ruimtelijke onderbouwing

Figuur 4-3 behoud van smalle straatjes

Figuur 4-4 modern en gedetailleerd daklandschap

Verhouding ten opzichte van de Synagoge De synagoge is altijd ingesloten geweest door bebouwing als in de huidige situatie. Dit blijft onveranderd in de toekomstige situatie. Echter wordt er voor de gevel nu gekozen voor één materiaalsoort gekozen voor de daken wandafwerking. Hierdoor vraagt de kapwereld minder aandacht en is de aanblik op de synagoge minder onrustig.

blad 23 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Figuur 4-5 Huidige situatie ten opzichte van de synagoge

Figuur 4-6 toekomstige situatie ten opzichte van de synagoge

Gevelopeningen Aan de achterzijde van het pand (voorgevel van de nieuwbouw) wordt het ritme van gevelopeningen gebaseerd/geïnspireerd op het ritme van gevelopeningen van de voormalige school.

Figuur 4-7 Achtergevel in de huidige situatie

Figuur 4-8 Achtergevel in de toekomstige situatie

Het ontwerp is parallel met de welstandstoets getoetst aan de criteria voor beschermd stadsgezicht Gemeente Delft onderscheid 3 welstandsniveaus: Bijzonder Welstandsniveau (1), Globaal Welstandsniveau (2) en Welstandsluw Niveau (3). Het plangebied is gelegen in een gebied met een Bijzonder Welstandsniveau, zie Figuur 4-2. Voor dit gebied zijn alle 3 de criteria (stedenbouwkundige samenhang, evenwichtig gevelbeeld en passende detaillering, materiaal- en kleurgebruik) van toepassing. In het kader van de eerdere procedure is een welstandsadvies afgegeven (datum: 28-10-2021), zie bijlage 4. Hierbij is geconstateerd dat het plan voldoet aan de van toepassing zijnde beoordelingscriteria uit de welstandsnota.

Figuur 4-2 Uitsnede Welstandskaart Delft, rode stip is plangebied

blad 24 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Conclusie De bouwplannen voldoen aan de beoordelingscriteria van de toetsing voor beschermd stadsgezicht en van de welstandsnota. De bouwplannen zijn tevens vrijgegeven van archeologisch onderzoek. De archeologische begeleiding bij de sloop van de fundering heeft reeds plaatsgevonden. Het aspect archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling

4.3

Verkeer

Kader Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen ontwikkeling. Wel dient in het kader van de ontwikkeling te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en dat de ontwikkeling niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Toetsing Huidige situatie Tabel 4-1 geeft de berekening weer van de huidige theoretische parkeerbehoefte. Voor de berekening is uitgegaan van een 4-5 sterren hotel in het centrum van Delft. Hieruit blijkt dat de huidige theoretische parkeerbehoefte (afgerond naar boven) 11 parkeerplaatsen bedraagt. De berekening van de huidige verkeersgeneratie is gemaakt op basis van de verkeersgeneratiekencijfers van het CROW. Hierbij is uitgegaan van een 4 sterren hotel in het centrum van een zeer sterk stedelijk gebied. Tabel 4-2 laat zien dat de huidige theoretische verkeersgeneratie (afgerond naar boven) 39 motorvoertuigen per etmaal bedraagt. Functie

Parkeernorm (per 10 kamers)

Aantal kamers

parkeerbehoefte

Hotel (4-5*)

3

36

10,8

Tabel 4-1 Berekening theoretische parkeerbehoefte huidige situatie: conform Nota Parkeernormen Delft, 2018

Functie

Verkeersgeneratie (per 10 kamers)

Aantal kamers

Verplaatsingen (per etmaal)

Hotel 4*

10,7

36

38,5

Tabel 4-2 Berekening theoretische verkeersgeneratie huidige situatie: conform kencijfers CROW

Toekomstige situatie Voor het berekenen van de theoretische parkeerbehoefte en verkeersgeneratie van de toekomstige situatie zijn dezelfde uitgangspunten gebruikt als bij de berekeningen van de huidige situatie. De theoretische parkeerbehoefte in de toekomstige situatie bedraagt (afgerond naar boven) 10 parkeerplaatsen, zie Tabel 4-3. Dit is 1 parkeerplaats minder dan in de huidige situatie. De toekomstige theoretische verkeersgeneratie bedraagt (afgerond naar boven) 34 mvt/etm. Dit zijn 5 verplaatsingen minder dan in de huidige situatie. Functie

Parkeernorm (per 10 kamers)

Aantal kamers

parkeerbehoefte

Hotel (4 – 5*)

3

31

9,3

Tabel 4-3 Berekening theoretische parkeerbehoefte toekomstige situatie: conform Nota Parkeernormen Delft, 2018

Functie

Verkeersgeneratie (per 10 kamers)

Aantal kamers

Verplaatsingen (per etmaal)

blad 25 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Hotel 4*

10,7

31

33,1

Tabel 4-4 Berekening theoretische verkeersgeneratie toekomstige situatie

Geconcludeerd kan dus worden dat de parkeerbehoefte en verkeersgeneratie in de toekomstige situatie afneemt. Hierdoor worden er in de toekomstige situatie geen parkeerproblemen en knelpunten op het wegennet rondom Hotel Leeuwenbrug verwacht als gevolg van de beoogde ontwikkeling. Volledigheidshalve kan worden opgemerkt dat de gemiddelde verblijfsduur van de gasten van het nieuwe hotel langer (ca. 17 dagen) zal zijn. In het oude Hotel Leeuwenbrug bedroeg de gemiddelde verblijfsduur van gasten ca. 2 – 3 dagen. Dit betekent dat er minder wisseling van gasten is. Mede hierdoor neemt de verkeersgeneratie af. Tevens beschikken de gasten meestal niet over eigen vervoer. Hierdoor maken zij met name gebruik het openbaar- en deelvervoer. Aangezien in het nieuwe concept gasten een eigen keuken hebben, zal er ook geen restaurant, bar of ontbijtgelegenheid zijn in het nieuwe hotel. Dit betekent dat er minder leveranciers en logistieke bewegingen plaatsvinden. Conclusie Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor de herontwikkeling van Hotel Leeuwenbrug. In de toekomstige situatie worden geen parkeerproblemen en knelpunten op het wegennet rondom Hotel Leeuwenbrug verwacht als gevolg van de beoogde ontwikkeling, omdat het hotel minder kamers heeft dan in de huidige situatie.

4.4

Akoestiek

Kader Op basis van artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh), vastgesteld 16 februari 1979, dienen bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan of uitwerkingsplan als bedoeld in art. 3.6 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de waarden als bedoeld in art. 82 t/m 85 van de Wgh in acht te worden genomen, indien dat plan gelegen is in een zone rondom een weg als bedoeld in art. 74 lid 1 Wgh en (het betreffende onderdeel van) dat plan mogelijkheden biedt voor: • de realisatie van woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en van geluidsgevoelige terreinen (functies zoals genoemd in art. 1 Wgh en art 1.2 Bgh – het Besluit geluidhinder zoals gewijzigd op 4 april 2012); • de aanleg van een nieuwe weg en/ of een reconstructie van een bestaande weg; • functiewijzigingen van een niet-geluidsgevoelige functie in een geluidsgevoelige functie (bijvoorbeeld via afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid). Toetsing De realisatie van een appartementenhotel betreft geen geluidgevoelige functie. Het is dan ook niet verplicht onderzoek te doen naar de geluidsituatie in de kamers. In het kader van de bouwplannen is wel onderzoek gedaan naar het geluid in het hotel in de vorm van nagalm. Ten behoeve van de omgeving is het eveneens niet nodig geluidsonderzoek uit te voeren.

In paragraaf 4.3 is reeds onderbouwd dat de hoeveelheid verkeer als gevolg van de verbouwing van het hotel afneemt. Geluid als gevolg van wegverkeer neemt daarom (engiszins) af en leidt niet tot extra geluid. Voor wat betreft geluid van het gebruik van het hotel geldt eveneens dat het aantal kamers afneemt ten opzichte van de huidige situatie. Het ontbreken van een restaurant en bar met terras leiden ertoe dat geluid als gevolg van de horeca-activiteiten niet aan de orde is. Het oorspronkelijke plan was om een gemeenschappelijk dakterras te realiseren waar alle gasten gebruik van konden maken. Hierover is met de buurt overlegd en hierop zijn aanpassingen gedaan naar aanleiding van contact met omwonenden. Hierbij is afgesproken dat er geen gemeenschappelijk dakterras gebouwd wordt. Wel worden sommige kamers voorzien van privé balkons/terrassen, waar enkel de gasten van die kamers gebruik van kunnen maken.

blad 26 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Op het hotel wordt een installatie voor verwarming en koeling gerealiseerd. Ten aanzien van deze installatie is een ombouw gerealiseerd om het geluid hiervan te dempen. Hiermee wordt een geluidniveau gerealiseerd dat niet leidt tot overlast. Conclusie Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5

Natuur

Kader Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Op grond van deze wet zijn de Natura 2000-gebieden beschermd. Daarnaast regelt de Wet natuurbescherming ook de bescherming van planten- en dierensoorten. In deze wet zijn de EU-richtlijnen voor de bescherming van soorten opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). Nationaal beschermde soorten vallen ook onder deze wet. De doelstelling is de bescherming en het behoud van in het wild levende planten en dieren. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten zonder ontheffing verboden zijn. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen vooraf de effecten op Natura 2000-gebieden en op gebieden die behoren tot het Natuur Netwerk Nederland beoordeeld te worden. Ook dient vooraf onderzocht te worden of en welke beschermde dier- en plantensoorten voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de gevonden soorten. Toetsing Eind 2021 is het oude schoolgebouw gesloopt en zijn de twee bovenste etages van het oude hotelgebouw verwijderd. Tevens is het casco van het hotelgebouw gestript en zijn bomen op het plangebied gekapt. Voor deze sloop- en kapwerkzaamheden zijn door de gemeente Delft in 2021 vergunningen verleend.

Vleermuisonderzoek In verband met de sloop- en kapwerkzaamheden is in het najaar van 2021 door Laneco Landschap & Ecologie Advies een vleermuisonderzoek uitgevoerd aan de Huyterstraat 7 in Delft. Het volledige onderzoek is opgenomen als bijlage 5. Laneco heeft middels een nader ecologisch (veld-) onderzoek onderzocht of beschermde vleermuissoorten gebruik maken van het plangebied in het najaar. De resultaten van het onderzoek wijzen uit dat in het onderzoeksgebied geen paarverblijfplaatsen van vleermuizen aangetroffen zijn. In de directe omgeving van het plangebied werd gefoerageerd door enkele gewone en ruige dwergvleermuizen. De overige waarnemingen betroffen enkel langsvliegende gewone of ruige dwergvleermuizen zonder enige binding met het plangebied. Tijdens het paarseizoen zijn geen essentiële onderdelen van het leefgebied van vleermuizen aangetroffen in en in de directe omgeving van het plangebied. Echter geeft enkel het paarseizoen geen volledig beeld van het gebruik van het plangebied door vleermuizen. Om een volledig beeld te krijgen van, en een definitieve conclusie te kunnen trekken over de aanwezigheid van essentiële onderdelen van het leefgebied van vleermuizen, is ook een onderzoek tijdens het kraamseizoen noodzakelijk. Hiervoor dienen minimaal drie onderzoeksrondes te worden uitgevoerd volgens het vleermuisprotocol 2021.

Op basis van de resultaten van het onderzoek, uit het najaar van 2021, zijn eind 2021 de bomen gekapt en is het schoolgebouw gesloopt. Dit betekent dat er geen volledig onderzoek is uitgevoerd naar de aanwezigheid van vleermuizen en andere beschermde soorten. Echter heeft dit geen invloed gehad op het verlenen van de sloopen kapvergunning. De werkzaamheden die mogelijk invloed zouden hebben op beschermde soorten zijn eind 2021 uitgevoerd. Van de werkzaamheden die nog plaats moeten vinden, wordt niet verwacht dat de beschermde soorten bedreigd worden. Het betreft het weer opbouwen van de gesloopte delen tot het beoogde hotel. Hierbij worden daarom geen potentiële verblijfplaatsen verwijderd. Het uitvoeren van een natuuronderzoek wordt hierdoor niet noodzakelijk geacht. Wel is het raadzaam om in het plangebied vleermuiskasten op te hangen.

blad 27 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Conclusie Het aspect natuur vormt geen belemmering voor het herontwikkelen van Hotel Leeuwenbrug. Doordat de werkzaamheden die mogelijk invloed hebben op beschermde soorten (kappen en slopen), al uitgevoerd zijn. Van de nog uit te voeren werkzaamheden wordt niet verwacht dat deze invloed hebben op beschermde soorten.

4.6

Water

Kader Beleid gemeente Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan Delf 2022-2026 De gemeente Delft heeft 3 zorgtaken op het gebied van water binnen haar gemeente. De zorgtaken worden ook wel zorgplichten genoemd en betreffen de volgende plichten: • Afvalwaterzorgplicht; • Hemelwaterzorgplicht; • Grondwaterzorgplicht. Nieuwbouw De gemeente streeft bij nieuwbouw naar een volledig gescheiden inzameling en verwerking van afval- en hemelwater, zolang de lokale situatie dat toelaat. Hiermee hanteert de gemeente de volgende volgorde: 1. Verwerken van hemelwater op eigen terrein (hergebruiken, vasthouden, bergen en hergebruiken of in de bodem brengen); 2. Het integraal inpassen van voorzieningen voor de berging en verwerking van hemelwater in de inrichting van de openbare ruimte; 3. Overtollig hemelwater vertraagd en gescheiden van het vuilwater aanleveren op het watersysteem of op de riolering (afkoppelen). Riolering Het ontwerp van nieuwe rioleringsstelsels moet een belasting van compositiebui T-2 scenario 2050 laag vanuit de Kennisbank Riolering kunnen verwerken, zonder dat water op straat komt te staan. Hierbij dient een minimale waking van 20 cm aanwezig te zijn. Tevens dient een toetsing op overbelasting plaats te vinden aan de hand van zwaardere buien (T-5 scenario 2050 laag en T=10 scenario 2050 laag). Bij een T=10 scenario mag geen water in panden komen.

Ontwateringsdiepte Om grondwateroverlast te voorkomen, hanteert de gemeente verschillende uitgangspunten van de ontwateringsdiepte onder de bebouwing. In tabel 4-5 is een overzicht van de uitgangspunten weergegeven. Tabel 4-5 Ontwateringseisen nieuwbouw (bron: VGRP Delft (2022-2026)

Om aan bovenstaande eisen te voldoen heeft de gemeente verschillende oplossingen weergegeven: 1. Aanleg van (extra) open water, waarbij een voorkeur geldt voor diepe greppels, omdat een goede waterkwaliteit in smalle ondiepe sloten niet haalbaar is;

blad 28 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

2. 3. 4. 5.

Integraal ophogen van het gebied, binnen de grenzen van de draagkracht van de ondergrond, inclusief een risicobeoordeling op de omliggende omgeving; Grondverbetering; Aanpassing bouwwijze of gebruik; Toepassen robuuste ontwateringsmiddelen (zowel particulier als openbaar), zoals drainage, en het uitvoeren van een risicobeoordeling op de omliggende bestaande bebouwing.

Klimaatadaptatiestrategie Delft Delft heeft zichzelf het doel gezet om vanaf 2020 klimaat adaptief handelen in het beleid en de werkwijze van de organisatie te verankeren en in 2050 klimaatbestendig te zijn. Om dit doel te bereiken heeft de gemeente verschillende uitgangspunten voor een klimaat adaptieve stad: 1. Een veerkrachtig systeem met maximale sponswerking; 2. Geen toename van hittestress; 3. Gezamenlijke aanpak; 4. Lokaal maatwerk; 5. Creëren van meerwaarde aan ruimtelijke kwaliteit. Beleid Hoogheemraadschap van Delfland Waterbeheerprogramma Het waterbeheerprogramma 2022-2027 is het document waarin het hoogheemraadschap de ambities voor de komende jaren heeft vastgelegd. Het waterbeheerprogramma bestaat uit drie niveaus. Het ‘WBP6 op hoofdlijnen’, een internetpagina met thema’s en maatregelen en het derde niveau betreft de optie ‘meer weten’ voor extra achterliggende informatie. Voor het hoogheemraadschap staat de missie ‘droge voeten, voldoende water, schoon water en gezuiverd afvalwater’ centraal. Daarnaast oriënteert het hoogheemraadschap zich op de trends en ontwikkelingen van vandaag, morgen en overmorgen. Hierin is de grootste impact de klimaatverandering. Naast klimaatverandering focust het hoogheemraadschap zich ook op minder zichtbare thema’s, zoals bijvoorbeeld de kwaliteit van het water of de bodemdaling.

Ook dient het hoogheemraadschap een invulling te geven aan de uitgangspunten van de Nationale Omgevingsvisie (waterpeil bepaalt welke functies op welke plekken mogelijk zijn). Het tweede niveau thema’s is onderverdeeld in 32 verschillende thema’s waaronder, biodiversiteit, grondwater, overstromingsrisico’s, etc. Ten aanzien van de thema’s is daar ook onderscheid gemaakt in onder andere waterveiligheid, Natura 2000, zeespiegelstijging, etc. Eén van de instrumenten om het nieuwe waterbeleid voor de 21e eeuw vorm te geven is de watertoets. Het doel van de watertoets is waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Delfland heeft de Handreiking watertoets voor gemeenten opgesteld. De meest actuele versie van de handreiking is te vinden op de website van Delfland: hhdelfland.nl/regelen/watertoets-ruimtelijke-plannen/. In de handreiking worden de randvoorwaarden en uitgangspunten voor een plan per thema toegelicht. Uitgangspunten Beleidsnota Beperken en voorkomen wateroverlast De basis van het beleid wordt gevormd door de volgende zes algemene beginselen: 1. Norm als ijkpunt: Delfland hanteert de waterkwantiteitsnormen uit de provinciale omgevingsverordening als maatstaf om te voldoen aan haar wettelijke taak als waterkwantiteitsbeheerder.

Deze normen zijn geformuleerd als overstromingskans vanuit het oppervlaktewater. 2. Standstill-beginsel: Het minimale uitgangspunt voor planontwikkelingen is dat plannen hydrologisch worden getoetst op klimaatbestendigheid en hydrologisch neutraal moet worden ontwikkeld met als doel geen gevolgen voor de waterveiligheid, het grond- en oppervlaktewater en de waterkwaliteit en ecologie. Daarmee wordt geborgd dat de ontwikkeling van het gebied met betrekking tot wateraspecten duurzaam is. Wanneer andere waterbelangen zwaarder wegen dan het voorkomen van wateroverlast, kan hiervan worden afgeweken. 3. Effectgericht: Functioneren van het gehele watersysteem staat centraal. Bij de uitwerking en afweging van maatregelen om het watersysteem op orde te brengen en te houden, staat het functioneren van het gehele

blad 29 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

watersysteem centraal. Dit betekent dat niet alleen moet worden gekeken naar de effecten voor de waterloop waar de maatregel of ingreep plaatsvindt, maar ook naar de effecten op andere plaatsen in het systeem. 4. Gebiedsgericht: Door verwevenheid van functies en de ruimtedruk zijn een gebiedsbrede aanpak en samenwerking met gebiedspartners nodig om het watersysteem op orde te brengen en te houden. Delfland wil in een vroegtijdig stadium van planvormingsprocessen meedenken met gemeenten over oplossingen, dit ook op het gebied van wateroverlast 5. Marktgericht: Hoogst maatschappelijke rendement tegen de laagste kosten. Delfland zet in op maatregelen, die leiden tot het hoogst maatschappelijke rendement (conform uitgangspunten 1 t/m 4) tegen de laagst maatschappelijke kosten. 6. Alle oplossingen meewegend: Op voorhand worden geen oplossingen uitgesloten om het watersysteem op orde te brengen of te houden. Bij de keuze van geschikte maatregelen worden factoren waaronder effectiviteit, betrouwbaarheid, integraliteit meegewogen. Delfland wil op deze manier integrale en innovatieve oplossingen mogelijk maken, waarbij meerdere functies of belangen gecombineerd kunnen worden en een oplossing kunnen bieden in gebieden waar ruimte schaars is.

Convenant Klimaatadaptief Bouwen In de deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie heeft het Deltaprogramma voorstellen opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Vanuit het convenant klimaatadaptief bouwen, dat zowel door hoogheemraadschap van Delfland als gemeente Delft is ondertekend, geldt dat lokaal vasthouden (50 mm) in het plangebied moet worden nagestreefd. Van belang is dat deze neerslag van een korte hevige bui op privaat terrein wordt opgevangen waarna het vertraagd wordt afgevoerd. Randvoorwaarde is dat de berging niet eerder dan in 24 uur geloosd wordt waarna de berging binnen maximaal 48 uur weer beschikbaar is2. Richtlijn Vasthoudmaatregelen Om versnelde afvoer te voorkomen, beschouwt Delfland het creëren van extra oppervlaktewater als de meest betrouwbare en beheerbare compensatiemethode. Indien het voor een ontwikkeling niet mogelijk is compensatie in oppervlaktewater te realiseren, kan ook worden gezocht naar compensatie in het onderdeel van de trits vasthouden-bergen-afvoeren waarin de verslechtering optreedt. Als een alternatieve voorziening wordt toegepast, is het belangrijk dat deze goed functioneert en ook op de lange termijn betrouwbaar is. De eigenaar van het perceel is hierbij volledig verantwoordelijk voor de aanleg, het functioneren en passend onderhoud van de voorziening.

Vanwege het belang voor de waterhuishouding hanteert Delfland criteria bij de beoordeling van vasthoudmaatregelen ter compensatie van verharding. De criteria zijn vooral gericht op stedelijk gebied, voor glastuinbouwgebied gelden in sommige gevallen andere uitgangspunten. Het stroomschema voor het toepassen van vasthoudmaatregelen is onderstaand weergegeven.

Figuur 4-9 stroomschema toepassen van vatshoudmaatregelen

2

Bron: leidraad klimaat adaptief bouwen; Convenant Klimaatadaptief Bouwen Zuid Holland https://bouwadaptief.nl/uploads/LeidraadKlimaatadaptief-Bouwen_leidraad.pdf

blad 30 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

De richtlijn kan samen met de factsheets helpen bij het maken van een goede keuze voor effectieve maatregelen. De beoordelingscriteria zijn te lezen op website https://www.hhdelfland.nl/overons/beleid/beleid/. In geval van waterberging lost de hemelwaterafvoer via een bodempassage op het oppervlaktewater. Schoon hemelwater (bijvoorbeeld vanaf dakoppervlakken) kan direct worden afgevoerd naar oppervlaktewater. Speciale aandacht wordt besteed aan duurzaam bouwen en een duurzaam gebruik van de openbare ruimte om een goede kwaliteit van het afgekoppelde hemelwater te garanderen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan zorgvuldige materiaalkeuze (pakket duurzaam bouwen), geen blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater en een verantwoord beheer van de openbare ruimte (weg- en groenbeheer). Keur Voor waterhuishoudkundige ingrepen is de ‘Keur’ van toepassing. De Keur is een waterschapsverordening die gebods- en verbodsbepalingen bevat met betrekking tot ingrepen, die consequenties hebben voor de waterhuishouding en het waterbeheer. Zo is het onder andere verboden om handelingen te verrichten waardoor het onderhoud, aanvoer, afvoer en/of berging van water kan worden belemmerd, zonder een ontheffing van het waterschap. De wateren en waterkeringen waarop de keur van toepassing is, zijn vastgelegd in de legger wateren.

Voor meer informatie over de gebods- en verbodsbepalingen wordt verwezen naar de Keur van Hoogheemraadschap van Delfland. Toetsing Huidige situatie Maaiveldhoogte Om de maaiveldhoogtes in het plangebied te analyseren is de AHN-viewer geraadpleegd. Het maaiveld bevindt zich rond de NAP +0,5 m. Bodemopbouw DINOloket: Op basis van het DINOloket bestaat de bodem afwisselend uit klei-, veen- en zandlagen. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen boringen uitgevoerd en weergegeven in het DINOloket. De gehanteerde bodemopbouw is op basis van boringen op circa 200 m ten westen van het plangebied. Grondwater DINOloket: Op basis van peilbuis GLD8756 op circa 40 m ten westen fluctueerde de grondwaterstand in 2020 tussen de NAP -0,2 en -0,8 m. Watersysteem Het plangebied is direct langs een watergang gelegen. Het plangebied bevindt zich in peilgebied GOG2019BZM 1 waarin een vast peil van NAP -0,43 m gehanteerd wordt. Vuil- en hemelwater Het huidige pand is aangesloten op het bestaande rioolnetwerk Waterveiligheid Uit de legger van het hoogheemraadschap blijkt dat het plangebied zich niet in de kern- of beschermingszones van waterkeringen bevindt. Om deze reden zijn er geen effecten op de waterveiligheid. Toekomstige situatie Voorgenomen ontwikkeling In de toekomstige situatie worden twee gebouwen gerealiseerd.

Het gebouw aan de Koornmarkt 16 betreft het huidige hotel en wordt niet gewijzigd. Het huidige hotel heeft een oppervlak van 307,4 m 2. Direct ten oosten van het hotel is een voormalige school gelegen die gesloopt wordt en waar een nieuw gebouw geplaatst wordt. Het oppervlak van het nieuwe gebouw betreft 368,2 m2. Het toekomstige ontwerp is onderstaand weergegeven.

blad 31 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Figuur 4-10 Impressie plangebied

Grondwater De grondwaterstand binnen het plangebied bevindt zich circa 0,9 m -mv. Binnen de gemeente Delft dient bij nieuwbouw een ontwateringsdiepte van 0,7 m -mv. gehanteerd te worden voor stedelijk gebied inclusief wegen. Watersysteem Verhard- en onverhard oppervlak In de toekomstige situatie neemt de verharding niet af of toe. In de huidige situatie is het plangebied volledig verhard en in de toekomstige situatie is dit ook het geval. Het totale verharde oppervlak betreft 675,6 m2. Waterbergingsopgave Omdat enkel voor de nieuwe bebouwing een ruimtelijk onderbouwing noodzakelijk is en bij het huidige hotel enkel de binnenkant en het dak aangepast wordt, waardoor daar geen andere functieaanduiding noodzakelijk, is enkel compensatie noodzakelijk ten aanzien van de nieuwe bebouwing. Vanuit de watersleutel Bijlage 6 valt de nieuwe bebouwing onder een ‘kruimelgeval’, derhalve is geen watercompensatie vanuit het hoogheemraadschap noodzakelijk. De gemeente Delft werkt conform het ‘Convenant Klimaatadaptief bouwen’. Momenteel is dit binnen de gemeente Deflt een ambitie en is hiervoor nog geen beleid opgesteld. Vanuit het convenant dient 50 mm per m2 privaat terrein gecompenseerd te worden. Ten aanzien van de nieuwe bebouwing betekent dit dat 184,1 m3 (0,05 m * 368,2 m2) watercompensatie plaats dient te vinden.

Conform het convenant dient de waterberging het water minimaal 24 uur vast te houden en na 48 uur weer volledig beschikbaar te zijn. Omdat het hierbij om een ambitie gaat, wordt geadviseerd dat de gemeente en de ontwikkelaar met elkaar in overleg gaan om te bepalen hoeveel watercompensatie haalbaar is. Vuil- en hemelwater Dit wordt nader uitgewerkt bij het bij bouwplan. Waterkwaliteit In de toekomstige situatie mag de waterkwaliteit niet verslechteren. Derhalve dient gewerkt te worden met materialen die geen uitloging veroorzaken. Waterveiligheid Uit de legger van waterschap Delfland blijkt dat het plangebied zich niet in de kern- of beschermingszones van waterkeringen bevindt. Om deze reden zijn er geen effecten op de waterveiligheid.

Conclusie Het aspect water heeft vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

blad 32 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

4.7

Externe veiligheid

Toetsingskader Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen ten gevolge van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven en transportverbindingen (wegen, spoorwegen en waterwegen) en buisleidingen. Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico's vastgelegd in diverse besluiten en regelingen. De belangrijkste zijn:  Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);  Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);  Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Binnen de beleidskaders voor deze drie typen risicobronnen staan altijd twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. De risico's dienen te worden beoordeeld op het plaatsgebonden en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandseisen tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het groepsrisico is een maat die aangeeft hoe groot de kans is op een ongeval met gevaarlijke stoffen met een bepaalde groep slachtoffers. Hoe hoger het groepsrisico, hoe groter deze kans. Het plaatsgebonden risico wordt weergegeven in de vorm van contouren rondom een risicobron. Toetsing In en nabij het plangebied bevinden zich geen risicovolle inrichtingen, zie Figuur 4-2.

Ten noordwesten van het plangebied bevindt zich de risicovolle inrichting DSM. Op de bedrijfsactiviteiten van DSM is het Besluit risico's zware ongevallen (Brzo) van toepassing, het bedrijf valt daarmee onder de werking van het Bevi. De risicovolle inrichting bevindt zich op dusdanige afstand, dat het geen risico vormt voor de boogde ontwikkeling.

Figuur 4-11 Risicovolle locaties rondom het plangebied

Transport gevaarlijke stoffen over spoor Over de spoorlijn door Delft vindt, conform de marktprognoses van ProRail uit 2007, nauwelijks transport van gevaarlijke stoffen plaats. Dit is daarom niet relevant voor externe veiligheid.

blad 33 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Transport gevaarlijke stoffen over water In het Basisnet Water is de Schie aangeduid als 'groene waterweg' (categorie scheepvaart zonder frequent vervoer) en is daarmee niet relevant voor externe veiligheid. Transport gevaarlijke stoffen over de weg In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen wegen die zijn aangewezen als transportroute voor gevaarlijke stoffen. Op grote afstand van het plangebied ligt de Rijksweg A13 waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Uit het EV-onderzoek DSM blijkt dat, gezien de grote afstand tot het plangebied, personen binnen het plangebied geen invloed zullen hebben op de hoogte van het groepsrisico. Transport gevaarlijke stoffen door buisleidingen In het plangebied bevinden zich geen risicorelevante buisleidingen waar transport van gevaarlijke stoffen door plaatsvindt. Conclusie In en nabij het plangebied bevinden zich geen risicovolle inrichtingen, transportroutes of buisleidingen. Het aspect externe veiligheid van risicovolle inrichtingen vormt daarmee geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit initiatief.

4.8

Bedrijven en milieuzonering

Kader Door het aanbrengen van een zone tussen bedrijvigheid en milieugevoelige bestemmingen (zoals woningbouw) kan de overlast ten gevolge van bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden worden. Zonering is met name van toepassing bij nieuwbouw van woningen en andere gevoelige functies in de directe omgeving van een bedrijf en bij vestiging van een nieuw bedrijf in de directe omgeving van gevoelige bestemmingen. Op basis van de VNGbrochure 'Bedrijven en Milieuzonering 2009' (hierna: VNG-brochure) wordt onder milieugevoelige functies verstaan: woningen, woongebieden, ziekenhuizen, scholen en verblijfsrecreatie. Sommige functies kunnen zowel milieubelastend als milieugevoelig zijn (bijvoorbeeld ziekenhuizen en scholen). Vervolgens worden in de brochure, op basis van een aantal factoren (geur, stof, geluid en gevaar), richtafstanden genoemd tussen verschillende bedrijfstypen en omgevingstype 'rustige woonwijk' of 'rustig buitengebied', waarmee gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening kunnen houden. Indien sprake is van het omgevingstype 'gemengd gebied', dan kunnen de richtafstanden – zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat en het functioneren van bedrijven – met één afstandsstap worden verlaagd. Een 'gemengd gebied' is een gebied met matige tot sterke functiemenging.

In de onderstaande tabel worden de richtafstanden van de milieucategorieën ten opzichte van omgevingstype weergegeven.

Tabel 4-6 Bedrijven en milieuzonering richtafstanden

Toetsing De binnenstad van Delft kent een grote menging van functies. Daarom kan de planlocatie aangemerkt worden als een gemengd gebied.

blad 34 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

Aanwezige bedrijvigheid/functies Rondom het plangebied liggen voornamelijk woningen, horeca, maatschappelijke voorzieningen en detailhandel. Dergelijke functies vallen met name onder milieucategorie 1. Sommige horeca kan onder milieucategorie 2 vallen. Functies die onder milieucategorie 1 vallen, hebben in gemengd gebied een richtafstand van 0 meter. Functies die onder milieucategorie 2 vallen, hebben in gemengd gebied een richtafstand van 10 meter. De functies bevinden zich op voldoende afstand van het plangebied. Met de beoogde ontwikkeling wordt horeca mogelijk gemaakt in de vorm van een hotel. Het toekomstig hotel voorziet niet in een bar of restaurant. Hiermee wordt een functie in milieucategorie 1 mogelijk gemaakt. Functies onder milieucategorie 1 hebben in gemengd een richtafstand van 0 meter. De beoogde ontwikkeling bevindt zich op voldoende afstand van de overige functies nabij het plangebied. Daarnaast stond in het verleden op het plangebied eerder ook al een hotel. Op een deel van het plangebied stond voorheen een schoolgebouw. Schoolgebouwen vallen onder milieucategorie 2 en hebben in gemengd gebied een richtafstand van 10 meter. De richtafstand van de nieuwe functie (hotel = 0 meter), wordt dus kleiner dan de richtafstand van de oude functie (school = 10 meter).

Planologische mogelijkheden Met de beoogde ontwikkeling worden functies mogelijk gemaakt die vallen onder milieucategorie 1. Het betreft Short Stay-voorzieningen en de daarbij ondersteunende functies. In gemengd gebied geldt een richtafstand van 0 meter. Daarmee vormt dit hotel geen belemmering voor de milieugevoelige functies in de omgeving. Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.9

Luchtkwaliteit

Kader Ruimtelijk-economische besluiten die "niet in betekenende mate" bijdragen aan de concentraties in de buitenlucht van stoffen waarvoor bijlage 2 van de Wet milieubeheer een grenswaarde bevat, worden niet langer, zoals voorheen, individueel getoetst aan die grenswaarden. Als gevolg daarvan kunnen tal van kleinere projecten doorgang vinden, ook in situaties waar nog niet aan de grenswaarden wordt voldaan. De effecten van deze projecten op de luchtkwaliteit worden verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de luchtkwaliteit, zoals beschreven in het Nationaal Samenwerkingsprogramma luchtkwaliteit (NSL). Bij besluitvorming is het dus van belang om te bepalen of een initiatief "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate" (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Het begrip "niet in betekenende mate" is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor NO 2 en PM10. Toetsing Het uitgangspunt voor onderhavige ontwikkeling betreft de bouw van 31 (appartement) hotelkamers. Gesteld kan worden dat het plan in verhouding tot de wettelijke ondergrens voor onderzoek, gelegen op de bouw van 1.500 woningen, niet in betekende mate (NIBM) bijdraagt aan het verslechteren van de luchtkwaliteit.

Daarnaast geldt zoals beschreven in paragraaf 4.3 dat het verkeer als gevolg van de ontwikkeling afneemt. Daarmee is geen sprake van extra uitstoot van luchtverontreinigende stoffen. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling

blad 35 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

4.10 Conclusie In bovenstaande paragrafen is onderbouwd dat de omgevingsaspecten geen belemmering vormen voor de uitvoering van het voorgenomen ruimtelijke plan.

blad 36 van 37

datum 30 mei 2022 projectnummer 478233.100 betreft Ruimtelijke Onderbouwing

5 Uitvoerbaarheid In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van voorliggende ruimtelijke onderbouwing aangetoond. Een ruimtelijke onderbouwing moet zowel economisch als maatschappelijk uitvoerbaar zijn. Daarom worden zowel de doorlopen procedures als een korte economische onderbouwing weergegeven.

5.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voorliggende ruimtelijke onderbouwing is opgesteld ten behoeve van een afwijking van het bestemmingsplan, conform art. 2.12 lid 1, sub a onder 3o Wabo. Hiertoe zal het besluit worden verzonden naar de vooroverleginstanties. Daarnaast krijgen belanghebbenden, gedurende zes weken, de mogelijkheid om hun zienswijzen naar voren te brengen. Na afloop van de procedure kan worden geconcludeerd dat het plan maatschappelijk uitvoerbaar is. De resultaten van het vooroverleg en de terinzagelegging worden te zijner tijd toegevoegd aan deze ruimtelijke onderbouwing.

5.2

Economische uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6, sub i van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat inzicht gegeven moet worden over de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkeling moet (economisch) uitvoerbaar zijn en gerealiseerd kunnen worden. De realisatie van de ontwikkeling komt geheel voor rekening van de initiatiefnemer. Deze heeft een haalbaarheidsonderzoek gedaan waaruit blijkt dat de ontwikkeling economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid van voorliggend project is hiermee geborgd.

blad 37 van 37