Tussentijds MeerjarenProgramma Grondontwikkeling 2021-2024
Tekst van het document
4651543
Tussentijds MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (T-MPG) 2021-2024
Gemeente Delft Afdeling Vastgoed Grondbedrijf Postbus 78 2600 ME DELFT Kenmerk: Delft, september 2021
1
4651543
Inhoudsopgave
1.
Samenvatting T-MPG 2021-2024 .................................................................................................... 3
2.
Functie en inhoud T-MPG 2021-2024.............................................................................................. 6
3.
Bevindingen projecten..................................................................................................................... 9
4.
Gebiedsontwikkeling Nieuw Delft ................................................................................................. 16 4.1.
Doelstelling ............................................................................................................................ 16
4.2.
Planning ................................................................................................................................. 19
4.3.
Programma ............................................................................................................................ 20
4.4.
Stand van zaken gebiedsontwikkeling Nieuw Delft – inhoudelijk......................................... 20
4.5.
Scopewijzigingen ................................................................................................................... 26
4.6.
Omgevingszaken.................................................................................................................... 26
4.7.
Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie ......................................................... 27
4.7.1. 4.8.
Uitkomsten van de grondexploitatie schatting per medio 2021 ................................... 27
Ontwikkeling resultaat en spreiding...................................................................................... 28
4.8.1.
Ontwikkeling resultaat .................................................................................................. 28
4.8.2.
Ontwikkeling spreiding .................................................................................................. 30
4.9.
Specifieke aandachtspunten ................................................................................................. 31
4.10.
Risicoprofiel ....................................................................................................................... 34
4.10.1.
Risicomanagement en informatievoorziening over het project .................................... 34
4.10.2.
Ontwikkeling risicoreservering kosten........................................................................... 34
4.10.3.
Ontwikkeling risicoreservering opbrengsten ................................................................. 36
4.10.4.
Crash scenario gebiedsontwikkeling Nieuw Delft ......................................................... 36
4.10.5.
Ontwikkelingen Covid-19 ............................................................................................... 38
5.
Financieel perspectief gemeentelijke grexen ................................................................................ 39
6.
Overige actuele onderwerpen ....................................................................................................... 41
2
4651543
1.
Samenvatting T-MPG 2021-2024
Dit Tussentijds Meerjaren Programma Grondontwikkeling 2021-2024 (T-MPG 2021) schetst een actueel beeld per 1 juli 2021 van de stand van zaken/planning, financiën en de risico’s van de gemeentelijke grondexploitaties en de overige ontwikkelingen bij verschillende bouwkavels, ten opzichte van het MPG 2021-20241. De verslaglegging van Nieuw Delft is uitgebreider dan in vergelijking met de overige grexen. Ze zijn uitgebreider dan wat normaliter in het T-MPG de standaard is. Deze vorm sluit aan bij de Q-rapportages zoals die voorheen meermaals jaarlijks separaat met de raad werden gedeeld. Nu Nieuw Delft is opgenomen binnen het gemeentelijk Grondbedrijf, zal richting het MPG 2022-2025 worden onderzocht hoe de Nieuw Delft rapportage meer in lijn kan worden gebracht met de verslaglegging van de overige grexen. Daarnaast zal ook in datzelfde MPG 2022, conform bestuurlijke wens, een gericht hoofdstuk worden gewijd aan de voortgang van het gemeentelijk Kostenverhaal, zoals besloten door de raad op 15 juli 2021. De verwachting is dat het resultaat van het Grondbedrijf voor 2021 zal sluiten op een verlies van circa € 330.000,-, dat is toe te schrijven aan een verslechtering van de grex Nieuw Delft met circa €790.000,- en een totaal onvoorzien voordeel op de overige grexen van in totaal € 460.000,-, voornamelijk toe te schrijven aan Voorhof Noord-West.
In de Najaarsrapportage 2021 is het nadeel van € 330.000 verwerkt. Zie onderstaande tabel voor een korte schematische weergave.
Resultaat product bouwgrondexploitatie 2021 (bedragen in € 1.000) 1| Mutatie projectresultaten 2| Incidentele baten en lasten 3| Project Grondgebruik
Begroot 2021
1.315 baat 75 last 1.390 last
Verwachte Realisatie 2021
985 75 1.060
Verschil B-R
baat last
330 -
Nadeel
330
Nadeel
PM last
Om een actueel beeld te krijgen zijn de risicoanalyses van de grondexploitaties geactualiseerd en zijn de financiële mee- en tegenvallers, ten opzichte van de huidige ramingen die in het MPG 2021-2024 zijn gepresenteerd, in beeld gebracht. Voor Nieuw Delft ontwikkelt het verwachte eindresultaat zich negatief van €7,3 miljoen negatief in Q4 2020 naar € 8,1 miljoen negatief in Q2-3 2021. Ten aanzien van de benoemde risico’s is er sprake van een toename ter grootte van circa € 5,61 miljoen. Daarmee vertoont het maximale scenario ten
1
Door de Raad vastgesteld in juli 2021
3
4651543 opzichte van Q4 2020 een significante toename. Deze toename wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door een aantal nieuwe risico’s, zijnde: •
Een risico met betrekking tot het kavelpaspoort op veld 7 en 8.1 tot en met 8.4
•
Er bestaat een risico dat in veld 6 een meer dan verwachtte complexiteit optreedt als gevolg van het gelijktijdig bouwen van de PO kavels en Mobiliteitshub
•
Er is een claim ingediend vanuit The Student Hotel in verband met vertraging in de bouw als gevolg van de complexe bouwlogistiek.
•
Er is een claim ingediend vanuit Ballast Nedam in verband met verontreiniging en vertraging als gevolg hiervan op de bouwkavel op veld 2.
Doordat de kans van optreden van deze risico’s gering wordt geacht is de impact op het meest waarschijnlijke scenario beperkt. Voor de grondexploitatie Harnaschpolder is de conclusie dat de huidige inschatting van de risico’s en kansen per saldo gelijk blijven ten opzichte van het in het MPG 2021-2024 geschetste beeld. Enkele nog uit te geven bouwkavels zijn vanwege de gevolgen van COVID-19 vertraagd, maar passen nog in de planning van het project zoals die is opgenomen in de grex. Binnen het project doen zich vooralsnog geen financiële mee-, dan wel tegenvallers voor en is de verwachting dat de grex eind 2021 kan worden afgesloten. Binnen de grondexploitatie Voorhof Noord-West heeft zich in de eerste helft van dit jaar een financiële meevaller voorgedaan. De huidige inschatting van de risicoanalyse levert ten opzichte van het MPG 2021-2024 geen veranderingen, doordat partijen zich committeren aan het bouwprogramma voor Fase 2 en daarmee vertrouwen uitspreken dat de gevolgen van COVID-19 geen gevolgen zullen hebben op de afzetbaarheid van het plan. Doordat de gronden zijn geleverd kan de grex eind 2021 worden afgesloten. Binnen het project Haring is de verwachting dat de gronden in het najaar van 2021 worden geleverd. Binnen het risicoprofiel hebben zich geen mutaties voorgedaan.
Medio 2021 heeft de gemeenteraad de grex Maria Duijstlaan vastgesteld met een begroot tekort van circa €860.000,-. Conform besluit zal dit tekort gedekt worden uit het fonds 2040. De maximale impact van de risico's op alle projecten (risico minus kansen) is becijferd op € 15,3 miljoen nadelig. Ten opzichte van het MPG 2021-2024 is dit een verslechtering van circa € 9,8 miljoen die voornamelijk is toe te rekenen aan het project Nieuw-Delft, waar zich een aantal nieuwe, aanzienlijke risico's mogelijk kunnen gaan voordoen.
4
4651543 Het maximale impact bedrag bestaat voor € 21,8 miljoen uit risico's en € 6,5 miljoen uit kansen. Als we rekening houden met de kans van optreden, bedraagt de bruto impact € 9,7 miljoen. Dit is ten opzichte van het MPG 2021-2024 een verslechtering. Dit bedrag bestaat voor € 15,1 miljoen uit risico’s en € 5,9 miljoen uit kansen. Voor de projecten Nieuw Delft en Maria Duystlaan geldt aanvullend nog de gevoeligheid van de opbrengsten voor de inflatieontwikkeling. Overige projecten kennen contractuele afspraken over de grondprijs. Dit heeft zich echter niet vertaald in een harde afnamedatum van deze gronden. Met deze risico's is in het gemeentelijke weerstandsvermogen rekening gehouden. Naast de vier voorziene verliesgevende gemeentelijke grondexploitaties Nieuw Delft, Haring, Maria Duijstlaan en Voorhof Noord-West, heeft de gemeente nog enkele grondposities die bij verkoop op termijn bij kunnen dragen aan het verstevigen van de financiële positie van de gemeente. Voor de grex Bedrijfskavels resteert nog de uitgifte van 2 kavels in Tanthof. De verwachting is dat deze in 2022 zullen worden verkocht. De Wijkversterkingsopgaven en Transformatiegebieden zijn met de raad gedeeld en waarin voor bepaalde projecten en gebiedsontwikkelingen binnen Delft prioriteit zal worden verleend.
Naar aanleiding van de Impactanalyse maakt het nieuwe College verdere keuzes over de voortgang hieromtrent. Over deze voortgang zal in de komende (T)-MPG’s worden gerapporteerd, en met name wanneer deze het gemeentelijk (vastgoed) bezit raakt, met als doel sturing te geven aan een samenvattend en integraal beeld van de lopende projecten te schetsen. Voorbeelden hiervan zijn de grondposities aan de Vulcanusweg, die deel uitmaakt van de gebiedsontwikkeling SchieoeversNoord, en de gemeentelijke noordkavel die gelegen is in de gebiedsontwikkeling rondom Station Delft-Campus.
5
4651543
2.
Functie en inhoud T-MPG 2021-2024
In 2017 is de “Nota grondbeleid gemeente Delft 2017-2020” vastgesteld door de raad. In deze nota worden de kaders en uitgangspunten voor het grondbeleid van de gemeente Delft weergegeven. De gemeente kiest ervoor om situationeel grondbeleid te hanteren. De gemeente kan daarmee op verschillende manieren betrokken zijn bij de uitvoering van grondexploitaties: •
Actief en risicodragend, de gemeente treedt op als vervaardiger van bouwrijpe grond en verkoper daarvan. Voorwaarde voor deze rol is het hebben van een grondpositie. Een voorbeeld hiervan is de grondexploitatie Nieuw-Delft, Maria Duijstlaan.
•
Participerend en risicodragend, de gemeente faciliteert de planvorming en participeert in de ontwikkeling en de uitvoering. De uitvoering kan ondergebracht zijn in een zelfstandige juridische entiteit. Op dit moment opereert de gemeente niet op dergelijke wijze.
•
Faciliterend, maar ook gericht (situationeel) actief, de gemeente faciliteert de planvorming in haar hoedanigheid als overheid. De ontwikkeling en uitvoering wordt overgelaten aan een private partij. In deze situatie heeft de gemeente geen of geen noemenswaardige grondpositie. Voorbeelden hiervan zijn TU Noord en TU Midden, project Schieoevers en Station Delft-Zuid /Campus.
De verwachting is dat eind dit jaar de gemeente met een update van de Nota Grondbeleid komt. Binnen de Delftse Opgaven wil de gemeente steeds nadrukkelijker inspelen op het aangaan van partnerships. Hiervoor heeft de gemeente een Stedelijke Ontwikkelstrategie opgesteld, waarin de ambities, kaders en spelregels vanuit de gemeente Delft inzichtelijk zijn gemaakt. Belangrijk onderdeel van deze Ontwikkelstrategie is het aangaan van partnerships met (markt-)partijen die bereid zijn samen met de gemeente de opgaven in Delft in te vullen. Hiervoor heeft de gemeente een Handreiking selectie Gebiedspartners opgesteld, die de projectorganisatie sturing en richting moet geven in deze, voor de gemeente Delft, relatief nieuwe vorm van samenwerken. Voorbeelden van projecten waarbij de gemeente soortgelijke partnerships aan wil gaan is de ontwikkeling van het Station Delft Campus kavel en de ontwikkeling van het voormalige Kabeldistrict in Schieoevers. Het doel van het T-MPG 2021-2024 is de raad te informeren over de stand van zaken medio boekjaar 2021 en met name over de huidige staat van de actieve gemeentelijke grondexploitaties en de (financiële) mogelijkheden voor het inzetten van het (toekomstig) gemeentelijke vastgoed bezit in de eerder genoemde wijkversterkings- en transformatieopgaven. De integrale samenhang tussen deze
6
4651543 projecten en de huidige gemeentelijke grondexploitaties vormen een belangrijk onderdeel binnen het (T-)MPG. Op 6 juli 2021 heeft de raad het MPG 2021-2024 vastgesteld. Dit MPG gaf inzicht in de uitkomsten van de integrale actualisatie van de grondexploitaties, zowel cijfer-technisch (verwacht eindresultaat met de verwachte bandbreedte) als ook de uitkomsten van de risicoanalyse met als peildatum 31 december 2020. Het nu voorliggende T-MPG 2021-2024 geeft de uitkomsten van de beoordeling van de projecten, per medio 2021. Per project is geanalyseerd of sprake is van al bekende/verwachte en/of nieuwe mee- en tegenvallers ten opzichte van de uitgangspunten bij het MPG 2021-2024. Ook is de risicoanalyse per project geactualiseerd. De resultaten van deze analyse krijgen tevens een plek in de gemeentelijke P&C documenten zoals de Programmabegroting 2022 (specifiek de paragraaf grondbeleid) en de Najaarsrapportage 2021. In onderstaande figuur 2.1 zijn de karakteristieken per project samengevat, op de peildata 31 december 2020 (MPG 2021) en medio 2021 (T-MPG 2021). Geconstateerd wordt dat het verwachte projectsaldi voor het grondbedrijf eind 2021 zal uitkomen op circa € 360.000,- negatief. Hiervan is een verslechtering van circa € 690.000,- toe te schrijven aan Nieuw Delft en een verbetering van circa €330.000,- te relateren aan de overige grexen.
De verslechtering Nieuw Delft is te wijten aan de verwerking van het PFAS risico in de grex, conform eerder genomen raadsbesluit. De gemeente spreekt daarnaast de verwachting uit dat eind 2021 drie grondexploitaties afgesloten kunnen worden, te weten Harnaschpolder, Voorhof Noord-West en Sporthal Buitenhof. Daarmee kan gesteld worden dat de actieve projecten binnen het T-MPG verlopen volgens het bestuurlijk vastgestelde plan en begroting van het MPG 2021-2024.
MPG 2021-2024
Programma Project
Nieuw Delft Harnaschpolder Delft Woongebieden Voorhof Noord-West Haring Maria Duijstlaan Rest bedrijfskavels Delft Overige kavels al dan niet met opstal
MPG 2021-2024 t-MPG 2021-2024 Winst of Looptijd Contante waarde Contante waarde verlies Looptijd plansaldo plansaldo ( * € 1.000,-) ( * € 1.000,-) MPG 2021 T-MPG 2021 -6.236
Totaal Woningen
Totaal m² kantoren
Totaal m² bedrijven
-7.089 verlies
2027
2027
1.600
31.387
0,1
0,1 winst
2021
2021
1.150
-334
-24 verlies
2021
2021
> 500
15.000
-1.229
-1.229 verlies
2023
2023
>40
265
n.v.t.
-779 verlies
n.v.t.
2025
>70
1.365 PM
1.365 winst PM PM
pm n.v.t.
pm n.v.t.
n.v.t.
11.831 9.290 m2 en 1.875 m2
J Project verloopt volgens bestuurlijk vastgesteld plan (grondexploitatie en stedenbouwkundig plan of overeenkomst) K Project wijkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan (conform MPG 2021-2024) op in ieder geval één van de onderdelen
Totaal m² maatschap
T-MPG 2021-2024
J K L J K L
J J J J 6.000 J
J J J J J N.V.T. N.V.T.
N.V.T. N.V.T.
- kosten/opbrengsten: afwijking < € 250.000 - plansaldo: afwijking < € 250.000 en/of < 10% - programma: afwijking < 5%
L Project wijkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan (conform MPG 2021-2024) op één of meer van de onderdelen:
- kosten/opbrengsten: afwijking > € 250.000 - plansaldo: afwijking > € 250.000 en of > 10% - programma: afwijking > 5%
Figuur 2.1 –Projectkarakteristiek MPG 2021 en T-MPG 2021
7
4651543 De opzet van dit T-MPG is om vooral beknopt en kernachtig inzicht te geven in de stand van zaken in de projecten, ten opzichte van het MPG 2021-2024. Daarnaast wordt ingegaan op een aantal actuele ontwikkelingen, die (financiële) gevolgen kunnen hebben voor de gemeente. De inhoud van dit T-MPG 2021-2024 is: • Hoofdstuk 3: Belangrijkste bevindingen uit de projecten • Hoofdstuk 4: Nieuw Delft • Hoofdstuk 5: Hoofdlijnen financieel perspectief • Hoofdstuk 6: Actuele overige ontwikkelingen
8
4651543
3.
Bevindingen projecten
3.1.
Harnaschpolder
Doelstelling Project Harnaschpolder Delft heeft invulling gegeven aan de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk met ca. 1.150 woningen, die voorziet in het aanbieden van passende woningen voor doorstromers op de Delftse woningmarkt. Op enkele vrije bouwkavels na is deze nieuwe wijk afgerond. Programma De wijk bestaat nu uit circa 1.150 woningen en circa 3.500m²/bruto vloeroppervlak (bvo) aan maatschappelijke voorzieningen. Planning en uitvoering van werkzaamheden De einddatum van het project is vastgesteld op eind 2021. Die einddatum is gelijk gebleven aan de planning zoals opgenomen in het MPG 2021. Hierdoor zal het project bij de jaarrekening 2021 worden afgesloten. Financieel perspectief Project Harnaschpolder zal eind 2021 financieel worden afgesloten met een verwacht positief resultaat. Dit is in lijn met de begroting zoals opgesteld bij het MPG 2021. De resterende 4 bouwkavels zullen naar verwachting in de tweede helft van dit jaar worden verkocht. Risicoanalyse Doordat nagenoeg alle bouwvelden zijn verkocht en civiel-technisch opgeleverd, worden (nieuwe) risico’s richting de afsluiting van de grex ultimo 2021 niet meer voorzien.
3.2.
Haring
De gemeente heeft in 2020 een grondovereenkomst met de ontwikkelaar gesloten om over te kunnen gaan tot herontwikkeling van het voormalige Haring pand. De gemeente heeft met het afsluiten van deze overeenkomst een gunstig resultaat weten te boeken voor de grondexploitatie. Het belangrijkste risico op deze locatie is de mogelijke aanwezigheid van PFAS in de grond en de
9
4651543 daaruit voortvloeiende kosten voor sanering. Door de locatie as-is te verkopen aan de ontwikkelaar heeft de gemeente dit mogelijke risico kunnen afwenden op de initiatiefnemer. Ten opzichte van het MPG 2021 is vooralsnog geen aanleiding om de begroting van de grondexploitatie aan te passen. De verwachting is daarmee nog steeds dat dit najaar de gronden verkocht en geleverd gaan worden aan de ontwikkelaar. In de risicosfeer blijft het grootste risico een mogelijke aanwezigheid van grondvervuiling en PFAS. Maar doordat de gemeente inzet op een “as-is-where-is” kan de gemeente deze risico’s voor haarzelf minimaliseren. De ontwikkelaar en gemeente zien vooralsnog in dit project geen risico’s vanwege COVID-19 maatregelen. De start verkoop van het bouwprogramma is gestart, waardoor de verwachting is dat binnen normale looptijden de woningen worden afgezet in de markt.
3.3.
Voorhof Noord-West
Doelstelling De huidige doelstelling van de grondexploittie Voorhof Noord-West is: •
Een woonmilieu waar bewoners prettig wonen en leven en ondernemers/winkeliers succesvol zaken kunnen doen.
Programmering De grondexploitatie bestaat nog uit 2 deelplannen met elk een eigen programma. Hovenpassage / Boven de Hoven: • De resterende gemeentelijke gronduitgifte bedraagt 598 m². • De ontwikkelaar realiseert: o ca. 47.225 m²/bvo (300 – 400 stuks) woningen, ca. 1.300 – 1.600 parkeerplaatsen en 200m² fietsenstallingen. o 9.000 m²/bvo winkels, horeca en dienstverlening (waarvan 4.500 m²/bvo als verplaatsing/vervanging. Martinus Nijhofflaan / Albert Heijn-locatie: • De resterende gemeentelijke gronduitgifte bedraagt 257 m². • De ontwikkelaar realiseert: o Woningen (ruim 300 appartementen), ruime hoeveelheid parkeerplaatsen en circa 6.000 m²/bvo winkelruimte.
10
4651543 Planning en uitvoering van werkzaamheden Deelgebied Hovenpassage: -
Toren 3 is opgeleverd. De gesprekken met de ontwikkelaar over de laatste Fase 4 zijn gestart. Aanvullend zal voor Fase 4 een nieuwe uitgiftestrategie opgesteld worden die kan leiden tot een nieuwe contractvorm. De verwachting is dat hierover richting het einde van 2021 een besluit over genomen kan worden.
-
Nieuwe afspraken zullen in een nieuwe grondexploitatie worden opgenomen. De huidige kan daarmee eind 2021 worden afgesloten.
Deelgebied AH locatie: -
De bouw voor Fase 1 is afgerond.
-
Voor de realisatie van Fase 2 is dit voorjaar een grondovereenkomst getekend met de ontwikkelaar. Aansluitend is een allonge bij deze overeenkomst opgenomen, vanwege een kleine aanpassing aan het bouwprogramma. Dit heeft geleid tot een kleine verbetering van de grondexploitatie.
-
De resterende gronden (Fase 2) zijn begin 2021 geleverd.
-
De (deel-)grondexploitatie zal ultimo 2021 worden afgesloten.
Financieel perspectief In het MPG 2021 is gemeld dat het te verwachten eindwaardesaldo uit zal komen op circa € 0,33 miljoen negatief. De huidige verwachting is dat het projectsaldo over 2021 uitkomt op € 24.000 negatief, een verbetering van circa € 300.000,-. De positieve impact is voornamelijk toe te schrijven aan het saldo van hogere grondopbrengsten dan begroot. Risicoanalyse - uitkomsten Doordat het project eind 2021 gaat worden afgesloten hebben zich geen nieuwe risico’s meer voorgedaan.
11
4651543 3.4.
Maria Duijstlaan
Doelstelling & programmering De herontwikkeling van de locatie aan de Maria Duijstlaan bestaat uit de realisatie van circa 6.000m²/bvo maatschappelijke voorzieningen, waaronder een nieuwe basisschool, zwembad en sporthal, en circa 70 woningen en openbare gebied. Hiervoor zullen het oude zwembad en de huidige basisschool Johannes Vermeer worden gesloopt. Maatschappelijke voorzieningen worden in een duurzame ontwikkeling dichtbij de binnenstad gerealiseerd, in combinatie met een woonprogramma. Financieel perspectief De grondexploitatie is 15 juli 2021 unaniem in de raad vastgesteld met een uit het Fonds 2040 gedekt tekort van circa €861.000,- op eindwaarde 2025. Via de (t-)MPG’s zal de (financiële) voortgang van het project inzichtelijk worden gemaakt. Toekomstige mogelijke financiële meevallers zullen ten gunste worden gebracht aan het Fonds 2040. Risicoanalyse – uitkomsten Doordat dit project in de beginfase van uitvoering verkeert, hebben de meeste risico’s in deze fase betrekking op nadelige fluctuering van de grondopbrengsten en afwijkingen op begrote civiele- en plankosten. Definitieve stedenbouwkundige plan is nog niet vastgesteld en daarmee ook nog niet een definitieve grondovereenkomst met een projectontwikkelaar. De raad zal tijdig worden geïnformeerd over de te nemen stappen en voortgang in het project. 3.5.
Diverse kavels en overige ontwikkelingen
In de vorige paragraaf is inzicht gegeven in de ontwikkelingen op de voor de gemeente te voeren bouwgronden in exploitaties. In hoofdstuk 4 wordt breed ingegaan op de stand van zaken rondom Nieuw Delft, de grootste gebiedsontwikkeling waarin de gemeente actief participeert. Naast de exploitaties bezit de gemeente nog een aantal kleinere kavels en strategische posities die voor verkoop of herontwikkeling in aanmerking komen. Actuele ontwikkelingen in dat kader zijn: Kruisstraat 71 De gronden voor de locatie Kruisstraat 71 zijn reeds in 2019 geleverd. De gemeente dient contractueel nog rekening te houden met een laatste kostenpost voor grondsanering en archeologie.
12
4651543
Buitenhof Alle bouwgronden zijn verkocht. Wel resteert een restbudget waarmee de gemeente afrondende werkzaamheden uitvoert. De planning hiervoor is conform, wat inhoudt dat deze grex eind 2021 kan worden afgesloten. Rest Bedrijfskavels Voor de grex Bedrijfskavels resteert enkel nog de verkoop van twee bouwkavels in Tanthof. De gemeente is inmiddels in gesprek met 2 initiatiefnemers voor beide kavels, waaronder de Gasunie voor het realiseren van een warmtepomp voor het project WarmtelinQ. Vulcanusweg 295-305 / Delft Campus Als onderdeel van de gebiedsontwikkeling Schieoevers, is ook voor de Vulcanusweg het Ontwikkelingsplan Schieoevers van toepassing. Voor deze locatie is geen grondexploitatie vastgesteld, maar zal tot de definitieve invulling van het kavel ruimte worden geboden aan een pilot met betrekking tot Tiny Houses. Voor minimaal 5 jaar faciliteert de gemeente dit initiatief. De eerste bewoners hebben medio 2019 hun woningen op de locatie betrokken. Campus-Zuid (voorheen: Technopolis) De gemeente faciliteert het plaatsen van een tijdelijk theater op de gemeentelijke kavel op de Campus-Zuid. De locatie zal dan door middel van een tijdelijke verhuur beschikbaar worden gesteld voor dit initiatief. Ondanks de perikelen rondom COVID-19 is de verwachting dat het initiatief doorgang zal vinden.
Station Zuid / Delft Campus De gemeentelijke kavel rondom Station Delft Campus (voorheen: Station Delft-Zuid) maakt onderdeel uit van de gebiedsontwikkeling Station Zuid waarin ook de koppeling met het project Schieoevers wordt gelegd. Op dit moment wordt de uitgiftestrategie uitgewerkt, nu de gemeente de kavel gegund heeft aan een gebiedspartner met wie ze de locatie samen wil gaan ontwikkelen. Hiervoor is een intentieovereenkomst ondertekend, waarna momenteel onderzocht wordt hoe het gemeentelijke kavel en tegen welke voorwaarden verkocht kan worden. Een gebiedsvisie is dit jaar te verwachten.
13
4651543
Juniuslocatie De gemeente werkt een gebiedsvisie uit waarin deze locatie onderdeel gaat uitmaken van de Wijkversterkingsopgaven rondom het Reinier de Graaf Gasthuis. Onderzocht wordt of alle participerende partijen op één lijn gebracht kunnen worden. Bestuurlijke besluitvorming moet nog plaats vinden. Gillis|Delfia De wijkversterkingsopgave Gillis|Delfia is één van de ontwikkelingen in Delft waarvoor, in lijn met het ombuigingstraject en de kadernota, de uitgangspunten worden geherformuleerd. Concreet betekent dit dat de gemeente geen gebiedspartner selecteert voor de wijkversterkingsopgave Gillis|Delfia, maar een gebiedsontwikkelaar zoekt voor de Delfialocatie. Van de gebiedsontwikkelaar wordt verwacht dat die bij zijn planuitwerking optimaal aansluit - zowel ruimtelijk als programmatisch - op de opgave in de directe omgeving in de wijk en de kennis en kunde vanuit de markt inbrengt. Dit betekent dat het ambitiedocument samen met Woonbron – als natuurlijk gebiedspartner in het gebied – een slag verder wordt uitgewerkt naar een ruimtelijk, programmatisch en financieel kader. Daarbij wordt gekeken naar het gewenst woonmilieu op deze plek en het stedelijk programmeren. Voor de uitwerking van het ambitiedocument naar een ruimtelijk, functioneel en financieel kader zal minimaal vier maanden nodig zijn. Parallel hieraan wordt de selectieprocedure aangepast.
Tevens wordt bij het uitwerken van het kaderdocument een voorstel uitgewerkt voor de financiële taakstelling en de verdeling van de opbrengsten van de Delfialocatie naar de wijkversterkingsopgave en de algemene reserve. De gemeente is voornemens hiervoor een business case op te stellen om de ontwikkelingen binnen de totale wijkversterkingsopgave vorm te kunnen geven. De gemeente bezit de sportvelden van voormalige voetbalclub Delfia en enkele vastgoedobjecten. Deze gronden en het vastgoed worden nu met tijdelijke initiatieven uit de buurt beheerd. De kosten die hiermee samenhangen worden op termijn onderdeel van de business case. Na uitwerking van het ruimtelijk, programmatisch en financieel kader wordt een grondexploitatie geopend als onderdeel van de totale business case. Schieoevers Schieoevers Noord transformeert naar een gemengde werk-woonwijk met een aanzienlijk deel van de programma-opgave van Delft voor zowel wonen als werken.
14
4651543 In 2019 werd het Ontwikkelplan Schieoevers Noord door de raad vastgesteld. Daarna is de planontwikkeling in de deelgebieden Schiehallen (Kabeldistrict), Nieuwe Haven en omgeving Station Campus doorgezet. In 2021 is het Ruimtelijk Kwaliteitskader aan de raad ter vaststelling aangeboden. Het eerste bestemmingsplan voor Schieoevers Noord is een belangrijke stap in het ontwikkelen van Schieoevers Noord. De vaststelling van het bestemmingsplan is voorzien in 2022. Nieuw Haven De locatie Nieuwe Haven is in 2019 verworven om verdere invulling te geven aan de ambities uit het Ontwikkelplan Schieoevers Noord. De locatie is gewaardeerd tegen de huidige bestemming Bedrijventerrein. De locatie is echter gereserveerd voor de roeivereniging LAGA waarmee de toekomstige bestemming zal transformeren naar een maatschappelijke waarde. Deze is lager dan de huidige bestemming Bedrijventerrein. De verwachting is dat dit najaar een voorstel richting de gemeenteraad kan worden verzonden. Gele Scheikunde De raad heeft in maart 2019 ingestemd met de aankoop van circa 5.000 m² grond met opstallen van de TU Delft, thans onderdeel van het Gele Scheikundecomplex, met als doel daarmee de realisatie van huisvesting van Internationaal Georiënteerd Voortgezet Onderwijs (IGVO) mogelijk te maken.
De gemeenteraad heeft een krediet beschikbaar gesteld voor de aankoop, sloop, sanering en het bouwrijp maken van totaal € 1.545.000,- op basis van een daarvoor opgestelde raming. De gronden en opstallen zijn geleverd aan de gemeente. Het slopen, saneren en bouwrijp maken dient direct na deze levering te starten en uiterlijk januari 2021 gereed te zijn, zodat kan worden gestart met de bouw van de onderwijshuisvesting die uiterlijk in de zomer van 2022 gereed dient te zijn. Op dit moment is het slopen en saneren gestart; vooralsnog verloopt dit binnen de vastgestelde financiële kaders. Het project bevindt zich in het laatste stadium. Er is gestart met de sloop van de proeffabrieken en pomphuis. Ook zal de ontmanteling van de Toren, die behouden blijft, starten. De verwachting is dat de totaalsloop gereed zal zijn voor het einde van 2021. Het project is geen bouwgrond-in-exploitatie, maar een eigen gemeentelijk bouwinitiatief. Vanaf het MPG 2020 wordt via de reguliere P&C-cyclus over de verdere voortgang worden gerapporteerd.
15
4651543
4. Gebiedsontwikkeling Nieuw Delft
4.1.
Doelstelling
De realisatie van Nieuw Delft –op en naast de nieuwe spoortunnel- is de verbindende schakel tussen het oude historische centrum van de stad Delft, en de omliggende wijken. De realisatie van de gebiedsontwikkeling Nieuw Delft loopt op basis van de huidige planningsinzichten t/m 2027. Na de oplevering van de Coendersbuurt zijn nu de diverse velden in het noordelijk gedeelte van het voormalige spoorzonegebied in uitvoering. De eerste velden (The Student Hotel, Antoni en diverse CPO gebouwen) zijn opgeleverd. Diverse velden in het zuidelijk plangebied zijn in ontwikkeling en enkele zoals Poortmeesters en The Family zijn gestart of zullen op korte termijn starten met de bouw. In 2027 zal het park -als sluitstuk van het project- gereed zijn. De ambitie voor Nieuw Delft is om een economisch vitale en levendige stadswijk te realiseren. Dit vereist o.a. een mix aan (bijzondere) functies die het gebied een eigen kleuring geven en die mensen naar het gebied kunnen trekken. Het programma voor Nieuw Delft behelst daarom de ontwikkeling en realisatie van woningbouw, niet-woonfuncties (w.o. publieke functies, kantoren, horeca en detailhandel), de realisatie van een stadspark op het dak van de spoortunnel en de inrichting van de openbare ruimte (incl.
overdracht in beheer naar de gemeentelijke beheer-organisatie) in de 3 nieuwe buurten; de Coendersbuurt, het Van Leeuwenhoekkwartier en de Abtswoudse Hof. Het woningbouwprogramma omvat circa 1.000 - 1.600 woningen en een volume van nietwoonfuncties van circa 36.000 m2 (bandbreedte van 27.000 m2 tot 67.000 m2). Relevante kaders: • • •
Het Integraal OntwikkelingsPlan (IOP, november 2013); Scopewijzigingen (waaronder de realisatie van de 3e fietsenstalling, uitscopen locatie Haring); Nadere concretisering van doelstellingen en programmatische invulling (raadsbesluit 8 maart 2018);
16
4651543 • • • • • • •
Concretisering programmering veld 2.5 (raadsbesluit 17 december 2020) Gronduitgifte overeenkomst + addendum (GUO) met ontwikkelaar Ballast Nedam Ontwikkeling (BNO); Reeds afgesloten overeenkomsten met andere ontwikkelende partijen en (collectief) particuliere opdrachtgevers (C)PO); De grondexploitatieramingen (laatst geactualiseerde en vastgestelde versie). Besluitvorming inzet kwaliteitsgelden. Toevoeging mobiliteitshub aan scope nieuw Delft (raadsbesluit d.d.26 september 2019) Toevoeging extra middelen in verband met PFAS sanering (raadsbesluit d.d. 4 maart 2021)
17
4651543 Afbeelding 1; De doelen van de gebiedsontwikkeling uit het IOP
18
4651543
4.2.
Planning
Hieronder wordt per veld, per deelveld en voor het park de planning voor startbouw en gereedkomen aangegeven. Afbeelding 2; Planningsoverzicht Nieuw Delft d.d. 30 juni 2021
19
4651543
4.3.
Programma
In onderstaand schema is aangegeven welke programma’s nu in de ontwikkeling zit en verwacht wordt. Afhankelijk van de verdere invulling van de ontwikkeling kunnen deze wijzigen binnen de vigerende kaders hiervoor. Aantallen en/of Gerealiseerd tot oppervlaktes 15 juni 2021 Woningbouw Lofts 12 Eensgezinswoningen 90 Appartementen 331 Studio's 28 Zorgunits Aanleunwoningen Totaal
461
Studentenwoningen
521
Niet woonfuncties Fietsenstallingen Stadspark en
Openbare ruimte
In realisatie
76 254
Eind 2020 e.v. In verkoop In ontwikkeling
17 181
Nog te ontwikkelen
22 306
29 129
118 67 330
3e Fietsenstalling Tijdelijke strook Tijdelijke OR veld ter hoogte van 2 en 3 en fontein wijk Delftzicht park Coendersbuurt veld 1, 2 en 3
198
513
158
Totaal 12 234 1201 28 118 67 1.660 521
Noordelijk deel park
Zuidelijk deel park
veld 6, 7, 8 en 9
Functies
m2
Detailhandel Horeca Dienstverlening Maatschappelijk Cultureel-ontsp. Kantoren TSH Hotel Totaal
1.331 1.656 1.756 1.700 3.338 7.839 13.524 2.979 34.123
Tabel 1; tabel met verwachte programmering, is onder voorbehoud van verdere invulling van de ontwikkeling en is excl. invulling oude station, HNK en stationshal.
4.4. Stand van zaken gebiedsontwikkeling Nieuw Delft – inhoudelijk In de gebiedsontwikkeling waren de belangrijkste activiteiten in afgelopen 2 kwartalen: Van Leeuwenhoekpark Het Van Leeuwenhoekpark Noord is in DO afgerond. Momenteel vinden de bestekuitwerkingen plaats. Eerder is gemeld dat de aanleg van het eerste deel van het park in het 4e kwartaal zou aanvangen, met de aantekening dat dat afhankelijk is van de voortgang van de bouw van de woningen in veld 2 en 3. Het blijkt dat hierin een forse vertraging is ontstaan waardoor er geen ruimte is om het 1e deel van het park aan te kunnen leggen. Geconcludeerd moet worden dat dit pas mogelijk is in het 4e kwartaal van 2022, een jaar vertraging dus. Daarom is besloten om rond het in aanleg zijnde waterwerk tussen The Student Hotel en Antoni een tijdelijke inrichting met waterwerk en terrassen aan te leggen. Dit wordt de komende maanden uitgewerkt en aangelegd.
20
4651543 Het waterelement in het park Noord is in uitvoering. Een groot deel van het leidingenwerk en de put zijn geplaatst. Momenteel wordt het waterwerk zelf aangelegd. De verwachting is dat het waterelement zelf voor de bouwvak gereed zal zijn. Met betrekking tot het park Zuid (ten zuiden van de Ireneboulevard) is geen voortgang te melden. De verwachting is dat dit in 2022 in samenwerking met de omgeving verder uitgewerkt zal worden. Hier dient eerst een groot deel van het vastgoed in de zuidelijke velden gerealiseerd te worden, alvorens het park aangelegd zal worden. Bouwrijp maken Het bouwrijp maken van de zuidelijke velden is nu gereed. De PFAS depots in veld 8 zijn verwijderd en afgevoerd. Woonrijp maken Voor het Houttuinenplein, het plein ten noorden van het Stadskantoor en naast Huis van Delft, is een aantal landschapsarchitecten gevraagd om op basis van het Programma van eisen en de stadsdialoog een schetsontwerp te maken. Deze uitvraag is gewonnen door Boom landschapsarchitecten. Het voorlopig ontwerp is in juli 2021 afgerond en gedeeld met de stad via onder andere een persbericht en social media. De verwachting is dat het plein zelf eind 2022 – begin 2023, nadat Huis van Delft geheel gereed is, gerealiseerd zal worden. Rond veld 3 wordt langzaamaan met de oplevering van het vastgoed de openbare ruimte aangelegd.
Een deel van de Nieuwe Gracht Noord en langs het toekomstig park is reeds aangelegd. De overige delen volgen dit jaar/begin volgend jaar. Met name de vertraging in de voortgang van de afbouw van de woningen zorgen ervoor dat er veel tijdelijke inrichtingen aangelegd dienen te worden. Met betrekking tot de zuidelijke velden is gestart met de Voorlopig Ontwerpen rond de velden 8, 9 en 10. Rond veld 6 en de Nieuwe Gracht zuid volgen later. Veld 1 Huis van Delft: De bouw van Huis van Delft verloopt conform planning waarbij naar verwachting eind 2021 het gebouw gefaseerd opgeleverd zal worden. De gehele oplevering inclusief plint wordt in het 4e kwartaal van 2022 verwacht. Het hoogste punt is bereikt. Langs de Coenderstraat is een groot deel van de gevel gereed en is het steigerwerk verwijderd. De plint van het gebouw zal uit verschillende onderdelen bestaan, een horecadeel, congresdeel, een publieksprogramma Innovation Gallery en mogelijk het VVV/ DelftMarketing. De invulling van het publieksprogramma in de plint van Huis van Delft wordt door de initiatiefnemer samen met TU Delft (trekker) en gemeente vormgegeven; gemeente vervult daarbij nu een faciliterende rol. De insteek is de innovatieve kracht van Delft te laten zien. Een eerste samenwerkingsovereenkomst tussen de partijen is in de maak.
Veld 2 Veld 2.1 The Student Hotel (TSH) Het Student Hotel is in september opgeleverd en in gebruik genomen. De directe aanliggende openbare ruimte (trottoirs) zijn zoveel mogelijk definitief ingericht. Ten behoeve van het laad- en losverkeer is een aparte route gecreëerd via de kiss-en-ride straat. Ten behoeve van de aanleg van het tijdelijk park (zie hierboven onder kopje Van Leeuwenhoekpark) zal de aanrijdroute voor het
21
4651543 laad- en losverkeer gewijzigd worden om zo meer ruimte te geven aan waterwerk en terrassen voor TSH en Antoni.
Veld 2.3 Zelfbouwers De meeste po en cpo (zelfbouw) initiatieven zijn gestart met de realisatie van hun funderingen. Naar verwachting zullen de eerste woningen medio 2021 worden opgeleverd. Het laatste CPO-initiatief dat nog moet starten, gaat in oktober 2021 starten met de realisatie en zal naar verwachting eind 2022 worden opgeleverd. Veld 2.2 - 2.4 Ballast Nedam Ontwikkeling (BNO) heeft deze velden herontwikkeld. De herontwikkeling van het plan behelst een overstap van 17 grondgebonden woningen naar 62 appartementen. De ontwikkeling past binnen het kavelpaspoort. Het heeft een hoogwaardige uitstraling (zowel aan de gracht als de tuinzijde). Eind 2020 is dit veld geleverd aan BNO. De realisatie van het bouwplan zal Q2 2021 starten en zal tot Q2 2023 in beslag nemen. Veld 2.5 De Hooghe Delft Met DUPON vastgoed is de Ontwikkelingsovereenkomst gesloten. De komende periode zal er gewerkt worden aan het uitwerken van het voorlopig ontwerp naar een definitief ontwerp. De raad heeft op 17 december 2020 het voorstel voor wijziging van de programmering van dit veld besloten, inclusief de aanvraag subsidie en garantstelling bij het Fonds 2040 voor Filmhuis Lumen. De verwachting is dat er eind 2021 en koop/realisatieovereenkomst wordt gesloten, begin 2022 een omgevingsvergunning wordt aangevraagd en er in Q3 2022 gestart wordt met de realisatie.
Veld 3 Veld 3.1 Antoni De fietsenstalling van Antoni is in september 2020 opgeleverd en in gebruik genomen. Het gebouw Antoni zelf is gereed. De directe openbare ruimte (trottoirs) is definitief ingericht. Veld 3.2 Zelfbouwers Dit veld was het eerste veld dat in de directe nabijheid van de spoortunnel de planvorming in ging. De complexiteit die dat met zich meebracht heeft eerdere aanzienlijke vertraging opgeleverd. Om het proces weer op tempo te krijgen is vanuit de projectorganisatie tijdelijk het opdrachtgeverschap voor de engineering en realisatie van de onderbouw van de zelfbouwwoningen ter hand genomen. Inmiddels is deze onderbouw geleverd en zijn de eerste kavels, inclusief gerealiseerde funderingen, aan de zelfbouwers geleverd. De eerste woningen zullen Q3 2021 gereed zijn en naar verwachting zijn de laatste twee panden medio 2022 gereed. Veld 3.3 - 3.4 Guldenwater De gebouwen van BNO op de velden 3.3 en 3.4 zijn eind 2020 opgeleverd en in gebruik genomen. Inrichting openbare ruimte velden 2 en 3 Enkele delen van de openbare ruimte rond veld 3 zijn ingericht, zoals rond Antoni en rond Guldenwater. De overige delen wachten op de afronding van de woningbouw.
22
4651543 Voor veld 2 is rond TSH een tijdelijke inrichting gerealiseerd. Deze tijdelijke inrichting wordt uitgebreid. De inrichting openbare ruimte wacht hier op de realisatie van de velden 2.3 en 2.2+2.4. Verwachting is dat dit vanaf 2022 stapsgewijs kan worden uitgevoerd. Na realisatie van Veld 2.5 kan vervolgens het laatste deel en het park afgerond worden. Veld 4 De Coendersbuurt is gereed. De openbare ruimte inclusief bruggen en bioloop is gerealiseerd. Veld 5 Volt VOLT: Volt is gereed en in gebruik genomen. De openbare ruimte rond Volt is eveneens gereed. Veld 6 De ontwikkeling van veld 6 is opgeknipt in twee hoofdfasen. Het noordelijk deel is gecontracteerd en in de planontwikkeling. Start bouw is voor de snelste ontwikkelingen gepland in Q3 2021. Het zuidelijk deel van het plan zal ter hand genomen vanaf Q3 2021 (veld 6.3-6.4-6.6), dit heeft te maken met de monitoring van het parkeren van veld 5. Bouwrijpmaken Het bouwrijpmaken van veld 6 is gereed. Veld 6.1 Met Pieter van Foreest en Woonbron (veld 6.1) is begin 2020 een ontwikkelovereenkomst ondertekend. Dit is gecommuniceerd via onder meer de pers en de online kanalen van Nieuw Delft en de gemeente. Door de complexiteit van de opgave vraagt de planontwikkeling meer tijd dan wenselijk. Dit plan betreft twee verschillende partijen met ieder hun eigen uitdagingen en hun eigen besluitvormingstrajecten.
Daarnaast is het ontwikkelen van een zorggebouw van deze omvang binnen de beperkte ruimte complex en vergt het veel afstemming. Het Definitief Ontwerp is op een haar na gereed. In Q4 van 2021 zal een Koop- en realisatieovereenkomst worden gesloten tussen gemeente en Pieter van Foreest/Woonbron. Geplande start realisatie is Q2 van 2022. Mobiliteitshub De gemeente neemt het voortouw in het ontwikkelen en realiseren van de Mobiliteitshub. Dat gebeurt langs drie sporen: - Ten eerste het ontwerp en de realisatie. Er is een aannemer geselecteerd voor het bouwen van de hub. Deze aannemer start in december 2021 met de werkzaamheden en is half 2022 gereed. De permanente hub kan dan in gebruik worden genomen omdat, anders dan in contracten is opgenomen, ook de inrit van de hub wordt meegenomen in deze bouw opdracht. Anders zou deze door Pieter van Foreest en Woonbron zijn gerealiseerd en pas in januari 2023 gereed zijn. - Ten tweede het aanbesteden van de dienst deelmobiliteit. Deze aanbesteding is inmiddels uitgevoerd en Delft Mobililty (een consortium met o.a. Juuve) direct na de zomer van 2021 haar diensten op de tijdelijke hub in de Engelsestraat. - Vooruitlopend op de realisatie van permanente Mobiliteitshub, is een tijdelijke hub gerealiseerd op veld 7.
Op deze tijdelijke locatie wordt gestart met de deelmobiliteit, om op deze manier alvast te kunnen leren vooruitlopend op de permanente situatie. Begin
23
4651543 september wordt de hub officieel in gebruik genomen door middel van een symbolisch moment met de aanbieder, gebruikers en andere betrokkenen. De gemeente ontvangt voor deze tijdelijke hub een subsidie van de provincie. Er is naar verwachting begin juli duidelijkheid of deze subsidie (ca € 68.500,-) wordt toegekend. Voor de realisatie van de Mobiliteitshub en het aanbieden van deelmobiliteit is een bedrag van € 1.050.000,- beschikbaar gesteld, welke de volgende verdeling kent en de realisatie volgens begroting verloopt: financiele stand van zaken mobiliteitshub 2021 Q2-3 b edragen x 1000 €
Begroting Realisatie
2020 112 56
2021 103 39
2022 317
2023 317
Zoals te zien is, is er van de beschikbare middelen tot heden € 849.000,- begroot. De realisatie van de kosten blijft achter doordat in 2020 de verdeling van de gemaakte kosten voor 50% toe te rekenen zijn aan deelmobiliteit en de tijdelijke hub, en 50% voor het maken van het SO en VO van de permanente hub. In 2021 beslaat de deelmobiliteit een kleiner aandeel, omdat er vooral wordt gewerkt aan het bouwen van de permanente hub. In de permanente hub zijn 10 plekken voor de deelmobiliteit en 40 voor bewoners bestemd. De kosten voor het maken van die hub zijn derhalve voor 20% aan de deelmobiliteit en voor 80% aan bewonersplekken toe te schrijven. Veld 6.2 Zelfbouwers Dit is een zelfbouwveld dat wordt gerealiseerd in combinatie met de Mobiliteitshub in het veld. Op deze Mobiliteitshub wordt een gezamenlijke tuin gerealiseerd die een belangrijke aanvullende bijdrage levert in de klimaatbestendigheid en leefbaarheid van het blok. De impressies van de zelfbouwwoningen zijn in de zomer van 2021 gedeeld met de omgeving. De planvorming is in volle gang en naar verwachting zullen de eerste woningen in Q3 van 2021 kunnen starten met de realisatie. Veld 6.5 Wooncoöperatie Dit betreft de realisatie van een wooncoöperatie. Een woonvorm die het midden houdt tussen huren en kopen en zich richt op betaalbare woningen voor mensen met een inkomen van 1,5x modaal.
De planvorming was in volle gang, maar de partij heeft moeite met het organiseren van voldoende financiering. De reserveringsovereenkomst met de partij is afgelopen zonder een concrete vervolgstap te zetten. PND is op het moment, in samenhang met de rest van veld 6 zuid, aan het bepalen welke koers voor dit kavel gevaren zal worden. De beoogde planning volgt uit dit proces en is nu nog niet helder. Veld 7 Voor deze locatie (deels op de tunnel) is een inhoudelijke verkenning opgestart tezamen met BNO. Om invulling te geven aan de ambitie (een iconisch multifunctioneel gebouw) is een architectenselectie uitgevoerd door BNO en ND. Op basis hiervan zal de planontwikkeling en het opstellen van het kavelpaspoort gelijktijdig worden opgepakt in Q3 en Q4 van 2021. 24
4651543
Veld 8 Het bouwrijp maken in veld 8 is gereed. Vanwege mogelijke wijzigingen rond de bouwvelden 8.1 en 8.2 (BNO) is hier het rioolwerk nog niet aangepast. Verder is een terrein gecreëerd voor I Change in veld 8.1. en is een tijdelijke uitkijktoren gerealiseerd. De PFAS depots in veld 8 zijn verwijderd. Momenteel vindt er een nacontrole plaats met betrekking tot PFAS. Veld 8.1 - 8.2 - 8.4 BNO Het kavelpaspoort voor dit veld wordt in Q3 2021 afgerond zodat de nadere planvorming gestart kan worden. De verwachting is dat eind 2022 minimaal op 1 van deze velden gestart kan worden met de bouw. Op veld 8.1 zal een multifunctioneel gebouw worden gerealiseerd. In veld 8.2 en 8.4 zullen met name woningen worden gerealiseerd. Deze ontwikkeling heeft uiteraard gevolgen voor het huidige tijdelijk gebruik door I Change. Veld 8.3 - 8.5 Porceleinen Hof Voor het noordelijk deel van de Abtswoudse Hof heeft Synchroon het plan Porseleinen Hof ontwikkeld. Het plan bestaat uit een speelse stapeling van kleine en middelgrote appartementen boven een commerciële plint en een aantal grondgebonden woningen met veel ruimte voor de wensen van de toekomstige kopers. Het Porseleinen Hof wordt gevormd door de Porseleinen Toren met 85 appartementen op veld 8.5 en een cluster van 17 stadswoningen met stallingsgarage op veld 8.3. Het definitief ontwerp is in december gepresenteerd.
De koopovereenkomst zal op korte termijn getekend worden en de omgevingsvergunning is onlangs aangevraagd zodat de start van de realisatie in Q4 2021 plaats kan vinden. Het tekenen van de koopovereenkomst wordt bekendgemaakt via de kanalen van Nieuw Delft en door middel van een persbericht. Veld 9 Poortmeesters Poortmeesters: de planontwikkeling van BPD/BNO op veld 9 is afgerond. Nadat de verkoop stagneerde is het plan aangepast. Het plan is opnieuw in verkoop gegaan en dit loopt nu voorspoedig. Dit veld is eind 2020 geleverd en de realisatie is in Q1 dit jaar gestart. Veld 10.2 De planuitwerking verloopt voorspoedig, de start bouw wordt eerste helft volgend jaar verwacht. Het beoogde programma omvat 87 appartementen op basis van bijna 8.000 m2 bvo wonen. Het gemiddelde woonoppervlak per appartement is 85 m2 bvo. Het voorlopig ontwerp van The Family is in december gepresenteerd aan de omgeving. Doelstelling is om de bouwrijpe levering in week 20 van dit jaar te laten plaatsvinden en te starten met de realisatie in week 40 dit jaar. Hierover worden de bewoners van het aangrenzende gebouw X-Ray nader geïnformeerd. De plantuitwerking verloopt voorspoedig, de startbouw wordt eerste helft 2022 verwacht. De oplevering is eind 2023 geprognosticeerd.
Laatste ronde herijking programmering Er is gestart met de actualisatie en inventarisatie van het niet woon programma voor de Zuidelijk velden. Dit betreft velden 6 zuid, veld 7 en 8 (8.1/8.2 en 8.4). Voor veld 2.5 heeft de besluitvorming richting de gemeenteraad reeds plaatsgevonden in verband met de ontwikkeling van dit veld.
25
4651543 De rest van de actualisatie van het programma is door de effecten van het COVID-19 virus in een ander perspectief komen te staan. Veel van de ontwikkelpartners hebben moeite om de marktvraag goed in te kunnen schatten op het moment. In september- november 2021 wordt deze herijking van het programma weer ter hand genomen, er vanuit gaande dat er op dat moment het toekomstperspectief weer wat beter in te schatten is. Nieuw Delft Presenteert Afhankelijk van de coronamaatregelen zal de volgende editie van Nieuw Delft Presenteert digitaal of fysiek plaatsvinden in het najaar van 2021. Het evenement is bedoeld om Delftenaren een overzicht te geven van de ontwikkelingen en eventueel het woningaanbod binnen Nieuw Delft, door middel van een informatiemarkt, (digitale) presentaties en/of rondleidingen. Het programma wordt op dit moment samengesteld. Naar verwachting krijgen in ieder geval de presentatie van ontwerp voor Tuin van Delft en De Hooghe Delft een plek in het programma. Activiteiten in de komende tijd met betrekking tot het bouw- en woonrijpmaken - Afronding planvorming Houttuinenplein veld 1 - Herinrichting tijdelijke en definitieve openbare ruimte rond veld 2 en 3 - Bestek en aanbesteding van Leeuwenhoek Park Noord - Afronding PFAS grond en bouwrijpmaken veld 6 en 9 - Opruimen depot veld 8
4.5.
Scopewijzigingen
Op dit moment zijn er geen scopewijzigingen.
4.6.
Omgevingszaken
Stadsdialogen • •
Stadsdialoog Kampveldweg: met omgeving is ontwerp opgewerkt. Uitvoering is klaar. Stadsdialoog plein voor Huis van Delft: In het eerste kwartaal van 2021 zijn drie schetsontwerpen voorgelegd aan de stad. Hier kon men op reageren door middel van een enquête. Op basis van de reacties en het advies van een selectiecommissie, heeft het college voor het schetsontwerp Tuin van Delft gekozen. Het ontwerp is vervolgens uitgewerkt tot een voorlopig ontwerp dat in juli 2021 is gedeeld met de stad d.m.v. een persbericht en social media.
Tijdelijke initiatieven •
Van Leeuwenhoekpark – tijdelijke inrichting rond waterelement. Door de voorgenomen wijziging in de fasering van het Van Leeuwenhoekpark Noord, is het plan opgevat om de ruimte grenzend aan het busplein een tijdelijke inrichting te geven. Hier wordt samen met Antoni en The Student Hotel een plan voor gemaakt.
26
4651543 •
•
•
Van Leeuwenhoekpark – zuidelijk deel: de tijdelijke invulling van een strook van 11 meter aan de oostzijde in zuidelijk gedeelte van het toekomstige Van Leeuwenhoekpark is samen met een kerngroep uit Delftzicht uitgewerkt en aangelegd. Begin juli was er een feestelijke opening van het parkje, georganiseerd door buurtvereniging Delftzicht. Veld 8.1: is het paviljoen Nieuw Delft (t.b.v. de gebiedsontwikkeling) met daarin I Change (een broedplaats voor food waste: I CHANGE the value of food, is een beweging die voedselverspilling gaat minimaliseren door de waarde van voedsel te verhogen en bewustzijn voor voedselverspilling te vergroten) geopend. De tijdelijke uitkijktoren is in het 1e kwartaal van 2021 opgebouwd. Opening van de toren is nog niet mogelijkheden door de coronamaatregelen. Veld 8.5: afgelopen seizoen heeft Stichting Delftbloeit hier een tulpenveld gerealiseerd. Door de coronatijd is de Plukdag en allerlei communicatieve activiteiten hierover niet doorgegaan.
De ruimte voor tijdelijke initiatieven op de velden van Nieuw Delf neemt af. De velden die beschikbaar zijn, zijn of nog maar heel kort of niet beschikbaar omdat deze nodig zijn voor de bouwlogistiek. Overige zaken Het gebruik van veld 8 voor een tijdelijk gronddepot met PFAS-houdende grond heeft tot veel vragen uit de buurt geleid. De situatie is stabiel gebleven tijdens het afvoeren van de grond. De laatste controles op de locatie worden gedaan ter afronding.
4.7.
Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie
4.7.1. Uitkomsten van de grondexploitatie schatting per medio 2021 De grondwaarde van Nieuw Delft is in beginsel gebaseerd op de CBRE taxatie informatie van eind 2017, waarbij de waarde is geïndexeerd naar het prijspeil per 1-1-2021. Voor de actualisatie van de opbrengsten is aan CBRE gevraagd aan te geven of de ontwikkeling van de residuele grondwaarde in 2018 aanleiding geeft tot een bijstelling van de taxatiewaarden zoals deze eind 2017 zijn bepaald. CBRE concludeert dat de prijsontwikkeling van kosten en opbrengsten tot een bijstelling van de residuele grondwaarde leidt met een bandbreedte van 0%-5%. De in de actualisatie gehanteerde bijstelling o.b.v. het MPG ligt binnen deze bandbreedte. Voor de velden waar al overeenkomsten zijn afgesloten met (indicatieve) grondwaarden is in de grondexploitatie de contractuele grondwaarde als meest waarschijnlijke grondwaarde verwerkt. Overigens wordt ook voor deze contractuele grondwaarden gebruik gemaakt van de (geïndexeerde) gegevens uit de CBRE taxatie van eind 2017. Periodiek wordt een analyse gemaakt van de spreiding rond het resultaat van de grondexploitatie. Deze analyse is voor het laatst gemaakt voor het t-MPG 2021 en heeft geleid tot verslechtering van de grondexploitatie van € 0,79 miljoen ten opzichte van het in Q4 2020 gemelde resultaat.
De nieuwe inschatting geeft aan dat in het slechtste geval rekening moet worden gehouden met een eindwaarde die € 14 miljoen lager ligt dan het huidig verwachtte eindresultaat van € 8,1 miljoen
27
4651543 negatief, en in het gunstigste geval € 11,5 miljoen hoger. Hierin is het effect van het PFAS volledig meegenomen omdat dit inmiddels geen risico meer is maar een feit. Hiervoor is middels een raadsbesluit d.d. 4 maart 2021 een voorziening is getroffen voor dat deel waarvoor binnen de grex Nieuw Delft geen dekking kon worden gevonden (zijnde € 0,64 miljoen) , zie ook paragraaf 4.8.2. Het is dit bedrag van € 0,64 miljoen dat voor een belangrijk deel de oorzaak is van de verslechtering van het resultaat.
4.8.
Ontwikkeling resultaat en spreiding
4.8.1. Ontwikkeling resultaat De grondexploitatie Nieuw Delft is geactualiseerd per medio 2021. Eind 2020 werd een verlies op eindwaarde berekend van € 7,3 miljoen. Bij de actualisatie in Q2/Q3-2021 is nu een verlies op eindwaarde berekend van € 8,1 miljoen. De huidige inschatting is dat de grondexploitatie ultimo 2027 zal sluiten met een verlies op eindwaarde van € 8,1 miljoen. De verwachte eindwaarde wordt periodiek geactualiseerd, voor het eerst weer bij de jaarafsluiting 2021. Het verwachte verlies zal zich binnen een bepaalde bandbreedte voordoen. Het verlies op eindwaarde is het verlies per eind 2027. De contante waarde van dit bedrag per medio 2021 (voorgeschreven contante waardevoet is 2%) is € 5,2 miljoen. Ter afdekking van dit verlies dient de gemeente een verliesvoorziening te vormen. De noodzakelijke omvang van de voorziening bedraagt per medio 2021 € 6,9 miljoen.
Plandeel gebiedsontw ikkeling
Businesscase Q2-3 2021 nog te realiseren 2021/2027
bedragen * € 1.000
Reeds gerealiseerd 31-12-2020 direct
onvoorzien
rente
overhead
Nieuw Delft Kosten
90.606
35.036
2.645
-338
807
Nieuw Delft Opbrengsten
-94.247
-32.036
5.652
Boekw aarde onderhanden w erk
-3.641
3.001
8.296
Af: Voorziening verlies Nieuw Delft NCW
-5.186
Bij: oprenting 2020
-151
Af: vrijval voorziening 2020
118
Bij: scopew ijziging Mobiliteitshub Bij: voorziening PFAS Verloop van de voorziening
verw acht 31-12-2027 128.756 -120.631 -338
807
8.125
-
-8.125
-1.217
-1.050 -640 -6.908
-
-
-1.217
Tabel 2 opbouw verwacht resultaat en voorziening grondexploitatie Nieuw Delft
In de vorige voortgangsrapportage (2020-Q4) is een resultaatverbetering gerapporteerd van -/- € 8,8 mln. naar -/- € 7,3 miljoen. De actualisatie in deze rapportage resulteert in een verslechtering van € 0,79 miljoen. Onderstaand overzicht bevat een samenvatting van de mutaties in 2021. Het resultaat ontstaat door een vrijval van het risicobudget door het leveren van de velden en kavels, een toename van kosten en door indexatie en bijstelling van rente.
28
4651543 samenvatting mutaties 2020-Q2-3 Bedragen x € 1.000
saldo grondexploitatie Nieuw Delft 2020-Q4 mutaties bijstelling risicobudgetten bijstelling rente toerekening OHW bijstelling grondopbrengsten bijsteling kosten bijstelling inflatie overig/afronding Dekking uit Mobiliteitshub Totaal mutaties saldo grondexploitatie Nieuw Delft 2020-Q4
-7.338
11 -340 347 -958 152 1 0 -787 -8.125
Bijstelling risicobudgetten Het financieel effect van de bijstelling van de risicoreserveringen bestaat uit een verlaging van de risicoreservering van de opbrengsten (€ 13.000,-) en een verhoging van de risicoreservering van de kosten (€ 2.000,-). Deze mutaties worden nader toegelicht in paragraaf 4.10.3. Bijstelling rentetoerekening Onder Handen Werk (OHW) In de grondexploitatie wordt over de waarde van het onderhanden werk, conform BBV voorschriften, ook (interne) rentekosten berekend. De actualisatie heeft geleid tot een aanpassing van zowel de omvang als de fasering van de kosten en opbrengsten. Bijstelling Grondopbrengsten Door toepassing van indexatie is de verwachting dat de opbrengsten hoger uit zullen komen dan eerder verwacht (€ 420.000,-). Daarnaast is er sprake van een lagere opbrengst met betrekking tot de velden 6.1 (€ 61.000,-) en 10.2 (€ 11.000,-). Eind 2019 is samen met de interne Audit dienst en de accountant, gekeken naar de gehanteerde opbrengstpercentages zijnde: -
75% van de verwachtte opbrengstwaarde voor die velden waarvoor nog geen overeenkomst bestaat. 90% voor die velden waarvoor er wel een overeenkomst is, maar de definitieve koopovereenkomst nog niet is getekend. 100% bij een getekende koopovereenkomst.
Op verzoek van de accountant, dat de 75% categorie als zeer conservatief heeft aangemerkt is een nadere analyse gemaakt om te bezien of dit percentage wellicht verhoogd dient te worden. Gebleken is dat de mogelijke marktontwikkelingen als gevolg van Covid-19 hier vooralsnog geen aanleiding toe geven. Een nadere uitwerking hiervan is terug te vinden in paragraaf 4.10.5. Naast de reeds bestaande categorieën is, in overleg met de accountant, een nieuwe categorie geïntroduceerd voor die getekende koopovereenkomsten die een voorverkooppercentage t.a.v. de levering kennen. Deze overeenkomsten worden, omdat er sprake is van een extra voorwaarde, nu gewaardeerd op 90% voor de periode dat het genoemde voorverkooppercentage nog niet gerealiseerd is.
29
4651543 Bijstelling Kosten Zoals in de voorgaande rapportage reeds werd vermeld is er sprake van meerkosten door de ingewikkelde bouwlogistieke puzzel die bouwen naast het spoor met zich mee brengt. Dit heeft geleid tot een toename in de kosten op veld 6 ( € 257.000,-). Daarnaast zijn de kosten voor engineering met betrekking tot Park Noord € 57.000,- hoger en zijn de kosten met betrekking tot de bodemsanering in verband met PFAS (€ 3,- miljoen) meegenomen voor zover deze niet konden worden gedekt vanuit de budgetverlaging voor velden 1-2-3 (€ 2,36 miljoen) en waarvoor via een raadsvoorstel dekking is toegekend vanuit de algemene middelen (€ 640.000,-). Doordat er meer, intensievere en langduriger inspanningen nodig zijn door de complexe bouwlogistiek (vele bouwers tegelijkertijd, weinig ruimte voor de bouw en bouwen naast een spoortunnel), komen de plankosten hoger uit dan eerder werd aangenomen. Zo vraagt de voorbereiding, begeleiding en coördinatie van de zelfbouwkavels naast de spoortunnel meer begeleiding dan in de Coendersbuurt en dat geldt ook voor de velden van ontwikkelaars die nu in de bouwfase zitten. Dit zal de komende jaren niet wijzigen en daarom is er besloten bij de bepaling van de plankosten voor 2021 en verder hier rekening mee te houden en de plankosten, met de daar aan verbonden kosten van overhead, op te hogen.