752 Huur > 752 Huur > 1.000 Koop < 350.000 Koop > 350.000 Niet-bewoonde woningen* Totale woningvoorraad

2021 16.450 5.600 6.000 2.250 12.350 6.250 2.500 51.500

2031 17.500 9.100 7.000 2.600 14.000 7.200 2.500 60.000

Aantal onzelfstandig wonenden

10.200

9.100

-1.100

Huur < 752 Studentenwoningen Huur < 752 Huur > 752 Huur > 1.000 Koop < 350.000 Koop > 350.000 Totale woningvoorraad

2021 34% 11% 12% 5% 25% 13% 100%

2031 30% 16% 12% 5% 24% 13% 100%

Δ 2021-2031 12% 41% 12% 4% 19% 11% 100%

Studentenhuisvesting Studentenwoningen corporatie huur Studentenwoning particuliere huur Totaal aantal studenten woningen

2021 4.342 1.293 5.634

2031 7.842 ** 1.293 *** 9.134

8.500

Woningbehoefte naar aantal kamers

Appartementen Gezinswoningen Niet-bewoonde woningen* Totale woningvoorraad

2021 32.800 16.200 2.500 51.500

2031 39.050 18.400 2.500 60.000

Bij toevoeging van 3.500 studenteneenheden Δ 2021-2031 6.250 2.250 0 8.500

Aantal onzelfstandig wonenden

10.200

9.100

1.100

Appartementen Gezinswoningen Totale woningvoorraad

2021 67% 33% 100%

2031 68% 32% 100%

Δ 2021-2031 74% 26% 100%

7

•

Uit de biedingen gedaan in het tussenakkoord (Samenwerken aan een solide woningmarkt in Haaglanden – De eerste stap 2021-2030) blijkt dat de woningcorporaties de afname van de huurwoningvoorraad in hun bezit als gevolg van de eigen onttrekkingen zo goed als compenseren en ook de gewenste groei op basis van het behoefteonderzoek realiseren. We zien ook dat de wereld ondertussen veranderd is. Weliswaar is de Verhuurderheffing afgeschaft, maar de middelen zijn beperkter dan de opgaven. Met de Delftse corporaties gaan we bezien in hoeverre een extra productie of aan- of terugkoop mogelijk is (rekening houdend met realisatie van andere belangrijke ambities). Hierbij kunnen we ook op zoek naar nieuwe locaties voor sociale huurwoningen in de stad.

•

Een toename van de omvang van de gereguleerde huurwoningvoorraad is gewenst. Hier sturen we actief op, gerelateerd aan onze ambitie om in 2040 een voorraad te hebben met een derde deel sociale huurwoningen (zie hoofdstuk 4). Wanneer de woningcorporaties bijvoorbeeld uit financiële of volkshuisvestelijke noodzaak (denk aan middelen genereren voor verduurzaming of betaalbaarheid) meer woningen verkopen (uitponden) en hier geen aanvullende nieuwbouw tegen overstaat, neemt de gereguleerde voorraad af en wordt al snel niet meer voldaan aan de gewenste uitbreiding van de gereguleerde huurwoningvoorraad. Belangrijk is dat de productie van de woningcorporaties niet de verwachte afname van de particuliere sociale voorraad opvangt zoals opgenomen in het Tussenakkoord. Het gaat om een verwachte afname van 1.300 woningen3. We houden er rekening mee dat al deze woningen verdwijnen in de periode t/m 2030. Helemaal omdat de gemeente hier geen directe sturing op heeft. De woningcorporaties vragen deze afname te compenseren is niet realistisch,

•

In de groei van de sociale voorraad heeft de regio een taak. Maar Delft zelf ook door voldoende woningen in dit segment toe te voegen, en in gesprek met particuliere verhuurders zoveel mogelijk aanbod in de bestaande woningvoorraad te behouden. Met grote particuliere eigenaren willen we bekijken of de afname van de gereguleerde voorraad in hun bezit beperkt kan worden. Het is daarnaast zaak om afspraken te maken met Delftse marktpartijen m.b.t. de mate waarin bestaand bezit in het gereguleerde marktsegment verhuurd wordt en onder welke huurvoorwaarden. Ook de duurzaamheid van de woningvoorraad kan in deze gesprekken aan de orde komen. Garanties biedt dit evenwel niet en we moeten ons dan ook niet rijk rekenen. Er zal moeten blijken wat het onderhandelingsresultaat wordt en in hoeverre een minder snelle daling van de particuliere sociale voorraad haalbaar is. Maar met deze woonvisie in de hand en de aankomende grotere regierol van de overheid kunnen we veel bereiken, samen met de particuliere eigenaren.

Daarnaast zijn we extra zuinig op de bestaande woningvoorraad van de woningcorporaties: o We houden vast aan de bieding van de woningcorporaties om 1.750 woningen toe te voegen en beseffen dat hiertoe bouwlocaties nodig zijn; o Eventuele verdere onttrekkingen (sloop, verkoop, liberalisatie) door de woningcorporaties moeten – een op een – gecompenseerd worden; o Met de corporaties gaan we bezien in hoeverre een extra productie, het optoppen van de bestaande woningvoorraad, of aan- of terugkoop mogelijk is (rekening houdend met realisatie van andere belangrijke ambities). Hierbij kunnen we ook op zoek naar nieuwe locaties (bv. Tanthof (voormalige onderwijs-locaties), Beatrixzone).

•

Wespentaille blijft •

De bevolkingsopbouw van Delft laat zich op dit moment karakteriseren als een ‘wespentaille’ (minder gezinnen dan jongere en oudere mensen), gezinnen vinden vaak een geschikte woonplek in de regio. Hoewel we dit graag anders zouden zien, zetten we minder dan in de eerdere jaren in op het realiseren van relatief grotere, duurdere (grondgebonden) woningen (in huur en koop), om meer gezinnen te trekken en te binden. De aandacht verleggen we naar het toevoegen van woningen voor lokale starters/ jongeren en kwetsbare groepen en ouderen op de woningmarkt. Het is de ambitie dat er in Delft een plek is voor mensen met verschillende draagkracht. We werken eraan om van Delft een stad voor starters, jongeren en studenten/ kenniswerkers, alleenstaanden, gezinnen en ouderen, statushouders, vluchtelingen en andere kwetsbare groepen te maken. Dat lukt op korte termijn zeker niet voor alle doelgroepen. Daarvoor is de druk op de woningmarkt te groot. Bovendien

3

Zie: RIGO Research en Advies, 8 juli 2021, “Naar nieuwe woningmarktafspraken in Haaglanden – Eindrapport: definitieve biedingen”.

8

drijven hoge bouwkosten prijzen voor nieuwbouw op, en kunnen we maar in beperkte mate bijsturen op het bouwprogramma van bestaande projecten. •

We vergeten de woningbehoefte van de ‘gevorderde’ gezinnen en de (toekomstige) ouderen niet. Deze huishoudens wonen al in Delft en zullen waarschijnlijk niet meer vertrekken. We hebben de ambitie om een aanzienlijk gedeelte van onze bouwproductie voor deze (doel)groepen te realiseren. Door hiernaast in te zetten op doorstroming (waarover later meer) bieden we zoveel mogelijk Delftenaren de kans om de gewenste stappen in de wooncarrière te maken.

•

Voor zowel ‘startende´ als ´gevorderde´ gezinnen (doorstarters en doorstromers) is het toevoegen van gezinswoningen nodig. Dit zullen in de Delftse-situatie veelal stadswoningen in stedelijke dichtheden zijn. Bijvoorbeeld ook gecombineerd met woningen voor andere doelgroepen; gestapeld of in de plint van een complex. Grondgebonden eengezinswoningen met een tuin zullen we alleen nog bij uitzondering kunnen toevoegen. Via gerichte doorstromingsbevordering vergroten we het vrijkomende aanbod bestaande eengezinswoningen.

•

Senioren willen wij verleiden om hun grotere woningen te verlaten voor comfortabele appartementen. Soms geclusterd en met de mogelijkheid van zorg nabij, waarover meer in hoofdstuk 4.

Uitbreiding studentenhuisvesting •

•

We willen zorgen dat studenten passende (groeps)woningen kunnen vinden op een levendige campus, Schieoevers, kleinschalig elders in de stad (zoals verdichting op bestaande complexen van DUWO) en in de nabije regio op locaties die goed bereikbaar met fiets of OV zijn. We ambiëren in de periode 2021-2030, 3.500 studentenwoningen toe te voegen binnen de gemeentegrenzen. Dit zien we als het maximaal mogelijke. Aanvullend op de toevoeging van 3.500 woningen binnen de gemeentegrenzen streven wij ernaar dat nabije gemeenten in de periode 2026-2030 extra studentenhuisvesting realiseren. Dit gezien groei van de TU, en omdat een verdere afname van het aantal onzelfstandig wonenden in Delft welkom is. We gaan de mogelijkheden hiertoe samen met de regio verkennen. Dit regionale gesprek wordt gevoerd in het licht van de idee van de TU Delft om een multi-campus strategie te gaan voeren. Voorlopig vindt de groei nog binnen Delft plaats, met op termijn mogelijk weer een afname. Op dit moment hebben we in Delft onvoldoende locaties beschikbaar. We zoeken naar geschikte locaties in de stad. Onze voorkeur gaat uit naar een grootschalige gemixte woonfunctie op het terrein van de TU Campus. Hier zijn ook mogelijkheden om TU-personeel en kenniswerkers te huisvesten. Een deel van de toevoeging realiseren we door verdichting van bestaande studentencomplexen.

Met DUWO gaan we in gesprek over de realisatie van groepswoningen.

•

Wanneer we woningen geschikt voor studenten bijbouwen doen we dat op een passende wijze rekening houdend met de draagkracht van de wijk. Verspreid door de stad zullen meerdere grotere studentencomplexen van DUWO worden aangepakt, waarbij wordt gekeken naar vergroting van het aantal woningen en een betere sociale en fysieke verbinding met de wijk. In alles vindt een kwaliteitsslag plaats.

•

Woonconcepten waarin studenten samenwonen met andere (leeftijd)groepen bieden – juist in Delft gezien de grote studentenpopulatie – kansen voor de huisvesting van vele verschillende doelgroepen. Dit kan de vorm van tijdelijke huisvesting krijgen, maar ook een permanente vorm is goed denkbaar. Ook kan het gaan om zowel onzelfstandige huisvesting (kamers met gedeelde voorzieningen) als zelfstandige eenheden. Over de realisatie van deze woningtypen gaan we met de TU en DUWO in gesprek.

•

Studentenwoningen worden in Delft bij voorkeur gerealiseerd door een woningcorporatie, in casu DUWO.

•

Bij toekomstige projecten is DUWO voornemens zelfstandige woningen met gemeenschappelijke woonkeukens te combineren met zelfstandige studentenwoningen. Bij voorkeur is er een mix van zelfstandige en onzelfstandige kamers. Onzelfstandige kamers bevorderen het welzijn van studenten. Dat vraagt van het Rijk aanpassingen in het Woningwaarderingsstelsel en/ of om een brede inzet van de huurtoeslag of voor een objectsubsidie voor studentenwoningen.

•

In een universiteitsstad, met veel tijdelijke bewoners zoals buitenlandse studenten, PhD-ers en gastdocenten, vormen gemeubileerde huisvestings-arrangementen een welkome aanvulling op de reguliere woningvoorraad. Specialistische partijen die bijvoorbeeld kantoor- of zorgpanden 9

willen transformeren en/of die voor een specifieke doelgroep gemeubileerd willen verhuren zijn van harte welkom, we sturen echter niet actief op het beschikbaar komen van dit aanbod. Wanneer een initiatief zich aandient is de betaalbaarheid voor de doelgroep een randvoorwaarde. Ook houden we in de gaten dat het aanbod de vraag niet gaat overstijgen. Realisatie nieuwbouwprogramma •

Op basis van de geschetste opgave gaan we voor de woonvisie 2023-2028 als vuistregel uit van de oplevering van tenminste 850 nieuwe woningen per jaar. Hiermee leggen we een stevige ambitie neer. Versnelling van de nieuwbouw is nodig. In de periode 2018-2022 voegde Delft gemiddeld netto bijna 600 woningen per jaar toe, met gemiddeld 460 nieuwbouwwoningen per jaar (zie bijlage). In 2021 en 2022 was er relatief hoge bouwproductie, maar ook in deze jaren haalde Delft geen 850 nieuwbouwwoningen. We willen daarom plannen van zacht naar hard brengen en de bouwproductie zoveel als mogelijk opschroeven. Om de noodzakelijke uitbreiding van de woningvoorraad te realiseren, zullen wij ook snel flexwoningen moeten bouwen.

•

In lijn met de Regionale Realisatieagenda Wonen Haaglanden (RRA) geldt dat we een zo groot mogelijk gedeelte van de gewenste woningproductie willen gaan realiseren. Het is vooral zaak dat de nieuwbouw van de grond komt en zeker niet stilvalt in de huidige complexe tijden met stikstofruimte tekorten, prijsstijgingen, toenemende immigratie, beperkte uitvoeringscapaciteit, et cetera). Kort samengevat is het doel om zoveel als mogelijk plannen – vooral die in de tijd nabij liggen – van een zachte planstatus naar een harde planstatus te brengen. Dit in onderlinge samenwerking (lokale bouwtafels, met intensieve monitoring). Voor de plannen die wat verder in de tijd liggen is het de bedoeling om lokaal en regionaal bij te sturen op het aandeel te realiseren betaalbare voorraad. Hierbij is regionaal geconstateerd dat het niet haalbaar zal zijn dat elke gemeente – in de periode 2022-2030 – conform de afspraken in de RRA twee derde deel van de nieuwbouwproductie in het betaalbare segment zal realiseren.

•

We sturen in aansluiting op het rijksbeleid en de Regionale Realisatieagenda Wonen voor de periode na 2025 op tenminste twee derde deel van het nieuwbouwprogramma betaalbaar (sociale huur, middeldure huur en koop tot 355.000 euro). Elke gemeente heeft hier een rol in. Op dit vlak is niemand gehouden aan het onmogelijke. In dit kader tellen ook studentenwoningen mee als sociale huurwoningen. Deze definitie volgend scoort Delft al goed op de betaalbaarheid van het nieuwbouwprogramma. Regionaal is afgesproken dat bij woningbouwplannen waarvoor nog geen prijscategorieën zijn afgesproken de betaalbaarheidsambities worden toegepast, zodat vanaf 2025 de programmering minimaal bestaat uit 2/3 deel betaalbare woningen, waarvan de helft door corporaties wordt gebouwd. De doelstelling van 1/3e van het woningbouwprogramma door woningcorporaties valt uiteen in 5/6e sociaal en 1/6e middenhuur.

•

Voor de realisatie van voldoende middenhuur geldt – conform het actieplan middenhuur - dat voor locaties vanaf 300 woningen ingezet wordt op een programma met 20% middeldure huur. Hierbij worden historische afspraken gerespecteerd.

•

We richten een lokale bouwtafel op met de verschillende participanten van nieuwbouwprojecten om met elkaars kennis kansen voor realisatie en focus te benutten.

•

Om onze ontwikkelopgaven te realiseren, zijn met name binnenstedelijke gebiedstransformaties nodig. Om als gemeente sturing te houden op deze opgaven, is het essentieel dat we bewegen naar een actiever grondbeleid en tot strategische grondposities komen. Op deze manier komt de gemeente in de positie om de vele ontwikkelingen voor de stad in goede banen te leiden. De Nota grondbeleid 2022-2025 geeft hiervoor ruimte. We omarmen vernieuwing en innovatie. Denk aan bouwen in de vorm van fabrieksmatige (gestandaardiseerde) (nieuw)bouw-concepten tot innovatieve bouwvormen waarmee we bestaande complexen kunnen optoppen of transformeren. We denken niet in regels maar in mogelijkheden en kansen op dit gebied.

•

•

We verkennen hoe we de leegstand zoveel als mogelijk kunnen terugdringen. Wanneer we meer weten over de aard van de leegstand van deze woningen, kunnen we beoordelen wat een aanpak hiervan ons kan brengen. Een eventuele aanpak is er dan op gericht om eraan bij te dragen dat deze leegstaande woningen zoveel als mogelijk of zo snel als mogelijk weer beschikbaar komen voor bewoning of bewoond worden door onze inwoners.

10

Plancapaciteit beschikbaar •

• •

Voor de uiteindelijke realisatie van de circa 15.000 woningen is plancapaciteit gevonden. Circa de helft van de nieuwbouwambitie betreft reeds harde plancapaciteit. Bijsturing op het programma is dan ook vooral voor de periode 2031-2040 mogelijk. Steeds moet bezien worden of de ambitie haalbaar is. Gegeven de beperkte eigen grondposities is de gemeente in grote mate afhankelijk van de uitkomsten van onderhandelingen met grondeigenaren. Dit spel op de juiste manier spelen is dan ook een belangrijke uitdaging en brengt hoe dan ook ‘geven en nemen’ met zich mee. We kunnen deze groei ambitie realiseren, én daarbij de kwaliteit van de woon- en leefomgeving op peil houden (waarover meer in hoofdstuk 7). Uit oogpunt van de benodigde versnelling kiezen we er niet voor om omwille van de betaalbaarheid bestaande overeenkomsten/ harde plannen open te breken. Een hogere productiesnelheid gaat boven de realisatie van sociale huur. Nieuwbouw is de motor van verhuisketens. Er ontstaat zo de broodnodige doorstroming, en er komen ook betaalbare woningen vrij. Daarnaast worden er op korte termijn flexwoningen geplaatst om extra aanbod in de sociale sector te creëren voor statushouders en andere spoedzoekers. Dit alles brengt met zich mee dat een extra betaalbare productie in latere jaren wenselijk is.

Deze bijsturing geven we in 2024 en 2025 vorm op basis van een intensievere monitoring van de nieuwbouwproductie en overleg met onze samenwerkingspartners. Dit doen we met oog voor een voorraad van ten minste een derde deel sociale huurwoningen en veerkracht van wijken (zie hoofdstuk 7Het vinden van plancapaciteit op de korte termijn voor het realiseren van de opgave in het gereguleerde huursegment is een belangrijke opgave. Uitgaande van een realisatie van 70% is er in de periode 2022-2031 capaciteit voorzien voor circa 1.700 woningen in het gereguleerde segment (excl. Studentenwoningen

Kaart: doorkijk woningbouw Delft t/m 2040 Deze kaart geeft een globale indruk waar in Delft de komende jaren de grootste ontwikkelingen op het vlak van woningbouw zullen plaats vinden. Bij wijze van leeswijzer: o Niet alle plannen zijn genoemd. Een aantal kleinere en/of zeer onzekere plannen zijn weggelaten t.b.v. leesbaarheid. o Planstatus hard en zacht zijn niet uitgesplitst. De 4000 ‘koersbeeld’ en 1500 ‘diversen campus student’ betreft in ieder geval zachte plannen. o Genoemde aantallen zijn afgerond, en veelal optelling van aantal deelontwikkelingen in dezelfde buurt. o Cirkels geven indruk van de plek van de ontwikkeling, maar daadwerkelijke bouwkavels zijn vanzelfsprekend kleiner. o Sloop is niet meegenomen in de kaart, aantallen betreffen bruto nieuwbouw. Over totale periode 2022 – 2040 zijn op dit moment +- 1000 sloopwoningen bekend. Op deze plekken komen minimaal evenveel of meer woningen. Zie voor een gedetailleerder inzicht in woningbouw (jaarschi jven, woningtype, prijsniveau), zie Bijlage 1 Plancapaciteit in detail.

11

12

4.

Betaalbaarheid borgen in huur en koop; ‘betaalbaar wonen’

De woonlasten stijgen als gevolg van de economische ontwikkeling, de energiemarkt en de huidige wooncrisis. Het is onze ambitie dat er in Delft een plek is voor mensen met verschillende draagkracht. We willen dat Delft een stad is voor starters, jongeren en studenten, alleenstaanden, gezinnen en ouderen, statushouders, vluchtelingen en andere kwetsbare groepen. Wij zetten in op een aanbod van gezonde woningen dat betaalbaar is. Dat lukt op korte termijn zeker niet voor alle doelgroepen. Daarvoor is de druk op de woningmarkt te groot. Bovendien drijven hoge bouwkosten prijzen voor nieuwbouw op. Per gebied en wijk sturen wij op een goede balans tussen huur- en koopwoningen, in verschillende prijsklassen. In de wijken is ons doel een gedifferentieerd aanbod van woningen in verschillende typen en huur- en koopprijzen. Bij nieuwe kansen voor woningbouw bekijken we per plan welk woningaanbod in het betreffende gebied passend is. Wij zetten met maatwerk in op wat kwalitatief goed is voor de betreffende locatie. Hierbij hebben we oog voor de betaalbaarheid, ook op de lange termijn, het verkorten van de wachttijden voor woningzoekenden en de beste oplossingen voor de verschillende doelgroepen. We zijn zuiniger op de sociale huurvoorraad (zowel in de corporatie- als particuliere sector), omdat het aandeel sociale huurwoningen afneemt, terwijl er veel behoefte aan is.

We ambiëren in 2040 een woningvoorraad bestaande uit een derde deel sociale huurwoningen (exclusief studentenhuisvesting). We willen niet onder dit percentage komen en sturen hier tijdig op bij. De bouwplannen die hiervoor in gang zijn gezet, voeren we uit. Sociale huurwoningen zijn vooralsnog alle gereguleerde huurwoningen met een prijs onder de liberalisatiegrens, exclusief studentenhuisvesting. Op dit moment zijn verschillende definities in omloop binnen de stad en in de regio. Ook de rijksoverheid is bezig met het bepalen van een nieuwe landelijk geldende definitie. We streven naar eenduidigheid in definities ten behoeve van een optimale monitoring van onze beleidsdoelen en regionale afsprakenkaders. We zullen hiervoor de richtlijnen van het rijk volgen. Met de woningcorporaties en hun huurdersraden maken we prestatieafspraken die de inhoud van de woonvisie als basis hebben. Dit zijn afspraken die we maken in wederkerigheid en op basis van gelijkwaardigheid. De gemeente heeft weinig mogelijkheden om te sturen op de ontwikkeling van de particuliere sociale woningvoorraad. Met de grote eigenaren willen wij in gesprek om afspraken te maken over de blijvende beschikbaarheid van woningen met een sociale huurprijs.

‘Betaalbaar wonen’: • Meer evenwicht in de regio • Betaalbare woningen beschikbaar krijgen en houden • Betaalbare huur primair door woningcorporaties • Inzet op doorstroming • Kamergewijze verhuur reguleren en woningvoorraadbeheer Meer evenwicht in de regio • •

•

We blijven streven naar en aandringen op meer evenwicht van de sociale voorraad in de regio en zien het nieuwe rijksbeleid daarbij als een steun in de rug. Omdat de snelheid van nieuwbouw prevaleert, gaan we niet actief bestaande overeenkomsten openbreken om meer sociale huur te bewerkstelligen. Op basis van onze doelen, intensievere monitoring en overleg met externe samenwerkingspartners sturen we in 2024 en 2025 bij (zie hoofdstuk 3). Een merkbare verschuiving in het nieuwbouwprogramma wordt dus ‘pas’ na enige jaren zichtbaar. In de regio is Bouwstroom geïnitieerd als instrument om snelheid en betaalbaarheid te realiseren. Hier gaan we in Delft ook mee aan de slag, het gaat dan om een inzet op meer fabrieksmatige bouw, snelle vergunningverlening en welstandtoetsing en toewerken naar (regionale/landelijke) vergunningen op type.

13

Betaalbare woningen beschikbaar krijgen en houden •

• • •

•

•

•

•

We zijn zuiniger op de sociale huurvoorraad (zowel in de corporatie- als particuliere sector), omdat het aandeel sociale huurwoningen afneemt, terwijl er veel behoefte aan is: o Met de corporaties benoemen we een streefvoorraad sociale en middeldure huur die duurzaam beschikbaar is voor de doelgroepen voor wie de woningen gebouwd zijn; o Met grote particuliere verhuurders gaan we in gesprek over het behoud van de bestaande voorraad en eventuele uitbreiding hiervan, de kwaliteit en de langjarige betaalbaarheid. We ambiëren in 2040 een woningvoorraad bestaande uit een derde deel sociale huurwoningen (exclusief studentenhuisvesting). We willen niet onder dit percentage komen en sturen hier tijdig op bij. We werken aan een woningbouwprogramma dat op termijn gaat bestaan uit een derde sociale huurvoorraad (excl. studentenhuisvesting). De bouwplannen die reeds in gang zijn gezet, voeren we uit. Bij zachte plannen en nieuwe locaties sturen we bij. We zetten meer sturing in op de langjarige betaalbaarheid voor eerste en volgende bewoners en de kwaliteit van de nieuwbouw. Een van de instrumenten hiervoor is de doelgroepenverordening in combinatie met het sturen op de realisatie van specifieke woningtypen via het bestemmingsplan. Sturing via het bestemmingsplan is mogelijk op sociale huur, middenhuur, sociale koop en (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

Hierbij aangetekend dat we via de doelgroepenverordening geen voorwaarden kunnen stellen aan de realisatie van woningen in (collectief) particulier opdrachtgeverschap. We bewaken dat de nieuw te bouwen woningen niet te klein worden, maar houden ook de haalbaarheid van de businesscases in het oog. We zetten hoog in, maar de oppervlakte van de woning kan kleiner zijn als het woongebouw beschikt over collectieve voorzieningen en/of deze in de directe omgeving aanwezig zijn. Ook is een belangrijke voorwaarde dat mensen zicht hebben op het kunnen zetten van een volgende stap in hun wooncarrière binnen Delft, passend bij de woonwensen van dat moment. Bewoners die zich verantwoordelijk voelen voor de directe woonomgeving zijn in dit opzicht belangrijk. Dit vergt een goed ontwerp van de ruimte rondom woongebouwen al dan niet in combinatie met een specifieke functie (bijvoorbeeld stadstuinieren (zie ook hoofdstuk 7). Plannen die geen maatschappelijke meerwaarde bieden voor een goede groei van de stad stoppen we zo nodig. We bezien de (financiële) mogelijkheden die de woningcorporaties nog hebben voor het bieden van extra koopgarantwoningen (waarbij de vraag is of gegeven de marktsituatie de geboden korting nog genoeg is voor de doelgroep om te kunnen kopen). We verkennen de mogelijkheden die erfpacht biedt om woningen betaalbaar te maken of goedkoper te realiseren.

Dit laatste wetende dat effecten wellicht beperkt zijn gegeven de beperkte grondposities van de gemeente zelf. In dit kader is vooral de Kop van Buitenhof, Gillis/ Delfia en enkele stukken binnen Schieoevers interessant. De gemeente biedt starters in de leeftijd van 18 tot en met 35 jaar die voor het eerst een huis kopen in Delft een starterslening. De regeling geldt voor Delftenaren als voor mensen buiten de stad. Het beschikbare budget voor 2023 en 2024 is € 1,5 miljoen. Dit is voor 50 startersleningen.

Betaalbare huur primair door woningcorporaties •

De exploitatie van de sociale huurwoningen is in beginsel een taak voor de woningcorporaties. Binnen de wettelijke mogelijkheden die de gemeente heeft, willen we ervoor zorgen dat woningcorporaties zelfstandig kunnen bouwen op gemeentelijke grondposities en marktpartijen ook sociale huurwoningen realiseren op gronden die zij in bezit hebben. Deze woningen worden door de woningcorporaties afgenomen en geëxploiteerd. We stimuleren de woningcorporaties om elkaar te helpen via projectsteun en collegiale ondersteuning. Wij vragen van de woningcorporaties dat zij hun bestaande voorraad betaalbaar houden en zorgen voor een goed kwaliteitsniveau.

14

•

•

•

In onze nieuwbouwproductie geven wij de voorkeur aan sociale- en middeldure huurwoningen gebouwd door corporaties. Dit gedacht vanuit de grotere mogelijkheden die we hebben om duurzame betaalbaarheid te garanderen. Dit streven past bij de missie van de woningcorporaties en biedt meerwaarde omdat zij ook een bijdrage leveren aan de instroom van kwetsbare of bijzondere doelgroepen (waar nodig gekoppeld aan een lagere huurprijs dan de liberalisatiegrens), gebruik maken van een transparant aanbiedings- en verhuurproces (inclusief de bijbehorende verantwoording) en werken aan de leefbaarheid (de lokale woningcorporaties zit dicht op de huurder). Ook blijven de middelen van corporaties beschikbaar binnen de volkshuisvesting. De opgave in de corporatiesector is groter dan de beschikbare middelen. Naar verwachting zijn – ook met de afschaffing van de Verhuurdersheffing – niet alle opgaven voor beschikbaarheid, betaalbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid door corporaties te realiseren. Daartoe ontbreken in het bijzonder in onze regio voldoende middelen. De vraag is of de corporatiesector dit met onderlinge projectsteun (collegiale hulpverlening) afdoende kan regelen en of de rijkssteun gaat volstaan.

Ook aanvullende initiatieven van particuliere investeerders voor de realisatie van sociale- en middeldure huurwoningen zijn nodig, gekoppeld aan lange termijn afspraken over de volkshuisvestelijke waarde van de gerealiseerde woningen voor de huishoudens met een laag- of midden inkomen. Dit vergt scherpe keuzes met naar verwachting gevolgen voor financiën en kwaliteit. Ook deze particuliere investeerders vragen we een bijdrage te leveren in de opgave in de realisatie van betaalbare woningen. We bezien of de nut en noodzaak aanwezig is om te sturen op de woonruimteverdeling in de particuliere gereguleerde- en vrije sector huur. Dit met de disclaimer vooraf dat de uitvoering hiervan zeer complex is bij gebrek aan inzicht in bijvoorbeeld de prijsontwikkeling en uitvoering moeilijk is bij gebrek aan een verdeelsysteem en partijen aan wie vergunningverlening gemandateerd kan worden. Wanneer we tot sturing in dit segment overgaan is het informeren van de betrokkenen cruciaal. Ook willen we aanvullend zijn ten opzichte van de (aanstaande) sturing door de Rijksoverheid op dit vlak. We wegen de nut en noodzaak van aanvullende gemeentelijke sturing nadrukkelijk af.

Inzet op doorstroming •

•

We zetten maximaal in op doorstroming binnen de sociale huurwoningvoorraad en tussen sociale huurvoorraad en vrije sector en (sociale) koop. Hierin is het toevoegen van aantrekkelijke woningen voor senioren waarmee we bewoners van populaire (eengezins)woningen, daadwerkelijk kunnen verleiden/ enthousiasmeren de eerste stap. Met de huidige nieuwbouwwoningen lukt dat soms nog niet, ook al is het aantal specifiek voor deze groep gebouwde woningen fors. Een nieuw bijzonder (collectief) huur- of koop-product kan ook behulpzaam zijn in het opgang brengen van doorstroming. Voor dergelijke initiatieven staat de gemeente open, dit geldt ook voor het stimuleren van woningruil. Hier ligt ook een belangrijke koppeling met het in de wijken aanwezige voorzieningenaanbod. Een buurtgericht zorgaanbod maakt het eventueel verhuizen naar een andere wijk ook gemakkelijker. We benutten de mogelijkheden die er zijn om woningen te verhuren met tijdelijke (doelgroep)contracten van vijf jaar. Dit ter bevordering van de kansen van onze jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten, en het opnieuw beschikbaar komen van geschikte woningen voor toekomstige generaties. Hierbij hoort een belangrijke randvoorwaarde, er moet na afloop van het tijdelijke contract een gerede kans zijn op een andere woning.

Kamergewijze verhuur reguleren en woningvoorraadbeheer • •

De gemeente zet extra in op de aanpak van onrechtmatige bewoning, met het oog op het vergroten van de beschikbaarheid van betaalbare woningen, specifiek voor lage- en middeninkomens. Het college zet de opkoopbescherming in de bestaande voorraad (publiekrechtelijk instrument, via de Huisvestingsverordening) in, en zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw (privaatrechtelijk instrument). Dit om verdringing van huishoudens op zoek naar een koopwoning te voorkomen.

15

•

•

•

•

Ook in de vorige woonvisie zetten we in op het tegengaan van ongewenste verkamering van woningen. Het argument hiervoor is het beschermen van deze voorraad voor startende en doorstromende kopers. Hier is vorm aan gegeven met een systeem van omzettingsvergunningen (sinds 2017) en splitsingsvergunningen (sinds 2021). Deze sturing heeft het gewenste effect aangaande het reguleren van de kamergewijze verhuur in de stad en continueren we, via de Huisvestingsverordening. De Huisvestingsverordening heeft steeds een geldigheid van 4 jaar. We onderbouwen de inzet van de instrumenten geredeneerd vanuit de schaarste en/of leefbaarheid (afhankelijk van het instrument). We benutten graag de kansen voor het gereguleerd delen van woningen (denk aan: hospitaverhuur, friendscontracten, maatjeswoningen, kamers met aandacht en kameronderhuur). We bezien welke mogelijkheden er zijn om deze vormen van woningdelen mogelijk te maken en in welke mate we dit moeten reguleren, of dat er juist belemmeringen zijn die moeten worden weggenomen. Dit omdat dit een simpele manier is om snel de beschikbaarheid van betaalbare woningen te vergroten, zonder een grote impact op de leefbaarheid. Dit biedt vooral kansen voor jongere alleenstaanden, ook in de middeldure en dure huur, door de woning met twee of drie personen te delen. Bij grotere gebiedsontwikkelingen kunnen deze in de mix worden toegevoegd.

“Ontkameren” door de gemeente is onmogelijk. Er is redelijkerwijs geen manier om hier als gemeente invloed op uit te oefenen. Wel willen we veel woningen voor studenten toevoegen en hebben we een hogere nieuwbouwambitie geformuleerd om meer onzelfstandige wonenden een zelfstandige woonruimte te kunnen bieden. Dit maakt dat de druk afneemt op bijvoorbeeld de leefbaarheid die verkamering soms met zich meebrengt. Tegelijkertijd weten we ook dat de studentenpopulatie blijft groeien en het geen gegeven is dat we de gewenste nieuwbouwproductie samen met alle betrokkenen tijdig kunnen realiseren. Kamergewijze verhuur voorziet tot die tijd in een woningbehoefte van vele inwoners. Wanneer het ons niet lukt om de woningvraag bij te houden zal de druk op de bestaande woningvoorraad toenemen en daarmee waarschijnlijk ook het ‘woningdelen’. Daarbij zal zeker de groep studenten in tijden van schaarste alle creativiteit aan de dag leggen om toch een woning in de gemeente te vinden. We reguleren dit gebruik van de woningvoorraad en handelen wanneer overlastsituaties zich voordoen. Een huurteam zal worden ingezet om huurders van particuliere verhuurders te ondersteunen in het contact met hun huurders (onder andere in geval van discriminatie, ontoereikende woningkwaliteit, illegale extra (bemiddelings)kosten).

Naast het huurteam is er de nieuwe Wet goed verhuurderschap (Wgv) die nieuwe handhavingsmogelijkheden voor de gemeente verplicht om slecht verhuurderschap tegen te gaan. Dit in aanvulling op de mogelijkheden die de huurders zelf hebben (denk aan de Huurcommissie). Indien gemeentelijk toezicht en handhaving niet volstaat overwegen we verdergaande sturingsmogelijkheden, in de vorm van een verhuurvergunningstelsel (optioneel op grond van de Wgv).

16

5.

Huisvesten van kwetsbare doelgroepen; ‘wonen zonder zorgen’

In Delft is het gewoon dat bewoners met een hulpvraag, jong en oud, zo zelfstandig mogelijk thuis kunnen wonen. Met de juiste zorg, begeleiding en voorzieningen in de buurt. De Delftse woningcorporaties, aanbieders van zorg en welzijn, het zorgkantoor van DSW en de gemeente Delft werken samen om ervoor te zorgen dat Delftenaren langer thuis, of weer thuis kunnen wonen. Onder Langer Thuis verstaan we het geschikt zelfstandig thuis wonen van ouderen. Dat kan met thuiszorg en aanpassingen in de woning. Onder Weer Thuis verstaan we dat mensen weer op zichzelf gaan wonen. Dit gaat dan met zorg en begeleiding in de wijk. Deze mensen hebben (tijdelijk) gebruikgemaakt van maatschappelijke opvang of beschermd wonen. Met het ondertekenen van een samenwerkingsconvenant in 2018 hebben partijen afspraken gemaakt voor een sterke en sociale stad met aandacht voor wonen, zorg, voorzieningen en ondersteuning op maat voor wie dat nodig heeft. Samen met vele partijen4 zorgen we ervoor dat iedereen mee kan doen in de Delftse samenleving. De eerste resultaten beschreven we in onze voortgangsrapportage. We blijven met onze convenantpartners werken aan het programma Langer en Weer thuis en actualiseren het convenant. De komende periode ligt onze focus op het realiseren van (geclusterde) woningen met ruimte voor ontmoeting en zorg in een buurt met voorzieningen en zorg en welzijn nabij.

De opgave voor Weer Thuis vraagt ook een samenwerking met onze centrumgemeenten. Verder stuurt het rijk op het verplicht stellen van een regionale Woonzorgvisie. Voor de regio Haaglanden is die al in de maak. De uitvoering staat de komende jaren centraal. ‘Wonen zonder zorgen’: • Programma Langer en Weer Thuis • Collectieve woonvormen • Huisvesting bijzondere groepen Programma Langer en Weer Thuis •

Het Convenant Langer en Weer Thuis en bijbehorend uitvoeringsprogramma bevatten normen en overeenstemming over de doelen. Hierbij geldt dat de boot van de wal is, maar we nu moeten gaan varen! We blijven met onze convenantpartners werken aan het programma Langer en Weer thuis en actualiseren het convenant.

•

De komende periode ligt onze focus op het realiseren van een gevarieerd aanbod van (geclusterde) woningen met ruimte voor ontmoeting en zorg in een buurt met voorzieningen en zorg en welzijn nabij. Deze ‘bijzondere’ woningen gaan onderdeel uitmaken van het woningbouwprogramma (denk hierbij aan: woningen met zorg nabij of op afroep voor ouderen, intramuraal wonen voor ouderen, wonen voor verstandelijk beperkten, beschermd wonen, en woonruimte voor kwetsbare jongeren). Ook in de bestaande woningvoorraad of andere gebouwen is veel mogelijk.

•

De opgave voor Weer Thuis vraagt een goede samenwerking tussen ons als centrumgemeente en de gemeenten in de regio (Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, en Westland).

•

De rijksoverheid stuurt op het verplicht stellen van een regionale Woonzorgvisie. Voor de regio Haaglanden is die in de maak.

•

We zetten in de regio en in de stad in op een meer evenwichtige verdeling van uitstroom uit maatschappelijke opvang (MO) en beschermd wonen (BW) en andere bijzondere woningzoekenden. Dit krijgt een plek in de regionale woonzorgvisie die in ontwikkeling is.

•

Sinds 2020 een seniorenmakelaar ingezet voor het bevorderen van de doorstroming en het vrijmaken van schaarse sociale huurwoningen. We verbreden de doelgroep naar bewoners van koopwoningen of particuliere verhuur.

4

Gemeente Delft, DSW Zorgverzekeraar/Zorgkantoor DSW, Woningcorporaties Vestia, Vidomes en Woonbron, Pieter van Foreest, Careyn, Direct Zorg, Perspektief, GGZ Delfland, LIMOR, Ipse de Bruggen, Delft voor Elkaar, de huurdersraden van Vidomes, Vestia, Woonbron en de cliëntenraden van Perspektief.

17

Iemand dwingen om te verhuizen kunnen we niet, maar verhuisdrempels wegnemen kunnen we wel, en informeren over de verhuismogelijkheden die er zijn is een eerste stap. Veel van onze inwoners wonen simpelweg goed en hebben geen verhuisplannen op de korte termijn, zo laat ook de Omnibus-enquête zien. De inwoners die willen verhuizen kunnen we echter verder helpen en een deel van de mensen die nog geen concrete plannen heeft zetten we wellicht aan het denken om eerder én preventief een stap te maken.

Heeft u plannen om binnen 2 jaar te verhuizen? bron: O&S Delft, Omnibus 2021

weet niet 10%

ja, ik ben al actief op zoek naar andere woonruimte 11%

ja, maar nog niet actief zoekend 21%

nee, ik heb geen plannen 58%

Elk huishouden dat passender woont, een stap in de wooncarrière heeft kunnen maken, of aan het denken is gezet over een toekomstige andere woonsituatie, is er een. Ook als we op deze manier maar kleine aantallen inwoners in beweging brengen, op een gedachte brengen of als de lengte van de verhuisketen die op gang komt tegenvalt is het de moeite waard. •

We gaan werken aan het vergroten van de bekendheid van de SVn-leningen die gericht zijn op langer thuis wonen. De gemeente biedt de mogelijkheid voor financiering middels de SVnBlijverslening. Van deze regelingen wordt nog niet maximaal gebruik gemaakt. We doen gegadigden een integraal aanbod in combinatie met andere SVn-leningen en maatregelen, en bieden ruimte voor maatwerk.

Collectieve woonvormen •

Collectieve woonvormen (o.a. een wooncoöperatie) zijn er niet alleen voor senioren, ook voor andere initiatiefnemers staat de gemeente open en wil dergelijke ontwikkelingen zo mogelijk faciliteren, ook wanneer deze in (collectief) particulier opdrachtgeverschap worden gerealiseerd. Er is hierbij steeds aandacht voor welke groep waar goed kan aarden en met elkaar kan samenleven.

•

Niet altijd zal het noodzakelijk zijn om een specifieke woonvorm te realiseren. Door bijvoorbeeld in een ‘regulier’ complex een gemeenschappelijke ruimte toe te voegen, draag je al bij aan een vitale woongemeenschap met gezamenlijke voorzieningen. Bij het realiseren van een collectieve woonvorm is het belangrijk de continuïteit van de woonvorm vanaf de start te borgen.

•

Bij de gemeente gaat in algemene zin de snelheid van nieuwbouw voor op maatwerk voor collectieve initiatieven. We besteden aandacht aan dat spanningsveld en zorgen er zoveel als mogelijk voor dat projecten elkaar niet in de weg zitten. Hiertoe komen we graag vroegtijdig met initiatiefnemers (bv. woongroepen) in contact. In dat licht verwacht de gemeente van initiatiefnemers veel eigen inzet bij realisatie en in het creëren van draagvlak in de omgeving, zo nodig ondersteund door de woningcorporaties.

18

Huisvesting bijzondere doelgroepen •

Housing First is het leidende principe in ons woonbeleid. Wanneer iemand een vaste woonplek heeft, met een eigen huurcontract, in een gewone straat, is iemand instaat om op een eigen wijze te leven, werken, leren en meedoen in de samenleving. Soms gaat dit even mis en heeft een van onze inwoners enige hulp nodig. Een echt thuis, waar je veilig bent en woonzekerheid hebt is dan altijd de basis. Dit betekent ook dat we voorkomen dat mensen hun woning verliezen. Huisuitzetting mag nooit tot dakloosheid leiden, maar gaat dan primair om passende herhuisvesting elders.

• •

We creëren extra woonplekken voor spoedzoekers, jongeren en starters via flexwoningen. In de samenwerking met de corporaties en anderen wordt het convenant Bemoeizorg voortgezet. De gemeente neemt daar actief een rol in. Nog niet alle partijen hebben ondertekend, en sommige gemeentelijke afdelingen zijn niet goed aangehaakt. Dat veranderen we.

•

We zetten Kamers met aandacht voort. Stichting Kamers met Aandacht is een non-profit organisatie met als doel positieve uitstroom uit de jeugdzorg te bevorderen. En daardoor het aantal dak- en thuisloze jongeren te verminderen. We zoeken voor jongeren tussen de 18 en 23 jaar naar kamers bij particulieren. Hier is, naast ambulante begeleiding, ook informele steun aanwezig is in de vorm van huisgenoten of betrokken buren.