Woonmonitor 2021

WOON MONITOR 2021

De stand van zaken van de Delftse woningmarkt

2

INHOUD 1 Samenvatting

5 4

Ontwikkeling Woningvoorraad

Inleiding

8

Woonagenda

30

2.1 Inleiding 

8

6.1 Inleiding 

30

2.2 Samenvatting Woonvisie en Woonagenda 

8

6.2 Sterke en leefbare wijken 

30

2.3 Totstandkoming document 

9

6.3 Toekomstbestendige en duurzame sociale voorraad 

31

2

26

6

3

6.3.1 Uitbreiden sociale huurvoorraad in de regio 

31

6.3.2 Kwaliteitsopgave en uitbreiding sociale huurvoorraad 

33

Planvoorraad

10

6.3.3 Verduurzaming van de voorraad 

34

3.2 Planvoorraad: Woningaantallen 

10

6.4 Doorstroming: naar een complete woonketen 

36

3.3 Planvoorraad: Woningcategorieën 

13

6.4.1 Slaagkansen 

3.4 Planvoorraad: Projectfasering 

14

6.4.2 Reële slaagkans en profielen

3.5 Planvoorraad: Wonen vs. Niet Wonen 

15

6.4.3 Sluitende woonketen 

38

3.6 Woninggrootte 

16

6.4.4 Scheefwoners 

39

3 Woningmarkt

18

4.1 Landelijk perspectief en regionaal beeld 

18

4.2 Huizen staan minder lang te koop, aanbod loopt terug 

19

4.3 Ontwikkeling naar woningtype 

20

4.4 Starters en doorstromers 

21

4.5 Sterkere scheidslijnen 

24

4.6 Koopstarters en andere investeerders 

25

36 

37

6.5 Studentenhuisvesting in goede banen 

40

6.6 Programma Langer en Weer Thuis 

44

3

1

Samenvatting

Gebieden en projecten •

De Woonmonitor geeft jaarlijks inzicht in de nieuwbouwplannen en de ontwikkelingen op de Delftse woningmarkt. En we monitoren het beleid zoals vastgelegd in de Woonvisie 2016 – 2023 en de Woonagenda 2019-2022. • Op basis van de Woonmonitor 20211 kan per thema het volgende worden geconcludeerd:

•

Woningaantallen • • •

•

•

4

2017 – 2040 = 18.800 woningen gepland inclusief studentenwoningen. 2021 – 2040 = 15.500 woningen gepland inclusief studentenwoningen, 13.300 exclusief studentenwoningen. Ten opzichte van vorig jaar is de planvoorraad gegroeid: 2.350 woningen van 2017 – 2040 en 1.050 woningen van 2021 – 2040. De planvoorraad van 2017 – 2040 kent daarmee 3.800 woningen meer dan de ambitie van 15.000, dit is ruim 125%. Daarmee voldoen we bijna aan de norm van de provincie om 130% te plannen. Van 2017 tot en met 2023 worden er 5.900 woningen toegevoegd (exclusief studentenwoningen) waarmee de doelstelling uit de Woonvisie gehaald wordt. Per 2021 zijn dan 2.800 woningen gerealiseerd. Met deze planvoorraad kunnen we voldoen aan de ambitie om 15.000 woningen te realiseren tot 2040.

•

Komende jaren zien we vooral ontwikkelingen in Schieoevers Noord (Kabeldistrict), Buitenhof (Gillis-Delfia-Mozartstrip, Reinier de Graaf – Junius), Voorhof (Mercuriusweg, Hovenpassage en Nieuw Delft) en Wippolder (Nieuwe Haven, Gele Scheikunde, Professor Schoemakerplantage); Schieoevers Noord, Kabeldistrict, Reinier de Graaf-Junius en Nieuw Delft zijn de grootste projecten; Het afgelopen jaar zijn onder meer in Nieuw Delft het Studenthotel, Antoni (veld 3.1) en Volt (veld 5) opgeleverd.Verder hebben er opleveringen plaatsgevonden in de Harnaschpolder, Oostblok, Jordaniëstraat, Rotterdamseweg en The Ridge van Embdenstraat. De bouw in het Bethelpark, INK, Nieuw Delft Veld 2.3 en - Veld 9 Poortmeesters, Bastiaanspoort, Asvest en Van Alkemadestraat2 is afgelopen jaar gestart.

Deze monitor is geschreven ten tijde van het Coronavirus. De effecten van de hier opvolgende Coronacrisis zullen zijn weerslag op de woningmarkt hebben. En daarmee ook op de in deze monitor gepresenteerde planningen en prognoses. Hoe precies is nog onzeker. Na 2021 zal daar meer duiding aan gegeven kunnen worden. 2 De Van Alkemadestraat is de nieuwe naam wat voorheen Van der Goes/Van Schuylenburgstraat heette.. 1

Planning

Woningcategorieën

•

• •

•

Jaarlijks worden gemiddeld 1.040 woningen opgeleverd tot 2026.Vorig jaar lag dit aantal nog op 800 woningen. Dat valt deels te verklaren door verschuivingen in planningen waarbij een aantal projecten naar voren zijn gehaald en een aantal projecten zijn doorgeschoven. Opvallend zijn ook wel de grote verschuivingen in de verwachte oplevering. • 2021: 600 woningen in plaats van vorig jaar 1.100, door Pauwmolen, Nieuw Delft veld 3.4 en veld 1. • 2022: 850 woningen in plaats van 560: met name door Professor Schoemakerplantage, Sporthal Buitenhof, INK, Nieuw Delft Veld 9 en Van Alkemadestraat. • 2023: 2.250 woningen in plaats van vorig jaar 800. Met name Bomenwijk, Jacoba van Beijerenlaan, AH XL Fase 2, Nieuw Delft veld 2, 6, 7, 8 en 10, Haring, Bethelpark en Station Campus Strip. • 2024: 910 woningen in plaats van vorig jaar 500, met name Staalweg, Hovenpassage, Gele Scheikunde, PCB-locatie Voorhof en Nieuw Delft veld 7. • 2025: 1.300 woningen in plaats van vorig jaar 1.000, met name GillisDelfia-Mozartstrip, Nieuwe Haven, Station Campus Noordkavel, RDG Kavel West. • 2026 : 500 woningen, met name Reinier de Graaf / Junius kavel West en Nieuw Delft veld 6. In de vorige woonmonitor werd voor 2020 een dip in de bouw van nieuwe woningen voorspeld. De voorlopige cijfers van het CBS schatten de bouw in 2020 op 590 woningen, wat beschouwd kan worden als een kleine dip.

• • •

•

•

In de planvoorraad wordt 85% appartementen toegevoegd. In de planvoorraad wordt 41% vrije sector huur, 17% sociaal en 43% koop toegevoegd.3 In de planvoorraad wordt 25% middeldure huur toegevoegd (3400 woningen) tot 2040. In planvoorraad wordt 45% duur (en extra duur) toegevoegd. Het aandeel middeldure huur neemt in de planvoorraad toe van 22% naar 25%. Dit komt door herprogrammering van een aantal nieuwe projecten. Deze groei in het middeldure segment verkleint het segment ´duur´ in de planvoorraad (van 49% naar 45%). Er worden kleinere woningen in Delft gebouwd. De gemiddelde woninggrootte van een nieuwe woning is 72,9m2, terwijl de gemiddelde woninggrootte van de bestaande voorraad in Delft 89m2 bedraagt. De beleidsdoelstelling uit de Woonagenda om minimaal 1100 middeldure huurwoningen te realiseren in de periode tot en met 2030 wordt gehaald.

Wonen vs niet-wonen • •

Delft bestaat in vierkante meters voor ongeveer 65% uit wonen t.o.v. nietwonen functies. In ongeveer dezelfde verhoudingen wordt nu verder gebouwd aan de stad op basis van vergunde ruimte in vierkante meters.

3 Er is een verschil op te merken tussen ‘corporatie huur’ en ‘sociale huur’. Bij ‘corporatiehuur’ wordt bedoeld dat het eigendom bij de corporaties ligt, maar deze woningen kunnen ook in de middeldure categorie vallen. De ‘sociale huur’ omvat alle woningen in de sociale prijscategorie. Daarmee zijn in deze categorie de niet-DAEB-woningen van corporaties uitgezonderd.

5

Sturingsruimte

Sterke wijken

•

•

• •

Van de planvoorraad 2017 tot en met 2040 is 11% in aanbouw en 16% al gereed (een logische groei t.o.v. van vorig jaar waarbij de percentages resp. 10% en 9% waren). Voor 9.000 woningen zijn nog geen afspraken gemaakt. Er is dus nog veel sturingsruimte, maar wel vooral ná 2030. Vorig jaar bedroeg de sturingsruimte nog10.000 woningen. Ongeveer 1000 woningen zijn het afgelopen jaar daarmee ‘hard’ geworden (in afspraken verankerd).

Woonmilieus •

•

In planvoorraad voegen we met name stedelijk levendig en stedelijk nieuw toe (en minder suburbaan). Dit is in lijn met de gemaakte afspraken met de provincie. Deze verdeling is in lijn met de doelstelling in de Woonagenda om een aantrekkelijk stedelijk woonklimaat te ontwikkelen dat past bij de sociale, economische en ruimtelijke ontwikkeling.

Delft in 2040 (exclusief studentenwoningen) • • • • •

Het aandeel middeldure huur stijgt van 8% naar 11% in 2040. Het aandeel dure koop stijgt van 21% in 2021 naar 25% in 2040 Het aandeel sociale corporatiehuurwoningen neemt af: van 41% in 2020 tot 34% in 2040; Het aandeel koopwoningen blijft gelijk (43% resp. 43%) Deze ontwikkelingen passen in de vastgestelde koers zoals beschreven in de Woonvisie en Woonagenda.

• •

• •

Voor de doelgroep sociaal (corporatiebezit en particulier bezit) worden in de periode 2017 tot en met 2040 netto4 2200 woningen bijgebouwd waarvan 1800 nu nog te bouwen. Qua corporatiebezit worden er tussen 2017 en 2040 1600 woningen netto bijgebouwd waarvan 1400 in het sociale segment vallen. Tot en met 2040 worden er netto 1800 sociale woningen toegevoegd en 2100 indien de particuliere sociale huur wordt meegeteld5. In Delft krimpt de corporatiehuur van gemiddeld 41% naar 34%6, maar in de “sterke wijken” krimpt de voorraad van 52% naar 43%. We spelen daarmee in op het beleidsdoel van verkleuring naar evenwichtige wijken. Dit jaar is in absolute zin de DAEB-voorraad7 gekrompen met 108 woningen tot 16.234. Buurtscore voor Voorhof en Buitenhof stijgt nauwelijks en blijft nog achter bij de rest van gemeente Delft8.

Studentenwoningen • •

• •

De piek in de (nieuw-)bouw van studentenhuisvesting ligt in de afgelopen jaren. Afname in 2025 van het aantal studentenwoningen door tijdelijke onttrekkingen wat in latere jaren wordt opgevolgd door toevoeging (met name binnen Schieoevers). De verhouding onzelfstandige en zelfstandige eenheden is tot 53% vs 47%. De (oude) opgave uit de Woonvisie om 2.000 eenheden bij te bouwen tot 2023 wordt, met de kennis van nu, ruimschoots gehaald. De (in 2020 herijkte) opgave om minimaal 2.500 studenteneenheden in Delft en de regio tot 2026 toe te voegen wordt nog niet behaald. Er zijn plannen voor om en nabij 2.250 studenteneenheden in Delft en 450 in Schiedam, en een aantal kansenlocaties die nog niet in de Monitor opgenomen zijn, worden onderzocht.

´Netto´ betekent hier: 1800 woningen meer dan er al waren. Als er 40 woningen gesloopt worden en er worden er 40 teruggebouwd, is de netto toevoeging 0. Hierbij wordt alleen rekening gehouden met een afname van particulier sociaal waarvan de plannen feitelijk bekend zijn. Fictieve afnamen zoals in de regionale woningmarktafspraken worden hier niet verrekend. 6 Er is een verschil op te merken tussen ‘corporatie huur’ en ‘sociale huur’. Bij ‘corporatiehuur’ wordt bedoeld dat het eigendom bij de corporaties ligt, maar deze woningen kunnen ook in de middeldure categorie vallen. De ‘sociale huur’ omvat alle woningen in de sociale prijscategorie 7 DAEB-woningen zijn alle corporatiewoningen met een huur onder de liberalisatiegrens. 8 De buurtscore wordt eens in de 2 jaar gemeten (het betreft langzame ontwikkelingen. De paragraaf en het kengetal is dit jaar hetzelfde gebleven. 4

5

6

Slaagkans

Algemene trends

•

•

• • • • •

•

De grote daling van de slaagkans lijkt te stoppen: de gemiddelde stedelijke slaagkans is van 18,4% in 2015 naar 14,4% in 2019 tot 14,2% in 2020 gegaan. Ouderen (en dan met name de 75plussers) hebben een hogere slaagkans (31,5%) en de 65 tot 74 jarigen bijna 30% (29,9%). Jongeren in de leeftijd tussen 23 en 26 jaar, hebben in 2020 de laagste slaagkans (10,9%) op het bereiken van een sociale woning. De toegang voor verschillende groepen bewoners tot de koopwoningmarkt, is uiteen aan het lopen. Voor starters zijn de koopwoningen niet meer betaalbaar zonder eigen vermogen mee te brengen. Doorstromen binnen de woningmarkt (van huur naar koop, maar ook binnen de treden van de koopwoningmarkt) wordt steeds lastiger. Er komen minder (betaalbare) koopwoningen beschikbaar, zodat mensen uit de sociale sector minder kunnen doorstromen. De ambitie in de Woonagenda om een complete woonketen te ontwikkelen, wordt door deze marktontwikkelingen een -zeer- lastige uitdaging.

•

•

De overspannen woningmarkt leidt momenteel tot hogere huizenprijzen in de bestaande woonvoorraad en in de nieuwbouw. De bouwkosten stijgen eveneens. In de nieuwbouw zien we dat woningen kleiner worden uitgevoerd. De sturing van de gemeente op betaalbaarheid (bijv. bij de middeldure huur) betekent in de praktijk dat bouwers woningen met een kleinere plattegrond ontwikkelen9. Tegelijkertijd is er een autonome ontwikkeling dat door de gestegen WOZ-waarden er in de voorraad nog weinig ´goedkope´ voorraad is. De betaalbaarheid en kwaliteit van het wonen komt door deze ontwikkelingen voor huishoudens met een kleine beurs onder druk te staan. Er wordt volop gepland en gebouwd in Delft. Het planvolume is voldoende om de ambitie van 15.000 woningen te halen. De grote nieuwbouwontwikkelingen zitten aan de zuidkant van de stad. De nieuwbouwproductie zorgt er nog enigszins voor dat het schaarse aanbod aan vrijkomende woningen op de woningmarkt wordt opgekrikt: 38% van de ruim 200 vrijkomende koopwoningen10 bestond uit nieuwbouw. Ook in de huursector nam het aanbod af. In de vrije sector zien we het effect dat steeds minder woningen beschikbaar komen door het hoge aandeel woningen dat gekocht wordt door beleggers. Per saldo hebben mensen minder te kiezen op de woningmarkt.

Dat is voor een deel begrijpelijk: het komt uit de lengte of breedte. Met de sterk gestegen bouwkosten moeten institutionele beleggers ook een reële prijs per m2 kunnen rekenen om een zeker rendement voor bijv. onze pensioenen te kunnen borgen. Gemiddeld per kwartaal volgens de NVM.

9

10

7

2

Inleiding

2.1 Aanleiding Delft is een dichtbevolkte stad met een relatief jonge bevolking. De stad is continu in beweging en recentelijk zijn veel woningen toegevoegd. Je hoeft het Centraal Station maar uit te lopen en ziet direct de invloed van de woningbouw op het straatbeeld. Al acht jaar brengt de gemeente Delft een jaarlijkse woningbouwmonitor uit. De monitor is bedoeld als een periodieke peilstok waarmee inzicht wordt gegeven in waar de gemeente Delft staat qua woningbouw en de doelstellingen van haar woonbeleid. Hierin geven we inzicht in de voortgang van de woningbouwplannen zodat het een waardevolle informatiebron is voor beleidsontwikkeling. We doen dit door de definities ieder jaar hetzelfde te houden. Hiermee kunnen we Delftse trends ontdekken. De landelijke en regionale definities wisselen nogal eens. Dit maakt vergelijken lastig. Daarnaast merken we dat andere, landelijke of regionale definities soms matig passen op de Delftse woningmarkt met een groot aandeel studentenwoningen. We merken dat deze monitor zijn weg vindt naar allerlei partijen waar we mee samenwerken: ontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en andere bouwers. Ook omliggende gemeenten nemen het monitoren over. Eind 2016 stelde de gemeenteraad de Woonvisie 2016 – 2023 vast.

In 2019 maakte het nieuwe college een vertaalslag van het ‘wat’ van de woonvisie naar het ‘hoe’: dit kreeg zijn vorm in de Woonagenda Delft 2019 – 2022. De Woonagenda kent vijf thema’s: Sterke en leefbare wijken, een toekomstbestendige en duurzame, sociale woningvoorraad, doorstroming: naar een complete woonketen, Langer en Weer Thuis Wonen, Studentenhuisvesting in goede banen. . In deze woonmonitor presenteren wij u zowel een analyse van de woningbouw in Delft (hoofdstuk 3) als een evaluatie op de thema’s uit de woonagenda (hoofdstuk 4).

8

2.2 Samenvatting Woonvisie en Woonagenda

2.3 Totstandkoming document

De woonopgave voor Delft is groot en de woningmarkt is niet in balans. Vooral het aandeel woningen in het midden en hogere segment is ondervertegenwoordigd. Naast de opgave van de realisatie 15.000 woningen om de groei van de stad bij te houden, ligt er ook een vernieuwingsopgave om de bestaande woningvoorraad toekomstbestendig en duurzaam te maken. Hierbij wordt ingezet op wijken waar het prettig wonen is met een uiteenlopend woonaanbod, ook in de nieuw te ontwikkelen gebieden. De Delftse bevolking is gevarieerd. Delftenaren verschillen van elkaar door inkomen, opleidingsniveau, culturele achtergrond en leefstijl. Studerend in onze stad en niet-student.Verschil mag er zijn en Delft wil dan ook deze verschillende groepen passend en solidair met elkaar kunnen huisvesten. Daartoe dienen we sterke en leefbare wijken te houden en dient de sociale huurvoorraad duurzaam en toekomstbestendig te zijn. Delft wil een stad zijn van mensen die bij elkaar horen, elkaar steunen en waar naast wonen ook ruimte is voor ontmoetingsplekken en bewoners een keuze kunnen maken voor kwalitatief goede woningen. Met name voor ouderen en zorgafhankelijke groepen (de doelgroep voor Langer en Weer Thuis) maar daarnaast ook voor Delftenaren die een stap willen maken in hun wooncarrière.

Dat kan alleen met gezonde dynamiek op de markt: dat vraagt maatregelen om mensen te kunnen laten doorstromen en een zo complete woonketen mogelijk te maken. Het is helder dat dit vraagt dat we de nieuwbouwopgave zo goed als mogelijk willen laten aansluiten op de ontwikkelingen in de bestaande woningvoorraad.

De woonmonitor biedt inzicht in het verleden en in de toekomst en baseert zich daarbij op cijfers die voor de gemeente Delft toegankelijk zijn. We kunnen niet in de toekomst kijken. Wel kunnen we onderzoeken wat we ongeveer kunnen verwachten. Dat doen we op basis van de volgende gegevens: • De data over de woningvoorraad in 2018 en 2019 komt voort uit de BAG (Basis Administratie Gemeenten). Deze cijfers ‘staan vast’ en komen overeen met de cijfers die het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) hanteert. • De data over de woningvoorraad in 2020 is nog niet definitief gepubliceerd, daarom is er voor gekozen om de voorlopige cijfers van het CBS te hanteren. Deze cijfers kunnen dus nog aangepast worden dit jaar en missen op het moment van publicatie het detailniveau dat de cijfers over 2018 en 2019 wel hebben. • De data over de woningbouw van 2021 tot en met 2040 (planvoorraad) wordt opgehaald bij de projectleiders van de gemeente Delft die de woningbouwprojecten begeleiden. Als peildatum is gekozen voor 01-01-2021 voor de informatie die op dat moment bij hen bekend is. • De data over de sociale woningen is opgehaald via de vier corporaties (prestatieafspraken) en bij de SVH (de cijfers over slaagkansen).

Verschillen in cijfers – zoals in het verleden gepresenteerd of bij een volgende versie van de woonmonitor – kunnen hierdoor verklaard worden door onder meer: • De realisatie van een project is anders dan vooraf geprogrammeerd (e.g. andere doelgroep, iets meer of minder aantal woningen). • Een verschil tussen de BAG en planvoorraad ontstaat o.a. door particuliere initiatieven in de stad waar geen projectleider van de gemeente bij betrokken is. In de praktijk betekent dit de laatste jaren dat de gerealiseerde cijfers van de woningbouw in Delft hoger uitvallen dan de verwachte cijfers. • Een verschil tussen de BAG en planvoorraad kan ook ontstaan door een andere interpretatie van definities.Vooral bij studentenwoningen (voorbeeld: Studenthotel wordt in de BAG niet als ‘woning’ geregistreerd) kan dit voor verschillen zorgen.

9

3

Planvoorraad

3.1 Inleiding Met de vaststelling van de Verstedelijkingsagenda, het Uitvoeringsprogramma Zuidelijke Randstad van de provincie Zuid-Holland en de gemeentelijke kadernota 2017 ‘Delft in Balans’ is de ambitie uitgesproken om in de stad tot 2040 binnenstedelijk ongeveer zo’n 15.000 woningen toe te voegen. Dat gebeurt voornamelijk door het transformeren van niet-woongebieden naar woongebieden en door verdichting. Hiermee kan Delft op langere termijn: • voldoen aan de actuele en toekomstige woonvraag; • de woningvoorraad meer in balans brengen; • tot meer sociaal evenwicht komen in wijken en buurten; • de stedelijke woonmilieus versterken; • een volwaardige rol spelen binnen een regio die concurreert met andere nationale en internationale stedelijke regio’s. In dit hoofdstuk volgt de analyse van wat we in het vervolg kortweg ‘planvoorraad’ noemen: alle woningbouwprojecten die in ontwikkeling zijn tot en met 2040. Daarin zitten enerzijds harde plannen waarvan zeker is dat die de volgende jaren tot oplevering komen omdat dit al in contracten is vastgelegd, maar anderzijds ook plannen die ‘zacht’ zijn11: de intentie om op een locatie te bouwen is er, maar programma en aantal woningen kan in de loop der tijd nog veranderen. In de jaarlijkse monitor wordt over meerdere jaren zichtbaar hoe zachte plannen overgaan in harde plannen en daarna in gebouwde woningen.

We rapporteren steeds over het aantal woningen exclusief de studentenwoningen, tenzij anders vermeld.

11

10

Projectstatus: definities • Kans: Intentie om te bouwen, maar nog geen afspraken gemaakt. • Zacht: Intentie om te bouwen en initiële afspraken gemaakt • Hard: Afspraken zijn vastgelegd in contracten en/of vergunningen. • In aanbouw: Afspraken zijn vastgelegd in vergunningen en bouw is gestart. • Al gereed: Bouw is gereed

3.2 Planvoorraad: Woningaantallen De woningbouwopgave in Delft is een binnenstedelijke opgave. Inmiddels heeft de ervaring ons geleerd dat binnenstedelijk bouwen niet eenvoudig is. Een deel van de projecten duurt langer dan gepland en andere worden later gestart dan de bedoeling was. Een ruime planvoorraad is daarmee van belang om de doelstellingen voor de stad te kunnen halen. Dit blijkt ook uit de cijfers van het planvolume: in totaal beslaat de planvoorraad van Delft van 2017 tot en met 2040 18.800 woningen inclusief studenten. Wanneer de al gerealiseerde opleveringen in de jaren 2017 tot en met 2020 hiervan afgehaald worden, blijft een planvoorraad van 15.500 woningen over (2020 – 2040). Zonder studenten zijn dat 13.300 woningen. De planvoorraad moet worden gedeeld met de provincie en worden goedgekeurd. Tot enkele jaren gelden mocht de planvoorraad niet groter zijn dan de woningbehoefte. Door het uitvallen of vertragen van plannen bleef de productie achter bij de behoefte. Tegenwoordig stuurt de provincie er op aan dat gemeenten een overmaat van 130% hebben om de tegenvallers in de planning op te kunnen vangen. Delft heeft aangegeven om 15.000 woningen te bouwen, met de planvoorraad van 2017 – 2040 van 18.800 is er een overmaat van 3.800 woningen op 15.000, dit is ruim 125%.

Daarnaast is te zien dat w de definities voor de projectstatus realistischer inschatten waardoor minder projecten uitvallen. Dit komt door de ervaringen met binnenstedelijk bouwen en de beperkte uitbreidingsmogelijkheden. Initiatieven zijn daardoor in de voorbereidingsfase al kansrijker.

Figuur 1. Woningbouwplannen naar projectgebieden in periode Woonvisie 2017-2040 Figuur 2: Geplande opleveringen van projecten per jaar (exclusief studenten)

Figuur 1. Woningbouwplannen naar projectgebieden in periode Woonvisie 2017-2040

Figuur 1 geeft aan in welke wijken de bouwplannen landen die in uitvoering komen. Zo is te zien dat in de Schieweg (de CBS-benaming voor de wijk waar Schieoevers in ligt), Buitenhof,Voorhof, Wippolder en de Binnenstad er de komende jaren veel woningbouw gepland is. Met name de Schieweg gaat een transformatie tegemoet: het aandeel projecten is vele malen groter dan de bestaande bouw. In de Buitenhof zijn de projecten ook een behoorlijke toevoeging aan het bestaande gebied: het aandeel woningbouw op de bestaande voorraad is ruim een kwart. Ten opzichte van vorig jaar heeft Wippolder de Buitenhof verdreven als de nieuwe ‘koploper’; door de groei van het aantal toe te voegen woningen wordt dit in de toekomst de grootste wijk van Delft. Wel moet bedacht worden dat in het spraakgebruik de Wippolder vaak begrensd wordt door het woongebied tussen de Schoemakerstraat en Koningin Emmalaan. Doch dat de wijkindeling Wippolder groter is en ook de TU-wijk omvat. De groei komt door de nieuwbouwwijk op de Professor Schoemakerplantage en Gele Scheikunde.

Figuur 2: Geplande opleveringen van projecten per jaar (exclusief studenten)

Uit figuur 2 is te zien dat er de komende jaren volop gebouwd wordt binnen de grenzen van de stad.Voor de realisatie van 15.000 woningen tot 2040 is een 1 gemiddelde oplevering van zo’n 650 woningen per jaar nodig (de gestippelde streep). De gemiddelde oplevering wordt weergegeven met de geblokte streep en ligt over de gehele periode boven de trendlijn (836). Daarmee is de verwachting dat het aantal van 15.000 woningen gehaald zal worden. Gemiddeld staan er 1040 woningen per jaar gepland van 2017 tot en met 2026 om opgeleverd te worden12.Vanaf 2017 zijn al 2.800 woningen gerealiseerd (gemiddeld per jaar 565 opleveringen). De verwachting voor de komende jaren ligt daarmee fors hoger dan wat de afgelopen jaren is gerealiseerd.

12

Er is gekozen voor dit tijdspad omdat men ervan uit mag gaan dat de planning voor de komende 5 jaar betrouwbaar is.

11

Figuur 3. Verdeling planvoorraad naar projecten (2017 t/m 2040 inclusief studenteneenheden)

Figuur 4. Aandeel geplande woningen naar eigendomsverhouding en prijs

Figuur 3.Verdeling planvoorraad naar projecten (2017 t/m 2040 inclusief studenteneenheden)

3

Figuur 4. Aandeel geplande woningen naar eigendomsverhouding en prijs

Figuur 5. –Projectstatus in perioden 12

Figuur 3 laat de planvoorraad zien onderverdeeld naar de 100+ woningenprojecten. De top 3 vormen Schieoevers, de Reinier de Graaf-Junius en Professor Schoemaker Plantage. Gevolgd door de ontwikkelingen in Nieuw Delft en het gebied rondom Station Campus.

3.3 Planvoorraad: Woningcategorieën In navolgende paragrafen laten we de planvoorraad steeds zien zonder de studentenaantallen. Hiermee kunnen we de verdeling naar verschillende kenmerken correct weergeven. Van de geplande woningen wordt naar verwachting 43% in de koop uitgevoerd en 57% in de huursector. Een verdere uitsplitsing is dat van de totale nieuwbouw 17% uit sociale huur zal bestaan en 41% vrijesector huur13. Ten opzichte van vorig jaar is daarmee het aandeel vrije sector huur met 2 procentpunten gestegen.

Er is gekozen voor dit tijdspad omdat men ervan uit mag gaan dat de planning voor de komende 5 jaar betrouwbaar is. Prijscategorieën Goedkoop (huur tot €720 en koop tot €194.000), Middelduur (huur van €720 tot en met €950 en koop van €194.000 tot €262.000 bij app en €287.500 bij EGW), Duur (huur van €950 tot en met €1250 en koop van €262.000 (APP) en €287.500 (EGW) tot €523.500) Extra duur (huur €1250+ en koop €523.500+) 13 14

Van de planvoorraad is de verdeling naar prijscategorieën als volgt (figuur 4): Het merendeel van de planvoorraad is nu geprogrammeerd in het dure segment (44%), daarna het middeldure segment (36%), goedkoop (16%) en de resterende 4% als extra duur14. Daarin is ten opzichte van vorig jaar een kleine stijging (1%) in het middeldure segment waar te nemen.

13

3.4 Planvoorraad: Projectfasering In figuur 5 zijn de woningaantallen van de planvoorraad verdeeld over vijf fasen naar de projectstatus15. We zien duidelijk dat naarmate projecten verder weg in de tijd zitten, de status zachter wordt en de sturingsruimte (voor beleid) toeneemt.Voor de periode 2031 tot en met 2040 is dan ook logischerwijs 100% van de plannen nog stuurbaar. In de periode 2024 tot en met 2030 is 74% stuurbaar en 26% ‘hard’. Terwijl in de woonvisieperiode (de periode tot en met 2023) nog een restcategorie van 18% stuurbaar is.

Figuur 5. –Projectstatus in perioden Figuur 6. Projectstatus naar jaar, status naar peildatum 01-01-2021

In figuur 6 is de status (peildatum 01-01-2021) van de geplande opleveringen te zien. De opleveringen in 2017 tot en met 2020 zijn dan ‘al gereed’ en van de planvoorraad in 2021 is dan een klein gedeelte opgeleverd. Logischerwijs is het grootste deel van de woningen in 2021 en 2022 al in aanbouw. Opvallend is het grote aantal projecten in 2023. In de planvoorraad is een groot aantal projecten te zien dat in de tijd naar achteren is verplaatst in combinatie met een aantal projecten dat juist eerder worden opgeleverd. In tegenstelling tot de woonmonitor van vorig jaar zijn de statussen dit jaar ‘realistischer’.Vorig jaar was er een aantal projecten dat als ‘kans’ of ‘zacht’ gelabeld werd waarvan men verwachtte dat het op de korte termijn opgeleverd zou worden. Dat is dit jaar niet het geval. 5

Projectstatus: definities Kans: Intentie om te bouwen, maar nog geen afspraken gemaakt. Zacht: Intentie om te bouwen en initiële afspraken gemaakt Hard: Afspraken zijn vastgelegd in vergunningen. In aanbouw: Afspraken zijn vastgelegd in vergunningen en bouw is gestart. Al gereed: Bouw is gereed 15

Figuur 6. Projectstatus naar jaar, status naar peildatum 01-01-2021

14

Wonen | Omvat objecten met de woonfunctie Niet wonen | Omvat objecten met de industriefunctie, bijeenkomstfunctie, winkelfunctie, kantoorfunctie, sportfunctie, gezondheidszorgfunctie, onderwijsfunctie en logiesfunctie Niet wonen minus ruimte-extensieve objecten | Omvat objecten met bijeenkomstfunctie, winkelfunctie, kantoorfunctie, gezondheidszorgfunctie, onderwijsfunctie en logiesfunctie (minus sportfunctie en industriefunctie) Maakindustrie | Omvat objecten met industriefunctie

Tabel 1:Vergund en in gebruik in cijfers

Niet wonen

De gemeente Delft

Wonen

Niet wonen

(minus ruimteextensieve objecten)

Maakindustrie

In gebruik in m2

4.562.704

2.773.570

2.306.148

400.380

In gebruik in aantal objecten Vergund in m2

51.263

4497

4193

259

154.907

69.238

46.696

22.542

Vergund in aantal objecten Stijging in m2

2125

137

100

38

3,4%

2,5%

2%

5,6%

Stijging in aantal objecten

4,1%

3%

2,4%

14,7%

3.5 Planvoorraad: Wonen vs. Niet Wonen Vorig jaar is voor het eerst de verhouding wonen tot niet-wonen in beeld gebracht. De ruimte in de stad is immers schaars en Delft heeft meer opgaven dan de woningopgave alleen. De raad riep op om zorgvuldig het grondgebruik te benutten: immers, iedere vierkante meter grond kan maar één keer ontwikkeld worden. De BAG biedt inzicht in de huidige stad en de vergunde projecten qua wonen en niet-wonen.Vergunde projecten zijn al ‘vergund’ en zijn dus iets wezenlijk anders dan de programmering zoals dit verder in deze woonmonitor vermeld staat. Wel biedt het de kans om bij de ontwikkeling van de stad op wonen in relatie tot andere functies te beschouwen om bijvoorbeeld de verhouding tussen wonen en industriële functies in beeld te brengen. In tabel 1 is te zien hoe de stad op dit moment is opgebouwd. Er is een onderscheid gemaakt tussen niet wonen (wat alle objecten zonder woonfunctie omvat), niet wonen minus ruimte-extensieve objecten (wat objecten zonder woonfunctie omvat, exclusief een aantal functies welke erg ruimte-extensief zijn – te denken aan sporthallen of opslagloodsen – zonder dat deze functies veel arbeidsplaatsen opleveren) en maakindustrie

Tabel 2: De ‘woonstad’ vs. de ‘werkstad’

Wonen vs niet-wonen Wonen vs niet-wonen (minus ruimteextensieve objecten) Wonen vs maakindustrie

Bestaande stad in m2 62,2%

Vergund in m2 68,9%

66,4%

76,7%

91,9%

87,3%

(omdat dit een bijzondere plek in de ruimtelijk-economische visie heeft). Hierbij zijn de functies van het Bouwbesluit gebruikt voor de verschillende categorieën. Dit sluit niet naadloos aan bij de visie van Delft op bepaalde definities (zo is de ‘industriefunctie’ niet gelijk aan ‘maakindustrie’), maar het is het enige onderscheid dat vanuit de BAG voor handen is.

15

In tabel 1 wordt de stad in vierkante meters uiteen gezet tussen wonen en nietwonen voor zowel de bestaande voorraad als de vergunde ruimte. Daarnaast zijn in tabel 2 de verhoudingen tussen wonen en andere functies in percentages weergegeven. Uit beide tabellen valt op te merken dat: • De stijging in het aandeel wonen in vierkante meters (3.4%) relatief groter is dan de groei van niet wonen. • Het aandeel maakindustrie in vierkante meters nog sterker stijgt (5,6%), waarbij met name het aantal objecten sterk stijgt (14,7%)15b. • De stad in m2 voor 62,2% uit wonen bestaat.Voor de vergunde objecten bouwen we in iets grotere verhoudingen (68,9%) door. • Wanneer de ruimte-extensieve functies (zoals sporthallen en grote opslaglocaties) buiten beschouwing worden gelaten, wordt het aandeel wonen nog groter. Ten opzichte van vorig jaar zijn er dus meer woningen ‘in vergunning’ in beeld, omdat vorig jaar deze percentages nagenoeg gelijk waren. Nu is het aandeel wonen relatief groter, maar daarmee bouwen we nog steeds aan een stad die in dezelfde verhoudingen al bestaat en transformeren we de stad niet naar óf een woon-stad óf een werken-stad.

Hieruit is op te maken dat Delft vooral de hoogte in gaat, maar de markt ook kleinere woningen aan het bouwen is. Deze observering wordt gesterkt wanneer de bestaande en vergunde woningvoorraad naast elkaar worden gelegd, geordend op woninggrootte (in percentages weergegeven (figuur 7). Er is een duidelijke ‘boeggolf’ waarneembaar die zijn zwaartepunt heeft bij de kleinere woningen. Waar de bestaande voorraad voor het grootste deel bestaat uit woningen tussen de 70m2 en 80m2 (13%) en maar voor 5% uit woningen tussen 40m2 en 50m2, blijkt de laatstgenoemde categorie het meest in trek bij woningbouwers (17%). Ook de dip in woningen tussen de 50m2 en 60m2 (8%) is opvallend te noemen.

Figuur 15: de ‘boeggolf’ in woninggroottes

3.6 Woninggrootte Op basis van de gegevens uit de BAG kunnen de woninggroottes van de bestaande voorraad vergeleken worden met de woninggroottes van de ‘vergunde’ voorraad. Het is echter niet mogelijk om – op basis van deze bron – de woninggroottes te koppelen aan woningprijzen. Wel is nog uit de gegevens te concluderen dat: • De gemiddelde woninggrootte van een woning in Delft nu 89m2 is. • De gemiddelde woninggrootte van een vergunde woning 72,9m2 is. • Het gemiddelde aantal woonlagen in Delft nu 2,5 woonlagen is. • Het gemiddelde aantal woonlagen voor een vergunde woning 3,6 woonlagen is.

Figuur 7: de ‘boeggolf’ in woninggroottes

15b

16

Cijfers sloop zijn niet opgenomen in deze vergelijking, waardoor de eventuele netto toename niet duidelijk is.

Verdeling van de woninggrootte (modus) over planvoorraad 1000 20%

900 800

16%

15%

700 600 500

9%

9%

400 300 200

7%

6%

5% 3%

3%

100 0

.

3% 1%

1%

1%

1%

0%

0 tot 20 20 tot 30 tot 40 tot 50 tot 60 tot 70 tot 80 tot 90 tot 100 tot 110 tot 120 tot 130 tot 140 tot 150 tot 160 tot 170 tot 180 tot 190 tot 200 tot 500+ 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 500

Er is ook een analyse gemaakt van de plannen die tweede helft vorig jaar in ontwikkeling waren16. Dit waren 72 projecten, waarvan bij 41 projecten de woninggrootte (en kamers) al bekend waren. De gemiddelde woninggrootte van die 41 projecten bedraagt 77,9 m2 (gewogen gemiddelde). Nu zegt ‘de gemiddelde woninggrootte’ niets als het over projecten gaat waar veel woningtypen in voorkomen. Dan kunnen kleine studio´s naast grote woningen in één project een algemeen ´gemiddelde´ geven. De modus geeft een wat beter beeld: 70m2 is dan de woninggrootte die het meest voorkomt bij die 41 projecten

Figuur 8:Verdeling van de woninggrootte (modus) over planvoorraad

Door de woninggroottes in een frequentieverdeling te zetten (zie onderstaand), is beter te zien hoe ontwikkelende partijen nu tegen de woninggrootte aankijken. De meeste woningen zijn nu gepland met een woninggrootte van 30 tot 40m2 (20%). Deze zijn te vinden in o.m. Schiekwartier, Haring-locatie, Nieuw Delft en 8 AH XL. Daarna kleine 3k-woningen van 70-80 m2 (16%), gevolgd door 2k tot enkele 3k-woningen van 50 tot 60m2. Ruime (gezins-) woningen zijn te vinden in Nieuw Delft, in aandeel: 9% van 110-120 m2 afnemend naar 5% 130 m2 en groter. Opvallend is dat de ruimere 3k of kleinere 4k-woningen (van 80 – 110 m2) in de pijplijn bijna niet voorkomen.

De markt bouwt appartementen van gemiddeld 80,2 m2 waarvan woningen met een oppervlakte van 68,5m2 het meest voorkomen (de modus).Voor de eengezinswoningen ligt de modus op 133m2 en een gemiddelde grootte van 140,5m2. 16

Dit is een andere deelset aan projecten dan de planvoorraad van 2021 zoals in deze woonmonitor beschreven.

17

Figuur 9: Prijsontwikkelingen Delft, Nederland en de regio (Bron: NVM)

Rotterdam

Westland

Nederland

Den Haag

300

250

200

2019

2017

2015

2013

2011

2009

2007

2005

2003

Figuur 9: Prijsontwikkelingen Delft, Nederland en de regio (Bron: NVM)

383

400

Omdat de NVM-cijfers altijd een jaar achterlopen, betrekken we hier ook het meest recente cijfer (die doordat het van andere bron komt afwijkt): in 2020 kostte een Delftse woning gemiddeld 349.000 euro. Alhoewel het absolute getal wat kan afwijken, is de stijging van 2018 naar 2019 en 2019 naar 2020 enorm: 12% resp. 16% stijging. Deze hoge stijgingen zijn vanaf 1985 nog niet voorgekomen.

2001

1999

1987

1985

De prijsontwikkeling van de Delftse woningmarkt is vergeleken met die van de 100 regio en Nederland over een langere termijn in figuur 9. Met deze analyse van de NVM-cijfers is een vergelijk met de omringende gemeenten en woningmarkten (bijvoorbeeld regio Rotterdam, Den Haag en Pijnacker en het Westland) mogelijk. 50 Behalve in de crisis (2012 – 2015) volgt de prijsontwikkeling van Delft vrij letterlijk de Nederlandse trend. Ook in de Coronacrisis zijn de huizenprijzen 0 sterk gestegen. De gemiddelde transactieprijs in Delft was in 2020 329.100 euro, dat is ruim 17.000 euro meer dan het Nederlands gemiddelde (311.700). Delft heeft hiermee nog steeds de hoogste gemiddelde verkoopprijs in de regio. De Figuur 10: aantal transacties regio Rotterdam kent een beduidend lagere gemiddelde verkoopprijs (311.000 450 euro).

1997

150

1995

4.1 Landelijk perspectief en regionaal beeld

Delft

1993

Hoeveel woningen zijn er de afgelopen jaren verkocht, hoe lang staan ze te koop en is er verschil in bepaalde segmenten? In deze paragraaf geven we op hoofdlijnen inzicht in de ontwikkelingen in de markt. We starten met een vergelijking van de landelijke en regionale ontwikkeling. Zijn de trends in Delft afwijkend? Vervolgens zoomen we in op een aantal trends. De bronnen van deze informatie zijn de gegevens van de NVM en woningmarktgegevens.nl.

350

1991

Woningmarkt

1989

4

350 300

288

258

281

289

275

250 200

209

190 162

150

148

207

271

188

140

100 50 0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020 Q4 2020

Figuur 10: aantal transacties

10

18

Figuur 11: aanbod transacties (bron: woningmarktcijfers en Dynamis)

1000

4.2 Huizen staan minder lang te koop, aanbod loopt terug Aanbod

900

De woningmarkt is niet meer in balans, zo niet overspannen. De gemiddelde verkooptijd van woningen is volgens de makelaarsvereniging NVM in Delft nu 32 dagen. Dat is een enorm verschil met gemiddeld 82 dagen in 2016 (net na de woningmarktcrisis). Tegenover een ingezette daling van het aantal transacties (van 207 naar 188 in Q2 2020) staat een stijging in het laatste halfjaar van 2020.

Transacties per kwartaal

800 700

We zien dat in het laatste kwartaal van 2020 het aantal transacties weer ongeveer op het jaarlijkse gemiddelde uitkomt zoals in 2017 tot 2019. De Figuur 11: aanbod transacties (bron: woningmarktcijfers en Dynamis) overspannenheid van de woningmarkt is hiermee niet voldoende te verklaren. Dan moeten we kijken naar de verhouding aanbod versus transacties. Helaas 1000 is de figuur uit de vorige woonmonitors daarvoor niet meer te gebruiken. Dit omdat onze bron die we altijd hiervoor gebruikten (woningmarktcijfers) deze 900 Aanbod Transacties per nietkwartaal meer kan leveren (hieronder grafiek links). Daarom maken we dit jaar gebruik van cijfers van Dynamis (grafieken rechts hieronder).

600 500 400

800

300 200

700

1000

100

600

900

Aanbod 0

Uit de analyse van Dynamis blijkt dat het aantal woningverkopen per 1.1.2021 een nieuw hoogterecord heeft bereikt: bijna 370 woningen. Dit komt doordat (zie onderste grafiek) na het tweede kwartaal van 2020 steeds meer eigenaren hun woning te koop zet. Het kwartaalaanbod per 1.1.2021 bedraagt echter een krappe 204 woningen. Dat zijn 50 woningen minder dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Per saldo hebben mensen minder keuze op de woningmarkt en stijgt de prijs. Doordat in Delft flink gebouwd wordt, blijft het woonaanbod op de markt enigszins op peil: op dit moment bestaat het beschikbare aanbod woningen voor 38% uit nieuwbouw. In andere gemeenten is het aanbod nog schraler.

Figuur 11: aanbod transacties (bron: woningmarktcijfers en Dynamis)

2014 800

Transacties per kwartaal 500 2015

2016

2017

2018 400

Q1 2019

Q2 2019

Q3 2019

Q4 2019

Figuur 11: aanbod transacties (bron: woningmarktcijfers en Dynamis)

700 bron: woningmarktcijfers en Dynamis) 600

300 11

200

Transacties per kwartaal 500

100

400

0 2014

300 200

2015

2016

2017

2018

Q1 2019

Q2 2019

Q3 2019

Q4 2019 19

Figuur 12: Verkochte woningen naar prijsklasse

1200

4.3 Ontwikkeling naar woningtype We maken een onderscheid naar verkochte woningen naar prijsklasse én naar woningtype. Als we als eerste een onderscheid maken naar prijsklasse, dan ontstaat figuur 12 voor de ontwikkeling van de laatste 8 jaar. Het aandeel goedkope en betaalbare koop daalt sterk (woningen met een transactieprijs onder de 200.000 euro).Het middensegment neemt sinds de woningcrisis toe (200.000 tot 300.000 en 300.000 tot 400.000 euro). Het sterkst is het effect in het duurdere segment: het aandeel verkochte woningen boven de 500.000 is in 2020 ruim toegenomen. De verkochte nieuwbouwwoningen in bijvoorbeeld Prof Schoemakerplantage en Nieuw Delft zorgen hiervoor.

1000

800 >500 400-500 300-400

600

200-300 100-200 <100

400

200

Een andere uitsplitsing is die naar woningtype: eengezins of meergezins. Er 0 worden eigenlijk altijd meer appartementen verkocht dan grondgebonden 2013 2014 2015 woningen. De afgelopen jaar liep dat verschil terug en in 2019 was het een keer omgekeerd, maar in 2020 werden er weer aanzienlijk meer appartementen dan eengezinswoningen verkocht. Ook hier speelt het aanbod uit de nieuwbouw mee: in Nieuw Delft zijn veel appartementen opgeleverd. Figuur 13: Eengezins- en meergezinswoningen transacties

2016

2017

2018

2019

2020

Figuur 12:Verkochte woningen naar prijsklasse 12

700 eengezins

meergezins

600

500

400

300

200

100

20 20

19 20

18 20

17 20

16 20

15 20

14 20

13 20

12 20

11 20

10 20

09 20

08 20

07 20

20

06

0

Figuur 13: Eengezins- en meergezinswoningen transacties

20

13

4.4 Starters en doorstromers op de markt

Tabel 3: Starters en doorstromers op de (koop-)woningmarkt

In de volgende tabel is verder inzichtelijk gemaakt wie toegang krijgt tot eengezinswoningen of appartementen.

Starters / doorstromers verhouding gekochte mgw of app starter doorstromer

2020 43,6 56,4

2019 44,7 49,4

2018 50,9 43,6

2017 50,6 50,2

2016 54 53,6

2015 52 43,8

Starters / doorstromers verhouding gekochte egw starter doorstromer

2020 56,4 43,6

2019 55,3 50,6

2018 49,1 56,4

2017 49,4 49,8

2016 46 46,4

2015 48 56,2

Uit de tabel valt op te maken dat in 2020 starters (startende gezinnen, starters voor het eerst op de woningmarkt) minder appartementen konden kopen dan eengezinswoningen. Het aandeel was bijna 44% appartementen tegen 56% eengezinswoningen. We zien dat doorstromers relatief meer appartementenkopen dan eengezinswoningen. Het lijkt erop dat het nieuwbouwaanbod (overgrote deel appartementen) minder bereikbaar is voor starters. En dat de koopstarters hun aanbod moeten vinden in de (kleinere en goedkopere) eengezinswoningen in de bestaande voorraad. Een verdere indicatie over de toenemende ongelijkheid voor toetreding op de woningmarkt. Ook is blijkt uit een analyse van het aantal transacties naar leeftijd. Dit is hieronder gedaan met twee tabellen: een tabel van de verdeling van leeftijdscategorie naar aantallen transacties (wie koopt de meeste woningen?) en een grafiek die speciaal voor Delft gemaakt is door stadsgeograaf Cody Hochstenbach.

21

Figuur 14: transacties naar leeftijd 1700 60+

Het aandeel “starters” op de koopwoning-markt (de leeftijdscategorie tot 24 jaar) blijft in Delft na 2016 vrijwel gelijk, met een lichte toename in 2020. Een reden hiervoor is dat deze groep moeilijker aan een hypotheek kan komen door de strengere eisen van de banken. Toch is 2020 een bijzonder jaar: een kleine opleving. Dit zal komen omdat in Coronajaar 2020 de jonge huizenkopers in hun zoektocht naar een woning minder concurrentie van andere huizenkopers, zoals doorstromers en expats hadden. Met name de oudere starters (de groep tot 30 jaar) maken meer kans op een woning. Deze groep is al langer actief op de arbeidsmarkt en kunnen daarom meer eigen middelen inzetten (hetzij via ouders, hetzij langer op de arbeidsmarkt). We zien dat de 45 – 59 jarigen en de 60-plussers het meest profiteren van de Delftse woningmarkt. Hun stijging van 2019 – 2020 is in bovenstaande grafiek het grootst. In figuur 14 is de transactieprijs naar leeftijdscategorie per jaar uitgezet. We zien dan dat de leeftijdscategorie 30-44 de hoogste verkoopprijs betaalt: gemiddeld € 361.000. Gevolgd door 60+-ers met € 354.000 en 45 tot 60-jarigen: 353 duizend euro. Daarnaast is te zien dat jongeren (de groep 0 – 24-jarigen) het minst kunnen uitgeven: dit jaar een lichte stijging van 259 naar 269 duizend euro.

Konden jonge kopers in 2013 en 2014 nog goedkope woningen kopen (rond de 150 tot 157.000); in 2020 is de gemiddelde transactieprijs ruim één ton meer geworden: 260.000. Dit duidt erop dat ze eigen vermogen moeten meebrengen17 of dat ouders een handje bijsteken (erfenis), of dat ze gebruikmaken van de starterslening.

45-59

1500

30-44 1300

25-29 0-24

1100

900

700

500

300

100

-100

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2018

2019

2020

Naast dat ieder jaar de verkoopprijs stijgt en het voor iedereen duurder wordt om een woning te kopen, tekent zich een andere trend af: De toegang tot de koopwoningmarkt is niet voor iedereen meer gelijk weggelegd. Er is een tweedeling op deze markt tussen de kansen van de groep woningzoekenden tot 30-jaar aan de ene kant, en de leeftijdsgroepen 30-45, 45-59 en 60+-ers aan de andere kant. Steeds meer speelt intergenerationele vermogensoverdracht een rol: Dat betekent dat de vraag of iemands ouders vermogen hebben heel bepalend is voor de mogelijkheid om voor het 30e levensjaar een woning te kunnen kopen.

In een persbericht uit oktober 2020 stelt de Hypotheker op basis van cijfers over het eerste halfjaar van 2020, dat jongeren gemiddeld € 23.000 aan eigen financiële middelen meebrengen. 17

22

Figuur 14: transacties naar leeftijd

15

23

4.5 Toegang tot de woonmarkt We zien dat het kopen van een woning voor meerdere doelgroepen lastiger wordt. De huizenprijzen stijgen, de hypotheekregels zijn strikter geworden, het aantal alleen-staande huishoudens neemt toe en er is vaker sprake van flexibele arbeidscontracten en bijvoorbeeld studieschulden.Vooral starters kunnen lastiger een woning kopen. Huishoudens die al een koopwoning bewonen profiteren van de prijsstijgingen en hebben met hun overwaarde van hun bestaande woning meer keuzevrijheid op de woonmarkt. Waar in z’n algemeenheid het eigen woningbezit is toegenomen in de periode 2011-2018 zien we dat het eigen woningbezit onder jonge starters afneemt en onder de midden en oudere leeftijdsgroepen toeneemt. We zien meer investeerders en beleggers woningen op de markt kopen en verhuren aan huishoudens die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar ook niet kunnen kopen. Deze doelgroepen profiteren daarmee niet van de prijsontwikkelingen in het vastgoed door eigen woningbezit, maar hebben om

die reden vaak wel te maken met stijgende huren en stijgende koopprijzen wat hun kansen op de woningmarkt in de toekomst niet verbeterd. In die zin kun je spreken van een toenemende ongelijkheid van kansen op de woningmarkt tussen verschillende doelgroepen. Cody Hochstenbach heeft onderzoek uitgevoerd naar de effecten hiervan. Dan valt op dat in studentensteden jongeren het moeilijker hebben dan in de andere middelgrote steden. De grootste daling van het woningbezit onder jongvolwassenen is in de studentsteden. Hochstenbach koppelt dit ook aan de inkomensverdeling. Dan kan iets gezegd worden over de relatie met de vermogensopbouw18. Hij verdeelt de bevolking van Delft in drie inkomensklassen: laag, midden en hoog. Laag zijn de 40% laagste inkomens, hoog betreft de 20% hoogste inkomens en midden zit hiertussen. Er ontstaan onderstaande grafieken die het % woningbezit in 2011 en 2018 in Delft weergeven specifiek voor de verschillende leeftijdsklassen.

Figuur 16: Percentage koopwoningbezit naar inkomensklassen en leeftijd Figuur 16:Percentage Percentage koopwoningbezit naar inkomensklassen enleeftijd leeftijd Figuur 16: koopwoningbezit naar inkomensklassen en

18

24

Unravelling the unequal geography of declining young adult homeownership in the Netherlands; Cody Hochstenbach & Rowan Arundel, Amsterdam 2020.

Figuur 15: Percentage koopwoningbezit naar inkomensklassen en leeftijd

We zien van links naar rechts het percentage woningbezit van de jongere starters (huishoudens met hoofdkostwinner in de leeftijd van 18 tot 39 jaar), de middengroepen (40 tot 65 jaar) en de 65+-ers. Hierbij is gecorrigeerd voor de studentenhuishoudens zoals bekend bij CBS. Binnen de leeftijdsgroepen is een onderscheid gemaakt tussen drie inkomensklassen (lage inkomens, de middengroepen en de 20% hoogste inkomens).

4.6 Koopstarters en andere investeerders op de woningmarkt

Over het algemeen is het woningbezit toegenomen van 2011 naar 2018, behalve dus voor de jongere starters, daar neemt het woningbezit af. Ook voor de middengroep met een laag inkomen is het aandeel koopbezit (licht) afgenomen. Verder zien we het effect van het voordeel van vermogensopbouw: bij de groepen 40 – 64 en 65-plussers neemt het aandeel koopwoningbezit relatief het hardst toe. Daardoor nemen de verschillentussen oud en jong, maar ook tussen jongeren onderling, toe. Binnen de groep koopstarters (linkergrafiek) is het verschil tussen de rijkste en midden en lage inkomens best groot.Vooral als (de ontwikkelingen van) het aanbod van koopwoningen in Delft samen met deze grafiek gaat. We zien een gat tussen de hoge prijzen op de woningmarkt en de bestedingsruimte van de starters. Dergelijke bedragen zijn voor starters, zeker zonder vermogen of hulp van ouders, onbetaalbaar.

Qua woningtype zoeken zowel investeerders als koopstarters in Delft appartementen. 79% van de investeerders koopt een appartement, tegen 54% van de koopstarters. Qua woninggrootte is er in Delft geen verschil tussen wat koopstarters en investeerders kopen. Beide groepen zoeken in hetzelfde segment van 61m2 t/m 80m2. Hiermee beconcurreren zij elkaar. In Delft zijn in 2017 ruim 900 woningen door investeerders gekocht tegen ruim 3000 woningen door koopstarters. In Amsterdam en Utrecht is een bovengemiddeld aandeel koopstarters actief ( 35%) tegenover 26% in Delft. Cijfers van de NVM geven voor 2020 in Delft aan dat het aandeel investeerders circa 1 op 7 is. Ruim hoger dan het landelijk gemiddelde 1 op de 12 kopers. Eigen onderzoek geeft aan dat het bij ´investeerders´ of beleggers op de woningmarkt het dan merendeels gaat om partijen met een woningportefeuille van 10 tot 100 woningen in bezit.

Het Kadaster heeft onderzoek gedaan naar het effect van particuliere investeerders in studentensteden. Deze groep zou het voor starters nog lastiger maken om de woningmarkt te kunnen betreden. Het aandeel beleggers op de woningmarkt is gegroeid van 1 op de 11 in 2013 naar 1 op de 8 transacties in 2017.

De onzekere arbeidspositie (flexcontracten) zorgt voor een zwakkere positie op de woningmarkt.Voor Delft komt daar nog bij dat 1 op de 6 woningen opgekocht worden door beleggers. Dit alles zorgt ervoor dat in Delft de kansenongelijkheid tussen oud en jong, maar ook binnen de groep jongeren (mét toegang tot vermogen óf zonder), toeneemt.

25

5

Ontwikkeling woningvoorraad Figuur 16: mutaties Delft 2020

De woningvoorraad neemt af door onttrekkingen en groeit met woningvorming. Onttrekkingen zijn samenvoegingen van bijv. twee woningen tot één, of sloop. Woningvorming is nieuwbouw, kantoorpanden die worden omgezet naar woningen, of dat woningen gesplitst worden naar meerdere kleinere zelfstandige eenheden, verstudioïsering, of verbouwingen waarbij van uiteindelijk meer woningen worden opgeleverd dan er voorheen stonden. Oftewel; dit hoofdstuk geeft inzicht in de transformatie van de woningvoorraad. Onderstaand het overzicht van de mutaties die het afgelopen jaar hebben plaatsgevonden in Delft. Ten tijde van het schrijven van deze woonmonitor zijn de definitieve cijfers van 2020 nog niet bekend.Vorig jaar was dit tevens het geval, waardoor de definitieve cijfers (volgens BAG) van 2018 en de voorlopige cijfers van 2019 (volgens CBS) gepresenteerd zijn.Voor deze monitor zullen de (inmiddels) definitieve cijfers van 2019 (volgens BAG) en de voorlopige cijfers van 2020 (volgens CBS) gepresenteerd worden. In 2019 was het saldo van onttrekkingen en woningvorming een toename van 295 woningen.Voor 2020 bedraagt dat 591 woningen19. In 2020 zijn 162 onttrekkingen geregistreerd. In 2020 zijn er 355 nieuwbouwwoningen opgeleverd.Vooral de toename in het segment ‘dure koop’ en ‘extra dure koop’ is opvallend in de mutaties van 2020.

Er zijn namelijk 2600 woningen toegevoegd aan deze twee segmenten, terwijl de ‘werkelijke toevoeging’ aan woningen geschat wordt op 591. De verklaring kan waarschijnlijk gezocht worden in de waardestijging van de bestaande voorraad. Dit geeft onderstaande grafiek 17 weer: De WOZ-waarden van 2020 ten opzichte van vorig jaar. Wanneer we alle mutaties in de woningvoorraad verwerken, de nieuwbouwplanning doorrekenen qua programma en presenteren naar de jaren 2030 en 2040, ontstaat onderstaand beeld op stedelijk niveau. De laatste kolom betreft het streefbeeld vanuit de woonvisie van 2016: ‘wensbeeld woonvisie’.

Figuur 16: mutaties Delft 2020

Figuur 17: Jaarlijkse verandering van de WOZ-waarde in de Delftse voorraad

€vanaf 400.000

€300.000-€400.000

17 €250.000-€300.000 2020

€225.000-€250.000

2019

€200.000-€225.000

€175.000-€200.000

€150.000-€175.000

tot €150.000 0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

Figuur 17: Jaarlijkse verandering van de WOZ-waarde in de Delftse voorraad

18 19

26

We durven geen verklaring voor het sterk afwijkende getal te geven. Het kan te maken hebben met de voorlopige cijfers van het CBS.

Figuur 18a: Koers naar de Woonvisie

Op stedelijk niveau betekent dit dat op termijn door de toevoeging van de geplande en gewenste woningsegmenten: • Het aandeel koopwoningen blijft bijna gelijk (43% in 2020 tot 42% in 2040); • Een procentuele afname van de corporatiehuur20: van 40% in 2020 tot 34% in 2040 (exclusief studentenwoningen); • Stijging van het aandeel vrije sectorhuur van 17% in 2020 tot 24% in 2040. • Ten opzichte van vorig jaar is het aandeel vrije sectorhuur één procentpunt gestegen ten koste van de corporatiehuur.

Figuur 18a: Koers naar de Woonvisie

In de inleidende paragraaf is de definitie van ‘sociaal’ al eerder toegelicht. Er is een verschil tussen ‘corporatiehuur’ en ‘sociale huur’. Bij ‘corporatiehuur’ wordt bedoeld dat het eigendom bij de corporaties ligt, maar deze woningen kunnen ook in de middeldure categorie vallen. De ‘sociale huur’ omvat alle woningen in de sociale prijscategorie. In het eindbeeld van de Woonvisie in figuur 18a is gebruik gemaakt van “corporatiehuur”. Om een volledig beeld te schetsen van Delft in 2040 wordt in figuur 18b “Delft in 2040” toegepast volgens een andere 19 definitie van sociaal21; de sociale prijscategorie (DAEB + particuliere sociale huur).

Figuur 18b: Koers naar de Woonvisie. “Sociale huur” – sociale prijscategorie

De geprognosticeerde ontwikkelingen volgen daarmee (langzaam) de lijn van de koers uit de Woonagenda. Het laat ook zien dat ontwikkelingen niet snel gaan, maar over 20-jaar effect hebben.

Figuur 18b: Koers naar de Woonvisie. “Sociale huur” – sociale prijscategorie

20 Er is een verschil op te merken tussen ‘corporatie huur’ en ‘sociale huur’. Bij ‘corporatiehuur’ wordt bedoeld dat het eigendom bij de corporaties ligt, maar deze woningen kunnen ook in de middeldure categorie vallen. De ‘sociale huur’ omvat alle woningen in de sociale prijscategorie 21 Definities sociaal: Corporatiehuur: het corporatiebezit (DAEB + niet-DAEB) exclusief DUWO-bezit. Sociale prijscategorie: het bezit in Delft dat binnen de sociale prijscategorie valt (DAEB + particuliere sociale huur, exclusief DUWO-bezit) Woningmarktafspraken: de definitie van sociaal zoals dat toegepast wordt in de regionale woningmarktafspraken (DAEB + niet-DAEB + particulier sociale huur + particuliere goedkope koop inclusief zelfstandige studentenhuisvesting). Er zijn echter sterke afwijkingen in welke mate de particuliere sociale huur wordt meegeteld afhankelijk van bouwjaar en exploitatietermijn. Ook de particuliere goedkope koop kent soortgelijke beperkingen, dan wordt dit enkel tot ‘sociaal’ gerekend bij een WOZ-waarde tot 180.000. De regionale woningmarktafspraken worden apart door de regio gemonitord.

27 20

Er zijn vier opmerkingen te maken bij de voorspelling van de jaren 2030 en 2040 in figuur 18a. We hebben alleen bekende plannen doorgerekend. De theoretische afname van particuliere huur, zoals modelmatig bedacht in de regio is hier niet doorgevoerd. We hebben ook geen rekening gehouden met (verwachte) omzettingen van koop naar de huur (de zogenaamde buy-to-let-markt). Hier zijn geen officiële cijfers van beschikbaar. Eigen gemeentelijk onderzoek in het kader van de eindevaluatie ´studentenhuisvesting in goede banen´ laat zien dat de buy-to-let markt mogelijk effecten zal hebben. Deze zijn wel meegenomen in de jaarkolom 2021. Net als bij buy-to-let er verschuivingen binnen categorieën plaatsvindt, kan dat ook door prijsstijgingen in de particuliere huur: dit heeft dan effect op het sneller of juist langzamer (als prijzen doorstijgen boven de 950 euro) halen van het eindbeeld voor middeldure huur. Ook zijn in figuur 18a de effecten van de verduurzaming van het sociale woningbezit door corporaties (het van het gas-af) niet meegenomen. De Delftse corporaties geven aan dat ze mogelijk onrendabel bezit moeten gaan verkopen. Waardoor dit ook gevolgen kan hebben voor het eindbeeld in 2040. Aanvullend is voor figuur 18b (met de definitie sociaal en dus de particuliere sector meegerekend) nog op te merken dat deze presentatie een risico kan inhouden voor de sturing op het einddoel.

Immers, met corporaties maken we afspraken over de omvang en het bouwen van sociale woningen. Met de particuliere markt kunnen gemeenten geen langjarige afspraken maken. Kortom de sturing op de particuliere voorraad is er niet én is er een autonome effect van de stijgende WOZ-waarden. Zonder dat we daarop kunnen ingrijpen, zorgt die ervoor dat (op papier) de categorie goedkope koop verdampt. Door deze ontwikkelingen is het goed om jaarlijks te monitoren om zo de som van de effecten weer te geven én op basis daarvan ook het planvolume nieuwbouw op te tellen zodat de (verwachte) koers op langere termijn gezien kan worden. In figuur 19 is de ontwikkeling van Delft in respectievelijk 2021 en 2040 te zien. Deze verschuiving laat onder andere zien dat het aandeel middeldure huur van 7% toeneemt naar 11%. Ook de toename van 61% appartementen anno 2021 naar 67% is opvallend te noemen. 28

Figuur 19: Voorraad Delft in 2021 en Delft in 2040 na realisering van alle projecten

Figuur 19:Voorraad Delft in 2021 en Delft in 2040 na realisering van alle projecten

Figuur 19:Voorraad Delft in 2021 en Delft in 2040 na realisering van alle projecten

29

6

Woonagenda

6.1 Inleiding In dit hoofdstuk monitoren we de voortgang van de doelstellingen van de woonagenda. De woonagenda bevat vijf doelstellingen: sterke en leefbare wijken (4.2), een toekomstbestendige en duurzame, sociale huurvoorraad (4.3), doorstroming en een complete woonketen nastreven (4.4), langer en weer thuis wonen (4.5) en tenslotte, studentenhuisvesting in goede banen (4.5). Deze hoofdstukken zijn daarom meer beschrijvend en evaluatief van aard. Waar cijfers voorhanden zijn, geven we deze. Hiermee kunnen we een jaarlijkse update van de doelen uit de woonagenda geven.

6.2 Sterke en leefbare wijken Doelstelling We zetten in op sterke, leefbare en evenwichtig samengestelde wijken. Het beoogd resultaat in 2022 formuleerden we als: • Stabilisatie of stijging van de buurtscore in de wijkversterkingsgebieden

Deze sociale factoren leiden uiteindelijk samen met de fysieke ingrepen tot veranderingen in de buurtscore. Deze zeggen weer iets over de ontwikkeling naar sterke en leefbare wijken. Al 10 jaar houdt de gemeente Delft met de Omnibus-enquête bij wat het ‘gevoel’ is in de wijken. Dat gebeurt aan de hand van de ‘buurtscore’. De buurtscore is een samenstelling van een zevental indicatoren die doordat ze iedere twee jaar gemeten worden, de trend weergeven. Zo worden naast objectieve indicatoren als aantal werklozen, WOZ-waarde van de woningen ook meer subjectieve gegevens bijgehouden per buurt: de mate waarin men zich veilig voelt in de buurt en de verbondenheid die men voelt met de omgeving. Op stedelijk niveau is Delft de afgelopen jaren constant gebleven (6,8). Ook de wijken onderling vertonen slechts lichte variaties. Opvallend is dat de Voorhof en Buitenhof ondanks de toename in de wijkscore in 2019, nog steeds achterblijven bij het Delfts gemiddelde. Waar de waardering voor Delft als geheel een 6,8 is, is dit voor de Voorhof een 6 en de Buitenhof een 6,1.

Evaluatie jaar 2020 Omdat de buurtscores bepaald worden na de tweejaarlijkse Omnibus-enquête, is de tekst van deze paragraaf hetzelfde als de voorgaande monitor. Een meer evenwichtige woningmarkt kan op stedelijk, maar ook op wijk- en buurtniveau gerealiseerd worden door een combinatie van vernieuwing (herstructurering) of nieuwbouw (al dan niet in verdichting) en door de transformatie van woningen in het sociale segment naar het middeldure segment (liberalisatie). Dit zijn min of meer planbare factoren. Sterke en leefbare wijken ontstaan niet alleen door deze fysieke ingrepen, maar meer nog door de onplanbare factoren: de bevolkingssamenstelling, het gevoel van veiligheid of hoe buurtbewoners de sociale cohesie ervaren.