Vastgoedbedrijfanalyse 2024

Vastgoedbedrijf analyse 2024

4. Een zorgvuldige afweging van belangen van andere betrokkenen. Belangrijk hierbij is de vraag waarom het noodzakelijk is om voor deze specifieke groep een uitzondering te maken; 5. Waar nodig moet de gemeente inspraak organiseren om draagvlak te creëren en eventuele bezwaren te adresseren. Er is dus geen vaste lijst van activiteiten die voor gemeenten als algemeen belang gelden. De specifieke feiten en omstandigheden moeten worden afgewogen en onderbouwd. De overwegingen hierbij zijn opgenomen in een afwegingskader. Deze staan in Bijlage 6. In het afwegingskader zijn op hoofdlijnen de volgende vragen relevant: • Kan het maatschappelijk belang voldoende onderbouwd worden? • Is er sprake van marktfalen en kan dit door feiten en cijfers onderbouwd worden? • Is aantoonbaar, vanuit de businesscase van de doelgroep, dat berekening van de integrale kostprijs belemmerend is voor het beoogde maatschappelijk belang? • Is subsidie van de businesscase/activiteiten wenselijk en mogelijk zonder huisvestingslast te subsidiëren? • Is verhuur op basis van andere huurvoorwaarden namelijk een casco verhuurprijs, mogelijk en is deze dan wel betaalbaar? Een uitgebreide toelichting op deze vragen is opgenomen in Bijlage 7. Als deze vragen goed onderbouwd kunnen worden dan kan de gemeenteraad een algemeen belang besluit overwegen.

Mocht de gemeenteraad hiertoe besluiten dan kan de huurprijs eventueel verlaagd worden naar een maximaal op te brengen huur. Het verhuurbeleid van de gemeente Delft gaat uit van: • Bij het verhuren handelen we conform de uitspraak van de Hoge Raad in de casus Didam behalve in de vooraf gedefinieerde uitzonderingssituaties zoals opgenomen in Bijlage 3. • het gemeentelijk vastgoed wordt in beginsel tegen minimaal de kostprijs in gebruik gegeven. Voor maatschappelijke partners wordt de integrale kostprijs in rekening wordt gebracht en voor commerciële huurders de markthuurprijs als deze hoger is dan de integrale kostprijs. • Als de kostprijs belemmerd is voor het beoogde algemeen doel kan onder strikte voorwaarden een algemeen belang besluit worden genomen. De motivatie en onderbouwing dient te voldoen aan strenge wettelijke regels.

5.2 Verkoopbeleid Vastgoed dat geen beleidsdoel dient en waarbij geen sprake is van strategische redenen tot behoud kan, als de marktomstandigheden dat toelaten, worden verkocht. Verkoop en het daarbij behalen van de hoogst mogelijke verkoopopbrengst is geen doel op zich. Verkoop is ook een van de gemeentelijke mogelijkheden om beleidsdoelen te realiseren. Sinds de oprichting van het Vastgoedbedrijf in 2006 is de gemeentelijke portefeuille behoorlijk verkleind. Dit is het gevolg van het uitgangspunt dat het hebben van vastgoed voor de gemeente geen kerntaak is. Met het afstoten van panden is 25

Vastgoedbedrijf analyse 2024

bijgedragen aan het invullen van diverse bezuinigingstaakstellingen. Positief gevolg hiervan is dat voor de resterende panden het strategische doel en functie helder is en dat de gemeente op dit moment geen concrete dispositie portefeuille heeft. Keerzijde is dat strategische sturing op lange termijn doelen vanuit een eigendomspositie beperkter is geworden. Daarnaast heeft de gemeente minder mogelijkheden om (tijdelijke) maatschappelijke opgaven in haar eigen vastgoed te huisvesten. Mogelijk is verwerving of en het aanhuren van nieuwe panden nodig voor het invullen van onze ruimtelijke en maatschappelijke doelen. Bij verkoop van panden worden de verkoopstrategie en verkooptraject per pand bepaald. De gemeente Delft gaat uit van een verkoopbeleid waarbij: • verkoop en het daarbij behalen van de hoogst mogelijke verkoopopbrengst geen doel op zich is; • verkoop ook een van de gemeentelijke mogelijkheden is om beleidsdoelen te realiseren; • de raad vooraf wordt geïnformeerd over het voornemen tot vervreemden als het college van mening is dat het object past binnen de definitie van ‘in het oog springende’ en/of ‘politiek gevoelige’ objecten.

5.3 Onderhoudsbeleid Het bezitten van vastgoed betekent dat we verantwoordelijk zijn voor het uitvoeren van tijdig en voldoende onderhoud. Door onderhoudsmiddelen optimaal in te zetten kan ons vastgoed zo lang mogelijk bijdragen aan de gemeentelijke doelen en is er geen sprake van kapitaalvernietiging en/of onveilige situaties. Het onderhoudsniveau dat we nastreven voor de objecten die we in eigendom hebben is van invloed op de waarde, levensduur en kwaliteit van een object.

5.3.1Onderhoudskwaliteit Bij de uitvoering van het onderhoud gaan we uit van de volgende uitgangspunten: • We voorkomen dat er door gebreken sprake is van risico’s voor veiligheid en gezondheid; • Gebruikers moeten geen onnodige overlast ervaren van gebreken aan de panden; • Door tijdig onderhoud uit te voeren voorkomen we vervolgschade; • We houden rekening met de esthetische waarde van onze monumenten; • We kiezen steeds voor de meest duurzame optie passend bij onze bestaande budgetten. Naast deze uitgangspunten sturen we op de gewenste kwaliteit door onderscheid te maken vanuit de deelportefeuilles en tussen de specifieke panden. Voor panden die op termijn gesloopt of herontwikkeld worden (de panden in onze strategische en overige portefeuille) is het bijvoorbeeld logisch dat we minder geld uitgeven aan onderhoud dan voor de historische monumenten in onze kernportefeuille. Bij het sturen op de kwaliteit maken we daarom gebruik van de volgende 4 categorieën panden: 1. Representatief; 2. Instandhouding sober en doelmatig; 3. In afwachting van sloop/herontwikkeling – zonder gebruik; 4. In afwachting van sloop/herontwikkeling – met gebruik; 26

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Per categorie sturen we op effecten die niet mogen optreden of juist wel acceptabel zijn. Een voorbeeld hiervan is de esthetische waarde van onze monumenten. Deze panden zijn opgenomen in de categorie representatief waardoor bijvoorbeeld de cyclustijd voor het schilderwerk korter is dan voor de panden die we onderhouden op basis van het principe ‘sober en doelmatig’. Wat dit precies inhoudt leggen we hieronder uit. Voorgaande categorieën doen niet af aan eventuele verplichtingen voortvloeiende uit toepasselijke wet- en regelgeving, waaronder wet- en regelgeving over verduurzaming.

5.3.2 Soorten onderhoud Onderhoud wordt op grond van het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) ingedeeld in 2 hoofdsoorten. Er zijn hiervoor verschillende termen. We gebruiken de formulering volgens het BBV met een verdeling van de onderhoudskosten in klein en groot. Beide soorten houden of brengen een object in goede, oorspronkelijke staat en zijn niet van invloed op de vooraf bepaalde gebruiksduur (de afschrijvingstermijnen) van het object. Deze lasten zijn dus geen investeringen en mogen daarom niet worden geactiveerd. Als we verbeteringen aanbrengen in onze panden, bijvoorbeeld bij renovatie en verduurzamen is wel sprake van investeringen. In § 5.3.4 wordt dit nader toegelicht. Klein onderhoud Klein onderhoud is een verzamelterm voor onderhoud dat nodig is om het gebouw in een goed werkende en veilige staat te houden. Het gaat hierbij om preventieve en correctieve onderhoudsmaatregelen. Het preventieve onderhoud bestaat voornamelijk uit jaarlijks contractonderhoud aan onze panden zoals het uitvoeren van (verplichte) veiligheid technische keuringen aan elektrische installatie, controlebeurten van liftinstallaties of luchtbehandelingsinstallatie Deze contracten worden bij voorkeur meerjarig aangegaan. Het onderhoud wordt niet uitgevoerd door de gemeente zelf maar door een gecontracteerde partij in opdracht van de gemeente.

Deze contractpartners verschillen van specialistische bedrijven bijvoorbeeld voor het onderhoud van onze historische klokken tot een portefeuille brede opdracht voor het preventieve en correctieve onderhoud voor al onze objecten. Door een raamcontract in één keer op de markt te zetten is sprake van een betere coördinatie en toezicht en verminderen de administratieve lasten. Dit zorgt ervoor dat efficiënt gebruik gemaakt wordt van gemeentelijke middelen. In 2025 zal de gemeente een nieuwe aanbestedingsprocedure starten ten behoeve van de uitvoering van het klein onderhoud met een beoogde startdatum per 1-1-2026. In voorbereiding van deze aanbesteding wordt bijzondere aandacht besteed aan datagedreven werken. Goed onderhoud verlaagd immers de kans op klachten, storingen en defecten. Door te meten hoe en hoe vaak gebouwonderdelen worden ingezet of wat de triggers zijn voor storingen kan er efficiënt worden gestuurd op de planning van het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Innovatie en het veranderende speelveld op bijvoorbeeld de markt van meet- en regeltechniek, en energiemonitoring en besparing helpen hierbij.

Groot onderhoud Om het gebouw technisch in een goede staat te houden moet terugkerend (tijd gebaseerd) onderhoud uitgevoerd worden op de gebouwonderdelen die gebreken vertonen door slijtage. Hoe vaak en wanneer dit wordt uitgevoerd hangt af van verwachte technische levensduur van het gebouwonderdeel en de werkelijke 27

Vastgoedbedrijf analyse 2024

conditie. Conditiemeting is een methode om de technische toestand van gebouwen, op objectieve wijze te bepalen en eenduidig vast te leggen. Wij gebruiken hiervoor de objectieve en uniforme werkwijze zoals opgenomen in de NEN 2767 norm. Veelvoorkomend onderhoud in deze categorie is bijvoorbeeld schilderwerk en onderhoud aan daken. Onze monumenten zijn volgens dezelfde norm in kaart gebracht. Geconstateerd is dat voor monumenten de NEN-conditiemeting zeker inzicht biedt maar onvoldoende is om de degradatie van de gebouwonderdelen goed te volgen en voldoende middelen voor herstel te reserveren. Daarom wordt aanvullend, op de 4 jaarlijkse inspecties, tussentijdse warme inspecties uitgevoerd. Daarmee krijgen we niet alleen periodiek een algemeen beeld van de uit te voeren werkzaamheden (koude opname) en brengen we ook aanvullend gedetailleerd in beeld wat er per gebouw de komende periode (warme opname) moet gebeuren aan bijvoorbeeld onze torens en historisch stadhuis. Onze panden zijn in 2023 en 2024, per pand en per gebouwonderdeel, geïnspecteerd door een onafhankelijke inspecteur. De ernst, omvang en intensiteit van gebreken is vastgesteld en voorzien van een conditiescore. Die gebruiken we bij het opstellen van het MJOP.

5.3.3 Meerjarenonderhoudsplan Het verschil tussen de vastgestelde conditie en de gewenste kwaliteit (met prioritering volgens de categorie indeling) bepaalt uiteindelijk het jaar waarin het verwachte onderhoud wordt gepland. Dit wordt, gelijktijdig met de kosten voor klein onderhoud, vast gelegd in een MJOP. Het MJOP geeft inzicht in hoeveel geld er nodig is om de gemeentelijke gebouwen in de gewenste staat te houden of te brengen. De kosten van groot onderhoud fluctueren per jaar. In de jaren dat bijvoorbeeld de kerktorens worden onderhouden is sprake van een piek aan onderhoudslasten. In de begroting worden deze kosten verdeeld over een periode van 20 jaar door gebruik te maken van een gemiddelde. Het benodigde bedrag wordt jaarlijks gestort in een onderhoudsvoorziening. De werkelijk gemaakte kosten in een jaar van uitvoering, komen ten laste van deze voorziening. Naarmate het onderhoud verder in de toekomst gepland ligt, neemt de betrouwbaarheid van het MJOP af. Het MJOP is een globale langetermijnplanning. Om deze reden worden er her-inspecties uitgevoerd en wordt er elk jaar een concreet uitvoeringsplan opgesteld. De her-inspecties vinden plaats om de 4 jaar. Vanaf 2025 wordt elk jaar 25% deel van de portefeuille geïnspecteerd om tijdrovende analyses voor de gehele portefeuille gelijkmatig te spreiden. In het jaarplan zorgen we o.a.

een logische clustering van werkzaamheden om efficiënt gebruik te maken van de middelen en om overlast te voorkomen. Het jaarplan wordt opgesteld in het jaar voorafgaand aan de uitvoering. Bij het opstellen van het jaarplan wordt rekening gehouden met : •

de marktomstandigheden Vraag en aanbod van onderhoudsdiensten op de markt beïnvloeden het uitvoeren van onderhoud. Is er voldoende capaciteit beschikbaar bij leveranciers, of staat dit onder druk door marktomstandigheden bijvoorbeeld door schaarste van materialen of personeel? Dit kan betekenen dat het uitvoeren of voorbereiden van opdrachten langer duurt en/of dat het invloed heeft op de prijs. Bij het opstellen van het jaarplan worden de 28

Vastgoedbedrijf analyse 2024

•

•

marktomstandigheden meegewogen waarbij getoetst wordt of de opgenomen bedragen realistisch zijn gezien de marktomstandigheden. Capaciteitsplanning Bij het opstellen van het jaarplan wordt beoordeeld of de huidige capaciteit van de vastgoedorganisatie voldoende is om de geplande projecten en activiteiten uit te voeren. Eventuele knelpunten worden betrokken bij de planning zodat het jaarplan realistisch en haalbaar is en zodat de beschikbare capaciteit optimaal wordt benut. de ambities en planning van onze verduurzaming In de bedragen van het MJOP zijn geen investeringen opgenomen voor verduurzaming. Nieuwe te vervangen onderdelen worden wel beter door nieuwe technologische ontwikkelingen en innovatie. Bij het opstellen van het uitvoeringsplan voor duurzaamheid wordt hiermee rekening gehouden.

Bovenstaande kan tot gevolg hebben dat het jaarplan qua moment van uitvoering afwijkt van het globaal geraamde MJOP.

5.3.4 Investeringen Het uitvoeren van onderhoud gaat uit van instandhouding van bestaande voorzieningen. Dit betekent dat verbeteringen die bijdragen aan gebruikswaarde, comfort en verduurzamen niet zijn opgenomen in het MJOP. De investeringen in duurzaamheid brengen we in beeld via de routekaart verduurzaming en het uitvoeringsplan. De reden dat investeringen voor functionele vraagstukken zoals gebruikswaarde en comfort zijn op dit moment niet zijn opgenomen in het MJOP is de overweging dat nieuwe wensen/eisen eerst moeten landen in een bestuurlijk gedragen Programma van Eisen. Het hieruit af te leiden budget kan dan vervolgens als nieuwe investering/krediet bij de Kadernota integraal afgewogen worden ten opzichte van andere investeringen. Voor de portefeuille zijn er op dit moment vraagstukken over algemene functionele verbeteringen. Naast investeringen over duurzaamheid is dit bijvoorbeeld het geval bij verbeteringen van toegankelijkheid voor mindervaliden en investeringen om aanvullende maatregelen te treffen om bij brand in onze monumenten eerder te kunnen in grijpen. Op dit moment doen we hier onderzoek naar. De keuzemogelijkheden brengen we in beeld en betrekken dit bij de Kadernota 2026.

5.3.5 Onderhoud door huurders De gebruiker is zelf ook verantwoordelijk voor onderhoud. Dit is bijvoorbeeld het geval voor het schilderwerk aan de binnen kozijnen. Voor de verdeling van verantwoordelijkheden volgen we de standaardafspraken uit het op de verhuring toepasselijke ROZ-model. Dit zijn gestandaardiseerde modellen opgesteld door de Raad van Onroerende zaken die heldere uitgangspunten bieden voor verhuurder en huurder. Periodiek vindt controle plaats of de gebruikers aan hun verplichtingen voldoen. In sommige gevallen, wanneer er sprake is van veiligheidsrisico’s of in panden waar meer huurders zijn, doen wij zelf het gebruikersonderhoud. In dat geval brengen we de kosten via de servicekosten in rekening. Bij een aantal objecten in de portefeuille is de uitvoering van het onderhoud waar de eigenaar voor verantwoordelijk is, belegd bij de huurders. Dit is bijvoorbeeld het geval bij theater de Veste en Zwembad Kerkpolder. Vanuit onze verantwoordelijkheid als eigenaar moeten we borgen dat onze panden veilig en van voldoende kwaliteit zijn. In 29

Vastgoedbedrijf analyse 2024

de huurovereenkomsten hebben we hierover afspraken gemaakt over het periodiek monitoren van het onderhoud en de kwaliteit. Evaluatie en de wenselijkheid om dit voort te zetten is ook deel van de afspraken.

5.4 Huurprijsmethodiek De kostprijsdekkende huur wordt, voor alle nieuwe huurcontracten, bepaald op basis van de discounted cash flow (DCF)8 methodiek. De toekomstige kasstromen worden bij deze berekeningsmethodiek contant gemaakt (terug gerekend naar de waarde op dit moment). De kostprijsdekkende huur is de huursom waarbij contante waarde van de toekomstige inkomsten en uitgaven over de exploitatieperiode gelijk zijn aan nul. Dit betekent dat alle kosten die samenhangen met het bezit en beheer van het vastgoed volledig worden gedekt door de huurinkomsten. Deze methodiek is niet nieuw, maar een continuering van het huidige beleid. De parameters van deze berekening bestaan uit: • Beschouwingsperiode van 40 jaar. • Inbrengwaarde: Boekwaarde tenzij maatschappelijke grondwaarde groter is. • Er wordt geen rekening gehouden met risico-opslagen voor de gemeente aangezien deze opslagen voor de gemeente geen zuivere kosten betreffen; • Er wordt geen rekening gehouden met toekomstige investeringen (zoals wijzigingen, aanpassing of upgrading van het bestaande voorzieningenniveau). • Voor de restwaarde hanteren we de maatschappelijke grondwaarde -/- de normatieve sloopkosten. Bij monumentale panden en bij gronden waarbij sloop na 40 jaar niet aan de orde is hanteren we geen sloopkosten in de restwaarde.

Bij de verhuur van gronden wordt eerst gekeken naar de methodiek voor het bepalen van de grondwaarde volgens de geldende grondprijzenbrief. In het geval dat de grondprijzenbrief taxatie voorschrijft, dan stelt de taxateur de grondwaarde en de verhuurprijs vast. Indien voor het bepalen van de grondwaarde geen taxatie noodzakelijk is, wordt er onderscheid gemaakt tussen verhuur aan maatschappelijke partners en niet maatschappelijke partners. Voor maatschappelijke partners hanteren we de kostprijsdekkende huur. Deze bepalen wij op dezelfde wijze als de kostprijsdekkende huur voor bebouwde objecten. De integrale kostprijs van de gemeente Delft wordt berekend op grond van: • een discounted cash flow-berekening met de belangrijkste parameters: o looptijd: 40 jaar; o inbrengwaarde: Boekwaarde tenzij maatschappelijke grondwaarde groter is; o restwaarde: maatschappelijke grondwaarde o er wordt geen rekening gehouden met toekomstige investeringen; o er wordt geen rekening gehouden met risico opslagen voor de gemeente.

• aanvangsverliezen worden indien van toepassing transparant in beeld gebracht; • voor de verhuur van gronden wordt dezelfde methodiek gebruikt als bij het 8 De Discounted vaststellen de bepaalt erfpachtcanon enverwachte de opstalretributie en de en huurprijzen Cash Flow van methode de waarde van toekomsten kasstromen berekend de voor waarde van deze kasstromen op dit moment. snippergroen. 30

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Voor niet maatschappelijke partners wordt de huurprijs gebaseerd op een percentage van de grondwaarde. Dit percentage is gelijk aan het door de Bank voor Nederlandse Gemeenten in rekening te brengen rentepercentage voor 25-jarige leningen, zoals geldt aan het begin van het kwartaal, waarin de Gemeente de huurovereenkomst heeft aangeboden of, bij gebreke daarvan, een percentage dat de Gemeente heeft vastgesteld op zoveel mogelijk overeenkomstige wijze. Er geldt wel altijd een minimum van 4% en een opslag voor kosten van 0,25%. De op deze wijze berekende huursom dient op grond van de Wet Markt en Overheid minstens kostendekkend te zijn. Als dit niet het geval is zal de op grond van een DCF berekende huurprijs prevaleren.

5.5 Risicomanagement Bij het ontwikkelen en beheren van vastgoed is sprake van risico’s. Elke fase in de levenscyclus van een gebouw brengt eigen risico’s met zich mee. Voor het ontwikkelen van vastgoed gelden de afspraken over projectmatig werken. Risicomanagement is onderdeel van deze afspraken en om deze reden geen onderdeel van deze nota. Voor het in eigendom hebben en beheren van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is het belangrijk dat de risico’s in beeld zijn gebracht en vervolgens gekeken is hoe hiermee kan worden omgegaan. In de nota vastgoedbedrijfanalyse 2019 is een start gemaakt met het in beeld brengen van risico’s en de beheersmaatregelen. Aanvullend is volgens de RiskID methode een inventarisatie uitgevoerd met interne stakeholders (oa. beleidsafdelingen) om een compleet beeld te krijgen van de risico’s. Uit de totale inventarisatie komen de volgende groepen risico’s naar voren.

Operationele risico’s • Het risico op leegstand; • Het risico dat onderhoud door marktomstandigheden duurder wordt; • Het risico dat het onderhoud duurder uitvalt doordat de inspectie visueel wordt uitgevoerd; • Het risico dat huurders niet in staat zijn om aan hun verplichtingen te voldoen; • Het risico dat onze panden door marktontwikkelingen minder waard worden en/of de verplichting om een waardeverlies te verwerken op basis van regelgeving en we dit niet tijdig signaleren en waar mogelijk anticiperen; Op basis van de risico sessie en ontwikkelingen kunnen de volgende risico’s hieraan toe worden gevoegd: • Het risico dat marktpartijen onvoldoende capaciteit hebben om tijdig het gewenst onderhoud uit te voeren of materialen te leveren; • Het risico van veranderende wetgeving en dat we niet exact weten hoe die moet worden toegepast; • Het risico dat geschillen ontstaan over onze overeenkomsten, met de huurder zelf of met andere belanghebbenden; • Het risico dat we onvoldoende toezicht houden op huurders/gebruikers om bijvoorbeeld bij wijzigingen in onze panden tijdig te kunnen sturen; • Het risico dat bij oudere overeenkomsten, specifieke details zijn opgenomen die niet volledig in beeld zijn;

31

Vastgoedbedrijf analyse 2024

•

Het risico dat er nog geen juridische afspraken zijn gemaakt over vastgoed waardoor we als gevolg van natrekking als grondeigenaar ook eigenaar worden van een opstal. Beheersmaatregelen voor de operationele risico’s zijn onderdeel van het dagelijks handelen van de vastgoedorganisatie. Beheersmaatregelen betekenen echter niet dat alle risico’s kunnen worden voorkomen. Door heldere spelregels, procedures en voortdurende ontwikkeling van de vastgoedorganisatie wordt gestuurd op het tijdig in beeld krijgen van de consequenties, het nemen van beheersmaatregelen en oplossingen. Strategische en functionele risico’s Naar aanleiding van de risico sessie en het uitwerken van onze strategische uitgangspunten zijn de volgende risico’s beter in beeld gekomen: • Het risico dat onze panden onvoldoende maatschappelijk rendement opleveren bijvoorbeeld door een te lage bezetting; • Het risico dat vastgoedbeslissingen niet tijdig en/of integraal worden afgewogen; • Het risico van ontbreken van pro-actieve sturing waardoor bijvoorbeeld een pand onnodig lang beschikbaar gehouden wordt voor een ontwikkeling; • Het risico dat de klimaatdoelen niet worden gehaald. Een inventarisatie van de risico’s is een eerste stap om risicomanagement een integraal onderdeel van onze werkwijze en cultuur te maken. Een deel van de risico’s heeft een directe relatie met onze dagelijkse werkzaamheden.

Dit stelt hoge eisen aan de werkprocessen en toegankelijke en juiste vastgoedinformatie. De werkprocessen worden om deze reden stapsgewijs geëvalueerd en beschreven. Dit is onderdeel van de eerder genoemde ontwikkeling van de vastgoedorganisatie. Voor actuele en nauwkeurige vastgoedinformatie wordt verder de koppeling van het vastgoedmanagementsysteem en bestaande openbare databronnen verbeterd zodat er gestuurd kan worden op feitelijk juiste informatie. De inventarisatie leert dat aanvullende aandacht gegeven moet worden aan strategische en functionele risico’s. De portefeuille van de gemeente moet immers goed afgestemd zijn op de strategische doelen van de gemeente en sturing is nodig op maximale bezetting en het voorkomen van inefficiënt gebruik. Het formuleren van strategische uitgangspunten voor ons vastgoed in combinatie met heldere en transparante beleidskaders zijn beheersmaatregelen om hierop te sturen. De vastgoedorganisatie kan dit niet alleen. Onze vastgoedorganisatie moet als ruimtemaker ingericht zijn om tijdig, efficiënt en effectief te kunnen adviseren over sturing van de huidige portefeuille en de effecten van verdere groei en ontwikkelingen van de stad. Pro-actief handelen, adviseren op basis van helder strategische uitgangspunten en met duidelijke afspraken over verantwoordelijkheden en procedures zijn hierbij cruciaal.

Het definiëren van het maatschappelijke doel (ruimtevraag) is een taak van beleidsafdelingen. Bezetting en gebruik hangen samen met de functie en de huurders. De komende tijd wordt gewerkt aan het meetbaar maken van de inzet van onze portefeuille. Dit kan bijvoorbeeld door de prestatie van onze gebouwen te vergelijken met andere gemeenten via een benchmark. Rapporteren over onze portefeuille in een nieuwe vorm en cyclus draagt verder bij aan transparantie over risico’s en de beheersmaatregelen die we hierbij nemen.

32

Vastgoedbedrijf analyse 2024

6 Financieel exploitatieresultaat In de gemeentebegroting zijn de middelen opgenomen voor de gemeentelijke eigenaarslasten. Deze zijn opgenomen in het programma Economie en vastgoed en het hoofdstuk Overhead. Op basis van de regelgeving in het BBV zijn de eigenaarslasten voor het stadskantoor onderdeel van de Overhead taakveld gemeentelijke huisvesting. Op dit moment herijken we 1 keer in de 4 jaar onze begroting. We kijken dan of de geraamde kosten en baten voor onze totale portefeuille in de huidige marktomstandigheden nog steeds een reëel beeld geven. De begroting in de huidige programmabegroting 2025-2028 is als volgt opgebouwd9. Bruto huuropbrengsten totaal bedrijfsopbrengsten Kapitaal lasten Huurlasten Onderhoudskosten Personele kosten Belastingen Verzekeringen Overig totaal bedrijfskosten

4.820.000 4.820.000 3.510.000 220.000 3.640.000 1.390.000 500.000 300.000

Netto resultaat vastgoedbedrijf

-4.740.000

9.560.000

Het negatieve netto resultaat van het vastgoedbedrijf is een gevolg van de samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille en financiële techniek. Belangrijkste reden voor het negatieve netto resultaat zijn in panden in de portefeuille waarvoor geen sprake is van een externe huurinkomsten, bijvoorbeeld panden die ingezet worden voor huisvesting voor gemeentelijk personeel en functies. De gemeente draagt voor deze panden de exploitatielasten waardoor sprake is van een negatief netto resultaat. De kapitaallasten zijn ook van invloed op het netto resultaat. De kapitaallasten zijn vanwege de lineaire methodiek per jaar verschillend en nemen af terwijl de kostendekkende huur jaarlijks stijgt door indexatie. Het nemen van een algemeen belang besluit, waarmee een niet kostendekkende huur in rekening wordt gebracht, of het gebruik maken van geoorloofde staatsteun heeft ook impact op het netto resultaat. Bij het gebruikmaken van een niet kostendekkende huur verslechtert het resultaat. Onderstaand geven we een toelichting per soort kosten/opbrengen.

9

Boekjaar 2025 op basis van de programmabegroting 2025-2028

33

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Bruto huuropbrengsten De huuropbrengsten zijn gebaseerd op ons huurprijsbeleid. Voor enkele contracten is nog sprake van een historische huurprijs die op oude uitgangspunten is gebaseerd. Bij het aangaan van een nieuwe termijn kijken we samen met de beleidsafdelingen naar de financiële effecten van het toepassen van het nieuwe huurprijsbeleid. Kapitaal lasten Kapitaallasten bestaat uit twee onderdelen rente en afschrijving. De rentelast wordt berekend over de boekwaarde van het kapitaalgoed. De afschrijvingslasten betreft de waardevermindering van een kapitaalgoed en wordt berekend op basis van de afschrijvingstermijn zoals opgenomen in de financiële verordening. Huurlasten De huurlasten zijn de kosten die worden gemaakt voor de aanhuur van vastgoedobjecten. Onderhoud Dit betreft de jaarlijkse exploitatie lasten voor klein (exploitatie) en groot (via de dotatie aan de voorzieningen) onderhoud. De bedragen die nodig zijn voor het onderhoud zijn gebaseerd op onze beleidsuitgangspunten. Dit betekent dat we uitgaan van de NEN-inspecties en de prioritering op basis van de indeling van panden in categorieën. Bij instandhouding kan sprake zijn van dermate hoge kosten dat we dit projectmatig aanpakken. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het onderhouden van onze monumentale gebouwen.

Als deze situatie zich voordoet, rekenen we niet alleen met de bouwkosten die nodig zijn voor herstel en vervanging maar is er sprake van een opslag voor bijkomende kosten. Hiervoor rekenen we met een opslag van 26% voor o.a. advies- en onderzoekskosten, leges en aansluitkosten en een bedrag voor nader te detailleren kosten. Personele lasten De in de programmabegroting opgenomen personeelslasten betreffen de kosten voor de Vastgoedorganisatie. Belastingen Het gemeentelijk Vastgoedbedrijf wordt als eigenaar van objecten aangeslagen voor gemeentelijke belastingen. Als de gemeentelijke belastingen stijgen heeft dat effect op de eigenaarslasten van onze portefeuille. Verzekeringen De in de programmabegroting opgenomen verzekeringslasten betreffen de premies voor de verzekering van de opstallen in de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De opstallen worden eens per 6 jaar opnieuw getaxeerd. Contractmanagement voor de verzekeringsportefeuille vindt gemeente breed plaats en is geen verantwoordelijkheid van de vastgoedorganisatie. Advies en onderzoek Op portefeuille niveau houden we rekening met advies en onderzoekskosten die het gevolg zijn van beheer van onze portefeuille. Dit zijn bijvoorbeeld taxatiekosten, kosten voor makelaars, notarissen en andere adviseurs. 34

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Leegstand Portefeuille breed houden we rekening met mutatie- en leegstandskosten. In de begroting rekenen we met 4% over de begrote huuropbrengsten. Leegstand kan hierbij onderscheiden worden in: • Een frictieleegstand van 3% zoals gebruikelijk voor vastgoedbeheerders; • Een verhoogde leegstandsrisico afhankelijk van de marktomstandigheden; • Leegstandskosten als effect van beleidsmatige/strategische overwegingen. Door onder meer maatregelen als tijdelijk beheer, het actief in de markt aanbieden of onderzoek naar gebruikersalternatieven wordt er gestuurd op de kosten van leegstand. Dit is onderdeel van de dagelijkse bedrijfsvoering. Exploitatie niet duurzame portefeuille In de begroting is een transitie budget van € 62.437 opgenomen. Dit transitiebudget is oorspronkelijk bedoeld ter dekking van de kosten die komen kijken bij tijdelijke invulling van vastgoed. In de toekomst worden deze kosten betrokken bij de totale kosten voor investeringsprojecten of bij de grondexploitaties. Dit laatste is bijvoorbeeld het geval bij de tijdelijke exploitatieresultaten als gevolg van de aankoop van Buitenhofdreef 2 (het voormalige pand van de Rabobank). De tijdelijke exploitatie lasten en baten zijn opgenomen in de grondexploitatie. Het transitiebudget kan hiermee vrijvallen en worden ingezet ter dekking van de nog openstaande verkooptaakstelling van € 60.000,-.

Structureel resultaat klein onderhoud Voor het klein onderhoud dat ten laste komt van de exploitatie, is op basis van de meest recent NEN 2767 inspecties, een structureel aanvullend budget nodig van € 211.000. (725k in bestaande begroting naar gemiddeld 937k met een reeks van de eerste 4 jaar). 2025 exploitatie

€

2026 1.232.526 €

2027 826.909 €

2028 1.000.678 €

900.198

De hoogte van het voor 2025 opgenomen bedrag in het MJOP wordt beinvloed door de voorgaande inspecties. Waar bij de gedetailleerde inspectie sprake is van gebouwonderdelen die gezien hun technische staat afwijken van de beleidskaders wordt correctie hiervan opgenomen in het 1e volgende jaar. Het tijdstip van uitvoering wordt echter bepaald in het jaarplan. In 2025 zijn aanvullende werkzaamheden opgenomen om maatregelen te treffen ter voorkoming van valgevaar bij het uitvoeren van onderhoud. Valbeveiliging brengen wij echter, voor panden waar dit nog niet aanwezig is, normalitair aan voorafgaand aan groot onderhoud aan onze daken. De werkzaamheden voor alle gemeentelijke daken waar dit nog niet aanwezig is zijn nu onderdeel van het MJOP 2025. Het feitelijke jaarplan 2025 op basis van de in deze nota opgenomen bedragen in het MJOP betrekken we bij de kadernota.

35

Vastgoedbedrijf analyse 2024

7 Financiële effect op de voorziening De omgeving waarbinnen het gemeentelijk Vastgoedbedrijf opereert is dynamisch en wordt voor een belangrijk deel bepaald door marktomstandigheden. Vanaf de Programmabegroting 2023-2026 is een onderhoudsvoorziening gevormd. De voorziening heeft als doel om de uitgaven van het niet dagelijks onderhoud (zoals vervangingen) te egaliseren. Met ingang van deze programmabegroting 2023-2026 bestaan de onderhoudslasten uit: • het klein onderhoud. De kosten worden verantwoord in de exploitatie. • het groot onderhoud. De kosten hiervan fluctueren en worden ten laste van de voorziening gebracht. Op basis van de gemiddelde kosten vindt een jaarlijkse dotatie plaats aan de voorziening; Bepaling dotatie aan voorziening De jaarlijkse dotatie voor de voorziening wordt berekend op basis van de volgende uitgangspunten: 1 2 3

4

De voorziening wordt gebaseerd op een periode van 20 jaar; De totale groot onderhoudslast volgens de MJOB’s over de komende 20 jaar worden bij elkaar genomen; Van deze totale lasten worden de werkzaamheden die eerder gepland stonden en welke zijn doorgeschoven omdat ze niet zijn uitgevoerd afgehaald. Voor deze doorgeschoven activiteiten is al gespaard in de voorziening; Op basis van het 20 jarig gemiddelde van de onder punt 3 beschreven totale last wordt de jaarlijkse dotatie bepaald;

Voorziening verloop De stand van de voorziening per 1 januari 2025 is € 8.320.482. Onderdeel van de vastgoedanalyse is dat wordt bekeken of de voorziening nog toereikend is. De laatst vastgestelde verhoging van de dotatie aan de voorziening heeft plaatsgevonden tijdens de Kadernota 2024. Na herijking van onderhoudsbegrotingen is gebleken dat de dotatie aan de voorziening structureel moeten worden opgehoogd met € 195.000 per jaar. Omdat deze kosten een hoge noodzaak hebben en passen binnen het bestuurlijke uitgangspunt om voor het restant van deze bestuursperiode nadrukkelijk te kiezen voor uitvoeren en afmaken (zie raadsbrief Handelingsperspectief 2026) wordt het voorstel voor ophoging van de dotatie betrokken bij de integrale afweging bij de Kadernota 2025. Hierbij wordt ook het jaarplan 2025 betrokken met hierin een realistische raming van de in het MJOP opgenomen bedragen.

36

Vastgoedbedrijf analyse 2024

De dotaties aan de voorziening en het saldo van de voorziening wordt niet geïndexeerd. Dit heeft als resultaat dat bij de vastgoedanalyse de indexatie effecten van meerdere jaren in een keer zichtbaar worden. Jaarlijks bij de Najaarsrapportage wordt beoordeeld of de voorziening toereikend is en of er incidentele dotatie noodzakelijk is om te voorkomen dat de voorziening negatief wordt.

37

Vastgoedbedrijf analyse 2024

8 Bijlagen

38

Bijlage 1 – Afwegingskader gemeentelijk handelen of overlaten aan de markt

Bijlage 2 – Operationele spelregels verhuur •

•

•

•

Er wordt een afweging gemaakt over de gewenste duur van de gemeentelijke gebondenheid. Het gaat dan om de afweging tussen een ingebruikgeving (zuiver leegstandsbeheer), een kortlopend huurcontract of een contract met een langere duur. Redenen om te werken met een ingebruikgevingsovereenkomst kunnen zijn: een ongewisse invulling van het gebouw, de staat van het gebouw, de wens om op termijn te (her)ontwikkelen en/of te verkopen. Transparantie in de te hanteren contractvorm: uitgangspunt bij nieuwe verhuringen van panden is dat gewerkt wordt met de modelcontracten van de ROZ. In het geval er moverende redenen zijn om hiervan af te wijken, wordt gewerkt met een contract op maat. Panden worden verhuurd conform het geldend planologisch kader. Huurder heeft een eigen verantwoordelijkheid voor de benodigde vergunningen en/of ontheffingen. Mocht wijziging van het planologisch kader nodig zijn, dan wordt dit eerst ter bestuurlijke besluitvorming voorgelegd. Voor de verhuur van gronden geldt een gelijke methodiek. Er is voor verhuur van grond geen standaard ROZ-model beschikbaar is, er wordt gewerkt met een gemeentelijk model.

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Bijlage 3 – Uitzonderingsregels voor 1 gegadigden Uitzondering 1. Verhuur/verkoop van vastgoed aan woningcorporatie ten behoeve van sociale huur.

2. Verhuur/verkoop van vastgoed voor een wettelijke taak

3. Indeplaatsstelling

4. Verlenging van huur/ingebruikgeving

5. Opstal rechten

Toelichting De taken die woningcorporaties uitvoeren zijn vastgelegd in prestatieafspraken en worden geborgd door wettelijke kaders (Woningwet). Als we verhuren/verkopen/uitgeven in erfpacht aan een woningcorporatie hoeven we om deze reden geen openbare selectieprocedure te doen. Voor verhuur van vastgoed voor het uitvoeren van wettelijke taken hoeft de gemeente geen openbare selectie procedure te doorlopen. De wettelijke taken bestaan bijvoorbeeld uit onderwijshuisvesting voor lagere en middelbare scholen, overeenkomsten met het COA of andere vormen van het huisvesten van statushouder en het aanbieden van ruimte voor netbeheerders of andere aangewezen partners. de indeplaatsstellingsregeling is een wettelijke regeling waarbij een huurder een indeplaatsstelling door een andere huurder kan afdwingen. In dergelijke gevallen is er voor ons redelijkerwijze maar 1 gegadigde. Als in de huur- of ingebruikgevingsovereenkomst automatische verlengingsopties zijn overeengekomen nemen we geen stappen in het kader van het Didam arrest. Automatisch betekent in dit kader dat als er geen sprake is van opzegging, de huur voor een x periode wordt verlengd.

Als er sprake is van een contract voor bepaalde duur zonder verlengingsopties zijn we na het einde verplicht om gelijke kansen te bieden aan (potentiële) gegadigden en beschouwen we het aangaan van een contract als een nieuw dossier dus moeten stappen gezet worden in het kader van het Didam-arrest. De opstalrechten zijn rechten die partijen hebben op een stuk grond of een gebouw. Die rechten blijven bestaan bij overdracht van eigendom. De rechten worden vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in een openbaar register. Als sprake is van zelfstandige (niet (huur)afhankelijke) gaan we voor verkoop 41

Vastgoedbedrijf analyse 2024

e.d. in principe uit van één gegadigde, te weten: de bezitter van het opstal/erfpachtrecht. Als er sprake is van huurafhankelijk opstalrecht gelden de uitgangspunten van het Didam-arrest. Het overdragen van de huurovereenkomst en daardoor afhankelijke rechten aan een nieuwe partij, al dan niet met een vergoeding voor de opstal, is mogelijk via selectiecriteria. De consequenties van het eindigen van de huurovereenkomst en het daarvan afhankelijke recht voor de huidige eigenaar/ exploitant zijn echter fors. De exploitatie kan niet meer op de locatie plaatsvinden en er moeten afspraken gemaakt worden over het over te dragen vastgoed. Dit betekent dat we alle belangen, waaronder maar niet beperkt tot de maatschappelijk belangen en de beleidsruimte die de gemeente heeft zorgvuldig moeten afwegen ten opzichte van de belangen van de huidige partijen en eventuele andere belanghebbenden. Deze afweging maakt de vastgoedorganisatie samen met de beleidsafdelingen. Als hierin een keuze gemaakt moet wordt dit voorgelegd ter besluitvorming aan de betreffende portefeuillehouders en waar nodig aan het college. 6. Integrale Als een integrale gebiedsontwikkeling gebiedsontwikkelingen/uitgifte zonder medewerking van een bepaalde restpercelen partij niet binnen afzienbare tijd kan worden gerealiseerd kan dat reden zijn voor verhuur van grond aan die partij.

Dit kan ook het geval zijn als er sprake is van bouwclaims, grondruil of een ander schadebeperkend aanbod bij of ter voorkoming van onteigening. 7. Verhuur van snippergroen

Snippergroen wordt meestal niet meer verkocht of verhuurd. Maar soms is er sprake van een uitzondering. Als dat gebeurt worden er één-op-één afspraken gemaakt over verhuur met de eigenaar van het naastgelegen stuk grond. Als meer aangrenzende percelen zijn, inventariseren we de interesse bij andere bewoners van aangrenzende percelen. Is er interesse van meer gegadigden, dan volgt een openbare selectie. 42

Vastgoedbedrijf analyse 2024

8. Reeds bestuursrechtelijk geboden gelijke kansen.

9. Uitbreiding van reeds gehuurde ruimte

Als via bestuursrechtelijke weg al is voldaan aan het uitgangspunt van het geven van gelijke kansen is het niet nodig om dit nogmaals via de regels van het Didam arrest te doen. Dit is bijvoorbeeld het geval als de gemeente subsidie en/of vergunningen verleend voor activiteiten, waarvoor vervolgens ook een verhuurcontract wordt gesloten ten aanzien van onze objecten. Belangrijk is dat bij het aangaan van de verhuurovereenkomst vaststaat dat deze gelijke kansen ook daadwerkelijk zijn geboden. Is dat niet het geval, dan kan bij het aangaan van een contract alsnog blijken dat de gemeente onvoldoende gelijke kansen heeft geboden. Als deze situatie zich voordoet, leggen we de casus voor aan de desbetreffende portefeuillehouders. Bij de eerstkomende aanpassingen van relevant beleid wordt in samenwerking met de beleidsafdelingen dit verwerkt in het beleid. Het is mogelijk dat de gemeente aanvullende afspraken maakt met bestaande huurders over uitbreiding van de ruimte in het gebouw/perceel. Als sprake is van leegstand kan de de huurder worden beschouwd als enige gegadigde.

43

Bijlage 4 – Afwegingskader Didam

Bijlage 5 – Afwegingskader algemeen belang

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Bijlage 6 – Toelichting Afwegingskader algemeen belang Maatschappelijk belang Het begint met de vraag of de functie voldoet aan vastgestelde beleidskaders of ambities. Voor onze panden in de kernportefeuille is deze vraag al beantwoord. Voor het tijdelijk gebruiken van panden in onze strategische en/of overige portefeuille moet deze vraag door de beleidsafdeling worden beantwoord. Marktoverwegingen Als vast staat dat de functie voldoet aan het maatschappelijk belang moet onderzocht worden of er alternatieve huisvesting op de markt beschikbaar is. Dit hangt af van de vraag of de markt bereid is tot het huisvesten van deze functie en tegen welke prijs. Voor een aantal maatschappelijke functies is geen markt aanwezig. Voor deze groep is de volgende vraag in het afwegingskader relevant. Voor andere functies kan het zijn dat de markt dit wel faciliteert, maar is het mogelijk dat de functie de gevraagde marktprijs niet kan betalen. Voor het afwegen van een algemeen belang besluit is het noodzakelijk dat deze afweging wordt onderbouwd door feiten en cijfers. Hierdoor is het mogelijk om, met kennis over de totale kosten en inkomsten, de hoogte van een onaanvaardbare hoge marktprijs als argument te laten meewegen.

Is de kostprijs belemmerend voor het beoogde algemene doel? Als er geen marktalternatieven zijn moeten we afwegen of het hanteren van een kostprijs dekkende huur belemmerend werkt voor het invullen van het beoogde algemene doel. Dit is in meerdere situaties denkbaar bijvoorbeeld als er in de businesscase van de huurder geen sprake is van inkomsten of als de huurprijs alleen terugverdiend kan worden door een onrealistisch aantal leden en/of toegangsprijs. Voor de onderbouwing van het te nemen algemeen belang besluit is het noodzakelijk dat de afweging zoveel mogelijk plaatsvindt op basis van aantoonbare feiten en cijfers. Transparantie over de financiële mogelijkheden van de doelgroep (inclusief ondersteunende commerciële taken) is hierbij essentieel. Het afwegen van deze financiële gegevens en de hoogte van een onaanvaardbare huur voor de feitelijke gebruikers (leden, bezoeker of de huurder zelf) is een taak van de beleidsafdeling. De bij deze vraag genoemde kostprijs gaat uit van de kostprijsdekkende huur op basis van reguliere voorwaarden. Dit betekent bijvoorbeeld dat we de huurprijs baseren op het uitgangspunt dat wij zorg dragen voor het onderhoud van de aanwezige gebouwgebonden installaties (bijvoorbeeld de luchtbehandeling).

Is subsidie mogelijk? Via beleidsprogramma’s is het onder voorwaarden mogelijk om een subsidie te verstrekken als de kostprijsdekkende huur voor de huurder (en de gevolgen hiervan voor leden en bezoekers) te hoog is. Het huidige huurprijsbeleid is gebaseerd op transparantie waarbij we niet indirect via de huurprijs van het vastgoed subsidiëren. Hiermee voldoen we ook aan de wettelijke kaders op basis van de wet Markt en Overheid (minimaal kostendekkend) en de beginselen van behoorlijk bestuur (zorgvuldigheidsbeginsel, het gelijkheidsbeginsel en rechtszekerheidbeginsel) Subsidies aan partners waarbij sprake is van een huisvestingscomponent moet op basis van de wet Markt en Overheid betrokken worden bij het berekenen van de kostprijsdekkende huur. Dit maakt dat een structurele huisvestingssubsidie ook effect 46

Vastgoedbedrijf analyse 2024

heeft op de hoogte van de huurprijs. Als subsidie wordt verleend aan andere onderdelen uit de businesscase of aan activiteiten heeft dit geen relatie met de huurprijs (bijvoorbeeld voor een project of ondersteuning van personeel oid). Dit zal niet in alle gevallen tot de mogelijkheden behoren. Of subsidie mogelijk of wenselijk is wordt door de betreffende beleidsafdeling overwogen. Is een kostprijs op basis van andere voorwaarden wenselijk of mogelijk? Als er geen subsidie mogelijk is, kijken we eerst naar de mogelijkheden om te verhuren op basis van andere huurvoorwaarden. Dit is slechts in een aantal scenario’s mogelijk bijvoorbeeld als er sprake is van gebruikersgebonden installaties die een directe relatie kennen met de functie van het gebouw. We kunnen dan onze kostprijs baseren op casco verhuur. Als deze mogelijkheden er niet zijn kan de gemeente een algemeen belang besluit overwegen voor een beleidshuur. Hierbij zal de beleidshuur moeten worden bepaald (dit is dan de huurprijs die wel gedragen kan worden door de doelgroep). Is de kostprijs op basis van casco verhuur alsnog belemmerd voor het beoogde algemene doel? Als verhuur wel kan plaatsvinden onder bijzondere uitgangspunten beoordelen we vervolgens of deze, lagere prijs, alsnog belemmerend is voor het bereiken van het beoogde doel.

De afwegingen hierbij zijn gelijk aan de eerder beschreven punten over onderbouwing en transparantie. Als de casco verhuurprijs geen belemmering is kan de gemeente een algemeen belang besluit overwegen voor de casco kostprijsdekkende huur (of andere specifieke voorwaarden). Het algemeen belang is nodig omdat de hogere lasten die veroorzaakt worden door gebruiksinvesteringen ten laste komen van de beleidsafdeling. Is de casco kostprijs betaalbaar? De laatste overweging gaat over de verhouding tussen de casco verhuur en een markthuur. Als de casco kostprijsdekkende huur boven de markthuur ligt en de markthuur is voor de doelgroep wel betaalbaar kan de gemeente overwegen om een algemeen belang besluit te nemen voor verlaging van de huurprijs naar een casco markthuur. Als ook de markthuur niet betaalbaar is kan de gemeente overwegen om een algemeen belang besluit te overwegen voor een beleidshuur. Hierbij zal de beleidshuur moeten worden bepaald die wel gedragen kan worden door de doelgroep op basis van onderbouwde cijfers en omstandigheden.

47

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Bijlage 7 – Adressenlijst Bebouwde objecten Adres

Portefeuille

Functie

Eigendomspositie

Aart van der Leeuwlaan 4

Kern

Buurt- en wijkwerk

Volledig eigendom

Abtswoude 2

Kern

Jeugd- en jongerenwerk

Volledig eigendom

Abtswoude 7

Kern

Plantsoenpost

Volledig eigendom

Angolastraat 1

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Bieslandsekade 68

Strategisch

Leegstandsbeheer

Volledig eigendom

Bospad

Kern

Schuilgelegenheid

Volledig eigendom

Bospad 2

Kern

Toiletgebouw

Volledig eigendom

Brahmslaan 44

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Brasserskade 77

Kern

Buurt- en wijkwerk

Volledig eigendom

Brasserskade gemaal

Kern

Gemaal

Volledig eigendom

Buitenhofdreef 2

Strategisch

Kantoor

Volledig eigendom

Buitenhofdreef 274

Kern

Buurt- en wijkwerk

Volledig eigendom

Colijnlaan 2

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

De Gaullelaan 1

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Derde Werelddreef 29

Kern

Onderwijs wissel locatie

Volledig eigendom

Duke Ellingtonstraat 182

Kern

Parkeergarage

Volledig eigendom

Duke Ellingtonstraat 2

Kern

Sportaccommodatie

Volledig eigendom

Estland 2

Kern

Opslagruimte

Volledig eigendom

Estland 4

Kern

Opslagruimte

Volledig eigendom

Ezelsveldlaan 57

Overig

Schuur

Economisch eigendom derden

Frederik van Eedenlaan 12

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Fretstraat 2

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Gantel 21

Kern

Archief

Volledig eigendom

Gantel 23

Kern

Kantoor/Werkplaats

Volledig eigendom

Gasthuisplaats 1

Kern

Bedrijfsverzamelgebouw

Volledig eigendom

Griegstraat 4

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Heilige Geestkerkhof 25

Kern

Kerktoren

Volledig eigendom

Hoflaan 10a

Kern

Gemeentewerf

Volledig eigendom

Hoflaan 16

Kern

Kantoor

Eigendom derden

Hoflaan 22

Kern

Opslagruimte

Eigendom derden

Hooikade 13

Kern

Havenkantoor

Eigendom derden

Houtpad

Kern

Schuilgelegenheid

Volledig eigendom

Houtpad 1

Kern

Plantsoenpost

Volledig eigendom

J.J. Slauerhofflaan 277

Kern

Gemaal

Volledig eigendom

J.J. Slauerhofflaan 279

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Jaffalaan 20

Kern

Begraafplaats

Volledig eigendom

Juniusstraat 6

Strategisch

Onderwijs wissel locatie

Volledig eigendom

Karrepad 2

Kern

Onderwijs wissel locatie

Eigendom derden

Kerkpolderweg 1

Kern

Zwembad

Volledig eigendom

48

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Adres

Portefeuille

Functie

Eigendomspositie

Kerkpolderweg 10

Strategisch

Vml clubhuis

Volledig eigendom

Kingstonstraat 1

Kern

Speeltuin

Volledig eigendom

Kluizenaarsbocht 7

Kern

Kantoor/werkplaats

Eigendom derden

Kleine Boogerd 16 (gedeeltelijk)

Kern

Buurthuis

Economisch eigendom derden

Koornmarkt 48e-h

Kern

Atelier

Volledig eigendom

Korftlaan 6B

Kern

Gemaal

Volledig eigendom

Krakeelpolderweg 50a

Kern

Gemaal

Aandeel in appartementsrecht

Kristalweg 107

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Lau Mazirelweg 8

Kern

Woonwagenkamp

Economisch eigendom derden

Loevesteinplaats 9

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Maria Duystlaan 4

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Markt 80

Kern

Kerktoren

Volledig eigendom

Markt 87

Kern

Stadhuis

Volledig eigendom

Marlotlaan 5

Strategisch

Onderwijs wissel locatie

Volledig eigendom

Middelweg 1

Kern

Werkse!

Economisch eigendom derden

Mozartlaan 664

Strategisch

Opvang vluchtelingen

Volledig eigendom

Mozartlaan 670

Strategisch

Jeugd- en jongerenwerk

Volledig eigendom

Muyskenlaan 3

Strategisch

Leegstandsbeheer

Volledig eigendom

Nassaulaan 21-23

Kern

Gezondheidscentrum

Volledig eigendom

NieuweLaan 60

Kern

Wissellocatie onderrwijs

Aandeel in appartementsrecht

Nieuwe Langendijk 46-48

Kern

Atelier

Aandeel in appartementsrecht

Oostpoort 1

Kern

Leegstandsbeheer

Volledig eigendom

Oude Delft 177

Strategisch

Leegstandsbeheer

Aandeel in appartementsrecht

Oude Langendijk 13

Kern

Fietsenstalling

Eigendom derden

Oude Langendijk 27a

Kern

Fietsenstalling/Toiletgebouw

Volledig eigendom

Pad van Viruly

Kern

Schuilgelegenheid

Volledig eigendom

Pad van Viruly 2

Kern

Toiletgebouw

Volledig eigendom

Phoenixstraat 85

Kern

Escaperoom

Volledig eigendom

Piet Heinstraat 61

Kern

Fietsenstalling

Volledig eigendom

Poptahof-Noord

Kern

Gymzaal en kantine

Aandeel in appartementsrecht

Professor Krausstraat 50-52

Kern

Buurt- en

Eigendom derden

wijkwerk/Peuterspeelzaal Prof. Telderslaan 2

Kern

Gemaal

Volledig eigendom

Raam 20

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Raam 20 a

Kern

Kinderdagverblijf

Aandeel in appartementsrecht

49

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Adres

Portefeuille

Functie

Eigendomspositie

Raamstraat 67

Kern

Buurt- en

Volledig eigendom

wijkwerk/Peuterspeelzaal Rietveld 49

Kern

Theater

Volledig eigendom

Sandinoweg 149

Kern

Buurt- en wijkwerk

Volledig eigendom

Sandinoweg 84

Kern

Kinderdagverblijf

Volledig eigendom

Sint Agathaplein 1

Kern

Museum

Volledig eigendom

Sint Agathaplein 3

Kern

Winkel en trafo

Volledig eigendom

Sint Agathaplein 4

Kern

Culturele functie (nu tijdelijke

Volledig eigendom

huisvesting MPD) Sportring 4

Strategisch

Leegstand/opslag

Volledig eigendom

Sportring 8, D.K.IJ.V.

Kern

Sportaccommodatie

Volledig eigendom

Stationsplein 1

Kern

Stadskantoor

Volledig eigendom

Stationsplein 300

Kern

Fietsenstalling

Volledig eigendom

Stationsplein 301

Kern

Fietsenstalling

Aandeel in appartementsrecht

Strandpad 6

Kern

Toiletgebouw

Volledig eigendom

Strikledeweg 1

Kern

Zoutloods

Eigendom derden

Surinamestraat 1

Kern

Opvang vluchtelingen

Volledig eigendom

Tanthofdreef 29

Strategisch

Leegstand

Volledig eigendom

Van Alkemadestraat 9

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Van Beresteynstraat 99

Kern

Buurt- en wijkwerk

Eigendom derden

Van Bleyswijckstraat 85

Kern

Kantoor

Volledig eigendom

Van Bleyswijckstraat 91

Kern

Kantoor

Volledig eigendom

Van Bleyswijckstraat 93-103

Kern

Onzelfstandige woningen

Volledig eigendom

Van Houtenstraat 3

Kern

Gemaal

Volledig eigendom

Van Miereveltlaan 22a

Kern

Gemaal

Volledig eigendom

Van Rijslaan 4

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Van Rijslaan 4a

Kern

Peuterspeelzaal

Volledig eigendom

Van Tienhovenstraat 1

Kern

Gymzaal

Volledig eigendom

Vesteplein 1

Kern

Theater

Volledig eigendom

Vesteplein 32

Kern

Fietsenstalling

Eigendom derden

Veulenkamp 45

Kern

Gezondheidscentrum

Volledig eigendom

Vrijenbansekade 4

Kern

Gemaal

Volledig eigendom

Vulcanusweg 257

Kern

Plantsoenpost

Volledig eigendom

Westblok 2

Kern

Plantsoenpost

Volledig eigendom

Westerplaats 3

Kern

Fietsenstalling

Volledig eigendom

Westlandseweg 123,

Kern

Jeugd- en jongerenwerk

Volledig eigendom

Westvest 9

Strategisch

Leegstand

Volledig eigendom

Westvest tussen 41 en 43

Niet-kern

Opslagkelder

Volledig eigendom

Zuidplantsoen 9

Kern

Gemaal

Volledig eigendom

Zuidwal

Kern

Tramhalte

Volledig eigendom

container

50

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Bouwwerk niet zijnde gebouw binnen gemeente Delft Adres

Portefeuille

Functie

Eigendomspositie

Arsenaal, 2 bruggen en

Kern

Zakelijk recht

Volledig eigendom

Bagijnhof (oude delft, bij 211)

Kern

Poort

Volledig eigendom

Busbaan Tanthof en Gandhilaan

Kern

Busbaan

Volledig eigendom

Ijsmeestertunnel

Kern

Zakelijk recht

Eigendom derden

Kalverbos 24

Kern

Fundering

Volledig eigendom

Maria Gouweloospoort

Kern

Poort

Volledig eigendom

Oosteinde 152

Kern

Poort

Volledig eigendom

Oude Delft naast 65

Kern

Poort

Volledig eigendom

Sint Agathaplein

Kern

Gedenkmonument

Volledig eigendom

Voorstraat bij 30

Kern

Hekwerk

Volledig eigendom

Yperstraat 0

Kern

Parkeerdek

Volledig eigendom

steiger/terras

Onbebouwde objecten binnen gemeente Delft Adres

Portefeuille

Functie

Eigendomspositie

Aalscholverring 1

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Aalscholverring 3

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Aalscholverring 5

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Aalscholverring 7

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Aalscholverring 9

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Aalscholverring 11

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Aalscholverring 13

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Aalscholverring 15

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Aalscholverring 17

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Aalscholverring 19

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Aalscholverring 23

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Abtswoude 9, kindertuincomplex

Kern

School- en kindertuin

Volledig eigendom

Kern

Weiland

Volledig eigendom

Kern

Weiland

Volledig eigendom

Kern

Weiland

Volledig eigendom

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

"de Boterbloem" Abtswoude, kadastraal perceel S 2594 Abtswoude, kadastraal perceel S 3070 Abtswoude, kadastraal perceel S 3237 Angolastraat 5

51

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Adres

Portefeuille

Functie

Eigendomspositie

Angolastraat 7

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 9

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 11

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 13

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 15

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 17

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 19

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 21

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 23

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 25

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 27

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 29

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 31

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 33

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 35

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 41

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 43

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 45

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 47

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 49

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 51

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 53

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 55

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 57

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 59

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Angolastraat 61

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Argentiniestraat 86

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Baden Powellpad 10, grond +

Kern

Recreatiegrond/

Volledig eigendom

HARVO W.de Zwijger

Verenigingsgebouw

Baden Powellpad 12, grond Paap

Kern

Recreatiegrond

Volledig eigendom

Baden Powellpad 2, gronden +

Kern

Recreatiegrond/

Volledig eigendom

Verenigingsgebouw

HARVO Sc.Paulus Baden Powellpad 6, grond +

Kern

Recreatiegrond/

Volledig eigendom

Verenigingsgebouw

HARVO Nautilus Bagijnestraat 4, RVO Stedin

Kern

Grond RVO

Volledig eigendom

Bastiaansplein, RVO pergola’s

Kern

Grond RVO

Volledig eigendom

Beukenlaan 1, speeltuin

Kern

Speeltuin

Volledig eigendom

Kern

Ecologisch Boeren

Volledig eigendom

Bieslandsepad, HARVO ZON

Kern

Recreatiegrond/

Volledig eigendom

Bieslandsepad 0,

Kern

Bomenwijk opstallen RVO Bieslandse Bovenpolder, Duijndam Verenigingsgebouw Volkstuinen

Volledig eigendom

Volkstuinencomplex, Levenslust

52

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Adres

Portefeuille

Functie

Eigendomspositie

Bieslandsepad 10,HARVO DES

Kern

Sportaccommodatie

Volledig eigendom

Bieslandsepad 12, HARVO

Kern

Sportaccommodatie

Volledig eigendom

Kern

Sportaccommodatie

Volledig eigendom

Kern

Sportaccommodatie

Volledig eigendom

Kern

Sportaccommodatie

Volledig eigendom

Kern

Recreatiegrond/

Volledig eigendom

Rugby club Delft Bieslandsepad 14,HA RvO Excelsior Bieslandsepad 16, HARVO Rugby club Delft Bieslandsepad 17, HARVO en grond Frederik Hendrik Bieslandsepad 19, RVO en grond Hedera Bieslandsepad 3, Spiders

Verenigingsgebouw Kern

Recreatiegrond/

Volledig eigendom

Verenigingsgebouw Bikolaan 171, gronden

Kern

Opslagruimte grond/gebouw

Volledig eigendom

Bogotalaan 41

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Bogotalaan 47

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Boliviastraat 12

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Botenpad 3, RVO en grond

Kern

Sportaccommodatie

Volledig eigendom

Kern

Recreatiegrond/

Volledig eigendom

Doeltreffend Botenpad 5, HARVO en grond Showkorps Excelsior,

Verenigingsgebouw

Botenpad 7, Snelvlieger

Kern

Sportaccommodatie

Volledig eigendom

Brabantse Turfmarkt - Burgwal

Kern

Grond RVO

Volledig eigendom

Brahmslaan 29

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Brasserskade 234, HARVO DHL

Kern

Sportaccommodatie

Volledig eigendom

Brasserskade 236, HARVO

Kern

Sportaccommodatie

Volledig eigendom

Brasserskade 238, HARVO DVC

Kern

Sportaccommodatie

Volledig eigendom

Brilduikerhof 2

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Brilduikerhof 8

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Brilduikerhof 10

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Buitenwatersloot 345

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Buitenwatersloot 411

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Buitenwatersloot 340, rvo+ grond

Kern

Recreatiegrond/

Volledig eigendom

Concordia

Verenigingsgebouw

Katfarm Chat Noir Churchilllaan 38

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

De Kringloop 92, RVO Stedin

Kern

Grond RVO

Volledig eigendom

De Mirandastraat 57

Kern

Trafo

Economisch eigendom derden

Delfgauwseweg 156

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Derde Werelddreef 37

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Doelenstraat 19-31

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Donkerstraat 45, tuinen

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Drooghuisstraat 9 RVO Ziggo

Kern

Grond RVO

Volledig eigendom

Eisenhowerlaan 56

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

53

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Adres

Portefeuille

Functie

Eigendomspositie

Ezelsveldlaan, stuk schoolplein

Kern

Overig

Volledig eigendom

Faradayweg 17

Strategisch

Overig onbebouwd

Volledig eigendom

Faradayweg 15

Strategisch

Overig onbebouwd

Volledig eigendom

Fluiterpad 2

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Forensenweg

Kern

OV-fietsbox

Volledig eigendom

Frank van Borselenstraat

Kern

Trafo

Economisch eigendom

Gaaistraat 4

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Gandhilaan 41

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Ganzenhof 20

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Gashouderpad 1

Kern

Trafo

Economisch eigendom

derden

derden Gashouderpad 95

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Gasthuislaan 20

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Gasthuisplaats 15, RVO KPN

Kern

Grond RVO

Volledig eigendom

Glaskloksingel 53

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Hazenlaan 9

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Hazenlaan 11

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Hazenlaan 13

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Henk van Riessenlaan 1

Kern

Volkstuin

Economisch eigendom

Hermesstraat 0, ondergrondse

Kern

Overig onbebouwd

Volledig eigendom

Herculesweg, RVO Stedin

Kern

Grond RVO

Volledig eigendom

Hoflaan 10,

Kern

Recreatiegrond/

Volledig eigendom

derden vuilcontainer

politiehondenvereniging Hoflaan 12, volkstuincomplex

Verenigingsgebouw Kern

Volkstuinen

Volledig eigendom

Hoflaan 18-20, begraafplaats

Kern

Begraafplaatsen

Volledig eigendom

Houtduifstraat 14

Kern

Tuinen

Volledig eigendom

Hugo de Grootplein 7

Kern

Grond RVO

Volledig eigendom