Woonmonitor 2021

Tabel 4

22

30

wijken

2011

2013

2015

2017

2019

11 Binnenstad 12/16 Vrijenban (incl. Delftse H.) 13 Hof van Delft 14 Voordijkshoorn 22/23/26 Tanthof (incl. Abtsw.) 24 Voorhof 25 Buitenhof 27/28/29 Wippolder (Schiew./R.) Delft

7,5 6,7 7,1 6,7 7,3 6,1 6,0 6,9 6,8

7,4 6,8 7,1 6,8 7,2 5,9 6,1 6,8 6,7

7,6 6,9 7,2 6,8 7,2 6,0 6,1 6,8 6,8

7,6 6,9 7,2 7,0 7,2 5,8 6,0 6,8 6,8

7,4 6,9 7,1 6,9 7,3 6,0 6,1 6,7 6,8 22

Bron: gemeente Delft,ID-gegevensmanagement/O&S.Voor 2020 zijn nog geen cijfers beschikbaar.

Figuur 20: verdeling sociale huurcategorieën in regio 100%

6.3 Toekomstbestendige en duurzame sociale voorraad

90% 80%

Doelstelling Er zijn twee doelstellingen geformuleerd in de woonagenda op dit thema: • Het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande sociale voorraad door renovatie en nieuwbouw in Delft. • Het uitbreiden van de sociale huurvoorraad in regio Haaglanden.

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

6.3.1 Uitbreiden doelgroepvoorraad in de regio In de regio Haaglanden worden op dit moment woningmarktafspraken gemaakt tussen de 9 gemeenten en provincie. De opgave is om tot 2030 12.000 doelgroepwoningen toe te voegen, waarvan netto 580 in Delft. Omdat Delft al relatief veel sociale huurwoningen heeft is de opgave in Delft kleiner dan in sommige andere gemeenten. De scheefheid tussen gemeenten is niet in één keer recht te trekken, Daarmee wordt ingezet op een geleidelijke en haalbare verdeling van de opgave tussen alle negen gemeenten. De definitie van doelgroepwoning in de regio is echter wel een andere dan in deze woonmonitor gehanteerde definitie. In deze woonmonitor hanteren we de definitie van doelgroepwoning gelijk aan sociale huur in eigendom en beheer bij corporaties. Daar kunnen we als overheid ook op sturen. In de regio wordt bijvoorbeeld ook gekeken naar goedkope koopwoningen (< 180.000) en particuliere huurwoningen met een huur tot de liberalisatiegrens. Bij het bepalen

r er m ee

Zo et

tla nd W es

en aa r W as s

wi jk Ri js

De n

sc he Le id

In deze paragraaf zal ‘sociaal’ opgevat worden als de ‘sociale prijscategorie’, tenzij dit in de tekst anders wordt toegelicht zoals bij het verduurzamen van het corporatiebezit. De ‘sociale prijscategorie’ hangt voor een groot deel samen – maar is niet hetzelfde – als het corporatiebezit. De particuliere sociale voorraad wordt in deze definitie meegenomen terwijl het middeldure bezit van de woningcorporaties (niet-DAEB) buiten beschouwing wordt gelaten.

Ha ag nd am -V oo rb ur M g id de nDe lfl Pi an jn d ac ke r-N oo td or p

0%

De lft

Als beoogd resultaat in 2022 formuleerden we: • Het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande sociale voorraad door renovatie en nieuwbouw in Delft. • Het uitbreiden van de sociale huurvoorraad in regio Haaglanden.

< kwaliteitskortingsgrens

< lage aftoppingsgrens

< liberaliseringsgrens

Vrije sector

< hoge aftoppingsgrens

Verdeling volgens SVH per 1.1.2020

Figuur 20: verdeling sociale huurcategorieën in regio

van de opgave van de regio is rekening gehouden met een mogelijke afname van sociale huurwoningen in de particuliere sector.Voor Delft is de afname in de particuliere sector tot 2030 theoretisch ingeschat op -1.600. In het bod van de gemeente Delft aan de regio zijn alle in deze monitor vermeldde en geplande sociale huurwoningen opgenomen. Indien de 1.600 particuliere woningen daadwerkelijk verdwijnen komende 10 jaar, is dat onvoldoende om aan de regionale opgave te voldoen. Daarvoor zijn in het bod extra handelingsperspectieven genoemd om de afname van de particuliere sociale huur te compenseren. Deze handelingsperspectieven zijn niet meegenomen in deze monitor. De voortgang van de regionale afspraken worden vanuit de regio gemonitord. Afhankelijk van de ontwikkelingen wordt in Delft komende jaren extra, of juist minder op de handelingsperspectieven ingezet. De resultaten van de regiomonitor zullen jaarlijks kort worden vermeld in deze monitor. In figuur 20 zien we de verdeling van de sociale huurcategorieën per gemeente in de regio Haaglanden.

31

We zien dat in Delft 18% van de corporatievoorraad onder de kwaliteitskortingsgrens wordt verhuurd: het hoogste aandeel van de regio. Het aandeel onder de aftoppingsgrens en onder de vrijesectorgrens is bijna gelijk aan het gemiddelde in de regio (54% en 9%). Het aandeel geliberaliseerde woningen is gestegen, van 2% in 2019 naar 8% in 2020, en is hiermee ook tot het regionale gemiddelde gekomen.Voor een evenwichtige woningvoorraad en voldoende keuzemogelijkheden voor diverse groepen woningzoekenden is een goede balans tussen vraag en aanbod van belang. In figuur 18 zien we daarom op een lager schaalniveau hoe de verdeling van het betaalbare corporatiebezit over Delft is. Het aandeel sociale woningen met een huurprijs onder de 424 euro bedraagt 18% in Delft. In Tanthof-Oost is dit aandeel relatief hoog (bijna het dubbele) terwijl in de wijk Voordijkshoorn dit onder het gemiddelde ligt. Over Delft als geheel bestaat iets meer dan 60% uit goedkope woningen (woning onder Figuur 21. Verhuurbare eenheden corporatiebezit naar aftoppingsgrenzen per wijk 1-1-2019 (exclusief studenteneenheden)

Tabel 5

Veranderingen corporatievoorraad (absoluut) totaal aantal woningen aantal woningen in bezit bij corporatie (incl. studenten) aantal woningen in bezit bij corporatie (excl. studenten) aantal DAEB-woningen (excl. studenten)

2018 49.855 23.261 18.226 16.300

2019 50.610 23.285 18.191 16.342

de aftoppingsgrenzen). Dit aandeel is ondergemiddeld in Tanthof. Het aandeel geliberaliseerde sociale woningen is ruim 10% voor Delft als geheel. Hier valt op dat in de Buitenhof en Voorhof en Hof van Delft dit aandeel gering is. Terwijl Tanthof en Voordijkshoorn weer bovengemiddeld veel geliberaliseerde woningen hebben. Dit komt door de opbouw in de wijk: relatief grote woningen en ook nieuwe woningen. Waarbij door het aantal woonwaarderingspunten hoog is en de huur al snel daarmee boven de huurtoeslaggrens uitkomt. Vorig jaar is door de raad gevraagd om een overzicht te geven van de mutaties in de corporatievoorraad in absolute zin. Dit is in onderstaande tabel weergegeven. We zien dat het aantal corporatiewoningen (exclusief de studentenhuisvesting) is afgenomen vorig jaar: van bijna 18.200 naar 18.070 woningen. Dit betreft de totale voorraad DAEB als niet-DAEB-woningen. Kijken we alleen naar de DAEBwoningen, dan is de afname minder: 108 woningen van 16.340 naar 16.230.

Figuur 21.Verhuurbare eenheden corporatiebezit naar aftoppingsgrenzen per wijk 1-1-2019 (exclusief studenteneenheden)

32

Wel moet het fluctuerend effect van sloop/nieuwbouw bij deze veranderingen in absolute zin meegenomen worden: dit jaar zijn er woningen onttrokken aan de voorraad in o.m. de Van Alkemadestraat en het Heilige Land. Dit jaar is de sloop ingerekend, volgend jaar (of bij oplevering) zal de nieuwbouw weer erbij komen. De aantallen zo jaarlijks presenteren lijkt nauwkeurig, maar geeft de lange lijn niet weer. Voor het gemak, is met dezelfde definities daarom de mutaties van het jaar 24 2018 bijgevoegd.

2020 50.904 23.161 18.074 16.234

Figuur 22: beweging in de sociale huur

6.3.2 Kwaliteitsopgave en uitbreiding sociale huurvoorraad Figuur 22 geeft de projecten weer die tussen 2020 – 2040 gerealiseerd worden en waar sociaal programma wordt toegevoegd. Door transformatie wordt sociale huur toegevoegd (zoals bijvoorbeeld op de Schieoevers en Reinier de Graaf en de Prof. Schoemakerplantage). Ook zijn er projecten in het kader van de kwaliteitsvernieuwing in het sociale bezit: de vernieuwingsprojecten zoals in de Bomenwijk, Brasserskade en de Van Alkemadestraat. In de Bomenwijk worden 190 woningen onttrokken en komen er 211 woningen voor terug. Per saldo een ‘project’ waarbij 21 sociale woningen worden toegevoegd door herstructurering. Het onderste schema in figuur 22 geeft de ontwikkeling in de sociale huurvoorraad weer geordend naar jaarschijf. Het is te zien dat eerst woningen onttrokken worden die in latere jaren gecompenseerd worden. Er worden netto ruim 1.800 sociale woningen23 toegevoegd in de periode van 2020 tot 2040. In figuur 22 worden niet alle projecten weergegeven omdat sommige projecten nog in de ‘kans’-fase zitten (zie paragraaf 3.4).

Figuur 22: beweging in de sociale huur

25

23

Zoals aangekondigd in de inleiding van de paragraaf gaat het om ‘sociale’ woningen die in de prijscategorie ‘sociaal’ vallen.

33

6.3.3 Verduurzaming van de voorraad

Warmteplan

De vier pijlers voor de Delftse duurzaamheidsstrategie zijn: groen, blauw & gezond, circulaire economie, klimaat adaptief en energieneutraal. De woningbouwopgave vormt een grote factor hierin, echter, de verduurzaming van de bestaande voorraad is weerbarstig.

In 2020 en 2021 wordt met een uitgebreid participatietraject gewerkt aan het opstellen van het Warmteplan Delft. Daarin geven we aan welke buurten via welk warmtesysteem wanneer aardgasvrij worden. In dit plan doet de gemeente ook een uitspraak over de isolatieopgave. Om de opgave te halen dient er (nationaal dan wel lokaal) een isolatieprogramma te komen.

Voor de opgave Delft Energie Neutraal 2050 en Delft Aardgasvrij in 2050 is het van het groot belang dat de energievraag van de woningen afneemt. Dit is te bereiken door de isolatiegraad te verbeteren. De isolatiegraad drukken we uit met een energielabel of Energie-Index. Helaas is de systematiek de afgelopen jaren tweemaal gewijzigd. Sinds 1 januari 2021 wordt het energielabel bepaald op basis van het primair fossiel energiegebruik van een woning. Deze methode vervangt de Energie-Index. Er kan ook nog een geldig energielabel zijn van vóór 1 januari 2015. Een energieindex of energielabel blijft maximaal 10 jaar geldig. Dit geeft de volgende situaties: • het oude energielabel: registratie vóór 1-1-2015; • de Energie-Index: registratie op of na 1-1-2015 tot 1-1-2020; • het energielabel op basis van primair fossiel energiegebruik: registratie op of na 1-1-2021. De Energie-Index wordt uiteindelijk ook omgezet in een energielabel, echter die omzetting is niet één op één vergelijkbaar met het oude of het nieuwe energielabel. Om toch een indicatie te geven staat hieronder de weergave van de geregistreerde energie labels van alle woningen in Delft peildatum 1 januari 2021. Verbetering van de percentages groene labels vindt voornamelijk plaats door nieuwbouw (Label A++) en renovatie van de corporaties.

34

Energieloket Door het Energieloket Delft worden gezamenlijke isolatie en zonnepanelen inkoopacties uitgevoerd. Ook kunnen hier particuliere woningeigenaren en Verenigingen van Eigenarenvoor een energieadvies terecht.

Regeling Reductie Energiegebruik Met Platform Energietransitie Delft en Energiecoöperatie Deelstroom wordt de Regeling Reductie Energiegebruik uitgevoerd. Hierbij promoten we kleine energiebesparende maatregelen en geven energieadviezen aan woningeigenaren.

Klimaatmaat In 2020 is in samenwerking met De Papaver het project Klimaatmaat gestart. Dit netwerk van en voor bewoners, organisaties en bedrijven geeft adviezen en houdt acties om gebouwen, huizen en tuinen klimaatadaptief te maken. Tevens wordt met deze maatregelen de biodiversiteit versterkt.

Woningcorporaties De samenwerking met de corporaties om te komen tot een Open Warmtenet Delft in Voorhof en Buitenhof loopt voorspoedig. Er is overeenstemming over het voorlopig ontwerp. Hiermee kunnen ca. 5000 corporatiewoningen worden aangesloten. De raad heeft in december 2020 een principebesluit over de voorfinanciering van het future proof-scenario genomen. Door uitwerking hiervan kunnen alle 15.000 woningen in Voorhof en Buitenhof op het warmtenet aangesloten worden.

FiguurFiguur 23. Verdeling energie labels Delft, (boven in aantallen, de groei overde jaren in percentages) 23. Verdeling energie labels Delft, (boven inonder aantallen, onder groei over jaren in percentages)

Figuur 23a.Verdeling energie labels Delft in aantallen,

Figuur 23b.Verdeling energie labels Delft, degroei over jaren in percentages)

Tabel 6

Label

Vestia

Vidomes

Woonbron

Duwo

Totaal

In %

A B C D E F G Totaal

291 357 1598 1789 719 412 309 5848

499 550 945 693 330 43 21 3081

584 1213 2291 1683 1421 1147 327 8666

2205 441 569 1772 644 534 214 6368

3579 2561 5403 5937 3114 2136 871 23963

15% 11% 23% 25% 13% 9% 4% 100%

In de Prestatieafspraken 2021 is afgesproken om tot een eenduidige rapportage van de labels te komen volgens de nieuwe systematiek en met een prognose van de verbetering van de labels. Deze afspraken zijn nog zo recent dat de nulmeting met een prognose voor de komende jaren nog niet kan worden gegeven. In tabel 6 staan wel de labels van het corporatiebezit24 weergegeven. Alle energielabels in de categorie ‘A’ (zoals A+ en A++) zijn samengevoegd tot label A. Peildatum is 1 januari 2021.

24

2

Het corporatiebezit omvat zowel DAEB als niet-DAEB en dus niet het particuliere sociale bezit.

35

6.4 Doorstroming: naar een complete woonketen Doelstelling Een groter woningenaanbod door doorstroming in de bestaande voorraad en het toevoegen van nieuwe woningen. Als beoogd resultaat in 2022 formuleerden we: • Het woningaanbod is beter in balans door een toename van woningen in het middeldure en duurdere segment (huur en koop). • Betere doorstroming binnen de sociale huurvoorraad.

Evaluatie jaar 2020

6.4.1 Slaagkansen In Delft betrokken in 2020 ruim 1.000 nieuwe huurders een sociale huurwoning van een corporatie. De helft daarvan betrof een starter. De ratio starter/ doorstromer en overige verhuringen25 is in Delft 50/42/8%. Alleen in Den Haag is deze ratio hoger voor starters: 57% van de geslaagden in die gemeente was starter. In de rest van de woonregio ligt dit aandeel lager. Delft doet het daarmee goed voor starters. Gevolg is dat Delft voor doorstromers minder kansen biedt. Die hebben juist meer kans in Midden-Delfland en Zoetermeer. Het relatief groot aandeel kleine en betaalbare woningen in Delft zorgt voor een groter aanbod aan woningen voor starters dan voor doorstromers. Delft is als stad ook aantrekkelijker voor jonge huishoudens zonder kinderen, waar gezinnen vaak graag meer ruimte willen en daarom kiezen voor de randgemeenten.

Om de kansen van jonge starters te vergroten op de Delftse koopwoningmarkt kennen we sinds 2012 de starterslening. Deze lening overbrugt het verschil tussen wat een starter kan lenen bij een bank en het aankoopbedrag van een woning. De raad verlengde in 2019 dit instrument tot 1 januari 2021. Toegekende startersleningen

Sinds 2012 zijn er 227 leningen aangevraagd. Dat waren 32 aanvragen in 2019 waarvan 12 toegekend en in 2020 78 aanvragen waarvan 32 toegekende leningen. Het hogere aantal aanvragen heeft te maken met de doorvoering van de digitalisering van het aanvraagproces in 2019. Hierdoor is het voor de burgers makkelijker om een lening aan te vragen. Ten opzichte van vorig jaar is gemiddeld een hoger bedrag per aanvrager verstrekt: € 28.120 in 2020 ten opzichte van 25.120 euro vorig jaar). In 2020 was de verhouding van aanvragers van buiten de stad ten opzichte van eigen inwoners ruim 1 op 5. Nu kwamen van de 78 aanvragen er 64 personen uit Delft.

60

50

40

30

20

Dit jaar zien we zowel leningen voor financiering van de nieuwbouw maar ook de bestaande bouw. De projecten waar de meeste leningen voor aangevraagd zijn, waren: project Poortmeesters (Nieuw Delft) de Acropolishof en de (beleggersflats) aan de Roland Holstlaan.

10

0

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Figuur 24. Toegekende startersleningen 25

36

Met overige verhuringen valt te denken aan verhuringen aan zorginstellingen.

27

Figuur 26: slaagkansen naar leeftijdsgroep

Figuur 25: slaagkansen voor aanbod in Delft (

Slaagkansen voor aanbod in Delft 30,0%

25,0%

20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

To ta al

n

r

an de

Bu i

te n

Ha ag l

er m ee

tla nd

Zo et

W es

en aa r

wi jk

W as s

Ri js

Le id

sc he

De lft

De n Ha nd ag am -V oo rb M ur id g de n D Pi el jn fla ac nd ke r-N oo td or p

0,0%

starterin Delft doorstromer totaal van de actieve zoekers naar een Figuur 25: slaagkansen voor aanbod (Welk percentage

Figuur 26: slaagkansen naar leeftijdsgroep

Bron: SVH tabellenboek Delft 2020 woning in Delft vonden een woning, getoond per herkomstgemeente.)

Bron: SVH- slaagkans exclusief vrije sector bezit

Bron: SVH tabellenboek Delft 2020

6.4.2 Reële slaagkans en naar leeftijd De reële slaagkans wordt berekend door het aantal verhuringen te delen door het aantal woningzoekenden dat minimaal één goede reactie heeft ingezonden op het verhuurde aanbod (aangevuld met woningzoekenden die zijn geslaagd zonder minimaal één goede reactie in te dienen)26. In figuur 24 is voor Delft en de regio een drietal slaagkansen weergegeven: • Het gemiddelde (of totaal) van zowel de starters als de doorstromers (in oranje); • Die van starters als aparte categorie (rood); • Die van doorstromers als aparte categorie (blauw).

26

De berekening van de slaagkansen is alleen gebaseerd op verhuringen onder de vrije sectorgrens.

Uit de grafiek is te zien dat doorstromers een hogere slaagkans hebben dan starters in Delft (24.8% tegenover2819.4%). De oorzaak daarvoor is een beleidskeuze: de sturing op doorstroming leidt ertoe dat woningzoekenden met het profiel doorstromer bevoordeeld worden. In figuur 26 staat weergegeven hoe de slaagkans verschilt per leeftijdsgroep. Senioren hebben een hogere slaagkans dan jongeren. Dat is op twee manieren te verklaren. Senioren hebben langer de tijd gehad om inschrijfduur op te bouwen. Hiermee komen ze vaak vooraan in de rij te staan. De tweede reden is dat er ook een gedeelte van de corporatiecomplexen specifiek gelabeld is voor senioren. Het is dan ook goed om te weten dat het bij deze cijfers alleen gaat over de reguliere sociale huurwoningen. Studentenwoningen die op basis van een campuscontract worden verhuurd zijn hierin niet meegeteld.

37

6.4.3 Sluitende woonketen De Delftse woningmarkt is atypisch qua woninggrootte. Delft heeft kleine woningen in de particuliere koopvoorraad. En Delft heeft de kleinste woningen (qua woonoppervlakte) in het corporatiebezit27.Vorig jaar is op deze plek aangegeven dat Delft op de derde plek staat qua woninggrootte in Nederland: Amsterdam heeft de kleinste woningen (gemiddeld 75 m2, de meergezinswoningen 71 m2 en de eengezinswoningen 109 m2) Daarna Scherpenzeel en dan Delft met gemiddeld 89 m2 voor alle woningen. Een meergezinswoning is in Delft 75m2 en een eengezinswoning 121m2.

Het beleidsstreven naar een sluitende woonketen heeft twee uitwerkingen: niet alleen een evenwichtige opbouw naar prijscategorieën, maar ook het bieden van voldoende keuzevrijheid in woninggroottes. Eerder is aangegeven dat in ruimere eengezinswoningen weinig keuze is in Delft. En dat deze woningen ook door marktontwikkelingen steeds duurder (en schaarser) worden. We zagen de trend van ontwikkelende partijen om kleine woningen toe te voegen. Het is niet gek te stellen dat er een ‘tweedeling qua woninggroottes’ is in de bestaande voorraad en de nieuwbouw en ook een tweedeling qua goedkope grote woningen en duurdere grote woningen. Een goed (redelijk betaalbaar) tussensegment ontbreekt.

Figuur 27.

27

38

Ook zonder de studentenwoningen.

30

In corporatiewoningen heeft Delft ook de kleinste woningen in de regio. Bijna de helft heeft een woonoppervlak tot 50m2 en minder dan 5% is groter dan 80m2. Ook het aandeel woningen vanaf 65m2 en 80m2 is vrij gering: samen maar 14%. In de regio is gemiddeld iets meer dan 1 op de 5 woningen groter dan 65m2. In de woonagenda streven we naar een complete woonketen. De huidige trends laten zien dat het goed is te sturen op spiegelbeeldig bouwen: de markt zal veelal blijven bouwen naar de directe vraag: kleinere woningen en starterswoningen. Immers, de bevolkingsopbouw met veel jongeren (studentenstad) zal in Delft altijd een grote vraag naar kleine woningen dicteren. Het is goed om ook verder in de toekomst te kijken naar de ontbrekende segmenten: door bijvoorbeeld ook rekening te houden aan de huishoudens die na starters op de woonladder staan: de middengroepen en/of de doorstarters uit de sociale huurwoningen of de senioren. Het is daarom goed om in de programmering rekening te houden met het toevoegen van (betaalbare) grotere woningen zodat gezinnen meer kans maken op een woning. Dit geldt zowel in het particuliere segment als in de sociale sector.Vanwege de sterk gestegen bouwkosten is dit een grote uitdaging voor corporaties maar ook marktpartijen inmiddels om deze woningen te kunnen bouwen.

Net als vorig jaar ziet de NVM dat in het hogere segment (koopwoningen boven de 500/550.000 euro) de markt verzadigd raakt. Eind 2019 is in Delft een extra seniorenmakelaar gestart. Deze heeft als doelstelling om 25 grote gezinswoningen in de corporatievoorraad vrij te spelen. Door de senioren die daar nu wonen te helpen bij een verhuizing naar een meer passende woning. Dit is een belangrijk instrument in het streven naar een sluitende woonketen, omdat naar verwachting, naast de senioren, nog eens 50 tot 75 huishoudens daardoor de kans krijgen door te verhuizen naar een meer passende woning. Door het bijzondere jaar 2020 (Coronapandemie) zijn de effecten nog beperkt zichtbaar/niet representatief.

6.4.4 Scheefwoners Een divers aanbod in zowel woninggrootte als prijs/kwaliteit (de ´sluitende woonketen´ uit de Woonagenda) is goed om de scherpe kantjes van scheefwonen af te halen. Een huishouden kan op meerdere manieren scheefwonen: langs de lijn van de woninggrootte (een te groot huis voor een klein huishouden, of omgekeerd: een te klein huis gezien de huishoudengrootte). Of langs de lijn van de prijs: financiële scheefheid (inkomen versus woonquote/huurprijs). Voor beide situaties is het goed te beseffen dat ¨passendheid¨ alleen passend is in een bevroren huishoudensituatie en woningmarkt. Er dient altijd een zekere mate van flexibiliteit aanwezig te zijn. We noemen bijvoorbeeld de situatie van een ouder stel waarvan de kinderen het huis uit zijn in een ruime gezinswoning. Graag willen we vanuit verdeling van de schaarste en efficiency die ruime woning weer beschikbaar krijgen voor een startend gezin. Tegelijkertijd kan zo´n huishouden ook de sociale verbanden in de wijk dragen. Een ander voorbeeld is een stel dat net samenwoont, of iemand wiens inkomen is gestegen, maar die nog aan het sparen is om te kunnen kopen. Voor Delft bedraagt de goedkope scheefheid (het percentage huishoudens dat met een hoog inkomen gehuisvest is in een corporatiewoning onder de huurtoeslaggrens) 11,5% en voor Nederland gemiddeld 12,1%.

Het percentage dure scheefwoners (dus huishoudens die volgens de norm ´te duur wonen´ in een corporatiewoning) is 7,9% voor Delft en 12,5% voor Nederland28. Samen met de corporaties zetten we diverse voorrangsregelingen in om het voor scheefwonende huishoudens makkelijker te maken om te verhuizen. Dat doen we met behulp van regionaal- en lokaal maatwerk. Huishoudens die goedkoop scheefwonen krijgen een inkomensafhankelijke huurverhoging. Huishoudens die te duur wonen kunnen daarover in gesprek gaan met de corporatie.Vaak is maatwerk in de ondersteuning nodig op diverse leefgebieden.

28

Bron: CBS/WSW – Lokale monitor Wonen, het meest recente cijfer is van 2018

39

6.5 Studentenhuisvesting in goede banen Doelstelling Voldoende studentenhuisvesting in Delft op een goede en duurzame wijze. Als beoogde resultaat voor 2022 is benoemd: • De realisatie van voldoende studentenhuisvesting op een goede en duurzame wijze.

Evaluatie jaar 2020 In 2016 is in de Woonvisie opgenomen dat de TU Delft tot maximaal 25.000 studenten zou groeien. Om die groei te faciliteren heeft de Taskforce Studentenhuisvesting in 2016 het doel gesteld om 2.000 studenteneenheden bij te bouwen gedurende de Woonvisieperiode (tot 2023). De goede (internationale) ranking van de TU Delft, samen met enkele (unieke) technische opleidingen zorgt voor een grotere groei die lastig door de TU te sturen is. In de Woonagenda (2019-2022) heeft dit college daarom een nieuwe doelstelling benoemd: zorgen voor voldoende huisvesting, maar wel op een goede én duurzame wijze. Concreet hebben TU Delft, DUWO en gemeente Delft in 2020 de ambitie uitgesproken om tot 2026 minimaal 2.500 studenteneenheden bij te bouwen in Delft én in de regio29. De ambitie geldt voor zowel tijdelijke, als permanente studentenhuisvesting. De Taskforce Studentenhuisvesting onderzoekt gezamenlijk welke locaties binnen en buiten Delft geschikt zijn om deze ambitie te realiseren.

Groei aantallen studenten Er zijn verschillende prognoses opgesteld die inzicht bieden in de te verwacht groei van het aantal studenten. Koepelorganisatie van studentenhuisvesters Kences, brengt jaarlijks de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting uit. Deze monitor geeft inzicht in de groei van het aantal studenten in heel Nederland.Voor Delft brengt zij ook een lokaal rapport uit, het zogenaamde Apollorapport. Het meest recent is dat van oktober 2020. Daaruit blijkt de sterke groei van de TUDelft. De groei van het aantal internationale studenten is relatief groter (toename van ruim 50%). In totaal wordt in het rapport (zie figuur 28) uitgegaan van een groei van 28.660 studenten (WO en HBO) in 2020 naar 33.510 studenten in 2028. Daarvan is de prognose dat het aantal Nederlandse studenten groeit van 22.970 in 2020 naar 24.755 in 2028 en het aantal internationale studenten groeit van 5.690 naar 8.755 in 2028. Wat betreft de effecten van de Coronapandemie is een drietal scenario’s uitgewerkt. Zelfs bij het meest impactvolle scenario is de verwachting dat het aantal studenten nog steeds met 13% zal toenemen ten opzichte van 2020. Dat komt neer op 32.350 studenten in 2028. Corona lijkt dus niet veel effect te hebben op de toename van het aantal studenten in Delft. Figuur 30: groei aantal studenten

Huidige situatie In 2020 waren er in totaal 16.160 studenten uitwonend in Delft30.Van deze uitwonende studenten studeren er 13.400 studenten aan de TU Delft. Rond de 800 uitwonende studenten studeren aan één van de Hbo-instellingen van Delft. Bijna 2.000 studenten (WO 1.100 en HBO 900) wonen in Delft, maar studeren aan een instelling in een andere stad.

29 30

40

Zie pagina 11 van pagina 11 van 2026543 College van B en W - eindevaluatie studentenhuisvesting in goede banen (notubiz.nl) Dit is een kleine daling ten opzichte van 2019 (toen waren er 16.400 uitwonende studenten in Delft).

Bron: Lokale Monitor Studentenhuisvesting Delft 2020

Figuur 28. Groei aantal studenten

31

Naast de Apolloprognose, hanteert de TU Delft ook groeiprognoses. De universiteit heeft haar prognose in 2020 bijgesteld tot een maximale groei van 28.500 studenten. Net als vorig jaar kan de TU Delft zeer beperkt sturen op de groei.

Figuur 31: Verhouding regulier / student op totaal

De prognoses van Apollo en de TU Delft geven niet alleen inzicht in te verwachten groei van het aantal studenten, maar ook in het tekort aan studentenhuisvesting nu en in de toekomst. Het huidig tekort telt zo’n 1.500 eenheden. Daarnaast is er sprake van een groei van de woningvraag met een bandbreedte van 2.300 tot 3.600 eenheden tot 2028. Verhouding studentenwoningen en reguliere woningen Van meet af aan maken we een onderscheid tussen studentenwoningen en de andere sociale woningen. Door het aanbieden van woningen met een Figuur 31: Verhouding regulier / student op totaal campuscontract voorkomen we (zeker in een sterk gespannen markt) dat de groei van de studentenaantallen onevenredig de ‘reguliere’ goedkope sociale sector kannibaliseert. In figuur 29 is de verdeling van het planvolume tot en met 2040 geordend naar de twee hoofdtypen: studentenwoningen en reguliere woningen.

Figuur 29.Verhouding regulier / student op totaal

In deze figuur valt op dat de reguliere woningen het hoogste aandeel is. De grootste investering in de studentenvoorraad heeft de afgelopen jaren plaatsgevonden. In de latere jaren (2030 en 2040) houden we rekening met de planning van zo’n 1.000 studentenwoningen: Kabeldistrict en Schieoevers-Noord. In de jaren 2023, 2025 en 2027 vinden onttrekkingen plaats: per saldo worden er meer (tijdelijke) studentenwoningen onttrokken dan in datzelfde jaar opgeleverd. Over de periode 2017-2020 zijn 1.927 studenteneenheden, inclusief The Student Hotel opgeleverd31. Met de op te leveren studenteneenheden aan de Pauwmolen (143) en Balthasar van der Polweg (136) zal met de kennis van nu het aantal opgeleverde studenteneenheden rond het jaar 2023 op 2.206 bedragen. Daarmee wordt de doelstelling van de Woonvisie (om 2.000 studenteneenheden bij te bouwen) ruimschoots gehaald. 31

32

The Student Hotel telt in totaal 287 kamers, waarvan voor studentenhuisvesting we 240 kamers meetellen.

41

De studentenmarkt: andere spelers en andere concepten Naast DUWO verschenen de afgelopen jaren ook nieuwe, grotere verhuurders van studentenwoningen op de Delftse markt (Camelot, SHS, Xior). In onderstaande tabel hebben we dit samengevat:

Uitgaande van circa 16.170 studenten (uitwonend in Delft) verzorgt DUWO nog steeds het leeuwendeel van de studentenhuisvesting. Daarnaast bieden SHS, Camelot en Xior de laatste jaren eenheden aan in (tijdelijke) studentenhuisvesting.

Tabel 7

Eigenaar

DUWO Woonbron

4.857 4

Aantal woon-eenheden 8.554 35

Woongoed 2-duizend XIOR

217

267

316

316

289 5.683 85

289 9.461 385

9

68

94 5.777

25 478 137 10.076

Camelot Totaal permanent SHS

Woonbron Villex Totaal tijdelijk Overig Subtotaal

Aantal woningen

Bijzonderheid

In figuur 30 toont de plannen voor studenteneenheden naar woningtype. De meeste toevoegingen zullen komen door transformatie. We houden rekening met plannen voor ruim 1.000 eenheden op het Kabeldistrict en Schieoevers-Noord. Op de Pauwmolen en station Campus worden door verdichting respectievelijk 143 en 110 eenheden toegevoegd.

Oude IJsbaan, in beheer bij DUWO Rotterdamseweg, in beheer bij DUWO Barbarasteeg, Phoenixstraat en A. Veerstraat Van Embdenstraat tijdelijke huisvesting Abswoude, Aan’t Verlaat (eigendom bij GGZ Delfland en Pieter van Foreest) Arubastraat, in beheer bij DUWO Van Bleyswijkstraat -

Figuur 30: Studentenwoningen geordend naar projectgrootte en plantype 31

42

The Student Hotel telt in totaal 287 kamers, waarvan voor studentenhuisvesting we 240 kamers meetellen.

Tot 2040 worden ca 470 eenheden onttrokken. Het betreft de projecten waar destijds op basis van tijdelijke vergunningen studenteneenheden zijn opgeleverd, zoals Huize Monica, Abtswoude Bloeit,Van Bleijswijkstraat en de locatie Aan ’t Verlaat. Ten opzichte van vorig jaar is een aantal nieuwe kansenlocaties toegevoegd die worden onderzocht voor studentenhuisvesting. Dit zijn TU-Campus Zuid voor tijdelijke studentenhuisvesting, permanente studentenhuisvesting op het TUCampus Midden-gebied (de zogenaamde Sportschuiflocatie) en de vernieuwing en mogelijke verdichting van het studentencomplex van DUWO aan de Van Hasseltlaan.Voor deze kansenlocaties houden we een bandbreedte aan van het aantal toe te voegen studenteneenheden. In de monitor is vaak de onderkant van die bandbreedte meegenomen.Voor de tijdelijke studentenhuisvesting TUCampus Zuid loopt een onderzoek naar de haalbaarheid van de locatie. Figuur 32. Ontwikkeling studentenhuisvesting Woonvisieperiode

10000 9000 8000 7000 6000 waarvan zelfstandig

5000

waarvan onzelfstandig 4000 3000 2000

Verhouding zelfstandige en onzelfstandige eenheden Telde Delft in 2017 circa 8.700 studenteneenheden, in 2020 is dat aantal gestegen tot circa 10.080 permanente wooneenheden. Dit is alle studentenhuisvesting die aange-boden wordt door een toegelaten instelling en/of een commerciële aanbieder van studentenhuisvesting. Particuliere verhuur wordt hier niet in meegerekend. De verhouding hierbinnen naar zelfstandige en onzelfstandige eenheden was 44% - 56% (2017). Deze verhouding is licht verschoven naar meer zelfstandige eenheden in 2020: 53% - 47% onzelfstandige – zelfstandige eenheden. De ontwikkeling hiervan is in onderstaande grafiek weergegeven. Van oudsher is Delft een stad met relatief veel onzelfstandige eenheden. Als de particuliere voorraad wordt meegeteld woont 62% van de studenten in Delft in een onzelfstandige eenheid. De afgelopen jaren zijn iets meer zelfstandige eenheden bijgebouwd (mede omdat het huurtoeslagstelsel van het rijk de bouw van onzelfstandige eenheden minder rendabel maakt). Studenten geven aan behoefte te hebben aan onzelfstandige eenheden vanuit de ‘traditie van Delft-studenten-/verenigingsstad’, als ook in het kader van voorkomen van eenzaamheid. We kijken daarom naar mogelijkheden om bij nieuwbouw en transformatie ook onzelfstandige eenheden te realiseren.

Daar moet tegenover worden gesteld dat uit Apollorapporten van afgelopen jaren blijkt dat er ook veel vraag is naar zelfstandige studenteneenheden in Delft. Met de studentenvertegenwoordigers en in de Taskforce Studentenhuisvesting is daarom afgesproken dat we de balans (50/50) tussen zelfstandige en onzelfstandige eenheden proberen te behouden. Om verkamering32 van woningen voor de verhuur aan studenten te reguleren, is sinds november 2017 de omzettingsvergunning van kracht. Het doel hiervan is het beschikbaar houden van schaarse reguliere woningen voor o.a. gezinnen. In 2021 zal ook woningvorming (splitsing) gereguleerd worden.

1000 0

2017

2018

2019

2020

Figuur 31: Ontwikkeling studentenhuisvesting Woonvisieperiode 32 Wij spreken van verkamering als sprake is van woningen waar 3 of meer alleenstaanden (incl. samenwonenden) van 18 jaar of ouder in particuliere huurwoningen of koopwoningen staan ingeschreven. Studentencomplexen van DUWO vallen niet onder verkamering.

34

43

6.6 Programma Langer en Weer Thuis Doelstelling: Inwoners van Delft kunnen op een prettige manier langer (ouderen) of weer (bijzondere doelgroepen) thuis wonen. De beoogde resultaten zijn voor 2022: • We hebben de opgave in beeld en in uitvoering. • We hebben afspraken met zorgpartijen, woningcorporaties, marktpartijen en bewoners gemaakt over wat er nodig is om voldoende geschikte woningen beschikbaar te kunnen stellen. • Op basis van de uitkomst van de opgave worden in 2019-Q3 de indicatoren bepaald.

Evaluatie jaar 2020 In het jaar 2020 zijn de gemeente, corporaties, zorg- en welzijnsorganisaties en het zorgkantoor onder leiding van de aangesteld programmamanager Langer en Weer Thuis aan de slag gegaan om het Convenant, de Uitvoeringsagenda, het onderzoek van Companen en de Initiatiefnota “Passende Woonvormen voor ouderen” tot uitvoering te brengen. Dit heeft geresulteerd in een aantal concrete woningbouwprojecten voor de langer en weer thuis doelgroepen. Daarnaast heeft de gemeenteraad de initiatiefnota “Passende woonvormen voor ouderen” aangenomen zodat de uitvoering van het Langer Thuis-onderdeel van het programma extra ondersteund wordt.

Stand van zaken 2021 In het eerste kwartaal is een voortgangsrapportage Langer en Weer Thuis 2021 opgesteld. Daarnaast is met de samenwerkingspartners gewerkt aan het formuleren van concrete doelen voor de periode 2021 en 2022. Als indicatoren wordt het aantal woningen op te leveren woningen dat geschikt is voor de verschillende Langer en Weer Thuis doelgroepen aangehouden. In de tabel hieronder is weergegeven welke woonconcepten gericht op deze doelgroepen in 2020 zijn opgeleverd of nog worden opgeleverd.

44

Tabel 8

Locatie project Transformatie pand Binnenstad

Doelgroep

Aantal woningen

Ontwikkelaar / beheerder

Oplevering

Beschermd en begeleid wonen voor jongeren en

32 plekken

Prodeba

2020

Beschermd en begeleid wonen voor volwassenen

44 plekken

Pret in Herstel

2020

Gemengd

68 appartementen (waarvan 28 bestemd voor

Vidomes

2021

jongvolwassenen Transformatie pand Binnenstad Van Alkemade

senioren) en 23 gezinswoningen Prof. Schoemaker-plantage

Senioren

36 appartementen

Vidomes

2021

Kloosterkade

Langer en Weer Thuis

24 appartementen

Vestia

2022

Nieuw Delft

Senioren

119 verpleeghuisplekken

Pieter van Foreest

2023

Nieuw Delft

Senioren

108 appartementen

Woonbron

2023

Transformatie Westvest 9

Senioren

25-35 zelfstandige appartementen

n.t.b.

2024

Langer Thuis

Weer Thuis

Uit de tabel is op te maken dat een aantal projecten voor senioren is of wordt opgeleverd. Het gaat om enerzijds zelfstandige appartementen voor (relatief) vitale senioren en anderzijds om intramurale zorgplekken waar ook grote behoefte aan is. Het goorste deel is in de sociale huursector. Het project van Westvest 9 zal in de vrije marktsector worden opgeleverd. Daarnaast is de gemeente in gesprek met de Protestants Christelijke Bejaardenzorg (PCB) over de herontwikkeling van hun locaties in de Kuyperwijk (Van Kinschotstraat) en het voormalig verzorgingshuis De Marcushof in de Voorhof (Roland Holstlaan). In deze herontwikkeling krijgt een woonprogramma dat past binnen Langer en Weer thuis een prominente rol.

Voor mensen die beschermd wonen zijn het afgelopen jaar twee locaties opgeleverd in de binnenstad door zorgorganisaties Prodeba (32 plekken) en “Pret in Herstel (44 plekken). Daarnaast is door het afsluiten van het Convenant zorgafhankelijke doelgroepen tussen gemeenten en zorginstellingen mogelijk om meer mensen met begeleiding zelfstandig in de wijk te laten wonen en minder mensen beschermd te laten wonen.

45

Woonmonitor 2021 is een product van : Collegamento, Gemeente Delft Samenleving advies en Gemeente Delft BBI-Onderzoek & Statistiek Dit is een uitgave van: Gemeente Delft Postbus 78, 2600 ME Delft Telefoon 14015 Internet www.delft.nl April 2021