TMPG 2025-2028
Tekst van het document
Tussentijds MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (TMPG) 2025-2028
Nieuw Delft, veld 6
Gemeente Delft Afdeling Grond en Vastgoed Postbus 78 2600 ME Delft Delft, augustus 2025
1
Voorwoord Ruimtelijke ontwikkelingen binnen gemeente Delft vinden zowel plaats op eigen gronden als op gronden van derden. Bij eigen gronden stelt de gemeente veelal een grondexploitatie op om actief en risicodragend kavels bouwrijp te maken en deze vervolgens te verkopen, waarna zij het openbaar gebied woonrijp maakt. Hebben derden plannen op hun grond die passen bij de goede groei van Delft dan stelt de gemeente zich positief op en faciliteert deze plannen. De gemeente sluit in dat geval een anterieure overeenkomst waarin zij haar kosten verhaalt. In het MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (MPG) rapporteert Delft over de gebiedsontwikkelingen op haar eigen gronden, zowel qua programma en planning als financieel en over het bijbehorende risicoprofiel. Wijzigingen (financieel en in het risicoprofiel) worden verwerkt in de Jaarrekening. Tussentijds actualiseert Delft haar grondexploitaties en risicoanalyses op hoofdlijnen. Het resultaat hiervan wordt vastgelegd in het Tussentijds MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (TMPG). In geval van majeure financiële wijzigingen worden deze verwerkt in de Najaarsrapportage. Het TMPG heeft ook een signalerende functie. In de actieve ruimtelijke projecten kan sprake zijn van ontwikkelingen die mogelijk bij het aanstaande MPG effect kunnen gaan hebben.
In zowel het MPG als het TMPG gaat verder aandacht uit naar de strategische grondposities die Delft nog heeft en die in de toekomst mogelijk tot nieuwe projecten met grondexploitaties kunnen leiden. Ook wordt er gerapporteerd over het verloop van de Reserve kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen en ruimtelijke ontwikkelingen. Deze reserve heeft de gemeente gevormd naar aanleiding van vaststelling van de Nota Kostenverhaal in 2021. Voor u ligt nu het TMPG 2025-2028. Peildatum voor de financiële gegevens in deze rapportage is 1 juni 2025.
2
Inhoudsopgave 1.
Het TMPG in hoofdlijnen ................................................................................................................. 4 1.1. Inleiding ........................................................................................................................................ 4 1.2. Parameters en algemene risico’s ................................................................................................. 6 1.3. Samenvatting resultaten grondexploitaties en grondposities ..................................................... 7 1.4. Opbouw rapportage ................................................................................................................... 10
2.
Actieve Grondexploitaties ............................................................................................................. 11 2.1. In uitvoering ............................................................................................................................... 11 2.1.1. Kop van de Buitenhof .......................................................................................................... 11 2.1.2. Kop Nieuwe Haven .............................................................................................................. 16 2.1.3. Maria Duystlaan .................................................................................................................. 18 2.1.4. Nieuw Delft.......................................................................................................................... 20 2.1.5. Voorhof Noord-West ........................................................................................................... 29 2.2. In afronding ................................................................................................................................ 31 2.2.1. Haring .................................................................................................................................. 31
3.
Overige gebiedsontwikkelingen en grondposities ........................................................................ 34 3.1. Schieoevers............................................................................................................................. 34 3.2. Gillis/Delfia ............................................................................................................................. 34 3.3. Campus Zuid ........................................................................................................................... 34 3.4. Kavels Tanthof ........................................................................................................................ 35 3.5. De Reiger ................................................................................................................................ 35 3.6. Faradaykavel........................................................................................................................... 36
4.
Kostenverhaal ................................................................................................................................ 37
Bijlage 1. Kaders en besluiten ............................................................................................................... 38 Bijlage 2. Kaart met locaties .................................................................................................................. 40
3
1. Het TMPG in hoofdlijnen 1.1. Inleiding Algemeen In het Tussentijds MeerjarenProgramma Grondontwikkeling (TMPG) 2025 monitoren we of de ruimtelijke ontwikkelingen op eigen gronden in Delft nog naar verwachting verlopen. Daarbij gaat het vooral om planvorming, programmering, financiën en planning met bijbehorende risico’s. Majeure wijzigingen die zich in de periode van 1 januari 2025 tot 1 juni 2025 hierin hebben voorgedaan zijn vertaald en worden toegelicht. Ook onzekerheden die mogelijk bij het eerstvolgende MPG 2026 effect gaan hebben worden aangestipt. Ontwikkelingen internationaal Internationaal blijft sprake van geopolitieke onzekerheid. Er hangt een handelsoorlog in de lucht. De oorlogen tussen onder meer Oekraïne en Rusland enerzijds en Israël en Hamas anderzijds duren onverminderd voort. Juni 2025 hebben de Verenigde Staten zich actief gemengd in het conflict in het Midden-Oosten. Ontwikkelingen nationaal1 Nationaal trekt de economische groei aan. De verwachting is dat deze uitkomt op 1,5% in 2025 en 2026. Wel kunnen de hiervoor geschetste internationale ontwikkelingen en onzekerheden deze groei afremmen. De inflatie blijft nog steeds hoog. In maart bedroeg deze 3,7% en in april 4,1%. Voorspeld wordt een daling naar circa 3% de komende jaren. De hoge inflatie is het gevolg van groei van de lonen.
Inkomensgroei en rentedaling veroorzaken verdere stijging van de huizenprijzen in 2025 en 2026. Wel is er sprake van enige onrust op de rentemarkt. De rente kan verder dalen, maar ook weer stijgen door geopolitieke en economische schokken. De bouwkosten stijgen, met name als gevolg van de loonstijgingen en strenge eisen ten aanzien van de energiehuishouding. Dit zet de bouw van middenhuurwoningen en sociale huurwoningen onder druk waarbij de huren zijn gemaximeerd. Bij koopwoningen lijkt de verkoopprijs sterker te stijgen dan de bouwkosten, wat juist kansen biedt. De woningbouw trekt in 2025 aan. Het aantal nieuwe woningen wordt ingeschat op 73.000. Dit is nog altijd onvoldoende om tegemoet te komen aan de vraag. Investeringen in bedrijfsmatige gebouwen trekken nog maar beperkt aan. De markt komt langzaam op gang. De opname van kantoren is teruggelopen. De meeste dynamiek is te zien bij kantoren met oppervlaktes tot 2.000 m2. In grote steden als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht worden hoogwaardige kantoren ontwikkeld. Deze toplocaties kennen hoge huurstijgingen. Landelijk gezien stijgen de huurprijzen weinig. De trend geeft een toename van de servicekosten te zien. Ook de opname van winkels is gedaald. Er is een afnemende bereidheid om ruimtes groter dan 100 m2 te huren of te kopen. Het winkelaanbod daalt. Er is sprake van een neerwaartse druk op huurprijzen.
Positief is dat de leeggekomen Blokkerwinkels in het algemeen snel ingevuld worden. De vraag naar bedrijfsruimten is stabiel. Met name de vraag naar panden tot 2.000 m2 is groot. Voor grotere panden is er minder belangstelling. De huur/koopprijzen lijken hun hoogste punt te hebben bereikt. Wel zorgen netcongestie en gebrek aan stroom voor vertraging in uitbreidingsplannen en nieuwbouwprojecten. Op 3 juni 2025 is het kabinet gevallen. Onduidelijk nog is wat dit gaat betekenen voor landelijke dossiers als stikstof, netcongestie en voortgang/doorontwikkeling van subsidies voor gebiedsontwikkeling. Van de baan is de aangekondigde bevriezing van huren in de sociale sector. Dit
1
Bronnen: Centraal bureau voor de Statistiek (CBS), De Nederlandse Bank (DNB), BBN Adviseurs, Troostwijk, Consultancy.nl, ING, ABN Amro, Rabo, Nederlandse vereniging van makelaars (NVM)
4
betekent dat de woningcorporaties niet beknot worden in hun financiële mogelijkheden en hun oorspronkelijke plannen en afspraken kunnen blijven uitvoeren. Wetgeving die een hoger aandeel (2/3 deel) betaalbare woningbouw moet afdwingen blijft wel op de rol staan. Ontwikkelingen regionaal De ruimte is schaars in Delft. Om de diverse ruimtelijk-economische doelstellingen te realiseren hebben Delft en de Provincie elkaar nu en in de toekomst hard nodig. Samen met de Provincie werken we aan het leggen van deze ruimtelijke puzzel. Om de woningbouw te bevorderen maakt de Provincie afspraken met lokale overheden, woningcorporaties, bouworganisaties, huurders, netbeheerders en drinkwaterbedrijven. Tot 2030 wordt er samengewerkt aan uitvoering via woon- en versnellingstafels. De versnelling richt zich op gebiedsontwikkelingen langs De Oude Lijn: de hoofdspoorweg tussen Leiden-Den Haag-RotterdamDordrecht. In de geactualiseerde kantorenstrategie van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) 2025– 2035 wordt een belangrijke trend geschetst: waar sinds 2015 sprake was van een regionaal overschot aan (plan)aanbod van kantoorruimte, zien we nu een toenemend tekort aan modern kantorenaanbod op knooppuntlocaties. Tegelijkertijd groeit de vraag naar nieuwe kantoorruimte.
De gestegen vraag resulteert niet overal in de bereidheid om hogere huren te betalen waarmee de realisatie van kantoren rendabel wordt. De Provincie hecht veel waarde aan aantrekkelijke centra in steden en dorpen. Detailhandel in centra blijft nog steeds een belangrijke reden voor een bezoek aan een stad of dorp. Veel winkelgebieden en centra in Zuid-Holland hebben de afgelopen jaren aan positie verloren. Het aantal inwoners is in Zuid-Holland de afgelopen 3 jaar met 1,2% gegroeid, terwijl het winkelvloeroppervlakte met 0,8% en het aantal winkels met 5,6% is gedaald. In diezelfde periode steeg het aandeel bestedingen via internet in de dagelijkse sector (boodschappen) van 3,2% naar 6% en in de niet dagelijkse sector van 25,9% naar 31,6%. Deze internetbestedingen zijn een belangrijke reden voor de afname van het winkelaanbod. Een ontwikkeling die naar verwachting de komende jaren doorzet. In Zuid-Holland is in het overgrote deel van de provincie sprake van netcongestie. De grote en snel toenemende vraag naar elektriciteit overstijgt de snelheid waarmee het elektriciteitsnet kan worden uitgebreid. Hierdoor zit het hoogspanningsnet van TenneT zo goed als overal aan zijn maximale capaciteit. Ook delen van het regionale elektriciteitsnet hebben hun limiet bereikt. Klanten met een grootverbruik aansluiting in een congestiegebied komen voor (extra) vermogen op een wachtlijst.
Woningbouw ondervindt in principe geen hinder, omdat deze geen grootverbruiker is. Ontwikkelingen Delft2 In Delft blijft de vraag naar woningen groot. We streven naar gemengde wijken met betaalbare en gezonde woningen. De omgevingsvisie en de nieuwe woonvisie 2023-2028 voorzien dat de stad in de periode 2018-2040 groeit met zo’n 15.000 woningen. Dit betekent een oplevering van tenminste 850 woningen per jaar. De bouwproductie loopt nog niet in het gewenste tempo mee. Aansluiten bij de lijn van het Rijk om twee derde betaalbare woningbouw te realiseren is voor lopende projecten en gesloten contracten niet realistisch. Voor lopende projecten is de lijn dat wij contracten niet openbreken, alleen als de ontwikkelaar daarom vraagt. Dit heeft geen nadelige effecten op reeds toegekende rijkssubsidies. Voor nieuwe projecten wordt het financieel uitdagend. Hierbij is structurele financiële steun vanuit het Rijk noodzakelijk, maar vooralsnog onzeker. Het Rijk werkt aan een nieuwe regeling om de realisatie van betaalbare woningen te ondersteunen. De inhoud en de consequenties van de nieuwe regeling van het Rijk zijn nog niet bekend. In de ruimtelijk economische visie 2030 is als doelstelling geformuleerd het creëren van 10.000 arbeidsplaatsen in de periode 2028-2040. Dit is vertaald in een toevoeging van 100.000 m2 bvo aan bedrijfsruimte.
2
Bronnen: CBS, MRDH, Cushman & Wakefield, website Haskoning, Delft in Cijfers, Locatus, Funda
5
Het totale kantooroppervlak is in 2024 met 4% toegenomen ten opzichte van 2023. Delft kent een leegstandspercentage van 4%. Het aantal winkelpanden in Delft is het afgelopen jaar met 2% toegenomen tot een totaal van 940 panden. De leegstand is stabiel gebleven, met circa 6% van de verkooppunten en 7% van het totale winkelvloeroppervlak niet in gebruik. We constateren wel meer doorstroom in de panden met een bezetting voor kortere duur. En er komen meer horecapanden leeg te staan in verband met het wegvallen van de coronasteunmaatregelen. De markt voor (industriële) bedrijfsruimten in Delft blijft krap, met een leegstandspercentage van circa 3%. Medio 2025 staan – met uitzondering van twee grote bedrijfsruimten op Schieoevers-Zuid – slechts 20 units te huur, met een gemiddelde grootte van 350 m2. Een positieve ontwikkeling is dat het bedrijfsruimte-aanbod in 2024 voor het eerst sinds 2020 weer is toegenomen, met een stijging van 3%. Ook Delft heeft sinds december 2024 te maken met netcongestie. Er worden geen grootverbruik aansluitingen meer uitgegeven. De hiervoor geschetste ontwikkelingen zijn deels merkbaar in de gemeentelijke grondexploitatieprojecten. De vraag naar woningen is groot. Maar de gestegen bouwkosten zetten de businesscases van ontwikkelaars onder druk (Voorhof Noord-West). Beoogde kantorenprogramma’s komen soms moeizaam tot stand (Nieuw Delft).
Dit leidt vooralsnog alleen tot vertraging. Netcongestie is tot nu toe geen probleem, omdat de nieuwbouwprojecten veelal bij Stedin al in de planning zaten en bovendien woningbouw betreffen (geen grootverbruiker). De Delftse grondexploitaties laten vooralsnog een stabiel financieel resultaat zien in dit TMPG 2025. Zij lijken voldoende robuust om met tegenslag om te kunnen gaan.
1.2. Parameters en algemene risico’s Ten tijde van het MPG 2025 waren nog niet alle benodigde gegevens bekend om alle parameters te kunnen bepalen. De kostenstijging civiel technisch van 1-1-2024 naar 1-1-2025 is toen zo goed als mogelijk ingeschat. Inmiddels zijn wel alle gegevens voorhanden. Herberekening leidt tot het volgende overzicht. Tabel 1 Parameters MPG 2025 en tussentijdse berekening TMPG 2025
PARAMETERS
Tussentijdse berekening
MPG 2025
Kosten- en opbrengstenstijging
2024
2025
2026 e.v.
2024
2025
2026 e.v.
Kostenstijging civiel technisch (GWW) Kostenstijging plankosten en overig (CPI) Opbrengstenstijging (CPI)
3,0% 3,3% 2,9%
5,7% 4,4% 2,9%
3,5% 2,9% 2,9%
2,7% 3,3% 2,9%
5,7% 4,4% 2,9%
3,5% 2,9% 2,9%
Overige parameters Rente Disconteringsvoet
2024
2025
2026 e.v.
2024
2025
2026 e.v.
1,55% 2%
0,39% 2%
0,39% 2%
1,55% 2%
0,39% 2%
0,39% 2%
De indexatie naar 1-1-2025 voor civieltechnische werkzaamheden is iets te laag ingeschat. Het financieel effect hiervan is echter niet zodanig dat bij dit TMPG de parameter tussentijds wordt aangepast in de grondexploitaties (verslechtering van de netto contante waarde3 van de positieve grondexploitaties met € 0,09 mln. en van de negatieve grondexploitaties met € 0,01 mln.).
3
Netto contante waarde is het verschil tussen toekomstige opbrengsten en kosten, via een rentevoet teruggerekend naar een bedrag per nu.
6
In het MPG 2025 zijn de algemene risico’s vertaald in drie scenario’s met alternatieve parameters. Toepassing van deze afwijkende parameters leidt tot andere uitkomsten van de grondexploitaties (= andere waardes netto contante waarde). De drie scenario’s waren de volgende: • Scenario 1 Aanhoudende onzekerheid op mondiaal en nationaal vlak leiden tot economische terugval. Dit resulteert in verlies van vertrouwen in de woningmarkt en is vertaald in een opbrengstendaling van 5% (in plaats van stijging met 2,9%) over het jaar 2025 met een kans van optreden van 50%. • Scenario 2 Aanhoudende inflatie na 2025. In dit scenario worden de kostenstijgingen over het jaar 2025 voortgezet over het jaar 2026 (5,7% en 4,4% in plaats van 3,5% en 2,9%), met een kans van optreden van 25%. • Scenario 3 Dit is een combinatie van de scenario’s 1 en 2 met een kans van optreden van 10%. Deze scenario’s zijn in dit TMPG aangehouden. Gezien de blijvende geopolitieke onzekerheid en het uitblijven van nationaal beleid en wet- en regelgeving met de val van het kabinet is er geen aanleiding om hierin verandering aan te brengen.
1.3. Samenvatting resultaten grondexploitaties en grondposities Delft telt zes gemeentelijke grondexploitaties. Deze zijn: In uitvoering: • Kop van de Buitenhof • Kop Nieuwe Haven • Maria Duystlaan • Nieuw Delft • Voorhof Noord-West In afronding: • Haring In tabel 2 zijn per grondexploitatie de belangrijkste gegevens op een rij gezet ten tijde van het TMPG 2025 en het MPG 2025. Dit betreft de netto contante waarde (NCW), de looptijd en het programma. De NCW is het verwachte financieel resultaat op prijspeil 1-1-2025. De looptijd geeft het jaar van afronding van het project aan. Alleen Kop van de Buitenhof laat een beperkte negatieve afwijking van de NCW zien. Overige wijzigingen die zich hebben voorgedaan bij de verschillende grondexploitaties worden nader toegelicht in Hoofdstuk 2.
7
Tabel 2 Financieel overzicht grondexploitaties TMPG 2025 score
Programma Bouwgronden in exploitatie bedragen in 1.000 EUR
NCW TMPG 2025
NCW MPG 2025
Looptijd Winst of verlies TMPG 2025
Looptijd MPG 2025
Totaal aantal woningen
J
K
L
Totaal m² niet-wonen
In uitvoering Kop van de Buitenhof
226
333 winst
2034
2034 >100<1000
31.480
Kop Nieuwe Haven
-420
-420 verlies
2025
2025
0
2.000
Maria Duystlaan
-1.496
-1.520 verlies
2028
2028
>50<100
6.000
Nieuw Delft
1.230
1.072 winst
2028
2028
>1000
44.000
579
558 winst
2028
2028 >100<1000
15.000
2025
2025
Voorhof Noord-West
J J J J
K
In afsluiting Haring
J K L
-1.374
-1.374 verlies
totaal negatief
-3.289
-3.314
totaal positief
2.035
1.962
>50<100
J NCW
looptijd
programma
Project verloopt volgens bestuurlijk vastgesteld plan (grondexploitatie en stedenbouwkundig plan of overeenkomst)
< € 0,1 mln
gelijk
< 5%
Project wijkt beperkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan of vorig MPG op in ieder geval één van de onderdelen:
> € 0,1 - < € 0,2 mln 1 jaar langer
> 5% - < 10%
Project wijkt nadelig af van bestuurlijk vastgesteld plan of vorig MPG op één of meer van de onderdelen:
> € 0,2 mln
> 10%
> 1 jaar langer
De financiële mutaties in de grondexploitaties en grondposities zijn in de volgende tabel samengevat. Er is geen aanleiding om de verliesvoorziening (ter dekking van de negatieve grondexploitaties) tussentijds bij te stellen. Tabel 3 Financiële mutaties grondexploitaties en grondposities TMPG 2025
Verliesgevende grexen (NCW) € Winstgevende grexen (NCW) €
MPG 2025
Verschil**
V/N*
-3.289 €
-3.314 €
24 V
2.035 €
1.962 €
73 V
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
** door afronding kan het zijn dat bedragen niet exact optellen
Zoals in de inleiding al aangegeven leidt het huidig economisch klimaat wel tot verschuivingen in de tijd van met name de opbrengsten en in mindere mate van de kosten. In project Nieuw Delft schuift er door vertraging in plannen en contractvorming een bedrag van € 13,0 miljoen aan opbrengsten door van 2025 naar 2026. In het project Kop van de Buitenhof wordt er in 2025 € 0,66 miljoen minder aan kosten verwacht dan ten tijde van het MPG 2025. Kosten voor bouwrijp maken en woonrijp maken schuiven een jaar op. Tabel 4 laat de wijzigingen in verwachte kosten en opbrengsten voor alle grondexploitaties gezamenlijk in jaarschijf 2025 zien. Tabel 4 Wijzigingen jaarschijf 2025 TMPG 2025 Totale kosten 2025
€
Totale opbrengsten 2025 SALDO 2025
MPG 2025
Verschil**
V/N*
8.574 €
9.239 €
€
4.827 €
17.821 € -12.994 N
€
-3.747 €
8.582 € -12.329 N
-665 V
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig ** door afronding kan het zijn dat bedragen niet exact optellen
Bij het TMPG zijn ook de risico’s samenhangend met de in uitvoering zijnde grondexploitaties geactualiseerd. De wijziging in het totale risicoprofiel (€ 0,45 mln. voordelig) is met name het gevolg van afnemend risicoprofiel bij de projecten Nieuw Delft en Voorhof Noord-West. Het totale risicobedrag bedraagt € 7,12 mln. Hiervan kan een deel worden opgevangen binnen de positieve
8
grondexploitaties Kop van de Buitenhof, Nieuw Delft en Voorhof Noord-West. Het gezamenlijk risicobedrag dat opgenomen dient te worden in het gemeentelijk weerstandsvermogen bedraagt € 5,48 mln. Een nadere toelichting op het risicoprofiel per project is opgenomen in Hoofdstuk 2. Tabel 5 Projectspecifieke risico’s Projectspecifieke risico's
TMPG 2025
Kop van de Buitenhof Kop Nieuwe Haven Maria Duystlaan Nieuw Delft Voorhof Noord-West Haring
€
MPG 2025
4.484 €
Verschil**
V/N*
4.468 €
16 N -52 V
€
14 €
66 €
€
643 €
672 €
-29 V
€
1.790 €
2.056 €
-266 V
€
186 €
308 €
-122 V
€
- €
- €
-
Totaal projectspeciefiek risicobedrag
€
7.117 €
7.569 €
-452 V
Op te nemen in weerstandsvermogen
€
5.475 €
5.857 €
-381 V
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig ** door afronding kan het zijn dat bedragen niet exact optellen
Bij het MPG 2025zijn algemene risico’s benoemd in de vorm van 3 scenario’s met afwijkende parameters. Deze scenario’s zijn de volgende. - Scenario 1: 5% opbrengstendaling over 2025 (2,9% stijging in de volgende jaren) met een kans van optreden van 50%. - Scenario 2: 1 jaar extra kostenstijging van respectievelijk 5,7% en 4,4% over 2026 (vanaf 2027 3,5% respectievelijk 2,9%) met een kans van optreden van 25%. - Scenario 3: scenario 1 en scenario 2 samen met een kans van optreden van 10%. Bij dit TMPG zijn deze algemene risico’s gelijk gehouden. Tabel 6 Algemene risico’s Algemene risico's
TMPG 2025
Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3
€
2.913 €
MPG 2025
2.422 €
Verschil**
V/N*
€
213 €
201 €
12 N
€
668 €
565 €
103 N
Totaal algemeen risicobedrag
€
3.793 €
3.187 €
606 N
Op te nemen in weerstandsvermogen
€
3.575 €
2.969 €
606 N
491 N
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig ** door afronding kan het zijn dat bedragen niet exact optellen
Het totale risicobedrag bedraagt € 3,79 mln. De verslechtering van € 0,61 mln. is met name het gevolg van het in de tijd verschuiven van de opbrengsten in project Nieuw Delft van 2025 naar 2026. Een deel van het risicobedrag kan worden opgevangen binnen de positieve grondexploitatie Voorhof Noord-West. Het gezamenlijk risicobedrag dat opgenomen dient te worden in het gemeentelijk weerstandsvermogen bedraagt € 3,57 mln. De beide typen risico’s zijn in de volgende tabel samengevat. In totaal moet er een bedrag van € 9,05 mln. worden opgenomen in het gemeentelijk weerstandsvermogen. Dit is € 0,22 mln. meer dan ten tijde van het MPG 2025.
9
Tabel 7 Samenvatting risico’s TMPG 2025
MPG 2025
Verschil**
V/N*
Projectspecifieke risico's Op te nemen in weerstandsvermogen projectspecifiek
€ €
7.117 € 5.475 €
7.569 € 5.857 €
-452 V -381 V
Algemene risico's Op te nemen in weerstandsvermogen algemeen
€ €
3.793 € 3.575 €
3.187 € 2.969 €
606 N 606 N
Totaal risico's Op te nemen in weerstandsvermogen totaal
€ €
10.911 € 9.051 €
10.757 € 8.826 €
154 N 225 N
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig ** door afronding kan het zijn dat bedragen niet exact optellen
1.4. Opbouw rapportage Na het TMPG in hoofdlijnen wordt in Hoofdstuk 2 ingegaan op de wijzigingen in de individuele grondexploitaties. Hoofdstuk 3 schetst gebiedsontwikkelingen binnen de gemeente waarin zich gemeentelijk strategisch grondbezit bevindt. Het gaat hierbij om:
• • • • • •
Schieoevers - Vulcanusweg 295-305 en Stationsomgeving Delft Campus Gillis/Delfia – Chopinlaan / Mozartlaan / Bachsingel Campus Zuid – ten zuiden van de Kruithuisweg Kavel Tanthof – Laan der Verenigde Naties westzijde De Reiger – Papsouwselaan 226 e.o. Faradaykavel – Rotterdamseweg 390
Tot slot wordt in Hoofdstuk 4 kort stilgestaan bij het gemeentelijk kostenverhaal. In de bijlagen zijn relevante beleidsstukken en besluiten samengevat en is een kaartje met locaties opgenomen.
10
2. Actieve Grondexploitaties 2.1. In uitvoering 2.1.1. Kop van de Buitenhof Beoogd resultaat Het project Kop van de Buitenhof heeft als doel een gevarieerd woningaanbod toe te voegen. Door bestaande voorzieningen te verdichten en een andere plaats te geven binnen het plangebied van de Kop van de Buitenhof ontstaat ruimte voor aanvullende woningbouw en kleinschalige voorzieningen. In onderstaande afbeelding is het plangebied van de grondexploitatie Kop van de Buitenhof weergegeven. De gele vlakken geven de uitgeefbare kavels weer.
Figuur 1 Bouwvlakken Kop van de Buitenhof
De afbeelding is iets aangepast ten opzichte van het MPG 2025. De kosten voor de herinrichting van het stuk openbaar gebied onder deelgebied C1 (C01) waren en zijn geen onderdeel van de grondexploitatie Kop van de Buitenhof. C01 is onderdeel van het investeringsprogramma. Bovenstaande afbeelding is hierop aangepast. Programmering en planning De grondexploitatie Kop van de Buitenhof is 16 mei 2024 vastgesteld. De looptijd van het project is tot en met 2034, dit is dezelfde looptijd als bij het MPG 2025. In de huidige grondexploitatie houden we onderstaande planning aan: − Uitvoeren diverse onderzoeken kavel A5 in 2025; − Bouwrijp maken kavel A5 in 2026; − Verkoop kavel A5 in 2026; − Woonrijp maken kavel A5 in 2028;
11
− − −
Bouwrijp maken overige kavels verdeeld van 2028 t/m 2032 (+1 jaar ten opzichte van het MPG 2025); Woonrijp maken overige kavels verdeeld van 2030 t/m 2034; Verkoop overige bouwrijpe kavels verdeeld over de jaren 2028 t/m 2032 (alle categorieën).
Wonen BVO Aantal
Indicatieve programmering Kop van de Buitenhof Zorg School Voorzieningen Parkeerplekken 75.200 10.200 17.630 3.000 22.173 798 739
Woningbouw In Kop van de Buitenhof is plaats voor circa 75.200 m2 bvo aan wonen. Aan de oostzijde van de Buitenhofdreef, in de Juniusbuurt, is plaats voor circa 442 woningen op zowel het voormalig terrein van het Christelijk Lyceum Delft als het terrein waar nu het schoolgebouw van het Grotius College zich bevindt. Aan de westzijde van de Buitenhofdreef, op de huidige Basalt-locatie, is plaats voor ongeveer 356 woningen op het terrein waar momenteel zowel Basalt als de Maurice Maeterlinckschool zijn gehuisvest. Het totaal aantal woningen is nu 798, 1 meer dan bij het MPG 2025. Overig programma Kop van de Buitenhof omvat 30.830 m2 bvo niet-wonen. Het niet-wonen deel omvat kleinschalige voorzieningen, twee scholen en nieuwbouw revalidatiecentrum Basalt. Aan zowel de oost- als westzijde van de Buitenhofdreef zal circa 1.500 m2 bvo (in totaal 3.000 m2 bvo) aan kleinschalige voorzieningen ingepast worden; uitgangspunt is vooralsnog 50% commercieel en 50% maatschappelijk. De nieuw te bouwen grootschalige voorzieningen Basalt en Maurice Maeterlinckschool komen aan de oostzijde, op het huidige sportterrein van het Grotius College (A5); het nieuw te bouwen schoolgebouw voor het Grotius College zal op een deel (C2) van de huidige Basalt-locatie worden gerealiseerd. De bouw van de scholen maakt geen onderdeel uit van de grondexploitatie.
Hiervoor worden aparte investeringskredieten aangevraagd. Alleen de levering (verkoop) van de gronden (ten behoeve van de bouw van de scholen) is opgenomen in de grondexploitatie. In het MPG en TMPG wordt dan ook niet gerapporteerd over de voortgang van de bouw en uitputting van de investeringskredieten van deze scholen. Dit vindt plaats via de reguliere planning- en controlcyclus. Parkeren Het uitgangspunt is dat het parkeren niet per blok gerealiseerd wordt, maar op 2 centrale locaties (1 in het westelijke, en 1 in het oostelijk deel van de gebiedsontwikkeling). Het totaal aantal parkeerplaatsen waar we op dit moment van uitgaan is 739. Het ruimtebeslag hiervan is geactualiseerd naar 22.173 m2 bvo, en komt iets hoger uit dan bij het MPG 2025 (21.750 m2 bvo) Activiteiten in 2025 en vooruitblik In de eerste maanden van 2025 zijn de volgende mijlpalen behaald: • Sluiten van de overeenkomst met Basalt over de aankoop van de huidige locatie (C1 t/m C3) en de verkoop van de grond voor de nieuwe locatie (A5). • Start van de planvorming van deelgebied A2. • De Rabobank (B15) is in de markt gezet ten behoeve van tijdelijke verhuur. Daarnaast zijn enkele belangrijke trajecten in uitvoering, waaronder: • Het ontwerpproces voor Basalt + MMS (A5). • Het opstellen van een toetsingskader voor circulaire gebiedsontwikkeling.
• Invulling geven aan de verdeling van het woningbouwprogramma over de diverse deelgebieden.
12
• •
Opstellen van een integraal ontwerp van de buitenruimte. Diverse onderzoeken om de deelgebieden in Kop van de Buitenhof bouwrijp te kunnen opleveren.
In onderstaande tabel is de fasering opgenomen van de diverse deelgebieden. De fasering begint bij verwerving/inbrengen tot en met het woonrijp maken. Figuur 2 Fasering werkzaamheden Kop van de Buitenhof
2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 A1 (Beatrixzone) A2 (Betrixzone) A3 (Beatrixzone) A4 (Beatrixzone) A5 (MMS + Nieuw Basalt) B15 (Rabobank) C1 (Bethelpark Oost) C2 (Bethelpark Oost) C3 (Bethelpark Oost) Herprofilering Juniusstraat Plantanendak
Verschil met het MPG 2025 Ten opzichte van het MPG 2025 zijn er enkele wijzigingen in de fasering. Het woonrijp maken van het deelgebied van de Rabobank (B15) is van 2034 naar 2031 verschoven vanwege de wens om na afronding van het bouwrijp maken van C1 t/m C3 te starten met het realiseren van de waterberging. Daarnaast is de start van de werkzaamheden van de deelgebieden C1 t/m C3 verplaatst van 2028 naar 2029. Koppeling planning met de WBI subsidie De eerste paal ten aanzien van woningbouw staat in 2028 gepland (als onderdeel van de aanvraag WBI Delft -West). De laatste paal wordt in 2033 verwacht (WBI deadline is juni 2033). Er is in de eerste helft van 2025 gestart met het onderzoeken of de planning van deelgebied A2 kan worden versneld. In de tweede helft van 2025 wordt dit nader uitgewerkt. Zodra er meer duidelijk is over het al dan niet kunnen versnellen van deelgebied A2 gaan we met het Rijk in overleg over de mogelijkheden ten aanzien van de startdatum van de verleende WBI subsidie. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding De volgende tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 1-6-2025 samen. De verschillen ten opzichte van het MPG 2025 zijn beperkt en worden hierna nader toegelicht.
13
TMPG 2025
MPG 2025
Verschil
V/N*
Totale kosten Totale opbrengsten
€ €
57.704 € 56.779 €
57.928 € 56.583 €
-224 V 196 V
Saldo
€
-925 €
-1.345 €
420 V
Netto contante waarde Eindwaarde
€ €
226 € 275 €
333 € 405 €
-107 N -130 N
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
Wijziging resultaat Ten opzichte van het MPG 2025 verbetert het nominale saldo met € 0,42 mln. en komt uit op - € 0,92 mln. (nadelig). De netto contante waarde bedraagt € 0,23 mln. (voordelig). Bij het MPG 2025 bedroeg deze € 0,33 mln. (voordelig). De verslechtering met € 0,11 mln. komt met name door het naar achter schuiven van een aantal kosten in de tijd. De bijbehorende eindwaarde verslechtert van € 0,41 mln. (voordelig) naar € 0,28 mln. (voordelig). De netto contante waarde van € 0,23 mln. (voordelig) past binnen de geformuleerde bandbreedte voor de best case en worst case scenario van € 10,3 mln. positief respectievelijk € 10,6 mln. negatief die bij vaststelling van de grondexploitatie zijn bepaald. Verschillen ten opzichte van MPG 2025 In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN
TMPG 2025 MPG 2025 Verschil V/N* € 21.457 € 21.457 € € 120 € 120 € € 11.573 € 11.703 € -131 V € 6.788 € 6.788 € € 12.382 € 12.318 € 64 N € 5.384 € 5.541 € -158 V € € € € 57.704 € 57.928 € -224 V
OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN
€ € € €
56.779 56.779
€ € € €
56.583 56.583
€ € € €
196 V 196 V
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
Ten opzichte van het MPG 2025 zijn de totale kosten afgenomen met € 0,22 mln. en de totale opbrengsten toegenomen met € 0,20 mln. Verschillen groter dan € 0,1 mln. en andere significante wijzigingen worden nader toegelicht. Kosten bouwrijp maken De kosten voor het bouwrijp maken zijn met € 0,13 mln. afgenomen. Dit is met name het gevolg van lagere sloopkosten van Juniusstraat 8 en Basalt in verband met geactualiseerde ramingen.
14
Overige kosten De overige kosten zijn met € 0,16 mln. afgenomen. De berekening voor de afdrachten op basis van de Nota kostenverhaal is geactualiseerd. Verkoop onroerend goed De opbrengsten zijn in totaliteit toegenomen met € 0,20 mln. Dit is het gevolg van het doorvoeren van de afgesproken m2 prijzen voor de (toekomstige) Basalt locatie uit de overeenkomst. Jaarschijf 2025 Wanneer gekeken wordt naar de jaarschijf 2025 valt op dat er ten opzichte van het MPG 2025 minder kosten worden verwacht in 2025. Dit komt doordat in de eerste maanden van 2025 de planning van de gehele Kop van de Buitenhof opnieuw onder de loep is genomen. Op basis hiervan is een aantal werkzaamheden naar achter geschoven in de tijd.
Totale kosten 2025 Totale opbrengsten 2025 SALDO 2025
TMPG 2025 MPG 2025 Verschil V/N* € 1.633 € 2.290 € -658 V € € € € -1.633 € -2.290 € -658 V
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
Plankosten In de volgende tabel staan de totale verwachte plankosten in 2025 en de gerealiseerde plankosten tot 1 juni 2025 weergegeven. Sinds 1 januari 2025 werkt de gemeente met een nieuw financieel systeem. Hierdoor zijn de overheadkosten niet langer als aparte kostenpost inzichtelijk. Deze kosten zijn opgenomen in de interne uurtarieven. De plankosten zijn uitgesplitst in interne uren (van interne medewerkers) en externe kosten (externe medewerkers en overige externe kosten). Per 1-6-2025 is er € 0,22 mln. aan interne uren geboekt. Dit is 18% van het totaal begrote bedrag voor het jaar 2025. Per 1-6-2025 is er € 0,14 mln. aan externe plankosten geboekt. Het percentage van 42% ligt in de lijn der verwachting. De resterende budgetten worden voldoende geacht voor de rest van het jaar. Plankosten Interne uren Externe kosten TOTAAL
MPG 2025 Besteed 1-6-2025 Besteed in % t.o.v. MPG 2025 € 1.183 € 216 18% € 329 € 139 42% € 1.512 € 355 23%
Bedragen in € duizend
Risico’s Bij het MPG 2025 zijn de risico’s gedetailleerd tegen het licht gehouden wat heeft geleid tot het definiëren van een 24-tal actuele risico’s met bijbehorende impact en een totaal risicobedrag van € 4,47 mln. Bij dit TMPG 2025 zijn de kosten en opbrengsten geactualiseerd op basis van nieuwe inzichten. Dit heeft geleid tot marginale aanpassingen in de impact van de eerdere geformuleerde risico’s en een beperkte verhoging van het totale risicobedrag naar € 4.484.000.
Te dekken risicobedrag
TMPG 2025 MPG 2025 € 4.484 €
Verschil 4.468 €
V/N* 16 N
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
15
De risico’s met een risicobedrag (verwachtingswaarde) hoger dan € 0,1 mln. zijn: • De geraamde kosten (excl. bouw- en woonrijp maken) zijn in de praktijk hoger dan opgenomen in de grondexploitatie; • Het budget voor het bouw- en woonrijp maken is niet toereikend; • Er is geen business case voor de beoogde dure huur/ koop; • Er komen bezwaren op aangevraagde kapvergunningen; • Het programma en de openbare ruimte moeten op onderdelen worden aangepast. 2.1.2. Kop Nieuwe Haven Beoogd resultaat Doel van het project is een verhuizing van roeivereniging Laga van haar huidige locatie aan de Nieuwelaan naar een ruimer onderkomen op een kavel in Nieuwe Haven op Schieoevers Noord. Programmering en planning Het bouwprogramma van Laga bestaat uit een verenigingsgebouw van circa 2.000 m2 bvo met aanlegsteigers. Start bouw van het verenigingsgebouw staat gepland in Q3 2025.
Figuur 3 Impressie Kop Nieuwe Haven (de Architecten Cie.)
Activiteiten in 2025 De gemeente is in maart 2025 gestart met het bouwrijp maken van de kavel. Allereerst is de huidige begroeiing verwijderd. Daarna is gestart met de sanering van de locatie. De sanering is begin juni afgerond. Er moeten nog vier extra bomen worden gekapt om het perceel toegankelijk te maken voor de botenwagen. Alle gekapte bomen zullen elders worden gecompenseerd. De gemeente heeft de omgevingsvergunning voor het bouwplan in het tweede kwartaal van 2025 afgegeven. Hiertegen heeft één partij in mei een proformabezwaar ingediend. Afhankelijk van de aard van het definitieve bezwaar moet de gemeente nadere stappen zetten. Start bouw door Laga staat vooralsnog gepland in het derde kwartaal van 2025 na het transporteren van de erfpachtakte. De gemeente is nog steeds van plan de grondexploitatie eind 2025 af te sluiten. Laga verwacht het verenigingsgebouw in 2026 in gebruik te nemen. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding De financiële situatie per 1-6-2025 wijkt per saldo niet af van die per 1-1-2025. Zie hiervoor de volgende tabel.
16
TMPG 2025 MPG 2025
Verschil
V/N*
Totale kosten Totale opbrengsten
€ €
982 € 568 €
982 € 568 €
-
Saldo
€
-414 €
-414 €
-
Netto contante waarde Eindwaarde
€ €
-420 € -428 €
-420 € -428 €
-
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
Wijziging resultaat Saldo, netto contante waarde en eindwaarde zijn niet veranderd ten opzichte van het MPG 2025. Verschillen ten opzichte van het MPG 2025 In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en -opbrengstensoorten weergegeven. Er zijn geen verschillen groter dan € 0,1 mln. die nader hoeven te worden toegelicht. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN
TMPG 2025 MPG 2025 Verschil V/N* € 380 € 380 € € 1 € 1 € € 356 € 383 € -27 V € 32 € 5 € 27 N € 172 € 172 € € 41 € 41 € € - € - € € 982 € 982 € -
OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN
€ € € €
568 568
€ € € €
568 568
€ € € €
-
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
Risico’s Het risicoprofiel is verbeterd. Twee risico’s zijn geschrapt, omdat deze zich voor hebben gedaan. De hiermee gepaard gaande kosten zijn in de grondexploitatie verwerkt. Dit heeft niet tot een nadelig resultaat geleid, omdat er financiële speelruimte bleek in de geraamde kosten voor het saneren. De grond hoefde minder diep dan 1 meter te worden afgegraven. Er blijven nog 2 beperkte risico’s op uitloop van de looptijd van de grondexploitatie over. Het totale risicobedrag is afgenomen tot € 0,01 mln. Zie hiervoor de volgende tabel. TMPG 2025 MPG 2025 Verschil V/N* Te dekken risicobedrag € 14 € 66 € -52 V Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
17
2.1.3. Maria Duystlaan Beoogd resultaat Het doel van het project is het realiseren van kwalitatief hoogwaardige stedelijke voorzieningen die, gezien de ligging tegen het centrum aan, goed bereikbaar zijn met de fiets en te voet. Door het combineren van deze voorzieningen met woningen ontstaat een stedelijk milieu met een hoge dichtheid dat gecombineerd wordt met een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte (Clara van Sparwoudestraat). Programmering en planning Het project kent twee deelprojecten (dp) met onderstaand programma. • Ruim 10.000 m² bvo maatschappelijke voorzieningen: o basisschool met kinderdagverblijf (dp 1) o sportcentrum (zwembad en sporthal) (dp 2) o parkeergarage (dp 2) • Circa 45 woningen: o 15 woningen aan de S. van der Wieleweg (dp 1) o 30 woningen bij het sportcentrum gelegen (dp 2)
Figuur 4 Situering deelprojecten Maria Duystlaan
De ontwikkeling van de school en het sportcentrum maken geen deel uit van de grondexploitatie. Hiervoor zijn aparte investeringskredieten aangevraagd. Alleen de levering (verkoop) van de gronden (ten behoeve van de bouw van deze voorzieningen) is opgenomen in de grondexploitatie. In het MPG en TMPG wordt dan ook niet gerapporteerd over de voortgang van de bouw en uitputting van de investeringskredieten van deze voorzieningen. Dit vindt plaats via de reguliere planning- en controlcyclus. De grondexploitatie wordt naar verwachting eind 2028 afgesloten. Activiteiten in 2025 en vooruitblik In april 2025 is gestart met de bouw van de school met kinderdagopvang (dp1). De ontwikkeling van deelplan 2 is verder voorbereid: de omgevingsvergunning is aangevraagd en de aanbesteding voor de bouw van het sportcentrum start de 2e helft 2025. In 2026 staat de sloop van het huidige schoolgebouw in deelplan 2 gepland waarna heel deelgebied 2 bouwrijp gemaakt wordt en de bouwwerkzaamheden van het sportcentrum met woningen aanvangen. In 2027 worden de woningen aan de Stalpaert van der Wieleweg gerealiseerd. Ontwerp inrichting van de openbare ruimte wordt in 2028 afgerond. Vervolgens wordt het openbaar gebied ingericht waarna de exploitatie eind 2028 kan worden afgesloten.
Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding Onderstaande tabel vat de uitkomsten van de actualisatie van de grondexploitatie per 01-06-2025 samen. Het resultaat wijzigt niet significant ten opzichte van het resultaat per 01-01-2025.
18
TMPG 2025
MPG 2025
Verschil
V/N*
Totale kosten Totale opbrengsten
€ €
5.592 € 4.275 €
5.592 € 4.276 €
-1 N
Saldo
€
-1.316 €
-1.316 €
-1 N
Netto contante waarde Eindwaarde
€ €
-1.496 € -1.619 €
-1.520 € -1.645 €
25 V 27 V
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
Wijziging resultaat De netto contante waarde en eindwaarde verbeteren licht. Verschillen ten opzichte van het MPG 2025 In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkostensoorten en -opbrengstensoorten weergegeven. Er zijn geen verschillen groter dan € 0,1 mln. om nader toe te lichten. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN
TMPG 2025 MPG 2025 Verschil € 237 € 237 € € 53 € 53 € € 1.572 € 1.572 € € 2.073 € 2.073 € € 1.638 € 1.638 € € - € - € € 18 € 18 € € 5.592 € 5.592 €
OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN
€ € € €
4.275 4.275
€ € € €
4.276 4.276
€ € € €
V/N* -
-1 N -1 N
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
In de jaarschijf 2025 worden geen significante wijzigingen in kosten en opbrengsten verwacht zoals uit de volgende tabel blijkt.
Totale kosten 2025 Totale opbrengsten 2025 SALDO 2025
TMPG 2025 MPG 2025 Verschil € 464 € 464 € € 372 € 373 € € -91 € -91 €
V/N* -1 N -1 N
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
Risico’s Het project kent een aantal risico’s. Het hiermee gepaard gaande totale risicobedrag bedraagt € 0,64 mln. Het risicoprofiel is licht verbeterd ten opzichte van het MPG 2025. De risico’s met een risicobedrag groter dan € 0,1 mln. hebben betrekking op: • Hogere kosten voor inrichting van de openbare ruimte als gevolg van extra kwaliteitseisen; • Lagere grondopbrengsten parkeergarage; • Lagere grondopbrengsten woningbouw.
19
TMPG 2025 MPG 2025 Verschil Te dekken risicobedrag € 643 € 672 €
V/N* -29 V
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
2.1.4. Nieuw Delft Beoogd resultaat De realisatie van Nieuw Delft –op en naast de nieuwe spoortunnel- is de verbindende schakel tussen het oude historische centrum van de stad Delft, en de omliggende wijken. De ambitie voor Nieuw Delft is om een economisch vitale en levendige stadswijk te realiseren. Dit vereist onder andere een mix aan (bijzondere) functies die het gebied een eigen kleuring geven en die mensen naar het gebied kunnen trekken. Figuur 5 Overview Nieuw Delft
Programmering en planning Het project omvat de realisatie van circa 2.088 woningen, waarvan ruim 500 studentenwoningen, en circa 44.000 m2 aan niet-woonfuncties. Daarnaast wordt er een stadspark aangelegd. De realisatie van het project loopt op basis van de huidige planningsinzichten tot en met eind 2028. Het programma (wonen en niet-woonfuncties) is in de volgende tabel weergegeven. Tot en met 2024 zijn er 1.780 woningen opgeleverd en 29.319 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) aan niet-woonfuncties. De woningaantallen vanaf 2025 zijn deels indicatief. Nog niet voor alle velden is het resterende programma volledig uitgewerkt en vastgelegd in overeenkomsten. Dit geldt ook voor de nietwoonfuncties. Het verwachte programma wonen en niet-woonfuncties bevindt zich nog binnen de scope van de grondexploitatie. Er is met BNO onderhandeld om tot nieuwe afspraken te komen over de velden 7, 8.1, 8.2 en 8.4. De ambitie van alle partijen blijft om het hele gebied eind 2028 gereed te hebben, inclusief het park. Door aanpassingen in de plannen van de resterende velden worden er waarschijnlijk in totaal 48 extra woningen gerealiseerd ten opzichte van de stand van zaken per 1-1-2025. De toevoeging van
20
woningen zit in de definitieve aantallen appartementen in de CPO4 ontwikkelingen en in de flexibiliteit die de PO5 ontwikkelingen hebben. Splitsing van grondgebonden woningen in meerdere appartementen is mogelijk. De volgende figuur geeft aan wanneer grondleveringen verwacht worden6. Start bouw kan verschillen met het moment van levering en de planning daarvan is weergegeven in de planningskaart (figuur 7). Figuur 6 Programmering Wonen (aantallen) Appartementen Appartementen Appartementen
Huur Huur Koop
subtotaal appartementen Eengezinswoningen Huur Eengezinswoningen Huur Eengezinswoningen Koop subtotaal eengezinswoningen Zorgunits Huur Studentenwoningen Huur subtotaal sociaal subtotaal vrije sector Totaal wonen
t/m 2024 77 509 473 1.059 sociaal 0 vrije sector 0 vrije sector 200 200 sociaal 119 sociaal 521 598 1.182 1.780
2025 0 0 292 292 0 0 16 16 0 0 0 308 308
2026 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2027 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
6.342 2.979 1.319 1.858 869 2.428 13.524 29.319
12.116 0 200 746 1.300 400 0 14.762
0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0
sociaal vrije sector vrije sector
Overig programma (m2 bvo) Kantoren Hotel Horeca overig Dienstverlening Maatschappelijke voorzieningen Culturele voorzieningen The Student Hotel Totaal overig programma
2028 totaal 0 77 0 509 0 765 0 1.351 0 0 0 0 0 216 0 216 0 119 0 521 0 598 0 1.490 0 2.088
0 0 0 0 0 0 0 0
18.458 2.979 1.519 2.604 2.169 2.828 13.524 44.081
Planning en vooruitblik Hierna wordt per veld en voor het park de planning voor start bouw en gereedkomen aangegeven. Ten opzichte van het MPG 2025 schuift de totaalplanning niet verder naar achteren, echter voor een aantal deelvelden verwachten we nog wel enige vertraging, maar deze is naar verwachting op te vangen binnen de huidige project-eindmijlpaal eind 2028. De onderhandelingen met BNO zijn afgerond. De nieuwe contractafspraken hebben beide partijen hernieuwde energie gegeven om de plannen voortvarend op te pakken. Het is een ieder er alles aan gelegen om de planning zoals die er nu ligt te respecteren en hier optimaal op te sturen.
4
CPO: collectief particulier opdrachtgeverschap PO: particulier opdrachtgeverschap 6 Nog op basis van de planning mei 2025 5
21
Figuur 7 Verbeelding planning Nieuw Delft
Activiteiten in 2025 en vooruitblik naar volgende jaren Per veld en voor het park worden hierna de bereikte en nog geplande resultaten in het jaar 2025 gemeld en wordt er vooruitgekeken naar de mijlpalen die gepland staan voor 2026 en volgende jaren. Veld 1 De afronding van de bouw van Huis van Delft heeft vertraging opgelopen door diverse oorzaken in de bouwfase. Dit bouwproject bevat 53 appartementen op de verdiepingen en voorzieningen in de plint. De nieuwe prognose is dat het gehele gebouw eind 2025 gereed en in exploitatie zal zijn. Een deel van de openbare ruimte, namelijk het trottoir aan de noordzijde (zijde Bolwerk) van het gebouw, wordt in Q2/3 2025 afgerond. Verder is toegestaan aan Huis van Delft om het trottoir rond het gehele gebouw als logistieke route voor de afbouw van het gebouw te mogen gebruiken. Eventuele schades aan de openbare ruimte zullen op kosten van het project Huis van Delft hersteld worden. Dit zal waarschijnlijk in Q3/4 2025 gebeuren. Veld 2 De ontwikkeling van De Hooghe Delft (veld 2.5), met hierin onder meer filmhuis Lumen, kostte meer tijd dan verwacht. Eind 2022 is de Koop- en Realisatieovereenkomst (KRO) getekend. De bouw is in de tweede helft van 2023 gestart. De oplevering is voorzien in Q4 2025. De interne afbouw van de appartementen, die door de kopers wordt uitgevoerd, zal na de oplevering nog enkele maanden in beslag nemen.
22
De inrichting van de openbare ruimte is gereed, behalve een deel langs Veld 2.5. Dit laatste deel zal na gereedkomen van Veld 2.5, tezamen met de afronding van het Park Noord, opgepakt worden. De huidige prognose is momenteel medio 2025. Veld 3 Alle zelfbouwkavels zijn gerealiseerd en bewoond. Rond Veld 3 (inclusief de Nieuwe Gracht Noord) is de gehele openbare ruimte aangelegd en intern overgedragen aan de beheerorganisatie. Er loopt nog een juridisch issue waarbij de gemeente, conform de leveringsaktes, verplicht is bij te dragen aan beheer- en onderhoud van een achterstraat die in eigendom is van bewoners. De gemeente hoopt dit in 2025 te kunnen afronden. Veld 6 Noord Allereerst wordt het noordelijk deel van dit veld ontwikkeld. Pieter van Foreest/Woonbron gaan hier 119 zorgstudio’s en 67 sociale huurwoningen realiseren. De bouw is gestart en verwachte oplevering is begin 2026. De laatste van in totaal 11 zelfbouwkavels (PO) is verkocht en wordt naar verwachting in Q3 2025 geleverd. Van de 2 collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) kavels is er 1 al bewoond en de andere wordt Q2 2025 opgeleverd. Ook de beheercoöperatie voor 33 middeldure huurwoningen, 33Bovengronds, is in Q1 2025 opgeleverd. In het noordelijk deel realiseert en bouwt de gemeente een (permanente) mobiliteitshub.
Deze bestaat uit een parkeergarage met 40 plekken ten behoeve van de omringende ontwikkelingen en 10 plekken ten behoeve van deelmobiliteit. De 40 plekken worden verkocht aan de omliggende bewoners. De gemeente houdt 10 plekken in eigendom en verhuurt deze aan een deelmobiliteitsexploitant. Momenteel wordt onderzocht waar de plekken intern kunnen worden ondergebracht. De permanente hub vervangt ook de tijdelijke parkeerplaatsen op veld 7. De garage is opgeleverd, ingebruikname volgt medio 2025. De inrichting van de openbare ruimte in Veld 6 noord zal aanvangen als het bouwblok van Pieter van Foreest/Woonbron gereed is (verwachting begin 2026). In de tussentijd zullen de opgeleverde woonblokken van de CPO/PO kavels middels een tijdelijke inrichting bereikbaar worden gemaakt. Veld 6 Zuid Begin 2023 zijn de velden 6.7 en 6.4 op de markt gezet en voor beide kavels is, via een tender procedure, een ontwikkelaar geselecteerd. Eind 2023 zijn de koopcontracten getekend. De grondlevering van 6.7 wordt verwacht in Q2 2025 (de omgevingsvergunningaanvraag is inmiddels afgerond). De ontwikkeling van 6.4 is in de ontwerpfase, de grondlevering staat gepland in Q3 2025 en de start bouw staat gepland voor Q1 2026. Velden 6.3 (zelfbouwkavels) en 6.6 (groeps-zelfbouwkavels) zijn in april 2023 verkocht via een kavelkiesdag.
Kavels HZ01 en PZ17 zijn teruggekomen en in Q2 2025 opnieuw onder optie uitgegeven. De koopovereenkomst wordt naar verwachting in Q3 2025 getekend. Deadline indiening omgevingsvergunning voor deze twee kavels ligt in Q3 2026. Van 6.3 en 6.6 is alle bouw inmiddels gestart. De eerste opleveringen worden in Q1 2026 verwacht. Veld 7 Dit veld wordt op grond van een reeds afgesloten gronduitgifte overeenkomst ontwikkeld. Beoogd is een gemengd programma met kantoren, voorzieningen en woningen. De gemeente heeft hiervoor een kavelpaspoort opgesteld en een nieuwe Ontwikkelovereenkomst met de ontwikkelaar afgesloten. In Q2 2025 zal het Voorlopig Ontwerp gereed zijn en Q4 2025 het Definitief Ontwerp. De nieuwe contractafspraken hebben geleid tot een sterk verbeterde samenwerking. Er is overeenstemming over het Voorlopig Ontwerp. Hierbij is de verwachting dat de daarbij passende grondwaarde gerealiseerd wordt.
23
Veld 8 In Februari 2024 is de Porseleinen Toren (85 huurappartementen en horeca in de plint) en de Porseleinen Hof (17 koop-stadswoningen) opgeleverd. Het eerste deel van de openbare ruimte (Ambachtsstraat en Nijverheidsdwarsstraat) is aangelegd. De overdracht aan de beheerorganisatie zal in 2025 plaatsvinden. De resterende deelvelden worden ontwikkeld met een programma van woningen en commerciële voorzieningen (met name kantoren-dienstverlening). Net als in veld 7 vindt de ontwikkeling in deze deelvelden plaats op grond van een reeds afgesloten gronduitgifte overeenkomst (GUO) en een hernieuwde Ontwikkelovereenkomst. De gemeente heeft een kavelpaspoort opgesteld. De ontwikkelende partij heeft deze geaccepteerd. In Q2 2025 is het Voorlopig Ontwerp gereed gekomen en goedgekeurd. In Q4 2025 is het Definitief Ontwerp gereed. Veld 10 De inrichting van de openbare ruimte inclusief het Mercuriuspad is gereed. De formele overdracht aan de beheerorganisatie heeft plaatsgevonden. Van Leeuwenhoekpark: Noord & Zuid Dit park wordt in 2 fases aangelegd: Noord en Zuid. De planning volgt de oplevering van de omringende bebouwing. Dit betekent dat eerst het noordelijk deel wordt gerealiseerd. Van dit noordelijke deel is het deel tussen OV-plein tot en met de brug in het park afgerond en overdragen aan de beheerorganisatie.
Het laatste deel van het park zal dan na afronding van Veld 2.5 gerealiseerd worden. De prognose hiervoor is begin 2026. Met betrekking tot Van Leeuwenhoekpark Zuid zijn in de zomer van 2024 twee participatieavonden gehouden om het Voorlopig Ontwerp te bespreken en wensen op te halen ten behoeve van de uitwerking naar Definitief Ontwerp. In de eerste helft van 2025 is het VO verder uitgewerkt naar een Definitief Ontwerp. Dit moet nog vastgesteld worden door het college. Tevens wordt onderzoek verricht naar het realiseren van een ondergrondse waterberging buiten het park ten behoeve van het opslaan van regenwater voor de droge zomerse perioden. Dit geeft nog de nodige afstemming met name met het Hoogheemraadschap. Prognose start realisatie park zuid is vanaf medio 2026. Financieel resultaat geactualiseerde grondexploitatie Inleiding Via de tussentijdse actualisatie wordt ook gesignaleerd of zich in opmaat naar het volgende MPG 2026 en de hiermee verbonden Jaarrekening 2025 mogelijk significante financiële wijzigingen voor gaan doen. De financiële situatie per 1-6-2025 wijkt niet wezenlijk af van die per 1-1-2025. Dit geldt voor de totale kosten, totale opbrengsten, netto contante waarde en de eindwaarde. Zie hiervoor de volgende tabel. De verschillen worden hierna nader toegelicht. TMPG 2025
MPG 2025
Verschil
V/N*
Totale kosten Totale opbrengsten
€ €
129.133 € 131.024 €
128.930 € 130.882 €
203 N 142 V
Saldo
€
1.891 €
1.952 €
-61 N
Netto contante waarde Eindwaarde
€ €
1.230 € 1.332 €
1.072 € 1.160 €
158 V 171 V
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
24
Wijziging resultaat Bij het MPG 2025 is de grondexploitatie Nieuw Delft positief geworden. Ten opzichte van het MPG 2025 is de netto contante waarde verbeterd van € 1,07 mln. (voordelig) naar € 1,23 mln. (voordelig) en de eindwaarde van € 1,16 mln. (voordelig) naar € 1,33 mln. (voordelig). Dit is met name het gevolg van verschuivingen in de te verwachte verkoopmomenten in de tijd. Tevens heeft het verschil tussen de discontovoet van 2% en de opbrengstenstijging van 2,9% een positief effect op de eindwaarde en de netto contacte waarde De verslechtering van het nominale sado van € 0,06 mln. wordt hier ruimschoots mee gecompenseerd. Verschillen ten opzichte van het MPG 2025 In de volgende tabel zijn de wijzingen in hoofdkosten- en hoofdopbrengstensoorten weergegeven. Verschillen groter dan € 0,1 mln. worden nader toegelicht. KOSTEN Verwerving Tijdelijk beheer Bouwrijp maken Woonrijp maken Plankosten Overige kosten Rente TOTALE KOSTEN
TMPG 2025 MPG 2025 Verschil V/N* € 54.034 € 54.034 € € 1.621 € 1.614 € 7 N € 5.429 € 5.406 € 24 N € 30.957 € 29.276 € 1.681 N € 28.275 € 28.250 € 25 N € 9.170 € 10.704 € -1.534 V € -353 € -353 € € 129.133 € 128.930 € 203 N
OPBRENGSTEN Verkoop onroerend goed Subsidies en bijdragen Overige opbrengsten TOTALE OPBRENGSTEN
€ € € €
99.192 31.833 131.024
€ € € €
99.039 31.843 130.882
€ € € €
153 V -11 N 142 V
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
Woonrijp maken De kosten voor het woonrijp maken (inclusief engineering) zijn met € 1,68 mln. verhoogd. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een financieel neutrale verschuiving en uitsplitsing van de Kwaliteitsgelden. Het budget voor de Kwaliteitsgelden stond in zijn geheel bij de Overige Kosten en is nu verschoven naar specifieke maatregelen in de openbare ruimte onder woonrijp maken. Het gaat daarbij concreet om: • Herinrichting Veld 6 en Nieuwe Gracht Zuid • Hofje veld 6 • Parkje veld 8 • Vergroening busplein • Aansluiting openbare ruimte rond Veld 2.5 aan park Noord • Oversteek Ireneboulevard tussen Park Noord en Park Zuid • Aansluiting park Zuid op Veld 7 • Verhogen kwaliteitsniveau Park Zuid Voor de aanleg van Park Zuid is een nieuwe kostenraming opgesteld. Deze kwam hoger uit dan de eerdere raming. De verhoging van de kosten is financieel neutraal opgevangen binnen de grondexploitatie, omdat er nog ruimte was in het budget voor engineering in veld 8.
25
Overige kosten De overige kosten zijn met € 1,53 mln. verlaagd. Dit is grotendeels het gevolg van de hiervoor toegelichte verplaatsing van het kwaliteitsgeldenbudget naar het woonrijp maken. Daarnaast is sprake van een beperkte toename van de post nader te detailleren en worden er in veld 6 extra kosten gemaakt ten behoeve van de kavelkopers die bij hen verhaald worden en terugkomen als opbrengsten. Verkoop onroerend goed De opbrengsten grondverkoop zijn met € 0,15 mln. gestegen. Dit is met name het gevolg van de onder overige kosten genoemde doorbelasting van kavelkosten. Wanneer ingezoomd wordt op jaarschijf 2025 blijkt dat de kosten stabiel zijn maar dat er aanzienlijk minder opbrengsten worden gerealiseerd dan waar aanvankelijk rekening mee werd gehouden.
Totale kosten 2025 Totale opbrengsten 2025 SALDO 2025
TMPG 2025 MPG 2025 Verschil V/N* € 5.625 € 5.632 € -7 V € 2.437 € 15.430 € -12.993 N € -3.188 € 9.798 € -12.986 N
Bedragen in € duizend * V=voordelig, N=nadelig
Opbrengsten De verwachte opbrengsten in 2025 zijn ten opzichte van het MPG 2025 significant bijgesteld. In totaal schuift er een bedrag van € 12,99 mln. door. De inkomsten van de zelfbouwkavels HZ01 en PZ17 worden nu in 2026 verwacht. De ontwikkeling op veld 6.4 loop langzamer dan verwacht. Levering lukt niet meer eind 2025 en wordt nu in 2026 verwacht. Voor veld 7 en 8 vragen de onderhandelingen over programma en prijs meer tijd. Ook hier is de verwachting dat er in 2026 wel geleverd kan worden. Plankosten In de volgende tabel staan de totale verwachte plankosten in 2025 en de gerealiseerde plankosten tot 1 juni 2025 weergegeven. Sinds 1 januari 2025 werkt de gemeente met een nieuw financieel systeem. Hierdoor zijn de overheadkosten niet langer als aparte kostenpost inzichtelijk. Deze kosten zijn opgenomen in de interne uurtarieven. De plankosten worden uitgesplitst in interne uren (van interne medewerkers) en externe kosten (externe medewerkers en overige externe kosten). Per 1-6-2025 is er € 0,26 mln. aan interne uren geboekt. Dit is 34% van het totaal begrote bedrag voor het jaar 2025. Per 1-6-2025 is er € 0,21 mln. aan externe plankosten geboekt. Dit is 27% van het totale begrote bedrag voor externe medewerkers en overige externe kosten. De verwachting is dat de in totaal geraamde € 1,55 mln. voldoende zal zijn voor alle plankosten samen in 2025.
Plankosten Interne uren Externe kosten TOTAAL
MPG 2025 Besteed 1-6-2025 Besteed in % t.o.v. MPG 2025 € 762 € 260 34% € 790 € 212 27% € 1.552 € 472 30%