Vastgoedbedrijfanalyse 2024

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Inhoudsopgave 1 Inleiding

2

2 Bestuurlijke samenvatting

3

3 Portefeuillestrategie (Wat willen we bereiken?)

12

3.1

Onze 6 strategische uitgangspunten

4 Wat hebben we in portefeuille? 4.1 4.2 4.3 4.4

12

17

Onderverdeling in deelportefeuille Onderverdeling naar functie cluster Objecten niet in vastgoedportefeuille Beleidsontwikkelingen

17 19 19 20

5 Vastgoedbeleid (Hoe handelen we?)

21

5.1 Verhuurbeleid 5.1.1 Algemene beginselen van behoorlijk bestuur 5.1.2 Staatssteunregels en de Wet Markt en Overheid 5.2 Verkoopbeleid 5.3 Onderhoudsbeleid 5.3.1 Onderhoudskwaliteit 5.3.2 Soorten onderhoud 5.3.3 Meerjarenonderhoudsplan 5.3.4 Investeringen 5.3.5 Onderhoud door huurders 5.4 Huurprijsmethodiek 5.5 Risicomanagement

22 23 24 25 26 26 27 28 29 29 30 31

6 Financieel exploitatieresultaat

33

7 Financiële effect op de voorziening

36

8 Bijlagen

38

Bijlage 1 – Afwegingskader gemeentelijk handelen of overlaten aan de markt Bijlage 2 – Operationele spelregels verhuur Bijlage 3 – Uitzonderingsregels voor 1 gegadigden Bijlage 4 – Afwegingskader Didam Bijlage 5 – Afwegingskader algemeen belang Bijlage 6 – Toelichting Afwegingskader algemeen belang Bijlage 7 – Adressenlijst

39 40 41 44 45 46 48

1

Vastgoedbedrijf analyse 2024

1 Inleiding Maatschappelijke voorzieningen zijn heel belangrijk voor onze stad. Ze helpen de economie en het sociale leven te verbeteren en bieden ruimte voor cultuur, sport, natuurbeheer en onderwijs. Deze voorzieningen zijn ook van invloed op de ruimtelijke kwaliteit van onze stad. Maatschappelijke voorzieningen maken de stad mooier en beter om in te wonen, te werken en te recreëren. De maatschappelijke voorzieningen in eigendom of beheer van de gemeente - onze gebouwen en gronden in de gemeentelijke vastgoedportefeuille - dragen bij aan de plannen om de stad verder te ontwikkelen en te versterken. De ontwikkelingen die samenhangen met de drie grote meerjarige opgaven (Delft-West, Innovatiedistrict Delft en de Energietransitie) en de ambities op het gebied van wonen, werken en maatschappelijke voorzieningen betekenen dat er meer huisvestingsvragen op ons af komen. Dit betekent mogelijk dat de portefeuille uitgebreid moet worden om onze opgaven te kunnen invullen. Belangrijke vragen hierbij gaan over wie we zelf kunnen en willen huisvesten, welk vastgoed hierbij hoort en hoe we ons vastgoed duurzaam en betaalbaar houden. In de praktijk is er altijd sprake van een samenhangend geheel van maatschappelijke, vastgoedtechnische en juridische overwegingen.

Door transparante uitgangspunten te formuleren (wat willen we bereiken) en heldere spelregels (hoe handelen we) op te stellen is duidelijk hoe, bij individuele vraagstukken, een integrale afweging wordt gemaakt. Door de maatschappelijke vragen om te zetten naar concrete vastgoedacties werken we aan een stad die toekomstbestendig is met kansen voor iedereen. Aanleiding, inhoud en nieuwe rapportagevorm Bij de oprichting van het Vastgoedbedrijf in 2006 is vanwege de dynamische omgeving afgesproken om in een 4- jaarlijkse cyclus een analyse uit te voeren waarbij wordt geanalyseerd of alle geraamde kosten en baten met betrekking tot de exploitaties van het Vastgoedbedrijf nog steeds een reëel beeld geven van de werkelijkheid. In de vorige nota1 zijn de portefeuillestrategie, het vastgoedbeleid en het financiële resultaat van de herijking van de begroting verwerkt in 1 nota. In de voorliggende nota worden opnieuw in samenhang de strategie, de beleidskaders en het financiële resultaat van de herijking gepresenteerd. De ontwikkelingen die op ons af komen en het effect hiervan op onze portefeuille vragen om anders en op frequentere basis te rapporteren. Om deze reden wordt de inhoud en cyclus van de rapportage aangepast.

Bijzonderheden en (financiële)informatie over de huidige portefeuille en de impact van ontwikkelingen op een toekomstige portefeuille worden, in een cyclus van 2 jaar, opgenomen in een Meerjaren programma Vastgoed (MPV). Dit betekent dat in het MPV een vertaling wordt gemaakt van de strategische uitgangspunten naar (toekomstige) concrete vastgoedacties. Een kadernota met hierin ruimte voor herijking van de portefeuillestrategie en beleidskaders als grondslag voor vastgoedsturing wordt om de 4 jaar opgesteld.

1

Nota Vastgoedbedrijfanalyse 2019 kenmerk 1942827 d.d. 15-10-2019

2

Vastgoedbedrijf analyse 2024

2 Bestuurlijke samenvatting Strategie Het gebruik van maatschappelijk vastgoed helpt bij het invullen van onze maatschappelijke doelstellingen. Bij het gebruik moeten we ook vanuit een zakelijk perspectief sturen op ons vastgoed. Dit doen we dit op basis van zes heldere strategische uitgangspunten. De gemeente Delft gaat voor haar portefeuille uit van 6 strategische uitgangspunten: 1. We ondersteunen gemeentelijke beleidsdoelen en primaire processen; 2. We laten, waar mogelijk, het inzetten van vastgoed aan de markt over (Nee, tenzij); 3. We streven naar betaalbaarheid van voorzieningen voor maatschappelijke partners; 4. We maken integrale afwegingen bij vastgoedacties; 5. We streven naar een toekomstbestendige en duurzame portefeuille; 6. We sturen op de samenstelling van de gehele portefeuille

Het bezitten of aanhuren van vastgoed is altijd het gevolg van een specifieke gemeentelijke doelstelling en geen doel en kerntaak op zich. De vraag of de gemeente de regie neemt bij planvorming en realisatie van vastgoed én bereid is het ontwikkel- en exploitatierisico te dragen is afhankelijk van meer factoren en situatie specifiek. Het strategisch uitgangspunt uit de nota vastgoedanalyse 2019 is dat “we waar mogelijk het inzetten aan de markt overlaten tenzij er strategische redenen zijn om dit niet te willen” voldoet nog steeds. Voor het invullen van deze tenzij vraag is een afwegingskader opgesteld. Deze treft u aan in bijlage 1. De uitdagingen die op ons afkomen en het mogelijke effect hiervan op onze portefeuille vragen om een samenhangende aanpak en afweging. Inzicht in kwalitatieve doelen en maatschappelijke waarde moeten gecombineerd worden met zakelijke aspecten van het vastgoed en de complexe wet- en regelgeving. Het werken volgens het principe van Ruimtevrager, Ruimteverdeler, Ruimtemaker zorgt voor helderheid over rollen en verantwoordelijkheden. De vastgoedorganisatie is, als Ruimtemaker, namens de gemeente belast met de feitelijke uitvoering van verwerving, verkoop, beheer en instandhouding van ons vastgoed.

Om tijdig, efficiënt en effectief te kunnen adviseren bij de verdere groei en ontwikkelingen van de stad is het noodzakelijk dat de vastgoedorganisatie hierop is ingericht. De vastgoedorganisatie moet om deze reden doorgroeien naar een ontwikkel(strategische) organisatie, met slagkracht die kan fungeren als een natuurlijke tegenkracht waarbij, vanuit een zakelijk perspectief, kritische vragen worden gesteld en de publieke belangen worden beschermt (countervailing powerrol). Duidelijkheid over de verschillende rollen blijkt o.a uit de werkwijze bij de huurprijs. In beginsel betalen maatschappelijke partners een kostprijsdekkende huur. Er wordt geen indirecte subsidie via het vastgoed verstrekt. Betaalbare huren voor maatschappelijke partners zijn belangrijk om onze doelen te bereiken. Als de 3

Vastgoedbedrijf analyse 2024

huurprijs te hoog is kan vanuit de beleidsafdelingen overwogen worden of er mogelijkheden zijn of de huurprijs kan worden verlaagd op basis van wet- en regelgeving (bijvoorbeeld geoorloofde staatssteun of een algemeen belangbesluit). De afwegingen die hierbij een rol spelen zijn onderdeel van het vastgoedbeleid. Voor de panden waar onze gemeentelijke organisatie is gehuisvest zijn wij als gemeente ook verantwoordelijk voor de facilitaire dienstverlening. De hiermee samenhangende exploitatielasten zijn geen onderdeel van deze nota. Het belang van een duurzame portefeuille staat vast en is hiermee een belangrijk onderdeel van strategische vastgoedkeuzes. Bij vraagstukken over investeren, afstoten of juist het inzetten van nieuw vastgoed gaan we om deze reden in toenemende mate expliciet duurzaamheidsopties opnemen in bestuurlijke besluitvorming. Toekomstbestendig vastgoed gaat naast duurzaamheid ook over passende voorzieningen voor het (toekomstig) gebruik. De toekomstbestendigheid is groter wanneer een gebouw flexibel is in gebruiksmogelijkheden. Dit heeft een positief effect op de vastgoedwaarde en vergroot de sturingsmogelijkheden. We onderzoeken in toenemende mate of en wanneer we rekening kunnen houden met een flexibele indeling. Onze focus ligt bij strategische overwegingen over het vastgoed op zowel de individuele objecten als de gehele portefeuille.

Portefeuille Onze portefeuille bestaat uit zowel onbebouwde en bebouwde objecten.

We maken gebruik van 3 deelportefeuilles om focus aan te brengen bij het beheer. De verdeling zorgt ook voor transparantie over onze doelen: 1. Kernportefeuille De gebouwen en percelen die in deze deelportefeuille zijn opgenomen zijn cruciaal voor de uitvoering van onze gemeentelijke kerntaken. Als gevolg van onze opgaven en plannen voor de groei van de stad zien we meer huisvestingsvragen op ons afkomen. Dat kan bijvoorbeeld een vraag zijn om te voorzien in betaalbare huisvesting voor maakbedrijven, energietransitie en/of maatschappelijke investeringsagenda’s. 2. Strategische portefeuille

4

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Voor deze deelportefeuille zijn de ruimtelijke en maatschappelijke opgaven leidend voor de strategie die we volgen. Financiële effecten, kansen en risico’s zijn het gevolg hiervan. 3. Overige portefeuille De objecten en gronden in deze deelportefeuille zijn minder essentieel voor onze kernactiviteiten. Toch zijn er redenen, bijvoorbeeld de huidige of toekomstige waarde, om deze panden, al dan niet tijdelijk, in portefeuille te houden. Er zijn ook gemeentelijke objecten die geen onderdeel zijn van het gemeentelijk vastgoedbedrijf zoals objecten die onderdeel zijn van het erfpachtbedrijf of de openbare ruimte. Vastgoedbeleid Voor het beheer en de instandhouding van onze portefeuille zijn spelregels nodig. Dit zorgt voor consistentie en betrouwbaarheid. Deze spelregels leggen we vast in ons vastgoedbeleid zodat ze voor iedereen duidelijk zijn. Onze strategische uitgangspunten en de juridische kaders zijn bouwstenen voor het vastgoed beleid. Het vastgoedbeleid bestaat uit de volgende onderdelen: 1. Verhuurbeleid Het verhuurbeleid van de gemeente Delft gaat uit van: • het handelen conform de uitspraak van de Hoge Raad in de casus Didam behalve in de vooraf gedefinieerde uitzonderingssituaties zoals opgenomen in Bijlage 3. • het in beginsel tegen minimaal de kostprijs verhuren van het gemeentelijke vastgoed.

Voor maatschappelijke partners wordt de integrale kostprijs in rekening wordt gebracht en voor commerciële huurders de markthuurprijs als deze hoger is dan de integrale kostprijs. • van het uitgangspunt dat als de kostprijs belemmerend is om het beoogde algemeen doel te realiseren of is er sprake van marktfalen een algemeen belang besluit kan worden genomen door de gemeenteraad. De motivatie en onderbouwing dient te voldoen aan strenge wettelijke regels.

Ons verhuurbeleid moet voldoen aan verschillende regels. Er is regelgeving die geldt voor alle burgers (o.a. huurbescherming) en regels die alleen gelden voor overheden (o.a Algemene beginselen van behoorlijk bestuur, de (Europese) regelgeving omtrent staatsteun en de Mededingingswet (waar de Wet Markt en Overheid onderdeel van is). In hoeverre de gemeente gebruik mag maken van de uitzonderingsregel irt de regelgeving Didam is afhankelijk van concrete feiten en omstandigheden van het geval. De vastgoedorganisatie volgt de actualiteit over dit onderwerp en geeft advies over de motivering en (on)mogelijkheden. Bij verhuur van vastgoed kan de gemeente gebruik maken van publieke middelen. Dit kan dit leiden tot concurrentievervalsing. Om concurrentievervalsing te voorkomen zijn er regels die ervoor moeten zorgen 5

Vastgoedbedrijf analyse 2024

dat er sprake is van een gelijk speelveld. Het staatssteunrecht bevat regels voor geoorloofde staatssteun waaronder steun voor exploitatielasten, zoals huur. In voorkomend geval kan de gemeente daar toepassing aan geven. Indien geen sprake is van staatssteun dient de gemeente te voldoen aan de gedragsregels zoals opgenomen in de Mededingingswet (onderdeel Wet M&O). In de wet markt en overheid is een hoofdstuk over overheden en overheidsbedrijven in de Mededingingswet opgenomen. Dit hoofdstuk bevat gedragsregels voor overheden en zelfstandige bestuursorganen met een publiekrechtelijke status die goederen of diensten op de markt aanbieden (economische activiteiten verrichten). De gedragsregels hebben als doel het creëren van zo gelijk mogelijke concurrentieverhoudingen tussen overheden en particuliere ondernemingen indien overheden economische activiteiten verrichten. Eén van de gedragsregels uit de Wet M&O gaat over de integrale kostendoorberekening. De gedragsregel is niet van toepassing indien de gemeenteraad voor de bepaalde activiteit een algemeen belang besluit neemt. De gemeente mag een lagere of zelfs geen huur vragen aan maatschappelijke organisaties die een belangrijke rol vervullen in en voor de stad.

Het is een delicate balans tussen de ondersteuning van verschillende maatschappelijke organisaties met lagere huren en afwegingen over de financiële gezondheid van de gemeente. Een besluit van algemeen belang dient zorgvuldig en voldoende gemotiveerd te worden. Het enkele feit dat een activiteit van belang kan zijn voor de stad en dat de maatschappelijke organisatie de huurprijs niet kan betalen is in beginsel niet voldoende. Het besluit moet onderbouwd en geanalyseerd worden op basis van cijfers en omstandigheden op de mark (private aanbieders van vastgoed). Door de specifieke onderbouwing van elke casus kan geen vaste lijst van activiteiten opgesteld worden voor het nemen van een algemeen belang besluit. De specifieke feiten en omstandigheden die moeten worden afgewogen hebben we verwerkt in een afwegingskader. Op basis van relevante vragen en afwegingen kan op een eenduidige wijze worden afgewogen of er voldoende onderbouwing is voor een algemeen belang besluit. 2.

Verkoopbeleid De gemeente Delft gaat uit van een verkoopbeleid waarbij: • verkoop en het daarbij behalen van de hoogst mogelijke verkoopopbrengst geen doel op zich is; • verkoop ook een van de gemeentelijke mogelijkheden is om beleidsdoelen te realiseren; • de raad vooraf wordt geïnformeerd over het voornemen tot vervreemden als het college van mening is dat het object past binnen de definitie van ‘in het oog springende’ en/of ‘politiek gevoelige’ objecten. Vastgoed dat geen beleidsdoel dient en waarbij geen sprake is van strategische redenen tot behoud kan, als de marktomstandigheden dat toelaten, worden verkocht. Verkoop en het daarbij behalen van de hoogst mogelijke verkoopopbrengst is geen doel op zich. De verkoopstrategie en verkooptraject worden per pand bepaald. 6

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Door de verkleiningsopgave uit het verleden heeft de gemeente op dit moment geen concrete dispositie portefeuille. Mogelijk is verwerving of en het aanhuren van nieuwe panden nodig voor het invullen van onze ruimtelijke en maatschappelijke doelen. Bij verkoop van panden worden de verkoopstrategie en verkooptraject per pand bepaald. 3. Onderhoudsbeleid Het bezitten van vastgoed betekent dat we verantwoordelijk zijn voor het uitvoeren van tijdig en voldoende onderhoud. Het onderhoudsniveau dat we nastreven voor de objecten die we in eigendom hebben is van invloed op de waarde, levensduur en kwaliteit van een object. Bij de uitvoering van het onderhoud wordt voorkomen we dat er door gebreken sprake is van risico’s voor veiligheid en gezondheid, dat er geen onnodige overlast is en voorkomen we vervolgschade. Bij monumenten houden we rekening met de esthetische waarde en kiezen steeds voor de meest duurzame optie passend bij onze bestaande budgetten. Onze panden worden onderhouden op basis van de gewenste kwaliteit. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de volgende categorieën. 1. Representatief; 2. Instandhouding sober en doelmatig; 3. In afwachting van sloop/herontwikkeling – zonder gebruik; 4. In afwachting van sloop/herontwikkeling – met gebruik; Per categorie sturen we op effecten die niet mogen optreden of juist wel acceptabel zijn.

Onderhoudskosten bestaan uit klein en groot onderhoud. Beide soorten houden of brengen een object in goede, oorspronkelijke staat en zijn niet van invloed op de vooraf bepaalde gebruiksduur (de afschrijvingstermijnen) van het object. Deze kosten zijn dus geen investeringen en mogen daarom niet worden geactiveerd. De gemeente voert het onderhoud niet zelf uit, de werkzaamheden worden uitgevoerd door gecontracteerde partijen. Groot onderhoud baseren we op conditiemeting volgens de NEN-2767 norm. Voor monumenten wordt aanvullend, op de 4 jaarlijkse inspecties, tussentijdse warme inspecties uitgevoerd. Daarmee krijgen we niet alleen periodiek een algemeen beeld van de uit te voeren werkzaamheden (koude opname) en brengen we ook aanvullend gedetailleerd in beeld wat er per gebouw de komende periode (warme opname) moet gebeuren. Onze panden zijn in 2023 en 2024 geïnspecteerd door een onafhankelijke inspecteur. De conditiescore die hieruit is gekomen gebruiken we bij het opstellen van het MJOP. Het MJOP geeft globaal inzicht in hoeveel geld er nodig is om de gemeentelijke gebouwen in de gewenste staat te houden of te brengen. De kosten van groot onderhoud fluctueren per jaar. In de begroting worden deze kosten verdeeld over een periode van 20 jaar door gebruik te maken van een gemiddelde. Het benodigde bedrag wordt jaarlijks gestort in een onderhoudsvoorziening.

De werkelijk gemaakte kosten in een jaar van uitvoering, komen ten laste van deze voorziening.

7

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Het MJOP is een globale langetermijnplanning. Om deze reden worden er her-inspecties uitgevoerd en wordt er elk jaar een concreet uitvoeringsplan opgesteld waarin o.a. logische activiteiten worden geclusterd. De herinspecties vinden plaats om de 4 jaar. Het jaarplan wordt opgesteld in het jaar voorafgaand aan de uitvoering. Bij het opstellen van het jaarplan wordt rekening gehouden met markomstandigheden, de capaciteitsplanning en de planning van onze verduurzamingsmaatregelen. Hiermee wordt getoetst of de in het MJOP opgenomen bedragen realistisch en uitvoerbaar zijn. Investeringen voor functionele vraagstukken zijn op dit moment niet opgenomen in het MJOP. Belangrijke reden hiervoor is de overweging dat nieuwe wensen/eisen eerst moeten landen in een bestuurlijk gedragen Programma van Eisen. Het hieruit af te leiden budget kan dan vervolgens als nieuwe investering/krediet bij de Kadernota integraal afgewogen worden ten opzichte van andere investeringen. Voor de portefeuille zijn er op dit moment vraagstukken over algemene functionele verbeteringen. Naast investeringen over duurzaamheid is dit bijvoorbeeld het geval bij verbeteringen van toegankelijkheid voor mindervaliden en investeringen om aanvullende maatregelen te treffen om bij brand in onze monumenten eerder te kunnen in grijpen. Op dit moment doen we hier onderzoek naar.

De keuzemogelijkheden brengen we in beeld en betrekken dit bij de Kadernota 2026. 4. Huurprijsmethodiek De integrale kostprijs van de gemeente Delft wordt berekend op grond van: • een discounted cash flow-berekening met de belangrijkste parameters: o looptijd: 40 jaar; o inbrengwaarde: Boekwaarde tenzij maatschappelijke grondwaarde groter is; o restwaarde: maatschappelijke grondwaarde o er wordt geen rekening gehouden met toekomstige investeringen; o er wordt geen rekening gehouden met risico opslagen voor de gemeente. • aanvangsverliezen worden indien van toepassing transparant in beeld gebracht; • voor de verhuur van gronden wordt dezelfde methodiek gebruikt als bij het vaststellen van de erfpachtcanon en de opstalretributie en de huurprijzen voor snippergroen. De kostprijsdekkende huur wordt, voor alle nieuwe huurcontracten, bepaald op basis van de discounted cash flow (DCF) methodiek. De toekomstige kasstromen worden bij deze berekeningsmethodiek contant gemaakt (terug gerekend naar de waarde op dit moment). De parameters voor de berekening liggen vast. Deze methodiek is niet nieuw, maar een continuering van het huidige beleid. Bij de verhuur van gronden wordt eerst gekeken naar de methodiek voor het bepalen van de grondwaarde volgens de geldende grondprijzenbrief waarbij we onderscheid maken in de berekeningswijze voor maatschappelijke en commerciële partners. 8

Vastgoedbedrijf analyse 2024

5. Risicomanagement Bij het ontwikkelen en beheren van vastgoed is sprake van risico’s. In de nota vastgoedbedrijfanalyse 2019 is een start gemaakt met het in beeld brengen van risico’s en de beheersmaatregelen. Aanvullend is een inventarisatie uitgevoerd met interne stakeholders om een compleet beeld te krijgen van de risico’s. De inventarisatie leert dat aanvullende aandacht gegeven moet worden aan strategische en functionele risico’s. De portefeuille van de gemeente moet immers goed afgestemd zijn op de strategische doelen van de gemeente en sturing is nodig op maximale bezetting en het voorkomen van inefficiënt gebruik. De komende tijd wordt gewerkt aan het meetbaar maken van de inzet van onze portefeuille. Dit kan bijvoorbeeld door de prestatie van onze gebouwen te vergelijken met andere gemeenten via een benchmark. Door heldere spelregels, procedures (o.a. het actualiseren van werkprocessen) en voortdurende ontwikkeling van de vastgoedorganisatie wordt gestuurd op het tijdig in beeld krijgen van de consequenties, het nemen van beheersmaatregelen en oplossingen. Financieel exploitatieresultaat In de gemeentebegroting zijn de middelen opgenomen voor de gemeentelijke eigenaarslasten. Deze zijn opgenomen in het programma Economie en vastgoed en het hoofdstuk Overhead.

Op basis van de regelgeving in het BBV zijn de eigenaarslasten voor het stadskantoor onderdeel van de Overhead taakveld gemeentelijke huisvesting. De begroting in de huidige programmabegroting 2025-2028 is als volgt opgebouwd. Bruto huuropbrengsten totaal bedrijfsopbrengsten Kapitaal lasten Huurlasten Onderhoudskosten Personele kosten Belastingen Verzekeringen Overig totaal bedrijfskosten

4.820.000 4.820.000 3.510.000 220.000 3.640.000 1.390.000 500.000 300.000

Netto resultaat vastgoedbedrijf

-4.740.000

9.560.000

Het negatieve netto resultaat van het vastgoedbedrijf is een gevolg van de samenstelling van de gemeentelijke vastgoedportefeuille en financiële techniek. Belangrijkste reden voor het negatieve netto resultaat zijn in panden in de portefeuille waarvoor geen sprake is van een externe huurinkomsten, bijvoorbeeld panden die ingezet worden voor huisvesting voor gemeentelijk personeel en functies. De gemeente draagt voor deze panden de exploitatielasten waardoor sprake is van een negatief netto resultaat. Het nemen van een algemeen belang besluit, waarmee een niet kostendekkende huur in rekening wordt gebracht, of het gebruik maken van geoorloofde staatsteun 9

Vastgoedbedrijf analyse 2024

heeft ook impact op het netto resultaat. Bij het gebruikmaken van een niet kostendekkende huur verslechtert het resultaat. De opgenomen bedragen zijn opgebouwd op basis van onze beleidskaders zoals opgenomen in deze nota. Bij de cijfers voor: • Instandhouding kan sprake zijn van dermate hoge kosten dat we dit projectmatig aanpakken. Als deze situatie zich voordoet, rekenen we niet alleen met de bouwkosten die nodig zijn voor herstel en vervanging maar is er sprake van een opslag voor bijkomende kosten. Hiervoor rekenen we met een opslag van 26% voor o.a. advies- en onderzoekskosten, leges en aansluitkosten en een bedrag voor nader te detailleren kosten. • Portefeuillebrede kosten zoals advies, onderhoudskosten en mutatie- en leegstandskosten. In de begroting is een transitie budget van € 62.437 opgenomen. Het transitiebudget kan vrijvallen doordat we deze kosten in de toekomst betrekken bij de individuele grondexploitaties. Hiermee vullen we de nog openstaande verkooptaakstelling van € 60.000,- in. Voor het klein onderhoud dat ten laste komt van de exploitatie is een structureel aanvullend budget nodig van € 211.000. (725k in bestaande begroting naar gemiddeld 937k met een reeks van de eerste 4 jaar). De hoogte van het voor 2025 opgenomen bedrag in het MJOP wordt beinvloed door de voorgaande inspecties.

Waar bij de gedetailleerde inspectie sprake is van gebouwonderdelen die gezien hun technische staat afwijken van de beleidskaders wordt correctie hiervan opgenomen in het 1e volgende jaar. Het tijdstip van uitvoering wordt echter bepaald in het jaarplan. In het MJOP 2025 zijn aanvullende werkzaamheden opgenomen om maatregelen te treffen ter voorkoming van valgevaar bij het uitvoeren van onderhoud. Valbeveiliging brengen wij echter, voor panden waar dit nog niet aanwezig is, normalitair aan voorafgaand aan groot onderhoud aan onze daken. Het feitelijke jaarplan 2025 op basis van de in deze nota opgenomen bedragen in het MJOP betrekken we bij de kadernota 2025. Financieel effect op de voorziening Vanaf de Programmabegroting 2023-2026 is een onderhoudsvoorziening gevormd. De voorziening heeft als doel om de uitgaven van het niet dagelijks onderhoud (zoals vervangingen) te egaliseren. De jaarlijkse dotatie voor de voorziening wordt berekend op basis van de volgende uitgangspunten: 1 2 3

De voorziening wordt gebaseerd op een periode van 20 jaar; De totale groot onderhoudslast volgens de MJOB’s over de komende 20 jaar worden bij elkaar genomen; Van deze totale lasten worden de werkzaamheden die eerder gepland stonden en welke zijn doorgeschoven omdat ze niet zijn uitgevoerd 10

Vastgoedbedrijf analyse 2024

4

afgehaald. Voor deze doorgeschoven activiteiten is al gespaard in de voorziening; Op basis van het 20 jarig gemiddelde van de onder punt 3 beschreven totale last wordt de jaarlijkse dotatie bepaald;

De stand van de voorziening per 1 januari 2025 is € 8.320.482. Onderdeel van de vastgoedanalyse is dat wordt bekeken of de voorziening nog toereikend is. De laatst vastgestelde verhoging van de dotatie aan de voorziening heeft plaatsgevonden tijdens de Kadernota 2024. Na herijking van onderhoudsbegrotingen is gebleken dat de dotatie aan de voorziening structureel moeten worden opgehoogd met € 195.000 per jaar. Omdat deze kosten een hoge noodzaak hebben en passen binnen het bestuurlijke uitgangspunt om voor het restant van deze bestuursperiode nadrukkelijk te kiezen voor uitvoeren en afmaken (zie raadsbrief Handelingsperspectief 2026) wordt het voorstel voor ophoging van de dotatie betrokken bij de integrale afweging bij de Kadernota 2025. Hierbij wordt ook het jaarplan 2025 betrokken met hierin een realistische raming van de in het MJOP opgenomen bedragen. De dotaties aan de voorziening en het saldo van de voorziening wordt niet geïndexeerd. Dit heeft als resultaat dat bij de vastgoedanalyse de indexatie effecten van meerdere jaren in een keer zichtbaar worden. Jaarlijks bij de Najaarsrapportage wordt beoordeeld of de voorziening toereikend is en of er incidentele dotatie noodzakelijk is om te voorkomen dat de voorziening negatief wordt.

11

Vastgoedbedrijf analyse 2024

3 Portefeuillestrategie (Wat willen we bereiken?) Maatschappelijk vastgoed2 gaat over meer dan stenen; het faciliteert activiteiten in wonen, werken, onderwijs, sport, welzijn, cultuur en zorg, die mogelijk gemaakt kunnen worden met het vastgoed. Het gebruik van vastgoed helpt bij het invullen van onze maatschappelijke doelstellingen. Tegelijkertijd vraagt het inzetten van vastgoed om een strategisch en zakelijke aanpak. Investeringen in vastgoed kennen over het algemeen een lange tijdshorizon en hebben over een langere tijd impact op de gemeentebegroting. Het combineren van de maatschappelijke doelstellingen met een zakelijk perspectief is belangrijk bij het sturen op de opgaven die op ons afkomen. Wat we willen bereiken met onze portefeuille vatten we samen in zes heldere strategische uitgangspunten.

3.1 Onze 6 strategische uitgangspunten De gemeente Delft gaat voor haar portefeuille uit van 6 strategische uitgangspunten: 1. We ondersteunen gemeentelijke beleidsdoelen en primaire processen; 2. We laten, waar mogelijk, het inzetten van vastgoed aan de markt over (Nee, tenzij); 3. We streven naar betaalbaarheid van voorzieningen voor maatschappelijke partners; 4. We maken integrale afwegingen bij vastgoedacties; 5. We streven naar een toekomstbestendige en duurzame portefeuille; 6. We sturen op de samenstelling van de gehele portefeuille 1. We ondersteunen gemeentelijke beleidsdoelen en primaire processen. Het bezit en beheer van vastgoed is voor de gemeente geen doel en kerntaak op zich. Het bezitten of aanhuren van vastgoed is altijd het gevolg van een specifieke gemeentelijke doelstelling. Dit uitgangspunt is, sinds de oprichting van een centraal vastgoedbedrijf, de basis voor het strategisch beleid. 2. We laten, waar mogelijk, het inzetten van vastgoed aan de markt over (Nee, tenzij) Ruimtevragen voor maatschappelijke doelen kunnen op verschillende manieren worden ingevuld. Er kan binnen gebiedsontwikkelingen ruimte gereserveerd worden voor (markt)partijen die hun eigen vastgoed realiseren, bestaande gemeentelijke panden kunnen anders en beter worden ingezet of we overwegen om de portefeuille uit te breiden.

Het strategisch uitgangspunt uit eerdere nota’s is dat “we waar mogelijk het inzetten aan de markt overlaten tenzij er strategische redenen zijn om dit niet te willen”3 voldoet nog steeds. Het in eigendom hebben van vastgoed is immers geen doel op zich en als de markt de huisvesting kan De definitie van maatschappelijk vastgoed in de context van deze nota is: een gebouw of terrein met een publieke functie, welke (deels) is gefinancierd met overheidsmiddelen. 3 Nota Vastgoedanalyse 2019 2

12

Vastgoedbedrijf analyse 2024

faciliteren zijn er strategische redenen nodig om dit toch als gemeente zelf op te pakken. De markt bestaat hierbij niet alleen uit commerciële partijen maar ook uit andere samenwerkingspartners zoals woningcorporaties of andere maatschappelijke eigenaren. Voor het invullen van de tenzij vraag hebben we een afwegingskader opgesteld. De vraag of de gemeente de regie neemt bij planvorming en realisatie én bereid is het ontwikkel- en exploitatierisico te dragen is namelijk afhankelijk van meer factoren en situatie specifiek. Belangrijke vragen hierbij zijn: voor welke kerntaken wil de gemeente huisvesting verzorgen, welke marktoverwegingen spelen hierbij een rol, wat zijn de (financiële)risico’s en welke ontwikkelingen vinden er plaats in het gebied? Het afwegingskader hiervoor treft u aan in Bijlage 1. Te huisvesten doelgroep Het vertrekpunt voor de te huisvesten doelgroepen zijn vastgestelde beleidskaders of ambities. Hierbij is een duidelijke rolscheiding tussen de gemeentelijke Vastgoedorganisatie en de beleidsafdelingen. Er wordt gewerkt volgens het principe van Ruimtevrager, Ruimteverdeler, Ruimtemaker. Met deze drie begrippen wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende rollen in verschillende fases van ruimtelijke ontwikkelingen. Deze worden toegelicht in hoofdstuk 5.

Marktoverwegingen Als de markt geen initiatief neemt voor ontwikkeling en beheer is dat waarschijnlijk omdat ze te lage of geen rendementen verwacht of de risico’s te groot vindt. Deze afweging gaat niet alleen over het faciliteren van maatschappelijke organisaties4. Bij het huisvesten van commerciële functies kan sprake zijn van een actievere rol van de gemeente voor functies die geen plek kunnen vinden in onze stad. Concreet is dit bijvoorbeeld het geval bij het vraagstuk naar betaalbare bedrijfshuisvesting. De gemeente kan in deze situaties besluiten om objecten voor dergelijke functies zelf in eigendom te nemen. Op dit moment wordt gewerkt aan een afwegingskader aankoop grond of vastgoed. De in deze nota opgenomen afwegingen worden daarin verder uitgewerkt. 3. We streven naar betaalbaarheid van voorzieningen voor maatschappelijke partners. Een betaalbare huur voor de gebruikers van het gemeentelijk vastgoed is een belangrijk aandachtspunt. De huurprijs kan niet los gezien worden van de kwaliteit van de panden en de wettelijke verplichtingen die de basis vormen van het verhuurbeleid. In beginsel betalen maatschappelijke partners een kostprijsdekkende huur. Er wordt geen indirecte subsidie toegekend via het vastgoed. Hiermee wordt voldaan aan wettelijke kaders en deze werkwijze creëert transparantie tussen de gemeentelijk rollen als subsidieverstrekker en eigenaar.

4

Maatschappelijke organisaties in de nota betekent: een organisatie, ook wel non-profitorganisatie genoemd, die zich richt op het dienen van een maatschappelijk doel zonder winstoogmerk. Voorbeelden zijn sportverenigingen, culturele instellingen, onderwijs en welzijnsinstellingen Onder commercieel wordt in deze analyse verstaan: bedoeld voor organisaties die streven naar zakelijke handel en/of winst,) Deze organisaties opereren op de markt en streven ernaar om hun producten of diensten te verkopen tegen een prijs die hoger is dan de kosten, om zo winst te genereren.

13

Vastgoedbedrijf analyse 2024

Als we de kwaliteit van onze panden willen verbeteren moeten we investeren en stijgt de kostprijsdekkende huur. Bij investeringen bij verduurzamen spreken we dan over shared incentives omdat dan de gebruikslasten (gas, water en licht) voor de gebruikers dalen. De relatie tussen investeringen, kwaliteit en de huurprijs betekent dat we investeringen en het effect hiervan op de betaalbaarheid zorgvuldig afwegen. Als de huurprijs voor onze panden niet (meer) te betalen is voor de maatschappelijke partners vindt afstemming plaats tussen de beleidsafdelingen en de vastgoedorganisatie. Er kan dan, op basis van strikte voorwaarden, vanuit de beleidsafdelingen overwogen worden of er mogelijkheden zijn om de huurprijs te verlagen rekening houdend met de wet- en regelgeving (bijvoorbeeld geoorloofde staatssteun of een algemeen belangbesluit). De voorwaarden die hierbij een rol spelen zijn opgenomen in § 5.1.2. 4. We maken integrale afwegingen bij vastgoedacties Investeringen in het vastgoed kennen een lange tijdshorizon en hebben over het algemeen een behoorlijke impact op de begroting. Ook tijdelijke maatregelen om te kunnen voldoen aan acute huisvestingsvragen kunnen de begroting flink beïnvloeden. De uitdagingen die op ons afkomen vragen om een samenhangende aanpak vanuit verschillende stakeholdersperspectieven.

Enerzijds is inzicht nodig in de te bereiken kwalitatieve doelen en maatschappelijke waarde. Anderzijds moeten zakelijke aspecten zoals de financieel-economische (vastgoed)waarden, de effecten van technisch en economische veroudering, de normatieve prestaties5 en de complexe wet- en regelgeving in samenhang in beeld worden gebracht. Door in een vroeg stadium de zakelijke aspecten en afwegingen te betrekken en hier transparant over te zijn helpen we bij het maken van keuzes bij besluitvorming. Als het gaat om vastgoed vraagstukken over een evenwichtige opbouw van onze stad en prioritering die hierbij komt kijken leggen we dit voor aan het team Stedelijk Programmeren. Strategische opties zoals onder andere consolideren, investeren en afstoten kunnen we, tijdig en afgewogen, omzetten in concrete vastgoedacties. Aandacht voor technologische ontwikkelingen in onze panden en datagedreven werken zijn fundamentele aspecten bij de afweging van integrale vastgoedkeuzes. Door het koppelen van technische data (bouwjaar, onderhoudsgeschiedenis, oppervlakte) aan financiële data (inkomsten, exploitatiekosten, investeringen, energieverbruik) en informatie over gebruik en bezetting (wie, hoeveel uur, op welk moment) verbeteren we in toenemende mate het inzicht in onze gebouwen. Voor panden waar (een deel van) dit inzicht ontbreekt werken we uit wat hiervoor aanvullend nodig is.

Hiermee kunnen we voorstellen beter onderbouwen en sturen op economische veroudering en afwegingen die hiermee samenhangen. Dit aspect is sterk verbonden aan de ontwikkeling van de vastgoedorganisatie. Daarbij zijn een bredere blik en wendbaarheid vereisten. Samenwerking met marktpartijen en inzicht in technologische ontwikkelingen kunnen ons hierbij helpen.

5

Normatieve prestaties gaan over hoe het vastgoed presteert op basis van norm- en kengetallen bijvoorbeeld in benchmarks.

14

Vastgoedbedrijf analyse 2024

5. We streven naar een toekomstbestendige en duurzame portefeuille Voor de panden waar onze gemeentelijke organisatie is gehuisvest zijn wij als gemeente ook verantwoordelijk voor de facilitaire dienstverlening. De hiermee samenhangende exploitatielasten zijn geen onderdeel van deze nota. Het belang van een duurzame portefeuille staat vast. Hierover zijn dan ook eerder afspraken gemaakt in de routekaart verduurzaming en in ons uitvoeringsplan6. We pakken de maatregelen voor verduurzaming stapsgewijs aan. Bij deze aanpak is het belangrijk dat we prioriteren in onze panden. Op deze manier wordt het duidelijk wat de opgave is voor de komende jaren en welk budget hiervoor nodig is. De focus voor verduurzaming ligt achtereenvolgens op: 1. de maatregelen die we volgens wet- en regelgeving verplicht zijn om uit te voeren; 2. de panden van onze kernportefeuille. De verdeling van de portefeuille wordt toegelicht in hoofdstuk 4. Een beeld van de stand van zaken op portefeuilleniveau, een herijking van de routekaart vastgoedbedrijf portefeuille en een nieuw uitvoeringsplan, ontvangt u in het 1e kwartaal 2025. Duurzaamheid is een belangrijk onderwerp bij strategische keuzes voor ons vastgoed.

We streven ernaar om bij vraagstukken over investeren, afstoten of juist het inzetten van nieuw vastgoed expliciet duurzaamheidsopties (kosten, terugverdientijden, technologische ontwikkelingen) te betrekken in bestuurlijke besluitvorming. Gebruiksfuncties kunnen tijdens de technische levensduur van het gebouw veranderen. Voor een nieuwe functie, met een nieuwe gebruikers, zal veelal sprake zijn van een ander eisenpakket of een andere indeling. Een combinatie van functies en een flexibele indeling kan kansen bieden om op termijn mee te kunnen bewegen met veranderende maatschappelijke opgaven. De toekomstbestendigheid is groter wanneer een gebouw flexibel is in gebruiksmogelijkheden. Alternatieve aanwendbaarheid heeft een positief effect op de marktwaarde van ons vastgoed en vergroot de sturingsinstrumenten van de gemeente. Vanwege de groei en ontwikkeling van de stad onderzoeken we in toenemende mate of we rekening kunnen houden met een flexibele indeling. Niet alle functies combineren goed in 1 gebouw en voor sommige functies is optimale flexibiliteit niet mogelijk bijvoorbeeld vanwege wettelijke vereisten. Toekomstbestendig vastgoed gaat ook over passende voorzieningen voor het gebruik. In § 5.3.4 lichten we toe hoe we hiermee omgaan. 6.

We sturen op de samenstelling van de gehele portefeuille Op dit moment ligt onze focus met name op de toekomstige (on)mogelijkheden en kansen per object. De komende tijd verbeteren we de bedrijfseconomische sturing op het vastgoed vanuit de eigenaarsrol zoals beschreven onder punt 4. In toenemende mate sturen we hierbij ook op de samenstelling van de gehele portefeuille. Dit kan concreet betekenen dat op basis van het lange termijnperspectief panden verschuiven van de verschillende deelportefeuilles (zie

6

Routekaart verduurzaming vastgoedportefeuille en uitvoeringsplan (verduurzaming vastgoedportefeuille) d.d. 15-42021 kenmerk 4527844/2115309

15

Vastgoedbedrijf analyse 2024

hiervoor de beschrijving in § 4.1) en/of dat strategische verwervingen noodzakelijk zijn om gemeentelijke doelstellingen op termijn in te vullen.

16

Vastgoedbedrijf analyse 2024

4 Wat hebben we in portefeuille? Onze vastgoedportefeuille is historisch opgebouwd en bestaat op dit moment uit de volgende aantallen:

4.1 Onderverdeling in deelportefeuille Onze portefeuille categoriseren we in 3 deelportefeuilles: 1. Kernportefeuille 2. Strategische portefeuille 3. Overige portefeuille Deze indeling helpt bij het aanbrengen van focus in efficiënt en effectief beheer en transparantie over onze doelen. De verdeling van onze panden in deze 3 deelportefeuilles is altijd een momentopname. Een pand kan – door verschillende omstandigheden – van de ene categorie naar de andere worden verplaatst. Panden die onderdeel zijn van de kernportefeuille kunnen hun functie verliezen waardoor ze niet langer deel uitmaken van de kernportefeuille. Behoud van deze panden om strategisch te kunnen sturen in onze opgaven en bijvoorbeeld herontwikkeling mogelijk te maken betekent dat deze panden worden toegevoegd aan de strategische portefeuille. Indien er geen strategisch toekomstperspectief is komt het pand in de overige portefeuille terecht. De strategische uitgangspunten zoals opgenomen in hoofdstuk 3 gebruiken we, ook bij mutaties in de bestaande portefeuille, als sturingsmiddel bij het invullen van onze opgaven. De kernportefeuille De gebouwen en percelen die in deze deelportefeuille zijn opgenomen zijn cruciaal voor de uitvoering van onze gemeentelijke kerntaken. Deze taken volgen uit bestaande beleidskaders, ambities en onze gemeentelijke dienstverlening.

Als er 1 of meerdere kantoorlocaties voor de lange termijn in de portefeuille worden opgenomen bijvoorbeeld voor betaalbare bedrijfshuisvesting worden ze opgenomen in de kernportefeuille. Op dit moment varieert de kernportefeuille van kantoorruimtes waar startende ondernemers aan de slag kunnen en hierna gestimuleerd worden om een andere locatie te zoeken tot aanhuurlocaties voor fietsenstallingen en diverse gronden waar een grote variatie van maatschappelijke functies plaatsvindt. 17

Vastgoedbedrijf analyse 2024

De stad groeit en ontwikkelt zich. Als gevolg van al deze ontwikkelingen en bijvoorbeeld de ambities op het gebied van energietransitie zien we meer huisvestingsvragen op ons afkomen. Relevante ontwikkelingen die mogelijk een rol spelen bij onze portefeuille benoemen we in § 4.4. Het belang van gemeentelijk vastgoed kan ook volgen uit andere kwalitatieve aspecten. Monumenten en hun cultuurhistorische en stedenbouwkundige waarden zijn van invloed op onze fysieke leefomgeving. De monumentale gebouwen waarvan de gemeente nu eigenaar is maken daarom onderdeel uit van onze kernportefeuille. Verwerving van aanvullende monumenten vindt alleen plaats indien hier een maatschappelijke doelstelling mee ingevuld kan worden of als ingegrepen moet worden om het behoud van het monument voor de toekomst te garanderen. Bij het onderhoud van onze kernportefeuille baseren we op het behoud op de langere termijn. Voor toevoeging van nieuwe panden aan de kernportefeuille is in beginsel een verantwoorde, zelfstandige en duurzame vastgoedexploitatie het uitgangspunt. Het behoud op langere termijn betekent ook dat we bij verduurzaming prioriteit geven aan de panden van de kernportefeuille. De strategische portefeuille Voor deze deelportefeuille zijn de ruimtelijke en maatschappelijke opgaven leidend voor de strategie die we volgen.

Financiële effecten, kansen en risico’s zijn het gevolg hiervan en van de planning en het sturen op (on)gewenste ontwikkelingen in bestaande of nieuwe gebieden. Dit betekent dat het eigendom niet altijd het gevolg is van een optimale zelfstandige en duurzame vastgoedexploitatie. We sturen op het effectief tijdelijk inzetten van de panden en gronden in deze portefeuille. Het gebruik stemmen we af op de opgaven waarbij we financiële keuzemogelijkheden schetsen en ter besluitvorming voorleggen. Objecten die onderdeel zijn van grondexploitaties zijn onderdeel van de strategische portefeuille. De objecten worden door de vastgoedorganisatie beheerd en strategische sturing vindt plaats op basis van de uitgangspunten in deze nota. De financiële consequenties voor deze objecten zijn echter onderdeel van de grondexploitaties en maken financieel geen onderdeel uit van de in deze nota opgenomen resultaten. De overige portefeuille De objecten en gronden in deze deelportefeuille zijn minder essentieel voor onze kernactiviteiten. Toch zijn er redenen zijn om deze panden, al dan niet tijdelijk, in portefeuille te houden. Dit is bijvoorbeeld het geval als de huidige en toekomstige economische waarde of waarde creatie op termijn kansen opleveren. Of als het afstoten van panden een structureel nadelig effect heeft op de gemeentelijke begroting.

Dit is bijvoorbeeld het geval bij panden die op dit moment een begroot positief resultaat in de begroting hebben. Hoewel we vanuit een zakelijk perspectief overwegingen maken betekent het aanhouden van dergelijk panden niet dat gemeente vastgoed ziet als een belegging. Met beleggingen kunnen immers teveel risico’s samenhangen. Verkoop of herontwikkeling van panden in deze deelportefeuille kan, afhankelijk van het financiële saldo, ruimte geven om een taakstelling in te vullen of financiële ruimte te bieden voor nieuwe investeringen.

18

Vastgoedbedrijf analyse 2024

4.2 Onderverdeling naar functie cluster De portefeuille clusteren we ook op basis van de functie. Hiermee is duidelijk voor welk beleidsveld concrete objecten worden gebruikt. Onderstaand is de totale portefeuille per functie op basis van het bruto vloeroppervlak (BVO) in beeld gebracht.

Een volledige lijst van alle adressen, de verdeling in de deelportefeuille en de actuele gebruiksfunctie treft u aan bijlage 7.

4.3 Objecten niet in vastgoedportefeuille Het gemeentelijk vastgoedbedrijf is eigenaar van alle privaatrechtelijke grond en vastgoed (bebouwd en onbebouwd) en verantwoordelijk voor het beheren (aankoop, exploitatie, verkoop) en in stand houden hiervan. De gemeentelijke gymzalen en de onderwijs wissellocaties7 maken onderdeel uit van de vastgoedbedrijf portefeuille. De begroting moet op dit punt nog worden aangepast, dit nemen we mee bij het opstellen van de Programmabegroting 2026. De beleidskaders zoals opgenomen in deze nota gelden ook voor de gymzalen en de wissellocaties. Waar sprake is van conflicterende beleidskaders, bijvoorbeeld het uitgangspunt van kostenprijsdekkende huren en de tariefstelling bij zoek- en boek verhuur van de gymzalen, evalueren we dit en nemen dit mee in de volgende herijking van deze nota. Er zijn ook gemeentelijke objecten die geen onderdeel zijn van het gemeentelijk vastgoedbedrijf. Dit betreft: • objecten die onderdeel zijn van het erfpachtbedrijf. Deze objecten worden door de vastgoedorganisatie wel beheerd maar maken geen deel uit van de portefeuille; • objecten die onderdeel zijn van de openbare ruimte zijn; Onderwijs wissellocaties zijn locaties waar tijdelijk onderwijs wordt gegeven bijvoorbeeld tijdens renovatie/nieuwbouw.

Deze objecten blijven in eigendom van de gemeente en worden voor het tijdelijk gebruik niet overgedragen aan een schoolbestuur. 7

19

Vastgoedbedrijf analyse 2024

• • •

parkeergarages in eigendom van parkeren delft; onderwijshuisvesting als deze in juridisch eigendom is van een schoolbestuur (de gemeente heeft dan het zgn. economisch claimrecht); de gemeentelijke sportvelden;

4.4 Beleidsontwikkelingen We zien vanwege onze opgaven en ontwikkelingen op specifieke beleidsterreinen nieuwe ruimtevragen op ons afkomen. Deze ontwikkelingen kunnen, op termijn effect hebben op de gemeentelijke vastgoedportefeuille. De afweging over het in eigendom hebben van voorzieningen of het overlaten aan de markt, verschilt per gebied. In wijken waar sprake is van kwetsbare inwoners en een stevige maatschappelijke opgave is de afweging mogelijk anders dan in nieuwe wijken. De afweging verschilt altijd per situatie en hangt samen met specifieke factoren, zoals de marktomstandigheden, de locatie in de stad, de beoogde gebruikers, de gewenste flexibiliteit en de totale kosten tijdens de economische levensduur of gebruiksperiode. Belangrijke ontwikkelingen die naar verwachting effect hebben op onze portefeuille zijn: • Het Ontwikkelperspectief Maatschappelijke Voorzieningen. De bestaande en toekomstige behoefte aan maatschappelijke voorzieningen in Delft zijn in het Ontwikkelperspectief Maatschappelijke Voorzieningen per wijk in beeld gebracht.

Voor meerdere typen voorzieningen is nu al sprake van een tekort en de verwachting is dat dit tekort vanwege de groei van Delft toeneemt en voor meerdere typen voorzieningen gaat gelden; • Huidige en toekomstige huisvestingsplannen (bijvoorbeeld IHP Cultuur en/of investeringsagenda’s) inclusief de vervangingsopgave van onderwijshuisvesting en gymzalen; • De visie op (het versterken van) de sociale basis; • De uitvoeringsagenda Fietsparkeren en het project Ruime in de binnenstad; • Het eventueel goedkoper/gratis worden van Kinderopvang; • Concrete projecten in de stad op basis van deelmobiliteit; • Het actieprogramma ruimtelijke economische visie met hierin een ruimtevraag voor betaalbare bedrijfshuisvesting • Het effect van de energietransitie zoals extra trafohuisjes op gemeentelijke grond en de rolneming van de gemeente in relatie tot het warmtebedrijf. Deze lijst is niet limitatief: er kunnen ook andere ontwikkelingen zijn die effect hebben op onze portefeuille. In het Meerjaren programma Vastgoed (MPV) 2026 gaan we hier uitgebreider op in en schetsen het effect van de ontwikkelingen op onze portefeuille en de strategische keuzes die we hierbij maken.

20

Vastgoedbedrijf analyse 2024

5 Vastgoedbeleid (Hoe handelen we?) Voor het beheer en de instandhouding van onze portefeuille zijn spelregels nodig. Dit zorgt voor consistentie en betrouwbaarheid. Deze spelregels leggen we vast in ons vastgoedbeleid zodat ze voor iedereen duidelijk zijn. Bij het opstellen van deze regels hoort ook duidelijkheid over de rolverdeling bij ruimtegebruik. Hierbij hoort het zodanig inrichten van de vastgoedorganisatie dat deze tijdig, effectief en efficiënt hierop kan sturen. Rolverdeling Zoals beschreven bij onze strategische uitgangspunten werken we voor een duidelijke rolverdeling volgens het principe van Ruimtevrager, Ruimteverdeler, Ruimtemaker. Ruimtevrager:

De vraag naar ruimte komt voort uit een initiatief en/of op grond van wettelijke taken (zorgplicht) of geformuleerd beleid. Het definiëren en prioriteren van deze vraag is een verantwoordelijkheid van de beleidsafdelingen.

Ruimteverdeler:

Voor het verdelen van de beschikbare ruimte op basis van de ruimtevragen werken we volgens Stedelijk programmeren. De ruimtevraag wordt gezamenlijk vanuit verschillende disciplines afgewogen en op basis hiervan worden voorstellen gedaan aan directie en bestuur voor het verdelen van ruimte.

Ruimtemaker:

De ruimtemakers realiseren, of maken ruimtegebruik mogelijk. De Vastgoedorganisatie als ruimtemaker onderzoekt en brengt in beeld welke instrumenten ingezet kunnen worden en wat de vooren nadelen hierbij zijn. De voorbereiding en het afsluiten van privaatrechtelijke (huur, aankoop, verkoop) overeenkomsten met betrekking tot grond en vastgoed maken onderdeel uit van het ruimtemaken.

Doorontwikkeling vastgoedorganisatie De vastgoedorganisatie is namens de gemeente belast met de feitelijke uitvoering van verwerving, verkoop, beheer en instandhouding van ons vastgoed. Om tijdig, efficiënt en effectief te kunnen adviseren bij de verdere groei en ontwikkelingen van de stad is het noodzakelijk dat de vastgoedorganisatie hierop is ingericht. Pro-actief handelen, adviseren op basis van helder strategische uitgangspunten en met duidelijke afspraken over verantwoordelijkheden en procedures zijn hierbij cruciaal. De vastgoedorganisatie moet om deze reden doorgroeien naar een ontwikkel(strategische) organisatie, met slagkracht en die kan fungeren als een natuurlijke tegenkracht waarbij, vanuit een zakelijk perspectief, kritische vragen worden gesteld en de publieke belangen worden beschermt (countervailing powerrol). De missie van de vastgoedorganisatie op basis van bovenstaande is:

21

Vastgoedbedrijf analyse 2024

De komende tijd wordt verder gewerkt aan de doorontwikkeling. Het versterken van de samenwerking met de beleidsafdelingen is hier onderdeel van. Beleidskaders Onze strategische uitgangspunten en de juridische kaders die voor de gemeente gelden zijn de bouwstenen voor het vastgoed beleid. Als de juridische kaders wijzigen, bijvoorbeeld door wijziging van relevante regelgeving of nieuwe jurisprudentie, handelen we hiernaar. In het volgende moment van herijking van ons beleid beschrijven we vervolgens de effecten hiervan op onze beleidskaders.

5.1 Verhuurbeleid Als we gebouwen of gronden verhuren moeten we ons houden aan verschillende regels. Dit betekent de regels die voor andere burgers en bedrijven ook voor ons gelden. De gemeente handelt hierin privaatrechtelijk. Regels over huurovereenkomsten staan voornamelijk in het Burgerlijk Wetboek. Afhankelijk van de soort ruimte die wordt verhuurd zijn hierin onder andere regels opgenomen over huur- en ontruimingsbescherming. Voor de gemeente is vooral de wet- en regelgeving over verhuur van winkelruimte (7:290-contracten) en overige bedrijfsruimte (7:230a), zoals kantoorruimte en opslagruimtes, van belang De gemeente moet bij het verhuren van grond en vastgoed naast het huurrecht zich ook houden aan aanvullende wet- en regelgeving die gelden voor overheden. Bij verhuur van vastgoed zijn de belangrijkste: • De Algemene beginselen van behoorlijk bestuur; • De (Europese) regelgeving omtrent staatsteun; • De Mededingingswet (waar de Wet Markt en Overheid onderdeel van is). Ons verhuurbeleid voldoet aan deze regels. Uitgangspunt is dat maatschappelijke huurders een kostprijsdekkende (de integrale kosten) betalen. Maatschappelijke huurders hebben een expliciet maatschappelijk doel of initiatief dat aansluit bij de maatschappelijke kerntaken van het gemeentebeleid. Commerciële huurders betalen in principe een marktconforme huur.

Als deze huurprijs lager ligt dan de kostprijsdekkende huur dan wordt de kostprijsdekkende huur in rekening gebracht zodat we voldoen aan de toepasselijke wet- en regelgeving. Indien sprake is van geoorloofde staatssteun of indien de gemeente op basis van de Wet Markt en Overheid een algemeen belang besluit heeft genomen mag de gemeente, onder andere, een lagere, niet kostendekkende huur vragen. In § 5.1.2 wordt uitleg gegeven welke overwegingen hierbij een rol spelen en hoe hierin transparante keuzes gemaakt kunnen worden. In de praktijk wordt op sommige beleidsterreinen een tarief betaald dat ligt onder de kostprijs (bijvoorbeeld bij sportvelden en de zoek- en boek tarieven voor onze wijkcentra en gymzalen). Hiervoor wordt waar nodig en mogelijk een algemeen 22

Vastgoedbedrijf analyse 2024

belang besluit voor uitgewerkt. Waar conflicterende beleidskaders overblijven wordt dit geëvalueerd en betrokken bij de volgende herijking van deze nota. Er zijn meer operationele spelregels waarmee we rekening houden als het gaat om onze huurovereenkomsten. Deze staan in Bijlage 2.

5.1.1 Algemene beginselen van behoorlijk bestuur De regels en principes waar we ons aan moeten houden als overheid volgens onder andere de Algemene wet bestuursrecht en de jurisprudentie. Bij verhuur zijn onder andere de volgende algemene beginselen van behoorlijk bestuur van belang: • Het zorgvuldig voorbereiden, motiveren en uitwerken van beslissingen (zorgvuldigheidsbeginsel); • Het zorgen voor vertrouwen door het nakomen van beloften door bevoegde personen (vertrouwensbeginsel); • Het opstellen van heldere regels en duidelijke beslissingen waardoor partijen weten waar ze aan toe zijn (rechtszekerheidsbeginsel); • Nadelige gevolgen mogen niet onevenredig zijn in verhouding tot te dienen doel. (evenredigheidsbeginsel); • Het gelijk behandelen van iedereen in gelijke situatie (gelijkheidsbeginsel). De regels waar we ons aan moeten houden zijn niet nieuw en maken continue onderdeel uit van ons handelen. In 2021 heeft de Hoge Raad (de hoogste rechterlijke instantie in Nederland voor civiel recht) bij een uitspraak over het handelen van de gemeente Montferland (zgn. Didam uitspraak) verduidelijkt hoe gemeenten in de praktijk moeten omgaan met deze regels.

De uitspraak betekent dat we bij (o.a.) het aangaan of verlengen van huurovereenkomsten: • Aan (potentiële) gegadigden gelijke kansen moeten bieden; • Vooraf selectiecriteria moeten opstellen die objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De gemeente heeft bij het opstellen van de criteria een zekere mate van beleidsruimte. Het toeschrijven van criteria op één bepaalde gegadigde is echter niet toegestaan. Door de maatschappelijke doelen om te zetten in selectiecriteria zorgen we ervoor dat onze maatschappelijke doelen door de juiste partij op de juiste locatie worden ingevuld. • Transparant moeten zijn over de voorwaarden. De beschikbaarheid, de procedure, het tijdschema en de selectiecriteria moeten tijdig bekend gemaakt worden aan alle mogelijke geïnteresseerde partijen. Voor deze ‘passende mate van openbaarheid’ geldt verder dat we ook moeten afwegen via welke kanalen we deze informatie publiceren; Als op grond van objectieve, toetsbare en redelijke gronden redelijkerwijs dient te worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde is mag er gebruik gemaakt worden van een uitzonderingsregel op de hoofdregel van een openbare selectieprocedure. In dat geval is het voor gemeente toegestaan om vastgoed één op één te verhuren.

Het voornemen tot het aangaan van een huurovereenkomst moet dan wel tijdig bekend gemaakt worden waarbij gemotiveerd moet worden dat alleen deze huurder in aanmerking komt. Een lijst met uitzonderingen is opgenomen in bijlage 3. Deze lijst is niet limitatief: er kunnen ook andere uitzonderingen zijn. Belangrijk is dat we oog houden voor de belangen van eventueel andere gegadigden en dit consequent overwegen en 23

Vastgoedbedrijf analyse 2024

onderbouwen. De afwegingen hierbij hebben we opgenomen in een afwegingskader. Deze is opgenomen in bijlage 4. In hoeverre de gemeente gebruik mag maken van de uitzonderingsregel is afhankelijk van concrete feiten en omstandigheden van het geval. De privaatrechtelijke juristen van de vastgoedorganisatie volgen de actualiteit over dit onderwerp en geven advies over de motivering en (on)mogelijkheden. Op het moment van schrijven van deze nota zijn de regels uit het Didam-arrest in meerdere procedures aan bod gekomen. De regels zullen naar verwachting verder worden uitgewerkt en toegepast in nadere jurisprudentie. Recentelijk heeft de Hoge Raad een nieuwe uitspraak gedaan (zgn. uitspraak Didam II). Deze uitspraak heeft geen effect op de in deze nota beschreven beleidskaders.

5.1.2 Staatssteunregels en de Wet Markt en Overheid Verhuur van gebouwen, ruimtes en gronden wordt aangemerkt als economische activiteit in het kader van staatssteunrecht en de Mededingingswet. De gedragsregels voor overheden staan in de Wet Markt en Overheid (Wet M&O). De doelstelling van de Wet Markt en Overheid is om zo gelijk mogelijke concurrentieverhoudingen te creëren tussen overheden en particuliere ondernemingen. Om concurrentievervalsing te voorkomen zijn er gedragsregels die ervoor moeten zorgen dat er sprake is van een gelijk speelveld. Het staatssteunrecht bevat regels voor geoorloofde staatssteun waaronder steun voor exploitatielasten, zoals huur. In voorkomend geval kan de gemeente daar gebruik van maken. Indien geen sprake is van staatssteun dient de gemeente te voldoen aan de gedragsregels zoals opgenomen in de Wet M&O. De Wet Markt en Overheid bevat gedragsregels die een gelijk speelveld tussen overheden en ondernemingen beogen te creëren. Eén van de gedragsregels gaat over de integrale kostendoorberekening. Overheden moeten ten minste de integrale kosten van hun goederen of diensten in hun tarieven doorberekenen. De Wet M&O maakt er onder meer een uitzondering voor activiteiten die de gemeente of andere overheidsorganen uitvoeren voor zover deze bestemd zijn voor de uitvoering van een publieke taak.

Een ander uitzondering is voor activiteiten die plaatsvinden in het kader van het algemeen belang. De bevoegdheid tot vaststelling of sprake is van activiteiten die plaatsvinden in het kader van het algemeen belang ligt bij de gemeenteraad. Na een door de gemeenteraad genomen algemeen belang besluit mag de gemeente lagere huren vragen aan maatschappelijke organisaties die een belangrijke rol vervullen in en voor de stad. Het is een delicate balans tussen de ondersteuning van verschillende maatschappelijke organisaties met lagere huren en afwegingen over de financiële gezondheid van de gemeente. Voor de motivering van het algemeen belang besluit gelden strenge voorwaarden. Het enkele feit dat een activiteit van belang is voor de stad en dat de maatschappelijke organisatie de huurprijs niet kan betalen is niet voldoende. Het besluit moet altijd voorzien zijn van de volgende onderdelen: 1. Een beschrijving van het algemene belang van de activiteit; 2. Een onderbouwing, door middel van cijfers en feiten, dat de activiteiten daadwerkelijk bijdragen aan dit belang; 3. Een analyse van de gevolgen van het besluit voor andere belanghebbenden zoals private ondernemers. Waar nodig aangevuld met een afweging over of de voordelen afwegen tegen eventuele nadelige gevolgen voor deze derden; 24