Tussentijds MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024

Ook heeft de interne verhoging van de overhead een verhoging van de plankosten tot gevolg. In voorgaande rapportages werd gemeld dat de bouwlogistieke puzzel voor de zuidelijk velden in onderzoek was. Inmiddels is op basis van de ervaringen in Coendersbuurt, maar vooral ook op velden 2 en 3, een inschatting gemaakt voor de komende jaren voor de zuidelijk velden. 1/3 van de verwachte kosten hiervoor zijn in deze actualisatie meegenomen en de komende jaren wordt dit gemonitord en bij de actualisaties indien nodig wordt het overig deel (resterend 2/3 deel van de inschatting) verwerkt. Naast de plankosten is er dus ook rekening gehouden met meerkosten voor de ingewikkelde bouwlogistieke puzzel die bouwen naast en op de spoortunnel met zich mee brengt. Bijstelling Inflatie De bijstelling in de inflatie ontstaat doordat de te verwachten opbrengsten en kosten iets later in de tijd zullen vallen. Hierbij is met name sprake van een verschuiving tussen de jaren 2021 naar 2023. Het effect hiervan op de opbrengsten is € 120.000,- en op de kosten € 32.000,-.

4.8.2. Ontwikkeling spreiding Conform de eerdere kwartaalrapportages en de eerdere aanbevelingen van Rebel, wordt naast de verwachte eindresultaat ook de spreiding rond het grondexploitatie resultaat weergegeven. Deze wordt bepaald aan de hand van de volgende indicatoren.

30

4651543 Spreiding rond resultaat

Worstcase

Best case

geen effect: netto opbrengstraming in de grondexploitatie wordt gerealiseerd

grondprijzen o.b.v. CBRE taxaties en aangepast programma worden gerealiseerd: +/+ € 5,7 mln.

2 gebouwde parkeeroplossing veld 6

geen effect: overloop parkeren noord en zuid naar veld 6 is in grondexploitatie geraamd

overloop parkeren noord en zuid naar veld 6 hoeft niet te worden gerealiseerd: +/+ € 5,8 mln.

extra plankosten door vertraging in de 3 ontwikkelfase

1 jaar extra plankosten opgenomen -/- € 1,5 mln.

geen effect: huidige fasering wordt gerealiseerd

extra plankosten door vertraging in de 4 uitvoeringsfase

2 jaar extra plankosten opgenomen -/- € 1,4 mln.

geen effect: huidige fasering wordt gerealiseerd

5 duurzaamheidseisen leiden tot lagere grondwaarde

-/- € 2,8 mln.

geen effect

6 bouwkostenstijging 5% obv CBRE

-/- € 0,9 mln.

geen effect

7 minder grondopbrengsten als gevolg van Covid-19

-/- € 7,4 mln.

geen effect

1 grondopbrengsten

De indicatoren zorgen samen voor een spreiding van -/- 14,0 miljoen. en +/+ € 11,5 miljoen. rond het verwachtte resultaat van de grondexploitatie ad -/- € 8,1 miljoen. In deze periode heeft in de downswing een actualisatie van de lagere grondopbrengsten als gevolg van Covid-19 plaatsgevonden (van -/- € 8,1 miljoen naar -/- € 7,4 miljoen) en zijn de extra kosten als gevolg van de bodemsanering in verband met PFAS geëlimineerd (-/- € 3 miljoen) omdat hier inmiddels dekkingsmiddelen voor zijn en deze in het resultaat zijn opgenomen. In het kader van de periodieke externe toets van de grex is aan een extern financieel adviesbureau gevraagd de grex te toetsen en te actualiseren. Hierbij worden ook de budgetten voor bouw- en woonrijp maken en plankosten getoetst. Verwachting is dat de resultaten hiervan in het MPG 2021 kunnen worden verwerkt.

4.9.

Specifieke aandachtspunten

Omvang parkeerbudget (onrendabele top) In de grondexploitatie is per 2021 het volgende budget geraamd als mogelijk bijdrage in de onrendabele top in het realiseren van parkeeroplossingen in het projectgebied.

specificatie budget parkeren bedragen x 1000 € reservering overloop noord en zuid

3.591

reservering zuid-veld 6 en 7

3.922

totaal

7.513

De reservering van € 7,5 miljoen. is voor het kunnen opvangen van de onrendabele toppen indien het parkeren in gebouwde voorziening vormgegeven dient te worden (waardoor de kosten stijgen van een maaiveld oplossing naar een dubbellaags gebouwde oplossing). Deze reservering is € 2,36 miljoen lager dan in Q4 2020 als gevolg van de dekking voor PFAS. Een deel van de voor de velden 1-2-3 eerder beschikbare middelen van € 3,18 miljoen. is middels een voorstel van het college aan de raad d.d. 4 maart 2021 voorgelegd als oplossing om zo tot een budget voor het PFAS-dossier te kunnen komen ter grootte van € 3 miljoen. Met de vaststelling van dit voorstel is het budget voor de velden 1-2-3 verlaagt met €2,36 miljoen. naar € 0,82 miljoen wat

31

4651543 evenredig is aan 16 parkeerplaatsen. Daarnaast is een bedrag van € 0,64 miljoen. vanuit de algemene reserve toegekend. De huidige reservering is voor: -

-

De noodzakelijke additionele voorziening voor de onrendabele top van de velden 1-2-3-5 ter hoogte van €3,59 miljoen (excl. BTW) voor 70 parkeerplaatsen; o Voor de velden 1-2-3 betreft de reservering voor de achtervang van 16 parkeerplaatsen €0,82 miljoen. o Voor veld 5 betreft het 54 parkeerplaatsen en daarmee een reservering van €2,77 miljoen. De reeds bestaande voorziening ad €3,9 miljoen voor de overige 278 parkeerplaatsen op veld 6;

De afbouw van de reservering overloop noord en zuid wordt bepaald op basis van de monitoring van de parkeerdruk in het noordelijk plandeel en de monitoring van de parkeerdruk in en om veld 5 tot medio 2021 (dat is 1 jaar na oplevering van veld 5). Na 2021 wordt duidelijk of de reservering gehandhaafd moet blijven. Besteding kwaliteitsgelden In de grondexploitatie is oorspronkelijk een budget gereserveerd van € 3,0 miljoen. om extra kwaliteit toe te voegen aan het woonrijp maken. N.a.v. de vastgoedcrisis zijn er destijds versoberingen in de openbare ruimte doorgevoerd tezamen met de verlaging van de grondprijzen waarbij het uitgangspunt was deze versoberingen terug te draaien naarmate de grondprijs weer naar boven bijgesteld kunnen worden. Vanaf 2017 zijn steeds meer middelen beschikbaar gekomen om de aansluiting tussen de inmiddels verwerkte hogere grondopbrengsten en de versoberde openbare ruimte mogelijk te maken. In de voortgangsrapportage van Q4 2017 zijn de grondprijzen verder opgehoogd en daarmee is de businesscase Spoorzone verbeterd. Naar aanleiding hiervan is € 2,4 miljoen gereserveerd bovenop de eerdere € 0,6 miljoen. t.b.v. de kwaliteit van de inrichting openbare ruimte en tevens is toen vastgesteld dat toenmalige OBS voorstellen kan doen om de aansluiting tussen de bouwblokken en de directe omgeving (bv.

park) op het gewenste kwaliteitsniveau te kunnen realiseren opdat deze tegemoet komt aan de hogere grondwaarde die inmiddels in de businesscase vastgesteld is als uitgangspunt. De huidige grex gaat nog steeds uit van de versoberde inrichting en met de kwaliteitsmiddelen wordt de aansluiting gebouw en inrichting openbare ruimte op elkaar afgestemd zodanig dat dit ook tegemoet komt aan de afgesproken hogere grondwaarde. Inzet van deze middelen vereist separate besluitvorming door de gemeenteraad. Een voorstel tot het realiseren van waterpartijen ter grootte van € 580.000,- is door de raad vastgesteld en in januari 2021 heeft de gemeenteraad besloten over de inzet van € 370.000,- voor het Houttuinenplein, waardoor het resterend budget nog € 2,05 miljoen. bedraagt.

32

4651543 Ontwikkelingen grondexploitatie De grondexploitatie Nieuw Delft is geactualiseerd per medio 2021. Eind 2020 werd een verlies op eindwaarde berekend van € 7,34 miljoen. De huidige inschatting is dat de grondexploitatie ultimo 2027 zal sluiten met een verlies op eindwaarde van € 8,13 miljoen. De verwachte eindwaarde wordt periodiek geactualiseerd, voor het eerst weer bij de jaarafsluiting 2021. Het verwachte verlies zal zich in een bepaalde bandbreedte voordoen. Het verlies op eindwaarde is het verlies per eind 2027. De contante waarde van dit bedrag per medio 2021 (voorgeschreven contante waardevoet is 2%) € 5,2 miljoen. Ter afdekking van dit verlies dient de gemeente een verliesvoorziening te vormen. De noodzakelijke omvang van de voorziening bedraagt per medio 2021 € 6,9 miljoen.

Plandeel gebiedsontw ikkeling

bedragen * € 1.000

Businesscase Q2-3 2021 nog te realiseren 2021/2027 Reeds gerealiseerd 31-12-2020

verw acht 31-12-2027 direct

onvoorzien

rente

overhead

-338

807

Nieuw Delft Kosten

90.606

35.036

2.645

Nieuw Delft Opbrengsten

-94.247

-32.036

5.652

Boekw aarde onderhanden w erk

-3.641

3.001

8.296

Af: Voorziening verlies Nieuw Delft NCW

-5.186

Bij: oprenting 2020

-151

Af: vrijval voorziening 2020

118

Bij: scopew ijziging Mobiliteitshub Bij: voorziening PFAS Verloop van de voorziening

128.756 -120.631

-338

807

8.125

-

-8.125

-1.217

-1.050 -640 -6.908

-

-

-1.217

Tabel 1 opbouw verwacht resultaat en voorziening grondexploitatie Nieuw Delft

Het resultaat kan neerwaarts bijgesteld moeten worden (“downswing”) of opwaarts (“upswing”). Uit de gegevens medio 2021 blijkt een “downswing” mogelijk van nominaal2 € 14,0 miljoen en een “upswing” van nominaal € 11,5 miljoen. Hiermee is de downswing gewijzigd ten opzichte van 2020. Deze up- en downswing geven een bandbreedte weer waarbinnen het eindresultaat van de grex zich zal bewegen. Conform de aanbevelingen van Rebel in 2014 wordt hiermee onderscheid gemaakt tussen de businesscase als waarderingsinstrument (meest waarschijnlijk uitkomst) en de businesscase als sturingsinstrument3. actualisatie spreiding in mln. € 2020-Q4 2021-Q2-3 mutatie

down swing -17,7 -14,0 3,7

up swing 11,5 11,5 0,0

De wijziging van de downswing komt voort uit het feit dat de PFAS problematiek (-/- € 3 miljoen) onder is gebracht in een aparte voorziening die deels is gedekt vanuit de algemene middelen (€ 0,64 miljoen) en deels wordt vanuit de budgetten van velden 1-2-3 (€ 2,36 miljoen). Daarnaast heeft er een actualisatie plaatsgevonden van de mogelijke consequenties van Covid-19 (- /- € 0,7 miljoen) welke in paragraaf 4.10.5 nader worden toegelicht. De upswing is ten opzichte van de vorige rapportage niet gewijzigd.

2 3

Nominaal wil zeggen exclusief prijsontwikkeling en effect op de financieringskosten https://delft.raadsinformatie.nl/document/8804912/1#search=%22BuCa%22

33

4651543 Onzekerheden en andere keuzes In de actualisatie is rekening gehouden met de huidige inschatting van de marktwaarde en de gekozen programmering. Aangezien het hier om een inschatting gaat van de toekomst kan de werkelijkheid zich als gevolg van andere keuzes of andere marktomstandigheden anders voltrekken. Afwijkingen kunnen van materiële invloed zijn op het financieel perspectief. Per saldo zou dat kunnen leiden tot mee- en tegenvallers.

4.10.

Risicoprofiel

4.10.1. Risicomanagement en informatievoorziening over het project De gebiedsontwikkeling is met risico’s omgeven, waarvan een groot aantal een exogene (markttechnische) oorzaak heeft. De projectbeheersing, het risicomanagement en de informatievoorziening heeft daarom ook een plaats in de rapportages (MPG en tMPG). Met risicosessies per kwartaal, 2-jaarlijkse specifieke projectrapportages en overlegstructuur met de gemeentelijke organisatie als counter vailing power wordt invulling gegeven aan de projectbeheersing. De projectmanager Nieuw Delft legt primair en direct verantwoordelijkheid af aan het bestuur.

4.10.2. Ontwikkeling risicoreservering kosten De risicoreservering bestaat uit 2 componenten: 1. de concreet benoemde risico’s (risicoportefeuille) en 2. het plan-onvoorzien: dit is een algemene reservering ter dekking van toekomstige nieuwe of bij te stellen risico’s. Indien een nieuw risico wordt opgenomen komt de dekking primair uit het plan-onvoorzien, dit is voor de grondexploitatie dan budgetneutraal (communicerende vaten).

De ontwikkeling van de risicoreservering in 2021 bedraagt: Mutatie risico reservering kosten 2021 beragen x 1000 € stand risicobudget stand planonvoorzien totaal stand risicoreservering

€ € €

2020-Q4 4.684 -2.039 2.645

€ € €

2021-Q2-3 mutatie 3.146 € -1.539 -501 € 1.539 2.645 € -

Ondanks dat de sanering met betrekking tot PFAS nu geen onderdeel meer uitmaakt van de risico’s is de reservering op dit moment nog onvoldoende om alle verdere benoemde risico’s te dekken indien deze optreden. Dit komt voort uit de toename van de risico’s in Q2-3 2021, waarbij twee claims die zijn ingediend door The Student Hotel in verband met vertraging van de bouw en BNO in verband met bodemverontreiniging een belangrijke rol spelen. Onderstaand worden de belangrijkste mutaties in de risicoreservering weergegeven.

34

4651543 Specificatie mutaties 2021 in risicoreservering bedrag in 1.000 € stand risicoreservering 2020 Q4 Overheveling plan-onvoorzien Budgetmutatie PFAS Budgetmutatie TSH Budgetmutatie BNO veld 2 Budgetmutatie veld 6 parkeren Budgetmutatie gelijktijdige bouw PO kavels en Hub Budgetmutatie BNO Budgetmutatie WKO systemen Budgetmutatie complexe bouwlogistiek velden Zuid Budgetmutatie overige velden stand risicoreservering 2020 Q4

2.645 1.539 -2.624 820 300 90 150 150 -150 -320 45 2.645

Omvang en samenstelling risicoportefeuille Voor het risicobeheer wordt gebruik gemaakt van een indeling en classificering van risico’s waarbij de waardering van een risico is gebaseerd op kans (van optreden) x effect (financieel gevolg). De risico’s zijn op basis hiervan ingedeeld in 8 verschillende risicoklassen van 1 (laag) naar 8 (hoog). Voor elk risico wordt een aantal waarden bepaald (minimaal, maximaal, meest waarschijnlijk en kans van optreden). De risicoklasse is gebaseerd op de kans x meest waarschijnlijke waarde. Met de minimale en maximale waarde wordt inzicht verkregen in de bandbreedte van het risicoprofiel en de verhouding met de budgettair daadwerkelijk voorziene (geraamde) risico’s. De totale portefeuille voor gebiedsontwikkeling bevat 30 actuele risico’s. Het totaal bedrag aan benoemde risico’s bedraagt € 3,15 miljoen, een afname ten opzicht van 2020 met € 1,5 miljoen welke voor een belangrijk deel het gevolg is van het feit dat PFAS nu gedekt wordt vanuit een aparte voorziening. De belangrijkste mutaties in de risicoportefeuille betreffen: • •

• • • • • • •

Het risico met betrekking tot bodemsanering in verband met PFAS heeft inmiddels dekking gevonden waardoor het risico in de risicoportefeuille te grootte van € 2,6 miljoen vervalt. Een toename van per saldo € 90.000,- van het risico ten aanzien van de bouwkosten van de parkeergarage op veld 6, het risico is aanwezig dat het bouwen van deze garage (waar de hub ook in zit) duurder wordt dan geraamd, andersom uiteraard ook. Er is een claim ingediend vanuit The Student Hotel in verband met vertraging in de bouw als gevolg van de complexe bouwlogistiek. Er is een claim ingediend vanuit BNO in verband met verontreiniging en vertraging als gevolg hiervan op de bouwkavel op veld 2. Een risico met betrekking tot het kavelpaspoort op veld 7 en 8.1 tot en met 8.4. Het risico met betrekking tot Warmte Koude Opslag (WKO) voor het Noordelijk plangebied is vervallen. Het risico met betrekking tot complexe bouwlogistiek velden Zuid is opgetreden is overgeheveld naar de grondexploitatie. Er bestaat een risico dat in veld 6 een meer dan verwachtte complexiteit optreedt als gevolg van het gelijktijdig bouwen van de PO kavels en Mobiliteitshub. Verder zijn er nog enkele kleinere bijstellingen.

35

4651543

Onderstaande tabel laat de verschillende risico-waarden zien voor de gehele portefeuille in relatie tot de beschikbare dekkingsmiddelen. Peildatum : Q2-3 2021

Kans van optreden * m eest w aarschijnlijke risicobedrag

Grondexploitatie Nieuw Delft

Alle risicos treden op

w aarbij het risicobedrag optim istisch (MIN)

w aarschijnlijk (MW)

pessim istisch (MAX)

Risico's t.a.v. de uitgaven

3.146

5.550

13.570

18.325

Totaal m ogelijk effect risico's

3.146

5.550

13.570

18.325

Post onvoorzien in de grondexploitatie

2.645

2.645

2.645

2.645

Beschikbare dekkingsm iddelen voor risico's

2.645

2.645

2.645

2.645

Over of tekort?

-501

-2.905

-10.925

-15.680

Beschikbare dekkingsmiddelen voldoende?

nee

nee

nee

nee

Omvang tekort op onvoorzien

-501

-2.905

-10.925

-15.680

Claim op de w eerstandscapaciteit

501

2.905

10.925

15.680

Ten opzichte van Q4 2020 vertoont het maximale scenario een significante toename van € 5.612K. Deze toename wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door een aantal hierboven reeds genoemde nieuwe risico’s, zijnde: • • • •

Een risico met betrekking tot het kavelpaspoort op veld 7 en 8.1 tot en met 8.4 Er bestaat een risico dat in veld 6 een meer dan verwachtte complexiteit optreedt als gevolg van het gelijktijdig bouwen van de PO kavels en Mobiliteitshub Er is een claim ingediend vanuit The Student Hotel in verband met vertraging in de bouw als gevolg van de complexe bouwlogistiek. Er is een claim ingediend vanuit Ballast Nedam in verband met verontreiniging en vertraging als gevolg hiervan op de bouwkavel op veld 2.

Doordat de kans van optreden van deze risico’s gering wordt geacht is de impact op het meest waarschijnlijke scenario beperkt.

4.10.3. Ontwikkeling risicoreservering opbrengsten Om de hoogte van de risicoreservering voor de grondopbrengsten te bepalen, is de eind 2018 met de accountant afgestemde systematiek gehanteerd. Dit betekent dat de opbrengsten, afhankelijk van de contractstatus, een risicoprofiel hebben van 0%, 10% of 25% van de meest waarschijnlijke grondwaarde. In het najaar 2019 heeft, in overleg met de accountant, een herijking van de percentages plaatsgevonden om te bekijken in hoeverre de nu gehanteerde percentages nog actueel zijn. De actuele risicoreservering voor de opbrengstenraming bedraagt € 5,7 miljoen (17,64% van de nog te realiseren cash flow ad € 32,0 miljoen). Ten opzichte van 2020 is de risicoreservering gedaald met € 0,01 miljoen.

4.10.4. Crash scenario gebiedsontwikkeling Nieuw Delft In de risicoreserveringen en de spreiding is rekening gehouden met diverse risico’s en onzekerheden. De omvang van de risicovoorzieningen is echter niet berekend op een crisissituatie op de

36

4651543 woningmarkt zoals deze heeft plaatsgevonden vanaf 2006. Wel is er gekeken naar de mogelijke effecten als gevolg van Covid-19, deze worden in de volgende paragraaf nader belicht. Om de gebiedsontwikkeling in een crisis volgens planning voort te zetten zou een substantiële afwaardering van de grondwaarde nodig kunnen zijn. Vanuit dit perspectief gezien is een temporisering van de gebiedsontwikkeling mogelijk een (financieel) aantrekkelijker alternatief. Uiteraard leidt dit ook tot extra kosten (tijdelijk beheer bouwlocaties, langere inzet projectorganisatie, financieringskosten), maar wellicht lager dan een directe afboeking (verliesneming). Een mogelijke crisis kan voortkomen uit Covid-19. Hiervoor is een aantal scenario’s uitgewerkt die worden behandeld in hoofdstuk 4.10.5. Een nieuwe crisis betekent vooral een nieuw moment waarin de prioriteiten en doelstellingen moeten worden herijkt. In de berekening van het risicoprofiel en weerstandsvermogen van de gemeente wordt hier rekening mee gehouden. Het risicoprofiel verandert vanaf 2020 als de gronduitgifte goeddeels in contracten is vastgelegd. Gelet op de lange doorlooptijd van het project, tot 2027, is het echter wenselijk om in de weerstandscapaciteit van de gemeente te anticiperen op conjuncturele en macro-economische effecten die over een lange periode kunnen optreden.

In de gemeentelijke risicoparagraaf wordt rekening gehouden met een eventueel beslag op de weerstandscapaciteit van € 5 miljoen, dat mede het gevolg is van het hierboven geschetste ongunstige marktscenario. Beheersmaatregelen zijn dan bijvoorbeeld wijziging c.q. uitstellen van de ontwikkelingen, versobering van programmakeuzes of een andere marktstrategie. Op basis van de berekeningen / scenario’s zoals benoemd in 4.10.5 wordt dit bedrag in stand gehouden. Eind dit jaar zal op basis van de bevindingen van financieel adviesbureau Exponent worden bekeken of de hoogte van het beslag dient te worden aangepast. Budgetten voor onvoorzien i.r.t. grondopbrengsten Het risico van een lagere dan geraamde grondopbrengst is altijd aanwezig ondanks de actuele inschatting van de grondopbrengst o.b.v. externe taxaties. Dit hangt onder andere samen met complexiteit van het binnenstedelijk bouwen, het bouwen op en in de omgeving van de tunnel en de mate waarin het programma al dan niet al contractueel vaststaat. In de ramingen van de grondexploitatie is hiervoor een post onvoorzien opgenomen van € 5,7 miljoen. Dat is circa 17,64 % van de nog te realiseren grondopbrengsten. Budgetten voor onvoorzien i.r.t. kosten In de voortgangsrapportages wordt gerapporteerd over het risicoprofiel van het project. De risico’s worden daarin toegelicht inclusief de ontwikkeling en beheersing.

In de ramingen van de grondexploitatie is een post voor onvoorzien opgenomen van € 2,7 miljoen. Dat is ca. 7,68 % van de nog te maken kosten. Dit budget dient afgezet te worden tegen de bandbreedte van de geïnventariseerde risico’s. Er zijn immers onzekerheden: niet elk risico treedt daadwerkelijk volledig op en ook de evt. tijds- en/of kostenconsequenties (risicobedrag) zijn nog niet altijd bekend. Voor eventuele extra plankosten en of onderzoekskosten is geen aparte post onvoorzien opgenomen.

37

4651543

4.10.5. Ontwikkelingen Covid-19 In het kader van de ontwikkelingen omtrent Covid-19 is gekeken naar de mogelijke effecten hiervan op de gebiedsontwikkeling van Nieuw Delft. Hier is eerder naar gekeken in het t-MPG 2020-Q2-3 en het MPG 2020 Q4. Inmiddels is gebleken dat de toen verwachtte uitval van vraag (nog) niet is opgetreden. Dit heeft geleid tot actualisatie van scenario’s. Er is gekeken naar een drietal scenario’s variërend van een licht drukkend effect als gevolg van Covid-19 (korter dan 6 maanden) tot een zwaar effect over langere termijn (langer dan 2 jaar). Dit heeft geleid tot het volgende overzicht: Nieuw Delft contactbeperking consumentenvertrouwen consequenties opstarten plannen uit 2021 bouwstimulering financiele gevolgen extra plankosten Grex vangt extra plankosten op kosten bouw-stimulering Totale gevolgen Risicoreservering Opbrengsten - grex Grex vangt kosten bouw-stimulering op

Scenario 1 12 maanden daalt

Scenario 2 24 maanden daalt flink

Scenario 3 langere tijd recessie

najaar 2021 5%

voorjaar 2022 7,5%

22/'23/'24/'25/'26 5%>20%>5%

0,7 mln. nee 0,9 mln. 1,6 mln 5,7 mln

1,4 mln. nee 1,3 mln. 2,7 mln 5,7 mln

3,3 mln. nee 4,1 mln. 7,4 mln 5,7 mln.

ja

ja

nee

bandbreedte

0,7 <> 3,3 mln. 0,9 <> 4,1 mln.

Toelichting scenario’s: 1. contactbeperkingen in combinatie met een licht dalend consumentenvertrouwen: a. extra kosten betreffen voornamelijk plankosten en risicopost b. naast de extra kosten tevens een correctie bouwstimulering voor plannen 2021 2. als scenario 1 maar nu in combinatie met een sterk verslechterd consumentenvertrouwen. 3. als scenario 1 maar nu met minimaal 2 jaar contactbeperkingen flink dalend consumentenvertrouwen. a. extra plankosten en risicopost voor minimaal 2 jaar b. 5/20/15/10/5% correctie bouwstimulering voor plannen 2022/2023/2024/2025/2026 Zoals uit het overzicht blijkt zijn de scenario’s 1 en 2 nog op te vangen vanuit de risicoreservering opbrengsten. In het geval van een zware recessie (scenario 3) lukt dat nog niet. Het zware scenario is echter ten opzichte van Q2-3 2020 (€ 10,6 miljoen) en Q4 2020 (€ 8,1 miljoen) wel sterk verbeterd en zal, naarmate meer velden zijn uitgegeven, verder dalen.

38

4651543

5.

Financieel perspectief gemeentelijke grexen

5.1.

Verwachting resultaat product Bouwgrondexploitatie 2021 ten opzichte van begroting 2021.

Het resultaat van het product Bouwgrondexploitatie bestaat uit drie componenten. Een toelichting per component is opgenomen onder de tabel. Dit leidt tot een totaal inzicht in het resultaat van het Grondbedrijf.

Resultaat product bouwgrondexploitatie 2021 (bedragen in € 1.000)

Begroot 2021

1| Mutatie projectresultaten 2| Incidentele baten en lasten 3| Project Grondgebruik

Verwachte Realisatie 2021

1.315 baat 75 last 1.390 last

985 75 1.060

Verschil B-R

baat last

330 -

Nadeel

330

Nadeel

PM last

Tabel 5.1 – Verwachting resultaat 2021

1. Mutatie projectresultaten: Vanuit Nieuw Delft leidt de verwerking van het PFAS risico in de grondexploitatie, waarover de raad in maart 2021 heeft besloten, tot een verslechtering van het projectsaldo. Doordat bij met name het project Voorhof Noord-West een positieve mutatie van het projectsaldo is te melden, is de verwachting dat het product bouwgrondexploitatie over 2021 met een verwacht negatief resultaat van circa €330.000,- zal sluiten.

2. Incidentele baten en lasten: Dit betreft het saldo van de baten en lasten die samenhangen met gemeentelijke projecten en kavels (niet zijnde grondexploitaties) en reeds afgesloten projecten. Afwijkingen ten opzichte van het begrote saldo worden verrekend met de algemene reserve weerstandscapaciteit. De verwachting is dat zich geen mutaties op het resultaat zullen voordoen over 2021. De belangrijkste incidentele posten zijn: •

Budgettaire dekking ten behoeve van de grondverkopen voor het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer (PHS).

•

Budgettaire dekking voor de pilot “Tiny Houses”.

•

Budgettaire dekking voor het tijdelijke theater op de locatie Campus-Zuid.

39

4651543 3. Onrechtmatig Grondgebruik: De financiële verantwoording van het project Onrechtmatig Grondgebruik. Het project is in april 2017 van start gegaan in de wijk Tanthof-Oost. Inmiddels is het project nagenoeg over de hele stad uitgerold. Het project begeeft zich binnen de vastgestelde kaders om op zijn minst budgetneutraal te sluiten. Ondanks de maatregelen tegen COVID-19 is de verwachting dat de verwachte einddatum van december 2021 wordt gehaald.

40

4651543

6.

Overige actuele onderwerpen

In deze paragraaf worden actuele thema’s belicht die de (gemeentelijke) grondexploitaties beïnvloeden en daardoor in het kader van de beheersing aandacht en nadere uitwerking vragen. Op dit moment speelt het thema: Uitspraak Raad van State betreffende Programma Aanpak Stikstof De hoogste bestuursrechter (de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State) heeft op 29 mei 2019 beslist dat het Programma Aanpak Stikstof (hierna: ‘PAS’) niet gebruikt mag worden als basis om toestemming te verlenen voor activiteiten die leiden tot een stikstoftoename ter plaatse van stikstofgevoelige habitattypen en soorten in Natura 2000-gebieden. Deze beslissing heeft consequenties voor ruimtelijke ontwikkelingen, zoals woningbouw, de aanleg van infrastructuur (o.a. vaar-, spoor-, en autowegen), de bouw van nieuwe bedrijven en agrarische activiteiten die kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie op stikstofgevoelige habitattypen in Natura 2000gebieden. Voor Delftse projecten zijn de gevolgen beperkt omdat Delft op vrij grote afstand van de Natura 2000-gebieden ligt. Er liggen door de stikstofuitspraak nu geen projecten stil in Delft. Bij nieuwe grote projecten kan stikstofdepositie relevant zijn. Bij de voorbereiding van projecten wordt dat beoordeeld.

COVID-19 Op dit moment constateert de gemeente nog geen grootschalige negatieve gevolgen in de afzetbaarheid van haar bouwprogramma in de lopende grondexploitaties. Het aangaan van verschillende overeenkomsten met marktpartijen laat zien dat ook marktpartijen geen risico’s nu ervaren in de afzetbaarheid van hun bouwprogramma. Deze macro-ontwikkelingen laten zich vanuit de projecten lastig beheersen en zijn vooral afhankelijk van maatregelen die door centrale overheden worden genomen. Wat dit inhoudt voor het consumentenvertrouwen, de economie en financierbaarheid van vastgoedprojecten blijft ongewis. De gemeente monitort continu de ontwikkelingen op haar projecten en acteert met beheersmaatregelen daar waar nodig.

Vennootschapsbelasting De gemeente monitort ieder jaar of het product bouwgrondexploitaties vennootschapsbelastingplichtig is. In samenwerking met interne en externe fiscalisten is voor nu de conclusie dat de gemeente over de activiteiten binnen het grondbedrijf geen vennootschapsbelasting hoeft te voldoen.

41